AVALÚO DE INMUEBLE

I.- ANTECEDENTES
Institución que practica el avalúo:
w Valuador: ING. ELISA SELENE LOPEZ AGUILAR

Inmueble que se valúa:

Domicilio: CALLE LLANTENCO # 422
Colonia: VALLE ORIENTE
Localidad: TORREON
Régimen de propiedad: PRIVADA
Propietario: JUAN ANTONIO GUERRERO ESCOBEDO
Domicilio: CALLE LLANTENCO # 422
Colonia: VALLE ORIENTE
Propósito o destino del avalúo: ESTIMAR EL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE

II.- CARACTERISTICAS URBANAS DE LA ZONA

Ubicación general respecto a núclo poblacional:

Clasificación de zona y clave (según catastro local):

Usos del suelo actuales observados en las zonas inmediatas: Casas Habitacion de hasta de dos n

Uso del suelo autorizado para la zona según planes de desarrollo urbano:

Indice de saturación en la zona:

Densidad de población según de desarrollo urbano de la ciudad:

Nivel socioeconómico:

Contaminación ambiental:

Tipo de construcción dominante:

Servicios públicos y equipamiento urbano: Iglesias a 500 mts, Centros Comerciales a 1000 m
Parques y Jardines a 300 mts, Escuales a 200 mts,
Bancos a 600 mts, Estacion de transporte a 200 m

Vías de acceso e importancia de las mismas: BLVD. TORREON - MATAMOROS COMO ACCESO PR
ACCESO SECUNDARIO CALZ. VALLE ORIENTE.

III.- TERRENO
Tramo de calle, calles transversales, limítrofes y orientación: ENTRE CALLES LORETO Y MITLA
SU UBICACIÓN ESTA EN EL FRACC. VALLE ORIEN
AL NORTE CON CALLE MITLA, AL SUR CON CALLE LLANTENCO, AL ORIENTE CON PROPIEDAD PRIVADA Y AL PONIENTE CO
CALZ. VALLE ORIENTE
Topografía y configuración: Lote de terreno intermedio, con topografia plana re

Características panorámicas: Casas habitación en uno y dos niveles de cons

Densidad habitacional permitida al predio y/o la zona:

Intensidad de construcción permitida al predio y/o la zona:

Servidumbres y/o restricciones:

Superficies(m²): Suelo: 144.00 Construcción (área cubierta):

Fuente consultada para la obtención del indiviso: Escritura Publica 1087 BAJO LA PARTIDA 8754, LIBR

Medidas y colindancias según: Según Escritura Publica 1087

FRENTE DEL TERRENO EN MTS : 8.00
AL NORTE 8.00 mts. Con lote 4
AL SUR 8.00 mts. Calle Llantenco
AL ORIENTE 18.00 mts. Con lote 26
AL PONIENTE 18.00 mts. Con lote 28

Precios de construcción de tipos similares (con base en manuales de costos, presupuestos o residuales)
Tipo Características
1 MEDIO CASA HABITACION DE UN NIVEL VILLAS LA MERCED

2 MEDIO CASA HABITACION DE UN NIVEL HOGARES FERROCARRILEROS

3 MEDIO CASA HABITACION DE UN NIVEL ALAMADAS

Rentas de inmuebles similares en la zona o en zonas similares (reales o ofertas o estimadas)

Tipo Zona Ubicación Edad
1 INTERMEDIO MEDIO CALLE ATZCAPOTZALCO 15

2 INTERMEDIO MEDIO CALLE DEL COMPADRADOR 10

3 INTERMEDIO MEDIO CALLE DEL AGUAJE 11

Conclusiones de la investigación:

Precios de inmuebles similares en la zona o en zonas similares (ofertas u operaciones) MERCADO

Tipo Zona Ubicación Edad
1 INTERMEDIO MEDIO CALLE DEL PARIAL 13
VILLAS LA MERCED
2 INTERMEDIO MEDIO CALLE TABACHIN 15
HOGARES
3 INTERMEDIO MEDIO AND. PLOMEROS 20

Conclusiones de la investigación:
 a).- Terreno: Factores
Fraccion de terreno: Zona Ubicación
I CASA HABITACION 1.00 1.00
II
III
IV

Indicar en su caso el motivo de cada factor considerado:

Homologacion para el terreno LOTE TIPO 144

Fracción de Muestra Valor Area Precio unit.
terreno: corredor m² $/m²
I 1 $1.00 144.00 576.36
II
III
IV
superficie total terreno 144.00

b).- construcciones Factores

Tipos de construcción Uso Vida probable

en años

T1 CASA HABITACION HABITACIONAL 60

T2
T3
T4
tipo Clave No . niveles Presen- Area Precio unit.
cons y clase tación m² de reposición
truc. uso nuevo $/m²

T1 CASA HABITACION 1 1 80.00 $ 4,500.00

T2 0
T3 0
Sup. total construcciones: 80.00

c).- instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias y comunes en su caso

Concepto: Uni- Cantidad P. U. reposi-
dad ción nuevo $
1 BARDAS ML 19.00 $ 950
2 BANQUETAS M2 27.00 $ 250
3 DUCTOS Y REJILLAS UNIDAD 1.00 $ 4,500
4 0

5 0

Precio instalaciones especiales, accesorios y

VIII.- APLICACIÓN DEL METODO DE CAPITALIZACION DE RENTAS

w Asignación de renta factible de acuerdo a las observadas en la zona en inmuebles similares

Unidad rentable (1) renta unit/m²
1 CASA HABITACION 14.78
2
 3
4
5
Renta mensual bruta:($)
Renta unitaria por m²/mes($)
Cálculo por capitalización de rentas:
Renta mensual bruta:($)
Renta anual bruta:($)
Deducciones anuales estimadas en un:
Renta neta anual:($)
Tasa de capitalización:

Notas a considerar en la aplicación del método de capitalización de rentas

w Justificacón de la tasa de capitalización: (indicar con X una sóla opción).
w CONCEPTO:
8% 8.50% 9.00% 9.50%
Edad (años) Edad de 0 a 5 de 5 a 10 de 10 a 15 de 15 a 20
puntos 1
Conservación Nuevo Exelente Muy buena Buena
puntos 1
Uso en General Optimo Exelente Muy bueno Bueno
puntos 1
Proyecto Optimo Muy bueno Bueno Adecuado
puntos 1
V.U.R. (años) (+) 50 45 - 50 40 - 45 35 - 40
puntos 1
Ubicación Mzna. Manzanero Cab. comer. Esq. comer. Cab. resid.
puntos 1
Zona Exclusiva Residencial Muy buena Buena
puntos 1
Suma de puntos 7 0 0 0
Capitalizacón 0.0114 0.0121 0.0129 0.0136
Tasas parciales 0.08 0 0 0
TASA RESULTANTE: 0.08
Justificación de las deducciones
a) Por desocupación($) 3,000.00 x
b) Impuesto predial anual 790.00 x
c) Mantenimiento anual($) 15,000.00 x
d) Gastos luz,agua,etc($) 12,500.00 x
e) Depreciación Fiscal ($) 3000.00 x
f) Deducciónes Fiscales (b+c+d+e)
g) Base gravable Renta bruta - Deduc. Fiscales
h) I.S.R. Tarifa Limite Inferior
i) Suma de las deducciónes (a+b+c+d+h)
j) Deducciónes reales Suma Deduc. / Renta bruta
 IX- APLICACION DEL METODO DE COMPARACION

w Asignación de monto de posible venta de acuerdo con observaciones en las zonas e inmuebles terrenos
monto promedio de ventas u ofertas

minimo 4,012 $/m² cub. o útil

promedio 4,100 $/m² cub. o útil
maximo 4,188 $/m² cub. o útil
Justificación del coeficiente:
CONSIDERO ESTE FACTOR DE 0.95 POR QUE LAS VIVIENDAS COMPARAS SON MEJORES QUE LA VAL
Resultado por el método d

X- RESUMEN

Consideraciones previas a la conclusión (razonamiento del (los) método(s) seleccionado(s

comercial.

XI- CONCLUSIÓN

El Valor Comercial Estimado en N.R. Por m2 Asciende a:

con letra: SON: (TRECIENTOS CUARENTA Y SIETE MIL PESOS 00/100
BLE

Entidad: Coahuila
No. de cuenta predial: 006-115-005-000
No. de cuenta agua: 1160976

Localidad: Torreon
Entidad: Coahuila

Habitacional De Segundo Orden

Habitacional De Densidad Alta

asas Habitacion de hasta de dos niveles de buena calidad

Habitacional De Densidad Alta

100%

90%

En la zona : estrsto nivel medio

1.1 - 1.6

No se observo aspectos relevantes

Casas habitacional en dos niveles similar estilo arquitectonico

ts, Centros Comerciales a 1000 mts, Plazas Publicas a 300 mts.
es a 300 mts, Escuales a 200 mts, Hospitales a 1500 mts
ts, Estacion de transporte a 200 mts, Tiendas de Auto servicio 200 mts

- MATAMOROS COMO ACCESO PRIMARIO, Y COMO

DARIO CALZ. VALLE ORIENTE.

ESTA EN EL FRACC. VALLE ORIENTE

DAD PRIVADA Y AL PONIENTE CON

ntermedio, con topografia plana regular

ación en uno y dos niveles de construcción similar estilo arquitectonico

 H6 110-176 VIV/HA

CUS 1.1 - 1.6 COS 0.8 NIVELES 2

Respetar lo establecido en reglamento de conctruccion, ley

de asentamiento humanos y plan director de desarrollo
urbano de Torreón

80.00 indiviso (en su caso): 100.00%

1087 BAJO LA PARTIDA 8754, LIBRO 37-A SECC I

estos o residuales)
m² const. Precio ($) P.unit. ($/m²) Fuente/observs.
83.50 335,000.00 4,011.98 PROPIETARIO

91.00 385,000.00 4,230.77 PROPIETARIO

80.00 335,000.00 4,187.50 PROPIETARIO

4,143.42
ofertas o estimadas)
m² suelo m² const. Renta ($/mes) ($/mes/m²) Fuente/observs.
120.00 104.00 $1,200.00 11.54 AFIRME

7,224,080
115.50 94.00 $1,500.00 15.96 AFIRME

7,224,080
115.50 89.00 $1,500.00 16.85 AFIRME

7,224,080

Promedio: 14.78

u operaciones) MERCADO
m² suelo m² const. Precio ($) P.unit. ($/m²) Fuente/observs.
115.50 83.50 $335,000 4,011.98 MARIA GUADALUPE

7,212,834
135.75 91.00 $ 385,000 4,230.77 LADISLAO VILLARREAL

7,215,648
143.80 80.00 $335,000 4,187.50 LUISA DE ANDA

7,302,556

Promedio: 4,143.42
 Factores de eficiencia:
Frente Forma Superficie Otro Factor result.
1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
0.00
0.00
0.00

m²
Factor de Precio neto Precio Indiviso Precio del
eficiencia $/ m² parcial N$ (en su caso) terreno $
1.00 $576.36 $82,996.14 1.000000 $82,996.14
0.00 0.00 1.000000 0.00
0.00 0.00 1.000000 0.00
0.00 0.00 0.00 1.000000 0.00
precio del terreno (m2): $576.36
Valor del terreno: $82,996.14

Factores de eficiencia
Edad const. Factor de Factor de Otro Coeficiente
en años edad conservación (llenar obli..) resultante
20 1.00 0.67 1.00 0.6667
0.0000

Coeficiente de Precio unit. Precio Indiviso Observaciones

eficiencia (1) neto de parcial (en su caso)
reposición $ $
0.67 $ 3,000.00 $ 240,000.00 100.00%

Precio de las construcciones:($) $ 240,000.00

arias y comunes en su caso

Factor de Factor de Precio Indiviso VALOR
edad conservación parcial $ (en su caso) FINAL
0.80 1.00 760.00 100.000000 14,440
0.80 1.00 200.00 100.000000 5,400
0.90 1.00 4,050.00 100.000000 4,050
0
0
0
0
0
ciones especiales, accesorios y obras complementarias y comunes:($) $ 23,890.00
Resultado por el método físico a + b + c:($) $ 346,886.14

APITALIZACION DE RENTAS

nmuebles similares
superficie Ren. mes $ Deducciones anuales estimadas:
80.00 $1,182.66 vacíos: 20%
0 impuestos y derechos: 25%
 0 administración y seguros: 15%
0 mantenimiento y reparación: 30%
0 otros: 10%
Renta mensual bruta:($) $1,182.66 Total: 100%
enta unitaria por m²/mes($) $14.78

Renta mensual bruta:($) $1,182.66

Renta anual bruta:($) 14,191.95
s anuales estimadas en un: 19.00
Renta neta anual:($) $14,172.95
Tasa de capitalización: 0.08
Resultado por el metodo de capitalización de rentas:($) 188,615.86

T A S A S:
10% 10.50% 11% 11.50% 12%
de 20 a 25 de 25 a 30 de 30 a 35 de 35 a 40 mas de 40

Regular Deficiente Malo Muy malo Ruinoso

Adecuado Regular Deficiente Malo Sin uso

Regular Deficiente Inadecuado Malo Pesimo

30 - 35 25 - 30 20 - 25 15 -20 ( - ) de 15

Esq. resid. Interm. com. Interm. res. Interior com. Interior res.

Media Media baja Baja Proletaria Suburbana

0 0 0 0 0
0.0143 0.0150 0.0157 0.0164 0.0171
0 0 0 0 0
%

0.05 12 $ 1,800.00
0.05 12 $ 474.00
0.02 12 $ 3,600.00
0.03 12 $ 4,500.00
0.03 12 $ 1,080.00
$
$
$
$ 11,454.00

0
 METODO DE COMPARACION DE MERCADO

las zonas e inmuebles terrenos

coeficiente 0.95
monto unitario aplicable: 3,894.75 $/m² cub. o útil
superficie cubierta o útil: 80.00 m²

RAS SON MEJORES QUE LA VALUADA

Resultado por el método de comparación directa del mercado:($) ###

X- RESUMEN

Método físico: $ ###

Método de capitalización de rentas: $ ###
Método de comparación: $ ###
l (los) método(s) seleccionado(s), en su Valor Catastral:
caso ponderación $
para determinar valor

XI- CONCLUSIÓN

$ $347,000.00
TA Y SIETE MIL PESOS 00/100 M.N.)