Catastro en El Salvador
Cargado por
Walter GarciaCatastro en El Salvador
Cargado por
Walter GarciaINTRODUCCION
La Constitución de la República de El Salvador y el Código Civil tutelan como uno de los
derechos de las personas el de propiedad y posesión. Es decir, a la propiedad y posesión sobre
bienes inmuebles. Cuando se carece de título de dominio escrito o que, teniéndolo, no es
inscribible en el Registro de la Propiedad Raíz por carecer de antecedente registral, podrá
invocarse la titulación supletoria o de propiedad, la cual se lleva a cabo ante los Jueces de
Primera Instancia, Alcaldes Municipales y Gobernadores, como lo contempla el Art. 699 del
Código Civil, en concordancia con el Art. 35 de la Ley de Catastro; De igual manera, ante los
Notarios, según el Art. 16 de la Ley del Ejercicio Notarial de la Jurisdicción Voluntaria y de
otras Diligencias.
Para formular el concepto de catastro debe tomarse en cuenta el objeto (parcela) y el sujeto
(del derecho de la propiedad); mediante la realización de un inventario que sustenta la seguridad
del tráfico inmobiliario y fines perseguidos. El Catastro se encarga de establecer la existencia
real de la parcela y el vínculo de la propiedad inmueble de un país, sus propietarios o poseedores
verdaderos o presuntos que a la vez garantiza la pureza del tráfico inmobiliario; permite valorar
los recursos naturales en su totalidad con el fin de satisfacer las necesidades sociales.
El Catastro se hace necesario cuando el Estado considera este medio como el más racional
para la imposición, distribución y recaudo del impuesto. Desde luego que la evolución del
Catastro ha demostrado que éste conduce a dar a la bien raíz una seguridad absoluta en cuanto al
dominio o posesión ante terceros. La transferencia y transmisión se vuelven más rápidas,
prácticas y sencillas; el comercio inmobiliario adquiere todas las ventajas que consigo lleva el
bien mueble y la publicidad en forma científica y técnica de todas las relaciones jurídicas sobre
el inmueble.
OBJETIVOS
Objetivos General:
Conocer las funciones y servicios que ofrece las oficinas catastrales de El Salvador.
Objetivos Específicos:
Investigar cuales son los aranceles de los servicios presentes.
Especificar los requisitos necesarios para realizar los tramites catastrales.
Investigación sobre el Catastro en El Salvador
¿Qué es el catastro?
El catastro, en términos generales, es el censo analítico de la propiedad inmobiliaria, que tiene
el propósito de ubicar, describir y registrar las características físicas de cada bien inmueble con el
fin de detectar sus particularidades intrínsecas que lo definen tanto material como especialmente.
La administración pública del catastro tiene por objeto detectar las características de los
bienes inmuebles ubicados en el territorio del municipio, conocer quiénes son los propietarios de
dichos bienes y registrar su situación jurídica-económica para fines tanto legales como
impositivos.
Funciones del catastro.
La utilización del catastro en un país tiene como objetivo el cumplimiento de una serie de
necesidades registrales:
Registro público de todo bien inmueble, de acceso abierto para la ciudadanía.
Da información precisa sobre la extensión de terreno del inmueble, así como de su
disposición física
Indica el uso de cada inmueble (vivienda, utilidad comercial o industrial, bien rústico…)
Incluye en el registro público la identidad de las personas físicas o jurídicas propietarias
de cada bien.
Presenta valoración económica del bien, así como su valor fiscal de cara a las
correspondientes obligaciones tributarias que implique.
Identifica cada bien de manera numérica a través de la asignación de un identificador: la
llamada referencia catastral.
Cualquier cambio o actualización referente a un bien inmueble debe ser debidamente
notificado para su inclusión en el catastro público. En ese sentido, se dice que el catastro de un
país tiene el rasgo de ser permanente actualizado, ofreciendo una imagen real y actualizada de
cada bien registrado.
A nivel estatal, suele considerarse que el catastro es una de las bases de la planificación
urbanística e incluso del control impositivo sobre la ciudadanía a través de sus propiedades.
La labor cartográfica de mapas a diferentes escalas abarca actividades desde la toma de
fotografías aérea, como insumo básico, hasta la edición de mapa. Actualmente, cuenta con
adelantos en la tecnología para que la producción se ejecute utilizando técnicas y equipo
computacional, que reduzca los tiempos de producción y para que la variedad de los productos
generados sea mayor.
En el ámbito catastral abarca desde establecer lineamientos y directrices para la ejecución de
los procesos técnicos y administrativos de la gestión catastral, así como servir de enlace con
entidades gubernamentales y representantes de organismos internacionales relacionados con el
proceso de administración de tierras que asegure el tráfico inmobiliario y la valoración de los
recursos naturales.
El Instituto Geográfico y del Registro Nacional (IGCN)
El Instituto Geográfico y del Catastro Nacional (IGCN) es una dependencia del Centro
Nacional de Registros, que tiene a su cargo las investigaciones y estudios geográficos que
comprende la elaboración de mapas cartográficos y catastrales siendo la responsable de mantener
actualizada la información de los productos geocartográficos, plasmados en mapas, planos y
textos e información de las propiedades, previo a la inscripción del Registro Inmobiliario, de
acuerdo a las normas establecidas y basándose en la demanda de los clientes. El CNR renovó su
certificado en el Sistema de Gestión de la Calidad, basado en las normas ISO9001:2015,
incluyendo los procesos del Instituto Geográfico y del Catastro Nacional, buscando satisfacer las
necesidades y expectativas de los usuarios externos y otras partes interesadas, tales como el
Ministerio Público, la Banca etc.
Competencia
El IGCN con competencia nacional cuenta con más de 45 años al servicio en la producción de
mapas del país a diferentes escalas y diversos temas, así como de brindar apoyo técnico para la
delimitación municipal y de fronteras. Toda la información generada es georeferenciada y
estandarizada. En el aspecto catastral, es responsable de realizar la ejecución del catastro del
territorio nacional, con el objeto de obtener la correcta localización de los inmuebles, establecer
sus medidas lineales y superficiales, su naturaleza, valor y productividad, su nomenclatura y
demás características, así como sanear los títulos de dominio o posesión.
Función
La labor cartográfica de mapas a diferentes escalas abarca actividades desde la toma de
fotografías aérea, como insumo básico, hasta la edición de mapas. Actualmente, cuenta con
adelantos Tecnológicos que facilitan y reducen tiempos de producción cartográfica.
En el ámbito catastral el IGCN establece lineamientos y directrices para la ejecución de los
procesos técnicos y administrativos de la gestión catastral, así como servir de enlace con
entidades gubernamentales y representantes de organismos internacionales relacionados con el
proceso de administración de tierras que asegure el tráfico inmobiliario y la valoración de los
recursos naturales.
Requisitos y precios de servicios en las oficinas de mantenimiento catastral del país
Arts. 49 y 50 Ley de Catastro. “Toda persona natural o jurídica estará obligada a prestar la
información, cooperación y auxilio que les fuera requerida por aquellas personas que realizaren
los trabajos catastrales a que se refiere esta ley.”
A. Proporcionar clave catastral actualizada (N°. de mapa y N°. de parcela) Art.4 LPA.
B. Presentar Comprobante de Pago debidamente cancelado según el precio correspondiente al
servicio e indicando en concepto el servicio requerido (Revisión de plano, Certificación o
Informe Catastral).
C. Proporcionar el número de la (s) matricula (s) o antecedente (s) de inscripción que ampara
el inmueble a revisar, identificando el inmueble sobre el que se realizará el trámite. En caso del
servicio de Certificación de Denominación Catastral o Revisión de Perímetro que no cuente con
antecedente registral, no requerirá dicho dato. En cumplimiento del art. 49 L.C. literal b)
presentar documento que ampare la posesión del inmueble si lo tuviere.
D. Mostrar Documento de Identidad del solicitante (DUI o Pasaporte en caso de extranjeros)
E. Si el trámite es presentado por persona distinta del titular del inmueble, debe presentar
autorización por escrito con firma del propietario legalizada por notario Art. 5 LPA.
F. Presentar Plano del Levantamiento Topográfico (art. 27 de la Ley de Ing. Topógrafos y art.
10 RSI) en original y copia, (se mostrará el Plano original solo para comparar), que deberá
contener:
1. Firma y Sello del Profesional responsable registrado debidamente en el MVDU.
2. Escala y Fecha del levantamiento.
3. Área del inmueble en M2
4. Nombre del o los Propietarios según inscripción o matricula y Dirección del Inmueble.
5. Coordenadas de ubicación, por lo menos en 2 vértices de la parcela objeto de la revisión e
indicar el norte.
6. Rumbos y distancias legibles, (Identificando el tipo de Lindero y/o Vértice en caso de
Revisión de Perímetro - Remedición).
7. Esquema de Ubicación, conteniendo al menos 2 puntos de referencia cercanos a la parcela
objeto de la revisión.
8. Colocar nombres de colindantes actuales; para el caso de ser lotificaciones, además del
nombre, se deberá colocar número de lote y polígono correspondiente y a la vez cualquier bien
nacional que afecte a la parcela (calles, ríos y otros), identificándolos con el nombre que se
conoce; así como, identificar el resto si hubiere, como colindante.
9. Indicar gravámenes sobre los inmuebles, si hubiere (hipotecas de porción, servidumbres de
tránsito, de electroducto, de aguas lluvias, etc.)
REVISION DE PERIMETRO (Reunión de Inmuebles).
Requisitos Generales.
Indicar en el Plano de levantamiento topográfico, las parcelas a reunir con sus áreas
inscritas y datos que amparan su inscripción (especificar en caso no esté trasladado a
SIRyC), así como el área registral resultante de los inmuebles a reunir.
Nota: El precio se calculará en base a la cantidad de tramos que conforman el perímetro
general que absorbe las parcelas reunidas y presentadas en el Plano Topográfico.
REVISIÓN DE PERIMETRO (Remedición).
Requisitos Generales.
Profesional que firma y sella el plano a presentar, deberá ser acorde al Art. 15 de la
Ley del Ejercicio Notarial de la Jurisdicción Voluntaria y de Otras Diligencias.
REVISION DE PERIMETRO.
Requisitos Generales.
Se identificará la inscripción del inmueble (matricula, inscripción, etc.) si lo hubiere.
El plano deberá estar firmado y sellado por el profesional responsable del levantamiento
topográfico.
REVISIÓN DE FRACCIONAMIENTO (Partición).
Partición Extrajudicial:
Requisitos Generales.
Que el dato registral del inmueble se encuentre en pro indiviso.
En el plano de levantamiento topográfico, deberán detallar por cada porción lo
siguiente:
a. Nombre del propietario a quien será asignada.
b. Cuadro de rumbos y distancias de cada porción y sus respectivas áreas, así como el
área total.
Nota: Se aplicará la Ley Especial de Lotificaciones y Parcelaciones de Uso Habitacional y su
Reglamento, Código Civil art. Art. 1196, Ley de Catastro y todas las leyes relacionadas al
fraccionamiento, ya que de esto dependerá el resultado del trámite.
REVISIÓN DE FRACCIONAMIENTO (Proindiviso).
Requisitos generales.
Profesional que firma y sella el plano deberá ser acorde al Art.8 de la Ley Especial
Transitoria para la Delimitación de Derechos de Propiedad en Inmuebles en Estado de
Proindivisión.
Nota: Es de completa responsabilidad de la persona interesada, que la solicitud presentada se
encuentre dentro del ámbito de aplicación de la Ley Transitoria de Derecho de Propiedad en
Inmuebles en Estado de Proindivisión, promulgada en el mes de Julio del 2016 a Julio del 2021.
REVISIÓN DE FRACCIONAMIENTO (Desmembración en Cabeza de su Dueño).
Requisitos Generales y en sustitución del literal F de dicho requisitos se presentará lo
indicado en los siguientes ítems:
a. Presentar copia impresa de resolución y plano (tantos como inmuebles conformen el
proyecto) de distribución de lotes aprobado por las Instituciones competentes (MMVDU,
OPAMSS, Alcaldías u otra), junto con el plano y resolución original sólo para confrontarlos.
b. Cuadros de áreas por Polígonos y lotes, junto con el Cuadro resumen de áreas (lotes, z/
verdes, z/ protección, a/ circulación, z/ Equipamiento Social, restos si los hay, etc.).
c. Indicar perímetro de hipotecas de porción, si las hubiere.
d. Indicar rumbos y distancias de Polígonos y calles para su respectiva digitalización cuando
no se adjunte el archivo digital.
ARANCELES DE SEVICIOS DE CNR
Revisión de Plano.
REVISION DE PERIMETRO (Remedición, Reunión de Inmuebles y Declaración
Jurada)
REVISION DE FRACCIONAMIENTO (Segregación Simple, Hipoteca de Porción
Partición, Desmembración en Cabeza de su Dueño y Condominio)
PRODUCTO CATASTRAL.
CERTIFICACION E INFORME CATASTRAL
En San Salvador, para la presentación de planos se cancela mediante Comprobante de Pago en
Bancos autorizados, para la compra de Productos y Certificaciones e Informes Catastrales se
cancela en Colecturía (2do. Nivel). En las Oficinas Departamentales al interior del País, todo
Servicio y Producto se cancela mediante Comprobante de Pago en Bancos autorizados.
GLOSARIO
Actualización de valores unitarios. El procedimiento puesto en práctica por la autoridad de
catastro para determinar los valores unitarios de terrenos y construcciones que se permitan
formular los proyectos que serán propuestos a la H. Legislatura del Estado.
Clave catastral. La que identifica al predio en el catastro.
Conservación del catastro. Mantener al día la información de los registros catastrales.
Construcción. Las obras de cualquier tipo, destino o uso, inclusive los equipos e
instalaciones adheridas permanentemente y que forman parte integrante de ella.
Construcción permanente. La que está adherida a un predio de manera fija, en condiciones
tales que no pueda separarse del suelo sin deterioro de la propia construcción o de los demás
inmuebles unidos a ella.
Construcción provisional. La que por su estructura sea fácilmente desmontable en cualquier
momento. En los casos dudosos, la autoridad de catastro determinará si las construcciones son o
no, provisionales.
Construcción ruinosa. La que por su estado de conservación o estabilidad representa un
riesgo grave para su habilidad.
Formación del catastro. Integrar la información de los registros catastrales.
Ficha Catastral. Es el documento elaborado por la oficina encargada del cómputo o
procesamiento de datos e informes recopilados por la oficina que tiene a su cargo el
levantamiento del Catastro. Es el Título Real que sirve al titular para representar su dominio o
posesión sobre un inmueble y el valor de éste. Su contenido es el medio con suficiente fuerza,
probatorio y eficaz, similar a la inscripción del Registro de la Propiedad Raíz.
Fraccionamiento. La división de un terreno en lotes, siempre que para ello se establezcan
una o más vías públicas.
Jardín. La superficie de terreno destinada al cultivo de plantas de ornato o áreas verdes.
Manzana. La superficie de terreno delimitada por vía pública.
Perímetro suburbano. El límite de la zona suburbana, delimitado por la autoridad de catastro
del Estado.
Perímetro urbano. El límite de la zona urbana, determinado por la autoridad de catastro del
gobierno del estado.
Predio
a) El terreno, con o sin construcciones, cuyos linderos forman un perímetro.
b) El lote en que se divide un terreno con motivo de un fraccionamiento.
c) La fracción de un condominio legalmente construido
Predio baldío. El urbano que no tenga construcciones permanente.
Predio construido. El que tenga construcciones permanente.
Predio rústico. El que está localizado en la zona rústica o rural.
Predio suburbano. El que está localizado en la zona suburbana.
Predio urbano. El que está localizado dentro del perímetro urbano o el fundo legal de las
poblaciones.
Propiedad raíz. Los bienes inmuebles localizados en el territorio del estado o municipios.
Región. El área en que se divide la zona urbana de acuerdo a sus características geográficas o
socioeconómicas.
Registros catastrales. Los documentos gráficos o escritos que constituyen el catastro y que
identifican las características de los bienes inmuebles.
Revaluación. La revisión y determinación de los valores catastrales que le correspondan a
cada predio, por alguna de las causas que se establezcan en la ley, sin variar los valores unitarios.
Ubicación. La localización del predio, de acuerdo a su nomenclatura y número oficial.
Unidad Catastral. Sera la parcela que consiste en una parte de la superficie terrestre,
limitada por una línea que principia y regresa al mismo punto, sin solución de continuidad,
situada dentro del mismo predio o inmueble.
Vía pública. La superficie de terreno para uso común, destinada al tránsito, aun aquella que
se encuentre invadida.
Valor catastral. El que determina la autoridad de catastro para terrenos y construcciones,
conforme lo establecido en la ley y que sirve de base para la valuación definitiva de los predios.
Valuación. La determinación del valor catastral de los predios conforme al procedimiento
establecido por la ley.
Zona. Extensión de terreno que forma una división administrativa.
Zona rústica. La que no está localizada dentro de las zonas urbanas o suburbanas.
Zona urbana. La que constituye una unidad física, que cuenta con los servicios públicos
indispensables y que se localiza dentro del perímetro urbano o el fundo legal de las poblaciones,
con potencialidad de convertirse en zona urbana.
Barriere, Jorge Alberto 1974 El Catastro como instrumento legal para el desarrollo
integral del país. San Salvador, El Salvador.
Constitución de la República de El Salvador. D.O. N° 234, Tomo 281, del 16 de diciembre
de 1983.
Ley del Catastro. D.O. N°116, Tomo 243, del 24 de junio de 1974.
