Hukum Pertanahan

Konsep hukum tanah nasional bersumber pada hukum adat, sehingga mengakui adanya hak ulayat masyarakat hukum adat di berbagai wilayah di Indonesia yang telah lebih dulu ada dan mendiami tanah-tanah di Indonesia, bahkan sebelum Indonesia merdeka. Walaupun tidak dijelaskan secara detail mengenai pengertian hak ulayat, namun Pasal 3 Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) memberikan pengakuan terhadap adanya hak ulayat dalam hukum pertanahan nasional. Hak ulayat merupakan hak penguasaan tertinggi dalam masyarakat hukum adat tertentu atas tanah yang merupakan kepunyaan bersama para warganya. Meskipun demikian, ketentuan dalam UUPA juga memberikan batasan terkait dengan eksistensi dari hak ulayat masyarakat hukum adat. Adapun batasan tersebut adalah sepanjang menurut kenyataannya masih ada, sesuai dengan kepentingan nasional dan negara, serta tidak boleh bertentangan dengan peraturan perundang-undangan yang lebih tinggi.

Pada zaman kolonial, Indonesia yang dijajah oleh Belanda memiliki dualisme hukum agraria, yaitu hukum agraria Barat dan hukum agraria Adat. Pada zaman tersebut, pengaturan agraria lebih menguntungkan bangsa Barat dari pada bangsa Indonesia, sehingga banyak bangsa Indonesia yang merasakan ketidakpastian hukum atas tanah yang dimilikinya.
Kemudian setelah merdeka, lahirlah Undang-Undang Dasar 1945 yang menyiratkan politik hukum agraria dalam Pasal 33 ayat (3). Dari ketentuan pasal tersebut lahirlah Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Agraria. Undang-undang tersebut merupakan pembaharuan hukum dari peninggalan hukum agraria kolonial.
Dalam UUPA dinyatakan terdapat enam macam hak atas tanah, antara lain hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, hak sewa, dan hak membuka lahan dan memungut hasil hutan.
UUPA merupakan suatu masterpiece dalam bidang hukum agraria karena telah mengakomodasi keinginan bangsa Indonesia. Landasan dibuatnya undang-undang tersebut tidak lain adalah dari aspek hukum adat Indonesia dan dari aspek religious. Oleh karena itu, sampai sekarang UUPA masih relevan dalam kehidupan masyarakat modern meskipun terdapat beberapa kelemahan yaitu dalam pelaksanaannya.

Pembahasan RUU Pertanahan telah lama bergulir di legislatif. Hingga kini, Pemerintah dan DPR RI terus melakukan revisi atas substansi RUU Pertanahan. Terdapat beberapa poin krusial yang masih cenderung diatur secara tidak tepat didalamnya. Untuk itu, Konsorsium Pembaruan Agraria, beserta organisasi sipil lain melakukan advokasi terhadap RUU Pertanahan, terutama terkait dengan reforma agraria, prioritas hak atas tanah dan penyelesaian konflik agraria.

Dalam perkembangannya wakaf telah dipraktikkan hampir di semua Negara Islam, maupun Negara non-Islam, misalnya Singapura. Singapura sangat tertarik untuk mempraktikkan wakaf ini, karena dalam wakaf ini terkandung nilai-nilai humanis yang lebih mengutamakan nilai kegotongroyongan dan aspek kemasyarakatan. Namun dalam kenyataannya wakaf ini mengalami perkembangan sangat pesat di Negara-negara Arab, karena wakaf ini telah dikelola secara professional.

PENDAHULUAN Belum lama ini Menteri ATR / Kepala BPN menerbitkan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 2019 tentang Pelayanan Hak Tanggungan Terintegrasi Secara Elektronik yang mulai berlaku sejak diundangkan yaitu sejak tanggal 21 Juni 2019 (Permen ATR/KBPN 9/2019). Permen tersebut merupakan kesinambungan dengan Permen ATR/KBPN sebelumnya, yaitu Permen 3/2019 tentang penggunaan sistem elektronik dan Permen 7/2019 tentang perubahan bentuk sertifikat. Dengan diterbitkannya permen-permen tersebut merupakan langka maju Kementerian Agraria dan Tata Ruang Badan Pertanahan Nasional dalam mempermudah masyarakat untuk mendapatkan pelayanan dari kementerian tersebut dengan memanfaatkan perkembangan teknologi. Walaupun Permen tersebut telah diterbitkan dan berlaku sejak diundangkan, namun pelaksanaan Permen No. 9/2019 tentang HT-el masih tergantung kesiapan masing-masing kantor pertanahan dalam menerapkan sistem elektronik dalam memberikan pelayanan kepada masyarakat. Terdapat poin-poin penting dalam HT-el yang terkait dengan tugas, fungsi dan kewenangan PPAT, adanya pemisahan antara perbuatan pendaftaran HT-el dengan perbuatan penyampaian akta APHT kepada Kantor Pertanahan. Jika selama ini perbuatan penyampaian akta sekaligus pendaftaran Hak Tanggungan ditugaskan kepada PPAT maka dalam Permen memisahkan hal itu menjadi : a. Penyampaian APHT kepada Kantor Pertanahan tetap menjadi tugas PPAT untuk menyampaikan akta yang dibuatnya sesuai batas waktu yang ditentukan, penyampaian akta tersebut dapat dilakukan secara elektronik (vide Pasal 10). b. Permohonan pendaftaran HT-el menjadi kewajiban kreditor, sehingga apabila kreditor lalai tidak mendaftarkannya maka resiko dan akibat hukumnya menjadikan jaminan yang diberikan tersebut tidak memberikan hak-hak istimewa yang diberikan oleh UU Hak Tanggungan. Disamping itu ternyata terdapat pengaturan dalam Permen 9/2019 yang cukup krusial, yaitu pendaftaran HT-el hanya dimungkinkan terhadap pemberi HT yang harus oleh debitor sendiri [vide Pasal 9 ayat (5)]. Beberapa kalangan menganggap pengaturan Pasal 9 ayat (5) sebagai bentuk larangan terhadap pembuatan APHT dan pendaftaran HT yang bukan milik debitor sendiri. Berdasarkan uraian hal hal tersebut diatas, permasalahan yang hendak dikaji adalah : 1. Bagaimana kedudukan PPAT dalam layanan HT-el ? 2. Apakah pemberi HT yang bukan debitor dilarang ? PEMBAHASAN

permasalahan tentang tanah akan terus berkembang sesuai dengan jumlag populasi manusi dan semakin terkurasnya tanah baik secara volume atau kesuburan.maka perlu diketahui cara pemikikan bahkan cara orang lain bisa mengklain tanah. semua harus cerdas tentang tanah, sebagai harta yang paling sering diperebutkan. pendaftaran tanah hanya salahsatu dari kajian tentang tanah. semoga dapat memberi pencerahan.

Kepemilikan hak atas tanah, dapat dibuktikan dengan dikeluarkannya sertipikat hak atas tanah yang merupakan kewenangan Badan Pertanahan Nasional (BPN). Hak atas tanah dapat dijadikan jaminan pelunasan hutang sesuai dengan pengaturan hukum jaminan dalam hal ini lembaganya jaminannya adalah Hak Tanggungan. Hak atas tanah yang dijaminkan, baik itu hak milik, hak guna bangunan atau hak guna usaha sangat bergantung pada sertipikat hak atas tanah yang bersangkutan. Bilamana suatu saat ternyata sertipikat hak atas tanah yang sedang dijaminkan itu cacat dan harus dibatalkan, maka muncul tanggung gugat pejabat yang berwenang dan permasalahan terkait status dari jaminan Hak Tanggungan tersebut.

ABSTRAK Artikel ini dilatarbelakangi bahwa lahan pertanian pangan memiliki fungsi strategis secara sosial, ekonomi dan religius bagi masyarakat Indonesia. Alih fungsi lahan apabila tidak diantisipasi akan mengancam ketahanan, kemandirian dan kedaulatan pangan petani dan masyarakat. Lahan pertanian semakin berkurang dan pihak-pihak yang melanggar syarat-syarat alih fungsi yang ditetapkan akan dikenai Sanksi Administratif dan Sanksi Pidana. Tujuan penelitian ini adalah menelaah akibat hukum alih fungsi lahan pertanian yang tidak sesuai dengan Undang-Undang Nomor 41 Tahun 2009 tentang Perlindungan Lahan Pertanian Pangan Berkelanjutan. Metode penelitian ini menggunakan berfikir analogis analistis, jenis penelitian ini menggunakan penelitian hukum normatif, sifat penelitian ini deskriptif analitik, sumber data dari data sekunder, teknik pengumpulan data menggunakan penelitian kajian pustaka dan teknik analisis data menggunakan analisis normatif kualitatif. Hasil penelitian ini untuk memberikan informasi kepada masyarakat bahwa ada akibat hukum apabila melakukan alih fungsi lahan pertanian yang tidak sesuai dengan Undang-Undang Nomor 41 Tahun 2009 tentang Perlindungan Lahan Pertanian Pangan Berkelanjutan. ABSTRACT This article is backed up that food farming has strategic functions socially, economically and religious for the people of Indonesia. Land control if not anticipated will threaten the resilience, independence and sovereignty of food farmers and society. Agricultural land is diminishing and the parties that violate the conditions of the specified function are subject to administrative sanctions and criminal sanctions. The purpose of this research is to study the consequences of agricultural land function that is not in accordance with law number 41 year 2009 on Sustainable food farming land protection. This research method uses analytic analysis thinking, this type of research using normative legal research, the nature of this research descriptive analytic, data sources from secondary data, data collection techniques using research studies Libraries and data analysis techniques using qualitative normative analyses. The results of this research to provide information to the public that there is a legal result if the function of agricultural land that is not in accordance with the Law No. 41 year 2009 on land protection of sustainable food farming.

ABSTRACT

This thesis is discuss about the implementation of the land blocking certificate or the annotation of it in the land book and the factors that cause the land blocking certificate in the National Land Office of Sleman. The methodology of this research is a legal empiric research, which is legal research that is working to see the law in the fact and how the law works in the sociality. The result of data is searching by doing field research in Land Office of Sleman, through interview to the speakers which is functionary of Land Office of Sleman. All of the result of research will described and analyzed by qualitively. Based on the result of the research, will find how the implementation of the land blocking certificate or the annotation by Land Office and Sleman and what are the obstacle in the implementation of the land blocking certificate or the annotation by Land Office of Sleman. Whether in practice is compatible with the Permen ATR/BPN No. 13 Tahun 2017.

Keywords: Land Blocking, Legal Protection, Land Office

ABSTRAK Dengan adanya ketentuan konversi dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960, maka status tanah hak-hak barat hanya berlaku sampai tanggal 24 September 1980. Namun kenyataannya, banyak kasus sengketa tanah bekas hak barat yang belum dikonversi setelah lewat dua puluh tahun Undang-Undang Pokok Agraria berlaku. Salah satu kasus yang terjadi adalah sengketa tanah bekas barat Eigendom Verponding Nomor 775a di Kabupaten Pekalongan. Upaya penyelesaian telah dilakukan secara litigasi dan non-litigasi, namun belum juga dapat diselesaikan. Pokok permasalahan yang dikaji adalah bagaimana status hukum tanah bekas hak barat Eigendom Verponding Nomor 775a pasca putusan inkracht van gewijsde? Siapakah yang paling memiliki hak prioritas bekas hak barat tersebut? Permasalahan ini dikaji dengan metode normatif, dengan pendekatan kasus dan peraturan perundang-undangan. Kesimpulan kajian ini adalah tanah objek sengketa telah ditetapkan sebagai tanah yang dikuasai oleh negara tidak serta merta hapus hak atas tanahnya, karena hak keperdataan (kepemilikan) masih melekat pada pemegang hak. Cara menghapus hak keperdataan itu adalah dengan memberi ganti kerugian kepada pemegang hak. Kata kunci: hak eigendom; tanah negara; tanah bekas hak barat; konversi tanah.

Landreform is one means to improve the lives of farmers and therefore the main objectives to be achieved are covering economic goals, social political and psychological objectives. To carry out these objectives the government has implemented Landreform in a narrow sense one of which is the project of land redistribution. Redistribution of land is the division of lands controlled by the state and has been affirmed to be the object of landreform given to the farmers who have met the requirements of Government Regulation no. 224 Year 1961 which aims to improve the socioeconomic conditions of the people by way of a fair and equitable distribution of land on the livelihood of the peasants in the form of Land. So that with the division can be achieved a fair and equitable sharing of results.

Pemerintah melalui Kementerian Agraria Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) mengeluarkan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 16 Tahun 2021 tentang Perubahan Ketiga Atas Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (PerMen ATR/BPN No 16 Tahun 2021). PerMen ATR/BPN terbaru ini mengatur beberapa hal baru dalam lingkup pendaftaran tanah di Indonesia di antaranya mengatur mengenai teknis pelaksanaan pendaftaran tanah seperti pendaftaran, pengukuran, pencetakan hingga penerbitan sertipikat hak atas tanah. Mengatur juga mengenai pendaftaran Sertipikat Hak atas Tanah berdasarkan pewarisan dan juga pencatatan keterangan dalam sertipikat tanah dalam hal terjadinya perbuatan hukum seperti Pengikatan Jual Beli dan Sewa Menyewa.

Terbitnya Perpres No. 40 Tahun 2014 tentang Perubahan Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum merupakan revisi terhadap beberapa ketentuan dalam Perpres No. 71/2012 Tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum diubah.

Pertama, ketentuan pasal 120 ditambah dua ayat yakni ayat 3 dan ayat 4. Ayat 3 menyebutkan biaya operasional dan biaya pendukung pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum yang dilaksanakan oleh BUMN yang mendapatkan penugasan khusus, mengacu pada Peraturan Menteri Keuangan.

Kemudian, ayat 4 berbunyi biaya operasional dan biaya pendukung pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum dalam rangka pembangunan infrastruktur hulu minyak dan gas bumi, mengacu pada Peraturan Menteri Keuangan.

Ketentuan mengenai sumber dana biaya operasional dan biaya pendukung untuk kegiatan pengadaan lahan baik dari APBN dan APBD akan diatur sesuai Peraturan Menteri Keuangan.

Selain dua ayat yang ditambahkan pada pasal 120, dalam Perpres tersebut ketentuan pasal 121 juga diubah menjadi dalam rangka efisiensi dan efektivitas, pengadaan tanah untuk kepentingan umum yang luasnya tidak lebih dari 5 ha, dapat dilakukan langsung oleh instansi yang memerlukan tanah dengan para pemegang hak atas tanah, dengan cara jual beli atau tukar menukar atau cara lain yang disepakati kedua belah pihak.

Adapun mengenai biaya operasionalnya masih mengacu kepada Peraturan Menteri Keuangan yaitu PMK No13_2013_Biaya Oprasiona Pengadaan Tanah.

Peraturan ini ditetapkanoleh Presiden Susilo Bambang Yudhoyono tertanggal 24 April 2014 dan diundangkan oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Amir Syamsudin pada tanggal yang sama

JUAL BELI TANAH/BANGUNAN DENGAN AJB (AKTA JUAL BELI)

Akta Jual Beli bukanlah sertifikat, melainkan bukti bukti sah peralihan hak atas tanah akibat dari proses jual-beli.

AJB diterbitkan oleh PPAT, dan untuk menerbitkan AJB, PPAT membutuhkan sertifikat tanah asli dari penjual.

Sertifikat tanah di sini pun bisa dalam berbagai bentuk, baik itu Hak Guna Bangunan, atau pun Sertifikat Hak Milik. 

Lalu, mengapa ada yang menjual rumahnya hanya dengan mengantongi AJB?

Pada praktiknya, rumah yang dijual dengan surat berupa AJB terjadi karena sertifikat yang dimiliki penjual belum dibalik nama atau tanah tersebut belum bersertifikat (masih berupa petok d / letter c desa)

Ada sejumlah cara yang bisa dilakukan agar transaksi tetap bisa dilaksanakan dengan aman:

1. Penjual harus melakukan balik  nama sertifikat tanah terlebih dahulu

2. Menghadirkan pemilik nama yang tercantum dalam sertifikat

3. Dibuatkan akta kuasa jual dari pemilik nama yang tercantum di dalam sertifikat kepada pembeli/pemilik rumah sekarang.

Tulisan ini akan menekankan pada prosedur dari pendaftaran tanah. Yang dimulai dari pengertian perolehan tanah dan pengertian pendaftaran tanah, dasar hukum tanah, tujuan perolehan tanah atau pendaftaran tanah, asas perolehan tanah atau pendaftaran tanah, objek perolehan tanah atau pendaftaran tanah, dan pelaksanaan perolehan tanah atau pendaftaran tanah. Prosedur pendaftaran tanah merupakan bagian dari upaya pemerintah dalam melindungi hak tanah atas individu.

MENAKAR RASIO PEMBATASAN SUBYEK PEMBERI HT DALAM LAYANAN HAK TANGGUNGAN ELEKTRONIK PENDAHULUAN Hak Tanggungan sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan (selanjutnya disingkat UUHT) adalah hak jaminan kebendaan yang dapat dibebankan pada hak atas tanah (HAT) atau hak milik atas satuan rumah susun (HMSRS). Berdasarkan Pasal 1 angka 1 UUHT, yang dimaksud dengan Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana yang dimaksud dalam UUPA berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu untuk pelunasan hutang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada Kreditur tertentu terhadap Kreditur-Kreditur lainnya. Pasal 1 angka 1 ini merupakan definisi yang diberikan UUHT untuk Hak Tanggungan itu sendiri. Dari pengertian yang disebutkan dalam Pasal 1 angka 1 tersebut, dapat diuraikan unsur-unsur pokok Hak Tanggungan:-hak jaminan untuk pelunasan hutang;-utang yang dijamin jumlahnya tertentu;-obyek Hak Tanggungan adalah hak-hak atas tanah sesuai UUPA yaitu Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Guna Usaha, dan Hak Pakai;-Hak Tanggungan dapat dibebankan terhadap tanah berikut benda yang berkaitan dengan tanah atau hanya tanahnya saja;-Hak Tanggungan, memberikan hak preferen atau hak diutamakan kepada Kreditur tertentu terhadap Kreditur lain. Selanjutnya dalam Pasal 8 UUHT mengatur tentang subyek Pemberi HT, tidak memberikan batasan mengenai siapa yang dapat menjadi subyek Pemberi HT yang akan dijadikan jaminan, penekanannya pada Pemberi HT adalah yang berhak atas HAT atau HMSRS yang akan dijadikan obyek HT. Demikian pula pengaturan Pasal 4 ayat (4) dan ayat (5) juga menunjukkan bahwa HAT yang akan dijaminkan dengan HT termasuk pula dapat berupa benda bukan tanah yang melekat pada HAT yang bukan milik pemegang HAT. Menurut UUHT yang berwenang memberikan Hak Tanggungan adalah pemilik/ pemegang HAT atau HMSRS dan/atau pemilik benda bukan tanah yang melekat pada HAT yang secara sukarela bersedia memberikan HT sebagai jaminan utang. UUHT tidak membatasi bahwa subyek Pemberi HT harus merupakan debitor pada perjanjian pokok, tapi bisa juga Pemberi HT adalah pihak ketiga yang terafiliasi dengan debitor. Dalam prakteknya, tidak adanya pembatasan subyek yang dapat menjadi Pemberi HT tersebut menimbulkan permasalahan. Jika Pemberi HT adalah debitor atas tanah miliknya sendiri tidak menimbulkan masalah, karena debitor sudah mengerti risikonya jika ia wanprestasi, tanah yang dijaminkan akan dilelang untuk pelunasan utangnya. Permasalahan akan muncul jika tanah yang dijaminkan debitor adalah tanah milik pihak ketiga, karena bisa saja terjadi kesepakatan antara pihak ketiga sebagai pemilik tanah dengan debitor dalam meminjamkan tanahnya karena Dwang, Dwaling, Bedrog dan Misbruik van omstandigheden yang merupakan bentuk cacat kehendak. Disamping itu tanah yang menjadi obyek HT milik pihak ketiga juga menimbulkan permasalahan jika debitor dinyatakan pailit. Kedudukan obyek HT milik pihak ketiga dalam kepailitan belum mendapat pengaturan yang jelas, apakah masuk sebagai boedel pailit debitor atau bukan. Untuk mengantisipasi permasalahan tersebut, pemerintah melalui Kementerian Agraria dan Tata Ruang / Badan Pertanahan Nasional menerbitkan Peraturan Menteri ATR/