CENTRO DE ARBITRAJE
Y MEDIACION
11 ENE 2025 12:22
SANTIAGO
EN LO PRINCIPAL: Demanda de resolución de contrato con indemnización de perjuicios. EN
EL PRIMER OTROSÍ: En subsidio, demanda autónoma de indemnización de perjuicios. EN EL
SEGUNDO OTROSÍ: Acompaña documentos.
S.J.A. FRANCISCO BLAVI AROS
CATALINA MARÍA AMENÁBAR VALENZUELA, abogada, en representación
convencional de doña FRANCISCA DEL CARMEN VARGAS ROMERO, en estos caratulados
“Vargas con M-Dos Inmobiliaria SpA”, Rol CAM N° A-6705-2024, al S.J.A.
respetuosamente digo:
Que, conforme a lo pactado en el N° 10.I del Acta de Bases del Procedimiento, vengo
en deducir demanda de resolución de contrato con indemnización de perjuicios en contra de M-
DOS INMOBILIARIA SPA, sociedad del giro de su denominación, Rol Único Tributario N°
76.943.241-8, representada por don SEBASTIÁN IGNACIO MATA NAVARRETE, cédula de
identidad N° 16.322.085-7, ambos domiciliados en Avda. Las Perdices N° 6545, comuna de La
Florida (“M-Dos”), solicitando que se acoja en todas sus partes o en aquella que el S.J.A. estime,
conforme al mérito del proceso, según los antecedentes de hecho y consideraciones de derecho
que se expondrán a continuación, en virtud de los que se solicita a S.J.A.:
1) Declarar que M-Dos incumplió el contrato de promesa de compraventa de fecha 29 de
septiembre de 2020, celebrado entre éste y la Sra. Francisca Vargas (“Contrato” o
“Contrato de Promesa”), toda vez que el contrato de compraventa definitivo no fue
firmado dentro del plazo convencional fijado por las partes.
2) En consecuencia, declarar la resolución del Contrato de Promesa por haberse verificado
la hipótesis contenida en su cláusula Octava.
3) Condenar a M-Dos a indemnizar los perjuicios causados a la Sra. Francisca Vargas,
debiendo restituir toda suma de dinero entregada por ésta, junto con el pago de la
respectiva multa por incumplimiento contenida en la cláusula Octava del Contrato, cuyo
monto total asciende a $41.450.000, debidamente reajustado según el valor de la
UF, más la multa ascendente UF 239,5; o a la suma mayor o menor que S.J.A.
determine conforme a los antecedentes de proceso y el derecho, más reajustes e intereses
legales contados desde el momento ocasionado el perjuicio hasta la fecha del pago
efectivo, o contados desde la presentación de esta demanda, o ya contados desde la fecha
que S.J.A. determine conforme a los antecedentes del proceso y el derecho.
4) Condenar a M-Dos a pagar las costas del arbitraje.
I. HECHOS
1. Para definir la teoría del caso de autos, cabe hacer presente a S.J.A. que el incumplimiento
contractual que se le imputa a M-Dos -y que, en consecuencia, fundamenta la resolución del
Contrato de Promesa con la respectiva indemnización de perjuicios- encuentra su origen en:
(i) el artículo 138 bis de la Ley General de Urbanismo y Construcción (“LGUC”), por no
haber contratado la respectiva póliza de seguro que legalmente debió hacer; (ii) la cláusula
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Quinta del Contrato, pues se otorgó un plazo de 545 días corridos, a partir del 29 de
septiembre de 2020, para que M-Dos y la Sra. Vargas firmasen el contrato de compraventa
definitivo, lo cual no ocurrió; y (iii) la cláusula Octava del Contrato, pues se otorgó a la Sra.
Vargas el derecho a pedir la resolución del Contrato de Promesa, debiendo M-Dos restituir
a la futura demandante toda suma entregada por ésta, junto con el pago de una multa por
incumplimiento.
2. Así, conforme se explicará en los próximos capítulos, M-Dos no cumplió con la obligación
adquirida en el Contrato de Promesa, referida a la firma del contrato prometido dentro del
plazo establecido. Al haber incurrido en un evidente incumplimiento contractual, se deberá
resolver el Contrato de promesa, debiendo M-Dos indemnizar los perjuicios causados a la
Sra. Vargas, devolviendo todo el dinero pagado por ella, junto con la multa pactada en caso
por incumplimiento contractual.
A. SOBRE INMOBILIARIA M-DOS Y EL PROYECTO KUZEMALLU.
3. El condominio Kuzemallu de la ciudad de Pichilemu (“Condominio”) desarrollado por M-
Dos fue impulsado como un proyecto estratégico y seguro con acceso a playas y servicios,
diseñado con casas del tipo mampostería, pensadas para ser una primera vivienda de muchas
personas ilusionadas con el proyecto de “la casa propia” 1.
4. En este contexto, el arquitecto a cargo del desarrollo y construcción del Condominio, el Sr.
Mata, desarrolló e impulsó, junto a M-Dos, la masificación, publicidad y venta de los diversos
inmuebles que compondrían el proyecto inmobiliario: 18 casas de 98 m2 con 3 y 4
dormitorios, ubicadas en un terreno de 1.4 hectáreas, el cual contaría con servicios
subterráneos de electricidad, agua potable y alcantarillado.
5. A continuación, se reproducen capturas de pantalla de lo que se le ofreció a mi representada
respecto a lo que iba a ser el proyecto final2:
1 Fuente: “Entrevista Arquitecto proyecto Condominio Kuzemallu en la comuna de Pichilemu MDOS
Inmobiliaria”, disponible en YouTube, a través del siguiente link:
https://www.youtube.com/watch?v=OFOQ5W8MnlU&ab_channel=MDOS [Última consulta: 9 de enero de
2025].
2 Fuente: “Atributos que hacen único a condominio Kuzemallu, desde el corazón del bosque de Pichilemu”,
disponible en YouTube, a través del siguiente link:
https://www.youtube.com/watch?v=sgUqpBVJlVc&ab_channel=MDOS [Última consulta: 9 de enero de 2025].
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6. El atractivo valor de los inmuebles y la brillante campaña publicitaria motivaron a la Sra.
Vargas a contactar a M-Dos para iniciar con los trámites pertinentes de compra y adquisición
de lo que sería su propia casa.
7. Así, con fecha 29 de septiembre de 2020, la Sra. Vargas y M-Dos, actuando este último a
través de su representante legal, el Sr. Mata, firmaron el Contrato de Promesa.
B. EL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA.
8. El Contrato de Promesa fue debidamente protocolizado el día 30 de septiembre de 2020, en
la Trigésima Notaría de Santiago de don Octavio Gutiérrez López, bajo el repertorio N°
8918-2020. A continuación, se resumen sus principales estipulaciones.
9. En la cláusula Tercera del Contrato de Promesa, M-Dos prometió vender y transferir a la
Sra. Vargas, quien prometió comprar y adquirir, la Unidad N° 10 del “Condominio
Kuzemallu”, el cual era un condominio tipo B ubicado en Avda. Cahuil sin número, sector
Pueblo de Viudas, comuna de Pichilemu, compuesto por 18 sitios o parcelas que,
supuestamente, iba a ser construido por M-Dos, pues con fecha 9 de mayo de 2019 se había
aprobado el Anteproyecto de Edificación N° 122 por la Dirección de Obras Municipales de
la Ilustre Municipalidad de Pichilemu.
10. Conforme a la cláusula Cuarta del Contrato de Promesa, el precio de la compraventa
prometida sería UF 4.790, las cuales iban a ser pagadas por mi representada de la siguiente
manera:
a. UF 34,9 al momento de firmar la Promesa de Compraventa, equivalentes a
$1.000.000.
b. UF 923,1 en su equivalente en pesos chilenos a la fecha de la firma del Contrato de
Promesa, pagándose una primera cuota de $14.000.000 y el resto en 15 cuotas de
$830.000, para cuyos efectos la Sra. Vargas entregó 16 cheques del Banco Santander,
Serie 037-0323, N° 51 al N° 66. La promitente compradora entregó estos cheques a
la promitente vendedora para que ésta última los presente a cobro el día 30 de cada
mes, o el día bancario hábil siguiente, a partir del 30 de septiembre de 2020. El monto
total de estos cheques asciende a la suma total de $26.450.000.
c. UF 3.832 al momento de la firma del contrato de compraventa prometido, en su
equivalente en pesos.
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11. En la cláusula Quinta del Contrato de Promesa se pactó un plazo; se acordó que el
contrato prometido se firmaría dentro del plazo de 545 días corridos contados desde
la fecha de la firma del Contrato de Promesa:
12. Luego, en la cláusula Octava, las partes pactaron que, en caso de no firmarse el contrato
prometido dentro del plazo pactado por hechos imputables a la promitente vendedora, la
Sra. Vargas podría pedir la resolución del Contrato de Promesa y M-Dos debería
restituir a la promitente compradora toda suma entregada por esta última a cualquier
título, junto con el pago de una multa por incumplimiento equivalente a un 5% del
precio total acordado, dentro de un plazo no superior a 60 días contados de la resolución
del contrato, sin intereses, pero reajustada conforme a la variación experimentada por la UF:
13. Al tenor del Contrato de Promesa, la compraventa definitiva debió firmarse el pasado 29
de marzo de 2022, sin embargo, ello no ocurrió.
14. En una expresa y manifiesta falta de compromiso, M-Dos no cumplió con las condiciones
pactadas, forzando así a la Sra. Vargas a mantenerse durante casi 3 años en un estado de
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incertidumbre total y, lo peor, quedando con muchas dudas acerca de la certeza de su
inversión de $41.450.000 para la casa propia.
15. En este orden de ideas, esta parte solicita formalmente que se condene a M-Dos a indemnizar
a la Sra. Vargas la suma total de $41.450.000, debidamente reajustado según la variación
de la UF, más UF 239,5, la cual se compone de la siguiente manera:
a. $41.450.000 por la obligación de restituir el dinero pagado en conformidad a la
cláusula Cuarta del Contrato de Promesa;
b. UF 239,5 por la multa asociada al incumplimiento imputable a la parte vendedora al
tenor de la cláusula Octava del Contrato de Promesa;
II. DERECHO
16. Como se indicó supra, el objeto de esta acción es declarar la resolución del Contrato de
Promesa que liga a las Partes, conforme a los términos expresados en las cláusulas
correspondientes, debiendo M-Dos indemnizar a la Sra. Francisca Vargas los perjuicios
causados y restituir toda suma entregada por ésta, junto con el pago de una multa por
incumplimiento, los cuales ascienden a un total de $41.450.000, debidamente reajustado,
más la multa ascendente a UF 239,5.
17. El artículo 1489 del Código Civil dispone que en los contratos bilaterales va envuelta la
condición resolutoria de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado. Pero, en tal
caso, podrá el otro contratante pedir, a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del
contrato, cualquiera con indemnización de perjuicios.
18. Adicionalmente, en virtud del artículo 1554 del Código Civil, una promesa de celebrar un
contrato no genera obligaciones a menos que cumpla con ciertas condiciones específicas. En
este caso, el Contrato de Promesa reúne todos los requisitos exigidos por la norma,
configurando obligaciones exigibles para las partes contratantes, tal como se detallará en el
siguiente apartado.
19. En este caso, dado que la Sra. Francisca Vargas tiene como propósito que (i) se le restituya
el dinero pagado a M-Dos con ocasión del Contrato de Promesa; y (ii) que se le pague la
multa del 5% del valor total de la compra por incumplimiento contractual, corresponde
interponer una acción de resolución de contrato más indemnización de perjuicios.
20. Los requisitos de la acción de responsabilidad contractual, según largamente ha desarrollado
la doctrina3, son los siguientes: (i) existencia de un contrato; (ii) que dicho contrato sea
incumplido; (iii) que el incumplimiento sea imputable por culpa o dolo; (iv) que este
incumplimiento haya causado un perjuicio; y (v) que exista una relación de causalidad entre
el incumplimiento y el perjuicio sufrido.
3Aedo Barrena, Cristián “Contornos de la responsabilidad contractual” en Revista de Derecho de Valdivia, vol. XXXIV,
diciembre de 2021, p. 59.
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A. EXISTENCIA DE UN CONTRATO.
21. Según se indicó en el acápite de los hechos, la Sra. Francisca Vargas y M-Dos, con fecha 29
de septiembre de 2020, suscribieron el Contrato de Promesa, a raíz del cual se pactaron
diversas obligaciones para las Partes.
22. El contrato de autos, al tratarse de un contrato de promesa, en principio, no genera
obligación alguna; sin embargo, don Andrés estableció una serie de requisitos que se deben
verificar para que estos contratos generen obligaciones, los cuales se encuentran regulados
en el artículo 1554 del Código Civil que establece lo siguiente:
“La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna; salvo que
concurran las circunstancias siguientes:
1ª. Que la promesa conste por escrito;
2ª. Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces;
3ª. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la
celebración del contrato;
4ª. Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten
para que sea perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes
prescriban.
Concurriendo estas circunstancias habrá lugar a lo prevenido en el artículo
precedente”.
23. A continuación, desarrollaremos cómo se verifican cada uno de ellos en estos autos.
1. El Contrato de Promesa consta por escrito.
24. El Contrato de Promesa fue firmado por las partes y protocolizado ante la Trigésima Notaría
Pública de Santiago, quedando registrado con el repertorio N° 4570. Este acto, realizado
ante un notario público, asegura que el contrato consta por escrito y cumple con los
requisitos de formalidad que exige el derecho chileno.
25. Asimismo, el contrato protocolizado no solo da fe de la voluntad de las partes, sino que
también permite garantizar su autenticidad y eficacia jurídica. Esto resulta particularmente
relevante, ya que la escritura pública facilita la prueba del acuerdo y su contenido, asegurando
que las partes puedan exigir su cumplimiento o resolución.
2. El Contrato de Promesa no es de aquellos que la ley declara ineficaz.
26. El objeto del Contrato de Promesa es la compraventa de un inmueble, contrato que es
plenamente válido y eficaz según el ordenamiento jurídico chileno, ya que no recae sobre
bienes o actos que la ley declare ineficaces.
27. En particular, se trata de la venta de una unidad del Condominio Kuzemallu, debidamente
singularizada y amparada por los permisos correspondientes, tal como se detalla en las
cláusulas iniciales del Contrato de Promesa.
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28. Por otra parte, el Contrato de Promesa no contraviene normas de orden público ni está
sujeto a prohibiciones legales. Este aspecto refuerza su validez, permitiendo que el Contrato
de Promesa pueda perfeccionarse una vez cumplidas las condiciones previstas, sin que
existan obstáculos legales para ello.
3. El Contrato de Promesa contiene un plazo para la época de su celebración.
29. Como ya se señaló supra, el Contrato de Promesa establece de manera clara y precisa, en su
cláusula Quinta, que el contrato prometido deberá celebrarse dentro del plazo de 545
días corridos, contados desde la fecha de la firma del Contrato de Promesa. Este plazo,
cumple con la exigencia del artículo 1554 del Código Civil, ya que fija de manera inequívoca
la época para el otorgamiento del contrato definitivo.
4. El contrato prometido se ha especificado de tal manera en el Contrato de
Promesa, que sólo faltaba la tradición del inmueble a través de la escritura
pública de compraventa.
30. El Contrato de Promesa especifica con detalle las características del inmueble prometido,
que corresponde a la unidad número 10 del Condominio Kuzemallu, con una superficie de
98,31 m² construidos, más terraza ampliada, sobre un terreno total de 487,30 m². Además,
se establecen las especificaciones técnicas y comerciales del proyecto, que la promitente
compradora declara conocer y aceptar.
31. Asimismo, se estipula el precio total de la compraventa (UF 4.790), las formas de pago y las
proporciones de derechos en bienes comunes que corresponden al inmueble. La
especificación del contrato prometido permite que este se perfeccione con la sola firma de
la escritura pública definitiva, cumpliendo así con la exigencia de que únicamente falten las
solemnidades legales o la tradición para completar el negocio.
32. De todo lo anteriormente expuesto, queda de manifiesto que el Contrato de Promesa
cumple con todos los requisitos establecidos en el artículo 1554 del Código Civil, lo
que genera obligaciones plenamente exigibles. En consecuencia, resulta procedente la
ejecución de dichas obligaciones en los términos acordados por las partes, a fin de resguardar
el interés jurídico de los contratantes y garantizar la efectividad del negocio jurídico
celebrado.
B. EXISTENCIA DE UN INCUMPLIMIENTO.
33. Usando los términos del artículo 1556 del Código Civil, hay incumplimiento en tres casos:
a. cuando la obligación no se cumple;
b. cuando la obligación se cumple imperfectamente; o
c. cuando se retarda el cumplimiento de la obligación. Dicho de otra manera, cuando
se falta íntegramente al pago, o se infringe alguno de los requisitos de éste.
34. En el caso de marras, la situación en la que se encuentra M-Dos es perfectamente aplicable
a la primera hipótesis establecida por el legislador.
35. Primero, M-Dos no contrató la póliza de seguros exigida por el artículo 138 bis de la LGUC,
lo cual configura un incumplimiento legal y contractual de naturaleza grave, que vulnera los
derechos de la Sra. Vargas como promitente compradora.
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36. Segundo, al tenor de la cláusula Quinta del Contrato de Promesa, el contrato de
compraventa definitivo debió ser firmado el 29 de marzo de 2022; hoy, casi 3 años
después, M-Dos todavía no ha sido capaz de otorgar certeza a la Sra. Vargas respecto a la
firma del contrato prometido, pues la inmobiliaria no ha sido clara en explicar los verdaderos
motivos de su excesivo retraso.
37. Tercero, cuando la Sra. Vargas intentó hacer el uso de las facultades contempladas en la
cláusula Octavo del Contrato de Promesa para ponerle término a éste, M-Dos tuvo la osadía
de solicitar “tiempo para aquello”4. Impresentable, S.J.A.
38. Sin embargo, y para un mejor entendimiento de S.J.A., es de suma importancia relatar
algunos hechos puntuales que dan cuenta de los incumplimientos contractuales incurridos
por M-Dos, los cuales motivan la presente demanda arbitral. Revisemos.
1. 1° Incumplimiento, artículo 138 bis de la LGUC: Inmobiliaria M-Dos no contrató
la póliza de seguro a la que legalmente se encontraba obligado de otorgar.
39. De acuerdo con el artículo 138 bis de la LGUC, toda inmobiliaria que construya bienes raíces
destinados a viviendas, y que no cuenten con recepción definitiva, y, además, utilice
financiamiento externo en el desarrollo de sus proyectos tiene la obligación de contratar
una póliza de seguros que garantice la devolución de los montos pagados por los
compradores, a saber:
“Las personas naturales o jurídicas que tengan por giro la
actividad inmobiliaria o aquellas que construyan o encarguen
construir bienes raíces destinados a viviendas, locales
comerciales u oficinas, que no cuenten con recepción
definitiva y que celebren contratos de promesa de compraventa
en los cuales el promitente comprado entregue todo o parte del
precio del bien raíz, deberán otorgarlos mediante instrumentos privados
autorizados ante notario y caucionarlos mediante póliza de seguro o
boleta bancaria, aceptada por el promitente comprador.
(…)
En todo caso, las disposiciones contenidas en el presente artículo
se aplicarán a las compraventas de viviendas, locales comerciales u
oficinas cuando al momento de celebrarse dicho contrato el
inmueble se encuentre hipotecado, en cuyo evento la garantía que se
otorgue se mantendrá vigente mientras no se proceda al alzamiento de dicha
hipoteca, salvo que el acreedor hipotecario concurra a la escritura de compraventa
alzando la hipoteca y la prohibición de gravar o enajenar si la hubiere” (énfasis
agregado).
40. En atención a esta exigencia legal, y antes de firmar el Contrato de Promesa, la Sra. Vargas
solicitó, mediante un correo electrónico de fecha 21 de septiembre de 2020, que M-Dos le
proveyera una póliza de seguros que cubriera la devolución de su dinero en caso de
que el proyecto se retrasara, se suspendiera o si la inmobiliaria entrara en quiebra.
Esta solicitud era comprensible considerando que ya había realizado un pago inicial
significativo del 20% del valor del inmueble:
4 Correo electrónico de fecha 8 de septiembre de 2023, enviado por la Sra. Pascuala Castro a Francisca Vargas.
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41. Con fecha 22 de septiembre de 2020, M-Dos, a través de su departamento jurídico, le
informó que tal póliza no era necesaria, argumentando que el Condominio se desarrollaba
con financiamiento propio y sin hipotecas, garantizando que los clientes eran "los primeros y
únicos acreedores". Esto buscaba asegurarle a la Sra. Vargas que no existían riesgos financieros
externos:
42. Lo cierto es, S.J.A., que, independiente de que el Condominio se financie con dinero propio,
libre de hipoteca y cualquier otro gravamen -lo cual, según revisaremos a continuación, no
es cierto-, M-Dos estaba legalmente obligada a contratar la póliza de seguro que se señala
en el artículo 138 bis de la LGUC, pues el Condominio no contaba, ni ahora ni al
momento de celebrar el Contrato de Promesa, con la recepción definitiva.
43. Así las cosas, la transgresión a la LGUC es evidente.
44. Por otra parte, cabe destacar que M-Dos no ejecutó el proyecto con financiamiento
propio, como afirmó en un principio. En cambio, se embarcó en una compleja operación
de financiamiento externo con la empresa Creditú Administradora de Mutuos Hipotecarios
S.A (“Creditú”). y otros asociados, incluyendo Avla Seguros de Crédito y Garantía S.A.
(“Avla Seguros”) y Volcomcapital Admin. General de Fondos S.A.
45. Este financiamiento, lejos de ser una operación estándar, se basó en una serie de mutuos
hipotecarios que colocaron al proyecto y a M-Dos en una situación financiera cada vez
más precaria.
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46. S.J.A., existe una demanda vigente entre dichas partes que está siendo conocida por el 16°
Juzgado Civil de Santiago, en causa Rol C-6962-20245, y la cual fue iniciada por M-Dos
y tiene por objeto que se declare la resolución de los contratos de mandato y mutuo celebrado
con Creditú, Avla Seguros y otras demandadas, junto con la respectiva indemnización de
perjuicios.
47. La omisión de M-Dos de contratar la póliza de seguros conforme al artículo 138 bis de la
LGUC expuso a la Sra. Vargas a graves perjuicios económicos y legales. A la fecha de la
presente demanda, M-Dos no ha devuelto las sumas pagadas por la promitente compradora
ni ha otorgado una explicación satisfactoria respecto a su incumplimiento. Esto constituye
un incumplimiento grave de las disposiciones legales aplicables y de las obligaciones
contractuales asumidas por la inmobiliaria.
48. Además, la situación de incertidumbre generada por la falta de garantías aseguradoras afecta
no solo el patrimonio de la Sra. Vargas, sino también su confianza en la industria inmobiliaria,
evidenciando una gestión deficiente y carente de buena fe por parte de M-Dos.
2. 2° Incumplimiento, cláusula Quinto del Contrato de Promesa: M-Dos no celebró
el contrato de compraventa definitivo dentro de los 545 días corridos contados
desde la fecha del Contrato.
49. Desde que firmó el Contrato de Promesa en septiembre de 2020, la Sra. Vargas confió en el
cumplimiento de los plazos prometidos por M-Dos y estuvo en espera de la firma del
contrato en marzo de 2022.
50. La cláusula Quinta del Contrato de Promesa estableció expresamente que el contrato
definitivo de compraventa debía celebrarse dentro del plazo de 545 días corridos contados a
partir del 29 de septiembre de 2020. En consecuencia, el plazo vencía el 29 de marzo de
2022:
51. Sin embargo, hasta la fecha, M-Dos no ha cumplido con esta obligación esencial.
52. Es más, cabe hacer presente a S.J.A. que, 123 días después de esa fecha, y sin haber
recibido actualización alguna por parte de M-Dos, la Sra. Vargas debió escribir un correo
electrónico a la inmobiliaria para exigir una explicación sobre el estado del proyecto y la
previsión de entrega. Este correo fue enviado el 25 de julio de 2022:
5 E-book acompañado en el N° 15 del segundo otrosí.
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53. El Sr. Mata contestó el correo electrónico de la Sra. Vargas, argumentando lo siguiente:
54. Aunque el Sr. Mata detalló fechas estimadas de entrega, especificando que las unidades 1 a 5
se entregarían entre agosto y septiembre de 2022, mientras que las unidades 6 a 10 estarían
listas entre octubre y diciembre de ese mismo año, no mencionó un compromiso firme de
cumplimiento.
55. Las fechas se presentaron como proyecciones, lo cual dejó en incertidumbre total a la Sra.
Vargas sobre la posibilidad real de que se cumplan dichos plazos, especialmente
considerando que los anteriores ya se incumplieron. La ambigüedad en el lenguaje refleja una
falta de claridad y compromiso, más aún si consideramos que, en ese momento, habían
pasado más de dos años desde que firmó el Contrato de Promesa.
56. Así, S.J.A. podrá concluir que esta situación no sólo constituye una evidente transgresión a
la cláusula Octavo del Contrato de Promesa, sino que también una omisión en su deber de
diligencia y buena fe en la relación contractual, poniendo a la Sra. Vargas en una situación
de incertidumbre financiera y emocional.
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3. 3° Incumplimiento, cláusula Octavo del Contrato de Promesa: M-Dos, al haber
incumplido la cláusula Quinto del Contrato, no restituyó el dinero pagado por la
Sra. Vargas, ni tampoco pagó la multa por incumplimiento.
57. La cláusula Octava del Contrato de Promesa estableció específicamente los derechos de la
Sra. Vargas en caso de incumplimiento por parte de M-Dos. Según lo acordado, si el contrato
prometido no se firmaba en los plazos acordados, la inmobiliaria se comprometía a devolver
el dinero de la promitente compradora. Además, la cláusula estipulaba una multa de
incumplimiento del 5% del valor de la propiedad después de 545 días de retraso:
58. Dado lo anterior, y a través de correo electrónico enviado con fecha 5 de septiembre de
2023, la Sra. Vargas hizo uso de este derecho, solicitando poner término al Contrato de
Promesa; calculando que, a ese momento, habían pasado 1.069 días desde la firma del
Contrato de Promesa, superando en 545 días el plazo máximo establecido para el
cumplimiento del mismo:
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59. La respuesta de M-Dos al correo de la Sra. Vargas muestra una falta de disposición para
cumplir con la cláusula Octava, pues argumentó problemas de liquidez y dificultades
financieras como razón para no realizar la devolución solicitada:
60. Si bien la inmobiliaria aceptó la decisión de la promitente compradora de ponerle término al
Contrato de Promesa, su negativa a devolver el dinero infringe claramente los términos
acordados en el Contrato de Promesa.
61. El argumento de M-Dos sobre su imposibilidad de cumplir debido a la inversión de los
fondos en la construcción del proyecto no exime a la inmobiliaria de su obligación
contractual. La gestión financiera y la previsión de fondos son responsabilidades de M-Dos,
y su incapacidad para responder a los compromisos con sus clientes refleja una falta de
diligencia en la administración de los recursos del proyecto.
62. Esta situación colocó a la Sra. Vargas en una posición de desventaja, sin claridad sobre
cuándo podrá recuperar el dinero que le corresponde.
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4. 4° Incumplimiento: M-Dos transgredió principio de buena fe subyacente en todo
contrato.
63. Por último y no por ello menos importante, conforme a todo lo descrito, M-Dos, además,
infringió el principio de buena fe que va envuelto en todos los contratos legalmente
celebrados bajo la ley chilena, según lo dispuesto en el artículo 1546 del Código Civil.
64. La ejecución de buena fe de los contratos implica que las obligaciones contraídas
comprenden no sólo la literalidad de las palabras, sino que además todo aquello que emana
de la naturaleza de la obligación:
“Los contratos deben ejecutarse de buena fe, y por consiguiente obligan no solo a
lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan precisamente de la
naturaleza de la obligación, o que por la ley o costumbre deban pertenecer a ella.”
65. En este sentido, la ley obliga a los contratantes a cumplir y a comportarse lealmente en sus
relaciones contractuales, lo cual necesariamente conlleva una observancia plena e irrestricta
de la obligación pactada, en toda su extensión.
66. En el caso de marras, la buena fe contractual exige que el demandado cumpla la obligación
contraída, en los términos pactados, en relación a la restitución de los dineros pagados por
la Sra. Vargas con ocasión de la venta fallida del inmueble, junto con la respectiva multa.
C. INCUMPLIMIENTO IMPUTABLE POR CULPA.
67. Al tratarse de un contrato que fue en beneficio de ambas Partes, el estándar de culpa del que
se responde en estos casos es de culpa leve, el cual, según la definición establecida por don
Andrés Bello en el artículo 44 del CC, es “aquella diligencia o cuidado que los hombres emplean
ordinariamente en sus negocios propios.”
68. No requiere un mayor esfuerzo poder inferir que los incumplimientos explicados y señalados
a lo largo del presente escrito, evidentemente no se condicen con aquella diligencia o cuidado
del “buen padre de familia”, por lo que podemos fácilmente señalar que el incumplimiento
se atribuye por culpa de M-Dos, quien no llevó a cabo la celebración del contrato de
compraventa prometido dentro del plazo estipulado en la cláusula Quinta del
Contrato de Promesa.
69. A mayor abundamiento, cabe destacar que en responsabilidad contractual la culpa se
presume, por lo que es deber de la demandada probar a S.J.A. que ésta ha empleado la debida
diligencia o cuidado a la que se encontraba obligado. Lo anterior, se extrae de la simple
lectura del artículo 1547 inciso 3° del Código Civil, el cual señala lo siguiente:
“La prueba de la diligencia o cuidado incumbe al que ha debido emplearlo, la
prueba del caso fortuito al que lo alega.”
D. PERJUICIO SUFRIDO POR LA PARTE DEMANDANTE.
70. De todo lo anteriormente expuesto S.J.A., el perjuicio de mi representada es evidente, pues
no sólo se ha visto frustrado su sueño de proyecto de vida, sino que, además, ha sufrido el
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daño emergente de $41.450.000, que entregó de buena fe a la futura demandada como pie
del precio del contrato prometido.
71. Por otra parte, y de acuerdo al tenor expreso de la Cláusula Octava, en conformidad a lo
establecido por el legislador en el artículo 1543 del Código Civil, también procede el pago de
una multa por incumplimiento equivalente a un 5% del precio total acordado, el cual
equivale a UF 239,5.
72. Así, el monto total que se demanda a título de indemnización de perjuicios asciende a un
total de $41.450.000, más reajustes, además de la multa por UF 239,5.
E. QUE EXISTA UNA RELACIÓN DE CAUSALIDAD ENTRE EL INCUMPLIMIENTO Y EL
PERJUICIO SUFRIDO.
73. En el Código Civil, esta exigencia se desprende del artículo 1556 “la indemnización de perjuicios
comprende el daño emergente y lucro cesante, ya provengan de no haberse cumplido la obligación, o de haberse
cumplido imperfectamente, o de haberse retardado el cumplimiento (...)” y, con más claridad todavía, del
artículo 1558, en cuanto establece que en caso de incumplimiento con dolo el deudor “es
responsable de todos los perjuicios que fueron una consecuencia inmediata o directa de no haberse cumplido la
obligación de haberse demorado su cumplimiento.”
74. Para probar el correspondiente nexo causal en el caso de marras, se puede utilizar la teoría
clásica de la condictio sine qua non, o comúnmente conocida como “supresión mental”. Para
conocer si un factor es verdaderamente condición del resultado y, por tanto,
equivalentemente causa, la teoría utiliza el procedimiento de la supresión mental hipotética.
Así, si se busca saber si un factor es condición -y, por ende, causa- del resultado, se debe
reconstruir mentalmente la situación sin el factor analizado: si en este supuesto el resultado
igualmente hubiere acaecido, quiere decir que dicho factor no fue una condición del mismo.
75. El ejercicio mental para el presente juicio es simple, si el M-Dos hubiera celebrado el contrato
prometido dentro de plazo, nada de lo que se sufrió -patrimonialmente hablando- hubiera
ocurrido.
III. CONCLUSIONES.
76. En virtud de los antecedentes expuestos, resulta incuestionable que el incumplimiento
contractual de M-Dos, consistente en la omisión de celebrar el contrato de compraventa
prometido dentro del plazo estipulado, ha causado un grave perjuicio a la Sra. Francisca
Vargas. Dicho incumplimiento que no solo vulnera las obligaciones expresas asumidas en el
Contrato de Promesa, sino que también transgrede principios fundamentales del derecho
contractual, como la buena fe y la debida diligencia.
77. Es claro que la conducta de M-Dos no puede justificarse bajo ninguna circunstancia. El
retraso excesivo en el cumplimiento, sumado a la falta de claridad, transparencia y
disposición para restituir las sumas pagadas por mi representada, confirma un actuar
negligente y contrario a derecho. Además, la negativa de la parte demandada a cumplir con
la cláusula Octava del Contrato de Promesa agrava aún más la situación, colocando a la Sra.
Vargas en una posición de indefensión y afectando su proyecto de vida.
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78. Por lo tanto, esta parte solicita al S.J.A. que se declare la resolución del Contrato de Promesa,
condenando a M-Dos a indemnizar los perjuicios causados a la Sra. Vargas, debiendo
restituir las sumas de dinero pagadas por ésta, debidamente reajustada, junto con el pago de
la multa por incumplimiento.
POR TANTO, en virtud de lo establecido en el artículo 138 bis de la LGUC; los artículos
44, 1489, 1543, 1545, 1546, 1547, 1553, 1554, 1556 y 1558 del Código Civil, y demás normas
legales aplicables en la especie,
A S.J.A, RESPETUOSAMENTE, PIDO: Se sirva tener por interpuesta demanda civil de resolución
de contrato con indemnización de perjuicios en contra de M-Dos Inmobiliaria SpA, admitirla a
tramitación, acogerla en todas sus partes y, en consecuencia, S.J.A.:
1) Declarar que M-Dos incumplió el contrato de promesa de compraventa de fecha 29 de
septiembre de 2020, celebrado entre éste y la Sra. Francisca Vargas, toda vez que el
contrato de compraventa definitivo no fue firmado dentro del plazo convencional fijado
por las partes.
2) En consecuencia, declarar la resolución del Contrato de Promesa por haberse verificado
la hipótesis contenida en su cláusula Octava.
3) Condenar a M-Dos a indemnizar los perjuicios causados a la Sra. Francisca Vargas,
debiendo restituir toda suma de dinero entregada por ésta, junto con el pago de la
respectiva multa por incumplimiento contenida en la cláusula Octava del Contrato, cuyo
monto total asciende a $41.450.000, debidamente reajustado según el valor de la
UF, más la multa ascendente UF 239,5; o a la suma mayor o menor que S.J.A.
determine conforme a los antecedentes de proceso y el derecho, más reajustes e intereses
legales contados desde el momento ocasionado el perjuicio hasta la fecha del pago
efectivo, o contados desde la presentación de esta demanda, o ya contados desde la fecha
que S.J.A. determine conforme a los antecedentes del proceso y el derecho.
4) Condenar a M-Dos a pagar las costas del arbitraje.
PRIMER OTROSÍ: En subsidio de la demanda interpuesta en lo principal y para el eventual e
hipotético caso que S.J.A. estime que el Contrato de Promesa quedó resuelto ipso iure, sin la
necesidad de que ésta sea declarada por un Tribunal Arbitral, y en base a los mismos antecedentes
de hecho y fundamentos de derecho expuestos en lo principal de esta presentación, vengo en
interponer la acción autónoma de indemnización de perjuicios por incumplimiento contractual,
solicitando, desde ya, que se condene a M-Dos a indemnizar los perjuicios causados a la Sra.
Francisca Vargas, debiendo restituir a esta última toda suma de dinero pagada por ella, junto con
el pago de la respectiva multa por incumplimiento contenida en la cláusula Octava del Contrato
de Promesa, cuyo monto total asciende a $41.450.000, debidamente reajustada según el valor
de la UF, más la multa ascendente a UF 239,5; o a la suma mayor o menor que S.J.A.
determine conforme a los antecedentes de proceso y el derecho, más reajustes e intereses legales
contados desde el momento ocasionado el perjuicio hasta la fecha del pago efectivo, o contados
desde la presentación de esta demanda, o ya contados desde la fecha que S.J.A. determine
conforme a los antecedentes del proceso y el derecho, con expresa condena en costas.
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SEGUNDO OTROSÍ: Sírvase S.J.A. tener por acompañados, con citación, los siguientes
documentos:
1. Copia de contrato de promesa de compraventa celebrado entre M-Dos Inmobiliaria SpA
y Francisca del Carmen Vargas Romero, de fecha 29 de septiembre de 2020, debidamente
protocolizado en la Trigésima Notaría Pública de Santiago, de don Octavio Francisco
Gutiérrez López, bajo el repertorio N° 8918-2020.
2. Copia de cadena de correos electrónicos intercambiados por doña Francisca Vargas y
personal de Inmobiliaria M-Dos SpA, entre las fechas 13 de septiembre de 2020 y 3 de
octubre de 2023.
3. Cartola de la cuenta corriente N° 62-62490-6 de la sra. Francisca Vargas Romero del
Banco Santander del mes de agosto de 2020.
4. Cartola de la cuenta corriente N° 62-62490-6 de la sra. Francisca Vargas Romero del
Banco Santander del mes de septiembre de 2020.
5. Cartola de la cuenta corriente N° 62-62490-6 de la sra. Francisca Vargas Romero del
Banco Santander del mes de noviembre de 2020.
6. Cartola de la cuenta corriente N° 62-62490-6 de la sra. Francisca Vargas Romero del
Banco Santander del mes de diciembre de 2020.
7. Cartola de la cuenta corriente N° 62-62490-6 de la sra. Francisca Vargas Romero del
Banco Santander del mes de febrero de 2021.
8. Cartola de la cuenta corriente N° 62-62490-6 de la sra. Francisca Vargas Romero del
Banco Santander del mes de marzo de 2021.
9. Cartola de la cuenta corriente N° 62-62490-6 de la sra. Francisca Vargas Romero del
Banco Santander del mes de abril de 2021.
10. Cartola de la cuenta corriente N° 62-62490-6 de la sra. Francisca Vargas Romero del
Banco Santander del mes de mayo de 2021.
11. Cartola de la cuenta corriente N° 62-62490-6 de la sra. Francisca Vargas Romero del
Banco Santander del mes de julio de 2021.
12. Cartola de la cuenta corriente N° 62-62490-6 de la sra. Francisca Vargas Romero del
Banco Santander del mes de agosto de 2021.
13. Cartola de la cuenta corriente N° 62-62490-6 de la sra. Francisca Vargas Romero del
Banco Santander del mes de septiembre de 2021.
14. Cartola de la cuenta corriente N° 62-62490-6 de la sra. Francisca Vargas Romero del
Banco Santander del mes de noviembre de 2021.
15. E-book 16° Juzgado Civil de Santiago, en causa Rol C-6962-2024.
Firmado digitalmente
CATALINA por CATALINA
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VALENZUELA
VALENZUELA Fecha: 2025.01.11
12:19:19 -03'00'
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