ESPECIALIZACION DE

AGENTES INMOBILIARIOS
MODULO
VII

Tcnicas de tasacin de inmuebles

INTEGRANTE:
FREDDY FERREL ESCOBAR

Lima 19 de JULIO del 2014

HOJA RESUMEN DE TASACIN DE INMUEBLE

Datos Generales:
Cliente

: Ing. Gino Layseca Zoppi

Solicitante

: Ing. Gino Layseca Zoppi

Propietario

: FREDDY FERREL ESCOBAR

Ubicacin

: UBICADA EN LA MZ BN-1 LOTE 2 ,EN EL SECTOR LA

CHANCADORA, QUEBRADA CANTO GRANDE, DISTRITO DE
SAN JUAN DE LURIGANCHO, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO
DE LIMA.

rea

2500 M2

Fecha de Tasacin

: 19 de JULIO de 2014.

Valor Comercial

: US$ 154,000

Valor de Realizacin : US$ 124,000

Tipo de Cambio

: 2.80

Tasacin Anterior

: No Corresponde

Perito

: FREDDY FERREL ESCOBAR

TASACIN COMERCIAL DEL INMUEBLE LOCALIZADO EN TERRENO

RUSTICO PARA LOTE 02 MZ BN-1, REA 2500 M2, SECTOR LA
CHANCADORA, SAN JUAN DE LURIGANCHO PROVINCIA Y DEPARTAMENTO
DE LIMA.
I. MEMORIA DESCRIPTIVA
1.-Propietario: FREDDY FERREL ESCOBAR
2.-Solicitante: Ing. Gino Layseca Zoppi
3.-Objeto de la Tasacin: Determinar el valor comercial actual en el mercado
inmobiliario del predio materia del presente trabajo.
Fecha a la cual est referida la Tasacin: 19 de JULIO del 2014.
4.-Reglamentacin Empleada: La presente valorizacin se efecta por el mtodo
directo estableciendo las zonas de influencia, TITULO III (VALUACIN DE
TERRENOS RUSTICOS EN ZONAS DE EXPANSIN URBANA) segn R.M.N1262007-Vivienda para el Reglamento Nacional de Tasaciones del Per y muestras
fotogrficas.
5.-Localizacin: El inmueble, materia de la presente Tasacin se encuentra
localizado al costado de un lote en esquina, el acceso al predio es la Av. Wisse,en
san Juan de Lurigancho se recorre hasta el final de la mencionada avenida,
siguiendo la misma direccin se avanza por la avenida inca pachacutec Yupanqui,
en el sector El cercado, se avanza hasta la interseccin con la avenida Inca Wayna
Capac,se voltea ala derecha, se avanza hasta la interseccin con la avenida Manco
Inca se avanza unos 25 metros ms y se llega al lote N2 de la Mz BN-1,en el sector
la Chancadora.
Linderos y colindantes:
Frente:
Con la Avenida Inca Waynacapac, en la Mz BN-1 del sector la chancadora en
tramo recto C-D
de 25.00 ML
Fondo:
Con el lote N4 de la Mz BN-1,En el sector la chancadora, en un tramo recto A-B
de 25 ML
Derecha Entrando:

Con el lote N3 de la Mz BN-,en el sector la chancadora, en un tramo recto B-C de

100 ML
Izquierda Entrando:
Con el Lote N1 de la Mz BN-1,en el sector la chancadora, en un tramo recto: A-D
de 100 ML

( Av. Wiesse San Juan de Lurigancho)

(Av. Pachacutec)

(Av. Huayna capac)

6.-rea de Terreno
El rea de terreno correspondiente al predio es de 2500 M2
Nota.- El rea de terreno correspondiente al predio se ha obtenido de la
Declaracin Jurada de Autoevalo del ao 2014. Corroborando esta rea en la
escritura pblica con KARDEX 31444 y N de titulo 0025797 inscrito en la partida
12373225
7.-Descripcin y distribucin:
Se trata de un lote ubicado en el en el sector la chancadora, quebrada canto
grande, distrito de san Juan de Lurigancho, provincia y departamento de lima, dicho
sector tiene un rea de 169.9999 has. (Ciento sesentinueve punto
noventinueve noventinueve hectareas), cuyos porcentajes de acciones y
derechos, linderos y medidas perimtricas figuran inscritas en la partida N
12373225 del registro de propiedad de inmueble de la sunarp
SECTOR LA CHANCADORA
Nmero de lotes de 2500 M2: 190 lotes
rea de lotes: 2500 M2
Colegios: 1 colegio
rea deportiva: 50000 M2

8.-Titulacin e Inscripcin.

Las unidades inmobiliarias se encuentran registradas en las siguientes Partidas del

Registro Pblico de la Propiedad Inmueble de Lima:
Tirulo de dominio N 006420 en el asiento 0042 en la, Partida N 49028401
Zonificacin y Uso Actual del Predio.
Zonificacin: ZRE ZONA DE REGLAMENTACION ESPECIAL

9.-Infraestructura de Servicios Urbanos.

La zona donde se ubica el predio no cuenta con redes de agua potable y desage,
solo con una red de alumbrado pblico y conexiones domiciliarias; red de telefona,
pistas asfaltadas. El acceso al inmueble es por la Av. HUAYNACAPAC que intercepta
la avenida principal Pachacutec.

10.-Comentarios.-

El inmueble cuenta con una buena ubicacin ya que, se encuentra a ocho minutos
de la estacin terminal del tren elctrico de san Juan del Lurigancho

Se encuentra aproximadamente a 35 minutos de cercado de lima. Se puede llegar

en transporte pblico y con vehculo particular.
Anlisis de Inmueble
Tamao

Muy Grande.

Ubicacin

Expansin urbana.

Potencial Futuro

Vendible Terreno

Bueno.
Probable.

Entorno

Rentable

Zona rural, cerca al tren elctrico

Resulta rentable, lotizacin y venta de los lotes.

Fortalezas del terreno y del entorno:

-

Cuenta con los servicios de infraestructura urbana: pistas, ,

alumbrado pblico.

De fcil acceso.

El inmueble cuenta con fcil accesibilidad, cerca de avenidas

importantes.

Aun la zona no cuenta con Red de Agua, solo hay agua de cisternas

II. VALORIZACIN
Valor de Terreno (VT):
Teniendo en consideracin la zona donde se ubica el predio: LOTE 02, Mz BN-1.
Ubicada en el sector la chancadora, quebrada canto grande, distrito de san Juan de
Lurigancho, provincia y departamento de lima. Es un Terreno rstico en zona de
expansin urbana
EL VALOR DEL TERRENO UBICADO EN ZONA DE EXPANSIN URBANA, SE
OBTENDR APLICANDO LA METODOLOGA SIGUIENTE:
1) Estableciendo zonas de influencia del terreno.
2) Aplicando las frmulas que a continuacin se mencionan.
i

VD =
En donde:

VB
j

*A

VD

= Valuacin definitiva

VB

= Valor bsico

Clculo del valor bsico (V B).

Cuando el terreno da frente a una va que posee algunas obras de infraestructura
urbana que le son inherentes, el Valor bsico para la primera zona se calcula por la
aplicacin de la siguiente frmula:
VB = (CAV) x V x C x T
VB

Valor Bsico.

CAV

Coeficiente de rea vendible.

Valor promedio
urbanos de las

Coeficiente de valorizacin.

de

los

terrenos

Clculo del Valor Bsico para las dems Zonas.Para determinar el Valor Bsico (VB) para la segunda Zona que se indica a partir de
la profundidad normativa, se aplica la misma frmula sealada en el Artculo III.
J.68, pero considerando I2 =0.

El Valor Bsico de la tercera y cuarta zona es igual al 90% y 80% respectivamente,

del valor bsico determinado para la segunda zona.

MZ BN-1 LOTE 02

El coeficiente del rea vendible (CAV)

Es la relacin o proporcin que existe entre el rea vendible y el rea bruta de la
habilitacin urbana.

Los coeficientes del rea vendible varan de acuerdo a las dimensiones de los
terrenos y del tipo de habilitacin a realizarse segn proyecto propuesto, teniendo
en cuenta la normatividad vigente, emanada por la autoridad respectiva.
En caso de no contar con el proyecto o informacin necesaria podr asumirse los
siguientes coeficientes de rea vendible.
TABLA N 11
REA BRUTA DEL

COEFICIENTE DE REA VENDIBLE

CAV
USO RESIDENCIAL
USO INDUSTRIAL

TERRENO
OTROS
HASTA 2 000 m2
0,85
De 2 001 a 5 000 m2
0,80
De 5 001 a 10 000 m2
0,75
De 10 001 a 15 000 m2
0,70
De 15 001 a 20 000 m2
0,65
De 20 001 a 25 000 m2
0,60
De 25 001 a 30 000 m2
0,55
Ms de 30 000 m2
0,50
Fuente: R.M.N126-2007-Vivienda
Tasaciones del Per

para

el

0,85
0,80
0,75
0,70
0,71
0,69
0,67
0,65
Reglamento

Nacional

de

El Valor Promedio (V.P)

De los terrenos urbanos de las calles locales en la zona en estudio, se obtiene
tomando los tres valores ms altos con similar zonificacin que el terreno materia
de valuacin dentro de una zona de influencia de 200m del terreno a valuarse. En
caso que en esa zona no existiesen valores, la distancia se incrementar de100m
en 100m.

Cuando el terreno tenga frente a una avenida o va importante, su valor se tomar

en cuenta si est entre los ms altos de la zona en estudio.

te
m

Ubicacin

URB
.Montenegro.
A 800 metros
del lote de ref.
URB
.Montenegro.
A 900 metros
del lote de ref.

promedi
o

Descripci
n
Terreno en
esquina.

A.T.

Referencia

120
m2

959654125

Terreno en
avenida

120
m2

953522353

Valor
US$
120,000.0
0

VUT
US$
1,000./
m2

90,000.00

750/m2

900/m2

Fuente: propia (ver anexos)

Coeficiente de Valorizacin (C).Para determinar el coeficiente de valorizacin (C), previamente debe hallarse los
factores I1 e I2.
El factor I1, es el puntaje promedio que suman las obras de infraestructura
correspondientes a las vas cuyos valores han sido seleccionados y que se obtiene
en base a las Tablas N 13 y 14, segn se trate de uso residencial o uso industrial.
El factor I2, es el puntaje correspondiente a las obras de infraestructura que posee
la va a la cual da frente el terreno materia de tasacin, y se determina aplicando
los mismos cuadros sealados en el inciso anterior.
El coeficiente de valorizacin (C) se obtiene de la Tabla N 15, interrelacionando
los factores I1 e I2.

TABLA N 13
OBRAS DE INFRAESTRUCTURA PBLICA PARA
HABILITACIONES URBANAS DE USO RESIDENCIAL
PARTIDAS
CARACTERSTICAS DE LAS
OBRAS

PUNTOS

Estudios
Trazo
Calzada y

Para habilitaciones planificadas

0,02(*)
Trazo definido de calle
0,02(*)
Tierra nivelada con trazo definido, con
rasante
ancho de va
construida en terreno natural, con un ancho
de va:
Menor de 6,00 m
0,04
De 6,00 m a 10,00 m
0,05
Mayor de 10,00 m
0,06
Afirmado compactado, con un ancho de va:
Menor de 6,00 m
0,08
De 6,00 m a 10,00 m
0,09
Mayor de 10,00 m
0,10
Suelo estabilizado con cal, cloruro de calcio, o
similares y con un ancho de va:
Menor de 6,00 m
0,09
De 6,00 m a 10,00 m
0,10
Mayor de 10,00 m
0,12
Suelo estabilizado con cemento o asfalto o con
tratamiento superficial de asfalto, con un ancho
de va:
Menor de 6,00 m
0,12
De 6 00 m a 10,00 m
0,13
Mayor de 10,00 m
0,14
Empedrado, con un ancho de va:
Menor de 6,00 m
0,12
De 6,00 m a 10,00 m
0,14
De 10,01 m a 18,00 m
0,16
Mayor de 18,00 m avenidas de
0,18
doble va.
Carpeta asfltica, con un ancho de va:
Menor de 6,00 m
0,21
De 6,00 m a 10,00 m
0,24
De 10,01 m a 18,00 m
0,27(*)
Mayor de 18,00 m ,avenidas de
0,32
doble va
Calzada adoquinado, con un ancho de va:
Menor de 6,00 m
0,26
De 6,00 m a 10,00 m
0,32
De 10,01 m a 18,00 m
0,36
Mayor de 18,00 m avenidas de
0,41
doble va.
Losa de concreto, con un ancho de va:
Menor de 6,00 m
0,32
De 6,00 m a 10,00 m
0,36
De 10,01 m a 18,00 m
0,41
Mayor de 18,00 m o avenidas de
0,49

doble va.
PARTIDAS
Canalizacin de
agua para
regado
Agua de captacin
Agua de pozo
Red de
agua potable
Red de
alcantarillado
Red de

CARACTERSTICAS DE
LAS OBRAS
Con canales sin revestir

Para piletas pblicas

Para conexiones
domiciliarias
Tanques o pozos spticos
Para conexiones
domiciliarias
Con cables areos sin
postes

energa

PUNTOS
0,02
Con canales revestidos
con concreto:
0,07
0,08
0,06
0,15(*)
0,08
0,14(*)
0,08
Con postes de madera sin
tratamiento
0,12

elctrica
y con cables areos
Con postes de concreto, fierro o madera tratada:
Con cables subterrneos y pastorales
0,18
Con cables subterrneos
0,17(*)
Con cables areos
0,15
Conexiones
Agua
0,05(*)
domiciliarias
Alcantarillado
0,04(*)
Energa elctrica:
Cables areos
0,02
Cables subterrneos
0,03(*)
Vereda de
De empedrado
0,04
ancho menor
De asfaltado con sardinel
0,08
de concreto
de 1,20 m
De concreto simple
0,09
vereda de
De empedrado
0,07
ancho entre
De asfaltado con sardinel
0,09
de concreto
1,20 m y 2,40 m
De concreto simple
0,11(*)
Vereda de
De empedrado
0,09
ancho mayor
De asfaltado con sardinel
0,12
de concreto
de 2,40 m
De concreto simple
0,13
(*) Puntos de infraestructura que sumados alcanzan la unidad y corresponden al
estudio
de una habilitacin urbana tipo.
TABLA N 15 - COEFICIENTE DE VALORIZACIN C

I2
I1
0.10
0.11
0.12
0.13
0.14
0.15
0.16
0.17
0.18
0.19
0.20
0.21
0.22
0.23
0.24
0.25
0.26
0.27
0.28
0.29
0.30
0.31
0.32
0.33
0.34
0.35
0.36
0.37
0.38
0.39
0.40
0.41
0.42
0.43
0.44
0.45
0.46
0.47

0.04

0.05

0.06

0.07

0.08

0.09

0.10

0.600
0.576
0.555
0.535
0.517
0.500
0.483
0.468
0.454
0.441
0.428
0.416
0.405
0.394
0.384
0.375
0.365
0.357
0.348
0.340
0.333
0.326
0.319
0.312
0.306
0.300
0.294
0.288
0.283
0.277
0.272
0.267
0.263
0.258
0.254
0.250
0.245
0.241

0.760
0.730
0.703
0.678
0.655
0.633
0.612
0.059
0.575
0.558
0.542
0.527
0.513
0.500
0.487
0.475
0.463
0.452
0.441
0.431
0.422
0.413
0.404
0.395
0.387
0.380
0.372
0.365
0.358
0.351
0.345
0.339
0.333
0.327
0.322
0.316
0.311
0.306

0.800
0.769
0.740
0.714
0.689
0.666
0.645
0.625
0.606
0.588
0.571
0.555
0.540
0.526
0.512
0.500
0.487
0.476
0.465
0.454
0.444
0.434
0.425
0.416
0.408
0.400
0.392
0.384
0.377
0.370
0.363
0.357
0.350
0.344
0.338
0.333
0.327
0.322

0.840
0.807
0.777
0.750
0.724
0.700
0.677
0.656
0.636
0.617
0.600
0.583
0.567
0.552
0.538
0.525
0.512
0.500
0.488
0.477
0.466
0.456
0.446
0.437
0.428
0.420
0.411
0.403
0.396
0.388
0.381
0.375
0.368
0.362
0.355
0.350
0.344
0.338

0.880
0.846
0.814
0.785
0.758
0.733
0.709
0.687
0.666
0.647
0.628
0.611
0.594
0.578
0.564
0.550
0.536
0.523
0.511
0.500
0.488
0.478
0.468
0.458
0.448
0.440
0.431
0.423
0.415
0.407
0.400
0.392
0.385
0.379
0.372
0.366
0.360
0.354

0.920
0.884
0.851
0.821
0.793
0.766
0.741
0.718
0.696
0.676
0.657
0.638
0.621
0.605
0.589
0.575
0.560
0.547
0.534
0.522
0.511
0.500
0.489
0.479
0.469
0.460
0.450
0.442
0.433
0.425
0.418
0.410
0.403
0.396
0.389
0.383
0.377
0.370

0.960
0.923
0.888
0.857
0.827
0.800
0.774
0.750
0.727
0.705
0.685
0.666
0.648
0.631
0.615
0.600
0.585
0.571
0.558
0.545
0.533
0.521
0.510
0.500
0.489
0.480
0.470
0.461
0.452
0.444
0.436
0.428
0.421
0.413
0.406
0.400
0.393
0.387

0.961
0.925
0.892
0.862
0.833
0.806
0.781
0.757
0.735
0.714
0.694
0.675
0.657
0.641
0.625
0.609
0.595
0.581
0.568
0.555
0.543
0.531
0.520
0.510
0.500
0.490
0.480
0.471
0.462
0.454
0.446
0.438
0.431
0.423
0.416
0.409
0.403

Factor T
Si el rea materia de valuacin tiene caractersticas de topografa y naturaleza del
terreno con diferencias que no poseen los terrenos urbanos de las calles locales

adyacentes, que se han tomado como referencia, deber aplicarse al Valor Bsico el
factor T de la Tabla N 12

FACTOR T
TOPOGRAFA
FACTOR
a. Pendientes:
Menor de 5%
1,00
De 5 a 10%
0,90
De 11 a 20%
0,80
De 21 a 30%
0,70
Mayor de 30%
0,60
NATURALEZA DEL TERRENO
FACTOR
b. Suelos que obligan a inversiones extraordinarias
en cimentaciones:
Arenosos o arcillosos
0,70
Con afloramiento rocoso
0,65
Con napa fretica superficial
0,60
Si se presentan en forma simultnea problemas de topografa y naturaleza
del terreno, el factor T se determinar multiplicando los factores
correspondientes.

III. RESULTADO

VD =

VB
j

*A

Donde:
VB = (CAV) x V x C x T
EL TERRENO CUENTA CON UN FRENTE HACIA AVENIDA
Hallando el VB para cada frente del terreno

Av Huayna Capac

---------- VB--------------

VB = (CAV) x V x C x T
CAV= 0.80 (ver. tabla 11) para todos los frentes
V

= $900 (ver cuadro de precios de terrenos adyacentes urbanizados)

= 0.178

= 0.6 (para todos los frentes)

45
TERRENO)

VB = 0.8 X 900 X 0.178 X 0.7= 76.86

(INCLINACION

DEL

POR ENCONTRARSE EN CUARTA ZONA:

El Valor Bsico de la tercera y cuarta zona es igual al 90% y 80% respectivamente,
del valor bsico determinado para la segunda zona.
= 76.86*0.8
= 61,488
i

VD =

VB
j

*A

= 61,488 *2500
=154,000
IV. VALOR DE REALIZACIN RESULTANTE
VALOR DE REALIZACIN DEL INMUEBLE EN EL MERCADO (VRM) (RESOLUCIN S.B.S
N 808-2003 Y R.M. N 126-2007-VIVIENDA)
El Valor de Realizacin inmediata en el mercado, es el Valor Neto del terreno, que se
esperara recuperar como consecuencia de la eventual venta del bien, en la
situacin como est, descontando los castigos y cargos por los conceptos indicados
a continuacin:
Deducciones a aplicar:
- Gastos de Publicidad

2.00%

- Gastos de Tasacin para realizacin

- Comisiones de ventas
- Mantenimiento

0.20%

5.00%

2.00%

- Para realizar el inmueble en un plazo de 180 das, consideramos un ajuste en el

valor para poder vender el inmueble en ese plazo de
10.80%
Total de deducciones

20.00%

Por lo tanto:
VRM = VTP x 0.80
VRM = US$ 154,000 x 0.80
VRM = US$ 124,000
SON: CIENTO VEINTE Y CUATRO MIL Y 00/100 DLARES AMERICANOS.

ANEXOS

ANEXOS 2
(VENTAS DE TERRENOS CERCANOS ADJUNTO TITULOS DE COMPRA VENTA)

TITULO DE EL LOTE 7 DE LA
MZ BU

TITULO DE LA MZ DC LOTE 7

ANALISIS DE MERCADO

Conclusiones:
La valuacin del inmueble se realizo usando

las zonas de influencia,

VALUACIN DE TERRENOS RUSTICOS EN ZONAS DE EXPANSIN

URBANA segn R.M.N126-2007-Vivienda para el Reglamento Nacional de
Tasaciones del Per y muestras fotogrficas. terminar el valor de m2 de
terreno.
En este informe se adjuntan documentos como certificado de jurisdiccin
para determinar la jurisdiccin correcta ya que el terreno se encuentra en
una franja limtrofe con el distrito de Huarochir
Tambin se adjuntan documentos como titulo de acciones y derechos para
verificar al verdadero propietario y se verifico la escritura de compra y venta
de este terreno que da origen a este ttulo para verificar datos
verdadero propietario y dimensiones del terreno

como

as como sus

colindantes
Se adjunta tambin una memoria descriptiva del terreno as como una
bsqueda catastral del terreno para verificar la existencia dentro de la
partida 12373225
Los valores encontrados De terrenos adyacentes en la zona no habilitada
pertenecen a ttulos de propiedad donde figuran dichas precios de
transferencias las cuales estn entre 125,000 y 325,000 dlares y el valor
de tasacin en este informe es de 154,000 dlares americanos.
Fuentes:

www.urbania.com
www.adondevivir.com
www.casas.com.pe
www.adoos.com.pe