1.

El contrato
El contrato existe desde que una o varias personas consienten obligarse, respecto de
otra u otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio.
1.1. Requisitos y elementos
Si tomamos la definición del CC, podemos interpretar que cualquier persona puede
obligarse y que cualquier cosa puede ser intercambiada. Para evitar estas
interpretaciones, el mismo CC nos indica los requisitos que debe tener un contrato
para que este exista, que son:

 El consentimiento de los contratantes.

 El objeto cierto que sea materia del contrato
 La causa de la obligación que se establezca.

REQUISITO DESCRIPCIÓN
Consentimiento Es la voluntad que manifiestan las partes en querer concursar en
la oferta (ofrecer una cosa) y en la aceptación sobre la cosa y la
causa (aceptar la causa que esta proporciona)
Existe consentimiento desde que el oferente conoce la aceptación
de la otra parte.
No hay voluntad cuando existe error, violencia, intimidación o dolo.
No pueden prestar consentimiento:
- Los menores no emancipados, salvo en aquellos contratos
en que las leyes lo permitan
- Los que tienen su capacidad modificada judicialmente, en
los términos señalados por la resolución judicial.
Objeto Es el contenido del contrato. Pueden ser objeto de contrato todas
las cosas que no están fuera del comercio de los hombres, aun las
futuras, es decir, que deben existir, también todos los servicios que
no sean contrarios o las leyes o a las buenas costumbres
El objeto (bien o servicio) debe ser una cosa concreta e
identificable, mientras que puede ser indeterminada en la
cantidad, siempre y cuando sea posible calcularla sin necesidad
de un nuevo convenio entre los contratantes. No podrán ser objeto
de contrato las cosas o servicios imposibles.
Causa La causa es la finalidad última de un contrato
Para cada parte contratante es la prestación o promesa de una
cosa o servicio por la otra parte y el servicio o beneficio que se
remunera.

EJEMPLO DE LOS ELEMENTOS DE CONTRATO Y CARACTERÍSTICAS

- OBJETO: Por ejemplo, el arrendamiento de un inmueble
- CONTRATANTES: Los contratantes son sujetos que consienten obligarse al
cumplimiento del objeto del contrato. En el caso de un arrendamiento:
arrendador y arrendatario. Ambas partes deben estar capacitadas legalmente
para realizar el contrato.
 - CLÁUSULAS: Las clausulas son todos aquellos pactos y condiciones que los
contratantes tengan por conveniente establecer, siempre que no sean
contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público, En este caso, la renta de
alquiler, el periodo de tiempo, la prórroga del contrato, etc.
- CAUSA: Por ejemplo, la cesión del inmueble y la renta como precio
- FIRMA: La firma de los contratantes, incluyendo en este apartado el lugar y la
fecha en la que se realiza, para mostrar el consentimiento de las partes.

EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

COMPRADOR
DERECHOS OBLIGACIONES
Se reserva la facultad de examinar el género y de En las compras sobre muestras o calidades
rescindir el contrato a la hora de la entrega si el conocidas, el comprador no podrá rehusar el
género se sirve embalado y no cumple lo pactado recibo de los géneros contratados si fuesen
(vicios manifiestos), con un periodo máximo de cuatro conformes a lo estipulado en el contrato
días, siempre que no sea vicio propio de la cosa,
fortuito o fraude (vicios ocultos); en estos casos se
amplía a treinta días.
En las compras de géneros que no se tengan a la
vista, el comprador se reservará la facultad de
examinarlos y rescindir el contrato si no le convienen
Si se pactase con el vendedor la entrega de una Pagar el precio en los plazos convenidos con el
cantidad en un momento determinado y no se vendedor y, en caso de no pactar plazo, cuando la
cumpliera, el comprador podrá rescindir el contrato y mercancía esté a disposición del comprador
pedir indemnización por los perjuicios que haya
ocasionado la tardanza
Si existe el pacto de la entrega de la mercancía en Pagar intereses por la demora del pago de la
una cantidad y plazo determinados, el comprador no compra
tendrá la obligación de aceptar y el recibimiento de
una parte de esta y la promesa de recibir el resto en el
futuro
La pérdida o deterioro de los bienes antes de su Los gastos de entrega de los bienes serán a cargo
entrega dan derecho al comprador a rescindir el del comprador si son fuera del lugar de la entrega
contrato pactado en un principio
VENDEDOR
DERECHOS OBLIGACIONES
Podrá exigir la revisión de la mercancía Entregar en el plazo estipulado los
por parte del comprador en el momento efectos vendidos y, en caso de no haber
de la puesta a disposición para que este plazo, dentro de las 24 horas siguientes
dé el visto bueno y evitar futuras a la firma del contrato
reclamaciones
Cobrar el precio acordado en el periodo Hacer frente a los gastos de la entrega
pactado de los géneros hasta ponerlos a
disposición del comprador
Podrá rescindir el contrato o darlo como Ofrecer la garantía de saneamiento por
cumplido si el comprador rehusare sin evicción y vicios o defectos ocultos
causa justa el recibo de las mercancías
Exigir intereses por la demora del pago Los gastos de la entrega de los géneros
del comprador en las ventas mercantiles serán a cargo
del vendedor hasta ponerlos, pesados o
medidos, a disposición del comprador,
de no mediar pacto expreso en contrario

CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO
Debido a la dificultad para conseguir crédito, y por tanto, financiación externa por parte
de las empresas, las adquisiciones de bienes inmuebles o bienes de equipo resultan
más costosas en la actualidad, puesto que implican una gran inversión económica.
Una de las posibles solucionoes es el alquiler o el arrendamiento de dicho bien, donde
no adquieres la titularidad des te, pero sí el derecho a usarlo. De hecho, en las
grandes ciudades, las oficinas administrativas de las empresas generalmente son
alquiladas y no en propiedad.
Cuando pensamos en el derecho a usar un bien, sin ser propietarios de este, debemos
tener constancia de que no solo estamos hablando de bienes o cosas (arrendamiento
de cosas), sino que también podemos prestar temporalmente un servicio
(arrendamiento de servicios) o hacer una obra determinada (arrendamiento de obra).
Hay que tener en cuenta que los bienes fungibles que se consumen con el uso no
pueden ser materia de este contrato.
Son elementos esenciales de un contrato de arrendamiento:
- La cesión del uso de una cosa
- El precio cierto
- La duración temporal
ARRENDAMIENTO DE COSAS
Una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por un tiempo
determinado y un precio cierto.
El término cosa es muy amplio, por lo que debemos acortarlo para adaptarlo a nuestro
interés empresarial, por tanto distinguiremos entre:
- Inmuebles: locales comerciales, naves industriales
- Bienes muebles no fungibles: maquinas, vehículos, equipos informáticos

A. Arrendamientos de local de negocio

Este tipo de arrendamientos se dan cuando el arrendador cede el uso de un inmueble
al arrendatario, para que este pueda ejercer en él una actividad profesional o
comercial, por un tiempo y precio determinados. Queda excluido la cesión temporal del
uso de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, como
oferta turística, cuando esté soemtida a un régimen específico derivado de normativa
sectorial turística.
En este tipo de contrato se harán constar en la siguiente tabla:

Identidad de los contratantes Arrendador y arrendatario y, en su caso,

sus representantes, con su
correspondiente poder notarial
Identificación de la finca arrendada Cualquier bien inmueble debe estar
censado en el Registro de la Propiedad
Duración del contrato Es importante, porque a partir del tercer
año, el arrendador tiene derecho a poder
incrementar la renta y la fianza en caso
de renovación de contrato
Renta inicial del contrato Es el precio que se pagará por el alquiler
Demás claúsulas pactados Es muy importante dejar todo lo posible
pactado, puesto que en caso contrario
primará la norma general
Una vez formalizado el contrato, tanto arrendador como arrendatario ven cómo
automáticamente les nacen una serie de obligaciones y derechos, que recogemos en
la siguiente tabla

Depósito o - A la firma del contrato, se exigirá un depósito equivalente a

fianza dos mensualidades
- Durante los cinco primeros años del contrato, la fianza no
estará sujeta actualización y siete años si se trata de una
persona jurídica
- Salvo pacto en contario, el incremento será el mismo que
para la renta
- Al finalizar el arriendo, el arrendador dispone de un mes para
devolver la fianza
Obras y El arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones que
conservación sean necesarias para conservar el inmueble, salvo cuando el
deterioro sea imputable al arrendatario, en cuyo caso este será el
responsable de la reparación. Las pequeñas reparaciones que exija
el desgaste por el uso ordinario correrán a cargo del arrendatario
El arrendatario no podrá realizar obras sin el consentimiento del
arrendador y por escrito
Renta El arrendador no podrá incrementar la renta por las reparaciones
realizadas, excepto a partir del séptimo año, salvo pacto en
contrario.
Venta En caso de venta de la finca arrendada, el arrendatario tendrá un
derecho de adquisición preferente, disponiendo de treinta días
desde la comunicación
Resolución El incumplimiento de cualquiera de las partes de las obligaciones
del contrato resultantes del contrato dará derecho a resolver el contrato.
Además:
- El arrendador podrá resolver cuando exista impago de la
renta, impago de la fianza, realización de actividades ilícitas,
molestas, insalubres, nocivas o peligrosas, o realización de
obras no consentidas
- El arrendatario podrá resolver cuando el arrendador no
acometa las obras para la conservación del inmueble y la
perturbación de hecho o de derecho que realice el
arrendador en la utilización del inmueble
Finalización Si, al finalizar un contrato de arrendamiento de tiempo superiora
cinco años, donde se haya realizado venta al público, el arrendatario
mostrará interés el prorrogar al menos cinco años más el contrato,
no queriendo el arrendador, este deberá indemnizar el arrendatario.