RE/MAX Feliz
Análisis comparativo de mercado
Ariel Simone Reg 3781
PABLO DAICH
Agente Inmobiliario
» Compra y venta de propiedades.
» Asesoramiento profesional.
» Búsqueda personalizada.
» Análisis de mercado.
» Alcance global.
Optimización de tiempo.
Tranquilidad y Seguridad.
Ariel Simone Reg 3781
Qué comprende este estudio
El análisis compartivo de mercado, consiste en recabar información sobre valores de inmuebles de
similares tipologías y características a las del bien a tasar. Se refiere tanto a propiedades
actualmente en oferta como así también a operaciones ya concretadas, en un área
inmobiliariamente compatible.
Gracias a esta recopilación de datos, se evalúan similitudes y diferencias, contemplando las
características propias y únicas del inmueble, para conocer su valor específico en relación con sus
superficies homogeneizadas. Así es que se determina el valor venal del inmueble, con el objetivo de
concretar la venta al mejor precio y en el menor tiempo posible, teniendo en consideración la oferta
y demanda del mercado.
Datos a considerar:
» Descripción general: cantidad de ambientes, estado, mantenimiento, etc.
» Características estructurales: vista, luminosidad, orientación, etc.
Ubicación: características del barrio, descripción y proyección de la zona.
» Vecindario: Uso y atributos de las viviendas y propiedades vecinas.
» Proximidad a factores externos influyentes: medios de transporte, lugares de trabajo, establecimientos educativos,
etc.
» Seguridad: interna y externa.
» Oferta y demanda en zona: Características y valores de los inmuebles comparables en la cercanía.
» Investigación sobre los valores reales de cierre vigente.
» Análisis sobre la situación actual del mercado inmobiliario.
Análisis comparativo de mercado
Análisis general
de mercado
2024
Algunas conclusiones:
En el mercado actual, los precios de CIERRE de las propiedades aumentó entre un 2% y un 5%
desde el año 2023, impulsados por una mayor actividad de compra facilitada por créditos
hipotecarios.
Los inversores están más activos y dispuestos a pagar precios más altos por propiedades de
calidad, reflejando una mayor competitividad en el mercado.
La incertidumbre en torno a los altos costos de construcción sigue presente en el mercado actual
de bienes raíces. Esto plantea dudas sobre cómo evolucionará el mercado en los próximos meses, a
pesar del aumento en los precios de las propiedades.
Las propiedades que se destacan por mantener precios transparentes y realistas siguen siendo las
más buscadas. Estas propiedades a menudo logran captar la atención de compradores que valoran
una buena relación calidad-precio, lo que se traduce en ventas exitosas y cierres cercanos a los
valores de publicación.
Ariel Kishimoto
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Análisis comparativo de mercado
Don Bosco
Ubicación: Rawson 4769
Tipo de vivienda: PH
Cantidad de habitaciones: 2
Estado: Original a refaccionar
Destacable: Frente, Balcón.
Posibles objeciones: Estado, Zona.
superficie total: 95m²
Superficie Semicubierta: 4m²
Superficie Descubierta: 4m²
Superficie Cubierta: 87m²
Superficie Homogeneizada: 90m²
Ariel Kishimoto
Agente Inmobiliario | RE/MAX Feliz
Análisis Macro de competencia
Realizar un primer analisis de la competencia de la propiedad a analizar
resulta clave dado el contexto y el tipo de mercado en el cual nos
encontramos. Si tomamos como un aproximado de la oferta disponible hoy
en el mercado la cantidad de avisos publicados en el portal inmobiliario N°1
del tanto del país, como de la provincia y la ciudad (Zonaprop), tenemos en
nuestra ciudad una cantidad aproximada de 30.700 propiedades a la venta.
Teniendo en cuenta un promedio de 860 operaciones por mes, esto nos
indica que solo se vende el 2,8% de todo lo publicado, o lo que es lo mismo,
de cada 5 páginas de zonaprop con 20 anuncios cada una, solo se venderan
3 propiedades.
Dado el actual mercado de compradores es necesario conocer al detalle el
segmento donde nos encontramos compitiendo para ser una opción
atractiva tanto desde la perspectiva comercial, publicando de forma
profesional con imagenes, video y tour virtual de calidad y volumen,
abarcando los principales portales inmobiliarios (cada propiedad se publica
en más 14 portales) y los canales comercieles propios del sector (redes
inmobiliarias internas y externas). Como así también es esencial conocer los
techos de zona, los diferenciales y las potenciales objeciones de cada
propiedad analizada.
Ariel Kishimoto
Agente Inmobiliario | RE/MAX Feliz
Análisis comparativo de mercado
Propiedades comparables
Olazábal 2200
U$D 65.000.-
70m²
LINK
Publicado hace 150 días (Dep 10%)
Gascón 4700
U$D 69.000.-
100m²
LINK
Publicado hace 75 días
Olazábal 2500
U$D 70.000.-
70m²
LINK
Publicado hace + 1 año (Dep. 10%)
Colón 4300
U$D 70.000.-
82m²
LINK
Publicado hace 102 días (Dep 10%)
Ariel Kishimoto
Agente Inmobiliario | RE/MAX Feliz
Análisis comparativo de mercado
¿Por qué no se vende mi propiedad?
Como podemos observar en el gráfico, cuando el precio de una
propiedad está un 20% por encima del valor de mercado, no recibe
consultas. Si está un 15% por encima, los interesados consultan pero no
la visitan. Con un 10%, atrae visitas pero sin ofertas. Sin embargo, al
ajustar el precio a solo un 5% por encima del mercado, la propiedad
recibe ofertas, ya que los compradores la ven como una opción
negociable y atractiva. Ajustar el precio es clave para aumentar el
interés y concretar la venta.
+20% No recibe
consultas
+ 15% Consultan pero
no visitan
+10% Visitan y
no ofertan
+5% Hay
Valor ofertas
Competitivo
Ariel Kishimoto
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Análisis comparativo de mercado
Conclusión
Valor sugerido:
NO VENTA
390 En el proceso de compra, el cliente se vuelve
un especialista en precios de mercado por su
PRUEBA tarea de búsqueda permanente.
68.000 USD Por tal motivo, estar en el precio promedio de
COMPETITIVO
mercado, redundará en mayor visualización
62.000 - 65.000 USD de la propiedad y consultas de interesados.
Por qué este monto:
Tras analizar propiedades en la zona, se toman como
referencia 4 con características similares en venta.
Para establecer el precio de venta , analizamos en cada caso el
valor de metro cuadrado, para encontrar un valor comparable
sobre el cual basarnos.
Tras lo analizado se propone salir al mercado con el rango de
valor sugerido para venta con tope en el valor de prueba, ya
que probablemente sufrirá un ajuste propio de la negociación.
Ariel Kishimoto
Agente Inmobiliario | RE/MAX Feliz
Análisis comparativo de mercado
Por qué trabajar en exclusividad
Tomamos fotos profesionales para una publicación efectiva en internet.
Publicamos en los 15 portales mas importantes del rubro inmobiliario y en forma
destacada.
Difusión en la Red REMAX para un alcance rápido y masivo
Inversión en redes sociales. Desde hace un tiempo se ha vuelto la herramienta de
marketing que reporta mas consultas!
Cartel en la propiedad (estadisticamente el 17% de las consultas llegan por el
cartel)
Compromiso de comunicación periódica, para mantenerlos informados respecto
a las publicaciones y consultas obtenidas.
Coordinamos todos los trámites necesarios para realizar la venta una vez
ingresada una reserva.
Documentación requerida
Honorarios profesionales
Fotocopia de Escritura de la propiedad o cesión.
Fotocopia del DNI de los propietarios. 3%+iva sobre el valor de
Autorización de venta en exclusiva firmada por todos venta.
los propietarios. Mínimo de U$D500.-
Planos o planchetas con medidas de la propiedad.
Ariel Simone
Fotocopias: última TSU y ARBA.
Reg 3781
Ariel Kishimoto
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