DIARTE GABRIELA CAROLINA. PRINCIPIO DE TASACIÓN. DUARTE FLORENCIA GISSEL.
Trabajo Practico Obligatorio.
INFORME DE TASACIÓN
VIVIENDA UNIFAMILIAR
POSADAS MISIONES.
Carrera: Corredor Inmobiliario y Martillero Publico.
Materia: Principio de Tasación.
Profesora: Duarte Gabriela Carolina.
Alumna: Duarte Florencia Gissel.
Modalidad: Distancia.
Año: 2021
Correo: florencia.duarte.gi@gmail.com
DIARTE GABRIELA CAROLINA. PRINCIPIO DE TASACIÓN. DUARTE FLORENCIA GISSEL.
DATOS GENERALES
VIVIENDA UNIFAMILIAR
Propietario: DUARTE LUIS ALBERTO
Domicilio: CALLE 135
Localidad: POSADAS
Provincia: MISIONES
Valor de mercado: $ 8.736.329,62
LOCALIZACIÓN DEL INMUEBLE
Calle 135 chacra 137 casa H 10
Barrio: Villa Cabello
Provincia: Posadas Misiones
C.P: 3300
Según catastro:
DEP.: 04 MUN.: 59 SEC.: 018 CHAC.:0137 MZ.: 0020 PARC.: 0010
DIARTE GABRIELA CAROLINA. PRINCIPIO DE TASACIÓN. DUARTE FLORENCIA GISSEL.
FINALIDAD DE TASACIÓN
Determinar el valor del mercado o valor del inmueble, ubicado en la calle135 del barrio
Villa Cabello, dentro de la cuidad de Posadas, provincia de Misiones.
CARACTERISTICAS DEL INMUEBLE
El inmueble valuado se encuentra a unos 40 metros de la avenida Lopez y Planes y a 2
cuadras de la Avenida Jauretche. Al mismo se ingresa por la calle 135, todas asfaltadas.
La vivienda cuenta con una entrada individual tanto para garaje como para ingreso a su
interior. Exteriormente cuenta con rejas en su frente, posee una ampliación en el área
del living con ventanal al frente, pisos de porcelanato en su totalidad y paredes pintada
con pintura plástica, en el comedor un revestimiento de piedras y espejo.
La cocina tiene bajo y sobre mesada marca Johnson modelo elite, griferías de primera
calidad, extractor y anafe a gas en acero inoxidable, mesada en mármol y paredes
revestidas con cerámica. Conectando al mismo una ampliación presentada como estar
comedor, la cual cuenta con un ventanal y puerta en aluminio color negro con vidrios
espejados, y sus paredes revestidas con pintura texturada.
También cuenta con un quincho con parrilla, cubierto en su totalidad por medio de
ventanales en aluminio los cuales comunican a un pequeño patio al aire libre.
Se conectan a este espacio el lavadero, entrada/salida al garaje con capacidad para dos
autos.
El inmueble cuenta con dos dormitorios en su planta baja, un baño con hidromasaje,
ducha individual y lavatorios. Al fondo de la vivienda un dormitorio en suite (con baño,
vestidor y balcón). En su planta alta un amplio dormitorio en suite, con balcón al frente,
ventanales en aluminio y paredes texturadas.
En todos sus espacios la vivienda cuenta con aire acondicionado frio/calor.
CARACTERISTICAS DEL ENTORNO
DIARTE GABRIELA CAROLINA. PRINCIPIO DE TASACIÓN. DUARTE FLORENCIA GISSEL.
El inmueble se encuentra en un barrio de viviendas unifamiliares el mismo conocido
como “Luz y Fuerza” ubicado entre avenida Lopez y planes y avenida Jauretche. Las
familias que habitan el barrio, tienen sus trabajos fuera del barrio, utilizado este solo
como vivienda de descanso y recreación. La infraestructura de los servicios públicos es
completa, posee asfalto, alumbrado público, agua corriente, cloacas y energía eléctrica.
El nivel socioeconómico del sector es de clase media. La calidad edilicia de la zona es
media.
Dentro del mismo encontramos plaza recreativa, panadería, y sobre avenidas
universidad, supermercados, farmacias, estación de servicios, heladería, locales
gastronómicos, y parada de trasporte público.
DISTANCIA Y LUGARES DE INTERES
• 99 METROS
PLAZA
RECREATIVA
• 350 METROS
• 200 METROS SUPERMERCADO
UNIVERSIDAD
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• 550 METROS
HELADERIA
• 300 METROS
FARMACIA
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INFORMACION SOBRE LA TASACION
EMPRESA TASADORA TASADOR NUMERO DE TELEFONO
Reporte Inmobiliario - Valuaciones Duarte Florencia TASADOR 3764281235
xxx
DIRECCION DE LA PROPIEDAD NUMERO PISO DPTO. LOCALIDAD PROVINCIA CP
Calle 135 10 POSADAS MISIONES 3300
CIRCUNSCRIPCION SECCION MANZANA PARCELA
59 18 0020 0010
NUMERO DE IDENTIFICACION DE LA PROPIEDAD TIPO DE PROPIEDAD FECHA DE INSPECCION
Pda: XXXX 25/05/2021
HORA FINALIZACION TASACION Vivienda dos plantas Unidad funcional: X
14:30 BARRIO / NOMBRE DEL EDIFICIO
VILLA CABELLO
DESCRIPCIÓN DE LA PROPIEDAD
TIPO DE CONSTRUCCION SUPERFICIE HOMOGENEIZADA AÑOS DE CONSTRUCCIÓN
MAMPOSTERÍA 250 m2 20
CALIDAD DE UBICACIÓN VALOR COMERCIAL
MALO REGULAR MEDIO BUENO EXCELENTE MALO REGULAR MEDIO BUENO EXCELENTE
PROMEDIO DE IMPUESTOS TIPO DE TECHO ORIENTACION: _ LUMINOSIDAD:
INMOBILIARIOS MENSUALES CHAPA ZINC NORTE EXCELENTE
Sin inf.
CALIDAD DE CONSTRUCCION CALIDAD DE MANTENIMIENTO
MALO REGULAR MEDIO BUENO EXCELENTE MALO REGULAR MEDIO BUENO EXCELENTE
DETALLES DE TERMINACION ESTACIONAMIENTO
MALOS REGULARES MEDIOS BUENOS EXCELENTES GARAJE GARAGE SEMICUBIERTO DESCUBIERTO NO
POSEE OTRO
AMBIENTES (INDICAR CANTIDAD) SERVICIOS COMODIDADES
LIVING 1 BAÑO DE SERVICIO 0 CALEFACCION DE TIPO DOBLE CIRCULACION NO
CENTRAL INDIVIDUAL INEXISTENTE
COMEDOR 1 DORMITORIOS 3 AIRE ACONDICIONADO SAUNA NO
CENTRAL INDIVIDUAL INEXISTENTE
ESTAR – COMEDOR 1 SUITE 1 AGUA CALIENTE PISCINA NO
CENTRAL INDIVIDUAL INEXISTENTE
COCINA 1 SUITE Y VESTIDOR 2 OTROS BAULERA / DEPOSITO NO
ESCRITORIO DORMITORIO Y VESTIDOR 0 GRUPO ELECTROGENO NO
ESTAR INTIMO 0 OTRO: PORCH 1 OTROS
PLAY ROOM 0 TOTAL DE CUARTOS 4
LAVADERO 1 TERRAZA 0
BAÑO 3 BALCON 1
TOILETTE 0 PATIO 1
DORMITORIO DE 0 PALIER PRIVADO 0
SERVICIO
CARACTERISTICAS ADICIONALES:
CONSTRUCCION DE SUITE TOTALMENTE NUEVA
OBSERVACIONES SOBRE SU ESTADO DE CONSERVACION:
Buen estado de mantenimiento.
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DESCRIPCION DEL TERRENO
DESAGÜE: RIESGO DE INUNDACION: TERRENO (METROS CUADRADOS):
ADECUADO INADECUADO SIGNIFICATIVO MINIMO 210 m2
NO EXISTE INFORMACION
CALIDAD / ESTADO DE CALLES DE ACCESO Buen estado
SERVICIOS
ELECTRICIDAD : GAS: TELEFONO:
PUBLICA PRIVADA SIN CONEXIÓN PUBLICA PRIVADO PUBLICO PRIVADO SIN CONEXION
SIN CONEXIÓN
AGUA: CLOACA: DESAGÜE PLUVIAL:
PUBLICA PRIVADA SIN CONEXIÓN PUBLICA PRIVADO PUBLICO PRIVADO SIN CONEXION
SIN CONEXIÓN
OBSERVACIONES SOBRE EL LOTE:
UBICADO ENTRE AV. LOPEZ Y PLANES Y CALLE 52
DESCRIPCIÓN DEL BARRIO
TIPO: CONSTRUIDO: INDICE DE CRECIMIENTO: SERVICIO DE VIGILANCIA DEL
URBANO SUBURBANO MAS DEL 75 % 25 - 75 % BARRIO:
RURAL MENOS DEL 25 % CRECIENTE ESTABLE SI NO
VALORES DE LA PROPIEDAD: DEMANDA / OFERTA: TIEMPO DE COMERCIALIZACION: MENOS DE
CRECIENTE ESTABLE DECRECIENTE ESCASA EQUILIBRADA 3 MESES 3-6 MESES
EXCESO DE OFERTA MAS DE 6 MESES
VALORES DE LOS INMUEBLES EN AREAS VECINAS: ANTIGÜEDAD DE VIVIENDAS EN AREAS VECINAS:
DESDE U$S 40.000 HASTA U$S 250.000 (PRECIO TOTAL) DESDE 15 HASTA 45 (EN AÑOS)
DESDE U$S 900.00 HASTA U$S 1.200 (POR METRO CUADRADOS)
USO DEL TERRENO (%) CAMBIOS PRINCIPALES EN EL USO DEL TERRENO
90%RESIDENCIAL 10%COMERCIAL 0%INDUSTRIAL
0 % OTRO IMPROBABLES PROBABLES EN PROCESO (EXPLICAR)
CARACTERISTICAS DEL BARRIO:
MUY BIEN UBICADO, PRÓXIMO AL CENTRO COMERCIAL Y CON ACCESO A LA ESTACIÓN DE COLECTIVO.
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COMPARABLES
Se realizó comparable con inmuebles dentro del mismo barrio, los mismos se encuentran
a la venta, y contienen características similares al inmueble a tasar.
COMPARABLE 1:
PRECIO VENTA O COTIZACION FECHA DE VENTA O COTIZACION TIPO DE PROPIEDAD
$10.725.000 VENTA 16/04/2021 VIVIENDA
DIRECCION DE LA PROPIEDAD NUMERO PISO DPTO. LOCALIDAD PROVINCIA CP
CALLE 50 s.n. 2 POSADAS MISIONES 3300
TIPO DE CONSTRUCCION AREA CUBIERTA PRECIO POR M² ANTIGÜEDAD DE SUPERFICIE DEL
MAMPOSTERIA 170 m2 $ 63.090 CONSTRUCCION TERRENO
11 Años 200 MT2
COMPARACION DE LAS CARACTERISTICAS
ANTIGÜEDAD ESTADO DE MANTENIMIENTO COMERCIALIZACION ESTACIONAMIENTO
INFERIOR EQUIVALENTE INFERIOR EQUIVALENTE INFERIOR EQUIVALENTE INFERIOR EQUIVALENTE
SUPERIOR OSUPERIOR SUPERIOR SUPERIOR
ESTADO DE LA CONSTRUCCION CALIDAD DE UBICACION COMODIDADES CANTIDAD DE HABITACIONES
INFERIOR EQUIVALENTE INFERIOR EQUIVALENTE INFERIOR EQUIVALENTE INFERIOR EQUIVALENTE
SUPERIOR SUPERIOR SUPERIOR SUPERIOR
OBSERVACIONES SOBRE SIMILITUDES O DIFERENCIAS CON LA PROPIEDAD TASADA: 130 m2 cubiertos 40 m2 semicubiertos, (cochera para
2 autos).
PLANTA BAJA: Consultorio u oficina independiente 9 m2- Living comedor diario - Cocina concepto abierto - Comedor social o quincho
para hasta 20 personas con parrillero - 2 baños en planta baja - Pequeño patio con pileta 5x2,70 y solárium.
PLANTA ALTA: 1 dormitorio ppal. 3,30 x 5,50 - 3 dormitorios de 3,60 x300 con placares- 1 baño ppal. con ducha tailandesa
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COMPARABLE 2:
PRECIO VENTA O COTIZACION FECHA DE VENTA O COTIZACION TIPO DE PROPIEDAD
$6.600.000 VENTA 18/03/2021 VIVIENDA
DIRECCION DE LA PROPIEDAD NUMERO PISO DPTO. LOCALIDAD PROVINCIA CP
CALLE 135 a s.n. 2 POSADAS MISIONES 3300
TIPO DE CONSTRUCCION AREA CUBIERTA PRECIO POR M² ANTIGÜEDAD DE SUPERFICIE DEL TERRENO
MAMPOSTERIA 160 m2 $ 41.250 CONSTRUCCION 200 MT2
20 Años
COMPARACION DE LAS CARACTERISTICAS
ANTIGÜEDAD ESTADO DE MANTENIMIENTO COMERCIALIZACION ESTACIONAMIENTO
INFERIOR EQUIVALENTE INFERIOR EQUIVALENTE INFERIOR EQUIVALENTE INFERIOR EQUIVALENTE
SUPERIOR OSUPERIOR SUPERIOR SUPERIOR
ESTADO DE LA CONSTRUCCION CALIDAD DE UBICACION COMODIDADES CANTIDAD DE HABITACIONES
INFERIOR EQUIVALENTE INFERIOR EQUIVALENTE INFERIOR EQUIVALENTE INFERIOR EQUIVALENTE
SUPERIOR SUPERIOR SUPERIOR SUPERIOR
OBSERVACIONES SOBRE SIMILITUDES O DIFERENCIAS CON LA PROPIEDAD TASADA
2 Plantas - 3 Dormitorios -2 Baños - Calle de Adoquín – Lavadero - Agua Caliente- Multifamiliar - Aire Acond.-
Cocina
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COMPARABLE 3:
PRECIO VENTA O COTIZACION FECHA DE VENTA O COTIZACION TIPO DE PROPIEDAD
$4.500.000 VENTA 20/05/2021 VIVIENDA
DIRECCION DE LA PROPIEDAD NUMERO PISO DPTO. LOCALIDAD PROVINCIA CP
CALLE 50 s.n. 1 POSADAS MISIONES 3300
TIPO DE CONSTRUCCION AREA CUBIERTA PRECIO POR M² ANTIGÜEDAD DE SUPERFICIE DEL
MAMPOSTERIA 160 m2 $ 28.125 CONSTRUCCION TERRENO
20 Años 200 MT2
COMPARACION DE LAS CARACTERISTICAS
ANTIGÜEDAD ESTADO DE MANTENIMIENTO COMERCIALIZACION ESTACIONAMIENTO
INFERIOR EQUIVALENTE INFERIOR EQUIVALENTE INFERIOR EQUIVALENTE INFERIOR EQUIVALENTE
SUPERIOR OSUPERIOR SUPERIOR SUPERIOR
ESTADO DE LA CONSTRUCCION CALIDAD DE UBICACION COMODIDADES CANTIDAD DE HABITACIONES
INFERIOR EQUIVALENTE INFERIOR EQUIVALENTE INFERIOR EQUIVALENTE INFERIOR EQUIVALENTE
SUPERIOR SUPERIOR SUPERIOR SUPERIOR
OBSERVACIONES SOBRE SIMILITUDES O DIFERENCIAS CON LA PROPIEDAD TASADA
1 planta - 3 dormitorios - garaje semicubierto - quincho cerrado, apertura aluminio y piso porcelanato - 1 baño -
Parrilla
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LOCALIZACIÓN DE COMPARABLES
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TABLA COMPARATIVA
CONSECUENTE ANTECEDENTE 1 ANTECEDENTE 2 ANTECEDENTE 3
OFERTA OFERTA OFERTA OFERTA
$ 8.736.329,62 $ 10.725.000 $ 8.800.000 $ 4.500.000
2 PLANTAS 2 PLANTAS 2 PLANTAS 1 PLANTA
4 DORM.C/PLAC 3 DORM.C/PLAC 3 DORM.S/PLAC 3 DORM.S/PLAC
1 DORM.
2 DORM. C/VESTIDOR NO TIENE NO TIENE
C/VESTIDOR
3 BAÑOS 3 BAÑOS 2 BAÑOS 1 BAÑO
2 BAÑO C/ SUITE NO TIENE NO TIENE NO TIENE
LIVING - COMEDOR LIVING - LIVING - COMEDOR LIVING - COMEDOR
COMEDOR
PATIO CON PARRILLA Y PATIO CON NO TIENE PATIO CON
QUINCHO PARRILLA, QUINCHO PARRILLA Y
Y PILETA QUINCHO
LAVADERO
NO TIENE LAVADERO INDEPENDIENTE NO TIENE
INDEPENDIENTE
11 AÑOS DE
20 AÑOS ANTIGÜEDAD ANTIGÜEDAD 20 AÑOS DE ANTIGUEDAD 20 AÑOS DE
ANTIGÜEDAD
SUP CUBIERTA 210 M2 SUP.CUBIERTA 170 SUP.CUBIERTA 160 M2 SUP. CUBIERTA 160
M2 M2
CC: MUY BUENA CC. MUY BUENA CC. MUY BUENA CC. BUENA
ESTADO: MUY BUENO ESTADO: MUY ESTADO: MUY BUENO ESTADO: BUENO
BUENO
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PLANILLA Nº6 DE TRIBUNAL DE TASACIONES.
Tribunal de Tasaciones de la Nación Planilla N°: Sala: Expediente N°:
Análisis de Valores Venales
Ubicación del Bien: Calle 135 Casa 10 entre Av. Lopez y Planes y Calle 52 6 Ambientes Vivienda Familiar
Tipo de Bien: Fecha de Tasación: Profesional:
Superficie del Bien: 210 Frente: 10 Fondo: 25 FOT: 27/05/21 Duarte Florencia
Inmobiliarias: 1 - SOSA Tipo de Cambio(/U$S): Moneda de Uso:
2 - SOLARI 99,75 $ ARG.
3 - ORTIZ Zona de Análisis:
4- Part. O Dep.: Posadas
5- Provincia: Misiones
6- País: Argentina
Antecedentes (Ventas/Ofertas) Coeficientes de Homogeneización - MULTIPLICA Valores
N° N° Antecedente Fecha Oferta/Venta Precio Frente Fondo Zoni Precio ACT PISO SU.P. EDAD F. FD. GGE DOR. OFER COEF Valor
Ubicación Superficie Fot Unitario UBIC. PLTA CA.C. EST. PA.T. BAÑOSLAV- Q. TOTAL Unitario
1 Sosa Oferta 10725000 53625,00 1,00 1,00 0,90 1,05 1,00 1,00 1,05 1,00 1,04 55869,88
200,00 1,05 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
2 Solari Venta 8800000 44000,00 1,00 1,00 0,90 1,00 1,00 0,95 1,05 1,00 1,04 45727,35
200,00 1,05 1,00 1,00 1,00 1,00 1,05 1,05
3 Ortiz Oferta 4500000 22500,00 1,00 1,00 0,90 1,00 1,00 1,00 1,05 1,00 1,03 23207,49
200,00 1,05 1,00 1,05 0,90 1,00 1,10 1,00
4 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
5 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
6 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Obs.: Se adopta: Total U.: 124804,71
8736329,62
Promed. U.: 41601,57
Zona gris (B y N) o Amarillo (Color): habilitada para ingresar datos.
VALUACIÓN FINAL
Teniendo en cuenta la información del inmueble, la tabla comparativa y
los datos finales recaudados a lo largo del informe. Se resuelve que el
valor del inmueble es de $8.736.329,62.
DIARTE GABRIELA CAROLINA. PRINCIPIO DE TASACIÓN. DUARTE FLORENCIA GISSEL.
ANEXOS
DIARTE GABRIELA CAROLINA. PRINCIPIO DE TASACIÓN. DUARTE FLORENCIA GISSEL.
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