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TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN No. - 044 -2021-SUNARP-TR-L
Lima, 08 de enero 2021
APELANTE : SANTIAGO TITO GALLARDO
TÍTULO : Nº 294150 del 3/2/2020.
RECURSO : H.T.D. Nº 001307 del 23/11/2020.
REGISTRO : Predios de Huánuco.
ACTO : Independización.
SUMILLA :
INDEPENDIZACIÓN
Los requisitos para la independización de un predio están sujetos a la determinación de
su naturaleza (urbano o rústico, rural o eriazo), en tal sentido, en la calificación registral
deberá verificarse el cumplimiento de los requisitos exigidos en cada caso.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN
PRESENTADA
Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción
de la independización de catorce parcelas que forman parte del predio
rústico de mayor extensión inscrito en la partida electrónica N° 11121642
del Registro de Predios de Huánuco.
Para tal efecto se presenta la siguiente documentación:
- Documento privado de independización suscrito por Santiago Tito
Gallardo y Digna Malpartida de Tito, con firmas certificadas por el notario
de Huánuco Moisés Goldez Cortijo el 3/2/2020.
- Fotocopia simple de la copia certificada del certificado negativo de zona
catastrada N° 00040-2014-OZHNC del 26/3/2014.
- Memoria descriptiva de parcelación del 29/1/2020 suscrita por verificador
catastral César Arturo Salazar Vega.
- Plano de parcelación suscrito por verificador catastral César Arturo
Salazar Vega.
Mediante reingreso del 23/9/2020 se adjuntaron los siguientes
documentos:
- Escrito de subsanación suscrito por verificador catastral César Arturo
Salazar Vega.
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RESOLUCIÓN No. - 044 -2021-SUNARP-TR-L
- Memoria descriptiva de parcelación del 29/1/2020 suscrita por verificador
catastral César Arturo Salazar Vega.
- Plano de parcelación suscrito por verificador catastral César Arturo
Salazar Vega.
- Plano de la parcela N° 9 suscrito por verificador catastral César Arturo
Salazar Vega.
- Plano perimétrico del predio matriz suscrito por verificador catastral
César Arturo Salazar Vega.
Con el recurso de apelación se acompañaron los siguientes documentos:
- Fotocopia simple de la anotación de tacha del título submateria.
- Fotocopia simple de la esquela de observación del 9/3/2020.
- Fotocopia simple del Oficio N° 0248-2019-GR-DRA-HCO/DC del
15/2/2019.
- Fotocopia simple del informe técnico N° 014-2019-GRH-DRA/DC-OMRA
del 13/2/2019 emitido por la Dirección Regional de Agricultura-Huánuco.
- Fotocopia simple del recibo de pago efectuado en el Banco de la Nación.
- Fotocopia simple del testimonio de la escritura pública de anticipo de
legítima con dispensa de colación del 21/5/2018 otorgada ante notario de
Huánuco Luis Dominique Palacios.
- Fotocopia simple del testimonio de la escritura pública de donación del
18/7/2018 otorgada ante notario de Huánuco Luis Dominique Palacios.
- Fotocopia simple del testimonio de la escritura pública de anticipo de
legítima del 18/7/2018 otorgada ante notario de Huánuco Luis Dominique
Palacios.
- Fotocopia simple del testimonio de la escritura pública de anticipo de
legítima del 26/4/2019 otorgada ante notario de Huánuco Luis Dominique
Palacios.
- Fotocopia simple del acta protocolar de anticipo de legítima con dispensa
de colación del 26/4/2019 otorgada por el notario de Huánuco Luis
Dominique Palacios.
- Fotocopia simple del testimonio de la escritura pública de anticipo de
legítima con dispensa de colación del 20/1/2016 otorgada ante notario de
Huánuco Luis Dominique Palacios.
Asimismo, forma parte del presente título:
- Informe técnico Nº 005140-2020-Z.R.N°VIII-SEDE-
HUANCAYO/UREG/CAT del 5/3/2020 emitido por Yuly Very Fabián Díaz,
en su calidad de especialista de Catastro de la Oficina Registral de
Huánuco de la Zona Registral N° VIII-Sede Huancayo.
- Informe técnico Nº 013604-20-ZRVIII-SHYO/UREG-CAT-ORHCO del
3/11/2020 emitido por Claudia Huanca Herrera, en su calidad de
especialista de Catastro de la Oficina Registral de Huánuco de la Zona
Registral N° VIII-Sede Huancayo.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
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El registrador público del Registro de Predios de Huánuco Luis A.
Fernández Salinas denegó la inscripción, formulando la siguiente tacha
sustantiva:
“TACHA SUSTANTIVA
Señor(es): SANTIAGO TITO GALLARDO
Conforme lo establece el CCXX Pleno (sesión ordinaria modalidad
presencial realizada los días 12 y 13 de diciembre de 2019), no procede
la inscripción de la independización de un predio rural en zona no
catastrada, por falta de competencia del verificador catastral, cuando de
la partida vinculada o del título se aprecie que el bien se ubica dentro de
área urbana o de área urbanizable, así como cuando del diseño de las
unidades inmobiliarias resultantes se evidencie razonablemente el
encubrimiento de una parcelación de terrenos rústicos o habilitación
urbana reguladas por la Ley N° 29090, por tanto, se procede a efectuar la
tacha correspondiente.
Base legal: CCXX Pleno (sesión ordinaria modalidad presencial realizada
los días 12 y 13 de diciembre de 2019). Criterio sustentado en la
Resolución N° 2815-2018-SUNARP-TR-L del 23.11.2018 y N° 725-2019-
SUNARP-TR-T del 30.09.2019”.
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
El recurrente sustenta su recurso de apelación, entre otros, sobre la base
de los siguientes fundamentos:
- Se ha cumplido con las formalidades exigidas por el reglamento y se han
subsanado las observaciones formuladas, habiéndose adjuntado en el
reingreso planos y memoria descriptiva, así como escrito subsanatorio.
- La subsanación antes referida no ha sido calificada al procederse con la
tacha sustantiva.
- La tacha es arbitraria al aplicar normas del ámbito municipal que tiene
área urbana y rural delimitadas por ordenanza, siendo el ente generador
de catastro la municipalidad, donde la independización predial, la
habilitación urbana y las edificaciones están reguladas por la Ley N°
29090 y sus reglamentos, distinta al área rural donde el ente generador
de catastro es el Gobierno Regional-Dirección de Agricultura-Oficina de
Comunidades Campesinas (antes Cofopri) donde el marco legal es el
Decreto Legislativo N° 1089 y su Reglamento aprobado por Decreto
Supremo N° 032-2008-VIVIENDA modificado por Decreto Supremo N°
013-2016-MINAGRI.
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- Conforme se advierte del expediente organizado, esta cumple con todas
las formalidades, requisitos y exigencias previstas en el Decreto
Legislativo N° 1089 y sus modificatorias.
- Por los antecedentes registrales del predio Vichaycoto, está probado la
existencia física del predio rural (Parcela N° 201) que viene siendo
conducido por el propietario con su familia, que el predio dista de 6.00 Km.
del área urbana de la Municipalidad de Pillco Marca, a 5.00 Km. del área
urbana de la Municipalidad de Conchamarca, a 10 Km. del área urbana
de Tomayquichua, donde las inmobiliarias realizan habilitación urbana,
estos centros cuentan con servicios de energía eléctrica, agua y desagüe.
Es importante señalar esto porque habilitar un predio rural con dichos
servicios no está al alcance del administrado. La barrera burocrática
impide la seguridad jurídica, a los testimonios de donación que realizó a
sus hijos. En resumen, siendo un predio rural el propietario no debe ser
obligado por acto administrativo al cambio de uso.
- Todo el predio Vichaycoto está contenido en los certificados negativos
de zona catastrada N° 0039, 0040, 0041-2014-OZHNC e inscrita en los
títulos 2015-1935 y 2014-0026813, consultada su vigencia a la Dirección
Regional de Agricultura del Gobierno Regional de Huánuco, responde con
Oficio N° 0248-2019-GR-DRA-HCO/DC y dicen “hecha la revisión de los
polígonos cuyos vértices se mencionan en los certificados N° 39-2014-
OZHNC y N° 40-2014-OZHNC adjuntos al documento de la referencia y
sobrepuesto a la Base Catastral de SICAR, los mismos a la fecha recaen
en una zona no catastrada”. En consecuencia, la modificación física de un
predio en este ámbito se desarrolla conforme al marco normativo del
Decreto Legislativo N° 1089 y sus modificatorias.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
Partida electrónica N° 11121642 del Registro de Predios de Huánuco
El predio denominado Remanente 3 de la parcela 201 con un área de
0.3115 ha ubicado en la zona del predio Vichaycoto, distrito de Pillco
Marca, provincia y departamento de Huánuco, corre inscrito en la partida
electrónica N° 11121642 del Registro de Predios de Huánuco.
- En el asiento C-1 de la citada partida, corre inscrita la independización
del predio a favor de la Cooperativa Agraria Huallaga Vichaycoto y Anexos
Ltda., en mérito a la documentación obrante en el título archivado N°
26813 del 2/9/2014.
- En el asiento C00001 corre inscrito el dominio de la sociedad conyugal
conformada por Digna Malpartida de Tito y Santiago Tito Gallardo sobre
el predio submateria, en mérito de la adjudicación otorgada por la
Cooperativa Agraria Huallaga Vichaycoto y Anexos Ltda. en Liquidación.
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- En el asiento B00001 consta la independización de un área de 507.00
m2. a favor de Flor de Jesús De la Paz Sánchez Galindo, quedando un
área remanente de 0.5397 ha., habiéndose descrito sus linderos y
medidas perimétricas respectivas.
- En el asiento B00002 consta la independización de un área de 0.0360
ha a favor de Koni Tito Malpartida, quedando un área remanente de
0.5037 ha., habiéndose descrito sus linderos y medidas perimétricas
respectivas.
- En el asiento B00003 consta la independización de un área de 162.00
m2. a favor de Vicky Tito Malpartida, quedando un área remanente de
0.4875 ha., habiéndose descrito sus linderos y medidas perimétricas
respectivas.
- En el asiento B00004 consta la independización de un área de 175.00
m2. a favor de Yola Leandro Salazar, quedando un área remanente de
0.4700 ha., habiéndose descrito sus linderos y medidas perimétricas
respectivas.
- En el asiento B00005 consta la independización de la Parcela
Mediterráneo 1 con un área de 171.00 m2. a favor de Miguel Ángel Tito
Malpartida y de la Parcela Mediterráneo 2 con un área de 167.00 m2. a
favor de Edith Tito Malpartida, quedando un área remanente de 0.4362
ha., habiéndose descrito sus linderos y medidas perimétricas respectivas.
- En el asiento B00006 consta la independización de un área de 18.00 m2.
a favor de Yola Leandro Salazar, quedando como remanente las
siguientes áreas: Remanente (2) con un área de 0.1229 ha, habiéndose
descrito sus linderos y medidas perimétricas respectivas y Remanente (3)
con un área de 0.3115 ha, habiéndose descrito sus linderos y medidas
perimétricas respectivas
- En el asiento B00007 consta la independización del Remanente (2) con
un área de 0.01229 ha a favor de Digna Malpartida de Tito y Santiago Tito
Gallardo, quedando en la partida submateria el Remanente (3) con un
área de 0.3115 ha, habiéndose descrito sus linderos y medidas
perimétricas respectivas.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente la vocal Elena Rosa Vásquez Torres.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión
a determinar es la siguiente:
- Si se encuentra acreditada la naturaleza de los predios a independizar.
VI. ANÁLISIS
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1. En el presente caso, se solicita la inscripción de la independización de
catorce parcelas que forman parte del predio rústico de mayor extensión
inscrito en la partida electrónica N° 11121642 del Registro de Predios de
Huánuco.
El registrador denegó la inscripción – formulando tacha sustantiva del
título – invocando el precedente de observancia obligatoria aprobado en
el CCXX Pleno del Tribunal Registral referido a la improcedencia de
independización de un predio rural ubicado en zona no catastrada por falta
de competencia del verificador catastral, cuando de la partida vinculada o
del título se aprecie que el bien se ubica dentro de área urbana o de área
urbanizable, así como cuando del diseño de las unidades inmobiliarias
resultantes se evidencie razonablemente el encubrimiento de una
parcelación de terrenos rústicos o habilitación urbana reguladas por la Ley
N° 29090.
Por su parte, el recurrente sostiene que la documentación presentada
cumple con todas las formalidades, requisitos y exigencias previstas en el
Decreto Legislativo N° 1089 y sus modificatorias. Asimismo, señala que
de los antecedentes registrales se encuentra probado la existencia física
del predio rural (Parcela N° 201).
2. El artículo 19 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios
(en adelante RIRP) clasifica a los predios en urbanos y rústicos, a su vez,
estos últimos pueden ser rurales o eriazos.
El reglamento establece los requisitos para la independización en cada
caso. En cuanto a la independización de predios rurales, el citado
reglamento dispone en su artículo 64 que esta se realiza en mérito del
documento privado otorgado por el propietario, con firma certificada
notarialmente, en el que se precisarán los datos referidos en el primer
párrafo del artículo 591, en lo que sea pertinente, acompañado de los
certificados o planos según los casos siguientes:
“a) Cuando el predio a independizar se encuentra ubicado en una zona
catastrada, se presentará el certificado de información catastral a que se
refiere el artículo 88 del Reglamento del Decreto Legislativo Nº 1089 -
Decreto Legislativo que Establece el Régimen Temporal Extraordinario de
Formalización y Titulación de Predios Rurales, aprobado por Decreto
Supremo Nº 032-2008-VIVIENDA, otorgado por la autoridad competente,
tanto del área a independizar como del área remanente;
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Artículo 59.- Requisitos de la Independización
Todo título que da mérito a la independización debe contener el área de cada uno de los
predios que se desmembra y, en su caso, el área remanente, con precisión de sus
linderos y medidas perimétricas, acompañando los documentos exigidos para cada tipo
de predio.
(…).
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b) Cuando el predio a independizar se encuentra ubicado en una zona no
catastrada, se presentará el certificado negativo de zona catastrada
emitido por la autoridad competente y, el plano perimétrico en coordenadas
oficiales, con su respectivo cuadro de datos técnicos y memoria descriptiva
donde se indique el área, linderos y medidas perimétricas, elaborados y
firmados por profesional inscrito en el Índice de Verificadores, tanto del
área independizada como del área remanente”.
3. El artículo 4 del Reglamento de Acondicionamiento Territorial y
Desarrollo Urbano Sostenible, aprobado por el Decreto Supremo N° 022-
2016-VIVIENDA, define al sector urbano: como área urbana con
homogeneidad espacial en términos de características físicas, socio –
culturales, económicas o funcionales, y que está delimitada por factores
naturales o artificiales, estando su vocación determinada por su ubicación
y el tipo de zonificación.
La clasificación del suelo urbano y expansión urbana se aprueba mediante
ordenanza de la municipalidad provincial. En ese sentido, las áreas
urbanas se encuentran encerradas en líneas imaginarias que se
establecen en los planes reguladores.
El sistema de límites urbanos, tal como se aplica en nuestra legislación,
permite determinar la competencia de las autoridades para la aprobación
de determinados actos administrativos relativos a la incorporación o
modificación física del predio. Así para la subdivisión de predios urbanos
es competente la municipalidad distrital y para la parcelación de predios
rurales los gobiernos regionales.
El cambio de un suelo rural a suelo urbano implica un procedimiento
administrativo que acaba con un pronunciamiento de la municipalidad, ello
implica el cumplimiento de determinadas normas de carácter urbanístico
como la entrega de áreas para vías y aportes reglamentarios. Sin
embargo, los propietarios de predios rurales no están obligados a la
ejecución de ninguna obra de habilitación, ni a la entrega de vías, áreas
verdes o de equipamiento porque precisamente están destinadas a un uso
diferente, el uso agrario, pecuario o productivo. En estos casos la
autoridad en materia rural solo aprueba el fraccionamiento del predio.
4. En cuanto al tratamiento de predios rurales, el Decreto Legislativo N°
6532, Ley de Promoción de las Inversiones en el Sector Agrario, que
derogó la Ley de la Reforma Agraria, concedió las garantías necesarias
para el libre desarrollo de las actividades agrarias, realizadas por
personas naturales o jurídicas, sean nacionales o extranjeras, otorgando
para ello seguridad jurídica sobre la tenencia y propiedad de las tierras
rústicas. Así, señaló que los derechos reales sobre ellas se rigen por el
Código Civil y las disposiciones contenidas en esta ley.
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Respecto del cual de conformidad con el artículo 3 de la Ley N.° 29376, publicada el 11
de junio de 2009, se da fuerza de ley y se restituye la vigencia de los Títulos I, II, III, IV y
la séptima disposición complementaria del citado Decreto Legislativo y su reglamento.
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En el artículo 17 se estableció que: “Son tierras rústicas aquellas que se
encuentran ubicadas en la zona rural, que están destinadas o son
susceptibles de serlo para fines agrarios, y que no han sido habilitadas
como urbanas”.
De otro lado, la Ley del Registro de Predios Rurales, aprobada por el
Decreto Legislativo N° 6673, derogada con la plena entrada en vigencia
de la Ley Nº 277554, estableció en el inciso a) del artículo 4, la siguiente
definición:
“a) Se considera predio rural a aquella porción de tierra ubicada en área
rural o en área de expansión urbana declarada zona intangible, dedicada
a uso agrícola, pecuario o forestal. Se considera también como predio rural
a los terrenos eriazos calificados para fines agrícolas”.
5. El Decreto Legislativo N° 1089 declaró de interés público nacional la
formalización de predios rústicos y tierras eriazas habilitadas a nivel
nacional, por un periodo de cuatro (4) años. De ese modo, Cofopri asumió
competencia para la parcelación de predios rurales, pero ello luego fue
transferido a los gobiernos regionales.
Los artículos 88 y 89 del Reglamento del Decreto Legislativo N° 1089 5,
aprobado por el Decreto Supremo N.° 032-2008-VIVIENDA, regularon los
requisitos para la modificación física de predios inscritos ubicados en
zonas catastradas y zonas no catastradas, disponiendo lo siguiente:
“Artículo 88.- Modificación física de predios inscritos, ubicados en
zonas catastradas
Los propietarios de predios inscritos en zonas catastradas deben solicitar
al órgano competente la asignación del Código de Referencia Catastral y
la expedición de los certificados de información catastral correspondientes,
para sus trámites de fraccionamiento e independización, acumulación u
otro que importe modificación física del predio. Para este efecto, el
propietario debe presentar:
1) Solicitud indicando la ubicación del predio y el Código de Referencia
Catastral.
2) Copia simple del documento que acredite la propiedad.
3) Plano y memoria descriptiva de independización o acumulación y del
área remanente, cuando corresponda, firmado por el propietario y por
ingeniero o arquitecto colegiado y habilitado. Se admiten estos planos y
memoria en formato digital.
En las zonas formalizadas en mérito del Decreto Legislativo Nº 667 y por
el presente Reglamento, los planos deben elaborarse sobre la base gráfica
3
Publicado en el diario oficial “El Peruano” con fecha 13.9.1991.
4
Ley de creación del Registro de Predios a cargo de la SUNARP que comprende la
unificación del Registro de Propiedad Inmueble, el Registro Predial Urbano y la Sección
Especial de Predios Rurales.
5
Modificado por los D.S. Nº 013-2016-MINAGRI y Nº 009-2017-MINAGRI, publicados en
el diario oficial El Peruano el 22/7/2016 y el 28/7/2017, respectivamente.
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digital que ha servido para la formalización, debiendo el propietario
presentarlos en formato digital.
Artículo 89.- Modificación física de predios inscritos, ubicados en
zonas no catastradas
Los propietarios de predios inscritos ubicados en zonas no catastradas, en
tanto el órgano competente no haya efectuado el levantamiento catastral
de dichas zonas, pueden solicitar la inscripción de las modificaciones
físicas de sus predios directamente al RdP, sin requerirse asignación de
Código de Referencia Catastral ni visación de plano alguno. Para este
efecto, además de los requisitos que solicite la Oficina Registral, se
presenta el plano perimétrico y la memoria descriptiva del área inscrita
materia de la modificación física, elaborados y visados por verificador
catastral inscrito en el Índice de Verificadores de la SUNARP y el certificado
negativo de zona catastrada expedido por el órgano competente, en el cual
se deja constancia que dicho documento en ningún caso constituye una
visación o evaluación físico - legal del predio, ni de los derechos que
pudieran existir sobre el mismo.
Para la expedición del certificado negativo de zona catastrada el solicitante
debe adjuntar a su solicitud:
1) Una copia impresa del plano perimétrico y de la memoria descriptiva del
área inscrita objeto de la certificación, en coordenadas UTM, con su
respectivo cuadro de datos técnicos a escala, consignando el sistema de
referencia (Datum) correspondiente, suscrito por verificador catastral
inscrito en el Índice de Verificadores de la SUNARP; y,
2) El archivo digital del plano perimétrico presentado en formato DWG”.
6. Conforme se aprecia de las normas en mención, los predios rurales por
su propia naturaleza, no solo son áreas excluidas del ámbito urbano, sino
que además no le pueden ser aplicables las normas urbanísticas, pues lo
que se busca es conservar su naturaleza productiva y agrícola del suelo.
Así, el artículo 88 de la Constitución Política señala que el Estado apoya
preferentemente el desarrollo agrario.
Tal situación de protección la podemos comprobar en el Decreto
Legislativo N° 653 que derogó la Ley de la Reforma Agraria, el D. Leg. N°
667 derogado en parte, por el D. Leg. 1089, entre otras, que se mencionan
en la presente resolución.
7. De lo expuesto en los fundamentos precedentes, se concluye que no
resulta procedente la aplicación de los procedimientos administrativos de
independización de predios rústicos en área de expansión urbana,
subdivisión de lotes, habilitación urbana, establecidos en la Ley N° 29090
a los predios rurales, debido a que estos procedimientos administrativos
comprenden exclusivamente a predios urbanos o en área de expansión
urbana, siendo –de otro lado- que los predios rurales son destinados a un
determinado fin (agrícola, pecuaria o afines) y son considerados zonas no
urbanizables, por lo que tienen su propia normativa para lograr su
independización.
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En efecto, para independizar un predio rural basta la presentación de los
planos suscritos por verificador catastral en zonas no catastradas o
certificados catastrales en zonas catastradas (tal como se ha descrito en
el quinto considerando de la presente resolución).
8. El Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de
Edificación, aprobado por el Decreto Supremo N° 029-2019-VIVIENDA,
establece mecanismos complementarios a la habilitación urbana, regula
la independización o parcelación de terrenos rústicos (artículo 29 de la
norma en comentario), este procedimiento se aplica a inmuebles ubicados
dentro del área urbana o de expansión urbana, siendo la entidad que lleva
a cabo dichos trámites la municipalidad respectiva; en este punto debe
tenerse en cuenta que uno de sus requisitos técnicos es la presentación
del plano de independización, señalando la parcela independizada y la
remanente, y cuando corresponda el plano de parcelación que identifica
el número de parcelas con los sufijos del predio matriz.
El trámite concluye con la entrega del Formulario Único de Habilitación
Urbana – FUHU y su Anexo E debidamente autorizado con el número de
la resolución respectiva, conjuntamente con los documentos técnicos de
sustento, debidamente sellados, firmados y visados por la autoridad edil,
documentación apta para su inscripción en el Registro de Predios.
9. Es importante señalar también que ninguna persona o entidad, aparte
de las descritas en la Ley N° 29090 –básicamente se refiere a las
municipalidades competentes que autorizan los trámites de esta ley–
podrá participar, directa o indirectamente, en la aprobación y ejecución de
habilitaciones urbanas.
10. En esa línea, en el CCXX Pleno del Tribunal Registral, realizado los
días 12 y 13 de diciembre de 2019, se aprobó el siguiente precedente de
observancia obligatoria:
“IMPROCEDENCIA DE INDEPENDIZACIÓN DE UN PREDIO RURAL
UBICADO EN ZONA NO CATASTRADA
No procede la inscripción de la independización de un predio rural en zona
no catastrada, por falta de competencia del verificador catastral, cuando de
la partida vinculada o del título se aprecie que el bien se ubica dentro de
área urbana o de área urbanizable, así como cuando del diseño de las
unidades inmobiliarias resultantes se evidencie razonablemente el
encubrimiento de una parcelación de terrenos rústicos o habilitación
urbana reguladas por la ley n° 29090”.
Criterio sustentado en la Resolución Nº 2815-2018-SUNARP-TR-L del
23.11.2018 y Nº 725-2019-SUNARP-TR-T del 30.09.2019.
Las conclusiones arribadas por esta instancia fueron las siguientes:
“- Ante un caso de independización de predio rural en zona no catastrada
debe previamente determinarse la naturaleza del predio inscrito, es decir,
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si efectivamente es rural o si no lo es. Para ello las instancias registrales
deben evaluar el título y los antecedentes registrales.
- De concluirse que es un predio rural, el verificador catastral es
indiscutiblemente el competente, no pudiendo el Registro cuestionar su
actuación.
- Empero, a pesar que de la partida figure el predio como rural, si del título
de independización se evidencia del diseño o trama de las unidades
inmobiliarias, que resulten de la independización del predio rural ubicado
en zona no catastrada, una parcelación de terrenos rústicos o habilitación
urbana conforme a la Ley n° 29090, estaríamos ante el supuesto de predio
rústico ubicado dentro del área urbana o del área urbanizable, por ende, el
verificador catastral no sería competente sino la Municipalidad respectiva.
- Se debe aplicar el principio de razonabilidad contenido en la Ley n° 27444,
que establece: “Las decisiones de la autoridad administrativa, cuando
creen obligaciones, califiquen infracciones, impongan sanciones, o
establezcan restricciones a los administrados, deben adaptarse dentro de
los límites de la facultad atribuida y manteniendo la debida proporción entre
los medios a emplear y los fines públicos que deba tutelar, a fin de que
respondan a lo estrictamente necesario para la satisfacción de su
cometido”. A efectos de que en el supuesto del párrafo anterior se
determine razonablemente si estamos ante el encubrimiento de una
parcelación de predio rústico o habilitación urbana conforme la Ley 29090”.
11. Ahora bien, de la apreciación de los planos acompañados al título
submateria, bajo la perspectiva del diseño de los 14 predios resultantes
que se generan con la independización planteada, se desprende un
fraccionamiento de unidades inmobiliarias, que, si bien no están
agrupadas en manzanas, ni se aprecia un entramado urbano, se trata de
una parcelación cuyos lotes en cuanto a tamaño y forma no tienen las
características de predios ubicados en zona rural.
Adicionalmente, se invoca la condición del predio rural en base a un
certificado negativo de zona catastrada del año 2014, por lo que la
condición del predio pudo haber variado.
El registrador no debió tachar el título aplicando el precedente de
observancia obligatoria sin explicar las razones por las que aplica el
precedente, porque este no es una norma. Debe explicar las razones de
por qué el caso concreto responde a los lineamientos del precedente; esto
de acuerdo, con el derecho al debido procedimiento administrativo que
exige a la Administración Pública motivar de manera razonable sus
decisiones.
Solo si verifica de manera razonable la parcelación de terrenos rústicos
en área de expansión urbana o el encubrimiento de una habilitación
urbana que se encuentran reguladas en la Ley N° 29090, debe aplicar
dicho precedente.
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En el presente caso, ya que existen algunos elementos para considerar
que el predio está ubicado en zona de expansión urbana, pese a que en
la partida registral el predio es rural, pues esta situación pudo haber
variado con el tiempo; corresponde que el registrador oficie a la
Municipalidad Provincial de Huánuco a fin de preguntarle si el predio que
se solicita parcelar en la fecha, de acuerdo al plan de desarrollo urbano,
se encuentra en zona urbana o en zona de expansión urbana. Esto, con
el fin de determinar quién es el ente competente en la aprobación de la
parcelación.
Las entidades públicas de acuerdo al artículo 46.1 del T. U. O. de la Ley
del Procedimiento Administrativo General tienen la obligación de permitir
a otras, gratuitamente, el acceso a sus bases de datos y registros para
consultar sobre información requerida para el cumplimiento de requisitos
de procedimientos administrativos o servicios prestados en exclusividad.
Asimismo, debe tenerse en cuenta la colaboración que debe existir entre
entidades, de conformidad con el artículo 87.2.2 de la misma norma
administrativa.
En tal sentido, en aplicación de dichas normas facilitadoras el registrador
deberá oficiar a la Municipalidad Provincial de Huánuco para los fines
indicados y de acuerdo a la respuesta recibida, tomar una decisión
fundada en derecho.
En tal sentido, corresponde revocar la tacha sustantiva formulada por el
registrador, debiendo proceder conforme a lo indicado.
VII. RESOLUCIÓN
REVOCAR la tacha sustantiva formulada por el registrador público del
Registro de Predios de Huánuco al título referido en el encabezamiento,
debiendo proceder conforme a lo indicado en el numeral 11 del Análisis,
conforme a los fundamentos expuestos en la presente resolución.
Regístrese y comuníquese.
FDO.
DANIEL EDWARD TARRILLO MONTEZA
PRESIDENTE DE LA SEGUNDA SALA DEL TRIBUNAL REGISTRAL
ELENA ROSA VÁSQUEZ TORRES
ROSARIO DEL CARMEN GUERRA MACEDO
Tribunal/Resoluciones2021/294150-2020
P.BH
