AVALÚO INMOBILIARIO

FOTO PRINCIPAL DEL INMUEBLE (FACHADA)

Inmueble que se valúa: Fecha del avalúo:

Solicitante del avalúo: Propietario del inmueble:

Ubicación del inmueble:
Calle y número: Colonia o Fraccionamiento:

Delegación o Municipio: Ciudad, Estado y C.P.:

VALOR FÍSICO: $ 1,421,975.23

VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS: $ 742,296.89
VALOR DE MERCADO: $ 1,568,005.00

Observaciones: Se aplica un demerito del 7% al valor de mercado

VALOR COMERCIAL: $ 1,458,000.00

**** UN MILLON CUATROCIENTOS CINCUENTA Y OCHO MIL PESOS 00/100 M.N. ****
 I · ANTECEDENTES
Institución que practica el avalúo:

Solicitante del avalúo: Nombre:

Domicilio:

Perito valuador: Nombre:

Reg. Financiera Rural y especialidad(es):
Otro registro en su caso (catastral)

Fecha del avalúo:

Inmueble que se valúa (uso):
Régimen de propiedad:
Propietario del inmueble: Nombre:
Domicilio: 0

Objeto del avalúo:

Propósito o destino del avalúo:

Ubicación del inmueble: Calle:

Número exterior: Número interior:
Col. o Fracc.:
Delegación o Municipio:
Ciudad y Edo.:

Núm. de cuenta predial:

Núm. de cuenta de agua:

II · CARACTERÍSTICAS URBANAS
Clasificación de zona: (uso, categ.)
Según catastro local:

Tipo de construcción predominante: (calle/zona)

Índice de saturación en la zona: (% aprox.)

Densidad de población en la zona: (Hab./Ha.)
Nivel socio-económico: (predominante)
Contaminación ambiental: (tipo/grado)
Uso de suelo permitido en la zona:

Vías de acceso proximidad e

importancia de las mismas:
Infraestructura urbana: (calle y zona)

Servicios públicos municipales:

Equipamiento y mobiliario urbano:

 III · DATOS DEL TERRENO
Tramo de Calle, transversales limítrofes y orientación: Se ubica con frente al SUROESTE

Medidas y colindancias: según:

ORIENTACIÓN: MEDIDAS: COLINDANCIAS:

Área total del terreno: Fuente: Escrituras.,

Calidad del suelo: Apto para construcción.
Topografía y configuración del terreno: Plana de forma geometrica irregular
Número de frentes: Uno
Características panorámicas: Con vista a la calle y ninguna otra relevante.-
Densidad habitacional: No existe reglamento al respecto en el municipio.
Intensidad de construcción permitida: No existe reglamento al respecto en el municipio.
Servidumbres y/o restricciones: Ninguna.-
Croquis de localización:
MICROLOCALIZACIÓN: MACROLOCALIZACIÓN:

ubicación del inmueble.

 IV · DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE
Uso actual del inmueble:
Tipos de construcción: Tipo 1:
Tipo 2:
Calidad y clasificación
de la construcción:
Clasificación según Autoridad
Número de niveles:
local:
Vida útil total:
Edad aproximada (estimada):
Vida útil remanente aproximada:
Estado de conservación:
Calidad del proyecto:
Unidades rentables:
Cajones de estacionamiento

V · ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN
OBRA NEGRA O GRUESA.
Cimentación:
Estructura:
Muros:
Entrepisos:
Techos:
Azoteas:
Bardas:
REVESTIMIENTOS Y ACABADOS.
Aplanados en muros interiores:
Aplanados en plafones:
Lambrines:
Pisos:
Zoclos:
Aplanados en exteriores:
Escaleras:
Pintura:
CARPINTERÍA.
Puertas / ventanas:
Guardarropas y libreros fijos:
Pisos y lambrines:
INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS.
 Red de alimentación:
Red de desagües:
Muebles de baño:
Muebles de cocina y lavandería:
INSTALACIÓN ELÉCTRICA.
Red de alimentación:

CANCELERÍA, HERRERÍA Y CERRAJERÍA.

Puertas, ventanas y canceles:
Cerrajería:
FACHADAS.
INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS.
 0
VI · CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALÚO

OBJETIVO DEL PRESENTE AVALÚO

En todos los casos se entenderá que el Objeto del avalúo será el de estimar el Valor Comercial de un determinado bien o propiedad,
a menos que se indique otro. Para ello, se incluirán y desarrollarán sin excepción los tres métodos o enfoques de valuación exigidos
por la C.N.B. y V., a saber: 1) El Método Físico, Directo o también llamado Enfoque de Costos, 2) El de Capitalización de Rentas o
Enfoque de Ingresos y, 3) El comparativo o Enfoque de Mercado, como se definen a continuación.

Será necesario indicar el Propósito o utilización específica del Avalúo en el mismo documento, por ej.: Otorgamiento o liquidación de
crédito, Escrituración, Pago de impuestos, Venta de la propiedad y Determinar su valor asegurable, entre otros fines.

METODOLOGÍA DE VALUACIÓN
Método Físico o directo o Enfoque de Costos:
Es el desarrollo analítico a través del cual se obtiene el costo de reproducción o reemplazo de un bien similar al que se valúa,
afectado por la depreciación atribuible a los factores de edad y estado de conservación
Método de Capitalización de Rentas o Enfoque de Ingresos:
Es el desarrollo analítico a través del cual se estima el valor presente o capitalizado de los ingresos netos anuales que produce o es
capaz de producir un inmueble a la fecha del avalúo durante un periodo de tiempo o a perpetuidad.
Método comparativo o Enfoque de Mercado:
Es el desarrollo analítico a través del cual se obtiene un valor que resulta de comparar el bien que se valúa, sujeto, con el precio de
oferta o de venta de bienes similares, comparables, ajustado por diversos factores de homologación.

DEFINICIÓN DE TÉRMINOS Y CONCEPTOS BÁSICOS

Valor de Reposición Nuevo: VRN
Es el costo actual de reproducir un bien similar, el cual resulta de sumar los costos directos e indirectos.

Valor Neto de Reposición : VNR

Es el resultado de afectar al valor de reposición nuevo con el demérito por factores de edad y estado de conservación.
Fórmula VNR = VRN x FEC
Vida Útil Total: VUT
Es la vida que se estima tendrá el bien considerando la eficiencia económica.

Edad Efectiva: EE
Es la edad que tiene el bien considerando las remodelaciones importantes que haya tenido en su vida cronológica.

Estado de Conservación: EC
Es el estado de conservación observado que tiene el bien durante la visita física.

Porcentaje de Demérito: %D
Es la pérdida de valor que tiene el bien por efectos de edad y estado de conservación.
Fórmula %D = (1-(1-(E/VUT)^1.4)*(EC/10))
 0

Factor por edad y conservación: FEC

Es el factor resultante de valor que le resta al inmueble por efecto de la edad y el estado conservación.
Fórmula FEC = (1-(%D)
Vida Útil Remanente: VUR
Es la vida esperada que se estima tendrá el bien, en el momento de la inspección.
Fórmula VUR = VUT x FEC
Tasa de Capitalización: TC
Es la tasa de rendimiento real que debe tener una inversión en activos y fijos y se obtiene de dos maneras
a).- Tasa de mercado, resulta de dividir el valor de mercado entre el ingreso neto anual.
b).- Tasa financiera, resulta de sumar la tasa real de instrumentos a largo plazo, la tasa de liquidez y la tasa
de riesgo o de recuperación.
Valor Comercial:
Es la cantidad estimada de dinero circulante a cambio de la cual el vendedor y el comprador del bien que se valúa, estando bien
informados y sin ningún tipo de presión o apremio, estarían dispuestos a aceptar en efectivo por su enajenación a un término
razonable contados a partir de la fecha del avalúo, asumiendo una promoción suficiente y adecuada a su mercado.

CONDICIONANTES AL AVALÚO

La información y antecedentes de propiedad asentados en el presente avaluó, es la proporcionada por el cliente,

la cual la asumimos como correcta, entre la que podemos mencionar la siguiente:
a).- Escritura de propiedad.
b).- Escritura del régimen en condominio total.
c).- Escritura del régimen en condominio parcial.
d).- Certificado del R.P.P.
e).- Boleta predial.
f).- Boleta de agua.
g).- Plano de construcción.
h).- Plano de terreno.
Otros.

EN SU CASO.- Dado que no fueron proporcionados planos arquitectónicos, la superficie construida se cuantificó según
mediciones hechas el día de las inspección física.

EN SU CASO.- Dado que no fue proporcionado el Régimen de condominio, ni el indiviso del inmueble, el área privativa del
terreno se toma de los que resulta----------------------------------------------------- y las áreas comunes de-------------------------

No es propósito del presente avaluó verificar la probable existencia de gravámenes, reserva de dominio, adeudos
 0
fiscales o de cualquier otro tipo que pudiera afectar el bien que se valúa, a menos que expresamente sean declarados
por el solicitante y/o propietario del mismo, por lo que no asumimos responsabilidad alguna por información omitida en
la solicitud del avalúo.

Quienes intervenimos en el presente avalúo declaramos bajo protesta de decir verdad, que no guardamos ningún
tipo de relación o nexo de parentesco o de negocios con el cliente o propietario del bien que se valúa.

En la inspección ocular del bien motivo del presente avalúo, no es posible detectar todos los vicios ocultos que
pudieran existir en la propiedad, los considerados son el resultado de la observación o por informe expreso del cliente.

Toda vez que el objetivo del presente avaluó, no es verificar deslindes de propiedad, ni de ocupación irregular o
cualquier otra restricción legal, el valor comercial estimado que se concluye solo considera las expresadas en el
propio avalúo, que se observaron durante la inspección ocular al bien.

El presente avalúo es exclusivo del solicitante para el destino o propósito que se expresa, por lo que no podrá
ser utilizado para fines distintos a lo indicado en el propósito del mismo.

Se da como verdadera la superficie del terreno, según documentación proporcionada, escrituras, certificado de
libertad de gravamen o información catastral, ya que en este avalúo no se realiza levantamiento topográfico para
verificar dicha superficie.

LIMITANTES AL AVALÚO

Sobre la documentación del terreno: Ninguna salvedad

Sobre la inspección del terreno: Ninguna salvedad

Sobre la documentación de la construcción: Ninguna salvedad

Sobre la inspección de la construcción: Ninguna salvedad

EXCLUSIONES AL AVALÚO

Sobre la valuación del terreno: Ninguna

 0

Sobre la valuación de la construcción: Ninguna excepción, ya que en este avalúo, se contemplan todas las
construcciones .

Sobre los métodos de valuación: Ninguna excepcion se toman los tres enfoques,

Método Físico
Método Ingreso
Método Mercado

OBSERVACIONES RELATIVAS AL INMUEBLE QUE SE VALÚA

El presente croquis tiene la finalidad exclusiva de ofrecer una representación general de la distribución de las construcciones sobre el terreno,
puede no encontrarse a escala, ni señalar con exactitud la distribución de las áreas encontradas en el inmueble, ni la totalidad de las cotas
empleadas para determinación de superficies.-
 0

Los valores de construcción, instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias, se determinan en base a los costos de
materiales y mano de obra que se tienen en el mercado de la población, aplicándoles los factores de demerito por uso, calidad del proyecto,
estado de conservación
 0
VII · ENFOQUE DE MERCADO (método de comparación)

ANÁLISIS DEL MERCADO DE CONSTRUCCIONES EN VENTA

DATOS DEL INMUEBLE QUE SE VALÚA

Ubicación :
Rafael Gomez Campos # 5 Colonia
Libertad Nueva Italia, Michoacan
Sup. Terr : 0.00 m2
Sup. Const : 161.65 m2
Edad : 0 años
Caract :

Caso Calle Nº Colonia Superficie Superficie Teléfono Informante

Terreno Construcción
1 Jose ma. Liceaga 690 Independencia 534.00 150.00 no proporciono Dr. Guzman
Características : Casa-Habitacion en dos plantas de tipo moderno en Nueva Italia.

2 Plan de Guadalupe 316 Centro 177.00 180.00 no proporciono Sr. Cededonio

Características : Casa-Habitacion en dos plantas de tipo moderno en Nueva Italia.

3 Av. Lazaro Cardenas 908 Independencia 515.00 200.00 no proporciono Sr. Cobian
Características : Casa-Habitacion en dos plantas de tipo moderno en Nueva Italia.

4 Joaquin Herrera 421 Reforma 574.00 136.00 no proprciono Sra. Orio

Características : Casa-Hbitacion en dos plantas de tipo moderno en Nueva Italia.

Caso Oferta Sup. $/m² Factores de Homologación $/m²

Const.
$ m² Ubic Edad Calidad Sup Cons Negoc FRe
1 1,600,000.00 150.00 10,666.67 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95 0.95 10,133.33
2 1,900,000.00 180.00 10,555.56 0.90 1.00 1.00 0.97 1.00 0.95 0.83 8,754.25
3 2,100,000.00 200.00 10,500.00 0.90 1.00 1.05 1.00 1.00 0.95 0.90 9,426.38
4 1,500,000.00 136.00 11,029.41 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95 0.95 10,477.94
 0

Promedio : 9,697.97
Promedio : 10,687.91
A utilizar : 9,700.00

VALOR DE MERCADO
CONCEPTO SUPERFICIE $/m² $

Casa-habitacion. 161.65 9,700.00

SUMA 1,568,005.00

VALOR DE MERCADO $ 1,568,005.00

DETERMINACIÓN DEL VALOR POR METRO CUADRADO DE LAS

CONSTRUCCIONES DESCONTANDO EL VALOR DEL TERRENO
N° Oferta Neg Oferta Terreno Construcción Terreno Terreno Construc
$ Ajustada m² m² $/m² $ $
1
2
3
4

N° Const. Construcción FACTORES DE HOMOLOGACIÓN

$ $/m² Ubic Edad Calidad Sup Cons Otro Otro Otro FRe $/m²
1
2
3
4

Promedio :

A utilizar :
 0

VALOR DE MERCADO
CONCEPTO SUPERFICIE $/m² $

CASA HABITACIÓN
SUMA

VALOR DE MERCADO $ -

JUSTIFICACIÓN A LOS FACTORES:

FUb (factor de ubicación):
FEdad (factor de edad):
FCa (factor de calidad):
 0
FSu (factor de superficie):
Otro (especificar):
Neg* (negociación):

DEFINICIONES DE LOS FACTORES DE HOMOLOGACIÓN:

Factor de Comercialización (FC) o Negociación: Porcentaje respecto al precio de oferta en que se estima se pudiera vender el inmueble en
cuestión.

Factor de Zona (FZo): Basado en el concepto de factores de eficiencia de la Tesorería del Distrito Federal, considera que un inmueble con frente
a una avenida o calle con ancho mayor a la moda tiene mayores ventajas sobre el resto, misma que se refleja en su precio y/o valor. Tratándose
de construcciones, el inmueble sujeto siempre será el que SE VALÚA.

Factor de Ubicación (FUb): Basado en el concepto de factores de eficiencia de la Tesorería del Distrito Federal, considera que un inmueble con
dos o más frentes tiene mayores ventajas sobre el resto, misma que se refleja en su precio y/o valor. Tratándose de construcciones, el inmueble
sujeto siempre será el que SE VALÚA.

Factor de Superficie (FSup): Factor estimado de forma matemática y que proviene de una fórmula empírica. Parte de la base de considerar que
un inmueble con mayor superficie tiene un precio unitario menor. Para las construcciones, la superficie sujeto será la del inmueble en cuestión. En
todos los casos la superficie objeto será la de la oferta inmobiliaria.

Factor de Servicios y/o Entorno (FSer/Entor): Se refiere a la calidad de los servicios y/ o de la infraestructura urbana de la zona que se valúa en
comparación con la zona donde se encuentra la oferta inmobiliaria. Si nuestra zona es de mejor calidad a la comparable, el factor será mayor a
1.00. Por el contrario, si se estima que la oferta encontrada se ubica en una mejor zona a la nuestra, el factor será menor a 1.00.

Factor de Calidad (FCal): Factor que compara las calidades constructivas del inmueble sujeto y el investigado. Si nuestro sujeto es de menor
calidad al comparable, el factor a utilizar en mayor a 1.00 y viceversa.

Factor de Conservación (FCon): Factor que compara el estado de conservación que observa el inmueble sujeto respecto al comparable. Si
nuestro sujeto presenta peor estado de conservación respecto a nuestro comparable, el factor a utilizar es menor a 1.00 y viceversa.
 0

VIII · ENFOQUE DE COSTOS (método físico)

ANÁLISIS DEL MERCADO DE SUELO

DATOS DEL INMUEBLE QUE SE VALÚA

Ubicación : Rafael Gomez Campos # 5 Colonia Libertad
Nueva Italia, Michoacan.
Sup. Terr : 569.00 m2
Sup. Const : m2
Edad : 0 años
Caract :

Caso Calle Nº Colonia Teléfono Informante

1 Ignacio Comorfort s/n Benito Juarez No proprciono En sitio

Características:Terreno Baldio Apto para Construccion
2 Riva Palacios s/n Reforma No proporciono En sitio
Características:Terreno Baldio Apto para Construccion
3 Joaquin Herrera s/n Reforma No proporciono En sitio
Características:Terreno Baldio Apto para Construccion
4 Joaquin Herrera S/N Reforma No proporciono En sitio
Características:Terreno Baldio Apto para Construccion

Caso Oferta Sup. $/m² Factores de Homologación $/m²

$ m² Zona Ubic Sup Uso Ser/Ent Negoc FRe
1 350,000.00 400.00 875.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95 0.95 831.25
2 275,000.00 350.00 785.71 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95 0.95 746.43
3 120,000.00 128.00 937.50 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95 0.95 890.63
4 275,000.00 300.00 916.67 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95 0.95 870.83

Promedio : 834.78
A utilizar : 835.00

DEFINICIONES DE LOS FACTORES DE HOMOLOGACIÓN:

Factor de Comercialización (FC) o Negociación: Porcentaje respecto al precio de oferta en que se estima se pudiera vender el inmueble en cuestión.

Factor de Zona (FZo): Basado en el concepto de factores de eficiencia de la Tesorería del Distrito Federal, considera que un inmueble con frente a una
avenida o calle con ancho mayor a la moda tiene mayores ventajas sobre el resto, misma que se refleja en su precio y/o valor. Para el Distrito Federal se
considera como inmueble sujeto al LOTE MODA (frente a calle moda). Para el resto del país se considera como inmueble sujeto al LOTE QUE SE VALÚA.

Factor de Ubicación (FUb): Basado en el concepto de factores de eficiencia de la Tesorería del Distrito Federal, considera que un inmueble con dos o más
frentes tiene mayores ventajas sobre el resto, misma que se refleja en su precio y/o valor. Para el Distrito Federal se considera como inmueble sujeto al LOTE
DEFINICIONES DE LOS FACTORES DE HOMOLOGACIÓN:

Factor de Comercialización (FC) o Negociación: Porcentaje respecto al precio de oferta en que se estima se pudiera vender el inmueble en cuestión.

Factor de Zona (FZo): Basado en el concepto de factores de eficiencia de la Tesorería del Distrito Federal, considera que un inmueble con frente a una
avenida o calle con ancho mayor a la moda tiene mayores ventajas sobre el resto, misma que se refleja en su precio y/o valor. Para el Distrito Federal se0
considera como inmueble sujeto al LOTE MODA (frente a calle moda). Para el resto del país se considera como inmueble sujeto al LOTE QUE SE VALÚA.

Factor de Ubicación (FUb): Basado en el concepto de factores de eficiencia de la Tesorería del Distrito Federal, considera que un inmueble con dos o más
frentes tiene mayores ventajas sobre el resto, misma que se refleja en su precio y/o valor. Para el Distrito Federal se considera como inmueble sujeto al LOTE
MODA ( un frente). Para el resto del país se considera como inmueble sujeto al LOTE QUE SE VALÚA.

Factor de Uso (FUso): Factor que se estima a partir que considerar que los predios con uso autorizado como comercial tienen mayores ventajas sobre los
habitacionales e industriales debido a que el mismo permite el desarrollo de unidades más rentables. Sin embargo, éste factor debe razonarse, toda vez que
debe analizarse si para nuestro caso en especial y acorde a la zona, esta premisa se cumple. Para el Distrito Federal y el resto del país, se considera el USO
ACTUAL DEL INMUEBLE VALUADO.

Factor de Superficie (FSup): Factor estimado de forma matemática y que proviene de una fórmula empírica. Parte de la base de considerar que un inmueble
con mayor superficie tiene un precio unitario menor. Para el caso de los predios, en el Distrito Federal se considera como superficie sujeto a la SUPERFICIE
MODA. Para el resto del país, se considera como superficie sujeto a la del LOTE QUE SE VALÚA. En todos los casos la superficie objeto será la de la oferta
inmobiliaria.

Factor de Servicios y/o Entorno (FSer/Ent): Se refiere a la calidad de los servicios y/o de la infraestructura urbana de la zona que se valúa en comparación
con la zona donde se encuentra la oferta inmobiliaria. Si nuestra zona es de mejor calidad a la comparable, el factor será mayor a 1.00. Por el contrario, si se
estima que la oferta encontrada se ubica en una mejor zona a la nuestra, el factor será menor a 1.00.

a) Del Terreno: Área de Valor:

Lote Tipo Predominante: 250.00 m².
Valores de Calle o de Zona: 835.00 $ / m²

FZo FUb FFo FFr FSu FRe

1.00 1.00 0.85 1.00 1.00 0.85
Fracción Superficie Valor Unitario Coeficiente Motivo del Valor
m² $/m² Coeficiente Parcial
Única 569.00 835.00 0.85 403,847.75

Suma 569.00 Suma 403,847.75

Valor Unitario Medio de Terreno: $709.75 / m²

b) De las Construcciones:
FEd = FCo = FRe = 0.00
Tipo Descripción Superficie V.R.N. Demérito V.N.R. Valor
m² $/m² $/m² Parcial
1 Casa-Habitacion 155.40 6,200.00 21.00 4,898.00 761,149.20
 0
2 WC 6.25 3,200.00 0.00 3,200.00 20,000.00
0.00
Suma 161.65 Suma 781,149.20

FEd = Factor de edad.

FCo = Factor de conservación.
FRe = FEd x Fco.
Demérito = (1-FRe)%
* FRe mínimo permisible = 0.60

c) Áreas, construcciones e instalaciones comunes (Sólo en condominios):

Clave Descripción Cantidad Valor Unitario Demérito V. Unitario Valor
Nuevo Instalado Neto Parcial
m², pza, lt, m³ $/m² $/m² $

Suma

d) Instalaciones especiales y obras complementarias privativas :

Clave Descripción Cantidad Valor Unitario Demérito V. Unitario Valor
Nuevo Instalado Neto Parcial
m², pza, lt, m³ $/m² $/m² $
1 Fachada 11.25 m2x$3600 40,500.00 21.00% 31,995.00 31,995.00
2 Aljibe 10,000 lts. 18,000.00 21.00% 14,220.00 14,220.00
3 Cocina Integral Lote 60,000.00 21.00% 47,400.00 47,400.00
4 Tinaco Rotoplax 1,100 lts. 4,500.00 21.00% 3,555.00 3,555.00
5 Techumbre Lamina 67.50 m2x$375 25,312.50 21.00% 19,996.88 19,996.88
6 Bardas 72.25 mlx$1,300.00 86,700.00 21.00% 68,493.00 68,493.00
7 Pisos de patio 203 m2x$320 64,960.00 21.00% 51,318.40 51,318.40

Suma 236,978.28

VALOR FÍSICO O DIRECTO (a+b+c+d) $ 1,421,975.23

 0
IX · ENFOQUE DE INGRESOS (método de capitalización de rentas)

ANÁLISIS DEL MERCADO DE CONSTRUCCIONES EN RENTA

DATOS DEL INMUEBLE QUE SE VALÚA

Ubicación :
Rafael Gomez Campos # 5 Colonia Libertad
Nueva Italia, Michoacan.
Sup. Terr : 0.00 m2
Sup. Const : 161.65 m2
Edad : 0 años
Caract :

Caso Calle Nº Colonia Sup. Sup. Teléfono Informante

Terr. Const.
1 Jose Maria Liceaga 690 Independencia 534 150 No proprciono Dr. Leopo
Características :Casa-habitacion de dos plantas en Nueva Italia
2 Venustiano Carranza 12 Loma de Vargas 500 120 No proporciono Sr. Bucio
Características :casa-habitacion en dos plantas en Nueva Italia

3
Características :
4
Características :

Caso Oferta Sup. $/m² Factores de Homologación $/m²

Const.
$ m² Zona Ubic Edad Sup Ser/Ent Negoc FRe
1 3,000.00 150.00 20.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95 0.95 19.00
2 3,000.00 120.00 25.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95 0.95 23.75
3 0.00 0.00
4 0.00 0.00
 0
Promedio : 11.25 Promedio : 21.38
A utilizar : 21.00
Tipo Clasificación Superficie $/m² Renta
o Cantidad Mensual
Casa-habitacion. 161.65 21.00
SUMA Suma 3,394.65
Renta Anual 40,735.80

Años Meses DEDUCCIONES

5 2 a) Vacíos: $113.16 3.00%
b) Impuesto Predial (Base Renta):
$16.00 0.01%
c) Servicio de Agua (En su caso):
$133.00 1.00%
d) Conserv. Mantenimiento: $237.00 7.00%
e) Administración: $0.00 0.00%
f) Energía Eléctrica (En su caso):
$0.00 0.00%
g) Seguros: $0.00 0.00%
h) Otros: IMPREVISTOS $237.00 7.00%
i) Depreciación Fiscal: $0.00 0.00%
j) Deduc. Fiscales (b+c+d+e+f+g):
$386.00 8.01%
k) Impuesto sobre la renta : $0.00 0.00%
SUMA (a+h+j+k): $736.16 18.01%
En Números Redondos : 18.00%

OBTENCIÓN DE LA TASA DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS

A.- TASA EN BASE A VALOR FÍSICO B.- TASA EN BASE A VALOR DE MERCADO
Renta mensual: 3,394.65 Renta mensual : 3,394.7
Deducciones: 736.16 Deducciones: 736.16
Renta neta mensual: 2,658.50 Renta neta mensual: 2,658.50
Renta neta anual: 31,901.94 Renta neta anual: #######
Valor físico o directo: 1,421,975.23 Valor de mercado: 1,568,005.00
Tasa neta: 2.20% Tasa neta: 2.03%
 0
C) TASA DE CAPITALIZACIÓN EN BASE A PUNTUACIÓN
CONCEPTO: 7.00% 7.50% 8.00% 8.50% 9.00% 9.50% 10.00% 10.50% 11.00%
EDAD (AÑOS): 0-5 5-10 10-15 15-20 20-25 25-30 30-35 35-40 > 40
puntos: 1.00
CONSERVACIÓN: Nuevo Excelente Muy Bueno Bueno Regular Deficiente Malo Muy Malo Ruinas
puntos: 1.00
USO EN GENERAL: Optimo Excelente Muy Bueno Bueno Adec. Regular Deficiente Malo Sin Uso
puntos: 1.00
PROYECTO: Optimo Muy Bueno Bueno Adecuado Regular Deficiente Inadecuado Malo Pésimo
puntos: 1.00
VIDA ÚTIL REMANENTE: > 50 45-50 40-45 35-40 30-35 25-30 20-25 15-20 0-15
puntos: 1.00
UBICACIÓN EN LA Manzanero Cabecera Esquina Cabecera Esquina Intermedio Intermedio Interior Interior
MANZANA Comercial Comercial Residencial Residencial Comercial Residencial ComercialResidencial
puntos: 1.00
ZONA DE LA
UBICACIÓN: Exclusiva Residencial Muy Bueno Buena Media M. Baja Baja ProletariaSuburbana
puntos: 1.00
CAPITALIZACIÓN: 1.0000 1.0714 1.1429 1.2143 1.2857 1.3571 1.4286 1.5000 1.5714
SUMAS: 1.000 0.000 2.286 2.429 0.000 1.357 1.429 0.000 0.000
Capitalización aplicable al caso: 8.500%

TASA DE CAPITALIZACIÓN
La tasa de capitalización resulta de sumar la tasa real, la tasa de liquidez y la tasa de recuperación FUENTE
La tasa de real se obtiene de los instrumentos a un año 1.60% fecha
La tasa de liquidez se obtiene de instrumentos a corto plazo 2.65% fecha
La tasa de recuperación se obtiene de la Vida Útil Remanente del Inmueble
VUR = 0 1.00% Valor Físico
TASA DE CAPITALIZACIÓN, ENFOQUE FINANCIERO 5.25% Anual

CONCLUSIÓN PARA LA OBTENCIÓN DE LA TASA DE CAPITALIZACIÓN

A) MÉTODO FÍSICO 2.20%
B) MÉTODO DE MERCADO 2.03%
C) MÉTODO POR PUNTOS 8.50%
D) OTRO 5.25%
 0
PROMEDIO DE REFERENCIA 4.50%
A UTILIZAR, EN NÚMEROS REDONDOS 4.50%

Rentas Mensuales Efectivas o estimadas:

Bruta Total Mensual, Estimada y Redondeada $ 3,394.65
Importe de Deducciones 18.00% $ 611.04
Renta Neta Mensual $ 2,783.61
Renta Neta Anual $ 33,403.36
Capitalizando la Renta Neta Anual al * 4.50%
Tipo de Interés Aplicable al caso, * Ver cálculo.
Resulta un Valor de Capitalización de: $ 742,296.89

Valor de Capitalización : $ 742,296.89

VALOR DE INGRESOS (capitalización de rentas) $ 742,296.89

 0
X · RESUMEN DE RESULTADOS

RESULTADO

$2,000,000 RESULTADOS DE LOS ENFOQUES DE VALUACIÓN APLICADOS:

$1,500,000
VALOR FÍSICO $ 1,421,975.23
$1,000,000

$500,000 VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS $ 742,296.89

$-
VALOR DE MERCADO $ 1,568,005.00
ENFOQUE DE COSTOS.
ENFOQUE DE INGRESOS.
ENFOQUE DE MERCADO.

XI · CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN DEL VALOR ESTIMADO

En base a todo lo antes expuesto y para efectos de determinar el valor comercial del inmueble que se valua se
considera razonable aplicar un demerito del 7% al valor de Mercado, por factor de comercializacion debido a:
las variantes que se tienen en la region respecto a la venta de bienes inmuebles motivado por la inseguridad social
que se tiene en la región.-

Por lo que nos resulta en numeros redondos en la cantidad de:

XII · CONCLUSIÓN DEL VALOR COMERCIAL

El VALOR COMERCIAL para el inmueble motivo del presente AVALÚO asciende a la cantidad de: $ 1,458,000.00
**** UN MILLON CUATROCIENTOS CINCUENTA Y OCHO MIL PESOS 00/100 M.N. ****
ESTE VALOR ESTÁ REFERIDO AL DÍA: 00-ene-00 Valor unitario vendible resultante: #DIV/0!

VALOR REFERIDO A OTRA FECHA (en su caso):

Para los efectos a que haya lugar el valor referido del inmueble:
al día:
con un como factor, resulta en números
redondos: $ -
 0

CERTIFICACIÓN

VALUADOR FINANCIERA NACIONAL DE DESARROLLO

Nombre: ING. FRANCISCO CEDILLO SALINAS Nombre: ING. GERMAN ZUMARAN GARCIA
registro F.R.: FR-400-190-001 Cargo: Titular de gestion de AVALUOS.-
Especialidad: INMUEBLES. Clave: FR-400-003.-
 0
XIII · REPORTE FOTOGRÁFICO

VISTA DE CONTORNO DE CALLE VISTA DE FACHADA DE CASA

VISTA DE ENTRADA DE ACCESO VISTA DE COCHERA

 0

VISTA DE TECHUMBRE VISTA DE AREA DE SERVICIO

VISTA DE PATIO VISTA DE TRAS PATIO Y WC

 0

VISTA DE SALA VISTA DE COMEDOR

VISTA DE COCINA VISTA DE BAÑO PLANTA BAJA

 0

VISTA DE ESCALERA VISTA DE RECAMARA PLANTA BAJA

VISTA DE CUBO DE ESCALERA VISTA DE CLOSET DE RECAMARA

VISTA RECAMARA PLANTA ALTA VISTA BAÑO PLANTA ALTA

 0

VISTA DE RECAMARA PLANTA ALTA VISTA DE ALJIBE

Módulo de conversión de cifras: número-letra

0 1000000 1400000 1450000 1458000 1458000 1458000 1458000 00 0 00

0 1 4 5 8 0 0 0 00
$ 1,458,000.00 <<< cantidad a procesar.

**** UN MILLON CUATROCIENTOS CINCUENTA Y OCHO MIL PESOS 00/100 M.N. ****
despliegue de resultado (cantidad con letra)

UNIDADES DECENAS DECENAS CENTENAS decenas de millones

millones cien miles diez miles miles cientos
1 UN DIEZ ONCE CIENTO UN MILLON UN MILLON
2 DOS VEINTI DOCE DOSCIENTOS DOS MILLONES
3 TRES TREINTA TRECE TRESCIENTOS TRES MILLONES
4 CUATRO CUARENTA CATORCE CUATROCIENTOS
CUATRO MILLONES CUATROCIENTOS
5 CINCO CINCUENTA QUINCE QUINIENTOS CINCO MILLONES CINCUENTA
6 SEIS SESENTA DIECI SEISCIENTOS SEIS MILLONES
7 SIETE SETENTA DIECI SETECIENTOS SIETE MILLONES
8 OCHO OCHENTA DIECI OCHOCIENTOS OCHO MILLONES OCHO
9 NUEVE NOVENTA DIECI NOVECIENTOS NUEVE MILLONES
0 DIECI
UN MILLON CUATROCIENTOS
CINCUENTA Y OCHO MIL
UN CIEN MIL MILLON Y
UN CIENTOS MILLONES RESULTADO: **** UN MILLON CUATROCIENTOS CINCUENTA Y OCHO MIL PESOS 00/100 M.N. ****
decenas unidades