“Año del bicentenario del Perú 200 años de independencia”

TEMA : valuación de edificación

FACULTAD : ING. CIVIL

CURSO : ingeniería de valuaciones

DOCENTE : Ing. Crispín Gómez máximo Alejandro

CICLO : VIII

SECCIÓN : A

Alumno : Vivanco Vílchez Diógenes

 INDICE
1. MEMORIA DESCRIPTIVA .......................................................................................................... 3
1.1. NOMBRE DE LOS PROPIETARIOS ................................................................................. 3
1.2. NOMBRE DE LA PERSONA QUE SOLICITA LA TASACIÓN ......................................... 3
1.3. OBJETO DE LA TASACIÓN Y METODOLOGÍA O REGLAMENTACIÓN EMPLEADA 3
1.1.1. Objetivo ............................................................................................................ 3
1.1.2. Metodología ............................................................................................................... 3
1.1.3. Reglamentación......................................................................................................... 3
1.4. FECHA A LA CUAL ESTÁ REFERIDA LA TASACIÓN .................................................... 3
1.5. UBICACIÓN ....................................................................................................................... 3
1.6. LINDEROS Y PERÍMETRO ............................................................................................... 4
1.7. ÁREA DEL TERRENO ....................................................................................................... 4
1.1.1 Del terreno ...................................................................................................................... 4
1.8. ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL DEL PREDIO .............................................................. 4
1.9. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIO URBANO QUE POSEE EL PREDIO ................... 5
1.10. DESCRIPCIÓN DE LA DISTRIBUCIÓN DE LAS PLANTAS (PISOS)............................. 5
1.11. DESCRIPCIÓN DE LA EDIFICACIÓN .............................................................................. 5
1.1.2 Estructuras .......................................................................................................... 5
1.1.3 Acabados............................................................................................................. 5
1.1.4 Instalaciones .................................................................................................................. 6
1.12. ESTADO DE CONSERVACIÓN ........................................................................................ 6
1.13. SERVIDUMBRES .............................................................................................................. 6
1.14. ANTIGÜEDAD DE LA CONSTRUCCIÓN ......................................................................... 6
1.15. INSCRIPCIÓN EN LOS REGISTROS PÚBLICOS EN LOS CASOS DE REQUERIRSE 6
1.16. OBSERVACIONES ........................................................................................................... 6
2. VALUACIÓN ............................................................................................................................... 7
2.1. VALUACIÓN DE TERRENO .............................................................................................. 7
2.1.1. Comparamos el A’ y A .......................................................................................................... 7
2.1.2. Determinando el supuesto valor urbano, aplicando el ARTICULO II.C.24............... 7
2.2. VALUACIÓN DE LA EDIFICACIÓN................................................................................... 8
2.2.1. Hallamos el Valor de la Edificación (V.E.) ................................................................. 8
 2.2.2. Valor total del predio (VTP) ........................................................................................ 9
3. ANEXOS ....................................................................................................................... 10
3.1. ANEXO: PLANO PREDIAL DE VALORES ARANCELARIOS DE TERRENOS
URBANOS............................................................................................................. 10
3.2. ANEXO: CUADRO DE VALORES UNITARIOS OFICIALES DE EDIFICACIONES ........
PARA LA COSTA.............................................................................................................. 11
3.3. ANEXO: PORCENTAJES PARA CÁLCULO DE DEPRECIACIÓN. .............................. 12
3.4. ANEXO: COPIA LITERAL ................................................................................................ 13
3.5. ANEXO: COPIA LITERAL ................................................................................................ 14
3.6. ANEXO: PLANO PERIMETRICO – UBICACIÓN............................................................ 15
3.7. ANEXO: UBICACIÓN. ...................................................................................................... 16
3.8. ANEXO: CERTIFICADO DE BÚSQUEDA CATASTRAL ................................................ 17
3.9. ANEXO: MEMORIA DESCRIPTIVA ................................................................................ 18
3.10. ANEXO: CERTIFICADO DE POSESIÓN. ....................................................................... 19
4. FOTOGRAFÍAS ....................................................................................................................... 20
 MEMORIA DESCRIPTIVA
1.1. NOMBRE DE LOS PROPIETARIOS
PASCUAL RODAS CRISOLES Y BERTHA VIVANCO VILCHEZ
1.2. NOMBRE DE LA PERSONA QUE SOLICITA LA TASACIÓN
Los propietarios
1.3. OBJETO DE LA TASACIÓN Y METODOLOGÍA O
REGLAMENTACIÓN EMPLEADA
1.1.1. Objetivo
Conocer el valor comercial del inmueble.

1.1.2. Metodología
Método de Tasación Directa.

1.1.3. Reglamentación
Reglamento Nacional de Tasaciones 2007 (Resolución Ministerial N° 126-2007-
Vivienda).

Conocer el valor comercial del inmueble.

La presente valorización se realiza por el método de la tasación directa,
tomando en cuenta el REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES DEL
PERÚ lo cual fue aprobado por R.M. Nº126-2007-VIVIENDA de fecha
13/05/07.
1.4. FECHA A LA CUAL ESTÁ REFERIDA LA TASACIÓN
Junio del 2021.
1.5. UBICACIÓN
 Departamento: Ica
 Provincia: Ica
 Distrito: Santiago
 Dirección: El inmueble se ubica Santiago-casa-blanca-pampa negra-
pasaje los nísperos s/n
1.6. LINDEROS Y PERÍMETRO
El terreno sobre el cual se levanta la construcción posee los siguientes
linderos:
 Por el Frente con Pasaje el níspero mide 4ml.
 Por la Derecha colinda con la propietaria tacas Huamán Hermelinda
 Por la Izquierda colinda con el propietario Zósimo rodas crisoles
 Por el fondo colinda con la propietaria Alicia campos

1.7. ÁREA DEL TERRENO

Del terreno:
200 m2

10

20
 1.8. ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL DEL PREDIO

El predio se halla en una zona calificada con RESIDENCIAL. Actualmente el

inmueble es usado como vivienda.
1.9. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIO URBANO QUE POSEE EL
PREDIO
El predio se ubica en una zona urbana consolidado como tal posee todas las obras
de infraestructura que le son inherentes, esto es veredas y pistas asfálticas,
alumbrado público y privado, conexión a la red de agua y desagüe, acceso a
conexiones de telefonía, de internet y cable que el predio puede o no usufructuar.
1.10. DESCRIPCIÓN DE LA DISTRIBUCIÓN DE LAS PLANTAS (PISOS)
Se trata de una edificación de 2 plantas, levantada para funcionar como
vivienda. La distribución es la siguiente:
1.10.1. Primera Planta:
Accede con la puerta principal de 2 hojas que nos lleva al por pasadizo, pará cada
puerta tiene acceso con una puerta tanto para la sala dormitorio cocina, cuenta con
3 dormitorios dos salas una cocina dos baños y un patio
1.10.2. Segunda Planta:
Para el segundo piso tiene acceso por el patio donde se ubica la escalera, la
escalera lleva a la terraza y luego cuenta con 3 dormitorios un recibidor y un baño,las
puertas son de metal de color negro los principales y las puertas de habitaciones y
baños son de madera
1.10.3. Acabados:
Los muros retachados, pintados de color anaranjado. En los baños enchape de
mayólica color azul chispeado 20x20 a una altura de 1.20 mts. Los pisos de la sala
– comedor, dormitorios y cocina son de enchape de mayólica color marrón.
En los dos baños del primer piso existen sanitarios blancos, una llave para lavatorio
simple, lo lavatorio de manos, mampostería con enchape de mayólica verde. En el
baño del segundo piso tiene lavatorio de manos una ducha con una mayólica verde
1.11. ESTADO DE CONSERVACIÓN
El inmueble al momento de la inscripción tiene un estado en buen estado
tiene 5 años de uso
1.12. SERVIDUMBRES
No tiene.
1.13. ANTIGÜEDAD DE LA CONSTRUCCIÓN
El inmueble tiene una antigüedad de 5 años.
1.14 INSCRIPCIÓN EN LOS REGISTROS PÚBLICOS EN LOS CASOS DE
REQUERIRSE
El terreno cuenta con copia literal, se puede encontrar en el Anexo 4.
 1.15 OBSERVACIONES
La inspección se realizó sin inconvenientes

2.1. VALUACIÓN DE TERRENO:

 Departamento: Ica.
 Provincia: Ica.
Distrito: santiago-casablanca

. Tiene un VAU = S/ 20.00 / m2

2.1.1. Comparamos el A’ y A:
A = 200m2
A’= 3 x (8m)2 = 192 m2
POR LO TANTO: A>A’
VT1 = 200 m2 x V. A. U.
VT2 = (200 – 192) x (50 % VAU.)
VT2 = 8 m2 x (50 % VAU)

V. T. = VT1 + VT2

2.1.1. Determinando el supuesto valor urbano, aplicando el ARTICULO II.C.24:

SVU1=VTx5.00x(1.0-0.01x80.00) =VT x 1.00 x (0.20) =VTx 0.20

3.00

0.20 VT > 0.50 VT NO CUMPLE

Por tanto, se usará el valor arancelario del plano arancelario de terrenos urbanos de la
SANTIAGO-CASABLANCA
SVU1 = S/. 20.00 x 0.50 = S/ 10.00/ m2

1.1.4.1 Determinando VT1: VT1

= 200 m2 x S.V.U
VT1 = 200 m2 X S/ 10.00/ m2
VT1 = S/ 2000
 1.1.4.2 Determinando VT2:
VT2 = 8 m2 x (50 % S.V.U)
VT2 = 8 m2 x (50 % S/ 10.00/ m2)

VT2 = S/ 40

V. T. = VT1 + VT2

V.T.= VT1 + VT2

V.T.= S/ 2000 + S/ 40
V.T.= S/ 2040

VALUACIÓN DE LA EDIFICACIÓN:

PREGUNTA Nº 01. Determinar el valor del terreno y la edificación, del terreno que
tiene las siguientes características geométricas, que se especifican en la Fig. N° 1,
con la descripción que se detalla a continuación:
UBICACIÓN:
Distrito: Santiago-casa-blanca
Provincia: Ica.
Departamento: Ica.
VAU = S/. 20.00/m2
VALUACIÓN DE LA EDIFICACIÓN TIENE LA SIGUIENTE DESCRIPCIÓN:
a) Muros y Columnas: albañilería armada, ladrillo o similar con columnas y vigas
de amarre.
b) Techos: Losa aligerada de concreto armado horizontal.
c) Pisos: cerámica nacional, cemento pulido
d) Puertas y Ventanas: ventanas de fierro y/o aluminio, puerta contraplacada.
e) Revestimiento: Tarrajeo frotachado y pintura lavable.
f) Baños: Completos nacional con cerámica de color.
g) Eléctricas y Sanitarias: agua fría y caliente, teléfono e instalación monofásica.

FIG. N° 1

Tiene 5 años de antigüedad y estado de conservación regular.

SOLUCIÓN:
a) Se determina el valor unitario de la edificación, de acuerdo a las
características en la edificación
1. Muros y Columnas (C): S/ 232.16
2. Techos (C): S/ 171.25
3. Pisos (D): S/ 97.64
4. Puertas y Ventanas (F): S/ 54.42
5. Revestimiento (F): S/ 63.99
6. Baños (C) S/ 54.47
7. Eléctricas y Sanitarias (E): S/ 64.14
VUE= S/ 738.07
b) Se determina el valor similar nuevo (VSN), considerando la edificación
de una planta:
VSN=AtxVUE = 75 m2 x S/ 738.07= S/ 55 355.25
De la figura N1: AT= 20 x 10 m2=200m2 , se toma área techada 75 m2 ( se
deja área libre)
c) Determinando la depreciación (D), para lo cual se toma en cuenta el
tiempo de servicio (5 años) y el estado de conservación (regular):
% %
𝐷 = 𝑉𝑆𝑁𝑥 = 55 355.25 x
100 100
 d) Determinando el valor de la Edificación ( que es de una sola planta)
Material predominante es el Ladrillo (utilizamos la tabla N°01 del RNT ACTUAL):
5 años ----> 20%
20
D = 55 355.25 x = 𝑆/11071.05
100
VE= VSN – D= S/ 55 355.25- S/11071.05= S/ 44 284.20
VE = S/ 44 284.20
Valuación del Terreno:
I. VT = AT x VAU = 200 m2 x S/ 20.00 /m2
VT= 4000 soles

A= 10x20 m2= 200m2

A’=3x102=300 m2
Donde: A < A’
II. Verificando el frente:
10 m > 6 m BIEN¡

III. Verificando el fondo:

200
= 20 > 15 BIEN¡
10
La suma total del terreno y la edificación seria de S/4000.00+S/ 44 284.20 = 48
284.20 soles
PLANO PREDIAL DE VALORES ARANCELARIOS DE TERRENOS URBANOS