UNIVERSIDAD PERUANA DE CIENCIAS APLICADAS

ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERIA CIVIL

FACULTAD DE INGENIERÍA

TRABAJO FINAL

ELABORACIÓN DEL EXPEDIENTE FINANCIERO DE PROYECTO

INMOBILIARIO

CURSO:
FORMULACIÓN Y EVALUACIÓN DE
PROYECTOS DE INVERSIÓN DE CAPITAL

PROFESOR DE CURSO:

GANOZA SOTO, Sandra Karina

INTEGRANTES:

CARRASCO VILLANUEVA, Sara Isabelle

CCORAHUA ESPINOZA, Fiorela Ytala.
LAVADO, Mario Andre
OCHOA LANDEO, Francois Julen
QUISO, Erick
RUIZ YUPANQUI, Sheyla Vanessa

SECCIÓN:
CI91

Lima, Perú 2019

1. ANALISIS VERTICAL Y HORIZONTAL
Según el parámetro urbanístico otorgada por la municipalidad de Jesús María, debido a nuestra
área de terreno, se puede realizar un edificio Multifamiliar con una altura máxima de 10 pisos y
con el área mínima de vivienda se distribuyó los departamentos por piso de esta manera:
En la zona de Jesús María, se están vendiendo mayor cantidad de departamentos de 3 dormitorios
por lo cual, se realizo un análisis respecto a estos valores por departamento.
Los demás pisos serán iguales, por lo cual el precio de venta será el mismo para todos los pisos

-UBICACIÓN DEL PROYECTO

El proyecto inmobiliario EDIFICIO SANTA CRUZ se encuentra ubicado en la cuadra

3 de la avenida Santa Cruz, distrito de Jesús María. El distrito limita al norte con el
Cercado de Lima y el distrito de Breña, al oeste con el Pueblo Libre, al sur con el
distrito de Magdalena del Mar y San Isidro al este con el distrito de Lince y Lima. En
la Figura 1, se ilustra la ubicación del proyecto.
 Figura 1: Ubicación del proyecto.

2. PLANOS DE ARQUITECTURA PARA LA VENTA

En este punto mostraremos los planos de arquitectura para la venta y la ficha técnica de un
de los departamentos.
Como ya se mencionó anteriormente, se tiene 5 departamentos con áreas de 111 m2, 85 m2,
85m2, 75 m2 y 65 m2. A continuación se presentará los planos de cada uno de los
departamentos:
 Plano arquitectónico del departamento de 85m2 (1):

 Plano arquitectónico del departamento de 85m2 (2):

 Plano arquitectónico del departamento de 111 m2:

 Plano arquitectónico del departamento de 75 m2:

 Plano arquitectónico del departamento de 65 m2:

 ficha técnica del departamento de 111

m2:

Recámaras con clóset vestidor y baños

 Recámara principal:
 Recámara 1: 15m2
 Recámara 2: 15,2
 Sala Comedor 42m2
 Cocina: 14 m2
3. ESTUDIO DE MERCADO

3.1. INVESTIGACIÓN PRELIMINAR

La motivación del estudio de investigación proviene del interés personal de que más
personas, distinguiendo su nivel técnico, tengan la posibilidad de tener información
completa sobre aquellas variables que influyen directamente en la variación del precio del
metro cuadrado del inmueble que desean adquirir, ya que la decisión que toma el
comprador (agente económico) y el productor (empresas inmobiliarias) deberá estar
relacionada con aquella variable de mayor influencia sobre el precio del inmueble.
Por lo tanto, se desea que la investigación sea de fácil compresión, tanto para el productor
como para el comprador, a fin de que la toma de decisiones para la compra y ejecución de
los inmuebles sea rápida y efectiva cuando se presenten diversos escenarios. Así mismo,
motivando ambas fuerzas de mercado, oferta y demanda, se logre un desarrollo sostenible
para el sector inmobiliario y se logré eliminar la brecha de infraestructura que sostiene
nuestro país a la fecha.
A continuación se apreciará un mapa indicando el precio por metro cuadrado de
departamento respecto a los distritos que rodean a la zona de investigación.
 3.2. ZONAS DE INFLUENCIA

Lo primero que debemos entender es que un proyecto, ya sea de vivienda

multifamiliar, oficinas, comercial, c asa de campo o playa ; no solo compite con
aquellos de su entorno inmediato. El radio de influencia debe considerar
todas las zonas equivalentes que también puedan ser consideradas buenas
alternativas para nuestro potencial comprador.

En nuestro proyecto ubicado en el distrito de Jesús María, encontramos

diversos establecimientos y centros, los cuales le dan un valor agregado a
nuestro inmueble.

LUGARES CERCANOS DE INFLUENCIA

1 Comisaria de Jesús maría
2 Colegio de enfermeros del Perú
3 Mercado san José
4 Universidad Inca Garcilazo de la vega
5 UBAP- centro clínico de jesus maria
6 Plaza san José
7 Poder judicial del Perú Juzgados de trabajo
8 Reniec Jesús María
9 Banco de la nación
10 Universidad peruana simón bolívar
11 Cristal Palace
4. ANALISIS DE LA COMPETENCIA

4.1. INVESTIGACIÓN PRELIMINAR DE LA COMPETENCIA

Es esencial conocer el mercado antes de introducir un nuevo servicio inmobiliario, en

especial a la competencia. Tener detallada la información relacionada a sus fortalezas y
debilidades brindar una ventaja competitiva facilitando la toma de decisiones para evitar
errores innecesarios.
Que servicios brindan, de esta manera podemos conocer que existe en el mercado y que no,
evitando saturarlo con servicios innecesarios o que no son muy demandados. También
ayudará complementar los nuestros diferenciándonos de los demás. 
Qué estrategias y medios utilizan para ofertar sus productos, de esta forma conocer si se
publicitan de manera agresiva o pasiva. Esto también nos proveerá de información
conociendo a qué tipo de clientes está orientado. Finalmente, luego de recopilada esta
información es necesario analizarla, descargarla en cuadros y gráficos. Crear una lista con
los principales competidores y competidores potenciales para identificar amenazas. Es
posible que en la información recopilada detectemos que en nuestro sector de preferencia
las constructoras no están satisfaciendo a los clientes por la distribución y acabados, o en
determinado distrito no existen suficientes proyectos para la demanda existente. O una
nueva ley ha sido emitida la cual brinda beneficios a los compradores de inmuebles.
4.2. INFORMACION BASICA DE LA COMPETENCIA
 INFORMACION BASICA DE LA COMPETENCIA

PRECIOS MESES DEPARTAMENTOS VENTA AREA PRECIO

DE VENDIDOS X MES POR M2
VENTA
Citanova 423,528.000 15 35 3.0 79 5,361.11
Smart san 315,000.000 18 35 2.0 75 4,200.00
Felipe
Aura 425,000.000 12 16 2.0 71 5,985.92
Cerezo 376,823.000 10 36 4.0 63 5,981.32
Ficus 239,584.000 20 176 9 45 5,324.09
Jardines de 574,739.000 10 15 2.0 96 5,986.86
Urteaga
Céntrica VIP 425,280.000 15 72 5.0 75 5,670.40
Edificio 199,574.000 11 46 5.0 35 5,702.11
Pergola

GRAFICO DE INFORMACION BASICA DE LA COMPETENCIA

Precios del mercado - Proyectos en Jesus Maria

120 700,000.000

574,739.000 600,000.000
100

500,000.000
80 423,528.000 425,000.000 425,280.000
376,823.000 400,000.000
60 315,000.000
300,000.000
239,584.000
40 199,574.000
200,000.000

20 100,000.000

0 -
Citanova Smart san Aura Cerezo Ficus Jardines de Centrica VIP Edificio
felipe Urteaga Pergola

M2 COSTO

4.3. UBICACIÓN DE LA COMPETENCIA

1 Edificio citanova Inmobiliaria san Martin
2 Smart san Felipe Bengalia
3 Aura Vivir promotora inmobiliaria
4 cerezo Abril gruppo inmobiliario
5 Ficus Abril gruppo inmobiliario
6 Edificio Pergola Paz centenario
7 Jardines de Urteaga Constructora cygnus
8 Centrica VIP Lugano proyectos y construcciones
9 Cerezo Abril grupo inmobiliario

4.4. MAPA DE UBICACIÓN DE LA COMPETENCIA

4.5. VELOCIDAD DE VENTA

 El tiempo de desarrollo de un proyecto suele ser largo. Las inversiones que se requieren
suelen ser altas, y mientras más conozcamos de cómo están vendiendo los competidores
potenciales más certera será la inversión en el proyecto.
Las mediciones de las velocidades de venta, cuando se hacen en la etapa de planificación de
un proyecto, nos permiten conocer la capacidad de absorción del mercado (unidades que se
COMPRAN). Esto nos permitirá conocer el tamaño del mercado y cuánto podríamos
aspirar (Marquet share) de éste.
A continuación, se evidenciará la velocidad de ventas de la competencia.

  PRECIOS MESES DE DEPARTAMENTOS VENTA X AREA PRECIO

VENTA VENDIDOS MES POR M2
Citanova 15 35 3.0 79
423,528.000 5,361.11
Smart san 18 103 6.0 75
felipe 315,000.000 4,200.00
Aura 12 16 2.0 71
425,000.000 5,985.92
Cerezo 10 36 4.0 63
376,823.000 5,981.32
Ficus 20 176 9 45
239,584.000 5,324.09
Jardines de 10 15 2.0 96
Urteaga 574,739.000 5,986.86
Centrica VIP 15 72 5.0 75
425,280.000 5,670.40
Edificio 11 46 5.0 35
Pergola 199,574.000 5,702.11

GRAFICO DE LA VELOCIDAD DE VENTA DE LA COMPETENCIA

 Velocidad de Ventas - Precio m2
Competencia
25 $7,000
5,985.92 5,981.32 5,986.86 5,702.11 $6,000
5,361.11 5,670.40
20 5,324.09
$5,000
4,200.00
15 $4,000

10 $3,000
$2,000
5
$1,000
- $0
0 0 0 0 0 Jardines de Centrica VIP Edificio
Urteaga Pergola

MESES DE VENTA Venta/mes Precio (US$) por m2

5. PRESUPUESTO DISGREGADO
Preparar un presupuesto disgregado por especialidades a nivel de ratios de CD, GG y UT. El
alumno deberá asumir costos por m2 de construcción (de acuerdo al punto 2.1) y deberá sustentar
dichos montos.

6. CRITERIOS PARA EL PRECIO DE VENTA

Se han considerado los siguientes criterios para establecer precios:

 1. Ubicación:
Se tomó este criterio porque el proyecto se encuentra ubicado en un lugar
estratégico del distrito de Jesús María. Primero, se encuentra cercana a diversos
centros de estudios como la universidad y, además de diversos colegios. Segundo,
existen diversos centros de salud cercanas a la ubicación del proyecto, tercero, a
pocas cuadras se encuentra parques áreas verdes. Finalmente, tiene acceso a
salidas a cualquier punto de la ciudad ya que se encuentra en una zona céntrica,
cabe resultar que cerca al proyecto también se tiene diferentes entidades
financieras.

2. Características físicas del inmueble:

Definitivamente es uno de los criterios que prima para establecer los precios de los
departamentos, en este proyecto se tomó este factor ya que la construcción de la
edificación se ha realizado con materiales de calidad y con finos acabados
merecedor del precio que se le ha asignado.

3. Estudio de mercado.
Este criterio es importante a tomar en cuenta para establecer los precios, ya que
mediante el estudio de mercado obtenemos información como la demanda, la
oferta, capacidad de pago de los usurarios, los precios de la competencia, entre
otras.

7. SOSTENIBILIDAD DE LOS PRECIOS DE VENTA

Para medir la sostenibilidad de los precios en venta, se tuvo en cuenta factores

principales como: el precio promedio de la zona (5,162 soles/m2) y el tipo de zona
(residencial alta). Basándonos en un mercado dinámico, donde el precio puede varía,
evaluamos como empresa el caso más desfavorable en base a las siguientes
suposiciones:

- Disminución de la velocidad de ventas o recesión económica.

- Sobreoferta de venta departamentos con características similares.
- Distancias a centros comerciales, mercados, centros de salud y educación.
- Aumento de la inseguridad y caos vehicular.

En base a estas suposiciones el valor de venta por departamento puede disminuir hasta
un monto que no genere perdidas.
2.5 Establecer criterios para asumir precios de venta x m2 y su sostenibilidad en el tiempo, asi como
las velocidades de venta de todas las unidades inmobiliarias.

8. CRONOGRAMA GENERAL DEL PROYECTO

Se ha desarrollado el cronograma del proyecto inmobiliario Cosmos, en se incluyen todas

las actividades necesarias para su inicio y término de manera general.
El cronograma general del proyecto incluye un periodo de 13 meses. Para la fase inicial
dura 3 meses: estudio de mercado, compra del terreno, desarrollo del proyecto y la
obtención de la licencia de construcción. La fase de la construcción dura 6 meses, mientras
que los demás pagos se realizaran en todo el trascurso de la duración del proyecto.
Con respecto a las ventas, se ha considerado un periodo de preventa de dos meses

Figura 2. Cronograma general del proyecto

9. FLUJO DE CAJA

Egresos:
Para nuestro proyecto se considero que todos los conceptos involucrados al costo del
terreno se pagan en el primer mes. Por otro lado, los costos correspondientes a la
factibilidad y desarrollo del proyecto se pagan en su totalidad en el mes 2. Respecto a los
costos municipales solo el pago de derecho de revisión de anteproyecto y derecho de
revisión del proyecto se pagan en el primer mes, mientras que los demás ítems
pertenecientes a este grupo se pagan en el mes 2. La publicidad se paga a lo largo del
proyecto en montos iguales. La comisión por venta comienza a pagarse al mes siguiente de
recibir el primer desembolso de los departamentos y se paga a lo largo del proyecto. El
interes de financiamiento se paga en el 8vo mes del proyecto. La comisión por desembolso
y la poliza CAR se paga en 4 partes desde el tercer mes. Para comenzar la construcción se
necesito apoyo de financiamiento externo que nos solicitaba 20% de preventa para que se
active el desembolso. La etapa de construccion duro 5 meses y todos los montos
correspondiente a este grupo se pagaron en armadas iguales.
COSTOS MUNICIPALES 278 625 8 251,39 164 216,15 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 106 157,32
DERECHO DE TRAMITE DEMOLICION 0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
PAGO DE LICENCIA DE DEMOLICION 0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
DERECHO POR REVISION DE ANTEPROYECTO (PAGO MUNICIPALIDAD) 4 126 4 125,70 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
DERECHO POR REVISION DE PROYECTO (PAGO MUNICIPALIDAD) 4 126 4 125,70 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
DERECHO DE TRAMITE DE LICENCIA DE CONSTRUCCION 20 628 0,00 20 628,48 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
PAGO DE DE LICENCIA DE CONSTRUCCION Y/O OBRA NUEVA 123 771 0,00 123 770,87 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
CONTROL DE OBRA MUNICIPALIDAD 84 0,00 84,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
DETERIORO DE PISTAS Y VEREDAS 0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
OTROS IMPREVISTOS Y/O OTROS GASTOS 1 000 0,00 1 000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
CONFORMIDAD DE OBRA 8 251 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 8 251,39
MEMORIA Y PLANO DE DECLARATORIA DE FABRICA 2 000 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2 000,00
INDEPENDIZACION 1 000 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1 000,00
CERTIFICADO DE NUMERACIÓN 1 925 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1 924,78
DERECHO DE REVISION CAP 871 0,00 871,02 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
DERECHO DE REVISION CIP 871 0,00 871,02 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
DERECHO DE REVISION INDECI 871 0,00 871,02 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
DERECHO DE REVISION BOMBEROS 871 0,00 871,02 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
GASTOS NOTARIALES DE LA HIPOTECA 2 450 0,00 2 449,74 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
GASTOS REGISTRALES DE LA HIPOTECA 9 799 0,00 9 798,98 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
DERECHO DE TRAMITE POR FINALIZACION DE OBRA 153 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 153,00
SERENAZGO Y OTROS 2 000 0,00 2 000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
IMPUESTO PREDIAL Y ARBITRIOS 1 000 0,00 1 000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
SERVICIO DE PARQUE SERPAR 92 828 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 92 828,15
IGV COSTOS DE DESARROLLO DE PROYECTO (TRAMITES MUNICIPALES) 0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

COSTOS DE LA PROMOTORA PUBLICIDAD Y VENTAS 1 165 066 0,00 135 924,37 135 924,37 135 924,37 135 924,37 135 924,37 69 349,17 69 349,17 69 349,17 69 349,17 69 349,17 69 349,17 69 349,17
PUBLICIDAD 832 190 0,00 69 349,17 69 349,17 69 349,17 69 349,17 69 349,17 69 349,17 69 349,17 69 349,17 69 349,17 69 349,17 69 349,17 69 349,17
ESTRATEGIA COMERCIA Y MARKETING 0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
CARTEL DE VENTA 0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
MAQUETAS Y OTROS 0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
GERENCIA INMOBILIARIA 0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
COMISIONES POR VENTAS 332 876 0,00 66 575,20 66 575,20 66 575,20 66 575,20 66 575,20 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
IGV COSTOS DE LA PROMOTORA (PUBLICIDAD Y VENTAS) 157 334 0,00 31 466,84 31 466,84 31 466,84 31 466,84 31 466,84 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
COSTOS FINANCIEROS 453 532 0,00 0,00 26 671,44 26 671,44 26 671,44 26 671,44 0,00 346 846,53 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
INTERESES FINANCIAMIENTO 346 847 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 346 846,53 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
COMISIÓN DE DESEMBOLSO 92 376 0,00 0,00 23 094,06 23 094,06 23 094,06 23 094,06 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
SEGURO DE OBRA (PÓLIZA CAR) 14 310 0,00 0,00 3 577,39 3 577,39 3 577,39 3 577,39 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
SUPERVISIÓN DE OBRA ENTIDAD FINANCIERA (5 MESES DE OBRA) 0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
IGV COSTOS DE LA PROMOTORA (PUBLICIDAD Y VENTAS) 2 576 0,00 0,00 643,93 643,93 643,93 643,93 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
 A continuación se mostrara el cuadro resumen de los egresos que se produjo en el proyecto:
TOTAL IGV EGRESOS (MENSUAL) 1 342 999 0 41 997 32 111 32 111 266 622 266 622 234 512 234 512 234 512 0 0 0 0
TOTAL COSTOS MENSUALES 13 785 214 4 755 318 362 232 162 596 162 596 1 579 845 1 572 430 1 479 184 1 932 187 1 479 184 69 349 69 349 69 349 69 349

Ingresos:
Los primeros departamentos en venderse fueron los pertenecientes a los pisos 2,3 y 5 cuyo
carcateristicas eran que poseían entre 2 y 3 dormitorios ya que el distrito de Jesus Maria se
caracteriza por estar enfoca a familias y el desembolso fue un inicial del 30% y el resto en
3 armadas iguales. Posteriormente se vendieron los pisos 4 y 6 cuyo desembolso inicial fue
30% y el resto fue pagado en 3 armadas desde el 4to mes. En marzo, no se obtuvo ninguna
venta debido a que es una época de inicio escolar o universitaria y nuestro publico objetivo
tiene otras prioridades. Sin embargo, para el siguiente mes se vendieron los pisos 1, 7 y
parte de los estacionamientos fue cancelado al 20% por los primeros compradores.
Posteriormente no se obtuvo registro de venta de departamentos hasta Julio donde las
personas usaron su liquidación para la adquision de un departamentos en el piso 9 y 10 y el
desembolso fue el mismo aplicado en las anteriores unidades inmobiliarias vendidas.
Finalmente, el piso 7 se vendio una parte en el mes de Agosto y se completo en Setiembre
la venta total de departamentos con estacionamientos solo quedaba el pago de los
departamentos adquiridos en el mes de Julio y Setiembre.
A continuación se mostrara el cuadro resumen del flujo de caja para los ingresos:
2020
INGRESOS VELOCIDAD DE VENTAS SUB TOTAL IGV Mes 0
Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre

INGRESOS Y VELOCIDAD DE VENTAS

DEPARTAMENTOS 1ER NIVEL 2 456 256 0,00 0,00 0,00 0,00 736 876,71 0,00 0,00 0,00 573 126,33 573 126,33 573 126,33 0,00 0,00
233 344 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 87 504,11 87 504,11 87 504,11 0,00 0,00
DEPARTAMENTOS 2DO NIVEL 3 070 320 0,00 921 095,89 0,00 0,00 0,00 716 407,91 716 407,91 716 407,91 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
291 680 0,00 29 168,04 0,00 0,00 0,00 87 504,11 87 504,11 87 504,11 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
DEPARTAMENTOS 3ER NIVEL 3 070 320 0,00 921 095,89 0,00 0,00 0,00 1 023 439,88 1 023 439,88 1 023 439,88 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
291 680 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 97 226,79 97 226,79 97 226,79 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
DEPARTAMENTOS 4TO NIVEL 3 070 320 0,00 0,00 921 095,89 0,00 0,00 0,00 1 023 439,88 1 023 439,88 1 023 439,88 0,00 0,00 0,00 0,00
291 680 0,00 0,00 29 168,04 0,00 0,00 0,00 97 226,79 97 226,79 97 226,79 0,00 0,00 0,00 0,00
DEPARTAMENTOS 5TO NIVEL 3 070 320 0,00 921 095,89 0,00 0,00 0,00 716 407,91 716 407,91 716 407,91 716 407,91 0,00 0,00 0,00 0,00
291 680 0,00 29 168,04 0,00 0,00 0,00 87 504,11 87 504,11 87 504,11 87 504,11 0,00 0,00 0,00 0,00
DEPARTAMENTOS 6TO NIVEL 3 070 320 0,00 0,00 767 579,91 0,00 0,00 0,00 716 407,91 716 407,91 716 407,91 0,00 0,00 0,00 0,00
291 680 0,00 0,00 29 168,04 0,00 0,00 0,00 87 504,11 87 504,11 87 504,11 0,00 0,00 0,00 0,00
DEPARTAMENTOS 7MO NIVEL 3 070 320 0,00 0,00 0,00 0,00 921 095,89 0,00 0,00 0,00 716 407,91 716 407,91 716 407,91 0,00 0,00
291 680 0,00 0,00 0,00 0,00 29 168,04 0,00 0,00 0,00 87 504,11 87 504,11 87 504,11 0,00 0,00
DEPARTAMENTOS 8VO NIVEL 3 070 320 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 921 095,89 0,00 716 407,91 716 407,91 716 407,91
291 680 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 29 168,04 0,00 87 504,11 87 504,11 87 504,11
DEPARTAMENTOS 9NO NIVEL 3 070 320 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 921 095,89 0,00 716 407,91 716 407,91 716 407,91 0,00
291 680 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 29 168,04 0,00 87 504,11 87 504,11 87 504,11 0,00
DEPARTAMENTOS 10MO NIVEL 3 070 320 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 921 095,89 0,00 716 407,91 716 407,91 716 407,91 0,00
291 680 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 29 168,04 0,00 87 504,11 87 504,11 87 504,11 0,00
PRECIO PROMEDIO DE ESTACIONAMIENTOS TECHADOS 311 927 0,00 0,00 0,00 0,00 93 577,98 0,00 0,00 0,00 429 844,75 429 844,75 429 844,75 429 844,75 429 844,75
28 073 0,00 0,00 0,00 0,00 2 807,34 0,00 0,00 0,00 87 504,11 87 504,11 87 504,11 0,00 0,00

Finalmente se muestra el resumen de los ingresos que se obtuvo a lo largo del proyecto:
TOTAL IGV INGRESOS 2 886 541 0 58 336 58 336 0 31 975 272 235 456 966 515 302 563 915 437 521 525 025 262 512 87 504
TOTAL INGRESOS MENSUALES 30 401 059 0 2 763 288 1 688 676 0 1 751 551 2 456 256 4 196 104 6 038 295 5 096 731 3 152 195 3 868 603 2 579 068 1 146 253

RESUMEN
TOTAL COSTOS MENSUALES 13 785 214 4 755 318 362 232 162 596 162 596 1 579 845 1 572 430 1 479 184 1 932 187 1 479 184 69 349 69 349 69 349 69 349
EGRESO ACUMULADO
TOTAL INGRESOS MENSUALES 30 401 059 0 2 763 288 1 688 676 0 1 751 551 2 456 256 4 196 104 6 038 295 5 096 731 3 152 195 3 868 603 2 579 068 1 146 253
INGRESOS ACUMULADO
DEFICIT/SUPERAVIT MENSUAL 16 615 845 -4 755 318 2 401 056 1 526 080 -162 596 171 705 883 825 2 716 920 4 106 108 3 617 547 3 082 846 3 799 254 2 509 719 1 076 903
APORTE INVERSIONISTAS 573 838
RECUPERACION DE APORTE
PRESTAMO BANCO
PAGO PRESTAMO BANCO
-4 181 481 2 401 056 1 526 080 -162 596 171 705 883 825 2 716 920 4 106 108 3 617 547 3 082 846 3 799 254 2 509 719 1 076 903
ACUMULADO -4 181 481 -1 780 425 -254 345 -416 941 -245 235 638 590 3 355 510 7 461 618 11 079 165 14 162 011 17 961 264 20 470 983 21 547 887

CREDITO FISCAL
IGV EGRESOS 1 342 999 0,00 41 997,03 32 110,77 32 110,77 266 622,45 266 622,45 234 511,68 234 511,68 234 511,68 0,00 0,00 0,00 0,00
IGV INGRESOS 2 886 541 0,00 58 336,07 58 336,07 0,00 31 975,38 272 235,01 456 965,91 515 301,98 563 915,37 437 520,55 525 024,66 262 512,33 87 504,11
CREDITO FISCAL -1 543 542 0,00 -16 339,04 -26 225,30 32 110,77 234 647,07 -5 612,56 -222 454,23 -280 790,30 -329 403,69 -437 520,55 -525 024,66 -262 512,33 -87 504,11
CREDITO FISCAL ACUMULADO 0,00 -16 339,04 -42 564,34 -10 453,57 224 193,50 218 580,95 -3 873,28 -284 663,58 -614 067,27 -1 051 587,82 -1 576 612,48 -1 839 124,80 -1 926 628,91
El proyecto antes del banco generaba una TIR de 33,87% y con ayuda del banco subio a
34,77% lo cual quiere decir que el proyecto es rentable.
INDICADORES ECOMICOS
TIR 33,87%
VAN 0,000
INDICADORES FINANCIEROS
TIR 34,77%
VAN 0,00

10. ESTUDIO DE LAS PRINCIPALES ENTIDADES FINANCIERAS

 BCP BBVA INTERBANK SCOTIABANK BANCO GNB

Documentos relacionada a la Documentos de la empresa Documentos relacionada a Condiciones generales Condiciones generales
empresa promotora la empresa Estudios de título del Proyecto documentado
 Récord crediticio de los  Currículo de la empresa
socios y/o directores y/o de promotora o empresa
Contar con experiencia en terreno en intereses Póliza CAR
la empresa, sin constructora con los detalles de: el negocio inmobiliario. Hipoteca sobre inmuebles El banco toma como garantía
información adversa en proyectos realizados, fechas de Contar con el anteproyecto Fianza solidaria de los el valor del terreno
centrales de riesgos. ejecución, número de unidades, aprobado por la accionistas del grupo Licencia de construcción
 Experiencia en el negocio labor realizada, situación actual municipalidad respectiva. inmobiliario No tener record crediticio
(de la empresa, de sus del proyecto y banco que
integrantes o de los financió el proyecto (en caso
Tu récord crediticio no Preventa debidamente adverso en las Centrales de
subcontratistas encargados aplique). debe contener información sustentada a terceras Riesgo
de la obra).  Copia del contrato de adversa en Centrales de personas por un monto no Firma de contrato de fianza
 Estados financieros de la construcción (en caso el Riesgo. menor a $2,053,071 solidaria
empresa, situación y los promotor sea distinto al Anteproyecto aprobado
últimos tres períodos constructor).
culminados presentados a  Estados financieros con corte no
Acreditar una preventa
la SUNAT. menor a 3 meses de antigüedad. mínima de 24% de la
 Formatos de información  Estados financieros SUNAT inversión total del proyecto
básica del cliente y de (del ejercicio anterior).
relación patrimonial de los  Informe comercial de la
accionistas. empresa promotora.

Información relacionada al Documentación del proyecto Facilidades:

proyecto  Memoria descriptiva. En caso no se necesite
 Planos del anteproyecto  Certificado de parámetros financiamiento y se desarrolla el
aprobado por la urbanísticos. proyecto con las ventas de las
municipalidad.  Cuadro de acabados. viviendas en planos, se tiene
 Memoria descriptiva del  Planos de ubicación, dos opciones para desembolsar
anteproyecto. arquitectura, estructuras, los créditos:
 Currículum del constructor sanitarias, eléctricas (Indeci y  Depósito en garantía por el
y/o promotor. Compañía de Bomberos, de ser 100 % del crédito, que será
 Contrato de servicios en el caso). liberado cuando se realice
caso de que el Gestor  Presupuesto de obra. la hipoteca de la vivienda.
Inmobiliario, Constructor  Cuadro de áreas y precios  Carta Fianza por el 100%
y/o Promotor sean distintas (departamentos, del crédito, que será
empresas. estacionamientos o depósitos). liberada cuando se realice
 Análisis de factibilidad.  Perfil económico del proyecto. la hipoteca de la vivienda.
 Cuadro de ventas y áreas.  Flujo de caja proyectado.
 Cuadro de acabados.  Cronograma valorizado de obra.
 Certificado de parámetros  Cronograma valorizado de obra
urbanísticos. total.
 Planos generales.  Análisis de la competencia
 Presupuesto de obra. (estudio de mercado).
 Flujo de caja del proyecto.  Anteproyecto aprobado o
 Estudio de suelos y cuadro licencia definitiva de obra (o
de acabados. especialidades aprobadas).
 Cronograma valorizado de  Testimonio de compraventa del
obra. terreno.
 Tasación del terreno.  Certificado registral
 CRI del terreno. inmobiliario - CRI del terreno
 Minuta de Compraventa (incluir área y linderos) no
del terreno. mayor a 15 días.
  Autovalúo municipal (HR y PU)
del año en curso.

PARTICIPACION DEL PARTICIPACION DEL BANCO EN PARTICIPACION DEL BANCO PARTICIPACION DEL BANCO PARTICIPACION DEL BANCO EN
BANCO EN LA ESTRUCTURA LA ESTRUCTURA EN LA ESTRUCTURA EN LA ESTRUCTURA LA ESTRUCTURA
20% 25% 35% 19% 24%
TASA DE INTERES TASA DE INTERES TASA DE INTERES TASA DE INTERES TASA DE INTERES
9.90% en soles o 7.15% en 10% en soles 9% en soles o 6% en dólares 8.5% en soles o 7% en dólares 15% en soles o 10% en dólares
dólares
COMISION DE COMISION DE COMISION DE COMISION DE COMISION DE
ESTRUCTURACION ESTRUCTURACION ESTRUCTURACION ESTRUCTURACION ESTRUCTURACION
1% sobre el monto del 1% sobre el monto del préstamo Porcentaje variable sobre el Porcentaje variable sobre el 3% sobre el monto del préstamo
préstamo monto del préstamo monto del préstamo
11. RESUMEN EJECUTIVO DEL EXPEDIENTE

Este proyecto se encuentra ubicado en la Gral Santa Cruz N° 367 en el distrito de Jesus
Maria. Como referencia de la ubicación, se encuentra a solo dos cuadras del Campo de
Marte. Además de ello, se encuentra cerca a distintos centros de educación, cercanía a
instituciones, centros de entretenimiento, entidades financieras, restaurants y amplitud de
zonas verdes.
El área total del terreno es de 1274.67 metros cuadrados, siendo 450 metros cuadrados área
de terreno libre y 824.67 área de terreno neta. Esta última área será ocupada por un edificio,
los cuales contaran con áreas comunes. El edificio contara con 10 pisos incluido un 1
sótanos y cuenta también con 1 ascensores.
Los gastos más representativos del proyecto son de la construcción de la edificación y el
terreno lo cual representa un 67% y un 17.9% respectivamente de la inversión total, la cual
asciende a S/. 13’565,106.01. Las siguientes partidas fueron incluidas en el presupuesto:
Gerenciamiento del proyecto, Gastos de ventas y Marketing.
Se realizó la factibilidad económica del proyecto, la cual nos indica que el precio total del
terreno es de S/. 4’480,682.40 por 1274.67 metros cuadrados. Esto nos determinará el
precio por metro cuadrado del proyecto el cual será S/. 1,900. De esta forma el proyecto
tendrá una venta total de S/. 3’925,801.05 y la utilidad operativa de S/. 17’654,400 lo cual
representa un margen de 18.6 %. El proyecto tendrá una venta total de S/. 16’986,400 y la
utilidad operativa de S/. 2’521,293.99 lo cual representa un margen de 14.8%.
Con respecto al flujo de caja proyectado y los planos del proyecto, se ha proyectado un
plazo total de 13 meses del ciclo total del proyecto, teniendo en cuenta que al inicio de la
preventa de los departamentos será de S/. 1,500 y el precio de venta será de S/. 1,700 por
metro cuadrado.
La pre-venta de los departamentos iniciará dos meses después de la compra del terreno,
durará un total de 2 meses; y la venta durará aproximadamente 11 meses. Estimamos en
base a proyectos anteriores que se venderán a una velocidad de 3 departamentos por mes.
Como fuentes de financiamiento de nuestro proyecto se utilizo a una entidad financiera la
cual nos pidió como minimo el 20% de preventa para activarnos el capital de trabajo para la
construcción del proyecto. La compra del terreno fue comprado por los socios de nuestra
empresa como parte de la participación minima que nos solicitaba el banco. Finalmente,
tenemos que se necesitara un capital de trabajo de S/. 4’755,318
12. POSIBILIDAD DE ENCONTRAR INVERSIONISTAS PARA EL PROYECTO

En nuestro proyecto para captar el interés de los inversionistas se utilizó diversas

estrategias por los desarrolladores tales como identificar el proyecto que se ejecutara,
cuales son los beneficios y riesgos, es decir ser transparente y brindar toda la
documentación necesaria que acredite la vericidad de la información brindada. Por otro
lado, una buena estrategia de marketing en ventas anteriores y las buenas relaciones
interpersonales con los posibles inversores facilita el otorgamiento de dicho crédito.
Fondos de capital privado
Son aquellas entidades que comprenden, gestionan y evalúan adecuadamente los riesgos
asociados a sus decisiones de inversión. Según la Superintendencia de Mercado de Valores
estas entidades son los bancos, financieras y algunas empresas privadas cuyo desarrollo fue
explicado en el punto 2.8 del presente trabajo.
Fondos de inversiones
Adoptar este tipo de inversión para la empresa implica ceder una parte para obtener el
capital necesario. Sin embargo, sin el financiamiento externo no se puede continuar con el
proyecto y se verían perjudicados algunos compradores de la preventa que esperan la fecha
de entrega de departamentos. Si la empresa no cumpliera con los requisitos que exigen los
fondos de capital privado esta sería una buena opción.
Fondos del Estado
El programa nacional de innovación para la competitividad y productividad (innovate Peru)
Del ministerio de producción (produce) cuenta con 4 tipos de fondos que financian los
proyectos de inversion
 FIDECOM: se encarga de cofinanciar proyectos donde se promueva la
investigacion y desarrollo de proyectos de innovacion.
 FOMITEC: Este fondo es otorgado por el ministerio de producción y se debe
demostrar que es un proyecto dinamico y de gran impacto es otorgado a
empresarios jóvenes que recién están empezando en el sector.
 FONDO MIPYME: Este fondo es exclusivo para las micro, pequeñas y medianas
empresas cuya finalidad es promover el desarrollo productivo de los empresarios a
través de un régimen especial para su financiamiento y con ello un incremento en su
productividad.
 FINCyT3: Este fondo es otorgado a empresas para desarrollar técnicas innovadores
en el sector y con ello contribuir al crecimiento productivo de la empresa.
13. ANALISIS DE IGV

2.12 Hacer analisis del IGV

El análisis financiero de los proyectos constituye la técnica matemático-financiera y

analítica, a través de la cual se determinan los beneficios o pérdidas en los que se
puede incurrir al pretender realizar una inversión u algún otro movimiento, en donde
uno de sus objetivos es obtener resultados que apoyen la toma de decisiones referente a
actividades de inversión.
14. CONCLUSIONES

- Nuestro proyecto se encontró ubicado estratégicamente, lo cual nos proporciona una

alta demanda

- La sostenibilidad de la empresa se basó en el uso del criterio del colchón, dado que
no siempre se vende lo que esta planificad, por lo que es usual que muchas
inmobiliarias reduzcan sus precios hasta un tope en el cual la perdida se mínima o
nula.

- En nuestro caso, el proyecto nos es muy rentable como empresa, puesto que los
ingresos son mayores a los egresos.

- El cronograma del proyecto se realizó en función a los estudios de mercado

preliminares hasta su propia liquidación, pues la operación es la vida útil del
proyecto.

- De acuerdo a lo reflejado en el flujo de caja, el proyecto es un gran beneficio, lo

cual se sustenta por el VAN positivo.

- De acuerdo a las comparaciones hechas con la competencia, las características y

competencias que ofrecen los demás son muy similares.

- Observamos que si tenemos un TIR de 34.77%, para la inversión lo cual nos da la

confiabilidad suficiente para invertir.

- La zona de nuestro proyecto está ubicado en Pueblo Libre, y por la zona se observa
mayor crecimiento en la competencia, lo cual se ve influenciado por el aumento del
rubro comercial.

- Respecto al estudio mostrado, realizadas a las principales entidades financiera, se

está ha optado por elegir al banco Interbank. debido a que es este banco es el que
más facilidades brinda ante el financiamiento de un proyecto multifamiliar. en
resumen, uno de ellos es que es el banco que ofrece mayor porcentaje de
participación en la estructura (35%). además, pese a que la tasa de interés no es la
más baja, está en el promedio de todos los bancos.
15. BIBLIOGRAFIA

https://www.viabcp.com/empresas/financiamiento/otros-productos/credito-a-la-construccion

https://interbank.pe/empresas-instituciones/financiamientos/financiamiento-
inmobiliario/financiamiento-inmobiliario#!lq-pd-2