AVALÚO INMOBILIARIO AGA13-141119
VIVENDA EN LOTE 1 DE LA MANZANA 10 EX EJIDO DE LA TRINIDAD CHAUTENCO, CUAUTLANCINGO, PUEBLA.
UBICACIÓN DEL INMUEBLE:
Calle Benito Juárez No. 95, Colonia La Trinidad Bello Horizonte.
Dirección:
C.P. 72735. Cuautlancingo, Puebla.
Municipio: Cuautlancingo
Estado: Puebla
País: México
PROPIETARIO: Hilario Cotzomi Arenas
SOLICITANTE: María Hortencia Tolama Huelitl
Propósito del Avalúo: Estimar el Valor Comercial
Objeto del Avalúo: Juicio
PERITO VALUADOR: Mtro en Valuación: Jesús Alberto García Anzueto
Cedula Profesional: 8033299
Fecha del Avalúo: 14 de Noviembre de 2019
Vigencia: 6 Meses a partir de la fecha del Avalúo
Valor Comercial del Inmueble: $1,500,000.00
UN MILLON QUINIENTOS MIL PESOS 00/100 M.N.
Puebla, Puebla a 14 de Noviembre de 2019
AGA13-141119
I.- ANTECEDENTES
SOLICITANTE DEL AVALÚO Nombre: María Hortencia Tolama Huelitl
Privada 21 Oriente No. 407, casa B, Barrio San
Domicilio: Pablo Tecamac. C.P. 72760. San Pedro Cholula,
Puebla.
Clave de Elector: TLHLHR64050121M700
VIVENDA EN LOTE 1 DE LA MANZANA 10 EX EJIDO DE LA TRINIDAD
INMUEBLE QUE SE VALÚA:
CHAUTENCO, CUAUTLANCINGO, PUEBLA.
Régimen de Propiedad: Privado
Calle Benito Juárez No. 95, Colonia La Trinidad
Ubicación: Bello Horizonte. C.P. 72735. Cuautlancingo,
Puebla.
DATOS CATASTRALES: Cuenta Predial: U-49243
DATOS DE ESCRITURA: Notaría Pública No. 2
Avenida 5 de Mayo No. 1622-B, Colonia Granjas
Ubicación:
la Virgen. C.P. 72810. San Andrés Cholula,
Notario: Lic. Mario Alberto Montero Serrano.
Escritura No: 330 Volumen 17
Fecha de escritura: 29 de Enero de 1996.
Inscripción 24 Fojas: 20
Libro: 1 Tomo: 1 Fecha: 11-mar-96
INSPECCIÓN DEL INMUEBLE: Fecha: Lunes 11 de noviembre de 2019
Incidentes: No se nos permitió el acceso al inmueble
II.- CARACTERÍSTICAS URBANAS
Clasificación de la zona: Habitacional Medio
Fraccionamientos cerrados con viviendas tipo medio de una
Construcción dominante en la calle:
y dos plantas.
Índice de saturación de la zona: 85%
Densidad de población: Media
Estrato socioeconómico: Medio-Alto
Uso del suelo permitido: Mixto, Habitacional-Comercial
Vía Volkswagen, vialidad principal que conduce a la calle
Adolfo López Mateos, vialidad secundaria que conduce a la
Vías de acceso e importancia de las mismas:
calle Benito Júarez, también vialidad secundaria que da
acceso al predio.
SERVICIOS PÚBLICOS:
Energía Eléctrica Si tiene Banquetas Si tiene
Agua Potable Si tiene Guarniciones Si tiene
Drenaje Sanitario Si tiene Transporte Si tiene
Alumbrado Publico Si tiene Teléfono Si tiene
Pavimento Si tiene
EQUIPAMIENTO URBANO:
Preescolar En la Zona T. de Autoservicio En la zona
Primaria En la Zona Bancos En la zona
Secundaria En la Zona Iglesias En la zona
Preparatoria En la Zona Parques En la zona
Profesional En la Zona Restaurantes En la zona
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III.- PREDIO
Superficie M2: 513.00 Valor del Terreno Por M2 $1,250.00
Medidas y colindancias del terreno: Según escritura No. 330 vol. 17
Al Noreste: 29.80 Metros colinda con Lote No. 2
Al Sureste: 17.90 Metros colinda con Calle Francisco I. Madero
Al Suroeste : 30.00 Metros colinda con Calle Benito Juárez
Al Noroeste: 17.35 Metros colinda con Lote No. 4
Topografía y Configuración: Relativamete plana, siendo un polígono irregular de cuatro lados.
Numero de frentes: Uno
Características Panorámicas: Agradables propias del lugar
Densidad
Densidad Habitacional: H-3 36-50 Viv/Ha Según Visita de Inspección.
Controlad
Servidumbre y/o Restricciones: Ninguna
Calidad del Suelo: Buena
UBICACIÓN DEL INMUEBLE (Macrolocalización)
Inmueble en Calle Benito Juárez No. 95,
Colonia La Trinidad Bello Horizonte. C.P.
72735. Cuautlancingo, Puebla.
Vía Volkswagen
AGA13-141119
UBICACIÓN DEL INMUEBLE (Microlocalización)
CONSTRUCCIÓN
M2 de construcción
Planta baja 113.30
Planta Alta 81.20
Total Construcción 194.50
El inmueble se encuentra ubicado en Calle Benito Juárez No. 95, Colonia La Trinidad Bello Horizonte. C.P. 72735.
Cuautlancingo, Puebla. con una longitud de 14 Q 578013.41 m. Este y una latitud de 2107418.80 m. Norte
con una altitud de 2127 m.s.n.m.
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IV.- DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE
Vivienda urbana, ubicada en lote 1 de la manzana 10 ex ejido de la Trinidad
Inmueble a Valuar:
Chautenco, Cuautlancingo, Puebla.
Uso Actual: Habitacional
Número de Niveles: 2
Tipo de Construcción: Moderna Habitacional Calidad: Media Edo. Cons: Regular
Área de Construcción: 194.50 M2
Área del Predio: 513.00 M2
Vida Útil Total: 60 Años
Edad Aproximada: 8 Años
Vida Útil Remanente Aproximada: 52 Años
Estado de conservación: Regular
Calidad del proyecto: óptimo
Unidades Rentables: dos
Cajones de estacionamiento: uno
Planta baja: Sala, comedor, cocina, baño, patio de servicio, una recámara
Planta Alta: Baño, cuatro recámaras
V.- ELEMENTOS DE CONSTRUCCIÓN
Cimentación Se supone a base de mampostería de piedra braza, con refuerzos de concreto
Estructura Son a base de muros de carga, dalas, castillos y columnas de concreto armado.
Muros A base de block de concreto, a una altura de 2.40 mts. aprox.
Entrepisos Losa maciza de 15cm. De espesor
Techos Losa maciza de 15cm. De espesor
Azoteas Losa maciza de 15cm. De espesor
Bardas A base de block de concreto, a una altura de 2.40 mts. aprox.
Aplanados Interiores Con mortero cemento-arena
Aplanados Exteriores Con mortero cemento-arena
Plafones Aparente a base de yeso y con recubrimiento de pintura vinilica.
Lambrines Supuestos de loseta cerámica, de aprox. 0.10 x 0.10 m. en el baño y cocina.
Pisos Supuestos de loseta cerámica, de aprox. 0.30 x 0.30 m. en toda la vivienda
Zoclos se supone de loseta en toda la vivienda.
Escaleras Se suponen de concreto armado
Pintura Es vinílica en interiores y exteriores, acrilica en la cocina
Recubrimientos Especiales Se asume que no tiene
Carpintería Supuestos en puertas de las recámaras, closets y puertas de la cocina y el baño
Instalaciones Sanitarias Se supone a base de P.VC. Sanitario de 2" y 4".
Muebles de Baño Se suponen 4 según visita
Instalaciones Hidráulicas Se suponen Ocultas.
Instalaciones Eléctricas Se suponen ocultas en muros y losa con cableados y accesorios de mediana calidad.
Herrería Puertas del acceso principal, patios, así como marcos de ventanas.
Vidriera Cristal fijo en color natural.
Fachada Rústica.
Elementos accesorios, instalaciones especiales y obra complementaria
No se observaron durante la visita.
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VI.- CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALÚO
a).- OBJETIVO DEL PRESENTE AVALUO
1.- En todos los casos se entenderá que el objetivo del presente avalúo será el de estimar el valor comercial del bien a
menos que se indique otro. Para ello se incluirán y desarrollaran unicamente dos métodos o enfoques de valuación.
exigidos por la normatividad vigente; 1) El método físico directo o de costos, y 2) El método comparativo o de
mercado, cabe aclarar que el método de capitalización de rentas no aplica para el presente avalúo.
b).-DEFINICION DE TERMINOS Y CONCEPTOS BASICOS
2.- Método Comparativo o de Mercado:
Es el desarrollo analítico a traves del cual se obtiene un valor que resulta de comparar el bien que se valúa,
sujeto, con el precio de oferta o venta de bienes similares, comparables, ajustados por diferentes factores,
homologación.
3.- Método Físico o Directo o enfoque de Costos:
Es el desarrollo analítico a traves del cual se obtiene el costo de reproducción o reemplazo de un bien similar
al que se valúa, afectado por la depreciación atribuible a los factores de edad y estado de conservación.
4.- Método de Capitalización de Rentas o enfoque de Rentas
Es el desarrollo analítico a traves del cual se estima el valor presente o capitalizado de los ingresos netos
anuales que produce o es capaz de producir un inmueble a la fecha del avalúo durante un periodo de tiempo
o a perpetuidad.
5.- Valor de Reposición Nuevo VRN
Es el costo actual de reproducir un bien similar, el cual resulta de sumar los costos directos e indirectos
6.- Valor de Neto de Reposición VNR
Es el resultado de afectar al valor de reposición nuevo con el demérito por factores de edad y estado de
conservación.
Formula VNR = VRN x FEC
7.- Vida Util Total VUT
Es la vida que se estima tendrá el bien considerando la eficiencia económica.
8.- Edad Efectiva EE
Es la edad que tiene el bien considerando las remodelaciones importantes que haya tenido en su vida
cronológica.
9.- Estado de Conservación EC
Es el estado de conservación observado que tiene el bien durante la visita física.
10.- Porcentaje de Demérito %D
Es la perdida de valor que tiene el bien por efectos de edad y estado de conservación
Formula %D = (1-(1-(E/VUT)^1.4)*(EC/10))
11.- Factor por edad y conservación FEC
Es el factor resultante de valor que le resta al inmueble por efecto de la edad y el estado conservación.
Formula FEC = (1-(%D)
12.- Vida Útil Remanente VUR
Es la vida esperada que se estima tendrá el bien, en el momento de la inspección.
Formula VUR = VUT x FEC
13.- Tasa de Capitalización TC
Es la tasa de rendimiento real que debe tener una inversión en activos y fijos y se obtiene de dos maneras
a).- Tasa de mercado, resulta de dividir el valor de mercado entre el ingreso neto anual
b).- Tasa financiera, resulta de sumar la tasa real de instrumentos a largo plazo, la tasa de liquidez y
la tasa de riesgo o de recuperación.
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c).-CONDICIONES DEL AVALUO
14.- La información y antecedentes de propiedad asentados en el presente avaluó, es la proporcionada por el
cliente la cual la asumimos como correcta, entre la que podemos mencionar la siguiente:
a).- Escritura de propiedad: Si Hoja de compraventa: No
b).- Certificado libertad gravamen: No croquis: No
c).- Boleta Predial: No Título de Propiedad No
d).- Plano del Predio: No
15.- No es propósito del presente avaluó verificar la probable existencia de gravámenes, reserva de
dominio, adeudos fiscales o de cualquier otro tipo que pudiera afectar el bien que se valúa, a menos que
expresamente sean declarados por el solicitante y/o propietario del mismo, por lo que no asumimos
responsabilidad alguna por información omitida en la solicitud del avaluó.
16.- Quienes intervenimos en el presente avaluó declaramos bajo protesta de decir verdad que no
guardamos ningún tipo de relación o nexo de parentesco o de negocios con el cliente o propietario del bien
que se valúa.
17.- En la inspección ocular del bien motivo del presente avalúo, no es posible detectar todos los vicios
ocultos que pudieran existir en la propiedad, los considerados son el resultado de la observación o por
informe expreso del cliente.
18.- Toda vez que el objetivo del presente avalúo no es verificar deslindes de propiedad, ni de ocupación
irregular o cualquier otra restricción legal, el valor comercial estimado al que se concluye solo considera
las expresadas en el propio avalúo, porque se observaron durante la inspección ocular al bien.
19.- El presente avalúo es exclusivo del solicitante para el destino o propósito que se expresa, por lo que
no podrá ser utilizado para fines distintos a lo indicado en este avalúo.
20.- La vigencia de este avalúo esta determinada por su propósito o destino y dependerá
básicamente de la temporabilidad que establezca en su caso la institución emisora o autoridad competente.
21.- Se da como verdadera la superficie del predio según documentación proporcionada, escrituras,
certificado de libertad de gravamen o información catastral, ya que en este avalúo no se realiza
levantamiento topográfico para verificar dicha superficie.
d).- SALVEDADES DEL AVALÚO
22.- Sobre la documentación del predio
Ninguna salvedad
23.- Sobre la inspección del predio
No se nos permitió el acceso al interior del mismo por estar en litigio
24.- Sobre la documentación de la construcción
No se nos proporcionó
25.- Sobre la inspección de la construcción
No se nos permitió el acceso al interior del mismo por estar en litigio
e).- EXCLUSIONES DEL AVALÚO
26.- Sobre la valuación del predio
Ninguna excepción.
27.- Sobre la valuación de la construcción
Ninguna excepción.
28.- Sobre los métodos de valuación
Método Mercado Ninguna excepción, ya que se desarrolla este método en el avalúo
Método Físico Ninguna excepción, ya que se desarrolla este método en el avalúo
Método Ingreso No se desarrolla por que el método no aplica para los requerimientos de
este avalúo.
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VII.- VALOR DE MERCADO
SELECCIÓN DE LOS 6 MEJORES COMPARABLES (Análisis de Mercado)
Sup. Precio
Sup. Nombre/Tel. del
N° Ubicación Construida Precio de Oferta Unitario
Terreno M² Informante
M² ($/M²)
Colonia Bello Horizonte,
1 118.00 85.00 $1,350,000.00 $11,440.68 lamudi.com.mx
Cuautlanzingo, Puebla.
Colonia Bello Horizonte,
2 80.00 60.00 $850,000.00 $10,625.00 lamudi.com.mx
Cuautlanzingo, Puebla.
Colonia Bello Horizonte,
3 101.35 87.20 $1,220,000.00 $12,037.49 mercadolibre.com.mx
Cuautlanzingo, Puebla.
Colonia Bello Horizonte, Asid bienes raíces
4 110.00 66.00 $1,300,000.00 $11,818.18
Cuautlanzingo, Puebla. Tel: 22-24-40-45-86
Colonia Bello Horizonte,
5 120.00 60.00 $1,395,000.00 $11,625.00 propiedades.com.mx
Cuautlanzingo, Puebla.
Colonia Bello Horizonte,
6 160.00 120.00 $1,500,000.00 $9,375.00 propiedades.com.mx
Cuautlanzingo, Puebla.
Promedio $11,153.56
VALOR ESTIMADO PARA EL INMUEBLE SUJETO (Homologación)
Análisis y Justificación de los Factores Empleados en La Comparación de Inmuebles Similares
Precio Unitario
Factor de Edad
Conservación
SuperficieM²
Negociación
Superficie
Factor de
Factor de
Factor de
Factor de
Valor
Calidad
($/M²)
Factor
N° Unitario
Resultante
($M²)
1 118.00 $11,440.68 0.95 0.95 0.95 1.00 0.95 0.81 $9,318.50
2 80.00 $10,625.00 1.00 0.95 0.95 1.00 0.95 0.86 $9,109.61
3 101.35 $12,037.49 1.00 0.95 0.95 0.95 0.95 0.81 $9,804.61
4 110.00 $11,818.18 1.00 0.95 0.95 0.95 0.95 0.81 $9,625.98
5 120.00 $11,625.00 0.95 0.90 1.00 0.90 0.95 0.73 $8,498.17
6 160.00 $9,375.00 0.95 1.00 1.00 1.00 0.95 0.90 $8,460.94
Promedio $9,136.30
Valor del Inmueble para el Área Homogénea $9,136.30
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ANÁLISIS DEL MÉTODO DE MERCADO
Resultado Natural de la Investigación de Resultado del análisis de comparación en los
Inmuebles similares. inmuebles similares.
Mínimo $9,375.00 Mínimo $8,460.94
Promedio $11,153.56 Promedio $9,136.30
Máximo $12,037.49 Máximo $9,804.61
Rango del Mercado Rango del Mercado
Natural
$2,662.49 Homologado
$1,343.68
Monto Unitario $9,136.30
Factor de Negociación 0.95
Monto Unitario Aplicable $8,679.49
Superficie Vendible $194.50
RESULTADO DEL MÉTODO DE MERCADO
Valor Estimado: $1,688,160.24
En Números Redondos: $1,689,000.00
VIII.- VALOR FÍSICO O DIRECTO
ESTIMACIÓN DEL VALOR FÍSICO DEL PREDIO
Irregularidad
Valor Parcial
Negociación
Topografía
Resultante
Predio M2
del Predio
Superficie
Ubicación
Factor de
Factor de
Factor de
Factor de
Factor de
Unitario
Frente
Factor
Precio
No.
$578,728.13
$1,250.00
513.00
$0.90
0.95
1.00
1.00
1.00
0.95
Valor Total del Predio $578,728.13
ESTIMACIÓN DEL VALOR FÍSICO DE LA CONSTRUCCIÓN
Precio Unitario
Factor de Edad
Consruida M2
Conservación
Valor Parcial
Negociación
Resultante
del Predio
Superficie
Superficie
Factor de
Factor de
Factor de
Factor de
Calidad
Factor
No.
$735,409.12
$4,500.00
194.50
$0.84
0.95
0.98
1.00
0.95
0.95
Valor Total de la Construcción $735,409.12
RESULTADO DEL ENFOQUE FÍSICO: $1,314,137.24
En Números Redondos: $1,315,000.00
AGA13-141119
IX.- VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS
NO APLICA
X.- RESUMEN DE VALORES
Valor Predio Por : El Método de Mercado $1,689,000.00
Valor Construcción Por : El Método Físico $1,315,000.00
Valor Indicado Por : El Método de Capitalización No Aplica
XI.- CONCLUSIÓN
El valor del inmueble se estimó con base a la conciliación de los valores obtenidos por el método físico y por
el método de mercado.
Por otra parte, debido al objeto del avalúo, el valor que se ha estimado como resultado de la conciliación de
los valores obtenidos por los métodos antes mencionados, es el valor comercial, aunque el bien no está
sujeto a compra-venta, el valor comercial, está sujeto a las condiciones del mercado inmobiliario.
Finalmente se consideró redondear las cantidades por tratarse de una estimación.
Valor Comercial Estimado: $1,502,000.00
Valor Comercial Estimado: En Números Redondos $1,500,000.00
Valor Comercial Con Letra: UN MILLON QUINIENTOS MIL PESOS 00/100 M.N.
Ésta Cantidad Representa el valor comercial del inmueble al día: 14 de Noviembre de 2019
Mtro. Valuador: Jesús Alberto García Anzueto Ced. Profesional: 8033299
AGA13-141119
XII.- REPORTE FOTOGRÁFICO DEL INMUEBLE QUE SE VALÚA
Vista de la fachada principal del predio, desde la calle Benito Juárez.
Otra vista de la fachada desde la Calle Benito Juárez
Vista de la fachada sureste
AGA13-141119
Vista hacia el poniente del entorno sobre la calle Benito Juárez
Vista del entorno desde la esquina de calle Benito Juárez y avenida Francisco Villa
Vista de su entorno hacia el sur desde la calle Francisco Villa
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XIII.- CÉDULA PROFESIONAL DE PERITO VALUADOR
