「パークタワー渋谷笹塚」予想価格は？　笹塚駅徒歩4分の注目タワマン、その特徴を解説

新築マンション「パークタワー渋谷笹塚」は、京王線・京王新線の笹塚駅から徒歩4分（京王クラウン街出口から徒歩３分）にある28階建てのタワーマンションだ。ここでは、「パークタワー渋谷笹塚」の特徴やメリット・デメリット、予想価格などについて解説していきたい。（画像）「パークタワー渋谷笹塚」外観完成予想CG／出典：公式ホームページから

「パークタワー渋谷笹塚」の特徴

　まず、「パークタワー渋谷笹塚」の特徴をまとめてみたい。

新宿から5分、始発駅でもある利便性

　新宿まで京王線で5分という交通利便性は、「パークタワー渋谷笹塚」の大きなウリだ。新宿にオフィスがある人や頻繁に訪れる用事があるという人には、この上なく便利な立地だろう。

　また、始発電車がある駅だという点も大きい。京王新線は、都営新宿線とつながっており、都営新宿線直通電車の始発駅となっている。座って通勤できるというのも、メリットが大きいと言えるのではないだろうか。

駅までアーケード街経由で3分！

　駅から「京王クラウン街」というアーケード商店街を歩けば、マンション入り口まで雨の日でも濡れることなく行き来ができる。しかも京王クラウン街出口（通行時間：6時～24時30分）を利用すると、駅までの所要時間は徒歩3分となる。京王クラウン街には、38の店舗があり、帰り道に買い物や食事ができるのも便利だ。

定期借地権マンション

 「パークタワー渋谷笹塚」は、定期借地権マンションだ。「新宿中村屋」の東京工場跡地の広大な敷地をマンション開発する運びとなった。土地の賃貸期間は、2098年までの約70年。所有権でなく、定期借地という権利が価格にどのように反映されるのかは未知数だが、期待は大きい。

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「パークタワー渋谷笹塚」の価格（2025年1月27日更新）

 「パークタワー渋谷笹塚」のモデルルーム見学会がスタートした。ここでは、予定価格や毎月かかる費用の概算とともに、見学会の様子をレポートしたい。

　見学会では、通常最後に渡される予定価格表が渡されなかったことに驚いた。こちらが購入を検討する部屋など、一部のみが手書きで書かれた表を営業担当者が持ってきた。

　期によって価格変動の激しい住友不動産ではよく見られる方式だが、それ以外の大手不動産会社で印刷された価格表をもらえなかったのは初めてだった。今後価格が上がる可能性が高い、ということかもしれない。そうなると、第一期で購入するのが一番得だということになりそうだ。把握できた部屋の価格は以下の通りとなる。

「パークタワー渋谷笹塚」第一期予定価格（一部）

10階
広さ（㎡）	金額	坪単価	方角
3LDK/81.74㎡	1億7,800万円	719万円	南西角
3LDK/74.52㎡	1億5,200万円	673万円	南向き
3LDK/64.23㎡	1億2,100万円	622万円	東向き

 

13階
広さ（㎡）	金額	坪単価	方角
3LDK/65.35㎡	1億1,300万円	571万円	西向き
3LDK/65.63㎡	1億1,600万円	583万円	西向き
2LDK/60.43㎡	1億600万円	579万円	北向き

20階
広さ（㎡）	金額	坪単価	方角
3LDK/75.44㎡	1億5,200万円	665万円	西北角
3LDK/65.35㎡	1億1,600万円	586万円	西向き
3LDK/65.63㎡	1億1,900万円	598万円	西向き

27階（プレミアムフロア）
広さ（㎡）	金額	坪単価	方角
3LDK/86.50㎡	2億1,200万円	809万円	西向き
4LDK/129.45㎡	3億7,400万円	953万円	南西
3LDK/107.32㎡	2億7,900万円	858万円	南向き

　全体の価格については、予想されていた金額とさほど乖離はない。3LDKタイプでは、65㎡前後の広さが多く、少しでも価格を抑えるために部屋を狭くする傾向が強くなってきている。

　比較的割安感が感じられるのは、線路に近く音の影響を受けそうな北向きか西向きの部屋。ただし、二重窓などの音対策がとられているため、窓を開けなければほとんど音が漏れてくるということはなさそうだ。窓を開けて過ごす習慣がない人は、積極的に検討してみるといいだろう。

定期借地権付きマンション特有の費用は？

 「パークタワー渋谷笹塚」は所有権マンションではなく、定期借地権付きマンションになるが、定期借地権付きマンションでは、土地の賃料となる「地代」と将来の更地返還に備えて積み立てる「解体準備積立金」を毎月支払っていく必要がある。
モデルルーム見学会では、定期借地権付きマンション特有の費用を含めた定期借地権の説明にかなりの時間をさいていた。解説ビデオやリーフレットを作成し、理解を促していた。

　実際の費用は、次の通りだ。

　地代については、かなり安いと感じた。理由としては、地代の一部が前払い賃料として、販売価格に入っているからということだった。賃料である地代は、固定資産税などに連動して見直しがされるため、将来まで変わらない金額ではないものの、価格を抑える工夫がみられる点は好感が持てる。

　このほかに毎月かかる費用としては、管理費や修繕積立金などがあり、70㎡では54,000円程度になりそうだ。地代、解体準備積立金の合計が約２万円、合算するとローン以外の毎月の支払は、70㎡で約7万４千円となる。ローン以外にかかる費用についても十分考慮して、購入を検討してもらいたい。

「パークタワー渋谷笹塚」の共用施設は？

　大規模タワーマンションらしく「パークタワー渋谷笹塚」には、多彩な共用施設がある。特にリモートワークに対応したワークルームは、充実している。

　また、フィットネスルームにも個室を設けるなど、プライベート空間を意識した施設が多くなっている。主な施設は2階と3階に集中している。

「パークタワー渋谷笹塚」は、災害に強いのか？

　地震や水害など大きな災害が続く昨今、災害リスクについても大いに気になるところだ。地震、水害に伴うリスクについて調べてみた。

地震に伴うリスク

　まず、地震に対するリスクから見てみよう。建物構造は、大林組が開発した制震構造の「デュアルフレームシステム」を採用している。独自の制震装置で地震力を3分の1にまで軽減する。免震構造よりは劣るものの、制震構造の建物というのは安心材料になるだろう。

　また、住所のある渋谷区笹塚１丁目の「地震時の危険度/ハザードマップ」を見てみると、地震時の安全性に関する総合評価は、5段階中の3で、都内全体で下位16.19%（5段階の１が危険度は一番低い）となっている。

総合評価のコメント：
「地震発生時には、延焼などの火災のリスクは低くなく、建物が倒壊するリスクが低く、災害時の避難や救助がしやすくはない地域です。地盤は台地で揺れが増幅されにくく、比較的危険度が低くなっています」

参考：渋谷区笹塚１丁目の地震時の危険度/ハザードマップ

　火災リスクはあるものの、全体的にはローリスクと言えそうだ。

水害に伴うリスク

　次に、洪水のリスクを見てみよう。渋谷区は全体的に洪水リスクの高い場所は少ない。「パークタワー渋谷笹塚」のある笹塚1丁目近辺は、白または薄い黄色（黄、だいだい、緑色の順番でリスクが上昇）となっており、洪水リスクは低いと思われる。また、「東京の液状化予測図 令和5年度改訂版」を見ると、マンション建設地は液状化の可能性の低いエリアとなっている。　

　笹塚は、武蔵野台地の一角にある高台に位置し、比較的地震に強い地盤ともいわれている。災害に関しては、地震、水害どちらも危険度は低いと言える。

「パークタワー渋谷笹塚」のメリット・デメリット

　ここで、「パークタワー渋谷笹塚」のメリット・デメリットをまとめておきたい。

「パークタワー渋谷笹塚」のメリットは？

立地の良さ

　やはり、何と言っても立地の良さが最大のメリットと言えるだろう。笹塚駅まで徒歩4分という駅近立地に加え、アーケード商店街を通れば傘いらずとなる。京王線利用で「新宿」まで5分という近さ。｢渋谷｣まで17分など都心の主要ターミナル駅へのアクセスも快適だ。

　また、新宿に近いことから新宿区と思われがちな笹塚だが、マンション名にわざわざ渋谷笹塚と記しているように、住所は渋谷区となる。渋谷区アドレスを手に入れることができるのもメリットと言えるだろう。

商業施設の多さ

 「パークタワー渋谷笹塚」のには、スーパーが出店予定であるが、ほかにも「成城石井」「クイーンズ伊勢丹」「ライフ」など歩いて行ける範囲に複数のスーパーマーケットがある。

　また、駅から続く商店街「京王クラウン街」や徒歩2分の場所にある「笹塚ショッピングモールTWENTY ONE」など、周辺にはショッピング施設が多い。徒歩3分の場所には、昭和レトロを感じさせる「笹塚観音通り商店街」もある。

眺望の良さ

 「パークタワー渋谷笹塚」は標高37ｍの高台にあるため、多くの部屋から開放感あるパノラマビューを楽しむことができる。東向きは新宿の都心、西は富士山、南は横浜方面が見渡せる。都心ではタワーマンションでも眺望の良い物件は少ないため、希少なマンションだと言えるだろう。

災害リスクの低さ

　前述したとおり、地震、水害ともに大きな被害を受けるリスクは低いエリアにある。制震構造であることを加味すると、危険度はより低くなるだろう。

「パークタワー渋谷笹塚」のデメリットは？

所有権マンションではない

　価格面では期待感のある定期借地権マンションだが、地代（土地の賃料）、解体準備金（借地権期間の終了後に建物を解体し、更地に戻す費用）が未定のため、全体の評価は未知数だ。

　定期借地権マンションは、借地期間の残りが35年を切ると、購入者が長期ローンを組みにくくなるため、売却がしにくくなるというデメリットがある。また、将来的に自分の所有にならないことで敬遠する人も一定数出てくるだろう。

渋谷区らしい洗練された街ではない

　渋谷区というとオシャレで洗練された街を想像するが、笹塚は下町風情が残る生活感のある街だ。古くから残る商業施設が多く、買い物がしやすい半面、洗練された雰囲気とは言えないため、好みが分かれるところだろう。

まとめ

　マンションの資産性は、一にも二にも立地と言われる。その点では安心して購入できる物件と言えるだろう。所有権マンションではないということを残念に思う人もいるかもしれないが、価格面でのメリットがどの程度大きいかによって全体の評価は変わってくるだろう。販売開始予定は、2025年3月上旬となっている。

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