Konut Fiyatları

Hızlı nüfus artışı, iç ve dış göçün yaygınlığı, mevcut konutların yenilenme ihtiyacı, deprem riski, imar planlarındaki sık değişiklikler, kentsel dönüşüm ihtiyacı ekonomide inşaat ve konut sektörünün sürekli ön planda tutulmasına neden olmaktadır. Geçmişte kırsal kesimden kentlere hızlı göç sağlıksız ve yasal olmayan yapılaşmalar yaratmış ve konut sorununun gittikçe karmaşıklaşmasına neden olmuştur. 2000'li yıllarda Türkiye'de gayrimenkul sektöründe görülen olumlu gelişmeler, 2008-2009 Küresel Finansal Kriz sürecinde aksamakla birlikte, kriz sonrasında da 2018 yılına kadar devam etmiştir. 2018 yılı Ağustos ayında yaşanan kriz sonrasında faiz oranlarının yükselmesi, inşaat ve konut sektörünü olumsuz etkilemiştir. İnşaat ve konut sektörünü canlandırmak amacıyla, 2019 yılından itibaren kamu bankalarının yeni kredi programları devreye sokularak sektör desteklenmeye çalışılmıştır. 2021 yılı Eylül ayından itibaren faiz indirim sürecinin başlatılması ile birlikte, konut ve inşaat sektöründe olağanüstü gelişmeler gözlenmeye başlanmıştır. Döviz kurlarındaki ani yükseliş ve bunun enflasyona yansıması, reel kredi ve mevduat faizlerinin negatife dönüşmesine neden olmuştur. Türk lirasındaki aşırı değer kaybı, yabancıların gayrimenkul alımı için fırsat oluşturmuştur. Döviz kurlarındaki bu ani sıçrama aynı zamanda inşaat maliyetleri ve konut fiyatlarındaki yükselişi de beraberinde getirmiştir. Bu olumsuzluklara ilave olarak Şubat ayında Rusya-Ukrayna savaşının başlaması, bu ülkelerin vatandaşlarının Türkiye'den konut edinme talebini de artırmıştır. Faiz indirim süreci ile tetiklenen bu gelişmeler sonuçta, konut piyasasında aşırı bir dengesizliğe neden olmuş, konut kiralarında aşırı bir artış gözlenmiş ve kiracı-ev sahibi ilişkileri kopma noktasına gelmiştir. Bu çalışmada, inşaat ve konut sektöründe son yıllarda yaşanan gelişmeler, çeşitli göstergelere ilişkin grafikler ve kısa değerlendirmelerle açıklanmaya çalışılacaktır.

Bu çalışmada Osmanlı İstanbulu gayrimenkul piyasası, İstanbul’un Üsküdar, Balat, Rumeli, İstanbul, Bab, Eyüp, Hasköy ve Galata olmak üzere sekiz kadılık bölgesi dahilinde ve 14 farklı gayrimenkul türü kapsamında incelenmiştir. Çalışmanın temel kaynakları orjinal sicilleri latinize etmek üzere oluşturulan “İstanbul Kadı Sicilleri” ve  “Mahkeme Kayıtları Işığında  XVII. yüzyıl İstanbulu’nda Sosyo – Ekonomik Yaşam” isimli  iki muazzam projedir. Gayrimenkullerden hareketle Osmanlı İstanbulu’nun ekonomik ve sosyal yapısı değerlendirilirken dönemin olayları kronolojik olarak ele alınmıştır. Yangın, sel, deprem, salgın gibi doğal afetlerin yanı sıra; inşaat çalışmaları, nüfus, göç, isyan ve ayaklanmalar şeklindeki sosyal ve siyasi olaylar bu kapsamdadır. İncelenen kayıtlar neticesinde gayrimenkul alım satım işlem sayısının, toplam kayıt sayısının % 20’sini oluşturduğu görülmüştür. Dolayısıyla 1500 – 1700 yılları arası Osmanlı İstanbulu’nun ekonomik ve sosyal yapısını değerlendirirken gayrimenkul piyasası kısmen etkili olmaktadır. Gayrimenkullerin  fiyatlarını yukarıda sıralanan bu olayların her biri farklı düzeyde ve farklı yönde etkilemektedir. Ancak fiyatlar noktasında elde edilen bulgular bostan fiyatları dışında, XVI. yüzyıl itibariyle fiyat devrimini doğrular niteliktedir. Alıcı ve satıcı olarak gayrimenkul piyasasında bulunan kişiler farklı cinsiyeti ya da dini kimliği olanlarla işlem yapabilmekte ve bazen de doğrudan kendileri işleme taraf olmayıp üçüncü şahıslara vekalet vermektedirler. İşlemlerin gerçekleştiği bazı mahalleler sahil kenarında olduğundan ötürü mevki rantı söz konusu olmakta ve bu durum gayrimenkuller üzerinde artı değer yaratmaktadır.

2021 Kasım ayında, inşaat maliyetleri yüzde 7,94, yeni konut fiyatları ise yüzde 9,3 artmıştır. Son aylarda döviz kurlarındaki yükseliş, maliyet ve satış fiyatları yanı sıra yatırım amaçlı konut satışlarını da artırmıştır. Konut satışları Kasım ayında yüzde 30, Aralık ayında ise yüzde 27 artarak 227 bin adede yükselmiştir. Kasım ayı itibariyle yıllık bazda yeni konut fiyatları reel olarak yüzde 31 artmıştır.

ugün Türkiye'de, yasal zorunluluk olan minimum yüzde 25 peşinatı biriktirmiş olmak kaydıyla, ortalama bir büyüklüğe ve ortalama bir değere sahip bir konutu, krediyle de olsa satın almak ve kredi taksitlerini sorunsuz ödeyebilmek için; milli gelirden en çok payı alan 5. Yüzde 20'lik gruba dahil olmak gerekiyor.

Ankara’da konut fiyatları farklı alanlara göre çeşitlilik göstermektedir. Bazı mahallelerde küçük ölçekli üreticiler orta gelir grubuna yönelik
daha düşük fiyatta konut üretimi yaparken, farklı mahallelerde yüksek fiyatlarla eşleşen lüks konutlara da büyük talepler söz konusudur.
Bu çalışmanın amacı, farklı analizler yardımıyla Ankara’nın konut fiyatlarını sekiz merkezi ilçenin sonuçlarına dayandırarak incelemektir.
İlk önce, Türkiye’deki büyük emlak sitelerinden birinde, Eylül 2015 ve Kasım 2015 tarihleri arasında ilgili her ilçenin farklı mahallelerinde
satışta olan konutlara ilişkin veri toplanarak, hedonik analiz gerçekleştirilmiştir. Çalışmanın sonuçları, konut fiyatlarının, konut biriminin
büyüklüğüyle, banyo sayısıyla, binanın kat sayısı ile, oda sayısıyla, binanı yaşı ile, konutun Çankaya, Etimesgut, Gölbaşı ya da Keçiören ilçelerinde yer almasıyla, konutun tipiyle ve ısınma sistemiyle ilişkili olduğunu göstermiştir. İkinci aşama olarak, hedonik analiz sonuçlarından
elde edilen fiyat tahminlerinin, mahalle bazında farklılık gösterip göstermediğini araştırmak için mekânsal bir analiz gerçekleştirilmiştir.
Bu analizlere göre, hedonik fonksiyonun ortaya koyduğu fiyat tahminleri Keçiören’in mahallerinde en iyi sonuçları yakalarken, Çankaya
ilçesine ait mahallelerde daha uzak tahmini sonuçlar elde etmiştir.

Konut, insanların barınma ihtiyacını karşılamaktadır. Araştırmanın amacı, Samsun İli İlkadım ve Atakum İlçelerindeki konut kiralarını etkileyen faktörlerin tespit edilmesidir. Araştırmanın verileri İlkadım ve Atakum ilçelerinden seçilen 400 hane halkı temsilcileriyle yüz yüze yapılan anketlerden elde edilmiştir. Kira fiyatını etkileyen faktörlerin tespitinde Hedonik Fiyat Modelinden yararlanılmıştır. Araştırma modeli kira fiyatlarındaki değişimin %70,1'ini açıklayabilmektedir. Model sonucu konut kiralarını; konutun net alanı, doğalgazlı olması, ara kat olması, aidat tutarı, ebeveyn banyosu ve asansör varlığı, evin güneş alması, otobüs durağı, okul ve baz istasyonuna yakınlığın pozitif olarak etkilediğini ortaya koymaktadır. Buna karşın konut kiralarını; konutun merkezi ısıtma sistemi veya sobalı olması, rekreasyon bölgeleri ve denize uzaklığı ise negatif yönde etkilemektedir.

ABSTRACT Housing meets the housing needs of people. The aim of the study was to determine the factors affecting the housing rents in İlkadım and Atakum districts of Samsun province. The data of the study was obtained from the surveys conducted by the representatives of 400 households from the İlkadım and Atakum districts. Hedonic Price Model was used to determine the factors affecting the rent price. The research model could explain 70.1% of the change in rent prices. Model results show that the factors such as net area of house, heating by natural gas, intermediate floor, amount of dues, presence of parental bath, presence of elevators, sun seeing, nearness to the bus stop and the school positively affected the rent amount of housing. On the other hand; central heating system or stove, distance to the recreation field and the sea negatively affected the rent amount of housing.

İNŞAAT MALİYETLERİ, KONUT FİYATLARI VE KONUT SATIŞLARI Zafer YÜKSELER (16.09.2020) 2020 yılı Temmuz ayında, genel inşaat maliyetleri aylık bazda yüzde 0,95, yıllık bazda ise yüzde 9,17 oranında artış göstermiştir. İnşaat malzeme fiyatları yıllık bazda yüzde 6,66, işçilik maliyeti ise yılbaşındaki asgari ücret artışının etkisiyle yüzde 14,67 oranında artmıştır. 2019 yılı Temmuz ayında ikamet amaçlı bina inşaat maliyetleri yıllık olarak yüzde 19,65 oranında artarken, bu artış 2020 yılı Temmuz ayında yüzde 9,68 olmuştur. Kamu bankaları öncülüğünde konut kredi faizlerindeki indirim yeni konut fiyatlarının yükselmesine neden olmuştur. Yeni konut fiyatları 2019 yılı Temmuz-Aralık döneminde yüzde 9,2, 2020 Ocak-Haziran döneminde ise yüzde 18,2 artmıştır. 2020 Temmuz ayında yeni konut fiyatları aylık bazda yüzde 1,2, yıllık bazda ise yüzde 28 artmıştır.

Konut, insanlarin barinma ihtiyacini karsilamaktadir. Arastirmanin amaci, Samsun Ili Ilkadim ve Atakum Ilcelerindeki konut kiralarini etkileyen faktorlerin tespit edilmesidir. Arastirmanin verileri Ilkadim ve Atakum ilcelerinden secilen 400 hane halki temsilcileriyle yuzyuze yapilan anketlerden elde edilmistir. Kira fiyatini etkileyen faktorlerin tespitinde Hedonik Fiyat Modelinden yararlanilmistir. Arastirma modeli kira fiyatlarindaki degisimin %70.1’ini aciklayabilmektedir. Model sonucu konut kiralarini; konutun net alani, dogalgazli olmasi, ara kat olmasi, aidat tutari, ebeveyn banyosu ve asansor varligi, evin gunes almasi, otobus duragi, okul ve baz istasyonuna yakinligin pozitif olarak etkiledigini ortaya koymaktadir. Buna karsin konut kiralarini; konutun merkezi isitma sistemi veya sobali olmasi, rekreasyon bolgeleri ve denize uzakligi ise negatif yonde etkilemektedir.

2020 yılı Nisan ayında, genel inşaat maliyetleri aylık bazda yüzde 0,86, yıllık bazda ise yüzde 6,14 oranında artış göstermiştir. İnşaat malzeme fiyatları yıllık bazda yüzde 1,95, işçilik maliyeti ise yılbaşındaki asgari ücret artışının etkisiyle yüzde 15,45 oranında artmıştır. 2019 yılı Nisan ayında ikamet amaçlı bina inşaat maliyetleri yıllık olarak yüzde 26,59 oranında artarken, bu artış 2020 yılı Nisan ayında yüzde 8,07 olmuştur. Kamu bankaları öncülüğünde konut kredi faizlerindeki indirim yeni konut fiyatlarının yükselmesine neden olmuştur. Mayıs ayında konut satışları geçen yıla göre gerilerken, Nisan ayına göre yüzde 19,6 artmıştır. Kamu bankalarının konut kredi faizlerini düşürürken vadelerini uzatması, önümüzdeki aylarda, satışların yanı sıra konut fiyatlarını da önemli ölçüde yükseltmesi beklenmektedir.

2021 yılı Eylül ayında başlayan TCMB politika faizi indirim süreci konut kredi faizlerini fazla etkilememesine karşın, mevduat faizlerinde düşüşe ve döviz kurlarında yükselişe neden olmuştur. Bu ortamda konut fiyatları yükselirken, konut satışları da artmıştır. 2022 yılı Nisan ayında, geçen yıla göre, ikamet amaçlı bina inşaat maliyeti yüzde 101,7, yeni konut fiyatları ise yüzde 131,1 artmıştır. Reel konut fiyat artışı yüzde 36 olmuştur.

Konut piyasalarındaki değer artışı ve üretim hacmi, büyük oranda faiz ve enflasyon oranları ile istikrarlı bir ekonomi-politikaya bağlı olarak belirlenmektedir. Fakat istikrarlı ve güvenceli bir gelire sahip olan hane halklarının konut talebi, piyasanın uzun vadeli hedefini belirleyen en temel etken olduğunu belirtmek gerekir. Faiz ve enflasyon oranları ise çoğu zaman spekülasyon baskısı altında ekonomiyi özellikle de finans sektörünü istikrarsız bir yere sürükleyebilmektedir. Türkiye gibi konut üretimini stratejik olarak destekleyen ülkelerin Avrupa'dan öte Asya ve bazı Orta Doğu ülkeleri ile benzerlik gösterdiğini belirtmek gerekir. Bu ülkeler ile Türkiye'deki borçlanma faiz oranlarının Avrupa ülkelerine oranla çok yüksek olması ise ilginç.
http://www.basnews.com/index.php/tr/opinion/376963

Hakemli Makale 10 Öz Ulaştırma yatırımları için fayda maliyet analizi yapılırken sadece doğrudan kullanıcı faydaları ve yatırımın finansal maliyetleri ve faydaları değil aynı zamanda ekonomik etkilerinin bütünü değerlendirilmektedir. Ulaştırma yatırımları için fayda maliyet analizi yapılırken kullanılan yöntemlerin başında yeni ulaştırma yatırımlarının veya iyileştirmelerinin konut fiyatları üzerindeki etkisi incelenmesi gelmektedir. Bu çalışmada da kamunun ulaştırma yatırımlarından birisi olan metro inşaatlarının konut fiyatları üzerinde yarattığı değer artışı hedonik fiyat denklemi kullanılarak araştırılmıştır. İncelenen metro yatırımı örneği olarak İstanbul Anadolu yakasında Üsküdar ve Çekmeköy arasında faaliyet gösteren M5 metro hattı seçilmiştir. Bu hattın seçilmesinin nedeni hattın etrafında incelenen dönem içerisinde etkileri karmaşıklaştıracak başka büyük ölçekli ulaştırma yatırımı olmamasıdır. Öncelikle beklenen bir konut yatırımının konut fiyatları üzerindeki etkisi incelenmiştir. Alan yazınına hakim olan ve anaakım mekan seçim teorisinin de temeli olan Alonso-Muth modeli etrafında şekillenen analizde metro hattına yakın olan mahallelerdeki metrekare konut fiyatları inşat öncesi dönem, inşaat dönemi ve hat açıldıktan sonraki dönemde incelenmiştir. Beklenen etkinin incelenmesinin ardından ise yatay kesit bir veri setiyle hat açıldıktan sonra konut fiyatları ve metro istasyonuna ve İstanbul Anadolu yakasının iki önemli merkezi olan Kadıköy ve Üsküdar'a uzaklığın konut fiyatları üzerindeki etkisi incelenmiştir. Anahtar Sözcükler: Hedonik Fiyatlama, rant, ulaştırma yatırımı, beklenen yatırım etkisi Abstract When making cost-benefit analysis for transport investments, not only the user benefits and the financial costs and benefits of the investment but also the overall economic impact is evaluated.

Türkiye'de düşük seviyede olan tasarrufların, gayrimenkulde yoğunlaşması sorununu irdeleyen bir çalışmadır. Tasarrufların hem miktarının hem de döviz kazandırıcı işlevinin artırılması ile yurt içindeki konut fiyat yükselişlerinin azaltılmasına ilişkin politika önerilerine yer verilmiştir.

Tasarrufların döviz kazandırıcı işlevinin artırılması için yapılan öneri, marka destek programlarına, özellikle TURQUALITY programına ilişkindir.

Türkiye'deki konut kredileri ile sabit sermaye (konut) yatırımları arasındaki çarpık ilişkiyi ortaya çıkaran ilk çalışma olması sebebiyle önemli bir çalışmadır.