フラット35の金利が5カ月連続で上昇！　変動金利から固定金利への切り替えはまだ間に合う!?

全期間固定金利型の代表であるフラット35の金利が2022年に入ってから5カ月連続で上昇している。金利が上がり始める前に、変動金利から固定金利に変えようと思っていた人は、切り替えのタイミングを逸してしまったのか？それとも、まだ大丈夫なのか？今回は、金利上昇前に変動から固定に切り替えるのが非常に困難である理由などを分かりやすく解説する。（ファイナンシャル・プランナー　菱田雅生）

【目次】
住宅ローンの金利タイプは3種類ある
住宅ローンの金利タイプごとに影響を受ける金利が異なる
短期金利よりも長期金利のほうが先に動く傾向がある
金利上昇前に変動金利から固定金利に変えるのは難しい！
リスクを取るか安全を取るか、冷静な判断を

住宅ローンの金利タイプは3種類ある

住宅ローンは「変動金利型」「固定金利型」「固定金利期間選択型」の3つに分けられる（出所：PIXTA）

　住宅ローンの金利タイプは、「変動金利型」「固定金利型（全期間固定金利型）」「固定金利期間選択型」といった3つに分けられ、それぞれ適用金利が異なる。まずは、住宅ローンの金利タイプと適用金利の水準について確認しておこう。

変動金利型
　その時々の世の中の金利水準に応じて、半年ごとに適用金利が見直されるタイプ。適用金利が上がれば、利息負担が重くなり、返済額も増えていく。

　逆に、適用金利が下がれば利息負担が軽くなり、返済額が減っていく。適用金利の水準は3タイプの中で最も低い。2022年6月現在、低いところでは年0.3％台の金利を提示している銀行もある。

固定金利型（全期間固定金利型）
　世の中の金利水準が変動しても、当初の適用金利が返済終了まで固定されるタイプ。住宅ローンを組んだ時点で返済終了までの返済計画が確定するので安心・安全である。

　ただし、適用金利の水準は3タイプの中で最も高い。2022年6月現在、フラット35の最低金利（借入期間21年以上35年以下、融資率9割以下、新機構団信付きの場合の最低金利）は年1.490％。

固定金利期間選択型
　2年、3年、5年、7年、10年、15年、20年などといった返済当初の一定期間を固定金利にするタイプ。固定金利期間中の適用金利は固定され、固定期間終了後は、変動金利型にするか、再び固定金利期間を選択するかを選べるのが一般的。

　適用金利の水準は、通常、固定金利期間が短いものほど低く、固定金利期間が長いものほど高くなる。

　以下のボタンから、各金利プランの最新の金利が確認できるので、気になる人は確認してみよう。

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住宅ローンの金利タイプごとに影響を受ける金利が異なる

「変動金利型」「固定金利型（全期間固定金利型）」「固定金利期間選択型」これら3タイプの適用金利の決定に影響してくるのが、世の中の金利水準なのだが、それぞれの金利タイプが強く影響を受ける金利の種類が異なる。

「短期金利」の変動に影響を受ける金利タイプ

　変動金利型や、固定金利期間選択型の固定期間の短いタイプは、「短期金利」の変動に強く影響を受ける。

　短期金利とは、短い期間のお金の貸し借りに適用される金利のこと。最も代表的な短期金利は、「無担保コール翌日物レート」と呼ばれるもので、金融機関同士がお金の貸し借りを行う際に適用される金利だ。満期はたったの1日と、超短期の金利である。この金利の動きは、日本銀行の金融政策の影響を強く受ける傾向がある。

　変動金利型の場合は、通常、この短期金利の影響を強く受ける「短期プライムレート」と呼ばれる優遇貸出金利の水準によって決定される。

　実は、短期プライムレートはここ約13年間、まったく変動していない。変動金利なのに変動していないのだ。

　その大きな理由の一つが、日本銀行による量的・質的金融緩和が続いていること。簡単に言えば、日銀が金利を低く押さえつけていることが原因である。

　近年、基準となる短期プライムレートが変動していないのに、変動金利型の適用金利がジリジリ下がってきているのは、各金融機関のサービス競争が激化しているからと言ってよいだろう。

「長期金利」の変動に影響を受ける金利タイプ

　一方、固定金利型や、固定金利期間選択型の固定期間の長いタイプは、「長期金利」の変動に強く影響を受ける。

　長期金利とは、長期のお金の貸し借りに適用される金利のこと。最も代表的な指標は、10年満期の国債の利回りである。この長期金利の動きは、日銀の金融政策の影響も受けるが、債券市場に参加している投資家の需給関係による影響も大きく受ける。

　2022年に入って、フラット35の金利が5カ月連続で上がっているのは、この長期金利が上がっているからである。

短期金利よりも長期金利のほうが先に動く傾向がある

　2021年12月30日、長期金利（10年満期の国債の利回り）は0.07％で取引を終了した。そして、年明け1月4日は0.085％からスタートし、1月11日には、0.15％まで上昇。その約1カ月後の2月17日には、0.225％まで上昇した。その後、3月以降は0.2％から0.25％の間で推移している。

　長期金利が上がってきた要因にはさまざまなものが考えられるが、世界的な物価上昇が続くなか、アメリカが利上げを実行し、日本の利上げも近いと考える投資家が増えたためだろう。

　長期金利は、需給関係の影響を強く受ける。先行きの短期金利の上昇（≒日銀による利上げ）を予想する投資家が増えれば長期金利は上昇し、先行きの短期金利の低下（≒日銀による利下げ）を予想する投資家が増えれば、長期金利は低下するのが一般的である。

　つまり、日銀が利上げをする前の段階で長期金利は上がっていき、日銀が利下げをする前の段階で長期金利は下がっていくのである。これが短期金利よりも長期金利のほうが先に動く理由である。

金利上昇前に変動金利から固定金利に変えるのは難しい！

　長期金利の動きは、「株価には先見性がある」と言われるのに似ている。株価は、景気がよくなって企業業績が上向いてきてから上がるのではなく、「これから景気がよくなりそう」とか「これから企業業績が上向きそう」といった予想の段階から上がっていくのが通常だからだ。株価は、景気の動きよりも半年から1年早く動き始めると言われる。

　長期金利も、株価の動きと同様に投資家の予想に基づいて動いているからこそ、短期金利よりも先に動く傾向がある。

　だとするなら、住宅ローン金利は、変動金利よりも固定金利のほうが先に上がってしまう。金利が上がる前に変動金利型から固定金利型に変えたいなら、長期金利が上がりだす前に動かなければならないということだ。

　金利が上がる前に行動する。はたして、そんなことが可能なのだろうか。無理ではないかもしれないが、絶妙なタイミングを当てることはほぼ不可能に近いだろう。

リスクを取るか安全性を取るか、冷静な判断を

　先に述べたとおり、2022年6月現在、フラット35の金利は1月の1.30％から6月の1.49％まで5カ月連続で上昇している。フラット35の金利が1.5％近くになるのは、約6年ぶりのことである。

　もうすでに固定金利型は上がり始めてしまっているが、本格的な金利上昇が始まる前に、早く変動金利型から固定金利型に切り替えるほうがいいのかどうか、迷っている人もいるかもしれない。

　いま動くべきか、もう少し待つべきか。絶妙なタイミングは「神のみぞ知る」だが、4月末に公表された日銀の金融政策の方針を見る限りでは、短期金利は低め誘導を続けるようだ。

　長期金利も0.25％を超える水準にはいかないように調節をする方針。ということなので、目先的にはどんどん長期金利が上がっていくことはなさそうである。

　とはいえ、日銀がいつ方針を変えるかも事前に予測することはできない。

「このまま変動金利型で返済を続けるのが不安だ」「金利が上昇しそうでドキドキしてしまう」といった人は、精神衛生のためにも早く固定金利型に変えてしまったほうがよいだろう。

　少しでも有利さを求めたいならリスクを取らなければならないし、安全性を重視するなら有利さは求められない。

　安全性と有利さを同時に求めることはできないし、結果的に有利だったのか不利だったのかは、住宅ローンを完済するまで分からない。リスクを取るのか取らないのか、あらためて冷静に検討すべきだろう。

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おすすめポイント

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特徴・評判

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審査基準

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大手銀行の一角で、借り換えを中心に住宅ローンの獲得に積極的
一部のローンプラザ支店は休日でも相談可能
独自の長期固定金利商品だでなく、フラット35も提供する充実のラインナップ

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

りそな銀行の住宅ローンは、まず金利設定がかなりチャレンジングです。期間固定金利の場合、固定期間終了後も当初の金利優遇がずっと大きいままなので、金利は低いですね。そのため借り換えをするならメリットが大いにあります。

審査は、厳しくも緩くもないですね。用意する書類に関して厳格で、お客様の属性にもよりますが、必要書類が他の金融機関に比べて提出書類が多く、また、一つ不備があるときっちり揃えるまで何度もやり取りをしなければならず、煩わしいかもしれません。書類の不備があると審査が長びくリスクもあります。

一般に、自営業や会社経営をしている場合は、直近3期分の決算書と確定申告書、役員報酬の源泉徴収票の提出を求められます。りそな銀行では、さらなる書類を求められることもあり、会社の納税証明書の提出が必要となることもあります。そのため審査に時間がかかりがちで、事前審査も本審査もそれぞれ2〜3週間かかることも珍しくなく、融資実行を早めにしたい人は要注意です。

関連記事りそな銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■自社商品
【融資手数料型】
融資額×2.2％＋5万5000円
【金利上乗せ型】
5万5000円および、金利＋0.3％
■フラット35
融資額×1.87％（タイプB ネット）

保証料: ■自社商品
上記を参照
■フラット35
0円（100万円以上）

繰上返済手数料（一部）: ■自社商品
インターネット：0円（1万円以上1万円単位）
店頭・テレビ電話：変動金利が5500円、固定金利3.3万円
■フラット35
0円

繰上返済手数料（全額）: ■自社商品
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：変動金利1.1万円、固定金利3.3万円
■フラット35
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：0円

借入額: ■自社商品
50万円以上、3億円以下（1万円単位）
■フラット35
100万円以上、8,000万円以内

借入期間: ■自社商品
1年以上40年以内（1年単位）

融資を受けられるエリア: ■自社商品
日本国内全域
※一部、取扱いできない地域あり
■フラット35
ー

使い道: ■自社商品
本人が所有し、本人または家族が住む
住宅の新築・購入資金
マンションの購入資金
住宅の増改築・修繕資金
中古住宅（マンションを含む）の購入資金
住宅用土地（建物建築計画のある場合）の購入資金
住宅取得に伴う諸経費

年収 （給与所得者）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

勤続年数 （給与所得者）: ■自社商品
1年以上
■フラット35
ー

年収 （個人事業主等）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

事業年数 （個人事業主等）: ■自社商品
3年以上
■フラット35
ー

年齢 （借入時）: ■自社商品
満20歳以上満70歳未満
■フラット35
70歳未満

年齢 （完済時）: ■自社商品
満80歳未満
■フラット35
80歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：70歳未満）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 団信革命（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.25％（40歳未満）
金利+0.30％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合。もしくは、所定の身体障害状態・要介護状態に該当した場合、ローン残高が0円
3大疾病保障特約（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％（40歳未満）
金利+0.25％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障特約（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％（40歳未満）
金利+0.20％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
ワイド団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
ペア一般団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+年0.15％（35歳未満）
金利+0.25％（35歳以上）
（ぺアローンでお借入れ後、お二人どちらかが死亡や高度障害状態に該当した場合、どちらも住宅ローン残高が0円）※ペア一般団信の上乗せ金利は、2025年9月末までにお借入れされた方限定の優遇金利

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住宅ローン変動金利半年型タイプ（新規借入、頭金10%以上）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.540%
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表面金利: 年0.410%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 76,688円

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①保証料など0円サービスが充実
②新規借入で変動金利の場合は自己資金10％以上で金利優遇あり
③最大3億円まで借入可能

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が無料
長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10％分ずつ下が理、長期で借りる人はお得

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。

商品も特徴的で、介護状態を保障する団信や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 借入残高×2.2％

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: 0円。電話にて連絡

借入額: 500万円以上3億円以下（10万円単位）
（ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、3億円以下）

借入期間: 5年以上35年以内（1年単位）
（長期固定金利タイプまたはステップダウン金利タイプの場合は、21年以上35年以内）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション（中古物件を含む）の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上（マンションの場合は専有面積30平米以上）
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅（住居部分が延床面積の50％以上で、併用部分（店舗・事務所）は、自己使用であるものに限る）であるもの

年収 （給与所得者）: 300万円以上

勤続年数 （給与所得者）: 2年以上

年収 （個人事業主等）: 300万円以上（2年平均）

事業年数 （個人事業主等）: 2年以上

年齢 （借入時）: 20歳以上65歳以下

年齢 （完済時）: 80歳未満

その他条件: ・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること（永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること）
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること

無料の団信: 一般団信（加入時年齢：65歳以下）
安心保障付団信（加入時年齢：65歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合

要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円

オプション （特約）の団信: ガン団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円

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頭金10％以上で変動金利が低くなる！

3位

住宅ローン全期間引下げ(新規借入)・変動金利

実質金利(手数料込): 0.551%
総返済額　3292万円

表面金利: 年0.420%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 76,819円

おすすめポイント

①低金利の上、がん50％団信無料
②無料で全疾病保償＆12カ月の就業不能保償を付帯
③金利+0.1%で、がん100％団信も付帯OK

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※変動金利は「金利引下げキャンペーン」の金利。キャンペーン申込期間は、2024年12月2日（月）～2025年3月14日（金）、実行期限は2025年5月30日（金）

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

割引サービスなどを併用しなくても、変動金利は業界最低水準
審査結果によって金利が上がることがない、安心の一律金利
がん100％保障団信が、わずか0.1％の上乗せで加入できる

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

PayPay銀行の住宅ローンは、ネット銀行ならではの低金利が特徴です。がん50％団信も付帯するようになり、auじぶん銀行などと人気を分けています。

ネット銀行ならではの、お申込みから契約までネットでお手続きを完結できる点も魅力的です。

ただし、審査は厳しめです。

条件のいい借り手に絞ることで低金利を実現しているものと思われます。当初の計画では、徐々に融資対象を拡大していくとしていましたが、今後どうするのか注目しています。

関連記事 PayPay銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 借入金額×2.20％

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: ホームページでの手続き:無料
電話での手続き:5,500円（税込）

繰上返済手数料（全額）: 手数料：33,000円（消費税含む）
PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み

借入額: 500万円以上2億円以下（10万円単位）

借入期間: １年以上35年以内（1ヶ月単位）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人が住む住宅に関する以下の資金
・戸建またはマンションの購入（中古物件を含む）
・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
・上記に伴う諸費用

年収 （給与所得者）: 200万円以上

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: 原則、利用不可

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 20歳以上65歳未満

年齢 （完済時）: 80歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：65歳未満）
+一般団信プラス（借入時年齢：51歳未満）
+がん50％保障団信（借入時年齢：51歳未満）
+全疾病保障＆入院保障（借入時年齢：51歳未満）
一般団信プラス（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、100万円の給付金。または、がん先進医療を受けた場合は、通算1000万円まで給付金）

がん50％保障団信（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。また、がんと診断された場合、ローン残高が半分）
全疾病保障＆入院保障（けが・病気により入院した場合、毎月返済が無料になる他、就業不能状態が12ヵ月継続すると、住宅ローン残高がゼロ円に）

オプション （特約）の団信: がん100％保障団信（借入時年齢：51歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金
11疾病保障団信（借入時年齢：51歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金。病気やけがで入院が連続5日以上の場合、10万円の給付金
ワイド団信（借入時年齢：65歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
ペア連生団信
（一般団信、借入時年齢：65歳未満）
金利+0.20％
（連帯債務で借り入れを行う二人のどちらかが、死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円）ペア連生団信
（がん100%、借入時年齢：51歳未満）
金利+0.40％
（連帯債務で借り入れを行う二人のどちらかが、がんと診断及び死亡・高度障害になった場合、ローン残高が0円）

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。