Arq.

Rafael Salvador Camarillo Mendoza Valuad

or Profesional

AVALÚO
I.- ANTECEDENTES
VALUADOR: Arq. Daniel Dámaso Santana Patiño
Cédula Profesional Nº 928826.

Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial

Cedula Profesional 10250777

Perito Auxiliar de la Administración de Justicia

del Tribunal Superior de Justicia del Estado de Morelos..
en Valuación de Bienes Inmuebles bajo el N° 93.

Registro como Director Responsable de Obra N° 318 ante la Dirección de Obras

Publicas del Municipio de Cuernavaca

Registro como Director Responsable de Obra N° 145 / 2022 ante la Dirección de

Obras Publicas del Municipio de Jiutepec

Registro como Director Responsable de Obra N° T22 / 262 ante la Dirección de

Obras Publicas del Municipio de Temixco

FECHA DEL AVALÚO: Cuernavaca, Morelos. a 20 de October de 2020

INMUEBLE QUE SE VALÚA: Lote de Terreno y Casa Habitación.

UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Casa Vivienda 24, ubicada en Calle Prolongación Gustavo Díaz Ordaz sin número,
Actualmente con Número exterior 134, Colonia Acapantzingo,C.P. 62 440, Perteneciente al
Municipio de Cuernavaca, Estado de Morelos.

RÉGIMEN DE PROPIEDAD: En Condominio.

PROPIETARIO DEL INMUEBLE: Yolanda May Ruiz.

Folio Electronico InmobiliarioNúmero 362 012, de fecha 04 de Diciembre de 2019, Otorgado

por el Instituto de Servicios Registrales y Catastrales del Estado de Morelos, respecto de la
Vivienda 24, del Regimen de Condominio Horizontal Guamuchil I, sobre la fusión de los
SEGÚN :
Inmuebles Identificados como Predios Urbanos ubicados en la Calle Prolongación Gustavo
Diaz Ordaz sin número, Actualmente con Número exterior 134, Colonia Acapantzingo, CP.
62440, perteneciente al Municipio de Cuernavaca, Estado de Morelos.

DIRECCIÓN DEL PROPIETARIO: Casa Vivienda 24, ubicada en Calle Prolongación Gustavo Díaz Ordaz sin número,
Actualmente con Número exterior 134, Colonia Acapantzingo,C.P. 62 440, Perteneciente al
Municipio de Cuernavaca, Estado de Morelos.

OBJETO DEL AVALÚO : Estimar el Valor Comercial.

PROPÓSITO O DESTINO DEL AVALÚO: Conocer el Valor Comercial actual.

NÚMERO DE CUENTA PREDIAL: 1100 - 30 - 002 - 168

NÚMERO DE BOLETA AGUA: No fue Proporcionada

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II.- CARACTERÍSTICAS URBANAS.

CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: Habitacional

En la Zona las Construcciones predominantes son Casas Habitación desarrolladas en uno y

TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE:
dos niveles de mediana y económica calidad.

ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA: 0.95

(ANTES DENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN)

POBLACIÓN: Normal de nivel socioeconómico de tipo Medio y Medio Bajo.

CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: No se aprecian Fuentes Importantes de Contaminación por aire y ruido solo las producida por
los vehículos automotores que circulan por la Zona.

USO DEL SUELO: H-2

Habitacional de acuerdo Al Plan de Desarrollo Urbano del Municipio de Cuernavaca, Estado
de Morelos.

USO DE SUELO DEL INMUEBLE:

H-2

VÍAS DE ACCESO E Por Avenida Gustavo Diaz Ordaz con direccion de Noreste a Suroeste en ambos sentidos y
IMPORTANCIA DE LAS MISMAS continuando al Suroeste de un solo sentido sobre Prolongación Gustvo Diaz Ordaz para
llegar al lugar de Ubicación del Inmueble que es motivo del presente estudio.

SERVICIOS PÚBLICOS: Completos: Agua potable con red de distribución y tomas domiciliarias, electrificación
suministrada a través de una red Subterránea con acometida al inmueble, alumbrado público
y luminarias de vapor de sodio, Calles de Pavimentadas con Guarniciones y Banquetas el
suministro de gas se realiza en camionetas, la recolección de basura se realiza en horas
hábiles, el transporte es a través de transporte público colectivo y taxis.

EQUIPAMIENTO URBANO: Cuenta con señalización, nomenclatura en las calles, escuelas, hospitales, servicios postales,
iglesias, gasolineras, panteones, restaurantes, Plazas Publicas, Parques y Jardines todo dentro
de un radio de 5 Km. alrededor del inmueble.

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III.- DEL TERRENO.

CROQUIS:
VISTA AÉREA DEL
INMUEBLE
Crisantemos

Crisantemos

UBICACIÓN:
TRAMOS DE CALLES Al Noreste: Con Calle de las Animas.
TRANSVERSALES, LIMÍTROFES Al Sureste: Con Calle Prolongacion
Y ORIENTACIÓN Gustavo Diaz Ordaz
Al Sur: Con Calle Narciso Mendoza.
Al Suroeste: Con Calle
MEDIDAS Y COLINDANCIAS SEGÚN: Hermeneguildo Galeana.
Folio Electronico InmobiliarioNúmero 362 012
0
Al Norte: : 3.07 ML Colinda Con Propiedad Particular.
: 2.93 ML Colinda Con Propiedad Particular.
Al Sur: : 6.00 ML Colinda Con Privada Guamuchil.
Al Oriente: : 9.51 ML Colinda Con Casa 25.
Al Poniente: : 9.64 ML Colinda Con Estacionamiento.
ÁREA TOTAL DEL TERRENO: 115.63 M2
ÁREA COMÚN: 45.35898 M2
INDIVISO: 2.5707%
MEDIDAS Y COLINDANCIAS SEGÚN: Copia simple de Plano Catastral
Al Norte: : 4.15 ML Colinda Con Propiedad Particular.
: 1.87 ML Colinda Con Propiedad Particular.
Al Sur: : 6.00 ML Colinda Con Privada Guamuchil.
Al Oriente: : 9.32 ML Colinda Con Casa 25.
Al Poniente: : 9.32 ML Colinda Con Estacionamiento.
ÁREA TOTAL DEL TERRENO: 115.63 M2
ÁREA TOTAL DE CONSTRUCCIÓN: 72.00 M2
TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN: Terreno de configuración regular de forma sensiblemente plano.
CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: En la Zona las Construcciones predominantes son Casas Habitación desarrolladas en uno y
dos niveles de mediana y económica calidad.
DENSIDAD HABITACIONAL: No verificada
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN: La permitida en el Reglamento de Construcción de la Dirección de Obras Publicas del
Municipio de Cuernavaca, Estado de Morelos.
SERVIDUMBRE Y/O RESTRICCIONES: Las establecidas al interior del Condominio.

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IV.- DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE.

USO ACTUAL: Se trata de Predio urbano Tipo condominio con Casas Habitación de las cuales se valúa la Casa 24 desarrollada en dos
niveles con la siguiente Distribución:
Planta Baja: Estancia, Comedor, Cocina, Patio de Servicio y Área de Lavado , Baño Completo, Cubo de Escalera a planta alta,
pequeño jardin, estacionamiento para un auto.
Planta Alta: 2 recámaras con closets, baño completo, Alcoba.

TIPOS DE CONSTRUCCIÓN: T - I, Casa Habitaciòn.

CALIDAD Y CLASIFICACIÓN DE LA( S )

CONSTRUCCIÓN( ES ): T - I, Casa Habitaciòn de regular estado de conservación en general.

NÚMERO DE PISOS O NIVELES : T - I, Casa Habitaciòn en Dos Niveles.

EDAD APROXIMADA DE LA CONSTRUCCIÓN: 10 Años

VIDA ÚTIL REMANENTE: 50 Años

VIDA ÚTIL NORMAL: 60 Años

ESTADO DE CONSERVACIÓN : Estado Regular en general.

CALIDAD DEL PROYECTO: Adecuado para su uso.

UNIDADES RENTABLES O SUSCEPTIBLES

A RENTARSE: Una el Inmueble que se valúa

V.- ELEMENTOS DE CONSTRUCCIÓN.

a) OBRA NEGRA O GRUESA

CIMIENTOS: A base de Zapatas corridas de mampostería asentada con mortero , arena en refuerzos de
Concreto armado.
ESTRUCTURA: A Base de Castillos, Cadenas y zapatas, trabes y columnas de Concreto armado.

MUROS: A base de Tabique rojo recocido en 12 asentado con mortero de Cemento Arena en Prop. 1 :
4 ; muros de tabique terminado aplanado fino en exterior.

ENTREPISOS: Losas monolíticas planas de concreto armado de 10 Cms. De espesor con varilla de 3/8" en
claros cortos y medianos que alojan las instalaciones.

TECHOS: Losas monolíticas planas e inclinadas de concreto armado de 10 Cms. De espesor con varilla
de 3/8" en claros cortos y medianos que alojan las instalaciones.

AZOTEAS: Losas monolíticas Planas e inclinadas de concreto armado con teja, reforzado con acero de
alta resistencia sin impermeabilizante.

BARDAS: Las Propias de las Construcciones existentes y de tabique terminada con aplanado de mezcla
con pintura vinílica.

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b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES

APLANADOS: Muros Interiores a base de Pasta Terminado Tirol Planchado en Muros de interior y de
Mescla Mortero-Arena Terminado fino en Exteriores con aplicación de pintura vinílica.

PLAFONES: A Base de Yeso a reventón, tipo confitillo con aplicación de pintura vinílica.

LAMBRINES: Azulejo tipo cerámica de 30x20 cm., colocado en área Húmeda de Baños: 30x15 cm., en
cocina.

PISOS: En general, a base de loseta tipo cerámica de 30x30 cm., antiderrapante tipo cerámica en
baño, loseta tipo ceramica de 30x30 cm., en patio de servicio y área de lavador.
.
ZOCLOS: Mismo material que pisos en Planta Baja y de madera en Planta Alta.

ESCALERAS: Rampa de concreto armado con escalones cubiertos con madera en huellas y peraltes,
terminada entintada y barnizada.

PINTURA: Pintura Vinílica en muros de interior y exterior.

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: No tiene.

c) CARPINTERÍA: A base de madera de pino con marcos en Puertas de comunicación tipo tambor entintada y
barnizada y tipo tablero terminada con laca color blanco en puertas abatibles de closets.

d) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y Ocultas, Alimentaciones con tuberías de cobre, bajadas de aguas negras de P. V. C., tubo de
SANITARIAS: albañal de concreto, con Muebles de W.C. y lavabos, Calentador automático, lavadero de
granito, cocina tipo integral.

e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS: Completas: entubadas, ocultas con poliducto Conduit y sin cable, salidas normales de
lámparas incandescentes, con tapas apagadores y contactos, en general.

f) PUERTAS Y VENTANEARÍA A base de puerta metálica tipo tablero prefabricada color blanco en acceso principal y
METÁLICAS: ventanas con perfiles de aluminio color blanco; canceles de aluminio con acrilico en area de
regaderas.

g) VIDRIERÍA: De 3 mm.

h) CERRAJERÍA: Del país de regular calidad.

i) FACHADAS: Moderna con muros aplanados de Mezcla, con losas planas e inclinadas con teja de barro y
ventanas hacia el exterior de aluminio.

j) INSTALACIONES ESPECIALES, Bardas de piedra con muros de tabique teminados con aplanado de mezcla terminado fino,
Jardin y Alberca con Calefacción y Palapa, Caseta de Vigilancia las 24hrs.
ELEMENTOS, ACCESORIOS Y

OBRAS COMPLEMENTARIAS:

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VI.- CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALÚO.

DEFINICIONES:

Valor Comercial.- Es el precio más probable que puede tener una propiedad o un bien, en un mercado competitivo y abierto, bajo todas las
condiciones para una venta justa, con el comprador y vendedor cada uno actuando prudente y debidamente informados y suponiendo que el
precio no está afectado por un estímulo indebido. Implícita en esta definición es la consumación de una venta en una fecha determinada, y la
transferencia del título del vendedor al comprador bajo condiciones en las que:

Comprador y vendedor están típicamente motivados.

Ambas partes están bien informados o bien aconsejados, y actúan de acuerdo con lo que consideran su mejor interés.

Se permitió un tiempo razonable de exposición en el mercado abierto.

El pago es hecho en términos de contado en moneda nacional o en términos de un arreglo comparable a este.

El precio representa la condición normal para la propiedad vendida, sin ser afectado por un financiamiento especial o creativo, o concesiones de
venta otorgadas por cualquiera que esté asociado con dicha venta.

Enfoque de Costos.- Establece que el valor de una propiedad es comparado al costo de adquisición de una nueva igualmente deseable y con
utilidad o funcionalidad semejante al bien que se esta analizando.

Es la estimación de valor por medio del análisis de los costos necesarios para reponer o construir un bien con las mismas características y
condiciones del bien valuado. Básicamente parte de determinar el costo del bien valuado como nuevo, depreciándolo en función de su estado y
condiciones.

Enfoque de Ingresos.- Basado en el principio de “anticipación” considera valores con relación al valor presente de los beneficios futuros
derivados de la propiedad y es generalmente medido a través de la capitalización de un nivel especifico de ingresos.

Enfoque Comparativo de Mercado.- Basado en el principio económico de sustitución, que considera que un comprador bien informado no
pagará por una propiedad más del precio de compra de otra propiedad similar.

Depreciación .- Es la perdida de valor de las mejoras debido al deterioro físico (edad y estado de conservación).

Valor de Reposición Nuevo (V.R.N).- Es el costo a precios actuales, de un bien nuevo similar, que tenga la utilidad o función equivalente más
próxima al bien que se esta valuando, con las características que la técnica o tecnología hubiera introducido dentro de los modelos considerados
equivalentes.

Valor Neto de Reposición ( V.N.R.).- Es la cantidad estimada, en términos monetarios, a partir del valor de reproducción nuevo o reposición
nuevo, deduciendo deméritos existentes debidos al deterioro físico, a la obsolescencia funcional y a la obsolescencia económica de cada bien
valuado.

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ALCANCES DEL AVALÚO

Para la Estimación de los Valores se consideran tres Enfoques que son:

a Enfoque de Costos,
a Enfoque de Ingresos y
a Enfoque Comparativo de Mercado.
Para el cálculo del enfoque de Costos, se obtiene el valor del terreno por medio de una homologación de terrenos en la zona y se suman el valor
de las mejoras con sus respectivos deméritos. Para estimar el Grado de Conservación se aplica el criterio que marca el Manual de
Procedimientos y Lineamientos Técnicos de Valuación Inmobiliaria que emite la Secretaría de Finanzas a través de la Tesorería del Distrito
Federal y la Secretaría de Catastro y Padrón Territorial, según la siguiente Tabla:

RU RUINOSO 0.00 NO NORMAL 1.00

ML MALO 0.80 BU BUENO 1.10

Para la estimación del factor de edad de las construcciones se utilizará el criterio que marca el Manual de Procedimientos y Lineamientos
Técnicos de Valuación Inmobiliaria que emite la Secretaría de Finanzas a través de la Tesorería del Distrito Federal y la Subsecretaría de
Catastro y Padrón Territorial según expresión:

0.100 VP + 0.900 (VP-E)

Fed = VP

Fed = Factor de edad VP = Vida Probable E = Edad de las Construcciones

Los Costos Unitarios de Construcción se obtuvieron a partir del Catálogo Nacional de Costos de la Revista Prisma, para la Ciudad de México,
considerando las especificaciones del Inmueble en estudio para ponderar y aplicar los valores adecuados.

Para el estimación del valor mediante el Enfoque de Ingresos, se utiliza el método de capitalización directa, obteniendo la rentabilidad del
inmueble por medio del mercado, descontando las deducciones para la obtención de la renta neta mensual y obteniendo el valor con una tasa de
capitalización acorde con el inmueble, que haga rentable el mercado de inmuebles de productos.

Para la estimación del valor mediante el Enfoque Comparativo de Mercado, se efectúa analizando en el mercado de ventas y/o ofertas recientes,
de inmuebles de características iguales o similares al valuado, considerando diversos factores, según el caso, como los factores de negociación,
ubicación, clase o categoría, proyecto y edad en la homologación de los bienes comparables al sujeto, para establecer a partir de dicho análisis,
el valor del mercado aplicable.

Comentarios Generales, Supuestos, Exclusiones y/o Limitaciones.

El presente avalúo no podrá ser utilizado para otro propósito diferente al indicado en el capítulo de antecedentes.

Para la obtención del valor del terreno en el enfoque de costos, este se considera como si no estuviera construido.

Para la estimación de valor de inmueble se tienen las siguientes consideraciones: se suponen las Especificaciones de Construcción y de
Acabados, así como el proyecto arquitectónico y estructural. También se supone que el inmueble se encuentra en buenas condiciones de
mantenimiento. Y para el presente no se consideran ampliaciones, modificaciones o cambio de acabados, de tal forma que cualquier diferencia
que se observe en la realidad, podrá modificar substancialmente el Valor aquí expresado.

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INVESTIGACIÓN DE MERCADO DE TERRENOS

1
UBICACIÓN : Terreno en San Miguel Acapantzingo, Cuernavaca
TIPO : Terreno sin construcción. TELÉFONO:
FUENTE : icasas.mx SUPERFICIE
VALOR DE OFERTA : $ 400,000.00 TERRENO :
VALOR POR M2 : $ 2,000.00 /m² 200.00 m²
USO DEL SUELO Habitacional FECHA: 3-Oct-20

2
UBICACIÓN : Terreno en San Miguel Acapantzingo, Cuernavaca
TIPO : Terreno sin construcción. TELÉFONO: 5777211-4307
FUENTE : propiedades.com SUPERFICIE
VALOR DE OFERTA : $ 280,000.00 TERRENO :
VALOR POR M2 : $ 1,866.67 /m² 150.00 m²
USO DEL SUELO Habitacional FECHA: 3-Oct-20

3
UBICACIÓN : Terreno en Acapantzingo, Cuernavaca
TIPO : Terreno sin construcción. TELÉFONO:
FUENTE : nestoria.mx SUPERFICIE
VALOR DE OFERTA : $ 510,000.00 TERRENO :
VALOR POR M2 : $ 1,500.00 /m² 340.00 m²
USO DEL SUELO Habitacional FECHA: 3-Oct-20

TABLA DE HOMOLOGACIÓN
Valor FACTORES Valor Unitario
No. Valor Oferta Superficie Unitario Nego- Zona Ubicación Frente Forma Uso Superficie Resultante Homologado
$ m2 ciación $/m2

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1 400,000.00 200.00 2,000.00 0.90 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.90 1,800.00
2 280,000.00 150.00 1,866.67 0.90 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.90 1,680.00
3 510,000.00 340.00 1,500.00 0.90 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.90 1,350.00
Valor Homologado Promedio: 1,610.00
Valor Homologado para Lote Tipo (*) en Números Redondos: 1,610.00

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INVESTIGACIÓN DE MERCADO DE INMUEBLES SIMILARES

1
UBICACIÓN : Fraccionamiento Guamuchil, Prolongacion Diaz Ordaz
TIPO : Casa Habitacion TELÉFONO:
SUPERFICIE FUENTE : propiedades.com
TERRENO CONSTRUCCIÓN
EDAD APROX.: 10 Años. VALOR DE OFERTA : $1,200,000.00
113.00 m² 70.00 m² NIVELES: 2 VALOR POR M2 : $ 17,142.86 /m²
USO DEL SUELO: Habitacional FECHA : 3-Oct-20

2
UBICACIÓN : Fracciónamiento FOVISSTE las Aguilas.
TIPO : Casa Habitacion
SUPERFICIE FUENTE : inmuebles24.com
TERRENO CONSTRUCCIÓN
EDAD APROX.: 30 Años. VALOR DE OFERTA : $1,200,000.00
127.00 m² 119.00 m² NIVELES: 2 VALOR POR M2 : $ 10,084.03 /m²
USO DEL SUELO: Habitacional FECHA : 3-Oct-20

3
UBICACIÓN : Casa en Condominio Fovisste Cantarranas
TIPO : Casa Habitacion TELÉFONO:
SUPERFICIE FUENTE : casa,metroscubicos.com
TERRENO CONSTRUCCIÓN
EDAD APROX.: Nueva VALOR DE OFERTA : $1,650,000.00
100.00 m² 80.00 m² NIVELES: 2 VALOR POR M2 : $ 20,625.00 /m²
USO DEL SUELO: Habitacional FECHA : 3-Oct-20

V I I.- APLICACIÓN DEL ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO

Valor FACTORES Valor Unitario
No. Valor Oferta Superficie Unitario Nego- Zona Calidad Proyecto Área Edad Resultante Homologado
$ m2 ciación $/m2
1 1,200,000.00 70.00 17,142.86 0.90 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95 0.86 14,784.27
2 1,200,000.00 119.00 10,084.03 0.90 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95 0.86 8,687.52
3 1,650,000.00 80.00 20,625.00 0.90 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95 0.86 17,768.69
Valor Unitario Homologado Promedio: 13,746.83
Valor Unitario Homologado en Números Redondos: 13,750.00

CONCLUSIÓN
Valor Unitario Homologado : $ 13,750.00 /m²
Superficie de Construcción: 72.00 m²
Enfoque Comparativo de Mercado: $990,000.00
Enfoque Comparativo de Mercado en números redondos: $990,000.00

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INVESTIGACIÓN DE MERCADO DE RENTAS:

1
UBICACIÓN : Casa en Condominio en San Miguel Acapantzingo, Cuernavaca
TIPO : Casa Hbaitaciòn TELÉFONO:
SUPERFICIE FUENTE : propiedades.com
TERRENO CONSTRUCCIÓN
EDAD APROX.: nueva VALOR DE OFERTA : $8,900.00
60.00 m² 135.00 m² NIVELES: 2 VALOR POR M2 : $ 65.93 /m²
USO DEL SUELO: Habitacional FECHA : 3-Oct-20

2
UBICACIÓN : Casa en Condominio en San Miguel Acapantzingo, Cuernavaca
TIPO : Casa Hbaitaciòn TELÉFONO:
SUPERFICIE FUENTE : inmuebles24.com
TERRENO CONSTRUCCIÓN
EDAD APROX.: 16 Años. VALOR DE OFERTA : $15,000.00
200.00 m² 200.00 m² NIVELES: 2 VALOR POR M2 : $ 75.00 /m²
USO DEL SUELO: Habitacional FECHA : 3-Oct-20

3
UBICACIÓN : Casa en Condominio en San Miguel Acapantzingo, Cuernavaca
TIPO : Casa Hbaitaciòn TELÉFONO:
SUPERFICIE FUENTE : casas.trovit.com.mx
TERRENO CONSTRUCCIÓN
EDAD APROX.: 6 Años. VALOR DE OFERTA : $14,500.00
175.00 m² 175.00 m² NIVELES: 2 VALOR POR M2 : $ 82.86 /m²
USO DEL SUELO: Habitacional FECHA : 3-Oct-20

TABLA DE HOMOLOGACIÓN

Valor FACTORES Valor Unitario

No. Valor Oferta Superficie Unitario Nego- Zona Calidad Proyecto Área Edad Resultante Homologado
$ m2 ciación $/m2
1 8,900.00 135.00 65.93 0.95 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95 0.90 59.50
2 15,000.00 200.00 75.00 0.95 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95 0.90 67.69
3 14,500.00 175.00 82.86 0.95 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95 0.90 74.78
Valor Unitario Homologado Promedio: 67.32
Valor Unitario Homologado en Números Redondos: 67.00

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CÁLCULO DE LAS DEDUCCIONES

INGRESOS BRUTOS MENSUALES $ 4,800.00

MENOS VACÍOS ( SE CONSIDERA ### $ 400.00

INGRESOS BRUTOS MENSUALES EFECTIVOS ( I.B.M.E. ) $ 4,400.00

CONTRIBUYENTE X PERSONA FÍSICA

PERSONA MORAL

DEDUCCIONES FISCALES

IMPUESTO PREDIAL REFERIDO AL MES ( BASE RENTA ): $ 362.31

SERVICIO DE AGUA ( EN SU CASO ): NO SE CONSIDERA
GASTOS DE MANTENIMIENTO ( ESTIMADO 2.0% SOBRE I.B.M.E.): $ 88.00
GASTOS DE ADMINISTRACIÓ ( ESTIMADO 2.0% SOBRE I.B.M.E.): $ 88.00
ENERGÍA ELÉCTRICA ( EN SU CASO ): NO SE CONSIDERA
PRIMA DE SEGURO
( ESTIMADA 1.00% ANUAL DEL VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN ): $ 660.00
DEPRECIACIÓN FISCAL ( 5 % ANUAL DE LAS CONST. REFERIDA AL MES ): $ 3,300.00

SUMA DE DEDUCCIONES FISCALES AUTORIZADAS: $ 4,498.31

DEDUCCIONES APLICABLES AL INMUEBLE ( SOBRE I.B.M.E.): MONTO DEDUCC.

IMPUESTO PREDIAL REFERIDO AL MES : $ 362.31 7.55%

SERVICIO DE AGUA ( EN SU CASO ): NO SE CONSIDERA 0.00%
GASTOS DE MANTENIMIENTO( ESTIMADO 2.0% SOBRE I.B.M.E.): $ 88.00 1.83%
GASTOS DE ADMINISTRACIÓ ( ESTIMADO 2.0% SOBRE I.B.M.E.): $ 88.00 1.83%
ENERGÍA ELÉCTRICA ( EN SU CASO ): NO SE CONSIDERA 0.00%
PRIMA DE SEGURO ( ESTIMA 1.00% ANUAL DE LA CONSTRUCCIÓN) $ 660.00 13.75%
I.S.R. : $ 95.74 1.99%
VACÍOS (ESTIMADO UN MES AL AÑO ): $ 400.00 8.33%

TOTAL DEDUCCIONES $ 1,694.05 35.3%

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ESTIMACIÓN DE LA TASA DE CAPITALIZACIÓN

CONCEPTO
4.00% 4.50% 5.00% 5.50% 6.00% 6.50% 7.00% 7.50%
Edad años
X
0-5 5-10 10-15 15-20 20-25 25-30 30-35 + de 40
Conservación
X
Nuevo Excelente M.B. BUENO Regular Deficiente Malo Ruinas
Uso General
X
Optimo Excelente M.B. Bueno Adecuado Regular Deficiente Sin/Uso
Proyecto
X
Optimo M.B. Bueno Adecuado Regular Deficiente Inadecuado Pésimo
Vida Util Remanente
X
(+) de 50 45-50 40-45 35-40 30-35 25-30 20-25 (-) de 15
Ubic. de la manzana
X
Manzanero Cabec. Com. Esq. Com. Cabecera Residencial Esq. Resid. Interm. Com. Intermedio. Resid. Inter. Resid.

Zona de ubicación
X
Exclusiva Residencial M.B. Buena Media Media Baja Baja Suburbana
Uso del Suelo
X
Exclusivo Residencial Bueno Mediano Mediano-Bajo Bajo Suburbana

1 1 0 5 1 0 0 0

0.005 0.005625 0.00625 0.006875 0.0075 0.00813 0.00875 0.009375

TASA RESULTANTE: 5.25%

TASA REDONDEADA: 5.25%

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VIII.- APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE COSTOS

LOTE TIPO O PONDERANTE: 0
VALORES DE CALLE PARA EL LOTE TIPO: 1,610.00 m² PARA LA CALLE

INVESTIGACIÓN DE MERCADO 1,610.00 m² PARA LA CALLE

#REF! #REF!

1.00% PARTE PROPORCIONAL DE OBRAS COMUNES Y EXTERIORES

a).- DEL TERRENO

ESTIMACIÓN DE LOS COEFICIENTES PARA EL TERRENO.-

MUNICIPIO ZONA MANZANA VALOR MÍNIMO LOTE MODA ESTADO

CUERNAVACA ND ND ND 0.00 m² MORELOS
FACTORES DE EFICIENCIA.-
FRACC. F. ZONA F. UBIC. F. FRENTE F. FORMA F. SUP. F. RESULT.
I 0.95 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95

ESTIMACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO

FRACC. CONCEPTO SUPERFICIE UNIDAD VALOR UNITARIO COEFICIENTE UNITARIO RESULT. VALOR PARCIAL
I INTEGRO 115.63 m² $1,610.00 0.95 $1,535.94 $177,599.18

115.63 m² VALOR TOTAL DEL TERRENO: $177,599.18

#REF! #REF!
VALOR MEDIO DEL TERRENO: .................. $1,535.94 m²

b).- DE LAS CONSTRUCCIONES

ESTIMACIÓN DE LOS COEFICIENTES DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO USO NIVELES CLASE PRESENTACIÓN
1.- Habitacional 1a2 Residencial Media
2.- Habitacional 1a2 Residencial Media

ESTIMACIÓN DEL FACTOR DE EFICIENCIA DE LAS CONSTRUCCIONES.-

FACTOR DEL GRADO DE LAS CONSTRUCCIONES PARA LOS TIPOS=K1
TIPO 1 TIPO 2
K=1 1.00 0.00
FACTOR DE EDAD DE LAS CONSTRUCCIONES = [ 0.1(VP)+0.9 (VP-E) ] /VP= K2
VP= VIDA PROBABLE DE LAS CONSTRUCCIONES NUEVAS ; E= EDAD APARENTE
TIPO 1 TIPO 2
VP= 60 0
E= 50 0
K=2 0.25 0
FACTORES DE EFICIENCIA DE LAS CONSTRUCCIONES = (K1*K2), PARA LOS TIPOS
TIPO 1 TIPO 2
K1*K2= 0.25 0

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 Arq. Daniel Damaso Santana Patiño
Valuador Profesional

ESTIMACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

TIPO USO SUPERFICIE UNIDAD VALOR UNITARIO DEMÉRITO VALOR UNITARIO VALOR
REPOS. NUEVO % NETO REPOSICIÓN PARCIAL
1.- Habitacional 72.00 m² a $13,750.00 20 $11,000.00 $792,000.00
2.-

72.00 m² VALOR DE CONSTRUCCIONES..... $ 792,000.00

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 Arq. Daniel Damaso Santana Patiño
Valuador Profesional

c).- INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS, ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:

CONCEPTO CANTIDAD UNIDAD $/m²;$/ml DEMÉRITO % VALOR RESULTANTE VALOR PARCIAL

1.- MÁS 2.50% POR CONCEPTO DE OBRAS EXTERIORES

BARDAS. $19,800.00

VALOR INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS, ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: $19,800.00

ENFOQUE DE COSTOS (a) + (b) + (c): $ 989,399.18 ###

IX.- APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE INGRESOS

a) RENTA REAL O EFECTIVA
RENTA ESTIMADA O DE MERCADO: MENSUALES
TIPO USO SUPERFICIE UNIDAD RENTA UNITARIA VALOR PARCIAL

1.- Habitacional 72.00 m² a $67.00 $4,824.00

2,- $0.00

SUMAN LAS RENTAS $4,824.00

RENTA BRUTA TOTAL MENSUAL (EFECTIVA O ESTIMADA) $4,800.00

IMPORTE DE DEDUCCIONE 35.3% $1,694.05

PRODUCTO LÍQUIDO MENSUAL: $3,105.95
PRODUCTO LÍQUIDO ANUAL: $37,271.40

CAPITALIZANDO EL PRODUCTO LÍQUIDO ANUAL CON UNA TASA

DEL: 5.3% APLICABLE AL CASO, RESULTA UN

VALOR DE CAPITALIZACIÓN POR LA CANTIDAD DE: $ 709,931.43

X.- RESUMEN DE VALORES

ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO $ 990,000.00

ENFOQUE DE COSTOS $ 989,399.18

ENFOQUE DE INGRESOS $ 709,931.43

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 Arq. Daniel Damaso Santana Patiño
Valuador Profesional

XI.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN.

Se considera que el Valor de Mercado por ser el más representativo del inmueble que se valúa.

XII.- CONCLUSIÓN.

VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE ES IGUAL A LA CANTIDAD DE: $ 989,399.18

<<<( NOVECIENTOS OCHENTA Y NUEVE MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y NUEVE PESOS 18/100 M.N. )>>>

Esta Cantidad Representa el Valor Comercial al Día 20 de October de 2020.

VALUADOR

Arq. Daniel Dámaso Santana Patiño

Cédula Profesional Nº 928826.
Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial
Cedula Profesional 10250777

Perito Auxiliar de la Administración de Justicia

del Tribunal Superior de Justicia del Estado de Morelos.
en Valuación de Bienes Inmuebles N° 93

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VISTA FACHADA PRINCIPAL VISTA FACHADA POSTERIOR

VISTA DEL ACCESO PRINCIPAL VISTA DEL NOMBRE DE LA CALLE

Daniel D. Santana Patiño
Arquitecto
Perito Judicial

October 20, 2020