PLAN GENERAL DE

ORDENACIÓN URBANA DE IRUN

DOCUMENTO B
NORMATIVA URBANÍSTICA

¡Error!

ENERO 2015
 INDICE GENERAL

DOCUMENTO A
MEMORIA DE ORDENACION

DOCUMENTO B
NORMATIVA URBANISTICA
FICHAS DE AMBITOS DE PLANEAMIENTO (VOLUMEN I)
FICHAS DE AMBITOS DE PLANEAMIENTO (VOLUMEN II)

DOCUMENTO C
CATALOGO DE PATRIMONIO ARQUITECTONICO
CATALOGO DE PATRIMONIO ARQUEOLOGICO

DOCUMENTO D
MEMORIA DE VIABILIDAD ECONOMICO-FINANCIERA
Y DE SOSTENIBILIDAD ECONOMICA

DOCUMENTO E
PLANOS DE ORDENACION
ORDENACION PORMENORIZADA 1:2.000
PLANOS DE CATALOGO

DOCUMENTO F
INFORME DE SOSTENIBILIDAD AMBIENTAL
ANEXO: AFECCION SECTORIAL AGRARIA
MEDIDAS PARA EL SEGUIMIENTO DE EFECTOS
RESUMEN NO TECNICO
DECLARACION EXPRESA Y COMPRENSIBLE

DOCUMENTO G
MEMORIA DE PARTICIPACIÓN PÚBLICA
MEMORIA DE INFORMES DE ORGANISMOS

ANEXO COMPLEMENTARIO
DIAGNÓSTICO, EVALUACIÓN Y ADECUACIÓN DEL
PGOU DE IRUN EN RELACIÓN A LA IGUALDAD DE
MUJERES Y HOMBRES

DOCUMENTO B
NORMAS URBANISTICAS

_____________________________________________________________________________
PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN
NORMAS URBANISTICAS INDICE GENERAL I

INDICE GENERAL DE LA NORMATIVA

TITULO PRELIMINAR ............................................................................................... 1

DISPOSICIONES DE CARACTER GENERAL REFERENTES A LA APLICACION

DEL PLAN GENERAL ............................................................................................... 1

CAPITULO 0.1.- APLICACIÓN DE LAS PREVISIONES DEL PLAN GENERAL ............................... 1

Artículo 0.1.1- Ámbito de aplicación.................................................................................................................. 1
Artículo 0.1.2.- Efectos del nuevo Plan General sobre el planeamiento anteriormente aprobado. ..................... 1
Artículo 0.1.3.- Documentos constitutivos del Plan General. ............................................................................. 2
Artículo 0.1.4.- Carácter de los documentos del Plan General. .......................................................................... 3
Artículo 0.1.5.- Rango y vinculación normativa de las determinaciones del Plan General ................................. 4
Artículo 0.1.6.- Ordenanzas Municipales de construcción, edificación y urbanización...................................... 7
Artículo 0.1.7.- Modificaciones del Plan General. Justificación y Condiciones ................................................. 7
Artículo 0.1.8.- Condiciones para la revisión del Plan General .......................................................................... 8

CAPITULO 0.2.- CONDICIONANTES SUPERPUESTOS A LA ORDENACIÓN URBANÍSTICA . 10

Artículo 0.2.1.- Condicionantes superpuestos a la ordenación urbanística. Criterios generales. ...................... 10
Artículo 0.2.2.- Sistematización de los condicionantes superpuestos a la ordenación urbanística.................... 11
Artículo 0.2.3.- Régimen general de regulación de los Espacios y especies naturales protegidos. ................... 11
Artículo 0.2.4.- Régimen general de regulación del Dominio público marítimo-terrestre y márgenes. ............ 12
Artículo 0.2.5.- Régimen general de regulación de los cauces fluviales y márgenes de protección. ................ 13
Artículo 0.2.6.- Régimen general de regulación de los Corredores ecológicos. ............................................... 13
Artículo 0.2.7.- Régimen general de regulación de las Áreas inundables. ........................................................ 14
Artículo 0.2.8.- Régimen general de regulación de las Áreas acústicas. ........................................................... 14
Artículo 0.2.9.- Régimen general de regulación de los Suelos potencialmente contaminados. ........................ 16
Artículo 0.2.10.- Régimen general de regulación de las Áreas de interés arqueológico. .................................. 16
Artículo 0.2.11.- Régimen general de protección de las servidumbres aeronáuticas. ....................................... 16
Artículo 0.2.12.- Régimen general de regulación del dominio ferroviario. ...................................................... 22
Artículo 0.2.13.- Régimen general de regulación de Grandes Equipamientos Comerciales y Actividades
Comerciales en Polígonos de Actividad Económica y Plataformas Logísticas ................................................. 23

TITULO PRIMERO ................................................................................................... 26

REGIMEN JURIDICO DE DESARROLLO Y EJECUCION DEL PLAN GENERAL 26

CAPITULO 1.1.- CLASIFICACION DEL SUELO ......................................................................................... 26

Artículo 1.1.1. Régimen de clasificación del suelo ........................................................................................... 26
Artículo 1.1.2. El suelo urbano y sus categorías. .............................................................................................. 26
Artículo 1.1.3. Suelo urbano consolidado (actuaciones edificatorias -Aisladas-) ............................................ 27
Artículo 1.1.4.- Suelo urbano no consolidado. (Actuaciones de transformación urbanística) .......................... 27
Artículo 1.1.5.- Suelo urbano no consolidado por carencia y/o insuficiencia de urbanización consolidada.
(Actuaciones de urbanización) ......................................................................................................................... 27
Artículo 1.1.6.- Suelo urbano no consolidado por incremento de edificabilidad. ............................................. 28
Artículo 1.1.7. El suelo urbanizable.................................................................................................................. 28
Artículo 1.1.8. El suelo no urbanizable. ............................................................................................................ 29
Artículo 1.1.9. Derechos y deberes de los propietarios de terrenos clasificados como suelo urbano o
urbanizable........................................................................................................................................................ 29
Artículo 1.1.10. Condiciones específicas de los derechos y deberes de la propiedad en suelo urbano
consolidado. ...................................................................................................................................................... 29
Artículo 1.1.11. Condiciones específicas de los derechos y deberes de la propiedad en suelo urbano no
consolidado por incremento de edificabilidad. ................................................................................................. 30

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN
NORMAS URBANISTICAS INDICE GENERAL II

Artículo 1.1.12. Condiciones específicas de los derechos y deberes de la propiedad en suelo urbano no
consolidado por carencia y/o insuficiencia de urbanización consolidada y en suelo urbanizable. .................... 31

CAPITULO 1.2.- REGIMEN GENERAL DE EJECUCIÓN DE LA ORDENACIÓN URBANÍSTICA.... 33

Artículo 1.2.1.- Criterios generales. ................................................................................................................. 33
Artículo 1.2.2.- Modalidades del régimen de ejecución de la ordenación urbanística en el suelo urbano. ....... 33
Artículo 1.2.3.- Actuaciones Aisladas para la ejecución de la ordenación urbanística en el suelo urbano. ...... 34
Artículo 1.2.4.- Actuaciones de Dotación para la ejecución de la ordenación urbanística en el suelo urbano. 34
Artículo 1.2.5.- Actuaciones Integradas para la ejecución de la ordenación urbanística en el suelo urbano. ... 35
Artículo 1.2.6.- Actuaciones Expropiatorias para obtención de terrenos para dotaciones públicas de la red de
sistemas generales y locales. ............................................................................................................................. 36
Artículo 1.2.7.- Régimen de ejecución de la ordenación urbanística en el suelo urbanizable sectorizado. ...... 36

CAPITULO 1.3.- REGIMEN GENERAL DE ASIGNACIÓN DE LA EDIFICABILIDAD ........................ 37

Artículo 1.3.1.- Determinaciones generales. ..................................................................................................... 37
Artículo 1.3.2.- Edificabilidad ponderada......................................................................................................... 37
Artículo 1.3.3.- Edificabilidad media. .............................................................................................................. 37
Artículo 1.3.4.- Aplicación de la edificabilidad a los ámbitos urbanísticos. ..................................................... 38
Artículo 1.3.5. Régimen de asignación de la edificabilidad urbanística en suelo urbano. ................................ 38
Artículo 1.3.6. Régimen de asignación de la edificabilidad urbanística en suelo urbanizable sectorizado. ...... 38
Artículo 1.3.7. Los coeficientes de ponderación de usos en los instrumentos provenientes del P. General de
1999. ................................................................................................................................................................. 38
Artículo 1.3.8. Definición de los nuevos coeficientes de ponderación de usos. ............................................... 39
Artículo 1.3.9. Relación de coeficientes de ponderación. ................................................................................. 39
Artículo 1.3.10. Aplicación de los coeficientes de ponderación de usos. ......................................................... 40
Artículo 1.3.11.- Sistematización de la regulación de las edificabilidades ....................................................... 41
Artículo 1.3.12. Otras disposiciones complementarias. .................................................................................... 42

CAPITULO 1.4.- DESARROLLO DEL PLANEAMIENTO .......................................................................... 43

Artículo 1.4.1.- Definición del régimen de desarrollo del planeamiento .......................................................... 43
Artículo 1.4.2.- Planes Especiales de Ordenación y Renovación Urbana y de Protección y Conservación. ..... 43
Artículo 1.4.3.- Estudios de Detalle .................................................................................................................. 44
Artículo 1.4.4.- Planes Parciales y Especiales en Suelo Urbanizable Sectorizado ........................................... 46
Artículo 1.4.5.- Planeamiento en Suelo No Urbanizable .................................................................................. 46
Artículo 1.4.6.- Contenido material y documental del planeamiento pormenorizado ....................................... 46
Artículo 1.4.7.- Contenido material y documental de Planes Especiales y Planes Parciales............................. 47
Artículo 1.4.8.- Contenido material y documental de Estudios de Detalle ....................................................... 48

CAPITULO 1.5.- REGIMEN GENERAL DE EJECUCIÓN DE LA URBANIZACIÓN ............................ 49

Artículo 1.5.1.- Formulación de proyectos de obras de urbanización. .............................................................. 49
Artículo 1.5.2.- Límites de adaptación de la ordenación de proyectos de obras de urbanización ..................... 50
Artículo 1.5.3.- Contenido y condiciones técnicas mínimas de las obras de urbanización ............................... 51
Artículo 1.5.4.- Ejecución de proyectos de obras de urbanización por promotores no municipales ................. 51
Artículo 1.5.5.- Criterios sobre diseño de vías ciclistas .................................................................................... 51
Artículo 1.5.6.- Criterios sobre diseño de zonas peatonales. ............................................................................ 52
Artículo 1.5.7.- Criterios sobre la regulación de la circulación, coexistencia de tráficos y seguridad. ............. 53

CAPITULO 1.6.- RÉGIMEN GENERAL DE EJECUCIÓN DE LA EDIFICACIÓN ................................. 55

Artículo 1.6.2.- Definición de alineaciones y rasantes de la edificación en la ejecución en suelo urbano ........ 55
Artículo 1.6.3.- Cumplimiento de los requisitos de urbanización y distribución de beneficios y cargas en la
ejecución en suelo urbano ................................................................................................................................. 56
Artículo 1.6.4.- Plazos para la solicitud de licencia municipal de edificación e inicio y finalización de obras en
la ejecución en suelo urbano ............................................................................................................................. 57
Artículo 1.6.5.- Regulación de obras y edificaciones en la ejecución de ámbitos de planeamiento especial en
suelo urbano ...................................................................................................................................................... 57

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN
NORMAS URBANISTICAS INDICE GENERAL III

Artículo 1.6.6.- Desarrollo y ejecución de las dotaciones públicas de la red de sistemas generales en la
ejecución en suelo urbano ................................................................................................................................. 58
Artículo 1.6.7.- Ejecución de la edificación en el suelo urbanizable. ............................................................... 58
Artículo 1.6.8.- Régimen jurídico de las construcciones y usos disconformes con el planeamiento. ............... 59
Artículo 1.6.9.- Edificios, instalaciones y usos fuera de ordenación, disconformes con el planeamiento y/o
preexistentes en suelo Urbano y Urbanizable. .................................................................................................. 59
Artículo 1.6.10.- Implantación de usos provisionales de interés público en los suelos urbano y urbanizable. . 61
Artículo 1.6.11. Obras de consolidación en edificios superando alturas limitadoras de Servidumbres
Aeronáuticas. .................................................................................................................................................... 61

TITULO SEGUNDO ................................................................................................. 62

CALIFICACION DEL SUELO................................................................................... 62

CAPITULO 2.1.- USOS URBANISTICOS ....................................................................................................... 62

Artículo 2.1.1.- Sistematización general de los usos urbanísticos..................................................................... 62
Artículo 2.1.2.- Contenido de los usos urbanísticos .......................................................................................... 65
1.- USOS RESIDENCIALES ...................................................................................................................... 65
2.- USOS DE ACTIVIDADES ECONOMICAS ......................................................................................... 66
3.- USOS DE EQUIPAMIENTO COMUNITARIO .................................................................................... 75
4.- USOS FERROVIARIOS......................................................................................................................... 77
5.- USOS DE ESPACIOS LIBRES ............................................................................................................. 77
6.- USOS DE COMUNICACIONES ........................................................................................................... 78
7.- USOS DE INFRAESTRUCTURAS DE SERVICIOS .......................................................................... 78
8.- USOS DE CAUCES FLUVIALES ........................................................................................................ 80
9.- USOS RURALES ................................................................................................................................... 80

CAPITULO 2.2.- CALIFICACION GLOBAL ........................................................................................... 88

Artículo 2.2.1.- Formulación del régimen de Calificación Global .................................................................... 88
Artículo 2.2.2.- Sistematización de la Calificación Global ............................................................................... 88
Artículo 2.2.3.- Régimen general de edificación, uso y régimen jurídico aplicable a las zonas de uso global . 88
ZONAS DE USO RESIDENCIAL (R) ...................................................................................................... 89
ZONAS DE ACTIVIDADES ECONOMICAS (A) .................................................................................. 90
ZONAS DE EQUIPAMIENTO COMUNITARIO (E)............................................................................ 91
SISTEMA GENERAL DE USOS FERROVIARIOS (F) ........................................................................ 92
INFRAESTRUCTURAS DE SERVICIOS (S) ......................................................................................... 95
CAUCES FLUVIALES (C) ....................................................................................................................... 96
ZONAS RURALES (Z) .............................................................................................................................. 97
a- ZONA RURAL AGROGANADERA Y CAMPIÑA (RAC) .............................................................. 97
b- RURAL DE ALTO VALOR ESTRATÉGICO (RAVE) ................................................................. 100
c.- ZONA RURAL FORESTAL (RUFO) .............................................................................................. 102
d.- ZONA RURAL DE ESPECIAL PROTECCION (REP) ................................................................ 104
e.- ZONA DE PROTECCION DE AGUAS SUPERFICIALES (PAS) ............................................... 106
f.- ZONA DE PROTECCION DE CAPTACIONES DE AGUAS (PCA) .......................................... 108
g.- EQUIPAMIENTOS EN ZONA RURAL (EZR) .............................................................................. 110
Artículo 2.2.4.- Vinculación normativa y tolerancias admitidas en las determinaciones de Calif. Global ...... 112

CAPITULO 2.3.- CALIFICACION PORMENORIZADA ........................................................................... 114

Artículo 2.3.1.- Formulación del Régimen de Calificación Pormenorizada ................................................... 114
Artículo 2.3.2- Sistematización de la Calificación Pormenorizada ................................................................. 114
Artículo 2.3.3.- Régimen general de edificación, uso, y dominio aplicable a los tipos de zonas de uso
pormenorizado establecidos. ........................................................................................................................... 115
LISTADO GENERAL DE CALIFICACIONES PORMENORIZADAS:........................................... 115
Artículo 2.3.4.- Vinculación normativa y tolerancia admitidas en las determinaciones de Calificación
Pormenorizada ................................................................................................................................................ 117
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN
NORMAS URBANISTICAS INDICE GENERAL IV

TITULO TERCERO ................................................................................................ 118

CONDICIONES GENERALES DE EDIFICACION Y USO DE LAS PARCELAS

EDIFICABLES ........................................................................................................ 118

CAPITULO 3.1.- DEFINICIONES BASICAS PARA LA APLICACION DE LAS ORDENANZAS . 118

Artículo 3.1.1.- Terminología de conceptos. .................................................................................................. 118
A- REFERENCIAS GEOMETRICAS BASICAS PARA LA REGULACION DE LA FORMA DE LA
EDIFICACION .......................................................................................................................................... 118
Artículo 3.1.1.1.- Alineación de parcela: ........................................................................................................ 118
Artículo 3.1.1.2.- Alineación de edificación: .................................................................................................. 118
Artículo 3.1.1.3.- Retiro:................................................................................................................................. 118
Artículo 3.1.1.4.- Superficie de fachada: ........................................................................................................ 119
Artículo 3.1.1.5.- Retranqueo: ........................................................................................................................ 119
Artículo 3.1.1.6.- Medianera:.......................................................................................................................... 119
Artículo 3.1.1.7.- Altura de edificación: ......................................................................................................... 119
Artículo 3.1.1.8.- Altura en fachada (De una planta) ...................................................................................... 119
Artículo 3.1.1.9.- Altura libre (De un espacio cubierto). ................................................................................ 119
Artículo 3.1.1.10.- Perfil de edificación: ........................................................................................................ 120
Artículo 3.1.1.11.- Pendiente de cubierta: ...................................................................................................... 120
Artículo 3.1.1.12.- Perfil de cubierta: ............................................................................................................. 120
B- PLANTAS DE LOS EDIFICIOS .......................................................................................................... 120
Artículo 3.1.1.13.- Planta baja: ....................................................................................................................... 120
Artículo 3.1.1.14.- Entresuelo:........................................................................................................................ 121
Artículo 3.1.1.15.- Planta alta / ático: ............................................................................................................. 121
Artículo 3.1.1.16.- Semisótano: ...................................................................................................................... 121
Artículo 3.1.1.17.- Sótano: ............................................................................................................................. 121
Artículo 3.1.1.18.- Bajocubierta: .................................................................................................................... 121
Artículo 3.1.1.19.- Sobre rasante: ................................................................................................................... 121
Artículo 3.1.1.20.- Bajo rasante: ..................................................................................................................... 122
C- ELEMENTOS DE LOS EDIFICIOS .................................................................................................... 122
Artículo 3.1.1.21.- Fachada: ........................................................................................................................... 122
Artículo 3.1.1.22.- Elementos salientes: ......................................................................................................... 122
Artículo 3.1.1.23.- Vuelos: ............................................................................................................................. 122
Artículo 3.1.1.24.- Patios: ............................................................................................................................... 122
Artículo 3.1.1.25.- Altillo o Entreplanta: ........................................................................................................ 123
Artículo 3.1.2.- Criterios de cómputo del aprovechamiento edificatorio ........................................................ 124
Artículo 3.1.2.1.- Espacios computables......................................................................................................... 124
Artículo 3.1.2.2.- Espacios no computables.................................................................................................... 124
Artículo 3.1.2.3.- Espacios exteriores incorporables a las viviendas: ............................................................. 124
Artículo 3.1.2.4.- Aprovechamiento sobre rasante: ........................................................................................ 125
Artículo 3.1.2.5. Aprovechamientos bajo rasante ........................................................................................... 125
Artículo 3.1.3.- Criterios para la determinación del perfil de edificación ....................................................... 125
Artículo 3.1.3.1.- Plantas sobre rasante. ......................................................................................................... 125
Artículo 3.1.3.2.- Plantas bajo rasante. ........................................................................................................... 126
Artículo 3.1.4.- Criterios para la medición de la altura de edificación y de la altura en fachada de las distintas
plantas de los edificios. ................................................................................................................................... 126
Artículo 3.1.4.1.- Altura de edificación: ......................................................................................................... 126
Artículo 3.1.4.2.- Altura de aleros o cornisas horizontales ............................................................................. 127
Artículo 3.1.4.3.- Altura en fachada de las distintas plantas de una edificación. ............................................ 127
Artículo 3.1.5.- Condiciones de edificación aplicables con carácter general .................................................. 127
Artículo 3.1.5.2.- Condiciones de perfil y alturas ........................................................................................... 128
Artículo 3.1.5.3.- Tratamiento de la cubierta .................................................................................................. 128
Artículo 3.1.5.4.- Niveles de la urbanización ................................................................................................. 128
Artículo 3.1.6.- Excepciones en la aplicación de las Ordenanzas Reguladoras .............................................. 129
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN
NORMAS URBANISTICAS INDICE GENERAL V

Artículo 3.1.7.- Limitación de la altura de los elementos sobre la cubierta en relación con las limitaciones de
las Servidumbres Aeronáuticas. ...................................................................................................................... 129

CAPITULO 3.2.- CONDICIONES GENERALES DE USO APLICABLES EN LAS PARCELAS DE

USO RESIDENCIAL ........................................................................................................................................ 130
Artículo 3.2.1.- Régimen general de implantación de los usos autorizados en parcelas de uso residencial .... 130
Artículo 3.2.2.- Condiciones de uso de los locales de sótano y semisótano en Parcelas Residenciales .......... 132
Artículo 3.2.3.- Condiciones de uso de los locales de planta baja o entreplanta en Parcelas Residenciales de
nuevas edificaciones. ...................................................................................................................................... 132
Artículo 3.2.4.- Condiciones de uso de los locales de planta baja o entreplanta en Parcelas Residenciales de
edificaciones existentes................................................................................................................................... 133
Artículo 3.2.5.- Condiciones de uso de las plantas altas en Parcelas Residenciales ....................................... 136
Artículo 3.2.6.- Condiciones de uso de los desvanes y bajocubiertas en Parcelas Residenciales ................... 137
Artículo 3.2.7.- Condiciones de uso de los porches y áreas no edificables sobre rasante en Parcelas
Residenciales .................................................................................................................................................. 137

CAPITULO 3.3.- CONDICIONES GENERALES DE HABITABILIDAD DE LOS LOCALES

APLICABLES EN LOS EDIFICIOS DE USO RESIDENCIAL .................................................................. 139
Artículo 3.3.1.- Criterios de aplicación de las condiciones de habitabilidad .................................................. 139
Artículo 3.3.2.- Condiciones de habitabilidad aplicables en los locales destinados al uso de vivienda .......... 139
Artículo 3.3.3.- Condiciones de habitabilidad aplicables a los espacios y elementos de acceso a las viviendas
de uso común. ................................................................................................................................................. 140
Artículo 3.3.4.- Condiciones de habitabilidad aplicables en los locales destinados al uso de residencia
comunitaria. .................................................................................................................................................... 142
Artículo 3.3.5.- Condiciones de habitabilidad aplicables en los locales destinados a otros usos autorizados
(Usos comerciales y otros usos asimilados). ................................................................................................... 142
Artículo 3.3.6.- Condiciones de funcionalidad aplicables en los locales destinados al uso de garaje. ............ 145
Artículo 3.3.7.- Dotación de aparcamientos o garajes. ................................................................................... 146
Artículo 3.3.8.- Condiciones de funcionalidad aplicables en los locales destinados al uso de trasteros. ........ 147

CAPITULO 3.4.- CONDICIONES GENERALES DE TRATAMIENTO ESTETICO EN LOS

EDIFICIOS DE USO RESIDENCIAL. ........................................................................................................... 148
Artículo 3.4.1.- Homogeneidad en el tratamiento exterior de las edificaciones. ............................................. 148
Artículo 3.4.2.- Tratamiento de cubiertas ....................................................................................................... 148
Artículo 3.4.3.- Tratamiento de los muros medianeros. .................................................................................. 149
Artículo 3.4.4.- Tratamiento de los tendederos. .............................................................................................. 149
Artículo 3.4.5.- Tratamiento de las fachadas de las plantas bajas. .................................................................. 149
Artículo 3.4.6.- Rótulos y anuncios luminosos. .............................................................................................. 150
Artículo 3.4.7.- Separaciones y cierres de fincas. ........................................................................................... 150
Artículo 3.4.8.- Conservación y ornato de los espacios de uso privado no edificados sobre rasante. ............. 150

CAPITULO 3.5.- CONDICIONES GENERALES DE DOMINIO EN LOS EDIFICIOS DE USO

RESIDENCIAL. 152
Artículo 3.5.1.- Régimen general de dominio. ................................................................................................ 152
Artículo 3.5.2.- Cesiones a dominio público................................................................................................... 152
Artículo 3.5.3.- Condiciones relativas a la aplicación de las servidumbres de uso público. ........................... 152
Artículo 3.5.4.- Colocación de elementos de servicio y señalización en las fachadas. ................................... 153
Artículo 3.5.5.- Servidumbres entre parcelas. ................................................................................................. 153
Artículo 3.5.6.- Vinculaciones de propiedad obligatorias............................................................................... 154

CAPITULO 3.6.- CONDICIONES GENERALES DE EDIFICACION Y USO APLICABLES EN LAS

PARCELAS DE USO NO RESIDENCIAL. ................................................................................................... 156
Articulo 3.6.1.- Condiciones generales de regulación del aprovechamiento edificatorio y la forma de la
edificación ...................................................................................................................................................... 156
Artículo 3.6.2.- Condiciones generales de uso ................................................................................................ 156

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN
NORMAS URBANISTICAS INDICE GENERAL VI

Artículo 3.6.3.- Condiciones de habitabilidad aplicables en los locales destinados a otros usos autorizados
(Usos comerciales y otros usos asimilados). ................................................................................................... 158
Artículo 3.6.4.- Condiciones de diseño de aparcamientos en superficie ......................................................... 159
Artículo 3.6.5.- Equipamientos higiénico-sanitarios en edificios públicos ..................................................... 160

CAPITULO 3.7.- CONDICIONES GENERALES DE ACCESIBILIDAD EN EDIFICACIONES

RESIDENCIALES. 162
Articulo 3.7.1.- Objeto de las condiciones generales de accesibilidad ........................................................... 162
Articulo 3.7.2.- Ámbito de aplicación de las condiciones generales de accesibilidad .................................... 162
Articulo 3.7.3.- Rango y vinculación normativa ............................................................................................. 163
Articulo 3.7.4.- Interpretación y aplicación de las condiciones generales de accesibilidad ............................ 164
Articulo 3.7.5.- Condiciones materiales de ejecución de las obras de acceso a las edificaciones y viviendas
afectadas, así como de instalación de los elementos necesarios para ello, incluido ascensor. ........................ 164
Articulo 3.7.6.- Reajuste de condiciones establecidas en el planeamiento urbanístico. .................................. 164
Articulo 3.7.7.- Contenido del proyecto técnico de obra. ............................................................................... 169
Articulo 3.7.8.- Condiciones de tramitación y aprobación del proyecto técnico de obra. Consulta previa..... 170
Articulo 3.7.9.- Plazos de ejecución de las obras y actuaciones proyectadas y autorizadas. .......................... 172
Articulo 3.7.10.- Intervención mediante expropiación con el fin de garantizar el acceso a las edificaciones y
viviendas afectadas - Justificación. ................................................................................................................. 172
Articulo 3.7.11.- La condición de persona con discapacidad a los efectos de la intervención mediante
expropiación. .................................................................................................................................................. 173
Articulo 3.7.12.- Solicitud de expropiación. ................................................................................................... 173
Articulo 3.7.13.- Valoración de la solicitud de expropiación. Tramitación del expediente. ........................... 175
Articulo 3.7.14.- Sujeción de la expropiación a los criterios establecidos en la legislación vigente en la
materia. ........................................................................................................................................................... 176

TITULO CUARTO .................................................................................................. 177

ORDENANZAS REGULADORAS DE LAS ZONAS DE USO PORMENORIZADO177

CAPITULO 4.1.- RESIDENCIAL CASCO ANTIGUO (RA) ....................................................................... 177

Artículo 4.1.1.- REGIMEN DE EDIFICACION ............................................................................................ 177
Artículo 4.1.1.2.- Condiciones Especificas de Regulación de la Forma de Edificación ................................. 178
Artículo 4.1.2.- REGIMEN DE USO ( RA ) .................................................................................................. 182
Artículo 4.1.2.1.- Descripción del Régimen de Uso ....................................................................................... 182
Artículo 4.1.2.2.- Condiciones Específicas de Implantación de los Usos ....................................................... 183
Artículo 4.1.3.- REGIMEN DE DOMINIO ................................................................................................... 185
Artículo 4.1.4.- FICHA RESUMEN DE NORMATIVA ............................................................................... 185
Artículo 4.1.5.- CONDICIONES PARTICULARES DE TRATAMIENTO ESTÉTICO APLICABLES EN
LAS PARCELAS RA (RESIDENCIAL CASCO ANTIGUO). ..................................................................... 187

CAPITULO 4.2.- RESIDENCIAL ALINEACION A VIAL (RV) ................................................................ 192

Artículo 4.2.1.- REGIMEN DE EDIFICACION ............................................................................................ 192
Artículo 4.2.1.1.- Descripción del Régimen de Edificación ........................................................................... 192
Artículo 4.2.1.2.- Condiciones Especificas de Regulación de la Forma de Edificación ................................. 193
Artículo 4.2.2.- REGIMEN DE USO ( RV ) .................................................................................................. 197
Artículo 4.2.2.1.- Descripción del Régimen de Uso ....................................................................................... 197
Artículo 4.2.2.2.- Condiciones Específicas de Implantación de los Usos ....................................................... 198
Artículo 4.2.3.- REGIMEN DE DOMINIO .................................................................................................... 199
Artículo 4.2.4.- FICHA RESUMEN DE NORMATIVA ............................................................................... 200

CAPITULO 4.3.- RESIDENCIAL COLECTIVA EN BLOQUE (RB) ........................................................ 204

Artículo 4.3.1.- REGIMEN DE EDIFICACION ............................................................................................ 204
Artículo 4.3.1.1.- Descripción del Régimen de Edificación ........................................................................... 204
Artículo 4.3.1.2.- Condiciones Específicas de Regulación de la Forma de Edificación ................................. 205
______________________________________________________________________________
PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN
NORMAS URBANISTICAS INDICE GENERAL VII

Artículo 4.3.2.- REGIMEN DE USO ( RB ) .................................................................................................. 208

Artículo 4.3.2.1.- Descripción del Régimen de Uso ....................................................................................... 208
Artículo 4.3.2.2.- Condiciones Específicas de Implantación de los Usos ....................................................... 209
Artículo 4.3.3.- REGIMEN DE DOMINIO .................................................................................................... 211
Artículo 4.3.4.- FICHA RESUMEN DE NORMATIVA ............................................................................... 211

CAPITULO 4.4.- RESIDENCIAL COLECTIVA EN PARCELA (RP) ...................................................... 214

Artículo 4.4.1.- REGIMEN DE EDIFICACION ............................................................................................ 214
Artículo 4.4.1.1.- Descripción del Régimen de Edificación ........................................................................... 214
Artículo 4.4.1.2.- Condiciones Específicas de Regulación de la Forma de Edificación ................................. 215
Artículo 4.4.2.- REGIMEN DE USO ( RP ) ................................................................................................... 218
Artículo 4.4.2.1.- Descripción del Régimen de Uso ....................................................................................... 218
Artículo 4.4.2.2.- Condiciones Específicas de Implantación de los Usos ....................................................... 219
Artículo 4.4.3.- REGIMEN DE DOMINIO .................................................................................................... 221
Artículo 4.4.4.- FICHAS RESUMEN DE NORMATIVA ............................................................................. 221

CAPITULO 4.5.- RESIDENCIAL UNIFAMILIAR EN PARCELA (RU) .................................................. 252

Artículo 4.5.1.- REGIMEN DE EDIFICACION ............................................................................................ 252
Artículo 4.5.1.1.- Descripción del Régimen de Edificación ........................................................................... 252
Artículo 4.5.1.2.- Condiciones Especificas de Regulación de la Forma de Edificación ................................. 253
Artículo 4.5.2.- REGIMEN DE USO ( RU ) .................................................................................................. 256
Artículo 4.5.2.1.- Descripción del Régimen de Uso ....................................................................................... 256
Artículo 4.5.2.2.- Condiciones Específicas de Implantación de los Usos ....................................................... 257
Artículo 4.5.3.- REGIMEN DE DOMINIO .................................................................................................... 259
Artículo 4.5.4.- FICHAS RESUMEN DE NORMATIVA ............................................................................. 259

CAPITULO 4.6.- RESIDENCIAL UNIFAMILIAR ADOSADA (RD) ........................................................ 287

Artículo 4.6.1.- REGIMEN DE EDIFICACION ............................................................................................ 287
Artículo 4.6.1.1.- Descripción del Régimen de Edificación ........................................................................... 287
Artículo 4.6.1.2.- Condiciones Específicas de Regulación de la Forma de Edificación ................................. 288
Artículo 4.6.2.- REGIMEN DE USO ( RD ) .................................................................................................. 291
Artículo 4.6.2.1.- Descripción del Régimen de Uso ....................................................................................... 291
Artículo 4.6.2.2.- Condiciones Específicas de Implantación de los Usos ....................................................... 292
Artículo 4.6.3.- REGIMEN DE DOMINIO .................................................................................................... 294
Artículo 4.6.4.- FICHAS RESUMEN DE NORMATIVA ............................................................................. 294

CAPITULO 4.7.- PARCELAS DE RESIDENCIA COMUNITARIA (RC)................................................. 315

Artículo 4.7.1.- REGIMEN DE EDIFICACION ............................................................................................ 315
Artículo- 4.7.1.1.- Descripción del Régimen de Edificación .......................................................................... 315
Artículo 4.7.2.- REGIMEN DE USO ( RC ) .................................................................................................. 317
Artículo 4.7.2.1.- Descripción del Régimen de Uso ....................................................................................... 317
Artículo 4.7.2.2.- Condiciones Específicas de Implantación de los Usos ....................................................... 318
Artículo 4.7.3.- REGIMEN DE DOMINIO .................................................................................................... 318
Artículo 4.7.4.- DATOS DE ESTADO ACTUAL.......................................................................................... 318
Artículo 4.7.5.- REGULACION DE LA EDIFICABILIDAD SOBRE RASANTE: ...................................... 318

CAPITULO 4.8.- RESIDENCIAL ESPACIO LIBRE PRIVADO CON APROVECHAMIENTO BAJO

RASANTE Y SERVIDUMBRE DE USO PUBLICO EN SUPERFICIE (RS) ............................................ 319
Artículo 4.8.1.- REGIMEN DE EDIFICACION ............................................................................................ 319
Artículo 4.8.1.1.- Descripción del Régimen de Edificación ........................................................................... 319
Artículo 4.8.2.- REGIMEN DE USO ( RS ) ................................................................................................... 319
Artículo 4.8.2.1.- Descripción del Régimen de Uso ....................................................................................... 319
Artículo 4.8.3.- REGIMEN DE DOMINIO .................................................................................................... 320

______________________________________________________________________________
PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN
NORMAS URBANISTICAS INDICE GENERAL VIII

CAPITULO 4.9.- RESIDENCIAL ESPACIO LIBRE PRIVADO CON APROVECHAMIENTO BAJO

RASANTE (RK) 321
Artículo 4.9.1.- REGIMEN DE EDIFICACION ............................................................................................ 321
Artículo 4.9.1.1.- Descripción del Régimen de Edificación ........................................................................... 321
Artículo 4.9.2.- REGIMEN DE USO ( RK ) .................................................................................................. 321
Artículo 4.9.2.1.- Descripción del Régimen de Uso ....................................................................................... 321
Artículo 4.9.3.- REGIMEN DE DOMINIO .................................................................................................... 322

CAPITULO 4.10.- RESIDENCIAL ESPACIO LIBRE PRIVADO (RL) .................................................... 323

Artículo 4.10.1.- REGIMEN DE EDIFICACION .......................................................................................... 323
Artículo 4.10.1.1.- Descripción del Régimen de Edificación ......................................................................... 323
Artículo 4.10.2.- REGIMEN DE USO (RL) ................................................................................................... 323
Artículo 4.10.2.1.- Descripción del Régimen de Uso ..................................................................................... 323
Artículo 4.10.3.- REGIMEN DE DOMINIO .................................................................................................. 323

CAPITULO 4.11.- INDUSTRIA EN PARCELA (IP) .................................................................................... 324

Artículo 4.11.1.- REGIMEN DE EDIFICACION .......................................................................................... 324
Artículo 4.11.1.1.- Descripción del Régimen de Edificación ......................................................................... 324
Artículo 4.11.1.2.- Condiciones Específicas de Regulación de la Forma de Edificación ............................... 325
Artículo 4.11.2.- REGIMEN DE USO (IP) .................................................................................................... 328
Artículo 4.11.2.1.- Descripción del Régimen de Uso ..................................................................................... 328
Artículo 4.11.2.2.- Condiciones Específicas de Implantación de los Usos ..................................................... 329
Artículo 4.11.3.- REGIMEN DE DOMINIO .................................................................................................. 330
Artículo 4.11.4.- FICHA RESUMEN DE NORMATIVA ............................................................................. 330

CAPITULO 4.12.- INDUSTRIA COLECTIVA (IC) ..................................................................................... 333

Artículo 4.12.1.- REGIMEN DE EDIFICACION .......................................................................................... 333
Artículo 4.12.1.1.- Descripción del Régimen de Edificación ......................................................................... 333
Artículo 4.12.1.2.- Condiciones Específicas de Regulación de la Forma de Edificación ............................... 334
Artículo 4.12.2.- REGIMEN DE USO (IC) .................................................................................................... 337
Artículo 4.12.2.1.- Descripción del Régimen de Uso ..................................................................................... 337
Artículo 4.12.2.1.- Condiciones Específicas de Implantación de los Usos ..................................................... 338
Artículo 4.12.3.- REGIMEN DE DOMINIO .................................................................................................. 339
Artículo 4.12.4.- FICHA RESUMEN DE NORMATIVA ............................................................................. 339

CAPITULO 4.13.- INDUSTRIA DE SERVICIO PUBLICO (IS) ................................................................. 342

Artículo 4.13.1.- REGIMEN DE EDIFICACION .......................................................................................... 342
Artículo 4.13.1.1.- Descripción del Régimen de Edificación ......................................................................... 342
Artículo 4.13.1.2.- Condiciones Específicas de Regulación de la Forma de Edificación ............................... 342
Artículo 4.13.2.- REGIMEN DE USO (IS) .................................................................................................... 344
Artículo 4.13.2.1.- Descripción del Régimen de Uso ..................................................................................... 344
Artículo 4.13.2.2.- Condiciones Específicas de Implantación de los Usos ..................................................... 345
Artículo 4.13.3.- REGIMEN DE DOMINIO .................................................................................................. 345
Artículo 4.13.4.- FICHA RESUMEN DE NORMATIVA ............................................................................. 345

CAPITULO 4.14.- TERCIARIO HOTELERO (TH) ................................................................................. 347

Artículo 4.14.1.- REGIMEN DE EDIFICACION .......................................................................................... 347
Artículo 4.14.1.1.- Descripción del Régimen de Edificación ......................................................................... 347
Artículo 4.14.1.2.- Condiciones Específicas de Regulación de la Forma de Edificación ............................... 347
Artículo 4.14.2.- REGIMEN DE USO (TH) .................................................................................................. 348
Artículo 4.14.2.1.- Descripción del Régimen de Uso ..................................................................................... 348
Artículo 4.14.2.2.- Condiciones Específicas de Implantación de los Usos ..................................................... 349
Artículo 4.14.3.- REGIMEN DE DOMINIO .................................................................................................. 349
Artículo 4.14.4.- DATOS DE ESTADO ACTUAL........................................................................................ 350
Artículo 4.14.5.- REGULACION DE LA EDIFICABILIDAD SOBRE RASANTE ..................................... 350

______________________________________________________________________________
PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN
NORMAS URBANISTICAS INDICE GENERAL IX

CAPITULO 4.15.- TERCIARIO COMERCIAL (TC) .............................................................................. 351

Artículo 4.15.1.- REGIMEN DE EDIFICACION .......................................................................................... 351
Artículo 4.15.1.1.- Descripción del Régimen de Edificación ......................................................................... 351
Artículo 4.15.1.2.- Condiciones Específicas de Regulación de la Forma de Edificación ............................... 351
Artículo 4.15.2.- REGIMEN DE USO (TC)................................................................................................... 352
Artículo 4.15.2.1.- Descripción del Régimen de Uso ..................................................................................... 352
Artículo 4.15.2.2.- Condiciones Específicas de Implantación de los Usos ..................................................... 353
Artículo 4.15.3.- REGIMEN DE DOMINIO .................................................................................................. 353
Artículo 4.15.4.- DATOS DE ESTADO ACTUAL........................................................................................ 354
Artículo 4.15.5.- REGULACION DE LA EDIFICABILIDAD SOBRE RASANTE ..................................... 354

CAPITULO 4.16.- TERCIARIO OFICINAS (TO) .................................................................................... 356

Artículo 4.16.1.- REGIMEN DE EDIFICACION .......................................................................................... 356
Artículo 4.16.1.1.- Descripción del Régimen de Edificación ......................................................................... 356
Artículo 4.16.1.2.- Condiciones Específicas de Regulación de la Forma de Edificación ............................... 356
Artículo 4.16.2.- REGIMEN DE USO (TO) .................................................................................................. 357
Artículo 4.16.2.1.- Descripción del Régimen de Uso ..................................................................................... 357
Artículo 4.16.2.2.- Condiciones Específicas de Implantación de los Usos ..................................................... 357
Artículo 4.16.3.- REGIMEN DE DOMINIO .................................................................................................. 357
Artículo 4.16.4.- DATOS DE ESTADO ACTUAL........................................................................................ 358
Artículo 4.16.5.- REGULACION DE LA EDIFICABILIDAD SOBRE RASANTE ..................................... 358

CAPITULO 4.17.- TERCIARIO GARAJES (TK) ..................................................................................... 359

Artículo 4.17.1.- REGIMEN DE EDIFICACION .......................................................................................... 359
Artículo 4.17.1.1.- Descripción del Régimen de Edificación ......................................................................... 359
Artículo 4.17.1.2.- Condiciones Específicas de Regulación de la Forma de Edificación ............................... 359
Artículo 4.17.2.- REGIMEN DE USO (TK) .................................................................................................. 360
Artículo 4.17.2.1.- Descripción del Régimen de Uso ..................................................................................... 360
Artículo 4.17.2.2.- Condiciones Específicas de Implantación de los Usos ..................................................... 360
Artículo 4.17.3.- REGIMEN DE DOMINIO .................................................................................................. 360
Artículo 4.17.4.- DATOS DE ESTADO ACTUAL........................................................................................ 361
Artículo 4.17.5.- REGULACION DE LA EDIFICABILIDAD SOBRE RASANTE ..................................... 361

CAPITULO 4.18.- TERCIARIO GASOLINERA (TG) ............................................................................. 362

Artículo 4.18.1.- REGIMEN DE EDIFICACION .......................................................................................... 362
Artículo 4.18.1.1.- Descripción del Régimen de Edificación ......................................................................... 362
Artículo 4.18.1.2.- Condiciones Específicas de Regulación de la Forma de Edificación ............................... 362
Artículo 4.18.2.- REGIMEN DE USO (TG) .................................................................................................. 363
Artículo 4.18.2.1.- Descripción del Régimen de Uso ..................................................................................... 363
Artículo 4.18.2.2.- Condiciones Específicas de Implantación de los Usos ..................................................... 363
Artículo 4.18.3.- REGIMEN DE DOMINIO .................................................................................................. 363
Artículo 4.18.4.- DATOS DE ESTADO ACTUAL........................................................................................ 364
Artículo 4.18.5.- REGULACION DE LA EDIFICABILIDAD SOBRE RASANTE (USOS TERCIARIOS
DIVERSOS) ................................................................................................................................................... 364

CAPITULO 4.19.- TERCIARIO TRANSPORTE (TT) ............................................................................. 365

Artículo 4.19.1.- REGIMEN DE EDIFICACION .......................................................................................... 365
Artículo 4.19.1.1.- Descripción del Régimen de Edificación ......................................................................... 365
Artículo 4.19.1.2.- Condiciones Específicas de Regulación de la Forma de Edificación ............................... 365
Artículo 4.19.2.- REGIMEN DE USO (TT) ................................................................................................... 366
Artículo 4.19.2.1.- Descripción del Régimen de Uso ..................................................................................... 366
Artículo 4.19.2.2.- Condiciones Específicas de Implantación de los Usos ..................................................... 366
Artículo 4.19.3.- REGIMEN DE DOMINIO .................................................................................................. 367
Artículo 4.19.4.- FICHA RESUMEN DE NORMATIVA ............................................................................. 367

______________________________________________________________________________
PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN
NORMAS URBANISTICAS INDICE GENERAL X

CAPITULO 4.20.- TERCIARIO RECREATIVO (TE) ............................................................................. 371

Artículo 4.20.1.- REGIMEN DE EDIFICACION .......................................................................................... 371
Artículo 4.20.1.1.- Descripción del Régimen de Edificación ......................................................................... 371
Artículo 4.20.1.2.- Condiciones Específicas de Regulación de la Forma de Edificación ............................... 371
Artículo 4.20.2.- REGIMEN DE USO (TE) ................................................................................................... 372
Artículo 4.20.2.1.- Descripción del Régimen de Uso ..................................................................................... 372
Artículo 4.20.2.2.- Condiciones Específicas de Implantación de los Usos ..................................................... 372
Artículo 4.20.3.- REGIMEN DE DOMINIO.................................................................................................. 373

CAPITULO 4.21.- EQUIPAMIENTO ESCOLAR (EE y EP)................................................................... 374

Artículo 4.21.1.- REGIMEN DE EDIFICACION .......................................................................................... 374
Artículo 4.21.1.1.- Descripción del Régimen de Edificación ......................................................................... 374
Artículo 4.21.1.2.- Condiciones Específicas de Regulación de la Forma de Edificación ............................... 374
Artículo 4.21.2.- REGIMEN DE USO (EE y EP) .......................................................................................... 375
Artículo 4.21.2.1.- Descripción del Régimen de Uso ..................................................................................... 375
Artículo 4.21.2.2.- Condiciones Específicas de Implantación de los Usos ..................................................... 376
Artículo 4.21.3.- REGIMEN DE DOMINIO .................................................................................................. 376
Artículo 4.21.4.- DATOS DE ESTADO ACTUAL: ...................................................................................... 377
Artículo 4.21.5.- REGULACION DE LA EDIFICABILIDAD SOBRE RASANTE: .................................... 378

CAPITULO 4.22.- EQUIPAMIENTO DEPORTIVO (ED y EJ) .............................................................. 379

Artículo 4.22.1.- REGIMEN DE EDIFICACION .......................................................................................... 379
Artículo 4.22.1.1.- Descripción del Régimen de Edificación ......................................................................... 379
Artículo 4.22.1.2.- Condiciones Específicas de Regulación de la Forma de Edificación ............................... 379
Artículo 4.22.2.- REGIMEN DE USO (ED) .................................................................................................. 380
Artículo 4.22.2.1.- Descripción del Régimen de Uso ..................................................................................... 380
Artículo 4.22.2.2.- Condiciones Específicas de Implantación de los Usos ..................................................... 381
Artículo 4.22.3.- REGIMEN DE DOMINIO .................................................................................................. 381
Artículo 4.22.4.- DATOS DE ESTADO ACTUAL........................................................................................ 382
Artículo 4.22.5.- REGULACION DE LA EDIFICABILIDAD SOBRE RASANTE: .................................... 382

CAPITULO 4.23.- EQUIPAMIENTO INSTITUCIONAL (EI) ................................................................ 384

Artículo 4.23.1.- REGIMEN DE EDIFICACION .......................................................................................... 384
Artículo 4.23.1.1.- Descripción del Régimen de Edificación ......................................................................... 384
Artículo 4.23.1.2.- Condiciones Específicas de Regulación de la Forma de Edificación ............................... 384
Artículo 4.23.2.- REGIMEN DE USO (EI) .................................................................................................... 385
Artículo 4.23.2.1.- Descripción del Régimen de Uso ..................................................................................... 385
Artículo 4.23.2.2.- Condiciones Específicas de Implantación de los Usos ..................................................... 386
Artículo 4.23.3.- REGIMEN DE DOMINIO .................................................................................................. 386
Artículo 4.23.4.- DATOS DE ESTADO ACTUAL........................................................................................ 387
Artículo 4.23.5.- REGULACION DE LA EDIFICABILIDAD SOBRE RASANTE: .................................... 387

CAPITULO 4.24.- EQUIPAMIENTO SANITARIO PUBLICO (EM) .................................................... 388

Artículo 4.24.1.- REGIMEN DE EDIFICACION .......................................................................................... 388
Artículo 4.24.1.1.- Descripción del Régimen de Edificación ......................................................................... 388
Artículo 4.24.1.2.- Condiciones Específicas de Regulación de la Forma de Edificación ............................... 388
Artículo 4.24.2.- REGIMEN DE USO (EM) .................................................................................................. 389
Artículo 4.24.2.1.- Descripción del Régimen de Uso ..................................................................................... 389
Artículo 4.24.2.2.- Condiciones Específicas de Implantación de los Usos ..................................................... 390
Artículo 4.24.3.- REGIMEN DE DOMINIO .................................................................................................. 390
Artículo 4.24.4.- DATOS DE ESTADO ACTUAL........................................................................................ 391
Artículo 4.24.5.- REGULACION DE LA EDIFICABILIDAD SOBRE RASANTE: .................................... 391

______________________________________________________________________________
PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN
NORMAS URBANISTICAS INDICE GENERAL XI

CAPITULO 4.25.- EQUIPAMIENTO ASISTENCIAL (EA y EL) .......................................................... 392

Artículo 4.25.1.- REGIMEN DE EDIFICACION .......................................................................................... 392
Artículo 4.25.1.1.- Descripción del Régimen de Edificación ......................................................................... 392
Artículo 4.25.1.2.- Condiciones Específicas de Regulación de la Forma de Edificación ............................... 392
Artículo 4.25.2.- REGIMEN DE USO (EA y EL) .......................................................................................... 393
Artículo 4.25.2.1.- Descripción del Régimen de Uso ..................................................................................... 393
Artículo 4.25.2.2.- Condiciones Específicas de Implantación de los Usos ..................................................... 394
Artículo 4.25.3.- REGIMEN DE DOMINIO .................................................................................................. 394
Artículo 4.25.4.- DATOS DE ESTADO ACTUAL........................................................................................ 395
Artículo 4.25.5.- REGULACION DE LA EDIFICABILIDAD SOBRE RASANTE: .................................... 395

CAPITULO 4.26.- EQUIPAMIENTO SOCIOCULTURAL (EC)............................................................ 396

Artículo 4.26.1.- REGIMEN DE EDIFICACION .......................................................................................... 396
Artículo 4.26.1.1.- Descripción del Régimen de Edificación ......................................................................... 396
Artículo 4.26.1.2.- Condiciones Específicas de Regulación de la Forma de Edificación ............................... 396
Artículo 4.26.2.- REGIMEN DE USO (EC) ................................................................................................... 397
Artículo 4.26.2.1.- Descripción del Régimen de Uso ..................................................................................... 397
Artículo 4.26.2.2.- Condiciones Específicas de Implantación de los Usos ..................................................... 398
Artículo 4.26.3.- REGIMEN DE DOMINIO .................................................................................................. 398
Artículo 4.26.4.- DATOS DE ESTADO ACTUAL........................................................................................ 399
Artículo 4.26.5.- REGULACION DE LA EDIFICABILIDAD SOBRE RASANTE: .................................... 399

CAPITULO 4.27.- EQUIPAMIENTO RELIGIOSO (ER) ........................................................................ 401

Artículo 4.27.1.- REGIMEN DE EDIFICACION .......................................................................................... 401
Artículo 4.27.1.1.- Descripción del Régimen de Edificación ......................................................................... 401
Artículo 4.27.1.2.- Condiciones Específicas de Regulación de la Forma de Edificación ............................... 401
Artículo 4.27.2.- REGIMEN DE USO (ER) ................................................................................................... 402
Artículo 4.27.2.1.- Descripción del Régimen de Uso ..................................................................................... 402
Artículo 4.27.2.2.- Condiciones Específicas de Implantación de los Usos ..................................................... 403
Artículo 4.27.3.- REGIMEN DE DOMINIO .................................................................................................. 403
Artículo 4.27.4.- DATOS DE ESTADO ACTUAL........................................................................................ 404
Artículo 4.27.5.- REGULACION DE LA EDIFICABILIDAD SOBRE RASANTE:.................................... 404

CAPITULO 4.28.- EQUIPAMIENTO DE SERVICIOS PÚBLICOS (ES) .............................................. 405

Artículo 4.28.1.- REGIMEN DE EDIFICACION .......................................................................................... 405
Artículo 4.28.1.1.- Descripción del Régimen de Edificación ......................................................................... 405
Artículo 4.28.1.2.- Condiciones Específicas de Regulación de la Forma de Edificación ............................... 405
Artículo 4.28.2.- REGIMEN DE USO (ES) ................................................................................................... 406
Artículo 4.28.2.1.- Descripción del Régimen de Uso ..................................................................................... 406
Artículo 4.28.2.2.- Condiciones Específicas de Implantación de los Usos ..................................................... 407
Artículo 4.28.3.- REGIMEN DE DOMINIO .................................................................................................. 407
Artículo 4.28.4.- DATOS DE ESTADO ACTUAL........................................................................................ 408
Artículo 4.28.5.- REGULACION DE LA EDIFICABILIDAD SOBRE RASANTE: .................................... 408

CAPITULO 4.29.- EQUIPAMIENTO ADUANERO (EN)........................................................................ 409

Artículo 4.29.1.- REGIMEN DE EDIFICACION .......................................................................................... 409
Artículo 4.29.1.1.- Descripción del Régimen de Edificación ......................................................................... 409
Artículo 4.29.1.2.- Condiciones Específicas de Regulación de la Forma de Edificación ............................... 409
Artículo 4.29.2.- REGIMEN DE USO (EN) .................................................................................................. 410
Artículo 4.29.2.1.- Descripción del Régimen de Uso ..................................................................................... 410
Artículo 4.29.2.2.- Condiciones Específicas de Implantación de los Usos ..................................................... 410
Artículo 4.29.3.- REGIMEN DE DOMINIO .................................................................................................. 410
Artículo 4.29.4.- DATOS DE ESTADO ACTUAL........................................................................................ 411
Artículo 4.29.5.- REGULACION DE LA EDIFICABILIDAD SOBRE RASANTE:.................................... 411

______________________________________________________________________________
PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN
NORMAS URBANISTICAS INDICE GENERAL XII

CAPITULO 4.30.- ALOJAMIENTOS DOTACIONALES (AD) .............................................................. 412

Artículo 4.30.1.- REGIMEN DE EDIFICACION .......................................................................................... 412
Artículo 4.30.1.1.- Descripción del Régimen de Edificación ......................................................................... 412
Artículo 4.30.1.2.- Condiciones Específicas de Regulación de la Forma de Edificación ............................... 412
Artículo 4.30.2.- REGIMEN DE USO (AD) .................................................................................................. 413
Artículo 4.30.2.1.- Descripción del Régimen de Uso ..................................................................................... 413
Artículo 4.30.2.2.- Condiciones Específicas de Implantación de los Usos ..................................................... 414
Artículo 4.30.3.- REGIMEN DE DOMINIO .................................................................................................. 414
Artículo 4.30.4.- DATOS DE ESTADO ACTUAL........................................................................................ 415
Artículo 4.30.5.- REGULACION DE LA EDIFICABILIDAD SOBRE RASANTE: .................................... 415

CAPITULO 4.31.- OTROS EQUIPAMIENTOS (EX) .............................................................................. 416

Artículo 4.31.1.- REGIMEN DE EDIFICACION .......................................................................................... 416
Artículo 4.31.1.1.- Descripción del Régimen de Edificación ......................................................................... 416
Artículo 4.31.1.2.- Condiciones Específicas de Regulación de la Forma de Edificación ............................... 416
Artículo 4.31.2.- REGIMEN DE USO (EX) .................................................................................................. 417
Artículo 4.31.2.1.- Descripción del Régimen de Uso ..................................................................................... 417
Artículo 4.31.2.2.- Condiciones Específicas de Implantación de los Usos ..................................................... 418
Artículo 4.31.3.- REGIMEN DE DOMINIO .................................................................................................. 418
Artículo 4.31.4.- DATOS DE ESTADO ACTUAL........................................................................................ 419
Artículo 4.31.5.- REGULACION DE LA EDIFICABILIDAD SOBRE RASANTE:.................................... 419

CAPITULO 4.32.- COMUNICACIONES VIARIAS. (VA)....................................................................... 420

Artículo 4.32.1.- REGIMEN DE EDIFICACION .......................................................................................... 420
Artículo 4.32.1.1.- Descripción del Régimen de Edificación ......................................................................... 420
Artículo 4.32.2.- REGIMEN DE USO ........................................................................................................... 420
Artículo 4.32.2.1.- Descripción del Régimen de Uso ..................................................................................... 420
Artículo 4.32.3.- REGIMEN DE DOMINIO Y TITULARIDAD .................................................................. 420

CAPITULO 4.33.- COMUNICACIONES VIARIAS. (VI, VE). ............................................................... 421

Artículo 4.33.1.- REGIMEN DE EDIFICACION .......................................................................................... 421
Artículo 4.33.1.1.- Descripción del Régimen de Edificación ......................................................................... 421
Artículo 4.33.2.- REGIMEN DE USO ........................................................................................................... 421
Artículo 4.33.2.1.- Descripción del Régimen de Uso ..................................................................................... 421
Artículo 4.33.2.2.- Condiciones Específicas de Implantación de los Usos ..................................................... 422
Artículo 4.33.3.- REGIMEN DE DOMINIO Y TITULARIDAD .................................................................. 422

CAPITULO 4.34.- COMUNICACIONES VIARIAS URBANAS (VD y VL). ......................................... 423

Artículo 4.34.1.- REGIMEN DE EDIFICACION .......................................................................................... 423
Artículo 4.34.1.1.- Descripción del Régimen de Edificación ......................................................................... 423
Artículo 4.34.2.- REGIMEN DE USO ........................................................................................................... 423
Artículo 4.34.2.1.- Descripción del Régimen de Uso ..................................................................................... 423
Artículo 4.34.2.2.- Condiciones Específicas de Implantación de los Usos ..................................................... 424
Artículo 4.34.3.- REGIMEN DE DOMINIO Y TITULARIDAD .................................................................. 424

CAPITULO 4.35.- COMUNICACIONES VIARIAS. APARCAMIENTO (VP) ........................................ 425

Artículo 4.35.1.- REGIMEN DE EDIFICACION .......................................................................................... 425
Artículo 4.35.1.1.- Descripción del Régimen de Edificación ......................................................................... 425
Artículo 4.35.2.- REGIMEN DE USO ........................................................................................................... 425
Artículo 4.35.2.1.- Descripción del Régimen de Uso ..................................................................................... 425
Artículo 4.35.2.2.- Condiciones Específicas de Implantación de los Usos ..................................................... 426
Artículo 4.35.3.- REGIMEN DE DOMINIO Y TITULARIDAD .................................................................. 426

______________________________________________________________________________
PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN
NORMAS URBANISTICAS INDICE GENERAL XIII

CAPITULO 4.36.- COMUNICACIONES VIARIAS. VIARIO PRIVADO (VK). .................................. 427

Artículo 4.36.1.1.- Descripción del Régimen de Edificación ......................................................................... 427
Artículo 4.36.2.- REGIMEN DE USO ........................................................................................................... 427
Artículo 4.36.2.1.- Descripción del Régimen de Uso ..................................................................................... 427
Artículo 4.36.2.2.- Condiciones Específicas de Implantación de los Usos ..................................................... 428
Artículo 4.36.3.- REGIMEN DE DOMINIO Y TITULARIDAD .................................................................. 428

CAPITULO 4.37.- VIAS FERREAS (FV) ................................................................................................... 429

Artículo 4.37.1.- REGIMEN DE EDIFICACION .......................................................................................... 429
Artículo 4.37.1.1.- Descripción del Régimen de Edificación ......................................................................... 429
Artículo 4.37.2.- REGIMEN DE USO ........................................................................................................... 429
Artículo 4.37.2.1.- Descripción del Régimen de Uso ..................................................................................... 429
Artículo 4.37.3.- REGIMEN DE DOMINIO Y TITULARIDAD .................................................................. 429

CAPITULO 4.38.- ESTACIONES FERROVIARIAS (FE) ...................................................................... 430

Artículo 4.38.1.- REGIMEN DE EDIFICACION .......................................................................................... 430
Artículo 4.38.1.1.- Descripción del Régimen de Edificación ......................................................................... 430
Artículo 4.38.2.- REGIMEN DE USO ........................................................................................................... 430
Artículo 4.38.2.1.- Descripción del Régimen de Uso ..................................................................................... 430
Artículo 4.38.3.- REGIMEN DE DOMINIO Y TITULARIDAD .................................................................. 430

CAPITULO 4.39.- CAUCES FLUVIALES. (CC, CF, CR) ........................................................................... 431

Artículo 4.39.1.- REGIMEN DE EDIFICACION .......................................................................................... 431
Artículo 4.39.1.1.- Descripción del Régimen de Edificación ......................................................................... 431
Artículo 4.39.2.- REGIMEN DE USO ........................................................................................................... 431
Artículo 4.39.2.1.- Descripción del Régimen de Uso ..................................................................................... 431
Artículo 4.39.2.2.- Condiciones Específicas de Implantación de los Usos ..................................................... 431
Artículo 4.39.3.- REGIMEN DE DOMINIO Y TITULARIDAD .................................................................. 431

CAPITULO 4.40.- ESPACIOS LIBRES (LP, LJ, LL, LK) ....................................................................... 432
Artículo 4.40.1.- REGIMEN DE EDIFICACION .......................................................................................... 432
Artículo 4.40.1.1.- Descripción del Régimen de Edificación ......................................................................... 432
Artículo 4.40.2.- REGIMEN DE USO ........................................................................................................... 432
Artículo 4.40.2.1.- Descripción del Régimen de Uso ..................................................................................... 432
Artículo 4.40.2.2.- Condiciones Específicas de Implantación de los Usos ..................................................... 433
Artículo 4.40.3.- REGIMEN DE DOMINIO Y TITULARIDAD: ................................................................. 433

CAPITULO 4.41.- INFRAESTRUCTURAS DE SERVICIOS. .................................................................... 434

Artículo 4.41.1.- REGIMEN DE EDIFICACION .......................................................................................... 434
Artículo 4.41.1.1.- Descripción del Régimen de Edificación ......................................................................... 434
Artículo 4.41.2.- REGIMEN DE USO ........................................................................................................... 434
Artículo 4.41.2.1.- Descripción del Régimen de Uso ..................................................................................... 434
Artículo 4.41.3.- REGIMEN DE DOMINIO .................................................................................................. 434
Artículo 4.41.4.- DATOS DE ESTADO ACTUAL........................................................................................ 434
Artículo 4.41.5.- REGULACION DE LA EDIFICABILIDAD SOBRE RASANTE: .................................... 434

TITULO QUINTO .................................................................................................... 435

ORDENANZAS APLICABLES EN EL SUELO NO URBANIZABLE ..................... 435

CAPITULO 5.1.- DISPOSICIONES APLICABLES CON CARACTER GENERAL EN SUELO NO

URBANIZABLE 435
Artículo 5.1.1.- Referencia normativa para la aplicación de las Ordenanzas Reguladoras en Suelo No
Urbanizable..................................................................................................................................................... 435
Artículo 5.1.2.- Adaptación de las edificaciones al ambiente rural................................................................. 436
______________________________________________________________________________
PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN
NORMAS URBANISTICAS INDICE GENERAL XIV

Artículo 5.1.3.- Habitabilidad de los locales................................................................................................... 438

Artículo 5.1.4.- Implantación de construcciones móviles o prefabricadas ...................................................... 438
Artículo 5.1.5.- Carreteras y caminos rurales.................................................................................................. 438
Artículo 5.1.6.- Saneamiento de aguas residuales ........................................................................................... 439
Artículo 5.1.7.- Vertederos y rellenos ............................................................................................................. 440
Artículo 5.1.8.- Protección del arbolado ......................................................................................................... 441
Artículo 5.1.9.- Movimientos de tierras y apertura de pistas .......................................................................... 442
Artículo 5.1.10.- Integración paisajística de los tendidos aéreos .................................................................... 442
Artículo 5.1.11.- Protección de regatas y cursos de agua ............................................................................... 442
Artículo 5.1.12.- Protección del carácter rústico de las parcelas .................................................................... 443
Artículo 5.1.13.- Condiciones de autorización de construcciones en base a las Servidumbres Aeronáuticas. 443
Artículo 5.1.14.- Directrices Generales de evaluación individualizada de impacto ambiental de Proyectos. . 444

CAPITULO 5.2- ORDENANZAS REGULADORAS DE LA IMPLANTACION DE LOS USOS

AUTORIZADOS EN SUELO NO URBANIZABLE ..................................................................................... 447
Artículo 5.2.1.- Usos de Protección Ambiental .............................................................................................. 447
Artículo 5.2.2.- Usos de Ocio y Esparcimiento .............................................................................................. 447
Artículo 5.2.3.- Usos de Explotación de Recursos Primarios ......................................................................... 447
Artículo 5.2.3.1.- Uso de Explotaciones Agrarias Comunes ........................................................................... 447
Artículo 5.2.3.2.- Invernaderos ....................................................................................................................... 452
Artículo 5.2.3.3.- Usos agrarios no profesionalizados .................................................................................... 453
Artículo 5.2.3.4.- Usos forestales.................................................................................................................... 453
Artículo 5.2.3.5.- Usos de explotación de recursos marinos y del litoral. ....................................................... 454
Artículo 5.2.3.6.- Uso de industrias agrarias................................................................................................... 454
Artículo 5.2.3.7.- Usos extractivos ................................................................................................................. 455
Artículo 5.2.4.- Usos no rurales ...................................................................................................................... 456
Artículo 5.2.4.1.- Usos residenciales autónomos ............................................................................................ 456
Artículo 5.2.4.2.- Usos industriales ................................................................................................................ 456
Artículo 5.2.4.3.- Usos vinculados a las obras públicas .................................................................................. 457
Artículo 5.2.4.4.- Otros usos no rurales susceptibles de autorización ............................................................. 458

CAPITULO 5.3.- REGIMEN JURIDICO EN EL SUELO NO URBANIZABLE ...................................... 461

Artículo 5.3.1.- Exigencia de acreditación registral en el suelo no urbanizable ............................................. 461
Artículo 5.3.2.- Exigencia de evaluación ambiental en el suelo no urbanizable ............................................. 461
Artículo 5.3.3.- Ejecución de la edificación e implantación de actividades autorizadas en suelo no urbanizable
........................................................................................................................................................................ 461
Artículo 5.3.4.- Implantación de usos rurales y de usos vinculados a las obras públicas en suelo no urbanizable
........................................................................................................................................................................ 462
Artículo 5.3.5.- Implantación de otros usos autorizados en edificaciones existentes y consolidadas del suelo no
urbanizable...................................................................................................................................................... 463
Artículo 5.3.6.- Implantación de otros usos autorizados en nuevas edificaciones del suelo no urbanizable ... 463
Artículo 5.3.7.- Régimen de ejecución del planeamiento en el suelo no urbanizable. .................................... 464
Artículo 5.3.8.- Obtención de terrenos destinados a dotaciones públicas y ejecución de las correspondientes
obras en suelo no urbanizable. ........................................................................................................................ 464
Artículo 5.3.9.- Parcelaciones en suelo no urbanizable. Determinaciones generales ...................................... 465
Artículo 5.3.10.- Superficie mínima de parcelas en suelo no urbanizable. ..................................................... 465
Artículo 5.3.11.- Usos y edificaciones en parcelas del suelo no urbanizable. ................................................. 466
Artículo 5.3.12.- Segregaciones de parcelas en suelo no urbanizable............................................................. 466
Artículo 5.3.13.- Usos y edificaciones existentes en parcelas del suelo no urbanizable. ................................ 467
Artículo 5.3.14.- Consideración de Edificaciones existentes en suelo no urbanizable ................................... 467
Artículo 5.3.15.- Edificios, instalaciones y usos fuera de ordenación y/o disconformes con el planeamiento en
suelo no Urbanizable. ..................................................................................................................................... 468

______________________________________________________________________________
PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN
NORMAS URBANISTICAS 0 - TITULO PRELIMINAR - 1

TITULO PRELIMINAR

DISPOSICIONES DE CARACTER GENERAL REFERENTES A LA

APLICACION DEL PLAN GENERAL

CAPITULO 0.1.- APLICACIÓN DE LAS PREVISIONES DEL PLAN

GENERAL

Artículo 0.1.1- Ámbito de aplicación

1.- El presente Plan General será de aplicación, desde su entrada en vigor, en la totalidad
del Término Municipal de Irún.

2.- Las disposiciones de coordinación de la ordenación del Término Municipal de Irún con
la de los territorios de otros Municipios colindantes contenidas en el presente proyecto,
carecerán de validez hasta tanto no se recojan de manera expresa o implícita en los
planeamientos generales de los Municipios correspondientes, o se ratifiquen por el Plan
Territorial Parcial (P.T.P.).

Artículo 0.1.2.- Efectos del nuevo Plan General sobre el planeamiento anteriormente
aprobado.

En relación a la derogación y/o sustitución tanto del Plan General de 1999 como de las
modificaciones al mismo, así como de la de los instrumentos urbanísticos de desarrollo que
se hubieran aprobado durante su vigencia, se entenderá efectuada por el presente Plan
General, de conformidad con las condiciones que se exponen en los puntos siguientes.

1.- Este Plan General y sus propuestas, sustituyen y derogan al Plan General de
Ordenación Urbana de Irun cuyo Texto Refundido completo fue aprobado
definitivamente mediante resolución del Consejo de Diputados de la Diputación Foral
de Gipuzkoa con fecha 13 de julio de 1999. si bien se tienen en cuenta las
especificaciones respecto al planeamiento anterior cuyas determinaciones quedan
incorporadas.

En referencia a este acto aprobatorio se recuerda que con el mismo se concluía el

anterior proceso de tramitación del Plan General cuya aprobación definitiva había sido
adoptada previamente por el Consejo de Diputados con fecha 23 de junio de 1998, a
excepción de una serie de zonas cuyo régimen jurídico quedó suspendido de
aprobación. Igualmente se señala que en relación a las mencionadas zonas, la posterior
aprobación del Texto Refundido tuvo el carácter de aprobación definitiva, incorporando
también las correspondientes determinaciones introducidas de nuevo en dicho Texto así
como las modificaciones aprobadas definitivamente con posterioridad a la fecha del 23
de junio de 1998.

2.- En relación a los ámbitos de planeamiento cuyos instrumentos urbanísticos están

definitivamente aprobados pero que se encuentran aún en fase de ejecución de sus
determinaciones, este Plan General los mantiene como ámbitos de planeamiento en
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN
NORMAS URBANISTICAS 0 - TITULO PRELIMINAR - 2

ejecución, incorporando expresamente los mencionados instrumentos urbanísticos y sus

determinaciones, lo que se refleja de manera específica en el documento normativo de
Fichas de Ámbitos. Sin perjuicio de que en algunos de ellos se hayan modificado
nuevas determinaciones como consecuencia de circunstancias sobrevenidas para la
mejora de la ordenación.

3.- En todo caso, la ejecución de la ordenación urbanística y la distribución entre los

propietarios afectados y el Ayuntamiento, de la edificabilidad urbanística prevista en
estos ámbitos urbanísticos provenientes del anterior Plan General e incorporados al
presente Plan General, se adecuará a los criterios establecidos por el mismo en cada
Ficha Urbanística de Ámbito correspondiente, así como a la legislación que resulte
aplicable en su momento, teniendo en cuenta las disposiciones transitorias, en su caso,
para su aplicación.

4.- En relación al resto de ámbitos promovidos y aprobados en desarrollo del anterior

planeamiento general, así como a los expedientes de modificación puntual de Plan
General tramitados, el presente Plan General considera todos estos instrumentos y
expedientes de planeamiento como desarrollados y ejecutados.

5.- En consecuencia con lo anterior, en todos estos suelos quedan derogados los
correspondientes instrumentos de planeamiento de desarrollo: Planes Parciales, Planes
Especiales, Estudios de Detalle y expedientes de Modificación de Elementos,
aplicándoles el presente Plan General a estos suelos las Ordenanzas pertinentes y
eliminándose por lo tanto en la referencia a los ámbitos correspondientes.

6.- No obstante, y solamente en determinados casos, las condiciones de edificación

específicas de aquellos instrumentos de planeamiento queda incorporada por el presente
Plan General en los términos que se señalan de manera expresa en las correspondientes
Fichas de Ordenanzas del Título IV de estas Normas, especificándose concretamente en
el epígrafe de Observaciones de aquellas Ordenanzas en las que esto sucede.

7.- Cuando en el supuesto anterior se detectasen contradicciones o incoherencias entre las

determinaciones contenidas en este Plan General y las que señalaban los referidos
instrumentos urbanísticos en cuanto a las condiciones específicas de edificación, se
entenderá siempre de aplicación lo previsto en este Plan General, teniendo las
condiciones de aquellos instrumentos urbanísticos, un carácter complementario.

Artículo 0.1.3.- Documentos constitutivos del Plan General.

Este Plan General contiene los siguientes documentos:

- DOCUMENTO A - MEMORIAS
- Memoria informativa y justificativa.
- Memoria de Ordenación

- DOCUMENTO B - NORMATIVAS
- Normas Urbanísticas
- Ámbitos de Intervención Urbanística

______________________________________________________________________________
PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN
NORMAS URBANISTICAS 0 - TITULO PRELIMINAR - 3

- DOCUMENTO C - CATALOGOS
- Catálogo de Patrimonio Arquitectónico
- Catálogo de Patrimonio Arqueológico

- DOCUMENTO D – VIABILIDAD ECONÓMICA

- Memoria de Viabilidad Económico-Financiera y de Sostenibilidad Económica

- DOCUMENTO E – PLANOS
- Planos de información.-
- Planos de Ordenación
- Régimen estructural
- Régimen pormenorizado
- Infraestructuras
- Afecciones Sectoriales
- Temáticos y de Imagen
- Ordenación pormenorizada 1:2.000
- Planos de Catálogo
- Mapa de la Ciudad Prohibida de Irun

- DOCUMENTO F – SOSTENIBILIDAD AMBIENTAL

- Informe de Sostenibilidad Ambiental
- Anexo: Afección Sectorial Agraria
- Medidas para el Seguimiento de Efectos
- Resumen No Técnico
- Declaración Expresa y comprensible

- DOCUMENTO G –
- Memoria de Participación Pública
- Memoria de Informes de Organismos

- ANEXO COMPLEMENTARIO –
- Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del Plan General de Ordenación Urbana de
Irun en relación a la Igualdad de Mujeres y Hombres

Artículo 0.1.4.- Carácter de los documentos del Plan General.

1.- En sentido estricto, y con las salvedades que se pudieran indicar específicamente en su
caso, tienen carácter normativo las determinaciones incluidas en los documentos de
Normativas, Catálogos, así como en los Planos de ordenación de régimen estructural,
de Catálogo y de ordenación pormenorizada.

2.- El contenido de los documentos de las Memorias, el Estudio de viabilidad económico

financiera y Memoria de Sostenibilidad económica, así como los Planos de
información, de Infraestructuras y Temáticos y de Imagen, tienen carácter
fundamentalmente informativo, interpretativo y a la vez justificativo, de las propuestas
incluidas en los restantes documentos por lo que serán aquéllos los que prevalezcan.

3.- Con carácter general, las discordancias o divergencias que en su caso pudieran
plantearse entre las determinaciones de los distintos documentos normativos de este
______________________________________________________________________________
PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN
NORMAS URBANISTICAS 0 - TITULO PRELIMINAR - 4

Plan General serán resueltas de acuerdo con los criterios establecidos en la legislación
vigente, teniendo en cuenta particularmente, entre otros, los criterios establecidos en el
artículo 7 de la Ley de Suelo y Urbanismo de 30/06/2006, así como en las disposiciones
que, en su caso, se promuevan en su desarrollo.

4.- A ese respecto, las interpretaciones y mediciones que se realicen sobre los planos
normativos en formato digital primarán respecto de las que puedan realizarse sobre las
ediciones impresas en papel de los mismos. En caso de discrepancia o disparidad de
criterios en materias de carácter y/o trasfondo fundamentalmente gráfico, como la
medición de ámbitos (zonas globales; subzonas pormenorizadas; parcelas; clases y
categorías de suelo; ámbitos urbanísticos; ámbitos de ejecución urbanística de cualquier
naturaleza; etc.); determinación de alineaciones y rasantes, etc., prevalecerán las
conclusiones que resulten de los planos normativos en formato digital de este Plan
General, frente a las que consten o resulten de los restantes documentos del mismo,
incluidas las ediciones de los planos impresas en papel.

5.- En lo que se refiere a la eventual declaración de nulidad, o acto de anulación o

modificación de unas concretas determinaciones de este Plan General que pudiera
producirse con posterioridad a la aprobación definitiva del mismo, dicha eventualidad
sólo afectará a la determinación concreta que haya sido objeto de discusión. Por tanto
estos hechos no podrán afectar a la validez de las restantes determinaciones, salvo
aquellas que resultasen inaplicables por circunstancias de interrelación o dependencia
con las determinaciones que hubieran resultado anuladas o modificadas.

Artículo 0.1.5.- Rango y vinculación normativa de las determinaciones del Plan

General

1.- En atención tanto a su rango normativo como a su incidencia material, y sin perjuicio
de las correspondientes salvedades, se diferencian en este Plan General los cinco tipos
de determinaciones siguientes:

- Determinaciones de ordenación estructural.

- Determinaciones de ordenación pormenorizada.

- Condicionantes superpuestos a la ordenación urbanística.

- Determinaciones de ejecución de la ordenación urbanística.

- Otras determinaciones.

2.- Sin perjuicio de lo expuesto en el siguiente apartado 10 de este artículo, la modificación

de esas determinaciones se sujetará a los trámites procedimentales que exija, en cada
caso, el rango normativo de las mismas, derivado de su propia naturaleza y de la
sistematización que al respecto se establece en este Plan.

3.- Tienen la naturaleza y el rango normativo propios de la ordenación estructural las

determinaciones referidas a los contenidos que marca la legislación vigente como

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN
NORMAS URBANISTICAS 0 - TITULO PRELIMINAR - 5

estructurales. En particular, corresponderán a la ordenación urbanística estructural las

determinaciones contenidas en el art. 53 de la Ley 2/2006 del Suelo del País Vasco.

Estas determinaciones figurarán en los distintos documentos que forman parte del Plan
General, y más en particular en los documentos de la Memoria de Ordenación, Normas
Urbanísticas Generales, Fichas de Ámbitos de Intervención Urbanística, en aquellas
determinaciones cuyo carácter estructural así se señale, y en los Planos de Ordenación
específicamente señalados como de Régimen Estructural.

4.- La modificación o complemento de estas determinaciones exigirá la formulación de un

expediente con rango de planeamiento general, a excepción de aquellas que se ajusten a
las tolerancias que se establecen expresamente en este documento.

5.- Tienen la naturaleza y el rango propios de la ordenación pormenorizada las

determinaciones contenidas en:

- El documento de Normas Urbanísticas Generales, en los supuestos y términos

indicados tanto en la legislación urbanística vigente como expresamente en él.

- El documento de Ámbitos de Intervención Urbanística, en aquellas determinaciones

cuyo carácter pormenorizado así se señale.

- Y en general las especificadas en el artículo 56 de la Ley 2/2006, de 30 de junio de

Suelo y Urbanismo.

6.- La modificación o complemento de las determinaciones de ordenación pormenorizada

podrá realizarse mediante la formulación bien de un expediente con rango de
planeamiento pormenorizado (Plan Especial o Parcial), o bien de un Estudio de Detalle,
y ello en atención a los criterios reguladores del campo de intervención de los mismos,
establecidos tanto en la legislación vigente como en el propio planeamiento urbanístico,
incluido este Plan. No será necesaria la formulación de un expediente específico
cuando las modificaciones se ajusten a las tolerancias que se establecen expresamente
en este documento.

7.- De igual manera, la modificación de la ordenación pormenorizada podrá acometerse en

el contexto de un expediente con rango de planeamiento general, sin que ello suponga
la alteración del rango y la naturaleza pormenorizada de las citadas determinaciones de
carácter pormenorizado, salvo que, por razones debidamente justificadas, se estimase
conveniente la alteración del propio rango.

8.- Tienen la naturaleza propia de las previsiones de ejecución de la ordenación

urbanística, las contenidas en los epígrafes correspondientes de la Normativa
Urbanística así como en el documento de Ámbitos de Intervención Urbanística.

9.- El rango normativo de las previsiones de ejecución de la ordenación urbanística es el

establecido en cada caso en la legislación vigente, así como, en desarrollo de la misma,
en el planeamiento urbanístico, incluido este Plan General. Con excepción de aquellas
que se ajusten a las tolerancias que se establecen expresamente en este documento, la
modificación o complemento de esas previsiones se ajustará a los criterios establecidos
en cada caso y con ese fin en la legislación vigente.
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN
NORMAS URBANISTICAS 0 - TITULO PRELIMINAR - 6

10.- Los condicionantes superpuestos a la ordenación urbanística son los resultantes de:

- Disposiciones legales, instrumentos de ordenación del territorio, proyectos

sectoriales, etc. debida y definitivamente aprobados, que, en atención a su naturaleza
y rango jurídico, y en los términos establecidos en cada caso, han de ser objeto de su
necesaria consideración en el contexto de la determinación de la ordenación
urbanística de rango municipal y/o de su ejecución. Su rango normativo es, en cada
caso, el establecido en la disposición, instrumento o proyecto en el que tienen su
origen esas determinaciones.

- Las propuestas propias que en este sentido establezca el Plan General o el

planeamiento promovido en su desarrollo. El rango normativo u orientativo de estos
instrumentos es, en cada caso, el establecido en el planeamiento en el que se
determinen.

11.- En lo que se refiere a este Plan General, han de considerarse como condicionantes
superpuestos los expuestos en:

- El Informe de sostenibilidad ambiental.

- Las Normas Urbanísticas Generales, en los supuestos y términos expresamente

indicados en las mismas como condicionantes superpuestos.

- El documento de Ámbitos de Intervención Urbanística, en los supuestos y términos

expresamente indicados en el mismo como condicionantes superpuestos.

- Los que pudiesen figurar con la categoría de condicionantes superpuestos a la

ordenación urbanística en los planos del Plan General.

12.- A los efectos de la modificación de los condicionantes superpuestos se estará a lo

dispuesto en cada caso, bien en las disposiciones legales vigentes en la materia, bien en
los instrumentos y proyectos en los que estén incluidos, bien en el planeamiento que los
defina.

13.- A las determinaciones anteriores se suman otras específicas, como las relacionadas con
el Catálogo del Patrimonio Urbanístico, que tienen el rango y la naturaleza establecidos
para las mismas tanto en la legislación vigente como en el planeamiento urbanístico,
incluido este Plan General.

14.- El rango normativo del Catálogo y de sus determinaciones, incluidas las de los planos
de Catálogo, es el establecido en, entre otros, los artículos 60, 76, etc. de la Ley de
Suelo y Urbanismo, de 30/06/2006. Así, de acuerdo con lo indicado en esos artículos,
tienen la naturaleza y el rango propios de los instrumentos complementarios de la
ordenación urbanística.

15.- Las previsiones tanto escritas como gráficas incluidas en este Plan General con origen
en otras disposiciones legales, instrumentos de ordenación territorial, etc., se
considerarán como un reflejo o ilustración de las mismas. Debido a ello, a los efectos
de la precisa determinación de su contenido y alcance se estará a lo dispuesto en cada
______________________________________________________________________________
PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN
NORMAS URBANISTICAS 0 - TITULO PRELIMINAR - 7

caso en las referidas disposiciones legales, instrumentos de ordenación del territorio,

etc. en los que tienen su origen y por tanto su validez y la vigencia de su aplicación se
vinculará a la de dichos documentos.

16.- En los supuestos de divergencias o contradicciones relacionadas con esas previsiones

entre, por un lado, este Plan y, por otro, esas otras disposiciones o instrumentos, se
estará a lo establecido en éstos últimos cuando se entienda que los mismos tienen
preeminencia sobre los Planes Generales en el nivel específico de detalle y
pormenorización en el que se hubiera producido la divergencia o contradicción.

Artículo 0.1.6.- Ordenanzas Municipales de construcción, edificación y urbanización

1.- De conformidad con lo establecido en la legislación urbanística vigente, (en particular

lo dispuesto en los artículos 60, 75 y 99 de la vigente Ley de Suelo y Urbanismo de
30/06/2006), se podrá proceder a la elaboración y aprobación de las correspondientes
Ordenanzas municipales de construcción, edificación y urbanización, consideradas
como instrumentos complementarios de la ordenación urbanística.

2.- Estas Ordenanzas deberán considerarse como desarrollo de la normativa prevista al

efecto en este Plan General y su finalidad será la de regular extremos de la intervención
edificatoria y urbanizadora complementarios de la ordenación urbanística propiamente
dicha, definida o a definir en el planeamiento urbanístico.

3.- Su contenido se adecuará a los criterios establecidos en la citada legislación urbanística

o de aquella que la sustituyese, e incidirá en la determinación de los parámetros de
intervención de todos aquellos extremos que, con los fines indicados y para la
complementación y ejecución de la ordenación urbanística, puedan ser regulados desde
un documento de su naturaleza.

4.- Sus determinaciones tendrán el rango y la naturaleza propios de unas Ordenanzas y su

tramitación y aprobación, así como su posterior modificación, se adecuarán a los
criterios establecidos para las mismas en la legislación vigente.

5.- En atención a los condicionantes existentes y a los objetivos específicos perseguidos en

cada caso, se podrá acordar la elaboración y tramitación bien de un único documento o
proyecto en el que se incluya la totalidad de las citadas Ordenanzas de edificación y
urbanización, bien de documentos o proyectos diferenciados.

Artículo 0.1.7.- Modificaciones del Plan General. Justificación y Condiciones

1.- Las modificaciones de este Plan General se adecuarán a los criterios establecidos en la
legislación urbanística vigente en el momento en que se produzcan. En ese contexto, las
modificaciones deberán fundamentarse en motivos de interés general y exigirán una
descripción pormenorizada de su contenido y alcance, así como una justificación
expresa de las mismas. Con ese fin y en razón a sus repercusiones, se evaluarán con el
detalle necesario sus efectos sobre las previsiones del Plan General en lo referente a
población, empleo, equipamiento comunitario general y local, espacios libres, vialidad,

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NORMAS URBANISTICAS 0 - TITULO PRELIMINAR - 8

aparcamiento y redes de infraestructuras, siempre que la entidad o alcance de la

modificación lo haga necesario u oportuno.

2.- Todas las modificaciones guardarán relación con el motivo que las justifica, sin que
puedan incluirse en el expediente alteraciones del planeamiento no relacionadas con
dicho motivo, o que no se mencionen de forma expresa en las descripciones y
justificaciones realizadas.

3.- Todo proyecto de revisión parcial o de modificación de este Plan General que prevea el
incremento de la edificabilidad urbanística del ámbito afectado deberá ajustarse a los
criterios y/o límites establecidos en la legislación vigente en el momento para dichos
supuestos.

4.- Además de las dotaciones previstas en la legislación vigente (espacios libres, etc.), y
con independencia del uso de la zona o parcela afectada, el incremento de
edificabilidad que se produzca será complementado con una dotación mínima adicional
de aparcamiento, acorde con el ratio establecido para los distintos usos en el
planeamiento y Normativa urbanísticas o en las Ordenanzas municipales que
correspondan.

5.- En el supuesto de que este Plan General sea objeto de diversas modificaciones, a los
efectos su refundición y/o actualización para incorporar las mismas se estará a lo
establecido en la legislación vigente.

Artículo 0.1.8.- Condiciones para la revisión del Plan General

1.- Independientemente de las iniciativas de revisión del Plan General que pudiera adoptar
la Corporación Municipal, bien por razones de legalidad -cambios legislativos; bien por
adaptación a los criterios establecidos en los instrumentos de ordenación territorial; o
bien por razones de oportunidad y/o necesidad, se deberá proceder a iniciar los trámites
para su revisión integral en cualquiera de los supuestos que se exponen a continuación:

A. Siempre que se produzcan modificaciones significativas en lo referente a las

previsiones de población y a la progresión de su crecimiento, entendiéndose que se
estaría produciendo esta circunstancia cuando la población del municipio irunés en
cada una de las fechas horizonte señaladas en el capítulo la Memoria de Ordenación
del Plan General en el que se exponen las proyecciones de población, superase en un
3% las cifras de población previstas en dicho capítulo para cada uno de esos
momentos.

B. También se entenderá que se habría llegado a esta circunstancia cuando se

produjeran otras situaciones cuya evaluación llevase a una conclusión equivalente
en cuanto a la capacidad de las previsiones del Plan en función de la población
residente en el municipio.

C. En el momento en que se haya procedido a la concesión de licencias de edificación

para más del 75% de la nueva superficie residencial propuesta en esta revisión o de
la nueva superficie de actividades económicas planificadas, consideradas cada uno
de estos dos tipos de usos de forma independiente.
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NORMAS URBANISTICAS 0 - TITULO PRELIMINAR - 9

D. Cuando se produjeran modificaciones que afectaran de forma importante o en

cuantía significativa a la recalificación y/o a la clasificación urbanística de los
terrenos previstos para su desarrollo. Se debería considerar esta circunstancia
cuando mediante un expediente de modificación se tratasen de reclasificar como
suelo urbanizable terrenos previamente clasificados como suelo no urbanizable,
cuya superficie excediese en más de un 20% la de los suelos clasificados como
urbanizables en este Plan.

E. Siempre que, previo análisis de la situación existente al respecto, se concluya que, o

bien se ha visto alterada de manera sustancial la estrategia de evolución urbana y de
ocupación del suelo definida en este Plan General, o bien es necesario acometer un
cambio de dicha estrategia.

2.- Aparte de lo que prevea en su momento la legislación aplicable, se deberá proceder a la

revisión parcial del Plan General, en los supuestos en los que resulte conveniente, por
cualquier circunstancia, la reconsideración parcial de la ordenación de un conjunto
homogéneo de terrenos del término municipal, siempre que, por un lado, sus
condiciones y características justifiquen su análisis y tratamiento global y unitario y,
por otro, dicha reconsideración afecte solamente a la ordenación estructural específica
del ámbito afectado pero no a la del conjunto del municipio.

3.- A los efectos de la adopción de cualquiera de las decisiones de revisión integral o

parcial anteriores se procederá a una evaluación previa mediante la elaboración del o de
los necesarios informes, que recogerán tanto la situación existente en los terrenos y
materias afectados en cada caso, como de la conveniencia o no de las citadas revisión
integral o parcial.

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NORMAS URBANISTICAS 0 - TITULO PRELIMINAR - 10

CAPITULO 0.2.- CONDICIONANTES SUPERPUESTOS A LA

ORDENACIÓN URBANÍSTICA

Artículo 0.2.1.- Condicionantes superpuestos a la ordenación urbanística. Criterios

generales.

1.- La ordenación urbanística resultante del planeamiento urbanístico, tanto de rango

general como el promovido en su desarrollo, se complementa con las determinaciones
reguladoras del régimen de tratamiento de los distintos elementos y realidades
identificados en el artículo siguiente, cuyas características y circunstancias justifican
una particular consideración de las mismas, bien para su preservación y conservación,
bien para su recuperación o mejora, bien para su corrección o eliminación.

Dichas afecciones, así como el conjunto de parámetros reguladores del tratamiento de

las mismas, se identifican como condicionantes superpuestos a la ordenación
urbanística.

2.- Estos condicionantes tienen su origen en disposiciones legales de rango normativo

superior al planeamiento urbanístico de Irun, incluidos los instrumentos de ordenación
territorial debida y definitivamente aprobados. Su carácter, vinculación y rango
normativo o bien meramente orientativo, son los establecidos en cada caso en las
mencionadas disposiciones o instrumentos.

3.- En principio los ámbitos territoriales afectados por dichos condicionantes son los
reflejados en la serie de los Planos de Afecciones y los señalados en los Planos de
Condicionantes Superpuestos. En algunos casos las delimitaciones se efectúan de
manera precisa y en otros de forma aproximativa u orientativa, según la particular
naturaleza de la afección a definir.

4.- En todos los condicionantes y afecciones que se encuentren en disposiciones y/o

instrumentos de rango normativo superior al del planeamiento urbanístico municipal, se
estará a lo que resulte de los primeros, incluso en lo referente a la identificación y
precisa delimitación de los ámbitos afectados.

5.- En base al criterio anterior, las delimitaciones reflejadas en los planos de este Plan
General serán consideradas como una mera referencia o ilustración de la contenida en
esas otras disposiciones o instrumentos, salvo en los casos en los que se indique
expresamente otro criterio, como por ejemplo, cuando el planeamiento municipal
defina una delimitación con mayor precisión y que habrá de ser entendida como la
transposición de las disposiciones o instrumentos referidos originalmente a una escala
de menor detalle que es necesario trasladar a las escalas propias empleadas por el Plan
General para señalar la ordenación del terreno municipal.

6.- Este Plan recomienda promover, por el planeamiento de desarrollo, las directrices
ambientales recogidas en los tratados y estudios sobre sostenibilidad que desarrollan los
criterios ambientales establecidos en la Resolución de 23 de octubre de 2008 de la
Viceconsejería de Medio ambiente por la que se formula el Documento de Referencia
para la Evaluación Conjunta de Impacto Ambiental de la "Revisión del Plan General de
Ordenación Urbana de Irun" promovida por este ayuntamiento.
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Artículo 0.2.2.- Sistematización de los condicionantes superpuestos a la ordenación

urbanística.

El tratamiento de las afecciones y condicionantes superpuestos a la ordenación urbanística

se sistematiza de la siguiente manera:

- Espacios y especies naturales de protección. Registro de Zonas Protegidas.

- Zonas Sensibles.
- ZEC – Zonas Especial Conservación.
- LIC - Lugares de Importancia Comunitaria.
- Espacios Naturales Protegidos
- ZEPA – Zona Especial Protección Aves.
- Áreas de Interés Natural y hábitats de vegetación de interés.
- Áreas de protección de la fauna.
- Terrenos de alto valor agrológico y explotaciones estratégicas.

- DPH – Dominio Público Hidráulico. Cauces fluviales y márgenes de protección de los

mismos.
- Corredores ecológicos
- Mapas de Peligrosidad y Riesgo de las Áreas de Riesgo Potencial Significativo de
Inundación (ARPSIs). Áreas inundables.
- Áreas acústicas.
- Suelos potencialmente contaminados.
- Áreas de interés arqueológico.
- DPMT - Dominio público marítimo-terrestre y zona de protección.
- Servidumbres aéreas del aeropuerto de San Sebastián.
- Nueva Red Ferroviario del País Vasco (NRFPV)Dominio y Banda de Reserva.

Artículo 0.2.3.- Régimen general de regulación de los Espacios y especies naturales

protegidos.

1.- El régimen de regulación urbanística general de los terrenos afectados por los distintos
elementos naturales que están protegidos por algún instrumento o legislación (incluidas
en el Registro de Zonas Protegidas, ZEC, ZEPA, Lugares de Importancia Comunitaria /
LIC; Espacios Naturales Protegidos; Parques naturales y Áreas de interés natural y
Hábitats de vegetación de interés y árboles singulares) será el establecido con carácter
vinculante en las disposiciones legales, planes, directrices y proyectos reguladores que
estén vigentes y cuyas determinaciones sean de obligada aplicación. Así como las
medidas de conservación establecidas por el Decreto 355/2013 de 4 de junio, y en el
Decreto 356/2013 de 4 de junio.

2.- En particular se deberá contemplar lo previsto en el Plan Especial de Protección y

Ordenación de los Recursos Naturales en el Área de Txingudi, y el Parque Natural de
Aiako Harria así como sus correspondientes Plan de Ordenación de Recursos Naturales
y Plan Rector de Uso y Gestión.

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Cualquier plan, programa o proyecto que, sin tener relación directa con la gestión del
lugar o sin ser necesario para la misma, pueda afectar de forma apreciable a estos
lugares, ya sea individualmente o en combinación con otros planes o proyectos, se
someterá a una adecuada evaluación de sus repercusiones en el lugar, que se realizará
de acuerdo con las normas que sean de aplicación, de acuerdo con lo establecido en la
legislación básica estatal y en las normas adicionales de protección dictadas por las
Comunidades autónomas, teniendo en cuenta los objetivos de conservación de dicho
lugar. A la vista de las conclusiones de la evaluación de las repercusiones en el lugar,
los órganos competentes para aprobar o autorizar los planes, programas o proyectos
solo podrán manifestar su conformidad con los mismos tras haberse asegurado de que
no causará perjuicio a la integridad del lugar en cuestión y, si procede, tras haberlo
sometido a información pública (art. 45.4 Ley 42/2007).

3.- Complementariamente será de aplicación el establecido de manera específica en este

Plan General para la o las correspondientes zonas globales en las que se integran cada
uno de esos elementos.

Artículo 0.2.4.- Régimen general de regulación del Dominio público marítimo-terrestre

y márgenes.

1.- El régimen urbanístico general de los terrenos afectados por el Dominio público
marítimo – terrestre y márgenes de protección es el establecido con carácter vinculante
en las disposiciones legales y correspondientes expedientes de deslinde,
complementado por lo previsto en este Plan General para las correspondientes zonas
globales en las que se integran los terrenos afectados.

2.- Se estará a ese respecto, a la Ley de Costas 22/1988 de 28 de julio y en las

disposiciones promovidas en su desarrollo, como en el también vigente Plan Territorial
Sectorial de protección y ordenación del litoral de la Comunidad Autónoma del País
Vasco, aprobado mediante Decreto de 13 de marzo de 2007. En el mismo sentido,
señalar que en el mes de octubre de 2014 se aprobó el nuevo Reglamento General de
Costas por Real Decreto 876/2014, que deroga el Real Decreto 1471/1989 de 1 de
diciembre.

3.- La actuación sobre el dominio público marítimo-terrestre y sus servidumbres legales

requerirá el otorgamiento previo del correspondiente título habilitante.

4.- Se deberá respetar la servidumbre de tránsito establecida en el artículo 27 de la Ley de

Costas.

5.- Las obras e instalaciones que fueran existentes en el momento en el que entró en vigor
la ley de Costas, situadas en zona de dominio público o de servidumbre, se regularán
por lo determinado en la Disposición Transitoria Cuarta de dicha Ley.

6.- Las instalaciones de la red de saneamiento deberán cumplir las condiciones señaladas
en el artículo 44.6 de la Ley de costas y concordantes de su Reglamento.

7.- En los ámbitos afectados por el Dominio público marítimo – terrestre y márgenes de
protección se ha introducido la siguiente mención específica:
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NORMAS URBANISTICAS 0 - TITULO PRELIMINAR - 13

“Este ámbito, debido a su situación de proximidad o contigüidad con la línea de

costa, se deberán contemplar las limitaciones establecidas en la Ley de Costas y en
su Reglamento sobre los usos admisibles en el dominio público marítimo terrestre
según las distintas zonas del dominio público y zonas de servidumbre de
protección. Con este objeto se refleja en el Plano de Calificación Global que se
adjunta como documentación gráfica de este ámbito tanto la línea del dominio
público deslindado como las líneas que delimitan la zona de protección y la de
ribera de mar.”

8.- Los usos que se planteen en la zona de servidumbre de protección deberán cumplir con
lo que disponen los artículos 24 y 25 de la Ley de Costas, siendo ésta la única
condición que sería necesario cumplimentar para obtener el informe favorable de la
Dirección General de Sostenibilidad de la Costa y del Mar.

9.- Las actuaciones que se pretendan acometer sobre los dominios público hidráulico o
marítimo terrestre, así como sobre sus respectivas zonas de protección, deberán contar
con las preceptivas autorizaciones o concesiones, a interesar ante los organismos
competentes.

Artículo 0.2.5.- Régimen general de regulación de los cauces fluviales y márgenes de

protección.

El régimen general de tratamiento de los cauces y de sus márgenes que hayan sido señalados
como tales es el establecido con carácter vinculante en las disposiciones legales vigentes en
la materia, conformes a la DMA (Directiva Marco del Agua 2000/60/CE), el Texto
Refundido de la Ley de Aguas (aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2001, de
20 de julio) y del Reglamento de la Planificación Hidrológica 907/2007, además de la
Directiva 2007/60/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 23 de octubre de 2007,
relativa a la evaluación y gestión de los riesgos de inundación y su trasposición al
ordenamiento jurídico español mediante el Real Decreto 903/2010, de 9de julio, de
evaluación y gestión de riesgos de inundación; incluidos los instrumentos de ordenación
hidrológica vigentes, en particular el Plan Hidrológico de la Demarcación del Cantábrico
Oriental, aprobado por RD 400/2013, de 7 de junio (BOE 8/6/2013), y los instrumentos
de ordenación territorial y demás disposiciones promovidas en su desarrollo, entre ellos el
Plan Territorial Sectorial de Ordenación de los márgenes de los ríos y arroyos de la
Comunidad Autónoma del País Vasco, vertiente cantábrica, aprobado definitivamente
mediante Decreto 415/98 de 22 de diciembre de 1998 y la Modificación del citado PTS,
aprobada definitivamente mediante Decreto (aprobado por el Consejo de Gobierno el
19/11/2013).
De forma complementaria será de aplicación el régimen establecido por el Plan General en
las correspondientes zonas de uso global en las que se encuentren los cauces específicamente
señalados.

Artículo 0.2.6.- Régimen general de regulación de los Corredores ecológicos.

El régimen de edificación y uso de los terrenos afectados será el establecido con carácter
vinculante en las disposiciones legales vigentes en la materia en cada caso y el que de forma
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NORMAS URBANISTICAS 0 - TITULO PRELIMINAR - 14

complementaria haya establecido el Plan General en las correspondientes zonas de uso

global en las que se encuentren dichos terrenos.

Artículo 0.2.7.- Régimen general de regulación de las Áreas inundables.

El régimen de edificación y uso de los terrenos afectados será el señalado en el

planeamiento territorial referido a la Modificación del citado PTS, aprobada definitivamente
mediante Decreto (aprobado por el Consejo de Gobierno el 19/11/2013), conforme a la
Directiva 2007/60/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 23 de octubre de 2007,
relativa a la evaluación y gestión de los riesgos de inundación y a su trasposición al
ordenamiento jurídico español mediante el Real Decreto 903/2010, de 9de julio, de
evaluación y gestión de riesgos de inundación; incluidos los instrumentos de ordenación
hidrológica vigentes referidos al Plan Hidrológico de la Demarcación del Cantábrico
Oriental, aprobado por RD 400/2013, de 7 de junio (BOE 8/6/2013),.

Asimismo, dicho régimen de edificación y uso de los terrenos de forma complementaria

queda establecido el Plan General en las correspondientes zonas de uso global en las que se
encuentren dichos terrenos.

Artículo 0.2.8.- Régimen general de regulación de las Áreas acústicas.

1.- El régimen de edificación y uso de los terrenos afectados será el establecido con
carácter vinculante en las disposiciones legales vigentes en la materia en cada caso y el
que de forma complementaria haya establecido el Plan General en las correspondientes
zonas de uso global en las que se encuentren dichos terrenos.

2.- De conformidad con los criterios establecidos al respecto en las referidas disposiciones
legales, se procederá a la formulación y aprobación de los correspondientes mapas de
ruido y consiguientes planes zonales, a promover tanto por las Administraciones
competentes en materia de grandes infraestructuras de comunicación (viaria,
ferroviaria, etc.) como por el propio Ayuntamiento de Irun, con el objeto de realizar un
diagnóstico preciso de la problemática existente en la materia y enfocado a la posterior
determinación de las correspondientes medidas de prevención, eliminación y/o
corrección de dicha problemática.

3.- En particular y en relación con las servidumbres acústicas vinculadas a la navegación

aérea se estará a lo dispuesto en la normativa aplicable y Criterios de Referencia y más
en concreto a:

Ley 48/60, de 21 de julio (B.O.E. nº 176, de 23 de julio) sobre Navegación Aérea, que
establece las Servidumbres Aeronáuticas, modificada por Ley 55/99 sobre Medidas
Fiscales, Administrativas y de Orden Social, de 29 de diciembre (B.O.E. nº 312, de 30
de diciembre) por la que se establecen las Servidumbres Acústicas en razón de la
Navegación Aérea.

El Real Decreto 297/2013, de 26 de abril, por el que se modifica el Decreto 584/1972,

de 24 de febrero, de servidumbres aeronáuticas y por el que se modifica el Real Decreto
2591/1998, de 4 de diciembre, sobre Ordenación de Aeropuertos de interés general y su
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN
NORMAS URBANISTICAS 0 - TITULO PRELIMINAR - 15

zona de servicio, en ejecución de lo dispuesto por el artículo 166 de la Ley 13/1996, de

30 de diciembre, de Medidas fiscales, Administrativas y de Orden Social.

Disposiciones Adicional Tercera y Transitoria Tercera de la Ley 37/2003 de Ruido, de

17 de noviembre (B.O.E. nº276, de 18 de noviembre).

Real Decreto 1367/2007, de 19 de octubre (B.O.E. nº 254, de 23 de octubre) por el que

se desarrolla la Ley 37/2003, de 17 de noviembre, del Ruido, en lo referente a
zonificación acústica, objetivos de calidad y emisiones acústicas.

Orden FOM/926/2005, de 21 de marzo (B.O.E. nº 88, de 13 de abril), por la que se

regula la revisión de las huellas de ruido de los aeropuertos de interés general.

Las Huellas de ruido que figuran en el Plan Director del Aeropuerto de San Sebastián
aprobado por Orden del Ministerio de Fomento de 13 de julio de 2006, (B.O.E. nº 189,
de 9 de agosto).

Por otro lado, en los ámbitos de Planeamiento que se consideran limítrofes con los sectores
ferroviarios se ha introducido la siguiente mención específica:

“Asimismo y en relación también con la proximidad o contigüidad de este ámbito

con la zona limítrofe del sector ferroviario, para la obtención de la licencia de
edificación, los proyectos de nueva edificación incluidos en los sectores de
planeamiento colindantes con el ferrocarril, deberán incluir un estudio específico del
nivel de ruido y de las vibraciones producidas por el ferrocarril en el ambiente
interior de los edificios, así como de las correspondientes medidas adoptadas por
dichos proyectos que aseguren que el índice de percepción vibratoria y el nivel de
ruidos dentro de la edificación, no supera el permitido por la legislación sectorial
vigente.”

Por otro lado, en los ámbitos de Planeamiento de nuevos desarrollos y en los que se prevé
una modificación de la ordenación pormenorizada se ha introducido la siguiente mención.

"Se deberá incorporar, para la tramitación urbanística y ambiental correspondiente,

un Estudio de Impacto Acústico que incluya la elaboración de mapas de ruido y
evaluaciones acústicas que permitan prever el impacto acústico global de la zona."

Además, resultando de aplicación el Decreto 213/2012, este plan recoge su determinación

para la no ejecución de futuros desarrollos urbanísticos en áreas donde se incumplan los
objetivos de calidad acústica en el ambiente exterior, sin perjuicio de lo estipulado en los
artículos 43 y 45 del citado Decreto.

Además no se consideran compatibles los usos residenciales ni los dotacionales educativos o

sanitarios en los terrenos afectados por las curvas isófonas Leq=60dB(A) del aeropuerto de
San Sebastián.

En los ámbitos clasificados como Suelo No Urbanizable afectados por la huella sonora, no
se consideran compatibles nuevas construcciones para usos residenciales ni dotacionales
educativos o sanitarios ni las modificaciones urbanísticas que supongan incremento del

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NORMAS URBANISTICAS 0 - TITULO PRELIMINAR - 16

número de personas afectadas para dichos usos, indicándose dichos requisitos en las fichas
urbanísticas correspondientes.

En caso de legalizaciones de edificaciones previamente existentes no amparadas por

licencia, se exige su insonorización conforme al documento básico DB_HR Protección
Frente al ruido del CTE no corriendo el titular del aeropuerto con los costes de dicha
insonorización, indicándose dichos requisitos en las fichas urbanísticas correspondientes.

Artículo 0.2.9.- Régimen general de regulación de los Suelos potencialmente

contaminados.

El régimen de edificación y uso de los terrenos afectados será el establecido con carácter
vinculante en las disposiciones legales vigentes en la materia en cada caso y el que de forma
complementaria haya establecido el Plan General en las correspondientes zonas de uso
global y fichas de ámbitos en las que se encuentren dichos terrenos.

Al respecto, en las citadas fichas se recoge:

Será de aplicación lo establecido en la vigente ley para la prevención y corrección

de la contaminación del suelo, Ley 1/2005, de 4 de febrero, con el objeto de
posibilitar la recuperación y saneamiento de los suelos potencialmente
contaminados. En consonancia con lo establecido, los citados suelos incluidos en el
presente ámbito serán objeto entre otros extremos del correspondiente expediente
de declaración de la calidad del suelo.

Artículo 0.2.10.- Régimen general de regulación de las Áreas de interés arqueológico.

El régimen de edificación y uso de los terrenos afectados será el establecido con carácter
vinculante en las disposiciones legales vigentes en la materia en cada caso y el que de forma
complementaria haya establecido el Plan General.

Artículo 0.2.11.- Régimen general de protección de las servidumbres aeronáuticas.

1.- De acuerdo con la legislación vigente, en lo referente a las servidumbres aeronáuticas

se estará a lo previsto en la Normativa Sectorial y en particular las siguientes , con las
modificaciones introducidas por El Real Decreto 297/2013, de 26 de abril, por el que se
modifica el Decreto 584/1972, de 24 de febrero, de servidumbres aeronáuticas y por el
que se modifica el Real Decreto 2591/1998, de 4 de diciembre, sobre Ordenación de
Aeropuertos de interés general y su zona de servicio, en ejecución de lo dispuesto por el
artículo 166 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de Medidas fiscales,
Administrativas y de Orden Social.

Ley 48/60, de 21 de julio (B.O.E. nº 176, de 23 de julio) sobre Navegación Aérea,

modificación por Ley 55/99 sobre Medidas Fiscales, Administrativas y de Orden
Social, de 29 de diciembre (B.O.E. nº 312, de 30 de diciembre).

Ley 21/2003, de 7 de julio, de Seguridad Aérea (B.O.E nº 162, de 8 de julio).

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NORMAS URBANISTICAS 0 - TITULO PRELIMINAR - 17

Artículo 166 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales,

Administrativas y de Orden Social (B.O.E. nº 315, de 31 de diciembre).

Decreto 584/72, de 24 de febrero (B.O.E. nº 69, de 21 de marzo) de Servidumbres

Aeronáuticas, modificado por Decreto 2490/74, de 9 de agosto (B.O.E. nº 218, de 11 de
septiembre) y por Real Decreto 1541/2003, de 5 de diciembre (B.O.E. nº 303, de 19 de
diciembre).

Real Decreto 2591/1998, de 4 de diciembre, de Ordenación de los Aeropuertos de

Interés General y su Zona de Servicio (B.O.E. nº 292, de 7 de diciembre).

Decreto 792/1976, de 18 de marzo, por el que se establecen las nuevas servidumbres

Aeronáuticas del Aeropuerto de San Sebastián (B.O.E. núm. 89, de 13 de abril de
1976).

Orden FOM/926/2005, de 21 de marzo (B.O.E. nº 88, de 13 de abril), por la que se

regula la revisión de las huellas de ruido de los aeropuertos de interés general.

Decreto 584/72, de 24 de febrero (B.O.E. nº 69, de 21 de marzo) de Servidumbres

Aeronáuticas, modificado por Decreto 2490/74, de 9 de agosto (B.O.E. nº 218, de 11 de
septiembre), por Real Decreto 1541/2003, de 5 de diciembre (B.O.E. nº 303, de 19 de
diciembre) y por Real Decreto 1189/2011, de 19 de agosto (B.O.E. nº 204, de 25 de
agosto).

Real Decreto 2591/1998, de 4 de diciembre, de Ordenación de los Aeropuertos de

Interés General y su Zona de Servicio (B.O.E. nº 292, de 7 de diciembre) modificado
por Real Decreto 1189/2011, de 19 de agosto (B.O.E. nº 204, de 25 de agosto).

Real Decreto 2057/2004 de 11 de octubre, por el que se establecen las servidumbres

aeronáuticas de la instalación radioeléctrica de ayuda a la navegación aérea DVOR y
DME de Donostia – San Sebastián.

2.- Con carácter general para su aplicación en todo el término municipal de Irun, se deberá
cumplir la siguiente normativa:

- Las construcciones e instalaciones, así como cualquier otra actuación que se

contemple en el término municipal de Irún, incluidos todos sus elementos (como
antenas, pararrayos, chimeneas, equipos de aire acondicionado, cajas de
ascensores, carteles, remates decorativos, así como cualquier otro añadido sobre
tales construcciones, así como los medios mecánicos necesarios para su
construcción (grúas, etc.) modificaciones del terreno u objeto fijo (postes, antenas,
aerogeneradores incluidas sus palas, carteles, etc.), así como el gálibo de viario o
vía férrea no pueden vulnerar las Servidumbres Aeronáuticas del Aeropuerto de
San Sebastián, que vienen representadas en los planos de ordenación A-3
“Servidumbres Aéreas según legislación aplicable” y la serie de planos A-4
“Detalle de Afecciones Aeronáuticas” de la Revisión del Plan General de
Ordenación Urbana, salvo que a juicio de la Agencia Estatal de Seguridad Aérea
(AESA) se demuestre que no se compromete la seguridad ni queda afectada de
modo significativo la regularidad de las operaciones de aeronaves, de acuerdo con
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN
NORMAS URBANISTICAS 0 - TITULO PRELIMINAR - 18

las excepciones contempladas en los artículos 7º y 9º del Decreto 584/72, sobre

Servidumbres Aeronáuticas, en su actual redacción.

- En cuanto a la posible instalación de aerogeneradores, debido a su gran altura, en la

que se ha de incluir la longitud de sus palas, se ha de asegurar que en ningún caso
incumplan la normativa relativa a las Servidumbres Aeronáuticas del Aeropuerto
de San Sebastián. Lo mismo se ha de aplicar para las líneas de transporte de
energía eléctrica, las infraestructuras de telecomunicaciones, tales como antenas de
telefonía y enlaces de microondas, y demás estructuras, que por su funcionamiento
precisen ser ubicadas en plataformas elevadas.

- Al encontrarse el término municipal de Irún incluido en las Zonas de Servidumbres

Aeronáuticas, será preciso el acuerdo favorable previo de la Agencia Estatal de
Seguridad Aérea (AESA), conforme a los artículos 30 y 31 del Decreto 584/72
modificado por Real Decreto 297/2013, para la ejecución de cualquier
construcción o estructura (postes, antenas, aerogeneradores -incluidas las palas-,
etc.), y la instalación de los medios necesarios para su construcción (incluidas las
grúas de construcción y similares).

- Las instalaciones previstas en la presente “Revisión del Plan General de

Ordenación Urbana de Irún”, no podrán emitir humo, polvo, niebla o cualquier otro
fenómeno en niveles que constituyan un riesgo para las aeronaves que operan en el
Aeropuerto de San Sebastián. Asimismo, se evitarán los usos del suelo y las
instalaciones que puedan atraer a la avifauna, incluidas las que puedan suponer un
refugio de aves en régimen de libertad, de acuerdo con lo establecido en el artículo
10 del Decreto 584/72, de Servidumbres Aeronáuticas. Por otro lado, se deben
tener en cuenta las posibles reflexiones de la luz solar en los tejados y cubiertas, así
como fuentes de luz artificial que pudieran molestar a las tripulaciones de las
aeronaves y poner en peligro la seguridad de las operaciones aeronáuticas.

- Cualquier emisor radioeléctrico u otro tipo de dispositivo que pudiera dar origen a
radiaciones electromagnéticas perturbadoras del normal funcionamiento de las
instalaciones radioeléctricas aeronáuticas, aún no vulnerando las superficies
limitadoras de obstáculos, requerirá de la correspondiente autorización de la
Agencia Estatal de Seguridad Aérea, conforme lo previsto en el Artículo 16 del
Decreto 584/72 de Servidumbres Aeronáuticas. Dado que las Servidumbres
Aeronáuticas constituyen limitaciones legales al derecho de propiedad en razón de
la función social de ésta, la resolución que a tales efectos se evacuase solo podrá
generar algún derecho a indemnización cuando afecte a derechos ya
patrimonializados.

- Las infraestructuras viarias y ferroviarias deberían tener en cuenta las servidumbres

aeronáuticas, evitando que la señalización, postes, carteles, etc., o el gálibo de los
vehículos invadan dichas superficies, que podrían provocar perturbaciones en las
señales radioeléctricas para la navegación aérea.

- El aprovechamiento susceptible de materialización será el definido por el

planeamiento general de acuerdo con la legislación urbanística, una vez que se
apliquen al mismo las condiciones que, en su caso, establezca el informe del
Ministerio de Fomento, no generando, en el caso de su disminución, ningún tipo de
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN
NORMAS URBANISTICAS 0 - TITULO PRELIMINAR - 19

derecho a indemnización por parte del Ministerio de Fomento, ni del gestor

aeroportuario ni del prestador de los Servicios de Navegación Aérea.

- Las propuestas de nuevos planeamientos urbanísticos o planes de desarrollo, de su

revisión o modificación, en aquellos ámbitos del término municipal de Irún que se
encuentren afectados por las servidumbres aeronáuticas del Aeropuerto de San
Sebastián, deberán ser informados por la Dirección General de Aviación Civil
antes de su Aprobación Inicial, según lo estipulado en la Disposición Adicional 2ª
del Real Decreto 2591/1998 modificado por Real Decreto 1189/2011.

- En caso de contradicción en la propia normativa urbanística de la Revisión del Plan

General de Ordenación Urbana de Irún, o entre la normativa urbanística y los
planos recogidos en el Plan General, prevalecerán las limitaciones o condiciones
impuestas por las Servidumbres Aeronáuticas sobre cualquier otra disposición
recogida en el planeamiento urbanístico.

- En virtud de lo previsto en el artículo 10 del Decreto 584/72 de Servidumbres

Aeronáuticas modificado por Real Decreto 297/2013, la superficie comprendida
dentro de la proyección ortogonal sobre el terreno del área de servidumbres de
aeródromo y de las instalaciones radioeléctricas aeronáuticas del Aeropuerto de
San Sebastián queda sujeta a una servidumbre de limitación de actividades, en cuya
virtud la Agencia Estatal de Seguridad Aérea (AESA) podrá prohibir, limitar o
condicionar actividades que se ubiquen dentro de la misma y puedan suponer un
peligro para las operaciones aéreas o para el correcto funcionamiento de las
instalaciones radioeléctricas.

- Dicha posibilidad se extenderá a los usos del suelo que faculten para la
implantación o ejercicio de dichas actividades, y abarcará, entre otras:

a) Las actividades que supongan o lleven aparejada la construcción de obstáculos

del tal índole que puedan inducir turbulencias.
b) El uso de luces, incluidos proyectores o emisores laser que puedan crear
peligros o inducir a confusión o error.
c) Las actividades que impliquen el uso de superficies grandes y muy reflectantes
que puedan dar lugar a deslumbramiento.
d) Las actuaciones que puedan estimular la actividad de la fauna en el entorno de
la zona de movimientos del aeródromo.
e) Las actividades que den lugar a la implantación o funcionamiento de fuentes de
radiación no visible o la presencia de objetos fijos o móviles que puedan interferir
el funcionamiento de los sistemas de comunicación, navegación y vigilancia
aeronáuticas o afectarlos negativamente.
f) Las actividades que faciliten o lleven aparejada la implantación o
funcionamiento de instalaciones que produzcan humo, nieblas o cualquier otro
fenómeno que suponga un riesgo para las aeronaves.
g) El uso de medios de propulsión o sustentación aéreos para la realización de
actividades deportivas, o de cualquier otra índole.

3.- En las FICHAS URBANÍSTICAS de los ámbitos de Planeamiento, al estar éstos

sujetos al régimen de servidumbre aeronáutica se han introducido, como parte del
REGIMEN URBANÍSTICO ESTRUCTURAL, las siguientes menciones específicas:
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN
NORMAS URBANISTICAS 0 - TITULO PRELIMINAR - 20

“Para el presente ámbito se establecen ….. cotas máximas para la edificación,

calculadas como resultado de considerar …. (texto según la ubicación concreta de cada
ámbito) las alturas definidas por los planos y líneas de nivel resultantes de las
diferentes superficies limitadoras de las servidumbres aeronáuticas que le afectan.

Las cotas resultado de la aplicación de este criterio se establecen en cada caso como
altura máxima respecto del nivel del mar y por encima de ellas no debe sobrepasar
ninguna construcción, incluidos todos sus elementos como antenas, pararrayos,
chimeneas, equipos de aire acondicionado, cajas de ascensores, carteles, remates
decorativos, etc. Igualmente no podrán ser rebasadas por modificaciones del terreno
existente u objetos fijos del tipo de postes, antenas, aerogeneradores, incluidas sus
palas, carteles, líneas de transporte de energía eléctrica, infraestructuras de
telecomunicaciones, etc., así como tampoco el gálibo máximo autorizado para los
vehículos circulantes.

Estas determinaciones quedan reflejadas concretamente en el plano de la zona

correspondiente de la serie A “Detalle de Afecciones Aeronáuticas” de este Plan
General.

La materialización de la edificabilidad establecida normativamente por este Plan

General estará siempre condicionada al cumplimiento de las limitaciones de la altura
máxima definidas en los términos más arriba expuestos. En el caso de que la
edificabilidad no pudiera materializarse completamente debido a dichas limitaciones y
dado que las Servidumbres Aeronáuticas constituyen limitaciones legales al derecho de
propiedad en razón de la función social de ésta, la resolución que a tales efectos pudiera
evacuarse no generará ningún tipo de derecho a indemnización.”

Asimismo, y en el punto 6 de las Fichas Urbanísticas de estos ámbitos, y como parte de

los CONDICIONANTES SUPERPUESTOS A LA ORDENACIÓN URBANÍSTICA,
se ha introducido las siguientes condiciones:

“- Legislación referida a las Servidumbres Aeronáuticas:

Al encontrarse este ámbito dentro de la Zona de Servidumbres Aeronáuticas Legales

pertenecientes al Aeropuerto de San Sebastián, para la obtención de la correspondiente
autorización de obras se deberá cumplir la Normativa Sectorial y legislación aplicable
respecto a las servidumbres aeronáuticas y a las afecciones acústicas derivadas de las
mismas. A este respecto :

- El Real Decreto 297/2013, de 26 de abril, por el que se modifica el Decreto

584/1972, de 24 de febrero, de servidumbres aeronáuticas y por el que se modifica
el Real Decreto 2591/1998, de 4 de diciembre, sobre Ordenación de Aeropuertos de
interés general y su zona de servicio, en ejecución de lo dispuesto por el artículo 166
de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de Medidas fiscales, Administrativas y de
Orden Social.

- Se deberá contemplar lo establecido en el apartado 3.- Régimen Urbanístico

Estructural de la presente ficha urbanística.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN
NORMAS URBANISTICAS 0 - TITULO PRELIMINAR - 21

- En cumplimiento del artículo 10 del Decreto 584/72, de Servidumbres Aeronáuticas,

en el presente ámbito no se permitirán instalaciones que emitan humo, polvo, niebla
o cualquier otro fenómeno en niveles que constituyan un riesgo para las aeronaves
que operan en el Aeropuerto de San Sebastián, incluidas las instalaciones que
puedan suponer un refugio de aves en régimen de libertad.

- Se deben tener en cuenta las posibles reflexiones de la luz solar en los tejados y
cubiertas, así como fuentes de luz artificial que pudieran molestar a las tripulaciones
de las aeronaves y poner en peligro la seguridad de las operaciones aeronáuticas.

- En cumplimiento del Artículo 15, apartado b), del Decreto 584/1972 de

Servidumbres Aeronáuticas modificado por Decreto 2490/1974, se prohíbe en las
Zonas de Seguridad de las instalaciones radioeléctricas para la Navegación Aérea
cualquier construcción o modificación temporal o permanente de la constitución del
terreno, de su superficie o de los elementos que sobre ella se encuentren, sin previo
consentimiento de la Agencia Estatal de Seguridad Aérea (AESA).

- Cualquier emisor radioeléctrico u otro tipo de dispositivo que pudiera dar origen a
radiaciones electromagnéticas perturbadoras del normal funcionamiento de las
instalaciones radioeléctricas aeronáuticas, aun no vulnerando las superficies
limitadoras de obstáculos, requerirá de la correspondiente autorización conforme lo
previsto en el Artículo 16 del Decreto 584/72 de Servidumbres Aeronáuticas.

- La ejecución de cualquier construcción en el ámbito de las Zonas de Servidumbres

Aeronáuticas Legales, y la instalación de los medios necesarios para su construcción
(incluidas las grúas de construcción y similares), requerirá acuerdo favorable previo
de la Agencia Estatal de Seguridad Aérea (AESA), conforme a los artículos 30 y 31
del Decreto 584/1972 sobre Servidumbres Aeronáuticas, modificado por Real
Decreto 297/2013.

Por otra parte, en el plano correspondiente de la serie A “Detalle de Afecciones

Aeronáuticas” que forma parte de la documentación gráfica de este Plan General se
refleja un avance de la ordenación de este ámbito, superpuesto a las líneas de nivel de
las superficies limitadoras de las servidumbres aeronáuticas definidas para el mismo,
así como las cotas de altura máxima de la edificación establecidas para este ámbito, y
que son resultado de considerar … (determinación según la ubicación concreta de cada
ámbito) … respecto a las cotas de las referidas líneas de nivel de las superficies
limitadoras de las servidumbres aeronáuticas.

En todos y cada uno de estos casos será de aplicación los criterios reguladores vigentes
de dichos condicionantes.

4.- En el suelo urbano consolidado se ha considerado el mantenimiento de las

calificaciones pormenorizadas y ordenanzas correspondientes ya definidas por el Plan
General de 1999 para las edificaciones que vulneran o pudieran vulnerar las
Servidumbres Aeronáuticas. Por lo tanto, las condiciones específicas de regulación de
la volumetría de estas edificaciones, ya definidas en el Plan General ahora en revisión,
se mantienen sin variaciones, y por ello se considera esta excepcionalidad permitiendo
la ejecución de obras de acuerdo con las ordenanzas ya definidas.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN
 NORMAS URBANISTICAS 0 - TITULO PRELIMINAR - 22

Esta excepcionalidad queda recogida gráficamente en los planos de detalle de la serie A

“Afecciones Aeronáuticas”, en los cuales se reflejan las edificaciones que vulneran o
pudieran vulnerar las superficies limitadoras de las Servidumbres Aeronáuticas, así
como la calificación pormenorizada y ordenanzas de estas edificaciones.

5.- En el Suelo No Urbanizable en las zonas en las que el propio terreno vulnera las
servidumbres aeronáuticas o si el terreno se encuentra próximo a las superficies
limitadoras de las Servidumbres Aeronáuticas, no se permiten nuevas construcciones,
instalaciones, modificación del terreno u objetos fijos (postes, antenas, carteles,
aerogeneradores, etc.), ni tampoco aumentar en altura las ya existentes. En todo caso se
estará a lo regulado en el artículo 5.1.13. de esta normativa, considerando la posibilidad
de realizar estudios aeronáuticos o estudios de apantallamiento que acrediten que no se
compromete la seguridad ni queda afectada de modo significativo la regularidad de las
operaciones de las aeronaves.

Artículo 0.2.12.- Régimen general de regulación del dominio ferroviario.

1.- A este respecto se tienen en cuenta las disposiciones que de acuerdo con la Ley 3/2003
regulan las condiciones especiales para actuaciones que puedan llevarse a cabo en las áreas
limítrofes a los ejes ferroviarios.

Además, en aquellos nuevos ámbitos de Planeamiento próximo a las zonas ferroviarias se ha

introducido la siguiente mención específica:

“Para este ámbito, debido a su situación de proximidad o contigüidad con la zona limítrofe
del sector ferroviario, y de acuerdo con la Ley 3/2003 que regula las condiciones especiales
para actuaciones que puedan llevarse a cabo en las áreas limítrofes a los ejes ferroviarios, se
deberán considerar los límites de la zona de dominio público de 8 mts., la zona de
protección de 70 mts., y el límite de la edificación, de 50 mts., que en zonas urbanas se
reduce a 20 mts., según queda referido en los arts. 13, 14 y 16 de la mencionada Ley.
Asimismo, y según el art. 15 se deberá tener en cuenta que para ejecutar en las zonas de
dominio público y protección de la infraestructura ferroviaria cualquier tipo de obras o
instalaciones fijas o provisionales, cambiar el destino de las mismas o el tipo de actividad
que se puede realizar en ellas y plantar o talar árboles, se requerirá la previa autorización del
Administrador de Infraestructuras Ferroviarias (ADIF).”

Así como en las zonas ferroviarias próximas a las infraestructuras ferroviarias del Ente
Público Red Ferroviaria Vasca – Euskal Trenbide Sarea, se ha introducido también la
correspondiente mención específica:

“En cuanto a la proximidad de este ámbito con el sector ferroviario dependiente del Ente
Público Red Ferroviaria Vasca – Euskal Trenbide Sarea, se señala que además del
cumplimiento de la legislación vigente en la materia, se deberá también respetar y adaptarse
a lo previsto en la Ley 4/1990 de Ordenación del Territorio del País Vasco y en concreto al
Plan Territorial Sectorial de la Red Ferroviaria aprobado por el Decreto 41/2001.”

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN
 NORMAS URBANISTICAS 0 - TITULO PRELIMINAR - 23

Artículo 0.2.13.- Régimen general de regulación de Grandes Equipamientos

Comerciales y Actividades Comerciales en Polígonos de Actividad
Económica y Plataformas Logísticas

1. El PTS de Creación Pública de Suelo para Actividades Económicas y Equipamientos

Comerciales, establece las magnitudes según las cuales se forma un Gran Equipamiento
Comercial (en adelante GEC), así como el dimensionamiento máximo para estos nuevos
Equipamientos.

Se define como Gran Equipamiento Comercial, o Centro de Ocio y Servicios, o Plataforma

Terciaria, a efectos de la presente normativa, toda aquella implantación urbanística de
edificación terciaria que acumule de forma concentrada, una serie de equipamientos
comerciales, de ocio y de hostelería (gran unidad alimentaria, galería comercial, grandes
tiendas temáticas, complejo de multicines, centros de ocio, hoteles, restaurantes y cafeterías,
estación de servicio, etc.), que, en su conjunto, y al margen de su posible compartimentación
en empresas, establecimientos o actividades diferentes, alcance alguna de las siguientes
magnitudes urbanísticas globales:

_Superficie neta de plataforma explanada, libre más edificada: 15.000 m²s

_Superficie de techo edificable: 5.000 m²tc

2. Según el PTS, se distinguen tres tipos de Gran Equipamiento Comercial, en función de sus
características edificatorias y su localización espacial: (1) GEC de edificación densa en
áreas centrales de núcleos urbanos, (2) GEC de edificación abierta en ensanches urbanos, y
(3) Establecimientos Extensivos en la periferia exterior de núcleos de población.

La regulación de los GEC en las áreas centrales de los núcleos urbanos se deriva al
planeamiento municipal, así al presente Plan General es el competente para calificar la
parcela y establecer sus condiciones de uso, edificación y dominio. La Ley 7/1994
Reguladora de la Actividad Comercial (actualizada por la Ley 7/2012 adaptada a la
Directiva Europea 2006/123/CE) establece criterios para la implantación de grandes
establecimientos comerciales que en cualquier caso deberán ser atendidos en la ordenación
de planes que desarrollen este Plan General.

La regulación de los GEC en la periferia o ensanches urbanos, está sujeta a las limitaciones
del PTS de Creación Pública de Suelo para Actividades Económicas y Equipamientos
Comerciales:

a) Su localización se circunscribirá a los ámbitos estratégicos definidos

genéricamente en el mapa de Regulación Territorial de los Grandes
Equipamientos Comerciales del PTS, que en el caso de Irun se localiza sobre el
territorio al norte de la autopista AP-8.

b) Para determinar la localización y el dimensionamiento de los Grandes

Equipamientos Comerciales se tendrá en cuenta la clasificación que el PTS
establece para los municipios; Irun se clasifica como: Municipio de Máxima
Centralidad.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN
NORMAS URBANISTICAS 0 - TITULO PRELIMINAR - 24

c) El dimensionamiento máximo de los nuevos Equipamientos Comerciales en

Irun, como municipio de máxima centralidad, queda regulado con arreglo a los
siguientes parámetros:

a. Superficie neta de plataforma explanada. 75.000 m²s

b. Superficie máxima de techo edificado: 25.000 m²tc

Como superficie neta de plataforma explanada computarán, además del suelo

edificable, las áreas de aparcamiento, la red interna de accesos, todos los
espacios de servicio y las zonas perimetrales, quedando únicamente excluidas,
con respecto al ámbito bruto, las zonas ocupadas, en su caso, por desmontes,
terraplenes y cauces públicos.

Como superficie de techo edificable computarán todas las superficies

construidas en planta sótano, planta baja y plantas altas, al margen de su
adscripción específica, ya sea a superficie de ventas, ya sea a cualquier otro
tipo de uso complementario, salvo las superficies destinadas a aparcamiento,
que no computan.

d) Estas limitaciones sobre el dimensionamiento máximo de cada Gran

Equipamiento Comercial serán extensibles también al sumatorio global del
conjunto de los diferentes establecimientos, comerciales y de ocio, menores, o
de diferentes marcas, que puedan instalarse, en su caso, en un polígono de
actividad económica o en una plataforma logística.

A estos efectos, el presente Plan General con el plano A-5 Afecciones del PTS
de Creación Pública de Suelo para Actividades Económicas y Equipamientos
Comerciales señala los Polígonos de Actividad Económica y las Plataformas
Logísticas que son susceptibles de albergar un GEC.

Siendo así, a los efectos del cumplimiento del PTS de Creación Pública de
Suelo para Actividades Económicas y Equipamientos Comerciales, el presente
Plan regula dos tipos de Polígonos o Plataformas: los que SON susceptibles de
albergar un GEC, y los que NO SON susceptibles de albergarlo.

El dimensionamiento máximo para el sumatorio de actividades comerciales y

de ocio, menores o de diferentes marcas en polígonos y plataformas
susceptibles de albergar un GEC son las siguientes, con los mismos criterios de
cómputo descritos en el punto c):

a. Suma de superficie neta de distintas plataformas explanadas. 75.000 m²s

b. Suma de superficie de techo edificado: 25.000 m²tc

El dimensionamiento máximo para el sumatorio de actividades comerciales y

de ocio, menores o de diferentes marcas en polígonos y plataformas NO
susceptibles de albergar un GEC son las siguientes, con los mismos criterios de
cómputo descritos en el punto c):

a. Suma de superficie neta de distintas plataformas explanadas< 15.000 m²s

b. Suma de superficie de techo edificado< 5.000 m²tc
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN
 NORMAS URBANISTICAS 0 - TITULO PRELIMINAR - 25

e) La implantación de grandes equipamientos comerciales, o en su caso su

ampliación, deberá garantizar para su correcto funcionamiento urbanístico una
dotación mínima de aparcamientos de 5 plazas por cada 100 m² de techo
construido, sin computar, el techo construido destinado, en su caso, a espacio
para aparcamiento.

3. Se deberá justificar expresamente en la documentación del correspondiente Plan Parcial (o

Plan Especial en su caso) de cada sector de suelo para actividades económicas, o terciario,
comercial, o de servicios, como Sector Susceptible de Albergar un GEC, que el régimen de
usos pormenorizados previsto en dicho Plan Parcial se ajusta a la normativa del PTS para la
regulación urbanística de los GEC.

4. Se deberá tener en cuenta tanto en los planes que desarrollen el presente Plan General, así
como en las autorizaciones que afecten, o en los que se incluyan, Grandes Establecimientos
Comerciales a efectos de la Ley 7/1994 Reguladora de la Actividad Comercial (actualizada
por la Ley 7/2012 adaptada a la directiva europea 2006/123/CE), las determinaciones que
esta legislación establece.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN
NORMAS URBANISTICAS 1 - RÉGIMEN JURÍDICO - 26

TITULO PRIMERO

REGIMEN JURIDICO DE DESARROLLO Y EJECUCION DEL

PLAN GENERAL

CAPITULO 1.1.- CLASIFICACION DEL SUELO

Artículo 1.1.1. Régimen de clasificación del suelo

La clasificación del suelo es la vinculación por la ordenación urbanística estructural de

superficies concretas al régimen legal propio de las diferentes clases de suelo. En el término
municipal de Irun se diferencian las siguientes clases de suelo:

- Suelo Urbano

- Suelo Urbanizable

- Suelo No Urbanizable.

Quedan vinculados al régimen legal de cada una de estas clases de suelo, las superficies del
término municipal de Irun que se ajustan a la delimitación reflejada en los siguientes planos:

- E-1 Clasificación General de Territorio

- E-3 Clasificación del Suelo y Ámbitos

Artículo 1.1.2. El suelo urbano y sus categorías.

1. Se clasifican como suelo urbano los terrenos ya transformados que estén integrados o
sean integrables en la trama urbana existente y asumida por el propio Plan general al
reunir los requisitos establecidos en la legislación urbanística vigente.

De conformidad con lo dispuesto en la citada legislación, los terrenos clasificados

como suelo urbano se adscriben a las siguientes categorías:

- Suelo Urbano consolidado

- Suelo Urbano no consolidado

2. La integración de los suelos urbanos en una u otra categoría tiene, a todos los efectos,
la naturaleza propia de una determinación de ordenación pormenorizada.

3. La definitiva identificación gráfica de esos suelos se reflejará, bien en el planeamiento

urbanístico que determine la correspondiente ordenación pormenorizada, bien en la
posterior fase de ejecución de la ordenación urbanística.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 1 - RÉGIMEN JURÍDICO - 27

Artículo 1.1.3. Suelo urbano consolidado (actuaciones edificatorias -Aisladas-)

Está integrado por aquellos terrenos ya urbanizados o que tengan la condición de solares, no
hallándose comprendidos en la categoría definida en el artículo siguiente por cumplir los
requisitos establecidos al respecto en la legislación vigente.

En este tipo de suelo la ejecución de la edificación deberá llevarse a cabo en el plazo máximo de
un año, desde la entrada en vigor del PGOU. En el supuesto de actuaciones edificatorias de
sustitución, el plazo se computará desde la finalización de las obras de derribo de la edificación
previa.

Artículo 1.1.4.- Suelo urbano no consolidado. (Actuaciones de transformación

urbanística)

1. Lo componen aquellos terrenos en los que concurran algunas de las circunstancias

siguientes:

a) Carecer de urbanización consolidada

b) No haber ejecutado la edificación en los plazos señalados en el artículo anterior.
c) Atribuirle la ordenación una edificabilidad urbanística ponderada superior a la
previa existente.

2. Por tanto, dentro de esta categoría de suelo se diferencian las dos subcategorías
siguientes:

a) - suelo urbano no consolidado por carencia y/o insuficiencia de urbanización

consolidada supuesto a) .
b) - suelo urbano no consolidado por incremento de edificabilidad. Supuestos b)
y/o c).

Artículo 1.1.5.- Suelo urbano no consolidado por carencia y/o insuficiencia de

urbanización consolidada. (Actuaciones de urbanización)

Este tipo de suelo queda identificado en los planos de Ordenación Pormenorizada de este Plan
General, o bien en los planos del planeamiento pormenorizado promovido en su desarrollo.

Asimismo tienen esta categoría aquellos terrenos que pudieran identificarse expresamente como
tales en el momento de la materialización de su aprovechamiento a través de una solicitud de
licencia.

Mantendrán la adscripción a esta categoría de suelo aquellos terrenos que, aún ejecutada su
urbanización, tengan vigentes los plazos fijados en la programación de sus instrumentos
urbanísticos, o en su caso, el plazo máximo de 8 años desde la entrada en vigor del presente Plan
General.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 1 - RÉGIMEN JURÍDICO - 28

Artículo 1.1.6.- Suelo urbano no consolidado por incremento de edificabilidad.

Lo integran aquellos terrenos (parcela o solar urbano) a los que el presente Plan General
otorga un incremento de su edificabilidad ponderada respecto de la previamente materializada.
Esto es, aquellos a los que se atribuyen un incremento de la edificabilidad o densidad en relación
con la previa existente (bien sobre rasante, bajo rasante, de ambas maneras o bien por la
posibilidad de un cambio de uso). En estos supuestos se precisará además, consecuentemente,
incrementar las dotaciones públicas en proporción al citado aumento de edificabilidad.

Asimismo, integrarán en esta categoría de suelo los terrenos (parcelas o solares urbanos)
que, estando incluidos inicialmente en el art. 1.1.5, tengan vencidos sus plazos de ejecución.

Sin embargo, no tendrán esta categorización de suelo urbano no consolidado por

incremento de edificabilidad aquellos que la ejecuten en los plazos fijados en el artículo 1.1.3.

La categorización de cualquiera de los supuestos recogidos en este artículo podrá ponerse de

manifiesto en el momento de cualquier solicitud de licencia y su ajuste se realizará en la medida y
cuantía que resulte de la propuesta de ordenación cuya licencia se quiera tramitar, si con dicha
actuación se sobrepasa el aprovechamiento y uso previamente materializados.

A los efectos del presente Plan General de Ordenación Urbana, se entenderá como
Edificabilidad previamente materializada, la edificabilidad urbanística atribuida a las
construcciones que se hallen en alguno de los siguientes supuestos:

a) Haber sido construida con arreglo a la pertinente licencia por ser de conformidad con la
ordenación urbanística que le hubiere resultado de aplicación en el momento de su
edificación no hallándose, además, incursa en estado ruinoso.
b) Edificación respecto de la que ya no proceda dictar medidas de restablecimiento de la
legalidad urbanística que impliquen su demolición.

Artículo 1.1.7. El suelo urbanizable.

Se clasifican como suelo urbanizable los terrenos que, de conformidad con el principio de
utilización racional de los recursos naturales del suelo y el territorio municipal, así como los
objetivos y criterios de carácter urbanístico establecidos en este Plan General, y no
reuniendo las condiciones necesarias para su clasificación como suelo urbano, han de ser sin
embargo incorporados a los desarrollos urbanísticos planteados por dicho Plan con el fin de
dar una adecuada respuesta a las necesidades de naturaleza urbana del municipio.

Los suelos urbanizables pueden tener la consideración de sectorizados o no sectorizados en

función si se encuentran o no incluidos en sectores por el plan general o, en su caso, por el
plan de sectorización.

Quedan vinculados al régimen legal de cada una de estas clases de suelo, las superficies del
término municipal de Irun que se ajustan a la delimitación reflejada en los siguientes planos:

- E-1 Clasificación General de Territorio

- E-3 Clasificación del Suelo y Ámbitos

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 1 - RÉGIMEN JURÍDICO - 29

Artículo 1.1.8. El suelo no urbanizable.

Se clasifican como suelo no urbanizable los terrenos que, de conformidad con lo establecido
en la legislación vigente y en atención a sus valores intrínsecos, al régimen de protección
establecido en su caso para los mismos, y por otro lado, a los objetivos y criterios
establecidos en este Plan General, quedan excluidos del desarrollo urbano.

Artículo 1.1.9. Derechos y deberes de los propietarios de terrenos clasificados como

suelo urbano o urbanizable.

1.- El régimen de los derechos y deberes de los propietarios de los terrenos clasificados
como suelo urbano en cualquiera de sus categorías y subcategorías o como suelo
urbanizable es el establecido en la legislación urbanística vigente y disposiciones que la
desarrollen o sustituyan, y es en este contexto legal en el que se deberán contemplar las
condiciones específicas que se señalan en los artículos siguientes.

2.- La repercusión de los deberes que resulten bien al conjunto de los desarrollos
urbanísticos planteados, bien a una mayor o menor parte de los mismos, o bien a unos y
otros titulares de terrenos o fincas específicos se adecuará a los criterios establecidos al
respecto en las disposiciones legales vigentes.

3.- En todo caso se deberá proceder de acuerdo con lo establecido en las Ordenanzas del
Plan o en las Ordenanzas municipales que las complementen y que pudieran determinar
los criterios que se estimen adecuados a los efectos de la correcta y precisa
sistematización de los criterios de cumplimiento de los deberes expuestos en los
mencionados artículos.

Artículo 1.1.10. Condiciones específicas de los derechos y deberes de la propiedad en

suelo urbano consolidado.

1.- En el caso de que los terrenos clasificados como suelo urbano consolidado no reúnan
las condiciones para su consideración como solar, los propietarios de los mismos
deberán cumplir con los siguientes deberes, que serán determinados y cumplimentados
previa o simultáneamente a la concesión de la correspondiente licencia municipal de
construcción y/o a la ejecución de ésta:

A.- Abonar y ejecutar las obras de urbanización que, de conformidad con la

ordenación urbanística vigente, resulten necesarias en su caso, para que los terrenos
adquieran la citada condición de solar.

B.- Abonar, en su caso, las restantes cargas de urbanización vinculadas a la

actuación.

C.- Ceder gratuitamente a la Administración los terrenos destinados a dotaciones

públicas.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 1 - RÉGIMEN JURÍDICO - 30

2.- En suelo clasificado como urbano consolidado que tenga ya la condición de solar,
además de los deberes generales recogidos en la legislación vigente, edificar el solar en
las condiciones sustantivas y temporales fijadas por la ordenación urbanística aplicable.

Artículo 1.1.11. Condiciones específicas de los derechos y deberes de la propiedad en

suelo urbano no consolidado por incremento de edificabilidad.

1.- En el caso de que los terrenos estén clasificados como suelo urbano no consolidado por
incremento de edificabilidad, los propietarios de los mismos deberán cumplir, además
de los establecidos en la legislación vigente, con los siguientes deberes:

A. Cesión al Ayuntamiento de los correspondientes terrenos destinados a dotaciones

públicas de la red de sistemas generales, en los términos y con el alcance
establecidos en las citadas disposiciones legales. En concreto, se considerará a ese
respecto que dichas previsiones conllevan la cumplimentación del correspondiente
deber de cesión de terrenos destinados a espacios libres de la citada red. Por lo
demás, dicha cesión podrá ser sustituida por el abono del valor económico de dichos
terrenos.

B. Cesión de terrenos destinados a dotaciones de la red de sistemas locales, de

conformidad con los estándares regulados en la legislación urbanística vigente,
siempre que, dentro del ámbito territorial correspondiente, deba procederse a su
obtención. Esta cesión podrá ser sustituida por el abono del valor económico de
dichos terrenos, a los efectos de su adquisición por el Ayuntamiento.

El deber de plantación o conservación de vegetación podrá ser cumplido bien

materialmente, bien económicamente mediante el abono de su coste al
Ayuntamiento a los efectos de que éste proceda a realizar la plantación.

C.- En cuanto a la cesión de terrenos destinados a alojamientos dotacionales, se

estará a lo establecido en las referidas disposiciones legales vigentes.

D.- Abono y, en su caso, ejecución de las obras y cargas de urbanización resultantes

de la aplicación de los siguientes criterios:

- Obras y demás cargas de urbanización determinadas en los proyectos de

obras de urbanización y reparcelación que, en su caso y de conformidad con
los criterios establecidos en el planeamiento urbanístico, deban ser
promovidas en el contexto del ámbito objeto de la actuación de dotación en
el que se integren los terrenos afectados.

- En el supuesto de que no se proceda a la formulación de ninguno de los

proyectos específicos anteriores procederá el abono de la cuota proporcional
correspondiente de los costes de ejecución de las obras previstas en los
proyectos de obras de urbanización o proyectos de obra pública promovidos
con el fin de proceder a la (re)urbanización del ámbito de actuación que
corresponda. En el supuesto de inexistencia de ese tipo de proyectos,
procederá el abono de, como mínimo, la cuantía equivalente al coste de
repercusión de las obras de urbanización en las viviendas protegidas.
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 1 - RÉGIMEN JURÍDICO - 31

E.- Cumplimentación de las medidas de regulación y tratamiento de los

condicionantes superpuestos a la ordenación urbanística regulados en este Plan
siempre que los desarrollos urbanos planteados incidan en los mismos.

2.- En el supuesto de que deba procederse a la formulación de un proyecto de

reparcelación, los deberes anteriormente señalados serán concretados y formalizados en
el mismo. En caso contrario, serán cumplidos simultánea y/o complementariamente al
correspondiente proyecto de edificación, anteponiéndose y/o condicionándose la
concesión de la correspondiente licencia municipal a su materialización y
formalización.

Artículo 1.1.12. Condiciones específicas de los derechos y deberes de la propiedad en

suelo urbano no consolidado por carencia y/o insuficiencia de
urbanización consolidada y en suelo urbanizable.

1. En el caso de que los terrenos estén clasificados como suelo urbano no consolidado por
carencia y/o insuficiencia de urbanización consolidada, o bien suelo urbanizable, los
propietarios de los mismos deberán cumplir, además de los establecidos en la
legislación vigente, con los deberes que resulten de las previsiones establecidas tanto en
el planeamiento urbanístico como en los correspondientes Programa de Actuación
Urbanizadora, proyecto de urbanización y proyecto de equidistribución o expropiación
concretándose en los siguientes deberes:

A.- La ejecución de las dotaciones propias de la red de sistemas locales, de

conformidad con los criterios establecidos en este Plan General, así como la
obtención de los terrenos afectados por los mismos.

B.- La preservación de los terrenos, espacios, elementos, etc. afectados por los
condicionantes superpuestos a la ordenación urbanística regulados en este Plan
General y/o la ejecución de las correspondientes medidas compensatorias, siempre
que dichos terrenos resultasen afectados por los desarrollos planteados, en los
términos y con el alcance establecidos en este mismo Plan, cualquiera que sea el
emplazamiento y la clasificación urbanística de los terrenos en los que deban
ejecutarse esas medidas.

C.- Esos deberes incluirán, en su caso y entre otros extremos, los costes de
obtención de los terrenos necesarios para la materialización de dichas medidas
compensatorias, así como los de la propia ejecución de éstas.

2.- Además, se considerarán como deberes los siguientes:

A.- La obtención y/o abono del valor económico de terrenos destinados a dotaciones
públicas de la red de sistemas generales de la ciudad siempre que, de conformidad
con los criterios establecidos en la legislación y el planeamiento urbanístico
vigentes, pueda considerarse como deber propio del o de los correspondientes
desarrollos urbanísticos.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 1 - RÉGIMEN JURÍDICO - 32

B.- La obtención y/o abono del valor económico de terrenos destinados a dotaciones
públicas e integrados en otras clases de suelo, incluido el no urbanizable, siempre
que esas dotaciones vayan a prestar servicio al suelo urbano objeto de este artículo.

C.- El abono de las obras de ejecución de las dotaciones mencionadas en el

subapartado anterior. En cualquier caso, siempre que se proceda a ello, la
imposición de este deber será debidamente justificada desde la idoneidad de la
propia repercusión en atención al servicio que la dotación vaya a prestar al
correspondiente desarrollo urbanístico así como desde la concreta determinación del
alcance y/o porcentaje de esa repercusión en ese desarrollo.

Es en este sentido que se deben entender las cargas de urbanización referentes a

aquellos elementos que pueden incidir en mayor o menor medida en terrenos
clasificados como suelo no urbanizable cuando esta clase de suelo resultase afectada
por previsiones de ordenación de nuevas infraestructuras de agua, saneamiento,
electricidad, etc., o de mejora y ampliación de otras preexistentes, que resulte
necesario ejecutar para dar servicio a los desarrollos urbanos objetos de este
artículo. En estos casos será preciso considerar que tanto la obtención de los
mencionados terrenos como el abono de las correspondientes obras formen parte de
las cargas de urbanización de los desarrollos urbanos o urbanizables, según el caso,
sean contemplados al menos en el porcentaje que en cada caso se justifique como
adecuado.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 1 - RÉGIMEN JURÍDICO - 33

CAPITULO 1.2.- REGIMEN GENERAL DE EJECUCIÓN DE LA

ORDENACIÓN URBANÍSTICA

Artículo 1.2.1.- Criterios generales.

1.- La ejecución de las previsiones de ordenación contenidas tanto en este Plan como en el
planeamiento que se promueva en su desarrollo, se ajustará a lo dispuesto en la
legislación urbanística vigente en el momento de su ejecución como en los propios
planes. En particular:

a) El planeamiento urbanístico idóneo para establecer la ordenación pormenorizada en

la clase de suelo de que se trate.

b) El programa de actuación urbanizadora, aprobado con carácter definitivo, con

excepción de las actuaciones aisladas o de dotación y las de ejecución de las dotaciones
públicas integrantes de la red de sistemas generales y locales, y del procedimiento
especial de reparcelación forzosa promovida por las administraciones públicas previsto
en el artículo 49 de la Leu 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo.

c) El proyecto de urbanización, el proyecto de obras complementarias a la urbanización

o el proyecto de obras de dotaciones públicas, según los casos y conforme a lo
dispuesto en los artículos 194 y 195 de la citada Ley.

d) El proyecto de reparcelación en todos los supuestos, salvo en el caso de las

actuaciones aisladas y las actuaciones de dotación que no precisen de ella, las
actuaciones integradas de propietario único, incluido el sistema de expropiación, y las
actuaciones de ejecución de dotaciones públicas de la red de sistemas generales y
locales.

e) El programa de edificación en el caso de actuaciones aisladas una vez transcurrido el

plazo máximo establecido para realizar la edificación.

2.- Siempre que la ejecución de la ordenación urbanística requiera el desalojo de residentes

legales y de actividades económicas en funcionamiento que ocupen y/o se ubiquen en
inmuebles incompatibles con aquélla, se estará a lo dispuesto en la legislación
urbanística vigente en materia de realojo en caso de vivienda, o traslado o extinción, en
caso de actividad.

3.- A los efectos de la ejecución de las previsiones contenidas en el planeamiento

preexistente y que este Plan General consolida, y en concreto de la adquisición y
transmisión al dominio público de los terrenos destinados tanto en este Plan como en el
planeamiento anterior a dotaciones públicas, se actuará de conformidad con los
criterios establecidos, bien en ese planeamiento, bien en la legislación vigente.

Artículo 1.2.2.- Modalidades del régimen de ejecución de la ordenación urbanística en

el suelo urbano.

1.- En la vigente legislación en el momento de la aprobación de este Plan General se

contemplan cuatro tipos de actuación: actuaciones aisladas, actuaciones de dotación,
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 1 - RÉGIMEN JURÍDICO - 34

actuaciones integradas y actuaciones de ejecución de dotaciones públicas de las redes

de sistemas generales y locales.

2.- Es en base al actual marco legal que esta normativa incorpora al que responde el
desarrollo procedimental que se expone a continuación.

Artículo 1.2.3.- Actuaciones Aisladas para la ejecución de la ordenación urbanística en

el suelo urbano.

1.- Se entenderán sujetos al régimen de las actuaciones aisladas, las actuaciones

edificatorias realizadas en solares ya existentes cuya urbanización haya sido asumida
como suficiente por la ordenación urbanística y parcelas susceptibles de edificación
que sólo requieran para la adquisición de la condición de solar , la realización previa o
simultanea a la edificación, de las obras de urbanización complementarias.

2- Siempre que, en ese contexto, la actuación edificatoria deba complementarse con la

cesión al Ayuntamiento de terrenos destinados a dotaciones públicas, dicha cesión será
formalizada:

- En el marco del proyecto de reparcelación que, en su caso, se deba promover y

aprobar, previamente a la concesión de la correspondiente licencia municipal de
construcción.

- O en su caso previa, simultánea y/o complementariamente a la tramitación del

correspondiente proyecto de edificación y a la concesión de la preceptiva licencia
municipal, mediante el mecanismo legal que se considere adecuado para la
consecución de dicho fin

3.- Se actuará de igual manera en el supuesto de que la actuación edificatoria deba

complementarse con la ejecución y abono de las obras y/o cargas de urbanización que
resulten necesarias para que los terrenos afectados adquieran la condición de solar.

4.- En este contexto y siempre que se estime conveniente, se procederá a la formulación

del correspondiente proyecto de obras complementarias de urbanización, así como a la
fijación de las medidas o avales que para garantizar la ejecución de esas obras se
consideren adecuados.

Artículo 1.2.4.- Actuaciones de Dotación para la ejecución de la ordenación urbanística

en el suelo urbano.

1.- Se entenderán sujetos al régimen de las denominadas actuaciones de dotación dirigidas

al levantamiento de la carga dotacional, los terrenos y parcelas que por reunir los
requisitos establecidos en la legislación vigente para su consideración como suelo
urbano no consolidado por incremento de la edificabilidad, se vinculan a las mismas
bien directamente en este Plan, bien en el planeamiento que se promueva en su
desarrollo, bien en la fase de ejecución de la ordenación prevista en aquél y en éste, o
incluso complementaria o simultáneamente a la formulación y tramitación del
correspondiente proyecto de edificación.
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NORMAS URBANISTICAS 1 - RÉGIMEN JURÍDICO - 35

Artículo 1.2.5.- Actuaciones Integradas para la ejecución de la ordenación urbanística

en el suelo urbano.

1.- Se entenderán sujetos al régimen de las actuaciones integradas las que se realizan en
suelo urbano no consolidado por la urbanización y en suelo urbanizable sectorizado en
terrenos que precisan de un grado de urbanización superior al de las actuaciones
aislada, que por reunir los requisitos establecidos en la legislación vigente, se incluyan
y/o adscriban a las mismas bien en este Plan, en las Normas Particulares de los Ámbitos
Urbanísticos delimitados en él, bien en el planeamiento pormenorizado a promover en
su desarrollo, o incluso en el propio Programa de Actuación Urbanizadora.

2.- Este tipo de actuaciones, incluidos los terrenos adscritos a los mismos, será objeto del
correspondiente Programa de Actuación Urbanizadora.

3.- Previa rigurosa justificación y exposición de las razones que lo motiven, con ocasión de
la tramitación de dicho Programa se podrá plantear y aprobar el reajuste de la
delimitación de la unidad de ejecución o unidades de ejecución objeto del mismo, en
relación con la delimitada previamente en el planeamiento urbanístico. Esas razones
podrán estar relacionadas con los condicionantes físicos, de titularidad, etc. de los
terrenos afectados, detectados y/o conocidos con ocasión de la promoción de ese
documento.

4.- En todo caso, la idoneidad de ese reajuste se entenderá condicionada, en cada caso, a la
debida valoración y justificación de su adecuación a los criterios establecidos en la
legislación y al planeamiento urbanístico vigente.

5.- Se incluirán o adscribirán al ámbito de actuación integrada, los terrenos destinados a

dotaciones públicas que en cada caso y de conformidad con los criterios establecidos en
la legislación vigente, se vinculen al mismo, incluidos los necesarios para el
cumplimiento, en cada caso y en atención a sus características, de los requisitos
establecidos en materia de estándares de dotaciones públicas locales, incluido el
previsto en materia de vegetación.

6.- Los ámbitos de ejecución resultantes de la aplicación de los indicados criterios podrán
ser bien continuos bien discontinuos.

7.- Con carácter general, las unidades de ejecución de los ámbitos de actuación integrada
serán delimitadas por el citado Programa. Esa delimitación incluirá la identificación de
los terrenos tanto integrados como adscritos a las citadas unidades. De igual manera, el
Programa determinará el sistema de actuación de cada unidad de ejecución.

8.- En el supuesto de que, por cualquier circunstancia, todas o alguna de esas decisiones
hayan sido sean adoptadas por el planeamiento urbanístico, podrán ser reajustadas por
el referido Programa.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 1 - RÉGIMEN JURÍDICO - 36

Artículo 1.2.6.- Actuaciones Expropiatorias para obtención de terrenos para

dotaciones públicas de la red de sistemas generales y locales.

1.- Son aquellas que pueden ejecutarse directamente y cuyo suelo y derechos afectados se
pueden obtener por expropiación por no estar dichos suelos, bienes y derechos
incluidos o adscritos a actuaciones integradas.

2.- A los efectos de la obtención anticipada de terrenos destinados a dotaciones públicas

de carácter general y local se estará a lo establecido en la citada legislación urbanística.

Artículo 1.2.7.- Régimen de ejecución de la ordenación urbanística en el suelo

urbanizable sectorizado.

1.- La ejecución de la ordenación urbanística planteada en los terrenos clasificados como

suelo urbanizable sectorizado se ajustará a lo dispuesto tanto en las correspondientes
Normas Particulares de este Plan, como en el planeamiento de desarrollo a promover en
los mismos.

2.- En ese contexto y siempre con el rango propio de la ordenación pormenorizada, se

delimitarán e identificarán los correspondientes ámbitos de actuación integrada. Cada
uno de esos ámbitos estará conformado tanto por los terrenos que se deban integrar en
él como por los que, en su caso, hayan de adscribirse al mismo y que en conjunto deban
ser objeto del correspondiente Programa de Actuación Urbanizadora.

2.- Con ocasión de la tramitación de dicho Programa se podrá plantear y aprobar el reajuste
de la delimitación del ámbito objeto del mismo, delimitado previamente en el
planeamiento urbanístico. Este reajuste deberá realizarse previa justificación y
exposición de las razones que lo motiven, que podrán estar relacionadas con los
condicionantes físicos, de titularidad, etc. de los terrenos afectados, detectados y/o
conocidos con ocasión de la promoción de ese documento.

En todo caso, la idoneidad de ese reajuste se entenderá condicionada, en cada caso, a la

debida valoración y justificación de su adecuación a los criterios establecidos en la
legislación y el planeamiento urbanístico vigentes.

3.- Con carácter general, las correspondientes unidades serán delimitadas en el citado
Programa. Esa delimitación incluirá la identificación de los terrenos tanto integrados
como adscritos a las citadas unidades. De igual manera, el Programa determinará el
sistema de actuación de cada unidad de ejecución. En el supuesto de que, por cualquier
circunstancia, todas o alguna de esas decisiones sean adoptadas por el planeamiento
urbanístico, las mismas podrán ser reajustadas por el citado Programa.

4.- Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, a los efectos de la obtención de

terrenos destinados a dotaciones públicas de carácter general y local se estará a lo
establecido en la legislación urbanística vigente en su momento.

5.- Las actuaciones mediante expropiación se realizarán debidamente justificadas según lo

previsto legalmente.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 1 - RÉGIMEN JURÍDICO - 37

CAPITULO 1.3.- REGIMEN GENERAL DE ASIGNACIÓN DE LA

EDIFICABILIDAD

Artículo 1.3.1.- Determinaciones generales.

1.- El régimen general de asignación de la edificabilidad se ajusta a lo establecido en la

legislación urbanística vigente en el momento de la aprobación del Plan General y será
el que corresponda aplicar hasta que dicha legislación fuese complementada,
modificada o por otro marco legislativo que la sustituya.

2.- Con carácter general e independientemente de si estuviera o no vinculada a actuaciones

de transformación urbanística, el régimen de asignación de la edificabilidad urbanística
tanto en el suelo urbano como en suelo urbanizable sectorizado, se ajustará a los
criterios establecidos en la legislación urbanística vigente.

Artículo 1.3.2.- Edificabilidad ponderada.

Se entiende por edificabilidad ponderada de un ámbito territorial determinado la suma de los

productos resultantes de multiplicar la edificabilidad urbanística prevista de cada uso o
grupo de usos de valor equivalente por los coeficientes de ponderación u homogeneización
que expresen la relación del valor de repercusión correspondiente a aquel uso que se defina
como característico del ámbito.

Artículo 1.3.3.- Edificabilidad media.

1.- Se entiende por edificabilidad media de un ámbito territorial determinado el coeficiente

resultante de dividir la totalidad edificabilidad ponderada prevista en un determinado
ámbito entre la superficie que del mismo se considere computable a los efectos de la
distribución de aquélla, de conformidad con los criterios establecidos en la legislación
urbanística vigente en el momento de su cálculo.

2.- En todo caso, para dicho cálculo será necesario considerar tanto los terrenos incluidos
dentro del correspondiente ámbito como aquellos otros adscritos al mismo a los efectos
de la ejecución de la ordenación urbanística.

3.- La edificabilidad media, tanto de un ámbito de ordenación pormenorizada (área o

sector), como de un ámbito de actuación integrada, o de una unidad de ejecución, será
en cada caso la resultante de la división entre los dos conceptos siguientes:

- Como dividendo la totalidad de la edificabilidad ponderada prevista en cada

ámbito.
- Como divisor la superficie total de los terrenos incluidos o adscritos al ámbito a
los efectos de su ejecución, excluidos aquéllos que no sean computables a ese
respecto.

4.- A estos efectos la consideración del cómputo de los terrenos destinados a dotaciones
públicas existentes se adecuará a lo dispuesto en la legislación urbanística.
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 1 - RÉGIMEN JURÍDICO - 38

5.- En lo referente a la determinación y aplicación de los coeficientes de ponderación de

usos se estará a lo establecido en, por un lado, la legislación urbanística vigente y por
otro en lo previsto en esta normativa.

Artículo 1.3.4.- Aplicación de la edificabilidad a los ámbitos urbanísticos.

1.- La fijación de la edificabilidad urbanística del uso característico (predominante) y de

los usos compatibles que se prevean, con indicación del porcentaje máximo de
edificabilidad urbanística correspondiente a estos últimos, es una determinación de
carácter estructural, de acuerdo con la legislación vigente.

2.- El establecimiento de las edificabilidades físicas pormenorizadas, disponiendo , en su

caso, la relación de usos compatibles así como los porcentajes máximos y mínimos de
cada uso permitido, es una determinación de ordenación pormenorizada.

3.- Asimismo también es una determinación de estas características el establecimiento de

los coeficientes de ponderación entre usos tanto en suelo urbano como en suelo
urbanizable sectorizada que podrán ser actualizados por los instrumentos de
equidistribución, en su caso.)

Artículo 1.3.5. Régimen de asignación de la edificabilidad urbanística en suelo urbano.

Con carácter general, el régimen de asignación de la edificabilidad urbanística en suelo

urbano se ajustará a los criterios establecidos en la legislación urbanística vigente, esté o no
vinculada la misma a actuaciones de transformación urbanística.

Artículo 1.3.6. Régimen de asignación de la edificabilidad urbanística en suelo

urbanizable sectorizado.

Tratándose de desarrollos urbanísticos sujetos a actuaciones de transformación urbanística

en la concreta modalidad de las denominadas actuaciones de urbanización, el
reconocimiento del derecho de los propietarios a ser adjudicatarios de nuevos derechos
urbanísticos y, en definitiva, de la edificabilidad urbanística proyectada, en la cuantía
establecida en la legislación urbanística vigente.

Artículo 1.3.7. Los coeficientes de ponderación de usos en los instrumentos

provenientes del P. General de 1999.

1.- Con carácter general se mantienen los coeficientes de ponderación de usos y de

homogeneización establecidos en el marco del Plan General de 1999 para aquellos
expedientes urbanísticos (modificaciones de ese Plan, planeamiento de desarrollo en
ejecución, programas de actuación urbanizadora, proyectos de equidistribución, etc.),
promovidos hasta la entrada en vigor de la presente Revisión, cuando éstos
instrumentos se consideren incorporados por el presente Plan General.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 1 - RÉGIMEN JURÍDICO - 39

2.- En todos esos casos serán en aplicación los citados coeficientes a los efectos de la
distribución de la edificabilidad proyectada entre los propietarios de los terrenos
afectados y la Administración, y ello de conformidad con los criterios establecidos a
ese respecto en la legislación urbanística vigente, sin perjuicio de su posible
actualización en los instrumentos de equidistribución.

Artículo 1.3.8. Definición de los nuevos coeficientes de ponderación de usos.

1.- El presente Plan General establece los coeficientes de ponderación entre los diferentes
usos de acuerdo con las determinaciones establecidas en el marco de la Ley 2/2006, de
30 de junio, de Suelo y Urbanismo.

2.- Los coeficientes de ponderación definidos serán considerados a todos los efectos como
parámetros generales de referencia y expresión del valor de repercusión del suelo
urbanizado para cada uso o grupo de usos, respecto al valor de repercusión
correspondiente a aquel uso que se defina como característico del ámbito de referencia.

3.- A los efectos de la determinación de los coeficientes de ponderación se considerará

Irun como un único ámbito territorial de referencia. Así, se tomará como referente
general de comparación una única y concreta tipología de uso que se corresponderá con
la vivienda de protección oficial de régimen general, a la que se le asignará el
coeficiente de valor 1,000 aún cuando dicha tipología no figurase en la zona o ámbito
que correspondiese, definiénd0se el resto de coeficientes en función de éste.

4.- Con carácter general y sin perjuicio de lo establecido en los apartados anteriores, los
coeficientes de ponderación de usos expuestos tendrán el rango normativo establecido
para los mismos en la legislación urbanística vigente.

5.- Su modificación y/o actualización genérica será efectuada por el Ayuntamiento de

forma global y unitaria en el conjunto de la ciudad transcurridos 2 años desde la
aprobación definitiva del Plan General o transcurrido idéntico plazo desde la última
actualización.

6.- Los coeficientes de ponderación definidos en este Plan General de conformidad con los
criterios expuestos en los apartados anteriores, así como en el Estudio de viabilidad
económico - financiera de dicho Plan, son los expuestos en el cuadro que figura en el
artículo siguiente.

Artículo 1.3.9. Relación de coeficientes de ponderación.

Los Coeficientes de ponderación que establece este Plan General son los siguientes:

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NORMAS URBANISTICAS 1 - RÉGIMEN JURÍDICO - 40

TABLA DE RELACIÓN DE COEFICIENTES DE

PONDERACIÓN EN BASE AL USO CARACTERÍSTICO DE
VIVIENDA PROTEGIDA DE REGIMEN GENERAL VPO

COEFICIENTES
TIPOLOGIAS TIPO DE USOS DE
PONDERACIÓN

VPO Vivienda protección 1,00

VTM Vivienda Tasada Prot 2,11
VTMRG-2 1,08
RA Vivienda Libre 3,01
RV Vivienda Libre 2,81
RB Vivienda Libre 3,46
RP Vivienda Libre 3,33
RD Vivienda Libre 2,98
RU Vivienda Libre 3,48
RC Vivienda Libre 3,25
IC / IP Industrial Uso Industrial 1,44
TC / TO / TH / TP Usos Terciarios 1,86
TT / TE / TG Usos Terciarios 1,74
TK garaje Usos Terciarios
#¡REF! 1,13
#¡REF! #¡REF!
EP / E's Uso Equipamiento 2,16
EJ Uso Equipamiento 1,23
Planta baja Uso comercial 1,37
VPO/Act. Econ Uso aparcamiento 0,41
VTME Uso aparcamiento 0,41
Aparc Viv. Libre Uso aparcamiento 0,45
ACTUALIZACIÓN: 2013

Artículo 1.3.10. Aplicación de los coeficientes de ponderación de usos.

1.- Los coeficientes de ponderación de usos serán de aplicación genérica, con

independencia de la clasificación urbanística de los terrenos y su categorización, si bien
podrán en su caso, ser ajustados en el correspondiente expediente urbanístico.

2.- Siempre que se considere y se justifique con argumentación suficiente que los
coeficientes establecidos o los aplicables en su momento no se adecuan a la realidad
económico-urbanística de un ámbito, se procederá a su adecuación y/o actualización a
dicha realidad determinando los nuevos coeficientes sustitutorios de aquellos mediante
su correspondientes actualización.

Dicha tarea será acometida en el marco del correspondiente expediente urbanístico,

bien dentro de la determinación de la ordenación pormenorizada de los ámbitos, bien en
los documentos a promover a los efectos de su ejecución (programas de actuación,
expedientes de equidistribución o complementariamente a la concesión de la
correspondiente licencia de edificación en los supuestos de desarrollos sujetos a
actuaciones de dotación).

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 1 - RÉGIMEN JURÍDICO - 41

Artículo 1.3.11.- Sistematización de la regulación de las edificabilidades

1.- Criterios generales

- La edificabilidad asignada a las parcelas edificables, podrá definirse de forma directa

y expresa, o indirectamente, a través de la regulación de la forma de la edificación.
Esta edificabilidad, en el caso concreto del suelo de licencia directa, se entenderá
exclusivamente como techo máximo pudiendo no agotarse, en cuyo caso las
obligaciones urbanísticas derivadas de la aplicación de la legislación vigente se
remitirán a la superficie realmente construida. La posibilidad de no agotar el
aprovechamiento máximo definido deberá en todo caso ser supervisada por los
Servicios Técnicos Municipales.

- Dicha regulación deberá comprender la totalidad de las edificabilidades autorizadas,

incluidos los aprovechamientos bajo rasante cuando excedan de la tolerancia
establecida con carácter general y los destinados a usos auxiliares; diferenciando al
respecto las partes o elementos de las edificaciones a las que se asignan usos
predominantes diferentes, y que, por tanto, puedan prestar valores lucrativos
eventualmente distintos.

- La regulación indirecta de la edificabilidad sólo se admitirá en las parcelas que se

sitúen en áreas clasificadas como Suelo Urbano, en Suelo Urbanizable, en las
Parcelas de Equipamiento Comunitario no lucrativo en sus diferentes variantes; y,
con carácter general, en los aprovechamientos bajo rasante, siempre que no excedan
la limitación anteriormente señalada.

La utilización de esta fórmula de regulación, deberá permitir, sin embargo, la

adecuada cuantificación de las edificabilidades asignadas, en todos aquellos casos en
los que ese dato deba tenerse en cuenta a los efectos del cálculo del aprovechamiento
urbanístico.

- Cuando la edificabilidad asignado a una zona o parcela se defina por un conjunto de

determinaciones no homogéneas- superficie máxima construible o edificabilidad y
determinaciones reguladoras de la forma de la edificación- se entenderá que el
aprovechamiento máximo autorizado es el resultado de aplicar de forma superpuesta
la totalidad de dichas determinaciones, quedando limitado por el conjunto de
aquéllas que resulten más restrictivas.

2.- Unidades de medición de la edificabilidad urbanística

- La edificabilidad urbanística a desarrollar en una zona de uso global o parcela

edificable se medirá con carácter general, en superficie máxima edificable.

Se considerará como tal la suma de las superficies en planta de los distintos espacios
edificados y cubiertos, en sus diferentes pisos o plantas, incluidos los muros y
elementos macizos de la construcción: los cuales se computarán de acuerdo con los
criterios establecidos en el presente documento.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 1 - RÉGIMEN JURÍDICO - 42

- Se utilizará como unidad de medición el metro cuadrado construible, el cual se

identificará por medio de la abreviatura m²c.

- La edificabilidad urbanística autorizada en un ámbito determinado podrá regularse en

términos absolutos, a través de la definición de la superficie máxima edificable total
que se autoriza desarrollar en él, o alternativamente, en relación a su superficie,
reseñando en tal caso la edificabilidad asignada al mismo, medida en metros
cuadrados construidos por metro cuadrado de superficie del ámbito- m²c/m².

- En los casos en que el presente Plan General convalidase antiguas asignaciones de

aprovechamientos edificatorios pertenecientes a expedientes de planeamiento
pormenorizado anteriores al Plan General hasta ahora vigente, en el que dicho
aprovechamiento se hubiera medido en m3, se entenderá sustituida dicha asignación
por la de su equivalente en m²c, de acuerdo con los siguientes criterios:

· En los aprovechamientos destinados a usos industriales se entenderá que cada

5,00 m3 equivalen a 1,00 m²c.
· En los aprovechamientos destinados a usos terciarios se entenderá que cada
4,00 m3 equivalen a 1,00 m²c.
· En los aprovechamientos destinados a usos residenciales se entenderá que
cada 3,00 m3 equivalen a 1,00 m²c.

3.- Regulación de la edificabilidad urbanística a través de la regulación de la forma de la

edificación

- En los casos en los que la edificabilidad urbanística se defina de manera indirecta, la

medición de las magnitudes reguladoras básicas -alturas y perfil de edificación- se
realizará de acuerdo con los criterios de cómputo establecidos en el presente
documento.

- En el presente Plan General la regulación del perfil de edificación se representa por

medio de la simbología siguiente: 6+A

La primera cifra expresa el número de plantas (seis) sobre rasante, incluida la planta
baja. La letra indica si existe ático (compatible).

Con carácter general se admite la posibilidad de 2 plantas en sótano. Sin embargo,

las Ordenanzas analizarán la citada tolerancia, limitando o ampliando dicha
posibilidad.

Artículo 1.3.12. Otras disposiciones complementarias.

1.- A los efectos de la asignación y distribución entre los titulares de los terrenos de las
edificabilidades urbanísticas previstos en cada caso y los que correspondan a la
Administración se entenderá que las condiciones reguladoras de la edificabilidad
material y lucrativa establecidas en el presente Plan General tienen siempre el carácter
de máximas.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 1 - RÉGIMEN JURÍDICO - 43

CAPITULO 1.4.- DESARROLLO DEL PLANEAMIENTO

Artículo 1.4.1.- Definición del régimen de desarrollo del planeamiento

1.- Formulación del régimen aplicable

Las determinaciones respecto al régimen de desarrollo del planeamiento aplicable en

cada uno de los ámbitos delimitados en los Suelos urbano y urbanizable sectorizado, se
formulan de manera particularizada para cada uno de ellos, en el Documento de
Normas Urbanísticas denominado Ámbitos de Intervención Urbanística.

2.- Aplicación del régimen de ejecución según las clases de suelo.

Se estará a lo dispuesto en la legislación vigente y en el capítulo de Régimen Jurídico

de la Ordenación Urbanística.

3.- Ejecución directa del Plan General

- En las áreas de Suelo Urbano no incluidas en ámbitos de intervención urbanística, la

ejecución del Plan se realizará directamente de acuerdo con las determinaciones de
ordenación pormenorizada establecidas desde el presente Plan General, o, en su caso,
de alguno de los expedientes de planeamiento pormenorizados formulados al amparo
del anterior Plan General, cuyas determinaciones se incorporan a éste.

La consideración de un área o parcela como de ejecución directa no excluye la posible

exigencia de formulación -para toda ella o para una parte de su ámbito- de estudios de
detalle o proyectos de gestión urbanística.

- En el Suelo No Urbanizable se ejecutarán directamente todas aquellas intervenciones

autorizadas para las que no se haya establecido o se establezca, en aplicación de las
condiciones establecidas en la presente Normativa y en la legislación vigente, la
exigencia de formulación de algún planeamiento de desarrollo.

Artículo 1.4.2.- Planes Especiales de Ordenación y Renovación Urbana y de Protección

y Conservación.

a.- Condiciones de formulación

Además de los planes especiales cuya formulación se establece expresamente como

condición previa obligatoria para la ejecución de las previsiones del presente Plan
General, en las áreas clasificadas como Suelo Urbano o que adquieran
objetivamente esa condición, podrán formularse planes especiales con el objetivo
de modificar o complementar la ordenación pormenorizada establecida, así como
de renovación urbana y de protección y conservación.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 1 - RÉGIMEN JURÍDICO - 44

b.- Alcance y contenido

- Los planes especiales que se formulen en desarrollo del presente Plan General
deberán respetar en todo caso el Régimen Urbanístico General asignado, si bien
su ámbito podrá ajustarse en la delimitación de los ámbitos de gestión y
planeamiento.

La tolerancia en la delimitación del planeamiento de desarrollo, siempre deberá

entenderse como una adaptación a la delimitación catastral real de las parcelas
incluidas en los referidos ámbitos de intervención urbanística.

En caso de quedar excluidas o incluidas parcelas enteras que antes no habían sido
contempladas, el plan especial deberá justificar suficientemente dicha opción,
hacer constar esta circunstancia expresamente en su titulación, y referir las
cuantificaciones de las magnitudes urbanísticas resultantes de la nueva
ordenación al marco definido por la delimitación citada.

Asimismo deberán cumplimentar los requisitos dotacionales que en cada caso se

establecen en las Determinaciones Particulares del ámbito correspondiente, o, los
que, en su caso, hubiesen previamente establecido el planeamiento pormenorizado
cuya ordenación se modifica, además de los que se determinen legalmente.

El resto de planes se ajustará en cuanto al ámbito alcance y contenido, a lo

establecido en la legislación vigente.

Artículo 1.4.3.- Estudios de Detalle

a.- Condiciones de formulación

- Además de los Estudios de Detalle de formulación obligatoria propuestos en el

presente documento, se podrán formular este tipo de expedientes con el objetivo
de modificar la configuración física de las edificaciones, o la ordenación de la
urbanización previstas en el planeamiento de rango superior, dentro de los limites
y en las condiciones establecidas por la vigente legislación urbanística y el
presente artículo.

- Será preceptiva la tramitación de Estudios de Detalle, entre otros casos , cuando

se pretendan reajustar las rasantes de la urbanización de las vías y espacios
públicos, o de aquellas partes de las parcelas edificables sometidas a
servidumbres de uso público, y dicho reajuste modifique las condiciones de
ordenación de esas u otras parcelas, haciendo inviable su desarrollo de acuerdo
con lo establecido por el planeamiento, así como para la modificación o nueva
apertura de rampas de acceso a garajes sobre espacios de dominio público.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 1 - RÉGIMEN JURÍDICO - 45

b.- Alcance y contenido.

- No se podrán definir a través de esta figura de planeamiento determinaciones

propias del planeamiento general, parcial o especial que no estuvieran
previamente establecidas por un planeamiento con ese rango.

Así, en ningún caso procederá su formulación en territorios en los que el presente

Plan General establece la obligación de la formulación de planeamiento parcial o
especial previa a la ejecución, sin que este requisito se haya cumplimentado.

- Se podrá modificar el número máximo de viviendas previsto para una edificación

residencial a través de un Estudio de Detalle de acuerdo con las condiciones
específicas de implantación de usos establecidas en la ordenación pormenorizada.

- Será necesaria la tramitación de estudios de detalle con el objeto de modificar y

ajustar las alineaciones previstas. Asimismo, al definir o reajustar la
configuración física de las edificaciones y la urbanización, podrán modificar o
complementar la Calificación Pormenorizada establecida por el planeamiento de
rango superior, con las siguientes limitaciones:

· Se deberá respetar la totalidad de las condiciones de uso y edificación

establecidas con carácter genérico por el planeamiento de rango superior para
las tipologías de Calificación Pormenorizada asignadas a las parcelas afectadas
por el estudio de detalle.

· En el caso de que las citadas parcelas hubieran sido objeto de determinaciones

singularizadas más restrictivas, adicionales a las establecidas con carácter
general, las mismas sólo se considerarán vinculantes si el planeamiento de rango
superior lo hubiese establecido de manera expresa.

· No se podrá modificar la zonificación de los espacios libres sujetos al régimen

de modificación cualificada, definida por el planeamiento de rango superior, si
bien se podrá incorporar a los mismos nuevas superficies de terreno.

· No se podrá incrementar la superficie de parcelas edificables destinadas a usos

lucrativos en el ámbito del Área correspondiente, si bien se podrá modificar la
división parcelaria, y, se admitirán los incrementos citados en las parcelas
destinadas a usos de equipamiento comunitario.

· No se podrá incrementar el aprovechamiento edificatorio -sobre o bajo rasante-

asignado a las parcelas edificables destinadas a usos lucrativos, ni el
aprovechamiento sobre rasante de las que se destinan a equipamiento
comunitario.

· En ningún caso podrán contener determinaciones vinculantes referentes al

régimen de ejecución del planeamiento -aplicación de sistemas de gestión, etc.-,
a las etapas o plazos de ejecución, o a las obligaciones de financiación de los
costos del proceso urbanizador por parte de los afectados por una intervención
urbanística.
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 1 - RÉGIMEN JURÍDICO - 46

Artículo 1.4.4.- Planes Parciales y Especiales en Suelo Urbanizable Sectorizado

Contenido

- Los planes parciales y especiales que se tramiten en Suelo Urbanizable Sectorizado

deberán respetar obligatoriamente las determinaciones de Régimen Urbanístico
General establecidas para el ámbito correspondiente, dentro de marco de las
tolerancias establecidas en las presentes Normas para las determinaciones de
Calificación Global.

- Una vez aprobados este tipo de planes, y dentro de las condiciones establecidas en
los epígrafes anteriores podrán, asimismo, formularse expedientes de modificación
de los mismos, o estudios de detalle en su posterior desarrollo, los cuales deberán
ajustarse a las condiciones exigidas para esta figura de planeamiento en Suelo
Urbanizable Sectorizado.

Artículo 1.4.5.- Planeamiento en Suelo No Urbanizable

1.- En Suelo No Urbanizable, el Ayuntamiento podrá exigir la previa formulación y

aprobación de un Plan Especial en base a los supuestos legalmente establecidos.

La resolución municipal definirá si la iniciativa de la formulación del mismo recae en el

solicitante, o se la reserva el propio Ayuntamiento, entendiéndose que en ningún caso
podrá asignarse a particulares la responsabilidad de formulación de planes especiales
que desarrollen elementos constituyentes de estructura general y orgánica del territorio
definidos por el Plan General.

2.- Los planes especiales que se formulen en el Suelo No Urbanizable incorporarán, en su

caso, los estudios de evaluación y corrección del impacto ambiental necesarios de
acuerdo con lo dispuesto por la legislación vigente.

Artículo 1.4.6.- Contenido material y documental del planeamiento pormenorizado

Además de lo previsto para cada figura de planeamiento de desarrollo en la legislación

vigente, los documentos tendrán el contenido mínimo que se señala en los artículos
siguientes.

En todo caso, deberá hacerse entrega en el registro municipal de al menos dos copias en
papel del documento a tramitar, así como de al menos un CD que contenga toda la
información en los siguientes formatos: pdf, word y acad + ctb - shapes,etc. Se deberán tener
en cuenta las versiones y formatos de posible manejo por los instrumentos técnicos
municipales.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 1 - RÉGIMEN JURÍDICO - 47

Artículo 1.4.7.- Contenido material y documental de Planes Especiales y Planes

Parciales

a.- Criterios de ordenación

Los Planes Especiales y Parciales que se tramiten para el desarrollo del presente
proyecto, además de ajustarse a las Determinaciones Particulares establecidas,
deberán asegurar la adecuada coordinación de la ordenación del ámbito
correspondiente con los territorios colindantes, incluso en aspectos de detalle de la
disposición de urbanización, extendiendo para ello, si fuese necesario, su ámbito de
intervención fuera del límite establecido para el área.

b.- Contenido material

Los Planes Especiales y Parciales, además del contenido que les es propio de acuerdo
con la vigente legislación urbanística, deberán establecer las siguientes
determinaciones:

- Levantamiento de la cartografía necesaria para el desarrollo del documento,

compatible con las bases topográficas y sistema de información existente en este
Ayuntamiento.

- Definición de los plazos que fueran legalmente exigibles para su posterior

ejecución.

- Delimitación, cuando proceda, de las correspondientes unidades de ejecución.

- Definición detallada de la implantación de usos en las parcelas -plantas sobre y

bajo rasante, y partes no edificables de la parcela -así como de las servidumbres
de uso público que se impongan a las mismas.

- Definición detallada de la ordenación de los espacios públicos con indicación de

criterios de tratamiento de la pavimentación, jardinería y mobiliario urbano. En
caso justificado, la definición de estas dos últimas modalidades de
determinaciones se podrá remitir a la formulación de estudios de detalle o
proyectos de urbanización.

- Los Planes Especiales y Parciales de iniciativa particular que se formulen en

desarrollo del Plan General deberán cumplimentar además, los requisitos
establecidos por la legislación vigente, con el alcance, en los casos señalados, que
a continuación se establece:

· Relación de los propietarios afectados, así como de la totalidad de titulares de

otros derechos que tengan la condición de residentes legales en los inmuebles
existentes en el ámbito correspondiente y que, en atención a las previsiones del
planeamiento, hayan de ser desalojados.

A esos efectos, además de los datos catastrales y registrales correspondientes,

se deberá presentar la relación depurada de los propietario reales, acompañada
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 1 - RÉGIMEN JURÍDICO - 48

del plano de estado actual de las fincas afectadas, superficiadas y asignadas a

cada propietario con expresión de sus domicilios a efectos de notificaciones.

En el supuesto de los restantes titulares de derechos mencionados, además de

los requisitos anteriores, se deberá acreditar en cada caso la condición de
residente legal.
· Compromiso que se hubieran de contraer entre el urbanizador y el
Ayuntamiento, y, entre aquel y los futuros propietarios de solares, en
referencia a la conservación de determinados elementos de urbanización por
los futuros propietarios de las edificaciones.

Artículo 1.4.8.- Contenido material y documental de Estudios de Detalle

Además del contenido propio de esta figura de ordenación y las determinaciones

particulares que al respeto establezcan en cada caso el presente proyecto o el planeamiento
pormenorizado que lo desarrolle, los estudios de detalle definirán las siguientes
determinaciones:

- Aquellos que desarrollen o reajusten la ordenación de ámbitos territoriales

coincidentes con unidades de ejecución previamente delimitadas, deberán precisar,
en el caso de que el planeamiento pormenorizado de referencia lo haya definido de
forma insuficiente, la edificabilidad urbanística asignada a las diferentes parcelas
edificables, dentro del marco normativo establecido al respecto por el citado
planeamiento pormenorizado y por el presente Documento.

- Los Estudios de Detalle podrán reordenar la disposición de volúmenes sin modificar

su implantación sobre el terreno.

- Asimismo, incorporarán el resto de las determinaciones a las que se hace referencia

en el epígrafe anterior para los planes especiales y parciales, en el caso de que las
mismas no hubiesen sido definidas con la precisión suficiente con anterioridad, y, si
fuese necesario, esquemas y características de los trazados de las redes de servicios
urbanos.

- Los estudios de detalle promovidos por particulares deberán incluir en su

documentación la identificación tanto de los propietarios afectados como de los
residentes legales que hayan de ser desalojados, con los requisitos establecidos para
los planes parciales y especiales de iniciativa particular.

a.- Contenido Documental

El contenido documental del planeamiento pormenorizado se ajustará a lo dispuesto
al respecto por legislación urbanística y las presentes Ordenanzas Urbanísticas.

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NORMAS URBANISTICAS 1 - RÉGIMEN JURÍDICO - 49

CAPITULO 1.5.- REGIMEN GENERAL DE EJECUCIÓN DE LA

URBANIZACIÓN

Artículo 1.5.1.- Formulación de proyectos de obras de urbanización.

1.- Los proyectos de obras de urbanización se presentarán y tramitarán de acuerdo a lo

previsto en la legislación que esté en vigor en el momento de su formulación. A
continuación, y a modo de referencia, se recogen los distintos tipos de proyectos de
obras de urbanización tal como vienen definidos por la Ley de Suelo y Urbanismo, de
30 de junio de 2006, marco legislativo vigente a la aprobación del presente Plan
General.

2.- Las obras de urbanización a ejecutar en cada caso serán las que, en desarrollo de las
previsiones establecidas en el planeamiento urbanístico, se definan en alguno de los
proyectos siguientes:

A.- Proyectos de urbanización.

B.- Proyectos de obras complementarias de urbanización, promovidos con el fin de

determinar las obras de urbanización necesarias, en su caso, en las actuaciones
aisladas.

C.- Proyectos de obra pública y/o de ejecución de dotaciones generales y locales.

3.- Los ámbitos de actuación integrada y/o las unidades de ejecución delimitadas en este
Plan, en el planeamiento promovido en su desarrollo, o mediante cualquier mecanismo
establecido en la legislación vigente, serán objeto con carácter general, de los
denominados Proyectos de urbanización.

4.- Complementariamente, en los supuestos en los que sus condicionantes y características

lo justifiquen, las obras y dotaciones con incidencia en terrenos integrados o adscritos a
los citados ámbitos podrán ser objeto de los Proyectos de obra pública y/o de ejecución
de dotaciones generales y locales.

5.- Los ámbitos objeto de actuaciones de dotación con obras de urbanización pendientes de
determinación y ejecución serán objeto, en atención al alcance de las mismas, bien de
Proyectos de urbanización bien de Proyectos de obras complementarias de
urbanización. Su elaboración y aprobación deberá ser, en todo caso, previa y/o
simultánea a la del Proyecto de edificación, así como a la concesión de la licencia
municipal de edificación.

6.- Los ámbitos objeto de las actuaciones aisladas con obras de urbanización pendientes de
determinación y ejecución serán objeto de los Proyectos de obras complementarias de
urbanización. Su elaboración y aprobación deberá ser, en todo caso, previa y/o
simultánea a la del proyecto de edificación, así como a la concesión de la licencia
municipal de edificación. No obstante se deberán respetar los límites legales que se
establecen para las obras complementarias.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 1 - RÉGIMEN JURÍDICO - 50

7.- Las obras públicas y en concreto las dotaciones públicas integradas en la red de
sistemas generales y locales serán objeto de Proyecto de Obras públicas o de ejecución
de dotaciones.

8.- En ese contexto, los Proyectos de obra pública y/o de ejecución de dotaciones generales
y locales, podrán ser promovidos incluso en el supuesto de que las citadas obras y/o
dotaciones se integren en ámbitos de actuación integrada y/o unidades de ejecución,
siempre que sus características y naturaleza justifiquen su tratamiento diferenciado,
disociado de las restantes obras de urbanización previstas en dichos ámbitos.

Artículo 1.5.2.- Límites de adaptación de la ordenación de proyectos de obras de

urbanización

1.- Cualquiera de los tipos de proyectos de obras de urbanización podrán reajustar la

configuración, alineaciones y rasantes de ordenación de los elementos dotacionales
destinados a espacios libres, comunicaciones, e infraestructuras de servicios, afectando,
si fuese necesario, en los suelos urbano y urbanizable, a la zonificación pormenorizada
establecida por el planeamiento para dichas dotaciones, con las salvedades expuestas en
el siguiente apartado.

2.- En ese sentido, se entenderá expresamente que la definición de trazados y

características de las redes de infraestructuras de servicios definidas en el planeamiento
tienen carácter indicativo, por lo que la definitiva concreción de los mismos se
producirá en todo caso a través de los correspondientes proyectos de obras de
urbanización.

3.- En los suelos urbano y urbanizable, no se podrán aplicar los reajustes previstos en el
apartado anterior en el caso de los siguientes elementos:

A.- La zonificación pormenorizada de las parcelas edificables.

B.- La zonificación pormenorizada de los espacios libres computables a los efectos

del cumplimiento del estándar regulado en esa materia en la legislación vigente, si
bien los proyectos de urbanización podrán reajustar su delimitación siempre que eso
no suponga una reducción de su superficie, ni una merma de sus condiciones
cualitativas.

4.- En lo referente al sistema general de comunicación viaria, los Proyectos de obras de

urbanización podrán, además de determinar el tratamiento general del ámbito afectado
en cada caso en lo referente a su urbanización, identificar los espacios específicos
destinados dentro de la correspondiente banda viaria a los distintos modos de movilidad
susceptibles de ser utilizados en cada caso, así como el tratamiento singular de cada
uno de esos espacios. En todo caso los Proyectos de urbanización deberán respetar el
espacio viario conjunto definido por la ordenación urbanística.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 1 - RÉGIMEN JURÍDICO - 51

Artículo 1.5.3.- Contenido y condiciones técnicas mínimas de las obras de urbanización

1.- Los proyectos de obras de urbanización se ajustarán al contenido y a las condiciones

técnicas establecidas tanto en las disposiciones legales vigentes, incluidas las
reguladoras de la accesibilidad, como a esta propia Normativa y a las Ordenanzas
municipales de urbanización que pudieran promoverse en desarrollo del Plan General.

2.- En defecto de especificaciones suficientes, los servicios técnicos municipales podrán

definir en cada caso las condiciones aplicables, de acuerdo con los estándares de
calidad utilizados de manera habitual en las obras de promoción municipal directa. Con
ese fin, el promotor de las obras deberá solicitar, con anterioridad al inicio de los
trabajos de elaboración del proyecto, las directrices oportunas al respecto.

3.- En todo caso, los proyectos de obras de urbanización determinarán, en desarrollo de las
previsiones establecidas en el planeamiento urbanístico y de conformidad con los
criterios establecidos en el mismo a este respecto, las cotas y rasantes de la
urbanización resultante de las propuestas planteadas, mediante las adecuadas
coordenadas digitalizadas.

Artículo 1.5.4.- Ejecución de proyectos de obras de urbanización por promotores no

municipales

1.- No se requerirá la previa solicitud y obtención de licencia municipal para la ejecución

de las obras previstas en los Proyectos de urbanización y en los Proyectos de obras
complementarias de urbanización promovidos con el fin de determinar las obras de
urbanización necesarias en su caso, en las actuaciones aisladas, una vez hubieran sido
estos proyectos debidamente aprobados.

2.- En el caso de Proyectos de obra pública y/o de ejecución de dotaciones generales y

locales, el promotor y/o adjudicatario de esas obras deberá notificar al Ayuntamiento el
inicio y finalización de las mismas, incluido el de sus diferentes etapas si las hubiere. A
ese respecto, en los posteriores y sucesivos controles municipales de la ejecución de las
obras, se deberán cumplimentar los requisitos documentales y de procedimiento
establecidos en las disposiciones vigentes.

Artículo 1.5.5.- Criterios sobre diseño de vías ciclistas

1.- De acuerdo con el Plan de Movilidad Urbana Sostenible de Irun (PMUS) y en

particular con la Propuesta de Actuación nº 29 del mismo, se recomienda que el
Ayuntamiento de Irun establezca una Ordenanza específica de Movilidad Urbana
Sostenible en la que en primer lugar se recojan normas de diseño de viarios que
faciliten el uso de la bicicleta recogidas de forma diferenciada según las distintas
tipologías de vías ciclistas establecidas en la Ley 19/2001 de Seguridad Vial, a saber:

A.- Vías ciclistas, que son las vías específicamente acondicionadas para el tráfico de
ciclos, con la señalización horizontal y vertical correspondiente y cuyo ancho
permita el paso seguro de este tipo vehículos.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 1 - RÉGIMEN JURÍDICO - 52

B.- Carriles-bici, que son un tipo de vía ciclista que discurre adosada a la calzada,
bien en un solo sentido bien en doble sentido.

C.- Carriles-bici protegidos, que corresponden a un tipo de carril-bici provisto de

elementos laterales que lo separan físicamente del resto de la calzada por un lado,
así como de la acera peatonal por el otro.

D.- Aceras-bici, que son un tipo de vía ciclista cuya señalización se establece sobre
las aceras peatonales.

E.- Pistas-bici, que son vías ciclistas segregadas del tráfico motorizado, con trazado
independiente de las carreteras.

F.- Senda ciclable que son vías para peatones y ciclos, segregadas del tráfico
motorizado, habilitadas y con sección adecuada para admitir la circulación segura de
ambos tipos de tráficos, el peatonal y el ciclable, que discurren por espacios
abiertos, parques, jardines o bosques.

Artículo 1.5.6.- Criterios sobre diseño de zonas peatonales.

1.- En base al PMUS, se recomienda que en la antemencionada Ordenanza específica de

Movilidad Urbana Sostenible se recojan también normas de diseño y parámetros de
estándares mínimos para la red básica de itinerarios peatonales, con desarrollo de las
normas referidas a secciones mínimas para los itinerarios peatonales, así como criterios
de accesibilidad.

2.- Igualmente se habrá de incluir una regulación de la circulación y movilidad en las

denominadas áreas de uso compartido con vehículos motorizados y limitación de
velocidad del tipo “S28” que corresponde a calles residenciales organizadas como
zonas de circulación especialmente acondicionadas que están destinadas en primer
lugar a peatones y en las que se aplican determinadas normas especiales de circulación
como la velocidad máxima de los vehículos de 20 km/hora, la obligación de los
conductores de conceder prioridad a los peatones, la prohibición a los vehículos de
estacionarse en otros lugares distintos a los específicamente designados por señales o
por marcas, la autorización a los peatones para utilizar toda la zona de circulación
aunque sin estorbar inútilmente a los conductores de vehículos, así como la
autorización de juegos y deportes sobre estas calles.

3.- Asimismo se habrá de incluir una regulación de la circulación y movilidad en las

denominadas áreas de uso compartido con vehículos motorizados y limitación de
velocidad del tipo “S30” que corresponde a calles residenciales organizadas como
zonas de circulación especialmente acondicionadas que también están destinadas en
primer lugar a peatones, en las que las normas especiales de circulación aplicables se
refieren a la fijación de la velocidad máxima de los vehículos en 30 km/h, a la
obligación de los conductores de conceder prioridad a los peatones, así como el
desarrollo de las distintas posibilidades de tratamiento y regulación del viario en
función de las velocidades permitidas, clarificando el sentido de las prioridades
otorgadas a los peatones y fortaleciendo en segundo lugar a los ciclistas.

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NORMAS URBANISTICAS 1 - RÉGIMEN JURÍDICO - 53

4.- En todo itinerario peatonal se procurará la existencia dotacional de equipamientos para el

descanso, hidratación, aseo y cobijo, cuantificados de la siguiente manera:

- Zona de descanso: La distancia máxima desde cualquier punto en una zona

residencial con una densidad superior a 25 viv/Ha a un banco será de 100 m
(medidos de forma lineal).
- Hidratación: La distancia máxima desde cualquier punto en una zona residencial
con una densidad superior a 25 viv/Ha a una fuente de agua potable será de 500
m (medidos de forma lineal).
- Aseos: La distancia máxima desde cualquier punto en una zona residencial con
una densidad superior a 25 viv/Ha a un aseo de uso público será de 500 m
(medidos de forma lineal).

5.- Se dispondrá de una instalación de alumbrado a lo largo del itinerario peatonal que
garantice una iluminancia media a nivel de suelo de 15 lux.

6.-. Pasos de peatones: En las calles con aparcamiento junto a la acera, ésta se ampliará
hasta el borde del primer carril de circulación para que los vehículos aparcados no
obstaculicen la visión.

7.- Se facilitará el cruce en diagonal (o cruce universal) entre las calles, preferentemente,
cuando se encuentren adyacentes a equipamientos públicos, de uso educativo, cultural,
deportivo o comercial de gran afluencia. Para ello se recomienda que el paso se realice
al mismo nivel (elevando el nivel de todo el paso o rebajando las aceras en todo el
entorno) y que los tiempos de los semáforos y la señalización permitan el cruce en
condiciones de seguridad.

8.- Se estudiará y justificará la ubicación de las áreas de reposo y situación de los bancos
según la orientación de la plaza, el soleamiento en distintas épocas del año, su relación
frente al tráfico existente en la zona y la presencia o no de alguna zona cubierta.

9.- Se facilitará el acceso a los parques mediante transporte público, con la parada más
cercana ubicada a menos de 500 m medidos sobre el recorrido peatonal de acceso.

10.- Todo parque o zona verde de nueva construcción contará con equipamientos de aseo,
hidratación, descanso y cobijo, situados en zonas cercanas a su acceso peatonal.

Este artículo se ha redactado en base al documento de Diagnóstico, Evaluación y

Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres, y tiene como fin la
incorporación de criterios de inclusividad en el Plan General.

Artículo 1.5.7.- Criterios sobre la regulación de la circulación, coexistencia de tráficos

y seguridad.

1.- En base igualmente al PMUS, se recomienda que en la mencionada Ordenanza

específica de Movilidad Urbana Sostenible se recojan normas reguladoras de la
circulación de bicicletas en zonas peatonales o con prioridad peatonal tipo calles de
convivencia y zonas 30, estableciendo normas de prioridad para peatones en

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 1 - RÉGIMEN JURÍDICO - 54

tramos/horarios de máxima densidad, la posibilidad de establecer circulación ciclista a

contramano.

2.- Igualmente se recomienda incluir en la Ordenanza de Movilidad la normativa de

circulación y sanciones correspondientes a los vehículos motorizados en las zonas de
prioridad peatonal. Igualmente las reglas de respeto y preferencia de los peatones por
parte de los conductores de bicicletas, y sanciones aplicables, en todos los tipos de vías
donde exista un régimen compartido de uso o estricta colindancia de ambos tráficos
peatonal y ciclable, como es el caso de aceras-bici, sendas ciclables, en todo el
recorrido que discurra por espacios de posible paso peatonal como parques, espacios
abiertos, etc., y pistas-bici, sobre todo cuando no exista un itinerario peatonal exclusivo
paralelo a la carretera.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 1 - RÉGIMEN JURÍDICO - 55

CAPITULO 1.6.- RÉGIMEN GENERAL DE EJECUCIÓN DE LA

EDIFICACIÓN

1.6.1.- Criterios generales.

1.- Las parcelas y los solares deberán edificarse en los plazos máximos que fije el
planeamiento pertinente y, en su caso el programa de actuación urbanizadora, así como
el programa de edificación para las actuaciones aisladas.

2.- La edificación de las parcelas y solares, en general, requerirá el previo establecimiento

de la ordenación pormenorizada del suelo y el cumplimiento de los deberes legales de
la propiedad de éste establecidos en la ley.

3.- En ningún caso podrán otorgarse licencias de nueva edificación en terrenos incluidos en
Ámbitos Urbanísticos o en partes de los mismos clasificados como suelo urbano en los
que resulte necesaria la formulación bien de planeamiento pormenorizado bien de un
estudio de detalle, como condición previa a la ejecución de las propuestas
correspondientes.

3.- Salvo que en la correspondiente Norma Particular se establezcan criterios más

restrictivos, las edificaciones preexistentes en los ámbitos en los que se prevea la
formulación del citado planeamiento de desarrollo podrán ser objeto de las
correspondientes licencias municipales para la ejecución de obras e implantación de
actividades necesarias para el uso y mantenimiento de las mismas en las debidas
condiciones de seguridad y salubridad.

4.- La autorización para el tipo de obras o implantación de actividades definida en el

subapartado anterior sólo será posible si dichas obras y/o actividades son acordes con el
régimen urbanístico establecido en ese ámbito, y se adecuará en todo caso a los
requisitos establecidos en la legislación vigente para la autorización de usos
provisionales. En ese contexto, la autorización, en su caso, de usos residenciales se
limitará a las edificaciones preexistentes previamente destinadas a esos usos.

Artículo 1.6.2.- Definición de alineaciones y rasantes de la edificación en la ejecución

en suelo urbano

1.- Las parcelas que no se encuentren en la situación descrita en el artículo anterior y

cuenten con la correspondiente ordenación pormenorizada, deberán tener definidas en
el planeamiento urbanístico las alineaciones de todas sus fachadas, las alturas, el
número de plantas y el fondo de edificación, así como las correspondientes cotas de las
rasantes de apoyo de la edificación en el terreno urbanizado, para que tras la ejecución,
en su caso, de las correspondientes obras de urbanización, puedan ser consideradas
como solares.

Las citadas alineaciones y cotas de las rasantes de apoyo deberán estar definidas
mediante las correspondientes coordenadas digitalizadas. El Ayuntamiento denegará la
concesión de licencia de edificación cuando todos estos requisitos no se cumplan

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 1 - RÉGIMEN JURÍDICO - 56

íntegramente, exigiendo la tramitación previa bien de un estudio de detalle, bien del

documento urbanístico que se estime adecuado para subsanar los vacíos existentes.

Artículo 1.6.3.- Cumplimiento de los requisitos de urbanización y distribución de

beneficios y cargas en la ejecución en suelo urbano

1.- No podrá solicitarse ni concederse licencia para la ejecución de nuevas edificaciones en

parcelas incluidas en ámbitos objeto de actuaciones integradas y/o unidades de
ejecución y no se entenderá que los terrenos y parcelas correspondientes reúnen las
condiciones necesarias para su consideración como solares en tanto no se cumplan
todas las condiciones siguientes:

A.- Elaboración y aprobación definitiva del correspondiente Programa de Actuación

Urbanizadora.

B.- Elaboración y aprobación definitiva del proyecto de equidistribución de

beneficios y cargas de la unidad de ejecución en la que se integre la parcela.

C.- Elaboración y aprobación definitiva del proyecto necesario en cada caso para la
determinación y ejecución de las obras de urbanización.

D.- Ejecución previa de las correspondientes obras de urbanización, sin perjuicio de

que, en atención a las condiciones y características de cada caso, se estime oportuna
la ejecución simultánea de dichas obras y las de edificación. En este caso, el
Ayuntamiento podrá condicionar la autorización de esa ejecución simultánea a la
consignación de las garantías que estime convenientes.

2.- No podrá solicitarse ni concederse licencia para la ejecución de obras que impliquen el
incremento de la edificabilidad preexistente, incluida la construcción de nuevas
edificaciones en sustitución de las anteriores, en parcelas clasificadas como suelo
urbano no consolidado por incremento de la edificabilidad en tanto se cumplan las
condiciones siguientes:

A.- Aprobación definitiva del proyecto de equidistribución de beneficios y cargas de

la unidad de ejecución en la que en su caso, se integre la parcela.

B.- Aprobación definitiva del proyecto necesario para la determinación y ejecución

de las obras de urbanización.

C.- Previa o simultánea cumplimentación de los deberes asociados al suelo urbano

no consolidado por incremento de edificabilidad, regulados en esta misma
Normativa, incluido el depósito de las correspondientes garantías y avales, en el
supuesto de no resultar necesaria la formulación de los proyectos anteriores.

3.- La concesión de licencia municipal para la construcción de nuevas edificaciones sujetas

a actuaciones aisladas se entenderá condicionada a la previa o simultánea elaboración y
aprobación del proyecto de obras complementarias de urbanización que, en su caso,
resulte necesario para la determinación y ejecución de las mismas.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 1 - RÉGIMEN JURÍDICO - 57

4.- Siempre que resulte posible, las citadas obras de urbanización serán ejecutadas
previamente a las de edificación. En todo caso, en atención a las condiciones y
características de cada caso, el Ayuntamiento autorizará la ejecución simultánea de las
obras de urbanización y edificación, condicionándola a, en su caso, la consignación de
las garantías que estime convenientes. De igual manera, la concesión de la citada
licencia municipal se condicionará a la previa y/o simultánea cesión al Ayuntamiento
de los terrenos destinados a dotaciones públicas vinculadas a la citada actuación.

Artículo 1.6.4.- Plazos para la solicitud de licencia municipal de edificación e inicio y

finalización de obras en la ejecución en suelo urbano

1.- Los plazos para la solicitud de licencia municipal de inicio de la edificación de las
nuevas edificaciones proyectadas y de finalización de las obras correspondientes en
parcelas edificables que no se incluyan en unidades de ejecución y/o ámbitos de
actuación integrada, será de cuatro años a contar desde la aprobación de la
correspondiente ordenación pormenorizada.

2.- En el supuesto de parcelas edificables situadas en unidades de ejecución no incluidas

en ámbitos objeto de actuaciones integradas, el plazo para la solicitud de licencia e
inicio de la edificación será de dos años contados a partir de la aprobación del
correspondiente proyecto de equidistribución de beneficios y cargas.

3.- En el supuesto de parcelas edificables situadas en unidades de ejecución incluidas en

ámbitos objeto de actuaciones integradas, el plazo para la solicitud de licencia e inicio
de la edificación será el fijado en cada caso en el correspondiente Programa de
Actuación Urbanizadora.

4.- Siempre que no estén previamente definidos, los plazos de inicio, interrupción máxima
y finalización de las obras de edificación proyectadas serán los establecidos en el
momento de concesión de la correspondiente licencia municipal.

5.- Los citados plazos también se establecerán en relación con las obras de urbanización
que en su caso deban ejecutarse complementaria y simultáneamente a la edificación.

6.- Por su parte, siempre que se acuerde la formulación de planeamiento de desarrollo, éste
fijará el plazo en el que se ha de proceder a la solicitud de las correspondientes
licencias, así como, en su caso, los de inicio y finalización de las edificaciones
proyectadas.

Artículo 1.6.5.- Regulación de obras y edificaciones en la ejecución de ámbitos de

planeamiento especial en suelo urbano

1.- La ejecución de obras y el ejercicio de actividades en edificaciones existentes en

ámbitos clasificados como suelo urbano en los que se prevé la formulación de
planeamiento especial, y en tanto no sea formulado y aprobado el correspondiente plan
especial, las edificaciones existentes tendrán la condición propia de las edificaciones
preexistentes a las que se hace referencia en la legislación vigente, siempre que

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 1 - RÉGIMEN JURÍDICO - 58

hubiesen sido construidas en su momento de conformidad con lo dispuesto en la

ordenación urbanística en vigor en aquel momento.

2.- En tanto no sea aprobado el plan especial, las citadas edificaciones no podrán ser objeto
de obras de sustitución, levante, ampliación o incremento de aprovechamiento
urbanístico, si bien podrán ser objeto de las obras necesarias tanto para su
mantenimiento y conservación, como para el desarrollo en las mismas de usos y
actividades autorizados.

3.- En tanto no sea aprobado el plan especial, se autorizará la implantación de los usos
autorizados al efecto en la legislación urbanística vigente y en las condiciones de
provisionalidad reguladas en la misma.

Artículo 1.6.6.- Desarrollo y ejecución de las dotaciones públicas de la red de sistemas

generales en la ejecución en suelo urbano

El desarrollo y la ejecución de las dotaciones públicas integradas en la red de sistemas

generales se adecuará a los criterios establecidos a ese respecto tanto en la legislación
vigente como en su desarrollo así como en el planeamiento urbanístico, incluido este mismo
Plan.

Artículo 1.6.7.- Ejecución de la edificación en el suelo urbanizable.

1.- Con carácter general y en tanto no sea formulado y aprobado el correspondiente plan
pormenorizado, las edificaciones existentes en los ámbitos clasificados como
urbanizables, siempre que hubiesen sido construidas en su momento de conformidad
con lo dispuesto en la ordenación urbanística entonces vigente, tendrán la condición
propia de las edificaciones preexistentes a las que se hace referencia en la legislación
urbanística vigente.

2.- En tanto no sea aprobado el planeamiento pormenorizado, las citadas edificaciones no

podrán ser objeto de obras de sustitución, levante, ampliación o incremento de
aprovechamiento urbanístico si bien podrán ser objeto de las obras necesarias tanto
para su mantenimiento y conservación, como para el desarrollo en las mismas de usos y
actividades autorizados.

3.- En tanto no sea aprobado el planeamiento pormenorizado, se autorizará la implantación

de los usos autorizados al efecto en la legislación urbanística vigente y en las
condiciones de provisionalidad reguladas en la misma.

4.- El citado planeamiento pormenorizado y en su caso el Programa de Actuación

Urbanizadora de cada uno de los ámbitos de actuación integrada delimitados en aquél,
definirán los correspondientes plazos para la solicitud de las licencias de edificación,
así como, en su caso, los referidos al inicio y finalización de las obras correspondientes.

5.- El desarrollo y la ejecución de las dotaciones públicas integradas en la red de sistemas

generales se adecuará a los criterios establecidos a ese respecto tanto en la legislación

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 1 - RÉGIMEN JURÍDICO - 59

vigente como en su desarrollo así como en el planeamiento urbanístico, incluido este

mismo Plan.

Artículo 1.6.8.- Régimen jurídico de las construcciones y usos disconformes con el

planeamiento.

1.- El planeamiento urbanístico correspondiente determinará las construcciones que fueran

disconformes con la ordenación urbanística establecida, distinguiendo entre las
totalmente incompatibles de las que resultaren parcialmente, de acuerdo con la
legislación urbanística vigente.

2.- Se diferencian de acuerdo con la legislación vigente, las siguientes categorías:

a) Fuera de ordenación.
b) Disconformes con el planeamiento.
c) Preexistentes en áreas o sectores pendientes de ordenación pormenorizada.

Remitiéndose asimismo en su definición y demás determinaciones a lo establecido en la

legislación urbanística vigente.

3.- El planeamiento urbanístico incluirá dentro de sus determinaciones los actos y usos
autorizables y prohibidos respecto a estas edificaciones y construcciones,
especialmente en materia de rehabilitación, en atención a su compatibilidad con la
ordenación urbanística y a las previsiones de actuación sobre los mismos.

4.- No serán autorizables las obras de modernización, consolidación, aumento de volumen

o mejora en construcciones y edificios declarados fuera de ordenación, ni en los
preexistentes en áreas o sectores pendientes de ordenación pormenorizada. No obstante,
no tendrán esta consideración las obras que estén destinadas y se consideren necesarias
para el mantenimiento del edificio en las mínimas condiciones de habitabilidad y
salubridad y las dirigidas a evitar daños a terceros, todo ello sin perjuicio del régimen
legal de la ruina definido en esta ley.

5.- Sin embargo, en casos excepcionales podrán autorizarse obras parciales y

circunstanciales de consolidación, cuando no estuviese prevista la expropiación o
demolición del inmueble en el plazo de 15 años, a contar desde la fecha en que se
pretendiese realizarlas, sin que dichas obras puedan suponer revalorización del
inmueble.

Artículo 1.6.9.- Edificios, instalaciones y usos fuera de ordenación, disconformes con el

planeamiento y/o preexistentes en suelo Urbano y Urbanizable.

1.- Se declaran fuera de ordenación y/o disconformes con la ordenación urbanística las
edificaciones e instalaciones cuyo mantenimiento impida la ejecución de las
previsiones establecidas en el planeamiento urbanístico y las señaladas en los planos de
Ordenación, las señaladas en las Condiciones que figuran en las Fichas de los Ámbitos
de Intervención Urbanística definidos en este Plan General, así como las que en su caso
se señalen en los expedientes de planeamiento que se formulen en su desarrollo.
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 1 - RÉGIMEN JURÍDICO - 60

2.- En ese contexto general, y de conformidad con lo dispuesto en la legislación vigente en

el momento de la aprobación del Plan General, se declaran fuera de ordenación:

A.- Las edificaciones e instalaciones existentes en los ámbitos objeto de nuevos

desarrollos urbanísticos en régimen de actuaciones integradas, siempre que la
correspondiente ordenación pormenorizada se defina en este Plan General y aquéllas no
sean acordes con ésta.

B.- Las edificaciones e instalaciones existentes en los terrenos afectados por

previsiones de ejecución de dotaciones públicas tanto generales como locales para las
que se fijase un determinado plazo u horizonte de ejecución.

3.- En los terrenos y edificaciones existentes en los que anteriormente se viniera

desarrollando un determinado uso, se autoriza exclusivamente la ejecución de aquellas
obras y actuaciones que se estimen necesarias para su uso y utilización por ser acordes
con el destino de los mencionados terrenos o edificaciones, siempre que en el período
inmediatamente anterior a la aprobación bien de este Plan General bien del
planeamiento consolidado por el mismo y en el que tenga su origen la declaración o
autorización del uso en cuestión, hayan sido objeto real y efectivo de ese destino.

4.- Con la salvedad que se indica más adelante, se entenderán preexistentes las
edificaciones, instalaciones y usos implantados en los ámbitos urbanos y urbanizables
objeto de nuevos desarrollos urbanísticos en régimen de actuaciones integradas,
siempre que se prevea la formulación de planeamiento pormenorizado a los efectos de
la determinación de su ordenación pormenorizada.

5.- En el contexto del régimen urbanístico vigente en el momento de la aprobación de este

Plan General, se autoriza la ejecución en las edificaciones e instalaciones existentes, de
las obras y actuaciones que se estimen necesarias para su uso y utilización acordes con
el destino de los mismos, siempre que en el período inmediatamente anterior a la
aprobación de este Plan General hayan sido objeto real y efectivo de ese destino.

6.- No obstante, en relación con las edificaciones, instalaciones y usos existentes en

terrenos ubicados en los ámbitos urbanos y urbanizables objeto de nuevos desarrollos
urbanísticos en régimen de actuaciones integradas, que se destinen a dotaciones
públicas integradas en la red de sistemas generales, todos ellos se entenderán sujetos al
régimen de fuera de ordenación al que se ha hecho referencia más arriba.

7.- Sin perjuicio de las salvedades que en su caso se estimen oportunas, las restantes
edificaciones e instalaciones no acordes con el régimen urbanístico establecido en el
planeamiento, se entenderán sujetas al régimen de disconformidad regulado en la
legislación urbanística vigente.

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NORMAS URBANISTICAS 1 - RÉGIMEN JURÍDICO - 61

Artículo 1.6.10.- Implantación de usos provisionales de interés público en los suelos

urbano y urbanizable.

1.- El Ayuntamiento podrá acordar la implantación de usos provisionales de interés público

que no dificulten la posterior ejecución del planeamiento en terrenos vacantes de
titularidad pública o privada clasificados como suelo urbano o urbanizable, en tanto no
se aprueben definitivamente los proyectos urbanísticos exigidos para su desarrollo.
Cabe considerar como tales usos, entre otros, los aparcamientos de automóviles,
autobuses y camiones.

2.- Para ello, deberá aprobar el proyecto de adecuación de los terrenos al uso previsto, que
incluirá un estudio de la incidencia del mismo en el ámbito afectado y tramitar, en su
caso y sin perjuicio del correspondiente acuerdo con los propietarios afectados, el
correspondiente expediente de expropiación del uso temporal de los mismos.

3.- En relación a otros titulares a los que se hubiese transmitido el uso de los terrenos, el
Ayuntamiento deberá imponerles el cese efectivo de la utilización de los mismos en el
plazo de un mes a partir de la notificación por escrito por parte de su titular o titulares,
solicitando su ocupación para el comienzo de las obras de edificación o urbanización de
acuerdo con las previsiones del planeamiento.

4.- El Ayuntamiento deberá eliminar a su cargo la totalidad de los elementos de edificación

o urbanización realizados sobre los terrenos ocupados que entorpezcan o incrementen el
costo de las obras a realizar en desarrollo del planeamiento, pudiendo, recíprocamente,
deducir de las indemnizaciones a abonar, el costo de las obras de acondicionamiento
realizadas que puedan ser reutilizadas en la definitiva urbanización de los terrenos.

Artículo 1.6.11. Obras de consolidación en edificios superando alturas limitadoras de

Servidumbres Aeronáuticas.

En los edificios o instalaciones ya existentes que a la aprobación definitiva de este Plan General
superasen las superficies limitadoras de las servidumbres aeronáuticas, podrán mantenerse sin
variaciones y efectuar las obras de consolidación que resultasen indispensables, pero no podrán
modificar ni aumentar su desarrollo o implantación con nuevas edificaciones o instalaciones
distintas.

No obstante, y al encontrarse el término municipal de Irun incluido en las Zonas de Servidumbres

Aeronáuticas, será preciso el acuerdo favorable previo de la Agencia Estatal de Seguridad Aérea
(AESA), conforme a los artículos 30 y 31 del Decreto 584/72 modificado por Real Decreto
297/2013, para la ejecución de cualquier construcción o estructura (postes, antenas,
aerogeneradores -incluidas las palas-, etc.), y la instalación de los medios necesarios para su
construcción (incluidas las grúas de construcción y similares).

La ejecución de cualquier construcción en el ámbito de las Zonas de Servidumbres Aeronáuticas

Legales, y la instalación de los medios necesarios para su construcción (incluidas las grúas de
construcción y similares), requerirá acuerdo favorable previo de la Agencia Estatal de Seguridad
Aérea (AESA), conforme a los artículos 30 y 31 del Decreto 584/1972 sobre Servidumbres
Aeronáuticas, modificado por Real Decreto 297/2013.
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 2 – CALIFICACION Y USOS - 62

TITULO SEGUNDO

CALIFICACION DEL SUELO

CAPITULO 2.1.- USOS URBANISTICOS

Artículo 2.1.1.- Sistematización general de los usos urbanísticos

1.- Sistematización básica de los usos urbanísticos:

A los efectos de su sistematización se distinguen los siguientes usos:

Usos residenciales
Usos de actividades económicas
Usos de equipamiento comunitario
Usos ferroviarios
Usos de espacios libres
Usos de comunicaciones
Usos de infraestructuras de servicios
Usos de cauces fluviales
Usos rurales

2.- Caracterización de los usos urbanísticos a los efectos de la regularización de su

implantación

A los efectos de determinar la viabilidad o inviabilidad de su implantación bien en las

zonas de uso global, bien en las zonas de uso pormenorizado, los usos urbanísticos se
sistematizan en las distintas modalidades que se exponen a continuación:

Usos característicos:

Se consideran como tales los usos característicos o predominantes en una zona

global o pormenorizada en atención a la naturaleza, destino funcional y tipología
edificatoria.

Sin perjuicio de mayores restricciones que se establezcan bien en la calificación

global o pormenorizada de las presentes normas, la consideración de un uso como
característico de una zona o parcela llevará implícita la ocupación de la misma por
este uso en al menos el 50% de la edificabilidad urbanística sobre rasante
asignada.

Usos autorizados:

Se consideran como tales los usos diversos de los característicos, autorizables en

una zona global o pormenorizada en atención a su compatibilidad y/o
complementariedad con aquellos, y la naturaleza y destino funcional de la zona.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 2 – CALIFICACION Y USOS - 63

Usos prohibidos:

Se consideran como tales los usos no autorizados ni autorizables en una zona

global o pormenorizada, en atención a su incompatibilidad con aquellos, y la
naturaleza y destino funcional de la zona.

Usos asimilados:

Se entienden como usos asimilados a un uso determinado, aquellos otros usos

cuyas condiciones de implantación y efectos sobre los locales colindantes sean
semejantes a los del uso de referencia, por lo que, habitualmente se implantan en
similares condiciones a las de aquél -p.e.: el despacho profesional del titular de
una vivienda respecto del uso de vivienda, o, los usos de equipamiento
comunitario respecto de los usos comerciales- y que, expresamente se identifiquen
como tales en el artículo siguiente.

Usos auxiliares:

Se entienden como usos auxiliares de otros usos, los usos de servicio a los de
referencia cuya implantación se produzca en la misma parcela e integrada
funcionalmente con la del uso principal.

Usos autónomos:

Un uso se califica como autónomo cuando se implanta de forma independiente.

Así, en una zona de uso global o parcela determinada, un uso puede estar
autorizado como uso auxiliar de otros pero prohibido como uso autónomo -p.e.: el
uso de vivienda en las Zonas Rurales.

Usos de servicio básicos:

En las diferentes zonas de uso global y, salvo que expresamente se señale lo

contrario en la regulación del régimen de calificación global del presente título, se
considerarán autorizados sin la necesidad del señalamiento expreso de esta
circunstancia, los denominados usos de servicio básicos de titularidad pública y/o
servicio general siempre que su implantación resulte compatible con la naturaleza
y el destino funcional de aquellas.

Tendrán la consideración de servicios básicos los usos dotacionales e

infraestructurales necesarios para que la zona cuente con los servicios urbanos
asociados a los estándares dotacionales regulados en la legislación vigente al
servicio de los desarrollos urbanísticos y edificatorios tanto preexistentes y
consolidados como nuevos. Entre ellos se consideraran los siguientes:

 Circulación peatonal, ciclista y motorizada.

 Aparcamiento.
 Espacios Libres.
 Equipamiento Comunitario.
 Infraestructuras de servicios.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 2 – CALIFICACION Y USOS - 64

No tendrán la condición de usos de servicio básicos las infraestructuras de

servicios urbanos que se proyecten no como dotaciones, sino, como actividad
económica en sí misma y autónoma.

3.- Condiciones aplicables a los usos

La sistematización reseñada anteriormente, así como el desarrollo que de la misma se

efectúa en el artículo siguiente, se entenderá como una definición abierta y no
excluyente, por lo que el Ayuntamiento podrá tipificar los usos no incluidos en ella de
forma expresa por la analogía de sus efectos urbanísticos con los de otros usos
reseñados.

Asimismo, con similar criterio, podrá autorizar o prohibir la implantación de un uso no

autorizado ni prohibido de modo expreso, en una zona o parcela determinadas.

Aquellas instalaciones que por su magnitud o características funcionales planteen

necesidades singulares -no resolubles adecuadamente en el marco de ordenación
pormenorizada establecido por el planeamiento vigente- en cuanto a las condiciones de
los accesos rodados y peatonales, a la dotación y características de los aparcamientos o
a la disposición de espacios libres complementarios para carga y descarga, u otros que
los hagan manifiestamente perturbadores o incompatibles con las condiciones de
ordenación definidas por el planeamiento para el ámbito en el que se pretenda su
implantación -por ejemplo, determinados usos comerciales de gran superficie, talleres
de reparación de vehículos u otros-, podrán considerarse como usos prohibidos -o, en su
caso, ser objeto de la imposición de obligaciones singulares al respecto en la
correspondiente concesión de licencia- aun cuando hayan sido autorizados con carácter
genérico de manera expresa por el planeamiento.

La caracterización de un uso urbanístico como uso autorizado no excluye, en algunos

casos -Suelo No Urbanizable y otros-, la exigencia de trámites específicos de
autorización previos a la concesión de la licencia que legalice su implantación.

La consideración de un uso como característico o autorizado en un ámbito determinado,

supondrá la autorización implícita de la implantación en dicho ámbito de los usos que
se definen como asimilados y auxiliares del mismo, con la salvedad, en este último
caso, de aquellos usos auxiliares en los que expresamente se especifica lo contrario, en
el artículo siguiente.

Las Actividades definidas en la legislación medioambiental vigente, deberán

cumplimentar en todo caso, además de las condiciones generales de implantación
establecidas en el presente documento, los requerimientos que resulten de su aplicación
de acuerdo con la normativa establecida en la referida legislación.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 2 – CALIFICACION Y USOS - 65

Artículo 2.1.2.- Contenido de los usos urbanísticos

1.- USOS RESIDENCIALES

Uso de vivienda:

- Se entiende por uso de vivienda el alojamiento de una persona o de colectivos de

cualquier tipo hasta un máximo de 12 personas.

Se considerarán como usos auxiliares del uso de vivienda los portales, trasteros, cuartos
de instalaciones, tendederos, jardines privados y otros similares.

Asimismo tendrán esa condición, el uso de garaje, o guarda de vehículo, en todas sus
categorías; las instalaciones deportivas -piscina, frontón, etc.-; y los depósitos y otras
instalaciones de abastecimiento energético de uso privativo de las construcciones de
vivienda; pero, en estos casos, su implantación en las parcelas destinadas al uso de
vivienda podrá ser regulada de manera específica por el planeamiento pormenorizado.

Tendrán la consideración de usos asimilados al de vivienda, los usos industriales de 1ª

categoría, las pensiones -hasta doce camas en total- y las oficinas y despachos
profesionales, cuando el local en el que se implanten constituya el domicilio habitual y
permanente de su titular o representante legal, y la superficie útil destinada a los
mismos no supere la mitad de la superficie del local, ni 125 m² de superficie útil. En
cualquier caso, las actividades sujetas a la legislación medioambiental vigente deberán
cumplimentar, además de las condiciones generales de implantación establecidas en el
presente proyecto, los requerimientos de la citada legislación.

Uso de residencia comunitaria:

- Se entiende por uso de residencia comunitaria el alojamiento de colectivos no

familiares de cualquier tipo por encima de 12 personas por Unidad Habitacional
ocupada, ejercido con carácter no asistencial, aunque, sin fines directa y
prioritariamente lucrativos y en régimen de titularidad privada. Entre ellos se
considerarán los de residencias de ancianos, residencias universitarias, colegios
mayores y albergues de titularidad privada.

Este uso comprenderá también los usos auxiliares correspondientes, y, como usos
asimilados, los usos industriales de categoría 1ª, el de oficinas y el de despachos
profesionales, ejercidos exclusivamente por el personal de la residencia.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 2 – CALIFICACION Y USOS - 66

2.- USOS DE ACTIVIDADES ECONOMICAS

Usos Industriales:

- Comprenden estos usos urbanísticos las siguientes actividades:

· Las industrias de obtención y transformación de productos de todo tipo.

· Los almacenes destinados a la conservación, guarda, distribución de productos,

todos ellos con suministro exclusivo a detallistas, mayoristas, instaladores,
fabricantes o distribuidores, quedando excluida la venta directa al público en
general.

· Los laboratorios de producción e investigación de todo tipo, salvo que por la

inocuidad de los productos manipulados y la completa ausencia de molestias
producidas por las actividades realizadas, resulten asimilables al uso de oficinas.

· Los talleres de reparación de vehículos, maquinaria y aparatos de todo tipo, así

como el lavado de vehículos independiente, y no asociado al uso de gasolinera.

· Los almacenes y depósitos al aire libre de maquinaria, chatarra, vehículos o

materiales.

· Los viveros de producción de plantas y flores de construcción fija y estable -

estructura de perfilería metálica con cimentación, cierre acristalado y solera- en los
que la plantación no se produzca sobre el terreno, careciendo de relación con éste.

· En general, todas aquellas actividades de fabricación y transformación de productos

que por los materiales utilizados, manipulados o despachados, o los elementos
técnicos empleados, puedan ocasionar molestias, peligros o incomodidades a las
personas, o daños a los bienes.

· Las industrias de servicio público como, en todo caso, los crematorios y, en su caso,
los tanatorio, siempre que, en atención a sus características, no puedan o deban ser
considerados como usos terciarios de carácter asistencial o equipamientos de
servicio público. También puede ser considerado como industrias de servicio
público las infraestructuras de servicios urbanos, en los supuestos en los que su
desarrollo e implantación no responda a razones y objetivos dotacionales, sino a
fines básicamente económicos asociados al desarrollo y ejercicio de una actividad
económica.

· Los usos auxiliares del uso industrial principal como las oficinas, laboratorios y
centros de cálculo, las instalaciones de servicios -depósitos de instalaciones de
bombeo de agua o saneamiento, las instalaciones de depuración de residuos, etc.-,
garajes y parques de vehículos y maquinaria, y otros similares. En ningún caso, se
considerará incluida la vivienda del guarda o vigilante cuya implantación deberá ser
autorizada de forma expresa.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 2 – CALIFICACION Y USOS - 67

- Los usos industriales se clasifican en categorías, atendiendo a las incomodidades,

nocividad, insalubridad o peligrosidad que puedan originar respecto al ejercicio de
otros usos autorizados o respecto al medio ambiente en general:

· Categoría 1ª

Comprende a las actividades industriales carentes de molestias o peligrosidad, de

carácter individual o familiar, que, en su caso, utilicen máquinas o motores de
potencia no superior a 3 Kw. cada uno, con una potencia total instalada de los
mismos inferior a 6 kw. La superficie utilizada en el ejercicio de la actividad, será,
en todos los casos, inferior a 125 m²(u). Se considerarán asimilados a los usos
residenciales, terciarios y de equipamiento comunitario, pudiendo implantarse en los
locales y parcelas destinados de forma predominante a estos usos.

· Categoría 2ª

Comprende las actividades industriales compatibles con los usos residenciales,

terciarios o de equipamiento comunitario, por carecer de peligrosidad, no generar
molestias para los usos colindantes -producción de olores, gases, polvo, ruido,
vibraciones, etc.,- no producir molestias -o por incorporar medidas correctoras-,
utilizar máquinas o motores de potencia inferior a 5 Kw. cada uno, disponer de una
potencia instalada inferior a 25 kw, y utilizar una superficie inferior a 250 m² (u).

En concreto, se considerarán incluidos en esta categoría los pequeños talleres de

reparación de automóviles que presten servicios de asistencia técnica rápida y los
pequeños talleres de motocicletas. En ningún caso se considerarán incluidos en esta
categoría los talleres destinados a la reparación de chapa y pintura, y vehículos
pesados.

Los usos industriales de 2ª categoría se considerarán asimilados a los usos

comerciales, pudiendo implantarse en las parcelas y locales destinados de forma
predominante a ellos. En atención a las afecciones sobre las viviendas colindantes,
especialmente en el caso de actividades que se desarrollen en horario nocturno, los
usos podrán ser considerados de categoría 3ª y por lo tanto incompatibles con las
zonas residenciales.

· Categoría 3ª

Comprende las actividades industriales de tamaño pequeño o medio -superficie de

parcela ocupada por la edificación inferior a 3.600 m²(pe) y superficie de techo
edificada inferior a 5.000 m²(t) -que no puedan ser consideradas de categoría 1ª y 2ª
por incumplir alguno de los requisitos exigidos, o que, en general, y aun con la
adopción de medidas correctoras, puedan ocasionar molestias a las viviendas o a los
locales de usos terciarios o de equipamiento comunitario si se sitúan en una misma
edificación o continuas a ellos.

En concreto, se incluirán en esta categoría los talleres de reparación de vehículos y

maquinaria con más de 250 m² (u) de superficie utilizada, los almacenes y depósitos
al aire libre y los viveros de plantas y flores en construcciones fijas y estables que
no guarden relación con la naturaleza del terreno en el que se implanten.
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 2 – CALIFICACION Y USOS - 68

Los usos industriales de categoría 3ª deberán implantarse, con carácter general,

exclusivamente en zonas de uso global destinadas de forma predominante a este fin.

· Categoría 4ª

Comprende las actividades industriales de tamaño medio y grande -superficie de

parcela ocupada por la edificación superior a 3.600 m²(pe) o de techo edificado
superior a 5.000 m² (t)-, y las que, con independencia de su tamaño, resulten
incompatibles, en todo caso, con las zonas residenciales o con la colindancia directa
con otras industrias, por la nocividad, insalubridad o las molestias producidas, aún
con la adopción de medidas correctoras. Asimismo se incluirán aquellas actividades
productivas que dan lugar a un volumen importante de actividades auxiliares de
maniobra, carga y descarga, almacenamiento, o aparcamiento sobre los espacios
colindantes, por lo que no resulta compatible la utilización compartida con otras
actividades.

Únicamente podrán implantarse en zonas de actividades económicas, sobre parcelas

destinadas específicamente a ellas, en cuyo ámbito deberá producirse de manera
exclusiva la actividad, incluyendo las actividades auxiliares necesarias -
almacenamiento al aire libre, carga y descarga, maniobra, aparcamiento, y otras
similares.

Como uso auxiliar de esta tipología de industrias podrá considerarse -esta

circunstancia deberá especificarse de manera expresa en el planeamiento
pormenorizado- la vivienda del guarda de la instalación -una (1) vivienda por cada
parcela de uso industrial-.

· Categoría 5ª

Comprende las actividades industriales que por la extensión del ámbito de

producción necesario -superficie de parcela superior a 20.000 m² - o su carácter
peligroso, nocivo o molesto, sólo pueden admitirse en emplazamientos específicos,
suficientemente alejados de otras zonas de carácter urbano.

Su implantación se realizará en zonas industriales específicas, si bien,

excepcionalmente, y previa autorización expresa por el planeamiento, la
implantación podrá realizarse en las condiciones establecidas para las industrias de
categoría 4ª e irá acompañada en todo caso de las medidas correctoras necesarias.

Como uso auxiliar de esta tipología de industrias podrá considerarse -esta

circunstancia deberá especificarse de manera expresa en el planeamiento
pormenorizado- la vivienda del guarda de la instalación -una (1) vivienda por cada
parcela de uso industrial-.

· Categoría 6ª

Comprende las actividades de servicio público como crematorios y en su caso

tanatorios independientemente de la superficie de la parcela que ocupen o el
volumen edificado.
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 2 – CALIFICACION Y USOS - 69

Únicamente podrán implantarse en zonas de actividades económicas, previa

autorización expresa por el planeamiento, sobre parcelas destinadas
predominantemente a ellas, en cuyo ámbito deberá producirse de manera
predominante la actividad, incluyendo las actividades auxiliares necesarias -
almacenamiento al aire libre, carga y descarga, maniobra, aparcamiento, y otras
similares.

Como uso auxiliar de esta tipología de industrias podrá considerarse -esta

circunstancia deberá especificarse de manera expresa en el planeamiento
pormenorizado- la vivienda del guarda de la instalación -una (1) vivienda por cada
parcela de uso industrial-.

- Para adscribir una actividad industrial a una categoría de uso industrial determinada, se
valorarán con carácter general los efectos enumerados a continuación, además de los
límites máximos de potencia instalada:

· Molestias:

. Producción de ruido (Exterior de local propio y vecino más afectado)

. Producción de calor.
. Producción de vibraciones.
. Producción de polvo.
. Producción de aguas residuales.
. Producción de residuos industriales.
. Volumen de cargas y descargas de mercancías.
. Necesidades de aparcamiento.
. Instalaciones o almacenamientos visibles.
. Aglomeraciones de personal.

· Nocividad e insalubridad:

. Emisión de gases contaminantes, tóxicos o insalubres.

. Producción de aguas residuales de efectos contaminantes, tóxicos o insalubres.
. Manipulación de materias tóxicas.
. Producción de radiaciones.
. Producción de residuos sólidos contaminantes, tóxicos o insalubres.

· Peligrosidad:

. Manipulación de materiales combustibles, inflamables o explosivos.

. Utilización de procesos de producción y recipientes a presión peligrosa.
. Existencia de riesgo de derrames y vertidos de agresivos químicos.

- Para la aplicación de los límites de potencia establecidos, se tomará en consideración

únicamente la potencia mecánica destinada tanto a la producción industrial y al
desarrollo de la actividad correspondiente como la necesaria para accionar
montacargas, ascensores, acondicionadores de aire, calefacción, acondicionamiento del

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 2 – CALIFICACION Y USOS - 70

local o su mantenimiento, o la correspondiente a los elementos correctores que se

instalen.

- Los límites de producción de ruidos serán en cada caso fijados por la administración
competente, para lo cual deberá formularse la correspondiente Ordenanza municipal de
ruidos y vibraciones.

- A los efectos de la adscripción de los usos industriales a una determinada categoría se

computarán, en todo caso, los espacios cubiertos destinados a carga y descarga, o, a
recepción de vehículos en los talleres de reparación de este tipo. No se computará, por
el contrario, la superficie de los locales destinados a usos de garaje auxiliares.

- Usos Terciarios:

- Estos usos urbanísticos comprenden las actividades de servicio a la población ejercidas

con fines de lucro. Se establecen las siguientes modalidades de usos terciarios:

Usos hoteleros:

Se entiende por uso hotelero el hospedaje de personas, con fines lucrativos, en cualquiera
de sus modalidades-hoteles, hostales, hoteles-residencia, moteles, pensiones y
apartoteles.

Entre los usos anejos y auxiliares al hotelero, se considerarán, un local de vivienda por
instalación hotelera, y el uso de garaje, el cual, sin embargo, podrá ser regulado de
manera específica en cada caso.

Los conjuntos de apartamentos, cuando no cumplimenten los requisitos establecidos por

la legislación sectorial correspondiente para su consideración como apartoteles, se
considerarán a los efectos de la autorización de su implantación como un conjunto de
viviendas.

Usos comerciales:

Los usos comerciales comprenderán la venta al público de artículos y productos de todo

tipo -al por mayor o al por menor-, los negocios de hostelería -bares, cafeterías, pubs y
restaurantes- y la prestación de servicios al público, tales como peluquerías, salones de
belleza, tintorerías -recogida y entrega de prendas- y otras actividades similares así como
los usos auxiliares correspondientes. Sin embargo, la implantación de usos de garaje con
ese carácter -auxiliares de los usos comerciales- en parcelas destinadas a usos
característicos distintos de los usos comerciales deberá regularse de forma independiente
a la de éstos.

El comercio al por menor también comprende la venta al público y contiene los usos
definidos en el párrafo anterior, limitándose a establecimiento de superficie inferior a
700 m²tc.

Los Gran Establecimiento Comerciales y los Establecimientos Comerciales Colectivos

son los definidos en el artículo 0.2.013 de las presentes normas.
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NORMAS URBANISTICAS 2 – CALIFICACION Y USOS - 71

Usos de oficinas:

El uso de oficinas comprende las actividades administrativas, de titularidad pública o

privada, como las sedes y delegaciones administrativas de empresas de todo tipo, las
oficinas de banca, bolsa y seguros, las gestorías, los despachos y estudios profesionales,
los centros de cálculo y laboratorios que por su objeto resulten compatibles y asimilables
a los antedichos, y otras análogas, así como los usos auxiliares correspondientes.

Uso de campamentos turísticos:

El uso de campamentos turísticos comprende el alojamiento temporal de personas en

régimen privado, desarrollado con medios provisionales y no fijos, como tiendas de
campaña, vehículos acondicionados, caravanas, y otros.

Se considerarán asimismo comprendidos en este uso los usos auxiliares del mismo como
el de vivienda del personal de servicio -hasta dos unidades-, las oficinas, los servicios de
hostelería, el comercio de primera necesidad y las instalaciones deportivas y recreativas
al servicio exclusivo del personal alojado, los cuales podrán implantase en
construcciones fijas y estables.

En el caso de alojamientos turísticos, se circunscribirán a las modalidades permitidas por

el Decreto 128/1996 de 28 de Mayo, por el que se regulan los establecimientos de
alojamiento turístico en el medio rural, modificado por el Decreto 210/1997 de 23 de
septiembre y con las condiciones de uso y número de plazas indicadas en dichos
Decretos.

La implantación de albergues será acorde a lo indicado en el Decreto 406/1994, de 18 de

Octubre, sobre ordenación de albergues e instalaciones destinadas a la estancia y
alojamiento de grupos infantiles y juveniles.

La implantación de campings se circunscribirá a las modalidades permitidas por el

Decreto 41/1981 de 16 de Marzo, sobre ordenación de campings en el País Vasco,
modificado por el Decreto 178/1989 de 27 de Julio y con las condiciones de uso y
número de plazas indicadas en dichos Decretos.

Uso de garaje:

El uso de garaje comprende la guarda de vehículos en espacios cubiertos y cerrados. En

el uso de garaje se diferencian cuatro categorías en función de la superficie del local
ocupado:

· Categoría 1ª: < 150 m²(t)

· Categoría 2ª: > 150 m²(t)
< 1.000 m²(t)
· Categoría 3ª: > 1.000 m²(t)
< 2.500 m²(t)
· Categoría 4ª: > 2.500 m²(t)

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NORMAS URBANISTICAS 2 – CALIFICACION Y USOS - 72

Asimismo en el uso de garaje se establecen las variantes de garajes de uso privado. Se

considerarán como de garajes de uso privado aquellos garajes que se utilicen de manera
exclusiva por sus propietarios, o por otras personas autorizadas por ellos de forma
directa; y como de garajes de uso público aquéllos que se destinen a su utilización por el
público en general, en condiciones de libre acceso, ya sea de forma gratuita u onerosa.

Este uso comprende, también, los usos auxiliares correspondientes, como los de servicios
higiénicos, cuartos de instalaciones y otros. Se consideran, sin embargo, excluidos los
usos de estación de servicio, lavado de vehículos, y taller de reparación de los mismos.

Los usos de garaje y aparcamiento se considerarán, con carácter general usos auxiliares
de los usos residenciales, industriales y terciarios, si bien, en tal caso, el número máximo
de plazas de aparcamiento o garaje a desarrollar en la parcela correspondiente se deberá
adecuar a las necesidades de dotación del uso principal al que dé servicio.

Uso de gasolinera:

El uso de gasolineras comprende las estaciones de servicio, unidades de suministro de

combustible y lavado de vehículos asociado.

Uso de transporte por carretera:

El uso de centros de transporte por carretera comprende las estaciones de autobuses, los
centros de contratación de cargas para el transporte por carretera , las estaciones de
camiones y autobuses y otros usos similares, así como los usos auxiliares y
complementarios correspondientes como hostelería, suministro de combustible.

Usos docentes o escolares:

El uso docente comprende las actividades relacionadas con la enseñanza ejercida en

régimen de titularidad privada y/o asimilable a la misma, en todas sus modalidades, así
como todos los usos auxiliares, siempre que en atención a sus fines y condiciones no
puedan ser considerados como equipamiento y no constituyan uso autónomo.

Usos deportivos:

El uso deportivo comprende la práctica deportiva y la cultura física en todas sus

modalidades, y su enseñanza en edificios, así como los usos auxiliares correspondientes,
ejercidos en régimen de titularidad privada y sin que constituya un uso autónomo.

Usos institucionales:

El uso institucional comprende los usos institucionales y administrativos que

comprenden actividades sociopolíticas como sedes de los partidos, asociaciones o
sindicatos así como, en todos los casos, los usos auxiliares correspondientes.

Usos sanitarios:

El uso sanitario comprende el tratamiento de enfermos sin alojamiento, clínicas,

dispensarios y los consultorios médicos, veterinarios, y similares que en atención a sus
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NORMAS URBANISTICAS 2 – CALIFICACION Y USOS - 73

fines y condiciones no puedan o deban ser considerados como equipamiento comunitario

y se ejerzan en régimen de titularidad privada, en ningún caso como uso autónomo.

Se considerarán integradas en esta modalidad de uso las actividades relacionadas con el

mantenimiento, alojamiento, cría, venta etc. de animales, siempre que las mismas no
reúnan las condiciones adecuadas para su consideración como usos rurales.

Usos asistenciales:

El uso asistencial comprende, entre otros, los usos de asistencia sin alojamiento a
sectores de población necesitada, como los hogares de jubilados o centros para ancianos
y personas desvalidas, con diferente grado de movilidad o discapacidad, de titularidad
privada así como los usos auxiliares correspondientes, que en ningún caso constituya uso
autónomo en cuyo caso será considerado uso de equipamiento comunitario.

Se considerarán integrados en esta modalidad los tanatorios que se implanten sin

crematorio. En cualquier caso deberán cumplir la reglamentación específica para este uso
que esté vigente en cada momento.

Usos socioculturales:

El uso sociocultural comprende las actividades de promoción cultural o creación

artística, como las ejercidas en bibliotecas, museos, salas de exposiciones, conferencias o
congresos, los auditorios de músicas y otros, de régimen privado, sin que constituya uso
autónomo en cuyo caso será considerado uso de equipamiento comunitario.

Usos recreativos:

Los usos recreativos comprenden diversas manifestaciones comunitarias destinadas a la

ocupación del ocio y el tiempo libre de titularidad privada, que por los fines que ejerzan
no puedan ser consideradas como equipamiento comunitario. Entre ellas se encuentran
las asociaciones recreativas o gastronómicas, las salas de fiestas, las salas de juegos de
azar, los casinos, y los parques recreativos. Igualmente, y como asimilación a los usos de
hostelería, deberán cumplir la reglamentación específica municipal que esté vigente en
cada momento.

Uso religioso:

El uso religioso comprende las actividades de culto o formación religiosa, así como los
usos auxiliares correspondientes.

- Los usos terciarios, atendiendo a las diferentes demandas de acceso de público,

aparcamiento de servicio al mismo y necesidades de espacio de maniobra, y carga y
descarga de mercancías, se clasifican en las siguientes categorías:

· Categoría 1ª

Pequeño local de hasta 40,00 m² de superficie útil, en construcciones provisionales,

compatible con el uso propio de los espacios públicos -aceras, jardines y áreas
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NORMAS URBANISTICAS 2 – CALIFICACION Y USOS - 74

peatonales y otros-, por lo que se podrá autorizar su implantación en los mismos -en
régimen de concesión administrativa-, aún cuando no haya sido prevista de manera
expresa por el planeamiento. Asimismo, podrá implantarse en los espacios libres
privados (RS) que así se establezca.

· Categoría 2ª

Actividades que ocupen menos de 250 m² de superficie útil, compatibles con los
usos residenciales, industriales, terciarios o de equipamiento comunitario y
susceptibles de implantarse en las parcelas designadas de forma predominante a los
mismos sin exigencias específicas. Asimismo, deberán utilizar máquinas o motores
de potencia inferior a 5 kw. cada uno, y disponer de una potencia instalada inferior a
25 kw.

· Categoría 3ª

Actividades que ocupen más de 250 m² y menos de 700 m² de superficie útil, para
cuya implantación en las parcelas de usos residenciales, industriales o terciarios, el
planeamiento pormenorizado, o, en su defecto el Ayuntamiento directamente en la
concesión de licencia, podrán imponer condiciones específicas en cuanto a las
características de los accesos de público, mercancías, dotación de aparcamiento o
disponibilidad de espacios de carga y descarga. Se implantarán en todo caso en
locales con acceso directo e independiente, -en su caso podrá estar compartido por
diversas instalaciones comerciales- desde la vía pública.

· Categoría 4ª

Actividades que ocupen más de 700 m² de superficie útil y tengan menos de 1.500
m² de superficie de techo, las cuales deberán disponer en el interior de los locales
que ocupen los espacios de acceso, maniobra y carga y descarga necesarios.
Asimismo el planeamiento pormenorizado, o, en su defecto el Ayuntamiento
directamente en la concesión de licencia podrán imponer condiciones específicas en
cuanto a la dotación de aparcamiento.

· Categoría 5ª

Actividades que utilicen más de 1.500 m² de superficie de techo, las cuales -salvo
que el planeamiento pormenorizado especifique lo contrario garantizando de forma
expresa la inexistencia de incompatibilidades de funcionamiento en los aspectos
señalados anteriormente- deberán ocupar de forma exclusiva la parcela sobre la que
se sitúen, disponiendo en su interior los espacios de acceso, aparcamientos,
maniobra y carga y descarga necesarios.

Se considerarán asimilados a los usos terciarios de 2ª 3ª y 4ª categorías, los usos

industriales de categorías 1ª ó 2ª, por lo que se autoriza en todo caso su implantación en
las parcelas y locales, que se destinan de forma predominante a la implantación de usos
comerciales, en las mismas condiciones que se exigen para éstos, sin necesidad de la
definición expresa de estas circunstancias, sin perjuicio de las condiciones particulares
que, en cada caso, se deban cumplimentar.

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NORMAS URBANISTICAS 2 – CALIFICACION Y USOS - 75

Igualmente se considerarán asimilados a estas categorías, los usos de hostelería, que

deberán además cumplir la reglamentación específica municipal que esté vigente en
cada momento.

Los usos terciarios que por sus características, materiales o medios utilizados,
manipulados o almacenados, originen molestias significativas o generan riesgos para la
salubridad o la seguridad de las personas o de las cosas, deberán cumplimentar las
normas de implantación aplicables a los usos industriales, con independencia de su
sujeción a la legislación medioambiental vigente.

3.- USOS DE EQUIPAMIENTO COMUNITARIO

- Los usos de equipamiento comunitario comprenden las actividades equipamentales de

servicio a la población en las distintas materias que se exponen a continuación, ejercidas
bien en régimen de titularidad pública, bien en régimen de titularidad privada.

En cualquier caso será considerado uso de equipamiento toda actividad destinada a tal fin
que se ejerza en régimen de titularidad pública.

A su vez será considerado uso de equipamiento toda actividad destinada a tal fin que se
ejerza en régimen de titularidad privada y que constituya uso característico o autónomo
de la parcela en la que se sitúe.

Se establecen las siguientes modalidades de usos de equipamiento comunitario:

- Uso de equipamiento docente o escolar:

- El uso de equipamiento docente comprende la enseñanza, en todas sus modalidades

tanto de titularidad pública como privada, así como los usos auxiliares
correspondientes.

- Uso de equipamiento deportivo:

- El uso de equipamiento deportivo comprende la práctica deportiva y la cultura física en

todas sus modalidades, y su enseñanza, tanto en edificios como en espacios libres
acondicionados de forma expresa para ello, así como los usos auxiliares
correspondientes.

- Uso de equipamiento institucional:

- El uso de equipamiento institucional comprende los usos institucionales y

administrativos de carácter público. Entre ellos se considerarán las oficinas de correos,
Ayuntamiento, etc., así como, en todos los casos, los usos auxiliares correspondientes.

- Uso de equipamiento sanitario:

- El uso de equipamiento sanitario comprende el tratamiento y alojamiento de enfermos

en hospitales, ambulatorios, clínicas, dispensarios y los consultorios médicos,

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NORMAS URBANISTICAS 2 – CALIFICACION Y USOS - 76

veterinarios, y similares -tanto de titularidad pública como privada-, así como los usos
auxiliares correspondientes.

- Uso de equipamiento asistencial:

- El uso de equipamiento asistencial comprende, entre otros, los usos de alojamiento y

asistencia a sectores de población necesitada, como los hogares de jubilados o las
residencias de ancianos y personas desvalidas, con diferente grado de movilidad o
discapacidad, - tanto de titularidad pública como privada-, así como los usos auxiliares
correspondientes.

- Uso de equipamiento sociocultural:

- El uso de equipamiento sociocultural comprende las actividades de promoción cultural

o creación artística, como las ejercidas en bibliotecas, museos, salas de exposiciones,
conferencias o congresos, los auditorios de músicas y otros.

- Uso de equipamiento recreativo:

- El uso de equipamiento recreativo comprende los teatros, cines, los parques de

atracciones y recreativos y otros usos de esparcimiento, como refugios, huertas de ocio,
etc.

- Uso de equipamiento religioso:

- El uso de equipamiento religioso comprende las actividades de culto o formación

religiosa que se desarrollan en las iglesias, ermitas, capillas y centros parroquiales entre
los de religión católica, y lo que pudieran desarrollar en los centros de otras religiones,
así como los usos auxiliares correspondientes.

- Uso de equipamiento de servicios públicos:

- El uso de equipamiento de servicios públicos comprende aquellos usos de servicio al

conjunto de la población no incluidos en las anteriores modalidades, de carácter diverso
y no específicamente administrativo, como los de bomberos, policía, mercados, correos,
cementerios, tanatorios, crematorios, albergues, y otros -así como los usos auxiliares
correspondientes-, que por sus características funcionales pueden resultar incompatibles
para su implantación en zonas o parcelas destinadas de forma predominante a otros
usos, por lo que la misma debe ser objeto de una regulación específica en cada caso.

Se consideran usos de equipamiento de servicios públicos los ejercidos sin fines

lucrativos en régimen de titularidad pública.

- Uso de equipamiento aduanero:

- El uso de equipamiento aduanero comprende los usos institucionales y administrativos

vinculados al control de mercancías y personas por el Servicio Aduanero de Estado.
Incluye las oficinas, instalaciones policiales de control y vigilancia fiscal y recintos

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NORMAS URBANISTICAS 2 – CALIFICACION Y USOS - 77

para el depósito de mercancías y aparcamiento de vehículos de transporte, así como los

usos auxiliares correspondientes.

- Uso de alojamiento dotacional:

El uso de alojamiento dotacional comprende el estándar de esa naturaleza regulado en

la legislación vigente con la finalidad de dar respuesta a las necesidades de alojamiento
de colectivos sociales espacialmente necesitados, poniendo a su disposición
alojamiento de carácter transitorio; se desarrolla en régimen de titularidad pública y sin
fines lucrativos.

Los usos de equipamiento comunitario definidos como dotación obligatoria por el

vigente Reglamento de planeamiento para las zonas de uso global cuyos usos
predominante sean residenciales, industriales o terciarios, se considerarán con carácter
general en todas las zonas citadas como usos de servicio básicos, por lo que su
implantación no exigirá su autorización expresa por el planeamiento.

Entre ellos no se considerarán en ningún caso los usos de equipamiento de servicios

públicos, cuya implantación -salvo en aquellas modalidades asimilables a los usos
industriales en las zonas destinadas de manera predominante a este último tipo de usos-
deberá, por el contrario, autorizarse en cada caso de manera expresa por el
planeamiento.

4.- USOS FERROVIARIOS

- El uso ferroviario comprende el de vías férreas y el de estación y los usos auxiliares de

este último. Entre ellos, sin embargo, el uso de áreas de maniobra y talleres de
reparación del material ferroviario será objeto de regulación específica mediante el
correspondiente Plan Especial que establezca los criterios de ordenación necesarios.

5.- USOS DE ESPACIOS LIBRES

El uso de espacios libres urbanos comprende el propio de las plazas, áreas peatonales,
áreas de juego, deportes al aire libre, paseos, jardines y parques destinadas al ocio y
expansión de la población y a la plantación de arbolado, huertas de ocio y vegetación
en el ámbito urbano, así como el de los espacios no edificables por su carácter residual
o de protección de construcciones e infraestructuras en dicho medio.

Asimismo se incluirán en ellos los usos auxiliares de mantenimiento de la jardinería -

guarda de maquinaria, aperos y material y otros similares- y servicio a los usuarios -
aseos públicos y otros similares-, necesario.

El uso de espacios libres urbanos tendrá en todo caso el carácter de uso de servicio
básico y se considerará directamente autorizado en la totalidad de las zonas de uso
global sin necesidad de que esta circunstancia se señale de forma expresa.

En este apartado se incluyen el uso de espacios libres rurales destinados al ocio y

expansión de la población, así como el uso de elementos territoriales vinculado a
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 2 – CALIFICACION Y USOS - 78

elementos naturales del territorio en los que prevalece ese carácter. Es el caso de, entre
otros: los cauces fluviales; el dominio público marítimo-terrestre y las zonas situadas en
sus márgenes; las zonas de montaña; los parques naturales o, cuando menos,
determinadas partes de los mismos; las áreas de interés natural, etc.

6.- USOS DE COMUNICACIONES

- Se establecen las siguientes modalidades de usos de comunicaciones:

Uso de circulación peatonal

Uso de circulación rodada
Uso de aparcamiento
Uso de circulación en bicicleta

- Los usos de circulación rodada, espacios de protección, aparcamiento al servicio

directo y exclusivo de los demás usos característicos y autorizados en la zona;
circulación peatonal, y circulación en bicicleta tendrá en todo caso el carácter de usos
de servicio básicos y se considerarán directamente autorizados en la totalidad de las
zonas de uso global sin necesidad de que dicha circunstancia se señale de manera
expresa.

- Se entiende por aparcamiento el estacionamiento de vehículos al aire libre en espacios

de dominio público o privado.

7.- USOS DE INFRAESTRUCTURAS DE SERVICIOS

- Se establecen las siguientes modalidades de usos de infraestructuras de servicios:

Uso de infraestructuras de abastecimiento de agua:

- El uso de infraestructuras de abastecimiento de agua comprenderá los embalses, las

estaciones depuradoras; las grandes arterias de abastecimiento; y los depósitos de
almacenamiento y distribución, así como los usos auxiliares correspondientes y las redes
de distribución.

Uso de infraestructuras de alcantarillado y depuración de aguas residuales

- El uso de infraestructuras de alcantarillado y depuración de aguas residuales comprende

las estaciones de tratamiento y depuración, los grandes colectores, las estaciones de
bombeo y las redes de alcantarillado.

Uso de infraestructuras de suministro eléctrico:

- El uso de infraestructuras de suministro eléctrico comprende las estaciones y

subestaciones de distribución, los centros de transformación, y las redes aéreas y
subterráneas de abastecimiento y distribución -incluso alumbrado público. También las
instalaciones de creación de energías renovables, así como de eficiencia y ahorro

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NORMAS URBANISTICAS 2 – CALIFICACION Y USOS - 79

energético (placas fotovoltaicas, etc.) y los correspondientes usos auxiliares de los

anteriores.

Uso de infraestructuras de telefonía, telecomunicación y señalización:

- El uso de infraestructuras de telefonía, telecomunicación y señalización comprende las

centrales telefónicas, las emisoras y centros de producción de radio y T.V., las antenas de
todo tipo, los faros y otros similares, así como los usos auxiliares correspondientes, y las
redes correspondientes.

Las centrales telefónicas y las emisoras y centros de producción de radio y T.V. se

considerarán asimilados a los usos comerciales y de oficinas.

Uso de infraestructuras de abastecimiento de combustibles:

- El uso de infraestructuras de abastecimiento de combustibles comprenderá los

gasoductos y las redes de distribución de gas de suministro directo al público en general,
así como las instalaciones de producción, tratamiento y almacenamiento anejas a las
mismas.

Las instalaciones de producción y almacenamiento de combustibles de todo tipo,

destinadas a la venta en cualquiera de sus modalidades, se considerarán a todos los
efectos como usos industriales.

Uso de vertederos de residuos sólidos:

- El uso de vertederos de residuos sólidos comprende los vertederos para la eliminación de

residuos orgánicos e inertes en condiciones controladas, autorizados de forma expresa, y
sometidos a las condiciones establecidas por la vigente legislación medioambiental.

- Las redes de distribución de servicios de todo tipo -agua, saneamiento, energía, eléctrica,
telefónica, gas y otros- las estaciones de bombeo para el abastecimiento de agua o la
conducción de aguas residuales, los centros de transformación de energía eléctrica y los
depósitos de derivados del petróleo -gasóleo o fuel oil- de servicio directo al usuario se
considerarán como usos de servicio básicos, quedando autorizados en la totalidad de las
zonas de uso global sin la necesidad de la definición expresa de esta circunstancia.

- Se entenderán igualmente autorizadas las instalaciones exigidas y/o justificadas desde la

perspectiva de la generación y ahorro de agua, energía, etc. (placas solares y restantes
generadoras de agua caliente sanitaria; placas fotovoltaicas; instalaciones de eficiencia y
ahorro energético en materia de iluminación;…).

Por el contrario, aquellas instalaciones y redes que por su carácter lucrativo o por las
características de las mismas, así como por su destino no de servicio directo al usuario,
como pueden ser las redes de telefonía, incluso las antenas, las estaciones o sub-
estaciones de transformación de energía eléctrica, las redes y estaciones de regulación de
gas, los depósitos de gases combustibles licuados y otros similares que pudieran

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 2 – CALIFICACION Y USOS - 80

considerarse incompatibles con el uso global donde se ubican, deberán ser autorizados de
manera expresa por el planeamiento.

8.- USOS DE CAUCES FLUVIALES

- El uso de cauce fluvial es el propio de una corriente de agua superficial (fluvial) o de

transición (intermareal) en situación de máxima crecida ordinaria.

- Se considera como caudal de la máxima crecida ordinaria la media de los máximos

caudales anuales en su régimen natural, producidos durante diez años consecutivos, que
sean representativos del comportamiento hidráulico de la corriente.

- El uso de cauce fluvial está sujeto a la legislación sectorial en materia de agua.

9.- USOS RURALES

- Se consideran como tales los usos que tienen como fin prioritario la utilización y/o
disfrute ambiental, lúdico o productivo del territorio. Dentro de ellos se diferencian las
siguientes modalidades:

- A.- Protección Ambiental

A.1 Mejora Ambiental

- B.- Ocio y Esparcimiento

B.1 Recreo Extensivo
B.2 Recreo Intensivo
B.3 Actividades cinergéticas y piscícolas

- C.- Aprovechamiento de Recursos Primarios

C.1 Agricultura
C.2 Ganadería
C.3 Forestal
C.4 Explotaciones Agrarias No Profesionalizadas
C.5 Actividades extractivas

- D.- Usos asociados a los núcleos zoológicos

- A.- Protección Ambiental

A.1 Mejora Ambiental

Tratamientos de tipo cultural capaces de reconducir la zona a que se aplique a su

situación primigenia o a otros estados de equilibrio más valiosos. Esta mejora puede
adoptar formas distintas según la casuística particular de las unidades a que se asigne.
Actividades: cortas selectivas, pastoreo controlado, limpieza, eliminación selectiva de la
vegetación, tratamiento de plagas y enfermedades, cierres de regeneración, remodelación

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NORMAS URBANISTICAS 2 – CALIFICACION Y USOS - 81

de taludes siempre que éstos se realicen para favorecer los procesos de mejora ecológica
y paisajística, hidrosiembras, podas selectivas, etc.

- B.- Ocio y Esparcimiento

B.1 Recreo Extensivo:

Uso y disfrute con fines de ocio, turismo, educación e interpretación del medio natural,
en base a actividades blandas, sin equipamientos significativos: excursionismo y
contemplación, poco incidentes en el medio físico, implicando el simple tránsito
peatonal, que requiere un mínimo de infraestructura o acondicionamiento para su
práctica como son pequeñas obras (pasos sobre arroyos, balizamiento de sendas,
miradores, etc.) que se presumen cuidadosas e integradas en el paisaje. En general en este
uso se excluyen tanto los desarrollos edificatorios como instalaciones o elementos de la
red viaria.

La regulación de este uso está contemplada, en su mayor parte, en el Decreto 79/1996 de

16 de Abril, sobre ordenación y normalización del senderismo de la COAPV.

B.2 Recreo Intensivo:

Uso y disfrute con fines de ocio, turismo, educación e interpretación del medio natural,
en base a equipamientos de ocio y/o acogida que implican la adaptación a un espacio
localizado para actividades recreativas. Se trata de las denominadas Áreas Recreativas,
que pueden constar de pequeños aparcamientos, mesas, bancos, barbacoas, fuentes,
servicios sanitarios, juegos de niños, papeleras, crematorios de basuras o alguna
edificación de servicio al uso. Se incluyen asimismo los Parques Rurales definidos como
espacios libres por el planeamiento general municipal en suelo no urbanizable.

No se consideran dentro de este uso los campings, campos de golf, ni cualquier otra
actividad recreativa que implique la construcción de edificios o grandes instalaciones.

El uso público intensivo se regulará mediante planeamiento de desarrollo.

B.3 Actividades cinergéticas y piscícolas:

Las regulaciones de la práctica de la caza y la pesca se derivarán de las legislaciones

internacionales, estatales, autonómicas y forales que les sean de aplicación. En este uso
se excluye todo tipo de desarrollo edificatorio.

- C.- Aprovechamiento de Recursos Primarios

C.1 Agricultura:

Incluye las actividades ligadas directamente con el cultivo de recursos vegetales no

forestales (cultivos herbáceos y cultivos leñosos, horticultura, cultivos de vivero, de setas
y los hidropónicos): preparación de la tierra para la obtención de cultivos, incluyendo
labores y prácticas culturales, operaciones de recolección, selección y clasificación de las
cosechas dispuestas en condiciones de ser transportadas para su posterior
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almacenamiento o consumo, así como el aporte de agua y una mayor intensidad de

aprovechamiento en el caso del regadío, junto con las obras de infraestructura rural
necesarias para mejoras de la agricultura en general. En este concepto se incluyen tanto
las actividades agrícolas al aire libre como las que se realizan bajo cubierta (cultivos
protegidos).

Prácticas relacionadas con la explotación agrícola:

 Extracción de agua para el riego

 Mantenimiento de la cubierta vegetal
 Abonado y fertilización
 Plantación de árboles frutales, talas y podas
 Uso de productos fitosanitarios
 Rotulaciones – Laboreo permanente u ocasional
 Drenajes o desecación a través del relleno o extracción de agua (siempre que no
se trate de una zona húmeda de relevancia ecológica)

Construcciones e instalaciones directamente vinculadas a las Actividades Agrícolas:

 Almacenamiento y conservación de útiles y productos

 Secado, extracción y clasificación de productos agrícolas
 Obras e instalaciones para agricultura de regadío (incluidas balsas de riego)
 Terrazas: construcción de bancales, siempre que éstos se realicen para evitar o
minimizar procesos erosivos, y que no se afecte a zonas cubiertas por vegetación
natural.
 Playas de recogida de productos agrícolas.

Construcciones e instalaciones destinadas a apoyar la primera transformación de los

productos agrícolas:

 Producción de conservas vegetales, mermeladas y confituras

 Lagares de elaboración de sidra y bodegas para producción de vino y txakoli.

Construcciones e instalaciones destinadas al desarrollo de Actividades Complementarias

de la explotación agraria: Se consideran Actividades Complementarias, aquellas
actividades realizadas en la propia explotación como complemento a la actividad
principal agraria incluyendo entre ellas:

 Transformación y venta directa de los productos de la explotación.

 Degustación de los productos agrarios obtenidos en la propia explotación.
 Talleres artesanales de productos típicos del país (cestería, cerámica, ebanistería,
hornos de pan, etc.)
 Agroturismo (servicios de alojamiento turístico en la explotación agraria)
 Actividades recreativas relacionadas con el ocio, disfrute y divulgación de la
naturaleza y el Medio Rural (hípicas rurales, parques infantiles, exposiciones de
plantas y razas autóctonas de animales, colecciones de etnografía, etc.).
 Infraestructuras de producción de energía renovable, fundamentalmente para
autoabastecimiento.

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Usos auxiliares a la explotación agrícola:

 Vivienda vinculada a la explotación

Actividades agrícolas especiales:

 Invernaderos
 Viveros de producción forestal, agraria, de plantas ornamentales y flores
 Truficultura
 Cultivo de hongos
 Lumbricultura

C.2 Ganadería

Se consideran como ganaderas aquellas actividades relativas a la cría de todo tipo de

ganado, incluidas las granjas dedicadas a la cría de animales para peletería y la
producción de especies cinegéticas. Comprende también la preparación de la tierra para
la obtención de pastos y cultivos forrajeros, así como el pastoreo.

Se consideran las siguientes clases o tipologías de ganadería:

- Ganadería Intensiva: Aquella en la que los animales se encuentran permanentemente

estabulados y consumen pienso no producido en la propia explotación y no disponen
de espacios exteriores proporcionados de alimentación natural, y todo ello en
correspondencia con lo establecido en la legislación vigente. La ganadería intensiva
se considera un uso de industria agraria.

- Ganadería Semiextensiva: Aquella en la que los animales se encuentran

preferentemente estabulados pero disponen de espacios exteriores de alimentación
natural en proporción adecuada, produciendo la propia explotación la mayor parte
del forraje necesario para su alimentación.

- Ganadería Extensiva: Aquella en la que el ganado se encuentra fundamentalmente al

aire libre, con una relación de carga ganadera baja por unidad, que mantenga la
vegetación natural o un cultivo implantado sin afección apreciable, dispongan o no
sobre el terreno de infraestructural mínimas tales como mangas de manejo, balsas o
fosas de tratamiento sanitario, abrevaderos, pequeños comederos u otros.

Las prácticas culturales relacionadas con la explotación ganadera: Se considera como

tales el manejo de los cultivos forrajeros, praderas y pastizales:

 Desbroces
 Aplicación de fitosanitarios
 Arado de tierra y siembras de especies pratenses
 Abonados
 Recolecciones y siega manual o mecanizada
 Ensilados

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Construcciones e instalaciones directamente vinculadas a las Actividades Ganaderas:

 Establos
 Salas de ordeño y locales para conservación de leche
 Estercoleros y depósitos de purines
 Almacenamiento y conservación de útiles y productos.
 Silos de piensos y forrajes (construcciones dedicadas exclusivamente a
almacenar cereales, leguminosas grano, piensos y forrajes para el ganado.
Pueden ser de obra de fábrica o de chapa metálica)
 Refugios y bordas (construcciones tradicionales ubicadas en pastos montanos y
vinculadas a la actividad del pastoreo trashumante o transterminante).
 Cierres y vallados
 Abrevaderos y sus captaciones
 Comederos (construcciones dedicadas exclusivamente a proporcionar en los
terrenos donde pasta el ganado los piensos y forrajes complementarios para su
alimentación).
 Instalaciones sanitarias y de manejo (instalaciones en las que se realizan
tratamientos antiparasitarios, vacunaciones, diversas operaciones relacionadas
con la reproducción, clasificación del ganado, embarque, etc. ) Constan de todos
o alguno de los siguientes elementos: corralizas, mangadas, baños
antiparasitarios y embarcaderos).

Construcciones e instalaciones destinadas a apoyar la primera transformación de los

productos ganaderos:

 Queserías y demás productos lácteos

 Elaboración de productos cárnicos, embutidos y otros productos derivados
 Envasado de la miel y otros productos avícolas

Construcciones e instalaciones destinadas al desarrollo de Actividades

Complementarias de la explotación ganadera: Se consideran Actividades
Complementarias, aquellas actividades realizadas en la propia explotación como
complemento a la actividad principal agraria incluyendo entre ellas:

 Transformación y venta directa de los productos de la explotación.

 Talleres artesanales de productos típicos del país (cestería, cerámica, ebanistería,
hornos tradicionales, etc.)
 Agroturismo (servicios de alojamiento turístico en la explotación agraria)
 Actividades recreativas relacionadas con el ocio, disfrute y divulgación de la
Naturaleza y el Medio Rural (hípicas rurales, parques infantiles, exposiciones de
plantas y razas autóctonas de animales, colecciones de etnografía, etc.).
 Infraestructuras de producción de energía renovable, fundamentalmente para
autoabastecimiento

Usos auxiliares a la explotación ganadera:

 Vivienda vinculada a la explotación.

Actividades ganaderas especiales:

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 Colmenares
 Explotaciones ganaderas alternativas
 Granjas cinegéticas
 Piscifactorías (instalaciones dedicadas al cultivo y/o la recría de pescados y
mariscos marinos y continentales).

C.3 Forestal

Incluye todas las actividades (excepto el pastoreo) que tienen como objeto la mejora o
aprovechamiento de los terrenos forestales, considerando así a los terrenos ocupados o
susceptibles de ser ocupados por masas arboladas o arbustivas, no objeto del cultivo
agrario ni situados en suelo urbano. En general, las actividades forestales se distinguen
de otras por el carácter renovable del principal producto obtenido, la madera, por los
prolongados turnos de las especies vegetales objeto de tratamiento y por las
implicaciones medioambientales que pueden tener dichas actividades: daños o beneficios
en otros terrenos situados aguas abajo, sostenimiento de vida animal, beneficios de
carácter recreativo (paseo, recogida de productos secundarios, caza y pesca), etc. Por
todo ello, las masas forestales cumplen, en grado variable, distintas funciones protectoras
y productivas.

Estas actividades forestales pueden ser muy diversas a lo largo del ciclo de un arbolado,
abarcando las necesarias para la instalación de la propia masa, para la sanidad,
protección, aprovechamiento y mejora del arbolado o para la renovación del vuelo
forestal.

La regulación del uso forestal se regirá por las Normas Forales de Montes y normas
adicionales emanadas de la Administración competente.

El uso residencial no se considera como uso auxiliar de una explotación forestal, salvo en
el caso de viviendas forestales adscritas a la vigilancia de las masas forestales de
titularidad pública.

Prácticas culturales relacionadas con la actividad forestal:

 Fase de establecimiento de la masa forestal:

Labores realizadas sobre el suelo forestal: acotado, laboreo, fertilización,
enmiendas, desbroces y eliminación de restos vegetales, etc.

Labores realizadas sobre el vuelo forestal: plantación, siembra, cortas de

regeneración, recogida de semillas seleccionada, etc.

 Fase de gestión y mejora de la masa forestal:

Aplicación de productos fitosanitarios, podas, cortas de mejora, construcción de
la red de saca, inventario de la masa forestal, etc.

 Fase de saca o extracción de productos de la masa forestal:

Tala, clasificación de productos, arrastre hasta la red viaria, etc.

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Construcciones e instalaciones directamente vinculadas a la actividad forestal:

 Almacenamiento y conservación de útiles, maquinaria y productos

Usos auxiliares a la explotación forestal:

 “Casas Forestales”, construcciones que tradicionalmente se han venido

empleando como almacenes para útiles relacionados con la explotación de las
masas forestales públicas), y en contadas ocasiones como alojamiento para el
personal dedicado al cuidado de estas masas.

Actividades forestales especiales:

 Acotamiento de zonas de recogida de setas

C.4.- Explotaciones Agrarias No Profesionalizadas

Entre los usos de explotación agraria no profesionalizados se incluirán las explotaciones

agrarias que no reúnan los requisitos de viabilidad y autonomía productiva exigidos para
ser considerados como usos de explotación agraria comunes. Incluido en este uso se
considerará exclusivamente la guarda de aperos de labranza adscritos a la explotación.

Huertas de Ocio. Se consideran aquí los complejos hortícolas generalmente localizados

en el extrarradio de los núcleos urbanos, divididos en parcelas de pequeñas dimensiones
y con una serie de infraestructuras comunes. Estos complejos son básicamente
concebidos como una forma de recreo de la población urbana. Su gestión y propiedad
puede ser pública o privada.

C.5. Actividades extractivas

Actividades encaminadas a la extracción de los recursos minerales así como usos

auxiliares vinculados directamente a éstas. Se incluyen las edificaciones e instalaciones
destinadas a la extracción y primer tratamiento de los recursos geológicos sitos en la
propia zona. No se incluyen las labores de prospección e investigación de los recursos
mineros.

D.- Usos asociados a los núcleos zoológicos

Establecimientos cuyas actividades principales están sujetas al Decreto 444/1994 del

Gobierno Vasco de 15 de Noviembre, sobre autorización, registro y control de núcleos
zoológicos de la Comunidad Autónoma del País Vasco. Únicamente se considera este
uso si las actividades principales justifican la necesidad de su ubicación en suelo rural
(centro de recuperación de animales, parques zoológicos, perreras, picaderos, etc.),
desestimándose aquellas con posibilidad de ubicación en suelo urbano (pajarerías,
tiendas de venta de animales, etc.).

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Las granjas cinegéticas y las explotaciones ganaderas alternativas, pese a ser

consideradas como núcleo zoológico en la legislación vigente, se integran dentro del uso
ganadero.

Los usos asociados a los establecimientos cuya actividad principal es la de albergar

animales domésticos de compañía y aquellos no contemplados en el párrafo anterior:
perreras que alberguen un número igual o superior a 10 perros y/o dispongan de
instalaciones de más de 20 m² de superficie; residencias de animales; escuelas de
adiestramiento; centros de recogida, etc.…

Sin perjuicio de su consideración como usos terciarios o equipamentales, podrán tener

ese tratamiento los usos asociados a establecimientos e instalaciones que ofrecen
servicios de práctica de equitación: picaderos, cuadras deportivas, hipódromos, escuelas
de equitación, etc.

El tratamiento como usos rurales requerirá la previa justificación de dicha naturaleza y/o
de la necesidad de su instalación en el suelo no urbanizable, incluida la presentación, en
su caso, de la correspondiente acreditación emitida por la administración competente en
la materia.

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CAPITULO 2.2.- CALIFICACION GLOBAL

Artículo 2.2.1.- Formulación del régimen de Calificación Global

El ámbito ordenado por el presente Plan General queda sometido al régimen de Calificación
Global establecido en los siguientes documentos del mismo:

- El presente capítulo 1.2 Calificación Global y el apartado referido al Régimen

Urbanístico General de las fichas de ámbitos de Planeamiento.
- Planos de Régimen Estructural del Documento E. Planos

Artículo 2.2.2.- Sistematización de la Calificación Global

1.- Sistematización básica de Calificación de Usos Globales:

R- Zonas de uso residencial

A- Zonas de usos de actividades económicas
E- Zonas de equipamiento comunitario
F- Sistema general de usos ferroviarios
L- Sistema general de espacios libres
V- Sistema general de comunicaciones
S- Sistema general de Infraestructura de servicios
C- Sistema general de cauces fluviales
Z- Zonas rurales

2.- Definición de la Calificación Global.

- Se entiende por calificación global del suelo la asignación por el planeamiento de los
distintos usos a las diferentes zonas en las que divide la totalidad del término municipal.

- La zona de uso global y sistema general se identifica con un código de una sola letra.

Artículo 2.2.3.- Régimen general de edificación, uso y régimen jurídico aplicable a las
zonas de uso global

1.- El régimen de edificación y uso aplicable a las zonas de uso global, se configura a
través de las determinaciones definidas en el presente capítulo, así como en las
determinaciones particulares para cada zona de uso global que debe desarrollar el
planeamiento pormenorizado.

2.- Régimen general de edificación y uso aplicable a los tipos de zonas de uso global
establecidos:

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ZONAS DE USO RESIDENCIAL (R)

Zonas conformadas por asentamientos predominantemente residenciales.

1.- REGIMEN DE EDIFICACION:

Se establecen 3 variantes básicas de regulación de la edificación: a través de la
definición de alineaciones y perfiles, por la definición y localización del volumen de
edificación, y en relación con la parcela.
a- Por alineaciones y perfiles:
Casco Antiguo (RA)
Alineación a Vial (RV)
b- Por localización y definición del volumen:
Colectiva en Bloque (RB)
c- En relación con la parcela o en su caso mediante la localización y definición del
volumen:
Colectiva en Parcela (RP)
Unifamiliar Aislada (RU)
Unifamiliar Adosada (RD)

En el caso de Suelo Urbano de Ordenación Directa, las citadas Ordenanzas son de

aplicación directa. En el caso de los Ámbitos sometidos a planeamiento posterior se
aplican estas ordenanzas pero con un carácter orientativo siendo completadas y
plenamente desarrolladas por el Planeamiento de Desarrollo.

2.- REGIMEN DE USO:

Uso característico: - Vivienda
Usos autorizados: - Residencia Comunitaria
Industrial
- Terciario
- Equipamiento Comunitario
- Comunicaciones
- Espacios Libres.
- Infraestructuras de servicios
Usos prohibidos: - Los usos incompatibles con el característico

3.- REGIMEN JURÍDICO:

Esta zona tendrá a los efectos correspondientes, la condición propia de una zona de uso
privado y/o patrimonial, a excepción de las zonas de uso público resultantes de
ordenación pormenorizada.

En lo referente tanto al vuelo como al subsuelo, el régimen jurídico privado y/o

patrimonial predominante en la misma se extenderá a las partes vinculadas a las
construcciones de esa misma naturaleza. El resto del vuelo o subsuelo tendrá a todos
los efectos condición propia del dominio y uso público.
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NORMAS URBANISTICAS 2 – CALIFICACION Y USOS - 90

ZONAS DE ACTIVIDADES ECONOMICAS (A)

Zonas configuradas por asentamientos destinados a actividades económicas, tanto

industriales como terciarias.

1.- REGIMEN DE EDIFICACION:

La sistemática de regulación de la forma de las edificaciones se realizará en relación a

la parcela, a la definición y localización del volumen edificado, o mediante la manera
que el planeamiento de desarrollo considere más adecuada en función de las
características tipológicas específicas de las construcciones proyectadas.

2.- REGIMEN DE USO:

Usos característicos: Actividades Económicas

Usos autorizados: · Vivienda

- Residencia Comunitaria
- Equipamiento Comunitario
- Comunicaciones.
- Ferroviarios.
- Espacios Libres.
- Infraestructuras de servicios.

Usos prohibidos: - Los usos incompatibles con el característico

3.- REGIMEN JURÍDICO:

Esta zona tendrá a los efectos correspondientes, la condición propia de una zona de uso
privado y/o patrimonial, a excepción de las zonas de uso público resultantes de
ordenación pormenorizada.

En lo referente tanto al vuelo como al subsuelo, el régimen jurídico privado y/o

patrimonial predominante en la misma se extenderá a las partes vinculadas a las
construcciones de esa misma naturaleza. El resto del vuelo o subsuelo tendrá a todos
los efectos condición propia del dominio y uso público.

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NORMAS URBANISTICAS 2 – CALIFICACION Y USOS - 91

ZONAS DE EQUIPAMIENTO COMUNITARIO (E)

Zonas integradas en la red de sistemas generales del municipio, destinadas a la implantación

de zonas de equipamiento comunitario general, incluidas las edificaciones e instalaciones
vinculadas a los mismos.

1- REGIMEN DE EDIFICACION:

Edificación regulada de acuerdo a criterios de consolidación y reajuste de las

condiciones actuales. Se considera necesario para el caso de modificarse la situación
actual, la redacción del correspondiente planeamiento pormenorizado, el cual deberá
establecer la concreta sistemática de regulación de la forma de la edificación, en
función de las características tipológicas específicas de las construcciones proyectadas.

2- REGIMEN DE USO:

- Uso característico: · Equipamiento Comunitario.

- Usos autorizados: · Vivienda.

· Residencia Comunitaria.
Industrial
- Terciario
- Comunicaciones
- Espacios Libres.
- Infraestructuras de servicios

Usos prohibidos: - Los usos incompatibles con el característico

3.- REGIMEN JURÍDICO:

Esta zona tendrá a los efectos correspondientes, la condición propia de una zona de uso
público o privado, en atención a la naturaleza pública o privada del propio
equipamiento y de su titularidad.

En lo referente tanto al vuelo como al subsuelo, el régimen jurídico privado/patrimonial

o público de la misma se extenderá a las partes vinculadas a las construcciones de esa
misma naturaleza.

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NORMAS URBANISTICAS 2 – CALIFICACION Y USOS - 92

SISTEMA GENERAL DE USOS FERROVIARIOS (F)

Zonas ocupadas o vinculadas al uso ferroviario y espacios funcionales.

1- REGIMEN DE EDIFICACION:

Edificación vinculada a los usos ferroviarios y a los usos auxiliares de los mismos, en
las condiciones establecidas por la legislación sectorial aplicable y, de acuerdo en cada
caso, con las determinaciones contenidas en el Plan Especial que establezca y defina las
condiciones de desarrollo de este Sistema General.

2- REGIMEN DE USO:

- Uso característico: · Ferroviario.

- Usos autorizados: · Usos asimilados al uso ferroviario de acuerdo con lo

establecido por la legislación sectorial aplicable.

- Usos prohibidos: · Todos los establecidos en la legislación sectorial de

aplicación.

3.- REGIMEN JURÍDICO:

Esta zona tendrá a los efectos correspondientes, la condición propia de una zona de uso
público.

En todo caso, excepcionalmente, siempre que, de conformidad con los criterios

establecidos en la legislación vigente y previa la necesaria justificación se considere
conveniente, el planeamiento urbanístico podrá ordenar en el vuelo y/o subsuelo de esta
zona usos o edificaciones de dominio privado o público. Con este fin, dicha previsión
se contemplará con la correspondiente desafectación de las partes de la zona vinculados
a dichos usos y/o edificaciones.

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NORMAS URBANISTICAS 2 – CALIFICACION Y USOS - 93

ESPACIOS LIBRES (L)

Zonas destinadas a integrar las zonas verdes y demás espacios libres.

1- REGIMEN DE EDIFICACION:

Edificación aislada, vinculada al mantenimiento en espacios libres y jardines, así como

a los usos autorizados correspondientes.

2- REGIMEN DE USO:

- Uso característico: · Espacios libres urbanos.

- Usos autorizados: Terciarios

Equipamiento Comunitario
Infraestructuras de servicio

Usos prohibidos: - Los usos incompatibles con el característico

3.- REGIMEN JURÍDICO:

Esta zona tendrá a los efectos correspondientes, la condición propia de una zona de uso
público.

En todo caso, excepcionalmente, el planeamiento urbanístico podrá ordenar en el vuelo

y/o subsuelo de esta zona usos o edificaciones de dominio privado o público. Con este
fin, dicha previsión se contemplará con la correspondiente desafectación de las partes
de la zona vinculados a dichos usos y/o edificaciones.

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NORMAS URBANISTICAS 2 – CALIFICACION Y USOS - 94

SISTEMA GENERAL DE COMUNICACIONES (V)

Zonas conformadas por las infraestructuras de comunicación integradas y/o que conforman
la correspondiente red de sistema general de la ciudad, cualquiera que sea el medio de
movilidad que se utilice (motorizado, peatonal, en bicicleta, transporte público, etc.)

1- REGIMEN DE EDIFICACION.

Edificación vinculada a elementos funcionales y usos auxiliares de servicio a los

distintos modos de movilidad. Asimismo, se autoriza la implantación, con carácter
excepcional, de edificaciones y/o instalaciones según se regule por la calificación
pormenorizada

Además, previa justificación de su necesidad y siempre que sea compatible con los usos
característicos, se autoriza la construcción de garajes públicos en el subsuelo de esta
zona.

2- REGIMEN DE USO:

- Uso característico: · Comunicaciones

- Usos autorizados: · Industriales

Terciarios
Equipamiento Comunitario
Espacios Libres
Infraestructuras de servicio

Usos prohibidos: - Los usos incompatibles con el característico

3.- REGIMEN JURÍDICO:

Esta zona tendrá a los efectos correspondientes, la condición propia de una zona de uso
público.

En todo caso, excepcionalmente, el planeamiento urbanístico podrá ordenar en el vuelo

y/o subsuelo de esta zona usos o edificaciones de dominio privado o público.

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NORMAS URBANISTICAS 2 – CALIFICACION Y USOS - 95

INFRAESTRUCTURAS DE SERVICIOS (S)

1- REGIMEN DE EDIFICACION:

Exclusivamente construcciones adscritas directamente al servicio urbano

correspondiente, que responderán a las tipologías edificatorias singularizadas propias
de este tipo de usos.

2- REGIMEN DE USO:

- Uso característico: · Infraestructuras de servicios.

- Usos autorizados: · Usos auxiliares del característico.

Usos prohibidos: - Los usos incompatibles con el característico

3.- REGIMEN JURÍDICO:

Esta zona tendrá a los efectos correspondientes, la condición propia de una zona de uso
público o privado en relación al régimen de explotación de cada infraestructura.

En todo caso, excepcionalmente, el planeamiento urbanístico podrá ordenar en el vuelo

y/o subsuelo de esta zona usos o edificaciones de dominio privado o público. Con este
fin, dicha previsión se contemplará con la correspondiente desafectación de las partes
de la zona vinculados a dichos usos y/o edificaciones.

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NORMAS URBANISTICAS 2 – CALIFICACION Y USOS - 96

CAUCES FLUVIALES (C)

Zonas ocupadas por los cauces de agua ubicados en el suelo clasificado como urbano o
urbanizable en este Plan General y según Mapa Hidrológico de la Comunidad Autónoma del
país Vasco.

Con carácter general, su tratamiento se adecuará a los criterios establecidos tanto en la

legislación vigente en la materia como, en su caso, en el Plan Territorial Sectorial de
Ordenación de Márgenes de los Ríos y Arroyos de la Comunidad Autónoma del País Vasco.

1- REGIMEN DE EDIFICACION:

El régimen general de edificación de los citados cauces es el establecido en la

legislación vigente en la materia y el mencionado Plan Territorial Sectorial, así como
en el planeamiento de desarrollo.

2- REGIMEN DE USO:

A los efectos de la autorización de régimen de uso previsto se estará a lo dispuesto en

las disposiciones legales vigentes en la materia.

- Uso característico: · Protección Ambiental

- Usos autorizados: · Todos los previstos por la legislación sectorial aplicable.

- Usos prohibidos: · Todos los previstos por la legislación sectorial aplicable.

3.- REGIMEN JURÍDICO:

Esta zona tendrá a los efectos correspondientes, la condición propia de una zona de uso
público.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 2 – CALIFICACION Y USOS - 97

ZONAS RURALES (Z)

Las zonas rurales se desarrollan con arreglo al modelo territorial propuesto por las D.O.T. de
la Comunidad Autónoma Vasca para el Suelo No Urbanizable, definiéndose categorías de
ordenación, cada una de las cuales se caracteriza por un régimen específico de uso y
edificación:

a- Zona Rural Agroganadera y Campiña (RAC).

b- Rural de Alto Valor Estratégico (RAVE).
c- Zona Rural Forestal (RUFO).
d- Zona Rural de Especial Protección (REP).
e- Zona de Protección de Aguas Superficiales (PAS).
f- Zona de Protección de Captaciones de Aguas(PCA).
g- Equipamientos en Zona Rural (EZR).

a- ZONA RURAL AGROGANADERA Y CAMPIÑA (RAC)

1.- REGIMEN DE EDIFICACION.

Edificación aislada de tipología diversa y vinculada a los usos autorizados que se

deberá adecuar a las condiciones generales de edificación establecidas para el Suelo No
Urbanizable en el Título Quinto del presente documento.

2.- REGIMEN DE USO:

- Usos característicos: · Explotación de Recursos Primarios

Agricultura
Ganadería
Forestal

- Usos autorizados: · Aprovechamiento de Recursos Primarios

Actividades extractivas (regulado mediante planeamiento)
Explotaciones Agrarias No Profesionalizadas
(regulado mediante planeamiento)
· Infraestructuras
Líneas de tendido aéreo
Líneas subterráneas
Instalaciones Técnicas de servicios no lineal
(regulado mediante planeamiento)
Escombreras y vertederos de residuos sólidos
(regulado mediante planeamiento)
Caminos rurales
Comunicaciones Viarias. (Los usos auxiliares y autorizados
para el sistema general de comunicaciones viarias, siempre
que la carretera forme parte de la Red de Carreteras de la
Diputación Foral de Guipúzcoa, según clasificación

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NORMAS URBANISTICAS 2 – CALIFICACION Y USOS - 98

establecida en el Decreto Foral Normativo 1/2006 o

cualquiera que lo sustituya).
· Usos Edificatorios
Edificios e instalaciones de Utilidad Pública e interés social (a
regular mediante planeamiento)
Vivienda aislada vinculada a explotación de recursos
primarios -en los casos en los que se establece esa tolerancia-
(podrá implantarse, además, en edificios de nueva
construcción).
Vivienda como uso autónomo (se podrán implantar,
exclusivamente, en edificios y ruinas (según descripción
establecida en la legislación vigente) existentes con
anterioridad a la aprobación del presente Plan General y ya
destinados al mismo uso).
· Residencia comunitaria. (Como uso autónomo, se podrán
implantar, exclusivamente, en edificios existentes con
anterioridad a la aprobación del presente Plan General).
Uso de Garaje (Tan solo en categoría 1ª, y como auxiliar de
los usos autorizados).
Protección Ambiental
Mejora Ambiental
· Ocio y Esparcimiento
Recreo Extensivo
Recreo Intensivo (a regular mediante planeamiento)
Actividades cinergéticas y piscícolas
· Industriales. Los definidos como industria agraria. Los
asentamientos industriales en edificios y parcelas existentes y
ya legalizados con anterioridad a la aprobación del presente
Plan General, y con demostrada ausencia de nocividad,
salubridad y posibles molestias al medio rural.
Asimismo, se permitirá, previa regulación a través del
planeamiento de desarrollo, la implantación de industrias de
4ª y 5ª categoría, que por su naturaleza, características o
materiales manipulados, no permitan su inclusión en terrenos
clasificados como Suelo Urbano o Urbanizable.
· Terciarios. En las modalidades de alojamiento turístico en el
medio rural definidas en el Decreto 210/97 (agroturismo,
hotel rural, casa rural, apartamento rural, camping rural) o
normativa que la sustituya, campamentos turísticos, hostelería
(restaurantes, bares, merenderos, etc.).
Los usos recreativos en su modalidad de parques deportivos y
recreativos al aire libre tales como campos de golf (juego,
pitch and putt, entrenamiento, etc.), actividades ligadas a la
circulación de vehículos a motor (circuitos de karts, trial, etc.)
y sin motor (circuitos de mountainbike u otros), y
turismo/deporte de aventura (rafting, paintball, globo, ala
delta, parapente, etc.).

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NORMAS URBANISTICAS 2 – CALIFICACION Y USOS - 99

Estos usos podrán implantarse exclusivamente en edificios

existentes con anterioridad a la aprobación del presente Plan
General o en sus ampliaciones. Salvo en la modalidad de
agroturismo, estarán ubicados en parcelas con frente a
carreteras incluidas en la categorización establecida en el
Decreto Foral Normativo 1/2006 o cualquiera que lo
sustituya.
La posible implantación de los usos de camping rural,
campamentos turísticos o usos recreativos deberá ser
justificada por motivos de utilidad pública o interés social, y
será regulada de manera particularizada por el planeamiento
de desarrollo correspondiente.
. Equipamiento comunitario (En las modalidades de usos de
equipamiento deportivo, sanitario, asistencial, religioso,
recreativo y de servicios públicos -albergues, campamentos de
turismo y otros similares- cuando su implantación en el medio
rural resulte necesaria u oportuna, y se justifique por motivos
de utilidad pública o interés social).

- Usos prohibidos: · Infraestructuras

Las que no se regulen específicamente por planeamiento de
desarrollo.
Usos Edificatorios
Los crecimientos urbanísticos apoyados o no en edificaciones
existentes.
· Equipamiento comunitario (Cuando su implantación en el
medio rural no resulte necesaria ni oportuna, ni se justifique
por motivos de utilidad pública o interés social. En ese
sentido se entiende como no autorizados todas aquellas
modalidades de equipamiento que requieran grandes
construcciones de características urbanas y produzcan un
impacto paisajístico y funcional significativo).

3.- REGIMEN JURÍDICO:

Esta zona tendrá a los efectos correspondientes, la condición propia de una zona de uso
privado.

En lo referente tanto al vuelo como al subsuelo, el régimen jurídico privado/patrimonial

o público de la misma se extenderá a las partes vinculadas a las construcciones de esa
misma naturaleza.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 2 – CALIFICACION Y USOS - 100

b- RURAL DE ALTO VALOR ESTRATÉGICO (RAVE)

Estas subzonas de la Agroganadera y Campiña son consideradas desde una perspectiva

estratégica para el sector agrario, de manera que su mantenimiento y su preservación
frente a otros usos se consideran prioritarios.
Se integran tanto los suelos con mayor capacidad agrológica como los terrenos de
explotaciones agrarias que, por su modernidad, rentabilidad o sostenibilidad, se
consideran estratégicas para el sector.

- Usos característicos: · Explotación de Recursos Primarios

Agricultura
· Ganadería Semiextensiva
· Ganadería extensiva

- Usos autorizados: · Aprovechamiento de Recursos Primarios

Ganadería
Forestal
Explotaciones Agrarias No Profesionalizadas
(Regulado mediante planeamiento)
· Infraestructuras
Líneas de tendido aéreo
Líneas subterráneas
Caminos rurales
Comunicaciones Viarias. (Los usos auxiliares y autorizados
para el sistema general de comunicaciones viarias, siempre
que la carretera forme parte de la Red de Carreteras de la
Diputación Foral de Gipuzkoa, según clasificación establecida
en el Decreto Foral Normativo 1/2006 o cualquiera que lo
sustituya).
· Usos Edificatorios
Vivienda aislada vinculada a explotación agraria
Vivienda como uso autónomo, se podrán implantar,
exclusivamente, en edificios y ruinas (según descripción
establecida en la legislación vigente) existentes con
anterioridad a la aprobación del presente Plan General y ya
destinados al mismo uso.
Como uso auxiliar de otros usos autorizados -en los casos en
los que se establece esa tolerancia- (podrá implantarse,
además, en edificios de nueva construcción).
La residencia comunitaria. (Como uso autónomo, se podrán
implantar, exclusivamente, en edificios existentes con
anterioridad a la aprobación del presente Plan General).
Garaje tan solo en categoría 1ª, y como auxiliar de los usos
autorizados.
Protección Ambiental
Mejora Ambiental
· Ocio y Esparcimiento
Recreo Extensivo
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NORMAS URBANISTICAS 2 – CALIFICACION Y USOS - 101

Recreo Intensivo (a regular mediante planeamiento)

Actividades cinergéticas y piscícolas
· Industriales. Exclusivamente las actividades industriales en
edificios y parcelas existentes que ya estuvieran legalizados
con anterioridad a la aprobación del presente Plan General, y
con demostrada ausencia de nocividad, salubridad y posibles
molestias al medio rural.
En relación con las Industrias Agrarias, así como las
construcciones ligadas a las explotaciones agrarias, ganaderas
o forestales, los correspondientes planes o proyectos deberán
ser analizados ambientalmente a través del procedimiento de
evaluación conjunta, individualizada o simplificada de
impacto ambiental según corresponda, teniendo en cuenta las
consideraciones que se hagan al respecto a los instrumentos
de actuación del correspondiente Plan Territorial Sectorial
vigente, para incluir en esa evaluación la afección sobre la
actividad, infraestructuras e industrias agroforestales y la
aplicación de medidas correctoras.
La evaluación de alternativas, tanto desde parámetros
ambientales como agrarios, deberá ser un aspecto relevante de
la valoración. En el caso de usos no sometidos a los
procedimientos de evaluación ambiental se requerirá informe
preceptivo de la Administración sectorial agroforestal para su
implantación.
· Terciarios (En su modalidad de agroturismo, en edificios
preexistentes con anterioridad a la aprobación del presente
Plan General o en sus ampliaciones).
· Equipamiento comunitario (En sus modalidades de
deportivo, albergues y campamentos de turismo, cuando su
implantación resulte necesaria u oportuna y se justifique por
motivos de utilidad pública o interés social).

- Usos prohibidos: · Infraestructuras. (Cuando su implantación en el medio rural

no resulte necesaria ni oportuna o, no se justifique por
motivos de utilidad pública o interés social.)
Usos Edificatorios
Los crecimientos urbanísticos apoyados o no en edificaciones
existentes tal y como se definen en la regulación de los usos
urbanísticos.

3.- REGIMEN JURÍDICO:

Esta zona tendrá a los efectos correspondientes, la condición propia de una zona de uso
privado.

En lo referente tanto al vuelo como al subsuelo, el régimen jurídico privado/patrimonial

o público de la misma se extenderá a las partes vinculadas a las construcciones de esa
misma naturaleza.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 2 – CALIFICACION Y USOS - 102

c.- ZONA RURAL FORESTAL (RUFO)

1.- REGIMEN DE EDIFICACION:

Edificación aislada de tipología diversa y vinculada a los usos autorizados que se

deberá adecuar a las condiciones generales de edificación establecidas para el Suelo No
Urbanizable en el Título Quinto del presente documento. Los usos característicos
definidos no justifican la construcción de nuevas edificaciones vinculadas a ellos.

2.- REGIMEN DE USO:

- Usos característicos: · Explotación de Recursos Primarios

Forestal
Ganadería extensiva

- Usos autorizados:
· Aprovechamiento de Recursos Primarios
Agricultura (Vinculada a explotaciones ya existentes con
anterioridad a la aprobación del presente Plan General).
Ganadería Semiextensiva (Vinculada a explotaciones y
edificaciones ya existentes con anterioridad a la aprobación
del presente Plan General).
· Infraestructuras
Cuando su implantación en el medio rural resulte necesaria u
oportuna y se justifique por motivos de utilidad pública o
interés social.
· Usos Edificatorios
Edificios e instalaciones de Utilidad Pública e interés social (a
regular mediante planeamiento)
Vivienda como uso auxiliar de los usos característicos y
autorizados, exclusivamente en edificios preexistentes ya
destinados a este uso con anterioridad a la aprobación del
presente Plan General.
Garaje. (Exclusivamente de categoría 1ª, como uso auxiliar de
otros usos autorizados, a cuyas necesidades de dotación
deberá adecuarse).
Industrias o almacenamientos peligrosos (a regular mediante
planeamiento)
Protección Ambiental
Mejora Ambiental
· Ocio y Esparcimiento
Recreo Extensivo
Recreo Intensivo (a regular mediante planeamiento)
Actividades cinergéticas y piscícolas
· Terciarios (En su modalidad de agroturismo, en edificios
preexistentes con anterioridad a la aprobación del presente
Plan General o en sus ampliaciones).
· Equipamiento comunitario (En sus modalidades de
deportivo, albergues y campamentos de turismo, cuando su
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 2 – CALIFICACION Y USOS - 103

implantación resulte necesaria u oportuna y se justifique por

motivos de utilidad pública o interés social).

- Usos prohibidos: Usos Edificatorios

Los crecimientos urbanísticos apoyados o no en edificaciones
existentes tal y como se definen en la regulación de los usos
urbanísticos.
· Infraestructuras de servicios. (Cuando su implantación en el
medio rural no resulte necesaria ni oportuna o, no se
justifique por motivos de utilidad pública o interés social).
· Usos agrarios no profesionalizados

3.- REGIMEN JURÍDICO:

Esta zona tendrá a los efectos correspondientes, la condición propia de una zona de
privado o público.

En lo referente tanto al vuelo como al subsuelo, el régimen jurídico privado/patrimonial

o público de la misma se extenderá a las partes vinculadas a las construcciones de esa
misma naturaleza.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 2 – CALIFICACION Y USOS - 104

d.- ZONA RURAL DE ESPECIAL PROTECCION (REP)

La Zona Rural de Especial Protección incluye todo suelo en razón de su excepcional

valor naturalístico, de las posibilidades de explotación de los recursos naturales, de sus
valores paisajísticos, históricos o culturales, o para la defensa de la fauna, la flora o el
equilibrio ecológico. Asimismo, mucho de este suelo forma parte de ámbitos sujetos a
criterios de intervención específicos establecidos en disposiciones legales referidas a
los mismos, en atención a su integración y/o condición de parque natural, área de
interés naturalístico, etc.

1.- REGIMEN DE EDIFICACION:

En ámbitos y terrenos afectados por disposiciones legales, planes y proyectos vigentes,

de rango superior a este Plan General, el régimen de edificación será el resultante de las
previsiones contenidas en los mismos.

Para los ámbitos y terrenos no afectados por las citadas disposiciones legales, planes y
proyectos, o en su caso cuando se establezca su remisión a lo establecido por este
planeamiento general se autoriza, exclusivamente, la reforma y ampliación de
construcciones existentes, las cuales se adecuarán a las condiciones generales de
edificación establecidas para el Suelo No Urbanizable.

Asimismo, los usos característicos de Ganadería y Forestal definidos en el régimen de

uso, no justifican la construcción de nuevas edificaciones vinculadas a ellos.

2.- REGIMEN DE USO:

En ámbitos y terrenos afectados por disposiciones legales, planes y proyectos vigentes,

de rango superior a este Plan General, el régimen general de uso será el resultante de
las previsiones contenidas en los mismos.

Para los ámbitos y terrenos no afectados por las citadas disposiciones legales, planes y
proyectos, o en su caso cuando se establezca su remisión a lo establecido por este
planeamiento general se considerará el siguiente régimen general de uso:

- Usos característicos: Protección Ambiental (Se propiciarán las actividades de

conservación y mejora ambiental del ecosistema).

- Usos autorizados: La implantación de cualquiera de los usos autorizados

contemplados deberá estar regulado mediante el planeamiento de
desarrollo correspondiente

· Aprovechamiento de Recursos Primarios:

Agricultura (Vinculada a explotaciones ya existentes con
anterioridad a la aprobación del presente Plan General).
Ganadería Extensiva
Ganadería Semiextensiva (Vinculada a explotaciones y
edificaciones ya existentes y destinadas a este uso, con
anterioridad a la aprobación del presente Plan General).
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 2 – CALIFICACION Y USOS - 105

Forestal
· Infraestructuras Cuando su implantación resulte necesaria u
oportuna, y se justifique por motivos de utilidad pública o
interés social.
· Usos Edificatorios
Edificios e instalaciones de Utilidad Pública e interés social (a
regular mediante planeamiento)
Vivienda aislada vinculada a explotación agraria (como
auxiliar de los usos característicos y autorizados en
edificaciones preexistentes con anterioridad a la aprobación
del presente Plan General).
· Ocio y Esparcimiento
Recreo Extensivo
Recreo Intensivo (a regular mediante planeamiento)
· Terciarios En su modalidad de agroturismo, en edificios
preexistentes con anterioridad a la aprobación del presente
Plan General o en sus ampliaciones.
· Equipamiento comunitario En sus modalidades de
deportivo, albergues y campamentos de turismo, cuando su
implantación resulte necesaria u oportuna y se justifique por
motivos de utilidad pública o interés social.

- Usos prohibidos: · Aprovechamiento de los recursos primarios (Con

excepción de los autorizados)
· Infraestructuras
Escombreras y vertederos de residuos sólidos
· Usos Edificatorios (A excepción del auxiliar de los usos
característicos y en edificaciones existentes).

3.- REGIMEN JURÍDICO:

Esta zona tendrá a los efectos correspondientes, la condición propia de una zona de uso
privado o público.

En lo referente tanto al vuelo como al subsuelo, el régimen jurídico privado/patrimonial

o público de la misma se extenderá a las partes vinculadas a las construcciones de esa
misma naturaleza.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 2 – CALIFICACION Y USOS - 106

e.- ZONA DE PROTECCION DE AGUAS SUPERFICIALES (PAS)

La Zona de Protección de Aguas Superficiales está conformada por los cursos de agua y
sus márgenes de protección que reúnen las tres condiciones que se exponen a
continuación:

- En primer lugar, tratarse de cursos de agua identificados gráficamente en el Plan

Territorial Sectorial de Ordenación de los márgenes de los ríos y arroyos de la
Comunidad Autónoma del País Vasco, vertiente cantábrica, aprobado
definitivamente el 22 de diciembre de 1998.

- En segundo lugar, tratarse de cursos de agua y/o márgenes que este Plan General
clasifica como suelo No Urbanizable, sin que se integre en esta zona los clasificados
como suelo urbano o urbanizable.

- En tercer lugar, los citados márgenes de protección se identifican en atención a la

componente urbanística regulada en el citado Plan Territorial Sectorial.

Por lo demás, con carácter general, su tratamiento se ha de adecuar a los criterios

establecidos tanto en la legislación vigente en la materia y en dicho Plan Territorial
Sectorial, así como, en su caso, en el propio planeamiento urbanístico.

1.- REGIMEN DE EDIFICACION:

El régimen general de edificación de los citados cauces y de sus márgenes es el

establecido en la legislación vigente en la materia y en el mencionado Plan Territorial
Sectorial, así como, en su caso, en el planeamiento urbanístico.

Tratándose de cauces integrados en el dominio público marítimo-terrestre, en el

Dominio Público Hidráulico, así como de los márgenes de los mismos, dicho régimen
se adecuará a los criterios establecidos en las vigentes Leyes de Costas y Aguas, así
como en los Reglamentos promovidos en su desarrollo.

2.- REGIMEN DE USO:

A los efectos de la autorización de régimen de uso previsto se estará a lo dispuesto en

las disposiciones legales vigentes en la materia, incluidos los instrumentos de
ordenación territorial asimismo vigentes.

Tratándose de cauces integrados en el dominio público marítimo-terrestre, en el

Dominio Público Hidráulico, así como de los márgenes de los mismos, dicho régimen
se adecuará a los criterios establecidos en las vigentes Leyes de Costas y Aguas, así
como en los Reglamentos promovidos en su desarrollo.

- Usos característicos: · Protección Ambiental

- Usos autorizados:
· Aprovechamiento de Recursos Primarios
Agricultura (regulado mediante planeamiento)
Ganadería (regulado mediante planeamiento)
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 2 – CALIFICACION Y USOS - 107

Forestal (regulado mediante planeamiento)

· Usos Edificatorios
Edificios e instalaciones de Utilidad Pública e interés social (a
regular mediante planeamiento)
Vivienda aislada vinculada a explotación agraria. Vinculada a
explotaciones y edificaciones ya existentes y destinadas a este
uso, con anterioridad a la aprobación del presente Plan
General.
Industrias (a regular mediante planeamiento)
· Ocio y Esparcimiento
Recreo Extensivo (a regular mediante planeamiento)
Recreo Intensivo (a regular mediante planeamiento)
Actividades cinergéticas y piscícolas (a regular mediante
planeamiento)

- Usos prohibidos: · Todos los no incluidos en las modalidades anteriores y que

resulten incompatibles con la naturaleza y los objetivos
propios del medio natural y de esta zona.

3.- REGIMEN JURÍDICO:

Esta zona tendrá a los efectos correspondientes, la condición propia de una zona de uso
público.

En lo referente tanto al vuelo como al subsuelo, el régimen jurídico privado/patrimonial

o público de la misma se extenderá a las partes vinculadas a las construcciones de esa
misma naturaleza.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 2 – CALIFICACION Y USOS - 108

f.- ZONA DE PROTECCION DE CAPTACIONES DE AGUAS (PCA)

La Zona de Protección de Captaciones de Aguas está constituida por al menos los puntos de
captación más significativos existentes, identificados dentro del Registro de Zonas
Protegidas, de los que tres de ellos resultan integrantes del denominado Sistema Jaizubia y
un cuarto punto ubicado en Lastaola pertenece al Sistema Txingudi como refuerzo del
mismo.

De acuerdo con lo señalado en el Plan Territorial Sectorial de Márgenes y en el mencionado

registro de Zonas Protegidas, en el suelo No Urbanizable se establecen los siguientes puntos
de captación de aguas:

- Jaizubia Captación superficial 1.- x: 596937,45487 / y: 4796561,87253

- Jaizubia Captación superficial 2.- x: 596601,85768 / y: 4796373,62599
- Jaizubia Captación superficial 3.- x: 596417,39582 / y: 4796273,69251
- Lastaola – Sondeos – Pozos.- x: 602217,12919 / y: 4797348,03884

Con carácter general, su tratamiento y protección se actuará conforme a la Ley de Aguas, al Plan
Hidrológico de la Demarcación Hidrográfica del Cantábrico Oriental y a las determinaciones
establecidas por la autoridad competente en la materia.

1.- REGIMEN DE EDIFICACION:

El régimen general de edificación en los mencionados puntos de captación y su zona de

Protección será el que establezcan las disposiciones vigentes en la materia.

2.- REGIMEN DE USO:

A los efectos de la autorización de régimen de uso previsto se estará a lo dispuesto en

las disposiciones legales vigentes en la materia, incluidos los instrumentos de
ordenación territorial asimismo vigentes.

Se considerará que las captaciones destinadas a abastecimiento urbano incluidas en

masas del Registro de Zonas Protegidas deberán disponer de su correspondiente
Perímetro de Protección donde se delimiten las áreas a proteger, las medidas de control
y se regulen los usos del suelo y las actividades a desarrollar en los mismos para evitar
afecciones a la cantidad y calidad del agua de las captaciones. El orden de prioridad
para su elaboración se establecerá en función del riesgo que presente la captación y de
la población abastecida.

En las solicitudes de concesión de las zonas de captación de aguas para abastecimiento

urbano se podrá exigir al peticionario una propuesta de perímetro de protección
justificada con un estudio técnico adecuado.

En tanto en cuanto no se hayan aprobado los perímetros de protección

correspondientes, se aplicarán para cada una de las captaciones unos Perímetros de
Protección Transitorios delimitados por una magnitud de radio fijo alrededor de las
captaciones subterráneas y, en el caso de captaciones superficiales, por un arco sobre la
cuenca vertiente de 500 m. de radio fijo cuando las captaciones de sistemas de
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 2 – CALIFICACION Y USOS - 109

abastecimiento sirvan a más de 15.000 habitantes, de 200 m en las captaciones de

sistemas de abastecimiento que sirvan a una población comprendida entre 2.000 y
15.000 habitantes y de 100 m en las captaciones de sistemas de abastecimiento que
sirven a una población comprendida entre 10 y 2.000 habitantes.

Dentro de estos Perímetros de Protección Transitorios serán de aplicación las normas

establecidas en el Reglamento del Dominio Público Hidráulico para las zonas de policía
orientadas a la protección de los caudales captados y de la calidad de sus aguas. Así
mismo serán objeto de especial control y vigilancia todos los usos y actividades
(nuevos aprovechamientos, movimientos de tierras, obras, etc.) que pudieran conducir a
que la calidad de las aguas descienda por debajo de la establecida en el Real Decreto
140/2003.

En la tramitación de cualquier autorización o concesión ubicada dentro de estos

Perímetros de Protección Transitorios de las captaciones de agua para abastecimiento
urbano, se requerirá informe del concesionario del mencionado abastecimiento.

En el caso de los embalses de abastecimiento, la delimitación de los Perímetros de

Protección Definitivos deberá tener en cuenta, no solo la cuenca de escorrentía directa
superficial y subterránea sino también la cuenca de los eventuales tributarios
trasvasados al embalse.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 2 – CALIFICACION Y USOS - 110

g.- EQUIPAMIENTOS EN ZONA RURAL (EZR)

Zonas de Equipamiento Comunitario en el suelo no Urbanizable

1- REGIMEN DE EDIFICACION:

Edificación regulada de acuerdo a criterios de consolidación y reajuste de las

condiciones actuales. Se considera necesario para el caso de modificarse la situación
actual, la redacción del correspondiente planeamiento pormenorizado, el cual deberá
establecer la concreta sistemática de regulación de la forma de la edificación, en
función de las características tipológicas específicas de las construcciones proyectadas.

El régimen de edificación se deberá adecuar a las condiciones generales de edificación

establecidas para el Suelo No Urbanizable en el Título Quinto del presente documento.
Asimismo será de aplicación lo dispuesto en el Capítulo 3.6 del Título Tercero de la
presente normativa, y referido a las condiciones generales de edificación y uso
aplicables a las parcelas de uso no residencial, así como las disposiciones contenidas en
la legislación sectorial aplicable.

- Edificabilidad urbanística

- Edificabilidad sobre rasante:

La regulación se realiza a través de la definición gráfica de las alineaciones y alturas
de la edificación o mediante la definición de un coeficiente de edificabilidad referido
a la parcela neta.

En los casos de parcelas ya edificadas se consolida en cada una de ellas el

aprovechamiento edificatorio de las construcciones que las ocupan, medido de
acuerdo con los criterios establecidos en el presente documento.

- Edificabilidad bajo rasante:

La edificabilidad autorizada bajo rasante será de una planta bajo rasante coincidiendo
con la ocupación en planta del edificio. Además se podrá autorizar un incremento de
esta ocupación bajo rasante, exclusivamente para dar cumplimiento a lo establecido
en el Título 3º referido a los estándares de plazas de aparcamiento.

2- REGIMEN DE USO:

- Uso característico: · Equipamiento comunitario.

- Usos autorizados: · Vivienda. (Como uso auxiliar de equipamiento, con un

máximo de dos (2) viviendas por parcela).
· Residencia comunitaria.
· Otros usos auxiliares o asimilados. (Deberán ser objeto de
regulación mediante el correspondiente planeamiento
pormenorizado).

- Usos prohibidos: · Todos los no autorizados de forma expresa.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 2 – CALIFICACION Y USOS - 111

2.1.- Porcentaje máximo de edificabilidad urbanístico destinado a usos compatibles

con la explotación de recursos primarios

Con carácter general y sin perjuicio de medidas más restrictivas que pudieran
establecerse, el porcentaje máximo de edificabilidad urbanística sobre rasante
destinada en el conjunto de la zona a usos autorizados diversos del forestal no
superará el 40% de la edificabilidad urbanística sobre rasante total.

3.- REGIMEN JURÍDICO:

El régimen general de dominio -público o privado- y las condiciones de titularidad

serán las ya establecidas, y, en su caso, serán asignadas por el planeamiento
pormenorizado correspondiente, el cual deberá cumplimentar en todo caso las
exigencias mínimas de incorporación al dominio público de las parcelas de carácter
dotacional establecidas por la legislación urbanística vigente.

La eventual implantación de usos de equipamiento comunitario de titularidad privada

en las parcelas adscritas al dominio público se realizará en régimen de cesión o
concesión administrativa, en las condiciones establecidas por la legislación vigente.

En lo referente tanto al vuelo como al subsuelo, el régimen jurídico privado/patrimonial

o público de la misma se extenderá a las partes vinculadas a las construcciones de esa
misma naturaleza.

4- DATOS DE ESTADO ACTUAL:

Establecimiento Sup. Sup. Sup. Ocup. Número

Calific. Ocup. Constr. Actual de
m2 m2 m2 % Plantas

EZR-01 Colegio Erain 58.116 3.725 5.400 9 2

EZR-02 Depósito Araso 1.780 622 622 35 1
EZR-03 Depósito Iparraguirre 4.389 1.163 1.163 26 1
EZR-04 Potabilizadora Elordi 28.508 3.846 4.926 13 1
EZR-05 Servicios del Txingudi 15.438 2.410 4.278 15 2-3
EZR-06 Depósito Maxalagain 6.256 1.426 1.426 23 1
EZR-07 Gaseoducto Aldabe 1.943 178 178 9 1
(Antiguo)
EZR-08 Gaseoducto Aldabe 7.807
(Nuevo)
EZR-09 Tenis Txingudi 18.880 2.763 3.360 15 1-2
EZR-10 Campo de Tiro 92.849 524 524 0,5 1
San Marcial
EZR-11 Colegio Siutz 9.258 1.763 4.239 19 2
EZR-12 Central Irusta 1.485 460 460 30 1
EZR-13 Psicifactoria 1.807 107 107 5 1
EZR-14 Hornos Irugurutzeta 5.080 332 332 6 1
EZR-15 Depósito 2.231 2.231 2.231 100 1
Harrizurreta
EZR-16 C. Interpretación 350 350 700 100 2
Paiaundi

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 2 – CALIFICACION Y USOS - 112

Artículo 2.2.4.- Vinculación normativa y tolerancias admitidas en las determinaciones

de Calif. Global

1.- En base a razones objetivas de interés general que, en su caso, serán evaluadas por el
Pleno Municipal, el planeamiento pormenorizado que desarrolle el presente documento
en el Suelo Urbanizable podrá reajustar las zonas de uso global ordenadas,
incorporando o excluyendo porciones de dichas zonas de tal forma que, en ningún caso,
se incremente o disminuya la superficie de éstas en un porcentaje superior al 5% del
total ocupado por cada una de estas zonas de uso global en cada ámbito. Las superficies
excluidas se incorporarán a las zonas de uso global colindantes o a los ámbitos
colindantes si éstos no estuvieran definitivamente aprobados. En el caso de que los
terrenos colindantes sean Suelo No Urbanizable se incorporarán al mismo. Para realizar
cualquier exclusión derivada del reajuste de límites será necesaria la aceptación expresa
en documento notarial de los propietarios afectados.

2.- Del mismo modo, en el Suelo Urbanizable -en este caso exclusivamente a través del
planeamiento de desarrollo- y en el No Urbanizable, se podrá establecer la afección de
porciones de las zonas de uso global destinadas a usos residenciales, industriales,
terciarios, o rurales por elementos de los sistemas generales, siempre que la superficie
ocupada no supere el 10% de la superficie zonal delimitada. En las citadas condiciones,
la ocupación señalada no exigirá el reajuste del aprovechamiento urbanístico asignado a
la zona o zonas afectadas.

3.- Como aplicación específica de este criterio, en las categorías de suelo señaladas, se
podrán implantar elementos funcionales o al servicio de las Carreteras y Vías Urbanas -
estaciones de servicio, puestos de socorro, paradas de autobuses y otros- de servicio a
estos sistemas generales y adosados a ellos, en suelos externos a los calificados para
dichos sistemas, aún cuando en los mismos la citada implantación no esté autorizada. A
tal efecto se considerará la implantación de los elementos reseñados como una
ampliación del ámbito de afección de los sistemas que deberá ajustarse a las
limitaciones señaladas anteriormente. Sin embargo, si dichos elementos incorporasen
aprovechamientos lucrativos de titularidad privada, y para la zona de uso global
afectada se hubiese establecido de forma directa y expresa, y con carácter normativo,
un límite de aprovechamiento determinado, los aprovechamientos destinados a los
citados elementos deberán deducirse de éste último.

4.- Los Sistemas Generales podrán ajustarse en su delimitación al espacio necesario para
su implantación, modificándose en su caso los límites de los mismos en función de la
forma del parcelario sobre el que se ubican. El ajuste de los límites de estos Sistemas
Generales al parcelario existente no supondrá una modificación del Plan General,
siempre que la proporción del suelo excluido del Sistema General signifique un
porcentaje reducido respecto a la superficie ocupada del mismo y que la clasificación
del suelo y calificación global que se asigne a los predios excluidos sea de la misma
naturaleza que la colindante a los mismos.

5.- Los ajustes en la Zonificación Global establecida en el presente documento que no se

encuentren dentro de los límites reseñados en los epígrafes precedentes, se considerarán
a todos los efectos como Modificación del Plan General, y exigirán la previa
formulación de un expediente de esas características.
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 2 – CALIFICACION Y USOS - 113

6.- En las zonas de uso global clasificadas como Suelo Urbanizable y en las clasificadas
como Suelo Urbano en que así se establezca de manera expresa, se considerarán como
determinación normativa a los efectos de la limitación del aprovechamiento edificatorio
ordenado, el índice o los índices de edificabilidad asignados. El citado
aprovechamiento edificatorio será, en todo caso, el producto de los índices de
edificabilidad señalados por la superficie zonal resultante de la medición que determine
el planeamiento de desarrollo, una vez efectuados, en su caso, los ajustes de la
delimitación zonal autorizados en el epígrafe 1 del presente artículo.

7.- A estos efectos se tendrá en cuenta de manera específica la tolerancia general que
respecto a las condiciones de altura y perfil de edificación se establece en el artículo
3.1.5. Condiciones de edificación aplicables con carácter general, de las presentes
Normas.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 2 – CALIFICACION Y USOS - 114

CAPITULO 2.3.- CALIFICACION PORMENORIZADA

Artículo 2.3.1.- Formulación del Régimen de Calificación Pormenorizada

1.- El presente Plan General establece con carácter normativo el régimen de Calificación
Pormenorizada en el Suelo Urbano no incluido en Áreas de desarrollo urbanístico en
las que se autoriza la ejecución de sus previsiones ordenadoras sin el requisito de la
formulación previa de planeamiento de desarrollo.

La calificación pormenorizada, es la que asigna un uso y tipología pormenorizados, a

una porción concreta del suelo, que queda así detalladamente ordenado.

Dicho régimen se formula, en sus aspectos de aplicación general, en el presente

capítulo 1.3.- Calificación Pormenorizada – y el contenido de éste se desarrolla en el
Título Cuarto que incorpora las Ordenanzas Reguladoras de las zonas de uso
pormenorizado, así como en los planos de calificación pormenorizada del suelo.

2.- En las Áreas de los Suelos Urbano y Sectores de suelo Urbanizable que deben ser
objeto de planeamiento de desarrollo, éste deberá adecuar las condiciones particulares
de uso, edificación y dominio de las parcelas edificables y espacios públicos definidos,
a la sistemática general de Calificación Pormenorizada establecida en el Título Cuarto,
sin perjuicio de que puedan adaptarse o modificarse éstas por el planeamiento
pormenorizado siempre debidamente justificado por exigencias de la ordenación.

Asimismo, será de aplicación en ellas el contenido del Título Cuarto referido a las
Ordenanzas Reguladoras de las zonas de uso pormenorizado, por lo que dicho
planeamiento deberá limitarse a la formulación de las ordenanzas reguladoras
complementarias necesarias para la adecuada definición de la Ordenación
Pormenorizada propuesta, con la excepcionalidad establecida en el punto anterior.

Artículo 2.3.2- Sistematización de la Calificación Pormenorizada

1.- La Calificación Pormenorizada se sistematiza de acuerdo con los siguientes tipos

básicos de zonas de uso pormenorizado.

PARCELAS DE USO RESIDENCIAL

PARCELAS DE USO DE ACTIVIDAD ECONOMICA INDUSTRIAL
PARCELAS DE USO DE ACTIVIDAD ECONOMICA TERCIARIA
PARCELAS DE EQUIPAMIENTOS Y SERVICIOS
REDES FERROVIARIAS
ESPACIOS LIBRES
SISTEMAS DE COMUNICACIONES
INFRAESTRUCTURAS DE SERVICIO
CAUCES FLUVIALES

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 2 – CALIFICACION Y USOS - 115

2.- Los tipos de zonas de uso pormenorizado reseñados en el epígrafe anterior, se

desarrollan de acuerdo con las variantes que se definen a continuación, cada una de las
cuales se caracteriza por un régimen específico de edificación, uso y dominio.

Artículo 2.3.3.- Régimen general de edificación, uso, y dominio aplicable a los tipos de
zonas de uso pormenorizado establecidos.

El régimen de edificación, uso y dominio aplicable a las zonas de uso pormenorizado se

configura a través de las determinaciones contenidas en los Títulos Tercero y Cuarto de
la presente Normativa.

LISTADO GENERAL DE CALIFICACIONES PORMENORIZADAS:

R.- RESIDENCIAL
RA.- Residencial Casco Antiguo
RV.- Residencial Alineación a Vial
RB.- Residencial Colectiva en Bloque
RP.- Residencial Colectiva en Parcela
RU.- Residencial Unifamiliar en Parcela
RD.- Residencial Unifamiliar Adosada
RC.- Residencia Comunitaria
RL.- Espacio Libre Privado
RK.- Espacio Libre Privado con Aprovechamiento Bajo Rasante
RS.- Espacio Libre Privado con Aprov. Bajo Rasante y Uso Público en Superficie

A.- ACTIVIDADES ECONOMICAS (Industriales y Terciarios)

IP.- Industria en Parcela
IC.- Industria Colectiva
TH.- Terciario Hostelería
TC.- Terciario Comercial
TO.- Terciario de Oficinas
TK.- Terciario Garajes
TG.- Terciario de Gasolineras
TT.- Terciario de Transportes
TE.- Terciario Recreativo

E.- EQUIPAMIENTOS Y SERVICIOS

EE.- Escolar Público
EP.- Escolar Privado
ED.- Deportivo Público
EJ.- Deportivo Privado
EI.- Equipamiento Institucional
EM.- Equipamiento Sanitario Público
ET.- Equipamiento Sanitario Privado
EA.- Equipamiento Asistencial Público
EL.- Equipamiento Asistencial Privado
EC.- Equipamiento Sociocultural Público
EQ- Equipamiento Sociocultural Privado
EO.- Equipamiento Recreativo y Ocio Público
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 2 – CALIFICACION Y USOS - 116

EV- Equipamiento Recreativo y Ocio Privado

ER.- Equipamiento Religioso
ES.- Servicios Públicos
EN.- Equipamiento Aduanero
EX.- Otros Equipamientos
AD.- Alojamientos Dotacionales

F.- SISTEMA FERROVIARIO

FE.- Estaciones
FV.- Vías Férreas

L.- ESPACIOS LIBRES PUBLICOS

LJ.- Jardines Urbanos
LK.- Espacio Libre con Aprovechamiento Bajo Rasante
LL.- Espacios Libres Peatonales
LP.- Parques y Áreas Recreativas
LM.- Espacio Libre Marisma

V.- COMUNICACIONES
VA.- Viario Autopista
VD.- Viario Urbano Distribuidor
VE.- Viario Urbano Estructurante
VI.- Viario Interurbano
VJ.- Espacio Libre Ajardinado Asociado a Viario
VV- Viario Privado
VL.- Viario Urbano Local
VP.- Viario Aparcamiento
VK.- Viario público con aprovechamiento bajo rasante
VS.- Viario con aprovechamiento b/r y servidumbre de uso en superficie

S.- INFRAESTRUCTURAS SERVICIOS

SA.- Infraestr. Abastecimiento
SS.- Infraestr. Saneamiento y Depuración
SE.- Infraestr. Energía Eléctrica
ST.- Infraestr. Comunicación
SG.- Infraestr. de Gas
SV.- Vertederos
SX.- Otras Infraestructuras

C.- CAUCES FLUVIALES

CC.- Canales
CF.- Cauce Fluvial
CR.- Regatas

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 2 – CALIFICACION Y USOS - 117

Artículo 2.3.4.- Vinculación normativa y tolerancia admitidas en las determinaciones

de Calificación Pormenorizada

1.- Tendrán el rango propio de determinaciones de ordenación pormenorizada las previstas

en la legislación vigente. En particular tendrán este rango las definidas en el artículo 56
del la Ley 2/2006 del Suelo del País Vasco.

2.- La formulación y modificación de las determinaciones de ordenación pormenorizada se

realizará, en principio, por medio de expedientes con ese rango normativo.

3.- Las determinaciones de Calificación Pormenorizada definidas por el planeamiento

pormenorizado podrán modificarse a través de estudios de detalle, con las limitaciones
siguientes:

- No se podrá reducir la zonificación de los espacios libres sujetos al régimen de

modificación cualificada, ni la de las vías urbanas, si bien se podrá incorporar a los
mismos nuevas superficies de terreno.
- No se podrá incrementar la superficie total del conjunto de parcelas edificables
destinadas a usos lucrativos en el ámbito del Área correspondiente, si bien se podrá
modificar la división parcelaria, siempre teniendo en cuenta las limitaciones
contenidas en el planeamiento de rango superior.
Por el contrario, se admitirán eventuales incrementos de superficie en las parcelas
destinadas a usos de equipamiento comunitario.
- No se podrá incrementar el aprovechamiento edificatorio bajo rasante asignado a las
parcelas edificables destinadas a usos lucrativos destinadas a usos principales -se
excluye el destinado a usos auxiliares-; ni, el aprovechamiento sobre rasante de las
que se destinan a equipamiento comunitario.
El Ayuntamiento, podrá modificar la determinación del número máximo de
viviendas autorizadas para una parcela residencial a través de estudios de detalle, de
acuerdo con las condiciones establecidas en la calificación pormenorizada
El Ayuntamiento, en cualquier caso, podrá exigir la formulación de un expediente
de modificación del planeamiento pormenorizado siempre que se modifique la
zonificación pormenorizada establecida y aún cuando se respeten los requisitos
señalados, si se entiende que el alcance de los reajustes propuestos lo hace necesario
o conveniente.

4.- Los Sistemas Locales podrán ajustarse en su delimitación al espacio necesario para su
implantación, modificándose en su caso los límites de los mismos en función de la
forma del parcelario sobre el que se ubican. El ajuste de los límites de estos Sistemas
Locales al parcelario existente no supondrá una modificación del Plan General, siempre
que la proporción del suelo excluido del Sistema Local signifique un porcentaje
reducido respecto a la superficie ocupada del mismo y que la calificación
pormenorizada y regulación del aprovechamiento que se asigne a los predios excluidos
sea de la misma naturaleza que la colindante a los mismos.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 3 – CONDICIONES GENERALES - 118

TITULO TERCERO

CONDICIONES GENERALES DE EDIFICACION Y USO DE

LAS PARCELAS EDIFICABLES

CAPITULO 3.1.- DEFINICIONES BASICAS PARA LA APLICACION DE

LAS ORDENANZAS

Artículo 3.1.1.- Terminología de conceptos.

A los efectos de la aplicación de las presentes Normas Urbanísticas, los conceptos que
seguidamente se expresan tendrán el significado que se precisa en sus respectivas
definiciones.

A- REFERENCIAS GEOMETRICAS BASICAS PARA LA REGULACION DE LA FORMA

DE LA EDIFICACION

Artículo 3.1.1.1.- Alineación de parcela:

Es la línea que, sobre la superficie del terreno urbanizado delimita las parcelas,
separándolas de los espacios públicos y de otras parcelas.

Artículo 3.1.1.2.- Alineación de edificación:

Es la línea que, sobre la superficie del terreno urbanizado y en el interior de las parcelas,
coincidiendo o no con la alineación de parcelas, define la envolvente máxima en planta
de la edificación autorizada sobre rasante, sin perjuicio de las tolerancias que pudieran
establecerse respecto a la disposición de elementos que sobresalgan de ella.

En el caso de que las plantas edificadas bajo rasante sobresalgan de la alineación de

edificación, la proyección en planta de las mismas sobre la superficie del terreno
urbanizado se denominará alineación de edificación bajo rasante.

Artículo 3.1.1.3.- Retiro:

Es la distancia, medida en un plano horizontal, desde cualquier punto de una alineación

de parcela al punto más cercano de la edificación, incluyendo los vuelos y elementos
salientes, y, las construcciones bajo rasante -no se tendrá en cuenta los aleros-.

Cuando se regulen las condiciones de retiro, se entenderá en todos los casos que la
cantidad reseñada es el retiro mínimo autorizado.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 3 – CONDICIONES GENERALES - 119

El planeamiento pormenorizado podrá autorizar condiciones de retiro para las

construcciones bajo rasante menos rigurosas que las establecidas con carácter general
para la tipología de zonificación pormenorizada correspondiente.

Artículo 3.1.1.4.- Superficie de fachada:

Es la superficie que se erige verticalmente a partir de la alineación de edificación.

Artículo 3.1.1.5.- Retranqueo:

Es la distancia desde un punto cualquiera de la fachada, remetido respecto de la

superficie de fachada, hasta ésta.

Artículo 3.1.1.6.- Medianera:

Es la superficie vertical que, sobre la alineación de parcela común a ambas, delimita dos
edificaciones adosadas pertenecientes a parcelas edificables diferentes.

Artículo 3.1.1.7.- Altura de edificación:

Es la altura de la superficie de fachada de un edificio, medida con los criterios

establecidos en el artículo 3.1.4. del presente documento.

Cuando se regulen las condiciones de altura de edificación, se entenderán en todos los

casos que la cantidad reseñada es la altura de edificación máxima autorizada.

Artículo 3.1.1.8.- Altura en fachada (De una planta)

Es la porción de la altura de edificación comprendida entre los niveles de los suelos -

forjado en estructura- de la planta de referencia y de la inmediatamente superior. En el
caso de la primera de las plantas sobre rasante computable, dicha altura será la existente
entre el nivel de referencia inferior para la medición de la altura de la edificación y el
nivel del suelo de la planta superior.

De igual modo, la altura en fachada de la última de las plantas sobre rasante computable
será la existente entre el nivel del suelo de la misma, y el nivel de referencia superior
para la medición de la altura de edificación.

Artículo 3.1.1.9.- Altura libre (De un espacio cubierto).

Es la distancia más corta desde un punto determinado de la cara inferior del techo
terminado de un espacio edificado hasta la superficie del suelo terminado.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 3 – CONDICIONES GENERALES - 120

Con carácter general se entenderá como altura libre de una planta de edificación aquella
que tenga el carácter de generalizada y predominantemente homogénea, sin perjuicio de
que determinados elementos o espacios singularizados tengan una altura diferente.

Cuando se regulen las condiciones de altura libre, se entenderá en todos los casos que la
cantidad reseñada es la altura libre mínima autorizada.

Artículo 3.1.1.10.- Perfil de edificación:

· Sobre rasante:

Es el número de plantas situadas por encima de la rasante del terreno urbanizado, o, con
frente a fachada, de una edificación. Se medirá de acuerdo con los criterios de cómputo
establecidos en el artículo 3.1.4. de las presentes Normas.

· Bajo rasante:

Es el número de plantas existente o autorizado por debajo de la primera de las plantas

sobre rasante computable.

Cuando se regulen las condiciones de perfil de edificación -sobre o bajo rasante-, se

entenderá en todos los casos que la cantidad reseñada es el perfil máximo autorizado.

Artículo 3.1.1.11.- Pendiente de cubierta:

Es la pendiente ascendente hacia el interior de la parcela que configura la envolvente

autorizada del volumen de la cubierta a partir de la intersección del lado horizontal
definido por el nivel de referencia superior para la medición de la altura de edificación
con la superficie de fachada.

Cuando se regulen las condiciones de pendiente de cubierta, se entenderá en todos los

casos que la cantidad reseñada es la pendiente de cubierta máxima autorizada.

Artículo 3.1.1.12.- Perfil de cubierta:

En un determinado punto de la alineación de fachada es la sección de la envolverte

autorizada del volumen de la cubierta, por un plano vertical y perpendicular a la
superficie de fachada.

B- PLANTAS DE LOS EDIFICIOS

Artículo 3.1.1.13.- Planta baja:

Es aquélla cuyo piso está situado, en más de un 60% de su perímetro, dentro de unos
límites de 1,20 m. por encima o 0,80 m. por debajo de la rasante de las vías públicas o
espacios libres -públicos o privados - perimetrales.
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 3 – CONDICIONES GENERALES - 121

Artículo 3.1.1.14.- Entresuelo:

Planta de edificación situada sobre un semisótano.

Artículo 3.1.1.15.- Planta alta / ático:

Es toda aquella situada por encima de la planta baja o de la entreplanta, si ésta existe. Se
considerarán entre ellas las que, situadas directamente bajo la cubierta de un edificio,
tengan, en algún punto, una altura en fachada mayor de 1,20 m.

Si, exceptuada la bajocubierta, es la, o, son las más elevadas del edificio y se retranquean
de la superficie de fachada - con el retranqueo que expresamente se establezca en cada
caso- en más de un 40% de su perímetro, se denominarán ático, o, áticos.

Artículo 3.1.1.16.- Semisótano:

Es aquella planta cuyo piso se sitúa más de 0,80 m. por debajo de las vías públicas o
espacios libres perimetrales en más de un 60% de su perímetro -en caso de no cumplir
esa condición se considerará una planta baja-; y, que, asimismo, presenta una altura en
fachada superior a 1,20 m. en más del 40% de su perímetro- en caso de no cumplir esa
condición se considerará un sótano-.

Artículo 3.1.1.17.- Sótano:

Es toda aquella que se sitúa bajo una planta baja, un semisótano, o, bajo la rasante de un
espacio no edificado sobre rasante. Su altura en fachada será en todos los casos inferior a
1,20 m. en más del 40% de su perímetro -en caso de no cumplir esa condición se
considerará un semisótano.

Artículo 3.1.1.18.- Bajocubierta:

Es aquélla situada directamente bajo el forjado o tablero de cubierta, cuya altura en

fachada -o, en su caso, en la fachada retranqueada de un ático- sea inferior 1,20 m.

Desde el punto de vista de la determinación del perfil de edificación las plantas de los
edificios se clasifican en dos categorías básicas:

Artículo 3.1.1.19.- Sobre rasante:

Se consideran, en principio, como plantas sobre rasante todos los tipos de plantas
reseñados con excepción de los sótanos y de las bajocubiertas. Estas últimas, sin
embargo, en los casos señalados en el artículo 3.1.3., se computarán como plantas sobre
rasante.
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 3 – CONDICIONES GENERALES - 122

Artículo 3.1.1.20.- Bajo rasante:

Se consideran como plantas bajo rasante los sótanos.

C- ELEMENTOS DE LOS EDIFICIOS

Artículo 3.1.1.21.- Fachada:

Es el paramento de cierre exterior del edificio en el que se pueden abrir huecos para la
iluminación y ventilación de los locales del mismo.

Artículo 3.1.1.22.- Elementos salientes:

Son los elementos fijos, no habitables ni ocupables, de carácter constructivo u

ornamental, que, formando parte de la fachada o como añadidos a ella, sobresalen de la
superficie de fachada. Se considerarán como tales, entre otros, los zócalos, pilastras,
impostas, ménsulas, aleros, cornisas y marquesinas.

Artículo 3.1.1.23.- Vuelos:

Son los elementos habitables y ocupables, que sobresalen de la fachada. Los vuelos
pueden ser cerrados, o, abiertos.

Se denominan vuelos cerrados a los miradores, ya sean de carpintería o de fábrica,

caracterizados por poseer cerramiento completo en todos sus lados, aún cuando sean
practicables o parcialmente desmontables.

Son vuelos abiertos, los que tienen total o parcialmente abiertos sus lados y su frente,
como las solanas, terrazas y balcones.

Se denominará profundidad de un vuelo a la distancia desde su parte o elemento más

saliente hasta la fachada a que correspondan.

Artículo 3.1.1.24.- Patios:

· De manzana:

Son los que se abren en el interior de manzanas de edificación, configuradas por una o
varias parcelas, a fin de dotar de luces y vistas al conjunto de edificios que las
componen. En el caso de que en su interior no pueda inscribirse un círculo de diámetro
mínimo 8,00 m., se considerarán como patios interiores.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 3 – CONDICIONES GENERALES - 123

La cubierta de las edificaciones autorizables en los patios de manzana, no podrá superar

la altura definida por la cara superior del forjado de techo de la planta baja de la
edificación perimetral.

Las disposición de soluciones constructivas dirigidas a asegurar la transparencia y

ventilación de la planta baja, no sobrepasarán en ningún caso la altura total de 1,20
metros contados desde la referencia anterior, y deberán separarse un mínimo de 3,00
metros desde la alineación interior de manzana.

Cuando alguna de las calles que bordean la manzana tenga una pendiente superior al
3%, la cubierta del patio de manzana no sobrepasará, en ninguno de sus puntos, la línea
que une los encuentros de las fachadas opuestas interiores respectivas con el plano
superior del forjado de la planta baja respectiva. Para efectos de compensación del
desnivel, se admiten escalonamientos que no superen 1,40 metros, limitando el número
de los mismos al menor posible.

Si por razones de la pendiente del terreno la cubierta del patio de manzana alcanzara la
altura de la primera planta de un edificio, deberá retranquearse al menos 7,00 metros de
su fachada interior.

· Interiores:

Son los que se abren en el interior de los edificios con el objeto de dotar de luces, vistas
y ventilación a las habitaciones y dependencias de los mismos; como espacios para
extender la ropa; o, para disponer de forma integrada y accesible los conductos
verticales de las instalaciones de servicio.

· Exteriores:

Los que se abren en fachada como retranqueos respecto a la superficie de fachada, en

toda o en parte de su altura.

Los patios -de cualquiera de los tipos anteriores- que sirven simultáneamente a edificios
pertenecientes a dos o más parcelas se califican como mancomunados, y, los que sirven a
una sola parcela como patios de parcela.

Artículo 3.1.1.25.- Altillo o Entreplanta:

Es aquel piso o forjado que sin llegar a la fachada se dispone en el interior de las plantas
en las que la altura autorizada permite superponer dos niveles de utilización. Cuando la
tolerancia de su construcción se establezca expresamente en el planeamiento y, así se
determine, no se computará a los efectos del cálculo del perfil de edificación y del
aprovechamiento edificatorio autorizado.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 3 – CONDICIONES GENERALES - 124

Artículo 3.1.2.- Criterios de cómputo del aprovechamiento edificatorio

Artículo 3.1.2.1.- Espacios computables

Computarán con carácter general como parte del aprovechamiento edificatorio de un

edificio los espacios siguientes:

· Los espacios cubiertos y cerrados con más de 1.80 m. de altura libre -computará la
parte de los mismos que supere dicha altura-.
· Los elementos macizos de la edificación.
· Los patios y los conductos de instalaciones de Ø< 1.50 m.
· Los huecos de ascensores.
· Los porches de todo tipo, cuando no estén sometidos a servidumbres de uso público.
(Se computará el 50% de su superficie, siempre que estén o permanezcan abiertos al
exterior).
· Los balcones, terrazas y solanas a partir de 5,00 m2 de superficie (Se computará el 50%
de la superficie que exceda de los 5 m2, siempre que estén o permanezcan abiertos al
exterior).
· En los bajocubiertas computarán los espacios y elementos anteriormente señalados, que
se destinen de forma predominante a los usos característicos o autorizados de la
parcela.

Artículo 3.1.2.2.- Espacios no computables

Por el contrario, no computarán en ningún caso como parte del aprovechamiento

edificatorio los espacios y elementos siguientes:

· Los balcones, terrazas y solanas hasta 5 m2 de superficie.

· Los espacios cubiertos y cerrados con menos de 1,80 m. de altura.
· Los patios y conductos de instalaciones de Ø > 1.50 m.
· Los porches de uso público.
· Las terrazas y solanas cuando constituyan el techo de la edificación, incluidas las
terrazas sobre sótanos, y no estén cubiertas.

Artículo 3.1.2.3.- Espacios exteriores incorporables a las viviendas:

En base al documento de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la

Igualdad de Mujeres y Hombres, en viviendas existentes con algún balcón, terraza o
solana con superficie superior a 5 m2 se permitirá la incorporación a la vivienda de parte
de esa superficie, siempre que:

- Se garantice una superficie exterior mínima de 5 m2.

- Se mantenga como exterior el balcón que ofrezca una mejor orientación, en el caso de
que exista más de uno.
- Se garantice un tratamiento arquitectónico unitario y adecuado en las fachadas en las
que se actúa, según el Artículo 3.4.1.- Homogeneidad en el tratamiento exterior de las
edificaciones.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 3 – CONDICIONES GENERALES - 125

- La aplicación de este artículo a cada caso concreto se someterá al criterio de la oficina

técnica municipal competente.

Este artículo se ha redactado en base al documento de Diagnóstico, Evaluación y

Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres, y tiene como fin la
incorporación de criterios de inclusividad en el Plan General.

Artículo 3.1.2.4.- Aprovechamiento sobre rasante:

Cuando la regulación del aprovechamiento edificatorio se refiera de forma específica al

aprovechamiento sobre rasante, computarán como parte del mismo la superficie de los
espacios y elementos siguientes:

- En las plantas altas (incluidos áticos), la totalidad de los espacios y elementos

computables con carácter general.

Para las calificaciones pormenorizadas (IP, IC, TT), incluidas en la calificación global
de Actividades Económicas el aprovechamiento referido a los altillos y entreplantas
se establece porcentualmente en relación con la superficie de la planta a la que
corresponde y según lo definido para cada ordenanza. Para el resto de calificaciones
la superficie construida destinada a este concepto formará parte de la edificabilidad
definida.

- En las plantas bajas, así como en los semisótanos que dispongan de al menos una
fachada por encima de la rasante del terreno y se destinen al uso principal, se
considerarán igualmente la totalidad de los espacios y elementos computables con
carácter general.

Artículo 3.1.2.5. Aprovechamientos bajo rasante

Cuando se establezca para ellos un límite específico en superficie de techo se computarán

como tales la totalidad de los aprovechamientos computables con carácter general, que
no reúnan requisitos para su consideración como aprovechamientos sobre rasante.

Artículo 3.1.3.- Criterios para la determinación del perfil de edificación

Artículo 3.1.3.1.- Plantas sobre rasante.

Para la determinación del perfil de edificación sobre rasante de una edificación se

computarán los semisótanos, las plantas bajas, las entreplantas y las plantas altas en
todos los casos (incluidos los áticos).

La bajocubierta no se considerará, en principio, como una planta adicional en la

regulación del perfil de edificación. Sin embargo, cuando responda a soluciones
amansardadas -pendiente superior al 40%-, disponga de huecos -buhardillas- que
sobresalgan de la envolvente de la cubierta autorizada, o que, en el interior de dicha

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 3 – CONDICIONES GENERALES - 126

envolvente se sitúen en posición vertical -apertura de terrazas, áticos retranqueados o

cualquier otra solución similar-, se considerará a todos los efectos como tales.

Si desde el planeamiento se propone expresamente la disposición de alguna de estas

soluciones de tratamiento de cubierta -lo que implicará que la bajocubierta resulte
computable como planta-, dicha circunstancia deberá señalarse en la regulación del perfil
de edificación por medio de la notación “BC” o “A”.

Artículo 3.1.3.2.- Plantas bajo rasante.

Se computará como plantas bajo rasante los sótanos.

Artículo 3.1.4.- Criterios para la medición de la altura de edificación y de la altura en

fachada de las distintas plantas de los edificios.

Artículo 3.1.4.1.- Altura de edificación:

a- Criterio general de medición.

La altura de edificación se medirá tomando como referencia inferior el nivel del punto
más bajo de la alineación de edificación sobre rasante -punto más bajo de la superficie
de fachada- y, como referencia superior -si la construcción carece de aleros- el punto
más alto de la superficie de fachada.

b- Nivel de referencia superior. (Casos particulares).

- Si la construcción presenta una cubierta con aleros, el nivel superior para la

mediciones será el punto más alto de la intersección teórica de la superficie de
fachada con la cara superior del forjado o tablero de cubierta.

- Cuando el edificio disponga de ático, o presente vuelos, elementos salientes o

elementos retranqueados respecto de la superficie de fachada que se sitúen a una
altura mayor que la de aquellas partes de la fachada que coinciden con la citada
superficie, el nivel de referencia superior para la medición se determinará, con el
criterio señalado anteriormente, respecto de la superficie de la fachada del elemento
volado o retranqueado.

A tal efecto no se tomarán en consideración los elementos verticales de fachada de

las bajocubiertas expresamente autorizados por el planeamiento; los elementos
constructivos u ornamentales cuya longitud conjunta no supere el 15% del perímetro
de la fachada, ni, los hastiales vistos de los muros medianeros.

- En los edificios de usos industriales el nivel de referencia superior para la medición

de la altura de edificación, será el nivel superior para la medición de la altura útil de
la última planta sobre rasante computable.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 3 – CONDICIONES GENERALES - 127

c- Nivel de referencia inferior. (Casos particulares)

- En los edificios situados entre medianeras se tomará con nivel de referencia inferior
para la medición de la altura de edificación, el punto medio de la alineación de
edificación en la fachada más desfavorable, siempre que el desnivel máximo
respecto del punto más bajo de la alineación de fachada no sea mayor de 1,20 m. Si
fuese mayor se tomará aquel con referencia, incrementándose a efectos de la
regulación en 1,20 m. la altura autorizada con carácter general.

- En los casos de construcciones aisladas situadas sobre terrenos con pendientes

elevadas, en las que el punto más bajo de la alineación de edificación se sitúe a más
de 2,40 m. por debajo del piso de la primera planta sobre rasante computable, se
tomará ese nivel -2,40- como nivel de referencia inferior para la medición de la
altura de edificación.

Artículo 3.1.4.2.- Altura de aleros o cornisas horizontales

Cuando se regule expresamente este concepto, para su determinación se tomará como

referencia inferior la establecida con carácter general para la medición de la altura de
edificación, y como referencia superior el alero o cornisa horizontal más elevado, en el
que el nivel de referencia para la medición se definirá con el mismo criterio establecido
para el nivel de referencia superior de la altura de edificación.

Artículo 3.1.4.3.- Altura en fachada de las distintas plantas de una edificación.

- En los semisótanos y plantas bajas se tomará como referencia superior para la

medición el nivel de la cara superior del forjado de techo de los mismos, siendo la
referencia inferior la señalada en el apartado anterior para la alta de edificación.

- En las entreplantas y plantas altas, la altura se medirá entre caras superiores de los
forjados de suelo y techo.

- En los desvanes y bajocubiertas, la altura en fachada se medirá tomando como

referencia inferior la cara superior del forjado de piso y como referencia superior la
establecida para la medición de la altura de edificación.

Artículo 3.1.5.- Condiciones de edificación aplicables con carácter general

Artículo 3.1.5.1.- Construcciones bajo rasante

- Con carácter general, sin perjuicio de las condiciones más restrictivas que en cada
caso pueda establecer el planeamiento, será dos (2) el número máximo de plantas bajo
rasante autorizado en las construcciones que se realicen en el Término Municipal.

- Sin embargo, las Ordenanzas matizarán la citada tolerancia, limitando o ampliando

dicha posibilidad.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 3 – CONDICIONES GENERALES - 128

Artículo 3.1.5.2.- Condiciones de perfil y alturas

- En las intervenciones de nueva edificación y de sustitución de edificios existentes, la

altura en fachada mínima de las plantas altas -se exceptúa la planta bajocubierta -será
2,80 m.

En el caso de sustituciones, si la plantas altas del edificio existente tuvieran una altura
menor, y el planeamiento pormenorizado no establece otras condiciones al respecto
que la consolidación de los parámetros de forma de la edificación del mismo, se
autorizará incrementar la altura de edificación en la dimensión necesaria para que la
totalidad de las plantas altas alcance la altura en fachada establecida -se exceptúa la
bajocubierta que deberá mantener las mismas condiciones de altura que en el edificio
existente-.

Artículo 3.1.5.3.- Tratamiento de la cubierta

- En las construcciones residenciales que se desarrollen en los Suelos Urbanos y

Urbanizable en las que no se establezcan otras condiciones de forma expresa, la
envolvente de la cubierta quedará definida por una pendiente de cubierta máxima del
40%, medida a partir del punto establecido como referencia superior para la medición
de la altura de edificación.

En los edificios industriales y en los edificios aislados destinados a usos terciarios y

de equipamiento comunitario, la pendiente máxima será igualmente del 40 %.

- Con carácter general, por encima del perfil de cubierta, solo podrán sobresalir
elementos de las instalaciones de servicio del edificio y lucernarios.

- En los casos en los que la edificación llegue al límite autorizado para el perfil de
edificación, los huecos de ventilación e iluminación que se abran en la cubierta se
deberán disponer en el plano de la misma, prohibiéndose expresamente su disposición
vertical, o, la apertura de terrazas en el espacio bajocubierta, aun cuando queden por
debajo del perfil de cubierta establecido.

En tales casos, de igual forma, si se adoptan soluciones de cubierta plana, sobre ella
se podrán disponer exclusivamente los elementos auxiliares autorizados con carácter
general sobre el perfil de cubierta en el caso de cubiertas inclinadas.

Artículo 3.1.5.4.- Niveles de la urbanización

- En el Suelo Urbano ya desarrollado, en el que no se proyectan intervenciones de

nueva urbanización, se considerarán consolidados con carácter general los niveles de
la urbanización existente, los cuales servirán de referencia para la regulación de la
implantación de las edificaciones -medición de la altura y del perfil de edificación- en
las intervenciones de nueva edificación o de sustitución de edificaciones existentes.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 3 – CONDICIONES GENERALES - 129

En dichos suelos, los estudios de detalle y los proyectos de obras de urbanización

podrán introducir pequeños reajustes que no modifiquen de forma significativa las
condiciones de acceso a las edificaciones y parcelas que den frente a los espacios
afectados.

- En el Suelo Urbano sujeto a intervenciones de nueva urbanización, y en el Suelo

Urbanizable, los niveles de la urbanización serán definidos por el planeamiento
pormenorizado.

Artículo 3.1.6.- Excepciones en la aplicación de las Ordenanzas Reguladoras

Excepcionalmente, el planeamiento pormenorizado con carácter de planeamiento especial de

protección o rehabilitación, en base a los objetivos de protección que le son propios, podrá
establecer determinaciones que modifiquen para su ámbito de intervención el contenido de
las presentes Ordenanzas Reguladoras.

Artículo 3.1.7.- Limitación de la altura de los elementos sobre la cubierta en relación

con las limitaciones de las Servidumbres Aeronáuticas.

Lo prescrito en el presente artículo es de aplicación para cualquier tipo de construcción

residencial, con independencia de la clase de Suelo en la que se encuentre, cuando la
situación de los terrenos sea tal que se superen o estén próximas a superarse las limitaciones
impuestas por las servidumbres aeronáuticas. En estos casos, tanto para las edificaciones
existentes como para las que pudieran construirse respetando las alturas máximas de
edificación de las Ordenanzas del Plan General del 1999, recogidas en esta Normativa, la
instalación sobre las cubiertas de elementos como antenas, pararrayos, chimeneas, equipos
de aire acondicionado, cajas de ascensores, carteles, remates decorativos, etc., será
autorizable siempre que la altura de los mismos no supere en más de 2 m. la altura máxima
de las líneas de cumbrera admitidas resultantes de la aplicación de las mencionadas
Ordenanzas.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 3 – CONDICIONES GENERALES - 130

CAPITULO 3.2.- CONDICIONES GENERALES DE USO APLICABLES EN

LAS PARCELAS DE USO RESIDENCIAL

Artículo 3.2.1.- Régimen general de implantación de los usos autorizados en parcelas

de uso residencial

1.- Las parcelas de uso residencial se destinarán de forma predominante a los usos de
vivienda y residencia comunitaria de acuerdo con lo establecido en el Título Cuarto.-
Ordenanzas Reguladoras de las zonas de uso pormenorizado, del presente documento
para cada uno de los tipos de parcelas definidos.

2.- Además, podrán implantarse en ellas, en las condiciones de detalle establecidas en la

presente sección, los usos autorizados que se determinan para cada caso en el Título
citado.

Dicha implantación quedará en todo caso subordinada a la compatibilidad efectiva de los

mismos con los usos residenciales característicos de la parcela, por lo que, en el caso de
existir referencias evidentes en sentido contrario, el Ayuntamiento podrá denegar la
autorización de la implantación.

Así, se excluirá por completo -aún cuando se adoptaran las medidas correctoras
pertinentes- la implantación en las plantas altas (con la excepción de la planta primera)
de las parcelas de uso residencial, de usos que no se consideren característicos o
autorizados en la calificación pormenorizada residencial donde se ubican.

3.- El planeamiento podrá asignar con carácter obligatorio a las parcelas de uso residencial y
a las edificaciones que las ocupan, usos de servicio de carácter público, usos auxiliares
de los autorizados en las parcelas colindantes, constituyendo, si fuese necesario, los
correspondientes derechos de servidumbre, a través de los instrumentos de gestión
urbanística establecidos por la legislación.

4.- Dotación de aparcamientos o garajes

Las construcciones de nueva planta que se desarrollen sobre las parcelas de uso
residencial, con excepción de las sustituciones de edificios en parcelas RA y RV en las
que la disposición de sótanos no se autorice, resulte manifiestamente dificultosa desde un
punto de vista constructivo, o, de escaso rendimiento respecto al número de plazas
resultante, deberán disponer de una dotación de 1,0 plz./viv. de aparcamiento o garaje,
por cada vivienda de superficie construida inferior a 110 m²(t), y, de 1,5 plz./viv. por
cada vivienda que supere esa superficie construida.

- Esta dotación se incrementará con la correspondiente a los locales destinados a otros

usos a razón de una plaza por cada 100 m²(t), computándose a tal efecto la totalidad de
las superficies afectadas, incluyendo los espacios destinados a usos auxiliares de los
principales.

- Cuando los edificios se destinen de forma predominante a otros usos autorizados la

dotación se ajustará a los requisitos establecidos al respecto en el artículo 3.8.2. del

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 3 – CONDICIONES GENERALES - 131

presente documento para las parcelas de uso no residencial que se destinen a ese uso, o,
a otro asimilable a él.

5.- Criterios y normativa sobre dotación de aparcamientos para bicicletas.

En base al PMUS, se recomienda que en la mencionada Ordenanza específica de
Movilidad Urbana Sostenible se recojan también normas de diseño y parámetros de
estándares mínimos para el Aparcamiento de bicicletas en edificios públicos y privados.
Entre estos figurarán los requisitos necesarios para la definición de los lugares
destinados al aparcamiento de bicicletas en nuevas edificaciones, sea cual sea su uso.
Entre ellos deberá figurar el número de plazas y las dimensiones, acceso, dispositivos
de amarre y protección de las mismas.

Como norma directamente vinculante de esta Ordenanza y con independencia del

desarrollo posterior que pudiera derivarse de la aprobación de la Ordenanza específica
de Movilidad, toda nueva edificación residencial que se construya según el presente
Plan General, habrá de contar con una zona de aparcamiento para bicicletas y
almacenamiento de vehículos no motorizados. Las dimensiones mínimas a tener en
cuenta serán de 1,00 m² por vivienda, con una longitud mínima de 1,5 m y altura de 2,0
m. El acceso a dicho espacio será lo más directo posible desde el exterior y adecuado
para vehículos no motorizados. Las dimensiones serán tenidas en cuenta a modo de
referencia, debiendo justificarse la utilización de un estándar diferente. En el caso de
construcción de trasteros vinculados a viviendas, éstos podrán contar como susceptible
de albergar bicicletas, en el caso de que sean accesibles desde el portal o la calle.

Con el mismo rango normativo que el del apartado anterior, toda rehabilitación o
reforma en profundidad de un edificio residencial existente deberá tener en cuenta el
criterio anterior, y en caso de imposibilidad de realización total o parcial de esta norma,
exponer razonadamente los motivos por los que no fuese posible cumplir dichos
requerimientos, proponiendo alternativas para el acceso de las bicicletas y demás
vehículos no motorizados a las viviendas. Del mismo modo toda nueva edificación
destinada a usos no residenciales habrá de contar con un espacio para el aparcamiento
de bicicletas accesible desde el exterior, dimensionado en número de plazas en función
del uso al que vaya a estar destinado.

6.- Dotación de local para almacenamiento de vehículos de asistencia al desplazamiento.

En base al documento de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la
Igualdad de Mujeres y Hombres, todo nuevo edificio de viviendas construido según el
presente Plan General, cuente con un local en planta baja para el almacenamiento de
vehículos de asistencia al desplazamiento tales como cochecitos de bebé, carritos de la
compra, sillas de ruedas motorizadas o elementos análogos.

El local contará con una dotación de 1,00 m² por vivienda, con un mínimo de 12 m2, en
el que se deberá poder inscribir un círculo de 2 m de diámetro y con una altura mínima
de 2,20 m. Se situará, preferentemente en planta baja y con acceso directo desde el
portal.

En caso de imposibilidad de realización total o parcial de esta norma, se deberán

exponer razonadamente los motivos por los que no fuese posible cumplir dichos

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 3 – CONDICIONES GENERALES - 132

requerimientos, proponiendo alternativas para posibilitar el acceso y almacenamiento

de los vehículos de asistencia al desplazamiento.

Este artículo se ha redactado en base al documento de Diagnóstico, Evaluación y

Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres, y tiene como fin la
incorporación de criterios de inclusividad en el Plan General.

Artículo 3.2.2.- Condiciones de uso de los locales de sótano y semisótano en Parcelas

Residenciales

1.- Los locales de sótano y semisótano se destinarán exclusivamente a los usos señalados a
continuación:

- Usos auxiliares de los usos residenciales:

. Trasteros anejos a las viviendas o residencias comunitarias del edificio.

. Instalaciones de servicios del edificio, como depósitos de agua o combustible,
calderas de calefacción y agua caliente, instalaciones de bombeo, maquinaria de
ascensores y otros equiparables.

- Usos terciarios y de equipamiento comunitario autorizados y usos auxiliares de los

mismos. Deberán cumplimentar en tales casos las condiciones de accesibilidad,
evacuación, ventilación y prevención de incendios establecidas para los mismos por las
Ordenanzas Urbanísticas Municipales y la legislación general vigentes.

- Garaje y usos auxiliares y complementarios del mismo.

- Infraestructuras de servicios.

2.- Los locales de sótano y semisótano que se destinen a ampliaciones y usos auxiliares -
excluido el de garaje -de los usos autorizados en planta baja, deberán configurar un
ámbito funcional unitario, con comunicación directa entre ambos, no permitiéndose en
ningún caso que ésta tenga lugar a través de los elementos generales de comunicación del
edificio.

3.- En los casos de parcelas en el que se deba cumplimentar obligatoriamente una dotación
mínima de plazas de garajes, sólo podrán habilitarse los demás usos autorizados, en la
parte de los locales de sótano o semisótano restante una vez reservada la superficie
necesaria para satisfacer dicha exigencia.

Artículo 3.2.3.- Condiciones de uso de los locales de planta baja o entreplanta en

Parcelas Residenciales de nuevas edificaciones.

1.- Implantación de usos residenciales

a) En las parcelas calificadas como RB, RV y RA, para que las plantas bajas y
entreplantas en las nuevas edificaciones puedan destinarse a usos residenciales, el
piso de las mismas se deberá situar a una altura mayor de 1,20 m. sobre el nivel del
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 3 – CONDICIONES GENERALES - 133

terreno exterior al que den frente; el alféizar de cualquier hueco que ilumine o ventile
las habitaciones de la vivienda, quedará en todo caso a una altura de 2,20 m. sobre el
nivel del citado terreno exterior, salvo que disponga entre el espacio citado y la
fachada de una zona de terraza o jardín de uso exclusivo de la vivienda afectada, con
un fondo mínimo de 3.00 m., separado del exterior por un cierre de 2,00 m. de altura
mínima. Dicho cierre se ajustará a las condiciones de tratamiento establecidas en las
presentes Ordenanzas Urbanísticas.

Podrán instalarse en estos locales, en todo caso, usos auxiliares de los usos
residenciales localizados en las plantas superiores, con los que deberán constituir una
unidad registral indivisible.

Sin embargo, en los casos en que el edificio disponga de sótano o semisótano, los
elementos técnicos de las instalaciones de servicio que resulten molestos para las
viviendas contiguas deberán situarse obligatoriamente en las plantas bajo rasante.

b) En las parcelas calificadas como RB, RV y RA, para que las plantas bajas y
entreplantas de las edificaciones existentes en suelo urbano consolidado puedan
destinarse a usos residenciales deberán ajustarse a las condiciones fijadas en las
Ordenanzas de Edificación.

c) En las parcelas calificadas como RU, RD y RP, se remite la regulación del uso
residencial de los locales de planta baja o entreplanta a las condiciones técnicas que
se recogen en las correspondiente Ordenanzas Reguladoras de su calificación.

2.- Implantación de otros usos autorizados

- Además, los locales de planta baja y entreplanta, podrán dedicarse a los restantes usos
autorizados en las distintas tipologías de parcelas de uso residencial, con las
limitaciones y en las condiciones que en cada caso se establecen en el Título Cuarto.-
Ordenanzas Reguladoras de las zonas de uso pormenorizado, del presente documento.

- En las parcelas RA, RV y RB, la posible implantación de usos de garaje en las plantas
bajas deberá ser autorizada de forma expresa por el planeamiento pormenorizado, el
cual deberá asegurar su correcto funcionamiento y relación con el entorno construido.

Artículo 3.2.4.- Condiciones de uso de los locales de planta baja o entreplanta en

Parcelas Residenciales de edificaciones existentes.

1.- Ámbito de aplicación de la implantación de usos residenciales en edificaciones ya

existentes y consolidadas

La posibilidad de implantación de usos residenciales en los locales de planta baja y

entreplantas que se regula en este artículo, será de aplicación en edificaciones ya
existentes y consolidadas ubicadas en las tipologías residenciales calificadas por su
relación con el espacio público (RB, RV y RA).

2.- Autorización de la comunidad

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NORMAS URBANISTICAS 3 – CONDICIONES GENERALES - 134

La modificación del destino de cualquier local sito en un edificio de régimen comunitario

supone un cambio de las condiciones de la comunidad que deberá de ser autorizado por ésta.
Cualquier solicitud de cambio de uso deberá de adjuntar el acta de la comunidad en la que se
exprese el voto favorable a dicha instalación, según lo establecido en la Ley de Propiedad
Horizontal.

3.- Procedimiento

Las licencias se concederán de acuerdo al siguiente procedimiento. En primer lugar se

otorgará la licencia necesaria para las obras de habilitación de vivienda y, en su caso, se
informará favorablemente el cambio de uso, en base al proyecto técnico. Una vez terminadas
las obras bajo la dirección técnica correspondiente, se solicitará la licencia de primera
ocupación y, en su caso, de cambio de uso, que será concedida en función de la adecuación de
las obras al proyecto aprobado.

4.- Condiciones de implantación

4.1 Con carácter general la división de las plantas bajas en viviendas deberá de seguir el
esquema existente en las plantas altas del edificio, y en ningún caso superar el número de
viviendas existente en la planta alta tipo del mismo. Los accesos a las nuevas viviendas
deberán de llevarse a cabo desde la caja de escaleras, pudiendo obviarse esta condición
solamente en los casos en los que constructivamente resulte imposible y no simplemente
inconveniente el así hacerlo.

4.2 La habilitación de las nuevas viviendas en planta baja no deberá de suponer alteración de
la media de 85 m2 construidos de superficie por vivienda que el vigente Plan General
establece por solar para las calificaciones RV y RB, y la media de 70 m² construidos para
la calificación RA. Imposibilidad física manifiesta derivada de la propia superficie del
solar, o del esquema de división de las plantas superiores podrán eximir del cumplimiento
de este requisito.

4.3 Las habilitaciones de vivienda en las plantas bajas de las edificaciones existentes deberán
de abordarse de modo unitario para la totalidad de la planta baja de que se trate, y, si ello
se demostrase imposible, por partes de la misma de suficiente entidad y homogeneidad
como para que se pueda garantizar la correcta compatibilidad entre los usos existentes y
la correcta composición estética del conjunto del edificio.

4.4 En los casos en los que un local pertenezca a diversos edificios colindantes, la actuación
deberá de implicar el acomodo de las nuevas viviendas resultantes a las comunidades a
las que pertenecen

4.5 Todas las instalaciones y redes de saneamiento, abastecimiento de agua, gas, electricidad,
evacuación de humos, etc., deberán de pertenecer a la unidad edificatoria en la que se
encuentran.

4.6 Se admitirá la habilitación de vivienda en las plantas bajas existentes que cumplan la
definición del articulo 3.1.1.13 siempre y cuando su piso se sitúe a la altura del terreno
circundante en al menos el 50% de su perímetro.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 3 – CONDICIONES GENERALES - 135

4.7 En los casos de existencia de entreplantas con acceso directo desde la caja de escaleras,
que cumplan con la condición de altura libre mínima de 2,40 mts, y con escrituras de
propiedad independientes de las de los locales de planta baja sobre los que se sitúan,
anteriores a la aprobación de la presente normativa, será posible su habilitación como
vivienda aunque del cómputo de alturas establecido por el Plan General se deduzca su
condición de entreplanta vinculada a la planta baja del edificio.

5.- Condiciones estéticas

5.1 La habilitación de vivienda en la planta baja de un edificio implicará la necesidad de

adaptación de su fachada a la del conjunto del edificio en el que se ubique, debiendo su
composición y materiales ser coherente con la composición y materiales de las plantas
altas del edificio. En este orden de cosas se requerirá la presentación de proyecto
redactado por arquitecto que dará cumplida cuenta de lo que antecede aportando alzados
de las fachadas completas del edificio anteriores y posteriores a la actuación prevista, así
como fotografías actualizadas de la edificación para justificar el uso de materiales y
composición.

5.2 En el caso de que se secuenciaran las actuaciones, las soluciones utilizadas en la primera
de las mismas serán de aplicación para las actuaciones que se produzcan con
posterioridad.

6.- Condiciones de accesibilidad

6.1 En materia de accesibilidad las obras necesarias para la habilitación de las viviendas
deberán de respetar el contenido del Decreto 68/2000 de 11 de Abril del Departamento
de Ordenación del Territorio, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco.

6.2 En caso de que el acceso a alguna vivienda se ejecutase directamente desde el exterior del
edificio, los accesos necesarios deberán resolverse sin invasión de los espacios públicos a
los que se da frente.

7.- Condiciones de edificación

7.1 Tendederos

Los espacios destinados a tendederos se resolverán hacia patios de manzana o patios de

parcela, si los mismos existen, y en cualquier caso dentro de la línea de fachada. Si ello
no fuera posible se tendrá prevista la instalación de secadoras de ropa. La existencia y
funcionamiento de la secadora de ropa se considerará requisito indispensable para el
otorgamiento de la licencia de primera ocupación de la nueva vivienda. Las secadoras
deberán ser del tipo denominado “de condensación”, no admitiéndose el tipo denominado
“de evacuación” (con salida directa de aire al exterior)

7.2 Condiciones de ventilación.

La cocina dispondrá de un conducto para la eliminación de los gases recogidos por la

campana extractora. El conducto deberá llegar hasta la cubierta del edificio por patio
interior, patio de manzana o por fachada si la solución proyectada no perjudica la estética
de la misma. En último extremo, justificado por la dificultad técnica de la solución o por
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 3 – CONDICIONES GENERALES - 136

su afección estética se admitirá la emisión directa al propio espacio de cocina. En este

caso deberá de existir una campana que a base de filtros garantice la recogida de grasas y
olores. La existencia y funcionamiento de este sistema se considerará como requisito
indispensable para el otorgamiento de la licencia de primera ocupación de la vivienda.

7.3 Producción de agua caliente y calefacción

Los sistemas de producción de agua caliente y calefacción que originen humos o gases
solamente serán admisibles en los casos en que existan o puedan habilitarse los
correspondientes conductos de evacuación hasta la cubierta. En caso contrario deberá de
emplearse energía eléctrica para su alimentación.

7.4 Seguridad en los huecos de fachada.

Deberá de confiarse a la existencia de contraventanas, persianas enrollables u otros

sistemas desplegables por el interior de la carpintería de huecos.

7.5 Compatibilidad de usos.

En los casos de existencia de usos en locales adyacentes que puedan producir molestias
de tipo acústico a la vivienda que se va a habilitar, el proyecto de adecuación al uso
residencial deberá de garantizar y justificar técnicamente la insonorización de la nueva
vivienda. Resultará de aplicación la ordenanza municipal en materia de ruidos y
vibraciones.

7.6 Aislamiento del suelo.

El proyecto de adecuación al uso residencial deberá justificar la correcta

impermeabilización del suelo en relación al terreno natural, así como su aislamiento en
las condiciones exigidas por la Normativa vigente.

7.7 Condiciones de habitabilidad.

Resultarán de aplicación las condiciones de habitabilidad aplicables a los locales

destinados al uso de vivienda contenidas en el artículo 3.3.2 de las Normas urbanísticas
del vigente Plan General en todo lo que no se encuentre ya especificado en las presentes
ordenanzas complementarias.

Artículo 3.2.5.- Condiciones de uso de las plantas altas en Parcelas Residenciales

1.- Las plantas altas se destinarán de forma prioritaria a los usos residenciales predominantes
asignados a las parcelas, así como a usos auxiliares de éstos, con excepción de los elementos
técnicos de las instalaciones que puedan causar molestias a los usuarios de los locales
destinados a los usos residenciales.

Se autorizará asimismo, la implantación de los usos industriales -1ª categoría- y terciaros

asimilados expresamente al uso de vivienda.

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NORMAS URBANISTICAS 3 – CONDICIONES GENERALES - 137

2.- Sin perjuicio de la utilización prioritaria establecida en el epígrafe anterior, en primera

planta, o, en el caso de ocupación exclusiva de la parcela, en la totalidad de las plantas
altas, se podrán implantar otros usos autorizados, con las limitaciones que se establecen
en el Título Cuarto de la presente normativa.

Artículo 3.2.6.- Condiciones de uso de los desvanes y bajocubiertas en Parcelas

Residenciales

1.- Los desvanes y bajocubiertas se destinarán de forma predominante a la implantación de

usos auxiliares de los autorizados en el edificio.

2.- Asimismo, cuando los locales reúnan las condiciones de altura, iluminación y ventilación
establecidas en las presentes Ordenanzas Urbanísticas, así como los requisitos de
aislamiento térmico exigidos por la legislación vigente, se podrán implantar usos de
vivienda u otros usos autorizados, con las limitaciones siguientes:

- Se computará la superficie así ocupada, de acuerdo con lo establecido en las presentes

Normas, a los efectos de la regulación del aprovechamiento edificatorio asignado a la
parcela.

- Los bajocubiertas, no se podrán segregar registralmente como locales independientes,

debiendo inscribirse -si antes no lo estuvieran- como anejos de alguno de los locales de
vivienda situados en el edificio. En ese caso tampoco se autorizará la disposición de
cocinas, ni soluciones generales de distribución que permitan su utilización como
vivienda independiente.

- En los casos en los que no se haya agotado el número de viviendas autorizado en las
parcela, si no se garantiza registralmente la imposibilidad de segregación de los locales
situados en esta planta, los mismos computarán como viviendas adicionales.

Artículo 3.2.7.- Condiciones de uso de los porches y áreas no edificables sobre rasante
en Parcelas Residenciales

1.- Espacios no sometidos a servidumbres de uso público

Los espacios no edificables sobre rasante adscritos a parcelas de uso residencial, podrán
destinarse con carácter general a usos de accesos peatonales, aparcamiento y acceso a
garajes, depósitos de combustible de todo tipo, jardines, áreas de estancia, juego y
expansión, pistas deportivas, y, otras similares, privativos de los habitantes de los
edificios que ocupan las mismas.

2.- Porches y espacios descubiertos sometidos a servidumbres de uso público

Los porches y los espacios descubiertos sometidos a servidumbres de uso público se

destinarán a usos de circulación peatonal o rodada -cuando así se establezca
expresamente por el planeamiento- o, de estancia, de libre acceso, sin otra posible
restricciones que las que se deduzcan de eventuales autorizaciones de usos privativos

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 3 – CONDICIONES GENERALES - 138

realizadas por el Ayuntamiento sobre dichos espacios de acuerdo con los requisitos
establecidos por la legislación vigente, en régimen de concesión.

Artículo 3.2.8.- Vallas Publicitarias.

- . Podrán ser autorizadas las vallas publicitarias que sirvan para la promoción y venta de
solares o inmuebles en proceso de construcción, siempre dentro de la misma finca o
edificio residencial en promoción, y con unas dimensiones máximas de 4,00 m de largo y
3,00 m de alto.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 3 – CONDICIONES GENERALES - 139

CAPITULO 3.3.- CONDICIONES GENERALES DE HABITABILIDAD DE

LOS LOCALES APLICABLES EN LOS EDIFICIOS DE USO RESIDENCIAL

Artículo 3.3.1.- Criterios de aplicación de las condiciones de habitabilidad

1.- Con carácter general, las condiciones de habitabilidad aplicables en los locales
destinados al uso de vivienda sean los definidos por las Ordenanzas de Diseño de
Viviendas de Protección Oficial vigentes en la Comunidad Autónoma del País Vasco, en
el apartado “Condiciones exigibles a las viviendas” (o título análogo), en cuanto a
programa, dimensiones mínimas, organización funcional, condiciones de iluminación y
salubridad. Las superficies máximas no son aplicables para viviendas que no se incluyan
en régimen de vivienda protegida.

2.- Excepciones:

No serán aplicables en las parcelas residenciales, aquellas especificaciones contenidas en

la presente sección que hagan inviable el desarrollo edificatorio de acuerdo con las
condiciones generales de edificación establecidas para las mismas, o que resulten
contradictorias con el objetivo prioritario de preservación de la tipología edificatoria
existente propuesto para ellas.

A tal efecto, y previa consulta al respecto, los Servicios Técnicos Municipales definirán
la solución alternativa a adoptar.

Este artículo se ha redactado en base al documento de Diagnóstico, Evaluación y

Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres, y tiene como fin la
incorporación de criterios de inclusividad en el Plan General.

Artículo 3.3.2.- Condiciones de habitabilidad aplicables en los locales destinados al uso

de vivienda

1.- Además de los criterios de aplicación de la Ordenanza de Diseño de Protección Oficial

vigente en la Comunidad Autónoma del País Vasco, serán de obligado cumplimiento las
siguientes condiciones:

A.- En las viviendas de más de un dormitorio, el estar-comedor-cocina podrá constituirse

como pieza única, siempre que se garantice que, consideradas dichas piezas de modo in-
dependiente, cada una de ellas cuenta con ventilación e iluminación complementaria
desde el exterior independiente y, por su distribución, sea posible segregar la cocina del
resto. Sólo se permitirá que formen un único espacio no segregable en viviendas de un
dormitorio.

B.- Se deberán garantizar, mediante su expresa mención en los planos de distribución,

uno o varios espacios para almacenamiento con los siguientes valores mínimos:

- Vivienda de 1 dormitorio 2 módulos

- Vivienda de 2 dormitorios 3 módulos

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 3 – CONDICIONES GENERALES - 140

- Vivienda de 3 dormitorios 4 módulos

Un módulo equivale a un volumen de 0,63 m3 (correspondientes a un armario de 0,5 m

de frente, 2,10 m de altura y 0,6 m de fondo). El fondo será como mínimo de 0,35 m y
como máximo 0,65 m. Se añadirá 1 módulo por cada dormitorio de más.

Estos espacios para el almacenamiento deberán situarse en la entrada, las zonas de paso o
el estar y podrán fraccionarse siempre que se cumpla con el mínimo indivisible de 1
módulo.

C.- Además de las determinaciones recogidas en la normativa de VPO respecto a la

distribución de cocinas, se deberán garantizar, mediante su expresa mención en los planos
de distribución 1:20, los siguientes aspectos:

- Un volumen de almacenamiento indivisible de 0,25 m3 (equivalentes a

0.6x0.6x0.7m) con una dimensión mínima de 0,35 m medida en cualquiera de sus
aristas situado por debajo de 1,40 m de altura.

- Superficies fijas de trabajo que cumplan las siguientes condiciones:

- Superficie total mínima: 0,72 m2 (equivalente a un frente de 1,20 m y un

fondo de 0,60 m)

- Superficie mínima continua: 0,36 m2 (equivalente a un frente de 0,60 m y

un fondo de 0,60 m)

- Cota del plano de trabajo situada entre los 0,85 m y 0,95 m.

- Altura libre mínima sobre el plano de trabajo: 0,50 m.

4.- En todo caso la superficie útil mínima de vivienda será la siguiente:

· Dimensión mínima: ........................................................................................ 40.00 m²t

Este artículo se ha redactado en base al documento de Diagnóstico, Evaluación y

Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres, y tiene como fin la
incorporación de criterios de inclusividad en el Plan General.

Artículo 3.3.3.- Condiciones de habitabilidad aplicables a los espacios y elementos de

acceso a las viviendas de uso común.

1.- Portales:

- El diseño de los portales, escaleras y zonas de uso común de los edificios de viviendas
se definirán según las Ordenanzas de Diseño de Viviendas de Protección Oficial, en el
apartado “Condiciones exigibles al edificio” (o título análogo) y la Ley de
Accesibilidad vigentes en la Comunidad Autónoma del País Vasco.

- El portal se diseñará de forma que garantice la visibilidad hacia el exterior, dotándolo

de paramentos trasparentes.
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 3 – CONDICIONES GENERALES - 141

- El desembarco de la escalera y el ascensor en planta baja será visible desde la entrada

al portal, evitando todo recoveco entre la puerta de acceso y éstos elementos.

- Los portales contarán con instalación de iluminación que permita distinguir a las
personas que accedan o se encuentren en el local, manteniendo así el local como un
espacio seguro.

- La anchura mínima será de 2.50 metros.

- El espacio de espera del ascensor, anejo al portal, o incluido en él, será de 1.30 x 1.30
m², como mínimo.

2.- Escaleras comunes de la vivienda:

La anchura mínima del espacio de escalera, entre paramentos, será de 2.20 m. y el de los
tramos, medido entre los elementos que los limiten -pared de la caja de escaleras y
barandado, antepecho o cierre del hueco del ascensor- será de 1.00 m.

- La anchura mínima de la huella, sin contar el vuelo, será 27.0 cm., y la altura de la
tabica no excederá de 18.0 cm.

- El número máximo de peldaños en un sólo tramo de escalera será 16.

- En las escaleras curvas, la anchura mínima será 1.20 m., y los peldaños tendrán una
dimensión de huella mínima de 25.0 cm., medida a 45.0 cm. de la línea interior del
pasamanos.

- Las mesetas con puertas de acceso a locales o viviendas tendrán un fondo mínimo de
1.20 m.

- Las mesetas intermedias, sin puertas de acceso a locales o viviendas, tendrán un fondo
mínimo igual a la longitud del peldaño.

- La distancia mínima, desde la arista de los peldaños de mesetas con puertas, a éstas,
será de 25.0 cm.

- La altura mínima del pasamanos de escalera será de 0.95 m., medidos en la vertical de
la arista exterior de la huella.

- La separación máxima entre balaustres de barandillas y antepechos, medida

horizontalmente será de 12.0 cm.

- La configuración de la caja de escaleras permitirá, en cualquier caso, la evacuación de

una persona en camilla.

- Las escaleras recibirán ventilación y luz directa desde alguna fachada o desde un patio
con una ventana, al menos, por piso, cuya superficie será mayor de 1.00 m². Se admite
igualmente la iluminación cenital en los casos contemplados en la Normativa de V.P.O.

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NORMAS URBANISTICAS 3 – CONDICIONES GENERALES - 142

vigente, siempre asegurando la ventilación mediante un medio mecánico o chimenea

adecuada.

- Las escaleras tendrán asimismo ventilación permanente en la parte superior, y

dispondrán de entrada de aire en la parte baja, bien a través de la puerta del portal o a
través de algún patio en la primera planta de la que arranque el mismo.

3.- Ascensores:

- Será obligatoria la instalación de ascensor en todo edificio en el que alguna planta

destinada al uso de vivienda, se sitúe a una altura sobre el nivel de la rasante del acceso
desde el exterior, medido en el eje del portal, superior a 10.75 m.

- Se asegurará el acceso sin barreras urbanísticas hasta el arranque del ascensor.

- En los edificios existentes se podrán instalar ascensores en las cajas de escaleras o en

los patios, siempre que el espacio libre resultante en aquella y éstos cumpla las
dimensiones y reúna las características exigidas por tales elementos en el epígrafe
anterior.

Este artículo se ha redactado en base al documento de Diagnóstico, Evaluación y

Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres, y tiene como fin la
incorporación de criterios de inclusividad en el Plan General.

Artículo 3.3.4.- Condiciones de habitabilidad aplicables en los locales destinados al uso

de residencia comunitaria.

1.- Los locales que se destinen al uso de residencia comunitaria cumplimentarán las
condiciones de habitabilidad, exigidas por la normativa general y la legislación
sectorial aplicable.

2.- Asimismo, con carácter subsidiario, se aplicarán las condiciones establecidas al

respecto para los locales destinados al uso de vivienda en el artículo precedente.

Artículo 3.3.5.- Condiciones de habitabilidad aplicables en los locales destinados a

otros usos autorizados (Usos comerciales y otros usos asimilados).

1.- Altura libre mínima:

Salvo situaciones específicas derivadas del planeamiento o condiciones de la licencia de

construcción del edificio en que se ubiquen, la altura libre mínima en este tipo de locales
será de 2.80 metros. Asimismo, se autorizará que en las dependencias auxiliares
destinadas a aseos, almacén, y otros usos similares, la altura libre se reduzca a 2.25 m. y,
debajo de los altillos que cumplan las condiciones establecidas en el epígrafe 7 del
presente artículo, 2,40 m.

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NORMAS URBANISTICAS 3 – CONDICIONES GENERALES - 143

2.- Acceso:

Todos los locales de planta baja destinados a usos no residenciales tendrán acceso directo
desde el exterior del edificio.

3.- Superficie útil mínima:

En el caso de locales de nueva construcción o subdivisión de locales existentes, la

superficie útil de cada uno de esos locales deberá ser mayor de 25.00 m²(t).

4.- Superficie mínima de los espacios accesibles al público exterior:

La zona accesible por el público exterior, en cada local, cuando esta opción se prevea,
tendrá una superficie no inferior a 10.00 m²(t).

5.- Dimensiones de los pasillos de las zonas destinadas al público:

Ninguno de los pasillos que se establezcan en las zonas destinadas al público podrá tener
una anchura inferior a 1.20 m.

6.- Dimensiones de escaleras:

Las escaleras de las zonas destinadas al público cumplirán los requisitos establecidos en
el artículo 3.3.3. para las escaleras comunes de la vivienda, y la cabezada será inferior a
2,20 metros.

Para el caso de las escaleras de uso privado, éstas tendrán un ancho mínimo de 80 cms., y
en ningún caso la cabezada será inferior a 2,20 metros. Las dimensión mínima de la
huella, medida en proyección horizontal, será de 20 cms. La contrahuella máxima será
igualmente de 20 cms. Asimismo, la distancia desde el último tramo de escalera hasta la
correspondiente puerta de acceso será de al menos 70 cms.

7.- Dotación de aseos:

- Los locales dispondrán de un cuarto de aseo -que podrá situarse en su caso en locales
de primer sótano o semisótano-, dotado de inodoro y lavabo como mínimo, cuyo
sistema de iluminación y ventilación será alguno de los previstos para los cuartos de
aseo de las viviendas.

- Cuando el local tenga más de 250,00 m²(t) dispondrá de al menos un aseo compartido
con lavabo e inodoro. No obstante, esta dotación de aseos podrá ajustarse en función
del tipo de uso del local y de la superficie destinada a la atención al público, y ello en
función de los criterios municipales.

Los cuartos de aseo se instalarán con el debido alejamiento y aislamiento de la sala

destinada al público, en locales con ventilación directa o forzada, y bien iluminados.

El acceso a los aseos no se podrá realizar de forma directa desde la cocina u oficio, los
comedores, o los lugares donde se elabore, manipule o almacene alimentos.

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NORMAS URBANISTICAS 3 – CONDICIONES GENERALES - 144

8.- Altillos en plantas bajas:

- Sólo se autorizan aquellos que formen parte integrante del local de planta baja, sin
salida independiente a un elemento común del edificio o a otra finca, debiendo
constituir necesariamente con dicho local una unidad registral inseparable.

- únicamente podrán construirse estos pisos en locales cuya altura libre no sea menor de
4.80 m. La altura libre mínima será de 2.40 m. en la parte baja, y de 2.25 m., en el
altillo.

- La superficie máxima no podrá exceder del 50 % de la superficie del suelo del local de
planta baja al cual corresponden.

- La distancia mínima de ese piso a la fachada o fachadas exteriores del edificio a través
de las cuales se ilumine, será de 4.00 m., autorizándose que llegue hasta ella en los
tramos en que el piso de la entreplanta quede a un nivel inferior a 1.20 m. sobre la
rasante de la urbanización exterior.

- Los altillos autorizados no podrán utilizarse como vivienda.

9.- Ventilación:

- La ventilación de la parte de los locales comprendidos en el presente artículo destinada

a la estancia continuada de personas, podrá ser natural o artificial, de tal forma que se
asegure una renovación del aire mínima de cuatro volúmenes por hora. La ventilación
forzada se exigirá en los locales destinados a la manipulación o venta de artículos
perecederos.

Los edificios de nueva planta deberán disponer conducciones para ventilación de los
locales destinados a usos no residenciales en planta baja o entreplanta, independiente
de las de las viviendas, asegurando para cada uno de estos locales la renovación mínima
independiente antes definida.

En evacuación forzada de aire de ventilación, los caudales de evacuación superiores a

3.600 m3/hora, deberán ser conducidos directamente a cubierta mediante conductos
exclusivos y estancos. Para caudales de evacuación comprendidos entre 1.000 m3/hora
y 3.600 m3/hora, se podrá evacuar en las fachadas, pero siempre con protección de
rejilla, la cual deberá situarse a más de 2,00 metros de altura sobre la acera, y guardará
una distancia mínima de 1,00 metro a cualquier hueco practicable de fachada destinado
a vivienda y ajeno al local por cada 1.000 m3/hora de aire a ventilar. Para caudales de
evacuación inferiores a 1.000 m3/hora la distancia a guardar será de 1,00 metro. En
cualquier caso de evacuación forzada a fachada, se dispondrán filtros para evitar
molestias. Para aire de condensación los valores de caudal establecidos se multiplicarán
por tres.

Los locales y dependencias dedicados exclusivamente a trasteros y almacenes podrán

tener sólo iluminación y ventilación artificiales.

- En los casos de actividades de hostelería, incluso obradores de pan y bollería, asador de

pollos o similares, o recreativas se exigirá con carácter general la disposición de
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NORMAS URBANISTICAS 3 – CONDICIONES GENERALES - 145

ventilación forzada, y, cuando los mismos incorporen cocina, freidora, asador, plancha,
horno u otra instalación similar, se dispondrá obligatoriamente un conducto
independiente y estanco de evacuación de humos o gases de sección mínima adecuada,
que deberá discurrir preferentemente por el interior del edificio prohibiéndose
expresamente su instalación en fachada a vía pública.

10.- Localización de instalaciones:

Todas las instalaciones que correspondan a la actividad o a sus medidas correctoras, se

ubicarán en el interior del local o establecimiento donde se ejerzan.

Artículo 3.3.6.- Condiciones de funcionalidad aplicables en los locales destinados al uso

de garaje.

1.- Con carácter general, el diseño de los locales destinados al uso de garaje en los edificios
de viviendas se definirán según las Ordenanzas de Diseño de Viviendas de Protección
Oficial, en el apartado “Condiciones exigibles a los garajes” (o título análogo) y la Ley
de Accesibilidad vigentes en la Comunidad Autónoma del País Vasco.

2.- Además serán de obligada aplicación las determinaciones que a continuación se

establecen que no se recojan en la norma autonómica.

A.-Superficie y dimensiones mínimas:

- La superficie mínima útil de los garajes será de 20.00 m² por vehículo, incluida en ella
la que corresponde a aceras, pasillos de maniobras, etc., pero no a la destinada a
servicios sanitarios, si las hubiese, u otros usos (como almacenillos, aseos, vestíbulo de
llegada de ascensores, y otros).

- Las plazas tendrán unas dimensiones mínimas de 4.50 x 2.50 m², si bien se admitirá que
en un 25 % de ellas dichas dimensiones sean 4.00 x 2.00 m².

- Caso de permitirse la ejecución de garajes por fases de actuación, cada una de las
ejecuciones parciales deberán atender en todo momento a las condiciones establecidas
para el conjunto unitario de la actuación.

B.- Altura libre mínima:

La altura libre mínima será de 2.20 m. en el conjunto del local.

C.- Accesos:

- Los garajes deberán tener un acceso con la anchura mínima de 3 metros.

- En los garajes de categoría 3ª y 4ª, es decir, con superficie mayor a 1.000 m2(t), el
acceso deberá tener una anchura mayor de 5.00 m., o dos accesos independientes, uno
de entrada y otro de salida, con la anchura mínima indicada anteriormente.

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NORMAS URBANISTICAS 3 – CONDICIONES GENERALES - 146

- Las rampas rectas no podrán sobrepasar la pendiente del 18 % y, las rampas curvas, el
16 %.

Su anchura mínima será de 3.00 m., con el sobreancho necesario en las curvas, y su
radio de curvatura medido en el eje, será como mínimo, de 6.00 m.

Las calles interiores de circulación en garajes, nunca serán en su anchura inferiores a

5,00 metros de sección libre mínima.

- Todos los garajes dispondrán de una meseta con una anchura igual a la del acceso
reglamentario y un fondo mínimo, antes de comenzar la rampa, de 5.00 m., sin incluir
en esta superficie la de uso público (como aceras de peatones, etc.). La rasante de dicha
meseta tendrá una pendiente inferior al 5 %.

- La altura libre suelo-techo en esta zona de meseta en el caso de estar cubierta, será
como mínimo de 2.40 m. y los puntos más bajos en el umbral bajo viga de 2.10 m.

- Las puertas de acceso a garajes y colocadas en las fachadas de la edificación, deberán

ser del tipo silencioso.

- En los garajes de 1ª y 2ª categorías, podrá sustituirse la rampa de acceso por un

elevador, debiendo disponerse en tal caso una meseta de salida de características
similares a las exigidas cuando se dispone de rampa.

D.-Garajes en viviendas unifamiliares y con capacidad menor o igual a 5 vehículos:

Para estos casos se admiten las siguientes condiciones de los garajes anexos:

· La superficie útil mínima se fija en 14.00 m²(t).

· Las dimensiones mínimas de la plaza serán de 2.50 m. y 4.50 m. de anchura y longitud,
respectivamente.
· El ancho mínimo del camino de acceso y de la rampa, si la hubiese, será de 2.70 m.
· Las mesetas de rampa será, como mínimo, de 2.70 m. por 3.50 m., con una pendiente
máxima del 8 %.
· Se admite la ventilación natural por comunicación directa del garaje con el exterior.
· Deberá disponer de desagüe y pozo filtrante o a la red de saneamiento.

Este artículo se ha redactado en base al documento de Diagnóstico, Evaluación y

Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres, y tiene como fin la
incorporación de criterios de inclusividad en el Plan General.

Artículo 3.3.7.- Dotación de aparcamientos o garajes.

- Las construcciones que se desarrollen sobre las parcelas de uso residencial, con excepción
de las actuaciones en edificios existentes en zonas RA y RV en las que la disposición de
sótanos no se autorice, resulte manifiestamente dificultosa desde un punto de vista
constructivo, o, de escaso rendimiento respecto al número de plazas resultante, deberán
disponer de una dotación de una plaza de aparcamiento o garaje por cada vivienda de

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NORMAS URBANISTICAS 3 – CONDICIONES GENERALES - 147

superficie construida a 100 m²(t), y, de 1.5 plazas por cada vivienda que supere esa
superficie construida.

- Esta dotación se incrementará con la correspondiente a los locales destinados a otros usos
a razón de una plaza por cada 100 m²(t), computándose a tal efecto la totalidad de las
superficies afectadas, incluyendo los espacios destinados a usos auxiliares de los
principales.

- Cuando los edificios se destinen de forma predominante a otros usos autorizados la

dotación se ajustará a los requisitos establecidos al respecto en el artículo 3.8.2. del
presente documento para las parcelas de uso no residencial que se destinen a ese uso o a
otro asimilable a él.

Artículo 3.3.8.- Condiciones de funcionalidad aplicables en los locales destinados al uso

de trasteros.

1.- Con carácter general, el diseño de los locales destinados al uso de trastero en los
edificios de viviendas se definirán según las Ordenanzas de Diseño de Viviendas de
Protección Oficial vigentes en la Comunidad Autónoma del País Vasco, en el apartado
“Condiciones de los trasteros” (o título análogo).

Este artículo se ha redactado en base al documento de Diagnóstico, Evaluación y

Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres, y tiene como fin la
incorporación de criterios de inclusividad en el Plan General.

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NORMAS URBANISTICAS 3 – CONDICIONES GENERALES - 148

CAPITULO 3.4.- CONDICIONES GENERALES DE TRATAMIENTO

ESTETICO EN LOS EDIFICIOS DE USO RESIDENCIAL.

Artículo 3.4.1.- Homogeneidad en el tratamiento exterior de las edificaciones.

1.- Se exigirá un tratamiento arquitectónico unitario y homogéneo del exterior de las

edificaciones.

2.- Cualquier modificación del tratamiento de fachadas de un edificio -se considerarán como
tales, en las plantas altas, la modificación del revestimiento, el cambio de materiales o
diseño de carpinterías, antepechos y balcones, y el cierre de terrazas; y la modificación
de los paramentos de obra en plantas bajas- se planteará con un criterio unitario,
exigiéndose la presentación de un plano de la fachada completa resultante. El
Ayuntamiento, sin embargo podrá dispensar del cumplimiento de esta obligación si la
escasa importancia de la modificación a realizar lo hiciera innecesario.

Por el contrario, si la modificación a realizar fuera más relevante, o el edificio tuviera

una posición singular o preeminente, el Ayuntamiento podrá exigir un proyecto suscrito
por arquitecto.

3.- El pintado de fachadas o de los distintos elementos de un edificio o conjunto de

edificación unitario, se deberá realizar de forma homogénea pudiendo prohibirse la
pintura restringida a sólo parte de los mismos, o de los elementos pertenecientes a una
sola vivienda, en los casos en los que resulte previsible una discordancia notoria con el
resto de la fachada.

Artículo 3.4.2.- Tratamiento de cubiertas

1.- Con carácter general, en los paños de cubierta inclinados se empleará exclusivamente la
teja cerámica de color natural, en cualquiera de sus variedades o la teja de hormigón de
color y textura similares.

2.- Con carácter general, por encima de la cubierta podrán sobresalir únicamente los cuartos
de ascensores -en las parcelas RB y en las RV en las que no se prohíben de forma
expresa- los conductos de humos o de ventilación, las antenas de telecomunicaciones, los
pararrayos y, lucernarios paralelos al plano de cubierta que sobresalgan menos de 0.40 m.
del mismo.

Solo se admitirá la implantación de una antena de telecomunicaciones por parcela, por lo

que en los casos en los que ya exista alguna antena implantada, no se admitirán
implantaciones adicionales, autorizándose exclusivamente su sustitución por una antena
comunitaria.

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NORMAS URBANISTICAS 3 – CONDICIONES GENERALES - 149

Artículo 3.4.3.- Tratamiento de los muros medianeros.

Los muros medianeros al descubierto deberán acabarse de forma similar al resto de la

fachada del edificio del que forman parte. En estos muros medianeros no se permitirán
acabados que no sean consecuentes con el tratamiento estético de la fachada.

Artículo 3.4.4.- Tratamiento de los tendederos.

1.- Los tendederos deberán situarse en patios interiores, en los casos en que éstos existan, o
en el espacio bajo cubierta si fuese posible habilitarlo.

2.- Si las citadas soluciones no fuesen viables, se dispondrán en fachada, eligiéndose

obligatoriamente la correspondiente a patios de manzana cuando éstos existan.

En estos casos, deberán cubrirse con elementos que eviten la vista de la ropa tendida
desde el exterior y cuyo diseño deberá integrarse en el conjunto de la fachada del
edificio.

Artículo 3.4.5.- Tratamiento de las fachadas de las plantas bajas.

1.- Los proyectos de nueva edificación deberán incluir entre sus definiciones el tratamiento
de los elementos macizos de la fachada de la planta baja del edificio, los cuales deberán
quedar terminados con el resto del mismo. La proporción de la anchura de los elementos
macizos no será inferior a 1/6 del frente total de la fachada, debiéndose corresponder
dichos elementos con zonas de paramento macizo en toda la altura del edificio. Estas
reglas, serán asimismo aplicables en el caso de las fachadas interiores de los porches.

2.- Estos elementos se considerarán como elementos permanentes de la fachada, debiéndose

resolver su diseño y tratamiento de materiales, que serán de difícil deterioro, de manera
coherente con el conjunto del edificio. Para la modificación de su configuración, que no
podrá afectar solamente a alguno de ellos y que siempre deberá respetar la proporción
macizo/hueco anteriormente fijada, se exigirá la presentación de un plano completo que
recoja la fachada resultante y garantice que la coherencia y unidad de tratamiento citadas
se mantienen.

3.- Los techos de los porches de uso público o comunitario serán, asimismo, objeto de un
adecuado tratamiento estético, regularizándose en lo posible las dimensiones de los
elementos estructurales vistos y la disposición del alumbrado, y prohibiéndose la
aparición de desagües vistos y los falsos techos de escayola.

De igual modo, el revestimiento de los pilares de los porches deberá realizarse con
materiales de durabilidad adecuada.

4.- Las marquesinas de los locales de planta baja en una misma parcela se colocarán a la
misma altura, pudiendo adoptar el Ayuntamiento las disposiciones oportunas sobre su
diseño y tratamiento, con el fin de asegurar una adecuada homogeneidad compositiva en
el conjunto del edificio.

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NORMAS URBANISTICAS 3 – CONDICIONES GENERALES - 150

Artículo 3.4.6.- Rótulos y anuncios luminosos.

- .Únicamente se admite la colocación de carteles, letreros o rótulos con indicación de la

actividad y denominación de la empresa situados en la misma finca o edificio donde se
ejerza o tenga su sede la misma.

- . Las señales que se coloquen en ningún caso podrán servir para realizar publicidad aunque
sea encubierta, no pudiendo incorporar ninguna mención tendente a promover la
contratación de bienes y servicios que exceda de la meramente informativa de su
ubicación.

- Los rótulos, anuncios luminosos o motivos ornamentales que se desarrollen paralelamente

a las fachadas tendrán un saliente máximo de 0.15 m., deberán estar situados a la altura
mínima de 2.50 m., pudiendo situarse hasta en la planta primera de la edificación, pero
nunca en las plantas superiores a ésta.

Los rótulos en bandera deberán situarse a un mínimo de 2,80 metros sobre la acera,
teniendo un vuelo máximo similar al permitido para los cuerpos volados en la ordenanza
donde se ubican.

- Se establecerán en concordancia con la composición general de la fachada, sin alterar ni

deformar su configuración general. No podrán invadir los elementos permanentes de la
fachada de la planta baja ni situarse perpendicularmente a ella.

Artículo 3.4.7.- Separaciones y cierres de fincas.

- Las separaciones de fincas y los cierres que limiten con la vía pública, se construirán con
muro de fábrica, (de piedra de mampostería o de otros materiales revocados) o con verja
sobre muro -altura mínima 0.50 m.- y podrán tener una altura máxima de 2.00 m., siendo
las del muro no superior a 1.20 m. en los que limiten con la vía pública.

Las alturas referidas se contarán:

. En los de separación de fincas, desde el nivel del terreno en que se apoye el muro.
. En los cierres lindantes con la vía pública, desde el nivel de la misma.
. Estas alturas, podrán matizarse en función de lo accidentado de la topografía.

- No se admitirán terminaciones de baja calidad, prohibiéndose de manera expresa las

soluciones de bloque de hormigón visto. Estas últimas incluso en separaciones de fincas
particulares.

Artículo 3.4.8.- Conservación y ornato de los espacios de uso privado no edificados

sobre rasante.

1.- Los jardines, patios o espacios libres de propiedad particular se mantendrán

obligatoriamente en adecuadas condiciones de ornato y decoro, dotándose de las
condiciones de urbanización necesarias (recogida de aguas pluviales, alumbrado, etc.).

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NORMAS URBANISTICAS 3 – CONDICIONES GENERALES - 151

2.- Sólo se admitirán construcciones destinadas a usos auxiliares del uso característico en los
casos y condiciones que expresamente se señalen en los Grados de Ordenanza
correspondientes, y respecto de las cuales el Ayuntamiento podrá exigir la adopción de
determinados materiales de cerramiento y de colores y formas concretos que se adapten
mejor al entorno.

3.- La poda o tratamiento de especies de arbolado de especial significación paisajística o que

estén incluidas en el catálogo que a tal efecto publique el Ayuntamiento, estarán sujetos a
los criterios de mantenimiento de dichas especies, autorizándose sólo la poda en los
casos en que se justifique sobradamente.

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NORMAS URBANISTICAS 3 – CONDICIONES GENERALES - 152

CAPITULO 3.5.- CONDICIONES GENERALES DE DOMINIO EN LOS

EDIFICIOS DE USO RESIDENCIAL.

Artículo 3.5.1.- Régimen general de dominio.

1.- Las parcelas de uso residencial serán objeto de dominio privado en las condiciones y con
las limitaciones que se establecen en la presente sección.

2.- Sin perjuicio de lo establecido en el epígrafe anterior, dentro de las referidas parcelas
podrán existir bienes de dominio público.

Artículo 3.5.2.- Cesiones a dominio público.

1.- Cesiones de locales:

- El planeamiento podrá establecer mediante acuerdo expreso o tácito con los afectados
la cesión gratuita y libre de cargas al Ayuntamiento de una parte del aprovechamiento
edificatorio asignado a una parcela de uso residencial, con destino a dotaciones de
equipamiento comunitario o centros de infraestructuras de servicios.

- Los locales se entregarán, como condición previa al otorgamiento de licencia de

primera utilización, con el cierre exterior terminado en lo que respecta a los elementos
permanentes de la fachada, acometidas de servicios, e instalaciones de elementos de
ventilación forzada con arreglo a las exigencias de las presentes Ordenanzas.

- El Ayuntamiento deberá abonar el costo de edificación correspondiente, para lo cual se

tomarán como referencia los Precios Mínimos a Efectos de Visado establecidos por el
Colegio Oficial de Arquitectos Vasco navarro, vigentes en el momento de la cesión.

2.- Servidumbres de uso público:

- Se cederán al Ayuntamiento los derechos reales de servidumbre de uso público y paso

de conducciones de infraestructuras de servicios que se precisen, así como las que
pudiera establecer el planeamiento que se tramite en desarrollo del presente Plan
General.

- En los casos de nueva edificación dicha cesión tendrá lugar, asimismo, como condición
previa al otorgamiento de licencia de primera utilización.

Artículo 3.5.3.- Condiciones relativas a la aplicación de las servidumbres de uso

público.

1.- Las servidumbres de uso público de circulación peatonal y estancia de carácter público
establecidos por el planeamiento sobre las parcelas de uso residencial se ejercerán sin
ninguna restricción, no permitiéndose en las áreas afectadas la construcción o colocación
de elementos que den lugar a las mismas, salvo que el Ayuntamiento lo autorice
expresamente previa concesión administrativa.
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NORMAS URBANISTICAS 3 – CONDICIONES GENERALES - 153

2.- Estas disposiciones serán asimismo aplicables a las parcelas de uso residencial ya
desarrolladas, en las que se consolidan las servidumbres de uso público existentes, aún
cuando las mismas no se señalen de forma expresa.

3.- En las áreas sometidas a servidumbre de uso público, corresponderán al Ayuntamiento

los costos de servicio, mantenimiento y conservación del alumbrado público -se
excluirán los puntos de luz adicionales o innecesarios instalados por los propietarios de
la parcela-, el mantenimiento y conservación de los tratamientos superficiales -
pavimentos, revestimientos con excepción de las fachadas de locales de planta baja y
techos. Asimismo, corresponderán al Ayuntamiento el mantenimiento y conservación de
los elementos de las redes de infraestructuras generales que afecten a la parcela.

Por el contrario, será, a cargo de los propietarios, la conservación de las fachadas

interiores de los porches, elementos estructurales, aislamientos e impermeabilizaciones
en las áreas sometidas a servidumbre, y de las acometidas a la parcela de las redes de
servicio.

Artículo 3.5.4.- Colocación de elementos de servicio y señalización en las fachadas.

1.- El Ayuntamiento podrá instalar, suprimir o modificar, a su cargo, en las parcelas de uso
residencial, y los propietarios vendrán obligados a consentirlo, soportes, señales y
cualquier otro elemento al servicio de la ciudad.

2.- Siempre que por realización de obras o derribo en las fincas o edificios, se vieran
afectados dichos elementos constitutivos de servidumbre pública, vendrá obligado el
propietario de la finca, a mantener el servicio provisional durante la ejecución de las
obras, y a la reposición de tales elementos en las condiciones que le sean señaladas por el
Ayuntamiento.

Artículo 3.5.5.- Servidumbres entre parcelas.

1.- Las parcelas de uso residencial y las edificaciones que las ocupen estarán sujetas a las
servidumbres precisas para que los propietarios de otras parcelas puedan ejercer plena y
libremente los derechos que dimanan del planeamiento.

2.- Servidumbre de paso de alcantarillado:

- Los propietarios de aquellas fincas que, por su situación respecto del colector de
saneamiento o, en su defecto, cauce próximo, no puedan efectuar la conexión debida
sin atravesar otras pertenecientes a distinto dueño, podrá instalar las tuberías necesarias
en dichas fincas ajenas, con el trazado y en las condiciones que causen menos
perjuicios y molestias y resarciendo el importe de los que originen.

- La aprobación del presente Plan General producirá los efectos previstos por el Art. 64
de la Ley del Suelo.

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NORMAS URBANISTICAS 3 – CONDICIONES GENERALES - 154

3.- Zapatas de cimentación en edificaciones colindantes:

- En la zona de confluencia de dos edificaciones colindantes, las zapatas podrán ser

comunes, ocupando una superficie equivalente a cada una de las edificaciones
afectadas.

- A estos efectos se considerará que existe una servidumbre recíproca activa y pasiva. El
arquitecto autor del proyecto del primer edificio estudiará y calculará las zapatas
comunes, de forma que sirvan para ambos edificios, y facilitará los planos y datos
correspondientes a efecto de conocimiento, al propietario del edificio que vaya a ser
edificado en fecha posterior; éste cuando construya, deberá abonar la mitad del costo de
las zapatas al colindante que construyó primero.

4.- Patios mancomunados:

- Los propietarios de las fincas colindantes que compartan un patio mancomunado,

formalizarán un reglamento sobre uso, reparación, conservación y limpieza de ese patio
y constitución de las limitaciones, condiciones y servidumbre recíprocas, que resulten
necesarias o convenientes para su disfrute y cumplimiento de su finalidad.

El Ayuntamiento sólo podrá autorizar la construcción del patio mancomunado después

de tener conocimiento oficial de la formalización y contenido de ese reglamento.

- Dicho reglamento será elevado a escritura pública y se solicitará la inscripción del

mismo en el Registro de la Propiedad respecto de las fincas afectadas.

La justificación del cumplimiento de estos requisitos deberá efectuarse como condición

previa al otorgamiento de la licencia de primera utilización de los edificios.

5.- Servidumbre de acceso a garajes:

- En los casos que se señalan expresamente en las presentes Normas, o en los que así lo
establezca el planeamiento que se formule en su desarrollo, los accesos y garajes de las
parcelas de uso residencial -o en su caso la propia parcela si aquellos no se hubiesen
construido- quedarán sometidos a la servidumbre de acceso a los garajes de las parcelas
colindantes.

- Si fuese necesario para su ordenación, se tramitará un estudio de detalle,

constituyéndose registralmente la servidumbre por vía reparcelatoria, o en su caso,
expropiatoria, siendo de aplicación a tal efecto lo previsto en el artículo 64 de la Ley
del Suelo.

Artículo 3.5.6.- Vinculaciones de propiedad obligatorias.

1.- Los espacios bajocubierta, no computados a los efectos del aprovechamiento edificatorio,
no podrán definirse en ningún caso como elementos de propiedad registralmente
independientes.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 3 – CONDICIONES GENERALES - 155

Dichos espacios, deberán configurarse, en caso de no ser objeto de división, como

elementos en copropiedad anejos a la comunidad que configuren las viviendas y, o, los
demás usos que ocupen el edificio; y, en caso de subdivisión en elementos diferenciados,
como anejos inseparables de las viviendas y demás locales en que se haya dividido el
edificio.

2.- De igual modo, no podrán definirse elementos de propiedad registralmente

independientes de la edificación sobre rasante, en las plantas de sótano y semisótano,
con la salvedad de las plazas de garaje.

Así, los locales destinados a los usos autorizados en parcelas residenciales, y asimismo
autorizados en el primer sótano, deberán considerarse como anejos inseparables de la
planta baja, con los que deberán constituir una unidad funcional.

El régimen de uso autorizado y descrito en el capítulo cuarto de la presente normativa,

para las parcelas de uso residencial, será asimismo aplicable a las parcelas situadas en el
interior de los patios de manzana, aún cuando su titularidad sea independiente de la
edificación perimetral.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 3 – CONDICIONES GENERALES - 156

CAPITULO 3.6.- CONDICIONES GENERALES DE EDIFICACION Y USO

APLICABLES EN LAS PARCELAS DE USO NO
RESIDENCIAL.

Articulo 3.6.1.- Condiciones generales de regulación del aprovechamiento edificatorio

y la forma de la edificación

1.- Los diferentes tipos de parcelas de referencia cumplimentará en cada caso las
condiciones de regulación de aprovechamiento edificatorio y la forma de la edificación
que se establecen en los parámetros regulares que se definen con carácter general para
cada uno de ellos en el Título Cuarto de las presentes Normas.

2.- En el caso de que no establezcan definiciones específicas al respecto, o lo hagan de

forma parcial o incompleta, serán de aplicación con carácter subsidiario, las condiciones
generales que se establecen para las parcelas de uso residencial, industrial, o terciario
características de la zona de uso global en la que las mismas se sitúan.

3.- Asimismo, serán de aplicación las determinaciones que, respecto a aspectos secundarios
de las condiciones de edificación, se establecen en las presentes Ordenanzas Urbanísticas
-condiciones de habitabilidad, funcionalidad, dotación de instalaciones, prevención de
incendios, tratamiento estético y otras-, y, de las contenidas en la normativa vigente para
la supresión de barreras arquitectónicas, de aplicación general.

Artículo 3.6.2.- Condiciones generales de uso

1.- Condiciones generales

- En las parcelas de uso no residencial se deberá cumplimentar en cada caso las

condiciones de uso, ajustándose al régimen general que se define para cada tipo de
parcela en el Título Cuarto.- Ordenanzas Reguladoras de las zonas de uso
pormenorizado, de las presentes Normas.

- Asimismo, serán de aplicación las determinaciones que respecto a la condiciones de

implantación de los usos autorizados, se establecen en las presentes Ordenanzas
Urbanísticas -estándares de operación de las actividades industriales, distancias de
implantación de usos de hostelería y recreativos y otras-.

2.- Espacios de carga y descarga

- Todo edificio ocupado por actividades - o agrupación de las mismas- industriales de 3ª,
4ª y 5ª categorías; comerciales de 4ª y 5ª categorías, y, si el Ayuntamiento lo considera
necesario, asimismo por comerciales de 3ª categoría o, en general, por actividades
terciarias o de equipamiento comunitario con más de 1.500 m²(t) de superficie de techo
utilizada, deberá disponer en su interior o, en sus espacios no edificados de titularidad
privada anejos, de una zona de carga y descarga de mercancías a la que tengan acceso
todos los locales del mismo, con capacidad suficiente para una plaza de camión
articulado, y, un acceso que permita la entrada y salida de vehículos sin maniobras en la

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 3 – CONDICIONES GENERALES - 157

vía pública en el caso de parcelas ocupadas por actividades industriales con una
superficie de techo mayor de 1.500 m²(t), o actividades comerciales de 5ª categoría, la
capacidad mínima del espacio de carga y descarga será de dos (2) plazas.

- Si la actividad está situada en una planta alta del edificio, y, no dispone de una rampa
de acceso a ella de características adecuadas, deberá contar con dicho espacio en planta
baja o en espacio no edificado privado anejo, accesible desde ella, así como con un
vestíbulo de carga y descarga en su mismo nivel, conectado con el espacio de carga de
la planta baja por montacargas.

- La actividad de carga y descarga deberá garantizar la visibilidad de los peatones. Así, si

la zona destinada a esta actividad está situada en las inmediaciones de un paso peatonal,
deberá ubicarse posterior a éste, en el sentido de circulación de la vía.

3.- Dotación de aparcamientos y garajes

- En las nuevas construcciones que se realicen en las parcelas de uso no residencial, y,

discrecionalmente, en los casos de nueva implantación de actividades en edificios
existentes, en función de las posibilidades objetivas de materialización de las misma, y,
siempre que las condiciones de ordenación establecidas por el planeamiento lo
permitan, se exigirá la disposición de una dotación mínima de aparcamiento o garaje de
1.0 plz/100 m²(t).

Esta dotación se incrementará en los siguientes casos:

· Industrias de Servicios Público: 4,0 plz/100 m²(t)

- Se exigirá una dotación equivalente a la capacidad máxima del edificio.

· Talleres de reparación de vehículos:

- Se exigirá una dotación equivalente a la capacidad máxima del taller en

números de vehículos en reparación simultánea.

· Usos comerciales (Venta al detalle de productos de consumo)

- 3ª y 4ª categorías: ........................................................................ 4,0 plz/100 m²(t)

- 5ª categoría: ................................................................................ 6,0 plz/100 m²(t)

· Usos comerciales (Venta al detalle de otros productos. 3ª, 4ª y 5ª categorías):

- Con la dotación exigida para la venta de productos de consumo como referencia

máxima, el Ayuntamiento establecerá en cada caso la dotación necesaria.

· Usos de hostelería y recreativos (3ª y 4ª categorías): ...................... 3,0 plz/100 m²(t)

-Usos hoteleros (Superficie de techo ocupada > 1.500 m²[t]): ..... 1,0 plz/2 habnes.

· Otros usos terciarios y de equipamiento comunitario

(Superficie de techo ocupada > 1.500 m²[t]): ............................... 2,0 plz/100 m²(t)
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 3 – CONDICIONES GENERALES - 158

- Los incrementos de dotación reseñados no tienen en cuenta el aparcamiento de uso

público existente en el Área en la que se sitúa la parcela aportada, por lo que el
Ayuntamiento, en función de la misma, de las características específicas de la
actividad, y, de los objetivos generales de ordenación de tráfico y el transporte urbanos,
deberá establecer en cada caso la dotación necesaria, reduciendo, si se considera
oportuno, las exigencias establecidas con carácter general.

Este artículo se ha redactado en base al documento de Diagnóstico, Evaluación y

Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres, y tiene como fin la
incorporación de criterios de inclusividad en el Plan General.

Artículo 3.6.3.- Condiciones de habitabilidad aplicables en los locales destinados a

otros usos autorizados (Usos comerciales y otros usos asimilados).

1.- Dotación de aseos:

- Los locales dispondrán de un cuarto de aseo -que podrá situarse en su caso en locales
de primer sótano o semisótano-, dotado de inodoro y lavabo como mínimo, cuyo
sistema de iluminación y ventilación será alguno de los previstos para los cuartos de
aseo de las viviendas.

- Cuando el local tenga más de 250,00 m²(t) dispondrá de al menos un aseo compartido
con lavabo e inodoro. No obstante, esta dotación de aseos podrá ajustarse en función
del tipo de uso del local y de la superficie destinada a la atención al público, y ello en
función de los criterios municipales.

Los cuartos de aseo se instalarán con el debido alejamiento y aislamiento de la sala

destinada al público, en locales con ventilación directa o forzada, y bien iluminados.

El acceso a los aseos no se podrá realizar de forma directa desde la cocina u oficio, los
comedores, o los lugares donde se elabore, manipule o almacene alimentos.

2.- Ventilación:

- La ventilación de la parte de los locales comprendidos en el presente artículo destinada

a la estancia continuada de personas, podrá ser natural o artificial, de tal forma que se
asegure una renovación del aire mínima de cuatro volúmenes por hora. La ventilación
forzada se exigirá en los locales destinados a la manipulación o venta de artículos
perecederos.

Los edificios de nueva planta deberán disponer conducciones para ventilación de los
locales destinados a usos no residenciales en planta baja o entreplanta, independiente
de las de las viviendas, asegurando para cada uno de estos locales la renovación mínima
independiente antes definida.

En evacuación forzada de aire de ventilación, los caudales de evacuación superiores a

3.600 m3/hora, deberán ser conducidos directamente a cubierta mediante conductos
exclusivos y estancos. Para caudales de evacuación comprendidos entre 1.000 m3/hora
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 3 – CONDICIONES GENERALES - 159

y 3.600 m3/hora, se podrá evacuar en las fachadas, pero siempre con protección de
rejilla, la cual deberá situarse a más de 2,00 metros de altura sobre la acera, y guardará
una distancia mínima de 1,00 metro a cualquier hueco practicable de fachada destinado
a vivienda y ajeno al local por cada 1.000 m3/hora de aire a ventilar. Para caudales de
evacuación inferiores a 1.000 m3/hora la distancia a guardar será de 1,00 metro. En
cualquier caso de evacuación forzada a fachada, se dispondrán filtros para evitar
molestias. Para aire de condensación los valores de caudal establecidos se multiplicarán
por tres.

Los locales y dependencias dedicados exclusivamente a trasteros y almacenes podrán

tener sólo iluminación y ventilación artificiales.

- En los casos de actividades de hostelería, incluso obradores de pan y bollería, asador de

pollos o similares, o recreativas se exigirá con carácter general la disposición de
ventilación forzada, y, cuando los mismos incorporen cocina, freidora, asador, plancha,
horno u otra instalación similar, se dispondrá obligatoriamente un conducto
independiente y estanco de evacuación de humos o gases de sección mínima adecuada,
que deberá discurrir preferentemente por el interior del edificio prohibiéndose
expresamente su instalación en fachada a vía pública.

3.- Localización de instalaciones:

Todas las instalaciones que correspondan a la actividad o a sus medidas correctoras, se

ubicarán en el interior del local o establecimiento donde se ejerzan.

Artículo 3.6.4.- Condiciones de diseño de aparcamientos en superficie

1.- Ámbito de aplicación

- Aparcamientos en superficie de parcelas industriales, comerciales o de equipamiento y

sus vías de circulación y acceso.

2.- Condiciones generales

- Se definirán itinerarios peatonales desde toda plaza de aparcamiento que garanticen un

recorrido seguro hasta la acera, zona peatonal o edificio de destino.

- La anchura mínima de estos itinerarios se definirán dependiendo del número de plazas

del aparcamiento y flujo de gente esperado, con un mínimo de 1,20 m de anchura.

- En aparcamientos de centros comerciales y equipamientos, donde es de esperar la

afluencia de menores, personas mayores y/o personas que necesiten asistencia en el
desplazamiento, estos itinerarios peatonales deberán formar una red. Su anchura
mínima, en los pasillos secundarios será de 1,50 m y en los pasillos principales de 2,00
m.

- Si el recorrido peatonal es adyacente a una vía ajena al aparcamiento en la que los

vehículos tengan limitada su velocidad máxima menos de 50 km/h el itinerario se
separará de esta vía con barreras de 0,50 m de altura o pavimento elevado. Si los
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 3 – CONDICIONES GENERALES - 160

vehículos pueden circular a una velocidad igual o superior a 50 km/h las barreras
deberán ser de un mínimo de 0,80 m o el pavimento elevado contará además con algún
tipo de protección física. En este caso la anchura del itinerario deberá ser, en todo caso,
mayor o igual a 1,50 m.
- Todos los itinerarios peatonales se identificarán mediante pavimento diferenciado o
pintura.

- Los itinerarios peatonales se iluminarán adecuadamente, con una instalación de

alumbrado capaz de proporcionar una iluminancia mínima de 20 luxes medida a nivel
del suelo, con un factor de uniformidad media del 40% en aparcamientos de centros
comerciales y equipamientos. En aparcamientos de parcelas industriales la iluminancia
mínima será de 15 luxes.

- Deberá señalizarse, conforme a lo establecido en el código de circulación:

- El sentido de circulación y las salidas.

- La velocidad máxima de circulación.
- Las zonas de tránsito y paso de peatones.

- Deberán señalizarse las zonas destinadas a almacenamiento, carga y descarga, además

de delimitarlas con marcas viales o pintura en el pavimento.

Este artículo se ha redactado en base al documento de Diagnóstico, Evaluación y

Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres, y tiene como fin la
incorporación de criterios de inclusividad en el Plan General.

Artículo 3.6.5.- Equipamientos higiénico-sanitarios en edificios públicos

1.- Ámbito de aplicación

- Edificios o equipamientos públicos de nueva construcción o que sean objeto de

reforma.

2.- Condiciones generales

- Se instalarán cuartos de aseo, preferentemente accesibles desde el exterior o en su

defecto, desde la planta baja en el ámbito inmediatamente contiguo a la entrada. La
situación del aseo permitirá su uso dentro del horario más amplio posible.

- Los aseos diferenciados por sexo contarán con cambiador de bebés en ambos
compartimentos, además de inodoro y lavabo como mínimo.

Este artículo se ha redactado en base al documento de Diagnóstico, Evaluación y

Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres, y tiene como fin la
incorporación de criterios de inclusividad en el Plan General.

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NORMAS URBANISTICAS 3 – CONDICIONES GENERALES - 161

Artículo 3.6.6.- Vallas Publicitarias, rótulos y anuncios luminosos.

- .Únicamente se admite la colocación de vallas, carteles, letreros o rótulos con indicación

de la actividad y denominación de la empresa situados en la misma finca o edificio donde
se ejerza o tenga su sede la misma.

- . Las señales que se coloquen en ningún caso podrán servir para realizar publicidad aunque
sea encubierta, no pudiendo incorporar ninguna mención tendente a promover la
contratación de bienes y servicios que exceda de la meramente informativa de su
ubicación.

- . Excepcionalmente podrán ser autorizadas las vallas publicitarias que sirvan para la
promoción y venta de solares o inmuebles en proceso de construcción, siempre dentro de
la misma finca o edificio, y con unas dimensiones máximas de 4,00 m de largo y 3,00 m de
alto.

- Los rótulos, anuncios luminosos o motivos ornamentales que se desarrollen paralelamente

a las fachadas tendrán un saliente máximo de 0.15 m., deberán estar situados a la altura
mínima de 2.50 m. Excepcionalmente podrán autorizarse elementos singulares que
sobrepasen dichas medidas, si bien éstas serán analizadas de forma individual, siendo
necesaria su autorización expresa.

Los rótulos en bandera deberán situarse a un mínimo de 2,80 metros sobre la acera,
teniendo un vuelo máximo similar al permitido para los cuerpos volados en la ordenanza
donde se ubican.

- Se establecerán en concordancia con la composición general de la fachada, sin alterar ni

deformar su configuración general. No podrán invadir los elementos permanentes de la
fachada de la planta baja ni situarse perpendicularmente a ella.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 3 – CONDICIONES GENERALES - 162

CAPITULO 3.7.- CONDICIONES GENERALES DE ACCESIBILIDAD EN

EDIFICACIONES RESIDENCIALES.

Articulo 3.7.1.- Objeto de las condiciones generales de accesibilidad

1.- El objeto de las condiciones que se desarrollan en este capítulo es el de establecer los
criterios y medidas de intervención que posibiliten y garanticen el acceso de las
personas a las viviendas ubicadas en las edificaciones residenciales existentes, y que
constituyen su domicilio habitual, mediante la ejecución de las obras y actuaciones,
incluida la implantación de instalaciones (ascensor, rampa, etc.) que con ese fin se
estimen necesarias.

2.- En concreto, esas obras y actuaciones son las previstas en cada caso en el
correspondiente proyecto técnico, elaborado de conformidad con los criterios expuestos
en el siguiente artículo 3.7.7 sobre el contenido de los proyectos, autorizadas mediante
la consiguiente licencia municipal.

Articulo 3.7.2.- Ámbito de aplicación de las condiciones generales de accesibilidad

1.- El ámbito de aplicación de estas condiciones generales de accesibilidad lo constituyen

los terrenos y/o edificaciones afectados por las obras y actuaciones previstas y
autorizadas en cada caso para dar acceso a las viviendas ubicadas en las edificaciones
residenciales existentes en la ciudad que cumplan todas las condiciones siguientes:

A. Las edificaciones objeto de aplicación de estas condiciones generales de

accesibilidad han de estar consolidadas y destinadas a uso preferentemente
residencial en el planeamiento urbanístico vigente, sin perjuicio de la existencia o no
en las mismas de otros usos de naturaleza diversa, sean o no auxiliares de las
viviendas.

B. Las viviendas ubicadas en las edificaciones, cuando menos las afectadas por
problemas de acceso por parte de residentes en las mismas, han de estar
consolidadas en el planeamiento urbanístico vigente.

C. Las viviendas en cuestión, o incluso las propias edificaciones y parcelas vinculadas

a las mismas, han de presentar problemas o dificultades de accesibilidad en
condiciones que justifiquen la aplicación de las previsiones materiales reguladas en
este proyecto.

D. La vivienda o viviendas objeto de aplicación de estas condiciones generales de

accesibilidad han de constituir el domicilio habitual de las personas promotoras de
las obras y actuaciones proyectadas, que, además, han de estar empadronadas en
Irun en el domicilio objeto de la actuación.

2.- Las obras y actuaciones proyectadas con el fin de garantizar la accesibilidad de las
personas a las viviendas ubicadas en las edificaciones residenciales existentes y que
constituyen su domicilio habitual, pueden incidir en:

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 3 – CONDICIONES GENERALES - 163

A. Locales y espacios, o partes de los mismos, situados en el interior de las

edificaciones en las que se ubican las citadas viviendas, tanto sobre cómo bajo
rasante, cualquiera que sea el uso al que se destinen.

B. Locales y espacios, o partes de los mismos, ubicados en otras edificaciones

complementarias de las anteriores, situadas en la misma parcela residencial
vinculada a las citadas edificaciones en las que se ubican las referidas viviendas.

C. Terrenos no edificados integrados en la parcela residencial vinculada a la referida

edificación residencial.

D. Terrenos exteriores y/o ajenos a la citada parcela residencial, colindantes tanto con
ésta como con la edificación residencial de la que formen parte las viviendas con
dificultades de acceso, de titularidad privada o pública.

3.- En cualquier caso, no se autorizarán obras y actuaciones que incidan en viviendas o

partes de las mismas existentes en las edificaciones afectadas por aquellas, implantadas
de conformidad con los criterios establecidos en el planeamiento urbanístico vigente,
cualquiera que sea la planta en la que se ubiquen, salvo que sus titulares y/o ocupantes
legales de las mismas manifiesten su acuerdo al respecto.

4.- Unas mismas obras y actuaciones pueden ser planteadas con el fin dar acceso a
viviendas ubicadas en edificaciones diversas situadas en parcelas asimismo diversas.

5.- Además, la aplicación de las medidas de expropiación reguladas en los artículos 3.7.10
a 3.7.14 de este Capítulo se condiciona a la previa justificación de la presencia de que
la vivienda o viviendas afectadas constituyen el domicilio habitual de persona o
personas con discapacidad, de conformidad con los criterios expuestos a ese respecto
en el siguiente artículo 3.7.11.

6.- A su vez, previa justificación de su necesidad y conveniencia, las medidas y

condiciones materiales reguladas en los artículos 3.7.5 a 3.7.8 podrán ser de aplicación
incluso en el supuesto de que las viviendas afectadas no constituyan el domicilio
habitual de personas con discapacidad alguna.

Articulo 3.7.3.- Rango y vinculación normativa

1.- Las condiciones de accesibilidad contenidas en este Capítulo, relacionadas con las
previsiones establecidas en el vigente Plan General a las que éste les otorga el rango
propio del planeamiento general, tienen ese mismo rango normativo.

2.- Se considerarán como determinaciones estructurantes, las condiciones de accesibilidad

contenidas en este capítulo y que en aplicación de la legislación vigente se establezcan
con dicho rango.

3.- De conformidad con lo establecido a ese respecto en la Ley de Suelo y Urbanismo de

30 de junio de 2006, se entenderá a todos los efectos que las previsiones que se indican
a continuación tienen el rango propio de unas ordenanzas municipales. Dichas
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 3 – CONDICIONES GENERALES - 164

previsiones, contenidas en los artículos 3.7.7 a 3.7.14 se refieren a los siguientes

aspectos:

A. Las reguladoras del contenido y de la tramitación de los proyectos técnicos a

elaborar a los efectos de la determinación de las obras y actuaciones a acometer con
el fin de dar acceso a las viviendas afectadas, incluidas en los artículos 3.7.7 y 3.7.8
de estas Normas.

B. Las reguladoras de los plazos de ejecución de las obras y actuaciones proyectadas y

autorizadas, incluidas en el artículo 3.7.9 de estas Normas.

C. Las reguladoras de la intervención mediante expropiación en aras a la consecución

del indicado objetivo, incluidas las relacionadas con el contenido y la tramitación de
los proyectos a elaborar con ese fin, incluidas en los artículos 3.7.10 a 3.7.14 de
estas Normas.

Articulo 3.7.4.- Interpretación y aplicación de las condiciones generales de

accesibilidad

Las dudas que pudieran plantearse en la lectura y aplicación de las previsiones contenidas en
este Capítulo de las Normas Urbanísticas serán respondidas de acuerdo con los criterios y
objetivos expuestos en la Memoria del Proyecto de Modificación del Plan General nº 21
relativo a la Normativa de Accesibilidad en Edificaciones Residenciales, aprobado
definitivamente el 28 de noviembre de 2007.

Articulo 3.7.5.- Condiciones materiales de ejecución de las obras de acceso a las

edificaciones y viviendas afectadas, así como de instalación de los
elementos necesarios para ello, incluido ascensor.

Con carácter general y sin perjuicio de lo que se indica en los siguientes artículos, tanto las
obras a ejecutar con el fin de dar acceso a las edificaciones y viviendas afectadas por las
condiciones especificadas en este Capítulo, como la instalación de los elementos, incluido
ascensor, que con ese mismo fin resulten necesarias, se ajustarán preferentemente a las
condiciones urbanísticas y técnicas establecidas en el vigente Plan General de Ordenación
Urbana de Irun.

Articulo 3.7.6.- Reajuste de condiciones establecidas en el planeamiento urbanístico.

En el supuesto de que las características físicas y materiales de las edificaciones afectadas

no hagan posible la ejecución de las obras y la instalación de los elementos, incluido
ascensor, necesarios para dar acceso a las viviendas situadas en las mismas de acuerdo con
todas y cada una de las previsiones urbanísticas y técnicas a las que se ha hecho referencia
en el artículo anterior, se actuará de conformidad con los siguientes criterios:

1. Las obras a ejecutar y los elementos a instalar con el fin de dar acceso a las viviendas,
se ajustarán a las citadas previsiones vigentes en todos aquellos extremos y materias
cuya aplicación no dificulte o imposibilite la consecución del objetivo propuesto.
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 3 – CONDICIONES GENERALES - 165

2. Por su parte, en lo referente a los extremos y materias regulados en las citadas

previsiones vigentes cuya aplicación dificulte o impida la consecución del objetivo
propuesto de dar acceso físico a las viviendas situadas en las referidas edificaciones se
actuará de acuerdo con los criterios y condiciones que se exponen a continuación:

A. Orden de preferencia.
Las obras a realizar y los elementos a instalar con el referido fin se realizarán en los
ámbitos o espacios que se indican a continuación, de acuerdo con el orden de
preferencia que asimismo se expone:

- La caja de escaleras, siempre que sea posible, al tiempo que más razonable que
cualquier otra alternativa.

- Dentro de la envolvente de la edificación, incluido el patio, en el caso de que o

bien la alternativa anterior no sea posible, o bien ésta resulte más adecuada que
cualesquiera otras alternativas.

- En fachada, dentro de la parcela vinculada a la edificación afectada, siempre que o

bien las anteriores no sean posibles o aconsejables, o bien ésta resulte más adecuada
que cualquier otra alternativa.

- En fachada, fuera de la parcela vinculada a la edificación, siempre que las

soluciones anteriores no sean posibles o aconsejables.

- Otras posibles opciones que pudieran justificarse.

B. Prohibición.

No se autorizarán soluciones de acceso a las viviendas existentes en las

edificaciones ubicadas en parcelas de tipología Residencial Casco Antiguo (RA) y
Residencial Alineación de Vial (RV) que incidan en los espacios públicos
colindantes con las mismas.

Además, siempre que, en atención a sus características específicas se estime

conveniente, esa prohibición se extenderá a los espacios públicos colindantes con
las zonas pormenorizadas o parcelas de tipología Residencial Colectiva en Bloque
(RB).

C. Garantías generales.

Cualquiera que sea la solución que a ese respecto se proponga, deberá garantizarse
el mantenimiento y la preservación de las condiciones básicas necesarias para que,
por un lado y sin perjuicio de la modificación de algunas de sus características
actuales, los ámbitos o espacios directamente afectados –portal, patio, fachada, etc.–
sigan siendo aptos para el correspondiente fin y puedan seguir prestando el servicio
propio de los mismos, y por otro, las viviendas y locales que se sirvan de ellos sigan
manteniendo las condiciones básicas necesarias para su destino al correspondiente
uso o actividad.

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NORMAS URBANISTICAS 3 – CONDICIONES GENERALES - 166

A los efectos de garantizar la cumplimentación de las indicadas condiciones, se

evaluarán en cada caso y con el detalle necesario los impactos y las afecciones de
cualquier naturaleza –física, estética, acústica, etc.– que las propuestas planteadas
puedan conllevar en los referidos espacios o ámbitos, y se determinarán los
mecanismos de corrección o eliminación de los mismos, incluyendo la utilización de
los materiales y maquinarias que con ese fin se entiendan adecuados.

D. Las soluciones de acceso a las viviendas bien desde la caja de escaleras, bien desde
el patio, bien mediante otro tipo de medidas, incluidas aquellas que conlleven
afecciones a fachada, se adecuarán a, entre otros, los siguientes criterios:

a) Las obras a ejecutar y los elementos a instalar se adecuarán a los criterios

establecidos en:

- El Anejo «V» del Decreto de 11 de abril de 2000, regulador de las normas técnicas
sobre condiciones de accesibilidad de los entornos urbanos, espacios públicos,
edificaciones y sistemas de información y comunicación, o disposición legal que lo
sustituya.

- En lo referente a las condiciones básicas en materia de seguridad en caso de

incendio se actuará de conformidad con los criterios establecidos en, entre otros, el
Código Técnico de la Edificación, aprobado mediante Real Decreto de 17 de
marzo de 2006, o disposición que lo sustituya.

En concreto, el ancho mínimo de escalera será el que resulte de la aplicación de las

previsiones contenidas en dicho Código.

- También serán de aplicación, siquiera por analogía, los criterios establecidos en la

normativa vigente en materia de actuaciones protegidas de rehabilitación del
patrimonio urbanizado y edificado –Decreto n.º 317, de 30 de diciembre de 2002–.

b) Sea uno u otro el ámbito o espacio afectado por las obras a ejecutar y los
elementos, incluido ascensor, a instalar con el referido fin, se considerarán
reajustadas las previsiones establecidas en el planeamiento vigente, incluido el Plan
General de Ordenación Urbana, en dichas materias, en la medida necesaria para,
dentro del necesario equilibrio, garantizar conjuntamente:

- El acceso físico a las correspondientes viviendas.

- Que el ámbito o espacio afectado -caja de escaleras, patio, fachada, etc. tenga las
características y condiciones adecuadas para prestar el servicio propio del mismo.

Ese reajuste podrá afectar a, entre otras, las condiciones reguladoras de los patios,
los portales, las escaleras comunes, la composición de la fachada, etc., contenidas
en, entre otros, los artículos 3.3.2 y 3.3.3, así como en el Título Cuarto, de las
Normas Urbanísticas del vigente Plan General de Ordenación urbana, así como a
otras que se estimen adecuadas.

E. Reajuste de otras previsiones reguladoras del régimen urbanístico vigente.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 3 – CONDICIONES GENERALES - 167

Siempre que las soluciones de acceso físico a las indicadas edificaciones y viviendas
definidas en el correspondiente proyecto técnico de obra se consideren razonables y
adecuadas, y afecten a terrenos situados en colindancia con aquéllas, y su desarrollo
y ejecución requiera el reajuste de otras previsiones vigentes -régimen de
calificación urbanística de esos terrenos; condiciones de parcelación y dominio,
incluida la naturaleza jurídica de los mismos; alineaciones de la edificación;
tratamiento de los espacios no edificados sobre rasante; retiro al límite de la parcela;
cualesquiera otras que se justifiquen debidamente–, se entenderá que el contenido y
alcance de esos reajustes es el que resulta:

- Bien directamente de la consideración conjunta de este proyecto y de las concretas

soluciones que se definan en el correspondiente proyecto técnico de obra, o bien
del Plan Especial o Estudio de Detalle que, en su caso y en atención a las
circunstancias específicas de los correspondientes supuestos, se acuerde promover
con ese fin.

En atención a la problemática y a las circunstancias específicas de cada caso se

acordará, bien que los indicados reajustes resultan directamente de la consideración
conjunta de este proyecto y de las soluciones planteadas en el proyecto técnico de
obra y aprobadas, bien que para ello es necesaria la previa elaboración y aprobación
de, según sea el alcance y naturaleza de esos reajustes, un Plan Especial o un
Estudio de Detalle.

En todo caso, a los efectos de su correcta comprensión, se entenderá que todos esos
reajustes tienen su origen en el propio planeamiento urbanístico y en ningún caso en
el citado proyecto técnico de obra, cuya labor se limita a dar forma a las previsiones
de ese planeamiento.

3. Las construcciones, instalaciones y elementos, incluido ascensor, a colocar con el fin de

dar acceso físico a las citadas edificaciones y viviendas no serán computables a los
efectos de la determinación del aprovechamiento edificatorio o edificabilidad
urbanística autorizado en la parcela o ámbito afectado. Tampoco serán computables a
los efectos de la distribución de dicho aprovechamiento o edificabilidad. En atención a
esas circunstancias, su construcción o implantación no será considerada, a ningún
efecto, como un incremento de la edificabilidad ponderada que justifique la
clasificación de los terrenos afectados como suelo urbano no consolidado sujeto a
actuaciones de dotación.

4. En el supuesto de que las soluciones técnicas propuestas y autorizadas afecten a

terrenos municipales, se actuará de conformidad con, entre otros, los siguientes
criterios:

A. Los terrenos municipales afectados por las soluciones de acceso acordadas serán
puestos a disposición de los promotores de las mismas en las condiciones jurídicas y
económicas que, de acuerdo con los criterios establecidos a ese respecto en la legislación
vigente, se consideren adecuados en cada caso.

B. En el caso de que dichos terrenos municipales tengan la condición de bienes de

dominio y uso público, resultará necesaria la previa modificación de dicha naturaleza

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 3 – CONDICIONES GENERALES - 168

jurídica. Esa modificación, así como el contenido y alcance de la misma, se entenderá

asociada a lo que resulte:

- Bien directamente de la consideración conjunta de este proyecto y de las indicadas

soluciones, o bien del Plan Especial o Estudio de Detalle que, en su caso y en
atención a las circunstancias específicas de los correspondientes supuestos, se
acuerde promover a los efectos de la recalificación del régimen de calificación
urbanística de los terrenos afectados. Igualmente y siempre que se estime oportuno,
se podrá acordar la sujeción del citado proyecto técnico a los requisitos formales y
procedimentales de aprobación establecidos para los expedientes de desafectación
de la naturaleza jurídica de los terrenos municipales de dominio público a los
efectos de entender que la tramitación de aquél conlleva asimismo este otro efecto.

La modificación o no de la naturaleza jurídica del bien, y el alcance material,

temporal y formal de la misma serán los definidos y acordados en cada caso, en
atención a la problemática y a las circunstancias presentes, en el contexto formal y
procedimental que, de los dos citados, se estime adecuado.

5. Unas mismas obras o actuaciones planteadas en un mismo proyecto técnico podrán dar
servicio y acceso, de forma simultánea y/o complementaria, a viviendas ubicadas en
edificaciones diversas situadas en una misma parcela o en parcelas diferenciadas.

En esos casos, las exigencias asociadas a la presentación de permisos, autorizaciones,

etc. de los propietarios afectados se entenderán extendidas a todas y cada una de las
comunidades de propietarios de las parcelas y edificaciones afectadas.

6. Tratándose de bienes y edificaciones incluidos en el Patrimonio Urbanístico

Catalogado, la autorización de las citadas obras se supeditará a la determinación y
ejecución de las medidas que en cada caso se estimen necesarias para la preservación y
el mantenimiento de dichos bienes y edificaciones en las condiciones adecuadas.

No se autorizará en ningún caso la ejecución de obras y la implantación de

instalaciones que degraden y/o desvirtúen los valores de esos bienes y edificaciones.

7. Los reajustes urbanísticos mencionados a lo largo de este artículo serán de aplicación

tanto en el supuesto de que alguna o algunas de las viviendas afectadas constituya el
domicilio habitual de alguna o algunas personas con discapacidad / movilidad reducida
permanente, como en el de inexistencia de ese tipo de personas. En todo caso, dicha
aplicación deberá ser objeto de la necesaria justificación en cualquiera de esos
supuestos, y con mayor razón en el segundo.

8. Las propuestas y condiciones técnicas expuestas en este artículo serán de aplicación en

los supuestos de realización de obras de reforma y rehabilitación en las edificaciones
afectadas, y la vigencia y aplicación de aquellas se entenderá asociada al
mantenimiento de éstas.

En caso de sustitución o reforma integral de las citadas edificaciones, la nueva

construcción proyectada ha de ajustarse en su integridad a las previsiones urbanísticas y
técnicas vigentes con anterioridad a la entrada en vigor de este proyecto. En ese

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 3 – CONDICIONES GENERALES - 169

supuesto dejarán de tener operatividad alguna los reajustes de esas previsiones ahora
propuestos.

De igual manera, dejarán de tener validez las decisiones que se hayan podido adoptar
en materia de puesta a disposición de los afectados de terrenos públicos o privados
ajenos en origen a la parcela afectada, que hayan podido resultar necesarios para la
ejecución de las soluciones de accesibilidad planteadas. Con las salvedades que, en su
caso, se justifiquen, la titularidad de esos terrenos será restituida a los antiguos
propietarios, incluida la Administración. Se procederá, con ese fin, a la incoación del
correspondiente proceso de reversión.

Articulo 3.7.7.- Contenido del proyecto técnico de obra.

El proyecto técnico de obra a elaborar a los efectos de la determinación y, en su caso,

posterior autorización de las obras proyectadas con el fin de dar acceso a las viviendas
afectadas expondrá e incluirá, en cada caso, además de las previsiones generales propias de
los mismos, con la debida precisión:

A. Su adecuación a los criterios establecidos en este Capítulo, incluida la exposición de

las circunstancias que justifiquen tanto su elaboración como sus propuestas.

B. La lógica y la racionalidad de la solución propuesta, tanto en sí misma, como frente

a otras posibles soluciones que pudieran plantearse, en el contexto de los criterios
expuestos en entre otros, los anteriores artículos 3.7.5 y 3.7.6.

Deberán ser objeto de la debida y rigurosa exposición las razones que justifiquen la
adaptación, en cada caso, de las soluciones planteadas a las previsiones
mencionadas en el primero o en el segundo de esos artículos.

En ese contexto, serán objeto de particular atención y justificación las razones que,
en el supuesto de no residencia de personas con discapacidad en las viviendas
afectadas, justifiquen, en su caso, la adecuación del proyecto técnico a las
previsiones mencionadas en el anterior artículo 3.7.6 y no a las del artículo 3.7.5.

C. Tratándose de bienes y edificaciones, o partes de los mismos, incluidos en el

Patrimonio Urbanístico Catalogado, las medidas de tratamiento y mantenimiento de
los mismos en las condiciones adecuadas que garanticen tanto su preservación
general como la de, en particular, los valores propios de los mismos.

D. La evaluación de los impactos y afecciones de cualquier naturaleza –física, estética,

acústica, etc., que se deriven de la solución planteada en el ámbito afectado por la
misma.

E. Las propuestas de corrección o eliminación de dichos impactos y afecciones, incluso

en lo referente a la utilización de los materiales y maquinarias que con ese fin
resulten adecuados.

F. Los reajustes que, en su caso, conlleve la solución planteada en el régimen

urbanístico de los terrenos afectados, las condiciones de parcelación de los mismos,
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NORMAS URBANISTICAS 3 – CONDICIONES GENERALES - 170

las alineaciones de la edificación, la naturaleza jurídica de esos terrenos, etc., y su

adecuación a los criterios establecidos a ese respecto en este Capítulo.

G. La relación de todos y cada uno de los bienes y derechos afectados por la solución
propuesta, la descripción de sus características, y la identificación de sus titulares.

H. El coste de ejecución de las obras proyectadas y de implantación de las

instalaciones, incluido el de, en su caso, adquisición y/o disposición de los terrenos
y/o locales o espacios de la edificación afectados por las mismas. Dicha evaluación
económica se extenderá al conjunto de los terrenos, espacios, locales, actividades,
etc. que resulten afectados.

I. El grado de autorización y apoyo de las obras planteadas en el proyecto por parte de

la comunidad de propietarios afectada, incluida la exposición de las gestiones
realizadas con ese fin, así como de las desavenencias existentes en su caso a ese
respecto.

J. La acreditación de la residencia o no en las viviendas afectadas de personas con

discapacidad o con movilidad reducida de carácter permanente que constituyan su
domicilio habitual.

K. La necesidad o no de intervenir mediante expropiación a los efectos de la posterior

ejecución de las obras y actuaciones planteadas, complementada con la
correspondiente justificación de la misma.

L. Cualesquiera otras circunstancias y extremos que, de acuerdo con lo indicado en el

planeamiento vigente, incluido este proyecto, se estimen necesarios.

Articulo 3.7.8.- Condiciones de tramitación y aprobación del proyecto técnico de obra.

Consulta previa.

1. Consulta previa.

Siempre que se estime oportuno, previamente a la elaboración y presentación al

Ayuntamiento del correspondiente proyecto técnico podrá procederse a la presentación
de una consulta ante la citada entidad a los efectos de, por un lado, conocer y concretar
las pautas y medidas de intervención que en cada caso se estimen adecuadas y, por otro,
elaborar el consiguiente proyecto conforme a las mismas.

La respuesta a la consulta por parte de la citada entidad se entenderá condicionada por

el mayor o menor grado de concreción y de información contenida en la misma.

2. Tramitación de proyecto técnico.

Con carácter general y sin perjuicio de las complementaciones previstas en este mismo
expediente, incluidas las reguladas en el siguiente apartado 3, el proyecto técnico será
tramitado y aprobado de conformidad con los criterios establecidos en las disposiciones

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NORMAS URBANISTICAS 3 – CONDICIONES GENERALES - 171

legales vigentes a los efectos de la solicitud y obtención de la correspondiente licencia

municipal para la ejecución de obras e instalaciones.

En ese contexto, los servicios técnicos municipales analizarán con la debida precisión,
tanto antes como después del trámite de exposición pública al que se alude a
continuación, las soluciones propuestas en dicho proyecto para el acceso a las viviendas
y edificaciones afectadas. Dicho análisis se extenderá a, entre otros, los siguientes
extremos:

- La racionalidad de la solución planteada, así como de las afecciones e impactos

derivados de la misma, en el contexto de los criterios y condiciones establecidos en
este Capítulo.

- La idoneidad o no de las soluciones planteadas y del propio proyecto técnico a

efectos de la consecución de los objetivos planteados, incluida, en su caso, la
determinación de las condiciones en las que dichas soluciones pudieran ser
estimadas.

3. Exposición pública del proyecto.

Salvo en los supuestos en los que el proyecto presentado contenga previsiones que por
razones bien materiales bien formales no puedan ser aprobadas, ni siquiera mediante su
reajuste, y a los efectos de la presentación de las correspondientes alegaciones,
sugerencias o, incluso, propuestas alternativas, se procederá a la preceptiva exposición
pública del mismo durante un período de veinte (20) días, previa notificación
individualizada a cada uno de los titulares de los bienes y derechos (propietarios,
arrendatarios, etc.) afectados por las obras y actuaciones planteadas en él.

Las alegaciones y sugerencias que se presenten deberán ser objeto de la consiguiente

valoración por parte de los servicios municipales.

En todo caso, la indicada notificación individualizada a los referidos titulares de bienes

y derechos será efectuada a quienes consten como tales en el proyecto presentado al
Ayuntamiento. El promotor o los promotores del proyecto serán los únicos
responsables de los vacíos y/o irregularidades en que pudiera incurrirse con ocasión de
dichas notificaciones, siempre que aquellos tengan su origen en el propio contenido del
proyecto presentado al Ayuntamiento.

4. Acuerdo municipal.

Una vez finalizados los trámites y análisis anteriores, el Ayuntamiento adoptará el

correspondiente acuerdo de concesión o denegación de la licencia municipal.

5. Otras cuestiones.

Las obras proyectadas de conformidad con los criterios expuestos en el anterior artículo
3.7.6 con el fin de dar acceso a las correspondientes viviendas afectadas podrán ser
autorizadas incluso en el caso de que ninguna de esas viviendas constituya el domicilio
habitual de persona con discapacidad o asimilable a la misma.

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NORMAS URBANISTICAS 3 – CONDICIONES GENERALES - 172

En todo caso, en el supuesto de inexistencia de ese tipo de personas, el promotor o

promotores de las obras deberán exponer y precisar en cada caso, con el debido rigor,
las razones que justifiquen la adaptación de las mismas a los criterios expuestos bien en
el artículo 3.7.5 bien en el artículo 3.7.6.

Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 3.c) de la Ley sobre promoción de la

accesibilidad, de 4 de diciembre de 1997, en cuanto a la “paulatina adaptación” de los
mismos a los criterios de accesibilidad regulados en la propia Ley, no se autorizará la
ejecución de obras y la implantación de instalaciones que degraden y/o desvirtúen los
valores propios de los bienes y edificaciones incluidos en el Patrimonio Urbanístico
Catalogado.

Articulo 3.7.9.- Plazos de ejecución de las obras y actuaciones proyectadas y

autorizadas.

1. Con carácter general, la ejecución de las obras y actuaciones planteadas en el proyecto

técnico y autorizadas mediante la correspondiente licencia municipal deberá ser
iniciada en el plazo de tres meses contado a partir de la concesión de dicha licencia.
2. Este plazo general podrá ser reajustado, bien al alza, bien a la baja, con ocasión de la
concesión de la citada licencia municipal de obra, en atención a las circunstancias y a la
problemática específica de cada caso.

Articulo 3.7.10.- Intervención mediante expropiación con el fin de garantizar el acceso

a las edificaciones y viviendas afectadas - Justificación.

1. Se considera de utilidad pública e interés general, a los efectos de la expropiación

definitiva o temporal de los terrenos y/o partes de la edificación afectados por las
mismas, la ejecución de las obras y actuaciones que tengan como fin dotar de acceso
físico a las viviendas y edificaciones residenciales afectadas por las mismas, que, en sus
condiciones actuales, cuenten con problemas de acceso, en particular por parte de
personas con discapacidad y/o asimilables a las mismas.

2. La citada actuación expropiatoria se entenderá en todo caso supeditada a la previa

justificación de la presencia de personas con discapacidad en las viviendas y
edificaciones afectadas, de conformidad con los criterios expuestos a ese respecto en el
siguiente artículo 3.7.11.

3. En el supuesto de que no haya sido iniciada la ejecución de las obras y actuaciones

proyectadas y autorizadas en los plazos mencionados en el anterior artículo 3.7.9, y de
que ello se deba al hecho de no disponerse de la totalidad o parte de los bienes
afectados por aquéllas, el Ayuntamiento podrá acordar la incoación del correspondiente
expediente de expropiación.

En todo caso, ese acuerdo municipal deberá sustentarse en una solicitud expresa de
incoación de dicho expediente planteada por el promotor o promotores de las obras,
quienes, a su vez y con ese fin, deberán reunir las condiciones necesarias para su
consideración como beneficiario de la expropiación, de conformidad con lo establecido
a este respecto en la legislación vigente.
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NORMAS URBANISTICAS 3 – CONDICIONES GENERALES - 173

En concreto, a los efectos de la consideración de dichos promotores como tales

beneficiarios de la expropiación, aquellos deberán cumplir los requisitos establecidos
en, entre otros, el artículo 177.j de la Ley de Suelo y Urbanismo, de 30 de junio de
2006.

Para ello, el proyecto al que se hace referencia en el siguiente artículo 3.7.12 2) deberá
identificar expresamente a la comunidad o a la parte de la misma que en cada caso
fuese a ostentar esa condición de beneficiario de la expropiación.

4. La solicitud de expropiación se adecuará a los criterios establecidos en el siguiente

artículo 3.7.12.

5. Con carácter general, la expropiación podrá incidir en la totalidad de los terrenos y/o
partes de la edificación afectados por las obras y actuaciones de acceso proyectadas y
autorizadas.

En todo caso, dicha expropiación afectará en cada supuesto únicamente a los bienes
que, en los plazos establecidos, no estén a disposición de los promotores de las obras y
actuaciones a los efectos de su ejecución.

Articulo 3.7.11.- La condición de persona con discapacidad a los efectos de la

intervención mediante expropiación.

A los efectos de este proyecto y de la intervención mediante expropiación regulada en él,

tendrá la condición de persona con discapacidad toda aquella persona con movilidad
reducida de carácter permanente que acredite minusvalía calificada y valorada por la
Administración competente, en la que se determine el tipo y grado de disminución en
relación con sus capacidades para acceso a la correspondiente vivienda.

De conformidad con la previsión legal que establece su carácter asimilable a persona con
discapacidad, a los efectos de la eliminación de barreras para el disfrute de una vivienda
digna, y de la aplicación con ese fin de las medidas reguladas en esta Ordenanza, tendrá,
asimismo, la consideración de persona con discapacidad toda persona mayor de setenta
años.

Articulo 3.7.12.- Solicitud de expropiación.

1. La solicitud de incoación del expediente de expropiación se adecuará a los criterios

establecidos tanto en las disposiciones legales vigentes en la materia como en este
Capítulo.

De conformidad con lo establecido en el apartado 3 del anterior artículo 3.7.10, dicha

solicitud deberá ser planteada bien por el promotor o promotores de las obras y
actuaciones proyectadas, quienes a su vez deberán reunir las condiciones necesarias
para su consideración como beneficiario de la expropiación.

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NORMAS URBANISTICAS 3 – CONDICIONES GENERALES - 174

2. Toda solicitud de intervención mediante expropiación con los fines expuestos en este
expediente deberá ser expuesta y justificada con la precesión necesaria en el
correspondiente proyecto a elaborar con ese fin. Dicho proyecto incluirá, entre otras,
las previsiones siguientes:

A. La justificación de la necesidad de ejecutar determinadas obras y actuaciones, y, en

su caso, de implantar las correspondientes instalaciones mecánicas o de cualquier
otra naturaleza, incluido ascensor, con el fin de dar acceso a las edificaciones y
viviendas afectadas en cada caso.

Dicha justificación incluirá las relacionadas con, entre otros extremos, la

cumplimentación de las condiciones expuestas en el artículo 3.7.2, y la idoneidad de
la solución de acceso planteada, tanto en lo referente a sus condiciones técnicas,
como a sus afecciones en la parte de la edificación y el entorno afectados.

En todo caso, esa justificación se entenderá asociada a la concesión de la previa y

correspondiente licencia municipal para la ejecución de las obras y actuaciones
previstas en el proyecto técnico elaborado con ese fin.

B. La exposición y justificación específica de las razones que, en cada caso,

fundamenten la intervención mediante expropiación, con particular atención a, entre
otras, las siguientes cuestiones:

- La residencia de persona o personas con discapacidad en alguna o algunas de las

viviendas afectadas. Estas han de constituir el domicilio habitual de aquellas, que, a
esos efectos, han de estar empadronadas en las mismas.

- Las dificultades o imposibilidad de disposición u obtención por otros medios de

los bienes afectados por las obras y actuaciones proyectadas.

- El transcurso de los plazos establecidos para el inicio de esas obras y actuaciones

sin que se haya procedido a ello, con exposición de: Las gestiones realizadas con ese
fin por el promotor o promotores, incluidos los acuerdos de cualquier tipo adoptados
al respecto (acuerdos de la o las comunidades de propietarios afectadas a favor o en
contra de las obras y actuaciones proyectadas, mediante la presentación de los
correspondientes libros de actas, bien de documentación oficial acreditativa de los
mismos, etc.).

- Cualesquiera otras que se estimen de interés.

Se entenderá a ese respecto que la intervención expropiatoria puede estar justificada

si, una vez acreditadas las restantes condiciones establecidas, justificada la
proporcionalidad de las afecciones económicas y materiales derivadas de la
expropiación, y transcurrido el plazo fijado para ello, el promotor o promotores de
las obras y actuaciones proyectadas y autorizadas no pueden disponer de los bienes
afectados, para su ejecución en las condiciones y en el momento en el que resulten
necesarias para dar respuesta a la citada problemática de acceso.

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NORMAS URBANISTICAS 3 – CONDICIONES GENERALES - 175

C. La relación de los bienes y derechos afectados por la expropiación propuesta, con

indicación de los efectos que dicha expropiación pudiera tener sobre la actividad a
que se destinan dichos bienes, así como la de los titulares de los mismos.

D. El valor económico de todos y cada uno los bienes y derechos afectados por la
expropiación propuesta, sin perjuicio de su posterior reajuste y/o complementación
tras la aprobación de la relación de bienes, derechos y titulares afectados.

E. La exposición de las afecciones económicas, materiales, etc. derivadas de las obras y

actuaciones proyectadas a los efectos de la adecuada estimación de la
proporcionalidad o desproporcionalidad de aquellas.

F. La precisa e individualizada identificación del promotor o promotores de las obras,

así como de los posibles beneficiarios de la expropiación.

Se dará cuenta en ese contexto de los acuerdos adoptados por dicha comunidad en lo
referente a la promoción o no de las obras y actuaciones, incluyéndose una copia de
los mismos.

G. El compromiso del beneficiario de la expropiación de abonar el valor económico de

los bienes y derechos afectados por la misma, cualquiera que sea la cuantía del
mismo.

Articulo 3.7.13.- Valoración de la solicitud de expropiación. Tramitación del

expediente.

1. Tanto la solicitud de expropiación, como el correspondiente proyecto elaborado de

acuerdo con los criterios establecidos en las disposiciones legales vigentes en la materia
y en este Capítulo serán analizados por los correspondientes servicios municipales.
Dicho análisis se extenderá a, entre otras, las siguientes cuestiones:

A. El cumplimiento o no de los indicados criterios, incluidos entre ellos los referidos a

la justificación de la expropiación solicitada.

B. La determinación, debidamente justificada, de las correspondientes propuestas en lo

referente a:

a) La desestimación de la solicitud de intervención mediante expropiación al no

cumplirse o justificarse las condiciones necesarias para ello.

b) La tramitación de la solicitud y del proyecto de acuerdo con los criterios

establecidos al respecto en la legislación vigente.

Tanto a los efectos de la elaboración del proyecto como a los de su tramitación se

estará a lo dispuesto en dicha legislación, diferenciándose, siempre que resulte
necesario, las fases o tareas referidas a la determinación de, por un lado, la relación
de los bienes, derechos y titulares afectados, y, por otro, el valor económico de esos
bienes y derechos.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 3 – CONDICIONES GENERALES - 176

A ese respecto, el proyecto mencionado en el anterior artículo 3.7.12 2) podrá tener

el tratamiento previsto en la legislación vigente en materia de expropiación forzosa
para la relación de bienes y derechos afectados, y ser considerado y tramitado como
tal.

2. En cualesquiera de los supuestos anteriores, el Ayuntamiento adoptará la o las

resoluciones que se estimen adecuadas.

La solicitud de expropiación podrá ser desestimada por, entre otras, causas asociadas a
las afecciones e impactos negativos resultantes de la misma, siempre que estos, tanto
por razones económicas como materiales, se consideren desproporcionados.

En el supuesto de que se acuerde la tramitación del expediente de expropiación, el

Ayuntamiento determinará en cada caso la sujeción de la actuación bien al
procedimiento de tasación conjunta, bien al de tasación individual.

Articulo 3.7.14.- Sujeción de la expropiación a los criterios establecidos en la

legislación vigente en la materia.

Complementariamente a lo expuesto en la misma, la expropiación prevista en este Capítulo

se adecuará con carácter general, a los criterios establecidos en la legislación vigente en la
materia, incluidos los reguladores de su incoación y tramitación, y de la determinación del
justiprecio.

También se estará a lo resultante de la aplicación de dichos criterios en lo referente al

posible desistimiento de la expropiación por parte del beneficiario de la misma.

En ese contexto, la totalidad de los costes de la expropiación deberán ser abonados por el
beneficiario de la misma. Esta obligación incluye el abono del importe de la indemnización
de los perjuicios que la actuación expropiatoria y el desistimiento de la misma por parte del
beneficiario pudiera acarrear en el expropiado.

A los efectos de garantizar el abono de dichos costes, la incoación de la correspondiente

expropiación se condicionará al depósito del aval o fianza que en cada caso se estime
adecuado. Con carácter general, y sin prejuicio de que en determinados supuestos
debidamente justificados su cuantía deba ser mayor o menor, el importe de dicho aval se
corresponderá con el 20 % del coste del valor económico de los bienes al que se hace
referencia en el anterior artículo 3.7.12 2D).

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 177

TITULO CUARTO

ORDENANZAS REGULADORAS DE LAS ZONAS DE USO

PORMENORIZADO

CAPITULO 4.1.- RESIDENCIAL CASCO ANTIGUO (RA)

Artículo 4.1.1.- REGIMEN DE EDIFICACION

Artículo 4.1.1.1.– Descripción del Régimen de Edificación

Esta Ordenanza es aplicable a la edificación situada entre medianeras sobre una parcelación,
generalmente gótica. Cubre las zonas de Casco Antiguo y del Juncal. Requerirá un diseño
pormenorizado de alineaciones y fondos de edificación. Las condiciones de volumetría
exterior y posición de la edificación se fijan específicamente para cada parcela, indicando
sobre los planos las alturas y los fondos edificables.

El aprovechamiento se define mediante la altura y el ancho edificable o la alineación

marcada en los planos. La regulación se hace en base a la definición gráfica de las
alineaciones de edificación -que salvo excepciones singulares coincidirán con las
alineaciones de parcelas- y ordenanzas generales que definen el resto de los parámetros
geométricos reguladores necesarios. La edificación se fija sobre la alineación exterior al vial
e interior al patio de manzana, sin porcentaje de ocupación de parcela prefijado de
antemano. La forma resultante es, con las pequeñas variaciones que pueden resultar de la
definición optativa de algunos elementos secundarios de la edificación -vuelos y otros-
única, definiendo la misma el aprovechamiento edificatorio asignado a la parcela. En
algunos casos es posible la ocupación del patio de parcela con una planta.

El planeamiento pormenorizado podrá establecer para todas o algunas de ellas, una

ordenación volumétrica particularizada específica -unívoca o no-, si bien la solución
establecida, deberá ajustarse a las condiciones y parámetros reguladores definidos con
carácter general para la zona de uso global en la que se sitúan.

Las alturas de la edificación vienen definidas por las alturas vecinas, fijando una altura
máxima de plantas y cornisa. El bajo cubierta se permite por debajo del plano a 40%
relacionado con la vivienda de la planta inferior, no permitiéndose los áticos. En relación
con las condiciones estéticas, se plantean posibles limitaciones a la composición de huecos,
soluciones arquitectónicas, así como sobre los materiales a emplear en fachada.

El derecho al aprovechamiento según la aplicación concreta de la Ordenanza RA estará

siempre limitado por las condiciones de cumplimiento de las alturas de las edificaciones en
relación con las superficies limitadoras de las servidumbres aeronáuticas.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 178

Artículo 4.1.1.2.- Condiciones Específicas de Regulación de la Forma de Edificación

1.- Condiciones de parcelación

Se consolida con carácter general la parcelación existente, incluso en el caso de que no se

cumpla el frente mínimo de parcela exigido en la Normativa. Dicha parcelación servirá
de base para la aplicación de las presentes condiciones de regulación de la forma de la
edificación.

Se admitirá, sin embargo, la agregación de parcelas -dos como máximo- exclusivamente

en los casos en los que una de ellas presente una anchura de fachada a las vías públicas a
las que dé frente menor de 5,5 m.

Se permitirá, asimismo, la agrupación física y funcional -no registral- de hasta dos

locales de planta baja pertenecientes a parcelas colindantes diferentes -posteriormente no
se podrá extender dicha agrupación a otros locales adicionales- cuando los mismos
pertenezcan a un propietario único y no superen los límites de superficie utilizada
máxima autorizados para el uso a que se destinen. Con ese fin se admitirá la apertura de
hasta dos huecos de paso en el muro medianero, de anchura inferior en cada caso a 1,20
metros.

En los casos de parcelas en las que se proponen intervenciones de nueva edificación se

admitirán segregaciones, siempre y cuando la parcela objeto tenga la capacidad de
albergar la edificación mínima resultante de la aplicación de la normativa
correspondiente, si bien en tal caso, si el planeamiento hubiese previsto la disposición de
garajes en sótanos, se deberá garantizar la viabilidad de su ejecución y posterior
funcionamiento a través de la imposición a las parcelas colindantes de las servidumbres
de paso necesarias.

2.- Actuaciones de Asimilación de parcelas

A los efectos de esta ordenanza se entiende por asimilación de parcelas a una actuación
de agrupación en un solo edificio de dos o más parcelas con un único portal
constituyendo una unidad registral tras la actuación.

Debido a la escasez extrema del frente de parcela que cuestiona, en los casos a
continuación previstos, la viabilidad de la construcción de un edificio para uso
residencial, se podrá, con acuerdo entre los propietarios de las unidades edificatorias
afectadas, proceder a una asimilación de parcelas. Para ello deberá elaborarse un Estudio
de Detalle siempre que se cumplan todas las condiciones y supuestos siguientes:

a. No se establece frente mínimo para que las parcelas sean asimilables, si bien la
agrupación deberá mantener la composición inicial de las parcelas asimiladas

b. El número máximo de parcelas asimilables en una unidad edificatoria es de dos y

siempre que sean contiguas.

c.- Las dimensiones máximas de parcelas asimilables y del frente de fachada de la nueva
unidad edificatoria serán las que resulten de la suma de las existentes.
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 179

d.- Habrán de mantenerse los muros medianeros señalados como elementos de las
edificaciones a proteger en su integridad.

e.- En la composición de las fachadas y en las condiciones de volumen se deberá efectuar

una lectura clara y diferenciada de los frentes correspondientes a cada una de las
parcelas iniciales asimiladas. En caso de sustitución su composición se adecuará a las
condiciones establecidas por esta Ordenanza.

f.- Cuando los inmuebles preexistentes reflejasen una diferencia de cota en el alero,
dicha diferencia habrá de ser mantenida en la nueva actuación conjunta, siempre y
cuando la ficha correspondiente no establezca en este aspecto condición alguna.

3.- Condiciones de edificación. Edificabilidad urbanística

- Edificabilidad sobre rasante:

Con carácter general se prevé un perfil de PB+3, sin perjuicio de las especificaciones
de alturas grafiadas en los planos correspondientes.

En las parcelas en las que se proyectan intervenciones de nueva edificación, el

aprovechamiento edificatorio autorizado será el resultante en cada caso de la aplicación
de las condiciones de regulación de la forma de la edificación establecidas en el
presente artículo, a partir de las alineaciones de edificación y alturas definidas para
cada una de ellas.

- Edificabilidad bajo rasante:

Es la asociada a la totalidad de las construcciones de carácter lucrativo autorizadas,

equivalente a un máximo del 60% de la edificabilidad autorizada sobre rasante y
susceptible de construcción en las condiciones establecidas en el Titulo Tercero de la
presente normativa. Asimismo, y para la materialización de esta edificabilidad se
establece una limitación máxima de tres plantas bajo rasante.

En los casos de parcelas ya edificadas en los que se superaran estos parámetros

máximos de la edificabilidad bajo rasante, se considera la consolidación de lo existente.

4.- Configuración tipológica de la edificación sobre rasante en las intervenciones de nueva

edificación

- En las parcelas de nueva edificación, el edificio sobre rasante deberá configurarse con
arreglo a módulos con núcleos de acceso vertical -escaleras y ascensores-
independientes, y manteniendo la tipología característica del lugar.

- Cada uno de los módulos citados, se tratará como un edificio independiente a los
efectos de la determinación del perfil y la altura de edificación, y de la configuración de
la cubierta. Asimismo, si la anchura de su fachada principal supera los 12,5 m. deberá,
a su vez, dividirse en dos cuerpos de edificación diferenciados, que se tratarán, de igual
modo como, edificios independientes a los efectos anteriormente señalados.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 180

- Con independencia de la disposición de las construcciones sobre rasante, los sótanos

que se deberán destinar a garaje, serán comunes y dispondrán de un acceso único.

5.- Alineaciones de edificación

- Las alineaciones de edificación, sobre rasante, se determinan gráficamente para cada

caso, en el plano de Calificación Pormenorizada y Determinaciones correspondiente.

- En los casos de parcelas ya edificadas se consolidan con carácter general las

alineaciones de las construcciones existentes.

6.- Perfil de edificación

- Sin perjuicio de la limitación general establecida para las parcelas RA, el perfil de
edificación aplicable en los casos de nueva edificación se define gráficamente en el
plano correspondiente.

7.- Alturas

- La altura de edificación en los casos de nueva edificación se regula en la ficha

Resumen de Normativa para la presente Ordenanza RA(Casco Antiguo). La altura
mínima en fachada de las plantas altas -se exceptúa la planta bajocubierta- será de 2,80
m. La altura mínima en fachada de las plantas bajas será de 3,20 metros, altura que
podrá ser modificada con el criterio de adecuación a las edificaciones colindantes.

- En los casos de parcelas ya edificadas, se consolidan con carácter general las alturas -de
edificación y de las diferentes plantas- de las construcciones existentes.

8.- Vuelos y retranqueos

- Los balcones en las parcelas de nueva edificación deberán cumplimentar las

condiciones establecidas en el artículo 4.1.5 del presente documento. En las parcelas ya
edificadas se realizarán restituyendo las características de los existentes en la
actualidad.

- Los vuelos cerrados se autorizan, en las parcelas ya edificadas, exclusivamente en las

sustituciones de edificaciones que los tuvieran.

En las parcelas de nueva edificación y en las que no los tuvieran, podrán disponerse
exclusivamente en las fachadas traseras, con una profundidad menor de 40,0 cm, y un
máximo de desarrollo del 50% de la fachada principal.

- La disposición de retranqueos en las plantas altas se admite exclusivamente en la planta

o plantas superiores con arreglo a una configuración de solana, ocupando todo el frente
de la planta entre los muros medianeros, en cada cuerpo de edificación diferenciado.

9.- Cubiertas

- Las cubiertas serán inclinadas, y, dispondrán en todos los casos de aleros. No se

autorizan las cubiertas planas ni la apertura de terrazas en ellas.
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 181

- La pendiente de cubierta máxima será del 40 %. No obstante, en la configuración de la

cubierta de un edificio nuevo deberá tenerse en cuenta la forma de las cubiertas de los
edificios contiguos, en orden a conseguir una mejor adaptación al conjunto edificado en
que se interviene y un mejor sellado de la edificación, evitando, o, al menos reduciendo
hasta lo factible, pequeñas diferencias que se pudieran derivar de la utilización de todas
las posibilidades de la presente Ordenanza; o bien, para evitar distorsiones innecesarias.

- Con carácter general se admite la disposición hastiales vistos, por encima de la altura
de edificación establecida, en las medianeras -en ellas no se autorizará la apertura de
huecos- y en las fachadas a cantones con una anchura inferior a 3,00 m.

Los huecos de ventilación o iluminación que se abran en la cubierta se deberán

disponer en todo caso en el plano de la misma, prohibiéndose expresamente su
disposición vertical, o, la apertura de terrazas en el espacio bajocubierta, aun cuando
queden por debajo del perfil de cubierta establecido. En caso de utilización de
elementos verticales, el espacio bajocubierta, computará a efectos del aprovechamiento
total de la edificación.

10.- Patios

Los patios de nueva construcción, con independencia de las características de la

intervención edificatoria de la que formen parte, tendrán las siguientes dimensiones:

· Se podrá inscribir un círculo con ø mínimo de 3,00 m.

· Superficie mínima 9 m².

Asimismo, deberán tener una dimensión mínima en planta tal que se pueda inscribir en
ellos un círculo cuyo diámetro no sea inferior a 1/6 de la altura total autorizada para el
mismo. Dicha altura se medirá desde el nivel del piso de la primera planta hasta el punto
más bajo de la intersección del cierre del patio con la envolvente de la cubierta
autorizada. Igualmente, cumplirán el resto de condiciones establecidas con carácter
general.

11.- Patios de Manzana

- Los patios de manzana y espacios libres de parcela podrán ocuparse bajo rasante y en la
primera planta sobre rasante. La altura de las nuevas construcciones en planta baja será,
en principio, la definida por el techo del local de planta baja existente en la manzana
situado a un nivel más bajo, si bien, los Servicios Técnicos Municipales podrán, en
cada caso, señalar las alineaciones y otras determinaciones que pudieran considerarse
más convenientes para su adecuada configuración.
- Con carácter general, la implantación de construcciones auxiliares en los espacios no
edificados sobre rasante, independientes del edificio principal, deberá ser regulada de
manera expresa por el Planeamiento Pormenorizado.
En ningún caso se podrán utilizar los edificios citados con destino a usos de vivienda.

- Será obligatorio en todo caso la construcción de cierres de los linderos de la parcela

con arreglo a lo establecido en el artículo 4.1.5 del presente documento.
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 182

Artículo 4.1.2.- REGIMEN DE USO ( RA )

Artículo 4.1.2.1.- Descripción del Régimen de Uso

La implantación de los usos característicos y autorizados en las diferentes plantas y

espacios de la edificación se realizará en las condiciones de detalle establecidas en el
capítulo 4.1.2.2 de las presentes ordenanzas.

- Uso característico: · Vivienda

- Uso autorizados: Residencia comunitaria.

· Industriales. 1ª y 2ª categoría exclusivamente.
· Terciarios. 2ª y 3ª categoría.
Comercial, Oficina, Garaje, Docente, Deportivo, Institucional,
Sanitario, Asistencial, Hotelero, Sociocultural, Recreativos
(asociaciones gastronómicas exclusivamente).
· Equipamiento comunitario.
· Infraestructuras de Servicios.
Infraestructuras de suministro eléctrico; instalación de
creación de energías renovables, así como de eficiencia y
ahorro energético.

- Usos prohibidos: · Industriales. (En sus categorías no autorizadas).

· Terciarios.
Gasolinera
Transporte por carretera
· Equipamiento comunitario. (En las modalidades
incompatibles con los usos residenciales).
· Infraestructuras de Servicios. En las modalidades que
puedan ocasionar molestias a las viviendas o pongan en riesgo
la seguridad.

Porcentaje máximo de edificabilidad urbanístico destinado a usos compatibles con el

residencial:

Con carácter general y sin perjuicio de medidas más restrictivas que pudieran
establecerse en las Normas Particulares o Calificación Pormenorizada, el porcentaje
máximo de edificabilidad urbanística sobre rasante destinada a usos autorizados
diversos del de vivienda no superará el 40% de la edificabilidad urbanística sobre
rasante total en cada parcela calificada como RA Residencial en Casco Antiguo.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 183

Artículo 4.1.2.2.- Condiciones Específicas de Implantación de los Usos

· Vivienda (Incluye los usos asimilados correspondientes):

- Se implantará exclusivamente en las plantas sobre rasante en las condiciones

señaladas en el artículo 3.2.03 del Título Tercero de la presente normativa que
diferencia entre nuevas edificaciones y las existentes.

- El tamaño promedio mínimo de las viviendas en cada una de las parcelas -o conjunto
de ellas si se garantiza globalmente el cumplimiento de la limitación establecida- será
superior a 70,00 m²(t). A los efectos del cómputo de dicho tamaño promedio se
considerará la superficie construida en las plantas que se destinan de forma
predominante a ese uso, incluyendo los espacios comunes de acceso -escaleras,
ascensores, descansillos y pasillos, y otros similares- pero no los espacios destinados
a usos auxiliares -trasteros, cuartos de instalaciones, y otros similares-, ni, los de
acceso situados en otras plantas del edificio no ocupadas por viviendas- portales en
planta baja y otros-.

- En el caso de ocupación de una parte de los espacios destinados de forma

predominante por el planeamiento a vivienda, por otros usos autorizados, a los efectos
de la regulación del número de viviendas, se entenderá que cada local de superficie
menor que el tamaño promedio mínimo de vivienda establecido para la parcela
computa como una (1) vivienda, dividiéndose la superficie de los que superen esa
dimensión por dicho tamaño promedio para calcular el número equivalente de
viviendas. (Se redondearán a la baja las partes de los cocientes menores de 0,5, y al
alza, los que superen esa cantidad).

Con el objeto de potenciar el uso comercial en el Casco Antiguo, y con arreglo al Plan
Especial de Rehabilitación del Casco Antiguo, se establecen las siguientes
limitaciones a la implantación del uso de viviendas:

Ocasionalmente, se admite el uso de vivienda en planta baja atendiendo a las

condiciones impuestas por la “Ordenanza Municipal sobre implantación de uso de
viviendas en plantas bajas y entreplantas en las parcelas residenciales”, salvo en el
frente de las siguientes calles, donde su ubicación se limita al interior de la parcela:
. Calle Mayor
. Calle Santiago
. Calle Uranzu
. Calle Larretxipi
. Calle Contracalle
. Calle Peña
. San Marcial
. Plaza Urdanibia

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NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 184

· Usos auxiliares del uso de vivienda:

- Podrán implantarse en todas las plantas del edificio, con excepción del de garaje y de
los elementos de las instalaciones de servicio que produzcan molestias a las viviendas,
los cuales deberán situarse obligatoriamente en las plantas bajas, o, bajo rasante.

- Los usos de garaje se implantarán con carácter general bajo rasante -pudiendo en tal
caso afectar a la planta baja las rampas de acceso correspondientes- y, cuando se
autorice expresamente en el planeamiento pormenorizado correspondiente, en planta
baja.

· Residencia comunitaria:

Con una superficie útil ocupada máxima de 250,00 m²(u), se autorizará, su

implantación en primera planta, con acceso común al de las viviendas.

· Industriales autorizados:

Como usos asimilados al de vivienda -de 1ª categoría exclusivamente-, y a los usos

comerciales en los locales destinados a estos usos -de 1ª y 2ª categoría en ese caso-.
El resto de condiciones serán las establecidas para los terciarios autorizados.

· Terciarios autorizados:

- Comerciales (Salvo disposición contenida en el planeamiento pormenorizado,

exclusivamente de 2ª y 3ª categoría e incluyendo los usos asimilados
correspondientes): Se implantarán, con carácter general, exclusivamente en planta
baja, entreplanta, y primera planta bajo rasante, en las condiciones que se establecen
en la presente sección, y, con acceso desde la vía pública independiente al de las
viviendas. Se admitirá asimismo su implantación en planta primera en los siguientes
casos:

· Con acceso común al de las viviendas de edificio, se admitirá la implantación de

servicios profesionales y otros usos similares de actividades que se consideren como
peluquerías, salones de belleza, y, otros con una superficie útil inferior a 250,00
m²(u).

· Ampliaciones de los locales comerciales de la planta baja con acceso directo desde
ellos, con los que deberán configurar un ámbito funcional unitario, no permitiéndose
en ese caso el acceso a través de los elementos generales de comunicación del
edificio.

- Oficinas, sanitarios y asistenciales, institucionales, socioculturales, docentes y

deportivos: Como usos asimilados a los usos comerciales se podrán implantar,
asimismo, en los locales y condiciones en los que se autoriza la implantación de éstos.

- Hoteleros, en las mismas condiciones que la residencia comunitaria.

- Garaje (Se implantará exclusivamente bajo rasante).

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NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 185

· Equipamiento comunitario

En sus modalidades compatibles con su implantación en contigüidad o colindancia

con los usos residenciales.

Como uso asimilado a los usos comerciales se podrá implantar, asimismo, en los
locales y condiciones en los que se autoriza la implantación de éstos.

Artículo 4.1.3.- REGIMEN DE DOMINIO

· Dominio privado. (Con la limitación de las servidumbres de uso público que

expresamente se establecen en las presente ordenanzas (Capítulo 3.7 del Título
Tercero) y por el planeamiento pormenorizado).

Artículo 4.1.4.- FICHA RESUMEN DE NORMATIVA

Ficha resumen de la Ordenanza RA, Residencial Casco Antiguo, la cual se

complementa con las disposiciones definidas en el presente capítulo:

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NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 186

ORDENANZA CASCO ANTIGUO RA

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DEFINICION:

Edificación entre medianeras sobre una parcelación gótica con una definición de
alineaciones exteriores a vial e interiores a patio de manzana.

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante: Se definirá mediante fijación del perfil de la calle y de las alineaciones
externas e internas sobre el plano.
- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación RA.

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CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: La existente

Frente máximo: 12,5 m mínimo: 5,5 m
Fondo máximo: - - - - mínimo: - - - -

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CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Definidas sobre plano

Ocupación máxima de parcela: 100 % en P.B.
Ocupación adicional Usos Complementarios: NO
Retiros mínimos: - a fachada: NO
- a laterales: NO
- al fondo: Definidos sobre Plano
Separación entre edificación que no forma medianera: Definida sobre Plano
Altura máxima: 12 m plantas = 4
Garajes: Permitidos en P. Sótano, mín. 5 plazas
Vuelos: Miradores-balcones máx. 0,40 m; Alero máx. 0,70 m
Pendiente cubiertas: Máx. 40 %
Sótanos: 1 Planta Semisótanos: NO

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OBSERVACIONES:

- Los edificios de nueva planta deberán tener en cuenta su entorno, adecuando sus características
compositivas y constructivas al mismo.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 187

Artículo 4.1.5.- CONDICIONES PARTICULARES DE TRATAMIENTO ESTÉTICO

APLICABLES EN LAS PARCELAS RA (RESIDENCIAL CASCO
ANTIGUO).

1.- Ámbito de aplicación:

Las condiciones y ordenanzas contenidas en el presente artículo serán de aplicación en

las intervenciones de nueva edificación, reedificación, reforma o ampliación, en las
parcelas RA Residencial Casco Antiguo.

Dichas condiciones y ordenanzas podrán ser modificadas por el planeamiento

pormenorizado cuya formulación se ha previsto en algunas de las Áreas en las que se
establecen esas condiciones de calificación característica o, en su caso, por otros
expedientes del mismo rango que eventualmente se tramiten.

2.- Composición general de las fachadas:

- Las fachadas se diseñarán con una ordenación regular de huecos de forma rectangular,
dispuestos conforme a ejes verticales comunes. Cada hueco, por su parte, se proyectará
también en posición vertical.

- Se entiende por eje vertical común de un conjunto de huecos la línea imaginaria que
pasa por el centro de una misma serie de huecos superpuestos.

- En ningún caso se abrirán huecos en las esquinas de los edificios. Por ello, los ejes
verticales se dispondrán en los planos de fachada, separándose de las esquinas.

3.- Composición de las fachadas en plantas bajas:

- Sólo se podrán abrir huecos rasgados hasta el suelo, y tomarán los ejes verticales
citados como ejes de simetría. En correspondencia con la función de cada hueco,
podrán adoptarse soluciones distintas -con o sin paso- en la disposición de la carpintería
de cierre del mismo.

- Los dinteles de los huecos adoptarán una altura situada a una horizontal común para
todos los huecos que lo sean sólo de los espacios de planta baja. Si la planta primera se
dedica a usos que no sean de vivienda, los huecos pueden extenderse a esta planta tal
como se especifica en el apartado siguiente.

4.- Composición de las fachadas en plantas altas:

- Los huecos se podrán situar solamente sobre los ejes definidos en el epígrafe 2 del
presente artículo, tomándolos como ejes de simetría.

- En las plantas altas serán predominantemente rasgados hasta el suelo, formando puerta-
ventanas.

En la última planta, en el caso de que sea bajocubierta y su altura sea inferior a la de las
restantes plantas altas, se dispondrán ventanas con antepecho -salvo que se autorice

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 188

expresamente la disposición de buhardillas en fachada, caso en el que también se

autorizará la disposición de puertaventanas-.

- En los casos en que la primera planta no esté destinada a uso de vivienda, cada hueco
de la fachada de la misma podrá alcanzar una anchura máxima igual al 70 % de la
distancia común que mantengan entre sí los ejes verticales de los huecos de la fachada,
de la misma forma que en la planta baja. Estos huecos de la primera planta pueden
unirse a los de planta baja configurando un único hueco de doble altura. En este último
caso la profundidad del cerramiento del hueco tendrá los límites previstos para la planta
baja.

5.- Acabado de las fachadas:

- En la construcción de las fachadas podrá utilizarse la piedra de sillería o aplacado de

similar textura como solución general o en elementos específicos de la misma.

En caso de no utilizarse la piedra trabajada de forma general, las fachadas en plantas

altas se revestirán con revocos lisos coloreados o pintados, adoptándose una gama de
color para la misma.

- Se prohíbe expresamente dejar vistos los muros de carga y cerramientos de piedra de

mampostería en fachadas, incluso en planta baja.

- Las jambas y mochetas exteriores pueden pintarse en un tono diferente dentro del color
elegido para la fachada, siguiendo la solución común de remarcar los huecos.

Al diseñar una fachada se estudiarán las fachadas contiguas existentes, de forma que se
integren o conserven en el diseño de los nuevos elementos que pudieran conformar un
orden contiguo, como un zócalo o imposta común, elementos decorativos, alero
continuo y otros, etc.

6.- Balcones:

Se permiten balcones volados por el exterior de los paramentos de fachada en las

condiciones siguientes:

- La profundidad máxima será de 40.0 cm., sobre el paramento de fachada, y el canto

de la repisa no superior a 10.0 cm., debiendo moldurarse en caso contrario para
mantener ese espesor aparente máximo.

- El balcón, adoptará el mismo eje de simetría vertical que el del hueco a que sirva.

- No se cerrará con antepechos de fábrica, sino que se dotará de un cierre tradicional

de barrotes de hierro de altura mínima de 1.0 m. La pletina de remate superior puede
ser revestida de un pasamanos. Inferiormente el antepecho se anclará a la losa del
balcón. No se admitirán diseños de los barandados que distorsionen el orden general
de la fachada o aquellos de composición gratuita que puedan entrañar riesgo para los
usuarios.

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NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 189

7.- Carpintería de huecos:

- Los despieces de las carpinterías de los huecos seguirán alguno de los modelos
tradicionales preexistentes en el entorno.

- Las carpinterías de los huecos serán de madera pintada o de otros materiales de

apariencia similar. En cualquier caso deben ser pintadas en tonos acordes con el elegido
para la fachada, extendiendo la solución que se adopte a la totalidad de la misma.

- No se admiten tonos llamativos y brillantes como el amarillo, anaranjado, o violeta, y

los acabados anodizados o similares, o las maderas con terminaciones barnizadas.

8.- Miradores y galerías:

Su diseño y configuración general se ajustará a las tipologías tradicionales,

cumplimentando los requisitos establecidos en el epígrafe anterior en cuanto a materiales
y terminaciones. Serán en su totalidad de carpintería, no admitiéndose otros elementos de
obra que los cierres laterales en prolongación de los muros medianeros, en el caso de las
soluciones que respondan a una tipología de galería.

9.- Persianas:

- En las plantas altas, las persianas -si se colocasen- serán de librillo.

- En las plantas bajas, el cerramiento del hueco podrá protegerse con cancela metálica
calada uniformemente, que se repliegue vertical u horizontalmente, de modo que la
totalidad de los elementos propios de la instalación se sitúen por el interior de la línea
de fachada.

En cuanto a materiales y acabados se aplicará lo dispuesto en el epígrafe 8 del

presente artículo.

10.- Bajantes de pluviales:

- Se dispondrán verticalmente y sin quiebros en todo su desarrollo, para lo cual, se

realizará, si fuese necesario, un rebaje en las molduras y elementos salientes
existentes en la fachada. Esta disposición se podrá alterar, siempre con la orientación
de los Servicios Técnicos Municipales, con el objeto de preservar elementos o
edificios considerados de interés arquitectónico.

- Las conducciones serán de fundición -pintada en los mismos tonos que el resto de los
elementos de herrería- en toda la altura de la planta baja y, en el resto de su
desarrollo, de zinc o cobre vistos, o, de otros materiales, pintadas del mismo color que
la fachada.

11.- Otros elementos de las fachadas:

- Se admiten rótulos en las fachadas sobre vía pública integrados en los huecos.

- Su dimensión en altura no superará los 40.0 cm.

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NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 190

- El rótulo se hará sin sobresalir de la línea de fachada y de forma que no reduzca la

superficie de ventilación e iluminación por debajo del mínimo permisible.

- Se admiten solamente en planta baja y en planta primera cuando ésta no se dedique a

vivienda.

- Igualmente, los rótulos de planta primera sólo podrán ser incorporados dentro de los
huecos de fachada.

- En una misma casa los rótulos irán colocados a la misma altura en las plantas en que
se permitan. Por ello, su disposición deberá hacerse constar en el proyecto que se
presente en solicitud de licencia.

- Quedan prohibidos los rótulos-bandera perpendiculares a fachada, así como todo

rótulo que no se sitúe en las plantas permitidas.

12.-Aleros:

- Deberán construirse preferentemente de madera.

- La profundidad máxima de vuelo del alero sobre la superficie de fachada será de 70.0
cm., medida desde el extremo más alejado del mismo. En el caso de que se adopte
para la cubierta una solución con canalón visto, el vuelo o saliente mínimo del alero
será de 55.0 cm.

13.- Cubiertas:

- Para la formación de la cubierta se utilizarán tejas cerámicas en su color natural.

Asimismo, serán cerámicos los elementos complementarios que se requieran -remates,
cumbreras, etc..

- Las aguas pluviales se recogerán en canalones que preferentemente irán incorporados

en el alero. Si los canalones van vistos, será de zinc o cobre.

- Los espacios habilitables por encima de la última planta para alojar elementos
técnicos de las instalaciones del edificio -cuartos de ascensores y otros similares-,
deberán quedar integrados en el interior de los planos de cubierta trazados, sin que
por causa alguna se puedan establecer salientes o formas gratuitas que deformen el
aspecto uniforme de la cubierta inclinada.

14.- Buhardillas:

- La disposición de buhardillas en la cubierta de la edificación, implica la

contabilización del espacio bajo cubierta, como planta alta.

- Las buhardillas se dispondrán retranqueadas, un mínimo de 1,50 m. con respecto a la

superficie de fachada, no pudiendo sobrepasar en ningún caso, la línea de cumbrera ni
las limas de la cubierta principal.

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NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 191

- Las buhardillas se situarán obligatoriamente con arreglo a los ejes de composición

establecidos en el epígrafe 2 del presente artículo; responderán en cuanto a su diseño
y tratamiento a las soluciones habituales para este tipo de elementos en la arquitectura
tradicional; los huecos tendrán la misma anchura que los del resto de las plantas del
edificio; su anchura total no superará en 0.40 m. a la del hueco; la altura de dicho
hueco será menor de 1.20 m.; los paños de cubrimiento, serán a dos o tres aguas,
tendrán una pendiente máxima del 40 %; y el vuelo del alero en ellas, a partir de la
superficie de fachada será de un máximo de 50,0 cm.

14.- Espacios de uso privado no edificados sobre rasante:

- Se aplicarán las condiciones establecidas con carácter general.

- En los cierres que limiten con la vía pública, sus elementos de obra terminarán
obligatoriamente con mampostería de piedra caliza o arenisca en su cara exterior, y, al
menos, revocados y pintados en sus caras interiores.

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NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 192

CAPITULO 4.2.- RESIDENCIAL ALINEACION A VIAL (RV)

Artículo 4.2.1.- REGIMEN DE EDIFICACION

Artículo 4.2.1.1.- Descripción del Régimen de Edificación

Se trata de una Ordenanza aplicable sobre un manzanario generalmente regular que pretende
mantener una estructura de Manzana Cerrada, donde la alineación exterior de las
edificaciones constituye el eje de ordenación. Se extiende a zonas residenciales a ambos
lados del Paseo de Colón, Pío XII, Barrio de San Miguel y alguna otra zona similar.

Es necesaria la definición de alineaciones exteriores así como la regulación de los fondos

edificables de manera a preservar el mantenimiento de patios de manzana. Para ello se
indica la alineación interior en los planos correspondientes. Para esta Ordenanza se
proponen tres grados de aplicación:

- GRADO 1º: Manzanas cerradas muy regulares, correspondiendo al ensanche Cortázar

apoyado en el Pº de Colón.

- GRADO 2º: Se aplica sobre manzanas, medias manzanas y parcelas correspondientes a

ensanches menores y manzanas marginales.

- GRADO 3º: Se aplica sobre manzanas, medias manzanas y parcelas correspondientes a

ensanches menores y manzanas marginales resultado del desarrollo de planeamientos
pormenorizados ejecutados y contemplados en el Plan General de 1999.

El aprovechamiento se define por el volumen deducible de las condiciones paramétricas

señaladas en los planos: alineaciones exteriores/interiores y perfil de calle fijado.

Para los grados 1º y 2º se admite cierta flexibilidad en la normativa, para la concentración

puntual de volumen en torres de esquina, los patios abiertos a fachada u otros puntos
característicos, aunque esta eventualidad no deberá tampoco generalizarse sin control, para
lo que sería oportuna la redacción previa de un Estudio de Detalle.

Asimismo, para estos grados y en relación con la composición de la edificación los

soportales pueden ser permitidos u obligados en alguna alineación. Las Plantas Bajas
diáfanas no podrán ser autorizadas. En cambio, los cuerpos salientes cerrados (miradores) o
abiertos (balcones), se autorizan con carácter general. Algunas limitaciones, sobre las
condiciones estéticas, serán convenientes, pero más sobre los acabados y tratamiento de
paramentos, plantas bajas, aleros, publicidad, etc. que sobre tipos de materiales.

En cualquier caso, para el grado 1º, y para el caso de la reconstrucción o reforma completa
del edificio, será necesaria la tramitación de un Estudio de Detalle. El objetivo será
preservar en la memoria de la ciudad los elementos de identidad del ensanche (disposición y
ritmos de huecos, elementos decorativos, impostas, miradores, balcones, etc.), poniendo en
valor el propio paseo y/o el espacio en el que participe.

Para el grado 3º de esta ordenanza se contempla el mantenimiento de las características

constructivas y compositivas actuales de la ordenación donde se engloba, que se derivan de
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 193

la aplicación de las determinaciones particulares de la edificación correspondientes a los

planeamientos de desarrollo a que se ha hecho referencia en la definición de este grado.

Por último, se ha considerado el mantenimiento de la calificación pormenorizada RV en

iguales condiciones que las definidas por el Plan General de 1999 para las edificaciones que
vulneran o pudieran vulnerar las Servidumbres Aeronáuticas. Por lo tanto, las condiciones
específicas de regulación de la volumetría de estas edificaciones, ya definidas en el Plan
General ahora en revisión, se mantienen sin variaciones, y por ello se considera esta
determinación permitiendo la ejecución de obras de acuerdo con las ordenanzas ya
definidas. Esta excepcionalidad queda recogida gráficamente en los planos de detalle de la
serie A “Afecciones Aeronáuticas”, en los cuales se reflejan las edificaciones que vulneran o
pudieran vulnerar las superficies limitadoras de las Servidumbres Aeronáuticas.

Por lo tanto y con esta excepcionalidad, se considera que el derecho al aprovechamiento

según la aplicación concreta de la Ordenanza RV estará siempre limitado por las
condiciones de cumplimiento de las alturas de las edificaciones en relación con las
superficies limitadoras de las servidumbres aeronáuticas.

Artículo 4.2.1.2.- Condiciones Específicas de Regulación de la Forma de Edificación

1.- Condiciones de parcelación:

La presente ordenanza, orientada a la consolidación de la parcelación existente y para los

grados 1º y 2º, contempla la posibilidad de realizar agrupaciones o segregaciones de
parcelas que den lugar a nuevas parcelas, las cuales en ningún caso deberán ser inferiores
a la anchura de fachada de 12,5 metros, recogida en las fichas urbanísticas para ambos
grados de ordenanza. En el grado 3º se contempla el mantenimiento de la parcelación
actual.

2.- Condiciones de edificación. Edificabilidad urbanística

- Edificabilidad sobre rasante:

El aprovechamiento edificatorio será con carácter general, el resultante de la aplicación

de las condiciones generales de regulación de la forma de la edificación establecidas
para cada Área a las alineaciones de edificación y altura definidas para la parcela.

Se exceptúan de esa regla, las parcelas ocupadas por edificios que en su día puedan
estar catalogados, en las que será esa la referencia normativa del citado
aprovechamiento.

- Edificabilidad bajo rasante:

Es la asociada a la totalidad de las construcciones de carácter lucrativo autorizadas,

equivalente a un máximo del 60% de la edificabilidad autorizada sobre rasante y
susceptible de construcción en las condiciones establecidas en el Titulo Tercero de la
presente normativa. Asimismo, y para la materialización de esta edificabilidad se
establece una limitación máxima de tres plantas bajo rasante.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 194

En los casos de parcelas ya edificadas en los que se superaran estos parámetros

máximos de la edificabilidad bajo rasante, se considera la consolidación de lo existente.

3.- Alineaciones de edificación

- Las alineaciones de edificación, sobre rasante, se determinan gráficamente para cada

caso en el plano de Calificación Pormenorizada y Determinaciones correspondiente.

4.- Perfil de edificación

- El perfil de edificación aplicable en los casos de nueva edificación en las parcelas RV

será el grafiado en los planos correspondientes.

- Se exceptúan de esa regla, las parcelas ocupadas por edificios que puedan estar
catalogados, para las que se establecerá las determinaciones específicas
correspondientes, y, las comprendidas en las Áreas en las que se establece
expresamente la consolidación en cada parcela de los desarrollos edificatorios
existentes, en las que será esa la referencia normativa del perfil de edificación.

5.- Alturas

- La altura de la edificación será el resultado de aplicar al número de plantas grafiado en

planos la altura en fachada estándar definida en el apartado correspondiente con una
tolerancia de ± 5 %, para una mejor adaptación en función de la ubicación.

La altura en fachada mínima de las plantas altas -se exceptúa la planta bajocubierta-
será 2,80 metros. La altura mínima de las plantas bajas será de 3,80 metros.

- Se exceptúan de esa regla, las parcelas ocupadas por edificios que pudieran estar
catalogados, para las que se establecerá determinaciones específicas, y, las
comprendidas en las Áreas en las que se establece expresamente la consolidación en
cada parcela de los desarrollos edificatorios existentes, en las que será esa la referencia
normativa de la altura de edificación.

6.- Vuelos y retranqueos

- Para los grados 1º y 2º se admiten vuelos tanto abiertos como cerrados entre las plantas
primera y penúltima de las no retranqueadas.

El vuelo máximo admisible con carácter general es de 90 cm., sin perjuicio de las
mayores tolerancias previstas para cada grado de Ordenanza en la ficha normativa
correspondiente.

El desarrollo de los vuelos cerrados, no sobrepasará el 50 % de la longitud total de la

fachada.

Todos los vuelos, tanto abiertos como cerrados tendrán que separarse de las
propiedades contiguas en una longitud igual a la de su vuelo, en el caso de que sus
costados sean normales a la fachada. Esta separación mínima no se tendrá en cuenta en

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 195

el caso de que los costados de los vuelos tengan una inclinación de 45º con la línea de
fachada, o cuando estén constituidos por una curva de un radio igual a su vuelo.

- Para el grado 3º se mantienen las condiciones de vuelos y retranqueos existentes.

7.- Cubiertas

- Las cubiertas serán inclinadas o planas.

- La pendiente máxima de cubierta será del 40 %. No obstante, en la configuración de la

cubierta de un edificio nuevo deberá tenerse en cuenta la forma de las cubiertas de los
edificios contiguos, en orden a conseguir una mejor adaptación al conjunto edificado en
que se interviene y un mejor sellado de la edificación, evitando, o, al menos reduciendo
hasta lo factible, pequeñas diferencias que se pudieran derivar de la utilización de todas
las posibilidades de la presente ordenanza; o bien, para evitar distorsiones innecesarias.

- Los huecos de ventilación o iluminación que se abran en la cubierta se deberán

disponer en todo caso en el plano de la misma, prohibiéndose expresamente su
disposición vertical, o, la apertura de terrazas en el espacio bajocubierta, aun cuando
queden por debajo del perfil de cubierta establecido.
- Para el grado 3º se mantienen las condiciones de cubiertas existentes.

8.- Patios

Los patios de nueva construcción, con independencia de las características de la

intervención edificatoria de la que formen parte, tendrán las siguientes dimensiones:

a- Patios de parcela:

· Se podrá inscribir un círculo con ø mínimo 3,00 m.

· Superficie mínima > 10,00 m².

b- Patios mancomunados:

· Se podrá inscribir un círculo con ø mínimo 3,50 m.

· Superficie mínima > 14,00 m².

Asimismo ambos patios, deberán tener una dimensión mínima en planta tal que se pueda
inscribir en ellos un círculo cuyo diámetro no sea inferior a 1/6 de la altura total
autorizada para el mismo. Dicha altura se medirá desde el nivel del piso de la primera
planta hasta el punto más bajo de la intersección del cierre del patio con la envolvente de
la cubierta autorizada.

9.- Patios de Manzana

- Los patios de manzana podrán ocuparse bajo rasante y en la primera planta sobre
rasante. La altura de las nuevas construcciones en planta baja será, en principio, la
definida por el techo del local de planta baja existente en la manzana situado a un nivel
más bajo, si bien, los Servicios Técnicos Municipales podrán, en cada caso, señalar las

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 196

alineaciones y otras determinaciones que pudieran considerarse más convenientes para

su adecuada configuración.

Las edificaciones autorizadas en los patios de manzana podrán destinarse a cualquiera

de los usos autorizados y contemplados en el artículo 4.2.2.1. del presente capítulo, con
la excepción del uso característico de vivienda.

- Será obligatoria en todo caso la construcción de cierres en los linderos de la parcela con
arreglo a lo establecido en el artículo 4.1.5 del presente documento.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 197

Artículo 4.2.2.- REGIMEN DE USO ( RV )

Artículo 4.2.2.1.- Descripción del Régimen de Uso

La implantación de los usos característicos y autorizados en las diferentes plantas y

espacios de la edificación se realizará en las condiciones de detalle establecidas en el
artículo 4.2.2.2 de las presentes ordenanzas.

- Uso característico: · Vivienda

- Uso autorizados: · Residencia comunitaria.

· Industriales. 1ª y 2ª categoría exclusivamente.
· Terciarios. 2ª y 3ª categoría, y 4ª cuando lo autorice el
planeamiento.
Comercial, Oficina, Garaje, Docente, Deportivo, Institucional,
Hotelero, Sanitario, Asistencial, Sociocultural, Recreativos.
· Equipamiento comunitario
· Infraestructuras de Servicios.
Infraestructuras de suministro eléctrico; instalación de
creación de energías renovables, así como de eficiencia y
ahorro energético.
Infraestructuras de telefonía, telecomunicación y señalización.

- Usos prohibidos: · Industriales. (En sus categorías no autorizadas).

· Terciarios.
Gasolinera
Transporte por carretera
· Rurales.
· Equipamiento comunitario. (En las modalidades
incompatibles con los usos residenciales).
· Infraestructuras de Servicios. En las modalidades que
puedan ocasionar molestias a las viviendas o pongan en riesgo
la seguridad.

Porcentaje máximo de edificabilidad urbanístico destinado a usos compatibles con el

residencial:

Con carácter general y sin perjuicio de medidas más restrictivas que pudieran
establecerse en las Normas Particulares o Calificación Pormenorizada, el porcentaje
máximo de edificabilidad urbanística sobre rasante destinada a usos autorizados
diversos del de vivienda no superará el 40% de la edificabilidad urbanística sobre
rasante total en cada parcela calificada como RV Residencial con Alineación a vial.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 198

Artículo 4.2.2.2.- Condiciones Específicas de Implantación de los Usos

· Vivienda (Incluye los usos asimilados correspondientes):

- Se implantará exclusivamente en las plantas sobre rasante en las condiciones

señaladas en el artículo 3.2.3 del Título Tercero de la presente normativa que
diferencia entre nuevas edificaciones y las existentes.

- El tamaño promedio mínimo de las viviendas en cada una de las parcelas -o conjunto
de ellas si se garantiza globalmente el cumplimiento de la limitación establecida- será
superior a 85,00 m²(t).A los efectos del cómputo de dicho tamaño promedio se
considerará la superficie construida en las plantas que se destinan de forma
predominante a ese uso, incluyendo los espacios comunes de acceso -escaleras,
ascensores, descansillos y pasillos, y otros similares- pero no los espacios destinados
a usos auxiliares -trasteros, cuartos de instalaciones, y otros similares-, ni, los de
acceso situados en otras plantas del edificio no ocupadas por viviendas- portales en
planta baja y otros-.

- En el caso de ocupación de una parte de los espacios destinados de forma

predominante por el planeamiento a vivienda, por otros usos autorizados, a los efectos
de la regulación del número de viviendas, se entenderá que cada local de superficie
menor que el tamaño promedio mínimo de vivienda establecido para la parcela
computa como una (1) vivienda, dividiéndose la superficie de los que superen esa
dimensión por dicho tamaño promedio para calcular el número equivalente de
viviendas. (Se redondearán a la baja las partes de los cocientes menores de 0,5, y al
alza, los que superen esa cantidad).

· Usos auxiliares del uso de vivienda:

- Podrán implantarse en todas las plantas del edificio, con excepción del de garaje y de
los elementos de las instalaciones de servicio que produzcan molestias a las viviendas,
los cuales deberán situarse obligatoriamente en las plantas bajas, o, bajo rasante.

- Los usos de garaje se implantarán con carácter general bajo rasante -pudiendo en tal
caso afectar a la planta baja las rampas de acceso correspondientes- y, cuando se
autorice expresamente en el planeamiento pormenorizado correspondiente, en planta
baja. Son obligatorias 1,5 plazas de aparcamiento por vivienda, salvo en
circunstancias de imposibilidad muy justificada, resolviendo los accesos de manera
unificada para un mínimo de 5 plazas.

· Residencia comunitaria:

Si la superficie útil ocupada por la residencia comunitaria es inferior al 250,00 m²(u),

se autorizará, asimismo, su implantación en primera planta, con acceso común al de
las viviendas.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 199

· Industriales autorizados:

Como usos asimilados al de vivienda -de 1ª categoría exclusivamente-, y a los usos

comerciales en los locales destinados a estos usos -de 1ª y 2ª categoría en ese caso-
El resto de condiciones serán las establecidas para los terciarios autorizados.

· Terciarios autorizados:

- Hoteleros: - Se implantarán en las mismas condiciones que el uso de residencia

comunitaria.

- Comerciales Exclusivamente de 2ª y 3ª categoría e incluyendo los usos asimilados

correspondientes salvo disposición contenida en el planeamiento pormenorizado, el
cual podrá autorizar la implantación de usos comerciales de 4ª categoría. Se
implantarán, con carácter general, exclusivamente en planta baja, entreplanta, y
primera planta bajo rasante, en las condiciones que se establecen en la presente
sección, y, con acceso desde la vía pública independiente al de las viviendas. Se
admitirá asimismo su implantación en planta primera en los siguientes casos:

· Con acceso común al de las viviendas de edificio, se admitirá la implantación de

servicios profesionales y otros usos similares de actividades que se consideren como
peluquerías, salones de belleza, y, otros con una superficie útil inferior a 250,00
m²(u).

· Ampliaciones de los locales comerciales de la planta baja con acceso directo desde
ellos, con los que deberán configurar un ámbito funcional unitario, no permitiéndose
en ese caso el acceso a través de los elementos generales de comunicación del
edificio.

- Oficinas, sanitarios y asistenciales, institucionales, socioculturales, docentes y

deportivos: Como usos asimilados a los usos comerciales se podrán implantar,
asimismo, en los locales y condiciones en los que se autoriza la implantación de éstos.

- Garaje exclusivamente bajo rasante, y en planta baja cuando expresamente lo autorice

el planeamiento pormenorizado.

· Equipamiento comunitario (En las modalidades compatibles con el uso de vivienda):

- En las mismas condiciones que el de residencia comunitaria.

- Como uso asimilado a los usos comerciales se podrá implantar, asimismo, en los
locales y condiciones en los que se autoriza la implantación de éstos.

Artículo 4.2.3.- REGIMEN DE DOMINIO

· Dominio privado. (Con la limitación de las servidumbres de uso público que

expresamente se establecen en las presente ordenanzas (Capítulo 3.7 del Título
Tercero) y por el planeamiento pormenorizado).
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 200

Artículo 4.2.4.- FICHA RESUMEN DE NORMATIVA

Fichas resumen de cada Grado de Ordenanza RV, Residencial a Vial, las cuales se
complementan con las disposiciones definidas en el presente capítulo:

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 201

ORDENANZA RESIDENCIAL A VIAL GRADO 1 RV-1

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DEFINICION:

Edificación entre medianeras sobre manzanario regular con alineación exterior a vial e
interior a patio de manzana.

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante: Se regula mediante fijación de las alineaciones y definición del perfil en
planos y ordenanzas.
- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación RV.

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CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: La existente

Frente máximo: 25 m mínimo: 12,5 m
Fondo máximo: - - - - mínimo: - - - -

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CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Definidas sobre Plano

Ocupación máxima de parcela: Definida sobre Plano (100 %)
Ocupación adicional Usos Complementarios: NO
Retiros mínimos: - a fachada: Definidos sobre Plano
- a laterales: Definidos sobre Plano
- al fondo: Definidos sobre Plano
Separación entre la edificación: Definida sobre Plano
Altura máxima: Definida sobre Plano Plantas: Definidas sobre Plano
Garajes: Permitidos en Planta Baja exclusivamente localizados en el patio de manzana
En Planta Sótano con un mínimo 5 plazas
Vuelos: máx. 0,90 m
Pendiente cubiertas: máx. 40 %
Sótanos: 3 Plantas Semisótanos: SI

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OBSERVACIONES:

- Se podrán permitir soluciones en torres de esquina u otros puntos significativos mediante Estudio de
Detalle.
- Caso de permitirse áticos, éstos se retranquearán al menos 3 m., sobre el plano de fachada.
- La edificación de nueva planta deberá tener en cuenta su entorno, adecuando sus características
compositivas y constructivas a él.
- La modificación de las actuales condiciones de ocupación de la Planta Baja, supondrá la
obligatoriedad de redacción de un Estudio de Detalle que regule las condiciones particulares de
ocupación respecto de las parcelas vecinas.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 202

ORDENANZA RESIDENCIAL A VIAL GRADO 2 RV-2

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DEFINICION:

Edificación entre medianeras sobre manzanario que no tienen un desarrollo regular, o

ensanches menores.

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante: Se regula mediante fijación de las alineaciones y definición del perfil en
planos y ordenanzas.
- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación RV.

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CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: La existente

Frente máximo: 30 m mínimo: 12,5 m
Fondo máximo: - - - - mínimo: - - - -

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CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Definidas sobre plano

Ocupación máxima de parcela: Definida sobre Plano (100 %)
Ocupación adicional Usos Complementarios: NO
Retiros mínimos: - a fachada: Definidos sobre Plano
- a laterales: Definidos sobre Plano
- al fondo: Definidos sobre Plano
Separación entre la edificación: Definida sobre Plano
Altura máxima: Definida sobre Plano Plantas: Definidas sobre Plano
Garajes: Permitidos en Planta Baja exclusivamente localizados en el patio de manzana
En Planta Sótano con un mínimo 5 plazas
Vuelos: máx. 1,10 m
Pendiente cubiertas: máx.: 40 %
Sótanos: 3 Plantas Semisótanos: SI

—————————————————————————————————————
OBSERVACIONES:

- Se podrán permitir soluciones en torres de esquina u otros puntos significativos mediante Estudio de
Detalle.
- Caso de permitirse áticos, éstos se retranquearán al menos 3 m., sobre el plano de fachada.
- La modificación de las actuales condiciones de ocupación de la Planta Baja, supondrá la
obligatoriedad de redacción de un Estudio de Detalle que regule las condiciones particulares de
ocupación respecto de las parcelas vecinas.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 203

ORDENANZA RESIDENCIAL A VIAL GRADO 3 RV-3

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DEFINICION:

Edificación entre medianeras sobre manzanario regular con alineación exterior a vial e
interior a patio de manzana, y desarrollado mediante planeamientos pormenorizados
ejecutados y contemplados en el Plan General de 1999
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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante: Se regula mediante fijación de las alineaciones y definición del perfil en
planos y ordenanzas.
- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación RV.

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CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: La existente

Frente: El existente
Fondo: El existente

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CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Definidas sobre Plano

Ocupación máxima de parcela: Definida sobre Plano
Ocupación adicional Usos Complementarios: NO
Retiros mínimos: - a fachada: Definidos sobre Plano
- a laterales: Definidos sobre Plano
- al fondo: Definidos sobre Plano
Separación entre la edificación: Definida sobre Plano
Altura máxima: Definida sobre Plano Plantas: Definidas sobre Plano
Garajes: Según planeamiento de desarrollo
Vuelos: Según planeamiento de desarrollo
Pendiente cubiertas: Según planeamiento de desarrollo
Sótanos: 3 Plantas Semisótanos: SI

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OBSERVACIONES:

- La Ordenanza de Residencial a Vial grado 3º es una Ordenanza de consolidación del estado actual,
por lo que la sustitución de la edificación se hará mediante el mantenimiento de las características
constructivas y compositivas actuales de la ordenación donde se engloba, que se derivan de la
aplicación de las determinaciones particulares de la edificación correspondientes a los planeamientos
de desarrollo a que se ha hecho referencia en la definición de este grado.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 204

CAPITULO 4.3.- RESIDENCIAL COLECTIVA EN BLOQUE (RB)

Artículo 4.3.1.- REGIMEN DE EDIFICACION

Artículo 4.3.1.1.- Descripción del Régimen de Edificación

La consideración de este tipo de Ordenanza se justifica en aquellos casos donde existe una
ordenación por bloques de carácter previo, perteneciente a Estudio de Detalle, Plan Parcial o
Plan Especial aprobados o desarrollados.

Para su definición desde la Ordenanza se procede a la localización del volumen y al

señalamiento de alineaciones y alturas en los planos, así como alternativa o
complementariamente a la redacción de un Estudio de Detalle que reajuste definitivamente
los volúmenes.

Se definen dos grados para esta ordenanza,

- GRADO 1º: Se aplica sobre edificaciones existentes para las que se definen sólo una serie
de parámetros básicos en la Ordenanza, y remitiendo al Estudio de Detalle si hay
matizaciones o particularidades que solventar.

- GRADO 2º: Se aplica sobre edificaciones existentes resultado del desarrollo de

planeamientos pormenorizados ejecutados y contemplados en el Plan General de 1999, y
para los que se considera la consolidación de la ordenación ya construida.

Las alineaciones de bloques y alturas vienen definidas mediante el grafiado realizado sobre
los planos. La ocupación de la edificación se refleja en los planos correspondientes,
manteniendo la ordenación física existente.

Para el grado 1º la volumetría de la edificación será la existente, permitiendo los áticos y

bajo cubiertas sólo como una opción de materialización del total del aprovechamiento
construido sobre rasante. Se podrán permitir soportales, pórticos, cuerpos salientes y en
general el resto de elementos, siempre que ello no suponga incremento de volumen o de
altura. Como condiciones estéticas, señalar que los paramentos externos serán tratados todos
como fachadas.

Para este grado 1º, y en los casos de sustitución de edificaciones existentes, se entenderá que
la ordenanza particularizada queda definida por el edificio a sustituir, sin perjuicio de la
posibilidad de la nueva disposición de sótanos, vuelos, y otros elementos secundarios, de
acuerdo con las condiciones generales establecidas en la presente sección, y del posible
reajuste de dicha ordenanza por un estudio de detalle dentro de los límites de intervención
establecidos para esta figura de planeamiento.

Para el grado 2º de esta ordenanza se contempla el mantenimiento de las características

constructivas y compositivas actuales de la ordenación donde se engloba, que se derivan de
la aplicación de las determinaciones particulares de la edificación correspondientes a los
planeamientos de desarrollo a que se ha hecho referencia en la definición de este grado.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 205

Por último, se ha considerado el mantenimiento de la calificación pormenorizada RB en

iguales condiciones que las definidas por el Plan General de 1999 para las edificaciones que
vulneran o pudieran vulnerar las Servidumbres Aeronáuticas. Por lo tanto, las condiciones
específicas de regulación de la volumetría de estas edificaciones, ya definidas en el Plan
General ahora en revisión, se mantienen sin variaciones, y por ello se considera esta
determinación permitiendo la ejecución de obras de acuerdo con las ordenanzas ya
definidas. Esta excepcionalidad queda recogida gráficamente en los planos de detalle de la
serie A “Afecciones Aeronáuticas”, en los cuales se reflejan las edificaciones que vulneran o
pudieran vulnerar las superficies limitadoras de las Servidumbres Aeronáuticas.

Por lo tanto y con esta excepcionalidad, se considera que el derecho al aprovechamiento

según la aplicación concreta de la Ordenanza RB estará siempre limitado por las
condiciones de cumplimiento de las alturas de las edificaciones en relación con las
superficies limitadoras de las servidumbres aeronáuticas.

Artículo 4.3.1.2.- Condiciones Específicas de Regulación de la Forma de Edificación

1.- Condiciones de parcelación

- Para el grado 1º, y en las áreas y ámbitos sujetos a intervenciones de nuevo desarrollo,
la parcelación será la definida en el plano de calificación pormenorizada del presente
documento. En las áreas y ámbitos ya desarrollados, la Ordenanza correspondiente
recoge con carácter informativo la parcelación existente. Dicha parcelación se
considerará normativa a todos los efectos, en los casos en los que se recogen las
determinaciones al respecto del planeamiento anteriormente vigente, o, cuando se
compruebe su coincidencia básica con la realidad registral.

- Para el grado 2º se consolida la parcelación existente.

2.- Condiciones de edificación. Edificabilidad urbanística

- Edificabilidad sobre rasante:

En los casos de parcelas sujetas a intervenciones de nueva edificación, el

aprovechamiento asignado se regula mediante la localización del volumen y el
señalamiento de alineaciones y alturas en los planos correspondientes.

En los casos de parcelas ya edificadas se consolida en cada una de ellas el

aprovechamiento edificatorio de las construcciones que las ocupan, medido de acuerdo
con los criterios establecidos en el presente documento.

- Edificabilidad bajo rasante:

Es la asociada a la totalidad de las construcciones de carácter lucrativo autorizadas,

equivalente a un máximo del 60% de la edificabilidad autorizada sobre rasante y
susceptible de construcción en las condiciones establecidas en el Titulo Tercero de la
presente normativa. Asimismo, y para la materialización de esta edificabilidad se
establece una limitación máxima de tres plantas bajo rasante.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 206

En los casos de parcelas ya edificadas en los que se superaran estos parámetros

máximos de la edificabilidad bajo rasante, se considera la consolidación de lo existente.

3.- Alineaciones

En las Áreas de ejecución directa, las alineaciones de edificación se definen en cada caso
en el plano de Calificación Pormenorizada y Determinaciones correspondiente.

4.- Perfil de edificación

Se define gráficamente para cada caso en el plano de Calificación Pormenorizada y

Determinaciones correspondiente.

5.- Alturas

- Para el grado 1º la altura de la edificación será el resultado de aplicar al número de

plantas grafiado en planos la altura en fachada estándar definida en el apartado
correspondiente, con una tolerancia de ±5 % para una mejor adaptación en función de
la ubicación.

En las intervenciones de nueva edificación, la altura en fachada mínima en las plantas

altas -se exceptúa la planta bajocubierta- será 2,80 m. La altura en fachada mínima de
las plantas bajas, será de 3,20 metros.

- Para el grado 2º se consolidan las alturas ya definidas por el planeamiento de

referencia.

6.- Vuelos y retranqueos

- Su definición se remite con carácter general al planeamiento pormenorizado

correspondiente.

- Sin embargo, en los casos de sustituciones de edificios existentes, en los que en el

planeamiento pormenorizado correspondiente, no se hayan establecido de forma
expresa otras condiciones, podrá optarse por disponer los mismos vuelos que
presentaba el edificio citado, o, aplicar las condiciones siguientes (En todo caso se
deberá mantener el aprovechamiento edificatorio):

· Se autoriza la disposición de vuelos -abiertos o cerrados- en un 50% de la superficie

de fachada en el conjunto de las plantas altas excluido el ático, si lo hubiere.

En el cómputo se considerará globalmente el conjunto de la superficie de fachada en

las plantas citadas, autorizándose que la proporción de fachada con vuelos en una
planta determinada supere el límite general establecido.

· La profundidad máxima de los vuelos será 1,25 m. medido en todo caso a partir de la
fachada efectivamente construida.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 207

· Los vuelos deberán retirarse un mínimo de 3,00 m. de las esquinas convergentes de la

edificación y de las viviendas contiguas, salvo que se dispongan en continuidad,
configurando medianera en la separación entre viviendas.

7.- Cubiertas

- La envolvente del volumen autorizado de la cubierta se ajustará a las condiciones

establecidas con carácter general -pendiente de cubierta máxima del 40 %-.

- En los casos en los que la edificación llegue al límite autorizado para el perfil de
edificación, los huecos de ventilación e iluminación que se abran en la cubierta se
deberán disponer en todo caso en el plano de la misma, prohibiéndose expresamente su
disposición vertical, o, la apertura de terrazas en el espacio bajocubierta, aun cuando
queden por debajo del perfil de cubierta establecido.

En estos casos, si se adoptan soluciones de cubierta plana, sobre ella sólo se autorizan
los mismos elementos auxiliares autorizados sobre el perfil de cubierta en el caso de
cubiertas inclinadas.

8.- Espacios no edificados sobre rasante

- Con carácter general, la implantación de construcciones auxiliares en los espacios sobre

rasante, independientes del edificio principal, deberá ser regulada de manera expresa
por el planeamiento pormenorizado, entendiéndose las mismas como no autorizadas en
caso contrario.

Si las citadas construcciones, son cerradas lateralmente y se disponen sobre rasante,

deberán computarse como parte del aprovechamiento edificatorio asignado a la parcela.

- Será obligatoria en todo caso la construcción de cierres en los linderos de la parcela con
arreglo a lo establecido en el artículo 3.6.7 del Título Tercero del presente documento.

- Se autoriza con carácter general la disposición de instalaciones deportivas o recreativas

descubiertas y carentes de elementos de obra sobre rasante -se excluyen los frontones
que se considerarán a estos efectos como construcciones auxiliares-, como piscinas o
pistas de juego.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 208

Artículo 4.3.2.- REGIMEN DE USO ( RB )

Artículo 4.3.2.1.- Descripción del Régimen de Uso

La implantación de los usos característicos y autorizados en las diferentes plantas y

espacios de la edificación se realizará en las condiciones de detalle establecidas en el
artículo 4.3.2.2 de las presentes ordenanzas.

- Uso característico: · Vivienda

- Uso autorizados: · Residencia comunitaria.

· Industriales. 1ª y 2ª categoría.
· Terciarios. 2ª y 3ª categoría. 4ª categoría cuando lo autorice
el planeamiento.
Comercial, Oficina, Garaje, Docente, Deportivo, Institucional,
Hotelero, Sanitario, Asistencial, Sociocultural, Recreativos.
· Equipamiento comunitario
· Infraestructuras de Servicios.
Infraestructuras de suministro eléctrico; instalación de
creación de energías renovables, así como de eficiencia y
ahorro energético.
Infraestructuras de telefonía, telecomunicación y señalización.

- Usos prohibidos: · Industriales. (En sus categorías no autorizadas).

· Terciarios.
Gasolinera
Transporte por carretera
· Rurales.
· Equipamiento comunitario. (En las modalidades
incompatibles con los usos residenciales).
· Infraestructuras de Servicios. En las modalidades que
puedan ocasionar molestias a las viviendas o pongan en riesgo
la seguridad. Infraestructuras de telefonía, telecomunicación y
señalización.

Porcentaje máximo de edificabilidad urbanístico destinado a usos compatibles con el

residencial:

Con carácter general y sin perjuicio de medidas más restrictivas que pudieran
establecerse en las Normas Particulares o Calificación Pormenorizada, el porcentaje
máximo de edificabilidad urbanística sobre rasante destinada a usos autorizados
diversos del de vivienda no superará el 40% de la edificabilidad urbanística sobre
rasante total en cada parcela calificada como RB Residencial en Bloque.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 209

Artículo 4.3.2.2.- Condiciones Específicas de Implantación de los Usos

· Vivienda (Incluye los usos asimilados correspondientes):

- Se implantará exclusivamente en las plantas sobre rasante en las condiciones

señaladas en el artículo 3.2.3 del Título Tercero de la presente normativa que
diferencia entre nuevas edificaciones y las existentes.

- El tamaño promedio mínimo de las viviendas en cada una de las parcelas -o conjunto
de ellas si se garantiza globalmente el cumplimiento de la limitación establecida- será
superior a 85,00 m²(t). A los efectos del cómputo de dicho tamaño promedio se
considerará la superficie construida en las plantas que se destinan de forma
predominante a ese uso, incluyendo los espacios comunes de acceso -escaleras,
ascensores, descansillos y pasillos, y otros similares- pero no los espacios destinados
a usos auxiliares -trasteros, cuartos de instalaciones, y otros similares-, ni, los de
acceso situados en otras plantas del edificio no ocupadas por viviendas- portales en
planta baja y otros-.

- En el caso de ocupación de una parte de los espacios destinados de forma

predominante por el planeamiento a vivienda, por otros usos autorizados, a los efectos
de la regulación del número de viviendas, se entenderá que cada local de superficie
menor que el tamaño promedio mínimo de vivienda establecido para la parcela
computa como una (1) vivienda, dividiéndose la superficie de los que superen esa
dimensión por dicho tamaño promedio para calcular el número equivalente de
viviendas. (Se redondearán a la baja las partes de los cocientes menores de 0,5, y al
alza, los que superen esa cantidad).

· Usos auxiliares del uso de vivienda:

- Podrán implantarse en todas las plantas del edificio, con excepción del de garaje y de
los elementos de las instalaciones de servicio que produzcan molestias a las viviendas,
los cuales deberán situarse obligatoriamente en las plantas bajas, o, bajo rasante.

- Los usos de garaje se implantarán con carácter general bajo rasante -pudiendo en tal
caso afectar a la planta baja las rampas de acceso correspondientes- y, cuando se
autorice expresamente en el planeamiento pormenorizado correspondiente, en planta
baja. Son obligatorias 1,5 plazas de aparcamiento por vivienda, salvo en
circunstancias de imposibilidad muy justificada, resolviendo los accesos de manera
unificada para un mínimo de 5 plazas.

Podrán implantarse depósitos de gases licuados e instalaciones deportivas de uso

privativo de las viviendas que ocupan la parcela, en los espacios no edificados,
cuando los mismos existan.

· Residencia comunitaria:

Si la superficie útil ocupada por la residencia comunitaria es inferior al 250,00 m²(u),

se autorizará, asimismo, su implantación en primera planta, con acceso común al de
las viviendas.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 210

· Industriales autorizados:

Como usos asimilados al de vivienda -de 1ª categoría exclusivamente-, y a los usos

comerciales en los locales destinados a estos usos -de 1ª y 2ª categoría en ese caso-
El resto de condiciones serán las establecidas para los terciarios autorizados.

· Terciarios autorizados:

- Hoteleros: - Se implantarán en las mismas condiciones que el uso de residencia

comunitaria.

- Comerciales Exclusivamente de 2ª y 3ª categoría e incluyendo los usos asimilados

correspondientes salvo disposición contenida en el planeamiento pormenorizado, el
cual podrá autorizar la implantación de usos comerciales de 4ª categoría. Se
implantarán, con carácter general, exclusivamente en planta baja, entreplanta, y
primera planta bajo rasante, en las condiciones que se establecen en la presente
sección, y, con acceso desde la vía pública independiente al de las viviendas. Se
admitirá asimismo su implantación en planta primera en los siguientes casos:

· Con acceso común al de las viviendas de edificio, se admitirá la implantación de

servicios profesionales y otros usos similares de actividades que se consideren como
peluquerías, salones de belleza, y, otros con una superficie útil inferior a 250,00
m²(u).

· Ampliaciones de los locales comerciales de la planta baja con acceso directo desde
ellos, con los que deberán configurar un ámbito funcional unitario, no permitiéndose
en ese caso el acceso a través de los elementos generales de comunicación del
edificio.

- Oficinas, sanitarios y asistenciales institucionales, socioculturales, docentes y

deportivos: Como usos asimilados a los usos comerciales se podrán implantar,
asimismo, en los locales y condiciones en los que se autoriza la implantación de éstos.

- Garaje exclusivamente bajo rasante, y en planta baja cuando expresamente lo autorice

el planeamiento pormenorizado.

· Equipamiento comunitario:

- En las mismas condiciones que el de residencia comunitaria.

- Como uso asimilado a los usos comerciales se podrá implantar, asimismo, en los
locales y condiciones en los que se autoriza la implantación de éstos.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 211

Artículo 4.3.3.- REGIMEN DE DOMINIO

· Dominio privado. (Con la limitación de las servidumbres de uso público que

expresamente se establecen en las presente ordenanzas (Capítulo 3.7 del Título
Tercero) y por el planeamiento pormenorizado).

Artículo 4.3.4.- FICHA RESUMEN DE NORMATIVA

Ficha resumen de la ordenación RB, Residencial Colectiva en Bloque, la cual se

complementa con las disposiciones definidas en el presente capítulo:

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 212

ORDENANZA COLECTIVA EN BLOQUE GRADO 1 RB-1

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DEFINICION:

Edificación aislada formando ordenaciones debidas a planeamientos vigentes o a proyectos

construidos sin planeamiento cuya configuración es necesario mantener.

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante: Se regula Por el volumen existente, señalado en las delimitaciones

realizadas sobre los planos (alineaciones y alturas).
- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación RB.

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CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: La existente

Frente: El existente
Fondo: El existente

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CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Definidas sobre plano

Ocupación máxima de parcela: Definida sobre plano
Ocupación adicional Usos Complementarios: NO
Retiros mínimos: - a fachada: Definidos sobre plano
- a laterales: Definidos sobre plano
- al fondo: Definidos sobre Plano
Separación entre la edificación: mín. 6 m
Altura máxima: Definida sobre Plano Plantas: Definidas sobre plano
Garajes: Permitido en P. sótano; mín. 5 plazas
Vuelos: máx. 1,10 m
Pendiente cubiertas: máx.: 40 %
Sótanos: SI Semisótanos: SI

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OBSERVACIONES:

- Los edificios de nueva planta deberán tener en cuenta la ordenación en la que se engloban,
adecuando sus características compositivas y constructivas al mismo.
- Caso de permitirse áticos, éstos se retranquearán al menos 3 m., sobre el plano de fachada,
materializando volumen pendiente.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 213

ORDENANZA COLECTIVA EN BLOQUE GRADO 2 RB-2

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DEFINICION:

Edificación aislada formando ordenaciones debidas a planeamientos vigentes y

desarrolladas mediante planeamientos pormenorizados ejecutados y contemplados en el Plan
General de 1999.

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante: Se regula Por el volumen existente, señalado en las delimitaciones

realizadas sobre los planos (alineaciones y alturas).
- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación RB.

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CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: La existente

Frente: El existente
Fondo: El existente

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CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Definidas sobre plano

Ocupación máxima de parcela: Definida sobre plano
Ocupación adicional Usos Complementarios: NO
Retiros mínimos: - a fachada: Definidos sobre plano
- a laterales: Definidos sobre plano
- al fondo: Definidos sobre Plano
Separación entre la edificación: La existente
Altura máxima: La existente Plantas: Definidas sobre plano
Garajes: Según planeamiento de desarrollo
Vuelos: Según planeamiento de desarrollo
Pendiente cubiertas: Según planeamiento de desarrollo
Sótanos: SI Semisótanos: SI

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OBSERVACIONES:

- La Ordenanza de Residencial en Bloque grado 2º es una Ordenanza de consolidación del estado

actual, por lo que la sustitución de la edificación se hará mediante el mantenimiento de las
características constructivas y compositivas actuales de la ordenación donde se engloba, que se
derivan de la aplicación de las determinaciones particulares de la edificación correspondientes a los
planeamientos de desarrollo a que se ha hecho referencia en la definición de este grado.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 214

CAPITULO 4.4.- RESIDENCIAL COLECTIVA EN PARCELA (RP)

Artículo 4.4.1.- REGIMEN DE EDIFICACION

Artículo 4.4.1.1.- Descripción del Régimen de Edificación

Parcelas en las que la edificación deberá responder a una tipología de bloque exento -uno o
varios-, con espacios no edificados anejos. Los bloques estarán constituidos por locales de
vivienda sin patios interiores, agrupados horizontal y verticalmente sobre uno o varios
núcleos comunes de accesos verticales. Los bloques sobre rasante de una misma parcela
podrán agruparse bajo rasante configurando una construcción única.

Se han considerado treinta grados distintos de aplicación que quieren recoger las diferentes
peculiaridades de las zonas de Irún en las que se aplica esta Ordenanza.

El aprovechamiento se regula por el coeficiente de edificabilidad referido a la parcela neta,

según los diferentes grados, fijándose una superficie máxima construida.

Asimismo el coeficiente de edificabilidad podrá estar referido a la totalidad de las parcelas

residenciales para el caso de ciertos ámbitos desarrollados al amparo de planeamientos
pormenorizados, pudiendo en este caso procederse a la localización del volumen y al
señalamiento de alineaciones y alturas en los planos.

Se fija la parcela mínima, cuidando al máximo los retranqueos admisibles y procurando unas
mínimas separaciones entre edificaciones (según la altura de las mismas). Se mantendrá una
cierta relación de paralelismo con la alineación de la calle principal que garantice una
mínima continuidad de la propia calle.

En cuanto a la volumetría de la edificación, cabe considerar los bajo cubiertas como una
posibilidad de culminación de la edificación, sin que ello implique aumentos de
aprovechamiento.

La altura máxima queda regulada en cada grado de Ordenanza.

La posible excepcionalidad en la aplicación de los parámetros urbanísticos recogidos en la

Ficha Normativa correspondiente, será para edificios y situaciones existentes, y estará
motivada exclusivamente por criterios de mantenimiento y conservación.

El Planeamiento Pormenorizado podrá establecer para todas o algunas de ellas, una

ordenación volumétrica particularizada específica -unívoca o no-, si bien la solución
establecida, deberá ajustarse a las condiciones y parámetros reguladores definidos con
carácter general para la zona de uso global en la que se sitúan.

Por último, se ha considerado el mantenimiento de la calificación pormenorizada RP en

iguales condiciones que las definidas por el Plan General de 1999 para las edificaciones que
vulneran o pudieran vulnerar las Servidumbres Aeronáuticas. Por lo tanto, las condiciones
específicas de regulación de la volumetría de estas edificaciones, ya definidas en el Plan
General ahora en revisión, se mantienen sin variaciones, y por ello se considera esta
determinación permitiendo la ejecución de obras de acuerdo con las ordenanzas ya
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 215

definidas. Esta excepcionalidad queda recogida gráficamente en los planos de detalle de la

serie A “Afecciones Aeronáuticas”, en los cuales se reflejan las edificaciones que vulneran o
pudieran vulnerar las superficies limitadoras de las Servidumbres Aeronáuticas.

Por lo tanto y con esta excepcionalidad, se considera que el derecho al aprovechamiento

según la aplicación concreta de la Ordenanza RP estará siempre limitado por las condiciones
de cumplimiento de las alturas de las edificaciones en relación con las superficies
limitadoras de las servidumbres aeronáuticas.

Artículo 4.4.1.2.- Condiciones Específicas de Regulación de la Forma de Edificación

1.- Condiciones de parcelación

- Las condiciones generales de parcelación se establecen de manera particularizada para

cada grado de Ordenanza.

2.- Tipología edificatoria

- Edificación configurada por bloques exentos constituidos por módulos de vivienda

agrupados vertical y lateralmente sobre uno o varios núcleos de acceso vertical.

- Se autoriza -sin limitación en cuanto al número máximo de viviendas- la agrupación en

una sola parcela de varios bloques, los cuales podrán disponer de construcciones bajo
rasante destinadas a usos auxiliares, unitarias, y otros espacios y elementos de
titularidad y uso, asimismo, comunes.

- No se autoriza la disposición de patios interiores.

- La proyección en planta de la edificabilidad bajo rasante autorizada no podrá superar el

80% de la superficie total de la parcela calificada.

3.- Condiciones de edificación. Edificabilidad urbanística

- Edificabilidad sobre rasante:

En los casos de nueva edificación, será de aplicación el índice de edificabilidad

asignado de manera específica a la parcela, o, con carácter genérico a la zona de uso
global de la que la parcela forma parte. Dicho índice se refiere, en todos los casos, a la
superficie de parcela resultante de la ordenación.

En los casos de parcelas ya edificadas, se consolida en cada una de ellas el

aprovechamiento edificatorio de las construcciones que la ocupan -medido de acuerdo
con los criterios establecidos en el presente documento- aun cuando supere el que se
deduce de la aplicación del índice de edificabilidad establecido.

- Edificabilidad bajo rasante:

Es la asociada a la totalidad de las construcciones de carácter lucrativo autorizadas,

equivalente a un máximo del 60% de la edificabilidad autorizada sobre rasante y
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 216

susceptible de construcción en las condiciones establecidas en el Titulo Tercero de la

presente normativa. Asimismo, y para la materialización de esta edificabilidad se
establece una limitación máxima de tres plantas bajo rasante.

En los casos de parcelas ya edificadas en los que se superaran estos parámetros

máximos de la edificabilidad bajo rasante, se considera la consolidación de lo existente.

4.- Alineaciones y retiros

- Cada grado de Ordenanza, recogido en las Fichas Resumen de Normativa definirá en

cada caso las alineaciones de parcela, regulándose implícitamente las alineaciones de
edificación que definen la envolvente máxima de la edificación a través de las
condiciones de retiro establecidas.

- Se establece con carácter general un retiro de 5,00 m. y la separación mínima entre

bloques de edificación de una misma parcela será 6,00 m., con las salvedades recogidas
en cada grado de ordenanza.

La ordenación pormenorizada, podrá definir, ajustándose a las condiciones generales de

edificación formuladas en el presente artículo, una ordenación particularizada para cada
parcela, y, establecer alineaciones de edificación obligatorias, o, autorizar la ocupación
bajo rasante de los espacios afectados por los retiros exigidos con carácter general.

- En las Áreas y ámbitos ya desarrollados, se consolidan, salvo definición expresa de lo

contrario contenida en el presente documento, las alineaciones de parcela existentes.

5.- Perfil de edificación

Se aplicarán las condiciones establecidas para cada grado de Ordenanza.

6.- Altura de edificación

Se aplicarán las condiciones particulares establecidas para cada grado de Ordenanza.

7.- Vuelos y retranqueos

Su disposición será libre, si bien, deberán respetar en todo caso las condiciones de retiro
establecidas.

8.- Cubiertas

- La envolvente del volumen autorizado de la cubierta se ajustará a las condiciones

establecidas con carácter general- pendiente de cubierta máxima del 40 %, con las
salvedades recogidas en los distintos grados de Ordenanza.

- En los casos en los que la edificación llegue al límite autorizado por el perfil de
edificación, los huecos de ventilación e iluminación que se abran en la cubierta se
deberán disponer en todo caso en el plano de la misma, prohibiéndose expresamente su
disposición vertical, o, la apertura de terrazas en el espacio bajocubierta, aún cuando
queden por debajo del perfil de cubierta establecido.
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 217

- En estos casos, si se adoptan soluciones de cubierta plana, sobre ella sólo se autorizan
los mismos elementos auxiliares autorizados sobre el perfil de cubierta en el caso de
cubiertas inclinadas.

9.- Construcciones auxiliares

- Con carácter general, la implantación de construcciones auxiliares, independientes del

edificio principal, se regulan de manera expresa en cada grado de Ordenanza,
entendiéndose las mismas como no autorizadas en caso contrario.

- En ningún caso, podrán utilizarse los edificios citados como vivienda independiente.

10.- Espacios no edificados sobre rasante

- Será obligatoria en todo caso, la construcción de cierres en los linderos de la parcela

con arreglo a lo establecido en el artículo 3.6.7 del Título Tercero del presente
documento.

- Se autoriza con carácter general la disposición de instalaciones deportivas o recreativas

descubiertas y carentes de elementos de obra sobre rasante -se excluyen los frontones
que se considerarán a estos efectos como construcciones auxiliares-, como piscinas o
pistas de juego.

- Con carácter general se considera que las zonas pavimentadas no deben superar el 60 %
de la superficie total libre de parcela.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 218

Artículo 4.4.2.- REGIMEN DE USO ( RP )

Artículo 4.4.2.1.- Descripción del Régimen de Uso

- Uso característico: · Vivienda.

- Uso autorizados: · Residencia comunitaria.

· Industriales. 1ª y 2ª categoría.
· Terciarios. 2ª y 3ª categoría.
Comercial, Oficina, Garaje, Docente, Deportivo, Institucional,
Hotelero, Sanitario, Asistencial, Sociocultural, Recreativos.
· Equipamiento comunitario.
· Infraestructuras de Servicios.
Infraestructuras de suministro eléctrico; instalación de
creación de energías renovables, así como de eficiencia y
ahorro energético.
Infraestructuras de telefonía, telecomunicación y señalización.

- Usos prohibidos: · Industriales. (En sus categorías no autorizadas).

· Terciarios.
Gasolinera
Transporte por carretera
· Rurales.
· Equipamiento comunitario. (En las modalidades
incompatibles con los usos residenciales).
· Infraestructuras de Servicios. En las modalidades que
puedan ocasionar molestias a las viviendas o pongan en riesgo
la seguridad. Infraestructuras de telefonía, telecomunicación y
señalización.

Porcentaje máximo de edificabilidad urbanístico destinado a usos compatibles con el

residencial:

Con carácter general y sin perjuicio de medidas más restrictivas que pudieran
establecerse en las Normas Particulares o Calificación Pormenorizada, el porcentaje
máximo de edificabilidad urbanística sobre rasante destinada a usos autorizados
diversos del de vivienda no superará el 40% de la edificabilidad urbanística sobre
rasante total en cada parcela calificada como RP Residencial en Parcela.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 219

Artículo 4.4.2.2.- Condiciones Específicas de Implantación de los Usos

· Vivienda (Incluye los usos asimilados correspondientes):

- Se implantará exclusivamente en las plantas sobre rasante en las condiciones técnicas

que se recogen en las correspondientes Ordenanzas Reguladoras de su calificación.

En ningún caso se autorizará su implantación en las construcciones auxiliares

existentes en la parcela, en el caso de que las mismas hubiesen sido autorizadas por el
planeamiento pormenorizado.

En los espacios no edificados de la parcela se autorizarán como usos auxiliares del de

vivienda, los usos de aparcamiento, depósitos de gases licuados, instalaciones
deportivas, jardines y espacios de juego y estancia, de carácter privativo de las
viviendas que ocupen la parcela.

- El número de viviendas máximo autorizado en cada una de las parcelas -o conjunto de

ellas si el planeamiento pormenorizado garantiza globalmente el cumplimiento de la
limitación establecida- de los tipos reseñados a continuación, se determinará, a partir
del aprovechamiento edificatorio sobre rasante asignado a la parcela, en base al
siguiente tamaño promedio mínimo:

. Parcelas RP: 85,00 m²(t)

Siempre que se respete el número máximo de viviendas resultante, y, las limitaciones

respecto a las condiciones de habitabilidad establecidas en las presentes Ordenanzas
Urbanísticas, se autorizarán las construcciones de viviendas con un tamaño promedio
menor.

A los efectos el cómputo del tamaño promedio se considerará la superficie construida

en las plantas que se destinan de forma predominante a ese uso, incluyendo los
espacios comunes de acceso -escaleras, ascensores, descansillos y pasillos, y otros
similares- pero no los espacios destinados a usos auxiliares- trasteros, cuartos de
instalaciones, y otros similares-, ni, los de acceso situados en otras plantas del edificio
no ocupadas por viviendas -portales en planta baja y otros-.

- En el caso de ocupación de una parte de las espacios destinados de forma

predominante por el planeamiento a viviendas, por otros usos autorizados, a los
efectos de la regulación del número de viviendas, se entenderá que cada local de
superficie menor que el tamaño promedio mínimo de vivienda establecido para la
parcela computa como una (1) vivienda, dividiéndose la superficie de los que superen
esa dimensión por dicho tamaño promedio para calcular el número equivalente de
viviendas. (Se redondearán a la baja las partes de los cocientes menores de 0,5, al
alza, las que superen esa cantidad).

· Usos auxiliares del uso de vivienda:

- En los espacios no edificados de la parcela se autorizarán como usos auxiliares del de

vivienda, los usos de aparcamiento, depósitos de gases licuados, instalaciones

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 220

deportivas, jardines y espacios de juego y estancia, de carácter privativo de las

viviendas que ocupen la parcela misma.

- Podrán implantarse en todas las plantas del edificio, con excepción del de garaje y de
los elementos de las instalaciones de servicio que produzcan molestias a las viviendas,
los cuales deberán situarse obligatoriamente en las plantas bajas, o, bajo rasante.
Asimismo, si el planeamiento pormenorizado lo autoriza, podrán implantarse en
construcciones auxiliares independientes.

- El uso de garaje se implantará con carácter general bajo rasante o en planta baja, en la
construcción principal de la parcela, o, en construcciones auxiliares, si estas se
autorizan.

La altura de las edificaciones auxiliares nunca superarán los 2,50 metros, medidos
según el criterio ya establecido en el artículo 3.1.1 del Título Tercero de la presente
normativa.

La totalidad de las plazas de garaje de cada una de las parcelas deberá quedar
vinculada registralmente a las viviendas u otros usos autorizados que ocupen la
misma.

· Residencia comunitaria:

- Si la superficie útil ocupada por la residencia comunitaria es inferior al 250,00 m²(u),

se autorizará, su implantación en primera planta, con acceso común al de las
viviendas.

· Industriales autorizados:

Como usos asimilados al de vivienda -de 1ª categoría exclusivamente-, y a los usos

comerciales en los locales destinados a estos usos -de 1ª y 2ª categoría en ese caso-
El resto de condiciones serán las establecidas para los terciarios autorizados.

· Terciarios autorizados:

- Se autoriza la ocupación de la planta baja para usos comerciales, en los grados de la

ordenanza RP definidos en las Fichas Resumen de Normativa recogidas en el artículo
4.4.4 del presente Capítulo.
- En los grados RP-3, RP-6, RP-7, RP-8, RP-9, RP-10 y RP-11, se permite la
implantación de los usos terciarios, así como la localización de usos comerciales en
locales de planta baja.
- Hoteleros: - Se implantarán en las mismas condiciones que el uso de residencia
comunitaria.
Garaje. (Exclusivamente en sus categorías 1ª y 2ª, como usos auxiliares de los usos
principales que ocupen la parcela, y, en planta baja o bajo rasante).

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 221

· Equipamiento comunitario:

- En las mismas condiciones que el de residencia comunitaria.

- Como uso asimilado a los usos comerciales se podrá implantar, asimismo, en los
locales y condiciones en los que se autoriza la implantación de éstos.

· Otros usos autorizados:

- Exclusivamente ocupando la totalidad de la parcela, en la que, en tal caso, se autoriza

la disposición de una (1) vivienda auxiliar.

- Se establece la excepcionalidad de ocupación de la planta baja para usos comerciales,

en los grados de la ordenanza RP definidos en las Fichas Resumen de Normativa
recogidas en el artículo 4.4.4 del presente Capítulo.

Artículo 4.4.3.- REGIMEN DE DOMINIO

· Dominio privado con las servidumbres de uso público previstas en el Capítulo 3.7 del
Título Tercero de las presente ordenanzas, así como en el planeamiento pormenorizado.

Artículo 4.4.4.- FICHAS RESUMEN DE NORMATIVA

Fichas resumen de cada Grado de Ordenanza RP, Residencial Colectiva en Parcela, las
cuales se complementan con las disposiciones definidas en el presente Capítulo:

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 222

ORDENANZA COLECTIVA EN PARCELA GRADO 1 RP-1

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DEFINICION:

Edificación aislada sobre parcelas independientes con uso característico residencial

plurifamiliar. Ámbito de aplicación en Ventas (en la prolongación de la C/ Bizkaia), en la
zona del nudo viario de Oxinbiribil y en la carretera de Blaia.

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Edificabilidad sobre Parcela Neta: 0,50 m²/m²
Superficie máxima construida: 400 m²

- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación RP.

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CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: 600 m²

Frente máximo: - - - - mínimo: 20 m
Fondo máximo: - - - - mínimo: 30 m

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CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Polígono de movimiento

Ocupación máxima de parcela: 25 %
Ocupación adicional Usos Complementarios: máx. 25 m²
Retiros mínimos: - a fachada: 5m
- a laterales: 4m
- al fondo: 5m
Separación entre la edificación: mín. 6 m
Altura máxima: 7m plantas: 2 + BC
Garajes: SI
Vuelos: SI
Pendiente cubiertas: máx. 40 %
Sótanos: SI Semisótanos: SI

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OBSERVACIONES:

- Se permite concentrar volumen en cuerpos de edificación por encima de la altura de cornisa con una
altura máxima de 9 m.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 223

ORDENANZA COLECTIVA EN PARCELA GRADO 2 RP-2

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DEFINICION:

Edificación aislada sobre parcelas independientes con uso característico residencial

plurifamiliar. Ámbito de aplicación en C/ Alhóndiga.

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Edificabilidad sobre Parcela Neta: 0,60 m²/m²
Superficie máxima construida: 390 m²

- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación RP.

—————————————————————————————————————
CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: 300 m²

Frente máximo: 20 m mínimo: 12 m
Fondo máximo: - - - - mínimo: 20 m

—————————————————————————————————————
CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Polígono de movimiento

Ocupación máxima de parcela: 25 %
Ocupación adicional Usos Complementarios: máx. 25 m²
Retiros mínimos: - a fachada: 3m
- a laterales: 2,5 m
- al fondo: 5m
Separación entre la edificación: mín. 5 m
Altura máxima: 7m plantas: 2 + BC
Garajes: SI
Vuelos: SI
Pendiente cubiertas: máx. 40 %
Sótanos: SI Semisótanos: SI

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OBSERVACIONES:
- Los edificios de nueva planta deberán tener en cuenta la ordenación en la que se engloban,
adecuando sus características compositivas y constructivas al mismo.
- No se permite concentrar volumen en cuerpos de edificación por encima de la altura máxima.
- No se permiten las cubiertas planas.
- Usos complementarios: Conservarán la separación a linderos estipulada para el cuerpo principal,
pudiendo adosarse a los límites laterales de parcela, previo acuerdo entre propietarios colindantes.
La altura máxima libre, será de 2,5 metros.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 224

ORDENANZA COLECTIVA EN PARCELA GRADO 3 RP-3

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DEFINICION:
Edificación aislada sobre parcelas independientes con un uso característico residencial
plurifamiliar. Ámbito de aplicación en la Avenida de Navarra, en la c/ José María Franco (a
la altura de la intersección con Thalamas Labandibar), en el área de Txumarraga y en el
cruce entre las calles Jaizkibel y Aiako Harria.

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Edificabilidad sobre Parcela Neta: 0,70 m²/m²
Superficie máxima construida: 450 m²

- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación RP.

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CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: 300 m²

Frente máximo: 25 m mínimo: 15 m
Fondo máximo: - - - - mínimo: 20 m

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CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Polígono de movimiento

Ocupación máxima de parcela: 30 %
Ocupación adicional Usos Complementarios: máx. 25 m²
Retiros mínimos: - a fachada: 5m
- a laterales: 3m
- al fondo: 5m
Separación entre la edificación: mín. 6 m
Altura máxima: 7m plantas: 2 + BC
Garajes: SI
Vuelos: SI
Pendiente cubiertas: máx. 40 %
Sótanos: SI Semisótanos: SI
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OBSERVACIONES:
- Se permite concentrar volumen en cuerpos de edificación por encima de la altura de cornisa con una
altura máxima de 9 m. Se permiten las cubiertas planas.
- Usos complementarios: Conservarán la separación a linderos estipulada para el cuerpo principal,
pudiendo adosarse a los límites laterales de parcela, previo acuerdo entre propietarios colindantes.
La altura máxima libre, será de 2,5 metros.
- Se permite la ubicación de usos industriales de 2ª categoría asimilados a los usos comerciales,
además de en Planta Baja, en las posibles plantas de Sótano y Semisótano.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 225

ORDENANZA COLECTIVA EN PARCELA GRADO 4 RP-4

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DEFINICION:

Edificación aislada sobre parcelas independientes con uso característico residencial

plurifamiliar. Ámbito de aplicación en Mendibil junto a la avenida de Francia.

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Edificabilidad sobre Parcela Neta: 0,70 m²/m²
Superficie máxima construida: 450 m²

- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación RP.

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CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: 500 m²

Frente máximo: - - - - mínimo: 15 m
Fondo máximo: - - - - mínimo: 30 m

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CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Polígono de movimiento

Ocupación máxima de parcela: 30 %
Ocupación adicional Usos Complementarios: máx. 25 m²
Retiros mínimos: - a fachada: 5m
- a laterales: 4m
- al fondo: 5m
Separación entre la edificación: mín. 8 m
Altura máxima: 7m plantas: 2 + BC
Garajes: SI
Vuelos: SI
Pendiente cubiertas: máx. 40 %
Sótanos: SI Semisótanos: SI

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OBSERVACIONES:

- Se permite concentrar volumen en cuerpos de edificación por encima de la altura de cornisa con una
altura máxima de 9 m.
- Se permiten las cubiertas planas.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 226

ORDENANZA COLECTIVA EN PARCELA GRADO 5 RP-5

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DEFINICION:

Edificación aislada sobre parcelas independientes con uso característico residencial

plurifamiliar. Ámbito de aplicación en el barrio de Mendibil, en la C/ Francisco de Gainza, y
en la plaza Larreaundi.

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Edificabilidad sobre Parcela Neta: 0,80 m²/m²
Superficie máxima construida: 750 m²

- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación RP.

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CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: 500 m²

Frente máximo: 40 m mínimo: 20 m
Fondo máximo: - - - - mínimo: 25 m

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CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Polígono de movimiento

Ocupación máxima de parcela: 25 %
Ocupación adicional Usos Complementarios: máx. 25 m²
Retiros mínimos: - a fachada: 5m
- a laterales: 4m
- al fondo: 5m
Separación entre la edificación: mín. 8 m
Altura máxima: 10 m plantas: 3 + BC
Garajes: SI
Vuelos: SI
Pendiente cubiertas: máx. 40 %
Sótanos: SI Semisótanos: SI

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OBSERVACIONES:

- Se permite concentrar volumen en cuerpos de edificación por encima de la altura de cornisa con una
altura máxima de 12 m.
- Se permiten las cubiertas planas.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 227

ORDENANZA COLECTIVA EN PARCELA GRADO 6 RP-6

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DEFINICION:

Edificación aislada sobre parcelas independientes con uso característico residencial

plurifamiliar. Ámbito de aplicación en Ventas, Auzolan, Anaka, C/ Larruginen, C/ Ermita,
C/Eguzkitzaldea y en el paseo de Blaia.

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Edificabilidad sobre Parcela Neta: 0,90 m²/m²
Superficie máxima construida: 600 m²

- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación RP.

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CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: 400 m²

Frente máximo: - - - - mínimo: 20 m
Fondo máximo: - - - - mínimo: 20 m

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CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Polígono de movimiento

Ocupación máxima de parcela: 30 %
Ocupación adicional Usos Complementarios: máx. 25 m²
Retiros mínimos: - a fachada: 4m
- a laterales: 4m
- al fondo: 5m
Separación entre la edificación: mín. 8 m
Altura máxima: 10 m plantas = 3 + BC
Garajes: SI
Vuelos: SI
Pendiente cubiertas: máx. 40 %
Sótanos: SI Semisótanos: SI

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OBSERVACIONES:

- Se permite concentrar volumen en cuerpos de edificación por encima de la altura de cornisa con una
altura máxima de 12 m.
- Se permiten las cubiertas planas.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 228

ORDENANZA COLECTIVA EN PARCELA GRADO 7 RP-7

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DEFINICION:

Edificación aislada sobre parcelas independientes con uso característico residencial

plurifamiliar. Ámbito de aplicación en la avenida Salís.

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Edificabilidad sobre Parcela Neta: 1,80 m²/m²
Superficie máxima construida: 650 m²

- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación RP.

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CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: 250 m²

Frente máximo: - - - - mínimo: 12 m
Fondo máximo: - - - - mínimo: 20 m

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CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Polígono de movimiento

Ocupación máxima de parcela: 165 m²
Ocupación adicional Usos Complementarios: NO
Retiros mínimos: - a fachada: 2m
- a laterales: 3m
- al fondo: 3m
Separación entre la edificación: mín. 4 m
Altura máxima: La existente plantas = 3 + BC
Garajes: SI
Vuelos: SI
Pendiente cubiertas: La existente
Sótanos: SI Semisótanos: SI

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OBSERVACIONES:

- Este grado pretende preservar la peculiaridad de la ordenación de la C/ Salís por lo que los edificios
de nueva planta deberán tener en cuenta esta ordenación, adecuando sus características compositivas
y constructivas a ella, sobre todo en relación a la estructura de la cubierta.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 229

ORDENANZA COLECTIVA EN PARCELA GRADO 8 RP-8

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DEFINICION:

Edificación aislada sobre parcelas independientes con uso característico residencial

plurifamiliar. Ámbito de aplicación en la calle Andrearriaga del barrio de Ventas.

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Edificabilidad sobre Parcela Neta: 1,50 m²/m²
Superficie máxima construida: 540 m²

- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación RP.

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CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: 400 m²

Frente máximo: 35 m mínimo: 15 m
Fondo máximo: - - - - mínimo: 20 m

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CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Polígono de movimiento

Ocupación máxima de parcela: 40 %
Ocupación adicional Usos Complementarios: NO
Retiros mínimos: - a fachada: 3,50 m
- a laterales: 3m
- al fondo: 4m
Separación entre la edificación: mín. 3 m
Altura máxima: 10 m plantas = 3 + BC
Garajes: SI
Vuelos: SI
Pendiente cubiertas: máx. 40 %
Sótanos: SI Semisótanos: SI

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OBSERVACIONES:

- Este grado pretende preservar la peculiaridad de la ordenación de esta parte de la calle Andrearriaga,
por lo que los edificios de nueva planta deberán tener en cuenta esta ordenación, sobre todo en
relación a los retiros existentes y ubicación del edificio con respecto a la parcela.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 230

ORDENANZA COLECTIVA EN PARCELA GRADO 9 RP-9

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DEFINICION:

Edificación aislada sobre parcelas independientes con uso característico residencial

plurifamiliar. Ámbito de aplicación en la C/ Aduana y en la zona del nudo viario de
Oxinbiribil.

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Edificabilidad sobre Parcela Neta: 1,60 m²/m²
Superficie máxima construida: 1.000 m²

- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación RP.

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CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: 400 m²

Frente máximo: 35 m mínimo: 15 m
Fondo máximo: - - - - mínimo: 20 m

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CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Polígono de movimiento

Ocupación máxima de parcela: 40 %
Ocupación adicional Usos Complementarios: máx. 25 m²
Retiros mínimos: - a fachada: 4m
- a laterales: 4m
- al fondo: 5m
Separación entre la edificación: mín. 8 m
Altura máxima: 13 m plantas = 4 + BC
Garajes: SI
Vuelos: SI
Pendiente cubiertas: máx. 40 %
Sótanos: SI Semisótanos: SI

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OBSERVACIONES:

- Se permite concentrar volumen en cuerpos de edificación por encima de la altura de cornisa con una
altura máxima de 12,5 m.
- Se permiten las cubiertas planas.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 231

ORDENANZA COLECTIVA EN PARCELA GRADO 10 RP-10

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DEFINICION:

Edificación aislada sobre parcelas independientes con uso característico residencial

plurifamiliar. Ámbito de aplicación en Beraun, Palacio Arbelaitz, Gaingainean, Altzolaran y
otros.

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Edificabilidad sobre Parcela Neta: ----
Superficie máxima construida: La existente

- Bajo rasante: La existente

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CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: La existente

Frente máximo: - - - - mínimo: - - - -
Fondo máximo: - - - - mínimo: - - - -

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CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Polígono de movimiento

Ocupación máxima de parcela: La existente
Ocupación adicional Usos Complementarios: NO
Retiros mínimos: - a fachada: ----
- a laterales: ----
- al fondo: ----
Separación entre la edificación: ----
Altura máxima: La existente plantas = Las existentes
Garajes: SI
Vuelos: SI
Pendiente cubiertas: La existente
Sótanos: SI Semisótanos: NO

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OBSERVACIONES:
- Este grado pretende mantener las condiciones de edificación existentes, por considerarlas de gran
interés dentro de la estructura urbana de la ciudad, por lo que no se permitirán modificaciones que
alteren el volumen o las características exteriores de las edificaciones.
- Excepcionalmente y en particular para este grado, aunque se permite la ubicación de usos
comerciales en Planta Baja, no se contempla la asimilación de estos usos comerciales como usos
industriales.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 232

ORDENANZA COLECTIVA EN PARCELA GRADO 11 RP-11

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DEFINICION:

Edificación aislada sobre parcelas independientes con uso característico residencial

plurifamiliar. Ámbito de aplicación en el barrio de Lapitze.

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Edificabilidad sobre Parcela Neta: 0,80 m²/m²
Superficie máxima construida: 550 m²

- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación RP.

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CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: 400 m²

Frente máximo: mínimo: 15 m
Fondo máximo: mínimo: 20 m

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CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Polígono de movimiento

Ocupación máxima de parcela: 40 %
Ocupación adicional Usos Complementarios: máx. 25 m²
Retiros mínimos: - a fachada: 4m
- a laterales: 4m
- al fondo: 5m
Separación entre la edificación: mín. 8 m
Altura máxima: 13 m plantas: 3 + BC
Garajes: SI
Vuelos: SI
Pendiente cubiertas: máx. 40 %
Sótanos: SI Semisótanos: SI

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OBSERVACIONES:

- Se permite concentrar volumen en cuerpos de edificación por encima de la altura de cornisa con una
altura máxima de 12 m.
- Se permiten las cubiertas planas.
- Las alineaciones traseras de las nuevas edificaciones, no podrán sobrepasar las máximas existentes.
- Se permite la ubicación de usos industriales de 2ª categoría asimilados a los usos comerciales,
además de en Planta Baja, en las posibles plantas de Sótano y Semisótano.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 233

ORDENANZA COLECTIVA EN PARCELA GRADO 12 RP-12

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DEFINICION:

Edificación aislada sobre parcelas independientes con uso característico residencial

plurifamiliar. Ámbito de aplicación en la C/ Sarasate y Camino de Olaketa.

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Edificabilidad sobre Parcela Neta: 0,90 m²/m²
Superficie máxima construida: 900 m²

- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación RP.

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CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: 500 m²

Frente máximo: 35 m mínimo: 25 m
Fondo máximo: - - - - mínimo: 20 m

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CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Polígono de movimiento

Ocupación máxima de parcela: 40 %
Ocupación adicional Usos Complementarios: máx. 25 m²
Retiros mínimos: - a fachada: 5m
- a laterales: 4m
- al fondo: 5m
Separación entre la edificación: mín. 8 m
Altura máxima: 13 m plantas: 3 + BC
Garajes: SI
Vuelos: SI
Pendiente cubiertas: máx. 40 %
Sótanos: SI Semisótanos: SI

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OBSERVACIONES:

- Se permite concentrar volumen en cuerpos de edificación por encima de la altura de cornisa con una
altura máxima de 12 m.
- Se permiten las cubiertas planas.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 234

ORDENANZA COLECTIVA EN PARCELA GRADO 13 RP-13

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DEFINICION:

Edificación aislada sobre parcelas independientes con uso característico residencial

plurifamiliar. Ámbito de aplicación en el entorno de Aranibar.
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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Edificabilidad total sobre parcelas: 0,69 m²/m²
Superficie máxima construida total: 4.460 m²

Superficie máxima construida en Parcela P1: 220 m²; en Parcela P2: 1.100 m² ; en
Parcela P3: 1.320 m² ; en Parcela P4: 600 m² ; en Parcela P5: 220 m² ; en Parcela P6: 400
m² ; en Parcela P7: 600 m².

- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación RP.

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CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: La existente

Frente máximo: El existente
Fondo máximo: El existente
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CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Polígono de movimiento (definido en planos)

Ocupación máxima de parcelas: Ocupación máxima en cada parcela del 50%
de la superficie máxima construida definida.
Ocupación adicional Usos Complementarios:
Retiros mínimos: Definidos en plano
Separación entre la edificación: Definida en plano
Altura máxima: 7,00 m plantas: 2 + BC
Garajes: SI
Vuelos: SI
Pendiente cubiertas:
Sótanos: SI Semisótanos: SI
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OBSERVACIONES:

- La Ordenanza de Residencial Colectiva grado 13º es una Ordenanza de consolidación del estado
actual, por lo que la sustitución de la edificación se hará mediante el mantenimiento de las
características constructivas y compositivas actuales de la ordenación donde se engloba, que se
derivan de la aplicación de las determinaciones particulares de la edificación correspondientes al
Plan Parcial de los polígonos I.2 y VI.1 (Aranibar) aprobado definitivamente el 28 de Febrero de
1990.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 235

ORDENANZA COLECTIVA EN PARCELA GRADO 14 RP-14

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DEFINICION:

Edificación aislada sobre parcelas independientes con uso característico residencial

plurifamiliar. Ámbito de aplicación en Anzola.

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Edificabilidad sobre Parcela Neta: 0,66 m²/m²
Superficie máxima construida: 637 m²

- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación RP.

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CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: La existente (960 m²)

Frente: El existente
Fondo: El existente

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CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Polígono de movimiento

Ocupación máxima de parcela: Grafiada en planos
Ocupación adicional Usos Complementarios: No
Retiros mínimos: Grafiados en planos
Separación entre la edificación: Grafiada en planos
Altura máxima: La existente plantas: 2 + BC
Garajes: SI
Vuelos: SI
Pendiente cubiertas: máx. 40 %
Sótanos: SI Semisótanos: SI

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OBSERVACIONES:

- La Ordenanza de Residencial Colectiva grado 14º es una Ordenanza de consolidación del estado
actual, por lo que la sustitución de la edificación se hará mediante el mantenimiento de las
características constructivas y compositivas actuales de la ordenación donde se engloba, que se
derivan de la aplicación de las determinaciones particulares de la edificación correspondientes al
Plan Especial de Reforma Interior de Anzola aprobado definitivamente el 2 de Diciembre de 1997.
- Se considera la consolidación de una edificación existente de una planta y con una superficie
construida de 47 m2.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 236

ORDENANZA COLECTIVA EN PARCELA GRADO 15 RP-15

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DEFINICION:

Edificación aislada sobre parcelas independientes con uso característico residencial

plurifamiliar. Ámbito de aplicación en Auzolan-Arretxe.

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Edificabilidad total sobre parcelas: 1,54 m²/m²
Superficie máxima construida total: 12.000 m²
Para cada una de las parcelas calificadas con este grado de ordenanza se define el volumen
existente, señalado en las delimitaciones realizadas sobre los planos (alineaciones y
alturas).

- Bajo rasante: Se mantienen las condiciones establecidas por el planeamiento de referencia.

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CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: La existente

Frente: El existente
Fondo: El existente

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CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Polígono de movimiento

Ocupación máxima de parcela: La existente
Ocupación adicional Usos Complementarios: NO
Retiros mínimos: Grafiados en planos
Separación entre la edificación: La existente
Altura máxima: La Existente plantas: Las existentes
Garajes: SI
Vuelos: SI
Pendiente cubiertas: NO
Sótanos: SI Semisótanos: SI

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OBSERVACIONES:
- La Ordenanza de Residencial Colectiva grado 15º es una Ordenanza de consolidación del estado
actual, por lo que la sustitución de la edificación se hará mediante el mantenimiento de las
características constructivas y compositivas actuales de la ordenación donde se engloba, que se
derivan de la aplicación de las determinaciones particulares de la edificación correspondientes al
Plan Especial de Reforma Interior de Auzolan-Arretxe aprobado definitivamente el 31/10 de 2001.
Este P.E.R.I., y para el presente grado de ordenanza, establece una superficie construida máxima
bajo rasante de 10.020 m2, a desarrollar en dos plantas y conservando los retiros de 5 metros a frente
de parcela y de 3 metros a trasera y lateral de parcela.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 237

ORDENANZA COLECTIVA EN PARCELA GRADO 16 RP-16

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DEFINICION:

Edificación aislada sobre parcelas independientes con uso característico residencial

plurifamiliar. Ámbito de aplicación en Auzolan-Gobaraginen.

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Edificabilidad total sobre parcelas: 1,21 m²/m²
Superficie máxima construida total: 5.280 m²
Para cada una de las parcelas calificadas con este grado de ordenanza se define el volumen
existente, señalado en las delimitaciones realizadas sobre los planos (alineaciones y
alturas).

- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación RP.
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CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: La existente

Frente: El existente
Fondo: El existente

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CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Polígono de movimiento

Ocupación máxima de parcela: La existente
Ocupación adicional Usos Complementarios: NO
Retiros mínimos: Grafiados en planos
Separación entre la edificación: La existente
Altura máxima: La Existente plantas: Las existentes
Garajes: SI
Vuelos: SI
Pendiente cubiertas: La existente
Sótanos: SI Semisótanos: SI

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OBSERVACIONES:
- La Ordenanza de Residencial Colectiva grado 16º es una Ordenanza de consolidación del estado
actual, por lo que la sustitución de la edificación se hará mediante el mantenimiento de las
características constructivas y compositivas actuales de la ordenación donde se engloba, que se
derivan de la aplicación de las determinaciones particulares de la edificación correspondientes al
Plan Especial de Reforma Interior de Auzolan-Gobaraginen aprobado definitivamente el 29/4- 2000.
- Al amparo de lo establecido en el planeamiento de referencia, la ocupación bajo rasante deberá
respetar el retiro de 6 metros establecido para el frente de parcela.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 238

ORDENANZA COLECTIVA EN PARCELA GRADO 17 RP-17

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DEFINICION:
Edificación aislada sobre parcelas independientes con uso característico residencial
plurifamiliar. Ámbito de aplicación en Olagizonen.

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Edificabilidad total sobre parcelas: 0,81 m²/m²
Superficie máxima construida total: 1.600 m²

Para cada una de las 2 parcelas calificadas con este grado de ordenanza se define el
volumen existente, señalado en las delimitaciones realizadas sobre los planos (alineaciones
y alturas).

- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación RP.

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CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: La existente

Frente y Fondo: Los existentes

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CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Polígono de movimiento

Ocupación máxima de parcela: La existente
Ocupación adicional Usos Complementarios: NO
Retiros mínimos: Grafiados en planos
Separación entre la edificación: La existente
Altura máxima: La Existente (10 metros) plantas: Las existentes (3 + BC)
Garajes: SI
Vuelos: SI
Pendiente cubiertas: La existente
Sótanos: SI Semisótanos: SI

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OBSERVACIONES:
- La Ordenanza de Residencial Colectiva grado 17º es una Ordenanza de consolidación del estado
actual, por lo que la sustitución de la edificación se hará mediante el mantenimiento de las
características constructivas y compositivas actuales de la ordenación donde se engloba, que se
derivan de la aplicación de las determinaciones particulares de la edificación correspondientes al
Estudio de Detalle de Olagizonen aprobado definitivamente el 29/4 de 2000.
- La aplicación de las condiciones generales de ocupación máxima bajo rasante deberá respetar el
retiro de 5 metros a los frentes este y oeste, la prolongación de la alineación este del edificio nº1 y 3
de la calle Auzolan, y la separación de 12 metros a esta misma edificación.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 239

ORDENANZA COLECTIVA EN PARCELA GRADO 18 RP-18

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DEFINICION:
Edificación aislada sobre parcela independientes con uso característico residencial
plurifamiliar. Ámbito de aplicación en Avenida Salis.

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Edificabilidad total sobre parcela: 2,14 m²/m²
Superficie máxima construida total: 2.000 m²

Para la parcela calificada con este grado de ordenanza se define el volumen existente,
señalado en las delimitaciones realizadas sobre los planos (alineaciones y alturas).

- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación RP.

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CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: La existente

Frente: El existente
Fondo: El existente

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CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Polígono de movimiento

Ocupación máxima de parcela: La existente
Ocupación adicional Usos Complementarios: NO
Retiros mínimos: Grafiados en planos
Separación entre la edificación: La existente
Altura máxima: La Existente (12 metros) plantas: Las existentes (3 - 4)
Garajes: SI
Vuelos: SI
Pendiente cubiertas: La existente
Sótanos: NO Semisótanos: SI

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OBSERVACIONES:
- La Ordenanza de Residencial Colectiva grado 18º es una Ordenanza de consolidación del estado
actual, por lo que la sustitución de la edificación se hará mediante el mantenimiento de las
características constructivas y compositivas actuales de la ordenación donde se engloba, que se
derivan de la aplicación de las determinaciones particulares de la edificación correspondientes al
Plan Especial de Reforma Interior de la Avda. Salis aprobado definitivamente el 29 de octubre de
1997.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 240

ORDENANZA COLECTIVA EN PARCELA GRADO 19 RP-19

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DEFINICION:
Edificación aislada sobre parcelas independientes con uso característico residencial
plurifamiliar. Ámbito de aplicación en Mendibil.

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Edificabilidad total sobre parcelas: 1,32 m²/m²
Superficie máxima construida total: 12.500 m²

Para cada una de las dos parcelas calificadas con este grado de ordenanza se define el
volumen existente, señalado en las delimitaciones realizadas sobre los planos (alineaciones
y alturas).

- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación RP.

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CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: La existente

Frente y fondo: El existente

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CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Polígono de movimiento

Ocupación máxima de parcela: La existente
Ocupación adicional Usos Complementarios: NO
Retiros mínimos: Grafiados en planos
Separación entre la edificación: La existente
Altura máxima: La Existente plantas: Las existentes (3 + BC)
Garajes: SI
Vuelos: SI
Pendiente cubiertas: La existente
Sótanos: SI Semisótanos: SI

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OBSERVACIONES:
- La Ordenanza de Residencial Colectiva grado 19º es una Ordenanza de consolidación del estado
actual, por lo que la sustitución de la edificación se hará mediante el mantenimiento de las
características constructivas y compositivas actuales de la ordenación donde se engloba, que se
derivan de la aplicación de las determinaciones particulares de la edificación correspondientes al
Plan Especial de Reforma Interior del ámbito de Mendibil aprobado definitivamente el 29 de Marzo
de 2000.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 241

ORDENANZA COLECTIVA EN PARCELA GRADO 20 RP-20

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DEFINICION:
Edificación aislada sobre parcelas independientes con uso característico residencial
plurifamiliar. Ámbito de aplicación en el barrio de Mendibil.

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Edificabilidad sobre parcela neta: 0,40 m²/m²
Superficie máxima construida: 344,12 m²

- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación RP.

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CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: La existente (860,30 m²)

Frente y fondo: Los existentes

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CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Polígono de movimiento

Ocupación máxima de parcela: 25 %
Ocupación adicional Usos Complementarios: máx. 25 m²
Retiros mínimos: - a fachada: 5m
- a laterales: 4m
- al fondo: 5m
Separación entre la edificación: mín. 8 m
Altura máxima: 7m plantas: 2 + BC
Garajes: SI
Vuelos: SI
Pendiente cubiertas: máx. 40 %
Sótanos: SI Semisótanos: SI

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OBSERVACIONES:
- La Ordenanza de Residencial Colectiva grado 20º es una Ordenanza de consolidación del estado
actual, por lo que la sustitución de la edificación se hará mediante el mantenimiento de las
características constructivas y compositivas actuales de la ordenación donde se engloba, que se
derivan de la aplicación de las determinaciones particulares de la edificación correspondientes al
Plan Especial de Reforma Interior en el barrio de Mendibil (villa Xana) aprobado definitivamente el
27 de Julio de 2001.
- Se consolida la edificabilidad máxima bajo rasante existente de 457 m2, que deberá respetar los
retiros definidos, a excepción de la ocupación necesaria para facilitar el acceso desde la c/ Zuberoa.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 242

ORDENANZA COLECTIVA EN PARCELA GRADO 21 RP-21

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DEFINICION:

Edificación aislada sobre parcelas independientes con uso característico residencial

plurifamiliar. Ámbito de aplicación en el barrio de Mendibil.

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Edificabilidad sobre parcela neta: 1,10 m²/m²
Superficie máxima construida: 1.151,70 m²

- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación RP.

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CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: La existente (1.047 m²)

Frente y fondo: Los existentes

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CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Polígono de movimiento

Ocupación máxima de parcela: 30 %
Ocupación adicional Usos Complementarios: máx. 25 m²
Retiros mínimos: - a fachada: 5m
- a laterales: 4m
- al fondo: 5m
Separación entre la edificación: mín. 8 m
Altura máxima: 10 m plantas: 3 + BC
Garajes: SI
Vuelos: SI
Pendiente cubiertas: máx. 40 %
Sótanos: SI Semisótanos: SI

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OBSERVACIONES:
- La Ordenanza de Residencial Colectiva grado 21º es una Ordenanza de consolidación del estado
actual, por lo que la sustitución de la edificación se hará mediante el mantenimiento de las
características constructivas y compositivas actuales de la ordenación donde se engloba, que se
derivan de la aplicación de las determinaciones particulares de la edificación definidas para esta
parcela en el Plan Especial de Reforma Interior en el barrio de Mendibil (villa Xana) aprobado
definitivamente el 27 de Julio de 2001.
- La ocupación máxima bajo rasante deberá respetar los retiros definidos en el planeamiento de
referencia, y por tanto la ocupación necesaria para facilitar el acceso desde la calle Zuberoa.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 243

ORDENANZA COLECTIVA EN PARCELA GRADO 22 RP-22

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DEFINICION:
Edificación aislada sobre parcelas independientes con uso característico residencial
plurifamiliar. Ámbito de aplicación en Belitz.

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Edificabilidad total sobre parcelas: 0,34 m²/m²
Superficie máxima construida total: 2.950 m²

Para cada una de las 6 parcelas calificadas con este grado de ordenanza se define el
volumen existente, señalado en las delimitaciones realizadas sobre los planos (alineaciones
y alturas).

- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación RP.

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CONDICIONES DE PARCELA:
Parcela mínima: La existente
Frente y fondo: El existente

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CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Polígono de movimiento

Ocupación máxima de parcela: La existente (1.386,40 m2)
Ocupación adicional Usos Complementarios: NO
Retiros mínimos: Grafiados en planos
Separación entre la edificación: La existente
Altura máxima: La Existente plantas: Las existentes (2 + BC)
Garajes: SI
Vuelos: SI
Pendiente cubiertas: La existente (40 %)
Sótanos: SI Semisótanos: SI

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OBSERVACIONES:
- La Ordenanza de Residencial Colectiva grado 22º es una Ordenanza de consolidación del estado
actual, por lo que la sustitución de la edificación se hará mediante el mantenimiento de las
características constructivas y compositivas actuales de la ordenación donde se engloba, que se
derivan de la aplicación de las determinaciones particulares de la edificación correspondientes al
Plan Especial de Reforma Interior del ámbito Belitz de la finca de Alai-Txoko aprobado
definitivamente el 28 de Octubre de 1998.
- La aplicación de las condiciones generales de ocupación máxima bajo rasante deberá respetar la
grafiada en planos.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 244

ORDENANZA COLECTIVA EN PARCELA GRADO 23 RP-23

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DEFINICION:
Edificación aislada sobre parcelas independientes con uso característico residencial
plurifamiliar. Ámbito de aplicación en Deskarga.

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Edificabilidad total sobre parcelas: 1,02 m²/m²
Superficie máxima construida total: 2.950 m²

Para cada una de las 5 parcelas calificadas con este grado de ordenanza se define el
volumen existente, señalado en las delimitaciones realizadas sobre los planos (alineaciones
y alturas).

- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación RP.

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CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: La existente

Frente y fondo: El existente

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CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Polígono de movimiento

Ocupación máxima de parcela: La existente
Ocupación adicional Usos Complementarios: NO
Retiros mínimos: Grafiados en planos
Separación entre la edificación: La existente
Altura máxima: La Existente plantas: Las existentes (3 + A)
Garajes: SI
Vuelos: SI
Pendiente cubiertas: La existente
Sótanos: SI Semisótanos: SI

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OBSERVACIONES:
- La Ordenanza de Residencial Colectiva grado 23º es una Ordenanza de consolidación del estado
actual, por lo que la sustitución de la edificación se hará mediante el mantenimiento de las
características constructivas y compositivas actuales de la ordenación donde se engloba, que se
derivan de la aplicación de las determinaciones particulares de la edificación correspondientes al
Plan Especial de Reforma Interior del ámbito Deskarga aprobado definitivamente el 26/5 de 1999.
- La aplicación de las condiciones generales de ocupación máxima bajo rasante deberá respetar la
grafiada en planos.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 245

ORDENANZA COLECTIVA EN PARCELA GRADO 24 RP-24

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DEFINICION:
Edificación aislada sobre parcelas independientes con uso característico residencial
plurifamiliar. Ámbito de aplicación en la finca Larreaundi.

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Edificabilidad total sobre parcela: 0,14 m²/m²
Superficie máxima construida: 1.550,48 m²

Para este grado de ordenanza se define el volumen existente, señalado en las

delimitaciones realizadas sobre los planos (alineaciones y alturas).

- Bajo rasante: La existente

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CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: La existente

Frente y fondo: El existente

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CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Polígono de movimiento

Ocupación máxima de parcela: La existente
Ocupación adicional Usos Complementarios: SI
Retiros mínimos: Grafiados en planos
Separación entre la edificación: La existente
Altura máxima: La Existente plantas: Las existentes
Garajes: SI
Vuelos: SI
Pendiente cubiertas: La existente
Sótanos: NO Semisótanos: NO

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OBSERVACIONES:
- La Ordenanza de Residencial Colectiva grado 24º es una Ordenanza de consolidación del estado
actual, por lo que la sustitución de la edificación se hará mediante el mantenimiento de las
características constructivas y compositivas actuales de la ordenación donde se engloba, que se
derivan de la aplicación de las determinaciones particulares de la edificación correspondientes al
Plan Especial de Reforma Interior del ámbito 6.3.06 Larreaundi aprobado definitivamente el 27 de
Noviembre de 2002, así como a la Modificación de este planeamiento, aprobada definitivamente el
26 de Noviembre de 2003.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 246

ORDENANZA COLECTIVA EN PARCELA GRADO 25 RP-25

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DEFINICION:
Edificación aislada sobre parcelas independientes con uso característico residencial
plurifamiliar. Ámbito de aplicación al oeste de la actual finca Larreaundi.

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Edificabilidad total sobre parcelas: 1,28 m²/m²
Superficie máxima construida total: 1.840 m²

Para las dos parcelas calificadas con este grado de ordenanza se define el volumen
existente, señalado en las delimitaciones realizadas sobre los planos (alineaciones y
alturas).

- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación RP.

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CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: La existente

Frente y fondo: El existente

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CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Polígono de movimiento

Ocupación máxima de parcela: La existente
Ocupación adicional Usos Complementarios: SI
Retiros mínimos: Grafiados en planos
Separación entre la edificación: La existente
Altura máxima: La Existente plantas: Las existentes (3 + BC)
Garajes: SI
Vuelos: SI
Pendiente cubiertas: La existente
Sótanos: SI Semisótanos: SI

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OBSERVACIONES:
- La Ordenanza de Residencial Colectiva grado 25º es una Ordenanza de consolidación del estado
actual, por lo que la sustitución de la edificación se hará mediante el mantenimiento de las
características constructivas y compositivas actuales de la ordenación donde se engloba, que se
derivan de la aplicación de las determinaciones particulares de la edificación correspondientes al
Plan Especial de Reforma Interior del ámbito 6.3.06 Larreaundi aprobado definitivamente el 27 de
Noviembre de 2002, así como a la Modificación de este planeamiento, aprobada definitivamente el
26 de Noviembre de 2003.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 247

ORDENANZA COLECTIVA EN PARCELA GRADO 26 RP-26

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DEFINICION:
Edificación aislada sobre parcelas independientes con uso característico residencial
plurifamiliar. Ámbito de aplicación en Palmera-Montero frente al canal de Artía.

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Edificabilidad total sobre parcelas: 2,00 m²/m²
Superficie máxima construida total: 3.384 m²

Cada parcela calificada con este grado de ordenanza contempla la construcción de dos
edificios residenciales para los cuales se define el volumen existente, señalado en las
delimitaciones realizadas sobre los planos (alineaciones y alturas).

- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación RP.

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CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: La existente

Frente y fondo: El existente

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CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Polígono de movimiento

Ocupación máxima de parcela: La existente
Ocupación adicional Usos Complementarios: NO
Retiros mínimos: Los existentes
Separación entre la edificación: La existente
Altura máxima: La Existente plantas: Las existentes (4 + Ático)
Garajes: SI
Vuelos: SI
Pendiente cubiertas: La existente
Sótanos: SI Semisótanos: SI

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OBSERVACIONES:
- La Ordenanza de Residencial Colectiva grado 26º es una Ordenanza de consolidación del estado
actual, por lo que la sustitución de la edificación se hará mediante el mantenimiento de las
características constructivas y compositivas actuales de la ordenación donde se engloba, que se
derivan de la aplicación de las determinaciones particulares de la edificación correspondientes al
Plan Especial de Reforma Interior del ámbito Palmera-Montero aprobado definitivamente el 2 de
Diciembre de 1997. La edificabilidad bajo rasante resultado de la ocupación total de la parcela y de
la construcción es de dos plantas bajo rasante.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 248

ORDENANZA COLECTIVA EN PARCELA GRADO 27 RP-27

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DEFINICION:

Edificación aislada sobre parcela independientes con uso característico residencial

plurifamiliar. Ámbito de aplicación al norte de Palmera-Montero y frente al canal de Artía.

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Edificabilidad total sobre parcela: 1,00 m²/m²
Superficie máxima construida: 470 m²

- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación RP.

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CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: La existente

Frente y fondo: El existente

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CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Polígono de movimiento

Ocupación máxima de parcela: La existente (170 m2)
Ocupación adicional Usos Complementarios: NO
Retiros mínimos: 5 metros a cualquier lindero
Retiros mínimos: - a fachada: 5m
- a laterales: 5m
- al fondo: 5m
Altura máxima: La Existente plantas: Las existentes (3 + Ático)
Garajes: SI
Vuelos: SI
Pendiente cubiertas: La existente
Sótanos: SI Semisótanos: SI

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OBSERVACIONES:
- La Ordenanza de Residencial Colectiva grado 27º es una Ordenanza de consolidación del estado
actual, por lo que la sustitución de la edificación se hará mediante el mantenimiento de las
características constructivas y compositivas actuales de la ordenación donde se engloba, que se
derivan de la aplicación de las determinaciones particulares de la edificación correspondientes al
Plan Especial de Reforma Interior del ámbito Palmera-Montero aprobado definitivamente el 2 de
Diciembre de 1997.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 249

ORDENANZA COLECTIVA EN PARCELA GRADO 28 RP-28

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DEFINICION:
Edificación aislada sobre parcelas independientes con uso característico residencial
plurifamiliar. Ámbito de aplicación en Etxeberrizar.

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Edificabilidad total sobre parcelas: 0,74 m²/m²
Superficie máxima construida total: 3.600 m²

Se contempla la construcción de cuatro edificios residenciales ubicados en dos parcelas

para los que se define el volumen existente, señalado en las delimitaciones realizadas sobre
los planos (alineaciones y alturas).

- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación RP.

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CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: La existente

Frente y fondo: El existente

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CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Polígono de movimiento

Ocupación máxima de parcela: La existente
Ocupación adicional Usos Complementarios: 40 m2 por parcela
Retiros mínimos: Los existentes
Separación entre la edificación: La existente
Altura máxima: La Existente plantas: Las existentes (3 + BC)
Garajes: SI
Vuelos: SI
Pendiente cubiertas: La existente
Sótanos: SI Semisótanos: SI

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OBSERVACIONES:
- La Ordenanza de Residencial Colectiva grado 28º es una Ordenanza de consolidación del estado
actual, por lo que la sustitución de la edificación se hará mediante el mantenimiento de las
características constructivas y compositivas actuales de la ordenación donde se engloba, que se
derivan de la aplicación de las determinaciones particulares de la edificación correspondientes al
Plan Especial de Reforma Interior del ámbito Etxeberrizar aprobado definitivamente el 31 de Mayo
de 2000.
- La ocupación bajo rasante queda grafiada en planos.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 250

ORDENANZA COLECTIVA EN PARCELA GRADO 29 RP-29

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DEFINICION:

Edificación aislada sobre parcela independiente con uso característico residencial

plurifamiliar. Ámbito de aplicación en Etxeberrizar.

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Edificabilidad total sobre parcelas: 0,24 m²/m²
Superficie máxima construida total: 420 m²

Para este grado de ordenanza se define el volumen existente, señalado en las

delimitaciones realizadas sobre los planos (alineaciones y alturas).

- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación RP.

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CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: Grafiada en plano (1.752,70 m2)

Frente y fondo: Grafiados en plano

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CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Polígono de movimiento (grafiado en planos)

Ocupación máxima de parcelas: La existente
Ocupación adicional Usos Complementarios: 50 m2
Retiros mínimos: - a fachada: la existente
- a laterales: 5m
- al fondo: 5m
Separación entre la edificación: La existente
Altura máxima: La existente plantas: Las existentes
Garajes: SI
Vuelos: SI
Pendiente cubiertas: La existente
Sótanos: NO Semisótanos: NO
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OBSERVACIONES:
- La Ordenanza de Residencial Colectiva grado 29º es una Ordenanza de consolidación del estado
actual, por lo que la sustitución de la edificación se hará mediante el mantenimiento de las
características constructivas y compositivas actuales.
- La ocupación bajo rasante deberá respetar los retiros mínimos establecidos para la edificación
principal.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 251

ORDENANZA COLECTIVA EN PARCELA GRADO 30 RP-30

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DEFINICION:

Edificación aislada sobre parcelas independientes con uso característico residencial

plurifamiliar. Ámbito de aplicación en la Avda. Guipúzcoa.

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Edificabilidad sobre parcela neta: 0,55 m²/m²
Superficie máxima construida: 500 m²

- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación RP.

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CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: 600 m²

Frente máximo: - - - - mínimo: 20 m
Fondo máximo: - - - - mínimo: 20 m

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CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Polígono de movimiento

Ocupación máxima de parcela: 25 %
Ocupación adicional Usos Complementarios: máx. 25 m²
Retiros mínimos: - a fachada: 5m
- a laterales: 4m
- al fondo: 5m
Separación entre la edificación: mín. 6 m
Altura máxima: 7,5 m plantas: 2 + BC
Garajes: SI
Vuelos: SI
Pendiente cubiertas: máx. 40 %
Sótanos: SI Semisótanos: SI

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OBSERVACIONES:
- Los datos referidos a las condiciones de aprovechamiento incluyen el semisótano. La edificabilidad
sobre rasante es de 0,55 m²/m², con una superficie máxima construida de 500 m².
- Se permite concentrar volumen en cuerpos de edificación por encima de la altura de cornisa.
- Se permiten las cubiertas planas.
- Altura máxima libre de la edificación complementaria, será de 2,5 m.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 252

CAPITULO 4.5.- RESIDENCIAL UNIFAMILIAR EN PARCELA (RU)

Artículo 4.5.1.- REGIMEN DE EDIFICACION

Artículo 4.5.1.1.- Descripción del Régimen de Edificación

Esta Ordenanza recoge las ordenaciones de parcelas en las que la edificación deberá
responder a una tipología aislada y alojar exclusivamente, una o dos unidades de vivienda.

Se aplica en todas las colonias de villas y chalets, por lo que se proponen diez grados de
aplicación que recogen las diferentes peculiaridades de estas zonas.

El aprovechamiento se regula mediante el coeficiente de edificabilidad aplicable sobre

parcela neta, según los diferentes grados de ordenanza. Asimismo el coeficiente de
edificabilidad podrá estar referido a la totalidad de las parcelas residenciales para el caso de
ciertos ámbitos desarrollados al amparo de planeamientos pormenorizados, pudiendo en este
caso procederse a la localización del volumen y al señalamiento de alineaciones y alturas en
los planos.

Se fija, a su vez, una superficie máxima construida, la parcela mínima y las condiciones de
ocupación en planta para cada grado.

Se establece un porcentaje de ocupación máximo y se fija un polígono de movimiento

mediante la definición de los retranqueos a lindero de parcela.

La altura máxima, igualmente, queda definida para cada grado de ordenanza.

Los aprovechamientos bajo cubierta, se admiten, pero siempre contabilizando el volumen

que consuman.

La posible excepcionalidad en la aplicación de los parámetros urbanísticos recogidos en la

Ficha Normativa correspondiente, será para edificios y situaciones existentes, y estará
motivada exclusivamente por criterios de mantenimiento y conservación.

El Planeamiento Pormenorizado podrá establecer para todas o algunas de ellas, una

ordenación volumétrica particularizada específica -unívoca o no-, si bien la solución
establecida, deberá ajustarse a las condiciones y parámetros reguladores definidos con
carácter general para la zona de uso global en la que se sitúan.

Por último, se ha considerado el mantenimiento de la calificación pormenorizada RU en

iguales condiciones que las definidas por el Plan General de 1999 para las edificaciones que
vulneran o pudieran vulnerar las Servidumbres Aeronáuticas. Por lo tanto, las condiciones
específicas de regulación de la volumetría de estas edificaciones, ya definidas en el Plan
General ahora en revisión, se mantienen sin variaciones, y por ello se considera esta
determinación permitiendo la ejecución de obras de acuerdo con las ordenanzas ya
definidas. Esta excepcionalidad queda recogida gráficamente en los planos de detalle de la
serie A “Afecciones Aeronáuticas”, en los cuales se reflejan las edificaciones que vulneran o
pudieran vulnerar las superficies limitadoras de las Servidumbres Aeronáuticas.
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 253

Por lo tanto y con esta excepcionalidad, se considera que el derecho al aprovechamiento

según la aplicación concreta de la Ordenanza RU estará siempre limitado por las
condiciones de cumplimiento de las alturas de las edificaciones en relación con las
superficies limitadoras de las servidumbres aeronáuticas.

Artículo 4.5.1.2.- Condiciones Específicas de Regulación de la Forma de Edificación

1.- Condiciones de parcelación:

- Las condiciones generales de parcelación -tamaño mínimo, y otras- se establecen de

manera particularizada para cada Área por el grado de Ordenanza correspondiente.

En las Áreas y ámbitos ya desarrollados, se entenderá consolidada, salvo definición

expresa en contrario contenida en el presente documento, la parcelación existente.

- En los grados de ordenanza en los que se permite la ubicación de dos viviendas por
parcela, y al objeto de no perder la relación de la edificación con la totalidad de la
parcela, no se permitirá la subdivisión ni segregación de la misma.

2.- Tipología edificatoria

- La edificación responderá a una tipología aislada, con un máximo de dos (2) unidades
de vivienda por parcela.

- El grado de ordenanza correspondiente podrá condicionar el número de viviendas a

edificar -una (1) o dos (2)- por parcela a la superficie de la misma.

- La ocupación de parcela queda definida para cada caso en particular por el grado de
Ordenanza correspondiente.

3.- Condiciones de edificación. Edificabilidad urbanística

- Edificabilidad sobre rasante:

En los casos de nueva edificación, será de aplicación el índice de edificabilidad

asignado de manera específica a la parcela, o, con carácter genérico a la zona de uso
global de la que la parcela forma parte. Dicho índice se refiere, en todos los casos, a la
superficie de parcela resultante de la ordenación.

En los casos de parcelas ya edificadas, se consolida en cada una de ellas el

aprovechamiento edificatorio de las construcciones que la ocupan -medido de acuerdo
con los criterios establecidos en el presente documento- aun cuando supere el que se
deduce de la aplicación del índice de edificabilidad establecido.

- Edificabilidad bajo rasante:

Es la asociada a la totalidad de las construcciones de carácter lucrativo autorizadas,

equivalente a un máximo del 60% de la edificabilidad autorizada sobre rasante y
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 254

susceptible de construcción en las condiciones establecidas en el Titulo Tercero de la

presente normativa. Asimismo, y para la materialización de esta edificabilidad se
establece una limitación máxima de tres plantas bajo rasante.

En los casos de parcelas ya edificadas en los que se superaran estos parámetros

máximos de la edificabilidad bajo rasante, se considera la consolidación de lo existente.

4.- Alineaciones y retiros

- Cada grado de Ordenanza, recogido en las fichas resumen de Normativa definirá en

cada caso las alineaciones de parcela, regulándose implícitamente las alineaciones de
edificación que definen la envolvente máxima de la edificación a través de condiciones
de retiro establecidas.

- Se establece con carácter general un retiro de 5,00 m, con las salvedades recogidas para
cada grado de Ordenanza

- La ordenación pormenorizada, podrá definir, ajustándose a las condiciones generales de

edificación formuladas en el presente artículo, una ordenación particularizada para cada
parcela, y, establecer alineaciones de edificación obligatorias, o, autorizar la ocupación
bajo rasante de los espacios afectados por los retiros exigidos con carácter general.

- En las Áreas y ámbitos ya desarrollados, se consolidan, salvo definición expresa de lo

contrario contenida en el presente documento, las alineaciones de parcela existentes.

5.- Perfil de edificación

Se aplicarán las condiciones particulares establecidas para cada área, en el grado de

ordenanza correspondiente.

6.- Altura de edificación

Se aplicarán las condiciones particulares establecidas para cada Área en el grado de

Ordenanza correspondiente.

7.- Vuelos y retranqueos

Su disposición será libre, si bien, deberán respetar en todo caso las condiciones de retiro
establecidas.

8.- Cubiertas

- La envolvente del volumen autorizado de la cubierta se ajustará a las condiciones

establecidas con carácter general -pendiente de cubierta del 40 %-, con las salvedades
recogidas en los distintos grados de Ordenanza.

- En los casos en los que la edificación llegue al límite autorizado por el perfil de
edificación, los huecos de ventilación e iluminación que se abran en la cubierta se
deberán disponer en todo caso en el plano de la misma, prohibiéndose expresamente su

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 255

disposición vertical, o, la apertura de terrazas en el espacio bajocubierta, aún cuando

queden por debajo del perfil de cubierta establecido.

- En estos casos, si se adoptan soluciones de cubierta plana, sobre ella sólo se autorizan
los mismos elementos auxiliares autorizados sobre el perfil de cubierta en el caso de
cubiertas inclinadas.

9.- Construcciones auxiliares

- Con carácter general, la implantación de construcciones auxiliares, independientes del

edificio principal se regula de manera expresa en cada grado de Ordenanza,
entendiéndose las mismas como no autorizadas en caso contrario.

- En ningún caso, podrán utilizarse los edificios citados como vivienda independiente.

En las parcelas de superficie mayor de 1.000 m²(p), se autoriza, sin embargo, sin
necesidad de esa definición expresa, la disposición de construcciones no cerradas
lateralmente destinadas a usos recreativos o deportivos de carácter privativo de la
parcela -frontones y otras instalaciones similares-, que respeten las condiciones de
altura de edificación y retiro establecidas.

Si las citadas construcciones, son cerradas lateralmente y se disponen sobre rasante,

deberán computarse como parte del aprovechamiento edificatorio asignado a la parcela.

10.- Espacios no edificados sobre rasante

- Será obligatoria en todo caso, la construcción de cierres en los linderos de la parcela

con arreglo a lo establecido en el artículo 3.6.7 del Título Tercero de presente
documento.

- Se autoriza con carácter general la disposición de instalaciones deportivas o recreativas

descubiertas y carentes de elementos de obra sobre rasante -se excluyen los frontones
que se considerarán a estos efectos como construcciones auxiliares-, como piscinas o
pistas de juego.

- Con carácter general se considera que las zonas pavimentadas no deben superar el 60 %
de la superficie total libre de parcela.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 256

Artículo 4.5.2.- REGIMEN DE USO ( RU )

Artículo 4.5.2.1.- Descripción del Régimen de Uso

- Uso característico: · Vivienda.

- Uso autorizados: · Residencia comunitaria.

· Industriales. 1ª y 2ª categoría.
· Terciarios. 2ª y 3ª categoría.
Comercial, Oficina, Garaje, Docente, Deportivo, Institucional,
Hotelero, Sanitario, Asistencial, Sociocultural, Recreativos.
· Equipamiento comunitario.
· Infraestructuras de Servicios.
Infraestructuras de suministro eléctrico; instalación de
creación de energías renovables, así como de eficiencia y
ahorro energético. Infraestructuras de telefonía,
telecomunicación y señalización.

- Usos prohibidos: · Industriales. (En sus categorías no autorizadas).

· Terciarios. (En sus variantes no autorizadas).
Gasolinera
Transporte por carretera
· Rurales.
· Equipamiento comunitario. (En sus modalidades
manifiestamente incompatibles los usos residenciales).
· Infraestructuras de Servicios.

Porcentaje máximo de edificabilidad urbanístico destinado a usos compatibles con el

residencial:

Con carácter general y sin perjuicio de medidas más restrictivas que pudieran
establecerse en las Normas Particulares o Calificación Pormenorizada, el porcentaje
máximo de edificabilidad urbanística sobre rasante destinada a usos autorizados
diversos del de vivienda no superará el 40% de la edificabilidad urbanística sobre
rasante total en cada parcela calificada como RU Residencial Unifamiliar.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 257

Artículo 4.5.2.2.- Condiciones Específicas de Implantación de los Usos

· Vivienda (Incluye los usos asimilados correspondientes):

- Se implantará exclusivamente en las plantas sobre rasante en las condiciones técnicas

que se recogen en las correspondientes Ordenanzas Reguladoras de su calificación.

En ningún caso se autorizará su implantación en las construcciones auxiliares

existentes en la parcela, en el caso de que las mismas hubiesen sido autorizadas por el
planeamiento pormenorizado.

- El número de viviendas máximo autorizado en cada una de las parcelas -o conjunto de

ellas si el planeamiento pormenorizado garantiza globalmente el cumplimiento de la
limitación establecida- de los tipos reseñados a continuación, se determinará, a partir
del aprovechamiento edificatorio sobre rasante asignado a la parcela, en base al
siguiente tamaño promedio mínimo:

. Parcelas RU: 110,00 m²(t)

Siempre que se respete el número máximo de viviendas resultante, y, las limitaciones

respecto a las condiciones de habitabilidad establecidas en las presentes Ordenanzas
Urbanísticas, se autorizarán las construcciones de viviendas con un tamaño promedio
menor.

A los efectos el cómputo del tamaño promedio se considerará la superficie construida

en las plantas que se destinan de forma predominante a ese uso, incluyendo los
espacios comunes de acceso -escaleras, ascensores, descansillos y pasillos, y otros
similares- pero no los espacios destinados a usos auxiliares- trasteros, cuartos de
instalaciones, y otros similares-, ni, los de acceso situados en otras plantas del edificio
no ocupadas por viviendas -portales en planta baja y otros-.

- En el caso de ocupación de una parte de las espacios destinados de forma

predominante por el planeamiento a viviendas, por otros usos autorizados, a los
efectos de la regulación del número de viviendas, se entenderá que cada local de
superficie menor que el tamaño promedio mínimo de vivienda establecido para la
parcela computa como una (1) vivienda, dividiéndose la superficie de los que superen
esa dimensión por dicho tamaño promedio para calcular el número equivalente de
viviendas. (Se redondearán a la baja las partes de los cocientes menores de 0,5, al
alza, las que superen esa cantidad).

· Usos auxiliares del uso de vivienda:

- Podrán implantarse en todas las plantas del edificio, con excepción del de garaje y de
los elementos de las instalaciones de servicio que produzcan molestias a las viviendas,
los cuales deberán situarse obligatoriamente en las plantas bajas, o, bajo rasante.
Asimismo, si el planeamiento pormenorizado lo autoriza, podrán implantarse en
construcciones auxiliares independientes.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 258

- El uso de garaje se implantará con carácter general bajo rasante o en planta baja, en la
construcción principal de la parcela, o, en construcciones auxiliares, si estas se
autorizan.

La altura de las edificaciones auxiliares nunca superarán los 2,50 metros, medidos
según el criterio ya establecido en el artículo 3.1.1 del Título Tercero de la presente
normativa.

La totalidad de las plazas de garaje de cada una de las parcelas deberá quedar
vinculada registralmente a las viviendas u otros usos autorizados que ocupen la
misma.

En los espacios no edificados de la parcela se autorizarán como usos auxiliares del de

vivienda, los usos de aparcamiento, depósitos de gases licuados, instalaciones
deportivas, jardines y espacios de juego y estancia, de carácter privativo de las
viviendas que ocupen la parcela, misma.

· Residencia comunitaria:

Si la superficie útil ocupada por la residencia comunitaria es inferior al 250,00 m²(u),

se autorizará, su implantación en planta baja, con acceso común al de las viviendas.

· Industriales autorizados:

Como usos asimilados al de vivienda -de 1ª categoría exclusivamente-, y a los usos

comerciales en los locales destinados a estos usos -de 1ª y 2ª categoría en ese caso-
El resto de condiciones serán las establecidas para los terciarios autorizados.

· Terciarios autorizados:

- Exclusivamente en la planta baja del espacio edificado. En los espacios no edificados

de la parcela se autorizarán como usos auxiliares a los mismos.
Garaje. Exclusivamente en sus categorías 1ª y 2ª, como usos auxiliares de los usos
principales que ocupen la parcela, y, en planta baja o bajo rasante.
- Hoteleros: - Se implantarán en las mismas condiciones que el uso de residencia
comunitaria.

· Equipamiento comunitario

- En las mismas condiciones que el de residencia comunitaria.

- Como uso asimilado a los usos comerciales se podrá implantar, asimismo, en los
locales y condiciones en los que se autoriza la implantación de éstos.
Se exceptúan las modalidades cuya implantación resulte manifiestamente
incompatible en contigüidad o colindancia con los usos residenciales.

· Otros usos autorizados:

- Exclusivamente ocupando la totalidad de la parcela, en la que, en tal caso, se autoriza

la disposición de una (1) vivienda auxiliar.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 259

Artículo 4.5.3.- REGIMEN DE DOMINIO

· Dominio privado con las servidumbres de uso público previstas en el Capítulo 3.7 del
Título Tercero de las presente ordenanzas, así como en el planeamiento pormenorizado.

Artículo 4.5.4.- FICHAS RESUMEN DE NORMATIVA

Fichas resumen de cada Grado de Ordenanza RU, Residencial Unifamiliar en Parcela,

las cuales se complementan con las disposiciones definidas en el presente Capítulo:

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 260

ORDENANZA UNIFAMILIAR AISLADA GRADO 1 RU-1

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DEFINICION:

Edificación aislada sobre parcelas independientes con uso característico residencial

unifamiliar. Ámbito de aplicación en las colonias de villas de Jaizubia junto al Golf y en
Gainginean.

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Edificabilidad sobre parcela neta: 0,20 m²/m²
Superficie máxima construida: 700 m²

- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación RU.

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CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: 2400 m²

Frente máximo: - - - - mínimo: 40 m
Fondo máximo: - - - - mínimo: 40 m

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CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Polígono de movimiento

Ocupación máxima de parcela: 15 %
Ocupación adicional Usos Complementarios: máx. 40 m²
Retiros mínimos: - a fachada: 10 m
- a laterales: 7m
- al fondo: 10 m
Separación entre la edificación: mín. 14 m
Altura máxima: 7m plantas: 2 + BC
Garajes: SI
Vuelos: SI
Pendiente cubiertas: No se regulan
Sótanos: SI Semisótanos: SI

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OBSERVACIONES:

- Se permite concentrar volumen en cuerpos de edificación por encima de la altura de cornisa.

- Se permiten las cubiertas planas.
- Se permite la vivienda bifamiliar mientras se respete la unidad de la parcela.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 261

ORDENANZA UNIFAMILIAR AISLADA GRADO 2 RU-2

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DEFINICION:

Edificación aislada sobre parcelas independientes con uso característico residencial

unifamiliar. Ámbito de aplicación, trasera cuartel de Ventas, Behobia, cruce de las carreteras
de Ibarla y Blaia, en Ibarla, junto a Ribera y en la calle Garaiar.

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Edificabilidad sobre parcela neta: 0,25 m²/m²
Superficie máxima construida: 500 m²

- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación RU.

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CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: 2000 m²

Frente máximo: - - - - mínimo: 30 m
Fondo máximo: - - - - mínimo: 40 m

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CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Polígono de movimiento

Ocupación máxima de parcela: 15 %
Ocupación adicional Usos Complementarios: máx. 40 m²
Retiros mínimos: - a fachada: 7m
- a laterales: 5m
- al fondo: 10 m
Separación entre la edificación: mín. 10 m
Altura máxima: 6m plantas: 2 + BC
Garajes: SI
Vuelos: SI
Pendiente cubiertas: máx. 40 %
Sótanos: SI Semisótanos: SI

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OBSERVACIONES:

- Se permite la vivienda bifamiliar mientras se respete la unidad de la parcela.

- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 262

ORDENANZA UNIFAMILIAR AISLADA GRADO 3 RU-3

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DEFINICION:

Edificación aislada sobre parcelas independientes con uso característico residencial

unifamiliar. Ámbito de aplicación en la zona de ampliación del barrio de Eskortza, en
Bidaurre Ureder, en el entorno de Buenavista y en Meaka.

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Edificabilidad sobre parcela neta: 0,30 m²/m²
Superficie máxima construida: 450 m²

- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación RU.

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CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: 1200 m²

Frente máximo: - - - - mínimo: 25 m
Fondo máximo: - - - - mínimo: 30 m

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CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Polígono de movimiento

Ocupación máxima de parcela: 15 %
Ocupación adicional Usos Complementarios: máx. 40 m²
Retiros mínimos: - a fachada: 7m
- a laterales: 5m
- al fondo: 10 m
Separación entre la edificación: 10 m
Altura máxima: 6m plantas: 2 + BC
Garajes: SI
Vuelos: SI
Pendiente cubiertas: máx. 40 %
Sótanos: SI Semisótanos: SI

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OBSERVACIONES:

- La separación a linderos de fachada podrán ser modificables en función de las alineaciones máximas
colindantes, pudiendo ajustarse a las mismas.
- Se permite la vivienda bifamiliar mientras se respete la unidad de la parcela.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 263

ORDENANZA UNIFAMILIAR AISLADA GRADO 4 RU-4

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DEFINICION:

Edificación aislada sobre parcelas independientes con uso característico residencial

unifamiliar. Ámbito de aplicación en la colonia de villas junto a Olaketa, barrio de Eskortza,
calle Mayor, Artaleku, Ibarla y entorno de Buenavista.

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Edificabilidad sobre parcela neta: 0,50 m²/m²
Superficie máxima construida: 400 m²

- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación RU.

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CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: 500 m²

Frente máximo: - - - - mínimo: 20 m
Fondo máximo: - - - - mínimo: 20 m

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CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Polígono de movimiento

Ocupación máxima de parcela: 25 %
Ocupación adicional Usos Complementarios: máx. 25 m²
Retiros mínimos: - a fachada: 5m
- a laterales: 4m
- al fondo: 5m
Separación entre la edificación: mín. 6 m
Altura máxima: 7,5 m plantas: 2 + BC
Garajes: SI
Vuelos: SI
Pendiente cubiertas: No se regula
Sótanos: SI Semisótanos: SI

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OBSERVACIONES:
- Se permite concentrar volumen en cuerpos de edificación por encima de la altura de cornisa.
- Se permiten las cubiertas planas.
- La separación a linderos de fachada podrán ser modificables en función de las alineaciones máximas
colindantes, pudiendo ajustarse a las mismas.
- Se permite la vivienda bifamiliar mientras se respete la unidad de la parcela.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 264

ORDENANZA UNIFAMILIAR AISLADA GRADO 5 RU-5

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DEFINICION:

Edificación aislada sobre parcelas independientes con uso característico residencial

unifamiliar. Ámbito de aplicación en los barrios de Oñaurre, Lapitze y Anzola.

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Edificabilidad sobre parcela neta: 0,50 m²/m²
Superficie máxima construida: 150 m²

- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación RU.

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CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: 250 m²

Frente máximo: - - - - mínimo: 15 m
Fondo máximo: - - - - mínimo: 15 m

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CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Polígono de movimiento

Ocupación máxima de parcela: 75 m²
Ocupación adicional Usos Complementarios: 40 m²
Retiros mínimos: - a fachada: 3m
- a laterales: 3m
- al fondo: 3m
Separación entre la edificación: mín. 5 m
Altura máxima: 6,5 m plantas = 2
Garajes: SI
Vuelos: SI
Pendiente cubiertas: máx. 40 %
Sótanos: SI Semisótanos: SI

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OBSERVACIONES:
- Los edificios deberán tener en cuenta la ordenación en la que se engloban, adecuando sus
características compositivas y constructivas a la misma.
- No se permite concentrar volumen en cuerpos de edificación por encima de la altura máxima. No se
permite el bajo cubierta habitable. Las construcciones auxiliares se adaptarán al lateral del cuerpo
principal, y/o al lindero lateral de parcela, previo acuerdo con el propietario colindante.
- La presente ordenación prevé la posible ampliación de la tipología original de los barrios de Oñaurre
y Lapitze, mediante su prolongación en tres metros con respecto a la fachada trasera actual.
- Cada edificio podrá albergar exclusivamente una única vivienda.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 265

ORDENANZA UNIFAMILIAR AISLADA GRADO 6 RU-6

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DEFINICION:

Edificación aislada sobre parcelas independientes con uso característico residencial

unifamiliar. Ámbito de aplicación en el barrio de Anaka.

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Edificabilidad sobre parcela neta: 0,50 m²/m²
Superficie máxima construida: 150 m²

- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación RU.

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CONDICIONES DE PARCELA:
Parcela mínima: 300 m²
Frente máximo: - - - - mínimo: 15 m
Fondo máximo: - - - - mínimo: 20 m

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CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Polígono de movimiento

Ocupación máxima de parcela: 75 m²
Ocupación adicional Usos Complementarios: máx. 40 m²
Retiros mínimos: - a fachada: 4m
- a laterales: 3m
- al fondo: 6m
Separación entre la edificación: mín. 6 m
Altura máxima: La original + 0,60 m plantas: 2
Garajes: SI
Vuelos: SI
Pendiente cubiertas: máx. 40 %
Sótanos: SI Semisótanos: SI

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OBSERVACIONES:
- La Ordenanza de Residencial Unifamiliar grado 6º es una Ordenanza de consolidación del estado
actual, por lo que la sustitución de la edificación se hará mediante el mantenimiento de las
características constructivas y compositivas actuales de la ordenación donde se engloba, derivadas
de la aplicación de las determinaciones particulares de la edificación correspondientes a las “Normas
de Protección y Consolidación de las Casas Baratas del Barrio de Anaka”, aprobadas el 31 de
Diciembre de 1986.
- No se permiten las cubiertas planas.
- Serán vinculantes las alineaciones colindantes existentes con respecto a los retranqueos de fachada.
- Cada edificio podrá albergar exclusivamente una única vivienda.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 266

ORDENANZA UNIFAMILIAR AISLADA GRADO 7 RU-7

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DEFINICION:

Edificación aislada sobre parcelas independientes con uso característico residencial

unifamiliar. Ámbito de aplicación en Soroxarta.

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Edificabilidad total sobre parcelas: 0,3243 m²/m²
Superficie máxima construida total: 1.280 m²

Para cada una de las ocho parcelas calificadas con este grado de ordenanza se define el
volumen existente, señalado en las delimitaciones realizadas sobre los planos (alineaciones
y alturas).

- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación RU.

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CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: La existente

Frente y fondo: El existente

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CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Polígono de movimiento (grafiado en planos)

Ocupación máxima de parcelas: La existente
Ocupación adicional Usos Complementarios: NO
Retiros mínimos: Grafiados en plano
Separación entre la edificación: La existente
Altura máxima: La existente plantas: 2 + BC
Garajes: SI
Vuelos: SI
Pendiente cubiertas: La existente
Sótanos: SI Semisótanos: SI
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OBSERVACIONES:
- La Ordenanza de Residencial Unifamiliar grado 7º es una Ordenanza de consolidación del estado
actual, por lo que la sustitución de la edificación se hará mediante el mantenimiento de las
características constructivas y compositivas actuales de la ordenación donde se engloba, derivadas
de la aplicación de las determinaciones particulares de la edificación correspondientes al Plan
Especial de Reforma Interior de Soroxarta, aprobado definitivamente el 24 de Noviembre de 1999.
- Se establece una superficie construida máxima sobre rasante de 160 m2 para cada una de las ocho
edificaciones consideradas con este grado de ordenanza. La alineación máxima de la ocupación bajo
rasante queda grafiada en planos y se contempla un total de 2.334 m2 construidos bajo rasante.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 267

ORDENANZA UNIFAMILIAR AISLADA GRADO 8 RU-8

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DEFINICION:

Edificación aislada sobre parcelas independientes con uso característico residencial

unifamiliar. Ámbito de aplicación en la finca Soroxarta y en la calle Anaka.

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Edificabilidad sobre parcela neta: La existente
Superficie máxima construida: La existente

- Bajo rasante: La existente

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CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: La existente

Frente máximo: - - - - mínimo: El existente
Fondo máximo: - - - - mínimo: El existente

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CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Polígono de movimiento

Ocupación máxima de parcela: La existente
Ocupación adicional Usos Complementarios: NO
Retiros mínimos: - a fachada: ----
- a laterales: ----
- al fondo: ----
Separación entre la edificación: ----
Altura máxima: La existente plantas = Las existentes
Garajes: SI
Vuelos: SI
Pendiente cubiertas: La existente
Sótanos: SI Semisótanos: NO

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OBSERVACIONES:
- En este grado se pretende mantener las condiciones de edificación existentes, por considerarlas de
gran interés dentro de la estructura urbana de la ciudad, por lo que no se permitirán modificaciones
que alteren el volumen o las características exteriores de las edificaciones.
- Se permite la ubicación de dos viviendas, en cada una de las fincas definidas.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 268

ORDENANZA UNIFAMILIAR AISLADA GRADO 9 RU-9

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DEFINICION:

Edificación aislada sobre parcelas independientes con uso característico residencial

unifamiliar. Ámbito de aplicación en Jaizubia.

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Edificabilidad sobre parcela neta: 0,30 m²/m²
Superficie máxima construida: 178 m²

- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación RU.

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CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: 600 m²

Frente máximo: - - - - mínimo: El existente
Fondo máximo: - - - - mínimo: El existente

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CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Polígono de movimiento

Ocupación máxima de parcela: 30 %
Ocupación adicional Usos Complementarios: NO
Retiros mínimos: - a fachada: 5m
- a laterales:
- al fondo: 10 m
Separación entre la edificación:
Altura máxima: 7m plantas: 2
Garajes: SI
Vuelos: SI
Pendiente cubiertas: máx. 40 %
Sótanos: SI Semisótanos: NO

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OBSERVACIONES:
- La Ordenanza de Residencial Unifamiliar grado 9º es una Ordenanza de consolidación del estado
actual, por lo que la sustitución de la edificación se hará mediante el mantenimiento de las
características constructivas y compositivas actuales de la ordenación donde se engloba, derivadas
de la aplicación de las determinaciones particulares de la edificación correspondientes a la
Modificación Puntual de Elementos del Plan General de Ordenación Urbana de 1965 en Jaizkibel, la
cual fue aprobada definitivamente el 25 de Enero de 1995.
- Cada edificio podrá albergar exclusivamente una única vivienda.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 269

ORDENANZA UNIFAMILIAR AISLADA GRADO 10 RU-10

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DEFINICION:

Edificación aislada sobre parcelas independientes con uso característico residencial

unifamiliar. Ámbito de aplicación en la Avda. Guipúzcoa y Artaleku.

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Edificabilidad sobre parcela neta: 0,55 m²/m²
Superficie máxima construida: 500 m²

- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación RU.

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CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: 600 m²

Frente máximo: - - - - mínimo: 20 m
Fondo máximo: - - - - mínimo: 20 m

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CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Polígono de movimiento

Ocupación máxima de parcela: 25 %
Ocupación adicional Usos Complementarios: máx. 25 m²
Retiros mínimos: - a fachada: 5m
- a laterales: 4m
- al fondo: 5m
Separación entre la edificación: mín. 6 m
Altura máxima: 7,5 m plantas: 2 + BC
Garajes: SI
Vuelos: SI
Pendiente cubiertas: máx. 40 %
Sótanos: SI Semisótanos: SI

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OBSERVACIONES:
- Los datos referidos a las condiciones de aprovechamiento incluyen el semisótano. La edificabilidad
sobre rasante es de 0,55 m²/m², con una superficie máxima construida de 500 m².
- Se permite concentrar volumen en cuerpos de edificación por encima de la altura de cornisa.
- Se permiten las cubiertas planas.
- Se permite la vivienda bifamiliar mientras se respete la unidad de la parcela.
- Altura máxima libre de la edificación complementaria, será de 2,5 m.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 270

ORDENANZA UNIFAMILIAR AISLADA GRADO 11 RU-11

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DEFINICION:

Edificación aislada sobre parcelas independientes con uso característico residencial

unifamiliar. Ámbito de aplicación en el ámbito de Bidaurre-Ureder.

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Edificabilidad total sobre parcelas: 0,10 m²/m²
Superficie máxima construida total: 2.400 m²

Superficie máxima construida en Parcela P1: 420 m²; en Parcela P2: 400 m² ; en Parcela
P3: 400 m² ; en Parcela P4: 380 m² ; en Parcela P5: 400 m² ; en Parcela P6: 400 m².

- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación RU.
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CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: La existente

Frente máximo: El existente
Fondo máximo: El existente
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CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Polígono de movimiento (definido en planos)

Ocupación máxima de parcelas: 1.200 m² (Ocupación máxima de cada parcela del
50% de la superficie máxima construida definida).
Ocupación adicional Usos Complementarios:
Retiros mínimos: - a fachada: 14 m
- a laterales: 10 m
- al fondo: 12 m
Separación entre la edificación: mín. 20 m
Altura máxima: 7,00 m plantas: 2 + BC
Garajes: SI
Vuelos: SI
Pendiente cubiertas: La existente
Sótanos: SI Semisótanos: SI
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OBSERVACIONES:
- La Ordenanza de Residencial Unifamiliar grado 11º es una Ordenanza de consolidación del estado
actual, por lo que la sustitución de la edificación se hará mediante el mantenimiento de las
características constructivas y compositivas actuales de la ordenación donde se engloba, derivadas
de la aplicación de las determinaciones particulares de la edificación correspondientes a la
Modificación del Plan Parcial de Bidaurre-Ureder, aprobado definitivamente el 29 Mayo de 2002.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 271

ORDENANZA UNIFAMILIAR AISLADA GRADO 12 RU-12

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DEFINICION:

Edificación aislada sobre parcela independiente con uso característico residencial

unifamiliar. Ámbito de aplicación en Primauteko Errota.

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Edificabilidad sobre parcela neta: 0,30 m²/m²
Superficie máxima construida: 333 m²

- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación RU.

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CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: 1.112 m2

Frente máximo: El existente
Fondo máximo: El existente

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CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Polígono de movimiento

Ocupación máxima de parcela: 25 %
Ocupación adicional Usos Complementarios: 30 m2
Retiros mínimos: - a vial público: 4m
- a trazado ferroviario: 20 m
- a espacio ajardinado: 5m
Separación entre la edificación: mín. 20 m
Altura máxima: 7,50 m plantas: 2 + BC
Garajes: SI
Vuelos: SI
Pendiente cubiertas:
Sótanos: SI Semisótanos: SI

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OBSERVACIONES:
- La Ordenanza de Residencial Unifamiliar grado 12º es una Ordenanza de consolidación del estado
actual, por lo que la sustitución de la edificación se hará mediante el mantenimiento de las
características constructivas y compositivas actuales de la ordenación donde se engloba, derivadas
de la aplicación de las determinaciones particulares de la edificación correspondientes a la
Modificación del Plan Especial de reforma Interior del ámbito 1.1.08 Primauteko Errota, aprobado
definitivamente el 26 de Septiembre de 2007.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 272

ORDENANZA UNIFAMILIAR AISLADA GRADO 13 RU-13

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DEFINICION:

Edificación aislada sobre parcela independiente con uso característico residencial

unifamiliar. Ámbito de aplicación en Anzola.

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Edificabilidad sobre parcela neta: 0,19 m²/m²
Superficie máxima construida: 126 m²

- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación RU.

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CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: La existente (639,36 m²)

Frente: El existente
Fondo: El existente

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CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Grafiadas en planos

Ocupación máxima de parcela: Grafiada en planos
Ocupación adicional Usos Complementarios: No
Retiros mínimos: Grafiados en planos
Separación entre la edificación: Grafiada en planos
Altura máxima: La existente plantas: 1
Garajes: SI
Vuelos: SI
Pendiente cubiertas: máx. 40 %
Sótanos: NO Semisótanos: NO

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OBSERVACIONES:

- La Ordenanza de Residencial Unifamiliar grado 13º es una Ordenanza de consolidación del estado
actual, por lo que la sustitución de la edificación se hará mediante el mantenimiento de las
características constructivas y compositivas actuales de la ordenación donde se engloba, derivadas
de la aplicación de las determinaciones particulares de la edificación correspondientes al Plan
Especial de Reforma Interior de Anzola aprobado definitivamente el 2 de Diciembre de 1997.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 273

ORDENANZA UNIFAMILIAR AISLADA GRADO 14 RU-14

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DEFINICION:

Edificación aislada sobre parcelas independientes con uso característico residencial

bifamiliar. Ámbito de aplicación en Otatze.

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Edificabilidad total sobre parcelas: 0,25 m²/m²
Superficie máxima construida total: 2100 m²

Superficie máxima construida en Parcela P1: 400 m²; en Parcela P2: 400 m² ; en Parcela
P3: 400 m² ; en Parcela P4: 450 m² ; en Parcela P5: 450 m².

- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación RU.
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CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: La existente

Frente y Fondo: Los existentes
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CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Polígono de movimiento (definido en planos)

Ocupación máxima de parcelas: 1.350 m² (250 m2 en parcelas P1, P2 y P3,
y 300 m2 en parcelas P4 y P5
Ocupación adicional Usos Complementarios: NO
Retiros mínimos: - a fachada: 7m
- a laterales: 5m
- al fondo: 10 m
Separación entre la edificación: mín. 10 m
Altura máxima: la existente plantas: 1 + BC
Garajes: SI
Vuelos: SI
Pendiente cubiertas: La Existente
Sótanos: SI Semisótanos: SI
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OBSERVACIONES:
- La Ordenanza de Residencial Unifamiliar grado 14º es una Ordenanza de consolidación del estado
actual, por lo que la sustitución de la edificación se hará mediante el mantenimiento de las
características constructivas y compositivas actuales de la ordenación donde se engloba, derivadas
de la aplicación de las determinaciones particulares de la edificación correspondientes al Plan
Especial de Reforma Interior, aprobado definitivamente el 24 de Julio de 2002, que ha concretado
esta ordenación residencial.
- Superficie construida total bajo rasante de 1.350 m2 coincidente con la ocupación de cada una de las
edificaciones definidas.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 274

ORDENANZA UNIFAMILIAR AISLADA GRADO 15 RU-15

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DEFINICION:

Edificación aislada sobre parcelas independientes con uso característico residencial

unifamiliar. Ámbito de aplicación en Urban Plazatxoa.

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Edificabilidad total sobre parcelas: 0,19 m²/m²
Superficie máxima construida total: 720 m²

- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación RU.

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CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: La existente

Frente y Fondo: Los existentes

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CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Polígono de movimiento (grafiado en planos)

Ocupación máxima de parcelas: La existente
Ocupación adicional Usos Complementarios: 40 m²
Retiros mínimos: - a fachada: 6m - 7 m
- a laterales: 5m
- al fondo: 20 m
Separación entre la edificación: mín. 10 m
Altura máxima: La existente plantas: 2
Garajes: SI
Vuelos: SI
Pendiente cubiertas: La existente
Sótanos: SI Semisótanos: SI
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OBSERVACIONES:
- La Ordenanza de Residencial Unifamiliar grado 15º es una Ordenanza de consolidación del estado
actual, por lo que la sustitución de la edificación se hará mediante el mantenimiento de las
características constructivas y compositivas actuales de la ordenación donde se engloba, derivadas
de la aplicación de las determinaciones particulares de la edificación correspondientes al Plan
Especial de Reforma Interior, aprobado definitivamente el 27 de Julio de 2001, que ha concretado
esta ordenación residencial.
- La superficie máxima construida se establece para las dos parcelas edificables. Asimismo y para
ambas parcelas edificables se define una superficie construida total bajo rasante de 450 m2,
coincidente con lo ya edificado.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 275

ORDENANZA UNIFAMILIAR AISLADA GRADO 16 RU-16

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DEFINICION:

Edificación aislada sobre parcela independiente con uso característico residencial

unifamiliar. Ámbito de aplicación en Arretxe Ugalde.

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Edificabilidad sobre parcela neta: 0,3795 m²/m²
Superficie máxima construida: 400 m²

- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación RU.

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CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: La existente (1.054 m2)

Frente máximo: El existente
Fondo máximo: El existente

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CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Polígono de movimiento

Ocupación máxima de parcela: 20 %
Ocupación adicional Usos Complementarios: 40 m2
Retiros mínimos: Grafiados en planos
Separación entre la edificación:
Altura máxima: 7,00 m plantas: 2
Garajes: SI
Vuelos: SI
Pendiente cubiertas: 40 %
Sótanos: SI Semisótanos: SI

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OBSERVACIONES:
- La Ordenanza de Residencial Unifamiliar grado 16º es una Ordenanza de consolidación del estado
actual, por lo que la sustitución de la edificación se hará mediante el mantenimiento de las
características constructivas y compositivas actuales de la ordenación donde se engloba, derivadas
de la aplicación de las determinaciones particulares de la edificación correspondientes a la
Modificación del Plan Parcial de Arretxe Ugalde, aprobado definitivamente el 31 de Enero de 2001.
- Dada la inundabilidad del terreno se tomará como cota de planta baja la actual planta primera.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 276

ORDENANZA UNIFAMILIAR AISLADA GRADO 17 RU-17

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DEFINICION:

Edificación aislada sobre parcelas independientes con uso característico residencial uni-
bifamiliar. Ámbito de aplicación en Arretxe Ugalde.

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Edificabilidad total sobre parcelas: 0,399 m²/m²
Superficie máxima construida total: 376 m²

Superficie máxima construida en Parcela P1: 136 m²; en Parcela P2: 240 m².

- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación RU.

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CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: La existente (P1: 305 m2; P2: 459 m2)

Frente máximo: El existente
Fondo máximo: El existente

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CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Polígono de movimiento (grafiado en planos)

Ocupación máxima de parcelas: 40%
Ocupación adicional Usos Complementarios: 40 m²
Retiros mínimos: - a fachada: 3m
- a laterales: 3m
- al fondo: 3m
Separación entre la edificación: mín. 6 m
Altura máxima: 7,00 metros plantas: 2 + BC
Garajes: SI
Vuelos: SI
Pendiente cubiertas: 40 %
Sótanos: SI Semisótanos: SI
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OBSERVACIONES:
- La Ordenanza de Residencial Unifamiliar grado 17º es una Ordenanza de consolidación del estado
actual, por lo que la sustitución de la edificación se hará mediante el mantenimiento de las
características constructivas y compositivas actuales de la ordenación donde se engloba, derivadas
de la aplicación de las determinaciones particulares de la edificación correspondientes a la
Modificación del Plan Parcial de Arretxe Ugalde, aprobado definitivamente el 31 de Enero de 2001,
que ha concretado esta ordenación residencial.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 277

ORDENANZA UNIFAMILIAR AISLADA GRADO 18 RU-18

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DEFINICION:

Edificación aislada sobre parcela independiente con uso característico residencial uni-
bifamiliar. Ámbito de aplicación en la ladera de Puiana.

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Regulado por el volumen existente, señalado en las delimitaciones realizadas sobre los
planos (alineaciones y alturas).

- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación RU.

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CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: La existente

Frente máximo: El existente
Fondo máximo: El existente

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CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Polígono de movimiento

Ocupación máxima de parcela: La existente
Ocupación adicional Usos Complementarios: No
Retiros mínimos: Grafiados en planos
Separación entre la edificación: La existente
Altura máxima: La existente (7,00 m) plantas: Las existentes (2)
Garajes: SI
Vuelos: SI
Pendiente cubiertas: La existente (40 %)
Sótanos: SI Semisótanos: SI

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OBSERVACIONES:
- La Ordenanza de Residencial Unifamiliar grado 18º es una Ordenanza de consolidación del estado
actual, por lo que la sustitución de la edificación se hará mediante el mantenimiento de las
características constructivas y compositivas actuales de la ordenación donde se engloba, derivadas
de la aplicación de las determinaciones particulares de la edificación correspondientes a la
Modificación del Plan Parcial de Puiana, aprobado definitivamente el 29 de Noviembre de 1995.
- En correspondencia con lo establecido en el planeamiento de referencia, en el espacio libre privado
localizado en la parte alta de la ladera se permite una edificación con una ocupación máxima de 550
m2 y una superficie construida de 800 m2 y destinada a actividades comunitarias de esta zona.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 278

ORDENANZA UNIFAMILIAR AISLADA GRADO 19 RU-19

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DEFINICION:

Edificación aislada sobre parcelas independientes con uso característico residencial

unifamiliar. Ámbito de aplicación en Garaiar.
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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Edificabilidad total sobre parcelas: 0,43 m²/m²
Superficie máxima construida total: 2.000 m²

Para cada una de las ocho parcelas calificadas con este grado de ordenanza se define el
volumen existente, señalado en las delimitaciones realizadas sobre los planos (alineaciones
y alturas).

- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación RU.
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CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: La existente

Frente y fondo: El existente
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CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Polígono de movimiento (grafiado en planos)

Ocupación máxima de parcelas: 30%
Ocupación adicional Usos Complementarios: NO
Retiros mínimos: - a fachada: 6m
- a laterales: 8my4m
- al fondo: 4m
Separación entre la edificación: mín. 14 m
Altura máxima: La existente (8,5 m) plantas: 2 + BC
Garajes: SI
Vuelos: SI
Pendiente cubiertas: La existente (40 %)
Sótanos: SI Semisótanos: SI
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OBSERVACIONES:
- La Ordenanza de Residencial Unifamiliar grado 19º es una Ordenanza de consolidación del estado
actual, por lo que la sustitución de la edificación se hará mediante el mantenimiento de las
características constructivas y compositivas actuales de la ordenación donde se engloba, derivadas
de la aplicación de las determinaciones particulares de la edificación correspondientes al Plan
Especial de Reforma Interior de Garaiar, aprobado definitivamente el 29 de Diciembre de 2004, que
ha concretado esta ordenación residencial.
- La alineación máxima de la ocupación bajo rasante queda grafiada en planos y se contempla un total
del 70% de la edificabilidad definida sobre rasante, lo que supone 175 m2 para cada unas de las
parcelas definidas.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 279

ORDENANZA UNIFAMILIAR AISLADA GRADO 20 RU-20

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DEFINICION:

Edificación aislada sobre parcelas independientes con uso característico residencial uni-
bifamiliar. Ámbito de aplicación en Kostorbe Alde.

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Edificabilidad total sobre parcelas: 0,73 m²/m²
Superficie máxima construida total: 2.350 m²

Para cada una de las siete parcelas calificadas con este grado de ordenanza se define el
volumen existente, señalado en las delimitaciones realizadas sobre los planos (alineaciones
y alturas).

- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación RU.

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CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: La existente

Frente y fondo: El existente

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CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Polígono de movimiento (grafiado en planos)

Ocupación máxima de parcelas: La existente
Ocupación adicional Usos Complementarios: NO
Retiros mínimos: Grafiados en plano
Separación entre la edificación: La existente
Altura máxima: La existente plantas: 2 + BC
Garajes: SI
Vuelos: SI
Pendiente cubiertas: La existente
Sótanos: SI Semisótanos: SI
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OBSERVACIONES:
- La Ordenanza de Residencial Unifamiliar grado 20º es una Ordenanza de consolidación del estado
actual, por lo que la sustitución de la edificación se hará mediante el mantenimiento de las
características constructivas y compositivas actuales de la ordenación donde se engloba, derivadas
de la aplicación de las determinaciones particulares de la edificación correspondientes al Plan
Especial de Reforma Interior de Kostorbe Alde, aprobado definitivamente el 25 de Abril de 2001.
- Se establece una superficie construida máxima sobre rasante de 335,71 m2 para cada una de las siete
edificaciones consideradas con este grado de ordenanza. Ocupación bajo rasante coincidente con la
edificación.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 280

ORDENANZA UNIFAMILIAR AISLADA GRADO 21 RU-21

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DEFINICION:

Edificación aislada sobre parcelas independientes con uso característico residencial uni-
bifamiliar. Ámbito de aplicación en Tellechea.

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Edificabilidad total sobre parcelas: 0,20 m²/m²
Superficie máxima construida total: 1.221,25 m²

Para este grado de ordenanza se define el volumen existente, señalado en las

delimitaciones realizadas sobre los planos (alineaciones y alturas).

- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación RU.

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CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: La existente

Frente y fondo: El existente

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CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Polígono de movimiento (grafiado en planos)

Ocupación máxima de parcelas: La existente
Ocupación adicional Usos Complementarios: NO
Retiros mínimos: Grafiados en plano
Separación entre la edificación: La existente
Altura máxima: La existente plantas: 2 + BC
Garajes: SI
Vuelos: SI
Pendiente cubiertas: La existente
Sótanos: SI Semisótanos: SI
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OBSERVACIONES:
- La Ordenanza de Residencial Unifamiliar grado 21º es una Ordenanza de consolidación del estado
actual, por lo que la sustitución de la edificación se hará mediante el mantenimiento de las
características constructivas y compositivas actuales de la ordenación donde se engloba, derivadas
de la aplicación de las determinaciones particulares de la edificación correspondientes al Plan
Especial de Reforma Interior de Tellechea, aprobado definitivamente el 24 de Junio de 1998.
- Ocupación total bajo rasante de 806,28 m2, en una única planta y grafiada en plano.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 281

ORDENANZA UNIFAMILIAR AISLADA GRADO 22 RU-22

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DEFINICION:

Edificación aislada sobre parcelas independientes con uso característico residencial uni-
bifamiliar. Ámbito de aplicación al oeste de la actual finca Larreaundi.

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Edificabilidad total sobre parcelas: 0,48 m²/m²
Superficie máxima construida total: 664,52 m²

Para las 2 parcelas calificadas con este grado de ordenanza se define el volumen existente,
señalado en las delimitaciones realizadas sobre los planos (alineaciones y alturas).

- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación RU.

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CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: La existente

Frente y fondo: El existente

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CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Polígono de movimiento (grafiado en planos)

Ocupación máxima de parcelas: La existente
Ocupación adicional Usos Complementarios: NO
Retiros mínimos: Grafiados en plano
Separación entre la edificación: La existente
Altura máxima: La existente plantas: 2 + BC
Garajes: SI
Vuelos: SI
Pendiente cubiertas: La existente
Sótanos: SI Semisótanos: SI
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OBSERVACIONES:
- La Ordenanza de Residencial Unifamiliar grado 22º es una Ordenanza de consolidación del estado
actual, por lo que la sustitución de la edificación se hará mediante el mantenimiento de las
características constructivas y compositivas actuales de la ordenación donde se engloba, derivadas
de la aplicación de las determinaciones particulares de la edificación correspondientes al Plan
Especial de Reforma Interior del ámbito 6.3.06 Larreaundi aprobado definitivamente el 27 de
Noviembre de 2002, así como en la Modificación de este planeamiento, aprobada definitivamente el
26 de Noviembre de 2003.
- Ocupación máxima bajo rasante grafiada en planos.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 282

ORDENANZA UNIFAMILIAR AISLADA GRADO 23 RU-23

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DEFINICION:

Edificación aislada sobre parcelas independientes con uso característico residencial uni-
bifamiliar. Ámbito de aplicación en Ibarrola-Harrobia.

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Edificabilidad sobre parcela neta: 0,28 m²/m²
Superficie máxima construida: 235 m²

- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación RU.

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CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: La existente (820 m2)

Frente máximo: El existente
Fondo máximo: El existente

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CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Polígono de movimiento

Ocupación máxima de parcela: 50 %
Ocupación adicional Usos Complementarios: máx. 40 m2
Retiros mínimos: - a fachada: 3m
- a laterales: 3m
- al fondo: 3m
Separación entre la edificación: mín. 14 m
Altura máxima: 9m plantas = 2
Garajes: SI
Vuelos: SI
Pendiente cubiertas: máx. 40 %
Sótanos: SI Semisótanos: SI

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OBSERVACIONES:
- La Ordenanza de Residencial Unifamiliar Grado 23º es una Ordenanza de consolidación del estado
actual, por lo que la sustitución de la edificación se hará mediante el mantenimiento de las
características constructivas y compositivas actuales de la ordenación donde se engloba, que se
derivan de la aplicación de las determinaciones particulares de la edificación correspondientes al
Plan Especial de Reforma Interior del ámbito Ibarrola-Harrobia aprobado definitivamente el 26 de
Mayo de 1999.
- Este P.E.R.I. establece una edificabilidad bajo rasante para esta parcela de 200 m2.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 283

ORDENANZA UNIFAMILIAR AISLADA GRADO 24 RU-24

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DEFINICION:

Edificación aislada sobre parcelas independientes con uso característico residencial uni-
bifamiliar. Ámbito de aplicación en Ibarrola-Harrobia.

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Edificabilidad sobre parcela neta: 0,48 m²/m²
Superficie máxima construida: 400 m²

- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación RU.

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CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: La existente (826 m2)

Frente y Fondo máximos: Los existentes

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CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Polígono de movimiento

Ocupación máxima de parcela: 50 %
Ocupación adicional Usos Complementarios: máx. 40 m2
Retiros mínimos: - a fachada: 3m
- a laterales: 3m
- al fondo: 3m
- a la regata: 10 m
Separación entre la edificación: mín. 10 m
Altura máxima: 9m plantas = 2
Garajes: SI
Vuelos: SI
Pendiente cubiertas: No se regulan
Sótanos: SI Semisótanos: SI

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OBSERVACIONES:
- La Ordenanza de Residencial Unifamiliar Grado 24º es una Ordenanza de consolidación del estado
actual, por lo que la sustitución de la edificación se hará mediante el mantenimiento de las
características constructivas y compositivas actuales de la ordenación donde se engloba, que se
derivan de la aplicación de las determinaciones particulares de la edificación correspondientes al
Plan Especial de Reforma Interior del ámbito Ibarrola-Harrobia aprobado definitivamente el 26 de
Mayo de 1999.
- Este P.E.R.I. establece una edificabilidad máxima bajo rasante para esta parcela de 550 m2.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 284

ORDENANZA UNIFAMILIAR AISLADA GRADO 25 RU-25

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DEFINICION:
Edificación aislada sobre parcelas independientes con uso característico residencial
unifamiliar. Ámbito de aplicación en el entorno de Antton Ttipi.

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Edificabilidad total sobre parcelas: 0,21 m²/m²
Superficie máxima construida total: 3.565,00 m²

Para cada una de las siete parcelas calificadas con este grado de ordenanza se define el
volumen existente, señalado en las delimitaciones realizadas sobre los planos (alineaciones
y alturas).

- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación RU.

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CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: La existente

Frente máximo: El existente
Fondo máximo: El existente

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CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Polígono de movimiento (definido en planos)

Ocupación máxima de parcelas: La existente
Ocupación adicional Usos Complementarios: NO
Retiros mínimos: Los existentes (Grafiados en planos)
Separación entre la edificación: La existente
Altura máxima: La existente plantas: Las existentes
Garajes: SI
Vuelos: SI
Pendiente cubiertas: La existente
Sótanos: SI Semisótanos: SI
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OBSERVACIONES:
- La Ordenanza de Residencial Unifamiliar grado 25º es una Ordenanza de consolidación del estado
actual, por lo que la sustitución de la edificación se hará mediante el mantenimiento de las
características constructivas y compositivas actuales de la ordenación donde se engloba. En la
parcela 2 la edificación aneja de 271 m2 podrá derribarse y destinarse a vivienda, en cuyo caso se
separará 10 metros de cualquier lindero. En la parcela 3 caso de derribo del edificio auxiliar se
autoriza la ampliación del edificio principal en la misma superficie. En la parcela 6 se permite la
ampliación del edificio principal hasta 400 m2 construidos.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 285

ORDENANZA UNIFAMILIAR AISLADA GRADO 26 RU-26

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DEFINICION:
Edificación aislada sobre parcelas independientes con uso característico residencial uni
bifamiliar. Ámbito de aplicación en Ernauteberri oeste.

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Edificabilidad total sobre parcelas: 0,16 m²/m²
Superficie máxima construida total: 1.132,00 m²

Superficie máxima construida en Parcela P1: 202 m²; en Parcela P2: 360 m² ; en Parcela
P3: 170 m² ; en Parcela P4: 400 m².
Para la parcela 1 se define el volumen existente, señalado en las delimitaciones realizadas
sobre los planos (alineaciones y alturas). Para las otras tres parcelas calificadas con este
grado de ordenanza de definen las alineaciones máximas.

- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación RU.

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CONDICIONES DE PARCELA:
Parcela mínima: La existente
Frente máximo: El existente
Fondo máximo: El existente

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CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Polígono de movimiento (definido en planos)

Ocupación máxima de parcelas: La existente
Ocupación adicional Usos Complementarios: NO
Retiros mínimos: Grafiados en planos
Separación entre la edificación: La existente y grafiada en planos
Altura máxima: La existente (7,20 m) plantas: Las existentes (2)
Garajes: SI
Vuelos: SI
Pendiente cubiertas: La existente (35%)
Sótanos: SI Semisótanos: SI
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OBSERVACIONES:
- La Ordenanza de Residencial Unifamiliar grado 26º es una Ordenanza de consolidación del estado
actual, por lo que la sustitución de la edificación se hará mediante el mantenimiento de las
características constructivas y compositivas actuales de la ordenación donde se engloba, que se
derivan de la aplicación de las determinaciones particulares de la edificación correspondientes al
Estudio de Detalle de “Ernaute Berri”, aprobado definitivamente el 27 de Septiembre de 2006.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 286

ORDENANZA UNIFAMILIAR AISLADA GRADO 27 RU-27

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DEFINICION:

Edificación aislada sobre parcelas independientes con uso característico residencial uni
bifamiliar. Ámbito de aplicación en Ernauteberri este.

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Edificabilidad total sobre parcelas: 0,29 m²/m²
Superficie máxima construida total: 1.431,00 m²

Superficie máxima construida en Parcela P1: 400 m²; en Parcela P2: 720 m² ; en Parcela
P3: 311m².
Para la parcela 2 se define el volumen existente, señalado en las delimitaciones realizadas
sobre los planos (alineaciones y alturas). Para las otras dos parcelas calificadas con este
grado de ordenanza de definen las alineaciones máximas.

- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación RU.

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CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: La existente

Frente máximo: El existente
Fondo máximo: El existente

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CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Polígono de movimiento (definido en planos)

Ocupación máxima de parcelas: La existente
Ocupación adicional Usos Complementarios: NO
Retiros mínimos: Grafiados en planos
Separación entre la edificación: La existente y grafiada en planos
Altura máxima: La existente (7,20 m) plantas: Las existentes (2)
Garajes: SI
Vuelos: SI
Pendiente cubiertas: La existente (35%)
Sótanos: SI Semisótanos: SI
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OBSERVACIONES:
- La Ordenanza de Residencial Unifamiliar grado 27º es una Ordenanza de consolidación del estado
actual, por lo que la sustitución de la edificación se hará mediante el mantenimiento de las
características constructivas y compositivas actuales de la ordenación donde se engloba.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 287

CAPITULO 4.6.- RESIDENCIAL UNIFAMILIAR ADOSADA (RD)

Artículo 4.6.1.- REGIMEN DE EDIFICACION

Artículo 4.6.1.1.- Descripción del Régimen de Edificación

Esta ordenanza recoge ordenaciones de parcelas con viviendas unifamiliares adosadas por
sus medianeras laterales, o también por una sola de sus medianeras (pareadas en parcela).

Su ámbito de aplicación son algunas zonas con tipología de vivienda unifamiliar entre
medianeras de reciente construcción.

Se establecen doce grados de aplicación según las edificabilidades, parcelas y condiciones

de ocupación de la edificación.

El aprovechamiento se fija mediante el coeficiente de edificabilidad aplicable a la totalidad

del volumen edificado sobre la parcela privada total, o mediante el mismo coeficiente pero
aplicado a cada una de las parcelas privadas que alojan la parte correspondiente del edificio
residencial. Asimismo y caso de considerarse conveniente, la edificabilidad podrá regularse
mediante el grafiado de alturas y alineaciones en los planos correspondientes.

Se establece un porcentaje de ocupación máximo y se fija un polígono de movimiento

resultante de aplicar los retranqueos definidos.

En esta Ordenanza es importante definir el retranqueo mínimo al frente de parcela y el modo

en que se realiza el cerramiento.

Las condiciones de edificación se definen para cada grado de ordenanza.

El Planeamiento Pormenorizado podrá establecer para todas o algunas de ellas, una

ordenación volumétrica particularizada específica -unívoca o no-, si bien la solución
establecida, deberá ajustarse a las condiciones y parámetros reguladores definidos con
carácter general para la zona de uso global en la que se sitúan.

Por último, se ha considerado el mantenimiento de la calificación pormenorizada RD en

iguales condiciones que las definidas por el Plan General de 1999 para las edificaciones que
vulneran o pudieran vulnerar las Servidumbres Aeronáuticas. Por lo tanto, las condiciones
específicas de regulación de la volumetría de estas edificaciones, ya definidas en el Plan
General ahora en revisión, se mantienen sin variaciones, y por ello se considera esta
determinación permitiendo la ejecución de obras de acuerdo con las ordenanzas ya
definidas. Esta excepcionalidad queda recogida gráficamente en los planos de detalle de la
serie A “Afecciones Aeronáuticas”, en los cuales se reflejan las edificaciones que vulneran o
pudieran vulnerar las superficies limitadoras de las Servidumbres Aeronáuticas.

Por lo tanto y con esta excepcionalidad, se considera que el derecho al aprovechamiento

según la aplicación concreta de la Ordenanza RD estará siempre limitado por las
condiciones de cumplimiento de las alturas de las edificaciones en relación con las
superficies limitadoras de las servidumbres aeronáuticas.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 288

Artículo 4.6.1.2.- Condiciones Específicas de Regulación de la Forma de Edificación

1.- Condiciones de parcelación

- Las condiciones generales de parcelación se establecen de manera particularizada para

cada grado de Ordenanza.

En las áreas y ámbitos ya desarrollados, se entenderá consolidada, salvo definición

expresa en contrario en la ordenación pormenorizada propuesta, la parcelación
existente.

2.- Tipología edificatoria

- Edificación configurada por módulos de edificación de una sola vivienda, adosados

lateralmente formando conjuntos de un máximo de diez (10) módulos.

Los módulos de vivienda citados dispondrán de acceso individualizado, y jardines o

espacios no edificados sobre rasante, anejos y de uso privativo de cada uno de ellos, en
ambas fachadas principales.

- Se autoriza -sin limitación en cuanto al número máximo de viviendas- la agrupación en

una sola parcela de varios conjuntos de edificación, los cuales podrán disponer de
construcciones bajo rasante destinadas a usos auxiliares, unitarias, y, de otros espacios
y elementos de titularidad y uso, asimismo, comunes.

- La superficie de los jardines o espacios no edificados sobre rasante anejos a cada

módulo de vivienda será en todo caso mayor de 90.00 m².

- La proyección en planta de la edificabilidad bajo rasante autorizada no podrá superar el

70% de la superficie total de la parcela calificada.

3.- Condiciones de edificación. Edificabilidad urbanística

- Edificabilidad sobre rasante:

En los casos de nueva edificación, será de aplicación el índice de edificabilidad

asignado de manera específica a la parcela, o, con carácter genérico a la zona de uso
global de la que la parcela forma parte. Dicho índice se refiere, en todos los casos, a la
superficie de parcela resultante de la ordenación.

En los casos de parcelas ya edificadas, se consolida en cada una de ellas el

aprovechamiento edificatorio de las construcciones que la ocupan -medido de acuerdo
con los criterios establecidos en el presente documento- aun cuando supere el que se
deduce de la aplicación del índice de edificabilidad establecido.

- Edificabilidad bajo rasante:

Es la asociada a la totalidad de las construcciones de carácter lucrativo autorizadas,

equivalente a un máximo del 60% de la edificabilidad autorizada sobre rasante y
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 289

susceptible de construcción en las condiciones establecidas en el Titulo Tercero de la

presente normativa. Asimismo, y para la materialización de esta edificabilidad se
establece una limitación máxima de tres plantas bajo rasante.

En los casos de parcelas ya edificadas en los que se superaran estos parámetros

máximos de la edificabilidad bajo rasante, se considera la consolidación de lo existente.

4.- Alineaciones y retiros

- Cada Grado de Ordenanza, recogido en las Fichas Resumen de Normativa definirá en

cada caso las alineaciones de parcela, regulándose implícitamente las alineaciones de
edificación que definen la envolvente máxima de la edificación a través de condiciones
de retiro establecidas.

- Se establece con carácter general un retiro de 5,00 m., con las salvedades recogidas en
cada grado de ordenanza.

- La ordenación pormenorizada, podrá definir, ajustándose a las condiciones generales de

edificación formuladas en el presente artículo, una ordenación particularizada para cada
parcela, y, establecer alineaciones de edificación obligatorias, o, autorizar la ocupación
bajo rasante de los espacios afectados por el retiro exigidos con carácter general.

- En las Áreas y ámbitos ya desarrollados, se consolidan, salvo definición expresa de lo

contrario contenida en el presente documento, las alineaciones de parcela existentes.

5.- Perfil de edificación

Se aplicarán las condiciones establecidas para cada grado de Ordenanza.

6.- Altura de edificación

Se aplicarán las condiciones particulares establecidas para cada área por el grado de
Ordenanza correspondiente.

7.- Vuelos y retranqueos

Su disposición será libre, si bien, deberán respetar en todo caso las condiciones de retiro
establecidas.

8.- Cubiertas

- La envolvente del volumen autorizado de la cubierta se ajustará a las condiciones

establecidas con carácter general- pendiente de cubierta del 40 %, con las salvedades
recogidas en los distintos grados de Ordenanza.

- En los casos en los que la edificación llegue al límite autorizado por el perfil de
edificación, los huecos de ventilación e iluminación que se abran en la cubierta se
deberán disponer en todo caso en el plano de la misma, prohibiéndose expresamente su
disposición vertical, o, la apertura de terrazas en el espacio bajocubierta, aún cuando
queden por debajo del perfil de cubierta establecido.
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 290

- En estos casos, si se adoptan soluciones de cubierta plana, sobre ella sólo se autorizan
los mismos elementos auxiliares autorizados sobre el perfil de cubierta en el caso de
cubiertas inclinadas.

9.- Construcciones auxiliares:

- Con carácter general, la implantación de construcciones auxiliares, independientes del

edificio principal se regula de manera expresa en cada grado de Ordenanza,
entendiéndose las mismas como no autorizadas en caso contrario.

- En ningún caso, podrán utilizarse los edificios citados como vivienda independiente.

10.- Espacios no edificados sobre rasante

- Será obligatoria en todo caso, la construcción de cierres en los linderos de la parcela

con arreglo a lo establecido en el artículo 3.6.7 del Título Tercero del presente
documento.

- Se autoriza con carácter general la disposición de instalaciones deportivas o recreativas

descubiertas y carentes de elementos de obra sobre rasante -se excluyen los frontones
que se considerarán a estos efectos como construcciones auxiliares-, como piscinas o
pistas de juego.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 291

Artículo 4.6.2.- REGIMEN DE USO ( RD )

Artículo 4.6.2.1.- Descripción del Régimen de Uso

- Uso característico: · Vivienda.

- Uso autorizados: · Industriales. 1ª y 2ª categoría.

· Terciarios. 2ª y 3ª categoría.
Comercial, Oficina, Garaje, Docente, Deportivo, Institucional,
Sanitario, Asistencial, Sociocultural, Recreativos.
· Equipamiento comunitario.
· Infraestructuras de Servicios.
Infraestructuras de suministro eléctrico; instalación de
creación de energías renovables, así como de eficiencia y
ahorro energético. Infraestructuras de telefonía,
telecomunicación y señalización.

- Usos prohibidos: · Industriales. (En sus categorías no autorizadas).

· Terciarios.
Gasolinera
Transporte por carretera
· Rurales.
· Equipamiento comunitario. (En sus modalidades
manifiestamente incompatibles los usos residenciales).
· Infraestructuras de Servicios.

Porcentaje máximo de edificabilidad urbanístico destinado a usos compatibles con el

residencial:

Con carácter general y sin perjuicio de medidas más restrictivas que pudieran
establecerse en las Normas Particulares o Calificación Pormenorizada, el porcentaje
máximo de edificabilidad urbanística sobre rasante destinada a usos autorizados
diversos del de vivienda no superará el 40% de la edificabilidad urbanística sobre
rasante total en cada parcela calificada como RD Residencial Unifamiliar Adosada.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 292

Artículo 4.6.2.2.- Condiciones Específicas de Implantación de los Usos

· Vivienda (Incluye los usos asimilados correspondientes):

- Se implantará exclusivamente en las plantas sobre rasante en las condiciones técnicas

que se recogen en las correspondientes Ordenanzas Reguladoras de su calificación.

En ningún caso se autorizará su implantación en las construcciones auxiliares

existentes en la parcela, en el caso de que las mismas hubiesen sido autorizadas por el
planeamiento pormenorizado.

- El número de viviendas máximo autorizado en cada una de las parcelas -o conjunto de

ellas si el planeamiento pormenorizado garantiza globalmente el cumplimiento de la
limitación establecida- de los tipos reseñados a continuación, se determinará, a partir
del aprovechamiento edificatorio sobre rasante asignado a la parcela, en base a los
siguientes tamaños promedio mínimos:

. Parcelas RD: 110,00 m²(t)

Siempre que se respete el número máximo de viviendas resultante, y, las limitaciones

respecto a las condiciones de habitabilidad establecidas en las presentes Ordenanzas
Urbanísticas, se autorizarán las construcciones de viviendas con un tamaño promedio
menor.

A los efectos el cómputo del tamaño promedio se considerará la superficie construida

en las plantas que se destinan de forma predominante a ese uso, incluyendo los
espacios comunes de acceso -escaleras, ascensores, descansillos y pasillos, y otros
similares- pero no los espacios destinados a usos auxiliares- trasteros, cuartos de
instalaciones, y otros similares-, ni, los de acceso situados en otras plantas del edificio
no ocupadas por viviendas -portales en planta baja y otros-.

- En el caso de ocupación de una parte de las espacios destinados de forma

predominante por el planeamiento a viviendas, por otros usos autorizados, a los
efectos de la regulación del número de viviendas, se entenderá que cada local de
superficie menor que el tamaño promedio mínimo de vivienda establecido para la
parcela computa como una (1) vivienda, dividiéndose la superficie de los que superen
esa dimensión por dicho tamaño promedio para calcular el número equivalente de
viviendas. (Se redondearán a la baja las partes de los cocientes menores de 0,5, al
alza, las que superen esa cantidad).

· Usos auxiliares del uso de vivienda:

- Podrán implantarse en todas las plantas del edificio, con excepción del de garaje y de
los elementos de las instalaciones de servicio que produzcan molestias a las viviendas,
los cuales deberán situarse obligatoriamente en las plantas bajas, o, bajo rasante.
Asimismo, si el planeamiento pormenorizado lo autoriza, podrán implantarse en
construcciones auxiliares independientes.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 293

- El uso de garaje se implantará con carácter general bajo rasante o en planta baja, en la
construcción principal de la parcela, o, en construcciones auxiliares, si estas se
autorizan.

La altura de las edificaciones auxiliares nunca superarán los 2,50 metros, medidos
según el criterio ya establecido en el artículo 3.1.1. del Título Tercero de la presente
normativa.

La totalidad de las plazas de garaje de cada una de las parcelas deberá quedar
vinculada registralmente a las viviendas u otros usos autorizados que ocupen la
misma.

En los espacios no edificados de la parcela se autorizarán como usos auxiliares del de

vivienda, los usos de aparcamiento, depósitos de gases licuados, instalaciones
deportivas, jardines y espacios de juego y estancia, de carácter privativo de las
viviendas que ocupen la parcela, misma.

· Industriales autorizados:

Como usos asimilados al de vivienda -de 1ª categoría exclusivamente-, y a los usos

comerciales en los locales destinados a estos usos -de 1ª y 2ª categoría en ese caso-
El resto de condiciones serán las establecidas para los terciarios autorizados.

· Terciarios autorizados:

- Exclusivamente en la planta baja del espacio edificado. En los espacios no edificados

de la parcela se autorizarán como usos auxiliares a los mismos.

Garaje exclusivamente en sus categorías 1ª y 2ª, como usos auxiliares de los usos
principales que ocupen la parcela, y, en planta baja o bajo rasante.

· Equipamiento comunitario:

- En las mismas condiciones que el de residencia comunitaria.

- Como uso asimilado a los usos comerciales se podrá implantar, asimismo, en los
locales y condiciones en los que se autoriza la implantación de éstos.

Se exceptúan las modalidades cuya implantación resulte manifiestamente

incompatible en contigüidad o colindancia con los usos residenciales.

· Otros usos autorizados:

- Exclusivamente ocupando la totalidad de la parcela, en la que, en tal caso, se autoriza

la disposición de una (1) vivienda auxiliar.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 294

Artículo 4.6.3.- REGIMEN DE DOMINIO

· Dominio privado con las servidumbres de uso público previstas en el Capítulo 3.7 del
Título Tercero de las presente ordenanzas, así como en el planeamiento pormenorizado.

Artículo 4.6.4.- FICHAS RESUMEN DE NORMATIVA

Fichas resumen de cada Grado de Ordenanza RD, Residencial Unifamiliar Adosada, las
cuales se complementan con las disposiciones definidas en el presente Capítulo:

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 295

ORDENANZA UNIFAMILIAR ADOSADA GRADO 1 RD-1

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DEFINICION:
Edificación pareada sobre parcelas independientes con uso característico de residencial
unifamiliar. Ámbito de aplicación junto al parque Barón de Oña.

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Edificabilidad sobre parcela neta: 0,53 m²/m²
Superficie máxima construida: 186 m²

- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación RD.

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CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: 350 m²

Frente máximo: - - - - mínimo: 11 m
Fondo máximo: - - - - mínimo: 34 m

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CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Polígono de movimiento

Ocupación máxima de parcela: 20 %
Ocupación adicional Usos Complementarios: NO
Retiros mínimos: - a fachada: 10 m
- a laterales: 4m
- al fondo: 10 m
Separación entre la edificación: mín. 8 m
Altura máxima: 8m plantas = 2 + BC
Garajes: SI
Vuelos: SI
Pendiente cubiertas: máx. 40 %
Sótanos: SI Semisótanos: SI

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OBSERVACIONES:
- La Ordenanza de Residencial Adosada Grado 1º es una Ordenanza de consolidación del estado
actual, por lo que la sustitución de la edificación se hará mediante el mantenimiento de las
características constructivas y compositivas actuales de la ordenación donde se engloba, que se
derivan de la aplicación de las determinaciones particulares de la edificación correspondientes al
Estudio de Alineaciones y Rasantes, aprobado definitivamente el 31 de Octubre de 1990, que ha
concretado la ordenación.
- Los datos reflejados en la presente Ficha Resumen se refieren a cada una de las dos parcelas que
alojan el edificio residencial
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 296

ORDENANZA UNIFAMILIAR ADOSADA GRADO 2 RD-2

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DEFINICION:
Edificación adosada entre medianeras sobre parcelas independientes con uso característico
de residencial unifamiliar. Ámbito de aplicación en la calle Iparraguirre.

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Regulado por el volumen existente, señalado en las delimitaciones realizadas sobre los
planos (alineaciones y alturas).

- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación RD.

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CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: La existente

Frente máximo: - - - - mínimo: La existente (5,5 m)
Fondo máximo: - - - - mínimo: La existente (12 m)

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CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Polígono de movimiento

Ocupación máxima de parcela: La existente
Ocupación adicional Usos Complementarios: NO
Retiros mínimos: - a fachada: El existente
- a laterales: El existente
- al fondo: El existente
Separación entre la edificación: La existente
Altura máxima: La existente plantas = 2 + BC
Garajes: SI
Vuelos: SI
Pendiente cubiertas: La existente
Sótanos: SI Semisótanos: SI

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OBSERVACIONES:
- La Ordenanza de Residencial Adosada Grado 2º es una Ordenanza de consolidación del estado
actual, por lo que la sustitución de la edificación se hará mediante el mantenimiento de las
características constructivas y compositivas actuales de la ordenación donde se engloba, que se
derivan de la aplicación de las determinaciones particulares de la edificación correspondientes al
Plan Parcial de Bordaundi, aprobado definitivamente el 21 de Febrero de 1973.
- Los datos reflejados en esta Ficha Resumen de Normativa se refieren a cada una de las parcelas que
alojan los edificios residenciales.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 297

ORDENANZA UNIFAMILIAR ADOSADA GRADO 3 RD-3

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DEFINICION:

Edificación pareada sobre parcelas independientes con uso característico de residencial

unifamiliar. Ámbito de aplicación en Mendibil, junto al parque Mª Luisa.

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Edificabilidad sobre parcela neta: 0,50 m²/m²
Superficie máxima construida: 200 m²

- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación RD.

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CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: 375 m²

Frente máximo: - - - - mínimo: 11 m
Fondo máximo: - - - - mínimo: 30 m

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CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Polígono de movimiento

Ocupación máxima de parcela: 25 %
Ocupación adicional Usos Complementarios: NO
Retiros mínimos: - a fachada: 5m
- a laterales: 4m
- al fondo: 10 m
Separación entre la edificación: mín. 8 m
Altura máxima: 7m plantas = 2
Garajes: SI
Vuelos: SI
Pendiente cubiertas: máx. 40 %
Sótanos: SI Semisótanos: SI

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OBSERVACIONES:
- La presente tipología requiere el estudio conjunto y proyecto unitario del edificio que corresponde a
cada pareja de parcelas.
- Los datos reflejados en esta Ficha Resumen de Normativa se refieren a cada una de las dos parcelas
que alojan el edificio residencial.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 298

ORDENANZA UNIFAMILIAR ADOSADA GRADO 4 RD-4

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DEFINICION:
Edificación pareada sobre parcelas independientes con uso característico de residencial
unifamiliar. Ámbito de aplicación en Ventas, en la prolongación de la C/ Bizkaia.

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Edificabilidad sobre parcela neta: 0,82 m²/m²
Superficie máxima construida: 165 m²

- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación RD.

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CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: 200 m²

Frente máximo: - - - - mínimo: 10 m
Fondo máximo: - - - - mínimo: 21,50 m

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CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Polígono de movimiento

Ocupación máxima de parcela: 30 %
Ocupación adicional Usos Complementarios: NO
Retiros mínimos: - a fachada: 5m
- a laterales: 4m
- al fondo: 5,50 m
Separación entre la edificación: mín. 8 m
Altura máxima: 6,50 m plantas = 2 + BC
Garajes: SI
Vuelos: SI
Pendiente cubiertas: máx. 40 %
Sótanos: SI Semisótanos: SI

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OBSERVACIONES:
- La presente tipología requiere el estudio conjunto y proyecto unitario del edificio que corresponde a
cada pareja de parcelas.
- Los datos reflejados en esta Ficha Resumen de Normativa se refieren a cada una de las dos parcelas
que alojan el edificio residencial.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 299

ORDENANZA UNIFAMILIAR ADOSADA GRADO 5 RD-5

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DEFINICION:
Edificación adosada entre medianeras sobre parcelas independientes con uso característico
de residencial unifamiliar. Ámbito de aplicación en Gaingainean.

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Edificabilidad sobre parcela neta: 0,35 m²/m²
Superficie máxima construida: La existente (893 m²)

- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación RD.

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CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: La existente (2.518 m²)

Frente máximo: - - - - mínimo: El existente
Fondo máximo: - - - - mínimo: El existente

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CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Polígono de movimiento

Ocupación máxima de parcela: 18 %
Ocupación adicional Usos Complementarios: 416 m²
Retiros mínimos: - a fachada: 5m
- a laterales: 5m
- al fondo: 12 m
Separación entre la edificación:
Altura máxima: 6,50 m plantas = 2
Garajes: SI
Vuelos: SI
Pendiente cubiertas:
Sótanos: SI Semisótanos: SI

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OBSERVACIONES:
- La Ordenanza de Residencial Adosada Grado 5º es una Ordenanza de consolidación del estado
actual, por lo que la sustitución de la edificación se hará mediante el mantenimiento de las
características constructivas y compositivas actuales de la ordenación donde se engloba, que se
derivan de la aplicación de las determinaciones particulares de la edificación correspondientes al
Proyecto de Edificación, cuya Licencia fue concedida el 26 de Abril de 1989, y que ha concretado la
ordenación.
- Los datos reflejados en la presente Ficha, se refieren a la totalidad del volumen edificado, el cual
engloba un total de 4 viviendas en las condiciones establecidas en el referido Proyecto.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 300

ORDENANZA UNIFAMILIAR ADOSADA GRADO 6 RD-6

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DEFINICION:
Edificación pareada sobre parcelas independientes con uso característico de residencial
unifamiliar. Ámbito de aplicación en Anaka, junto al parque de Soroxarta.

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Edificabilidad sobre parcela neta: 0,82 m²/m²
Superficie máxima construida: 198 m²

- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación RD.

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CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: 240 m²

Frente máximo: - - - - mínimo: 10 m
Fondo máximo: - - - - mínimo: 20 m

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CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Polígono de movimiento

Ocupación máxima de parcela: 32 %
Ocupación adicional Usos Complementarios: 40 m²
Retiros mínimos: - a fachada: 4m
- a laterales: 3m
- al fondo: 5m
Separación entre la edificación: mín. 6 m
Altura máxima: 7m plantas = 2 + BC
Garajes: SI
Vuelos: SI
Pendiente cubiertas: máx. 40 %
Sótanos: NO Semisótanos: NO

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OBSERVACIONES:
- La Ordenanza de Residencial Adosada Grado 6º es una Ordenanza de consolidación del estado
actual, por lo que la sustitución de la edificación se hará mediante el mantenimiento de las
características constructivas y compositivas actuales de la ordenación donde se engloba, que se
derivan de la aplicación de las determinaciones particulares de la edificación correspondientes al
P.E.R.I. de Soroxarta, aprobado definitivamente el 30 de Septiembre de 1987, y que ha concretado la
ordenación.
- Los datos reflejados en esta Ficha Resumen de Normativa se refieren a cada una de las dos parcelas
que alojan el edificio residencial.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 301

ORDENANZA UNIFAMILIAR ADOSADA GRADO 7 RD-7

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DEFINICION:
Edificación adosada entre medianeras sobre parcelas independientes con uso característico
de residencial unifamiliar. Ámbito de aplicación en Mendibil junto a Elgorriaga.

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Edificabilidad sobre parcela neta: 0,64 m²/m²
Superficie máxima construida: La existente (898 m²)

- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación RD.

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CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: La existente (1401 m²)

Frente máximo: - - - - mínimo: El existente
Fondo máximo: - - - - mínimo: El existente

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CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Polígono de movimiento

Ocupación máxima de parcela: 22 %
Ocupación adicional Usos Complementarios: NO
Retiros mínimos: - a fachada: 10 m
- a laterales: 5m
- al fondo: 8m
Separación entre la edificación:
Altura máxima: La existente plantas = 2 + BC
Garajes: SI
Vuelos: SI
Pendiente cubiertas: máx. 40 %
Sótanos: NO Semisótanos: SI

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OBSERVACIONES:
- La Ordenanza de Residencial Adosada Grado 7º es una Ordenanza de consolidación del estado
actual, por lo que la sustitución de la edificación se hará mediante el mantenimiento de las
características constructivas y compositivas actuales de la ordenación donde se engloba, que se
derivan de la aplicación de las determinaciones particulares de la edificación correspondientes al
Proyecto de Edificación, cuya Licencia fue concedida el 29 de Mayo de 1991, y que ha concretado la
ordenación.
- Los datos reflejados en la presente Ficha, se refieren a la totalidad del volumen edificado, el cual
engloba un total de 4 viviendas en las condiciones establecidas en el referido Proyecto.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 302

ORDENANZA UNIFAMILIAR ADOSADA GRADO 8 RD-8

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DEFINICION:
Edificación adosada entre medianeras sobre parcelas independientes con uso característico
de residencial unifamiliar. Ámbito de aplicación en Avenida Iparralde junto a la plaza Arbol
de Gernika.

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Edificabilidad sobre parcela neta: 0,70 m²/m²
Superficie máxima construida: La existente (1.190 m²)

- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación RD.

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CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: La existente (1.591 m²)

Frente máximo: - - - - mínimo: El existente
Fondo máximo: - - - - mínimo: El existente

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CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Polígono de movimiento

Ocupación máxima de parcela: 25 %
Ocupación adicional Usos Complementarios: NO
Retiros mínimos: - a fachada: 5,50 m
- a laterales: 5m
- al fondo: 8m
Separación entre la edificación:
Altura máxima: 7m plantas = 2 + BC
Garajes: SI
Vuelos: SI
Pendiente cubiertas: máx. 40 %
Sótanos: SI Semisótanos: SI
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OBSERVACIONES:
- La Ordenanza de Residencial Adosada Grado 8º es una Ordenanza de consolidación del estado
actual, por lo que la sustitución de la edificación se hará mediante el mantenimiento de las
características constructivas y compositivas actuales de la ordenación donde se engloba, que se
derivan de la aplicación de las determinaciones particulares de la edificación correspondientes al
Estudio de Alineaciones y Rasantes, aprobado definitivamente el 27 de Marzo de 1991, y que ha
concretado la ordenación.
- Los datos reflejados en la presente Ficha, se refieren a la totalidad del volumen edificado, el cual
engloba un total de 6 viviendas en las condiciones establecidas en el referido Estudio.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 303

ORDENANZA UNIFAMILIAR ADOSADA GRADO 9 RD-9

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DEFINICION:
Edificación adosada entre medianeras sobre parcelas independientes con uso característico
de residencial unifamiliar. Ámbito de aplicación en Francisco de Gainza, junto a Erain-
Txiki.

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Edificabilidad sobre parcela neta: 0,77 m²/m²
Superficie máxima construida: La existente (711 m²)

- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación RD.

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CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: La existente (924 m²)

Frente máximo: - - - - mínimo: El existente
Fondo máximo: - - - - mínimo: El existente

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CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Polígono de movimiento

Ocupación máxima de parcela: 28 % (261 m²)
Ocupación adicional Usos Complementarios: NO
Retiros mínimos: - a fachada: 6,50 m
- a laterales: 4m
- al fondo: 5m
Separación entre la edificación:
Altura máxima: La existente plantas = 3
Garajes: SI
Vuelos: SI
Pendiente cubiertas: máx. 40 %
Sótanos: SI Semisótanos: SI

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OBSERVACIONES:
- La Ordenanza de Residencial Adosada Grado 9º es una Ordenanza de consolidación del estado
actual, por lo que la sustitución de la edificación se hará mediante el mantenimiento de las
características constructivas y compositivas actuales de la ordenación donde se engloba, que se
derivan de la aplicación de las determinaciones particulares de la edificación correspondientes al
Proyecto de Edificación, cuya Licencia fue concedida el 18 de Junio de 1986.
- Los datos reflejados en la presente Ficha, se refieren a la totalidad del volumen edificado, el cual
engloba un total de 5 viviendas en las condiciones establecidas en el referido Proyecto.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 304

ORDENANZA UNIFAMILIAR ADOSADA GRADO 10 RD-10

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DEFINICION:
Edificación adosada entre medianeras sobre parcelas independientes con uso característico
de residencial unifamiliar. Ámbito de aplicación en Avenida Iparralde, junto a Etxe-Txiki.

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Edificabilidad sobre parcela neta: 0,90 m²/m²
Superficie máxima construida: La existente (870 m²)

- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación RD.

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CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: La existente (960 m²)

Frente máximo: - - - - mínimo: El existente
Fondo máximo: - - - - mínimo: El existente

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CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Polígono de movimiento

Ocupación máxima de parcela: 35 % (344 m²)
Ocupación adicional Usos Complementarios: NO
Retiros mínimos: - a fachada: 5m
- a laterales: 5m
- al fondo: 7m
Separación entre la edificación:
Altura máxima: 7m plantas = 2 + BC
Garajes: SI
Vuelos: SI
Pendiente cubiertas: máx. 40 %
Sótanos: SI Semisótanos: SI

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OBSERVACIONES:
- La Ordenanza de Residencial Adosada Grado 10º es una Ordenanza de consolidación del estado
actual, por lo que la sustitución de la edificación se hará mediante el mantenimiento de las
características constructivas y compositivas actuales de la ordenación donde se engloba, que se
derivan de la aplicación de las determinaciones particulares de la edificación correspondientes al
Proyecto de Edificación, cuya Licencia fue concedida el 18 de Junio de 1986.
- Los datos reflejados en la presente Ficha, se refieren a la totalidad del volumen edificado, el cual
engloba un total de 4 viviendas en las condiciones establecidas en el referido Proyecto.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 305

ORDENANZA UNIFAMILIAR ADOSADA GRADO 11 RD-11

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DEFINICION:
Edificación adosada entre medianeras sobre parcelas independientes con uso característico
de residencial unifamiliar. Ámbito de aplicación en Andrearriaga, junto al nudo viario de
Errotazar.

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Edificabilidad sobre parcela neta: 1,33 m²/m²
Superficie máxima construida: La existente (168 m²)

- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación RD.

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CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: La existente

Frente máximo: - - - - mínimo: El existente
Fondo máximo: - - - - mínimo: El existente

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CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Polígono de movimiento

Ocupación máxima de parcela: 55 %
Ocupación adicional Usos Complementarios: NO
Retiros mínimos: - a fachada: El existente
- a laterales: ----
- al fondo: El existente
Separación entre la edificación:
Altura máxima: La existente plantas = 2 + BC
Garajes: SI
Vuelos: SI
Pendiente cubiertas: máx. 40 %
Sótanos: SI Semisótanos: SI

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OBSERVACIONES:
- La Ordenanza de Residencial Adosada Grado 11º es una Ordenanza de consolidación del estado
actual, por lo que la sustitución de la edificación se hará mediante el mantenimiento de las
características constructivas y compositivas actuales de la ordenación donde se engloba, que se
derivan de la aplicación de las determinaciones particulares de la edificación correspondientes al
Estudio de Alineaciones y Rasantes, aprobado definitivamente el 31 de Octubre de 1990.
- Los datos reflejados en esta Ficha Resumen de Normativa se refieren a cada una de las parcelas
privadas que alojan los edificios residenciales.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 306

ORDENANZA UNIFAMILIAR ADOSADA GRADO 12 RD-12

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DEFINICION:
Edificación adosada entre medianeras sobre parcelas independientes con uso característico
de residencial unifamiliar. Ámbito de aplicación en Jaizubia.

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Edificabilidad sobre parcela neta: 0,64 m²/m²
Superficie máxima construida: La existente (1.068 m²)

- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación RD.

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CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: La existente (1.660 m²)

Frente máximo: - - - - mínimo: El existente
Fondo máximo: - - - - mínimo: El existente

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CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Polígono de movimiento

Ocupación máxima de parcela: La existente (65 %)
Ocupación adicional Usos Complementarios: NO
Retiros mínimos: - a fachada: El existente
- a laterales: El existente
- al fondo: El existente
Separación entre la edificación:
Altura máxima: La existente plantas = 2
Garajes: SI
Vuelos: SI
Pendiente cubiertas: La existente
Sótanos: SI Semisótanos: SI

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OBSERVACIONES:
- La Ordenanza de Residencial Adosada Grado 12º es una Ordenanza de consolidación del estado
actual, por lo que la sustitución de la edificación se hará mediante el mantenimiento de las
características constructivas y compositivas actuales de la ordenación donde se engloba, que se
derivan de la aplicación de las determinaciones particulares de la edificación correspondientes a la
Modificación de Elementos del Plan General en Jaizkibel, aprobada definitivamente el 25/1 - 1995.
- Los datos reflejados en la presente Ficha, se refieren a la totalidad del volumen edificado, el cual
engloba un total de 6 viviendas. La distribución actual de superficies por parcela coincide con la
recogida en la referida Modificación de Elementos del Plan General en Jaizkibel.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 307

ORDENANZA UNIFAMILIAR ADOSADA GRADO 13 RD-13

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DEFINICION:

Edificación adosada o bifamiliar sobre parcelas independientes con uso característico de

residencial unifamiliar. Ámbito de aplicación en Aranibar.

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Regulado por el volumen existente, señalado en las delimitaciones realizadas sobre los
planos (alineaciones y alturas).

- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación RD.

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CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: La existente

Frente máximo: El existente
Fondo máximo: El existente

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CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Definidas sobre plano

Ocupación máxima de parcela: Definida sobre plano
Ocupación adicional Usos Complementarios: NO
Retiros mínimos: Definidos sobre plano
Separación entre la edificación: Definida sobre plano
Altura máxima: La existente plantas = Definidas sobre plano
Garajes: SI
Vuelos: SI
Pendiente cubiertas: La existente
Sótanos: SI Semisótanos: SI

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OBSERVACIONES:
- La Ordenanza de Residencial Adosada Grado 13º es una Ordenanza de consolidación del estado
actual, por lo que la sustitución de la edificación se hará mediante el mantenimiento de las
características constructivas y compositivas actuales de la ordenación donde se engloba, que se
derivan de la aplicación de las determinaciones particulares de la edificación correspondientes al
Plan Parcial de los polígonos I.2 y VI.1 (Aranibar) aprobado definitivamente el 28 de Febrero de
1990.
- Este Plan Parcial, y para el presente grado de ordenanza, establece una superficie total de 29.074 m 2
destinado a parcelas residenciales privadas, una superficie construida total de 26.350 m2, y una
superficie construida orientativa destinada a garaje de 12.972 m2 a ubicar bajo rasante.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 308

ORDENANZA UNIFAMILIAR ADOSADA GRADO 14 RD-14

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DEFINICION:

Edificación adosada o bifamiliar sobre parcelas independientes con uso característico de

residencial unifamiliar. Ámbito de aplicación en Anzola.

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Regulado por el volumen existente, señalado en las delimitaciones realizadas sobre los
planos (alineaciones y alturas).

- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación RD.

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CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: La existente

Frente máximo: El existente
Fondo máximo: El existente

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CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Definidas sobre plano

Ocupación máxima de parcela: Definida sobre plano
Ocupación adicional Usos Complementarios: NO
Retiros mínimos: Definidos sobre plano
Separación entre la edificación: Definida sobre plano
Altura máxima: La existente plantas = Definidas sobre plano
Garajes: SI
Vuelos: SI
Pendiente cubiertas: La existente
Sótanos: SI Semisótanos: SI

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OBSERVACIONES:
- La Ordenanza de Residencial Adosada Grado 14º es una Ordenanza de consolidación del estado
actual, por lo que la sustitución de la edificación se hará mediante el mantenimiento de las
características constructivas y compositivas actuales de la ordenación donde se engloba, que se
derivan de la aplicación de las determinaciones particulares de la edificación correspondientes al
Plan Especial de Reforma Interior de Anzola aprobado definitivamente el 2 de Diciembre de 1997.
- Este P.E.R.I., y para el presente grado de ordenanza, establece una superficie construida total sobre
rasante de 1.927 m2.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 309

ORDENANZA UNIFAMILIAR ADOSADA GRADO 15 RD-15

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DEFINICION:

Edificación adosada entre medianeras sobre parcelas independientes con uso característico
de residencial unifamiliar. Ámbito de aplicación en Arretxe Ugalde.

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Edificabilidad sobre parcela neta: 0,707 m²/m²
Superficie máxima construida: La existente (580 m²)

- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación RD.

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CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: La existente (820 m²)

Frente máximo: - - - - mínimo: El existente
Fondo máximo: - - - - mínimo: El existente

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CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Polígono de movimiento

Ocupación máxima de parcela: 40 %
Ocupación adicional Usos Complementarios: 40 m2
Retiros mínimos: - a fachada: 3 metros
- a laterales: 3 metros
- al fondo: 3 metros
Separación entre la edificación: 6 metros
Altura máxima: 7 metros plantas = 2 + BC
Garajes: SI
Vuelos: SI
Pendiente cubiertas: 40 %
Sótanos: SI Semisótanos: SI

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OBSERVACIONES:
- La Ordenanza de Residencial Adosada Grado 15º es una Ordenanza de consolidación del estado
actual, por lo que la sustitución de la edificación se hará mediante el mantenimiento de las
características constructivas y compositivas actuales de la ordenación donde se engloba, que se
derivan de la aplicación de las determinaciones particulares de la edificación correspondientes al
Modificación del Plan Parcial de Arretxe Ugalde, aprobado definitivamente el 31 de Enero de 2001.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 310

ORDENANZA UNIFAMILIAR ADOSADA GRADO 16 RD-16

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DEFINICION:
Edificación adosada entre medianeras sobre parcelas independientes con uso característico
de residencial unifamiliar. Ámbito de aplicación en el Poblado de Urdanibia.

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Regulado por el volumen existente, señalado en las delimitaciones realizadas sobre los
planos (alineaciones y alturas).

- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación RD.

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CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: La existente

Frente máximo: - - - - mínimo: El existente
Fondo máximo: - - - - mínimo: El existente

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CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Polígono de movimiento

Ocupación máxima de parcela: La existente
Ocupación adicional Usos Complementarios: NO
Retiros mínimos: - a fachada: El existente
- a laterales: El existente
- al fondo: El existente
Separación entre la edificación: La existente
Altura máxima: La existente (7,50 metros) plantas = 2 + BC
Garajes: SI
Vuelos: SI
Pendiente cubiertas: La existente
Sótanos: SI Semisótanos: SI

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OBSERVACIONES:
- La Ordenanza de Residencial Adosada Grado 16º es una Ordenanza de consolidación del estado
actual, por lo que la sustitución de la edificación se hará mediante el mantenimiento de las
características constructivas y compositivas actuales de la ordenación donde se engloba, que se
derivan de la aplicación de las determinaciones particulares de la edificación correspondientes a la
Modificación del Plan Especial de Reforma Interior del Poblado de Urdanibia, aprobado
definitivamente el 14 de Marzo de 1996.
- La ocupación máxima bajo rasante grafiada en planos y coincidente con la delimitación de la
presente calificación pormenorizada RU-16.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 311

ORDENANZA UNIFAMILIAR ADOSADA GRADO 17 RD-17

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DEFINICION:

Edificación adosada entre medianeras sobre parcelas independientes con uso característico
de residencial unifamiliar. Ámbito de aplicación en Puiana.

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Regulado por el volumen existente, señalado en las delimitaciones realizadas sobre los
planos (alineaciones y alturas).

- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación RD.

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CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: La existente

Frente máximo: - - - - mínimo: El existente
Fondo máximo: - - - - mínimo: El existente

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CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Polígono de movimiento

Ocupación máxima de parcela: La existente
Ocupación adicional Usos Complementarios: NO
Retiros mínimos: - a fachada: El existente
- a laterales: El existente
- al fondo: El existente
Separación entre la edificación: La existente
Altura máxima: La existente plantas = Las existentes
Garajes: SI
Vuelos: SI
Pendiente cubiertas: La existente
Sótanos: SI Semisótanos: SI

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OBSERVACIONES:
- La Ordenanza de Residencial Adosada Grado 17º es una Ordenanza de consolidación del estado
actual, por lo que la sustitución de la edificación se hará mediante el mantenimiento de las
características constructivas y compositivas actuales de la ordenación donde se engloba, que se
derivan de la aplicación de las determinaciones particulares de la edificación correspondientes a la
Modificación del Plan Parcial de Puiana, aprobado definitivamente el 29 de Noviembre de 1995.
- La ocupación máxima bajo rasante está grafiada en planos.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 312

ORDENANZA UNIFAMILIAR ADOSADA GRADO 18 RD-18

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DEFINICION:
Edificación adosada entre medianeras sobre parcelas independientes con uso característico
de residencial unifamiliar. Ámbito de aplicación en Deskarga.

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Edificabilidad total sobre parcelas: 0,81 m²/m²
Superficie máxima construida total: 1.648 m²

Para cada una de las dos edificaciones calificadas con este grado de ordenanza se define el
volumen existente, señalado en las delimitaciones realizadas sobre los planos (alineaciones
y alturas).

- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación RD.

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CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: La existente

Frente y Fondo: El existente

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CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Polígono de movimiento

Ocupación máxima de parcela: La existente
Ocupación adicional Usos Complementarios: NO
Retiros: Los existentes
Separación entre la edificación: La existente
Altura máxima: La existente plantas = Las existentes (2 + A)
Garajes: SI
Vuelos: SI
Pendiente cubiertas: La existente
Sótanos: SI Semisótanos: SI

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OBSERVACIONES:
- La Ordenanza de Residencial Adosada Grado 18º es una Ordenanza de consolidación del estado
actual, por lo que la sustitución de la edificación se hará mediante el mantenimiento de las
características constructivas y compositivas actuales de la ordenación donde se engloba, que se
derivan de la aplicación de las determinaciones particulares de la edificación correspondientes al
Plan Especial de Reforma Interior del ámbito Deskarga aprobado definitivamente el 26 de Mayo de
1999.
- La ocupación máxima bajo rasante está grafiada en planos.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 313

ORDENANZA UNIFAMILIAR ADOSADA GRADO 19 RD-19

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DEFINICION:
Edificación adosada entre medianeras sobre parcelas independientes con uso característico
de residencial unifamiliar. Ámbito de aplicación en Ribera.

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Edificabilidad total sobre parcelas: 1,13 m²/m²
Superficie máxima construida total: 15.771 m²

Para cada una de las diez edificaciones calificadas con este grado de ordenanza se define el
volumen existente, señalado en las delimitaciones realizadas sobre los planos (alineaciones
y alturas).

- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación RD.

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CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: La existente

Frente y Fondo: El existente

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CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Polígono de movimiento

Ocupación máxima de parcela: La existente
Ocupación adicional Usos Complementarios: NO
Retiros: Los existentes
Separación entre la edificación: La existente
Altura máxima: La existente (9,00 m) plantas = Las existentes (3)
Garajes: SI
Vuelos: SI
Pendiente cubiertas: La existente
Sótanos: SI Semisótanos: SI

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OBSERVACIONES:
- La Ordenanza de Residencial Adosada Grado 19º es una Ordenanza de consolidación del estado
actual, por lo que la sustitución de la edificación se hará mediante el mantenimiento de las
características constructivas y compositivas actuales de la ordenación donde se engloba, que se
derivan de la aplicación de las determinaciones particulares de la edificación correspondientes al
Plan Parcial del ámbito de Ribera aprobado definitivamente el 26 de Mayo de 1995.
- Edificabilidad bajo rasante de 13.889 m2, en una única planta y coincidente con la delimitación de la
presente calificación RD-19.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 314

ORDENANZA UNIFAMILIAR ADOSADA GRADO 20 RD-20

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DEFINICION:

Edificación adosada o bifamiliar sobre parcelas independientes con uso característico de

residencial unifamiliar. Ámbito de aplicación en Ibarrola-Harrobia.

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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Edificabilidad sobre parcela neta: ---- m²/m²
Superficie máxima construida: 400 m²

- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación RD.

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CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: La existente

Frente máximo: El existente
Fondo máximo: El existente

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CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Polígono de movimiento

Ocupación máxima de parcela: 40 %
Ocupación adicional Usos Complementarios: 36 m2
Retiros mínimos: - a fachada: 3m
- a laterales: 3m
- al fondo: 3m
Separación entre la edificación: mín. 6 m
Altura máxima: 9m plantas = 2
Garajes: SI
Vuelos: SI
Pendiente cubiertas: máx. 40 %
Sótanos: SI Semisótanos: SI

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OBSERVACIONES:
- La Ordenanza de Residencial Adosada Grado 20º es una Ordenanza de consolidación del estado
actual, por lo que la sustitución de la edificación se hará mediante el mantenimiento de las
características constructivas y compositivas actuales de la ordenación donde se engloba, que se
derivan de la aplicación de las determinaciones particulares de la edificación correspondientes al
Plan Especial de Reforma Interior del ámbito Ibarrola-Harrobia aprobado definitivamente el 26 de
Mayo de 1999.
- Edificabilidad bajo rasante coincidente con la ocupación del edifico sobre rasante.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 315

CAPITULO 4.7.- PARCELAS DE RESIDENCIA COMUNITARIA (RC)

Artículo 4.7.1.- REGIMEN DE EDIFICACION

Artículo- 4.7.1.1.- Descripción del Régimen de Edificación

Se trata de parcelas en las que la edificación responderá a un régimen normativo

singularizado.

Condiciones de edificación. Edificabilidad urbanística:

- Edificabilidad sobre rasante:

La regulación se realiza a través de la definición gráfica de las alineaciones y alturas de

la edificación, o mediante la definición de un coeficiente de edificabilidad referido a la
parcela neta. En los casos de nueva edificación, será de aplicación el índice de
edificabilidad asignado de manera específica a la parcela.

En los casos de parcelas ya edificadas, se consolida en cada una de ellas el

aprovechamiento edificatorio de las construcciones que la ocupan -medido de acuerdo
con los criterios establecidos en el presente documento- aun cuando supere el que se
deduce de la aplicación del índice de edificabilidad establecido.

- Edificabilidad bajo rasante:

Es la asociada a la totalidad de las construcciones de carácter lucrativo autorizadas,

equivalente a un máximo del 60% de la edificabilidad autorizada sobre rasante y
susceptible de construcción en las condiciones establecidas en el Titulo Tercero de la
presente normativa. Asimismo, y para la materialización de esta edificabilidad se
establece una limitación máxima de tres plantas bajo rasante.

En los casos de parcelas ya edificadas en los que se superaran estos parámetros

máximos de la edificabilidad bajo rasante, se considera la consolidación de lo existente.

La parcelas RC podrán disponer de espacios no edificados anejos.

Cuando las parcelas destinadas a Residencia Comunitaria dispongan de espacios no

edificados sobre rasante que deban servir de acceso rodado -habitual o de emergencia- a los
edificios que las ocupan, la ordenación de los elementos de urbanización correspondientes,
deberán cumplimentar las características y requisitos dimensionales mínimos establecidos al
respecto por la legislación vigente.

Por último, se ha considerado el mantenimiento de la calificación pormenorizada RC en

iguales condiciones que las definidas por el Plan General de 1999 para las edificaciones que
vulneran o pudieran vulnerar las Servidumbres Aeronáuticas. Por lo tanto, las condiciones
específicas de regulación de la volumetría de estas edificaciones, ya definidas en el Plan
General ahora en revisión, se mantienen sin variaciones, y por ello se considera esta
determinación permitiendo la ejecución de obras de acuerdo con las ordenanzas ya
definidas. Esta excepcionalidad queda recogida gráficamente en los planos de detalle de la
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 316

serie A “Afecciones Aeronáuticas”, en los cuales se reflejan las edificaciones que vulneran o
pudieran vulnerar las superficies limitadoras de las Servidumbres Aeronáuticas.

Por lo tanto y con esta excepcionalidad, se considera que el derecho al aprovechamiento

según la aplicación concreta de la Ordenanza RC estará siempre limitado por las
condiciones de cumplimiento de las alturas de las edificaciones en relación con las
superficies limitadoras de las servidumbres aeronáuticas.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 317

Artículo 4.7.2.- REGIMEN DE USO ( RC )

Artículo 4.7.2.1.- Descripción del Régimen de Uso

- Uso característico: · Residencia comunitaria

- Usos autorizados. · Vivienda. (Su posible implantación deberá ser regulada por el
planeamiento pormenorizado).
· Industriales. (Como usos asimilados al de residencia
colectiva de 1ª categoría exclusivamente., y a los usos
comerciales en los locales destinados a estos usos).
Terciarios. (En sus modalidades de oficinas, uso hotelero,
usos comerciales -de 2ª y 3ª categorías- y usos sanitarios y
asistenciales, así como en las demás modalidades asimilables
a los usos comerciales). Garaje. (Su implantación deberá ser
objeto de regulación expresa por el planeamiento
pormenorizado).
· Equipamiento (En sus modalidades compatibles con su
implantación en contigüidad o colindancia con los usos
residenciales)
· Infraestructuras de Servicios.
Infraestructuras de suministro eléctrico; instalación de
creación de energías renovables, así como de eficiencia y
ahorro energético. Infraestructuras de telefonía,
telecomunicación y señalización.

- Usos prohibidos: · Industriales. (En sus categorías no autorizadas).

· Terciarios. (En las modalidades incompatibles con su
implantación en contigüidad o colindancia con los usos
residenciales).
· Rurales.
· Equipamiento comunitario. (En las modalidades
incompatibles con su implantación en contigüidad o
colindancia con los usos residenciales).
· Infraestructuras de Servicios.
· Depósitos de gases licuados. (En el caso de no disponer de
espacios no edificados en la parcela)

Porcentaje máximo de edificabilidad urbanístico destinado a usos compatibles con la

residencia comunitaria:

Con carácter general y sin perjuicio de medidas más restrictivas que pudieran
establecerse en las Normas Particulares o Calificación Pormenorizada, el porcentaje
máximo de edificabilidad urbanística sobre rasante destinada a usos autorizados
diversos del de vivienda no superará el 40% de la edificabilidad urbanística sobre
rasante total en cada parcela calificada como RC Residencia Comunitaria.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 318

Artículo 4.7.2.2.- Condiciones Específicas de Implantación de los Usos

Se asimilarán al régimen de las parcelas residenciales descritas en los capítulos

precedentes, de acuerdo con la tipología de edificación correspondiente.

Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al

documento de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de
Mujeres y Hombres del capítulo 3.6 de las presentes ordenanzas.

Artículo 4.7.3.- REGIMEN DE DOMINIO

· Dominio privado con la limitación de las servidumbres de uso público que

expresamente se establecen en las presentes ordenanzas (Capítulo 3.7 del Título
Tercero), y por el planeamiento pormenorizado.

Artículo 4.7.4.- DATOS DE ESTADO ACTUAL

Establecimiento Sup. Sup. Sup. Ocup. Número

Calific. Ocup. Constr. Actual de
m2 m2 m2 % Plantas

RC-01 Egiluze 34.400 2.678 7.740 8 3

RC-02 Siervas de Jesús 1.300 430 1.480 33 3
RC-03 Pasionistas 215 215 740 100 3
RC-04 Beraketa 630 236 538 37 3
Superficie construida total de 666 m2, de los que 128 m2 se localizan bajo
rasante.

Artículo 4.7.5.- REGULACION DE LA EDIFICABILIDAD SOBRE RASANTE:

Establecimiento Indice de Edificabilidad m2/ m2

RC-01 Egiluze 0,30

La modificación de las condiciones de edificación existentes implica la
redacción del correspondiente Estudio de Detalle

RC-02 Siervas de Jesús Edificabilidad existente

RC-03 Pasionistas Regulado mediante el grafiado en planos. Se contempla el mantenimiento

de las condiciones de edificación definidas por el Plan Especial de
Reforma Interior del ámbito 3.2.06, aprobado definitivamente el 26 de
Marzo de 2003, y en el que se contempla además la ocupación total bajo
rasante de esta parcela, incluido el suelo calificado como RS y localizado
al oeste de la edificación sobre rasante.

RC-04 Beraketa Regulado mediante el grafiado en planos. Se contempla el mantenimiento

de las condiciones de edificación definidas por la Modificación del Plan
Especial de Reforma Interior del ámbito 5.2.05, aprobado definitivamente
el 28 de Mayo de 2003.
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 319

CAPITULO 4.8.- RESIDENCIAL ESPACIO LIBRE PRIVADO CON

APROVECHAMIENTO BAJO RASANTE Y
SERVIDUMBRE DE USO PUBLICO EN SUPERFICIE (RS)

Artículo 4.8.1.- REGIMEN DE EDIFICACION

Artículo 4.8.1.1.- Descripción del Régimen de Edificación

Esta Ordenanza es aplicable a los espacios libres ajardinados y arbolados, o

mayoritariamente pavimentados, de dominio privado, en los que en principio se excluye la
edificación sobre rasante, salvo si queda definida en el plano de calificación pormenorizada
correspondiente, permitiéndose el aprovechamiento bajo rasante.

Sobre rasante la edificación se admitirá exclusivamente en los casos de construcciones

provisionales destinadas a los usos autorizados en esas condiciones y con perfil de
edificación de una planta. Bajo rasante podrán disponerse construcciones no provisionales,
destinadas a los usos autorizados en esas condiciones, las cuales deberán preverse de manera
expresa por el planeamiento pormenorizado.

El derecho al aprovechamiento según la aplicación concreta de la Ordenanza RS estará

siempre limitado por las condiciones de cumplimiento de las alturas de las edificaciones en
relación con las superficies limitadoras de las servidumbres aeronáuticas.

Artículo 4.8.2.- REGIMEN DE USO ( RS )

Artículo 4.8.2.1.- Descripción del Régimen de Uso

- Uso característico: · Espacios libres

Espacios libres de protección y asociados a construcciones
residenciales privadas.

- Usos autorizados: · Terciarios:

Comerciales de 1ª categoría y otros usos terciarios, como usos
provisionales en implantaciones de carácter temporal.
· Garaje de 2ª, 3ª y 4ª categoría. Se implantarán exclusivamente
bajo rasante mediante autorización expresa del planeamiento
pormenorizado.
Otros usos terciarios como deportivos o socioculturales en
implantaciones que no supongan edificación de carácter
permanente con elementos fácilmente desmontable.
· Equipamiento comunitario: en implantaciones que no
supongan edificación de carácter permanente.
· Comunicaciones:
En situación de preferencia para la circulación peatonal.
Usos auxiliares de las vías urbanas, como paradas de
autobuses, básculas de pesaje, puestos de socorro y otros
similares.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 320

· Infraestructuras de Servicios:
Se implantarán exclusivamente bajo rasante.

- Usos prohibidos: · Usos que puedan resultar incompatibles con el carácter de

espacio libre y puedan ocasionar molestias a las viviendas o
pongan en riesgo la seguridad.

Artículo 4.8.3.- REGIMEN DE DOMINIO

· Dominio privado con servidumbre de uso público en superficie. (Con la limitación

de las servidumbres de uso público que expresamente se establecen en las presentes
ordenanzas (Capítulo 3.7 del Título Tercero) y por el planeamiento pormenorizado).

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 321

CAPITULO 4.9.- RESIDENCIAL ESPACIO LIBRE PRIVADO CON

APROVECHAMIENTO BAJO RASANTE (RK)

Artículo 4.9.1.- REGIMEN DE EDIFICACION

Artículo 4.9.1.1.- Descripción del Régimen de Edificación

Esta Ordenanza es aplicable a los espacios libres ajardinados y arbolados, o

mayoritariamente pavimentados de dominio privado, en los que en principio se excluye la
edificación sobre rasante, salvo si queda definida en el plano de calificación pormenorizada
correspondiente.

Sobre rasante la edificación se admitirá exclusivamente en los casos de construcciones

provisionales destinadas a los usos autorizados en esas condiciones y con perfil de
edificación de una planta. Bajo rasante podrán disponerse construcciones no provisionales,
destinadas a los usos autorizados en esas condiciones, las cuales deberán preverse de manera
expresa por el planeamiento pormenorizado.

Con el objeto de no considerar la computabilidad de las edificaciones bajo rasante, a los

efectos de lo establecido por este Plan General, los usos admitidos bajo rasante deberán
estar asociados a los usos lucrativos de superficie ubicados en la parcela residencial (como
garajes en proporción adecuada, trasteros, depósitos, zonas de maquinaria, etc.)

El derecho al aprovechamiento según la aplicación concreta de la Ordenanza RK estará

siempre limitado por las condiciones de cumplimiento de las alturas de las edificaciones en
relación con las superficies limitadoras de las servidumbres aeronáuticas

Artículo 4.9.2.- REGIMEN DE USO ( RK )

Artículo 4.9.2.1.- Descripción del Régimen de Uso

- Uso característico: - Espacios libres

Espacios libres de protección y asociados a construcciones
residenciales privadas.

- Usos autorizados: · Terciarios:

· Garaje de 2ª, 3ª y 4ª categoría. Se implantarán exclusivamente
bajo rasante mediante autorización expresa del planeamiento
pormenorizado.
Otros usos terciarios en implantaciones que no supongan
edificación de carácter permanente con elementos fácilmente
desmontables. En cualquier caso estos usos estarán
vinculados como auxiliares de una actividad principal en la
planta baja del edificio al que este espacio libre acompañe.
· Equipamiento comunitario: en implantaciones que no
supongan edificación de carácter permanente.
· Infraestructuras de Servicios:

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 322

Se implantarán exclusivamente bajo rasante.

- Usos prohibidos: · Usos que puedan resultar incompatibles con el carácter de

espacio libre y puedan ocasionar molestias a las viviendas o
pongan en riesgo la seguridad.

Artículo 4.9.3.- REGIMEN DE DOMINIO

· Dominio privado. (Con la limitación de las servidumbres de uso público que

expresamente se establecen en las presente ordenanzas (Capítulo 3.7 del Título
Tercero) y por el planeamiento pormenorizado).

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 323

CAPITULO 4.10.- RESIDENCIAL ESPACIO LIBRE PRIVADO (RL)

Artículo 4.10.1.- REGIMEN DE EDIFICACION

Artículo 4.10.1.1.- Descripción del Régimen de Edificación

Esta Ordenanza es aplicable a los espacios libres ajardinados y arbolados, o

mayoritariamente pavimentados, de dominio privado, en los que en principio se excluye la
edificación, salvo si queda definida en el plano de calificación pormenorizada
correspondiente.

Sobre rasante la edificación se admitirá exclusivamente en los casos de construcciones

provisionales destinadas a los usos autorizados en esas condiciones y con perfil de
edificación de una planta.

El derecho al aprovechamiento según la aplicación concreta de la Ordenanza RL estará

siempre limitado por las condiciones de cumplimiento de las alturas de las edificaciones en
relación con las superficies limitadoras de las servidumbres aeronáuticas

Artículo 4.10.2.- REGIMEN DE USO (RL)

Artículo 4.10.2.1.- Descripción del Régimen de Uso

- Uso característico: - Espacios libres

Espacios libres de protección y asociados a construcciones
residenciales privadas.

- Usos autorizados: · Terciarios:

Los usos terciarios en implantaciones que no supongan
edificación de carácter permanente con elementos fácilmente
desmontables. En cualquier caso estos usos estarán
vinculados como auxiliares de una actividad principal en la
planta baja del edificio al que este espacio libre acompañe.
· Infraestructuras de Servicios:
Se implantarán exclusivamente bajo rasante.

- Usos prohibidos: · Usos que puedan resultar incompatibles con el carácter de

espacio libre y puedan ocasionar molestias a las viviendas o
pongan en riesgo la seguridad.

Artículo 4.10.3.- REGIMEN DE DOMINIO

· Dominio privado. (Con la limitación de las servidumbres de uso público que

expresamente se establecen en las presente ordenanzas (Capítulo 3.7 del Título
Tercero) y por el planeamiento pormenorizado).

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 324

CAPITULO 4.11.- INDUSTRIA EN PARCELA (IP)

Artículo 4.11.1.- REGIMEN DE EDIFICACION

Artículo 4.11.1.1.- Descripción del Régimen de Edificación

Parcelas destinadas a la implantación de edificación industrial aislada, con una ocupación

máxima del 65%, que deberán disponer en su interior de la totalidad de los espacios
necesarios de acceso, aparcamiento, maniobra, carga y descarga.

El aprovechamiento se fija mediante la edificabilidad respecto a la parcela neta, definido

para la totalidad de las parcelas industriales calificadas como IP.

Se establece un porcentaje de ocupación máxima y se define un polígono de movimiento

resultante de aplicar los retranqueos a linderos.

Se define también el retranqueo mínimo al frente de parcela y el modo en que se realiza el

cerramiento.

El volumen de la edificación se define por el polígono de movimiento, el porcentaje de

ocupación y la altura máxima edificable.

Las condiciones estéticas se refieren especialmente a la unidad de los conjuntos edificados,

para que la nueva edificación tenga en cuenta su entorno.

Las condiciones de la edificación, a efectos de subdivisión horizontal y vertical no incluida

en los límites de superficie contemplados en la presente normativa, podrá ser modificada
mediante la redacción del correspondiente P.E.O.U, el cual deberá establecer las
condiciones definitivas de subdivisión de la edificación.

Se definen dos grados para esta ordenanza:

- GRADO 1º: Se mantienen las condiciones de regulación volumétrica de la edificación

definidas por el Plan General de 1999, contemplando una altura máxima de la edificación
de 10,50 metros tanto para cuerpos de oficinas como para naves o talleres. Este grado es de
aplicación en las parcelas con edificaciones que vulneran o pudieran vulnerar las
Servidumbres Aeronáuticas.

- GRADO 2º: Se modifican las condiciones de regulación volumétrica de la edificación

definidas por el Plan General de 1999, contemplando ahora una altura máxima de la
edificación de 12,00 metros para cuerpos de oficinas, naves y talleres. Este grado es de
aplicación exclusivamente en las parcelas donde no existe riesgo de vulneración de las
Servidumbres Aeronáuticas.

Por lo tanto, se ha considerado la calificación pormenorizada IP-1 (Grado 1) con un criterio

de mantenimiento y en iguales condiciones que las definidas por el Plan General de 1999
para la calificación pormenorizada anterior IP, y su aplicación a las edificaciones que
vulneran o pudieran vulnerar las Servidumbres Aeronáuticas. Por lo tanto, las condiciones
específicas de regulación de la volumetría de estas edificaciones, ya definidas en el Plan
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 325

General ahora en revisión, se mantienen sin variaciones, y por ello se considera esta
determinación permitiendo la ejecución de obras de acuerdo con las ordenanzas ya
definidas. Esta excepcionalidad queda recogida gráficamente en los planos de detalle de la
serie A “Afecciones Aeronáuticas”, en los cuales se reflejan las edificaciones que vulneran o
pudieran vulnerar las superficies limitadoras de las Servidumbres Aeronáuticas.

Por lo tanto y con esta excepcionalidad, se considera que el derecho al aprovechamiento

según la aplicación concreta de la Ordenanza IP estará siempre limitado por las condiciones
de cumplimiento de las alturas de las edificaciones en relación con las superficies
limitadoras de las servidumbres aeronáuticas.

Artículo 4.11.1.2.- Condiciones Específicas de Regulación de la Forma de Edificación

1.- Condiciones de parcelación

- Se establece una parcela mínima de 1500 m². Otras condiciones generales de

parcelación se establecen en la Ficha Resumen de Normativa.

- En las áreas y ámbitos ya desarrollados, se entenderá consolidada, salvo definición

expresa en contrario contenida en el presente documento, la parcelación existente. Se
permite la subdivisión de la edificación industrial en lotes no menores de 750 m2 a los
efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad, aunque y al objeto de no perder
la relación de la edificación con la totalidad de la parcela, no se permitirá la subdivisión
ni segregación de la misma.

A los efectos de la mencionada subdivisión se estará a lo dispuesto en el Capítulo 3.6

del Título Tercero de la presente normativa.

2.- Tipología edificatoria

- Edificación industrial aislada en parcela, que deberán disponer en su interior de la

totalidad de los espacios necesarios de acceso, aparcamiento, maniobra, carga y
descarga.

- Se autoriza la disposición de construcciones bajo rasante destinadas a usos auxiliares, y

otros espacios y elementos de titularidad y uso, asimismo, comunes.

- La ocupación de parcela bajo rasante no deberá sobresalir de la ocupación en planta del

edificio principal.

3.- Condiciones de edificación. Edificabilidad urbanística

- Edificabilidad sobre rasante:

En los casos de nueva edificación, será de aplicación el índice de edificabilidad

asignado de manera específica a la parcela, o, con carácter genérico a la zona de uso
global de la que la parcela forma parte. Dicho índice se refiere, en todos los casos, a la
superficie de parcela resultante de la ordenación.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 326

En los casos de parcelas ya edificadas, se consolida en cada una de ellas el

aprovechamiento edificatorio de las construcciones que la ocupan -medido de acuerdo
con los criterios establecidos en el presente documento- aun cuando supere el que se
deduce de la aplicación del índice de edificabilidad establecido.

Si la edificación fuese sustituida, y, no se establecen de forma expresa determinaciones

que lo impidan, podrá desarrollarse el aprovechamiento bajo rasante autorizado con
carácter general, aún cuando, anteriormente la parcela no dispusiera del mismo.

Se autoriza la construcción de entreplantas o altillos, sólo cuando formen parte

integrante del local de planta baja, sin salida independiente a un elemento común del
edificio o a otra finca, debiendo constituir necesariamente con dicho local una unidad
registral inseparable. La superficie máxima de entreplanta no podrá exceder del 50 %
de la superficie del suelo del local de planta baja al cual corresponde.

- Edificabilidad bajo rasante:

Es la asociada a la totalidad de las construcciones de carácter lucrativo autorizadas,

equivalente a un máximo del 100% de la edificabilidad autorizada sobre rasante y
susceptible de construcción en las condiciones establecidas en el Titulo Tercero de la
presente normativa. Asimismo, y para la materialización de esta edificabilidad se
establece una limitación máxima de tres plantas bajo rasante.

En los casos de parcelas ya edificadas en los que se superaran estos parámetros

máximos de la edificabilidad bajo rasante, se considera la consolidación de lo existente.

4.- Alineaciones y retiros

- La Ficha Resumen de Normativa definida para el grado de ordenanza establece las

alineaciones de parcela, regulándose implícitamente las alineaciones de edificación que
definen la envolvente máxima de la edificación a través de las condiciones de retiro
establecidas.

- Se establece con carácter general un retiro de 5,00 metros. La ordenación

pormenorizada, podrá definir, ajustándose a las condiciones generales de edificación
formuladas en el presente artículo, una ordenación particularizada para cada parcela, y,
establecer alineaciones de edificación obligatorias, o, autorizar la ocupación bajo
rasante de los espacios afectados por los retiros exigidos con carácter general.

- En las áreas y ámbitos ya desarrollados, se consolidan, salvo definición expresa de lo

contrario contenida en el presente documento, las alineaciones de parcela existentes.

5.- Perfil de edificación

Se aplicarán las condiciones establecidas para el grado de Ordenanza, recogido en la

Ficha Resumen de Normativa.

6.- Altura de edificación

- Altura máxima de la edificación:

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 327

Se establecen distintas alturas de edificación para cada uno de los dos grados de
ordenanza definidos:

- GRADO 1º: La altura máxima de la edificación será de 10,50 m. tanto para cuerpos
de oficinas como para naves o talleres. En los casos en que, previa justificación
expresa, se requieran por exigencia de tipo técnico mayores alturas de elementos
específicos, se admitirá hasta un máximo de 15,00 m. de altura total de éstos

- GRADO 2º: La altura máxima de la edificación será de 12 m. tanto para cuerpos de

oficinas como para naves o talleres. En los casos en que, previa justificación expresa,
se requieran por exigencia de tipo técnico mayores alturas de elementos específicos,
se admitirá hasta un máximo de 16,00 m. de altura total de éstos.

- La altura libre mínima en naves o talleres de producción será de 4,00 m. En los

edificios o plantas de carácter no productivo se exigirá una altura libre mínima de 2,80
m. Esta altura se incrementará hasta 3,00 m. en áreas donde se puede prever gran
concentración de personas (comedores, economatos,…), y en dependencias de
superficie útil mayor de 70 m².

- únicamente podrán construirse entreplantas o altillos, en las condiciones establecidas

en el epígrafe 3 del presente artículo, y en locales cuya altura libre no sea menor de
4.80 m. La altura libre mínima será de 2.40 m. en la parte baja, y de 2.25 m., en el
altillo.

7.- Vuelos y retranqueos

Se aplicarán las condiciones establecidas para el grado de Ordenanza, recogido en la

Ficha Resumen de Normativa.

8.- Cubiertas

Se aplicarán las condiciones establecidas para el grado de Ordenanza, recogido en la

Ficha Resumen de Normativa.

9.- Construcciones auxiliares

- La implantación de construcciones auxiliares, con una ocupación máxima del 5%

respecto de la parcela, en ningún caso se entenderán como independientes del edificio
principal, entendiéndose las mismas como no autorizadas en caso contrario.

10.- Espacios no edificados sobre rasante

- Será de aplicación lo dispuesto en el Capítulo 3.6 del Título Tercero de la presente

normativa, y referido a las condiciones generales de edificación y uso aplicables a las
parcelas de uso no residencial.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 328

Artículo 4.11.2.- REGIMEN DE USO (IP)

Artículo 4.11.2.1.- Descripción del Régimen de Uso

- Uso característico: · Industria.

- Usos autorizados: · Vivienda.

· Terciarios. De 4ª con carácter general, de 5ª, cuando lo
autorice expresamente el planeamiento pormenorizado
correspondiente, en las condiciones establecidas para las
industrias de 4ª categoría.
- Comerciales. Oficinas. Garaje. Docente. Deportivo.
Institucional. Sanitario. Recreativo. Sociocultural.
· Equipamiento comunitario.
· Infraestructuras de Servicios.

- Usos prohibidos: · Residenciales. (Los que no se autorizan expresamente).

· Terciarios. Gasolineras y todos los que no se autorizan
expresamente.
· Equipamiento comunitario. (En sus modalidades que den
lugar a una afluencia importante de público no relacionado
con las actividades industriales).
· Infraestructuras de Servicios.
Infraestructuras de abastecimiento de combustibles.

Porcentaje máximo de edificabilidad urbanístico destinado a usos compatibles con el

industrial:

Con carácter general y sin perjuicio de medidas más restrictivas que pudieran
establecerse en las Normas Particulares o Calificación Pormenorizada, el porcentaje
máximo de edificabilidad urbanística sobre rasante destinada a usos autorizados
diversos del de industria no superará el 40% de la edificabilidad urbanística sobre
rasante total en cada parcela calificada como IP Industrial en Parcela.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 329

Artículo 4.11.2.2.- Condiciones Específicas de Implantación de los Usos

· Vivienda:

Se implantará exclusivamente como uso auxiliar de la industria que ocupe la parcela –

de la que constituirá parte registralmente inseparable-, con un máximo de una vivienda
por parcela.

· Industria:

Para la 5ª categoría la autorización se remite al planeamiento pormenorizado

correspondiente. En tal caso, el citado planeamiento deberá establecer de manera
expresa las medidas correctoras necesarias. Sus condiciones generales de implantación
serán las mismas que las de las industrias de 4ª categoría.

· Terciario:

Será de aplicación lo dispuesto en el Capítulo 3.6 del Título Tercero de la presente

normativa, y referido a las condiciones generales de edificación y uso aplicables a las
parcelas de uso no residencial.

Se exceptúan de ser autorizadas las oficinas que no estando relacionadas con

actividades industriales puedan dar lugar a una afluencia de público externo
significativa. Comerciales serán 4ª con carácter general, de 5ª, cuando lo autorice
expresamente el planeamiento pormenorizado correspondiente, en las condiciones
establecidas para las industrias de 4ª categoría.

Los rrecreativos en las mismas condiciones que los usos comerciales, tomando como
referencia para su clasificación la superficie utilizada. Las salas de fiestas, sin embargo,
se considerarán en todos los casos, a los efectos de la regulación de su implantación
como usos comerciales de 4ª categoría y deberán ser reguladas a través del
planeamiento.

Oficinas se exceptúan las que no estando relacionadas con actividades industriales

puedan dar lugar a una afluencia de público externo significativa.

La implantación de superficies o actividades comerciales en parcelas industriales IP en

Polígonos de Actividades Económicas, están sujetas al cumplimiento del PTS de
Creación Pública de Suelo para Actividades Económicas y Equipamientos Comerciales.
Así, para la autorización de superficies comerciales y de ocio se tendrán en cuenta los
polígonos delimitados en el plano A-5, así como las determinaciones del artículo 0.2.13
del presente Plan General.

· Equipamiento comunitario.

No darán lugar a una afluencia importante de público no relacionado con las

actividades industriales.

· Usos auxiliares del uso industrial:

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 330

La vivienda se autoriza exclusivamente como uso auxiliar de la industria que ocupe la

parcela -de la que constituirá parte registralmente inseparable-, con un máximo de una
vivienda por parcela.

El garaje en parcela libre y en plantas de la edificación.

Artículo 4.11.3.- REGIMEN DE DOMINIO

· Dominio privado. (Con la limitación de las servidumbres de uso público que

expresamente se establezcan el Capítulo 3.7 del Título Tercero de las presentes
ordenanzas y por el planeamiento pormenorizado).

Artículo 4.11.4.- FICHA RESUMEN DE NORMATIVA

Fichas resumen de cada Grado de Ordenanza IP, Industria en Parcela, las cuales se
complementan con las disposiciones definidas en el presente Capítulo:

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 331

ORDENANZA INDUSTRIA EN PARCELA GRADO 1 IP-1

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DEFINICION:

Edificación aislada de uso característico industrial sobre parcela independiente donde se

disponen los usos productivos, y que mantiene la condiciones de regulación de la edificación
en iguales condiciones que las definidas por el Plan General de 1999.

—————————————————————————————————————
CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Edificabilidad sobre parcela neta: 1,30 m²/m²
Superficie máxima construida: ----

- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación IP.

—————————————————————————————————————
CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: 1500 m²

Frente máximo: - - - - mínimo: 20 m
Fondo máximo: - - - - mínimo: 20 m

—————————————————————————————————————
CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Polígono de movimiento

Ocupación máxima de parcela: 65 %
Ocupación adicional Usos Complementarios: 5%
Retiros mínimos: - a fachada: 5m
- a laterales: 5m
- al fondo: 5m
Separación entre la edificación: mín. 5 m
Altura máxima: 10,5 m plantas = 3
Garajes: SI
Vuelos: 1,50 m
Pendiente cubiertas: máx. 75 % (para cubierta dentada)
Sótanos: SI Semisótanos: SI

—————————————————————————————————————
OBSERVACIONES:
- La altura máxima podrá ser de 15 m. en el caso de naves industriales especiales.
- La edificación podrá adosarse a uno de los laterales de la parcela cuando se trate de edificación
adosada o pareada de proyecto unitario, o cuando la edificación colindante sea ya medianera. Las
marquesinas y aleros podrán tener un vuelo máximo de tres metros.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 332

ORDENANZA INDUSTRIA EN PARCELA GRADO 2 IP-2

—————————————————————————————————————
DEFINICION:

Edificación aislada de uso característico industrial sobre parcela independiente donde se

disponen los usos productivos.

—————————————————————————————————————
CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Edificabilidad sobre parcela neta: 1,30 m²/m²
Superficie máxima construida: ----

- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación IP.

—————————————————————————————————————
CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: 1500 m²

Frente máximo: - - - - mínimo: 20 m
Fondo máximo: - - - - mínimo: 20 m

—————————————————————————————————————
CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Polígono de movimiento

Ocupación máxima de parcela: 65 %
Ocupación adicional Usos Complementarios: 5%
Retiros mínimos: - a fachada: 5m
- a laterales: 5m
- al fondo: 5m
Separación entre la edificación: mín. 5 m
Altura máxima: 12,0 m plantas = 3
Garajes: SI
Vuelos: 1,50 m
Pendiente cubiertas: máx. 75 % (para cubierta dentada)
Sótanos: SI Semisótanos: SI

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OBSERVACIONES:

- La altura máxima podrá ser de 16 m. en el caso de naves industriales especiales.

- La edificación podrá adosarse a uno de los laterales de la parcela cuando se trate de edificación
adosada o pareada de proyecto unitario, o cuando la edificación colindante sea ya medianera. Las
marquesinas y aleros podrán tener un vuelo máximo de tres metros.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 333

CAPITULO 4.12.- INDUSTRIA COLECTIVA (IC)

Artículo 4.12.1.- REGIMEN DE EDIFICACION

Artículo 4.12.1.1.- Descripción del Régimen de Edificación

Esta Ordenanza corresponde a la situación de industrias, talleres y almacenes que ocupan

módulos o secciones de un edificio construido previamente que actúa como contenedor.
Comparte pues, criterios de ordenación con lo que se ha venido en llamar industria nido o
naves industriales.

Es importante, y específico de esta Ordenanza, regular las condiciones de implantación del

edificio contenedor, los accesos organizados de forma unitaria, los aparcamientos comunes,
la publicidad, etc.

Las condiciones de aprovechamientos, se definen mediante el grafiado de alturas y

alineaciones en los planos correspondientes.

Cuando se aplique esta Ordenanza tanto en suelos consolidados como no edificados será
necesario reflejar la alineación de los edificios contenedores así como su altura. La
implantación de los edificios está señalada por las condiciones de ocupación en planta.

La composición de los edificios tenderá a la unificación compositiva de los mismos,

procurando la sencillez del diseño de las fachadas y la fuerza constructiva de los
contenedores que no deben reflejar la diversidad interna de usos.

Esta es una ordenanza de consolidación de la edificación actual, por lo que cualquier

modificación de los parámetros de edificación existentes, no contemplados en la presente
normativa, se deberá realizar a través del correspondiente planeamiento de desarrollo.

Se definen dos grados para esta ordenanza:

- GRADO 1º: Se mantienen las condiciones de regulación volumétrica de la edificación

definidas por el Plan General de 1999, contemplando una altura máxima de la edificación
de 10,50 metros tanto para cuerpos de oficinas como para naves o talleres. Este grado es de
aplicación en las parcelas con edificaciones que vulneran o pudieran vulnerar las
Servidumbres Aeronáuticas.

- GRADO 2º: Se modifican las condiciones de regulación volumétrica de la edificación

definidas por el Plan General de 1999, contemplando ahora una altura máxima de la
edificación de 12,00 metros para cuerpos de oficinas, naves y talleres. Este grado es de
aplicación exclusivamente en las parcelas donde no existe riesgo de vulneración de las
Servidumbres Aeronáuticas.

Por lo tanto, se ha considerado la calificación pormenorizada IC-1 (Grado 1) con un criterio

de mantenimiento y en iguales condiciones que las definidas por el Plan General de 1999
para la calificación pormenorizada anterior IC, y su aplicación a las edificaciones que
vulneran o pudieran vulnerar las Servidumbres Aeronáuticas. Por lo tanto, las condiciones
específicas de regulación de la volumetría de estas edificaciones, ya definidas en el Plan
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 334

General ahora en revisión, se mantienen sin variaciones, y por ello se considera esta
determinación permitiendo la ejecución de obras de acuerdo con las ordenanzas ya
definidas. Esta excepcionalidad queda recogida gráficamente en los planos de detalle de la
serie A “Afecciones Aeronáuticas”, en los cuales se reflejan las edificaciones que vulneran o
pudieran vulnerar las superficies limitadoras de las Servidumbres Aeronáuticas.

Por lo tanto y con esta excepcionalidad, se considera que el derecho al aprovechamiento

según la aplicación concreta de la Ordenanza IC estará siempre limitado por las condiciones
de cumplimiento de las alturas de las edificaciones en relación con las superficies
limitadoras de las servidumbres aeronáuticas.

Artículo 4.12.1.2.- Condiciones Específicas de Regulación de la Forma de Edificación

1.- Condiciones de parcelación

- En las áreas y ámbitos sujetos a intervenciones de nuevo desarrollo, la parcelación será

la definida en el plano de calificación pormenorizada del presente documento.

- En las áreas y ámbitos ya desarrollados, la Ordenanza correspondiente recoge con

carácter informativo la parcelación existente. Dicha parcelación se considerará
normativa a todos los efectos, en los casos en los que se recogen las determinaciones al
respecto del planeamiento anteriormente vigente, o, cuando se compruebe su
coincidencia básica con la realidad registral.

- Se permite la subdivisión horizontal y vertical del edificio contenedor en lotes no

menores de 250 m2. A los efectos de la mencionada subdivisión se estará a lo dispuesto
en el Capítulo 3.6 del Título Tercero de la presente normativa.

2.- Condiciones de edificación. Edificabilidad urbanística

- Edificabilidad sobre rasante:

En los casos de parcelas sujetas a intervenciones de nueva edificación, el

aprovechamiento asignado se regula mediante la localización del volumen y el
señalamiento de alineaciones y alturas en los planos correspondientes.

En los casos de parcelas ya edificadas se consolida en cada una de ellas el

aprovechamiento edificatorio de las construcciones que las ocupan, medido de acuerdo
con los criterios establecidos en el presente documento.

En todos los casos, se autoriza la construcción de entreplantas o altillos, sólo cuando

formen parte integrante del local de planta baja, sin salida independiente a un elemento
común del edificio o a otra finca, debiendo constituir necesariamente con dicho local
una unidad registral inseparable. La superficie máxima de entreplanta no podrá exceder
del 50 % de la superficie del suelo del local de planta baja al cual corresponde.

- Edificabilidad bajo rasante:

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 335

Es la asociada a la totalidad de las construcciones de carácter lucrativo autorizadas,

equivalente a un máximo del 100% de la edificabilidad autorizada sobre rasante y
susceptible de construcción en las condiciones establecidas en el Titulo Tercero de la
presente normativa. Asimismo, y para la materialización de esta edificabilidad se
establece una limitación máxima de tres plantas bajo rasante.

En los casos de parcelas ya edificadas en los que se superaran estos parámetros

máximos de la edificabilidad bajo rasante, se considera la consolidación de lo existente.

3.- Alineaciones

Las alineaciones de edificación se definen en cada caso en el plano de Calificación

Pormenorizada y Determinaciones correspondiente.

4.- Perfil de edificación

Se define gráficamente para cada caso en el plano de Calificación Pormenorizada y

Determinaciones correspondiente.

5.- Alturas

En los casos de parcelas sujetas a intervenciones de nueva edificación, y aunque desde la

presente normativa se fija una altura máxima de la edificación, ésta podrá ser modificada
con el criterio de adecuación a las edificaciones colindantes, y con las condiciones
establecidas para cada grado de ordenanza.

En los casos de parcelas ya edificadas, se consolidan con carácter general las alturas de
edificación de las construcciones existentes.

- Altura máxima de la edificación:

Con carácter general se establecen distintas alturas de edificación para cada uno de los
dos grados de ordenanza definidos:

- GRADO 1º: La altura máxima de la edificación será de 10,50 m. tanto para cuerpos
de oficinas como para naves o talleres. En los casos en que, previa justificación
expresa, se requieran por exigencia de tipo técnico mayores alturas de elementos
específicos, se admitirá hasta un máximo de 15,00 m. de altura total de éstos

- GRADO 2º: La altura máxima de la edificación será de 12 m. tanto para cuerpos de

oficinas como para naves o talleres. En los casos en que, previa justificación expresa,
se requieran por exigencia de tipo técnico mayores alturas de elementos específicos,
se admitirá hasta un máximo de 16,00 m. de altura total de éstos.

- La altura libre mínima en naves o talleres de producción será de 4,00 m. En los

edificios o plantas de carácter no productivo se exigirá una altura libre mínima de 2,80
m. Esta altura se incrementará hasta 3,00 m. en áreas donde se puede prever gran
concentración de personas (comedores, economatos,…), y en dependencias de
superficie útil mayor de 70 m².

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 336

- únicamente podrán construirse entreplantas o altillos, en las condiciones establecidas

en el epígrafe 2 del presente artículo, y en locales cuya altura libre no sea menor de
4.80 m. La altura libre mínima será de 2.40 m. en la parte baja, y de 2.25 m., en el
altillo.

6.- Vuelos y retranqueos

Se aplicarán las condiciones establecidas para el grado de Ordenanza, recogido en la

Ficha Resumen de Normativa.

7.- Cubiertas

Se aplicarán las condiciones establecidas para el grado de Ordenanza, recogido en la

Ficha Resumen de Normativa.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 337

Artículo 4.12.2.- REGIMEN DE USO (IC)

Artículo 4.12.2.1.- Descripción del Régimen de Uso

- Uso característico: · Industria.

- Usos autorizados: · Vivienda.

· Terciarios:
- Comerciales. Oficinas. Garaje. Docente. Deportivo.
Institucional. Sanitario. Recreativo. Sociocultural.
· Equipamiento comunitario.
· Infraestructuras de Servicios.

- Usos prohibidos: · Residenciales. (Los que no se autorizan expresamente).

· Terciarios. Gasolineras y todos los que no se autorizan
expresamente.
· Equipamiento comunitario. (En sus modalidades que den
lugar a una afluencia importante de público no relacionado
con las actividades industriales).
· Infraestructuras de Servicios.
Infraestructuras de abastecimiento de combustibles.

Porcentaje máximo de edificabilidad urbanístico destinado a usos compatibles con el

industrial:

Con carácter general y sin perjuicio de medidas más restrictivas que pudieran
establecerse en las Normas Particulares o Calificación Pormenorizada, el porcentaje
máximo de edificabilidad urbanística sobre rasante destinada a usos autorizados
diversos del de industria no superará el 40% de la edificabilidad urbanística sobre
rasante total en cada parcela calificada como IC Industrial Comunitaria.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 338

Artículo 4.12.2.1.- Condiciones Específicas de Implantación de los Usos

· Vivienda:

Se implantará exclusivamente como uso auxiliar de la industria que ocupe la parcela –

de la que constituirá parte registralmente inseparable-, con un máximo de una vivienda
por parcela.

· Industria:

Para la 5ª categoría la autorización se remite al planeamiento pormenorizado

correspondiente. En tal caso, el citado planeamiento deberá establecer de manera
expresa las medidas correctoras necesarias. Sus condiciones generales de implantación
serán las mismas que las de las industrias de 4ª categoría.

· Terciario:

Será de aplicación lo dispuesto en el Capítulo 3.6 del Título Tercero de la presente

normativa, y referido a las condiciones generales de edificación y uso aplicables a las
parcelas de uso no residencial.

Se exceptúan de ser autorizadas las oficinas que no estando relacionadas con

actividades industriales puedan dar lugar a una afluencia de público externo
significativa. Comerciales serán de 3ª y 4ª con carácter general, de 5ª, cuando lo
autorice expresamente el planeamiento pormenorizado correspondiente, en las
condiciones establecidas para las industrias de 4ª categoría.

Los rrecreativos en las mismas condiciones que los usos comerciales, tomando como
referencia para su clasificación la superficie utilizada. Las salas de fiestas, sin embargo,
se considerarán en todos los casos, a los efectos de la regulación de su implantación
como usos comerciales de 4ª categoría y deberán ser reguladas a través del
planeamiento.

Oficinas se exceptúan las que no estando relacionadas con actividades industriales

puedan dar lugar a una afluencia de público externo significativa.

La implantación de superficies o actividades comerciales en parcelas industriales IC en

Polígonos de Actividades Económicas, están sujetas al cumplimiento del PTS de
Creación Pública de Suelo para Actividades Económicas y Equipamientos Comerciales.
Así, para la autorización de superficies comerciales y de ocio se tendrán en cuenta los
polígonos delimitados en el plano A-5, así como las determinaciones del artículo 0.2.13
del presente Plan General.

· Equipamiento comunitario.

No darán lugar a una afluencia importante de público no relacionado con las

actividades industriales.

· Usos auxiliares del uso industrial:

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 339

La vivienda se autoriza exclusivamente como uso auxiliar de la industria que ocupe la

parcela -de la que constituirá parte registralmente inseparable-, con un máximo de una
vivienda por parcela.

El garaje en parcela libre y en plantas de la edificación.

Artículo 4.12.3.- REGIMEN DE DOMINIO

· Dominio privado. (Con la limitación de las servidumbres de uso público que

expresamente se establezcan en el Capítulo 3.7 del Título Tercero de las presentes
ordenanzas y por el planeamiento pormenorizado).

Artículo 4.12.4.- FICHA RESUMEN DE NORMATIVA

Ficha resumen de la Ordenanza IC, Industria Colectiva, la cual se complementa con las
disposiciones definidas en el presente Capítulo:

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 340

ORDENANZA INDUSTRIA COLECTIVA GRADO 1 IC-1

—————————————————————————————————————
DEFINICION:

Edificación contenedora de industrias, talleres y almacenes que ocupan módulos o secciones

del mismo sobre una parcela común, y que mantiene la condiciones de regulación de la
edificación en iguales condiciones que las definidas por el Plan General de 1999.

—————————————————————————————————————
CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Regulado por el volumen existente, señalado en las delimitaciones realizadas sobre los
planos (alineaciones y alturas).

- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación IC.

—————————————————————————————————————
CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: La existente

Frente: El existente
Fondo: El existente

—————————————————————————————————————
CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Definidas sobre plano

Ocupación máxima de parcela: Definida sobre plano
Ocupación adicional Usos Complementarios: NO
Retiros mínimos: - a fachada: Definidos sobre plano
- a laterales: Definidos sobre plano
- al fondo: Definidos sobre plano
Separación entre la edificación: Definida sobre plano
Altura máxima: La existente plantas = Definidas sobre plano
Garajes: SI
Vuelos: 1,50 m
Pendiente cubiertas: máx. 75 % (para cubierta dentada)
Sótanos: SI Semisótanos: SI

—————————————————————————————————————
OBSERVACIONES:

- Las marquesinas y aleros podrán tener un vuelo máximo de tres metros.

- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 341

ORDENANZA INDUSTRIA COLECTIVA GRADO 2 IC-2

—————————————————————————————————————
DEFINICION:

Edificación contenedora de industrias, talleres y almacenes que ocupan módulos o secciones

del mismo sobre una parcela común.

—————————————————————————————————————
CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Regulado por el volumen existente, señalado en las delimitaciones realizadas sobre los
planos (alineaciones y alturas).

- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación IC.

—————————————————————————————————————
CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: La existente

Frente: El existente
Fondo: El existente

—————————————————————————————————————
CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Definidas sobre plano

Ocupación máxima de parcela: Definida sobre plano
Ocupación adicional Usos Complementarios: NO
Retiros mínimos: - a fachada: Definidos sobre plano
- a laterales: Definidos sobre plano
- al fondo: Definidos sobre plano
Separación entre la edificación: Definida sobre plano
Altura máxima: La existente plantas = Definidas sobre plano
Garajes: SI
Vuelos: 1,50 m
Pendiente cubiertas: máx. 75 % (para cubierta dentada)
Sótanos: SI Semisótanos: SI

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OBSERVACIONES:

- Las marquesinas y aleros podrán tener un vuelo máximo de tres metros.

- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 342

CAPITULO 4.13.- INDUSTRIA DE SERVICIO PUBLICO (IS)

Artículo 4.13.1.- REGIMEN DE EDIFICACION

Artículo 4.13.1.1.- Descripción del Régimen de Edificación

Esta Ordenanza corresponde a las industrias de servicio público como, en todo caso, los
crematorios, y en su caso, los tanatorios, siempre que en atención a sus características no
puedan o deban ser considerados como usos terciarios de carácter asistencial (el caso de uso
exclusivo de tanatorio) o equipamientos de servicio público (en el caso de servicio por
empresa o entidad pública).

Es importante, y específico de esta Ordenanza, regular las condiciones de implantación del

edificio contenedor, los accesos, los aparcamientos, etc.

El régimen de edificación de esta Ordenanza se regula mediante un régimen normativo

singularizado de obligada implantación en edificio de uso exclusivo destinado a este uso,
cuya regulación se realiza a través de la definición gráfica de las alineaciones y alturas de la
edificación, mediante la definición de un coeficiente de edificabilidad.

Cuando se aplique esta Ordenanza tanto en suelos consolidados como no edificados será
necesario reflejar la alineación de los edificios contenedores así como su altura. La
implantación de los edificios está señalada por las condiciones de ocupación en planta.

El derecho al aprovechamiento según la aplicación concreta de esta Ordenanza estará

siempre limitado por las condiciones de cumplimiento de las alturas de las edificaciones en
relación con las superficies limitadoras de las servidumbres aeronáuticas

Artículo 4.13.1.2.- Condiciones Específicas de Regulación de la Forma de Edificación

Será de aplicación lo dispuesto en el Capítulo 3.6 del Título Tercero de la presente

normativa, y referido a las condiciones generales de edificación y uso aplicables a las
parcelas de uso no residencial, así como las disposiciones contenidas en la legislación
sectorial aplicable.

1.- Condiciones de implantación.

- La edificación deberá ser aislada en parcela, que deberán disponer en su interior

(interior de la parcela) la totalidad de los espacios necesarios de acceso, aparcamiento,
maniobra, carga y descarga.

- Se autoriza la disposición de construcciones bajo rasante destinadas a usos auxiliares, y

otros espacios y elementos de titularidad y uso, asimismo, comunes.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 343

2.- Condiciones de edificación. Edificabilidad urbanística

- Edificabilidad sobre rasante:

En los casos de nueva edificación, será de aplicación el índice de edificabilidad

asignado de manera específica a la parcela, o, con carácter genérico a la zona de uso
global de la que la parcela forma parte. Dicho índice se refiere, en todos los casos, a la
superficie de parcela resultante de la ordenación.

En los casos de parcelas ya edificadas, se consolida en cada una de ellas el

aprovechamiento edificatorio de las construcciones que la ocupan -medido de acuerdo
con los criterios establecidos en el presente documento- aun cuando supere el que se
deduce de la aplicación del índice de edificabilidad establecido.

Si la edificación fuese sustituida, y, no se establecen de forma expresa determinaciones

que lo impidan, podrá desarrollarse el aprovechamiento bajo rasante autorizado con
carácter general, aún cuando, anteriormente la parcela no dispusiera del mismo.

Se autoriza la construcción de entreplantas o altillos, sólo cuando formen parte

integrante del local de planta baja, sin salida independiente a un elemento común del
edificio o a otra finca, debiendo constituir necesariamente con dicho local una unidad
registral inseparable. La superficie máxima de entreplanta no podrá exceder del 50 %
de la superficie del suelo del local de planta baja al cual corresponde.

- Edificabilidad bajo rasante:

Es la asociada a la totalidad de las construcciones de carácter lucrativo autorizadas,

equivalente a un máximo del 100% de la edificabilidad autorizada sobre rasante y
susceptible de construcción en las condiciones establecidas en el Titulo Tercero de la
presente normativa. Asimismo, y para la materialización de esta edificabilidad se
establece una limitación máxima de tres plantas bajo rasante.

En los casos de parcelas ya edificadas en los que se superaran estos parámetros

máximos de la edificabilidad bajo rasante, se considera la consolidación de lo existente.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 344

Artículo 4.13.2.- REGIMEN DE USO (IS)

Artículo 4.13.2.1.- Descripción del Régimen de Uso

- Uso característico: · Industria Categoría 6ª

- Usos autorizados: ··Terciarios:

- Comerciales de venta al público de artículos 1ª y 2ª categoría.
- Comerciales de hostelería (De categorías 2ª, 3ª y 4ª).
- Oficinas. (Se exceptúan las que no estando relacionadas con
actividades industriales de categoría 6ª puedan dar lugar a una
afluencia de público externo significativa).
- Garaje. (En todas sus categorías y variantes).
- Religioso.

· Equipamiento comunitario. (En todas sus modalidades que

no den lugar a una afluencia importante de público no
relacionado con las actividades industriales).

- Usos prohibidos: · Los que no resulten compatibles y distorsionen el uso

exclusivo funerario de la parcela. Se prohíbe expresamente la
implantación de gasolineras.

Porcentaje máximo de edificabilidad urbanístico destinado a usos compatibles con el

industrial:

Con carácter general y sin perjuicio de medidas más restrictivas que pudieran
establecerse en las Normas Particulares o Calificación Pormenorizada, el porcentaje
máximo de edificabilidad urbanística sobre rasante destinada a usos autorizados
diversos del de industria no superará el 40% de la edificabilidad urbanística sobre
rasante total en cada parcela calificada como IS Industrial de Servicios Públicos.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 345

Artículo 4.13.2.2.- Condiciones Específicas de Implantación de los Usos

Industria categoría 6ª.

La implantación de este uso se remite a la tramitación de un planeamiento

pormenorizado correspondiente. En tal caso, el citado planeamiento deberá establecer
de manera expresa las medidas correctoras necesarias.

Únicamente podrán implantarse en zonas de actividades económicas, previa

autorización expresa por el planeamiento, sobre parcelas destinadas
predominantemente a ellas, en cuyo ámbito deberá producirse de manera predominante
la actividad, incluyendo las actividades auxiliares necesarias -almacenamiento al aire
libre, carga y descarga, maniobra, aparcamiento, y otras similares.

· Terciario:

Será de aplicación lo dispuesto en el Capítulo 3.6 del Título Tercero de la presente

normativa, y referido a las condiciones generales de edificación y uso aplicables a las
parcelas de uso no residencial.

La implantación de superficies o actividades comerciales en parcelas industriales IC en

Polígonos de Actividades Económicas, están sujetas al cumplimiento del PTS de
Creación Pública de Suelo para Actividades Económicas y Equipamientos Comerciales.
Así, para la autorización de superficies comerciales y de ocio se tendrán en cuenta los
polígonos delimitados en el plano A-5, así como las determinaciones del artículo 0.2.13
del presente Plan General.

· Usos auxiliares del uso industrial:

Los usos auxiliares del industrial de 6ª categoría serán expresamente determinados por
el planeamiento pormenorizado que se tramite en cada caso.

Artículo 4.13.3.- REGIMEN DE DOMINIO

· Dominio privado. (Con la limitación de las servidumbres de uso público que

expresamente se establezcan el Capítulo 3.7 del Título Tercero de las presentes
ordenanzas y por el planeamiento pormenorizado).

Artículo 4.13.4.- FICHA RESUMEN DE NORMATIVA

Fichas resumen de cada Grado de Ordenanza IS, Industria de Servicio Público, las
cuales se complementan con las disposiciones definidas en el presente Capítulo:

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 346

ORDENANZA INDUSTRIA DE SERVICIO PÚBLICO IS

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DEFINICION:

Edificación aislada de uso característico industrial de 6ª categoría sobre parcela

independiente donde se disponen los usos de servicio funerario como, en todo caso, los
crematorios, y en su caso, los tanatorios, siempre que en atención a sus características no
puedan o deban ser considerados como usos terciarios de carácter asistencial o
equipamientos de servicio público.
—————————————————————————————————————
CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Edificabilidad sobre parcela neta: La existente
Superficie máxima construida: ----

- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación IP.

—————————————————————————————————————
CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: La existente

Frente: El existente
Fondo: El existente

—————————————————————————————————————
CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Definidas sobre plano

Ocupación máxima de parcela: Definida sobre plano
Ocupación adicional Usos Complementarios: NO
Retiros mínimos: - a fachada: Definidos sobre plano
- a laterales: Definidos sobre plano
- al fondo: Definidos sobre plano
Separación entre la edificación: Definida sobre plano
Altura máxima: La existente plantas = Definidas sobre plano
Garajes: SI
Vuelos: 1,50 m
Pendiente cubiertas: máx. 75 % (para cubierta dentada)
Sótanos: SI Semisótanos: SI

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OBSERVACIONES:

- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 347

CAPITULO 4.14.- TERCIARIO HOTELERO (TH)

Artículo 4.14.1.- REGIMEN DE EDIFICACION

Artículo 4.14.1.1.- Descripción del Régimen de Edificación

Parcelas en la que la edificación responderá a un régimen normativo singularizado, cuya

regulación se realiza a través de la definición gráfica de las alineaciones y alturas de la
edificación, mediante la definición de un coeficiente de edificabilidad referido a la parcela
neta, o en su caso remitiéndose al planeamiento pormenorizado correspondiente.

El derecho al aprovechamiento según la aplicación concreta de esta Ordenanza estará

siempre limitado por las condiciones de cumplimiento de las alturas de las edificaciones en
relación con las superficies limitadoras de las servidumbres aeronáuticas

Artículo 4.14.1.2.- Condiciones Específicas de Regulación de la Forma de Edificación

Será de aplicación lo dispuesto en el Capítulo 3.8 del Título Tercero de la presente

normativa, y referido a las condiciones generales de edificación y uso aplicables a las
parcelas de uso no residencial, así como las disposiciones contenidas en la legislación
sectorial aplicable.

1.- Condiciones de edificación. Edificabilidad urbanística

- Edificabilidad sobre rasante:

La regulación se realiza a través de la definición gráfica de las alineaciones y alturas de

la edificación o mediante la definición de un coeficiente de edificabilidad referido a la
parcela neta, o en su caso remitiéndose al planeamiento pormenorizado
correspondiente.

En los casos de parcelas ya edificadas se consolida en cada una de ellas el

aprovechamiento edificatorio de las construcciones que las ocupan, medido de acuerdo
con los criterios establecidos en el presente documento.

Se podrán construir altillos o entreplantas, sólo cuando formen parte integrante del
local de planta baja, sin salida independiente a un elemento común del edificio o a otra
finca, debiendo constituir necesariamente con dicho local una unidad registral
inseparable, pero la superficie construida de estos altillos o entreplantas deberá formar
parte de la edificabilidad total ya definida.

- Edificabilidad bajo rasante:

Es la asociada a la totalidad de las construcciones de carácter lucrativo autorizadas,

equivalente a un máximo del 100% de la edificabilidad autorizada sobre rasante y
susceptible de construcción en las condiciones establecidas en el Titulo Tercero de la

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 348

presente normativa. Asimismo, y para la materialización de esta edificabilidad se

establece una limitación máxima de tres plantas bajo rasante.

En los casos de parcelas ya edificadas en los que se superaran estos parámetros

máximos de la edificabilidad bajo rasante, se considera la consolidación de lo existente.

Artículo 4.14.2.- REGIMEN DE USO (TH)

Artículo 4.14.2.1.- Descripción del Régimen de Uso

- Uso característico: · Hotelero. (En todas sus modalidades)

- Usos autorizados: · Terciarios:

- Comerciales. (De categorías 2ª, 3ª y 4ª). Oficinas. Garaje.
Docente. Deportivo. Institucional. Sanitario. Asistencial.
Sociocultural. Recreativo. Religioso.
· Equipamiento comunitario (En todas sus modalidades con
excepción de la de servicios públicos en sus variantes
asimilables a los usos industriales).
· Centros de transformación de energía eléctrica.

- Usos prohibidos: · Residenciales.

· Industriales. (Salvo las categorías asimiladas a Usos
comerciales).
· Rurales.
· Infraestructuras de Servicios.
· Gasolineras

Porcentaje máximo de edificabilidad urbanística destinada a usos compatibles con el

hotelero:

Con carácter general y sin perjuicio de medidas más restrictivas que pudieran
establecerse en las Normas Particulares o Calificación Pormenorizada, el porcentaje
máximo de edificabilidad urbanística sobre rasante destinada a usos autorizados
diversos del hotelero no superará el 40% de la edificabilidad urbanística sobre rasante
total en cada parcela calificada como TH Terciario Hotel.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 349

Artículo 4.14.2.2.- Condiciones Específicas de Implantación de los Usos

· Terciarios autorizados:

- La implantación de cualquier uso terciario autorizado en el caso de que sea actividad

independiente de la del hotel, deberá ser objeto de regulación expresa por el
planeamiento pormenorizado.

Para el resto de usos autorizados será de aplicación lo dispuesto en el Capítulo 3.6 del
Título Tercero de la presente normativa, y referido a las condiciones generales de
edificación y uso aplicables a las parcelas de uso no residencial, así como las
disposiciones contenidas en la legislación sectorial aplicable.

Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al

documento de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de
Mujeres y Hombres del capítulo 3.6 de las presentes ordenanzas.

Artículo 4.14.3.- REGIMEN DE DOMINIO

· Dominio privado. (Con la limitación de las servidumbres de uso público que

expresamente se establezcan en el Capítulo 3.7 del Título Tercero del presente
documento y en el planeamiento pormenorizado correspondiente).

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 350

Artículo 4.14.4.- DATOS DE ESTADO ACTUAL

Establecimiento Sup. Sup. Sup. Ocup. Número

Calific. Ocup. Constr. Actual de
m2 m2 m2 % Plantas

TH-01 Hotel Alcázar 2.809 876 2.060 31 4

TH-02 Hotel Urdanibia 13.500 1.315 5460 10 3+BC
TH-03 Arretxe Ugalde 6.328 291 492 4,6 Existente
TH-04 Hotel Eskortza 3.300 870 2.355 26 3
TH-05 Zaisa 2ª Fase 2.360 805 2.200 34 3

Artículo 4.14.5.- REGULACION DE LA EDIFICABILIDAD SOBRE RASANTE

Establecimiento Indice de Edificabilidad m2/ m2

TH-01 Hotel Alcázar 1,10

TH-02 Hotel Urdanibia Edificabilidad existente
TH-03 Arretxe Ugalde 0,20
Se contempla el mantenimiento de las condiciones de edificación definidas
por la Modificación del Plan Parcial de Arretxe Ugalde, aprobado
definitivamente el 31 de Enero de 2001, y en el que se contempla una
ocupación máxima de 644 m2, una altura de la edificación de 7,00 metros y
un perfil máximo de de dos plantas y planta bajo cubierta. Asimismo se
deberá contemplar el mantenimiento del molino existente cuya superficie
construida actual queda reflejada en el cuadro referido al estado actual.

TH-04 Hotel Eskortza Edificabilidad regulada mediante el grafiado en planos. Se contempla la

edificación de una planta bajo rasante.

TH-05 Zaisa 2ª Fase Edificabilidad regulada mediante el grafiado en planos.

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NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 351

CAPITULO 4.15.- TERCIARIO COMERCIAL (TC)

Artículo 4.15.1.- REGIMEN DE EDIFICACION

Artículo 4.15.1.1.- Descripción del Régimen de Edificación

Parcelas en la que la edificación responderá a un régimen normativo singularizado, cuya

regulación se realiza a través de la definición gráfica de las alineaciones y alturas de la
edificación, mediante la definición de un coeficiente de edificabilidad referido a la parcela
neta, o en su caso remitiéndose al planeamiento pormenorizado correspondiente.

El derecho al aprovechamiento según la aplicación concreta de esta Ordenanza estará

siempre limitado por las condiciones de cumplimiento de las alturas de las edificaciones en
relación con las superficies limitadoras de las servidumbres aeronáuticas

Artículo 4.15.1.2.- Condiciones Específicas de Regulación de la Forma de Edificación

Será de aplicación lo dispuesto en el Capítulo 3.8 del Título Tercero de la presente

normativa, y referido a las condiciones generales de edificación y uso aplicables a las
parcelas de uso no residencial, así como las disposiciones contenidas en la legislación
sectorial aplicable.

1.- Condiciones de edificación. Edificabilidad urbanística

- Edificabilidad sobre rasante:

La regulación se realiza a través de la definición gráfica de las alineaciones y alturas de

la edificación o mediante la definición de un coeficiente de edificabilidad referido a la
parcela neta, o en su caso remitiéndose al planeamiento pormenorizado correspondiente

En los casos de parcelas ya edificadas se consolida en cada una de ellas el

aprovechamiento edificatorio de las construcciones que las ocupan, medido de acuerdo
con los criterios establecidos en el presente documento.

Se podrán construir altillos o entreplantas, sólo cuando formen parte integrante del
local de planta baja, sin salida independiente a un elemento común del edificio o a otra
finca, debiendo constituir necesariamente con dicho local una unidad registral
inseparable. La superficie máxima de entreplanta no podrá exceder del 50 % de la
superficie del suelo del local de planta baja al cual corresponde.

- Edificabilidad bajo rasante:

Es la asociada a la totalidad de las construcciones de carácter lucrativo autorizadas. En

esta Calificación la edificabilidad autorizada bajo rasante deberá de contemplar en todo
caso el cumplimiento de lo establecido en el Título 3º referido a los estándares de
plazas de aparcamiento. Se permite la ocupación total de la parcela y para la
materialización de la edificabilidad se establece una limitación máxima de tres plantas
bajo rasante.
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 352

En los casos de parcelas ya edificadas en los que se superaran estos parámetros

máximos de la edificabilidad bajo rasante, se considera la consolidación de lo existente.

Artículo 4.15.2.- REGIMEN DE USO (TC)

Artículo 4.15.2.1.- Descripción del Régimen de Uso

- Uso característico: · Comercial. (En todas sus modalidades)

- Usos autorizados: · Industriales. (1ª y 2ª categorías).

· Terciarios. Otras modalidades.
· Equipamiento comunitario. (En todas sus modalidades con
excepción de la de servicios públicos en sus modalidades
asimilables a los usos industriales).
· Centros de transformación de energía eléctrica.

- Usos prohibidos. · Residenciales

· Industriales. (En sus categorías no autorizadas de forma
expresa).
· Rurales.
· Equipamiento de servicios públicos. (En sus modalidades
asimilables a los usos industriales).
· Gasolineras

Porcentaje máximo de edificabilidad urbanística destinada a usos compatibles con el

comercial:

Con carácter general y sin perjuicio de medidas más restrictivas que pudieran
establecerse en las Normas Particulares o Calificación Pormenorizada, el porcentaje
máximo de edificabilidad urbanística sobre rasante destinada a usos autorizados
diversos del hotelero no superará el 40% de la edificabilidad urbanística sobre rasante
total en cada parcela calificada como TC Terciario Comercial.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 353

Artículo 4.15.2.2.- Condiciones Específicas de Implantación de los Usos

· Comercial:

- Se remite al planeamiento pormenorizado el establecimiento de las regulaciones

específicas al respecto del uso comercial, así como la definición, en su caso, de alguna
o algunas de dichas categorías como uso característico, o, la restricción de la
posibilidad de implantación de algunas de ellas.

· Terciarios autorizados:

- La implantación de cualquier otro uso terciario distinto del comercial, deberá ser
objeto de regulación expresa por el planeamiento pormenorizado.

Para el resto de usos autorizados será de aplicación lo dispuesto en el Capítulo 3.6 del
Título Tercero de la presente normativa, y referido a las condiciones generales de
edificación y uso aplicables a las parcelas de uso no residencial, así como las
disposiciones contenidas en la legislación sectorial aplicable.

Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al

documento de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de
Mujeres y Hombres del capítulo 3.6 de las presentes ordenanzas.

Artículo 4.15.3.- REGIMEN DE DOMINIO

· Dominio privado. (con la limitación de las servidumbres de uso público que

expresamente se establezcan en el Capítulo 3.7 del Título Tercero de las presente
ordenanzas y en el planeamiento pormenorizado correspondiente).

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 354

Artículo 4.15.4.- DATOS DE ESTADO ACTUAL

Establecimiento Sup. Sup. Sup. Ocup. Número

Calific. Ocup. Constr. Actual de
m2 m2 m2 % Plantas

TC-01 Comercial Jaizkibel Se elimina esta calificación terciaria

TC-02 Puente Santiago Alineaciones y Rasantes

TC-03 Calle Navegantes 201 201 201 100 1

TC-04 Tiendas en Behobia 1.328 1.328 1.328 100 1
Incluido en ámbito 8.3.12

TC-05 C. Comercial Araso 139.892 38.627 40.400 35 1

TC-06 Comercial Txumarraga 3.676 1.245 2.329 34 2
TC-07 Comercial Eskortza 4.450 2.286 4.288 51 1-2
La superficie construida definida incluye la totalidad de la superficie
edificada, incluso la localizada en plantas de semisótano y sótano

TC-08 Comercial Mendibil 7.059 7.059 13.072 100 2-4

Superficie construida total de 32.250 m2, de los que 19.178 m2 se
localizan bajo rasante y 13.072 m2 sobre rasante. La superficie
construida total destinada al aparcamiento de vehículos es de 14.118
m2, toda ella localizada bajo rasante. La superficie construida total
destinada al uso comercial es de 18.132 m2, con 5.060 m2 de esta
superficie ubicada en planta bajo rasante.

TC-09 Muga Behobia 623 303 303 48 1

Edificabilidad bajo rasante de 303 m2 en una planta de semisótano.

TC-10 Antton Ttipi 6.423 1.900 4.414 30 1-3

Se contempla la edificabilidad total definida para esta parcela, tanto
la destinada a uso comercial como la destinada a gasolinera.

Artículo 4.15.5.- REGULACION DE LA EDIFICABILIDAD SOBRE RASANTE

Establecimiento Indice de Edificabilidad m2/ m2

TC-01 Comercial Jaizkibel Se elimina esta calificación terciaria

TC-02 Puente Santiago Edificabilidad definida mediante el grafiado en planos

TC-03 Calle Navegantes Edificabilidad definida mediante el grafiado en planos

TC-04 Tiendas en Behobia Incluido en ámbito 8.3.12

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 355

TC-05 Centro Comercial Edificabilidad sobre rasante de 40.400 m2 regulada mediante el

grafiado en planos. Se contempla el mantenimiento de otras
Araso
condiciones de edificación y de las condiciones de uso definidas
por el Plan Parcial de la Actuación terciaria del Área de Araso,
aprobado definitivamente el 19 de Junio de 1996, así como de la
2ª Modificación de este Plan Parcial aprobada definitivamente el
25 de Junio de 1997. Se incorpora el grafiado de la alineación
máxima de la edificación corregido respecto de lo establecido en
el planeamiento de referencia.
En cuanto a las condiciones de edificabilidad bajo rasante se
estará a lo establecido en el planeamiento de referencia.

TC-06 Comercial Txumarraga Edificabilidad regulada mediante el grafiado en planos

TC-07 Comercial Eskortza Edificabilidad regulada mediante el grafiado en planos.

Se considera un perfil de planta sótano, semisótano y planta baja
en la fachada oeste con frente a la parcela calificada como
Terciario Gasolinera, y de planta baja con dos plantas altas
retranqueadas 12 metros en la fachada este con frente a la parcela
calificada como Industria Colectiva.

TC-08 Comercial Mendibil Edificabilidad regulada mediante el grafiado en planos y que se

corresponde con el definido por la Modificación del Plan Especial
de Reforma Interior del ámbito 5.2.05, aprobado definitivamente
el 28 de Mayo de 2003. Se contempla el mantenimiento de las
condiciones de edificación y de uso definidas por este
planeamiento de referencia.

TC-09 Muga Behobia Edificabilidad sobre rasante de 455 m2, grafiado en planos,
permitiéndose la construcción de una entreplanta con una
superficie máxima del 50% de la superficie de planta baja.

TC-10 Antton Ttipi Edificabilidad sobre rasante de 4.414 m2. Se contempla el

mantenimiento de las condiciones particulares de edificación
definidas para esta parcela en el documento de Modificación del
Plan Parcial del sector 8.2.01 A “Zaisa III” aprobado
definitivamente el 30 de Julio de 2003. Asimismo, y al amparo de
lo definido en este planeamiento, se autoriza la ubicación en esta
parcela del uso Terciario Gasolinera.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 356

CAPITULO 4.16.- TERCIARIO OFICINAS (TO)

Artículo 4.16.1.- REGIMEN DE EDIFICACION

Artículo 4.16.1.1.- Descripción del Régimen de Edificación

El régimen de edificación de esta Ordenanza se regula mediante un régimen normativo

singularizado cuya regulación se realiza a través de la definición gráfica de las alineaciones
y alturas de la edificación, mediante la definición de un coeficiente de edificabilidad.

El derecho al aprovechamiento según la aplicación concreta de esta Ordenanza estará

siempre limitado por las condiciones de cumplimiento de las alturas de las edificaciones en
relación con las superficies limitadoras de las servidumbres aeronáuticas

Artículo 4.16.1.2.- Condiciones Específicas de Regulación de la Forma de Edificación

Será de aplicación lo dispuesto en el Capítulo 3.6 del Título Tercero de la presente

normativa, y referido a las condiciones generales de edificación y uso aplicables a las
parcelas de uso no residencial, así como las disposiciones contenidas en la legislación
sectorial aplicable.

1.- Condiciones de edificación. Edificabilidad urbanística

- Edificabilidad sobre rasante:

La regulación se realiza a través de la definición gráfica de las alineaciones y alturas de

la edificación o mediante la definición de un coeficiente de edificabilidad referido a la
parcela neta, o en su caso remitiéndose al planeamiento pormenorizado correspondiente

En los casos de parcelas ya edificadas se consolida en cada una de ellas el

aprovechamiento edificatorio de las construcciones que las ocupan, medido de acuerdo
con los criterios establecidos en el presente documento.

Se podrán construir altillos o entreplantas, sólo cuando formen parte integrante del
local de planta baja, sin salida independiente a un elemento común del edificio o a otra
finca, debiendo constituir necesariamente con dicho local una unidad registral
inseparable. La superficie máxima de entreplanta no podrá exceder del 50 % de la
superficie del suelo del local de planta baja al cual corresponde.

- Edificabilidad bajo rasante:

Es la asociada a la totalidad de las construcciones de carácter lucrativo autorizadas,

equivalente a un máximo del 100% de la edificabilidad autorizada sobre rasante y
susceptible de construcción en las condiciones establecidas en el Titulo Tercero de la
presente normativa. Asimismo, y para la materialización de esta edificabilidad se
establece una limitación máxima de tres plantas bajo rasante.

En los casos de parcelas ya edificadas en los que se superaran estos parámetros

máximos de la edificabilidad bajo rasante, se considera la consolidación de lo existente.
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 357

Artículo 4.16.2.- REGIMEN DE USO (TO)

Artículo 4.16.2.1.- Descripción del Régimen de Uso

- Uso característico: · Oficinas. (En todas sus modalidades)

- Usos autorizados: · Industriales. (De 1ª y 2ª categorías).

· Terciarios. Otras modalidades.
· Equipamiento comunitario. (En todas sus modalidades con
excepción de la de servicios públicos en sus modalidades
asimilables a los usos industriales).
· Centros de transformación de energía eléctrica.

- Usos prohibidos: · Residenciales

· Industriales. (En sus categorías no autorizadas de forma
expresa)
· Rurales.
· Equipamiento de servicios públicos. (En sus modalidades
asimilables a los usos industriales).
· Gasolineras

Porcentaje máximo de edificabilidad urbanística destinada a usos compatibles con el

comercial:

Con carácter general y sin perjuicio de medidas más restrictivas que pudieran
establecerse en las Normas Particulares o Calificación Pormenorizada, el porcentaje
máximo de edificabilidad urbanística sobre rasante destinada a usos autorizados
diversos del hotelero no superará el 40% de la edificabilidad urbanística sobre rasante
total en cada parcela calificada como TO Terciario Oficinas.

Artículo 4.16.2.2.- Condiciones Específicas de Implantación de los Usos

Será de aplicación lo dispuesto en el Capítulo 3.6 del Título Tercero de la presente

normativa, y referido a las condiciones generales de edificación y uso aplicables a las
parcelas de uso no residencial, así como las disposiciones contenidas en la legislación
sectorial aplicable.

Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al

documento de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de
Mujeres y Hombres del capítulo 3.6 de las presentes ordenanzas.

Artículo 4.16.3.- REGIMEN DE DOMINIO

· Dominio privado. (Con la limitación de las servidumbres de uso público que

expresamente se establezcan en el Capítulo 3.7 del Título Tercero de las presentes
ordenanzas y por el planeamiento pormenorizado).

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 358

Artículo 4.16.4.- DATOS DE ESTADO ACTUAL

TO.- Terciario de Oficinas

Establecimiento Sup. Sup. Sup. Ocup. Número

Calific. Ocup. Constr. Actual de
m2 m2 m2 % Plantas

TO-01 Industrialdea 2.898 2.177 4.000 75 3

TO-02 Arretxe Ugalde 1.810 1.256 5.024 69 4
TO-03 Zaisa 1ª Fase 7.552 4.090 12.000 54 3-10

Artículo 4.16.5.- REGULACION DE LA EDIFICABILIDAD SOBRE RASANTE

TO.- Terciario de Oficinas

Establecimiento Indice de Edificabilidad m2/ m2

TO-01 Industrialdea Edificabilidad regulada mediante el grafiado en planos (4.000 m2 en tres

plantas), que se corresponde con las determinaciones y edificabilidad ya
definidos en el Plan Especial de Reforma Interior del Polígono 1 (1) del
Área 1, aprobado definitivamente el 30 de Enero de 1991.

TO-02 Arretxe Ugalde Edificabilidad regulado mediante el grafiado en planos (5.024 m2 en cuatro
plantas), que se corresponde con las determinaciones y edificabilidad ya
definidos en la Modificación del Plan Parcial de Arretxe Ugalde, aprobado
definitivamente el 31 de Enero de 2001.

TO-03 Zaisa 1ª Fase Edificabilidad regulada mediante el grafiado en planos.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 359

CAPITULO 4.17.- TERCIARIO GARAJES (TK)

Artículo 4.17.1.- REGIMEN DE EDIFICACION

Artículo 4.17.1.1.- Descripción del Régimen de Edificación

Parcelas en la que la edificación responderá a un régimen normativo singularizado, cuya

regulación se realiza a través de la definición gráfica de las alineaciones y alturas de la
edificación, o en su caso, remitiéndose al planeamiento pormenorizado correspondiente.

El derecho al aprovechamiento según la aplicación concreta de esta Ordenanza estará

siempre limitado por las condiciones de cumplimiento de las alturas de las edificaciones en
relación con las superficies limitadoras de las servidumbres aeronáuticas

Artículo 4.17.1.2.- Condiciones Específicas de Regulación de la Forma de Edificación

Será de aplicación lo dispuesto en el Capítulo 3.8 del Título Tercero de la presente

normativa, y referido a las condiciones generales de edificación y uso aplicables a las
parcelas de uso no residencial, así como las disposiciones contenidas en la legislación
sectorial aplicable.

1.- Condiciones de edificación. Edificabilidad urbanística

- Edificabilidad sobre rasante:

La regulación se realiza a través de la definición gráfica de las alineaciones y alturas de

la edificación o mediante la definición de un coeficiente de edificabilidad referido a la
parcela neta, o en su caso remitiéndose al planeamiento pormenorizado correspondiente
En los casos de parcelas ya edificadas se consolida en cada una de ellas el
aprovechamiento edificatorio de las construcciones que las ocupan, medido de acuerdo
con los criterios establecidos en el presente documento.

Se podrán construir altillos o entreplantas, sólo cuando formen parte integrante del
local de planta baja, sin salida independiente a un elemento común del edificio o a otra
finca, debiendo constituir necesariamente con dicho local una unidad registral
inseparable. La superficie máxima de entreplanta no podrá exceder del 50 % de la
superficie del suelo del local de planta baja al cual corresponde.

- Edificabilidad bajo rasante:

Es la asociada a la totalidad de las construcciones de carácter lucrativo autorizadas. Se

permite la ocupación total de la parcela y para la materialización de la edificabilidad se
establece una limitación máxima de tres plantas bajo rasante.

En los casos de parcelas ya edificadas en los que se superaran estos parámetros

máximos de la edificabilidad bajo rasante, se considera la consolidación de lo existente.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 360

Artículo 4.17.2.- REGIMEN DE USO (TK)

Artículo 4.17.2.1.- Descripción del Régimen de Uso

- Uso característico: · Garaje.

- Usos autorizados: · Industriales. (De 1ª y 2ª categorías).

· Terciarios. Otras modalidades.
· Equipamiento comunitario.
· Infraestructuras de servicios.

- Usos prohibidos: · Residenciales

· Industriales. (En sus categorías no autorizadas de forma
expresa)
· Rurales.
· Equipamiento de servicios públicos. (En sus modalidades
asimilables a los usos industriales).
· Gasolineras

Porcentaje máximo de edificabilidad urbanística destinada a usos compatibles con el

comercial:

Con carácter general y sin perjuicio de medidas más restrictivas que pudieran
establecerse en las Normas Particulares o Calificación Pormenorizada, el porcentaje
máximo de edificabilidad urbanística sobre rasante destinada a usos autorizados diversos
del hotelero no superará el 40% de la edificabilidad urbanística sobre rasante total en
cada parcela calificada como TK Terciario Garajes.

Artículo 4.17.2.2.- Condiciones Específicas de Implantación de los Usos

Será de aplicación lo dispuesto en el Capítulo 3.6 del Título Tercero de la presente

normativa, y referido a las condiciones generales de edificación y uso aplicables a las
parcelas de uso no residencial, así como las disposiciones contenidas en la legislación
sectorial aplicable.

Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al

documento de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de
Mujeres y Hombres del capítulo 3.6 de las presentes ordenanzas.

Artículo 4.17.3.- REGIMEN DE DOMINIO

· Dominio privado. (Con la limitación de las servidumbres de uso público que

expresamente se establezcan por el planeamiento pormenorizado)

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 361

Artículo 4.17.4.- DATOS DE ESTADO ACTUAL

Establecimiento Sup. Sup. Sup. Ocup. Número

Calific. Ocup. Constr. Actual de
m2 m2 m2 % Plantas

TK-01 Edificio de Garajes 714 714 2.142 100 3

Artículo 4.17.5.- REGULACION DE LA EDIFICABILIDAD SOBRE RASANTE

Establecimiento Indice de Edificabilidad m2/ m2

TK-01 Edificio de Garajes Edificabilidad regulada mediante el grafiado en planos

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 362

CAPITULO 4.18.- TERCIARIO GASOLINERA (TG)

Artículo 4.18.1.- REGIMEN DE EDIFICACION

Artículo 4.18.1.1.- Descripción del Régimen de Edificación

El régimen de edificación de esta Ordenanza se regula mediante un régimen normativo

singularizado cuya regulación se realiza a través de la definición gráfica de las alineaciones
y alturas de la edificación, mediante la definición de un coeficiente de edificabilidad.

El derecho al aprovechamiento según la aplicación concreta de esta Ordenanza estará

siempre limitado por las condiciones de cumplimiento de las alturas de las edificaciones en
relación con las superficies limitadoras de las servidumbres aeronáuticas

Artículo 4.18.1.2.- Condiciones Específicas de Regulación de la Forma de Edificación

Será de aplicación lo dispuesto en el Capítulo 3.6 del Título Tercero de la presente

normativa, y referido a las condiciones generales de edificación y uso aplicables a las
parcelas de uso no residencial, así como las disposiciones contenidas en la legislación
sectorial aplicable.

1.- Condiciones de edificación. Edificabilidad urbanística

- Edificabilidad sobre rasante:

La regulación se realiza a través de la definición gráfica de las alineaciones y alturas de

la edificación o mediante la definición de un coeficiente de edificabilidad referido a la
parcela neta, o en su caso remitiéndose al planeamiento pormenorizado correspondiente

En los casos de parcelas ya edificadas se consolida en cada una de ellas el

aprovechamiento edificatorio de las construcciones que las ocupan, medido de acuerdo
con los criterios establecidos en el presente documento.

Se podrán construir altillos o entreplantas, sólo cuando formen parte integrante del
local de planta baja, sin salida independiente a un elemento común del edificio o a otra
finca, debiendo constituir necesariamente con dicho local una unidad registral
inseparable. La superficie máxima de entreplanta no podrá exceder del 50 % de la
superficie del suelo del local de planta baja al cual corresponde.

- Edificabilidad bajo rasante:

Es la asociada a la totalidad de las construcciones de carácter lucrativo autorizadas,

equivalente a un máximo del 100% de la edificabilidad autorizada sobre rasante y
susceptible de construcción en las condiciones establecidas en el Titulo Tercero de la
presente normativa. Asimismo, y para la materialización de esta edificabilidad se
establece una limitación máxima de tres plantas bajo rasante.

En los casos de parcelas ya edificadas en los que se superaran estos parámetros

máximos de la edificabilidad bajo rasante, se considera la consolidación de lo existente.
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 363

Artículo 4.18.2.- REGIMEN DE USO (TG)

Artículo 4.18.2.1.- Descripción del Régimen de Uso

- Uso característico: · Gasolinera.

- Usos autorizados: · Industriales. (De 1ª y 2ª categorías).

· Terciarios. Otras modalidades.
· Equipamiento comunitario.
· Infraestructuras de servicios.

- Usos prohibidos: · Residenciales

· Industriales. (En sus categorías no autorizadas de forma
expresa)
· Rurales.
· Equipamiento de servicios públicos. (En sus modalidades
asimilables a los usos industriales).

Artículo 4.18.2.2.- Condiciones Específicas de Implantación de los Usos

Será de aplicación lo dispuesto en el Capítulo 3.6 del Título Tercero de la presente

normativa, y referido a las condiciones generales de edificación y uso aplicables a las
parcelas de uso no residencial, así como las disposiciones contenidas en la legislación
sectorial aplicable.

Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al

documento de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de
Mujeres y Hombres del capítulo 3.6 de las presentes ordenanzas.

Artículo 4.18.3.- REGIMEN DE DOMINIO

· Dominio privado. (Con la limitación de las servidumbres de uso público que

expresamente se establezcan en el Capítulo 3.7 del Título Tercero de las presentes
ordenanzas y por el planeamiento pormenorizado).

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 364

Artículo 4.18.4.- DATOS DE ESTADO ACTUAL

TG.- Terciario de Gasolineras

Establecimiento Sup. Sup. Sup. Ocup. Número

Calific. Ocup. Constr. Actual de
m2 m2 m2 % Plantas

TG-01 Ventas 1 6.440 293 512 5 1

TG-02 Ventas 2 2.720 50 50 2 1
TG-03 Avda. Iparralde 720 50 50 7 1
TG-04 Avda. Navarra 1.075 60 60 6 1
TG-05 Zaisa 2 3.193 251 251 15 1
TG-06 Eskortza Norte 1.233 285 182 23 1
TG-07 Eskortza Sur 2.040 183 100 8,9 1

Artículo 4.18.5.- REGULACION DE LA EDIFICABILIDAD SOBRE RASANTE

(USOS TERCIARIOS DIVERSOS)

TG.- Terciario de Gasolineras

Establecimiento Indice de Edificabilidad m2/ m2

TG-01 Ventas 1 0,10

TG-02 Ventas 2 0,10
TG-03 Avda. Iparralde Incluido en ámbito 4.2.03
TG-04 Avda. Navarra 0,10
TG-05 Zaisa 2 El existente
TG-06 Eskortza Norte 0,10
Se define una alineación máxima a conservar por cualquier tipo de
edificación, tanto edificio principal, cubierta de surtidores y otros auxiliares
del establecimiento.

TG-07 Eskortza Sur 0,10

Se define una alineación máxima a conservar por cualquier tipo de
edificación, tanto edificio principal, cubierta de surtidores y otros auxiliares
del establecimiento.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 365

CAPITULO 4.19.- TERCIARIO TRANSPORTE (TT)

Artículo 4.19.1.- REGIMEN DE EDIFICACION

Artículo 4.19.1.1.- Descripción del Régimen de Edificación

El régimen de edificación de esta Ordenanza se regula mediante un régimen normativo

singularizado cuya regulación se realiza a través de la definición gráfica de las alineaciones
y alturas de la edificación, mediante la definición de un coeficiente de edificabilidad.

Se ha considerado el mantenimiento de la calificación pormenorizada TT en iguales

condiciones que las definidas por el Plan General de 1999 para las edificaciones que
vulneran o pudieran vulnerar las Servidumbres Aeronáuticas. Por lo tanto, las condiciones
específicas de regulación de la volumetría de estas edificaciones, ya definidas en el Plan
General ahora en revisión, se mantienen sin variaciones, y por ello se considera esta
determinación permitiendo la ejecución de obras de acuerdo con las ordenanzas ya
definidas. Esta excepcionalidad queda recogida gráficamente en los planos de detalle de la
serie A “Afecciones Aeronáuticas”, en los cuales se reflejan las edificaciones que vulneran o
pudieran vulnerar las superficies limitadoras de las Servidumbres Aeronáuticas.

Por lo tanto y con esta excepcionalidad, se considera que el derecho al aprovechamiento

según la aplicación concreta de la Ordenanza TT estará siempre limitado por las condiciones
de cumplimiento de las alturas de las edificaciones en relación con las superficies
limitadoras de las servidumbres aeronáuticas.

Artículo 4.19.1.2.- Condiciones Específicas de Regulación de la Forma de Edificación

Será de aplicación lo dispuesto en el Capítulo 3.8 del Título Tercero de la presente

normativa, y referido a las condiciones generales de edificación y uso aplicables a las
parcelas de uso no residencial, así como las disposiciones contenidas en la legislación
sectorial aplicable.

1.- Condiciones de edificación. Edificabilidad urbanística

- Edificabilidad sobre rasante:

La regulación se realiza a través de la definición gráfica de las alineaciones y alturas de

la edificación o mediante la definición de un coeficiente de edificabilidad referido a la
parcela neta, o en su caso remitiéndose al planeamiento pormenorizado correspondiente

En los casos de parcelas ya edificadas se consolida en cada una de ellas el

aprovechamiento edificatorio de las construcciones que las ocupan, medido de acuerdo
con los criterios establecidos en el presente documento.

En todos los casos, se autoriza la construcción de entreplantas o altillos, sólo cuando

formen parte integrante del local de planta baja, sin salida independiente a un elemento
común del edificio o a otra finca, debiendo constituir necesariamente con dicho local

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 366

una unidad registral inseparable. La superficie máxima de entreplanta no podrá exceder

del 50 % de la superficie del suelo del local de planta baja al cual corresponde.

- Edificabilidad bajo rasante:

Es la asociada a la totalidad de las construcciones de carácter lucrativo autorizadas,

equivalente a un máximo del 100% de la edificabilidad autorizada sobre rasante y
susceptible de construcción en las condiciones establecidas en el Titulo Tercero de la
presente normativa. Asimismo, y para la materialización de esta edificabilidad se
establece una limitación máxima de tres plantas bajo rasante.

En los casos de parcelas ya edificadas en los que se superaran estos parámetros

máximos de la edificabilidad bajo rasante, se considera la consolidación de lo existente.

Artículo 4.19.2.- REGIMEN DE USO (TT)

Artículo 4.19.2.1.- Descripción del Régimen de Uso

- Uso característico: · Terciario Transportes. (Para otras modalidades diferentes

del uso característico se remite al planeamiento
pormenorizado la posibilidad de autorizar su implantación).

- Usos autorizados: · Vivienda. (Deberá ser autorizado para cada parcela por el
planeamiento pormenorizado correspondiente).
· Industriales. (De 1ª y 2ª categorías).
· Terciarios. (Otras modalidades serán reguladas de manera
específica por el planeamiento pormenorizado para cada zona
o parcela. En las modalidades de unidades de suministro de
combustible y estaciones de servicio deberá ser autorizado
por el planeamiento pormenorizado).
· Equipamiento comunitario. (En todas sus modalidades con
excepción de la de servicios públicos en sus modalidades
asimilables a los usos industriales).
· Centros de transformación de energía eléctrica.

- Usos prohibidos: · Residenciales. (En sus categorías no autorizadas de forma

expresa)
· Industriales. (En sus categorías no autorizadas de forma
expresa)
· Rurales.
· Equipamiento de servicios públicos. (En sus modalidades
asimilables a los usos industriales).

Artículo 4.19.2.2.- Condiciones Específicas de Implantación de los Usos

Será de aplicación lo dispuesto en el Capítulo 3.6 del Título Tercero de la presente

normativa, y referido a las condiciones generales de edificación y uso aplicables a las
parcelas de uso no residencial, así como las disposiciones contenidas en la legislación
sectorial aplicable.
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 367

Artículo 4.19.3.- REGIMEN DE DOMINIO

· Dominio privado. (Con la limitación de las servidumbres de uso público que

expresamente se establezcan en el Capítulo 3.7 del Título Tercero de las presentes
ordenanzas y por el planeamiento pormenorizado).

Artículo 4.19.4.- FICHA RESUMEN DE NORMATIVA

Fichas resumen de cada Grado de Ordenanza TT, Terciario de Transporte, las cuales se
complementan con las disposiciones definidas en el presente Capítulo:

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 368

ORDENANZA TERCIARIO DE TRANSPORTES GRADO 1 TT-1

—————————————————————————————————————
DEFINICION:

Edificación contenedora de usos terciaros destinados al transporte. Ámbito de aplicación en

Zaisa primera fase.

—————————————————————————————————————
CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Regulado por el volumen existente, señalado en las delimitaciones realizadas sobre los
planos (alineaciones y alturas).

- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación TT.

—————————————————————————————————————
CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: La existente

Frente: El existente
Fondo: El existente

—————————————————————————————————————
CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Definidas sobre plano

Ocupación máxima de parcela: Definida sobre plano
Ocupación adicional Usos Complementarios: NO
Retiros mínimos: - a fachada: Definidos sobre plano
- a laterales: Definidos sobre plano
- al fondo: Definidos sobre plano
Separación entre la edificación: Definida sobre plano
Altura máxima: La existente plantas = Definidas sobre plano
Garajes: SI
Vuelos: 2,00 m
Pendiente cubiertas: La existente
Sótanos: SI Semisótanos: SI

—————————————————————————————————————
OBSERVACIONES:
- La Ordenanza de Terciario Transportes Grado 1º es una Ordenanza de consolidación del estado
actual, por lo que la sustitución de la edificación se hará mediante el mantenimiento de las
características constructivas y compositivas actuales de la ordenación donde se engloba.
Perfil de una planta y altura máxima de 10 metros libres sobre los que se levanta la pendiente de
cubierta. En el frente de la edificación podrán disponerse entreplantas de oficinas, en dos plantas y
con una altura máxima de 10,50 metros.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 369

ORDENANZA TERCIARIO DE TRANSPORTES GRADO 2 TT-2

—————————————————————————————————————
DEFINICION:
Edificación contenedora de usos terciaros destinados al transporte. Ámbito de aplicación en
Zaisa segunda fase.

—————————————————————————————————————
CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Regulado por el volumen existente, señalado en las delimitaciones realizadas sobre los
planos (alineaciones y alturas).

- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación TT.

—————————————————————————————————————
CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: La existente

Frente: El existente
Fondo: El existente

—————————————————————————————————————
CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Definidas sobre plano

Ocupación máxima de parcela: Definida sobre plano
Ocupación adicional Usos Complementarios: NO
Retiros mínimos: - a fachada: Definidos sobre plano
- a laterales: Definidos sobre plano
- al fondo: Definidos sobre plano
Separación entre la edificación: Definida sobre plano
Altura máxima: La existente plantas = Definidas sobre plano
Garajes: SI
Vuelos: 2,00 m
Pendiente cubiertas: La existente
Sótanos: SI Semisótanos: SI

—————————————————————————————————————
OBSERVACIONES:
- La Ordenanza de Terciario Transportes Grado 2º es una Ordenanza de consolidación del estado
actual, por lo que la sustitución de la edificación se hará mediante el mantenimiento de las
características constructivas y compositivas actuales de la ordenación donde se engloba.
Perfil de una planta y altura máxima de 11,50 metros, correspondientes a un muelle de descarga de
1,20 metros y 8,00 metros de altura libre interior. En el frente principal de la edificación podrán
disponerse entreplantas de oficinas, con una altura máxima exterior de 9,50 metros, correspondientes
a una altura libre de 5,50 metros y un piso de oficinas de 4,00 metros.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 370

ORDENANZA TERCIARIO DE TRANSPORTES GRADO 3 TT-3

—————————————————————————————————————
DEFINICION:

Edificación contenedora de usos terciaros destinados al transporte. Ámbito de aplicación en

Zaisa tercera fase.

—————————————————————————————————————
CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD:

- Sobre rasante:
Edificabilidad sobre parcela neta: 0,60 m²/m²
Superficie máxima construida: ----

- Bajo rasante: Regulada por las condiciones generales definidas para esta calificación TT.

—————————————————————————————————————
CONDICIONES DE PARCELA:

Parcela mínima: La existente

Frente: El existente
Fondo: El existente

—————————————————————————————————————
CONDICIONES DE EDIFICACION:

Alineaciones: Polígono de movimiento

Ocupación máxima de parcela: 60 %
Ocupación adicional Usos Complementarios: 5%
Retiros mínimos: grafiados en plano
Separación entre la edificación: mín. 10 m
Altura máxima: 10,0 m plantas = 1
Garajes: SI
Vuelos: -
Pendiente cubiertas: -
Sótanos: SI Semisótanos: SI

—————————————————————————————————————
OBSERVACIONES:
- La Ordenanza de Terciario Transportes Grado 3º es una Ordenanza de consolidación del estado
actual, por lo que la sustitución de la edificación se hará mediante el mantenimiento de las
características constructivas y compositivas actuales de la ordenación donde se engloba. Para la
parcela 1 se mantiene su destino como aparcamiento de camiones, y la edificabilidad máxima sobre
rasante de 500 m2. Perfil de una planta y altura máxima de 10,00 metros a la parte inferior de la
cercha, correspondientes a un muelle de descarga de 1,20 metros y 8,00 metros de altura libre
interior. La altura máxima de coronación de nave en el perímetro exterior será de 13,00 metros.
Dentro de este volumen podrán disponerse entreplantas de oficinas, en las condiciones de altura ya
definidas para las parcelas industriales.
- Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al documento
de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de Mujeres y Hombres.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 371

CAPITULO 4.20.- TERCIARIO RECREATIVO (TE)

Artículo 4.20.1.- REGIMEN DE EDIFICACION

Artículo 4.20.1.1.- Descripción del Régimen de Edificación

Parcelas en la que la edificación responderá a un régimen normativo singularizado, cuya

regulación se realiza a través de la definición gráfica de las alineaciones y alturas de la
edificación, mediante la definición de un coeficiente de edificabilidad referido a la parcela
neta, o en su caso remitiéndose al planeamiento pormenorizado correspondiente.

El derecho al aprovechamiento según la aplicación concreta de esta Ordenanza estará

siempre limitado por las condiciones de cumplimiento de las alturas de las edificaciones en
relación con las superficies limitadoras de las servidumbres aeronáuticas

Artículo 4.20.1.2.- Condiciones Específicas de Regulación de la Forma de Edificación

Será de aplicación lo dispuesto en el Capítulo 3.8 del Título Tercero de la presente

normativa, y referido a las condiciones generales de edificación y uso aplicables a las
parcelas de uso no residencial, así como las disposiciones contenidas en la legislación
sectorial aplicable.

1.- Condiciones de edificación. Edificabilidad urbanística

- Edificabilidad sobre rasante:

La regulación se realiza a través de la definición gráfica de las alineaciones y alturas de

la edificación o mediante la definición de un coeficiente de edificabilidad referido a la
parcela neta, o en su caso remitiéndose al planeamiento pormenorizado correspondiente

En los casos de parcelas ya edificadas se consolida en cada una de ellas el

aprovechamiento edificatorio de las construcciones que las ocupan, medido de acuerdo
con los criterios establecidos en el presente documento.

Se podrán construir altillos o entreplantas, sólo cuando formen parte integrante del
local de planta baja, sin salida independiente a un elemento común del edificio o a otra
finca, debiendo constituir necesariamente con dicho local una unidad registral
inseparable. La superficie máxima de entreplanta no podrá exceder del 50 % de la
superficie del suelo del local de planta baja al cual corresponde.

- Edificabilidad bajo rasante:

Es la asociada a la totalidad de las construcciones de carácter lucrativo autorizadas. En

esta Calificación la edificabilidad autorizada bajo rasante deberá de contemplar en todo
caso el cumplimiento de lo establecido en el Título 3º referido a los estándares de
plazas de aparcamiento. Se permite la ocupación total de la parcela y para la

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 372

materialización de la edificabilidad se establece una limitación máxima de tres plantas

bajo rasante.

En los casos de parcelas ya edificadas en los que se superaran estos parámetros

máximos de la edificabilidad bajo rasante, se considera la consolidación de lo existente.

Artículo 4.20.2.- REGIMEN DE USO (TE)

Artículo 4.20.2.1.- Descripción del Régimen de Uso

- Uso característico: · Recreativo

- Usos autorizados: · Industriales. (1ª y 2ª categorías).

· Terciarios. Otras modalidades.
· Equipamiento comunitario. (En todas sus modalidades con
excepción de la de servicios públicos en sus modalidades
asimilables a los usos industriales).
· Centros de transformación de energía eléctrica.

- Usos prohibidos. · Residenciales

· Industriales. (En sus categorías no autorizadas de forma
expresa).
· Rurales.
· Equipamiento de servicios públicos. (En sus modalidades
asimilables a los usos industriales).
· Gasolineras

Porcentaje máximo de edificabilidad urbanística destinada a usos compatibles con el

comercial:

Con carácter general y sin perjuicio de medidas más restrictivas que pudieran
establecerse en las Normas Particulares o Calificación Pormenorizada, el porcentaje
máximo de edificabilidad urbanística sobre rasante destinada a usos autorizados
diversos del hotelero no superará el 40% de la edificabilidad urbanística sobre rasante
total en cada parcela calificada como TE Terciario Recreativo.

Artículo 4.20.2.2.- Condiciones Específicas de Implantación de los Usos

· Comercial:

- Se remite al planeamiento pormenorizado el establecimiento de las regulaciones

específicas al respecto del uso comercial, así como la definición, en su caso, de alguna
o algunas de dichas categorías como uso característico, o, la restricción de la
posibilidad de implantación de algunas de ellas.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 373

· Terciarios autorizados:

- La implantación de cualquier otro uso terciario distinto del comercial, deberá ser
objeto de regulación expresa por el planeamiento pormenorizado.

Para el resto de usos autorizados será de aplicación lo dispuesto en el Capítulo 3.6 del Título
Tercero de la presente normativa, y referido a las condiciones generales de edificación y uso
aplicables a las parcelas de uso no residencial, así como las disposiciones contenidas en la
legislación sectorial aplicable.

Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al

documento de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de
Mujeres y Hombres.

Artículo 4.20.3.- REGIMEN DE DOMINIO

· Dominio privado. (con la limitación de las servidumbres de uso público que

expresamente se establezcan en el Capítulo 3.7 del Título Tercero de las presente
ordenanzas y en el planeamiento pormenorizado correspondiente).

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 374

CAPITULO 4.21.- EQUIPAMIENTO ESCOLAR (EE y EP)

Artículo 4.21.1.- REGIMEN DE EDIFICACION

Artículo 4.21.1.1.- Descripción del Régimen de Edificación

Parcelas en la que la edificación responderá a un régimen normativo singularizado, cuya

regulación se realiza a través de la definición gráfica de las alineaciones y alturas de la
edificación, mediante la definición de un coeficiente de edificabilidad referido a la parcela
neta, o en su caso remitiéndose al planeamiento pormenorizado correspondiente.

La modificación de las condiciones actuales de edificación, deberá ser contemplada

mediante la redacción del correspondiente Estudio de Detalle.

Se ha considerado el mantenimiento de esta calificación en iguales condiciones que las

definidas por el Plan General de 1999 para las edificaciones que vulneran o pudieran
vulnerar las Servidumbres Aeronáuticas. Por lo tanto, las condiciones específicas de
regulación de la volumetría de estas edificaciones, ya definidas en el Plan General ahora en
revisión, se mantienen sin variaciones, y por ello se considera esta determinación
permitiendo la ejecución de obras de acuerdo con las ordenanzas ya definidas. Esta
excepcionalidad queda recogida gráficamente en los planos de detalle de la serie A
“Afecciones Aeronáuticas”, en los cuales se reflejan las edificaciones que vulneran o
pudieran vulnerar las superficies limitadoras de las Servidumbres Aeronáuticas.

Por lo tanto y con esta excepcionalidad, se considera que el derecho al aprovechamiento e

instalaciones según la aplicación concreta de esta Ordenanza estará siempre limitado por las
condiciones de cumplimiento de las alturas de las edificaciones en relación con las
superficies limitadoras de las servidumbres aeronáuticas.

Artículo 4.21.1.2.- Condiciones Específicas de Regulación de la Forma de Edificación

Será de aplicación lo dispuesto en el Capítulo 3.8 del Título Tercero de la presente

normativa, y referido a las condiciones generales de edificación y uso aplicables a las
parcelas de uso no residencial, así como las disposiciones contenidas en la legislación
sectorial aplicable.

1.- Condiciones de edificación. Edificabilidad urbanística

- Edificabilidad sobre rasante:

La regulación se realiza a través de la definición gráfica de las alineaciones y alturas de

la edificación o mediante la definición de un coeficiente de edificabilidad referido a la
parcela neta, o en su caso remitiéndose al planeamiento pormenorizado correspondiente

En los casos de parcelas ya edificadas se consolida en cada una de ellas el

aprovechamiento edificatorio de las construcciones que las ocupan, medido de acuerdo
con los criterios establecidos en el presente documento.
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 375

- Edificabilidad bajo rasante:

En esta Calificación la edificabilidad autorizada bajo rasante deberá de contemplar en

todo caso el cumplimiento de lo establecido en el Título 3º referido a los estándares de
plazas de aparcamiento. Para la materialización de la edificabilidad se establece una
limitación máxima de tres plantas bajo rasante.

En los casos de parcelas ya edificadas en los que se superaran estos parámetros

máximos de la edificabilidad bajo rasante, se considera la consolidación de lo existente.

Artículo 4.21.2.- REGIMEN DE USO (EE y EP)

Artículo 4.21.2.1.- Descripción del Régimen de Uso

- Uso característico: Equipamiento escolar.

- Usos autorizados: · Vivienda.

· Residencia comunitaria.
· Usos terciarios.
Comercial. Oficinas, Garajes. Docentes, Deportivos,
Institucionales, Sanitarios, Asistenciales, Recreativos,
Socioculturales y Religiosos.
· Equipamiento comunitario. Otras modalidades
· Centros de las redes de servicios.

- Usos prohibidos: · Vivienda. (Fuera de las condiciones en las que expresamente

se autoriza).
· Industriales.
· Terciarios. (Fuera de las condiciones en las que
expresamente se autorizan).
· Infraestructuras de Servicios.

Porcentaje máximo de edificabilidad urbanística destinada a usos compatibles con el

escolar:

Con carácter general y sin perjuicio de medidas más restrictivas que pudieran
establecerse en las Normas Particulares o Calificación Pormenorizada, el porcentaje
máximo de edificabilidad urbanística sobre rasante destinada a usos autorizados
diversos del escolar no superará el 40% de la edificabilidad urbanística sobre rasante
total en cada parcela calificada como EE y EP Escolar Público y Privado.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 376

Artículo 4.21.2.2.- Condiciones Específicas de Implantación de los Usos

· Vivienda:

- Exclusivamente como uso auxiliar del uso característico, y con un máximo de dos
viviendas por parcela escolar.

· Garajes:

- Exclusivamente bajorasante.

· Equipamiento comunitario:

- Podrán implantarse en ella otras modalidades diferentes si se comprueba un suficiente

nivel de dotación en las modalidades inicialmente asignadas, o se justifican motivos
suficientes de utilidad pública o interés social.

· Terciarios autorizados:

- Podrán implantarse por ser manifiestamente compatibles y complementarios del uso

característico.

Además, será de aplicación lo dispuesto en el Capítulo 3.6 del Título Tercero de la presente
normativa, y referido a las condiciones generales de edificación y uso aplicables a las
parcelas de uso no residencial, así como las disposiciones contenidas en la legislación
sectorial aplicable.

Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al

documento de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de
Mujeres y Hombres.

Artículo 4.21.3.- REGIMEN DE DOMINIO

El régimen general de dominio será público para las parcelas calificadas como EE y privado
para las parcelas calificadas como EP y las condiciones de titularidad serán las ya
establecidas, y, en su caso, serán asignadas por el planeamiento pormenorizado
correspondiente, el cual deberá cumplimentar en todo caso las exigencias mínimas de
incorporación al dominio público de las parcelas de carácter dotacional establecidas por la
legislación urbanística vigente.

La eventual implantación de usos de equipamiento comunitario de titularidad privada en las

parcelas adscritas al dominio público se realizará en régimen de cesión o concesión
administrativa, en las condiciones establecidas por la legislación vigente.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 377

Artículo 4.21.4.- DATOS DE ESTADO ACTUAL:

EE.- Equipamiento Escolar Público

Establecimiento Sup. Sup. Sup. Ocup. Número

Calific. Ocup. Constr. Actual de
m2 m2 m2 % Plantas

EE-01 Ikastola Txingudi 8.300 2.520 3.060 30 1

EE-02 Hirubide 9.135 2.618 4.427 29 2
EE-03 Ikastola Anaka 1.260 363 690 29 2
EE-04 Alzukaitz Incluido en el ámbito 7.2.02
EE-05 Plaiaundi 14.750 2.640 6.343 18 2
EE-06 Elatzeta Incluido en el ámbito 1.2.03
EE-07 Instituto Pío Baroja 8.732 1.527 5.966 17 4
EE-08 Bidasoa 3.572 927 4.635 26 5
EE-09 Colegio Belascoenea 3.660 955 2.865 26 3
EE-10 Belascoenea 1.622 444 888 27 2
EE-11 Larreaundi 814 580 580 71 1
EE-12 Eguzkitza 5.069 0 0 0 0
EE-13 Colegio Santa Elena 13.550 1.168 3.504 9 3
EE-14 Colegio Dumboa 10.798 1.447 4.045 13 3
EE-15 Ikastola Toki-Alai 4.340 764 764 18 1
EE-16 Ibarla 1.121 306 565 27 2
EE-17 Colegio Gazteluzahar 6.480 1.081 3.213 17 3
EE-18 H.E. Municipal 2.000 1.260 1.260 63 1
EE-19 Oficial de Idiomas 2.600 668 1.336 26 2
EE-20 E.P.A. Lapice 3.120 339 678 11 2
EE-21 Escolar Puiana 4.500 0 0 0 0
EE-22 H.E. Puiana 2.100 0 0 0 0
EE-23 Ik Txiki Mendibil 96 70 150 72 2

EP.- Equipamiento Escolar Privado

Establecimiento Sup. Sup. Sup. Ocup. Número

Calific. Ocup. Constr. Actual De
m2 m2 m2 % Plantas

EP-01 Escolar Jaizkibel 9.265 0 0 0 0

EP-02 San Vicente Paul 2.214 1223 4.256 55 4
EP-03 Erain Txiki 1.505 284 758 19 3
EP-04 Colegio El Pilar 23.323 3.662 12.971 16 4
EP-05 Mondragon 397 397 1.157 100 3
Unibertsitatea 350 350 1.050 100 3
EP-06 La Salle 32.500 5.082 15.620 16 4
EP-07 Parvulario Sta. Teresa 3.002 465 897 15 2

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 378

Artículo 4.21.5.- REGULACION DE LA EDIFICABILIDAD SOBRE RASANTE:

EE.- Equipamiento Escolar Público

Establecimiento Indice de Edificabilidad m2/ m2

EE-01 Ikastola Txingudi 0,60
EE-02 Hirubide 0,60
EE-03 Ikastola Anaka 0,60
EE-04 Alzukaitz Incluido en el ámbito 7.2.02
EE-05 I.F.P. Plaiaundi 0,60
EE-06 Elatzeta Incluido en el ámbito 1.2.03
EE-07 Instituto Pío Baroja 0,80
EE-08 I.F.P. Bidasoa 1,40
EE-09 Colegio Belascoenea 0,80
EE-10 Preescolar Belascoenea 0,60
EE-11 Parvulario Larreaundi 0,80
EE-12 Eguzkitza 1,20
Se contempla el mantenimiento de las condiciones de edificación
definidas para esta parcela en el Plan Especial del ámbito 6.3.08
Eguzkitza aprobada definitivamente el 27 de Mayo de 2009.
EE-13 Colegio Santa Elena 0,60
EE-14 Colegio Dumboa 0,60
EE-15 Ikastola Toki-Alai 0,60
EE-16 Ibarla 0,60
EE-17 Colegio Gazteluzahar Incluido en el Ámbito 8.1.07
EE-18 H.E.municipal 0,65
EE-19 Oficial de Idiomas 0,60
EE-20 E.P.A. Lapice 0,60
EE-21 Escolar Puiana 0,90
Centro Infantil: Edificabilidad física sobre rasante de 3.000 m2,
y de 1.000 m2 bajo rasante. Perfil orientativo de una planta bajo
rasante y tres plantas altas.
EE-22 H.E. Puiana 0,90
Centro Preescolar: Edificabilidad física sobre rasante de 2.000 m2,
y de 1.000 m2 bajo rasante. Perfil orientativo de una planta bajo
rasante y dos plantas altas.
EE-23 Ikastola Txiki Endibia 1,60

EP.- Equipamiento Escolar Privado

Establecimiento Índice de Edificabilidad m2/ m2

EP-01 Escolar Jaizkibel 0,01
EP-02 San Vicente Paul Regulado mediante el grafiado en planos
EP-03 Erain Txiki 0,60
EP-04 Colegio El Pilar 0,60
EP-05 Mondragon Regulado mediante el grafiado en planos
Unibertsitatea
EP-06 La Salle 0,60
EP-07 Parvulario Sta. Teresa 0,60

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 379

CAPITULO 4.22.- EQUIPAMIENTO DEPORTIVO (ED y EJ)

Artículo 4.22.1.- REGIMEN DE EDIFICACION

Artículo 4.22.1.1.- Descripción del Régimen de Edificación

Parcelas en la que la edificación responderá a un régimen normativo singularizado, cuya

regulación se realiza a través de la definición gráfica de las alineaciones y alturas de la
edificación, mediante la definición de un coeficiente de edificabilidad referido a la parcela
neta, o en su caso remitiéndose al planeamiento pormenorizado correspondiente.

La modificación de las condiciones actuales de edificación, deberá ser contemplada

mediante la redacción del correspondiente Estudio de Detalle.

Se ha considerado el mantenimiento de esta calificación en iguales condiciones que las

definidas por el Plan General de 1999 para las edificaciones que vulneran o pudieran
vulnerar las Servidumbres Aeronáuticas. Por lo tanto, las condiciones específicas de
regulación de la volumetría de estas edificaciones, ya definidas en el Plan General ahora en
revisión, se mantienen sin variaciones, y por ello se considera esta determinación
permitiendo la ejecución de obras de acuerdo con las ordenanzas ya definidas. Esta
excepcionalidad queda recogida gráficamente en los planos de detalle de la serie A
“Afecciones Aeronáuticas”, en los cuales se reflejan las edificaciones que vulneran o
pudieran vulnerar las superficies limitadoras de las Servidumbres Aeronáuticas.

Por lo tanto y con esta excepcionalidad, se considera que el derecho al aprovechamiento e

instalaciones según la aplicación concreta de esta Ordenanza estará siempre limitado por las
condiciones de cumplimiento de las alturas de las edificaciones en relación con las
superficies limitadoras de las servidumbres aeronáuticas.

Artículo 4.22.1.2.- Condiciones Específicas de Regulación de la Forma de Edificación

Será de aplicación lo dispuesto en el Capítulo 3.8 del Título Tercero de la presente

normativa, y referido a las condiciones generales de edificación y uso aplicables a las
parcelas de uso no residencial, así como las disposiciones contenidas en la legislación
sectorial aplicable.

1.- Condiciones de edificación. Edificabilidad urbanística

- Edificabilidad sobre rasante:

La regulación se realiza a través de la definición gráfica de las alineaciones y alturas de

la edificación o mediante la definición de un coeficiente de edificabilidad referido a la
parcela neta, o en su caso remitiéndose al planeamiento pormenorizado correspondiente

En los casos de parcelas ya edificadas se consolida en cada una de ellas el

aprovechamiento edificatorio de las construcciones que las ocupan, medido de acuerdo
con los criterios establecidos en el presente documento.
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 380

- Edificabilidad bajo rasante:

En esta Calificación la edificabilidad autorizada bajo rasante deberá de contemplar en

todo caso el cumplimiento de lo establecido en el Título 3º referido a los estándares de
plazas de aparcamiento. Para la materialización de la edificabilidad se establece una
limitación máxima de tres plantas bajo rasante.

En los casos de parcelas ya edificadas en los que se superaran estos parámetros

máximos de la edificabilidad bajo rasante, se considera la consolidación de lo existente.

Artículo 4.22.2.- REGIMEN DE USO (ED)

Artículo 4.22.2.1.- Descripción del Régimen de Uso

- Uso característico: Equipamiento deportivo.

- Usos autorizados: · Vivienda.

· Residencia comunitaria.
· Usos terciarios.
Comercial. Oficinas, Garajes. Docentes, Deportivos,
Institucionales, Sanitarios, Asistenciales, Recreativos,
Socioculturales y Religiosos.
· Equipamiento comunitario. Otras modalidades

- Usos prohibidos: · Vivienda. (Fuera de las condiciones en las que expresamente

se autoriza).
· Industriales.
· Terciarios. (Fuera de las condiciones en las que
expresamente se autorizan).
· Infraestructuras de Servicios.

Porcentaje máximo de edificabilidad urbanística destinada a usos compatibles con el

deportivo:

Con carácter general y sin perjuicio de medidas más restrictivas que pudieran
establecerse en las Normas Particulares o Calificación Pormenorizada, el porcentaje
máximo de edificabilidad urbanística sobre rasante destinada a usos autorizados
diversos del deportivo no superará el 40% de la edificabilidad urbanística sobre rasante
total en cada parcela calificada como ED Deportivo Público.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 381

Artículo 4.22.2.2.- Condiciones Específicas de Implantación de los Usos

· Vivienda:

- Exclusivamente como uso auxiliar del uso característico, y con un máximo de dos
viviendas por parcela deportiva.

· Garajes:

Exclusivamente bajorasante.

· Equipamiento comunitario:

- Podrán implantarse en ella otras modalidades diferentes si se comprueba un suficiente

nivel de dotación en las modalidades inicialmente asignadas, o se justifican motivos
suficientes de utilidad pública o interés social.

· Terciarios autorizados:

- Podrán implantarse por ser manifiestamente compatibles y complementarios del uso

característico).

Además, será de aplicación lo dispuesto en el Capítulo 3.6 del Título Tercero de la presente
normativa, y referido a las condiciones generales de edificación y uso aplicables a las
parcelas de uso no residencial, así como las disposiciones contenidas en la legislación
sectorial aplicable.

Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al

documento de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de
Mujeres y Hombres.

Artículo 4.22.3.- REGIMEN DE DOMINIO

El régimen general de dominio será público para las parcelas calificadas como ED y privado
para las parcelas calificadas como EJ y las condiciones de titularidad serán las ya
establecidas, y, en su caso, serán asignadas por el planeamiento pormenorizado
correspondiente, el cual deberá cumplimentar en todo caso las exigencias mínimas de
incorporación al dominio público de las parcelas de carácter dotacional establecidas por la
legislación urbanística vigente.

La eventual implantación de usos de equipamiento comunitario de titularidad privada en las

parcelas adscritas al dominio público se realizará en régimen de cesión o concesión
administrativa, en las condiciones establecidas por la legislación vigente.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 382

Artículo 4.22.4.- DATOS DE ESTADO ACTUAL

ED.- Equipamiento Deportivo Público

Establecimiento Sup. Sup. Sup. Ocup. Número

Calific. Ocup. Constr. Actual de
m2 m2 m2 % Plantas

ED-01 Elatzeta 4.300 0 0 0 0

ED-02 Frontón Ventas 1.430 0 0 0 0
ED-03 Ugalde Ventas 12.012 0 0 0 0
ED-04 San Jose 8.775 710 710 8 1
ED-05 Polideport. Artaleku 9.495 6.597 13.194 69 2
ED-06 Frontón Santiago Incluido en el ámbito 5.3.06
ED-07 Artía 20.880 0 0 0 0
ED-08 Stadium Gal 22.620 1.136 2.921 5 2
ED-09 Santiagotarrak 2.375 1.163 1.163 49 1
ED-10 Frontón Lapice 5.200 0 0 0 0
ED-11 Aranibar 6.407 0 0 0 0
ED-12 Poblado Urdanibia 4.642 0 0 0 0
ED-13 Azken Portu 5.098 3.489 7.179 68 3
ED-14 Skate Santiago Incluido en el ámbito 4.2.03
ED-15 Tenis de Mesa Incluido en el ámbito 6.3.03

Artículo 4.22.5.- REGULACION DE LA EDIFICABILIDAD SOBRE RASANTE:

ED.- Equipamiento Deportivo Público

Establecimiento Indice de Edificabilidad m2/ m2

ED-01 Elatzeta 0,60

ED-02 Frontón Ventas Regulado mediante el grafiado en planos
ED-03 Ugalde Ventas 0,25
Se contempla el mantenimiento de las condiciones de edificación
definidas para esta parcela en la Modificación de Plan General del
ámbito Ugalde - Ventas aprobada definitivamente el 16 de septiembre
de 2003

ED-04 San Jose 0,16

Se contempla el mantenimiento de las condiciones de edificación
definidas para esta parcela en el Plan Especial del ámbito 6.3.08
Eguzkitza aprobada definitivamente el 27 de Mayo de 2009.

ED-05 Polideport. Artaleku Regulado mediante el grafiado en planos

ED-06 Frontón Santiago Incluido en el ámbito 5.3.06
ED-07 Artía 0,10
ED-08 Stadium Gal Incluido en el ámbito 4.2.03
ED-09 Santiagotarrak Incluido en el ámbito 4.2.03
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 383

ED-10 Frontón Lapice 0,60

ED-11 Aranibar 0,10
ED-12 Poblado Urdanibia 0,10
ED-13 Azken Portu 1,50
ED-14 Skate Santiago Incluido en el ámbito 4.2.03
ED-15 Tenis de Mesa Incluido en el ámbito 6.3.03

EJ.- Equipamiento Deportivo Privado

Establecimiento Indice de Edificabilidad m2/ m2

EJ-01 Golf 0,002

EJ-02 Poblado Urbanibia -1 0,002
EJ-03 Poblado Urbanibia -2 0,01
Se contempla el mantenimiento de las condiciones de edificación
definidas por la Modificación del Plan Especial de Reforma
Interior del Poblado de Urdanibia, aprobado definitivamente el 14
de Marzo de 1996, y en el que se contempla una superficie
construida máxima de 170 m2 y un perfil máximo de dos plantas.

EJ-04 Ibarrola-Harrobia 0,49

Superficie construida máxima de 1.135 m2, ocupación máxima de
parcela del 50%, retiros mínimos de 3 metros a cualquier linde de
parcela y perfil máximo de una sola planta. Edificabilidad máxima
bajo rasante de 200 m2 a ubicar bajo la ocupación de la
edificación sobre rasante. Se contempla el mantenimiento de las
condiciones de edificación definidas para esta parcela en el Plan
Especial de Reforma Interior del ámbito Ibarrola-Harrobia
aprobado definitivamente el 26 de Mayo de 1999.

EJ-05 Trinkete de Behobia Regulado mediante el grafiado en planos.

EJ-06 Puiana 01 0,68
Superficie construida máxima de 550 m2, ocupación máxima de
parcela de 800. Se permite la construcción de una sola planta
(fachada hacia el norte) y de dos (hacia el sur y al acceso rodado).
La altura máxima de cornisa no rebasará en esta última fachada los
6,50 m. Si la superficie de cubierta tiene la misma cota que el
camino de Anaka a Jaizubia a menos de 5m. desde el borde este,
el edificio podrá coincidir con la alineación exterior de la parcela
a dicho camino. El uso estará ligado a las actividades comunitarias
de la zona U-3. Se contempla el mantenimiento de las condiciones
definidas para esta parcela en la Modificación de Plan Parcial de
Puiana de 29 de noviembre de 1995.
EJ-07 Puiana 02 0,10
El espacio deberá tratarse como zona verde, arbolada y ajardinada
en parte. Se admiten elementos constructivos menores al servicio
de la zona siempre que no superen el 10% de su superficie ni una
altura de cumbrera superior a los 5 m. Dentro de esta superficie se
considera el uso deportivo cerrado. Se conservará el arbolado
existente y no se permitirán desmontes o banqueos superiores a
los 2,50 m. Se contempla el mantenimiento de las condiciones
definidas para esta parcela en la Modificación de Plan Parcial de
Puiana de 29 de noviembre de 1995.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 384

CAPITULO 4.23.- EQUIPAMIENTO INSTITUCIONAL (EI)

Artículo 4.23.1.- REGIMEN DE EDIFICACION

Artículo 4.23.1.1.- Descripción del Régimen de Edificación

Parcelas en la que la edificación responderá a un régimen normativo singularizado, cuya

regulación se realiza a través de la definición gráfica de las alineaciones y alturas de la
edificación, mediante la definición de un coeficiente de edificabilidad referido a la parcela
neta, o en su caso remitiéndose al planeamiento pormenorizado correspondiente.

La modificación de las condiciones actuales de edificación, deberá ser contemplada

mediante la redacción del correspondiente Estudio de Detalle.

Se ha considerado el mantenimiento de esta calificación en iguales condiciones que las

definidas por el Plan General de 1999 para las edificaciones que vulneran o pudieran
vulnerar las Servidumbres Aeronáuticas. Por lo tanto, las condiciones específicas de
regulación de la volumetría de estas edificaciones, ya definidas en el Plan General ahora en
revisión, se mantienen sin variaciones, y por ello se considera esta determinación
permitiendo la ejecución de obras de acuerdo con las ordenanzas ya definidas. Esta
excepcionalidad queda recogida gráficamente en los planos de detalle de la serie A
“Afecciones Aeronáuticas”, en los cuales se reflejan las edificaciones que vulneran o
pudieran vulnerar las superficies limitadoras de las Servidumbres Aeronáuticas.

Por lo tanto y con esta excepcionalidad, se considera que el derecho al aprovechamiento e

instalaciones según la aplicación concreta de esta Ordenanza estará siempre limitado por las
condiciones de cumplimiento de las alturas de las edificaciones en relación con las
superficies limitadoras de las servidumbres aeronáuticas.

Artículo 4.23.1.2.- Condiciones Específicas de Regulación de la Forma de Edificación

Será de aplicación lo dispuesto en el Capítulo 3.6 del Título Tercero de la presente

normativa, y referido a las condiciones generales de edificación y uso aplicables a las
parcelas de uso no residencial, así como las disposiciones contenidas en la legislación
sectorial aplicable.

1.- Condiciones de edificación. Edificabilidad urbanística

- Edificabilidad sobre rasante:

La regulación se realiza a través de la definición gráfica de las alineaciones y alturas de

la edificación o mediante la definición de un coeficiente de edificabilidad referido a la
parcela neta, o en su caso remitiéndose al planeamiento pormenorizado correspondiente

En los casos de parcelas ya edificadas se consolida en cada una de ellas el

aprovechamiento edificatorio de las construcciones que las ocupan, medido de acuerdo
con los criterios establecidos en el presente documento.
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 385

- Edificabilidad bajo rasante:

En esta Calificación la edificabilidad autorizada bajo rasante deberá de contemplar en

todo caso el cumplimiento de lo establecido en el Título 3º referido a los estándares de
plazas de aparcamiento. Para la materialización de la edificabilidad se establece una
limitación máxima de tres plantas bajo rasante.

En los casos de parcelas ya edificadas en los que se superaran estos parámetros

máximos de la edificabilidad bajo rasante, se considera la consolidación de lo existente.

Artículo 4.23.2.- REGIMEN DE USO (EI)

Artículo 4.23.2.1.- Descripción del Régimen de Uso

- Uso característico: Equipamiento institucional.

- Usos autorizados: · Usos terciarios.

Comercial. Oficinas, Garajes. Docentes, Deportivos,
Institucionales, Sanitarios, Asistenciales, Socioculturales y
Religiosos.
· Equipamiento comunitario. Otras modalidades.

- Usos prohibidos: · Vivienda.

· Industriales.
· Terciarios. (Fuera de las condiciones en las que
expresamente se autorizan).
· Infraestructuras de Servicios.

Porcentaje máximo de edificabilidad urbanística destinada a usos compatibles con el

institucional:

Con carácter general y sin perjuicio de medidas más restrictivas que pudieran
establecerse en las Normas Particulares o Calificación Pormenorizada, el porcentaje
máximo de edificabilidad urbanística sobre rasante destinada a usos autorizados
diversos del institucional no superará el 40% de la edificabilidad urbanística sobre
rasante total en cada parcela calificada como EI Equipamiento Institucional.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 386

Artículo 4.23.2.2.- Condiciones Específicas de Implantación de los Usos

· Garajes:

- Exclusivamente bajo rasante.

· Equipamiento comunitario:

- Podrán implantarse en ella otras modalidades diferentes si se comprueba un suficiente

nivel de dotación en las modalidades inicialmente asignadas, o se justifican motivos
suficientes de utilidad pública o interés social.
· Terciarios autorizados:

- Podrán implantarse por ser manifiestamente compatibles y complementarios del uso

característico).

Además, será de aplicación lo dispuesto en el Capítulo 3.8 del Título Tercero de la presente
normativa, y referido a las condiciones generales de edificación y uso aplicables a las
parcelas de uso no residencial, así como las disposiciones contenidas en la legislación
sectorial aplicable.

Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al

documento de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de
Mujeres y Hombres.

Artículo 4.23.3.- REGIMEN DE DOMINIO

El régimen general de dominio será público para las parcelas calificadas como EI y las
condiciones de titularidad serán las ya establecidas, y, en su caso, serán asignadas por el
planeamiento pormenorizado correspondiente, el cual deberá cumplimentar en todo caso las
exigencias mínimas de incorporación al dominio público de las parcelas de carácter
dotacional establecidas por la legislación urbanística vigente.

La eventual implantación de usos de equipamiento comunitario de titularidad privada en las

parcelas adscritas al dominio público se realizará en régimen de cesión o concesión
administrativa, en las condiciones establecidas por la legislación vigente.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 387

Artículo 4.23.4.- DATOS DE ESTADO ACTUAL

EI.- Equipamiento Institucional

Establecimiento Sup. Sup. Sup. Ocup. Número

Calific. Ocup. Constr. Actual De
m2 m2 m2 % Plantas
EI-01 Ayuntamiento 943 867 2.890 91.9 4
EI-02 Ertzaina 3.840 800 2.400 21 3
EI-03 Guardia Civil 7.200 1.640 10.808 23 7
EI-04 Policía Nacional 1.190 632 1.392 53 3
EI-05 Policía Local 2.200 1.068 1.348 49 2
EI-06 Antiguo Hospital 14.765 4.297 6.309 29 2
EI-07 Ficoba 52.074 9.214 11.876 18 1-2-3
EI-08 Palacio de Justicia 2.961 1.739 3.670 59 3

Artículo 4.23.5.- REGULACION DE LA EDIFICABILIDAD SOBRE RASANTE:

EI.- Equipamiento Institucional

Establecimiento Indice de Edificabilidad m2/ m2

EI-01 Ayuntamiento Regulado mediante el grafiado en planos

EI-02 Ertzaina 0,80
EI-03 Guardia Civil 1,60
EI-04 Policía Nacional 1,60
EI-05 Policía Local 0,80
EI-06 Antiguo Hospital 0,80
EI-07 Ficoba 0,40
Se contempla el mantenimiento de las condiciones de edificación
definidas por el Plan Especial del ámbito 4.2.01, aprobado
definitivamente el 8 de Junio de 1999. Se incorpora el grafiado de
la alineación máxima de la edificación corregido respecto de lo
establecido en el planeamiento de referencia. La edificabilidad
bajo rasante no debe superar la alineación máxima grafiada.

EI-08 Palacio de Justicia Regulado mediante el grafiado en planos

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 388

CAPITULO 4.24.- EQUIPAMIENTO SANITARIO PUBLICO (EM)

Artículo 4.24.1.- REGIMEN DE EDIFICACION

Artículo 4.24.1.1.- Descripción del Régimen de Edificación

Parcelas en la que la edificación responderá a un régimen normativo singularizado, cuya

regulación se realiza a través de la definición gráfica de las alineaciones y alturas de la
edificación, mediante la definición de un coeficiente de edificabilidad referido a la parcela
neta, o en su caso remitiéndose al planeamiento pormenorizado correspondiente.

La modificación de las condiciones actuales de edificación, deberá ser contemplada

mediante la redacción del correspondiente Estudio de Detalle.

Se ha considerado el mantenimiento de esta calificación en iguales condiciones que las

definidas por el Plan General de 1999 para las edificaciones que vulneran o pudieran
vulnerar las Servidumbres Aeronáuticas. Por lo tanto, las condiciones específicas de
regulación de la volumetría de estas edificaciones, ya definidas en el Plan General ahora en
revisión, se mantienen sin variaciones, y por ello se considera esta determinación
permitiendo la ejecución de obras de acuerdo con las ordenanzas ya definidas. Esta
excepcionalidad queda recogida gráficamente en los planos de detalle de la serie A
“Afecciones Aeronáuticas”, en los cuales se reflejan las edificaciones que vulneran o
pudieran vulnerar las superficies limitadoras de las Servidumbres Aeronáuticas.

Por lo tanto y con esta excepcionalidad, se considera que el derecho al aprovechamiento e

instalaciones según la aplicación concreta de esta Ordenanza estará siempre limitado por las
condiciones de cumplimiento de las alturas de las edificaciones en relación con las
superficies limitadoras de las servidumbres aeronáuticas.

Artículo 4.24.1.2.- Condiciones Específicas de Regulación de la Forma de Edificación

Será de aplicación lo dispuesto en el Capítulo 3.8 del Título Tercero de la presente

normativa, y referido a las condiciones generales de edificación y uso aplicables a las
parcelas de uso no residencial, así como las disposiciones contenidas en la legislación
sectorial aplicable.

1.- Condiciones de edificación. Edificabilidad urbanística

- Edificabilidad sobre rasante:

La regulación se realiza a través de la definición gráfica de las alineaciones y alturas de

la edificación o mediante la definición de un coeficiente de edificabilidad referido a la
parcela neta, o en su caso remitiéndose al planeamiento pormenorizado correspondiente

En los casos de parcelas ya edificadas se consolida en cada una de ellas el

aprovechamiento edificatorio de las construcciones que las ocupan, medido de acuerdo
con los criterios establecidos en el presente documento.
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 389

- Edificabilidad bajo rasante:

En esta Calificación la edificabilidad autorizada bajo rasante deberá de contemplar en

todo caso el cumplimiento de lo establecido en el Título 3º referido a los estándares de
plazas de aparcamiento. Para la materialización de la edificabilidad se establece una
limitación máxima de tres plantas bajo rasante.

En los casos de parcelas ya edificadas en los que se superaran estos parámetros

máximos de la edificabilidad bajo rasante, se considera la consolidación de lo existente.

Artículo 4.24.2.- REGIMEN DE USO (EM)

Artículo 4.24.2.1.- Descripción del Régimen de Uso

- Uso característico: Equipamiento sanitario.

- Usos autorizados: · Usos industriales. De 1ª y 2ª categoría.

· Usos terciarios.
Comercial. Oficinas, Garajes. Docentes, Deportivos,
Institucionales, Sanitarios, Asistenciales, Socioculturales y
Religiosos.
· Equipamiento comunitario. Otras modalidades.

- Usos prohibidos: · Vivienda.

· Industriales. (Fuera de las condiciones en las que
expresamente se autorizan).
· Terciarios. (Fuera de las condiciones en las que
expresamente se autorizan).
· Infraestructuras de Servicios.

Porcentaje máximo de edificabilidad urbanística destinada a usos compatibles con el

sanitario:

Con carácter general y sin perjuicio de medidas más restrictivas que pudieran
establecerse en las Normas Particulares o Calificación Pormenorizada, el porcentaje
máximo de edificabilidad urbanística sobre rasante destinada a usos autorizados
diversos del sanitario no superará el 40% de la edificabilidad urbanística sobre rasante
total en cada parcela calificada como EM Equipamiento Sanitario Público.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 390

Artículo 4.24.2.2.- Condiciones Específicas de Implantación de los Usos

· Usos industriales. Se autorizan exclusivamente los usos industriales de 1ª y 2ª categoría

que desarrollen actividad directamente relacionada con el uso sanitario.

· Equipamiento comunitario:

- Podrán implantarse en ella otras modalidades diferentes si se comprueba un suficiente

nivel de dotación en las modalidades inicialmente asignadas, o se justifican motivos
suficientes de utilidad pública o interés social.

· Terciarios autorizados:

- Podrán implantarse por ser manifiestamente compatibles y complementarios del uso

característico).

· Garajes:

- Exclusivamente bajo rasante.

Además, será de aplicación lo dispuesto en el Capítulo 3.6 del Título Tercero de la presente
normativa, y referido a las condiciones generales de edificación y uso aplicables a las
parcelas de uso no residencial, así como las disposiciones contenidas en la legislación
sectorial aplicable.

Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al

documento de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de
Mujeres y Hombres.

Artículo 4.24.3.- REGIMEN DE DOMINIO

El régimen general de dominio será público para las parcelas calificadas como EM y las
condiciones de titularidad serán las ya establecidas, y, en su caso, serán asignadas por el
planeamiento pormenorizado correspondiente, el cual deberá cumplimentar en todo caso las
exigencias mínimas de incorporación al dominio público de las parcelas de carácter
dotacional establecidas por la legislación urbanística vigente.

La eventual implantación de usos de equipamiento comunitario de titularidad privada en las

parcelas adscritas al dominio público se realizará en régimen de cesión o concesión
administrativa, en las condiciones establecidas por la legislación vigente.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 391

Artículo 4.24.4.- DATOS DE ESTADO ACTUAL

EM.- Equipamiento Sanitario Público

Establecimiento Sup. Sup. Sup. Ocup. Número
Calific. Ocup. Constr. Actual De
m2 m2 m2 % Plantas

EM-01 Hospital Comarcal Incluido en el ámbito 2.1.05

EM-02 Amb Gipuzkoa 1.426 522 2.089 37 4
EM-03 Centro Dunboa 2.760 659 1.977 24 3

Artículo 4.24.5.- REGULACION DE LA EDIFICABILIDAD SOBRE RASANTE:

EM.- Equipamiento Sanitario Público

Establecimiento Indice de Edificabilidad m2/ m2

EM-01 Hospital Comarcal Incluido en ámbito 2.1.05

EM-02 Ambulatorio 1,60
EM-03 Centro de Salud 0,80

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 392

CAPITULO 4.25.- EQUIPAMIENTO ASISTENCIAL (EA y EL)

Artículo 4.25.1.- REGIMEN DE EDIFICACION

Artículo 4.25.1.1.- Descripción del Régimen de Edificación

Parcelas en la que la edificación responderá a un régimen normativo singularizado, cuya

regulación se realiza a través de la definición gráfica de las alineaciones y alturas de la
edificación, mediante la definición de un coeficiente de edificabilidad referido a la parcela
neta, o en su caso remitiéndose al planeamiento pormenorizado correspondiente.

La modificación de las condiciones actuales de edificación, deberá ser contemplada

mediante la redacción del correspondiente Estudio de Detalle.

Se ha considerado el mantenimiento de esta calificación en iguales condiciones que las

definidas por el Plan General de 1999 para las edificaciones que vulneran o pudieran
vulnerar las Servidumbres Aeronáuticas. Por lo tanto, las condiciones específicas de
regulación de la volumetría de estas edificaciones, ya definidas en el Plan General ahora en
revisión, se mantienen sin variaciones, y por ello se considera esta determinación
permitiendo la ejecución de obras de acuerdo con las ordenanzas ya definidas. Esta
excepcionalidad queda recogida gráficamente en los planos de detalle de la serie A
“Afecciones Aeronáuticas”, en los cuales se reflejan las edificaciones que vulneran o
pudieran vulnerar las superficies limitadoras de las Servidumbres Aeronáuticas.

Por lo tanto y con esta excepcionalidad, se considera que el derecho al aprovechamiento e

instalaciones según la aplicación concreta de esta Ordenanza estará siempre limitado por las
condiciones de cumplimiento de las alturas de las edificaciones en relación con las
superficies limitadoras de las servidumbres aeronáuticas.

Artículo 4.25.1.2.- Condiciones Específicas de Regulación de la Forma de Edificación

Será de aplicación lo dispuesto en el Capítulo 3.6 del Título Tercero de la presente

normativa, y referido a las condiciones generales de edificación y uso aplicables a las
parcelas de uso no residencial, así como las disposiciones contenidas en la legislación
sectorial aplicable.

1.- Condiciones de edificación. Edificabilidad urbanística

- Edificabilidad sobre rasante:

La regulación se realiza a través de la definición gráfica de las alineaciones y alturas de

la edificación o mediante la definición de un coeficiente de edificabilidad referido a la
parcela neta, o en su caso remitiéndose al planeamiento pormenorizado correspondiente

En los casos de parcelas ya edificadas se consolida en cada una de ellas el

aprovechamiento edificatorio de las construcciones que las ocupan, medido de acuerdo
con los criterios establecidos en el presente documento.
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 393

- Edificabilidad bajo rasante:

En esta Calificación la edificabilidad autorizada bajo rasante deberá de contemplar en

todo caso el cumplimiento de lo establecido en el Título 3º referido a los estándares de
plazas de aparcamiento. Para la materialización de la edificabilidad se establece una
limitación máxima de tres plantas bajo rasante.

En los casos de parcelas ya edificadas en los que se superaran estos parámetros

máximos de la edificabilidad bajo rasante, se considera la consolidación de lo existente.

Artículo 4.25.2.- REGIMEN DE USO (EA y EL)

Artículo 4.25.2.1.- Descripción del Régimen de Uso

- Uso característico: Equipamiento asistencial.

- Usos autorizados: · Usos industriales. De 1ª y 2ª categoría.

· Usos terciarios.
Comercial. Oficinas, Garajes. Docentes, Deportivos,
Institucionales, Sanitarios, Asistenciales, Socioculturales y
Religiosos.
· Equipamiento comunitario. Otras modalidades.

- Usos prohibidos: · Vivienda.

· Industriales. (Fuera de las condiciones en las que
expresamente se autorizan).
· Terciarios. (Fuera de las condiciones en las que
expresamente se autorizan).
· Infraestructuras de Servicios.

Porcentaje máximo de edificabilidad urbanística destinada a usos compatibles con el

asistencial:

Con carácter general y sin perjuicio de medidas más restrictivas que pudieran
establecerse en las Normas Particulares o Calificación Pormenorizada, el porcentaje
máximo de edificabilidad urbanística sobre rasante destinada a usos autorizados
diversos del sanitario no superará el 40% de la edificabilidad urbanística sobre rasante
total en cada parcela calificada como EA Equipamiento Asistencial Publico y EL
Equipamiento Asistencial Privado.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 394

Artículo 4.25.2.2.- Condiciones Específicas de Implantación de los Usos

· Usos industriales:

- Se autorizan exclusivamente los usos industriales de 1ª y 2ª categoría que desarrollen

actividad directamente relacionada con el uso sanitario.

· Equipamiento comunitario:

- Podrán implantarse en ella otras modalidades diferentes si se comprueba un suficiente

nivel de dotación en las modalidades inicialmente asignadas, o se justifican motivos
suficientes de utilidad pública o interés social.

· Terciarios autorizados:

- Podrán implantarse por ser manifiestamente compatibles y complementarios del uso

característico).

- Garajes exclusivamente bajo rasante.

Además, será de aplicación lo dispuesto en el Capítulo 3.6 del Título Tercero de la presente
normativa, y referido a las condiciones generales de edificación y uso aplicables a las
parcelas de uso no residencial, así como las disposiciones contenidas en la legislación
sectorial aplicable.

Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al

documento de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de
Mujeres y Hombres.

Artículo 4.25.3.- REGIMEN DE DOMINIO

El régimen general de dominio será público para las parcelas calificadas como EA y
privado para las parcelas calificadas como EL, y las condiciones de titularidad serán las ya
establecidas, y, en su caso, serán asignadas por el planeamiento pormenorizado
correspondiente, el cual deberá cumplimentar en todo caso las exigencias mínimas de
incorporación al dominio público de las parcelas de carácter dotacional establecidas por la
legislación urbanística vigente.

La eventual implantación de usos de equipamiento comunitario de titularidad privada en las

parcelas adscritas al dominio público se realizará en régimen de cesión o concesión
administrativa, en las condiciones establecidas por la legislación vigente.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 395

Artículo 4.25.4.- DATOS DE ESTADO ACTUAL

EA.- Equipamiento Asistencial
Establecimiento Sup. Sup. Sup. Ocup. Número
Calific. Ocup. Constr. Actual de
m2 m2 m2 % Plantas
EA-01 Hogar Jubilado 609 290 871 48 3
EA-02 Xantalen Volumen consolidado grafiado en planos
EA-03 Larzabal Incluido en el ámbito 6.1.01
EA-04 Lekaenea 1.263 620 2.500 49 4-5
EL.- Equipamiento Asistencial Privado
Establecimiento Sup. Sup. Sup. Ocup. Número
Calific. Ocup. Constr. Actual De
m2 m2 m2 % Plantas
EL-01 Peio Bixente 1.920 1.920 6.670 100 3
La superficie construida definida incluye la contabilización de la
totalidad de la superficie edificada en cada una de las plantas
(semisótano, tres plantas altas y torreones).
EL-02 Residen. Mendibil 3.795 914 3.064 24 4
EL-03 Cruz Roja 333 333 1.665 100 5

Artículo 4.25.5.- REGULACION DE LA EDIFICABILIDAD SOBRE RASANTE:

EA.- Equipamiento Asistencial
Establecimiento Indice de Edificabilidad m2/ m2
EA-01 Hogar Jubilado Regulado mediante el grafiado en planos
EA-02 Xantalen Regulado mediante el grafiado en planos
EA-03 Larzabal Incluido en el ámbito 6.1.01
EA-04 Lekaenea Regulado mediante el grafiado en planos
Se contempla el mantenimiento de las condiciones de edificación
definidas para esta parcela en el Plan Especial de Reforma Interior del
ámbito 3.2.03 aprobado definitivamente el 29 de Marzo de 2006. A
este respecto se permite la ocupación bajo rasante de la totalidad de la
parcela, incluso la parte de la misma calificada como LK y que da
frente a la calle Lucas de Berroa.

EL.- Equipamiento Asistencial Privado

Establecimiento Índice de Edificabilidad m2/ m2
EL-01 Peio Bixente Regulado mediante el grafiado en planos
Se contempla el mantenimiento de las condiciones de edificación
definidas por el Plan Especial de Reforma Interior de Peio
Bixente, aprobado definitivamente el 27 de Abril de 2006, y en el
que se contempla una superficie construida máxima de 6.670 m2 y
un perfil máximo de planta semisótano, tres plantas altas y planta
de torreones.
EL-02 Residen. Mendibil 0,80
EL-03 Cruz Roja Regulado mediante el grafiado en planos

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 396

CAPITULO 4.26.- EQUIPAMIENTO SOCIOCULTURAL (EC)

Artículo 4.26.1.- REGIMEN DE EDIFICACION

Artículo 4.26.1.1.- Descripción del Régimen de Edificación

Parcelas en la que la edificación responderá a un régimen normativo singularizado, cuya

regulación se realiza a través de la definición gráfica de las alineaciones y alturas de la
edificación, mediante la definición de un coeficiente de edificabilidad referido a la parcela
neta, o en su caso remitiéndose al planeamiento pormenorizado correspondiente.

La modificación de las condiciones actuales de edificación, deberá ser contemplada

mediante la redacción del correspondiente Estudio de Detalle.

Se ha considerado el mantenimiento de esta calificación en iguales condiciones que las

definidas por el Plan General de 1999 para las edificaciones que vulneran o pudieran
vulnerar las Servidumbres Aeronáuticas. Por lo tanto, las condiciones específicas de
regulación de la volumetría de estas edificaciones, ya definidas en el Plan General ahora en
revisión, se mantienen sin variaciones, y por ello se considera esta determinación
permitiendo la ejecución de obras de acuerdo con las ordenanzas ya definidas. Esta
excepcionalidad queda recogida gráficamente en los planos de detalle de la serie A
“Afecciones Aeronáuticas”, en los cuales se reflejan las edificaciones que vulneran o
pudieran vulnerar las superficies limitadoras de las Servidumbres Aeronáuticas.

Por lo tanto y con esta excepcionalidad, se considera que el derecho al aprovechamiento e

instalaciones según la aplicación concreta de esta Ordenanza estará siempre limitado por las
condiciones de cumplimiento de las alturas de las edificaciones en relación con las
superficies limitadoras de las servidumbres aeronáuticas.

Artículo 4.26.1.2.- Condiciones Específicas de Regulación de la Forma de Edificación

Será de aplicación lo dispuesto en el Capítulo 3.6 del Título Tercero de la presente

normativa, y referido a las condiciones generales de edificación y uso aplicables a las
parcelas de uso no residencial, así como las disposiciones contenidas en la legislación
sectorial aplicable.

1.- Condiciones de edificación. Edificabilidad urbanística

- Edificabilidad sobre rasante:

La regulación se realiza a través de la definición gráfica de las alineaciones y alturas de

la edificación o mediante la definición de un coeficiente de edificabilidad referido a la
parcela neta, o en su caso remitiéndose al planeamiento pormenorizado correspondiente

En los casos de parcelas ya edificadas se consolida en cada una de ellas el

aprovechamiento edificatorio de las construcciones que las ocupan, medido de acuerdo
con los criterios establecidos en el presente documento.
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 397

- Edificabilidad bajo rasante:

En esta Calificación la edificabilidad autorizada bajo rasante deberá de contemplar en

todo caso el cumplimiento de lo establecido en el Título 3º referido a los estándares de
plazas de aparcamiento. Para la materialización de la edificabilidad se establece una
limitación máxima de tres plantas bajo rasante.

En los casos de parcelas ya edificadas en los que se superaran estos parámetros

máximos de la edificabilidad bajo rasante, se considera la consolidación de lo existente.

Artículo 4.26.2.- REGIMEN DE USO (EC)

Artículo 4.26.2.1.- Descripción del Régimen de Uso

- Uso característico: Equipamiento sociocultural.

- Usos autorizados: · Usos terciarios.

Comercial. Oficinas, Garajes. Docentes, Deportivos,
Institucionales, Sanitarios, Asistenciales, Recreativos,
Socioculturales y Religiosos.
· Equipamiento comunitario. Otras modalidades.

- Usos prohibidos: · Vivienda.

· Industriales.
· Terciarios. (Fuera de las condiciones en las que
expresamente se autorizan).
· Infraestructuras de Servicios.

Porcentaje máximo de edificabilidad urbanística destinada a usos compatibles con el

sociocultural:

Con carácter general y sin perjuicio de medidas más restrictivas que pudieran
establecerse en las Normas Particulares o Calificación Pormenorizada, el porcentaje
máximo de edificabilidad urbanística sobre rasante destinada a usos autorizados
diversos del sanitario no superará el 40% de la edificabilidad urbanística sobre rasante
total en cada parcela calificada como EC Equipamiento Sociocultural Público.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 398

Artículo 4.26.2.2.- Condiciones Específicas de Implantación de los Usos

· Equipamiento comunitario:

- Podrán implantarse en ella otras modalidades diferentes si se comprueba un suficiente

nivel de dotación en las modalidades inicialmente asignadas, o se justifican motivos
suficientes de utilidad pública o interés social.

· Terciarios autorizados:

- Podrán implantarse por ser manifiestamente compatibles y complementarios del uso

característico).

- Garajes exclusivamente bajo rasante.

Será de aplicación lo dispuesto en el Capítulo 3.6 del Título Tercero de la presente

normativa, y referido a las condiciones generales de edificación y uso aplicables a las
parcelas de uso no residencial, así como las disposiciones contenidas en la legislación
sectorial aplicable.

Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al

documento de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de
Mujeres y Hombres.

Artículo 4.26.3.- REGIMEN DE DOMINIO

El régimen general de dominio será público para las parcelas calificadas como EC, y las
condiciones de titularidad serán las ya establecidas, y, en su caso, serán asignadas por el
planeamiento pormenorizado correspondiente, el cual deberá cumplimentar en todo caso las
exigencias mínimas de incorporación al dominio público de las parcelas de carácter
dotacional establecidas por la legislación urbanística vigente.

La eventual implantación de usos de equipamiento comunitario de titularidad privada en las

parcelas adscritas al dominio público se realizará en régimen de cesión o concesión
administrativa, en las condiciones establecidas por la legislación vigente.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 399

Artículo 4.26.4.- DATOS DE ESTADO ACTUAL

EC.- Equipamiento Cultural

Establecimiento Sup. Sup. Sup. Ocup. Número

Calific. Ocup. Constr. Actual de
m2 M2 m2 % Plantas

EC-01 Urdanibia Incluido en el ámbito 2.1.05

EC-02 Santa Elena 160 49 49 31 1
EC-03 Ermita Sta Elena 710 240 240 34 1
EC-04 Villa Mª Luisa 354 354 888 100 3
EC-05 Ikust Alaia 3.173 560 1.454 18 3
EC-06 Sancho Urdanibia 1.108 375 1.125 33 3
EC-07 Martindocenea 437 437 1.311 100 3
EC-08 Larramendiarena 828 217 631 26 3
EC-09 Edificio “Uri” 4.046 3.587 10.584 88 3
EC-10 Museo Oiasso 2.262 689 1.839 30 3
EC-11 Deskarga 2.998 338 338 11 1
EC-12 Palmera-Montero 2.539 0 0 0 0
EC-13 Cuerpo de Guardia 277 236 236 85 1
Edificabilidad bajo rasante de 236 m2 distribuida en una única planta
de sótano.
EC-14 Casino Anaka 734 200 400 27 2
EC-15 C.I. Bidasoa Incluido en el ámbito 4.2.03
EC-16 Virgen Milagrosa Volumen consolidado grafiado en planos
EC-17 Edificio Republica Incluido en el ámbito 1.2.03

Artículo 4.26.5.- REGULACION DE LA EDIFICABILIDAD SOBRE RASANTE:

EC.- Equipamiento Cultural

Establecimiento Indice de Edificabilidad m2/ m2

EC-01 Palacio Urdanibia Incluido en el ámbito 2.1.05

Para cualquier actuación se estará a lo dispuesto en la Ley
7/1990, de 3 de julio, del Patrimonio Cultural Vasco.
EC-02 Santa Elena Volumen consolidado grafiado en planos.
Para cualquier actuación se estará a lo dispuesto en la Ley
7/1990, de 3 de julio, del Patrimonio Cultural Vasco.
EC-03 Ermita Sta Elena Volumen consolidado grafiado en planos
EC-04 Villa Mª Luisa Volumen consolidado grafiado en planos
EC-05 Ikust Alaia 0,60
EC-06 Sancho Urdanibia Se establece una edificabilidad máxima sobre rasante (incluido
volumen existente y ampliación) de 1.200 m2, así como la
obligatoriedad de desarrollar un Estudio de Detalle que defina
las condiciones particulares de la edificación. Según PERCA
del 2009
EC-07 Martindocenea Volumen consolidado grafiado en planos
_____________________________________________________________________________

PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 400

EC-08 Larramendiarena 1,00

EC-09 Edificio “Uri” 2,61
Se contempla el mantenimiento de las condiciones de
edificación definidas para esta parcela en la “Modificación del
Plan General en el solar del antiguo edificio Uri” aprobada
definitivamente el 23 de Marzo de 2008.
EC-10 Museo Oiasso 1,10
Edificabilidad total de 2.500 m2, incluida la ampliación
prevista. Se contempla el mantenimiento de las condiciones de
edificación definidas para esta parcela en el Estudio de Detalle
del ámbito de Eskoleta aprobado definitivamente el 30 de
diciembre de 2009.
EC-11 Deskarga 0,60
EC-12 Palmera-Montero 2,10
Edificabilidad de 5.332 m2 sobre rasante y 9.240 m² bajo
rasante, ocupación máxima sobre rasante de 2.539 m2, y perfil
máximo de sótano planta baja y dos plantas altas. Se
contempla el mantenimiento de las condiciones de edificación
definidas para esta parcela en la Modificación del Plan
Especial de Reforma Interior del ámbito Palmera-Montero
para la parcela de equipamiento aprobado definitivamente el
29 de julio de 2011.
EC-13 Cuerpo de Guardia Volumen consolidado grafiado en planos.
Para cualquier actuación se estará a lo dispuesto en la Ley
7/1990, de 3 de julio, del Patrimonio Cultural Vasco, así como
a lo definido en el Catálogo de Patrimonio adjunto al presente
planeamiento general.
EC-14 Casino Anaka 0,60
EC-15 C.I Bidasoa Incluido en el ámbito 4.2.03
EC-16 Virgen Milagrosa Regulado mediante el grafiado en planos
EC-17 Edificio Republica Incluido en el ámbito 1.2.03

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 401

CAPITULO 4.27.- EQUIPAMIENTO RELIGIOSO (ER)

Artículo 4.27.1.- REGIMEN DE EDIFICACION

Artículo 4.27.1.1.- Descripción del Régimen de Edificación

Parcelas en la que la edificación responderá a un régimen normativo singularizado, cuya

regulación se realiza a través de la definición gráfica de las alineaciones y alturas de la
edificación, mediante la definición de un coeficiente de edificabilidad referido a la parcela
neta, o en su caso remitiéndose al planeamiento pormenorizado correspondiente.

La modificación de las condiciones actuales de edificación, deberá ser contemplada

mediante la redacción del correspondiente Estudio de Detalle.

Se ha considerado el mantenimiento de esta calificación en iguales condiciones que las

definidas por el Plan General de 1999 para las edificaciones que vulneran o pudieran
vulnerar las Servidumbres Aeronáuticas. Por lo tanto, las condiciones específicas de
regulación de la volumetría de estas edificaciones, ya definidas en el Plan General ahora en
revisión, se mantienen sin variaciones, y por ello se considera esta determinación
permitiendo la ejecución de obras de acuerdo con las ordenanzas ya definidas. Esta
excepcionalidad queda recogida gráficamente en los planos de detalle de la serie A
“Afecciones Aeronáuticas”, en los cuales se reflejan las edificaciones que vulneran o
pudieran vulnerar las superficies limitadoras de las Servidumbres Aeronáuticas.

Por lo tanto y con esta excepcionalidad, se considera que el derecho al aprovechamiento e

instalaciones según la aplicación concreta de esta Ordenanza estará siempre limitado por las
condiciones de cumplimiento de las alturas de las edificaciones en relación con las
superficies limitadoras de las servidumbres aeronáuticas.

Artículo 4.27.1.2.- Condiciones Específicas de Regulación de la Forma de Edificación

Será de aplicación lo dispuesto en el Capítulo 3.6 del Título Tercero de la presente

normativa, y referido a las condiciones generales de edificación y uso aplicables a las
parcelas de uso no residencial, así como las disposiciones contenidas en la legislación
sectorial aplicable.

1.- Condiciones de edificación. Edificabilidad urbanística

- Edificabilidad sobre rasante:

La regulación se realiza a través de la definición gráfica de las alineaciones y alturas de

la edificación o mediante la definición de un coeficiente de edificabilidad referido a la
parcela neta, o en su caso remitiéndose al planeamiento pormenorizado correspondiente

En los casos de parcelas ya edificadas se consolida en cada una de ellas el

aprovechamiento edificatorio de las construcciones que las ocupan, medido de acuerdo
con los criterios establecidos en el presente documento.
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 402

- Edificabilidad bajo rasante:

En esta Calificación la edificabilidad autorizada bajo rasante deberá de contemplar en

todo caso el cumplimiento de lo establecido en el Título 3º referido a los estándares de
plazas de aparcamiento. Para la materialización de la edificabilidad se establece una
limitación máxima de tres plantas bajo rasante.

En los casos de parcelas ya edificadas en los que se superaran estos parámetros

máximos de la edificabilidad bajo rasante, se considera la consolidación de lo existente.

Artículo 4.27.2.- REGIMEN DE USO (ER)

Artículo 4.27.2.1.- Descripción del Régimen de Uso

- Uso característico: Equipamiento religioso.

- Usos autorizados: ·· Vivienda.

· Residencia comunitaria.
Usos terciarios.
Comercial. Oficinas, Garajes. Docentes, Institucionales,
Sanitarios, Asistenciales y Socioculturales.
· Equipamiento comunitario. Otras modalidades.

- Usos prohibidos: · Vivienda. (Fuera de las condiciones en las que expresamente

se autorizan).
· Industriales.
· Terciarios. (Fuera de las condiciones en las que
expresamente se autorizan).
· Infraestructuras de Servicios.

Porcentaje máximo de edificabilidad urbanística destinada a usos compatibles con el

sociocultural:

Con carácter general y sin perjuicio de medidas más restrictivas que pudieran
establecerse en las Normas Particulares o Calificación Pormenorizada, el porcentaje
máximo de edificabilidad urbanística sobre rasante destinada a usos autorizados
diversos del religioso no superará el 40% de la edificabilidad urbanística sobre rasante
total en cada parcela calificada como ER Equipamiento Religioso.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 403

Artículo 4.27.2.2.- Condiciones Específicas de Implantación de los Usos

· Vivienda:

- Exclusivamente como uso auxiliar del uso característico, y con un máximo de dos
viviendas por parcela religiosa.

· Equipamiento comunitario:

- Podrán implantarse en ella otras modalidades diferentes si se comprueba un suficiente

nivel de dotación en las modalidades inicialmente asignadas, o se justifican motivos
suficientes de utilidad pública o interés social.

· Terciarios autorizados:

- Podrán implantarse por ser manifiestamente compatibles y complementarios del uso

característico).

- Garajes exclusivamente bajo rasante.

Además, será de aplicación lo dispuesto en el Capítulo 3.6 del Título Tercero de la presente
normativa, y referido a las condiciones generales de edificación y uso aplicables a las
parcelas de uso no residencial, así como las disposiciones contenidas en la legislación
sectorial aplicable.

Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al

documento de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de
Mujeres y Hombres.

Artículo 4.27.3.- REGIMEN DE DOMINIO

El régimen general de dominio será público para las parcelas calificadas como EC, y las
condiciones de titularidad serán las ya establecidas, y, en su caso, serán asignadas por el
planeamiento pormenorizado correspondiente, el cual deberá cumplimentar en todo caso las
exigencias mínimas de incorporación al dominio público de las parcelas de carácter
dotacional establecidas por la legislación urbanística vigente.

La eventual implantación de usos de equipamiento comunitario de titularidad privada en las

parcelas adscritas al dominio público se realizará en régimen de cesión o concesión
administrativa, en las condiciones establecidas por la legislación vigente.

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NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 404

Artículo 4.27.4.- DATOS DE ESTADO ACTUAL

ER.- Equipamiento Religioso

Establecimiento Sup. Sup. Sup. Ocup. Número

Calific. Ocup. Constr. Actual De
m2 m2 m2 % Plantas

ER-01 Iglesia Ant Ventas 780 191 191 24 1

ER-02 Iglesia Ventas 2.752 728 728 26 1
ER-03 Iglesia Anaka 2.092 585 1.170 28 1
ER-04 San Gabriel 529 529 529 100 1+cor
ER-05 Iglesia del Juncal 11.775 1.653 1.899 14 1
ER-08 Pentecostes 1.836 1836 2.848 100 2
ER-09 San José Obrero 715 295 295 41 1
ER-10 Igles. Artia 561 561 561 100 1
ER-11 Iglesia Behobia 251 251 251 100 1
ER-12 Ermita Aranibar 400 224 224 56 1

Artículo 4.27.5.- REGULACION DE LA EDIFICABILIDAD SOBRE RASANTE:

ER.- Equipamiento Religioso

Establecimiento Índice de Edificabilidad m2/ m2

ER-01 Iglesia Ant Ventas 0,60

ER-02 Iglesia Ventas 0,60
ER-03 Iglesia Anaka 0,60
ER-04 San Gabriel Volumen consolidado grafiado en planos
ER-05 Iglesia del Juncal Volumen consolidado grafiado en planos.
Para cualquier actuación se estará a lo dispuesto en la Ley 7/1990,
de 3 de julio, del Patrimonio Cultural Vasco.

ER-08 Pentecostes Volumen consolidado grafiado en planos

ER-09 San José Obrero Volumen consolidado grafiado en planos
ER-10 Igles. Artia Volumen consolidado grafiado en planos
ER-11 Iglesia en Behobia Volumen consolidado grafiado en planos
ER-12 Ermita en Aranibar Volumen consolidado grafiado en planos

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NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 405

CAPITULO 4.28.- EQUIPAMIENTO DE SERVICIOS PÚBLICOS (ES)

Artículo 4.28.1.- REGIMEN DE EDIFICACION

Artículo 4.28.1.1.- Descripción del Régimen de Edificación

Parcelas en la que la edificación responderá a un régimen normativo singularizado, cuya

regulación se realiza a través de la definición gráfica de las alineaciones y alturas de la
edificación, mediante la definición de un coeficiente de edificabilidad referido a la parcela
neta, o en su caso remitiéndose al planeamiento pormenorizado correspondiente.

La modificación de las condiciones actuales de edificación, deberá ser contemplada

mediante la redacción del correspondiente Estudio de Detalle.

Se ha considerado el mantenimiento de esta calificación en iguales condiciones que las

definidas por el Plan General de 1999 para las edificaciones que vulneran o pudieran
vulnerar las Servidumbres Aeronáuticas. Por lo tanto, las condiciones específicas de
regulación de la volumetría de estas edificaciones, ya definidas en el Plan General ahora en
revisión, se mantienen sin variaciones, y por ello se considera esta determinación
permitiendo la ejecución de obras de acuerdo con las ordenanzas ya definidas. Esta
excepcionalidad queda recogida gráficamente en los planos de detalle de la serie A
“Afecciones Aeronáuticas”, en los cuales se reflejan las edificaciones que vulneran o
pudieran vulnerar las superficies limitadoras de las Servidumbres Aeronáuticas.

Por lo tanto y con esta excepcionalidad, se considera que el derecho al aprovechamiento e

instalaciones según la aplicación concreta de esta Ordenanza estará siempre limitado por las
condiciones de cumplimiento de las alturas de las edificaciones en relación con las
superficies limitadoras de las servidumbres aeronáuticas.

Artículo 4.28.1.2.- Condiciones Específicas de Regulación de la Forma de Edificación

Será de aplicación lo dispuesto en el Capítulo 3.6 del Título Tercero de la presente

normativa, y referido a las condiciones generales de edificación y uso aplicables a las
parcelas de uso no residencial, así como las disposiciones contenidas en la legislación
sectorial aplicable.

1.- Condiciones de edificación. Edificabilidad urbanística

- Edificabilidad sobre rasante:

La regulación se realiza a través de la definición gráfica de las alineaciones y alturas de

la edificación o mediante la definición de un coeficiente de edificabilidad referido a la
parcela neta, o en su caso remitiéndose al planeamiento pormenorizado correspondiente

En los casos de parcelas ya edificadas se consolida en cada una de ellas el

aprovechamiento edificatorio de las construcciones que las ocupan, medido de acuerdo
con los criterios establecidos en el presente documento.
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 406

- Edificabilidad bajo rasante:

En esta Calificación la edificabilidad autorizada bajo rasante deberá de contemplar en

todo caso el cumplimiento de lo establecido en el Título 3º referido a los estándares de
plazas de aparcamiento. Para la materialización de la edificabilidad se establece una
limitación máxima de tres plantas bajo rasante.

En los casos de parcelas ya edificadas en los que se superaran estos parámetros

máximos de la edificabilidad bajo rasante, se considera la consolidación de lo existente.

Artículo 4.28.2.- REGIMEN DE USO (ES)

Artículo 4.28.2.1.- Descripción del Régimen de Uso

- Uso característico: Equipamiento de Servicios Públicos.

- Usos autorizados: · Terciarios.

Comercial. Oficinas, Garajes, y Asistenciales.
· Industriales.
· Equipamiento comunitario. Otras modalidades.
· Infraestructuras de Servicios.

- Usos prohibidos: · Vivienda.

· Industriales. (Fuera de las condiciones en las que
expresamente se autorizan).
· Terciarios. (Fuera de las condiciones en las que
expresamente se autorizan).

Porcentaje máximo de edificabilidad urbanística destinada a usos compatibles con el de

servicios públicos:

Con carácter general y sin perjuicio de medidas más restrictivas que pudieran
establecerse en las Normas Particulares o Calificación Pormenorizada, el porcentaje
máximo de edificabilidad urbanística sobre rasante destinada a usos autorizados
diversos del servicio público no superará el 40% de la edificabilidad urbanística sobre
rasante total en cada parcela calificada como ES Equipamiento de Servicio Público.

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NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 407

Artículo 4.28.2.2.- Condiciones Específicas de Implantación de los Usos

· Terciarios:

- En condiciones de compatibilidad con el uso característico.

· Industriales:

- Exclusivamente como uso auxiliar del uso característico.

· Equipamiento comunitario:

- Podrán implantarse en ella otras modalidades diferentes si se comprueba un suficiente

nivel de dotación en las modalidades inicialmente asignadas, o se justifican motivos
suficientes de utilidad pública o interés social.

· Terciarios autorizados:

- Podrán implantarse por ser manifiestamente compatibles y complementarios del uso

característico).

- Garajes exclusivamente bajo rasante.

Será de aplicación lo dispuesto en el Capítulo 3.6 del Título Tercero de la presente

normativa, y referido a las condiciones generales de edificación y uso aplicables a las
parcelas de uso no residencial, así como las disposiciones contenidas en la legislación
sectorial aplicable.

Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al

documento de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de
Mujeres y Hombres.

Artículo 4.28.3.- REGIMEN DE DOMINIO

El régimen general de dominio será público para las parcelas calificadas como EC, y las
condiciones de titularidad serán las ya establecidas, y, en su caso, serán asignadas por el
planeamiento pormenorizado correspondiente, el cual deberá cumplimentar en todo caso las
exigencias mínimas de incorporación al dominio público de las parcelas de carácter
dotacional establecidas por la legislación urbanística vigente.

La eventual implantación de usos de equipamiento comunitario de titularidad privada en las

parcelas adscritas al dominio público se realizará en régimen de cesión o concesión
administrativa, en las condiciones establecidas por la legislación vigente.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 408

Artículo 4.28.4.- DATOS DE ESTADO ACTUAL

ES.- Equipamiento de Servicios Públicos

Establecimiento Sup. Sup. Sup. Ocup. Número

Calific. Ocup. Constr. Actual De
m2 m2 m2 % Plantas

ES-01 Bomberos 11.080 1.144 1.144 10 1

ES-02 Cementerio Volumen consolidado grafiado en planos
ES-03 Tanatorio Incluido en el ámbito 0.2.01
ES-06 Garbigune 8.649 0 0 0 0
ES-07 ITV en Behobia 6.600 1.409 1.713 21 2

Artículo 4.28.5.- REGULACION DE LA EDIFICABILIDAD SOBRE RASANTE:

ES.- Equipamiento de Servicios Públicos

Establecimiento Indice de Edificabilidad m2/ m2

ES-01 Bomberos 0,20

ES-02 Cementerio Regulado mediante el grafiado en planos
ES-03 Tanatorio Incluido en el ámbito 0.2.01
ES-06 Garbigune 0,15
ES-07 ITV en Behobia 0,50
Se refleja el grafiado de la alineación máxima de la edificación y se
contempla el mantenimiento de las condiciones de edificación
definidas para esta parcela en la Modificación del Plan Especial de
Zaisa, aprobado definitivamente el 30 de Julio de 1997

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 409

CAPITULO 4.29.- EQUIPAMIENTO ADUANERO (EN)

Artículo 4.29.1.- REGIMEN DE EDIFICACION

Artículo 4.29.1.1.- Descripción del Régimen de Edificación

Parcelas en la que la edificación responderá a un régimen normativo singularizado, cuya

regulación se realiza a través de la definición gráfica de las alineaciones y alturas de la
edificación, mediante la definición de un coeficiente de edificabilidad referido a la parcela
neta, o en su caso remitiéndose al planeamiento pormenorizado correspondiente.

La modificación de las condiciones actuales de edificación, deberá ser contemplada

mediante la redacción del correspondiente Estudio de Detalle.

Se ha considerado el mantenimiento de esta calificación en iguales condiciones que las

definidas por el Plan General de 1999 para las edificaciones que vulneran o pudieran
vulnerar las Servidumbres Aeronáuticas. Por lo tanto, las condiciones específicas de
regulación de la volumetría de estas edificaciones, ya definidas en el Plan General ahora en
revisión, se mantienen sin variaciones, y por ello se considera esta determinación
permitiendo la ejecución de obras de acuerdo con las ordenanzas ya definidas. Esta
excepcionalidad queda recogida gráficamente en los planos de detalle de la serie A
“Afecciones Aeronáuticas”, en los cuales se reflejan las edificaciones que vulneran o
pudieran vulnerar las superficies limitadoras de las Servidumbres Aeronáuticas.

Por lo tanto y con esta excepcionalidad, se considera que el derecho al aprovechamiento e

instalaciones según la aplicación concreta de esta Ordenanza estará siempre limitado por las
condiciones de cumplimiento de las alturas de las edificaciones en relación con las
superficies limitadoras de las servidumbres aeronáuticas.

Artículo 4.29.1.2.- Condiciones Específicas de Regulación de la Forma de Edificación

Será de aplicación lo dispuesto en el Capítulo 3.6 del Título Tercero de la presente

normativa, y referido a las condiciones generales de edificación y uso aplicables a las
parcelas de uso no residencial, así como las disposiciones contenidas en la legislación
sectorial aplicable.

1.- Condiciones de edificación. Edificabilidad urbanística

- Edificabilidad sobre rasante:

La regulación se realiza a través de la definición gráfica de las alineaciones y alturas de

la edificación o mediante la definición de un coeficiente de edificabilidad referido a la
parcela neta, o en su caso remitiéndose al planeamiento pormenorizado correspondiente

En los casos de parcelas ya edificadas se consolida en cada una de ellas el

aprovechamiento edificatorio de las construcciones que las ocupan, medido de acuerdo
con los criterios establecidos en el presente documento.
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 410

- Edificabilidad bajo rasante:

En esta Calificación la edificabilidad autorizada bajo rasante deberá de contemplar en

todo caso el cumplimiento de lo establecido en el Título 3º referido a los estándares de
plazas de aparcamiento. Para la materialización de la edificabilidad se establece una
limitación máxima de tres plantas bajo rasante.

En los casos de parcelas ya edificadas en los que se superaran estos parámetros

máximos de la edificabilidad bajo rasante, se considera la consolidación de lo existente.

Artículo 4.29.2.- REGIMEN DE USO (EN)

Artículo 4.29.2.1.- Descripción del Régimen de Uso

- Uso característico: Equipamiento aduanero.

- Usos autorizados: Los usos institucionales y administrativos vinculados a la

actividad principal y los compatibles con la misma.

- Usos prohibidos: Los usos no vinculados a la actividad principal.

Artículo 4.29.2.2.- Condiciones Específicas de Implantación de los Usos

Será de aplicación lo dispuesto en el Capítulo 3.6 del Título Tercero de la presente

normativa, y referido a las condiciones generales de edificación y uso aplicables a las
parcelas de uso no residencial, así como las disposiciones contenidas en la legislación
sectorial aplicable.

Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al

documento de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de
Mujeres y Hombres.

Artículo 4.29.3.- REGIMEN DE DOMINIO

El régimen general de dominio será público para las parcelas calificadas como EN, y las
condiciones de titularidad serán las ya establecidas, y, en su caso, serán asignadas por el
planeamiento pormenorizado correspondiente, el cual deberá cumplimentar en todo caso las
exigencias mínimas de incorporación al dominio público de las parcelas de carácter
dotacional establecidas por la legislación urbanística vigente.

La eventual implantación de usos de equipamiento comunitario de titularidad privada en las

parcelas adscritas al dominio público se realizará en régimen de cesión o concesión
administrativa, en las condiciones establecidas por la legislación vigente.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 411

Artículo 4.29.4.- DATOS DE ESTADO ACTUAL

EN.- Equipamiento Aduanero

Establecimiento Sup. Sup. Sup. Ocup. Número

Calific. Ocup. Constr. Actual De
m2 m2 m2 % Plantas

EN-01 Behobia 1 200 0 0 0 0

EN-02 Behobia 2 200 0 0 0 0
EN-03 Zaisa 1ª Fase 22.992 0 0 0 0

Artículo 4.29.5.- REGULACION DE LA EDIFICABILIDAD SOBRE RASANTE:

EN.- Equipamiento Aduanero

Establecimiento Índice de Edificabilidad m2/ m2

EN-01 Behobia 1 1,00

EN-02 Behobia 2 1,00
EN-03 Zaisa 1ª Fase 0,07
Se contempla el mantenimiento de las condiciones de edificación
definidas para esta parcela en la Modificación del Plan Especial de
Zaisa, aprobado definitivamente el 30 de Julio de 1997

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 412

CAPITULO 4.30.- ALOJAMIENTOS DOTACIONALES (AD)

Artículo 4.30.1.- REGIMEN DE EDIFICACION

Artículo 4.30.1.1.- Descripción del Régimen de Edificación

Parcelas en la que la edificación responderá a un régimen normativo singularizado, cuya

regulación se realiza a través de la definición gráfica de las alineaciones y alturas de la
edificación, mediante la definición de un coeficiente de edificabilidad referido a la parcela
neta, o en su caso remitiéndose al planeamiento pormenorizado correspondiente.

La modificación de las condiciones actuales de edificación, deberá ser contemplada

mediante la redacción del correspondiente Estudio de Detalle.

Se ha considerado el mantenimiento de esta calificación en iguales condiciones que las

definidas por el Plan General de 1999 para las edificaciones que vulneran o pudieran
vulnerar las Servidumbres Aeronáuticas. Por lo tanto, las condiciones específicas de
regulación de la volumetría de estas edificaciones, ya definidas en el Plan General ahora en
revisión, se mantienen sin variaciones, y por ello se considera esta determinación
permitiendo la ejecución de obras de acuerdo con las ordenanzas ya definidas. Esta
excepcionalidad queda recogida gráficamente en los planos de detalle de la serie A
“Afecciones Aeronáuticas”, en los cuales se reflejan las edificaciones que vulneran o
pudieran vulnerar las superficies limitadoras de las Servidumbres Aeronáuticas.

Por lo tanto y con esta excepcionalidad, se considera que el derecho al aprovechamiento e

instalaciones según la aplicación concreta de esta Ordenanza estará siempre limitado por las
condiciones de cumplimiento de las alturas de las edificaciones en relación con las
superficies limitadoras de las servidumbres aeronáuticas.

Artículo 4.30.1.2.- Condiciones Específicas de Regulación de la Forma de Edificación

Será de aplicación lo dispuesto en el Capítulo 3.6 del Título Tercero de la presente

normativa, y referido a las condiciones generales de edificación y uso aplicables a las
parcelas de uso no residencial, así como las disposiciones contenidas en la legislación
sectorial aplicable.

1.- Condiciones de edificación. Edificabilidad urbanística

- Edificabilidad sobre rasante:

La regulación se realiza a través de la definición gráfica de las alineaciones y alturas de

la edificación o mediante la definición de un coeficiente de edificabilidad referido a la
parcela neta, o en su caso remitiéndose al planeamiento pormenorizado correspondiente

En los casos de parcelas ya edificadas se consolida en cada una de ellas el

aprovechamiento edificatorio de las construcciones que las ocupan, medido de acuerdo
con los criterios establecidos en el presente documento.
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 413

- Edificabilidad bajo rasante:

En esta Calificación la edificabilidad autorizada bajo rasante deberá de contemplar en

todo caso el cumplimiento de lo establecido en el Título 3º referido a los estándares de
plazas de aparcamiento. Para la materialización de la edificabilidad se establece una
limitación máxima de tres plantas bajo rasante.

En los casos de parcelas ya edificadas en los que se superaran estos parámetros

máximos de la edificabilidad bajo rasante, se considera la consolidación de lo existente.

Artículo 4.30.2.- REGIMEN DE USO (AD)

Artículo 4.30.2.1.- Descripción del Régimen de Uso

- Uso característico: Alojamientos Dotacionales.

- Usos autorizados: Usos terciarios.

Comercial. Oficinas, Garajes. Docentes, Deportivos,
Institucionales, Sanitarios, Asistenciales y Socioculturales.
· Equipamiento comunitario. Otras modalidades.

- Usos prohibidos: · Vivienda. (Fuera de las condiciones en las que expresamente

se autorizan).
· Industriales.
· Terciarios. (Fuera de las condiciones en las que
expresamente se autorizan).
· Infraestructuras de Servicios.

Porcentaje máximo de edificabilidad urbanística destinada a usos compatibles con el

alojamiento dotacional:

Con carácter general y sin perjuicio de medidas más restrictivas que pudieran
establecerse en las Normas Particulares o Calificación Pormenorizada, el porcentaje
máximo de edificabilidad urbanística sobre rasante destinada a usos autorizados
diversos del dotacional no superará el 40% de la edificabilidad urbanística sobre
rasante total en cada parcela calificada como AD Alojamiento Dotacional.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 414

Artículo 4.30.2.2.- Condiciones Específicas de Implantación de los Usos

· Equipamiento comunitario:

- Podrán implantarse en ella otras modalidades diferentes si se comprueba un suficiente

nivel de dotación en las modalidades inicialmente asignadas, o se justifican motivos
suficientes de utilidad pública o interés social.

· Terciarios autorizados:

- Podrán implantarse por ser manifiestamente compatibles y complementarios del uso

característico).

- Garajes exclusivamente bajo rasante.

Será de aplicación lo dispuesto en el Capítulo 3.6 del Título Tercero de la presente

normativa, y referido a las condiciones generales de edificación y uso aplicables a las
parcelas de uso no residencial, así como las disposiciones contenidas en la legislación
sectorial aplicable.

Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al

documento de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de
Mujeres y Hombres.

Artículo 4.30.3.- REGIMEN DE DOMINIO

El régimen general de dominio será público para las parcelas calificadas como EC, y las
condiciones de titularidad serán las ya establecidas, y, en su caso, serán asignadas por el
planeamiento pormenorizado correspondiente, el cual deberá cumplimentar en todo caso las
exigencias mínimas de incorporación al dominio público de las parcelas de carácter
dotacional establecidas por la legislación urbanística vigente.

La eventual implantación de usos de equipamiento comunitario de titularidad privada en las

parcelas adscritas al dominio público se realizará en régimen de cesión o concesión
administrativa, en las condiciones establecidas por la legislación vigente.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 415

Artículo 4.30.4.- DATOS DE ESTADO ACTUAL

AD.- Alojamientos Dotacionales

Establecimiento Sup. Sup. Sup. Ocup. Número

Calific. Ocup. Constr. Actual De
m2 m2 m2 % Plantas
AD-01 Larzabal Incluido en el ámbito 6.1.01
AD-02 Larreaundi 1.150 180 180 16 1

Artículo 4.30.5.- REGULACION DE LA EDIFICABILIDAD SOBRE RASANTE:

AD.- Alojamientos Dotacionales

Establecimiento Indice de Edificabilidad m2/ m2

AD-01 Larzabal Incluido en el ámbito 6.1.01
AD-02 Larreaundi 3,00

La parcela AD-01 Larzabal (995 m²s) contempla la localización de las reservas para
alojamientos dotacionales previstas para los siguientes ámbitos y cuya estimación
superficial es la siguiente:

5.1.01 “Lopez de Becerra” (305,22 m2s), 5.2.04 “Mendibil” (6,30 m2s), 5.2.06 “Almirante
Arizmendi” (69,35 m2s), 5.2.08 “Casino” (24,96 m2s), 5.2.09 “Ikust Alaia” (62,25 m2s),
5.2.16 “Aldapeta” (82,37 m2s), 5.3.10 “Fermín Calbetón” (11,19 m2s), 8.2.06
“Gazteluberri” (52,14 m2s), 8.3.04 “Lastaola Postetxea” (138,71 m2s) y 8.3.05 “Mendipe”
(220,25 m2s).

La parcela AD-02 Larreaundi (1.150 m²s) contempla la localización de las reservas para
alojamientos dotacionales previstas para los siguientes ámbitos y cuya estimación
superficial es la siguiente:

1.1.13 Atalaia (2,40 m²s), 1.1.14 Amezarrengo Malda (11,25 m²s), 1.2.13 Ventas centro
(115,58 m²s), 1.3.11 Arretxeko Malda (18,81 m²s), 1.3.12 Calle Auzolan nº 5 (4,95 m²s),
2.1.07 Residencial Jaizkibil (45,00 m²s) 5.3.14 Papinea (133,65 m²s), 6.3.01 Alarde (197,81
m²s)

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NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 416

CAPITULO 4.31.- OTROS EQUIPAMIENTOS (EX)

Artículo 4.31.1.- REGIMEN DE EDIFICACION

Artículo 4.31.1.1.- Descripción del Régimen de Edificación

Parcelas en la que la edificación responderá a un régimen normativo singularizado, cuya

regulación se realiza a través de la definición gráfica de las alineaciones y alturas de la
edificación, mediante la definición de un coeficiente de edificabilidad referido a la parcela
neta, o en su caso remitiéndose al planeamiento pormenorizado correspondiente.

La modificación de las condiciones actuales de edificación, deberá ser contemplada

mediante la redacción del correspondiente Estudio de Detalle.

Se ha considerado el mantenimiento de esta calificación en iguales condiciones que las

definidas por el Plan General de 1999 para las edificaciones que vulneran o pudieran
vulnerar las Servidumbres Aeronáuticas. Por lo tanto, las condiciones específicas de
regulación de la volumetría de estas edificaciones, ya definidas en el Plan General ahora en
revisión, se mantienen sin variaciones, y por ello se considera esta determinación
permitiendo la ejecución de obras de acuerdo con las ordenanzas ya definidas. Esta
excepcionalidad queda recogida gráficamente en los planos de detalle de la serie A
“Afecciones Aeronáuticas”, en los cuales se reflejan las edificaciones que vulneran o
pudieran vulnerar las superficies limitadoras de las Servidumbres Aeronáuticas.

Por lo tanto y con esta excepcionalidad, se considera que el derecho al aprovechamiento e

instalaciones según la aplicación concreta de esta Ordenanza estará siempre limitado por las
condiciones de cumplimiento de las alturas de las edificaciones en relación con las
superficies limitadoras de las servidumbres aeronáuticas.

Artículo 4.31.1.2.- Condiciones Específicas de Regulación de la Forma de Edificación

Será de aplicación lo dispuesto en el Capítulo 3.6 del Título Tercero de la presente

normativa, y referido a las condiciones generales de edificación y uso aplicables a las
parcelas de uso no residencial, así como las disposiciones contenidas en la legislación
sectorial aplicable.

1.- Condiciones de edificación. Edificabilidad urbanística

- Edificabilidad sobre rasante:

La regulación se realiza a través de la definición gráfica de las alineaciones y alturas de

la edificación o mediante la definición de un coeficiente de edificabilidad referido a la
parcela neta, o en su caso remitiéndose al planeamiento pormenorizado correspondiente

En los casos de parcelas ya edificadas se consolida en cada una de ellas el

aprovechamiento edificatorio de las construcciones que las ocupan, medido de acuerdo
con los criterios establecidos en el presente documento.
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NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 417

- Edificabilidad bajo rasante:

En esta Calificación la edificabilidad autorizada bajo rasante deberá de contemplar en

todo caso el cumplimiento de lo establecido en el Título 3º referido a los estándares de
plazas de aparcamiento. Para la materialización de la edificabilidad se establece una
limitación máxima de tres plantas bajo rasante.

En los casos de parcelas ya edificadas en los que se superaran estos parámetros

máximos de la edificabilidad bajo rasante, se considera la consolidación de lo existente.

Artículo 4.31.2.- REGIMEN DE USO (EX)

Artículo 4.31.2.1.- Descripción del Régimen de Uso

- Uso característico: Equipamiento comunitario.

- Usos autorizados: Usos terciarios.

Comercial. Oficinas, Garajes. Docentes, Deportivos,
Institucionales, Sanitarios, Asistenciales y Socioculturales.
· Infraestructuras de Servicios. . (En condiciones de
compatibilidad con el uso característico).

- Usos prohibidos: · Vivienda.

· Industriales.
· Terciarios. (Fuera de las condiciones en las que
expresamente se autorizan).
· Infraestructuras de Servicios. (Fuera de las condiciones en
las que expresamente se autorizan).

Porcentaje máximo de edificabilidad urbanística destinada a usos compatibles con el

equipamiento:

Con carácter general y sin perjuicio de medidas más restrictivas que pudieran
establecerse en las Normas Particulares o Calificación Pormenorizada, el porcentaje
máximo de edificabilidad urbanística sobre rasante destinada a usos autorizados
diversos del equipamental no superará el 40% de la edificabilidad urbanística sobre
rasante total en cada parcela calificada como EX.

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NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 418

Artículo 4.31.2.2.- Condiciones Específicas de Implantación de los Usos

Equipamiento comunitario:

(En las modalidades existentes, y, en su caso, en las que establezca el planeamiento

pormenorizado correspondiente).

Una vez definidas determinadas modalidades de equipamiento comunitario como uso o

usos característicos de una parcela, podrán implantarse en ella otras modalidades
diferentes si se comprobara un suficiente nivel de dotación en las modalidades
inicialmente asignadas, o lo justificaran motivos suficientes de utilidad pública o
interés social.

· Terciarios autorizados:

- Podrán implantarse por ser manifiestamente compatibles y complementarios del uso

característico).

- Garajes exclusivamente bajo rasante.

Será de aplicación lo dispuesto en el Capítulo 3.6 del Título Tercero de la presente

normativa, y referido a las condiciones generales de edificación y uso aplicables a las
parcelas de uso no residencial, así como las disposiciones contenidas en la legislación
sectorial aplicable.

Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al

documento de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de
Mujeres y Hombres.

Artículo 4.31.3.- REGIMEN DE DOMINIO

El régimen general de dominio será público para las parcelas calificadas como EC, y las
condiciones de titularidad serán las ya establecidas, y, en su caso, serán asignadas por el
planeamiento pormenorizado correspondiente, el cual deberá cumplimentar en todo caso las
exigencias mínimas de incorporación al dominio público de las parcelas de carácter
dotacional establecidas por la legislación urbanística vigente.

La eventual implantación de usos de equipamiento comunitario de titularidad privada en las

parcelas adscritas al dominio público se realizará en régimen de cesión o concesión
administrativa, en las condiciones establecidas por la legislación vigente.

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NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 419

Artículo 4.31.4.- DATOS DE ESTADO ACTUAL

EX.- Equipamiento Sin Definir

Establecimiento Sup. Sup. Sup. Ocup. Número

Calific. Ocup. Constr. Actual De
m2 m2 m2 % Plantas

EX-01 Araso 964 0 0 0 0

EX-02 Oianzabaleta 1.270 0 0 0 0
EX-03 “La Sindical” 870 280 1.122 32 4
EX-04 Subida Blaia 536 0 0 0 0

Artículo 4.31.5.- REGULACION DE LA EDIFICABILIDAD SOBRE RASANTE:

EX.- Equipamiento Sin Definir

Establecimiento Indice de Edificabilidad m2/ m2

EX-01 Araso 0,15

Se contempla el mantenimiento de las condiciones de edificación
definidas por el Plan Parcial de la Actuación terciaria del Área de
Araso, aprobado definitivamente el 19 de Junio de 1996

EX-02 Oianzabaleta 0,40

Ocupación máxima de 250 m2, con un perfil máximo de planta baja y
una planta alta

EX-03 “La Sindical” 2,00

EX-04 Subida Blaia 0,80

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NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 420

CAPITULO 4.32.- COMUNICACIONES VIARIAS. (VA)

En virtud de las facultades y competencias reconocidas al territorio histórico, cuando

corresponda, será de aplicación el régimen jurídico privativo regulado por la Norma Foral de
aplicación de Carreteras y Caminos de Guipúzcoa.

Artículo 4.32.1.- REGIMEN DE EDIFICACION

Artículo 4.32.1.1.- Descripción del Régimen de Edificación

Excluida, con excepción de las construcciones aisladas destinadas a los usos auxiliares de
las autopistas, autorizados por la legislación sectorial aplicable.

El derecho al aprovechamiento e instalaciones según la aplicación concreta de esta

Ordenanza estará siempre limitado por las condiciones de cumplimiento de las alturas de las
edificaciones en relación con las superficies limitadoras de las servidumbres aeronáuticas

Artículo 4.32.2.- REGIMEN DE USO

Artículo 4.32.2.1.- Descripción del Régimen de Uso

- Uso característico: · Circulación rodada

- Usos autorizados: · Usos auxiliares de las autopistas, autovías y carreteras

autorizados por la legislación sectorial aplicable -áreas de
conservación y explotación; estaciones de servicio de
combustible; áreas de aparcamiento y descanso; básculas de
pesaje; puestos de socorro y otros-.

- Usos prohibidos: · Todos los no autorizados de forma expresa

Artículo 4.32.3.- REGIMEN DE DOMINIO Y TITULARIDAD

· Dominio público. (Ministerio de Obras Públicas Transporte, Dpto. de Carreteras y

Transportes- Diputación Foral de Guipúzcoa- , Gobierno de Navarra, Ayuntamiento de
Irún, según los casos).

Asimismo, las zonas de dominio público de las carreteras y, en concreto, sus taludes,
terraplenes y demás elementos definidos en el artículo 8 de la Norma Foral 17/1994, de
25 de noviembre, de Carreteras y Caminos de Guipúzcoa, forman parte de y tienen la
calificación de Sistema General Viario.

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NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 421

CAPITULO 4.33.- COMUNICACIONES VIARIAS. (VI, VE).

En virtud de las facultades y competencias reconocidas al territorio histórico, cuando

corresponda, será de aplicación el régimen jurídico privativo regulado por la Norma Foral de
aplicación de Carreteras y Caminos de Guipúzcoa.

Artículo 4.33.1.- REGIMEN DE EDIFICACION

Artículo 4.33.1.1.- Descripción del Régimen de Edificación

Sobre rasante se autoriza exclusivamente la implantación de construcciones provisionales

destinada a los usos autorizados en esas condiciones y a su vez autorizados por la legislación
sectorial aplicable.

Bajo rasante podrán disponerse construcciones no provisionales, destinadas a los usos

autorizados en esas condiciones, las cuales deberán preverse de manera expresa por el
planeamiento pormenorizado o calificación pormenorizada.

Respecto de la edificabilidad bajo rasante se considerará la posibilidad de ocupar el 100%

de la superficie calificada con este fin, así como el perfil máximo de tres plantas bajo
rasante.

Se consideran autorizables los vuelos de carácter privativo que existan o se contemplen a

futuro sobre suelo calificado como viario los cuales también deberán preverse de manera
expresa por el planeamiento pormenorizado o calificación pormenorizada.

El derecho al aprovechamiento e instalaciones según la aplicación concreta de esta

Ordenanza estará siempre limitado por las condiciones de cumplimiento de las alturas de las
edificaciones en relación con las superficies limitadoras de las servidumbres aeronáuticas

Artículo 4.33.2.- REGIMEN DE USO

Artículo 4.33.2.1.- Descripción del Régimen de Uso

- Uso característico: · Comunicaciones viarias.

- Usos autorizados: Usos terciarios.

Comercial. Garajes. Deportivos y Socioculturales.
· Equipamiento comunitario.
Deportivo, Servicios Públicos, Recreativos y Socioculturales.
· Infraestructuras de Servicios.
- Usos prohibidos: · Vivienda.
· Industriales.
· Terciarios. (Fuera de las condiciones en las que
expresamente se autorizan).

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NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 422

Artículo 4.33.2.2.- Condiciones Específicas de Implantación de los Usos

· Terciarios y Equipamientos:

- Sobre rasante exclusivamente construcciones provisionales y en régimen de concesión

administrativa.

· Garajes:

- Exclusivamente bajo rasante y regulado por planeamiento.

Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al

documento de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de
Mujeres y Hombres.

Artículo 4.33.3.- REGIMEN DE DOMINIO Y TITULARIDAD

· Dominio público. (Ministerio de Obras Públicas Transporte, Diputación Foral de

Guipúzcoa, Gobierno de Navarra, Ayuntamiento de Irún, según los casos).
Asimismo, las zonas de dominio público de las carreteras y, en concreto, sus taludes,
terraplenes y demás elementos definidos en el artículo 8 de la Norma Foral 17/1994, de
25 de noviembre, de Carreteras y Caminos de Guipúzcoa, forman parte de y tienen la
calificación de Sistema General Viario.

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NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 423

CAPITULO 4.34.- COMUNICACIONES VIARIAS URBANAS (VD y VL).

En virtud de las facultades y competencias reconocidas al territorio histórico, cuando

corresponda, será de aplicación el régimen jurídico privativo regulado por la Norma Foral de
aplicación de Carreteras y Caminos de Guipúzcoa.

Artículo 4.34.1.- REGIMEN DE EDIFICACION

Artículo 4.34.1.1.- Descripción del Régimen de Edificación

Sobre rasante se autoriza exclusivamente la implantación de construcciones provisionales

destinada a los usos autorizados en esas condiciones y a su vez autorizados por la legislación
sectorial aplicable.

Bajo rasante podrán disponerse construcciones no provisionales, destinadas a los usos

autorizados en esas condiciones, las cuales deberán preverse de manera expresa por el
planeamiento pormenorizado o calificación pormenorizada.

Respecto de la edificabilidad bajo rasante se considerará la posibilidad de ocupar el 100%

de la superficie calificada con este fin, así como el perfil máximo de tres plantas bajo
rasante.

Se consideran autorizables los vuelos de carácter privativo que existan o se contemplen a

futuro sobre suelo calificado como viario los cuales también deberán preverse de manera
expresa por el planeamiento pormenorizado o calificación pormenorizada.

El derecho al aprovechamiento e instalaciones según la aplicación concreta de esta

Ordenanza estará siempre limitado por las condiciones de cumplimiento de las alturas de las
edificaciones en relación con las superficies limitadoras de las servidumbres aeronáuticas

Artículo 4.34.2.- REGIMEN DE USO

Artículo 4.34.2.1.- Descripción del Régimen de Uso

- Uso característico: · Comunicaciones viarias.

- Usos autorizados: Usos terciarios.

Comercial. Garajes. Deportivos y Socioculturales.
· Equipamiento comunitario.
Deportivo, Servicios Públicos, Recreativos y Socioculturales.
· Infraestructuras de Servicios.
- Usos prohibidos: · Vivienda.
· Industriales.
· Terciarios. (Fuera de las condiciones en las que
expresamente se autorizan).

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NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 424

Artículo 4.34.2.2.- Condiciones Específicas de Implantación de los Usos

· Terciarios y Equipamientos:

- Sobre rasante exclusivamente construcciones provisionales y en régimen de concesión

administrativa.

· Garajes:

- Exclusivamente bajo rasante y regulado por el planeamiento.

Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al

documento de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de
Mujeres y Hombres.

Artículo 4.34.3.- REGIMEN DE DOMINIO Y TITULARIDAD

· Dominio público. (Ayuntamiento de Irún. La implantación de los usos de titularidad

privada autorizados se realizará en régimen de concesión administrativa).

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NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 425

CAPITULO 4.35.- COMUNICACIONES VIARIAS. APARCAMIENTO (VP)

Artículo 4.35.1.- REGIMEN DE EDIFICACION

Artículo 4.35.1.1.- Descripción del Régimen de Edificación

Sobre rasante se autoriza exclusivamente la implantación de construcciones provisionales

destinada a los usos autorizados en esas condiciones y a su vez autorizados por la legislación
sectorial aplicable.

Bajo rasante podrán disponerse construcciones no provisionales, destinadas a los usos

autorizados en esas condiciones, las cuales deberán preverse de manera expresa por el
planeamiento pormenorizado o calificación pormenorizada.

Respecto de la edificabilidad bajo rasante se considerará la posibilidad de ocupar el 100%

de la superficie calificada con este fin, así como el perfil máximo de tres plantas bajo
rasante.

Se consideran autorizables los vuelos de carácter privativo que existan o se contemplen a

futuro sobre suelo calificado como viario los cuales también deberán preverse de manera
expresa por el planeamiento pormenorizado o calificación pormenorizada.

El derecho al aprovechamiento e instalaciones según la aplicación concreta de esta

Ordenanza estará siempre limitado por las condiciones de cumplimiento de las alturas de las
edificaciones en relación con las superficies limitadoras de las servidumbres aeronáuticas

Artículo 4.35.2.- REGIMEN DE USO

Artículo 4.35.2.1.- Descripción del Régimen de Uso

- Uso característico: · Aparcamiento.

- Usos autorizados: Usos terciarios.

Comercial. Garajes. Deportivos y Socioculturales.
· Equipamiento comunitario.
Deportivo, Servicios Públicos, Recreativos y Socioculturales.
· Infraestructuras de Servicios.
- Usos prohibidos: · Vivienda.
· Industriales.
· Terciarios. (Fuera de las condiciones en las que
expresamente se autorizan).

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 426

Artículo 4.35.2.2.- Condiciones Específicas de Implantación de los Usos

· Terciarios y Equipamientos:

- Sobre rasante exclusivamente construcciones provisionales y en régimen de concesión

administrativa.

· Garajes:

- Exclusivamente bajo rasante y regulado por el planeamiento.

Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al

documento de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de
Mujeres y Hombres.

Artículo 4.35.3.- REGIMEN DE DOMINIO Y TITULARIDAD

· Dominio público. (Ayuntamiento de Irún. La implantación de los usos de titularidad

privada autorizados se realizará en régimen de concesión administrativa).

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NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 427

CAPITULO 4.36.- COMUNICACIONES VIARIAS. VIARIO PRIVADO

(VK).

Artículo 4.36.1.- REGIMEN DE EDIFICACION

Artículo 4.36.1.1.- Descripción del Régimen de Edificación

Sobre rasante se autoriza exclusivamente la implantación de construcciones provisionales

destinada a los usos autorizados en esas condiciones y a su vez autorizados por la legislación
sectorial aplicable.

Bajo rasante podrán disponerse construcciones no provisionales, destinadas a los usos

autorizados en esas condiciones, las cuales deberán preverse de manera expresa por el
planeamiento pormenorizado o calificación pormenorizada.

Respecto de la edificabilidad bajo rasante se considerará la posibilidad de ocupar el 100%

de la superficie calificada con este fin, así como el perfil máximo de tres plantas bajo
rasante.

Se consideran autorizables los vuelos de carácter privativo que existan o se contemplen a

futuro sobre suelo calificado como viario los cuales también deberán preverse de manera
expresa por el planeamiento pormenorizado o calificación pormenorizada.

El derecho al aprovechamiento e instalaciones según la aplicación concreta de esta

Ordenanza estará siempre limitado por las condiciones de cumplimiento de las alturas de las
edificaciones en relación con las superficies limitadoras de las servidumbres aeronáuticas

Artículo 4.36.2.- REGIMEN DE USO

Artículo 4.36.2.1.- Descripción del Régimen de Uso

- Uso característico: · Comunicaciones viarias.

- Usos autorizados: Usos terciarios.

Comercial. Garajes. Deportivos y Socioculturales.
· Equipamiento comunitario.
Deportivo, Servicios Públicos, Recreativos y Socioculturales.
· Infraestructuras de Servicios.

- Usos prohibidos: · Vivienda.

· Industriales.
· Terciarios. (Fuera de las condiciones en las que
expresamente se autorizan).

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 428

Artículo 4.36.2.2.- Condiciones Específicas de Implantación de los Usos

· Terciarios y Equipamientos:

- Sobre rasante exclusivamente construcciones provisionales y en régimen de concesión

administrativa.

· Garajes:

- Exclusivamente bajo rasante y regulado por el planeamiento.

Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al

documento de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de
Mujeres y Hombres.

Artículo 4.36.3.- REGIMEN DE DOMINIO Y TITULARIDAD

· Dominio privado. (Con la limitación de las servidumbres de uso público que

expresamente se establecen en el Capítulo 3.7 del Título Tercero del presente
documento y en el planeamiento pormenorizado correspondiente).

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 429

CAPITULO 4.37.- VIAS FERREAS (FV)

Artículo 4.37.1.- REGIMEN DE EDIFICACION

Artículo 4.37.1.1.- Descripción del Régimen de Edificación

Construcciones vinculadas a los usos ferroviarios en las condiciones establecidas por la

legislación sectorial aplicable y, de acuerdo en su caso, con las determinaciones contenidas
en el planeamiento que se pudiera desarrollar.

En todo caso, la reestructuración de las playas de vías existentes en el término municipal, así
como la elaboración de la propuesta de intermodalidad de medios de transporte deberán de
realizarse a través de la correspondiente o correspondientes modificaciones del
planeamiento general.

El derecho al aprovechamiento e instalaciones según la aplicación concreta de esta

Ordenanza estará siempre limitado por las condiciones de cumplimiento de las alturas de las
edificaciones en relación con las superficies limitadoras de las servidumbres aeronáuticas

Artículo 4.37.2.- REGIMEN DE USO

Artículo 4.37.2.1.- Descripción del Régimen de Uso

- Uso característico: · Ferroviario.

- Usos prohibidos: · Todos con excepción del característico.

Artículo 4.37.3.- REGIMEN DE DOMINIO Y TITULARIDAD

- Red Renfe: · Dominio público. (Ministerio de Obras Públicas y

Transportes).
- Red Eusko Trenbideak: · Dominio público. (Departamento de Obras Públicas y
Transportes del Gobierno Vasco).

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 430

CAPITULO 4.38.- ESTACIONES FERROVIARIAS (FE)

Artículo 4.38.1.- REGIMEN DE EDIFICACION

Artículo 4.38.1.1.- Descripción del Régimen de Edificación

Edificación vinculada a los usos ferroviarios y a los usos auxiliares de los mismos, en las
condiciones establecidas por la legislación sectorial aplicable y, de acuerdo en su caso, con
las determinaciones contenidas en el planeamiento pormenorizado que se pudiera
desarrollar.

El derecho al aprovechamiento e instalaciones según la aplicación concreta de esta

Ordenanza estará siempre limitado por las condiciones de cumplimiento de las alturas de las
edificaciones en relación con las superficies limitadoras de las servidumbres aeronáuticas

Artículo 4.38.2.- REGIMEN DE USO

Artículo 4.38.2.1.- Descripción del Régimen de Uso

- Uso característico: · Ferroviario.

- Usos autorizados: · Usos asimilados al uso ferroviario de acuerdo con lo

establecido por la legislación sectorial aplicable.

- Usos prohibidos: · Todos con excepción de los autorizados de forma expresa.

Artículo 4.38.3.- REGIMEN DE DOMINIO Y TITULARIDAD

- Red Renfe: · Dominio público. (Ministerio de Obras Públicas y

Transportes).
- Red Eusko Trenbideak: · Dominio público. (Departamento de Obras Públicas y
Transportes del Gobierno Vasco).

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 431

CAPITULO 4.39.- CAUCES FLUVIALES. (CC, CF, CR)

Artículo 4.39.1.- REGIMEN DE EDIFICACION

Artículo 4.39.1.1.- Descripción del Régimen de Edificación

El régimen general de edificación de los cauces fluviales es el establecido en la legislación

territorial vigente en la materia.

El derecho al aprovechamiento e instalaciones según la aplicación concreta de esta

Ordenanza estará siempre limitado por las condiciones de cumplimiento de las alturas de las
edificaciones en relación con las superficies limitadoras de las servidumbres aeronáuticas

Artículo 4.39.2.- REGIMEN DE USO

Artículo 4.39.2.1.- Descripción del Régimen de Uso

- Uso característico: · Protección Ambiental

- Usos autorizados: · De acuerdo con lo establecido por la legislación sectorial

aplicable.

- Usos prohibidos: · De acuerdo con lo establecido por la legislación sectorial

aplicable.

Artículo 4.39.2.2.- Condiciones Específicas de Implantación de los Usos

- La implantación de cualquier uso estará regulada por la legislación sectorial de

aplicación.

Artículo 4.39.3.- REGIMEN DE DOMINIO Y TITULARIDAD

· Dominio público. (Comunidad Autónoma del País Vasco).

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 432

CAPITULO 4.40.- ESPACIOS LIBRES (LP, LJ, LL, LK)

Artículo 4.40.1.- REGIMEN DE EDIFICACION

Artículo 4.40.1.1.- Descripción del Régimen de Edificación

Sobre rasante se autoriza exclusivamente la implantación de construcciones provisionales

destinada a los usos autorizados en esas condiciones.

Bajo rasante podrán disponerse construcciones no provisionales, destinadas a los usos

autorizados en esas condiciones, las cuales deberán preverse de manera expresa por el
planeamiento pormenorizado o calificación pormenorizada.

Respecto de la edificabilidad bajo rasante se considerará la posibilidad de ocupar el 100%

de la superficie calificada con este fin, así como el perfil máximo de tres plantas bajo
rasante.

El derecho al aprovechamiento e instalaciones según la aplicación concreta de esta

Ordenanza estará siempre limitado por las condiciones de cumplimiento de las alturas de las
edificaciones en relación con las superficies limitadoras de las servidumbres aeronáuticas

Artículo 4.40.2.- REGIMEN DE USO

Artículo 4.40.2.1.- Descripción del Régimen de Uso

- Uso característico: · Espacios libres.

- Usos autorizados: Usos terciarios. 1ª categoría

Comercial. Garajes. Deportivos y Socioculturales.
· Equipamiento comunitario.
Deportivo, Servicios Públicos, Recreativos y Socioculturales.
· Infraestructuras de Servicios.

- Usos prohibidos: · Vivienda.

· Industriales.
· Terciarios. (Fuera de las condiciones en las que
expresamente se autorizan).

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 433

Artículo 4.40.2.2.- Condiciones Específicas de Implantación de los Usos

· Terciarios y Equipamientos:

- Sobre rasante exclusivamente construcciones provisionales y en régimen de concesión

administrativa. Bajo rasante según condiciones de la ordenación pormenorizada que
lo autorice.

· Garajes:

- Exclusivamente bajo rasante y regulado por el planeamiento.

Se tendrán en cuenta los criterios de inclusividad incorporados al Plan General en base al

documento de Diagnóstico, Evaluación y Adecuación del PGOU de Irun a la Igualdad de
Mujeres y Hombres.

Artículo 4.40.3.- REGIMEN DE DOMINIO Y TITULARIDAD:

· Dominio público. (Ayuntamiento de Irún).

En los Espacios Libres con aprovechamiento bajo rasante (LK), se remite al

Planeamiento pormenorizado el Régimen General de Dominio- público o privado y las
condiciones de Titularidad del subsuelo, manteniéndose en todo caso el dominio
público de la superficie.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 4 - ORDENANZAS REGULADORAS - 434

CAPITULO 4.41.- INFRAESTRUCTURAS DE SERVICIOS.

Artículo 4.41.1.- REGIMEN DE EDIFICACION

Artículo 4.41.1.1.- Descripción del Régimen de Edificación

Edificación regulada por las condiciones generales que en cada caso defina la legislación
sectorial aplicable, y, por las condiciones particulares que, en su caso, establezca el
planeamiento pormenorizado correspondiente.
El derecho al aprovechamiento e instalaciones según la aplicación concreta de esta
Ordenanza estará siempre limitado por las condiciones de cumplimiento de las alturas de las
edificaciones en relación con las superficies limitadoras de las servidumbres aeronáuticas

Artículo 4.41.2.- REGIMEN DE USO

Artículo 4.41.2.1.- Descripción del Régimen de Uso

- Uso característico: · Infraestructuras de servicios

- Usos autorizados: Industriales (en condiciones de compatibilidad con el uso
característico).
- Prohibidos: · los incompatibles con el característico.

Artículo 4.41.3.- REGIMEN DE DOMINIO

El régimen general de dominio -público o privado- y las condiciones de titularidad de la parcela
serán los ya definidos, y, en su caso, serán establecidos por el planeamiento pormenorizado
correspondiente en función del uso específico asignado y de lo establecido al respecto por la
legislación sectorial aplicable.

Artículo 4.41.4.- DATOS DE ESTADO ACTUAL

IS.- Infraestructuras de Servicios
Establecimiento Sup. Sup. Sup. Ocup. Número
Calific. Ocup. Constr. Actual De
m2 m2 m2 % Plantas
SE-01 STR Txenperenea Incluido en el ámbito 6.2.06
SE-02 STR Anaka 9.800 1.144 1.144 10 1

Artículo 4.41.5.- REGULACION DE LA EDIFICABILIDAD SOBRE RASANTE:

ES.- Equipamiento de Servicios Públicos
Establecimiento Indice de Edificabilidad m2/ m2
SE-01 STR Txenperenea Incluido en el ámbito 6.2.06
SE-02 STR Anaka 0,20

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 5 - SUELO NO URBANIZABLE - 435

TITULO QUINTO

ORDENANZAS APLICABLES EN EL SUELO NO URBANIZABLE

CAPITULO 5.1.- DISPOSICIONES APLICABLES CON CARACTER

GENERAL EN SUELO NO URBANIZABLE

Artículo 5.1.1.- Referencia normativa para la aplicación de las Ordenanzas

Reguladoras en Suelo No Urbanizable

1.- La implantación y ejercicio de los usos urbanísticos y la edificación en Suelo No

Urbanizable se ajustará en todo caso al régimen general de uso y edificación para las
zonas de uso global así clasificadas, que se establece en el Título Primero del presente
documento.

2.- Con carácter general, las edificaciones y construcciones que se implanten en Suelo No
Urbanizable, previstas en el Plan General se adecuarán a los criterios de protección e
integración ambiental establecidos en:

- Las disposiciones legales vigentes, incluidas, entre otras, la Ley de Protección del
Medio Ambiente del País Vasco, de 27 de febrero de 1998, y los instrumentos de
ordenación del territorio definitivamente aprobados.
- Este Plan General y el planeamiento promovido en su desarrollo.
- Las ordenanzas que pudieran articularse en desarrollo de este Plan General.

3.- En relación a las Explotaciones Ganaderas Existentes, aquellas que vayan a obtener la
licencia de actividad tienen un plazo de 15 años para adaptarse a las condiciones
establecidas en el Decreto 515/2009, de 22 de septiembre, no siéndoles de aplicación
las normas relativas a distancias y ubicación, tal como establece el mencionado
Decreto.

4.- En relación a las Explotaciones Ganaderas de nueva instalación, que requieran la

obtención de la licencia de actividad prevista en la Ley 3/1998, de 27 de febrero,
General de Protección del Medio Ambiente del País Vasco, deberán cumplir la
correspondiente normativa vigente. En la actualidad dicha normativa está recogida en
el Decreto 515/2009, de 22 de septiembre, por el que se establecen las normas técnicas,
higiénico-sanitarias y medioambientales de las explotaciones ganaderas.

Asimismo las explotaciones ganaderas exentas de la obtención de la licencia de

actividad según el Decreto 165/1999, de 9 de marzo, por el que se establece la relación
de actividades exentas de la obtención de licencia de actividad prevista en la Ley de
Protección del Medio Ambiente deberán cumplir con lo establecido en el Anexo IV de
este mismo Decreto. Este ha sido también modificado por el Decreto 515/2009, de 22
de septiembre (Disposición adicional tercera).

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NORMAS URBANISTICAS 5 - SUELO NO URBANIZABLE - 436

Artículo 5.1.2.- Adaptación de las edificaciones al ambiente rural

1.- Condiciones de forma y volumen de las edificaciones:

- Las edificaciones se ajustarán en cuanto a su volumetría y configuración general a

las tipologías edificatorias de las construcciones rurales tradicionales existentes en
el Término Municipal. Deberán responder a una volumetría simple, incluida la
cubierta, que será inclinada a 2, 3 o 4 aguas, y con una pendiente máxima de 40 %.
A tal efecto, se prohíben expresamente las soluciones amansardadas.

- Parámetros reguladores de la forma de la edificación:

· Perfil de edificación ...................................................................................... PB + 1

· Altura de edificación .................................................................................... 6,00 m.

(Estas limitaciones no serán aplicables a las construcciones e instalaciones

destinadas directamente a usos rurales o de infraestructuras de servicios, que, por
requisitos funcionales ineludibles, deban superarla).

· Longitud máxima:

. Usos no rurales: ..................................................................................... 30.00 m

. Usos rurales y usos asimilados: ............................................................. 50.00 m

· Ocupación en planta máxima (Por edificación):

· Usos no rurales .................................................................................... 600.00 m²

· Usos rurales y usos asimilados: .......................................................... 900.00 m²

· Superficie de techo edificable máxima

(Por edificación): ...................................................................................... 900 m²(t)

2.- Condiciones respecto al tratamiento exterior de las edificaciones:

- Como material de cubierta se utilizará preferentemente la teja cerámica de color

rojo, en cualquiera de sus variedades, prohibiéndose expresamente la utilización de
pizarra, o la de losetas de acabado similar.

- Como materiales de fachada se utilizarán preferentemente el revoco pintado y las

sillerías de caliza o arenisca, prohibiéndose expresamente las terminaciones de
bloque de hormigón visto.

- El Ayuntamiento, previo informe técnico al respecto, podrá rechazar la utilización

de materiales cuyo color, textura y formas de acabado difieran ostensiblemente de
los utilizados en las construcciones rurales tradicionales.

3.- Condiciones de urbanización:

- Las parcelas en las que se autorice la implantación de nuevas construcciones -con

excepción de las que se destinen a usos agrarios no profesionalizados, y de las que
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 5 - SUELO NO URBANIZABLE - 437

se destinen a infraestructuras de servicios en los casos en que esta exigencia resulte

objetivamente innecesaria -deberán disponer de acceso rodado en las condiciones
establecidas en el artículo 5.1.5. de la presente Normativa, así como abastecimiento
de agua, saneamiento (artículo 5.1.6) y suministro de electricidad.

- Si alguno de estos servicios no existiese o no reuniera las condiciones debidas, el

solicitante deberá garantizar la implantación o mejora del mismo a su cargo,
pudiendo el Ayuntamiento, en caso contrario, denegar la licencia solicitada. Esta
obligación podrá extenderse, en su caso, a las redes generales -viaria y de servicios
urbanos- cuya capacidad resultara insuficiente para la implantación de determinados
usos no rurales establecida.

4.- Condiciones de tratamiento del entorno:

Los cierres del entorno de las edificaciones serán preferentemente de piedra, raseados y
pintados, metálicos -vallas o alambradas-, admitiéndose que se cierre un máximo de
1.500 m2 con la inclusión de las edificaciones. En este entorno máximo, y con el objeto
de no distorsionar el ambiente rural, no se admitirá que la pavimentación dura
(hormigón, asfalto, baldosa, etc.) supere en superficie la construida de la edificación.

Por lo que al cierre de las propiedades rústicas o al de los diversos cultivos se refiere
solamente se admitirán los cierres de estaca y alambre o los setos vegetales a base de
espino, avellano u otras especies tradicionales, prohibiéndose muy particularmente los
realizados a base de thuyas, lawsonianas y especies similares.

Tanto los cierres de estaca y alambre como los de fábrica se separarán del borde
exterior de los caminos un mínimo de 90 cms. La distancia de plantación de los setos
vegetales será función de su desarrollo previsible, debiendo quedar la parte exterior de
los mismos una vez desarrollados a la citada separación de 90 cms. de los caminos a los
que dan frente.

Se prohíben los muros de hormigón visto y los de bloque de hormigón no raseado. Los
cierres de fábrica tendrán una altura máxima de 1,00 m.

Los muros de contención se terminarán en mampostería vista, escollera o

terminaciones no aplacadas que supongan acabados similares a los de los anteriores
materiales, pudiéndose exigir, caso de demostrarse conveniente, la plantación de
trepadoras. Los muros de contención no sobrepasarán los 2,50 mts. de altura.

Para aminorar el impacto en el paisaje de las edificaciones de nueva planta, el

Ayuntamiento podrá exigir la plantación de arbolado de especies autóctonas en su
entorno, en razón de un árbol por cada 15 m²(t) de superficie de techo edificada, como
mínimo. Asimismo, adicionalmente, se deberá plantar arbolado de similares
características en las áreas de aparcamiento, con un número de plazas superior a diez,
disponiendo un árbol cada dos plazas de aparcamiento, como separación de las mismas.

5.- Criterios de aplicación de las normas de adaptación de las construcciones al ambiente

rural:

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NORMAS URBANISTICAS 5 - SUELO NO URBANIZABLE - 438

- En el caso de las construcciones destinadas directamente a los usos productivos

propios del medio rural -agrícolas, pecuarios, forestales o extractivos- ejercidos de
forma profesionalizada, o a los usos auxiliares de los mismos -con excepción del de
vivienda- sólo tendrán carácter obligatorio las normas contenidas en los epígrafes
anteriores que explícitamente se plantean como tales -limitaciones de perfil y altura,
y prohibición de la utilización de determinadas formas, materiales o terminaciones-.

- Por el contrario, en el resto de los casos, las recomendaciones propuestas se

aplicarán, también con carácter obligatorio, salvo que el Ayuntamiento, previo
informe técnico al respecto, considere que las soluciones previstas por el solicitante
de la licencia de obras se adecuan convenientemente a las características
ambientales y paisajísticas del medio rural.

- Por último, y para el caso de nuevas edificaciones, la solicitud de licencia deberá ir

acompañada de un estudio de implantación paisajística que asegure su adecuada
adaptación al ambiente rural.

Artículo 5.1.3.- Habitabilidad de los locales

1.- Los locales habitables que se edifiquen en el Suelo No Urbanizable cumplimentarán las
condiciones de habitabilidad establecidas por la presente Normativa o disposiciones
que las sustituyan, y, subsidiariamente, los requisitos exigidos por la legislación
general aplicable.

2.- Las granjas, cuadras, establos y otros edificios destinados a la producción animal,
cumplimentarán a estos efectos las normas y disposiciones dictadas por los organismos
competentes (Departamento de Agricultura y Pesca de la Diputación Foral de
Guipúzcoa).

Artículo 5.1.4.- Implantación de construcciones móviles o prefabricadas

La implantación estable de construcciones prefabricadas, fijas o móviles; caravanas, o

cualquier otro elemento susceptible de ser utilizado como habitación, alojamiento,
almacenamiento o lugar de esparcimiento, ya sea de forma continua o intermitente, será
considerada a todos los efectos como una nueva edificación y le serán de aplicación la
totalidad de las condiciones exigidas para la modalidad de edificación de que se trate.

Artículo 5.1.5.- Carreteras y caminos rurales

1.- Tendrán esta consideración todas las carreteras y caminos públicos existentes en el
Suelo No Urbanizable, no calificados expresamente como pertenecientes al sistema
general de redes viarias.

2.- Con carácter general, y salvo justificación en base a criterios de utilidad pública o
interés social, no se autorizará la apertura de nuevas carreteras y caminos.

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NORMAS URBANISTICAS 5 - SUELO NO URBANIZABLE - 439

El Ayuntamiento podrá mejorar y ampliar la red de carreteras y caminos públicos

existente, bien por iniciativa propia, bien condicionando la autorización de nuevos usos
y edificaciones que se sirvan de dicho viario, al cumplimiento de los requisitos de
mejora y ampliación necesarios.

3.- Las nuevas edificaciones que pretendan levantarse en Suelo No Urbanizable, deberán
disponer de acceso desde alguno de las carreteras o caminos reseñados en el apartado
1, y situarse a una distancia superior a 10.00 m. e inferior a 50.00 m. de los mismos.

En aquellas construcciones que se destinen a usos no rurales el acceso deberá realizarse

desde carreteras que, además de cumplir el requisito citado, estén pavimentadas -con
pavimento asfáltico u hormigón- tengan una calzada de 3.00 m. de anchura mínima y
una pendiente inferior al 10 %.

4.- La protección de la percepción del paisaje desde carreteras y caminos en el Suelo No

Urbanizable, podrá ser motivo de la restricción singularizada de las posibilidades de
edificación o de la plantación de arbolado – según legislación vigente.

Artículo 5.1.6.- Saneamiento de aguas residuales

1.- Las edificaciones en Suelo No Urbanizable que carezcan de red de saneamiento de

aguas fecales en sus proximidades, deberán estar provistas de instalaciones de
depuración de aguas residuales adecuadas.

2.- Las instalaciones de saneamiento en las edificaciones destinadas exclusivamente a

vivienda, o a vivienda y explotación agraria familiar, de carácter tradicional, constarán
de una fosa séptica o pozo equivalente (Emscher, Imboff, o similar) y un filtro
bacteriano. El efluente de la depuración deberá ser infiltrado en el terreno.

Para que sea admisible la infiltración en el terreno, deberá asegurarse la no

contaminación del agua freática, y se efectuará con zanjas rellenas de material filtrante
o dotadas de tubos porosos. La superficie de infiltración será 40 m² por cada 25 m² (t)
destinado a usos residenciales.

Las fosas sépticas se adecuarán en cuanto a tipología, dimensionamiento y diseño

constructivo, a los criterios establecidos en la publicación Sistemas de tratamiento de
aguas residuales para núcleos aislados realizada por la Viceconsejería de Medio
Ambiente del Gobierno Vasco. Asimismo, será obligatorio el mantenimiento y
limpieza periódica de las instalaciones de depuración.

3.- Las instalaciones requeridas en las edificaciones no destinadas a vivienda deberán ser
objeto de un proyecto específico, que habrá de ser aprobado por el Ayuntamiento y
demás Organismos competentes, el cual deberá garantizar la evacuación del vertido en
las condiciones exigidas por la legislación vigente.

En el caso de construcciones dedicadas a explotaciones ganaderas y de producción

animal, se exigirá la presentación de una propuesta detallada de los sistemas de
almacenamiento y eliminación de residuos que se vayan a adoptar en la explotación, en
la que se contemplen como mínimo los siguientes aspectos:
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NORMAS URBANISTICAS 5 - SUELO NO URBANIZABLE - 440

- Emplazamiento propuesto para los estercoleros y fosas de purines, situándolos en

zonas alejadas de cursos de agua. A estos efectos, se extremarán las precauciones en
las zonas calizas para evitar la contaminación de aguas subterráneas.

- Cantidad anual prevista de residuos sólidos y/o líquidos producidos en la

explotación, en función de las especies de ganado.

- Período de tiempo previsto de almacenamiento de los residuos de los depósitos.

- Tipos y capacidades de los estercoleros y fosas propuestos para el adecuado

almacenamiento de los residuos durante el período previsto, los cuales serán
impermeables para impedir filtraciones de los estiércoles almacenados.

- Método propuesto para la eliminación de los estiércoles utilizando, en cualquier

caso, sistemas que no provoquen contaminación ambiental. A estos efectos, en el
caso de que el destino de los estiércoles sea el de ser vertidos en las parcelas de
terrenos propias de la explotación, se adaptará a la normativa vigente en esta
materia.

A la vista de la propuesta, el Ayuntamiento resolverá sobre la misma, admitiéndola

si resultare correcta, requiriendo al propietario para que la complete o rectifique en
aquellos aspectos que estuvieran incompletos o fuesen incorrectos, o rechazándola
por inadecuada o ineficaz para la resolución de los objetivos de la misma.

4.- Los vertidos a los cauces naturales, aún cuando hayan sido previamente depurados,
deberán cumplimentar las condiciones que determine la Agencia Vasca de Aguas.

Artículo 5.1.7.- Vertederos y rellenos

1.- Con carácter general en el suelo No Urbanizable se prohíbe el vertido de cualquier

residuo salvo lo indicado en el art. 5.1.6. apartado 3, para el abonado de los campos por
medios naturales.

2.- El Ayuntamiento podrá autorizar la ejecución de vertederos señalados en el Decreto

49/2009 de 24 de Febrero del Gobierno Vasco ó normativa que lo substituya siempre
que se justifique por motivos de utilidad pública ó interés social y previa la tramitación
del planeamiento de desarrollo. únicamente se admitirán estas instalaciones y
actuaciones en suelo RAC y RUFO

3.- El Ayuntamiento podrá autorizar le ejecución de rellenos de tierras señalados en el

Decreto 49/2009 de 24 de Febrero del Gobierno Vasco ó normativa que lo substituya
procedentes de excavaciones realizadas como parte de obras autorizadas y provenientes
de emplazamientos no presuntamente contaminados, y siempre y cuando el propietario
de los terrenos lo solicite con alguno de los fines autorizados en las presentes Normas,
debiéndose adaptar además, a los requerimientos normativos establecidos por el
Gobierno Vasco para este tipo de actuaciones. únicamente se admitirán estas
instalaciones y actuaciones en suelo RAC y RUFO.

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NORMAS URBANISTICAS 5 - SUELO NO URBANIZABLE - 441

4.- En los proyectos técnicos que desarrollen se estudiarán el drenaje a realizar (fondo y
cunetas perimetrales), las escolleras de contención y la arqueta de toma de muestras, el
cierre perimetral provisional, la caseta de control y deslodador y el camino de acceso
independizado, así como una protección suficiente de los elementos naturales o
construidos que pudieran resultar afectados.

5.- La adecuación e integración paisajística de los perfiles del terreno resultante y la

recuperación de la superficie del mismo conllevará la necesidad de adoptar una
morfología final del terreno de formas y perfiles curvos y no lineales ni regulares. La
superficie resultante no será en ningún modo llana ó de pendiente uniforme, debiendo
asimismo cuidarse las transiciones con el terreno natural circundante.

Con este último fin, para la restauración ambiental del sellado final se dispondrá una
capa de tierra vegetal de espesor suficiente, y si no se ha previsto sobre el mismo una
explotación específica, se realizará una plantación de arbolado y especies arbustivas y
herbáceas adecuadas a las características paisajísticas del territorio en que el vertido se
sitúa. Este último tipo de plantación será de obligado cumplimiento en el caso de
ubicarse el emplazamiento en suelo RUFO ó tratarse del relleno de una vaguada.

6.- La gestión del vertedero ó relleno y restauración final se llevará a cabo por fases,
debiendo procederse al sellado final en el momento de culminar el vertido de cada fase.
En cualquier caso, la suspensión del vertido por plazo superior a un año ó la clausura
prematura del vertedero ó relleno conllevarán la necesidad de llevar a cabo la
restauración ambiental del sellado final.

Artículo 5.1.8.- Protección del arbolado

1.- Siempre que por su valor ecológico, ambiental o paisajístico se justifique, se podrá
condicionar la ejecución de un proyecto de obra a la preservación y conservación de
los elementos naturales de interés, en los que se incluyen las masas arbóreas, arbustivas
y otras comunidades vegetales de interés, ejemplares singulares, así como elementos
geológicos destacados.

Con carácter general, se condicionará la ejecución de un proyecto o construcción que

afecte a elementos naturales de interés, que por motivos de rango prioritario no puedan
ser conservadas, a la restitución de las mismas con similares características de
superficie y entidad.

2.- Los Proyectos urbanísticos o de obras que afecten a fincas sobre las que se sitúen
elementos naturales de interés protegidos o susceptibles de serlo – que en los casos
citados deberán ser respetadas en su integridad- reflejarán en los planos de estado
actual y de emplazamiento correspondientes la posición de los mismos, identificando a
escala y con la mayor precisión posible, los elementos más significativos.

En los casos en que se produzcan afecciones a dichos elementos, se deberá explicitar

de manera detallada su alcance- aun cuando no se exija un estudio específico de
impacto ambiental- pudiendo imponer las resoluciones aprobatorias correspondientes-
por el Ayuntamiento o por otras Administraciones en función de sus competencias-
modificaciones en las obras a ejecutar tendentes a reducir las mismas, o, en su caso
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NORMAS URBANISTICAS 5 - SUELO NO URBANIZABLE - 442

incluso condicionar la citada resolución aprobatoria a la supresión completa de las

afecciones citadas o imponer condiciones respecto a la adopción de medidas tendentes
a compensar en el resto de la finca las afecciones originadas.

Artículo 5.1.9.- Movimientos de tierras y apertura de pistas

1.- Se prohíben los movimientos de tierras y la apertura de pistas en Suelo No

Urbanizable, cuando no se justifique el fin a que se destinan, o éste no responda a
alguna actividad de explotación del medio rural, o no forme parte de una obra o
edificación, susceptibles de ser autorizadas.

2.- En las excavaciones de todo tipo que se realicen en Suelo No Urbanizable, el titular de
las obras deberá reponer la vegetación natural, incluyendo la capa de tierra vegetal
necesaria en aquellas superficies de terreno en las que, por causa de las obras, la misma
hubiese sido destruida.

3.- En las excavaciones necesarias para la implantación de las diversas edificaciones

previstas en estas Normas, no se admitirán desmontes de altura superior a 2,50 metros
y los taludes serán tendidos y progresivos, evitándose la formación de plataformas
llanas y/o regulares.

4.- Los trabajos de movimientos de tierras deberán de terminarse con formas similares a
las naturales existentes en el entorno, evitando las geometrías excesivamente
artificiales.

Artículo 5.1.10.- Integración paisajística de los tendidos aéreos

El Ayuntamiento podrá imponer condiciones en el trazado y configuración de los elementos

de los tendidos de líneas eléctricas y telefónicas aéreas, para conseguir que la repercusión
negativa sobre el paisaje y sobre los aprovechamientos agrícolas y forestales sea, dentro de
los factores de concurrencia, la menor posible.

Artículo 5.1.11.- Protección de regatas y cursos de agua

Como ya se comenta en el apartado referido a la Zona de Protección de Aguas Superficiales

de la presente normativa, el régimen de usos de estas zonas de protección será el establecido
para esta categoría de suelo en el Plan Territorial Sectorial de Ordenación de los márgenes
de los ríos y arroyos de la Comunidad Autónoma del País Vasco y, en su aplicación, en los
criterios definidos al efecto en el citado Decreto 415/1998, de 22 de diciembre.

Tratándose de cauces integrados en el dominio público marítimo-terrestre, dicho régimen se

adecuará a los criterios establecidos en la vigente Ley de Costas y en el Reglamento
promovido en su desarrollo.

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NORMAS URBANISTICAS 5 - SUELO NO URBANIZABLE - 443

Tratándose de cauces integrados en el dominio público hidráulico, dicho régimen se

adecuará a los criterios establecidos en la vigente Ley de Aguas y en el Reglamento
promovido en su desarrollo.

Artículo 5.1.12.- Protección del carácter rústico de las parcelas

Queda terminantemente prohibida la apertura de nuevos accesos o pavimentación de los

existentes (si no es en base a proyectos de carácter más general aprobados por el
Ayuntamiento), la habilitación de cierres diferentes a los previstos en el artículo 5.1.2.4, la
instalación de puertas de acceso de carácter residencial o industrial, el acondicionamiento
de senderos, parterres, mobiliario urbano, alumbrado, plantación de arbustos propios de
zonas ajardinadas urbanas, y en general cualquier actuación tendente a la conversión de las
parcelas rústicas en jardines de características urbanas.

Así mismo queda terminantemente prohibido el almacenamiento, depósito y utilización de

elementos de carácter industrial que desvirtúan el carácter rústico de las parcelas y degradan
el paisaje.

Se respetará el carácter homogéneo y paisajísticamente abierto que tradicionalmente ha sido

característico de la campiña del país.

Artículo 5.1.13.- Condiciones de autorización de construcciones en base a las

Servidumbres Aeronáuticas.

1.- En las zonas de Suelo No Urbanizable en las que el propio terreno vulnera las
servidumbres aeronáuticas o el terreno se encuentra próximo a las superficies
limitadoras de las Servidumbres Aeronáuticas, no se permiten nuevas construcciones,
instalaciones, modificación del terreno u objetos fijos (postes, antenas, carteles,
aerogeneradores, etc.) ni aumentar en altura las ya existentes si se puede producir
vulneración de las servidumbres aeronáuticas. Excepcionalmente, conforme a los
Artículos 7 y 9 del Decreto 584/1972, de 24 de febrero, de Servidumbres
Aeronáuticas, modificado por el Real Decreto 1541/2003, podrán ser autorizados los
respectivos proyectos constructivos que superen los límites establecidos por las
Servidumbres Aeronáuticas cuando se presenten estudios aeronáuticos o estudios de
apantallamiento que acrediten, a juicio de la Agencia Estatal de Seguridad Aérea
(AESA), que no se compromete la seguridad, ni queda afectada de modo significativo
la regularidad de las operaciones de las aeronaves o bien que queden apantallados.

2.- En caso de que las limitaciones y requisitos impuestos por las Servidumbres
Aeronáuticas no permitan que se lleven a cabo las construcciones e instalaciones
previstas, no se generará ningún tipo de derecho a indemnización por parte del
Ministerio de Fomento, ni del gestor aeroportuario ni del prestador de los Servicios
de Navegación Aérea.

3.- En cumplimiento del artículo 10 del Decreto 584/72, de Servidumbres Aeronáuticas,

no se permitirán, en el ámbito constituido por la proyección ortogonal sobre el terreno
de la superficie horizontal interna, señalada en el plano correspondiente de la Serie A,
instalaciones que emitan humo, polvo, niebla o cualquier otro fenómeno en niveles
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 5 - SUELO NO URBANIZABLE - 444

que constituyan un riesgo para las aeronaves que operan en el Aeropuerto de San
Sebastián, incluidas las instalaciones que puedan suponer un refugio de aves en
régimen de libertad.

4.- Por otro lado, se deben tener en cuenta las posibles reflexiones de la luz solar en los
tejados y cubiertas, así como fuentes de luz artificial que pudieran molestar a las
tripulaciones de las aeronaves y poner en peligro la seguridad de las operaciones
aeronáuticas.

5.- En cumplimiento del Artículo 15, apartado b), del Decreto 584/1972 de Servidumbres
Aeronáuticas modificado por el Decreto 2490/1974, se prohíbe en las Zonas de
Seguridad de las instalaciones radioeléctricas para la Navegación Aérea cualquier
construcción o modificación temporal o permanente de la constitución del terreno, de
su superficie o de los elementos que sobre ella se encuentren, sin previo
consentimiento de la Agencia Estatal de Seguridad Aérea (AESA).

6.- Cualquier emisor radioeléctrico u otro tipo de dispositivo que pudiera dar origen a
radiaciones electromagnéticas perturbadoras del normal funcionamiento de las
instalaciones radioeléctricas aeronáuticas, aun no vulnerando las superficies
limitadoras de obstáculos, requerirá de la correspondiente autorización conforme lo
previsto en el Artículo 16 del Decreto 584/72 de Servidumbres Aeronáuticas. Dado
que las Servidumbres Aeronáuticas constituyen limitaciones legales al derecho de
propiedad en razón de la función social de ésta, la resolución que a tales efectos se
evacuase no generará ningún tipo de derecho a indemnización.

7.- La ejecución de cualquier construcción en el ámbito de las Zonas de Servidumbres

Aeronáuticas Legales, y la instalación de los medios necesarios para su construcción
(incluidas las grúas de construcción y similares), requerirá acuerdo favorable previo
de la Agencia Estatal de Seguridad Aérea (AESA), conforme a los artículos 30 y 31
del Decreto 584/1972 sobre Servidumbres Aeronáuticas, modificado por Real Decreto
297/2013.

Artículo 5.1.14.- Directrices Generales de evaluación individualizada de impacto

ambiental de Proyectos.

Según el artículo 46.4 de la Ley 3/1998, de 27 de febrero, se establece que los informes de
impacto ambiental de los planes contendrán las directrices generales para la evaluación
individualizada de impacto ambiental de los proyectos en ellos contemplados.

Asimismo, el artículo 13 del Decreto 183/2003, de 22 de julio, por el que se regula el

procedimiento de evaluación conjunta de impacto ambiental, recoge las directrices citadas
en el párrafo anterior como parte del contenido del informe definitivo de impacto ambiental.
En consecuencia, el informe definitivo deberá contener las citadas directrices entre las que
se contemplarán, al menos, las siguientes:

1.- En el caso de las urbanizaciones proyectadas en zonas catalogadas como parte del
patrimonio cultural será necesario realizar un adecuado estudio sobre el impacto que
pueda generar dichos proyectos en las elementos que han tenido para incluir esa zona
dentro del Inventario General del Patrimonio Cultural Vasca, así como en la afección al
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 5 - SUELO NO URBANIZABLE - 445

paisaje existente.

2.- En el caso de actuaciones en dominio público hidráulico, lo más relevante es lo que

respecta a la conservación de los márgenes, fauna y flora, y a la calidad de las aguas, por lo
tanto, las consideraciones a tener en cuentan al menos serán las siguientes.

- Se deberán minimizar los impactos que generen la realización de obras,

especialmente las que puedan ocasionar modificación en la estructura o vegetación
característica de ribera.
- En el caso en el que se vayan a realizar actuaciones de revegetación de las riberas
se utilizarán especies autóctonas de ribera.
- Se priorizara el uso de técnicas de estabilización de taludes y riberas basadas en el
empleo de vegetación, como la ingeniería naturalística.
- Se deberá tener en cuenta la fauna existente en dicho cauce y en función del grado
de protección de la misma, si fuera necesario, condicionar la época en la que se
realicen las obras.
- Se asegurará la funcionalidad conectora del cauce y de las riberas tanto durante la
fase de obras como a posteriori.
- Se deberá evitar, o en su caso minimizar, el aporte de sólidos y líquidos al cauce
fluvial, así como cualquier otro tipo de contaminación.

3.- En lo referente a la integración paisajística, los distintos proyectos de actuación

propuestos contarán con un programa de restauración ambiental y paisajística. Las
consideraciones a tener en cuentan al menos serán las siguientes:

- Los trabajos de integración paisajística de la obra se llevarán a cabo para la

totalidad de las áreas afectadas por las obras incluyendo las instalaciones
auxiliares, vertederos o rellenos de nueva creación, zonas de extracción de
materiales a utilizar en las obras, red de drenaje de las aguas de escorrentía,
accesos para la obra, caminos, depósitos de obrantes, áreas de instalación del
contratista u otras áreas que no figurando en al proyecto de restauración
presentado resulten alteradas al término de la misma. Con objeto de evitar la
erosión de las superficies desnudas, las actuaciones de restauración de todas las
áreas afectadas se ejecutarán, en la medida que sea posible, de forma simultánea a
la realización de las obras, de modo que a medida que progresen éstas se lleven a
cabo las labores de remodelado y revegetación.
- Siempre que sea posible se evitará la estabilización superficial de taludes de
desmonte mediante proyección de lechada de hormigón, procediéndose a la
restauración de taludes mediante técnicas de bioingeniería integradas en el
entorno.

4.- En lo referente a los residuos que se puedan generar:

- Siempre que sea posible los desarrollas urbanísticos se realizarán respetando los
perfiles topográficos de la zona para que el balance de movimientos de tierra sea
equilibrado y se evite recurrir a préstamos o a depósito de sobrantes.
- Los residuos generados de las excavaciones se gestionarán de acuerdo con la
legislación vigente.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 5 - SUELO NO URBANIZABLE - 446

- Se realizara una propuesta de gestión de residuos durante la fase de obras. Se

describirán los sistemas de recogida, almacenamiento y tratamiento de acuerdo a la
legislación vigente.

5.- En lo referente a los suelos contaminados:

- En caso de que alguna actuación afecte a suelos potencialmente contaminados

contempladas en el Anexo II - Actividades e instalaciones potencialmente
contaminantes del suelo - de la Ley 1/2005, de 4 de febrero, para la prevención y
corrección de la contaminación del suelo, será necesaria una descripción detallada
del ámbito de afección del proyecto a fin de determinar si se produce o no alguno
de los supuestos recogidos en el art. 17 de la citada ley.

6.- En lo que respecta a la contaminación atmosférica que se genere en la fase de obras,

se tomaran las medidas oportunas para prevenir la misma, como por ejemplo riego de
pistas, dispositivos de limpieza de vehículos, etc.

7.- En lo que respecta a la contaminación acústica deberá de tenerse en cuenta los

previsto en la legislación aplicable, concretamente, el Real Decreto 1367/2007, de 19
de octubre que desarrolla la Ley 37/2003, del Ruido.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 5 - SUELO NO URBANIZABLE - 447

CAPITULO 5.2- ORDENANZAS REGULADORAS DE LA

IMPLANTACION DE LOS USOS AUTORIZADOS EN
SUELO NO URBANIZABLE

Artículo 5.2.1.- Usos de Protección Ambiental

Los usos de protección ambiental no precisarán de construcción fija alguna vinculada a los
mismos, sino únicamente elementos materiales asociados a los mismos (cierres, cercas,
barandas, miradores, señalización, etc.) En el caso excepcional de precisar algún tipo de
construcción (observatorio, ó similar), la misma será del tipo fácilmente desmontable y
estará perfectamente mimetizada con el entorno.

Artículo 5.2.2.- Usos de Ocio y Esparcimiento

Los usos de ocio y esparcimiento que supongan intervención en el medio natural deberán
ser objeto de los Planes de Gestión que les justifiquen y serán objeto, en su caso, del
correspondiente estudio de Evaluación del Impacto Ambiental.

Estos usos, en su modalidad de uso intensivo, únicamente precisarán la construcción de

elementos materiales asociados a los mismos (mesas, asadores, cierres, fuentes, dotaciones
de aparcamiento, recogida de basuras, señalización, etc.) La construcción de algún tipo de
edificación (refugio, caseta información, aseos,…) será objeto del correspondiente Plan
Especial que justifique la necesidad de su implantación, su utilidad pública e interés social y
serán objeto, en su caso, del correspondiente estudio de Evaluación del Impacto Ambiental.
Serán preferentemente del tipo desmontable ó construidos con materiales livianos y acordes
con el entorno.

Artículo 5.2.3.- Usos de Explotación de Recursos Primarios

Artículo 5.2.3.1.- Uso de Explotaciones Agrarias Comunes

1.- Definición

A los efectos de lo dispuesto en este Plan General, y, en particular, a los de la

implantación de edificaciones e instalaciones vinculadas a la misma, se entenderá por
explotación agraria común aquélla que, por reunir los requisitos establecidos al
respecto por la Administración competente en la materia (Diputación Foral de
Gipuzkoa), esté o sea reconocida como tal por dicha Administración. Esa condición
deberá ser justificada en cada caso mediante la presentación de la correspondiente
certificación o acreditación emitida por la citada Administración.

En ese sentido, y con carácter general, la implantación de nuevas construcciones

vinculadas a una explotación agraria común tanto nueva como ya existente, requerirá,
entre otros extremos, la previa presentación de la citada certificación, acreditativa de
que sus titulares son productores agropecuarios, la explotación reúne los requisitos de
dimensión y viabilidad productiva mínima exigidos en cada supuesto, y las

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 5 - SUELO NO URBANIZABLE - 448

construcciones se adecuan a los criterios establecidos en la normativa vigente y

aplicable en cada caso, así como la cumplimentación de las restantes condiciones
establecidas en las disposiciones legales vigentes, incluida la Ley de Suelo y
Urbanismo de 30 de junio de 2006 u otra que le substituya

A este respecto el Ayuntamiento de Irun, antes de otorgar las oportunas licencias de

edificación de viviendas y construcciones en suelo no urbanizable, deberá solicitar informe
del Departamento correspondiente de la Diputación Foral de Gipuzkoa en orden a que por el
mismo se valore su vinculación a una explotación agropecuaria y, en concreto, la idoneidad
de la edificación ó construcción propuesta en relación con la naturaleza, extensión y
utilización de la finca y los planes ó normas de la Administración Agraria

2.- Parcela mínima

A los efectos de la determinación de la superficie de la parcela mínima para la

implantación de una nueva explotación agraria se estará a lo dispuesto en la legislación
vigente, así como a lo que en cada caso, en atención a las características y
condicionantes asociados a la explotación agraria que se pretenda implantar, establezca
la entidad administrativa competente en la materia (Departamento de Agricultura de la
Diputación Foral de Gipuzkoa, o entidad que lo sustituya en sus funciones)

- Nueva implantación de usos no residenciales auxiliares de la explotación.

Superficie: ..................................................................................................... 10.000 m²
(o UMC -Unidad Mínima de Cultivo- que se establezca para el TH de Gipuzkoa en
la Comunidad Autónoma del País Vasco).

- Implantación de usos residenciales auxiliares de la explotación.

Superficie: ..................................................................................................... 15.000 m²
(en las condiciones de edificación establecidas en los apartados correspondientes).

Estas superficies estarán configuradas por una finca única y continua que deberá
quedar vinculada registralmente a los edificios citados. A los efectos de las citadas
aportaciones y vinculaciones, y siempre que la finca aportada sea continua y unitaria,
podrán ser considerados terrenos limítrofes clasificados como suelo no urbanizable
situados en otras categorías colindantes a la afectada por la actuación.

3.- Condiciones generales de edificación y urbanización

3.A.- Las edificaciones cumplimentarán los requisitos generales exigidos en el

capítulo 5.1 de las presentes Normas.

- Cuando exista ya un caserío o edificio de uso residencial auxiliar en la explotación,

el resto de las construcciones destinadas a otros usos auxiliares de la misma se
dispondrá preferentemente englobado o adosado al edificio citado y en su
construcción se utilizarán materiales y soluciones arquitectónicas que armonicen
con aquél. Sin embargo se autorizará la disposición exenta de estas construcciones
auxiliares, en el supuesto de que las condiciones de confort o salubridad de los usos
residenciales existentes -implantación de establos, granjas y otros similares- o la
funcionalidad de las instalaciones proyectadas lo hicieran necesario.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 5 - SUELO NO URBANIZABLE - 449

3.B.- Obras de reparación, reforma, ampliación, y/o renovación integral de edificios de

vivienda existentes en régimen de explotación agraria común.

- Las obras deberán respetar las características fundamentales del edificio y sus
valores arquitectónicos o históricos, si los tuviera, así como los elementos de valor
integrados en el Catalogo del municipio, conservándolos y/o reutilizándolos.

- Si las obras afectan a los elementos exteriores se utilizarán, en lo fundamental,

materiales propios de las construcciones rurales, o idénticos a los del edificio
preexistente en los casos de ampliación del mismo. Se considerarán soluciones
propias de las construcciones rurales, los muros de mampostería, con o sin revoco
de mortero, o los de aspecto exterior similar, pintados en blanco o color claro, las
cubiertas inclinadas de teja cerámica en su color natural, y las carpinterías de
madera pintada.

- Cuando en una explotación agraria común exista ya un edificio destinado al uso de

vivienda auxiliar, se autorizará su reforma con el objeto de disponer en él hasta un
máximo de dos (2) unidades de vivienda. A tal efecto se computarán otras viviendas
ya existentes en el mismo edificio, no adscrita registralmente a la explotación, que
se encuentren en uso como domicilio declarado por sus ocupantes con anterioridad a
la entrada en vigor del Plan General de 1999.

- La superficie construida máxima con la ampliación será de:

- Superficie de parcela < 20.000 m²

Superficie construida ................................ 250 m²(t) hasta una vivienda en parcela

- Superficie de parcela > 20.000 m²

Superficie construida ............................... 400 m²(t) hasta dos viviendas en parcela

- La altura de los cuerpos de los edificios reformados ó ampliados no sobrepasará la

media del edificio originario, debiendo cumplimentar en todo caso los límites
máximos de altura y perfil de edificación establecidos con carácter general.

- En caso de resultar inadecuado o muy costosa la reparación, reforma ó ampliación

del edificio (circunstancias que deberán acreditarse ante los Servicios Técnicos
Municipales) podrá desarrollarse un nuevo edificio destinado a usos residenciales
auxiliares con los límites máximos antes reseñados. El edificio desalojado deberá
derribarse. La nueva construcción deberá ubicarse preferentemente sobre la misma
ubicación de la anterior y quedará vinculada a la unidad registral que deberá
constituir la citada explotación.

- La restauración o renovación integral de un caserío conllevará en correspondencia

con la racionalización de su distribución interior, la desaparición de chabolas,
añadidos precarios y tejavanas próximas al mismo, de forma que mejore la
configuración y el aspecto del edificio y su entorno. Asimismo se determinarán las
condiciones de urbanización de la parcela, incluyendo la ubicación de los
aparcamientos precisos, de los accesos, y del tratamiento paisajístico de forma que

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 5 - SUELO NO URBANIZABLE - 450

la nueva edificación produzca el menor impacto ambiental y paisajístico en el suelo

rural, y cumplimentando lo indicado en el Cap. 5.1. de la presente normativa.

3.C.- Implantación de nuevos usos residenciales auxiliares de una explotación agraria

común en edificación de nueva planta.

- La implantación de nuevos usos residenciales auxiliares autorizados en

edificaciones de nueva planta en una explotación agraria común nueva ó en una
preexistente sin edificación previa se realizará en una sola edificación, con un
máximo de una (1) unidad de vivienda por explotación, y se ajustará a los siguientes
requisitos.

- Separaciones mínimas:

· Límites de la parcela ................................................................................... 10,00 m

· A elementos naturales o construidos
objeto de protección (Arbolado, cursos
de agua, litoral, carreteras y caminos,
y otros): ............................................................... Las exigidas con carácter general
· Edificaciones de vivienda existentes: ......................................................... 50,00 m
· Límite del Suelo No Urbanizable: ............................................................ 100,00 m
· Edificaciones existentes destinadas a
usos no residenciales: ............................................ Las exigidas de forma recíproca

- Superficie edificable máxima (Destinada a usos no agrarios) ....................... 250 m²(t)

- En todo caso será requisito previo para la concesión de licencia de construcción de

nuevas viviendas auxiliares de una explotación agraria común, la puesta en uso de la
misma con los requisitos de productividad exigidos. Asimismo se deberá acreditar
que la explotación tiene un mínimo de tres años de actividad y desarrollo.

- Bien en el propio proyecto de edificación, bien complementariamente al mismo, se

determinarán las condiciones de urbanización de la parcela, incluyendo la ubicación
de los aparcamientos precisos, de los accesos, y del tratamiento paisajístico de
forma que la nueva edificación y sus elementos complementarios resulten acordes
con el entorno rural en el que se establece, proporcionados entre si y produzcan el
menor impacto ambiental y paisajístico en el suelo rural, cumplimentando lo
indicado en el Cap. 5.1. de la presente normativa.

3.D.- Implantación de construcciones destinadas a la explotación agraria en

explotaciones existentes ó nuevas.

- Se considerarán entre ellas todas las construcciones de carácter fijo y estable,

destinadas directamente a usos de explotación agraria o a usos auxiliares –con
excepción de las destinadas a usos residenciales- o, asimilados a ellos –
almacenamiento y manipulación de los productos de la explotación

- Se deberán complementar las condiciones de implantación siguientes:

· Separaciones mínimas:
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 5 - SUELO NO URBANIZABLE - 451

Las indicadas en el Decreto 515/2009 del Gobierno Vasco o cualquiera que la

sustituya.

· Perfil de edificación ...................................................................................... PB + 1

- Ocupación de parcela máxima será del 3%, estableciéndose un límite máximo

construido de 2.000 m²c para cualquiera que sea la dimensión de parcela aportada
(No se considerarán a estos efectos las construcciones destinadas a usos no rurales
existentes o previstas en la parcela).

- Deberán garantizarse unas condiciones higiénico-sanitarias adecuadas en la

explotación y el cumplimiento de los requisitos de recogida y depuración de los
vertidos establecidos en el artículo 5.1.6. del presente documento. Además de ello,
las granjas deberán disponer de abastecimiento de agua, suministro de electricidad y
alumbrado exterior

4.- Explotaciones Ganaderas

· Explotaciones Ganaderas Existentes:

Las explotaciones ganaderas existentes que vayan a obtener la licencia de actividad

tienen un plazo de 15 años para adaptarse a las condiciones establecidas en el
Decreto 515/2009, de 22 de septiembre, no siéndoles de aplicación las normas
relativas a distancias y ubicación, tal como establece el mencionado Decreto.

· Nuevas Explotaciones Ganaderas:

Las explotaciones ganaderas de nueva instalaci6n que requieran la obtención de la

licencia de actividad prevista en la Ley 3/1998, de 27 de febrero, General de
Protección del Medio Ambiente del País Vasco, deberán cumplir la correspondiente
normativa vigente. En la actualidad dicha normativa está recogida en el Decreto
515/2009, de 22 de septiembre, por el que se establecen las normas técnicas,
higiénico-sanitarias y medioambientales de las explotaciones ganaderas.

Las explotaciones ganaderas exentas de la obtención de la licencia de actividad

según el Decreto 165/1999, de 9 de marzo, por el que se establece la relación de
actividades exentas de la obtención de licencia de actividad prevista en la Ley de
Protección del Medio Ambiente deberán cumplir con lo establecido en el Anexo IV
de este mismo Decreto. Este ha sido también modificado por el Decreto 515/2009,
de 22 de septiembre (Disposición adicional tercera).

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NORMAS URBANISTICAS 5 - SUELO NO URBANIZABLE - 452

Artículo 5.2.3.2.- Invernaderos

1.- Construcción provisional

Los invernaderos de construcción provisional se sujetarán a su vez a las siguientes

condiciones:

- Separaciones mínimas:
· Límite de parcela .......................................................................................... 5,00 m.
· Edificaciones destinadas a usos no rurales ajenas a la explotación: .......... 20,00 m.

- La ocupación de parcela máxima será 25%, igualmente, para cualquiera que sea la
dimensión de la parcela aportada.

2.- Construcción estable

Los invernaderos o viveros de construcción estable calificados como industrias de 3ª

categoría, deberán cumplir las mismas determinaciones establecidas para las
construcciones agrarias en general, excepto en lo referente a la ocupación de parcela.
La ocupación máxima de parcela, en este caso, será del 10% para cualquiera que sea la
parcela aportada, estableciéndose un aprovechamiento edificatorio de 1 m²/m² referido
a la parcela ocupable resultante de la aplicación del porcentaje referido.

3.- Otras actuaciones

Para el caso de actuaciones singulares en el Suelo No Urbanizable (caso de agroaldeas,

etc.), y como ya queda reflejado en el artículo 2.3.4 de la presente Normativa, mediante
la redacción de planes especiales que aseguren y garanticen la adecuada inserción
urbanística de la actuación en compatibilidad con los valores paisajísticos,
medioambientales y naturalísticos del territorio, se podrán ajustar las presentes
condiciones de implantación, asegurando además la viabilidad de la actuación referida.

4.- Otros requisitos

En caso de sustitución de edificaciones existentes o de construcción de nuevas

edificaciones, el Ayuntamiento podrá autorizar (si así se solicita) o acordar (en el caso
de considerar que otras posibles soluciones son más adecuadas que las planteadas), por
razones paisajísticas, de impacto, higiene, seguridad, o cualesquiera otra que,
justificadamente, considere oportunas, su implantación en emplazamientos diversos
tanto a los anteriormente ocupados por la edificación preexistente, como a los nuevos
propuestos para su implantación.

Sin descartarla, en el supuesto de edificaciones integradas en el Catálogo del

Patrimonio Urbanístico, la viabilidad y/o conveniencia de esa opción deberá ser
analizada, además, desde la perspectiva de su incidencia en el mantenimiento y
preservación de dichas edificaciones y/o de los elementos de valor de las mismas,
descartándola en el supuesto de que resulte desfavorable para la consecución de ese
objetivo. En todo caso, la viabilidad de esa opción deberá ser objeto de, en su caso,
informe favorable de la Administración competente en la materia
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 5 - SUELO NO URBANIZABLE - 453

Artículo 5.2.3.3.- Usos agrarios no profesionalizados

1.- Tramitación:

Su implantación no exigirá informe previo del Departamento de Agricultura y Pesca de

la Diputación Foral de Guipúzcoa.

2.- Parcela mínima

Superficie ............................................................................................................. 2.000 m²

3.- Condiciones de edificación

Se autoriza la construcción de una chabola por parcela, destinada a la guarda de aperos,

la cual deberá cumplimentar los requisitos generales exigidos en el capítulo 5.1 de la
presente Normativa.

Asimismo se deberá ajustar a las siguientes condiciones:

- Superficie de techo edificable máxima: ........................................................ 8,00 m²(t)

- Altura de edificación: ........................................................................................ 2,50 m.
- Podrá adosarse al lindero de la parcela.
- Separaciones mínimas de cualquier edificación
destinada a usos no rurales: ........................................................................... 25,00 m.

- Características constructivas:

- Se construirán con materiales tradicionales, y contarán con una cimentación

mínima.
- No podrán disponer de instalación de abastecimiento de agua o evacuación de
aguas residuales.
- Por razones de acomodación al paisaje, el Ayuntamiento podrá exigir su
localización allá donde la interferencia en el paisaje sea la menor posible y la
adopción de determinados materiales de estructura o de cubrimiento, y de
concretar colores y formas que se adapten mejor al medio.
- No podrán destinarse a la crianza de animales ni a actividades como Txokos, por
lo que carecerán de hogar y cocina, así como de aseos.
- La licencia para construir una chabola se otorgará siempre en precario.

Artículo 5.2.3.4.- Usos forestales

1.- Con carácter general, las regulaciones en materia propiamente forestal o ganadera y,
particularmente, aquellos preceptos que versan sobre la plantación y corta de arbolado,
repoblaciones y norma de protección del paisaje y la naturaleza, habrán de entenderse
sin perjuicio en todo caso de lo dispuesto en su legislación específica, y en concreto, de
lo establecido en la Norma Foral 7/2006 de 20 de Octubre de Montes de Guipúzcoa y
sucesivas.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 5 - SUELO NO URBANIZABLE - 454

2.- Las plantaciones de masas forestales, cualquiera que sea la zona en la que se pretendan
efectuar se ajustarán, entre otros, a los criterios generales establecidos por la
Administración competente en la materia, incluso en lo referido a las separaciones
mínimas de las plantaciones bien respecto de las parcelas colindantes, bien de
edificaciones existentes en otras fincas.

Artículo 5.2.3.5.- Usos de explotación de recursos marinos y del litoral.

1.- Requisitos previos

La implantación de los usos de explotación de recursos marinos y del litoral exigirá la

autorización de la explotación, previa a la solicitud de la licencia de construcción, por
parte de los organismos competentes -Dirección General de Costas del M.O.P.T. y el
Departamento de Agricultura y Pesca de la Diputación Foral de Guipúzcoa-.

2.- Condiciones urbanísticas de implantación

Para la implantación de los usos de explotación de recursos marinos y del litoral serán
de aplicación las condiciones generales establecidas en el artículo 5.2.2. de las
presentes Normas para la implantación de usos agrarios comunes, con excepción de
aquéllas referentes a la construcción de edificios destinados a usos residenciales
auxiliares, que no se autorizan.

Artículo 5.2.3.6.- Uso de industrias agrarias.

1.- Se considerarán como tales aquellas actividades destinadas a industrias

agroalimentarias ó forestales de primera transformación no ligadas directamente a una
explotación y que deban implantarse en suelo no urbanizable, y, en cualquier caso, las
que tengan una superficie de techo mayor de 2.000 m2 (t) ó un especio de maniobra ó
almacenamiento al aire libre de más de 5.000 m2.

2.- Se autoriza su emplazamiento en, exclusivamente, zona Rural Agroganadera y Campiña

(RAC), siempre que, además, se garantice la preservación de los espacios y especies
objeto de los condicionamientos superpuestos regulados en el planeamiento
urbanístico. Deberán ser objeto de un Plan Especial que justifique la necesidad de su
implantación, y serán objeto, en su caso, del correspondiente estudio de Evaluación del
Impacto Ambiental.

3.- Condiciones de edificación y urbanización:

- Parcela mínima aportada ............................................................................... 20.000 m²

- Ocupación máxima de parcela .............................................................................. 10 %

- Separaciones mínimas al límite de la explotación:

· Edif. existentes de vivienda y otros usos no rurales ................................ 100,00 m.

· Límite de parcela ........................................................................................ 20,00 m.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 5 - SUELO NO URBANIZABLE - 455

- Las edificaciones cumplimentarán los requisitos generales establecidos tanto en las

disposiciones legales vigentes en la materia, incluidos los instrumentos de
ordenación territorial definitivamente aprobado, como en este mismo Plan General
(capítulo 5.1) y, en su caso, en el planeamiento que se promueva en su desarrollo.

- Incluido dentro del aprovechamiento edificatorio destinado al uso principal

autorizado, se admitirá la construcción una (1) vivienda auxiliar dedicada a las
personas que regenten ó custodien las instalaciones. La misma deberá cumplimentar
las condiciones exigidas para la implantación de los usos residenciales auxiliares de.
una explotación agraria común en edificación de nueva planta.

Artículo 5.2.3.7.- Usos extractivos

1.- Requisitos de la autorización

- La implantación de los usos extractivos exigirá la correspondiente autorización del

Departamento de Industria del Gobierno Vasco y del Departamento de Agricultura y
Pesca de la Diputación Foral, previa a la solicitud de la licencia.

- A los efectos de la tramitación de ésta, los usos extractivos se considerarán en todo

caso como actividades sujetas al Reglamento de Actividades Molestas, Insalubres,
Nocivas y Peligrosas, y, de acuerdo con lo establecido por la legislación vigente,
deberán ser objeto de declaración de impacto ambiental.

2.- Contenido del proyecto

El proyecto de implantación de los usos extractivos deberá cumplimentar las siguientes

condiciones:

- Definirá el ámbito afectado por la extracción y el volumen de la misma, la forma en

la que ésta se va a producir y la configuración final del territorio afectado.

- Definirá los productos a obtener y su área de comercialización, señalando los tramos

viarios que se verán afectados de forma más intensiva por el transporte de los
mismos.

- Analizará la adecuada resolución de los problemas de drenaje de la explotación,

asegurando que no se produzcan afecciones a los predios colindantes o a la red
viaria pública - carreteras o caminos.

- Definirá las medidas a adoptar para la reducción del impacto ambiental de acuerdo
con lo establecido por la correspondiente declaración de impacto, a lo largo del
período de explotación -plantación de arbolado, mantenimiento y limpieza de la red
viaria pública en el acceso a la explotación, reducción de las emisiones de polvo y
residuos a límites aceptables, y otros- y para la recuperación final del territorio
afectado.

3.- Condiciones urbanísticas de la explotación

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 5 - SUELO NO URBANIZABLE - 456

- Acceso rodado:

La parcela sobre la que se pretenda desarrollar la explotación deberá cumplimentar

las condiciones respecto a la disposición de acceso rodado establecidas con carácter
general en el artículo 5.1.5, considerándose a tal efecto la misma como un uso no
rural.

- Parcela mínima aportada ............................................................................... 25.000 m²

- Separaciones mínimas del límite de la explotación:

· Edificaciones existentes de vivienda y otros usos no rurales .................. 100,00 m.

· Límite de la parcela .................................................................................... 20,00 m.

Artículo 5.2.4.- Usos no rurales

Artículo 5.2.4.1.- Usos residenciales autónomos

1.- No se autorizará ni la construcción de nuevas edificaciones destinadas a uso residencial

autónomo, ni su implantación en edificaciones existentes y consolidadas no destinadas
con anterioridad a la aprobación del PGOU de 1999 a dicho uso.

2.- Los edificios preexistentes en Zona No Urbanizable no vinculadas a una explotación

agraria común sean antiguos caseríos ó edificaciones de otras topologías y destinados a
usos residenciales debidamente legalizadas y no declaradas fuera de ordenación
únicamente podrán ser objeto de reparación ó reforma, pero no de ampliación, debiendo
consolidarse el volumen autorizado preexistente. En el caso de que el edificio
preexistente contenga una sola vivienda con una superficie superior a 300 m2 (t) la
reforma podrá considerar la habilitación de una nueva vivienda, con un máximo de dos
viviendas en total por edificio. La autorización de cualquier tipo de actuación deberá
condicionarse a la mejora general de la configuración y de la imagen del conjunto del
edificio y su entorno siendo requisito previo la desaparición de chabolas, añadidos
precarios y tejavanas adosadas o próximas al mismo.

3.- Se consolida el número de viviendas existente en los edificios preexistentes que

superen la citada cantidad de 2 viviendas, siempre que aquéllas hubiesen sido
construidas en su momento con la o las correspondientes autorizaciones
administrativas, incluida la licencia municipal de construcción o preexistieran con ese
uso de vivienda desde un tiempo inmemorial. En este caso no habrá lugar a la
habilitación de nuevas viviendas.

Artículo 5.2.4.2.- Usos industriales

1.- Se considerarán como tales aquella actividades industriales de 4ª y 5ª Categoría que por
su naturaleza, características ó materiales manipulados no permitan su inclusión en otro
tipo de suelo y deban implantarse en suelo no urbanizable.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 5 - SUELO NO URBANIZABLE - 457

2.- Se autoriza su emplazamiento en, exclusivamente, zona Rural Agroganadera y Campiña

(RAC), siempre que, además, se garantice la preservación de los espacios y especies
objeto de los condicionamientos superpuestos regulados en el planeamiento
urbanístico. Deberán ser objeto de un Plan Especial que justifique la necesidad de su
implantación, y serán objeto, en su caso, del correspondiente estudio de Evaluación del
Impacto Ambiental.

3.- Condiciones urbanísticas de la actividad:

- Acceso rodado:

La parcela sobre la que se pretenda desarrollar la explotación deberá cumplimentar

las condiciones respecto a la disposición de acceso rodado establecidas con carácter
general en el artículo 5.1.5, considerándose a tal efecto la misma como un uso no
rural. La carretera de acceso será al menos de la Red Local (Gris) dentro de la
clasificación del Decreto Foral Normativo 1/2006 de la Norma Foral de Carreteras y
su catálogo ó normativa que lo substituya

- Parcela mínima aportada ............................................................................... 35.000 m²

- Separaciones mínimas del límite de la actividad:

· Edificaciones existentes de vivienda y otros usos no rurales ................... 100,00 m

· Límite de la parcela ..................................................................................... 20,00 m

- Deberán determinarse y ejecutarse las medidas y previsiones adecuadas para dar

respuesta a las necesidades asociadas a los usos y construcciones planteados en las
siguientes materias: accesos, abastecimiento de agua, saneamiento, suministro de
energía y alumbrado exterior, telefonía, y cualesquiera otros servicios e
infraestructuras que se estimen convenientes.

Artículo 5.2.4.3.- Usos vinculados a las obras públicas

1.- Usos considerados:

Tendrán esta consideración los usos y construcciones auxiliares para la explotación y

mantenimiento de los sistemas de comunicaciones -en el caso de las carreteras se
incluirán entre ellos las estaciones de servicio-, o infraestructuras de servicios -
abastecimiento de agua, saneamiento y depuración de aguas residuales, suministro de
gas y energía eléctrica, radio/televisión y otros-, cuya implantación deba realizarse en el
medio rural, cuando su ámbito de implantación no haya sido definido expresamente
como sistema general por el presente documento.

2.- Tramitación

Con anterioridad a la solicitud de licencia de construcción se formulará una consulta

previa al Ayuntamiento en la que éste, en resolución motivada, definirá las condiciones
de aportación de parcela, edificabilidad y dotación de aparcamientos, así como, la
eventual exigencia de la previa formulación de un plan especial.
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 5 - SUELO NO URBANIZABLE - 458

3.- Aportación de parcela

No se establecen condiciones aplicables con carácter general, si bien el Ayuntamiento

podrá exigir en su caso, por la eventual analogía del uso cuya implantación se solicita
con otros usos no rurales, la aplicación de las condiciones de aportación de parcela
establecidas para estos últimos.

4.- Separaciones mínimas:

· Límite de la parcela: ....................................................................................... 10,00 m

· Edificaciones de vivienda existentes: ............................................................ 150,00 m

5.- Condiciones de edificación:

Dentro de una ocupación de parcela máxima del 10%, el Ayuntamiento dispondrá, en

cada caso, los requisitos específicos de edificación que considere oportunos, mediante
resolución motivada. En cualquier caso, deberán cumplimentarse las normas de
carácter general establecidas en el capítulo 5.1 de la presente Normativa.

6.- Aparcamiento

· Dotación mínima. ....................................................................... Una (1) plz./100 m²(t)

Artículo 5.2.4.4.- Otros usos no rurales susceptibles de autorización

1.- Usos considerados

- Se consideran entre ellos los usos terciarios (alojamiento turístico en el medio rural,
campamentos turísticos, hostelería, usos recreativos en su modalidad de parques
deportivos y recreativos al aire libre tales como campos de golf –juego ó
entrenamiento-, actividades ligadas a la circulación de vehículos a motor,
turismo/deporte de aventura ) y de equipamiento comunitario, de titularidad pública
o privada, autorizados en las diversas zonas, cuya implantación deba realizarse en el
medio rural y se justifique suficientemente desde el punto de vista de su utilidad
pública o su interés social.

- La implantación de nuevos usos de hostelería únicamente se autorizará -con

independencia de la superficie a ocupar- en edificaciones ya existentes con una
superficie construida superior a 200 m²(t). Dichas edificaciones, sin embargo,
podrán ser objeto de ampliación dentro de las condiciones particulares de
edificación establecidas.

2.- Condiciones generales de implantación o ampliación de instalaciones existentes

- Se deberán cumplimentar las condiciones específicas establecidas en el presente

artículo, así como las de carácter general establecidas en el capítulo 5.1 de la
presente Normativa, tanto en los casos de nueva edificación como en los de
ocupación o ampliación de edificaciones ya existentes.
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NORMAS URBANISTICAS 5 - SUELO NO URBANIZABLE - 459

- Aportación de parcela (Superficie mínima): ................................................. 20.000 m²

(La parcela aprobada deberá quedar vinculada registralmente a la edificación).

- Separaciones mínimas (Además de las establecidas en cada caso por la legislación

sectorial aplicable):

· Límites de la parcela: .................................................................................. 10,00 m

· Edificaciones de vivienda existentes: ....................................................... 100,00 m
· Edificaciones destinadas a usos no rurales existentes: ............................. 250,00 m
· Granjas existentes: .................................................................................... 250,00 m
· Límite del Suelo No Urbanizable: ............................................................ 250,00 m
· Nueva implantación en construcciones existentes.
(Otras edificaciones) ................................................................................... 50,00 m

En cualquiera de los casos mencionados, el Ayuntamiento podrá imponer la

exigencia de separaciones mayores en base a las características del uso a implantar
y, al posible impacto negativo o molestias que se pudieran derivar para otros usos
autorizados ya existentes con anterioridad.

- Condiciones de edificación y uso:

· Ocupación de parcela:

· Superficie de parcela < 40.000 m²

Superficie máxima construida.............................................................. 600 m²(t)

· Superficie de parcela > 40.000 m²

Superficie máxima construida.............................................................. 900 m²(t)

. Vivienda auxiliar:

Incluido en el aprovechamiento edificatorio destinado al uso principal

autorizado, se podrá construir una (1) vivienda auxiliar, integrada en el mismo
edificio.

- Aparcamientos y garajes:

· En general: ....................................................................................... 1 plz/100 m²(t)

· Usos de hostelería .............................................................................. 1 plz/30 m²(t)
(El Ayuntamiento podrá disponer la exigencia de una dotación más alta en los
casos en los que se prevea gran afluencia de público).

- Con carácter general, asimismo, el Ayuntamiento podrá disponer en cada caso,

mediante resolución motivada, otros requisitos particulares respecto a las
condiciones de implantación.

- Deberán determinarse y ejecutarse las medidas y previsiones adecuadas para dar

respuesta a las necesidades asociadas a los usos y construcciones planteados en
materias como las siguientes: accesos al lugar; abastecimiento de agua;
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 5 - SUELO NO URBANIZABLE - 460

saneamiento; suministro de energía y alumbrado exterior; telefonía; cualesquiera

otros servicios e infraestructuras que se estimen convenientes.

- Las medidas y previsiones que se determinen y ejecuten garantizan el adecuado

tratamiento y urbanización del conjunto, incluida la preservación, el mantenimiento
y, en su caso, la restauración de las condiciones ambientales de los terrenos y
edificaciones afectados y de su entorno. Su implantación será efectuada en
condiciones que no supongan una degradación paisajística ó ambiental del medio en
que se asientan, plantándose el arbolado de porte y tamaño adecuados necesario en
su formalización.

- Deberá justificarse la resolución de los accesos de tal forma que en

temporada/ocupación punta no suponga un problema para la red viaria,
disponiéndose en el interior del recinto/parcela las plazas de aparcamiento
adecuadas a la capacidad máxima del establecimiento.

- En los campamentos de turismo y en los camping rurales queda prohibida la

instalación de cualquier elemento permanente sobre el conjunto de las plazas de
acampada para evitar que el camping degenere en una zona de residencia estable.

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NORMAS URBANISTICAS 5 - SUELO NO URBANIZABLE - 461

CAPITULO 5.3.- REGIMEN JURIDICO EN EL SUELO NO URBANIZABLE

Artículo 5.3.1.- Exigencia de acreditación registral en el suelo no urbanizable

En todos aquellos casos en los que estas Normas Urbanísticas condicionan la autorización
de actuaciones de implantación de usos característicos o admisibles en edificaciones
preexistentes o nuevas a la vinculación a las mismas de una determinada superficie de
terreno, la concesión y/o validez de la correspondiente licencia de primera utilización se
condicionará a la previa y/o posterior presentación de certificación del Registro de la
Propiedad acreditativa de la formalización de la indicada vinculación.

Artículo 5.3.2.- Exigencia de evaluación ambiental en el suelo no urbanizable

Las obras y actuaciones autorizadas en el suelo no urbanizable, incluidas las de

implantación de actividades asimismo autorizadas, serán objeto de la correspondiente
evaluación ambiental en los supuestos y condiciones establecidos en la legislación vigente
en la materia.

Artículo 5.3.3.- Ejecución de la edificación e implantación de actividades autorizadas

en suelo no urbanizable

El ejercicio de la facultad de edificación e implantación de actividades en el suelo no

urbanizable se acomodará a lo dispuesto en la vigente legislación urbanística, en las
reglamentaciones específicas que sean de aplicación, así como a lo previsto en este Plan
General y en el planeamiento que se promueva en su desarrollo.

En atención a lo establecido por el artículo 31 de la Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo del

País Vasco:

1.- Solo será admisible el otorgamiento de licencia de construcción vinculada a una

explotación hortícola y ganadera cuando ésta haya de ser empleada como vivienda
habitual por el titular y gestor de la explotación económica. A estos efectos, el
solicitante deberá solicitar la previa autorización al departamento de agricultura del
territorio histórico correspondiente, acreditando, al menos, los siguientes extremos:
a) Que la explotación reúne los requisitos mínimos para su viabilidad económica de
forma autónoma.
b) Que el solicitante está afiliado al régimen especial de la seguridad social
correspondiente al menos con un año de antelación a la fecha de solicitud.
c) Que en la última declaración de la renta presentada más del 50% de los ingresos
corrientes del solicitante provienen de la explotación de la actividad hortícola o
ganadera.
2.- Serán nulas de pleno derecho las licencias que se otorguen prescindiendo o en contra
de la autorización prevista en el número anterior.

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NORMAS URBANISTICAS 5 - SUELO NO URBANIZABLE - 462

3.- En todo caso, las licencias que autoricen las obras de construcción o edificación para
uso residencial en suelo no urbanizable quedarán sujetas a la condición legal del
mantenimiento de la vinculación de dicho uso a la correspondiente explotación
económica hortícola o ganadera o a otros usos propios de desarrollo rural, de manera
continua e ininterrumpida durante el plazo mínimo de veinticinco años. Asimismo, las
parcelas que sirven para acreditar la vinculación a usos hortícolas o ganaderos
quedarán urbanística y registralmente vinculadas a la edificación que se autorice.

4.- El incumplimiento de la condición legal determinará la ilegitimidad urbanística

sobrevenida del uso residencial y la colocación de la construcción o edificación en
situación de fuera de ordenación, con anotación de lo uno y de lo otro en el Registro de
la Propiedad en la forma que legalmente proceda y a costa de la propiedad.

5.- Producido el incumplimiento de la condición legal determinará la ilegitimidad

urbanística sobrevenida de la licencia, previa audiencia del titular afectado por la
misma y sin derecho alguno a indemnización.

6.- A los efectos de lo dispuesto en este artículo, el departamento de agricultura del

territorio histórico correspondiente informará al ayuntamiento de cualquier
modificación registrada en la inscripción pertinente de dicha explotación económica
hortícola o ganadera en el registro de Explotaciones.

Artículo 5.3.4.- Implantación de usos rurales y de usos vinculados a las obras públicas
en suelo no urbanizable

1.- La implantación de usos rurales y de usos vinculados a las obras públicas exigirá la
certificación previa de su adecuación a la legislación sectorial aplicable, emitida por el
organismo de la Administración competente en cada caso.

2.- Quedan excluidos de este requisito los usos de explotación agraria no

profesionalizados, para cuya implantación bastará con la solicitud directa de licencia
municipal.

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NORMAS URBANISTICAS 5 - SUELO NO URBANIZABLE - 463

Artículo 5.3.5.- Implantación de otros usos autorizados en edificaciones existentes y

consolidadas del suelo no urbanizable

1.- Con las salvedades expuestas más adelante así como en el planeamiento y en los
proyectos que se promuevan en su desarrollo, las edificaciones existentes con
anterioridad a la aprobación de este Plan General se entenderán consolidadas con sus
diversos condicionantes, características de la edificación, parcela vinculada, distancias
a linderos, etc.

2.- No serán consideradas a estos efectos como edificaciones existentes las edificaciones
declaradas o que se declaren fuera de ordenación, incluidas las chabolas, tejavanas,
añadidos precarios y demás elementos considerados como degradantes del entorno.

3.- En cuanto a las edificaciones que puedan considerarse como consolidadas, las mismas
podrán destinarse a la implantación de los usos autorizados en cada caso, sin que salvo
que expresamente se indique lo contrario, resulte necesaria la cumplimentación de los
requisitos establecidos para las nuevas edificaciones en cuanto a parcela mínima,
distancias, edificabilidad, etc.

4.- En todo caso, la autorización de esos usos se ajustará a los criterios y trámites
regulados en la vigente legislación urbanística y se condicionará al cumplimiento de los
requisitos establecidos en el planeamiento urbanístico vigente, incluido este Plan, en
particular en lo referente a la limpieza y adecentamiento del entorno afectado, así como
a la eliminación o derribo de los anejos, chabolas, instalaciones, etc., existentes en su
caso, con el fin de eliminar la degradación que supondría su mantenimiento.

Artículo 5.3.6.- Implantación de otros usos autorizados en nuevas edificaciones del

suelo no urbanizable

1.- La implantación en suelo no urbanizable de nuevos usos en nuevas edificaciones

destinadas a actividades no rurales susceptibles de ser autorizadas tales como usos de
interés público, usos de equipamiento y terciarios, infraestructuras de servicio privadas,
etc., requerirá la previa formulación y aprobación de un plan especial que defina los
condicionantes específicos de edificabilidad, edificación y uso.

2.- Dicho expediente será tramitado y aprobado de conformidad con los criterios
establecidos en la legislación vigente. Siempre que resulte posible, se insertarán en su
tramitación las actuaciones necesarias para la declaración del interés público de la
actuación y con ese fin, el plan especial será remitido a la Diputación Foral de
Gipuzkoa a los efectos de la emisión de dicha declaración. Se determinarán, en ese
contexto, las medidas necesarias para, en lo posible, simultanear los trámites de
exposición pública del plan especial y de la indicada declaración.

3.- En todo caso, su autorización e implantación se subordinará a las condiciones que

resulten de otras solicitudes de licencia, previas a su concesión, para la implantación de
los usos rurales característicos en la zona, o auxiliares de los mismos, que resultasen
incompatibles, total o parcialmente, con los usos admisibles cuya implantación se

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 5 - SUELO NO URBANIZABLE - 464

solicita, por razón de las condiciones de separación establecidas en estas Normas

Urbanísticas.

4.- No será necesaria la formulación de dicho plan especial para la implantación de

infraestructuras de servicios de carácter puntual y/o limitado alcance.

Artículo 5.3.7.- Régimen de ejecución del planeamiento en el suelo no urbanizable.

El régimen de ejecución del planeamiento en el suelo no urbanizable se limitará a los dos

procedimientos siguientes:

- Obtención de terrenos destinados a dotaciones públicas y ejecución de las

correspondientes obras.

- Parcelaciones en suelo no urbanizable.

Artículo 5.3.8.- Obtención de terrenos destinados a dotaciones públicas y ejecución de

las correspondientes obras en suelo no urbanizable.

1.- Con carácter general, y sin perjuicio de las excepciones que, en su caso y de
conformidad con los criterios establecidos en la legislación y reglamentación específica
vigentes pudieran ser objeto de otro tipo de tratamiento, los terrenos clasificados como
suelo no urbanizable y destinados a dotaciones públicas, tanto en este Plan General
como en el planeamiento y en los proyectos que se formulen en su desarrollo, serán
obtenidos por la Administración mediante el sistema de expropiación.

2.- También con carácter general y sin perjuicio de las correspondientes excepciones,
dichas dotaciones públicas serán ejecutadas y abonadas por la Administración
competente en la materia.

3.- Las obligaciones de obtención de los citados terrenos y/o de abono de su coste
económico, así como las de ejecución y/o abono de las correspondientes obras, podrán
ser repercutidas en los desarrollos urbanísticos planteados en suelo urbano y
urbanizable siempre que las dotaciones, infraestructuras, etc., a implantar que afecten a
aquellos terrenos resulte necesaria para que aquellos desarrollos cuenten con los
correspondientes servicios urbanos.

4.- Siempre que se recurra a este procedimiento, la citada repercusión será debidamente
justificada desde la idoneidad de la propia repercusión en atención al servicio que la
dotación vaya a prestar al correspondiente desarrollo urbano y al menos también desde
la concreta determinación del alcance de esa repercusión en el desarrollo urbanístico de
que se trate. Igualmente se deberá de justificar la proporción del coste económico que
corresponda al o a los desarrollos urbanísticos beneficiados.

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NORMAS URBANISTICAS 5 - SUELO NO URBANIZABLE - 465

Artículo 5.3.9.- Parcelaciones en suelo no urbanizable. Determinaciones generales

Con carácter general, las parcelaciones o segregaciones de fincas situadas en suelo no

urbanizable estarán sujetas a la obligación de la previa obtención de la correspondiente
licencia municipal. Ésta deberá ajustarse a los criterios de división y demás condiciones
establecidas tanto en la legislación vigente en la materia, como en este Plan y en el
planeamiento especial que, en su caso, se formule en su desarrollo.

Artículo 5.3.10.- Superficie mínima de parcelas en suelo no urbanizable.

1.- Sin perjuicio del cumplimiento de las condiciones a las que se hace referencia en los
siguientes apartados, y con las salvedades expuestas en los mismos, las parcelaciones
de terrenos clasificados como suelo no urbanizable que pretendan efectuarse a partir de
la entrada en vigor de este Plan General deberán adecuarse a las siguientes
determinaciones:

A.- Las fincas con superficie inferior a 20.000 m² no podrán ser segregadas.

B.- Las fincas cuya superficie se encuentre entre determinados valores podrán
segregarse con el límite máximo de parcelas resultantes que se expone a
continuación.

FINCAS DE SUPERFICIE ENTRE: Nº MÁX. PARCELAS RESULTANTES:

20.000 m² y 60.000 m² máximo de 2 fincas resultantes

60.000 m² y 120.000 m² máximo de 3 fincas resultantes
120.000 m² y 200.000 m² máximo de 4 fincas resultantes
superior a 200.000 m² máximo de 5 fincas resultantes

2.- Sin perjuicio de lo expuesto en el siguiente apartado, la superficie mínima de las fincas
resultantes de la segregación correspondiente no será inferior a la de la unidad mínima
de cultivo según la legislación o reglamentación vigente en el momento de la
segregación. A la aprobación del Plan General, la superficie de la unidad mínima de
cultivo en Gipuzkoa es de 10.000 m².

3.- Excepcionalmente, se autorizará la parcelación de fincas con criterios diversos a los

expuestos en el apartado anterior, incluida la configuración de nuevas fincas con
superficie inferior a la mencionada en ese mismo apartado, en el supuesto de que las
parcelaciones resultantes se adecuen a todos o a alguno de los criterios siguientes:

A.- Tratarse de actuaciones que de conformidad con los criterios establecidos en las
disposiciones legales vigentes en la materia, como por ejemplo las que regulan la
modernización de las explotaciones agrarias, pueden justificar la división de
terrenos con superficie inferior a la de la unidad mínima de cultivo.

B.- Ser resultado de actuaciones urbanísticas tales como desarrollos urbanos,

infraestructuras de comunicación o servicios urbanos; etc., que conlleven la

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 5 - SUELO NO URBANIZABLE - 466

clasificación de parte de los terrenos de la finca como suelo urbano o urbanizable, y

del resto como suelo no urbanizable, cualquiera que sea la superficie de éstos.

C.- Ser resultado de actuaciones acordes con las previsiones establecidas en las
disposiciones legales vigentes en la materia, incluidos los instrumentos de
ordenación del territorio definitivamente aprobados, así como en el propio
planeamiento urbanístico vigente (infraestructuras de comunicación;
infraestructuras de servicios urbanos; reservas de terrenos para su incorporación al
patrimonio público de suelo; ejecución de propuestas de carácter agrario; ejecución
de propuestas de carácter ambiental; ejecución de medidas para prevenir, eliminar,
etc. riesgos –inundaciones, desprendimientos…-, etc.), con independencia de que
las mismas estén asociadas o no a cambios de la clasificación urbanística de los
terrenos de la finca, e incluso en el supuesto de que todos ellos estén y continúen
clasificados como suelo no urbanizable.

D.- Siempre que de conformidad con los criterios establecidos tanto en las
disposiciones legales vigentes como en el planeamiento urbanístico, se considere
suficiente y/o adecuada la vinculación a usos, edificaciones y/o instalaciones
autorizadas de terrenos con superficie inferior a la mencionada, como puede ser el
caso de las referidas a las obras públicas y a las infraestructuras de servicios de
promoción y titularidad tanto pública como privada autorizables en el suelo no
urbanizable.

Artículo 5.3.11.- Usos y edificaciones en parcelas del suelo no urbanizable.

La implantación de usos y edificaciones autorizados en las diversas zonas y terrenos,

requerirá la cumplimentación de la condición de aportación de la parcela mínima exigida en
cada caso. Dicha parcela quedará a todos los efectos de tipo registral u otros, vinculada a las
citadas edificaciones y usos.

Artículo 5.3.12.- Segregaciones de parcelas en suelo no urbanizable.

1.- Cualquiera que sea el fin de las segregaciones que pretendan efectuarse con
posterioridad a la aprobación de este Plan, las mismas deberán cumplimentar y
ajustarse a los siguientes requisitos:

A.- Las parcelas vinculadas a usos de explotación agropecuaria o a usos forestales,

incluidos los usos auxiliares de los mismos, podrán estar configuradas por terrenos
espacialmente discontinuos.

B.- En todo caso, siempre que por cualquier razón, la implantación de determinados
usos así como de edificaciones e instalaciones asociadas a los mismos, se
condicione a la cumplimentación de determinados requisitos de continuidad
espacial, la segregación de los terrenos vinculados a ellos sólo será autorizable en el
supuesto de acreditarse la cumplimentación de las condiciones establecidas en cada
caso a ese respecto.

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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 5 - SUELO NO URBANIZABLE - 467

C.- Las parcelas vinculadas a otros usos autorizados en el citado suelo deberán
constituir un todo espacialmente continuo, al menos en la parte necesaria para la
cumplimentación de las condiciones mínimas establecidas a ese respecto, tanto en
este Plan como en el planeamiento que se formule en su desarrollo, así como en el
momento de su específica autorización, en lo referente tanto a la superficie de los
terrenos a vincular a los mismos como a otras cuestiones. En ese ámbito
espacialmente continuo deberá enclavarse, en su caso, la correspondiente
edificación o instalación autorizada.

2.- No podrán efectuarse segregaciones de fincas vinculadas a usos y/o edificaciones

autorizados que impliquen la reducción de su superficie por debajo de los límites de
superficie mínimos regulados a los efectos de su implantación tanto en este Plan como
en el planeamiento promovido en su desarrollo.

3.- Tampoco podrán efectuarse segregaciones que impliquen la reducción de límites de

superficie superiores a los anteriores siempre que la autorización de aquellos usos y/o
edificaciones hubiese sido condicionada a la vinculación a los mismos de superficies
de terrenos superiores a las mínimas establecidas con carácter general.

4.- Las segregaciones para agrupación registral simultánea con otra finca no estarán
condicionadas por la normativa de mínimos de parcela, no considerándose como
parcelación sino como regularización de fincas.

Artículo 5.3.13.- Usos y edificaciones existentes en parcelas del suelo no urbanizable.

1.- Las fincas adscritas a edificaciones construidas con anterioridad a la aprobación de este
Plan General que incumplieran las condiciones de parcela aportada mínima aplicables
en cada caso, o, la de parcela aportada necesaria en relación a la edificabilidad
urbanística construida, se considerarán como consolidadas en el estado autorizado en
cada caso.

2.- En las edificaciones que correspondan a las fincas mencionadas en el subapartado

anterior podrán implantarse los usos autorizados tanto en el planeamiento urbanístico
municipal como en las disposiciones legales de rango normativo superior, incluidos los
instrumentos de ordenación territorial vigentes. En todo caso, dichas parcelas no
podrán ser objeto de segregaciones.

3- Las segregaciones que se realicen en el suelo no urbanizable con posterioridad a la

entrada en vigor de este Plan, en contra de lo dispuesto en este artículo se tendrán por
no realizadas a efectos de la implantación de construcciones y usos autorizados, por lo
que el peticionario deberá aportar como única la finca matriz originaria. En el caso de
que las construcciones o usos fuesen autorizables, deberá solicitar previamente licencia
de parcelación de acuerdo con lo establecido en este Plan General.

Artículo 5.3.14.- Consideración de Edificaciones existentes en suelo no urbanizable

1.- A los efectos de la aplicación de esta normativa, se considerarán existentes las

edificaciones rurales y caseríos que estando ajustadas a los criterios establecidos en la
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 5 - SUELO NO URBANIZABLE - 468

legislación vigente al respecto, no se encuentren en estado de ruina ni hayan sido

declaradas fuera de ordenación conforme a lo dispuesto más adelante en esta
normativa.

2.- Siempre que se plantee cualquier tipo de intervención en dichas edificaciones, sea para
la realización de obras o para el desarrollo o implantación de actividades, se deberán
acreditar y justificar, con la debida precisión y rigurosidad, los siguientes extremos:

A.- La acreditación de la propia existencia de la edificación, que estará asociada a

los siguientes requisitos:
- Cumplir los requisitos establecidos en la legislación vigente para su
consideración como edificaciones rurales o caseríos en el suelo no
urbanizable.
- Haber sido construidas de conformidad con el régimen urbanístico vigente
en su momento, previa obtención de la correspondiente licencia municipal.
- No haber sido declarada fuera de ordenación tanto por este Plan General
como por el planeamiento promovido en su desarrollo, ni resultar
disconforme con el régimen urbanístico resultante de los mismos.

B.- La situación y estado de conservación de la edificación en cuestión, sus

características formales del tipo ocupación en planta, alineaciones, altura, número
de plantas, etc., y su edificabilidad urbanística.

C.- El destino de la edificación en cuestión, a los distintos usos y actividades a los

que hubiera estado asociada tanto en el presente como en el pasado.

En ese contexto, siempre que se plantee la implantación de usos residenciales,

deberá acreditarse su destino legal a ese uso en el período anterior a la aprobación
de este Plan General. A ese respecto, siempre que en el período anterior a la entrada
en vigor de este Plan General se hayan adoptado decisiones administrativas que de
forma explícita o implícita conlleven el destino de una determinada edificación a
usos diversos del residencial, se entenderá que en ese momento anterior habría sido
destinada a esos otros usos y no a los de carácter residencial.

D.- La adecuación de la edificación en cuestión al régimen urbanístico establecido

tanto en el planeamiento urbanístico vigente, como en las restantes disposiciones
legales, incluidos los instrumentos de ordenación territorial que fuesen de
aplicación.

Artículo 5.3.15.- Edificios, instalaciones y usos fuera de ordenación y/o disconformes

con el planeamiento en suelo no Urbanizable.

1.- Se declaran disconformes con el planeamiento las edificaciones y usos existentes en el

suelo no urbanizable no acordes con el régimen general de edificación y uso
establecido para las distintas zonas de uso global diferenciadas en el mismo en este
Plan General.

2.- Se declaran disconformes con el planeamiento los edificios e instalaciones existentes

cuyo mantenimiento impida la ejecución de las previsiones de implantación,
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PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE IRUN

NORMAS URBANISTICAS 5 - SUELO NO URBANIZABLE - 469

ampliación, etc. de dotaciones públicas previstas en este Plan, así como todos aquéllos
que, por sus características, puedan destinarse exclusivamente a la implantación de
usos prohibidos de manera expresa. Dichos edificios e instalaciones se considerarán
adscritos al régimen establecido en la vigente legislación urbanística.

3.- Se declaran fuera de ordenación las chabolas, tejavanas, añadidos en precario y demás
elementos existentes en el medio rural, cuyo mantenimiento resulta contrario a la
preservación y, en su caso, restauración de dicho medio en las condiciones naturales,
ambientales y paisajísticas adecuadas, y que, precisamente por ello, deben ser
eliminadas.

4.- En los edificios e instalaciones no declarados fuera de ordenación, que incumplan

alguna de las determinaciones establecidas en este Plan, el Ayuntamiento podrá exigir
su adecuación, total o parcial, a aquéllas, como condición previa o simultánea a la
concesión de cualquier licencia urbanística que afecte a la finca sobre la que dichos
edificios o instalaciones se sitúan.

5.- A los efectos de entender que una edificación existe o no, y de su consideración como
consolidada o fuera de ordenación, se estará a lo que resulte de lo dispuesto en el
artículo de esta normativa que define las condiciones para la consideración de las
edificaciones como existentes en el suelo no urbanizable.

6.- Complementariamente a lo expuesto en los apartados anteriores, se entenderán

disconformes con el planeamiento urbanístico y/o asimilables a esa situación, las
plantas y/o partes de las edificaciones, así como los usos desarrollados en las mismas,
no acordes con el régimen urbanístico establecido en el planeamiento urbanístico,
incluido este mismo Plan General, siempre que se den las siguientes circunstancias:

A.- Que no se prevea su desaparición o eliminación en unos plazos concretos

establecidos por el citado planeamiento.

B.- Que no tengan incoado expediente disciplinario alguno cuyo objeto directo o
indirecto sea su propia existencia y/o legalidad;

C.- Que no proceda dictar medidas para el restablecimiento de la legalidad

urbanística bien por el transcurso de los plazos establecidos para ello en la
legislación vigente, bien por cualesquiera otras circunstancias.

7.- En concreto, se considerará que no son acordes con el régimen urbanístico establecido
las plantas y/o partes de edificaciones existentes en parcelas destinadas a,
preferentemente, usos residenciales o de actividades económicas o de equipamiento,
cuyas características no se adecuen a los parámetros reguladores de la altura y del
número de plantas autorizados para las mismas, y siempre que no se prevea su
eliminación en un plazo concreto. Esas plantas y/o partes de edificación se entenderán
vinculadas al régimen de disconformidad mencionado más arriba.

8.- En el contexto del régimen urbanístico vigente, se autoriza la ejecución en plantas y/o
parte de edificación de las obras y actuaciones que se estimen necesarias para su uso y
utilización acordes con el destino de los mismos, siempre que reúnan, entre otras, las
siguientes condiciones: haber sido objeto real y efectivo de ese destino en el período
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NORMAS URBANISTICAS 5 - SUELO NO URBANIZABLE - 470

inmediatamente anterior a la aprobación de este Plan General y cumplir las condiciones

mínimas de calidad, habitabilidad, etc. establecidas en las disposiciones legales
vigentes, incluido el planeamiento urbanístico, para la implantación de los
correspondientes usos.

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