CATASTRO

HORST KARL DOBNER EBERL

Al Dr. Jorge Laris Casillas, quien ha dado su constante apoyo a la modernización de las técnicas
catastrales en México.

Primera edición: diciembre 1979

© Copyright Instituto Mexicano de Estudios del Comportamiento, A. C.
Heriberto Frías 1229
México 12, D. F.
Tiraje de esta edición 1,000 ejemplares
Publicado bajo un convenio de edición entre el
Instituto Mexicano de Estudios de Comportamiento, A. C. y Editorial Concepto, S. A,
Av. Cuauhtémoc 1434 México 13, D. F.
Impresora Gajve, S. A. Callejón de San Antonio Abad 39. México 8» D. F.

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INDICE
Presentación
Prólogo
Introducción

ÁMBITO DE LA CIUDAD DE MÉXICO

NACIMIENTO, DESARROLLO Y FUTURO DEL CATASTRO EN LA CIUDAD DE MÉXICO

ASPECTOS CONCEPTUALES DEL CATASTRO

Generalidades
Sistemas catastrales y sistemas regístrales
1. Codificación de la propiedad inmueble
2. Levantamientos catastrales
3. Valuación
4. Aplicaciones del catastro
5. Organización, implantación y actualización

TÉCNICAS CATASTRALES QUE GARANTIZAN LA APLICACIÓN DEL PRINCIPIO

CONSTITUCIONAL DE PROPORCIONALIDAD Y EQUIDAD CONTRIBUTIVAS

ASPECTOS ADMINISTRATIVOS DEL CATASTRO

MÉTODOS DE LEVANTAMIENTOS CATASTRALES

1. Introducción
2. Métodos topográficos
3. Métodos fotogramétricos
4. Métodos combinados
5. El método óptimo
6. Conclusiones

MECANIZACIÓN Y AUTOMATIZACIÓN EN LA RESTITUCIÓN FOTOGRAMÉTRICA

1. Introducción
2. Definiciones
3. Una forma mecanizada de reducción de datos: la rectificación
5. Mecanización y automatización en la reducción de datos planimétricos
6. Mecanización y automatización en la reducción de datos altimétricos
7. Precisión planimétrica de ortofotos
8. Precisión altimétrica
9. Ventajas de ortofotos
10........................................................................El futuro en la mecanización y automatización
de la restitución fotogramétrica

HISTORIA DE LA VALUACIÓN EN MÉXICO

1. El sitio de ganado mayor
2. El sitio de ganado menor
3. El criadero de ganado menor
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 4. La caballería de tierra
5. Suerte de tierra
6. Cuadro comparativo de precios oficiales del metro cuadrado de terreno en varios
lugares de la Ciudad de México en los años de 1814, 1882, 1901, 1971

SISTEMA DE VALUACIÓN
1. Objetivo del avalúo
2. Variables que intervienen en la definición de valor
3. Avalúo colectivo
4. El avalúo de lotes de terreno urbano
5. El avalúo de las construcciones

VALUACIÓN ..CATASTRAL VALUACIÓN COMERCIAL: DOS ENFOQUE

DIFERENTES PARA PROPÓSITOS DISTINTOS
1. La valuación: Método y objetivo
2. Valuación catastral. Objetivo
3. Valuación comercial. Objetivo
4. Resumen
5. Conclusiones

METODOLOGÍA PARA LA DETERMINACIÓN DE FACTORES DE ACTUALIZACIÓN APLI-

CABLES A LOS COSTOS DE CONSTRUCCIÓN EN L AVALUACIÓN DIRECTA
Introducción
1. Antecedentes
2. Metodología presupuestal
3. Metodología para determinar factores de actualización
4. Aplicaciones

CUADROS Y TABLAS
ANEXO "A". Números generadores de cantidades de obras
ANEXO "B". Tabulador de salario diario
ANEXO "C". Investigación de mercado
ANEXO "D" Análisis de costo unitario directo
ANEXO "E". Incidencia de todos los insumos del presupuesto. Factores de incidencia por
partida de obra
ANEXO "F". Incidencia de los insumos básicos
ANEXO "G". Ajuste al, 100% de los factores de incidencia de los insumos básicos
ANEXO "H". Actualización de costos de construcción de marzo a agosto de 1978

ESTABLECIMIENTO DE UN BANCO DE DATOS CATASTRALES

1. Objetivos
2. Constitución orgánica del banco de datos
3. Informática
4. Estructura operacional

AVANCE EN EL PROCESAMIENTO DE DATOS

1. Métodos de solución
2. Lenguaje de programación
3. Nuevos conceptos
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 4. Aplicación a bancos de datos

APLICACIÓN DE SATÉLITES ARTIFICIALES A LOS CATASTROS

Introducción
1. Los satélites Landsat
2. Procesamiento electrónico de datos video
3. Aplicación al inventario de recursos naturales
4. El catastro rústico
5. Sistema de actualización
6. Conclusiones

LA INFORMACIÓN CATASTRAL
1. Fotografía aérea vertical
2. Copias de fotografía ("de contacto")
3. Índice fotográfico
4. Mosaico fotográfico
5. Amplificaciones
6. Plano general
7. Planos catastrales
8. Planos catastrales a escala 1:2000
9. Carpetas manzaneras
10. Planos de valores ........................................ 215
11. Apoyo terrestre ........................................... 216
12. Listados de computadora............................. 212
Recaudación del impuesto predial ..................... 218
Regularización de la tenencia de la tierra .... 218
Planeación del desarrollo urbano ...................... 219

PROYECCIÓN PARA LA MODERNIZACIÓN Y ACTIVIDADES DEL CATASTRO DEL

DISTRITO FEDERAL
1. Introducción
2. Objetivos
3. Políticas
4. Estrategias
5. Programa

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Presentación
El Instituto Mexicano de Estudios del Comportamiento, A. C. (IMECAC), es un organismo que
reúne a profesionales de diferentes disciplinas interesados en el desarrollo académico y en la
aplicación de los avances científicos y tecnológicos a las soluciones de los grandes problemas de
la sociedad contemporánea, particularmente los de interés nacional.

Al seleccionar la obra CATASTRO que el lector tiene en sus manos, para su publicación, el
IMECAC ha tomado en consideración que significa un esfuerzo interdisciplinario por describir
sistema, métodos y procedimientos de una actividad de primerísima importancia social en sus
distintas aplicaciones. Como bien lo apunta el editor y principal contribuyente a esta obra, el
ingeniero Horst Karl Dobner Eberl, "el registro de la tierra tiene aplicaciones múltiples, todas
ellas de gran importancia para la evaluación de recursos y su mejor aprovechamiento. Si bien
ahora el campo fiscal, en el caso del Catastro de la Ciudad de México es preponderante, no menos
cierto es que la obtención dejos datos catastrales pronto encontrarán mayor utilidad desde otras
ópticas de la acción pública, jurídica, urbanística, económica.

El presente libro aporta elementos no sólo para el técnico y el profesional en este campo sino para
todo estudioso de la problemática humana y en particular aquellos interesados en el desarrollo
urbano. Sus diferentes contribuciones constituyen un marco de referencia conceptual y una
orientación operativa sobre la congruencia y sentido de las diversas actividades catastrales.

Nuestro Instituto confía en contribuir con su publicación a difundir las ventajas del catastro que
trascienden la mera aplicación en la recaudación de impuestos y apuntar su aportación valiosa al
bienestar social.

Prólogo

A nadie escapa ya que la Ciudad de México, enfrenta problemas de diverso índole que conciernen a
todos sus habitantes. Paradójicamente el origen de tales problemas se ubica en un crecimiento
extraordinario que, si bien ha tenido efectos positivos, también ha implicado aspectos negativos
debidos, principalmente, a la ausencia de una programación específica.
En efecto, al multiplicarse las industrias, los comercios, las zonas habitacionales, etc., la demanda
de servicios ha crecido en forma alarmante. Por ello, el Gobierno del Departamento del Distrito
Federal se enfrenta a serios problemas para allegarse los recursos necesarios para satisfacer esa
demanda: necesitamos más agua más drenaje y alcantarillado, más y mejor servicio de limpia y
vigilancia, más vías públicas, más alumbrado eléctrico, más pavimentos, más transportes y
comunicaciones, más viviendas, más escuelas, más centros hospitalarios y muchos otros servicios,
propios de una ciudad en vigoroso crecimiento.

Todo ello atañe a nuestro bienestar personal y a nuestra salud social. El desmedido crecimiento
urbano ha creado severos problemas de marginalidad por movimientos migratorios masivos del
interior de la República y por el desarrollo señaladamente desigual de zonas-contiguas, De esta
manera se presenta la contaminación de las aguas, la acumulación de basura en las calles, la falta de
casas y mercados, de locales adecuados para esparcimientos y de vías públicas y medios de
transporte.

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Debido a lo exiguo de los presupuestos, las soluciones a todos estos problemas han tardado en
llegar. Como se sabe, una prosperidad parcial en un contexto desordenado es una prosperidad
precaria.

Este es el origen y la naturaleza de nuestro problema, a muy grandes rasgos, porque carecemos
todos de información específica y completa.

Ahora apenas advertimos la superficie de nuestro problema. Marchamos aceleradamente, es cierto,

pero ni el sector público ni el sector privado pueden resolver solos nuestro problema. Es preciso el
concurso de todos, simple y sencillamente porque su solución conviene a los intereses, el bienestar
y la tranquilidad social de todos.

El primer paso para resolver el problema es conocerlo a fondo, amplia y científicamente. Para ello,
se requiere de datos precisos y técnicamente aquilatados, de un catastro técnico en toda la entidad.

Un catastro técnico es un catastro conducido por expertos especializados, encargados de recopilar la

información necesaria que luego es procesada en computadoras electrónicas. En primer término, la
ejecución de un levantamiento aerofotogramétrico sirve de base para una investigación de los
recursos a nuestra disposición y de las formas más adecuadas de orientar el desarrollo. En las zonas
urbanas se elabora una cartografía que permite conocer, con toda precisión, la ubicación de cada
propiedad raíz, sus límites, sus dimensiones, sus superficies, su uso actual y económico, la densidad
y las dimensiones de sus construcciones diferenciadas. Para esta cartografía se emplea el
levantamiento aerofotogramétrico en combinación con computadoras electrónicas, pues aquí no
caben ni omisiones ni errores de cálculo.

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Introducción
La investigación incluye la lotificación, la .ubicación de las propiedades, la orientación de calles, la
distribución de áreas verdes, la ubicación de centros de diversión, escuelas e iglesias, las
características del suelo; se identifican los servicios públicos en uso, el uso de las construcciones; se
precisan los focos de valor dentro de la colonia y fuera de la colonia, se indagan los factores
sociales, los factores del mercado y los factores gubernamentales como los impuestos, las
concesiones fiscales, la evasión de impuestos, etc. Personal de Catastro visita a todos y cada uno de
los propietarios del Distrito Federal solicitando información.

La información que el catastro recaba y la que los ciudadanos proporcionan, no tienen carácter
personal. Las finalidades básicas del catastro son de desarrollo económico y social.

Para determinar el valor de las propiedades, el catastro técnico emplea una doble metodología. Por
una parte, se trata de establecer el "valor en el mercado de la propiedad raíz mediante una
investigación de las operaciones de compraventa y la recopilación de avalúos comerciales realizados
por peritos. Los resultados se valorizan según investigaciones complementarias, sobre las
características de la oferta y la demanda de terrenos y viviendas. Por otra parte, hay que definir el
costo social de la propiedad raíz en su zona, o sea, evaluar el costo total de los servicios, ins-
talaciones y características de la zona en su superficie aprovechable.

El valor catastral que se establecerá para cada propiedad raíz del Distrito Federal será un valor
comercial ajustado, en el cual los valores de mercados serán promediados por las investigaciones de
costo social y otros factores complementarios.

Así se podrá fundamentar una política integral de desarrollo urbano, mediante la jerarquización de
los problemas, el conocimiento preciso -de las soluciones óptimas y los elementos apropiados para
coordinar los esfuerzos públicos y privados.

El catastro técnico será la base para una administración eficaz y equitativa. En la esfera jurídica, el
catastro y el registro público de la propiedad están estrechamente ligados entre sí. El registro público
de la propiedad es importante, sobre todo, por la seguridad jurídica que otorga al propietario.

En la esfera fiscal, el catastro representa, en primer término, la posibilidad de incluir medios que
ahora se ocultan a la acción fiscal y establecer así la justicia y la equidad en el pago del impuesto
predial, al incorporar a la tributación a quienes actualmente evaden el pago del mismo.

La carga por los servicios será compartida por cuantos disfrutamos de ellos. Así, la equidad del
impuesto predial será reforzada para impulsar la buena marcha de los negocios públicos y privados,
organizadamente, racionalmente, con conocimiento de causa, sin sobresaltos, porque también es
cierto que las perspectivas que se tienen sobre el desarrollo económico de la entidad hacia un futuro
cercano, son favorables en la mayoría de los sectores. El crecimiento continuará dependiendo, como
en el pasado, del dinamismo que muestren el sector industrial, el sector comercial y el sector
público.

Vale la pena, en consecuencia, ordenar las actividades de nuestra ciudad para garantizar el bienestar
y la seguridad social de todos los habitantes.

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El presente libro constituye una aportación a esa tarea racionalizadora, Se compilan en él las
principales ponencias presentadas durante las Primeras Jornadas Técnicas de Catastro que se
realizan en la Ciudad de México del 5 de septiembre al 10 de octubre de 1978. Confiamos en que a
esta publicación puedan seguir otras que contribuyan a la elevación de la ciudad técnica del catastro
y, con ello, a la solución de nuestros problemas de información y desarrollo.

México, D. F., enero de 1979

HORST KARL DOBNER EBERL

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Ámbito de la Ciudad de México
Prof. Federico Hernández Serrano

La Ciudad de México, nervio y corazón de la Patria, se encuentra ubicada y tiene como ámbito
propio la Cuenca del Valle de México, monumental anfiteatro ciclópeo, síntesis de paisajes y crisol
de culturas, situado al sur de la mesa central, en el centro de una zona que debe su -formación a
procesos volcánicos y tectónicos que se han ido desarrollando hace cincuenta millones de años. Esta
depresión, tradicionalmente conocida con el nombre de Valle de México, se encuentra a 2,240
metros sobre el nivel del mar.

La superficie de la Cuenca es de 9,600 kilómetros cuadrados y está limitada por impresionantes

cadenas montañosas que muestran una gran variedad de formaciones volcánicas que corresponden a
diversos perfiles geológicos.

Al sur se levanta la Sierra Nevada que da fisonomía a la región y hace inconfundible el paisaje y
ámbito de la Ciudad de México con los perfiles eternamente nevados del Popocatépetl y del
Iztaccíhuatl. La Sierra Nevada se prolonga al sur con la Chichinauatzin y la del Ajusco.

Por el suroeste las elevaciones montañosas que limitan este espléndido escenario, corresponden al
Monte de las Cruces, Monte Alto y Monte Bajo, prolongándose al noroeste de Tezontlalpan y
Tolcayuca al norte, enlazados por último con la Sierra de Pachuca.

Al noroeste la Serranía de Cuautla parteaguas de una porción del Valle de México, forma la
subcuenca de Apan en donde se localiza la laguna de ese nombre. La Sierra de Tepozán limita la
cuenca por el este; al sureste la Sierra de Calpulalpan se une con las últimas estribaciones de la
Sierra Nevada, o sean los Cerros de Tláloc y Telapón.

En el interior de la Cuenca se encuentran dos importantes formaciones orográficas que, a manera de

grandes contrafuertes de los sistemas montañosos que rodean el Valle, se levantan, al norte de la
Ciudad de México la Sierra de Guadalupe, que entre otras elevaciones importantes encierra el Cerro
del Sombrero, que marca el extremo norte del actual Distrito Federal y la Colina del Tepeyac
vinculado a la historia y creencias de los mexicanos, desde los tiempos prehispánicos.

Al este, la Sierra de Santa Catarina, cuyos cráteres conos y calderas dan fisonomía a la antigua zona
lacustre, hoy desaparecida del Valle de México y que se adelanta a manera de contrafuerte y
península entre las zonas que formaban los antiguos lagos de Texcoco y los de aguas dulces de
Xochimilco y Chalco.

Finalmente hay que mencionar algunas eminencias aisladas pero estrechamente vinculadas a la
historia y ámbito de la Ciudad de México como lo son: el Zincoc, misteriosa montaña que marca el
vértice noroeste entre los Valles de México y el Mezquital, que guarda una historia cuyos mitos y
leyendas relatan la grandeza de la antigua Tollán, así como el Peñón del Marqués y el de los Baños,
el Cerro de la Estrella, vértice clave en el poblamiento y esplendor del México antiguo, ara del
Fuego Nuevo de los pueblos del Valle y la eminencia vinculada histórica y sentimentalmente a la
Ciudad de México, aún antes de la fundación de Tenochtitlán, la Colina de Chapultepec, primer
asiento y sede de los mexicas en el Valle.

Este escenario espléndido, de amplios horizontes y magníficos paisajes, ha sido y es eje de

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constantes movimientos migratorios, centro magnético donde confluyen los hombres de los cuatro
rumbos del mundo, y ha sufrido en los últimos tiempos una explosión demográfica traducida en
concentraciones urbanas e industriales que por el maquinismo incontrolable del ritmo de nuestros
tiempos ha provocado contaminaciones que alcanzan índices de peligrosidad y que se manifiestan en
cerradas nubes de smog, que a más de impedir la contemplación de la naturaleza en su grandiosa
plenitud, provocan serias perturbaciones y males a los habitantes de estas otrora privilegiadas
comarcas.

Estas nocivas y compactas masas contaminantes, producto y símbolo de nuestros tiempos, deben ser
motivo de honda reflexión de todos los ciudadanos, con el fin de remediar drásticamente este
fenómeno letal desconocido de las generaciones que nos precedieron y ajeno totalmente a esta parte
de Mesoamérica en donde hace algunos milenios la Cuenca del Valle de México estaba ocupada por
un lago de extraordinarias dimensiones, que formaba impresionante mar interior, que se extendía por
más de 60 ó 70 kilómetros sin obstáculos ni interrupción, desde el Lago de Zumpango, al norte de la
Cuenca hasta las lagunas de aguas dulces y límpidas de Xochimilco y Chalco al sur del Valle.

En las márgenes de este gran lago, pequeño mar interior, aparecieron, se desarrollaron y tuvieron su
esplendor las grandes culturas del Preclásico que se remontan a milenios: las exploraciones,
descubrimientos e investigaciones arqueológicas antropológicas e históricas, realizadas en
Tlapacoya, hacen evidente la aparición del hombre en el Valle de México, hace 20,000 años, un
hombre anterior al de Tepexpan, que data de hace 12,000 años.

Fenómenos meteorológicos y geológicos que alteraron el rendimiento pluviométrico, así como

cambios de temperatura, hicieron descender el nivel de las aguas de ese gran lago del Valle de
México, fraccionándolo en las cinco históricas lagunas que maravillados contemplaron Cortés y sus
huestes en la segunda década del siglo XVI y que prevalecieron hasta principios de este siglo:
Zumpango, Xaltocan, Texcoco., Xochirnilco y Chalco, engalanadas en los días del esplendor
Tenochca con el lago artificial de México, de aguas dulces, debido al genio constructivo de
Nezahualcóyotl.

En las riberas de estos lagos, siglos antes de nuestra era, se fueron avecindando grupos étnicos que
habían superado las etapas de cazadores, pescadores y recolectores de frutos espontáneos. La
agricultura los transformó definitivamente en sedentarios, cuando obtuvieron los conocimientos
para crear, cultivar amorosamente y cosechar el maíz, gramínea civilizadora, don de los dioses, que
hizo posible el desenvolvimiento cultural de los pueblos mesoamericanos y que constituyó
posteriormente el don más preciado de México al mundo.

Hacen evidente la presencia de estos pueblos en el Valle de México, los hallazgos encontrados en las
excavaciones arqueológicas, de antiguas tumbas, realizadas en el Arbolillo, Tlatilco y Zacatenco, en
las riberas occidentales del antiguo lago de Texcoco, hoy desaparecido. Son estos sitios los más
antiguos centros de población de la Cuenca del Valle de México que los antropólogos denominan
del Preclásico Inferior, habitados por comunidades dedicadas a la agricultura: maíz, frijol, calabaza,
etc.; fabricantes de cerámica; conocedores de fibras duras con lo que armaban esteras y cestería; la
mayoría de sus utensilios y herramientas estaban labradas en piedras duras.

Sobresalieron notoriamente como hábiles ceramistas, lo cual queda evidenciado en las miles y miles
de figurillas antropomorfas y zoomorfas, modeladas en barro, que produjeron los alfareros de esta
época del preclásico, representando de preferencia mujercitas desnudas, de cara amable, senos
pequeños, brazos cortos y caderas y piernas opulentas, que tal vez constituían el ideal de la belleza
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femenina de ese tiempo.

Indiscutiblemente, en estas representaciones determinadas por la técnica de pastillaje e incisiones,

hechas por los primitivos habitantes del Valle de México, hay un notorio afán de rendir culto a la
fertilidad, y al representar escenas de la vida cotidiana, en donde la mujer tiene un papel
sobresaliente en las actividades tribales y del clan se convierten en los primeros cronistas de esta
parte de América.

Durante el Preclásico Medio, proliferaron las aldeas y los grupos humanos se multiplicaron en
diversas regiones, siempre en las márgenes de los antiguos lagos de la Cuenca, y así aparecen los
centros localizados en Ototo, Xolostoc, Copilco, Coatepec, Ahuizotla y en la época del esplendor de
estos pueblos que los especialistas denominan del Preclásico Superior, que datan a partir del año 600
a. C, se han descubierto vestigios arqueológicos muy importantes localizados en Zacatenco,
Ecatepec, Tetelpan, Contreras, Chimalhuacán, Papalotla, Texcoco, Azcapotzalco, Xico, El Tapalcate,
Juanacactlán Tepetlaóxtoc, en donde inclusive como en el caso de Cuicuilco los elementos ar-
quitectónicos de centros cívico-religiosos revelan el adelanto de estas culturas.

Hay numerosas evidencias de los aportes culturales que estos grupos humanos recibieron a través de
las migraciones procedentes del occidente, del norte del país y de los olmecas que de las Costas del
Golfo de México llegaron hasta el Valle, influyendo notoriamente en la tecnología y conocimientos
de los pueblos del preclásico de la Cuenca de México.

La extinción de algunos de estos grupos, por conflictos humanos, fenómenos meteorológicos o por
cataclismos de origen tecnológico o volcánico, como en el caso de Cuicuilco, que fue semidestruido
y sepultado por la erupción del Xitle al sur de la Cuenca, provocó movimientos migratorios, que
enriquecidos por la' continua afluencia de nuevas corrientes étnicas procedentes de diversas y leja-
nas regiones, hicieron posible el asentamiento y desarrollo de un grupo de cultura superior, en una
región con características que aseguraron una agricultura próspera y más tecnificada. En esta área,
denominada Teotihuacan, en el lugar de los Dioses, se inició definitivamente el esplendor cultural,
tecnológico y el gran urbanismo y sorprendente arquitectura de la Cuenta del Valle de México.

En Teotihuacán se inicia la era de las culturas clásicas y del esplendor prehispánico en el Altiplano
Mexicano. Las ciencias, el arte y la tecnología se manifiestan en múltiples aspectos; los
conocimientos humanísticos, el urbanismo integrado a su paisaje, la arquitectura acondicionada al
culto religioso y a su ámbito, son evidencia de una civilización americana que aporta notables
conocimientos a la humanidad y a las culturas que inmediatamente le suceden, básicamente la
Tolteca y la Náhuatl, que alcanzan su máximo esplendor en México-Tenochtitlán, y en los lugares
aledaños qué integrarán hasta nuestros días nuestro propio ámbito.

Teotihuacán florece desde el principio de nuestra era hasta el siglo XVIII, y Tula, la capital
esplendorosa de los toltecas hacia 980, bajo el gobierno de Ce-Acatl Topiltzin Quetzalcóatl, que
finaliza su señorío en 999 D. C.

En Teotihuacán se traza la ciudad más notable y grandiosa de la antigua Mesoamérica. armonioso

conjunto urbanístico que puede considerarse como el antecedente de México-Tenochtitlán.

A principios del siglo X, irrumpe en el Valle de México un grupo étnico procedente de la región que
hoy constituyen los estados de Jalisco y Zacatecas. Son los Toltecas acaudillados por Mixcóatl, que
conquista vastas regiones del Valle de México.
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Mixcóatl funda en Culhuacan, al pie del Cerro de la Estrella, la primera metrópoli Tolteca, y desde
ahí extiende sus conquistas a Toluca, Tetlalpan y a vastas regiones del Estado de Morelos. En esta
región tiene un hijo con Chimalman: Ce-Acatl Topiltzin Quetzalcoatl, el Civilizador
Mesoamericano, que fue educado por sus abuelos paternos y ocupó siendo muy joven, a raíz de la
muerte de su padre, el sitial del Tlatoani. Al convertirse en señor de los toltecas y después de
sepultar a Mixcóatl en el Cerro de la Estrella, cambia la capital del señorío edificada en Culhuacan,
a la legendaria Tollán.

La influencia civilizadora de Ce-Acatl Topiltzin Quetzalcoatl en el ya extenso ámbito del Altiplano

Mexicano y en general de todo el mundo mesoamericano es determinante en las civilizaciones
precolombinas y explica la mezcla de elementos culturales y técnicos de las diversas culturas que
florecieron en un vasto ámbito: Chichimecas, Toltecas, Huastecos, Mixtecos, Zapotecos y Mayas.

Quetzalcóatl es el civilizador de los toltecas, es el hombre que influyó más poderosamente en el

desarrollo cultural de los grupos étnicos establecidos en el Valle de México, esto es evidente y se
manifiesta en los altos niveles culturales y técnicos que alcanzan los mexicanos a principios del
siglo XVI, en los años del esplendor de México-Tenochtitlán.

En este ámbito —el Valle de México— en donde los grupos migratorios se mueven constantemente,
hay condiciones ecológicas propiciatorias "al desenvolvimiento de los grupos étnicos y una simiente
cultural que desde épocas remotas, va aglutinando aportes religiosos, culturales, artísticos, que van
formando como un crisol, una gran Civilización Americana cuyas enseñanzas aprovecharán no
solamente las migraciones postreras de los tiempos precolombinos, o sean los nahoas, sino que
enriquecerán inclusive a la cultura occidental.

El último grupo migratorio que llega al ámbito que nos ocupa está formado por siete tribus y
procede de un lugar un tanto mítico: Aztlán o Aztatlán, "lugar de las garzas", son los nahoas. Los
investigadores, historiadores y antropólogos no han podido determinar su origen, pues mientras
unos lo sitúan cercano a la ciudad capital, otros lo remontan a las costas de Jalisco, Nayarit, Colima
o Si-naloa, algunos más llegan a situarlo hasta las Californias.

La última tribu nahuatlaca que salió de ese lugar desconocido fue la de los mexicas, que inició su
peregrinar conforme a las indicaciones de Hutzilopochtli, su deidad solar. En su recorrido que
registran diversos códices: "Tira de la Peregrinación", "Ramírez", etc., se indica que estuvieron en
diversos lugares, en algunos de ellos el tiempo indispensable para levantar las cosechas del don de
los dioses: el maíz. Estudios más recientes han marcado que la mayoría de estos sitios se localizan
en el propio Valle de México o bien bordeando la Cuenca hasta desembocar en el islote señalado en
donde vieron el águila devorando una serpiente: el presagio y señal eran patentes, sobre el nopal el
águila que devoraba la serpiente, la profecía se hacía realidad, nacía una ciudad y se creaba la
heráldica de un país.

El pueblo errante durante siglos, encontró su mágico asiento, en el mismo sitio que sigue siendo, no
solamente el ámbito natural de la ciudad capital de la República y del Distrito Federal, la sede de
los poderes de la Federación, sino el punto de atracción de miles y miles de inmigrantes que en
todas las épocas han llegado a ese centro magnético determinado por las deidades solares de los
antiguos mexicanos.

A partir de 1325, fecha más aproximada de la fundación de México-Tenochtitlán, empieza un ritmo

de desarrollo urbano inusitado que convierte en pocos años a esta Metrópoli en la Capital de
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Anáhuac y en la más importante ciudad del Continente Americano en su época; fenómeno que en
acelerado ritmo ha llegado hasta nuestros días.

Ámbito impresionante y hombres incansables y batalladores se conjugan y complementan para

legarnos paisaje y Metrópoli imponderables. La Ciudad de México, ahora más de Seis Veces y
Media Centenaria, pero con un pasado de milenios en su proceso de formación, tiene como los
hombres y los pueblos luces y sombras, ritmos cambiantes, pero siempre en una espiral ascendente y
dinámica, que nos obliga a reflexiones profundas respecto a nuestra herencia que debe ser
acrecentada en forma positiva, recurriendo a las soluciones que ciencia y tecnología aconsejan, para
que en nuestra amada Ciudad se cumpla la profecía del viejo cronista indígena Chimalpain: "Mien-
tras exista el Mundo, no cesará la fama ni la gloria de México-Tenochtitlán.

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Nacimiento, desarrollo y futuro del Catastro en la Ciudad de México
Ing. Horst Karl Dobner Eberl.

El suelo constituye, junto con la población, el recurso fundamental de cualquier ciudad. Por ello, no
resulta extraño que desde la antigüedad se haya tratado de estudiarlo y de realizar las actividades
conducentes a su clasificación, a su registro y al establecimiento de impuestos ligados a su
propiedad. En la Ciudad de México, estos intentos se inician desde la época prehispánica y se
continúan a lo largo de toda su historia hasta nuestros días.

Así, podemos observar que, después de la fundación de México-Tenochtitlán el 18 de agosto de

1325, los aztecas inician la conquista de territorios y la imposición de tributos como forma de
enriquecimiento. Durante la época de auge, antes de la llegada de los españoles, la ciudad cuenta
con un aparato administrativo fiscal integrado, entre otros, por un Chihuacóhuatl similar a un
ministro de Hacienda, y un Hueycalpixque, equivalente a un tesorero general, del cual dependen
numerosos recaudadores.

Apenas concluida la Conquista, Hernán Cortés encarga el primer plano de la Ciudad a Alonso
García Bravo, quien es auxiliado por Bernardino Vázquez Tapia y por dos aztecas, Este primer
plano es conocido como la traza de Cortés. La ciudad tiene en ese momento una población de
30,000 habitantes, según informa Cortés a Carlos V en 1524. Ese mismo año, el Cabildo dispone y
pregona en la plaza de la ciudad "que todas las personas que tienen solares en ellas, los cerquen e
limpien si no los pudieran labrar de aquí al día de Navidad primera que viene, con apercibimiento,
que el término pasado, sin más esperar ni prorrogar término alguno, le serán quitados y los darán a
personas que los cerquen e labren en ellos, porque esta Ciudad se pueble o sea más noblecida".

En 1527, el Ayuntamiento nombra como Tesorero a Alonso de Estrada quien, curiosamente, tuvo su
casa en el sitio donde actualmente se localiza el nuevo edificio del Departamento del Distrito
Federal.

Durante el Virreinato se establecen varios impuestos relacionados con el suelo. Así, encontramos
que en 1548 se cobran veinte pesos a cada solar para empedrado. En 1582 se establece un pleito
entre el Ayuntamiento y los vecinos en relación al pago de agua.
Al principio del siglo XVII, cuando la Ciudad ya tiene 8 km.2, Don Manuel de la Concha produce
los primeros avalúos, estableciéndose que la Ciudad tiene un valor de Veinte Millones de pesos. En
1628, Don Juan Gómez de Trasmonte levanta el segundo plano de la ciudad.

Hacia el final del Virreinato, la Ciudad, de 170,000 habitantes, alcanza fama mundial por sus
edificios y es conocida como "la Ciudad de los Palacios".

Una vez lograda la Independencia, se decreta el 18 de noviembre de 1824 que la Ciudad de México
será la residencia de los Poderes de la Federación. Se crea el Distrito Federal como un círculo de dos
leguas de radio cuyo centro es la Plaza Mayor.
Hacia 1830 se inician los primeros avalúos periciales del México independiente, y se asigna un valor
de 100 reales la vara cuadrada en la calle de Plateros, hoy Francisco I. Madero.

Más adelante, la Constitución de 1857 señala en la fracción II del artículo 131: "Es obligación de
todo mexicano, contribuir para los gastos públicos, así de la Federación como del Estado o
Municipio en que reside, de la manera proporcional y equitativa que dispongan las leyes."
14
Apenas en 1869 se levanta el primer plano de la Ciudad de México en la época independiente.
Realizado por instrucciones del Ministerio de Fomento, este plano se dibuja a escala 1:3,000.
Figura en él una primera colonia, Santa María la Ribera. Once años después, en 1880 se levanta el
segundo plano, donde ya figura, además de la anterior, la Colonia Guerrero.

A pesar de todos sus antecedentes, no fue sino hasta fines del siglo pasado cuando se estableció un
catastro propiamente dicho, con la sistematización que exige el rigor científico. El 11 de enero de
1881, el Ing. Jacobo Mercado propone al Ministro de Hacienda, Don Francisco Landero y Cos, la
formación de un catastro. La propuesta está contenida en una carta sencilla que es ejemplo de
conciencia cívica. Ahí expresa el Ing. Mercado: "En la Constitución de 57, se concede a todo
ciudadano el derecho de petición, y el que esto escribe haciendo uso de él, se toma la libertad de
acompañar a usted unos breves apuntamientos sobre el Catastro.

"Si ellos tienen el mérito de llamar la muy respetable atención de usted, y lo estimaré en bien del
servicio público, estoy dispuesto a hacer y dar toda clase de aclaraciones, porque deseo ver
planteado en mi país, todo lo que pueda serle benéfico."
Un mes después de esta carta, en febrero de 1881, se integra una Comisión de Catastro, formada por
seis miembros, para elaborar una ley y su reglamento. Es así como el 22 de diciembre de 1896, nace
el primer catastro moderno mexicano, mediante una ley que ordena la formación en el Distrito
Federal de un catastro geométrico y parcelario fundado sobre la medida y sobre el avalúo. Los
objetivos de este catastro son dos: en primer lugar, describir la propiedad inmueble y hacer constar
sus cambios; en segundo, repartir equitativamente el impuesto sobre la propiedad.

Así pues, la primera generación de los catastros mexicanos tiene su origen en el Distrito Federal. Se
trata en realidad, de un catastro muy avanzado para su época, pues se le concibe como un catastro
fiscal con miras a aplicaciones multifinalitarias.

En la reglamentación de este catastro, realizada en 1899, se establece que las operaciones catastrales
constarán de dos períodos: uno de formación y otro de conservación, los cuales son encomendados
a una Dirección de Catastro, dependiente de aquel entonces de la Secretaría de Hacienda.

En esta primera generación, el levantamiento catastral se realizaba de la siguiente forma:

1. Establecimiento de redes trigonométricas de cuatro órdenes.

2. Formación de líneas de poligonación, encaminadas de cada punto trigonométrico a los otros
puntos inmediatos.
3. Cálculo de las tres coordenadas de cada uno de lo? puntos trigonométricos y
poügonométricos, después de realizar las compensaciones necesarias.
4. Construcción, por coordinadas, de los siguientes planos:

a. Plano general del canevás trigonométrico.

b. Plano, por municipalidades, del canevás poligonométrico, señalando en este plano
los puntos trigonométricos y los lados poligonométrioos.
c. Plano de la red de líneas auxiliares del levantamiento parcelario, a la misma escala
que el plano parcelario correspondiente, señalando en aquél los puntos trigonométricos
y poligonométricos.
d. Plano parcelario original, a escala variable, según el mayor o menor
fraccionamiento de la propiedad.
15
 5. "Saneamiento", esto es, construcción de una poligonal auxiliar con levantamiento en las
esquinas de las manzanas e inflexiones en cada manzana, así como toma de medidas de
comprobación.

6. Reconocimiento predial, para identificar las manzanas y algunos predios interiores.

7. Cita de deslindes con representantes del municipio, el catastro, el propietario y los

colindantes, a fin de levantar una acta.

8. Medición de cada predio en campo, empleando el método de alineamiento complementado

con medición de diagonales.

9. Dibujo de planos 1:500 en cartón enlienzado por sección, la cual abarcaba varias manzanas.
A este dibujo se añadía un segundo cartón para anotar las actualizaciones.

Así pues, fue a partir de este momento cuando empezaron a producirse los primeros planos
catastrales, de una gran calidad técnica y estética, que ustedes pueden ahora apreciar en esta
exposición.

Este primer catastro del Distrito Federal fue el que sirvió de modelo general a los estados y
territorios. Con el transcurso del tiempo, fue sufriendo algunas modificaciones que permitieron
perfeccionarlo y adaptarlo a las nuevas exigencias de cada época.

Para el año de 1905, la Dirección General de Catastro dictamina las Instrucciones para las
Operaciones Topográficas. Las operaciones topográficas para el levantamiento y medida de las
parcelas empiezan a apoyarse directa o indirectamente en poligonales de primero y segundo orden,
las que a su vez tendrán apoyo en cuatro órdenes de triángulos que debían enlazar los puntos más
notables del terreno. Se establecía, i de igual manera, que los vértices trigonométricos, así como
todo punto que señalara los límites de las Municipalidades o de las parcelas, se debería referir a un
sistema de coordenadas rectangulares, cuya intersección debería pasar por un punto situado en el
Observatorio Astronómico Nacional.

Dentro del mismo Catastro se proponía que, con el objeto de llevar a cabo el primer proyecto de
triangulación, deberían tomarse como base las cartas existentes del Valle de México. De esta
manera, el proyecto definitivo se formaría después de tener la seguridad de que los puntos que se
hubieran elegido en las cartas, satisficieran realmente las condiciones que como vértices debían
llenar.

Al visitar los lugares elegidos, el ingeniero debería medir la amplitud de los ángulos con un
instrumento portátil. Debía, además, dejar elegido y señalado el punto preciso del vértice de la
triangulación. Siempre que fuera posible, se procuraba situar los vértices de la triangulación en
torres u otros puntos elevados, bien definidos y permanentes. También debía realizar un croquis de
localización y uno de registro; estos últimos eran verdaderos dibujos de paisajes.

Debe señalarse que el reconocimiento para establecer la triangulación de primer orden se inició
desde 1899 y que el primer vértice geodésico estuvo localizado en El Chiquihuite.

En esta estación se eligieron 14 vértices. Ese mismo año comenzó la medición con un teodolito
16
norteamericano "Gurley", tomándose 3 lecturas dobles directas y tres lecturas dobles inversas, o sea,
un total de 12 lecturas hacia cada vértice.

También en 1899 se realizó la primera libreta de poligonales. Esta primera poligonal se desarrolló
por el Correo Mayor. Le siguieron las poligonales en la delegación Guadalupe Hidalgo en el año de
1900; en la de Atzcapo-zalco en 1901; en la Av. Central y Av. Dos en 1902; en la Calzada de Niño
Perdido, que fue la primera poligonal desarrollada en la Ciudad de México, en 1906, y en la
Delegación Tlalpan en 1907.

Las libretas representan materiales de una gran riqueza para conocer la historia cotidiana del
catastro, los pequeños incidentes que acompañaban la realización de las tareas técnicas. Así, por
ejemplo, en una libreta de 1901 se encuentra una nota del topógrafo donde éste culpa al
encuadernador de unas "marcas o huellas de goma" que aparecen en varias páginas.

En ese mismo año de 1901 se inició el deslinde de las municipalidades, y se establecieron trece de
ellas. La Ciudad de México fue dividida en nueve carteles que en 1932 aumentaron a trece. En 1905
se crearon nuevas instrucciones para el Catastro, en las cuales se especifica que las municipalidades
se designarían de acuerdo a los documentos del Catastro, en base a los nombres que les había
asignado previamente el Decreto del 26 de marzo de 1903, el cual sirvió de base para el deslinde de
las municipalidades. Fue en esta época cuando se elaboraron los planos de conjuntos de
municipalidades, generalmente a escala 1:5,000 y 1:10,000.

Por otra parte, una reforma efectuada en 1906 confirió a la Secretaría de Hacienda la atribución de
catastrar cualquier superficie de terreno o población que no estuviera incluida en él Catastro. En un
caso así, se cumplirían para esta zona, las mismas reglas que se aplicaban cuando se levantaba el
Catastro en una municipalidad.

Para realizar el control de las zonas catastradas, se llevaba un libro de empadronamiento donde se
incluían todos los datos relativos al predio. Asimismo, se llevaba un libro de l 'Precios de los terrenos
en la Ciudad de México", que contenía los valores unitarios de los terrenos por tramo de calle.

Es interesante hacer aquí algunas comparaciones. El ocho de mayo de 1784, Don José Eligió
Delgadillo y Don José Buitrón y Velasco, "Maestros examinados en el Nobilísimo Arte de
Arquitectura", valuaron el predio actualmente marcado con el número 69 de la calle de Venustiano
Carranza, antes Capuchinas. Después de una minuciosa y poética descripción del terreno y de la
construcción, concluyen que vale, la cantidad de 81,600 pesos en 1974; casi dos siglos después, este
predio tenía un valor catastral de 8.500,000 pesos. Pero aun haciendo comparaciones de fechas más
próximas entre sí, uno encuentra cambios notables. Así, por ejemplo, los terrenos en la avenida
Francisco I. Madero, frente al Templo de San Francisco, tenían en 1916 un valor fiscal de 850 pesos
por metro cuadrado, mientras que en 1975 su valor catastral había aumentado a 6,500 pesos por
metro cuadrado. En la calle Monte de Piedad, frente al Zócalo, los valores respectivos eran de 800 y
5,000 pesos por metro cuadrado. En 1975, el valor catastral más alto, de 10,000 pesos, se localizaba
en Av. Juárez esquina con San Juan de Letrán; el valor comercial más alto, en enero de 1978, era de
18,000 pesos y se ubicaba en Paseo de la Reforma. Es notable la diferencia en relación a principios
de siglo, cuando el catastro mexicano estaba consolidándose.

Aun cuando las bases y los antecedentes del Catastro realizado científicamente están ubicadas
dentro del Porfiriato, la actividad catastral no se quedó rezagada dentro de la evolución histórica de
nuestro país. Por tal razón, sin omitir los antecedentes anteriores a la Revolución, el Catastro en
17
México prosigue su desarrollo de acuerdo a las modificaciones requeridas por el advenimiento de
una nueva era.

Así, en 1917, siendo presidente Venustiano Carranza, se expide la Ley de Hacienda del Gobierno del
Distrito Federal que establece, entre otras contribuciones, la predial. En 1929 se designa a Carlos S.
Vega y Ross como primer tesorero del Distrito Federal; su gestión se inicia con una recaudación de
32.417.716 pesos y concluye con una de 33.062.670 pesos. Con base en las disposiciones de la Ley
del Impuesto Predial del Distrito Federal del 21 de agosto de 1933, en 1936 aparece el Instructivo
para la Sub-dirección del Catastro del Distrito Federal. En él se dispone que la planificación
comprenderá el deslinde y levantamiento de los predios comprendidos en las zonas del Distrito
Federal que no hubieren sido catastradas conforme a las disposiciones de las leyes, ya derogadas, de
1896 y 1898 o conforme a la ley vigente en aquel entonces del Impuesto Predial del Distrito Federal.
A partir del l9 de enero de 1942 entra en vigor la nueva ley de Hacienda del Departamento del
Distrito Federal, vigente hasta la actualidad, en la cual se encuentra ya el nombre Tesorería del
Distrito Federal. Finalmente, en 1953 se realiza, a través de la modificación del Título II de la Ley
de Hacienda, correspondiente al impuesto predial, una profunda reforma que hace más expedita la
administración. En este mismo decreto se crea formalmente el Catastro del Distrito Federal, con una
doble finalidad: fiscal y estadística.

A medida que nuestra ciudad va creciendo, el Catastro también aumenta en tamaño y en

complejidad, a grado tal que sus funciones son llevadas al nivel de una Dirección., llamada de
Catastro e Impuesto Predial, dentro de la Tesorería del Distrito Federal.

A partir de 1977 esta Dirección inicia un proyecto para modernizar y actualizar el catastro. Este
hecho marca el nacimiento de una nueva generación de catastros en México.

En efecto, el proyecto contempla la implementación He los más recientes avances técnicos,

aerofotogramétricas, cartográficos y de sensores remotos, los cuales serán realizados en nuestro país
por primera vez. En esta forma, el proyecto intenta realizar en forma óptima las dos dimensiones del
Catastro. Por, una parte, se pretende incrementar la recaudación a base de modernizar los
procedimientos impositivos. Por otra parte, se contempla la necesidad de complementar la
información actual sobre el uso del suelo en el Distrito Federal.

Esta información debe servir a. varios propósitos. En primer lugar, es la base para mejorar la
recaudación del impuesto predial, pues permite reconocer los predios que faltan por levantarse, la
evasión parcial por construcciones no registradas y la evasión total. De esta manera, hace posible
dar a la actividad fiscal un carácter más equitativo, además de que el Departamento del Distrito
Federal puede aumentar su captación de recursos sin hacer más pesada la carga impositiva a los
ciudadanos.

En segundo lugar la información se concentra en un banco de datos gráficos y digitales que, se pone
al servicio de la administración pública, así como de los organismos privados que lo soliciten. En
efecto, la administración eficiente de una ciudad como la capital de México requiere de una gran
cantidad de información. Tal información se encuentra actualmente dispersa y se recaba mediante
una dispendiosa duplicación de esfuerzos.-

El Catastro permite reunir la información y obtenerle de manera uniforme. Los diversos organismos
no tienen ya que dedicarse a obtenerla sino solamente a utilizarla. En esta forma, se ahorran
cantidades importantes de recursos económicos y se incrementa la eficiencia de la administración
18
pública.

El proyecto de la Dirección de Catastro e impuesto Predial contempla, como apoyos decisivos, una
reforma administrativa interna que haga más eficientes las labores de la propia Dirección y una
campaña de orientación a la opinión pública que garantice la cooperación de los causantes.

Quisiera ahora, para concluir, presentar a ustedes un pequeño esbozo de lo que seguramente será el
futuro del Catastro, no sólo en el Distrito Federal sino en todo el mundo.

¿Cómo se verán los catastros del año 2000?

La respuesta comprende varios puntos:

1. Tendrán un carácter MULTIFINALITARIO. Esto significa que serán, a un tiempo, catastros

fiscales, legales, urbanísticos, económicos y de recursos humanos y técnicos. En esta forma,
manejarán información completa sobre el recurso tierra y sobre el recurso hombre, tanto para el sec-
tor público como para el privado.
2. Serán totalmente AUTOMATIZADOS en las distintas fases de recopilación, manejo y uso de la
información catastral.

La primera fase, de recopilación o captación de la información, empleará varios métodos:

Para los métodos geodésicos y topográficos, se desarrollarán equipos que permitirán obtener
coordenadas de puntos, superficiales y volúmenes directamente en el campo, sin ninguna medición
de ángulos o distancias. Con ello desaparecerá el uso de instrumentos de medición, como teodolitos,
niveles, cintas y distanciómetros ópticos y electrónicos.

Por su parte, para los métodos fotogramétricos se desarrollarán equipos capaces de recopilar datos
números y, cuando se deseen, también gráficos, directamente en la plataforma aérea representada
por un avión o un satélite y en forma instantánea. Ello permitirá prescindir de los instrumentos
fotogramétricos de restitución.

Ahora bien, la información gráfica, es decir, la cartografía, será manejada mediante "sistemas
computacionales interactivos". Esto significa que dicha información podrá ser almacenada en
archivos electrónicos. Además, podrá ser exhibida en pantallas o "dibujada", cuando se requiera un
plano, mediante dispositivos automáticos de dibujo.

Se emplearán también técnicas de sensores remotos, las cuales serán perfeccionadas a tal grado que,
desde plataformas aéreas fijas y móviles y también terrestres, podrá recopilarse en forma indirecta,
sin contacto con el objeto, la mayor parte de la información. Con estas técnicas podrán realizarse
avalúos, es decir, podrá obtenerse información económica para fines fiscales. Los censos de
población dejarán de realizarse de la manera usual, con investigadores que llenan formas, para
volverse más precisos y eficientes.

Desde el punto de vista de loa registros catastrales, con el empleo de dispositivos electrónicos se
integrarán bases y bancos de datos muy completos con información de tres tipos: gráfica, es decir,
en forma de planos; alfabética, o sea en forma de padrón, y numérica para cálculos de superficies,
valores, etc. Además, se desarrollarán técnicas de "compresión de datos" que permitirán archivar
todos los registros en espacios mínimos, con la facilidad de clasificación y acceso en fracciones de
segundos. Así por ejemplo, los registros catastrales actuales del Distrito Federal ocupan en conjunto,
incluyendo el archivo vivo y el muerto, el topográfico y el cartográfico, el equivalente a dos pisos
19
del edificio de la Tesorería, es decir, 3,000 metros cuadrados. En cierta forma, los archivos con
folders y microfilmes serán innecesarios.

Por último, en el terreno del cómputo se diseñarán “superlenguajes” que permitirán el acceso a la
información almacenada en los archivos electrónicos, ya sea en forma directa, hablada o mediante
claves, sin necesidad de que el operador posea conocimientos de computación.

La introducción de todas estas innovaciones habrá de significar un desarrollo más integral de los
recursos humanos, quienes tendrán la oportunidad de una superación continua.

Así como en 1881 fue uno de los pioneros del mundo, asimismo estamos ciertos que el actual
Catastro del Distrito Federal sabrá estar al día en la incorporación de los más modernos progresos
tecnológicos.

Con cada avance que se introduzca al Catastro del Distrito Federal, esperamos lograr un servicio
más eficiente y de mayor calidad, en beneficio de los habitantes de nuestra gran urbe. .En esta
forma, habremos de contar con la información y con los recursos necesarios para transformar
nuestra ciudad en un sitio más humano y más digno donde toda la población pueda vivir en una
situación de bienestar individual y colectivo.

Hoy tenemos ante nuestros ojos la evolución histórica del Catastro del Distrito Federal. Yo quisiera
rendir homenaje a los hombres que, armados a veces tan sólo con los instrumentos más
rudimentarios de medición y dibujo, entregaron su talento y su dedicación a una obra a la vez
precisa y hermosa. Nosotros debemos responder al reto de continuar esta obra, para legar a nuestros
descendientes el testimonio gráfico de su ciudad, que es la base para legarles también un mejor sitio
donde vivir. Si sabemos responder a este reto con la misma dedicación que los pioneros del catastro
demostraron, habremos cumplido nuestra misión.

20
Aspectos conceptuales del Catastro
Ing. Horst Karl Dohner Eberl

Introducción

A primera vista,, el catastro se ofrece a los ojos del público., y aun de muchos expertos, como un
conjunto de actividades de índole puramente técnica. En consecuencia, nada parecería más ajeno a
estas actividades técnicas que las consideraciones conceptuales. Más aún, parecería obvio que un
buen valuador, por ejemplo, no requiere del conocimiento de las bases abstractas de la valuación
para realizar su tarea con eficacia; indistintamente se diría que el hecho de dominar dichas bases no
garantiza el desempeño concreto de la valuación.

Sin duda alguna, tales afirmaciones no están exentas de validez. Pero debe tenerse en mente que
toda actividad técnica requiere, por parte de quien la ejecuta, de una clara comprensión de las bases
conceptuales subyacentes. Dicha comprensión reviste gran importancia en virtud de que permite al
técnico percatarse de las dimensiones reales de su labor, darle sentido y no enajenarse en parte
específica que le corresponde realizar dentro de un proceso global. Todos estos elementos
repercuten, en última instancia, sobre el mejor desempeño de la actividad. De esta manera, las
consideraciones conceptuales se ponen al servicio de la técnica, en vez de quedar limitadas a un
mero ejercicio intelectual o a un recurso fácil para desviar la atención de los aspectos
eminentemente prácticos. Conceptos, técnicas., teoría y práctica, quedan así íntimamente vinculados
para enriquecerse en forma recíproca.

1. Generalidades

En su sentido más usual, el término catastro se refiere a la inscripción oficial de la localización,

extensión, tenencia, propiedad y del valor de un inmueble, para obtener "un conjunto de registros
establecidos metódicamente de los inmuebles de una entidad territorial".

Así, un sistema catastral puede definirse como "un registro de los inmuebles, incluyendo tierras,
mejoras y sus derechos, establecidos metódicamente en toda una entidad".

En virtud de la gran variedad de términos que se asocian a la palabra catastro, resulta necesario
intentar una clasificación. Así, según el propósito del levantamiento. se habla de un catastro jurídico
o legal, de un catastro de propiedades, de un catastro geométrico y de un catastro de impuestos o
catastro fiscal; en términos descriptivos, existen el catastro de edificaciones, el catastro de
abastecimientos, el catastro forestal y agrícola, etc., y de acuerdo con el método de levantamiento de
un catastro gráfico, de un catastro numérico y de un catastro computacional.

Por lo que respecta al origen del vocablo catastro, se han señalado diversas hipótesis, sin que exista
hasta el momento un consenso uniforme! Así, hay quienes lo ubican en la palabra latina capitastrum
como una fusión de capitum registrum (registro de parcelas gravables) o de capitationis registrum
(registro del impuesto gravable a cada persona o a cada parcela).

Otros estudiosos señalan la palabra italiana catastico (lista de ciudadanos con propiedades
gravables), derivada del vocablo bizantino catastijon-registro (lista, cuenta), como el verdadero
origen de catastro.

21
Lo cierto es que sea cual fuere la palabra original, el término catastro aparece en documentos muy
antiguos y alude al hecho de que el registro de la propiedad gravable constituye una actividad
secular.

"Los primeros levantamientos catastrales conocidos fueron realizados por los egipcios, 3,000 años a.
C, los cuales debido a- las inundaciones causadas por el rio Nilo restablecieron los límites .de sus
parcelas año por año"5 utilizando mojoneras de referencia fuera de las zonas afectadas.

En Atenas existe un registro de tipo catastral para fines fiscales.

En Roma se lleva un registro de los inmuebles gravables basado en las declaraciones voluntarias de
los propietarios, que proporcionan planos para ubicar su predio y medidas como la cantidad de
sembradío, el número de surcos, etc., para fijar el monto del impuesto.

"En Inglaterra el catastro fue iniciado por Alberto el Grande en 880 e instrumentado en 1083 por
Guillermo el Conquistador. En Francia Luis VI inicia la medición y valorización de las tierras del
Delfinado en 1115, y el actual catastro francés está basado en los levantamientos ejecutados de 1811
a 1850.

En Alemania se realizaron los primeros trabajos catastrales desde el siglo XVI, en España desde
1575; en Suiza desde 1811 y en Italia se reiniciaron en 1885.

Ahora bien, la actividad catastral ha evolucionado a lo largo del tiempo, según el tipo de estructura
sociopolítica predominante y los intereses económicos prevalecientes.
En esta forma, el crecimiento urbano, el desarrollo industrial y la instauración de un orden social
cada vez más complejo, donde el uso del suelo se diversifica progresivamente, ha determinado la
necesidad de contar con sistemas de registro ágil y eficiente. En efecto, problemas diversos como la
concentración industrial, la inmigración, la tendencia irregular de la tierra, el escaso desarrollo
urbano, la contaminación ambiental, el transporte insuficiente y la insalubridad, entre otros,
constituyen el común denominador de las grandes urbes contemporáneas. Tales problemas
representan un reto que demanda respuestas racionales.

Existen dos instrumentos de solución que constituyen la base para cualquier acción que se pretenda
emprender: el financiamiento y la información. La planeación, la creación de nuevos servicios, la
modificación de los existentes, en fin, todos los proyectos que aspiren a resolver algún problema,
suponen, como requisito indispensable, la existencia de recursos económicos suficientes y la dis-
ponibilidad de información confiable que permita establecer metas realistas, planificar acciones
congruentes y predecir resultados.

Tales son, precisamente, los productos que aporta el catastro. Por un lado, constituye una importante
fuente de financiamiento del desarrollo, al sentar las bases para la recaudación del impuesto predial.
Por otra parte, las operaciones catastrales permiten integrar un banco de información
multifinalitario, con aplicaciones prácticas que rebasan los propósitos estrictamente fiscales.

Un catastro moderno, que haga uso de los avances tecnológicos, particularmente en materia de
computación electrónica, representa el medio idóneo para fiscalizar, evaluar, planificar y administrar
el uso de uno de los recursos más importantes de toda nación: el suelo.

Dentro de esta concepción amplia y multifinalitaria del catastro, los aspectos impositivos, con ser
22
sólo una de las facetas, revisten extrema importancia. En este renglón, la modernización de las
actividades catastrales resulta indispensable para incrementar la recaudación sin aumentar la carga
fiscal, optimizando las operaciones, eliminando la evasión, complementando la información y
logrando la máxima equidad en el cobro de impuestos. Sin lugar a dudas, la actividad fiscal debe ser
realizada de la manera más precisa y cuidadosa, con el concurso de los progresos técnicos, pues ella
representa no sólo una fuente de recursos económicos para el Estado sino también un vehículo de
relación entre el gobierno y los ciudadanos. De ahí que sea necesario lograr un equilibrio óptimo
entre las capacidades de pago de los diferentes sectores de la población y las necesidades que el
gobierno tiene de sufragar obras en beneficio de esa misma población. Ello sólo puede ser logrado
mediante un catastro ágil y moderno.

Por otra parte, el catastro va aportando a lo largo de su realización una gran cantidad de productos
con información gráfica y digital sobre el suelo. Esta información, integrada en un banco de datos,
permite ofrecer un servicio de bajo costo a organismos públicos y privados, lo que redunda en una
mejor coordinación de la inversión pública en el suelo urbano y en una mayor eficiencia de las
acciones encaminadas a favorecer el desarrollo citadino.

En suma, un catastro que sepa utilizar los avances de la técnica constituye un valioso instrumento
para la solución de los problemas de la ciudad.

Dentro de este marco de análisis, el objetivo principal de un catastro moderno estriba en contar con
la información gráfica y digital básica, para:

—la fiscalización apropiada del suelo

—la planificación del uso del suelo
—la administración del suelo
—la coordinación de la inversión pública en el suelo

Este objetivo plantea la necesidad de contar con una serie de políticas bien definidas. Así, la norma
básica de acción consiste en proporcionar información gráfica y digital uniformizada a los diferentes
campos de la acción pública.

En el campo económico, se recopila información acerca del uso actual y potencial de la tierra
urbana, para lograr los siguientes aspectos:

— Planes de desarrollo urbano e industrial,

— Descentralización y ubicación de nuevos centros urbanos.

En el campo urbanístico, se proporciona cartografía exacta y apropiada e información digital de las

zonas urbanas, para desarrollar los propósitos siguientes:

— Registro de las redes de distribución y abastecimiento de los servicios urbanos básicos.

— Operación y mantenimiento de los servicios,
— Proyección racional de los programas de desarrollo urbanístico.

En el campo jurídico, se recoge información acerca de la situación jurídica de la propiedad raíz,

para promover los siguientes puntos:

— Seguridad jurídica
23
 — Garantías para inversiones,
— Campañas de regularización.

Finalmente, en el campo fiscal se define una política tributaria para impulsar los avances siguientes:
— Fiscalización del suelo:
* con justicia social en la fijación de los impuestos prediales,
* con equidad impositiva;
— Establecimiento de incentivos con efectos positivos en los ámbitos social, socioeconómico, y
urbanístico;
— Regularización y en su caso aumento de los ingresos fiscales.

Las políticas constituyen el marco de referencia conceptual operativo que otorga congruencia y
sentido a las diversas actividades catastrales.

Cuatro son las estrategias básicas que hacen posible el cumplimiento de los objetivos y la
realización concreta de las políticas:

a. La depuración, complementación, uniformización, modernización, mecanización y

actualización de los padrones gráfico, numérico y alfabético, mediante el establecimiento y
la implantación de sistemas, procedimientos y controles ágiles y eficientes.
b. La recopilación de información actualizada acerca del uso presente y. potencial de la tierra
urbana y rústica.
c. El establecimiento de, sistemas cartográficos exactos y apropiados.
d. El acopio de datos respecto a la tenencia de la tierra y a la situación jurídica de la propiedad
raíz

Así, el catastro moderno representa una aproximación multifinalitaria para responder en forma
idónea a la compleja problemática que plantea el desarrollo contemporáneo.

2. Sistemas Catastrales y Sistemas Registrales

De acuerdo a las categorías de clasificación de los tipos de catastro, antes señaladas, pueden
describirse tres grandes sistemas catastrales:

2.1. El sistema catastral fiscal

La finalidad primaria de un sistema catastral fiscal es la imposición de un impuesto sobre los bienes
raíces. En la mayoría de los países, este gravamen es un impuesto ad-valorem y por lo tanto, el
factor más importante es la obtención del valor de cada inmueble.

El registro, a su vez, puede establecerse por propietarios de inmuebles gravables (im-persona) o

bien, por inmuebles gravables (in-rem), ya sea con un número arbitrario de cuenta para cada
propiedad o con una clave geográfica que permite la ubicación y el control de cada predio.

2.2. El sistema catastral jurídico

La tierra, como el patrimonio principal, ha creado la preocupación de proteger y asegurar su
tenencia, propiedad y traslado. Este control se lleva mediante contratos privados, o bien, el estado
lleva un control en forma de un registro de los actos jurídicos, otorgando en unos casos una
seguridad parcial o imperfecta (llamado también sistema registral "negativo"), y en otros casos una
completa seguridad (llamado también sistema registral "positivo").
24
En el sistema registral "negativo" se llevan a cabo dos operaciones principales:
— Convenios, contratos o escrituras privadas que se realizan normalmente con la intervención
de un notario y que no se inscriben en el Registro Público.
— Actos jurídicos que se inscriben y que pretenden afectar un derecho sobre un bien inmueble.
El sistema registral "positivo" establece el título de propiedad y los derechos derivados de este título
están garantizados por el gobierno. La inscripción al Registro es prueba legal de los derechos de un
inmueble; la administración pública asegura su validez y legalidad.

El sistema positivo "Torrens" fue establecido sin la identificación topográfica de la propiedad raíz y
sus linderos.

El sistema registral positivo "europeo" está basado en un levantamiento catastral jurídico. Ambos
sistemas operan paralelamente y utilizan una misma clave geográfica para identificar una propiedad
raíz. Mientras el sistema registral garantiza el derecho-de propiedad, el sistema catastral jurídico
garantiza la validez del levantamiento, por lo que se refiere a la localización y extensión de sus
linderos.

2.3. El Sistema Catastral Multifinalitario

Un sistema catastral es multifinalitario cuando la información reunida permite la solución de
diferentes problemas, o sea, cuando el sistema maneja eficientemente diferentes encuestas fijas y
periódicas para diferentes fines específicos (p. e. impuestos, nóminas, contabilidades), así como
encuestas especiales para otros fines.

Estas encuestas abarcan la determinación precisa de problemas urbanos, económicos, ambientales,

sociales, legales y fiscales en áreas específicas para poder llegar a decisiones adecuadas de
planeamiento, inversión, implantación, operación y administración.

3. Codificación de la Propiedad Inmueble

La creación de un lote de terreno depende del sistema catastral en vigor, ya sea que se trate de un
catastro fiscal, de propiedades o legal. En cada uno de estos casos, la definición del lote variará
según los propósitos perseguidos, A pesar de esta diversidad, es factible lograr una definición
operativa. Así, para fines fiscales, un lote de terreno puede definirse como una fracción cuyos
linderos están determinados física o legalmente. Un lote de terreno urbano es un lote ubicado dentro
del área urbana delimitado física o legalmente.

A partir de esta definición, la codificación de la propiedad inmobiliaria se obtiene mediante un

identificador o, una clave catastral.

Un identificador es un símbolo gráfico (numérico o alfanumérico), que se le asigna a una unidad de

terreno para identificar datos relacionados con esta unidad. Debe permitir relacionar, de manera
sencilla y efectiva, cualquier información catastral o de otro tipo, ya sea en forma gráfica, digital,
tabular, resumida o estratificada, así como todo tipo de información generada por diferentes fuentes
y recopilados con diferentes métodos.

El identificador debe ser, pues, una clave sencilla, única en su género, precisa, flexible, económica y
de fácil acceso.

25
Así pues, la integración de un catastro eficiente requiere de las dos condiciones básicas arriba
anotadas: la definición precisa de la parcela y su identificación exacta mediante un procedimiento de
codificación.

4. Levantamientos catastrales

Como ocurre con todo proyecto, los pasos de planeación y ejecución de un levantamiento catastral
deben llenar los requisitos de rapidez, economía, flexibilidad, sencillez y exactitud. Así, la
determinación del método óptimo de levantamiento debe realizarse sobre la base de factores como la
precisión, la finalidad, el costo y el tiempo programado del levantamiento, así como las restricciones
de índole legal o administrativa y las circunstancias humanas, políticas y económicas que existan en
un momento dado. Como puede verse, la definición y la realización de un levantamiento catastral
nunca pueden abstraerse de las condiciones globales de una sociedad.6

5. Valuación

Es bien sabido que la valuación de la propiedad raíz puede llevarse a cabo en forma individual o
colectiva. En términos generales, se opta por un sistema de avalúos individuales cuando los
inmuebles por valuarse son pocos y dispersos; cuando los propietarios facilitan toda la información
solicitada y cuando se dispone de valuadores expertos que perciben honorarios elevados y cuentan
con el tiempo necesario para desarrollar el trabajo.

En cambio, cuando se realiza la fase de valuación en un sistema catastral, por lo común hay un gran
número de predios por valuar, se cuenta con pocos expertos y con fondos escasos, se dispone de
tiempo limitado y no existe una actitud de colaboración franca por parte de los causantes. Tales
circunstancias determinan la necesidad de aplicar un sistema eficiente, productivo, preciso y
económico, que incluya la creación dé un organismo responsable con controles técnicos y
administrativos eficientes, así como la aplicación de una tecnología (avanzada que garantice avalúos
uniformes y equitativos.

Todas estas finalidades pueden lograrse empleando el método de evaluación colectiva o masiva. La
elección de uno u otro método dependerá fundamentalmente de las circunstancias y necesidades
concretas y deberá siempre tener el objeto de combinar la eficiencia con la precisión.

6. Aplicaciones del catastro

Hemos señalado antes que un catastro moderno debe ser diseñado en forma tal que le permita tener
aplicaciones multifinalitarias,

Dentro de este marco, una de las utilidades más importantes —y quizás la que tradicionalmente ha
recibido mayor atención— se refiere a los aspectos fiscales articulados a través del impuesto
predial.

El problema de la recaudación de recursos económicos para financiar el gasto público se plantea en

forma cada vez más incisiva a medida que aumentan las necesidades de obras y servicios para la
población. Los sistemas tradicionales de tributación se cuestionan en cuanto a su efectividad y su
equidad, mientras que se diseñan alternativas y formas de mejorarlos. Este hecho adquiere singular
relevancia si se considera que la mayoría de los tributos resultan insuficientes para sufragar los
egresos del Estado.
26
La forma de compaginar una recaudación lo más cuantiosa posible con una equidad impositiva
máxima ha constituido el problema central, explícito o implícito, de toda política fiscal. Tanto los
gravámenes excesivos como la falta de recursos económicos que impida al Estado financiar las
obras que la población demanda han sido fuentes de conflicto social. En un extremo, se encuentra la
procuración de fondos por medio de la injusticia; en el otro, se halla la parálisis estatal por carencia
de dichos fondos. Ambas situaciones perjudican igualmente a los habitantes y ponen en riesgo la
estabilidad de una nación. De ahí la necesidad, surgida casi desde que las colectividades humanas
constituyeron estados, de diseñar sistemas que permitan al gobierno contar con los recursos para
realizar obras en beneficio de la población, pero sin dañar económicamente a esa misma población.
En función de tal necesidad, se han implementado y derogado diversos instrumentos fiscales.

Sin duda alguna, el impuesto predial adquiere una importancia singular dentro de esta perspectiva,
pues permite la recaudación de recursos considerables si se le aplica con inteligencia y con un claro
sentido de justicia social.

Sin embargo, las actividades catastrales rebasan con mucho los fines estrictamente fiscales, para
ofrecer diversas ventajas adicionales. Una de las más significativas estriba en la integración de un
banco de datos multifinalitario. En efecto, todas las fases del catastro, desde la planeación hasta la
implementación operativa, van generando grandes volúmenes de información sobre las condiciones
y el uso del suelo.

Por su propia naturaleza, cada proceso, cada operación, va rindiendo necesariamente una enorme
cantidad de datos susceptibles de utilizarse en forma casi inmediata. De esta manera, se integra un
banco de datos multifinalitario que, por las características de la información que contiene, se
convierte en el principal elemento de trabajo para la formulación de planes y para la toma de
decisiones tanto en la esfera pública como en la privada. Es así como el catastro alcanza su
dimensión de servicio público integral, pues al concentrar un volumen tan grande de información
ordenada y clasificada de manera ágil, encuentra múltiples aplicaciones en los campos fiscal,
urbanístico, económico y jurídico, de gran utilidad para el gobierno y para los particulares.

La integración de un banco de datos que concentre, ordene y clasifique la información gráfica

y digital sobre el suelo representa un ahorro muy importante de recursos económicos y de
tiempo a la 'administración pública. Mediante el banco de datos multifinalitario, los diversos
organismos, no deben concentrarse en obtener información, sino solamente en utilizarla. En la
integración de dicho banco, los datos de sensores remotos obtenidos mediante los satélites
Landsat representan un gran progreso tecnológico.

De esta perspectiva múltiple, el catastro se vuelve herramienta indispensable no sólo en la

recaudación del impuesto predial, sino también en la regularización de la tenencia de la tierra y
la planeación del desarrollo urbano.

7. Organización, implantación y actualización

Como hemos visto, el catastro constituye un sistema de recopilación y de información de datos

geométricos y estadísticos relacionados con el recurso vital de toda nación: la tierra. Para
llevar a cabo el catastro, se requiere de dos tipos de elementos: los organizativos y los
operativos.

27
Los elementos organizativos comprenden a las personas, quienes diseñan, evalúan y operan la
organización; el equipo que permite almacenar y recuperar toda la información; los
procedimientos, que hacen posible definir las entradas y salidas de información en forma
estandarizada, conjugar la información de diferentes fuentes, proporcionar la información a los
usuarios y actualizar la información; finalmente, los usuarios, quienes definen, a través de sus
requerimientos, los equipos y procedimientos y suministran información para la actualización
de la misma.

Por otra parte, los elementos operativos son, a grosso modo, los siguientes: planeamiento y control,
recopilación de información, archivo y almacenamiento, procesamiento de datos y utilización y
actualización de la información.

Sobre esta amplia base, se estructura el organismo de catastro que debe tomar en cuenta, por una
parte, los modelos económicos de equilibrio y optimización, y por otra, las interacciones con otros
organismos situados en diferentes niveles. Pero, además, debe ser capaz de establecer sus objetivos
y finalidades dentro del marco de la dinámica de las fuerzas y de los valores de nuestra sociedad.

En este contexto, el organismo tendrá las funciones concretas de elaborar especificaciones detalladas
para los levantamientos catastrales y de asentar los métodos y procedimientos de valuación, todo
ello con objeto de obtener los datos necesarios con suficiente detalle y precisión. Además, tendrá
que efectuar los levantamientos; realizar la valuación; crear un sistema de control para la vigilancia
y la actualización de los datos, tanto durante el levantamiento como después de haberlo terminado;
formar un archivo dinámico, y diseñar e implementar las operaciones de transición al pasar de un
sistema a otro nuevo.

Por otro lado, será necesario elaborar organigramas funcionales, describir y evaluar puestos,
capacitar personal y realizar campañas publicitarias para orientar al público.

Todos los elementos señalados representan la estructura organizativa básica de un sistema catastral.
Sobre esta base de organización, se realiza la operación del banco de información catastral. Para
ello, es necesario realizar las siguientes actitudes generales:

— Preparar y basarse en una cartografía adecuada que muestre los lotes de terreno, las
construcciones y las características de urbanización.
— Incorporar información optimizada al sistema.
— Instituir un sistema administrativo eficiente, apto para resolver los problemas de los usuarios
mediante la operación efectiva del banco de datos.
— Optimizar el sistema conforma a las necesidades de los usuarios.

Un banco de información catastral debe diseñarse e implantarse con miras a la modernización y

automatización de los sistemas de registros de la tierra existentes y nuevos mediante el empleo de
avances tecnológicos, tales como el procesamiento electrónico de datos y la microfilmación.

Para optimizar el manejo de la información y para evitar duplicidad en la obtención de los datos, el
banco debe centralizar todos los registros y mapas básicos de la entidad.

La información a incluirse en el sistema, relacionada con todos los lotes del terreno, sus mejoras, sus
derechos, sus características socioeconómicas, debe ser útil para el planeamiento y análisis en el
campo jurídico, fiscal, urbanístico y económico.
28
El banco debe permitir el acceso a la información guardada en el sistema, mediante identificadores
adecuados. La recuperación de la totalidad o parte de los datos debe ser rápida, en forma detallada,
estratificada o resumida, mediante listados numéricos o alfabéticos, diagramas, exhibiciones e
impresiones.

Por último, un sistema catastral debe ser suficientemente flexible y dinámico para poder tener la
información al día y para ampliarla de acuerdo a las necesidades crecientes. En la medida en que los
fenómenos registrados por el catastro no constituyen situaciones estáticas sino procesos dinámicos,
el banco de información requiere de una actualización. Para mantener su valor, todo sistema
catastral debe basarse en una administración eficiente que, a través de la operación cotidiana del
sistema, su inspección periódica y la revaluación de las propiedades inmuebles, sea capaz de
actualizar la información.

Los tres elementos anotados —organización, implantación y actualización— constituyen los

fundamentos que permiten a un sistema catastral superar los estrechos límites de una mera acción
burocrática para convertirse en un auténtico servicio a la colectividad.

CONCLUSIONES

La revisión de los más relevantes aspectos conceptuales del catastro permite lograr una comprensión
del marco de referencia dentro del cual se inscriben las actividades técnicas, así como de su
verdadera utilidad y trascendencia.

Se pretende, de este modo, superar el tradicional divorcio entre teoría y práctica, para lograr una
integración que enriquezca a las labores técnicas en las aportaciones conceptuales y que permite a
éstas nutrirse de la realidad. Conocer las bases teóricas de cada actividad, vislumbrar los modelos
organizativos, comprender la totalidad de los procesos y apreciar la magnitud de los alcances,
representan elementos para hacer más eficiente y satisfactorio el trabajo concreto.

Una integración conceptual y técnica de esta índole no podrá más que repercutir favorablemente
sobre el servicio a la sociedad que representa, en última instancia, el catastro.

REFERENCIAS
1
Fréchette, A., Elude sur les Leves Catastrales dans la Provine* de Québec avec Consideración Spéciale des Méthodes Photogramétriques,
Tesis doctoral, Universidad Laval, Québec, Í966.
2
Dobner, IC, Sistema y procedimientos de ¿a tasación aplicados al planeamiento de nuevos sistemas catastiales} Ediciones Gobierno del Estado de
México, 1972.
3
Dobner, H. K., Modernización y actualización del catastro del Distrito Federal. Dirección de Catastro e Impuesto Predial, México, 1977.

* Dotner, H. K-, Registro de la propiedad inmueble urbana, Junta. Nacional de Planificación y Coordinación Económica (JUNAPIA) y Organización
de los Estados Americanos (OEA), Corso Nacional de Catastro, Quito, Ecuador, 1976.
6
Mapas y levantamientos a escala media y grande, y mapas y levantamientos catastrales. Informe de la junta del Grupo Ad-Hoc de Especia listas
en Mapas y Levantamientos Catastrales. En Blachut, T. J. y Villasana, J. A., Catastro. Diverjas funciones, características, técnicas y la planeación de
un sistema moderno |de registro agrario. Consejo Nacional de Investigación de Canadá y Comisión de Estudios del Territorio Nacional de México,
1975.
s
Dobner, H. K., Cartografía urbana catastral y banco de datos en el Estado de México. Ponencia presentada en la VII Conferencia Internacional de
Cartografía, Madrid, España, abril, mayo de 1974.
7
Dobner, H. K., Sistema de valuación. Trabaja presentado en el Curso Nacional de Catastro organizado por la Junta Nacional de Planificación y
Coordinación Económica de Ecuador y por la Organización de Esta dos Americanos, Quito, Ecuador, septiembre-octubre de 1976.
8
Sniith, A., The Walth of Nations, 1776.
9
American Institute of Real Estáte Appraisers: Appraisal Terminology Hatuibook. (Tercera edición). Chicago, The Institute 1960.
10
Dobner, H. K., El avalúo catastral. Centro de Educación Continua de la Facultad de Ingeniería, UNAM, México, D. F., 1973.
11
Dobner, H. K. La valuación catastral. I Curso Avanzado de Valuación, Instituto Mexicano de Valuación, A. C, Comisión Panamericana Per-
manente de Enseñanza de la Ingeniería de la Valuación, U. P. A. V., México, D, F., 1977.
12
Horton, F. y Marble, D..- Regional Information Systems: Remote Sensing Inputs. Convención Anual ASP-ACSM, Washington D. C.f marzo de
29
1969.

30
Técnicas catastrales que garantizan la aplicación del principio
constitucional de proporcionalidad y equidad contributivas
Ing. Hernán Pérez Vega.

La Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, en su artículo 36, obliga a todo
ciudadano a inscribirse en el Catastro, manifestando la propiedad que el mismo ciudadano tenga. 1

También nuestra ley constitucional determina, entre las obligaciones que tenemos todos los
mexicanos, la de contribuir para los gastos públicos, así de la Federación, como del Estado y
Municipio en que residimos, de la manera proporcional y equitativa que dispongan las leyes en la
materia.1

Asimismo, los Ordenamientos Fiscales del Distrito Federal señalan que tal proporcionalidad y
equidad, en lo que respecta al impuesto predial, "se revelan por el valor catastral de los predios, o
por el monto de las rentas que éstos produzcan, o sean susceptibles de producir".2

Toca a la Tesorería del Distrito Federal, al través de su Dirección de Catastro e Impuesto Predial, el
establecimiento de las técnicas catastrales que permitan determinar, dentro del marco jurídico
establecido, las bases gravables de los predios ubicados dentro de la jurisdicción del Distrito
Federal.2

Se ha dicho que hacer Catastro es una tarea difícil y que mantenerlo actualizado; lo es aún más.

Sus funciones pudieran parecer sencillas en principio, pero si consideramos que ellas se encuentran
íntimamente ligadas a los fenómenos y cambios de orden político, social, económico, psicológico y
aun religioso, es decir, a todos los aspectos que cubre el desarrollo integral del ser humano y que, día
a día ama de manera imperceptible, modifican los patrones de forma de vida en nuestras
comunidades, tenemos que reconocer que la problemática es sumamente compleja y que en Catastro
se presenta con múltiples y cambiantes requerimientos.

Entre éstos, el aspecto técnico juega un papel predominante.

Algunos estudiosos afirman que tan fundamental ha sido la transformación de la vida humana por la
técnica, que ella está presente en el mismo cimiento de todas las relaciones humanas, así como que
las relaciones económicas y políticas son consecuencia del progreso técnico, resultando éste, así, un
verdadero factor revolucionario.8

Aun cuando la tesis anterior pudiera ser discutible, resulta fuera de toda controversia el reconocer el
efecto modificador que este factor ejerce en nuestras vidas y que, de la calidad de nuestra técnica,
dependerá en gran parte la calidad del producto de nuestro trabajo.

En este momento de nuestra plática, podemos ya sacar dos conclusiones:

La primera, que el logro de la proporcionalidad y equidad contributivas está en función de la
determinación de la base gravable.

La segunda, que las técnicas para la determinación de la citada base, deben ofrecer garantía de
confiabilidad.
31
Ahora bien, ¿cómo se determina la base gravable y qué técnicas se emplean para tal fin?
Hablaremos en esta ocasión de la determinación del valor catastral.

Éste, lógicamente, hay que referirlo a una propiedad raíz, la que,, entre otros trabados catastrales,
debe ser ubicada en el lugar preciso en que se encuentra con relación
a otras propiedades y la ciudad misma; debe ser medida con exactitud; dibujada a escala, señalando
las áreas del terreno y de las construcciones, si existieren éstas, debidamente tipificadas. Procede
asimismo, el cálculo de las superficies registradas cartográficamente.

Hasta aquí, hemos recorrido, a velocidad supersónica, los trabajos catastrales que requieren técnicas
de localización, de apoyo y levantamientos topográficos, de dibujo y de cálculo.

Todas ellas requieren de personal altamente calificado, así como de instrumental y equipo costoso.

De la capacidad administrativa y técnica de un catastro, dependerá la preponderancia del, o los

sistemas a emplear. Aunado a ello, habrá que considerar las características específicas de cada lugar.

Si hablamos del Distrito Federal, por ejemplo, con su pavoroso índice de crecimiento en todos los
sentidos sin excepción, los procedimientos técnicos más avanzados, de carácter masivo, constituyen
la única respuesta a los requerimientos de buen gobierno, presentes y futuros.

Presentemos ahora algunos avances en las técnicas catastrales.

El desarrollo de la técnica ha permitido saltar, en los últimos años, de la observación directa de los
astros para ubicar un punto, a la aplicación de satélites artificiales para tal fin, con una precisión
extraordinaria.

De la cadena —de aquí proviene la denominación de cadeneros a las personas que ejecutan
mediciones con cinta métrica— hemos llegado al distanciómetro electrónico.

Hemos recorrido, del cadenamiento tradicional, donde la resistencia a las caminatas era un requisito,
al uso de equipos inerciales montados en vehículos motorizados.

Del levantamiento directo, estamos ya, hoy en día, empleando métodos fotogramétricos.

Respecto a dibujo, de los procedimientos artesanales7 se ha llegado al diseño de sistemas

interactivos con equipamientos electrónicos, capaces de producir, entre otras cosas, la cartografía,
como si se tratara, al decir de muchos, de obra de magia.

Y, ¿qué sucede en cálculo?

Esta área tal vez sea con que la gran mayoría está más familiarizada.

Nuevamente la técnica ha cambiado nuestros conceptos tradicionales de cálculo.

Aquí, del ábaco pasamos a la regla de cálculo, aún en uso hasta los años sesentas y ahora
considerada por nuestras nuevas generaciones como pieza de museo. Llega después la calculadora
de mazorca, y de pronto, entramos de lleno a la época de la electrónica y los transistores.
32
Ésta nos maravilla y nos hace sus asiduos clientes. Surgen las grandes computadoras y misteriosos
centros. Ellos, a su vez procrean y lanzan al mercado sus vástagos, las cada vez más pequeñas
computadoras de bolsillo, muchas de ellas con varias memorias y susceptibles de ser programadas.

Todos estos adelantos técnicos nos ubican en la frontera de cambios constantes. Lo único que
podemos aventurarnos a asegurar, con respecto al futuro, es que nuestras técnicas cambiarán.

Analicemos algunos hechos con relación a lo anterior. La población estimada de la Ciudad de

México y zonas conurbadas para el año 2000, dentro de 22 años, se estima será de 28 millones, lo
que representa más del doble respecto de la población actual. Durante esos 22 años y entrando ya al
siglo XXI, en que el desarrollo tecnológico e industrial resulta difícilmente previsible, habrá
necesidad de, más que duplicar, la construcción de escuelas de viviendas, comercios y servicios
públicos en general, con relación a la actualidad. En otras palabras, tendremos que, más que
duplicar, todo lo que se ha hecho desde la llegada de Hernán Cortés hace más de 400 años.

Por encima de este crecimiento físico, existe otro aún más sorprendente. El conocimiento total del
hombre se ha duplicado en los últimos 20 años y según los científicos, nuevamente se duplicará en
los siguientes 20 años. Se dice, que el 90 por ciento de todos los científicos, de todas las épocas, se
encuentran vivos en la actualidad. Parece pues, que estamos preparados para el gran reto.

Mirando aproximadamente 40 años hacia atrás, el siglo XXI, dentro de 22 años, está más cerca de
lo que se piensa. Tal vez no es fácil darse cuenta, que más de la mitad de la población de México no
había aún nacido para la época de la II Guerra Mundial.

Jamás ha sido el cambio una característica tan dominante de la sociedad. Es por ello que entre todas
las generaciones de la humanidad, podemos considerarnos parte de la más afortunada.

Pero, mientras reflexionamos al respecto, pasemos a hablar de los avalúos catastrales.

Todas las técnicas que hemos comentado con anterioridad en esta charla, no constituyen más que la
labor catastral requerida para que la valuación, en última instancia, determine con elementos
confiables la base gravable de las propiedades raíces.

La disciplina valuatoria, en sí, no ha experimentado una evolución tan espectacular como la que
puede apreciarse en otras áreas. Sin embargo, su desarrollo ha seguido siempre lineamientos cada
vez más consistentes.

El más trascendental, sin duda alguna, es el haber superado el empirismo mediante la técnica,
permitiéndonos manejar, en forma objetiva, los aspectos que encuadran dentro de tal enfoque.

Asimismo, la técnica estadística nos ha permitido, mediante investigaciones y estudios específicos, a

profundidad, determinar las preferencias de la gente, subjetivas muchas de ellas, presentes en todo
mercado competitivo y abierto como el nuestro.

Para corroborar lo anterior, bastará con comprobar un avalúo practicado en el siglo XVIII, con
cualquier avalúo reciente de los que, a diario, elabora la Dirección de Catastro e Impuesto Predial
de la Tesorería del Distrito Federal. En la valuación realizada a un predio del Distrito Federal, en el
año de 1784, la que se encuentra en exhibición en la Exposición de Catastro que después
recorreremos, se aprecia una descripción de la propiedad raíz con lujo de detalles, relativos a
33
distribución de las áreas de las construcciones, así como de materiales de las mismas, y, al final, se
asienta en forma aparentemente simplista lo siguiente:

"De que, habiéndonos hecho cargo muy por menudo de cada cosa de por sí, así del terreno, según la
situación, como de lo modernísimo y bien construido de la fábrica, y el mucho fierro que en verjas y
pasamanos con sus florones tiene, hallamos que vale la cantidad de ochenta y un mil seiscientos
pesos, que declaramos a nuestro leal saber y entender, sin dolo, fraude, ni encubierta alguna. Y así lo
firmamos en México, a ocho de mayo de mil setecientos ochenta y cuatro años. José Eligió
Delgadillo. José Buitrón y Velasco"

Como podrá apreciarse, la técnica valuatoria de la época, corresponde, a lo que hoy calificaríamos,
como una estimación, "a ojo de buen cubero". El conocimiento profundo de los profesionales de ese
tiempo, hoy resulta insuficiente.

Por otro lado, si observamos cualquier valuación reciente de Catastro, encontraremos un estudio
menos descriptivo, pero que a más de estar apegado a la ley, cuenta con el respaldo y confiabilidad
de elementos normativos técnicos, definidos por reglamentaciones específicas en la materia.

Es con el auxilio de estos elementos, que el Catastro determina los "lotes tipo" para cada zona de la
ciudad, los valores unitarios de la tierra, los coeficientes de afectación a tales valores, la tipificación
de las construcciones, los valores unitarios de las mismas y los criterios de depreciación. Todo ello,
aplicado a las condiciones y características específicas de cada propiedad raíz, debidamente
tipificada, produce el valor catastral o base gravable para efectos de pago del impuesto predial.

Nuevamente, cabe repetir que, en muchos aspectos, entre todas las generaciones de la humanidad,
podemos considerarnos parte de la más afortunada.

Es así, como el Catastro garantiza, mediante sus técnicas, la aplicación del principio constitucional
de proporcionalidad y equidad contributivas, descansando en ello la confianza de quienes
contribuimos a los gastos públicos, para el progreso y bienestar de la ciudad de México y de la
Patria.

BIBLIOGRAFÍA
1
Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos.
2
Ordenamientos Fiscales del Distrito Federal.
8
Hacia una valuación integral, Ing. Hernán Pérez Vega.

Aspectos administrativos del Catastro

Dr. Joel Sevilla Martínez

Iniciaremos esta breve charla con un repaso de los principales conceptos relacionados con la
administración, a fin de contar con un marco de referencia que nos permita realizar un análisis
panorámico de algunos aspectos de la administración del Catastro del Distrito Federal que resultan
importantes en función de su momento actual de desarrollo.

El primer concepto a recordar es precisamente el de Administración. La Administración es un

proceso para alcanzar objetivos y el proceso administrativo puede sintetizarse en tres grandes etapas:
34
Planeación, Ejecución y Control. La planeación como la función de determinar qué se va a "hacer" y
cómo se va "hacer"; la ejecución como la función de "hacer", o sea la función operativa propiamente
dicha, y el control como la función evaluativa y correlativa en la cual se compara si lo planeado y lo
ejecutado coinciden para, en su caso, tomar las medidas correctivas necesarias.

Dos importantes funciones, la de organización y la de dirección, que se incluyen en la planeación y

la ejecución respectivamente, se estudian generalmente por separado dada su importancia. La
función de organización se refiere a la determinación del esquema estructural en la cual se van a
realizar procesos operativos tendientes a la consecución de los objetivos y también aquellos
procesos como consecuencia de la interacción humana.

La función de dirección, por su parte, incluye todas aquellas actividades tendientes a influir en los
individuos y en los grupos, a fin de orientar sus actividades hacia el cumplimiento de las metas
organizacionales.

Cabe mencionar que aun cuando la teoría administrativa clásica trata un aspecto muy importante del
quehacer administrativo, no es suficiente para explicar otros sucesos importantes que se observan en
la dinámica de las organizaciones; por lo cual se han venido desarrollando disciplinas que se
justifican por su propio derecho y que en otro aspecto son complementarias a la administración;
entre ellas nos encontramos a la moderna Teoría de las Organizaciones y al Desarrollo
Organizacional; en las cuales se conjugan disciplinas tales como la Sociología, la Psicología y la
Administración.

En la Teoría de las Organizaciones se toma como objeto de estudio precisamente a la organización

misma y se le analiza en sus dos aspectos fundamentales: Estructura y Proceso.

La estructura es la red o esquema de interacciones y actividades que suceden en la organización.

El proceso son las interacciones y actividades mismas, así como los fenómenos que surgen como
consecuencia de ellas y que se suceden en el marco de la estructura organizacional.

Podemos hacer una analogía, que aunque burda es útil para comprender estos conceptos: La
estructura es como el sistema eléctrico de una construcción, con su cableado, sus registros, sus
controles para dirigir y bloquear el flujo de energía, sus fuentes de abastecimiento, etc. El proceso,
por su parte, es el movimiento de energía que se da en esa estructura, con sus fluctuaciones y sus
eventuales cortocircuitos. Lo que quiere decir que una porción de este movimiento está bajo control
y otra parte se encuentra relativamente fuera de control.

En el estudio de la estructura de una organización se comprenden aspectos tales como:

A) El tamaño de las organizaciones y sus consecuencias operacionales.

B) La complejidad de la organización.
C) Las diferentes formas de estructuración.
D) La formalización de la estructura.

Por otro lado, en el estudio del proceso se comprenden los siguientes temas:
a) El poder en la organización.
b) La autoridad.
c) La toma de decisiones.
35
d) El liderazgo.
e) La comunicación.
f) El conflicto.
g) La resistencia al cambio.

La resistencia al cambio. Abordaremos este tema propio del estudio del proceso organizacional, por
ser pertinente, a nuestro juicio., en este momento del desarrollo histórico de la Dirección de Catastro
e Impuesto Predial.

La velocidad de los cambios sociales y tecnológicos tiene una influencia directa en los modos de
vida y en la psicología de los individuos y de los grupos: El enfrentamiento con lo nuevo causa
ansiedad y temor. No es lo mismo convivir con lo conocido que tratar con lo nuevo. Sin embargo,
no existe otra opción porque las organizaciones y los individuos para sobrevivir necesitan responder
adecuadamente a los requerimientos del medio en que se desenvuelvan. El medio impone los
cambios.

Podemos ilustrar los cambios en el medio ambiente social, tecnológico y cultural con algunos casos.
Por ejemplo, en cuanto a la urbanización: En 1850, solamente cuatro ciudades en la tierra tenían una
población igual o superior al millón de habitantes; en 1900, llegaron a diecinueve, y en 1960 eran
141; en cuanto al consumo de energía: En el último siglo se ha consumido más energía que en los
dieciocho siglos y medio después de Jesucristo; en cuanto a la velocidad del transporte: Para
alcanzar en 1880, con la locomotora de vapor, una velocidad máxima de 150 Kms. por hora, se
necesitaron millones de años y en el último siglo la velocidad máxima alcanzada por el hombre pasó
de 150 Kms. por hora a más de 6,000 Kms. por hora en las naves espaciales.

Este tipo de ejemplos es prácticamente ilimitado, pero ahora nos interesa destacar que esos cambios
han tenido un impacto directo en el modo de vida del ser humano común y en su capacidad para
adaptarse a ellos.

En el siglo pasado nuestros ancestros convivían prácticamente con las mismas personas toda su
vida, vivían en el mismo lugar, los bienes de uso cotidiano les duraban generalmente toda su vida,
los conocimientos cambiaban lentamente. En fin, las relaciones del hombre con las personas, las
cosas, los lugares y los conocimientos antes se vivían en forma duradera y ahora se acortan al
producirse una aceleración en la sociedad. Todo esto violenta la capacidad de adaptación del
hombre.

Hacemos un paréntesis en este punto, para aplicar los conceptos explicados al Catastro el D. F., a fin
de realizar una descripción analítica y un diagnóstico panorámico de su situación:

1° El Catastro del D. F. es una organización en la cual se observan los aspectos de estructura y

proceso con sus similitudes con las organizaciones en general y con sus diferencias específicas
propias de su singularidad.

29 El Catastro del D. F. es una organización que ha sufrido pocos cambios relativos en su historia.
Por lo tanto, no es una organización que incluya los cambios acelerados como parte de sus procesos.

39 La organización Catastro del D. F., está obligada a responder a los requerimientos que le impone
el crecimiento cada vez más acelerado de la Ciudad d México y por lo tanto está sujeta a la presión
de los cambios acelerados como lo está la Ciudad de México.
36
Como comentario al margen, el sistema técnico y administrativo del catastro de 1930 no podría
cumplir con los requerimientos de la Ciudad de México en 1978 y el sistema tal como se encuentra
actualmente no podrá cumplir con los requerimientos de la Ciudad en 1982. Nótese además que en
el primer caso estamos hablando de casi cuarenta años y, en el segundo caso, de sólo cuatro años.

4° En la organización Catastro se da, como en todas las organizaciones, la resistencia al cambio,

como fenómeno importante de sus procesos.

Pienso que el reto fundamental que deberán afrontar tanto los funcionarios, como el personal todo
del Catastro, se refiere al problema de implementar los cambios necesarios para responder a las
necesidades crecientes de esta Ciudad capital. Pero además, no existe otra opción. La razón de ser
del Catastro debe cumplirse.

Para finalizar el tema podemos indagar algunos de los medios de afrontar este problema de la
resistencia al cambio.

Si la fuente de la resistencia al cambio es el temor, la angustia ante hechos nuevos y desconocidos y

la posibilidad de encontrarse en una situación personal desventajosa en relación a aquella que se
tenía o aún se tiene, uno de los medios para disminuir ese temor se encuentra entre otros en la
información, o sea la comunicación que permita, en la medida de lo posible, disminuir la
incertidumbre de lo nuevo. Por otra parte, uno de los medios más importantes para evitar que sean
dañados la posición y los ingresos del personal, es la capacitación que ofrezca al individuo la
oportunidad de prepararse técnicamente y psicológicamente para adaptarse a los nuevos sistemas de
funcionamiento organizacional.

Por último recordemos que el primer paso para resolver los problemas es reconocerlos y contar con
la motivación para buscar su solución. Con base en esto, enseguida es necesario proveerse de los
recursos técnicos y humanos que permitan alcanzar tal fin.

Estamos optimistas de que el personal integrante del Catastro del D. F., a todos los niveles, tiene los
elementos y el deseo suficiente para superar tan grande reto.

37
Métodos de levantamientos catastrales
Ing. Horst Karl Dobner Eberl

1. INTRODUCCIÓN

Los métodos de levantamientos catastrales tienen como objetivo la obtención de los datos numéricos
necesarios para definir la ubicación de los linderos de parcelas y sus mejoras, así como poder
precisar las superficies.

Levantar una superficie significa medir, en forma directa o indirecta, el número de distancias y
ángulos necesarios para determinar dicha superficie granea o analíticamente. Para ello, existen dos
métodos principales: el topográfico y el fotogramétrico.

El método topográfico consiste en tomar todas las medidas directamente del objeto a escala 1:1.

El método fotogramétrico es aquel en el que las medidas se toman dentro de un modelo fotográfico
del objeto a una escala reducida.

2. MÉTODOS TOPOGRÁFICOS

2.1. Plancheta

El método de levantamiento con plancheta es un método taquimétrico.

La plancheta consta de una tabla de madera montada en un tripié. En su parte superior tiene un
teodolito taquimétrico con una regla metálica.

Para determinar las tres coordenadas de un punto nuevo se mide la distancia horizontal y vertical, así
como el rumbo desde una estación y un rumbo conocidos, y se gráfica el punto en la plancheta,
elaborando así el plano del levantamiento directamente en campo.

Hasta la mitad del siglo 19 se usaba la plancheta para la mayoría de los levantamientos. Después fue
reemplazada gradualmente por los métodos de levantamientos con cinta, prisma y teodolito.

2.2. El método ortogonal

En la superficie por levantarse o cerca de ella, se traza una línea de medición como abscisa con
instrumentos sencillos (dioptras, espejos o prismas), de la cual se determinan ángulos rectos a todos
los puntos por levantarse.

A través de la medición de la abscisa y la ordenada de cada uno, se obtienen coordenadas

rectangulares locales.

Las ventajas de este método son las siguientes:

— Se utiliza equipo barato pero preciso para el levantamiento.
— Se puede dibujar fácilmente el levantamiento a escala, empleando equipos sencillos tales
como escuadras y escalímetros.
38
 — Las coordenadas rectangulares locales que se obtuvieron de cada punto permiten el cálculo
analítico de cada superficie.
— Es fácil verificar el levantamiento con una medida adicional que es la hipotenusa del
triángulo de control.

2.3. El método de alineaciones

Consiste en establecer una red de líneas de medición formada por triángulos, prolongando cada
distancia a medir hasta intersectarla con una línea de medición o cualquier otra distancia que haya
sido fijada previamente y en forma idéntica.

Las ventajas de este método, como las del método ortogonal, radican en la utilización de equipos
sencillos de campo y de gabinete, tales como cintas, balizas, escuadras y escalímetros.

2.4. El método polar

Consiste en medir ángulos y distancias, o sea radiaciones, referidos a puntos y rumbos conocidos.
Requiere un teodolito y un instrumento para medir distancias.

Se pueden medir distancias en forma directa con:

— Cinta
— Cadena
— Hilo
— Tiras de madera

En forma indirecta y distinguiendo los instrumentos empleados por sus principios constructivos, se
pueden medir distancias con:
2.4.1. Instrumentos ópticos que utilizan una base en la estación. Estos son los siguientes:
Instrumentos con base variable, tales como el Todis de la firma Breithaupt, Alemania
occidental; el Teletop y el Telémetro BRT, ambos de la firma Carl Zeiss, Jena, Alemania
oriental. Instrumentos con base constante, tales como el telémetro monocular TM 0 y el
telémetro estéreo TM 10, ambos de la firma Wild, Heerbrugg, Suiza.
2.4.2. Instrumentos ópticos que requieren una base en el punto visual. Entre éstos se
distinguen, a su vez, dos tipos: instrumentos con imagen de retícula e instrumentos con doble
imagen.

Los instrumentos con imagen de retícula son los siguientes:

— Teodolitos de segundo o de micrómetro para medir el ángulo paraláctico a tina mira invar
horizontal de 2 m. en el punto visual, y poder calcular la distancia horizontal al punto nuevo; por
ejemplo los instrumentos de las firmas Askania, Breithaupt, Fennel y Zeiss de Alemania occidental,
Kern y Wild de Suiza y Zeiss Jena de Alemania oriental.
— Instrumentos que miden el desplazamiento de la retícula; por ejemplo, el Chebotárief de la
URSS.
—- Instrumentos con retícula de Reichenbach, taquímetros y taquímetros de diagrama; por ejemplo
los instrumentos Breithaupt, Dahlta 010 y 020 de Zeiss Jena, Hammer Fermel, Kern, DKRV, Wild
RDS, RTA 1 de Zeiss Oberkochen, etc.

Los instrumentos con doble imagen son los siguientes:

— El héliórnetro; por ejemplo, el instrumento de Belisyn (URSS).
39
— Instrumentos con cuña óptioa enfrente del telescopio; por ejemplo, Kern DM-M, Wild
DM-1, Dimess de Zeiss Jena, etc.
— Instrumentos con un par de cuñas ópticas giratorias enfrente o dentro del telescopio; jor
ejemplo, Kern DK-RT, Wild DRH, Redta 002 de Zeiss Jena, Bosshai-dt de Zeiss Oberkochen.

2.4.3. Instrumentos electrónicos para distancias cortas que utilizan microondas, rayos
infrarrojos o rayos láser; por ejemplo:
— Akkuranger de Carrol Reed, Inc.
— Distance Meter 3,800 HP de Hewlett Pac-karcL
— Geodímetro de Aga Corp.
— Láser Ranger de Systems & Electronios, Inc.
— Mekometer ME 3000 de Kern Instrument Co.
— SDM-3, Sokkisha Ltd. Japón.
— Taquímetro Electrónico SM 11 y
— Taquímetro Registrador Electrónico Reg. Elta 14 de Zeiss Oberkochen.
— Telémetro electro-óptico EOS de Zeiss Jena.
— Tellurometer MA 100 y CA 1000 de Tellu-rometer Inc.
— Wild Distomat DI 10.

El método polar ha resultado favorecido, en primer término, por el taquímetro de reducción con
doble imagen de R. Bosshardt en 1920 y, recientemente, por el desarrollo de computadoras y
coordinatógrafos automáticos instrumentos electrónicos para medir distancias cortas y equipos de
lectura automática.

En algunos lugares se han empleado estos últimos equipos sistemáticamente para levantamientos
catastrales, proporcionando una producción promedio por día y brigada de 6 personas, de 50 lotes en
fraccionamientos nuevos sin construcciones y con lotes regulares, y de 25 lotes en zonas
semiurbanas o fraccionamientos con lotes irregulares.

3. MÉTODOS FOTOGRAMÉTRICOS

Los métodos fotogramétricos emplean fotografías para la determinación de puntos.

Si estas fotografías fueron tomadas en la tierra con un fototeodolito, se habla de fotogrametría
terrestre, y si lo fueron desde un avión, de aerofotogrametría.

Por sus características, la fotogrametría terrestre tiene poca aplicación en los levantamientos
catastrales.

La fotogrametría proporciona solamente aquella información que es reconocible dentro de la

fotografía. Toda información adicional tiene que recogerse en el campo.

3.1. Fotogrametría con una sola fotografía

Una fotografía aérea, o fotograma, en el sentido matemático de la fotogrametría, es una proyección

central del terreno a escala reducida.

Si el terreno está plano y horizontal, si la fotografía aérea está tomada con eje exactamente vertical y
si la altura de vuelo está conocida con precisión, la diferencia entre un plano planimétrico y la
fotografía estriba en el monto de detalle fotográfico que no aparece en el plano y la simbolización de
40
cierto detalle, la toponimia, clasificación y nomenclatura que no aparece en fotografía aérea.
La mayor parte de la tecnología fotogramétrica existe porque el terreno normalmente no es plano ni
horizontal, el eje de la cámara no está exactamente vertical en el momento de la toma y se
desconoce la altura exacta de vuelo.

Donde hay diferencias en el terreno, aparece un desplazamiento radial por relieve en la fotografía.

Este desplazamiento es la distancia entre la posición de un punto en la fotografía si éste estuviera en

el plano de referencia, y su posición actual en función del relieve.

Si la fotografía está tomada con eje inclinado, un cuadrado en terreno horizontal aparece como
trapecio en la fotografía.

Para transformar una fotografía aérea a un plano, hay que corregir estos dos desplazamientos, así
como el giro sobre el eje vertical de la cámara, distorsiones pequeñas del lente, distorsiones por
refracción, distorsiones lineales y locales en el material fotográfico, etc. 1

Como métodos de levantamientos, empleando la fotogrametría con una sola fotografía, podemos
considerar: la amplificación, la rectificación y el monocomparador.

La amplificación de una fotografía aérea puede ser considerada como un producto cartográfico
auxiliar con una precisión limitada.

La rectificación de una fotografía aérea consiste en eliminar distorsiones causadas por la inclinación
de la cámara aérea en el momento de la toma, y, por variaciones en la altura de vuelo que se refleja
en forma directa en la escala de la fotografía. Es un producto cartográfico auxiliar con una escala
aproximada y una) precisión controlada.

El monocomparador es un instrumento óptico-mecánico de alta precisión para medir coordenadas

locales en una fotografía. Por medio dé programas de computadoras se transforman estas
fotocoordenadas terrestres que sirven a su vez para dibujar planos y calcular distancias y superficies.

El empleo de monocomparadores (tales como el 422 D y 422 DF de David Mann, Inc, el TA1/P de
OMI-Nistri, el Multilaterative Comparador de DBA Systems, Ino., el Monocomparador de Space
Optics, Ltd. etc.), requiere un sistema avanzado de manejo de datos.

3.2. Estereofotogrametría

En la estereofotogrametría se usan dos fotografías consecutivas que forman un modelo

estereoscópico para poder eliminar todas las distorsiones de la fotografía aérea debido a su
proyección central.

Para ello se utilizan estereorrestituidores cuya precisión influye en forma definitiva en la precisión
del levantamiento, distinguiéndose los siguientes tipos de instrumentos:

4. MÉTODOS COMBINADOS

Existen los siguientes métodos combinados:

41
 4.1. Fotografías aéreas amplificadas y medición de frentes.

Se han utilizado fotografías aéreas amplificadas para fines catastrales en la India en 1930 y en
Zanzíbar en 1946 (Z. 8).

En los últimos diez años se han utilizado amplificaciones ajustadas con medidas de frentes en
algunas ciudades de América Latina como levantamiento catastral básico.

4.2. Fotografías aéreas, rectificadas y medición de frentes

Se ha empleado este método en algunas ciudades de América Latina, por ejemplo, en Nicaragua,
Costa Rica y Bolivia.2 Consiste en medir los frentes y el derecho de vía y obtener una rectificación
ajustada a estas medidas.

4.3. Planos restituidos y medición de frentes

Este método consiste en obtener un plano a escala restituido de fotografías y completarlo con
medidas de frentes tomadas en campo.

4.4. Planos restituidos, medición de frentes y ajustes de medidas gráficas

Este método consiste en obtener una restitución fotogramétrica y tomar en campo suficientes
medidas para poder ajustar todas las demás que se obtuvieron gráficamente de los planos restituidos.

Este método es sencillo y económico, y garantiza una precisión muy alta. Ha sido empleado con
éxito en el levantamiento catastral de varios estados de la República Mexicana.

4.5. Fotogrametría numérica con medición de frentes

Este método consiste en medir en los modelos fotogramétricos las coordenadas locales de todos los
puntos que fueron presentados antes de los vuelos fotogramétricos.

Posteriormente se transforman estas coordenadas de modelo a coordenadas terrestres para ser

utilizadas en la elaboración de planos.

En Alemania occidental se efectúan levantamientos catastrales empleando métodos fotogramétricos

numéricos y se incluyen medidas de frente para:

 Controlar las coordenadas fotogramétricas.

 Complementar la comprobación legal de los linderos y,
 Aumentar la precisión en las coordenadas.3, 4

5. EL MÉTODO ÓPTIMO.

5.1.- Factores a considerarse.

Para poder determinar el método óptimo de levantamiento, es preciso considerar un a serie de

factores importantes:

42
 5.1.1. La precisión del levantamiento

El primero de estos factores es la precisión del levantamiento.

En contadas ocasiones los errores accidentales de medición exceden un cierto límite de tolerancia.
Según la ley de propaganda de errores de Gauss, una de cada 26 mediciones tendrá dos veces el
error medio cuadrático, y solamente en cada 368 mediciones habrá una con un error tres veces el
error medio cuadrático.

Basados en esta ley y en la experiencia con los métodos de medición conocidos, algunos países de
Europa, especificaron que la tolerancia es de 3 a 4 veces el error medio cuadrático que se espera con
estos métodos de medición. En Suiza se acepta como tolerancia del levantamiento un error
equivalente a un porcentaje del valor del terreno que fluctúa entren0.9 y 1.5.

Indiscutiblemente es necesario mantener una proporción razonable entre el valor del terreno y el
costo del levantamiento.

De acuerdo al tipo de terreno se distinguen normalmente tres clases de precisión:

Las precisiones antes citadas no incluyen errores originados por la identificación de los puntos a
medir. En zonas urbanas surgen dificultades para determinar físicamente el lindero entre dos
edificaciones o dos lotes bardeados, y la inseguridad puede causar errores de uno o varios
decímetros. En zonas rústicas los linderos sin marcas están sujetos a interpretaciones erróneas aún
de mayor magnitud. Pre señalar los puntos antes de iniciar el levantamiento no es práctico y es en
ocasiones incosteable. Cualquier método que se pretenda utilizar debe adaptarse a estas
condiciones.

5.1.2. La finalidad del levantamiento

Un factor importante para poder determinar el método óptimo del levantamiento es su finalidad. Por
ejemplo:
— Obtención de un catastro fiscal con fines de recaudación.
— Obtención de un catastro jurídico con fines legales y jurídicos exclusivamente.
— Obtención de un catastro gráfico para fines de planeación, urbanismo y descentralización
industrial.
— Obtención de un catastro multifinalitario, etc.

5.1.3. El costo del levantamiento

Otro factor importante es el costo del levantamiento.

5.1.4. El tiempo del levantamiento

El tiempo disponible o prefijado, que normalmente está en función directa del factor anterior, puede
influir en forma definitiva en la determinación del método óptimo de levantamiento.

5.1.5. Restricciones

43
Las restricciones de orden legal, administrativo o circunstancias humanas, políticas, técnicas y
económicas pueden obligar a utilizar una cierta metodología.

5.2. Corno determinar el método óptimo de levantamiento

5.2.1. Una forma subjetiva

Una forma subjetiva de determinar el método óptimo de levantamiento es agregarle empíricamente

de todos los métodos factibles utilizando el criterio, experiencias o razonamientos.

5.2.2. Una forma objetiva

Una forma más objetiva se logra calculando una tabla de valores absolutos.

Una vez definidos los objetivos del levantamiento, se les asigna un valor relativo a cada uno de
ellos, de acuerdo a su importancia (por ejemplo: fines de planeación, 40%; fines fiscales, 40%; fines
jurídicos, 20%).

El valor absoluto de cada método de levantamiento se obtiene dividiendo el total de puntos de cada
uno entre el porcentaje ponderado en función del costo de cada levantamiento. Obviamente; el valor
absoluto más alto indica el método óptimo de levantamiento.

6. CONCLUSIONES

Existe una gran diversidad de métodos de levantamientos catastrales, tanto topográficos como
fotogramétricos.

Un análisis detallado de las necesidades reales en una zona que origina un levantamiento catastral,
así como un análisis objetivo de los métodos de levantamientos factibles, referente a tiempo, costo y
precisión, llevarán a la determinación del método óptimo en cada caso.

Por ello puede concluirse: "Con todo el debido entusiasmo y toda creencia en instituciones y
procedimientos democráticos, hay que reconocer qué problemas técnicos deben ser resueltos con
razonamientos más no con votos." J

REFERENCIAS
1
Dobner, H. Mecanización y Automatización de la Restitución Foto-
gramétrica, I Seminario de Fotogrametría y Fotointerpretación aplicados al Estudio de Proyectos de Riego y Control de Ríos; México, diciembre
1969.
2
Porta C. H. y Palláis, R. E., Catastro Multifinalitario de la República
de Nicaragua, Managua, Nicaragua, 1970.
Blachut, T. J., Closing Remarks to the Discussion Legal Surveys and Accwacy Specifications, The Canadian Surveyon, Vol. XIX N' 2, Junio 1965.
Camber, L. G., Direct of Air Phoios for Cadastral Purposes in Zanzíbar, Empire Survey Riview, enero 1949.
Dobner, H., Catastro, Forum hacendario, tomo 1, volumen 4. Gobierno del Estado de México, julio, agosto, septiembre 1972. Dobner H., ¿Qué
precisión requiere un levantamiento catastral? I Congreso Nacional de Fotogrametría, • Fotointerpretación. y Geodesia, México 1971.
Dobner, H., Sistema y Procedimiento de la Tasación aplicados al Planeamiento de nuevos sistemas catastrales. I Reunión Panamericana de Catastro.
Caracas 1971.
Dobner, H. Tlte Mexican Approach to Urban Mapping, Convención de la Sociedad Americana de Fotogrametría, San Francisco, 1971.
Dowson, E. M., Direct Use for Air Photos for Catastral Purpose in
Zanzíbar, Empire Survey Review, enero 1947. 8 Kraus, K. y Betún, R., Kombinierte pkotogrammetrisch terrestrische
Katastervermenssung, Mildmessung und Luftbildmenssung 38, p. 241-
248, 1970. * Schenk, E., Sparn masse ais mitbestimmende Elemente beir der photo-
grammetrischen Katastervermessung, Büdmessung und Luftbildwesen
38, p. 339-342, 1970.

44
Mecanización y automatización en la restitución fotogramétrica
Ing. Horst Karl Dobner Eberl

1. Introducción

Los términos "mecanización" y "automatización" indican la substitución de un operador humano o

la reducción de su participación, con el empleo de una máquina, y la obtención rápida, efectiva y
precisa de datos o productos.

Automatización también podría definirse como la recopilación de información, el control y la

ejecución de una operación.

Desde el punto de vista de la automatización, la producción de mapas puede dividirse en las

siguientes etapas: recopilación de datos, reducción de datos, representación de datos.

1.1. Recopilación de datos

La recopilación de datos implicaba antes el grueso del trabajo en un levantamiento. Con el empleo
de la fotografía aérea, esta base ha sido mecanizada, y actualmente sólo es necesario establecer el
control de esta fotografía, que a su vez ha sido simplificado por el empleo de equipo, principalmente
electrónico, tanto aéreo como terrestre.

Considerando que se necesitaría una cinta perforada de 40 km. o una cinta magnética de 5 km. de
longitud para almacenar la cantidad de información contenida en una sola fotografía aérea, es obvio
que la mayor parte del tiempo y una gran parte del costo de un levantamiento se encuentran en las
etapas de reducción y presentación de datos.

1.2. Reducción de datos

La reducción de datos, generalmente llamada fotogrametría, consiste en la derivación de

dimensiones del terreno utilizando mediciones tomadas de la fotografía.

1.3. Representación de datos.

La representación de datos, generalmente llamada cartografía, implica el dibujo de detalles del

terreno, su compilación e impresión.

La reducción de datos consiste generalmente en la triangulación aérea, que es la localización y

medición de los puntos correspondientes en las imágenes estéreas o sea la detección de paralaje, y
en la restitución fotogramétrica, que implica detención, reconocimiento, identificación y registro o
representación de detalle fotográfico.

Esta última fase es la más fatigosa y tardada en un trabajo fotogramétrico; los instrumentos
empleados son complicados y por su arreglo óptico de observación y su arreglo óptico-mecánico
para poder relacionar puntos fotográficos con puntos en el modelo estéreo, y éstos a su vez con
puntos terrestres.

45
Por tener que competir con un topógrafo, la fotogrametría estaba enfocada desde un principio a un
resultado que no tenía en cuenta sus posibilidades propias.

En la plancheta de un topógrafo y en la mesa de dibujo o el coordinatógrafo del fotogrametrista se

desarrollan los mismos resultados, sólo que el topógrafo toma sus medidas directamente del objeto a
escala 1:1, y el operador de un restituidor toma estas medidas de un modelo óptico artificial del
mismo objeto.

Así pues, un rasgo distintivo de la fotogrametría es la representación fotográfica de la superficie

terrestre, y el único provecho que se ha tomado ha sido la producción de mosaicos que no pueden
ser más que un auxiliar de una cartografía precisa.

Los experimentos de Lacmann y Ferber durante los años 30 en Alemania y Francia, consistentes en
la aplicación de una técnica fotográfica para la representación ortogonal de un objeto tridimensional,
como lo es la superficie terrestre, fracasaron a causa del razonamiento conservador del medio
topográfico y cartográfico.

No fue sino hasta 1950 que fotogrametristas en los E.U.A. atrajeron la atención, al emplear métodos
similares para mecanizar y automatizar la restitución fotogramétrica.

2. Definiciones

2.1. Un plano es la proyección ortogonal de detalles del terreno a un plano horizontal de referencia
a cierta escala reducida.

2.2. Una fotografía aérea, llamada también fotograma en el sentido matemático de la fotogrametría,
es una proyección central del terreno a escala reducida.

2.3. Un ortofotoplano es la proyección ortogonal de los detalles fotográficos o fotografiados de la

superficie terrestre a un plano horizontal de referencia a cierta escala reducida.

Si el terreno está plano y horizontal y si la fotografía aérea está tomada con eje exactamente vertical
y la altura de vuelo está conocida con precisión, la diferencia entre un plano planimétrico y la
fotografía estriba en el monto de detalle fotográfico que no aparece en el plano y la simbolización de
cierto detalle, la toponimia, clasificación y nomenclatura que no aparecen en la fotografía aérea. La
mayor parte de la tecnología fotogramétrica existe, porque el terreno normalmente no es plano ni
horizontal y porque el eje de la cámara no es exactamente vertical en el momento de la toma y, en
consecuencia, no se conoce la altura exacta del vuelo.

2.4. Desplazamiento por relieve

En los lugares donde existen diferencias altimétricas en el terreno aparece un desplazamiento radial
por relieve en la fotografía.

El desplazamiento por relieve es la distancia entre la posición de un punto en la fotografía si éste

estuviera en el plano de referencia y su posición real por relieve. Si la fotografía está tomada con eje
inclinado, un cuadrado en terreno horizontal aparece como trapecio en la fotografía.

Para transformar una fotografía en un plano es necesario corregir estos dos desplazamientos, aparte
46
del giro sobre el eje vertical de la cámara, las diferencias en altura en el momento de la toma de cada
fotografía, las distorsiones pequeñas del lente, la curvatura de la tierra, la refracción, las distorsiones
lineales y locales en el material fotográfico, etc.

3. Una forma mecanizada de reducción de datos: la rectificación

Una forma mecanizada para lograr una parte de estas correcciones, o sea el desplazamiento por
inclinación, el giro de la cámara y la introducción de la altura correcta, teóricamente sobre un solo
punto terrestre, es la ejecución de una rectificación dentro de la fotografía.

Existen métodos empíricos, con los cuales se obtienen los datos de inclinación y altura en una
rectificadora, a través de la utilización de un plano base con puntos de control, métodos numéricos
—con los cuales se calculan los elementos de orientación de la cámara aérea— y métodos de
rectificación de fotografías de terreno ondulado, que son la rectificación afín, la rectificación
perspectiva en un plano de referencia horizontal y la rectificación perspectiva en zonas.

Aquí sólo cabe mencionar algunos métodos, que resultan significativos a causa de la simplificación
o mecanización que emplean y por la valorización de la información de una fotografía.

3.1. La Cía. Towill de Honolulú, Hawai, por ejemplo restituye las curvas de nivel en un restituidor
analógico y rectifica la misma fotografía posteriormente en zonas entre curvas de nivel, para
producir lo que llaman Photo Contour Maps.

3.2. El doctor Dubuisson, del Ministerio de Reconstrucción en Francia, utiliza un pantógrafo

vertical especial para reconstruir mecánicamente el desplazamiento por relieve en fotografías
rectificadas.

3.3. El doctor Hake en Hannover, Alemania, ha desarrollado un instrumento para el mismo

propósito.

3.4. El Servicio Catastral Francés divide el terreno que aparece en una fotografía en facetas o sea en
pequeños planos; rectifica perspectivamente la fotografía, y aplica una corrección radial para cada
esquina de cada faceta.

4. Mecanización y automatización en la reducción de datos planimétricos

Para la reducción de datos planimétricos en forma mecanizada y automatizada existen dos métodos:

— El método óptico, o sea la rectificación diferencial o parcial por medio de una proyección
óptica.
— El método electrónico, o sea la restitución parcial por medio de una proyección electrónica a
través de un tubo de rayos catódicos.

El primer método, comparable con una proyección cinematográfica, es una restitución mecanizada.

El segundo método, comparable con una proyección televisiva, es una restitución automatizada.
4.1. Instrumentos mecanizados para la ortofotoproyección óptica:

— El restituidor Lacmann (1931): Alemania

47
— El restituidor Ferber-Gallus (1928-1933): Francia
— El Ortofotoscopio de Rusell Bean (1951): Servicio Geológico de los EUA
— El Ortoproyector Zeiss-Gigas GZ1 (1965): Zeiss Oberkochen
— El Stereotrigomat con Ortofot A (1965): Zeiss Jena
— El Orto -3- Proyector (1968) Zeiss Oberkochen
— El Topocart con Ortofot B (1968) Zéiss Jena
— El Simulador Espacial, tipo 900 (1968) : París
— El Ortofotograf, tipo 693 (1968) : S.F.O.M.
— El "Tercer" Proyector Ortográfico, tipo 910 (1968) : S.F.O.M.
— El PPO-8 de Wild (1973)
— ElOR-1 de Wild (1977)

4.2. Automatización para la ortofotoproyección electrónica

La automatización para toda restitución estérea requiere un medio rápido y preciso para detectar
paralajes entre imágenes estéreas.

A la fecha y por su rapidez y flexibilidad, el medio más adecuado para esta tarea es el electrónico, a
pesar de que fotografías e imágenes ópticas son presentaciones simultáneas de datos integrados por
elementos de imágenes, mientras que la tecnología electrónica presenta los datos en secuencia, de
elemento a elemento a su vez; o sea, datos electrónicos tienen un valor singular respecto al tiempo.

Para convertir una imagen de dos dimensiones, como es una fotografía, a una función de tiempo con
valor singular, adecuado para el proceso electrónico, es necesario rastrear la imagen.
Rastrear, en este sentido, quiere decir examinar la imagen, elemento por elemento, a lo largo de una
línea, definida por un punto que se mueve, y genera una señal cuya magnitud es proporcional a la
densidad de la imagen en cada punto.

Las relaciones espaciales entre imagen e imagen no son evidentes durante la transmisión de la
información a través de los circuitos. Esta incompetencia para dimensiones ha retardado la
aplicación de métodos, electrónicos destinados a automatizar la eliminación de paralaje.

Solamente con una sincronización cuidadosa de las operaciones de rastreo, por ejemplo en una
cámara de televisión y un receptor, es posible restablecer en el receptor la relación espacial de una
imagen transmitida electrónicamente.

4.2.1. La evolución en la automatización

El desarrollo de instrumentos automáticos de restitución hasta la fecha, ha pasado por cuatro etapas
principales:

1a Etapa:

La primera etapa incluye los experimentos de Bausch & Lomb en 1950 con un múltiple para la
detección de paralaje en X, utilizando un retículo de rastreo de televisión y circuitos elementales de
correlación electrónica.

2a Etapa:

48
Durante la segunda etapa, en 1965 se empleaban circuitos electrónicos más sofisticados y se logró la
detección de paralaje y la correlación de fotografías estéreas de terreno ondulado.

Uno de estos instrumentos, el Stereomat II (que era una conversión del Nistri Photomapper)
empleaba un rastro arbitrario y era capaz de detectar y eliminar paralajes en X y Y simultáneamente.

Se logró el rastreo de perfiles y el trazo automático de contornos, y se demostró qué automatización

era posible. Sin embargo, en terreno abrupto, se perdió la correlación.

3a Etapa:

La tercera etapa, que se inició inmediatamente después de esta demostración en 1960, vio la
aplicación de transformaciones lineales al retículo de rastreo, para mejorar la correlación.
Estas máquinas son en total 7 diferentes modelos y operan en la siguiente forma:

1. Con un rastreo electrónico arbitrario de las dos imágenes se detecta, en forma aproximada, el
paralaje general en una zona, para generar las señales en X y Y correspondientes a paralajes.
2. En respuesta a estas señales de error, se desplazan los patrones (o retículos) de rastreo con
respecto a las imágenes estéreas, hasta que el paralaje general queda reducido a cero.
Bajo estas condiciones, el patrón de rastreo, visto estereoscópicamente en el modelo, aparece como
un plano horizontal, que intercepta la superficie del terreno.
3. Para detectar ahora paralajes locales dentro del patrón de rastreó, y para poder evaluar con
esta información la dirección de la pendiente del termo, se emplea un circuito electrónico adicional.
4. En respuesta a las señales de paralaje local, se aplica una transformación al patrón de rastreo,
para reducir este paralaje local a un mínimo.

El patrón de rastreo, visto en el modelo estéreo, es entonces un plano, tangente a la superficie del
terreno. Este sistema mejora considerablemente la correlación.

4a Etapa:

Los restituidores automáticos de ahora aplican transformaciones de segundo orden hasta de sexto
orden al patrón de rastreo, para acomodar una curvatura de terreno.

Desde el punto de vista de la solución matemática, para transformar la proyección central de una
fotografía aérea a una proyección ortogonal de un plano, esta propiedad de los restituidores
automáticos muestra la diferencia esencial en comparación con los restituidores mecanizados.

Hoy, después de unos 20 modelos experimentales, existen una serie de restituidores automáticos, por
ejemplo:
— El sistema automático universal de compilación: Bunker-Ramo
— El Photomapper automático: Bunker-Ramo
— El sistema digital automático de compilación de mapas: IBM (Wild STKI)
— El instrumento automático para la identificación, el registro y la medición de puntos: Link &
Librascope
— Wild-Raytheon B-8-Stereomat : Wild-Raytheon
— Wild-Raytheon A-2000: Wild-Raytheon
— El sistema automático de compilación: Benson-Lehner

49
— Restituidor analítico: Ami-Bendix.
— Correlator para el Zeiss Planimat Itec-Corp.
— Gestalt Orthophotomapper

5. Mecanización y automatización en la reducción de datos altimétricos

Por medio del aprovechamiento del trazo de perfiles a la hora de producir la ortofoto en los
restituidores mecanizados, o bien, a través de la correlación electrónica en los restituidores
automatizados, se ofrecen varios métodos para la obtención directa o simultánea de datos
altimétricos.

5.1. Contornos directos

En los primeros diseños, por ejemplo en el restituidor analítico de OMI-Bendix o en el B-8

Stereomat, se trataba de trazar los contornos directamente. Con el aprovechamiento de la correlación
electrónica, se introducía una altura fija de una curva de nivel; la máquina, movida por
servomotores, buscaba otros puntos de la misma altura, trazando de esta manera una curva de nivel.

Este sistema tenía la desventaja de que la reducción de datos planimétricos y la de los altimétricos
eran dos procesos separados. Además, funcionaba solamente en terreno abierto sin vegetación ni
construcciones.

5.2. Compilación de contornos en el B-8 Stereomat y A 2000

En la técnica que se emplea en el Wild B-8 Steromat y en el A 2000, se compilan los contornos
durante el mismo modo de perfilaje, efectuado para la impresión de orto-fotos.

Asimismo, se coloca una película de emulsión dual en el ortofoto impresor. La emulsión sensible al
azul se utiliza para imprimir la ortofoto, mientras la sensible al rojo se usa para imprimir los
contornos.

5.3. Capas hipsométricas

En los ortofotorrestituidores mecanizados, existen varias posibilidades de registrar el paso del punto
flotante a cierta altura durante el trazo del perfil.

La forma más sencilla sería registrar un punto en cada intervalo altimétrico pero estos registros de
puntos se presentarían a confusiones en terrenos con relieve fuerte. Una mejor representación se
ofrece, si sube y baja el dispositivo de dibujo en turno, cada vez que el punto flotante pasa un cierto
intervalo. El principio y fin de cada línea representa un intervalo altimétrico prefijado.

Con el objeto de facilitar la interpretación, se varía el ancho de las líneas.

Las capas hipsométricas, obtenidas de esta manera, sirven para la construcción de las curvas de
nivel.

La Bunker-Ramo Corp. registra las capas hipsométricas exponiendo una película con densidad de
luz diferente. Las diferentes capas aparecen en blanco, gris y negro.

El restituidor analítico de la- OMI-Bendix puede restituir contornos directos e "hipsoclines".

50
Una hipsocline es una curva de nivel, cuyo ancho es proporcional a la inversa de la pendiente del
terreno.

6. Precisión planimétrica de ortofotos

La precisión planimétrica de ortofotoplanos, depende por un lado de la precisión del material que se
utiliza, como en cualquier. restitución fotogramétrica, o sea:
— de la precisión y la resolución de la cámara aérea;
— de la precisión y la resolución del proceso y del material fotográfico;
— de la precisión, distribución y densidad de los puntos de control;
— del método y de la precisión de la triangulación aérea;
— de la orientación interior, relativa y absoluta;
— de la posición de los puntos planimétricos dentro del modelo, y
— de la precisión de las correcciones por distorsión del lente, curvatura de la tierra, refracción,
etc.

Por otro lado depende de:

— La estabilidad y planidad de la película usada para la ortofoto impresión;
— el ancho de la faja rastreada;
— la precisión del instrumento;
— la capacidad del operador en los instrumentos mecanizados;
— la correlación del instrumento automatizado;
— la velocidad del rastreo, etc.

En pruebas efectuadas por la Zeiss y el ITC en Delft, Holanda, con un Ortoproyector Gigas-Zeiss
GZI, se llegó a una precisión planimétrica de ± 0.07 mm error medio cuadrático a la escala de
negativo, o sea ± 0.2 mm error medio cuadra tico en la ortofotografía.

A través de la aplicación de una corrección transversal dentro de una faja de rastreo y por medio de
la correlación electrónica, puede esperarse una precisión mayor en los ortofotorrestituidores
automáticos.

7. Precisión altimétrica

La precisión altimétrica depende principalmente de los mismos puntos, mencionados antes, además
de:
— la precisión planimétrica resultante y
— la pendiente del terreno, la cual causa una influencia variable de errores planimétricos a
errores altimétricos.

El ITC encontró con el Gigas-Zeiss GZI un error medio cuadrático en curvas de nivel, reconstruidas
de capas hipsométricas, de ± 0.4 0/00 de la altura de vuelo.

Eso corresponde a un factor C de 700.

8. Ventajas de ortofotos

8.1. ¿Qué ventajas ofrecen la reducción mecanizada o automatizada de datos y su producto,

la ortofotografía, sobre la restitución convencional?
51
En muchos casos, la ortofotografía, por su riqueza en detalle, su plasticidad y la actualidad de una
fotografía aérea, su mensurabilidad, su exactitud y la presentación uniforme, puede substituir la
planimetría dibujada.

Las desventajas de la ortofotografía consisten en la apariencia de ladeos, originados por la

perspectiva central (por qué se usa una fotografía para imprimir y la segunda para compensar
inclinación y distorsión por relieve), sombras proyectadas y vegetación que cubren el terreno,
escondiendo ciertas partes de la superficie captada por la foto aérea. Estas desventajas normalmente
tienen poca importancia.

Donde se requieren mapas convencionales de líneas, por ejemplo mapas especiales, éstos pueden ser
obtenidos directamente de la ortofotografía, sin el empleo de un instrumento caro y complicado
durante mucho tiempo. El restituidor se concentra en la reducción de datos exclusivamente y la
presentación de datos se efectúa fuera del instrumento, simplemente en una mesa de luz. De esta
manera, la interpretación y compilación del mapa no está ejecutada por un operador, sino por una
persona más indicada: el cartógrafo.

Se puede imprimir la ortofotografía sobre material plástico para efectuar posteriormente un grabado
o grabados para diferentes colores.

La ortofotografía utilizada directamente como plano topográfico, ofrece una serie de ventajas más:
— Es un almacenamiento automático y. objetivo para programas de catastro, impuestos,
inventarios de recursos naturales, etc.
— Es un producto disponible rápidamente y antes del producto cartográfico final.
— Es una representación objetiva de la superficie terrestre, v una vez que el usuario se ha
acostumbrado a interpretarla, como antes aprendió a interpretar y leer un plano de líneas, ya no
depende de la interpretación anterior de un operador fotogramétrico y puede aprovechar toda la
riqueza de la fotografía.
— Datos de cualquier fotointerpretación pueden ser transformadas fácilmente a una base
planimétrica a escala, como es la ortofotografía, observando una ortofoto y una fotografía aérea
estereoscópicamente, sin la necesidad de emplear instrumentos incómodos e imprecisos como son el
Sketchmaster, el Stereosketch' etc.

— La actualización y renovación de ortofotomapas es fácil y rápida, utilizando por ejemplo los

perfiles almacenados con el Gigas Zeiss de la primera restitución.
— Utilizando mapas existentes a escalas pequeñas, es posible restituir ortofotos con una escala
aproximada y utilizarlas posteriormente para ejecutar un ajuste con modelos independientes, por
ejemplo con estereoplantillas.

Los puntos auxiliares compensados sirven para reducir las ortofotos a su escala correcta, ahorrando
de esta manera una triangulación aérea. Si se necesita el levantamiento rápido de una gran
superficie, es posible establecer unas pocas estaciones astronómicas, ejecutar una triangulación
aérea con ajuste de block o del sistema arriba mencionado y restituir ortofotos.

Su precisión relativa será suficiente para cualquier uso y los ortofotoplanos serán aprovechables de
inmediato. Posteriormente se puede establecer una red geodésica y ajustar la cuadrícula de los
ortofotoplanos para obtener la precisión absoluta que se necesite.

52
Un factor importante es la rapidez con que se puede producir ortofotoplanos, utilizando restituidores
mecanizados o automatizados.

El tiempo de restitución de un modelo, en un instrumento convencional, es de cinco a cincuenta

horas, dependiendo del detalle planimétrico y altimétrico a representarse.

En un restituidor mecanizado o automatizado, el tiempo necesario está en función de:

— la velocidad del rastreo,
— la amplificación de foto a modelo y
— del ancho de las fajas de rastreo.

Los restituidores mecanizados normalmente producen más lentamente que los automáticos.

9. El futuro en la mecanización y automatización de la restitución fotogramétrica

Si se considera la necesidad mundial de contar con mapas, resulta obvio e indiscutible que en el
futuro próximo se desarrollarán mayores métodos e instrumentos para mecanizar y automatizar la
reducción de datos. Un número cada vez mayor de países e instituciones emplean métodos
mecanizados y automatizados para la producción de sus mapas.

Es de esperarse un desarrollo más intenso en los próximos años, con un rango más amplio de
equipos de diferentes precisiones y precios.

En este desarrollo, la mecanización, o sea la rectificación diferencial, forzosamente llegará más

pronto al límite de sus posibilidades.

En cambio, la electrónica con su avance rápido ofrece un campo de posibilidades mucho más
abierto.

Historia de la valuación en México

Arq. José Luis Hernández del Castillo

Pocas noticias tenemos de la distribución de la propiedad entre los pueblos que ocupaban el
territorio mexicano cuando vinieron los españoles; entre los Acolhuas, Netzahualcóyotl dividió las
tierras en la forma siguiente:

I. Tlatocalli o Tlatocamilli: que eran las tierras o sementeras del Señor cuyos productos se
destinaban al sostenimiento de la casa real y algunos gastos oficiales.

II. Tecpantlalli: eran tierras dadas en usufructo sin más obligación que dar pájaros y flores en
señal de homenaje, reparar los palacios y jardines reales y concurrir, a la corte. Estas tierras eran
transmisibles de padres a hijos; esto es, eran hereditarias; pero extinguiéndose la línea directa
volvían al rey.

III. Pillallí: eran tierras adquiridas por dádivas del rey, en recompensa de servicios. Sus
poseedores tenían la propiedad absoluta; la transmitían a sus hijos y podían venderlas, pero no a los
plebeyos.
53
IV. Tecpillaili: eran las tierras transmitidas por herencia, desde los primeros pobladores, que las
apropiaron al establecerse en el país.

V. Yahotlalli (tierras de la guerra): obtenidas por derecho de conquista, que se repartían entre los
reyes y señores quienes las daban a los guerreros en pago de sus hazañas, con obligación de dar en
pago, como renta, una parte de los productos.

VI. Teopantlalli: tierras de los templos, cuyos productos sé dedicaban al sostenimiento del culto,
de los sacerdotes y de los templos.

VII. Mitlachimalli o Cacalomilli: tierras de la guerra destinada a obtener los productos

necesarios para hacerla cuando llegara el caso.

Los pueblos tenían otra especie de propiedad comunal y era la siguiente:

A. Altepetlalli: tierras del pueblo que se labraban en común aplicándose sus productos al pago
del tributo y a los gastos municipales.
B. Calpulalli: tierra de los barrios o Calpulli en que estaban divididos los pueblos,
administrados por un jefe quien, asociado a los más ancianos, llevaba un registro general de los
vecinos. Se dividían en lotes, aplicando uno a cada familia de los vecinos para que los disfrutaran en
usufructo, siendo transmisibles tan solo de padres a hijos, pero si dejaban de trabajar por dos años o
se extinguía la familia, volvía la propiedad al Calpulli, para darla a otro
vecino.

Entre los aztecas, la conquista de 4 pueblos comarcanos que hiciera el rey Tenoch redundaron en
provecho de México, Tenochtitlan, el cual en su ensanchamiento se vio dividido en 4 Calpulli o
Barrios que fueron:
Moyotla, al suroeste (hoy de San Juan), Teopan-Zo-quipan al suroeste (hoy de San Pablo), Cuecopa
al noroeste (hoy de Santa María la Redonda) y Atzacoalco al noreste (hoy de San Sebastián).
Dividíase en solares como de 50 varas de longitud por 40 de latitud en los que de manera uniforme
hallábase distribuidos habitaciones y huertos; sus edificios fabricados unos dentro del agua eran en
general de magnífica construcción, todos de terrado, cantería y piedra tezontle, con bastos aposentos
decorados con mármoles y jaspes, tapices y pieles, alfombrados con esteras de palma y rodeados de
bellísimos jardines bajos y aéreos, en los que no faltaban estanques ni surtidores; hacían fuerte
contraste con los templos y los palacios, las casas, las que en general eran pobres, hechas de adobe,
los muros estaban revestidos con mezcla fina de cal con alguna coloración pintada al fresco; los
techos eran de zacate sobre morillos de madera, dispuestas en capas superpuestas que se hacían
impermeables en la estación de lluvias.

Con Moctezuma II vino el apogeo y grandeza póstuma del reino Azteca y por consiguiente de su
capital.

De la ciudad, tal como la encontraron los conquistadores y lo que fue durante el reinado de
Moctezuma II, existen fieles descripciones que recurriendo a ellas podemos reconstruirla y
representárnosla de modo bastante aproximado.

Edificada en el centro del lago que ocupaba el fondo del Valle de México, soberbio anfiteatro de más
de 45 kms.2 circundado completamente de altísimas montañas entre las que descuellan el
Popocatépetl, el Iztaccíhuatl y el Ajus-co, comunicábanse con tierra en distintas direcciones por
54
medio de 4 grandes calzadas. La principal, que partía de Ixtapalapa, era tan ancha como dos lanzas y
tan bien obrada que podían ir por ella ocho de a caballo a la par; al llegar a Churubusco, que con sus
adoratorios, casas y torres se hallaba edificado a uno y otro lado, parte sobre la tierra y parte sobre el
agua, la calzada torcía y tomaba recta de Sur a Norte, media legua antes de terminar, interrumpíala
una especie de baluarte de fuerte construcción con dos puertas, una para entrar y otra para salir,
coronado por dos torres y seguido a uno y otro lado de dos muros almenados, del alto de dos
hombres. Dábale remate, ya junto a la ciudad, un gran puente levadizo que, como los idénticos de
las otras calzadas, servía para aislar al poblado durante la noche. Salvando el puente "extendíase la
calle principal en una longitud como de dos tercios de legua, bordeada de grandes casas,
aposentamientos y mezquitas", la cual conducía al centro de Tenochtitlan. Era la ciudad con más de
50,000 casas tan grandes como Sevilla o Córdoba, de calles anchas y rectas con una mitad de tierra y
otra de agua por la que discurrían los traficantes en sus canoas, y unidas todas en los cruceros por
anchos y sólidos puentes.

La ciudad, rodeada de agua, tenía en su centro culminando el Gran Templo, el Teocalli o Templo
Mayor; Huitzilopochtli y Tláloc t|enían sus respectivos santuarios en la cima de la construcción.

Una inmensa barda rodeaba todo el recinto sagrado y sus numerosas dependencias. Fray Bemardino
de Sahagún nos habla de 78 edificios alojados dentro de ese recinto, la mayor parte de los cuales
estaban dedicados a diversos númenes; serían a manera de capillas, cada edificio tenía su nombre
particular. Comprendido dentro del citado recinto, contábase el Calmécac, institución de educación,
o escuela o, más concretamente, una especie de monasterio y de colegio donde habitaban los
sacerdotes en gran número, que educaban a los muchachos. En esa casa estaba la imagen de
Quetzalcóatl, dios del aire. Además de ese monasterio había en el templo mayor otros edificios,
también de la misma índole, que llevaban igual nombre de Calméoac, con otro que servía para
distinguirlos entre sí; admitíase sólo en el Calmécac a los hijos de los nobles, recibiendo bajo severa
disciplina educación civil y religiosa.

Había grandes palacios, siendo los principales el de las casas viejas de Moctezuma, que ocupaban
una gran manzana limitada al Oriente por lo que son hoy las calles del Monte de Piedad, el de
Axayáoatl que sirvió de morada a los españoles, a su derecha, hacia el Oriente, la casa de las Aves y
el palacio de Moctezuma Xocoyotzin o Casas Nuevas en donde se construyó el Palacio de los Vi-
rreyes y que es actualmente el Palacio Nacional; también había una casa para fieras.

Para surtir de comestibles y otros objetos a la ciudad había mercados, siendo el más célebre el de
Tlatelolco en cuyo recinto había magistrados para dirimir las contiendas entre los traficantes. La
plaza estaba cerrada con portales y tan vasta que en un solo día no pudieron los españoles visitarla y
era tal la cantidad de gente que solamente el rumor y el zumbido de las voces y palabras sonaba más
de una legua según testimonio de Bernal Díaz.

El agua potable venía de los veneros de Chapultepec y era conducida por un caño de tierra compacta
"tan fuerte como la piedra, alto y ancho", dice el cronista Herrera.

El conducto era doble, de suerte que para limpiar uno, corría por el otro el agua, la cual se vendía y
se llevaba en las canoas que entraban por los canales.

De cada puerta del Gran Teocalli partían largas calzadas que comunicaban a la isla Tenochtitlan con
la tierra firme, siendo el principal de estos caminos, el de Tlacopan que conducía hasta
Azcapotzalco. La segunda Calzada en importancia era la de Ixtapalapa la que en el punto en que se
55
unía con la calzada que iba a Coyoacán se erigió el Fuerte de Xolotl en honor de un caudillo Chi-
chimeca. La tercera calzada era la del Tepeyac y había otra que corría hasta orillas de la laguna
donde estaba un embarcadero para las canoas.

Las calles de la ciudad eran de tres clases: unas de tierra, pero tan aseadas y pulidas que su aspecto
hizo decir a Fray Toribio de Benavente "es tan barrido el suelo y tan aseado y liso, que aunque la
planta del pie fuera tan delicada como la mano, no recibiere el pie detrimento ninguno en andar
descalzo", eran anchas al grado de que podían caber 10 ó 12 hombres cabalgando de frente. La
segunda clase de calles eran los canales mismos, el Dr. Cervantes de Salazar contaba 73 acequias.
"Todo este laberinto, dice, estaba cruzado por innumerables puentes que comunicaban el doble
sistema de agua y tierra", después de sucumbir la ciudad bajo los españoles, acequias y canales se
fueron sacando, quedando sólo aquellos indispensables para cierto tráfico interior. La tercera clase
de calles era mixta, en parte de tierra y en parte de agua.

Después del 13 de agosto de 1521 Don Hernán Cortés decidió construir la nueva ciudad, conforme a
las reglas establecidas y consagradas por la legislación de aquellos tiempos.

La ley del código de partidas promulgadas en el año de 1263 dice "como debe el rey ser guardado en
sus cosas, que sean muebles p raíces, porque las llaman así".
"Cumplidamente non podría el rey ser guardado, si todas sus cosas non fuesen guardadas por honra
del: donde sin todas aquellas que habernos dichas, aun ahi ha otras que queremos agora decir en
quel debe el pueblo guardar, et estas son aquellas que llaman muebles ó raíces: et las muebles se
entienden por aquellas que viven et se mueven por si naturalmente, otro si por las otras que maguer
no son vivas que se non pueden por si mover, pero muévenlas; et raíces son la horedades et las
labores que se non pueden mover en ninguna destas maneras que dicha habernos. Et destas
heredades que son raices, las unas son quitamente del rey así como silleros ó bodegas ó otras tierras
de labores de qual manera quier que sean, que hubiese heredado ó comprado ó ganado
apartadamente para oí; et otras hi ha, que pertenecen al regno, así como villas ó castillos ó los
honores que los reyes dan a sus ricos homes por tierra, etc."

Se atribuye al virrey Don Antonio de Mendoza la primera ordenanza sobre medidas, que rigió en
Nueva España, y que le fue promulgada en la capital de la colonia el 4 de julio de 1536. Conforme a
esta ordenanza, la unidad es el paso o vara; la vara o paso consta de 5 pies o tercias.
Una tierra se llamaba un fundo de 96 varas o pasos de cabezada por 192 varas de largo.
Una caballería consta, según esta Ordenanza, de 192 varas o pasos de cabezada por 384 varas o
pasos de longitud. Este paso es indudablemente el que los agrimensores llamaban salomónico, se
consideraba la legua compuesta de 3,000 pasos salomónicos o de 3 millas de a 1,000 pasos cada
una.

Se usó también del marco para las medidas agrarias. El marco equivale a 2 varas y 7 ochavas, de las
varas modernas mexicanas. Usaban los agrimensores un cordel de 8 marcos, equivalente a un cordel
o mecate de 23 varas modernas mexicanas.

Para medir una caballería de tierra, usaban los prácticos un mecate o cordel de 69 varas o pasos
salomónicos; circunstancia que es necesario tener en cuenta al estudiar títulos antiguos y expresar en
medidas métricas la capacidad agraria amparada por dichos títulos.

Por bando de 19 de septiembre de 1567, el Virrey Don Gastón de Peralta, Conde de Sant-Estevan
reformó y adicionó dichas medidas, las que estuvieron en práctica hasta el año de 1857 en que se
56
adoptó el Sistema Métrico Decimal, quedando en práctica muchos años después, y aún hoy son las
usadas en algunas alejadas poblaciones de provincia.

La vara mexicana es la unidad de las medidas lineales, equivalente a 838 milímetros.

La subdivisión más común de la vara es en pulgadas. Una vara tiene 36 pulgadas,
Se divide también en dos medias; 3 tercias; 4 cuartas; 8 octavas.
En la agrimensura se acostumbra despreciar las fracciones de vara, así como se acostumbra ahora
despreciar las fracciones de metro.
En todas las medidas de tierras se usaba antiguamente el cordel. Un cordel tiene 50 varas mexicanas.
Todas las grandes líneas se expresaban en cordeles.
En los deslindes y medidas de terrenos no se usaba de la legua que era medida itineraria y
geográfica. Una legua tiene 100 cordeles o mecates, o sea 5,000 varas.

EL SITIO DE GANADO MAYOR

Todas las antiguas concesiones de alguna importancia relativas a terrenos están expresadas en sitios
de ganado mayor.

Las fracciones de sitios se expresan generalmente en caballerías y varas cuadradas. La figura de "un
sitio para estancia de ganado mayor", como se decía antiguamente es un cuadrado que mide 5,000
varas modernas por cada uno de sus lados. En consecuencia, del centro de dicho cuadrado a cada
uno de sus ángulos hay una extensión lineal de 3,535 y 1/2 varas; y la que hay entre dos ángulos
opuestos es de 7.071 varas.

El área superficial de un sitio de ganado mayor es de 25.000,000 de varas cuadradas y contiene 41

23/1000 caballerías de tierra.

EL SITIO DEL GANADO MENOR

Un sitio de ganado menor es un cuadrado que mide 3,333 1/3 varas en cada uno de sus lados.

En consecuencia, del centro de dicho cuadrado a cada uno de sus ángulos, hay una extensión lineal
de 1,663 2/3 varas; y entre dos ángulos opuestos, una extensión de 4,714 varas.
El área superficial de un sitio de ganado menor es de 11´111,111 1/9 varas cuadradas.

EL CRIADERO DE GANADO MENOR

Un criadero de ganado menor es un cuadrado que mide 1,666 2/3 varas en cada uno de sus lados.
El criadero de ganado menor equivale a la cuarta parte de un sitio de ganado mayor; en
consecuencia, un sitio de ganado mayor contiene 4 criaderos de ganado menor.
El área superficial del criadero es de 2´777,777 1/9 varas cuadradas.

LA CABALLERÍA DE TIERRA

La caballería es otra de las medidas agrarias más importantes pues todos los títulos relativos a la
pequeña propiedad se refiere a caballerías de tierra, y en todas las ventas y arrendamientos que de la
pequeña propiedad rústica se hacen en la actualidad, se tiene presente el número de caballerías de
que esa propiedad se compone.

57
La caballería de tierra es un paralelogramo rectángulo, cuya base mide 552 varas y cuya altura mide,
104 varas.

El área superficial de la caballería de tierra es de 609,408 varas cuadradas.

Las fracciones de caballería se expresan ordinariamente por fanegas de sembradura. Esta
sembradura es de maíz. Una caballería contiene 12 fanegas de sembradura o sea 12 fracciones de
50,784 varas cuadradas cada una. Pero en los estados del centro y norte de la República se
acostumbra considerar la caballería dividida en 8 fanegas de sembradura.

Conforme a este modo de vivir, una fanega de sembradura tiene un área superficial de 76,176 varas
cuadradas.

La caballería se consideró también dividida en dos medias caballerías. Media caballería es un

cuadrado, cuyos lados miden 552 varas cada uno. Su área superficial es de 304,704 varas cuadradas.
Esta división de la caballería es muy poco usada en la práctica.

SUERTE DE TIERRA

Una subdivisión de la caballería, frecuentemente usada en aquellas comarcas donde, como en el

Distrito Federal, está muy dividida la propiedad, es la "suerte de tierra". Una suerte de tierra
equivale exactamente a la cuarta parte de una caballería. Es un paralelogramo rectángulo, cuyos
lados menores miden cada uno 276 varas y cuyos lados mayores miden cada uno 552 varas.

Su área superficial es de 152,352 varas cuadradas. Fanega de sembradura de maíz. Ya dijimos que la
división más común y usual de la caballería de tierra es la fanega de sembradura. La propiedad
mínima se expresa siempre por fanegas.

Una fanega de sembradura es un paralelogramo rectángulo cuya base mide 184 varas y cuya altura
mide 376 varas. Área superficial: 50,784 varas cuadradas.

Solar para casa o molino. Esta división o medida se usa más bien para formar predios urbanos en
nuestras pequeñas ciudades y en los suburbios de las grandes, que no para fraccionar la propiedad
rústica.

Con el nombre de solar se entendía antiguamente toda fracción de terreno menor que un cuarto de
caballería o suerte de tierra, pero en la actualidad se da el nombre de solar a un cuadrado de 50 varas
por lado. Área superficial: 2,500 varas cuadradas.

A esta superficie se da también a veces el nombre de venta, huerta, ejidos de molino, etc.

Fundo legal: Se entiende por fundo legal la superficie concedida por la ley a cada pueblo y
destinada a servicios públicos o usos de utilidad general. Este fundo es un cuadrado cuyos lados
miden cada uno 1,200 varas y cuya área superficial es de 1,440,000 varas cuadradas.

La iglesia del pueblo debía ser el centro de dicho cuadrado; lo cual debe tenerse presente cuando se
trate de reconocer, deslindar, identificar y medir un fundo legal.

El repartimiento de terrenos en la ciudad de México se hizo por donación de solares a los

conquistadores y primeros pobladores dentro y fuera de la traza de la ciudad según sus méritos, y
58
nos encontramos el primer avalúo practicado por el cabildo de la ciudad el 14 de agosto de 1528 en
que hace un libramiento a Rodrigo de Pontecillos de $ 44.00 oro por las obras que hizo en la ciudad,
y el 9 de mayo de 1530 notificó el cabildo al maestre Martín Alarife, que no marque ni mida
ninguna huerta o solar sin que le lleven el título de propiedad so pena de multa; en febrero de 1531
nos encontramos la primera inconformidad presentada por Antón de León; en nombre de los
mercaderes de la ciudad apeló a las ordenanzas, aranceles y tasaciones "que están pregonadas en la
ciudad" y nos encontramos sucesivamente en esta primera mitad del siglo XVI diferentes
ordenanzas dadas a los Alarifes de la ciudad para que no se midiera ningún solar sin autorización del
Cabildo; existiendo un acta también del cabildo de la ciudad, de una comisión de los diputados para
ver si están bien los cordeles y medidas de solares y huertas que presentó el Alarife, otorgándose
poder a Diego Valadez para que cobre las rentas e impuestos debiendo presentar una relación
trimestral.

En el año siguiente se acordó pedir que se diera jurisdicción a la ciudad de México sobre los pueblos
del Lago de Texcoco así como sobre Tacubaya, Tacuba, Atzcapotzalco, Tenayuca, Tepeaquilla,
Curnavaca, Oaxtepec y Ecapixtla; en diciembre de 1536 se presentó una petición para que se tasen
las obras de las casas y hacer una contribución más equitativa, sucesivamente en el resto del siglo
XVI y XVII encontramos en los archivos diferentes peticiones sobre tasaciones o valuaciones, con
sus resultados, pero desgraciadamente hasta la fecha sin encontrar la forma en que esas evaluaciones
fueron realizadas.

Los primeros avalúos practicados por peritos designados por las autoridades se ejecutaron en el año
de 1607 con motivo de allegarse recursos para llevar a cabo las obras de desagüe de las aguas
excedentes del valle y de la ciudad de México, en que se gravaron todas las casas de la ciudad,
previo avalúo que se encargó al Arq. Andrés de la Concha, quien declaró que el valor total ascendía
a la suma de $20.267,555.00, lo que produjo una contribución de $213,000.00.

En 1629 sobrevino una trágica inundación, haciéndose tristemente célebre el aguacero de San Mateo
(21 de septiembre) que duró 36 horas. Se calcula que más de 300,000 indios perecieron, las canoas
transitaban a sus anchas desde Tlaltelolco hasta la Piedad, las misas se decían en las azoteas y del
Santuario de Guadalupe salió un concurso numeroso de canoas acompañando a la Virgen entre rezos
y letanías.

Fue tan terrible esta inundación que se remitió al rey y a su real consejo de Indias la solicitud de
trasladar la ciudad apuesto que está a una legua distante y más seguro (Santa Fe) y la razón de no
ejecutarse fue que los arquitectos y maestros de fábricas juzgaron mediante avalúo que era menester
más de $50.000,000.00 para edificar de nuevo la ciudad.

Damos rápida cuenta de cómo estaba la capital de Nueva España hacia el primer tercio del siglo
XVIII. Juan Gómez de Trasmontes trata de una "forma y levantado de la Ciudad de México en
1628" quien señaló en su trabajo el tradicional albarradón de San Lázaro, la antigua albarrada de los
indios enumerando 18 conventos de religiosos clasificados según las órdenes a que cada
uno pertenecía y señalándolos con el dibujo, 8 hospitales, 2 parroquias, 4 colegios y por último
culminan en esta vista, aparte de los lugares citados, otros pinitos principales que señala de modo
especial y son: el Palacio Real, al costado oriente de la gran Plaza Mayor, la Catedral que queda al
Norte, la casa de Cabildo que queda al sur, la casa arzobispal frente al costado norte del Palacio
Nacional, la Universidad frente al mercado del volador, la Alameda viéndose en forma muy exigua,
la que por estos tiempos se hallaba en sus orillas, y el Acueducto o Arquería que desde Chapultepec,
a donde llegaba el agua de Santa Fe, la traía a México sobre más de 900 arcos.
59
En el año de 1737 se formó el plano de la ciudad de México, los arquitectos Don Pedro de Arrieta,
Don Miguel de Herrera, Don Manuel Álvarez, Alarife Mayor de la ciudad, y Don Francisco
Valenda, veedor de arquitectura, determinaron los límites de la ciudad, formándose un plano de la
misma en perspectiva, que se conserva en nuestro museo de la Ciudad de México, y el que está lleno
de detalles. La catedral aparece aún sin sus torres, en la Plaza Mayor está el Parián, los cajones, la
horca, la acequia, los puentes, los acueductos, el arco de San Agustín, los edificios públicos, los
barrios y cuanto en aquella sazón formaba efectivamente lo que se hallaba poblado en la ciudad;
posteriormente en 1750, se formó un nuevo plano de la ciudad, el que señala con gran precisión las
acequias o canales, marcando los puentes principales.

Por real instrucción del 15 de octubre de 1754 el rey Carlos III establecía que los bienes realengos
estando o no poblados, cultivados o labrados desde el año de 1700 hasta el día de la notoriedad y
publicación de dicha orden para que se les despache título de confirmación, sin fraude ni colución
deberán ser medidos y valuados para que con atención a todo, y constando haber entrado en Caxas
Reales el precio de venta o composición y derecho de Mediata respectivo, y haciendo de nuevo
aquel servicio pecuniario que parezca conveniente les despachen en mi Real Nombre la
confirmación de sus títulos.

En 1782 Don Manuel de Villavicencio levantó un plano de la ciudad por orden del Virrey Don
Martín de Mayorga se halla en este mapa dividida la ciudad de México y sus barrios en 8 cuarteles
mayores, que hacen éstos el número de 32.

A continuación transcribo un avalúo practicado a la casa actualmente marcada con el N* 69 de la

calle de Venustiano Carranza, entonces de Capuchinas:
"Don José Eligió Delgadillo y Don José Buitrón y Velasco, vecinos de esta Ciudad y Maestros
examinados en el Nobilísimo Arte de Arquitectura, por nombramiento del Señor Don Antonio
Rodríguez de, Soria, Caballero del Orden de Santiago, y Conde de San Bartolomé de Xala, pasando
a reconocer, medir, y avaluar la casa que es de su habitación y posee por suya propia, cita en esta
Ciudad en la calle del Convento de Señoras Religiosas Capuchinas; y medido el sitio en que se
halla, tiene de frente, que mira al Norte, vente y cinco varas y cuarta; y de fondo tiene cincuenta y
seis varas y una sesma; en la que se manifiesta construida una fábrica, con entresuelos, y alto, que se
compone como sigue: Por la calle, el zaguán de su entrada y junto a él una cochera. Patio principal,
y en él, a la derecha, el cuarto del portero, junto a el cual se halla una sala con. recámara que goza
ventana a la calle, con una reja de fierro; a ilación de dicha sala, se halla una bodega grande con una
ventana y reja de fierro; junto, está otra menor y al desemboque de la puerta de ésta se halla un
pasadizo, en el cual está una caballeriza con dos ventanas con lumbreras de fierro; al frente se halla
un cuarto chico, que sirve de cebadero, con ventana y reja de hierro al segundo patio; donde está
una fuente de agua limpia por la merced que goza. La escalera principal está sobre bóveda, con
pasos, o escalones, de chiluca, guarnecidos al rodapié, o huella, con azulejos. Junto a la puerta de la
bodega grande, se encuentra otra escalera chica, sobre bóveda con pasos de Tenayuca y azulejos en
las huellas de sus escalo que es la subida de los entresuelos principales. La escalera principal tiene el
pasamano de fierro y desembarca, formando uno de sus dos arcos un tinajero con enverjado de
fierro, en dos corredores cubiertos, pues, aunque éstos son tres, el uno de ellos es por donde
comienza la vivienda alta, haciendo antesala con balcón al patio y pasamano de fierro. De la antesala
se entra a la sala principal, y de ésta en un estudio, que ambas piezas hacen fachada con tres
balcones todos de fierro, pero el de enmedio adornado con molduras, balaustres y solerones. De la
principal sala se entra en la recámara, que tiene dos balcones de fierro iguales a otros dos que tienen
un gabinetito que se halla en ella; de esta recámara se entra en otra segunda,, que tiene un balcón
60
igual a los que antes se han dicho; de esta segunda recámara se entra en la asistencia, y de ésta en el
comedor, que tiene ventana y reja de fierro a los corredores. Frente a dicho comedor están un cuarto
que sirve de repostería y tiene ventana y reja de fierro. Tras de esta dicha pieza, con tal separación,
está el oratorio, que tiene su puerta al corredor principal y una ventana con reja de fierro. Un
pasadizo entra a tres corredores que son comunicación de las piezas interiores. La cocina con un
brasero largo en uno de sus costados y recintado el rodapié de toda ella con azulejos que, sobre
fondo blanco, hacen labor de varias figuras. A la entrada de dicha cocina, tiene una hornilla y un
hornito con bramaderas al viento. En el corredor más angosto tiene una tronera con brocal, o pa-
samano de madera, por donde con el gobierno de una garrucha de fierro se sube agua limpia. En el
otro corredor tiene un cuarto de atizador, y junto se halla una escalera por donde se sube a la azotea
que está guarnecida con pasamanos de fierro que defienden el precipicio del claro del principal
patio.
"La materia de que está construida la fábrica es de buena mampostería: en lo bajo, de piedra dura; en
el primero y segundo alto de tezontle, recintada de piedra negra en lo exterior e interior, muy
ademada teda de cantería, cuyas labores están sujetas, según donde corresponden, a órdenes de
arquitectura. Los pisos de los patios, recintados; los pisos de los cuartos, embigados sobre zoclos.
Los pisos altos, así de entresuelos como de la principal habitación, de soleras, maqueadas la de los
superiores. Los techos de vigas, toda de escantillón labrado acanalado y blanqueado de yeso, con
perfiles de carmín. Las puertas y ventanas, de tableros y bastidores de cedro, forradas de cotenses y
pintados paisajes al óleo. Los corredores principales sobre arcos; la cubierta de los altos sustentada
sobre columnas de cantería, con planchas y zapatas de cedro. La escalera que sube a la azotea, sobre
alfardas de madera con pasos de Tenayuca. La fuente de agua, con su cañería en corriente y su
derrame a la calle.
"De que, habiéndonos hecho cargo muy por menudo de cada cosa de por sí, así del terreno, según la
situación, como de lo modernísimo y bien construido de la fábrica, y el mucho fierro que en verjas y
pasamanos con sus florones tiene, hallamos que vale la cantidad de ochenta y un mil y seiscientos
pesos, que declaramos a nuestro leal saber y entender, sin dolo, fraude, ni encubierta alguna. Y así lo
firmamos en México, a ocho de mayo de mil setecientos ochenta y cuatro años. José Eligió
Delgadillo. —José Buitrón y Velasco."
En 1789 era la Plaza Mayor un confuso laberinto de jacales, pocilgas y sombras de petate, dentro de
las cuales se ocultaban fácilmente de día y de noche los criminales y se cometían toda clase de
delitos: desde las 7 de la noche entraba en la Plaza gran cantidad de vacas y permanecían en su sitio
hasta la mañana, alimentándose con las cascaras y desperdicios, asustando y en muchas ocasiones
dañando a los transeúntes, Revillagigedo empezó la transformación de la ciudad, activa y
celosamente mandó colocar los postes y cadenas de hierro que substituyeron al viejo muro del atrio
de la catedral, la horca y una columna con la estatua de Fernando VI y que era de mal aspecto, los
puestos fueron trasladados a la Plaza del Volador y en ésta se formó un mercado bien ordenado, el
piso de la plaza se niveló, encontrándose al hacer las obras el Calendario Azteca y la piedra de los
sacrificios, se cubrió la acequia, se creó la policía, se regularizó el alumbrado público, se pusieron
embanquetados de loza, se atendió a la nomenclatura de las calles y numeración de las casas, se
formaron nuevos paseos y se cortaron numerosos vicios y abusos.
Don Francisco de Sedaño publicó en el año de 1790 un censo o padrón con el valor de las
propiedades de la ciudad de México. En 1794 mandó el conde de Revillagigedo limpiar la ciudad,
haciendo un plano regulador, formado por el Maestro Mayor de Arquitectura Don Ignacio Castera el
24 de junio de ese mismo año para establecer "la pensión de la contribución que deben hacer los
dueños de Fincas para la contribución y subsistencia de los empedrados con las demás que expresa
el informe e igualmente para el claro conocimiento de las tres clases en que está dividido el terreno
por la diferencia de las contribuciones".
El Teniente Coronel Don Diego García Conde levantó y grabó en cobre con dibujos, adornos y
61
vistas de Don Rafael Ximeno y Planes, en 1807, un plano de la ciudad, la que contaba con 397
calles y callejones; 78 plazas, plazuelas y pulquerías; una catedral, 14 parroquias, 41 conventos, 10
colegios principales, 7 hospitales, 3 recogimientos, un hospicio de pobres; y la Real Fábrica de
Puros y Cigarros (edificio de la ciudadela) y la división de la ciudad por cuarteles y la lista
alfabética de todas las calles. Sucedió a tan ilustre gobernante, Don Miguel de la Grúa Talamanca,
Marqués de Branciforte, hombre servil cuyo defecto sirvió para legarnos indiscutible y hermosísima
obra de arte: la estatua ecuestre de Carlos V, que fue proyectada y fundida en bronce por Don
Manuel Tolsá, la que fue descubierta solemnemente el 8 de diciembre de 1803.
Hasta entonces, a excepción de los avalúos practicados por Andrés de la Concha en 1607, los de
1629 y los de 1748 con motivo de las inundaciones en que fueron practicados por profesionales
siguiendo el sistema de cuantificación de partidas, el resto de los bienes era tasado por el tribunal de
Propios y Arbitrios que era el encargado de fijar las rentas tanto de los propios, que eran las tierras
inalienables cuyas rentas tenían por objeto que los vecinos no tuvieran gravamen alguno a los gastos
públicos, o al menos que su contribución fuera sólo para llenar el déficit, el arrendamiento de
propios se hacía en remate público al mejor postor, y en presencia de los alcaldes y regidores y ante
un Oidor en los lugares donde residiera la Audiencia. Aparte de disponer del producto de los pro-
pios, la Hacienda municipal disponía de. los arbitrios, los que consistían en: sisas, derramas,
contribuciones y concesiones; las tres primeras eran impuestos, de los que los indios estaban
exentos, los que sólo podían ser gravados por los Cabildos para la construcción de puentes
necesarios a los mismos indios, y nunca por más de la sexta parte de lo que el rey contribuyera por
merced para la obra.
Las concesiones eran rentas cedidas por el rey a algunos municipios de lo que le tocaba a título de
tributos, pena de cámaras, etc.
En el año de 1806 y en virtud de que la mayor parte de las transacciones comerciales se hacían a
"Bona Fide", lo que ocasionaba no pocos pleitos y problemas, el diario de México publicó en los N*
340, 341, 342, 356, 363, 368, 378, 379, 392, 393 y 394 del año de 1806, artículos que se llamaron
"Nociones Elementales sobre el Comercio", determinadas por suposiciones o principios de la
Ciencia Económica. Divididas en capítulos que aparecían en diferentes fechas y que son fundamento
del valor de las cosas sobrante útil y sobrante inútil, necesidades naturales, necesidades ficticias,
utilidad o inutilidad de las cosas, fundamento del precio de las cosas, variación de los precios, de los
mercados o parajes donde se juntan las que necesitan hacer cambios, ¿qué se entiende por
comercio?; en donde los editores ilustraban al pueblo sobre la forma de hacer las transacciones
Comerciales y obtener precios justos con base en la ley de la oferta y la demanda.
Al consumarse la Independencia Nacional, el aspecto general de la ciudad era realmente el aspecto
de una población monacal austera y solemne, la Plaza Mayor siguió siendo el centro de las
actividades de la ciudad, la que carecía de verdaderos paseos públicos, de diversiones, de alumbrado
suficiente y hasta de seguridad, a las 8 de la noche toda la población entraba en silencio, las garitas
se cerraban, se daba el toque de queda y nadie salía ni entraba más a México hasta el día siguiente.
La corporación municipal intentó resolver los servicios urbanos de mayor urgencia y a pesar de las
revueltas intestinas, de los pronunciamientos, de los espectáculos bélicos callejeros en que se
colocaban trincheras en las esquinas de las calles y los contrincantes se balaceaban de torre a torre
de las iglesias, y en que un presidente subía y otro bajaba, la ciudad sentía de tiempo en tiempo el
benéfico empuje de manos que le hacían prosperar. Así en diciembre de 1830 el síndico primero del
ayuntamiento encomendó a los arquitectos Don Joaquín de Heredia y Don Francisco de Paula
Heredia el avalúo de los terrenos de la ciudad, los que se publicaron en la memoria económica de la
municipalidad de México por orden del Exmo. ayuntamiento, por una comisión de su seno en 1830.
Para lo cual se empleó la siguiente técnica: "Como la diferencia de valores depende de la mayor o
menor distancia de la ciudad- nace de aquí que estos se consideran puestos en los cruceros o centros
de las cuatro esquinas, los que tanto sirven, para valorar las calles de Norte a Sur, que son las que
62
aquí van expresadas, como las de Oriente a Poniente; pues el valor del centro de una calle es el
término medio de los números de las esquinas, y por esta causa siendo cada número común a cuatro
calles, omitimos poner las que giran de Oriente a Poniente. Entiéndase que cada valor es el de una
vara cuadrada del terreno."

Por primera vez el 3 de junio de 1836 se expidió la ley que estableció una contribución de 2 al millar
al año sobre el valor de las fincas urbanas de la Ciudad de México.

Para llevar a práctica esta ley que establecía que el pago debía de hacerse por semestres vencidos,
con una pena de uno al millar por cada 15 días de retardo en el pago pero sin que esa pena pudiera
pasar de 4 al millar, se estableció una oficina recaudadora, la que desde luego nombró peritos que
practicaran el avalúo de todas las casas que debían pagar impuestos.
Los avalúos se iniciaron el 1* de octubre de 1836, siendo los peritos Don Joaquín de Heredia, Don
José del Mazo, Don Vicente Casarín, Don José Ma. Domínguez, Don Manuel Cortés y Don Juan
Manuel Delgado, todos arquitectos de reconocido crédito.
Los avalúos se practicaban por el perito designado por la oficina y lo ratificaba otro perito, cuando
había inconformidad se nombraba otro y se designaba un tercero en discordia, no para que
prevaleciera su opinión, sino que se tomaba un promedio de las tres estimaciones y el resultado era
la cantidad fijada para el pago de la contribución.
La ubicación y el estado material de los edificios y la oferta y la demanda, eran los elementos
principales para fijar su valor, tomando en consideración también el producto, pero como elemento
secundario.
Esas adjudicaciones de fincas rústicas y urbanas fueron valuadas por el valor correspondiente a la
renta que pagaban entonces, calculado como rédito al 6 por ciento anual, llevándose a cabo la
desamortización sin respetar en muchos casos el avalúo resultante, regidos solamente por la
voluntad o el capricho de los denunciantes.
El emperador Maximiliano ratificó mejorando las condiciones de la propiedad de los pueblos
promulgando un decreto dado en Chapultepec el 16 de septiembre de 1866, dando a todos los
pueblos que carecían de fundo legal y de ejido, concediéndoselos.
En 1869 el señor Ingeniero Civil y Arquitecto Don Mariano Téllez Pizarro, ayudado por los señores
Ingenieros y Arquitectos Don Francisco Garay, Don Juan Cardona, Don José Ma. Regó, Don Luis C.
Anzorena, Don Eusebio y Don Ignacio de la Hidalga, Don Juan y Don Ramón Agea, Don Antonio
Torres Torija, Don Manuel F. Álvarez y algunos otros, formó una tarifa de precios de terrenos en los
diversos puntos de la ciudad, llegando a establecer que el sistema empleado hasta entonces, que
fijaba los precios en los cruceros de las calles, no era conveniente, exponiendo la razón siguiente:
"Fijar el precio en los cruceros implica desde luego dar el mismo valor a cada una de las cuatro
esquinas que constituyen el crucero, cuando precisamente por su situación relativa deben
considerarse diferentes, si no por su importancia comercial en las calles céntricas, cuando menos, en
general, por su orientación, como también por cualquiera otra circunstancia que favorezca o
perjudique a alguna de ellas.
En efecto, por la manera en que está orientado la Ciudad, una de las cuatro tendrá un frente al Sur y
otro al Oriente, es la mejor situada; otra, la opuesta, o sea su contra esquina, con un frente al Norte y
otro al Poniente, es el peor; y las otras dos en condiciones idénticas, en una un frente al Sur y otro al
Poniente, y en la otra un frente al Norte y otro al Oriente. Con ese sistema el perito se veía obligado
a adoptar tácitamente para cada una de las cuatro esquinas el mismo precio, ya que lo encontraba fi-
jado determinadamente en la tarifa aprobada por la Asociación, y sólo podía discurrir o discutir
sobre los valores que deberían corresponder al terreno de las diversas fincas en cada una de las
cuatro calles."
Entonces los precios se fijaron a mitad de calle tomando en consideración que decrecen en un
63
sentido y aumentan en lo opuesto tomando en cuenta las siguientes circunstancias: 1a La situación
relativa a la orientación de la casa. 2a La figura del terreno que ocupa la finca y le pertenece,
tomando como tipo un rectángulo en que el trente y el tondo estén en la relación de 1 a 2; variando
esta relación, se deberán estimar de más mérito cuando el frente o fachada aumente relativamente al
fondo, y viceversa; desmereciendo un terreno por la irregularidad de su figura y su mayor número de
lados. 3a La posesión del terreno, por igual en toda la altura, pues desmerece una finca, y es por el
terreno, cuando en algún o algunos de sus pisos superiores hay partes entrantes, pertenecientes a
propiedades vecinas. 4a Las servidumbres: si soporta el terreno la de albañales, desagües, luces,
chimeneas u otra servidumbre cualquiera, según lo nocivo o gravoso de ella, tiene que disminuir el
valor.

Por el decreto de 10 de diciembre de 1882, se adoptó para toda la República Mexicana el Sistema
Métrico Decimal, pero ya el 15 de marzo de 1957 se había dado una ley semejante en la que se
establecía en el artículo 2° que los valores de los terrenos y las aguas se derivarán de los actuales y
se reducirán a las nuevas unidades de medida; los precios de éstos serán los que se expresen en todas
las partidas del avalúo, en el artículo 5° fracción 2a, se mencionaba asentar además el honorario del
avalúo.

La primera ley de catastro en el Distrito Federal, fue publicada en el Diario Oficial correspondiente
al 23 de diciembre de 1896, rigiendo la formación de un catastro fiscal, geométrico, parcelario,
mixto, con sistema de avalúo por clases y tarifas, perpetuado por medio de una conservación
constante y con avalúos revisables periódicamente, siendo los señores ingenieros Don Salvador
Echegaray, Don Isidro Díaz Lombardo, y el Lic. Don Manuel Calvo y Sierra, los redactores del
proyecto del reglamento del mismo.

El reglamento ordenaba que se partiera de una triangulación de primer orden descendiendo

gradualmente hasta una de cuarto orden para fijar puntos de apoyo a las poligonales, con las cuales
se liga el levantamiento parcelario, previniendo hacer dos veces las medidas de las líneas.

En los años de 1904 y 1905 se dictaron instrucciones para la triangulación, poligonales,

alineamientos, dibujo de planos y nomenclatura, numeración y signos, asignando en términos
generales el 50 por ciento de la contribución predial a cada entidad, municipio y gobierno del
Distrito Federal.

En el año de 1902 el Ingeniero Don Mariano Téllez Pizarro formuló una nueva tarifa de precios para
el metro cuadrado de terreno en la ciudad de México, la que se formuló en el año de 1862 bajo su
dirección.

Posteriormente al fusionarse los ayuntamientos con el Gobierno del Distrito Federal determinó una
situación fiscal heterogénea y difícil debido a la diversidad de leyes que estaban en vigor por lo que
fue necesario formular una nueva Ley que comenzó a regir el lp de enero de 1930, cuyo capítulo II
se refería a los impuestos sobre la propiedad raíz, rústica, y urbana; esta ley fijó el tipo de 12 por
ciento sobre rentas mensuales aumentando un 0.7 por ciento que aritméticamente es la proporción
que corresponde a las cuotas que se pagaban por pavimentos y limpia y que desaparecieron en la
Ley de Hacienda de 1929.

Las rentas de las casas y viviendas ocupadas por su propietario o parientes, eran estimadas por la
Junta Calificadora de Rentas; tenía intervención esta Junta en estimar rentas al no corresponder la
renta declarada con el valor del predio y que se presumía simulación, de contrato o en su caso de
64
subarrendamiento.

Se estableció por la ley predial de 1933 el Sistema de Nomenclatura quedando definidos los predios
por el conjunto de 3 cifras que son: sección o región, manzana y predio, imponía la formación de
unas Juntas Regionales que estaban integradas por 3 representantes del Departamento del D. F. y 3
representantes de los propietarios, como órgano coordinador de todos los trabajos existía la Junta
Central integrada por representantes del Departamento y de los propietarios, tratando de obtener: "El
avalúo general, uniforme y equitativo de la propiedad raíz, del Distrito Federal".

Relacionando las proporciones de los predios se formó el "lote tipo" que relaciona el valor de la
tierra de cada predio de acuerdo con procedimientos y tablas uniformes que determinan los
incrementos y castigos que corresponden de acuerdo con su ubicación, forma y dimensiones.
La determinación de las unidades tipo de las construcciones se hizo clasificándolas por tipos según
sus materiales, calidad de mano de obra y productividad media.

El sistema seguido es el mismo que se usa hasta esta fecha, con levantamientos individuales de
manzanas divididas en los predios que las forman con detalle de las construcciones que las ocupan,
asigna números de cuenta por división de predios y fija las bases de imposición sobre las que deben
tributar todos los predios del Distrito Federal, basándose en los avalúos catastrales, manifestaciones
de arrendamiento, avisos de traslado de dominio, etc.; y calcular el impuesto señalando los plazos
para el pago y formular las notificaciones; llevando un riguroso registro de valores comerciales y
catastrales para las propiedades urbanas y rústicas desde el año de 1891 hasta esta fecha.

En el año de 1925 se creó en beneficio de los empleados del Gobierno la Dirección General de
Pensiones Civiles y de Retiro, la que tenía entre otras la función de otorgar créditos con garantía
hipotecaria a sus afiliados, con el fin de facilitarles la adquisición de habitación, oreando el
departamento de avalúos con el objeto de establecer los valores reales de los inmuebles, siguiendo
para ello bajo un aspecto comercial las normas del catastro. En el año de 1933 se creó la Asociación
Hipotecaria Mexicana que fue la primera Institución que emitió Cédulas Hipotecarias para el
otorgamiento de crédito a la iniciativa privada, el que estaba sujeto en todos los casos a avalúos
previos sobre la posible recuperación del préstamo, cuya capacidad de recuperación es necesaria
para el otorgamiento.

Posteriormente en el año de 1935 la Secretaría de Hacienda y Crédito Público obligaba a las

compañías de seguros a justificar la inversión de sus reservas en bienes raíces a través de avalúos
practicados por el Banco Fiduciario, encargado para el efecto.

Las instituciones hipotecarias y fiduciarias del país se han visto obligadas desde entonces a
programar una selección de profesionales capacitados para practicar los avalúos, creando una
especialidad en las profesiones liberales de Ingeniería y Arquitectura, la que fue base para la
fundación promovida por el arquitecto Ramón C. Aguayo, del Instituto Mexicano de Valuación en el
año de 1958.

CUADRO COMPARATIVO DE PRECIOS OFICIALES DEL METRO CUADRADO DE

TERRENO EN VARIOS LUGARES DE LA CIUDAD DE MÉXICO EN LOS AÑOS DE 1814,

65
1872, 1901 y 1971

NOMBRE DE LOS LUGARES 1814 1872 1901 1971

Esquina de Tacuba y Brasil $16.02 $26.00 $115.00 $2,700.00
Esquina de Tacuba y Monte de Piedad $16.91 $30.00 $125.00 $4,000.00
la. calle de Guerrero $ 0.01 $ 0.02 $ 13.50 $1,000.00
Calzada de San Cosme $ 0.02 $ 3.00 $ 12.00 $1,000.00
la. calle de Argentina $ 9.79 $18.00 $ 55.00 $1,390.00
Plaza de la Constitución y Moneda. $17.80 $25.00 $ 85.00 $1,600.00
Esquina de Plaza de la Constitución y Madero $17.80 $45.00 $160.00 $5,700.00
AV. Juárez trente a la Alameda $2.13 $12.00 $52.50 $5250.00
Av. Juárez entre Humboldt y Balderas $ 0.26 $ 7.50 $ 40.00 $4,280.00
Paseo de la Reforma, Glorieta de Colón $ 0.02 $ 1.50 $ 20.00 $4,500.00

66
Sistemas de valuación
Ing. Horst Karl Dobner Eberl

OBJETIVO DEL AVALÚO

Muchos economistas opinan que la valuación es, en una y otra forma, el centro de toda actividad
económica.

Se efectúan valuaciones individuales con el. fin de determinar, conocer, comprobar y verificar
ofertas, compras, ventas, hipotecas, rentas, donaciones, daños, seguros, construcciones,
subdivisiones, proyectos de desarrolla urbano, proyectos de reconstrucción o modernización, ¿a
administración de propiedades, etc.

La valuación en el sentido catastral es la determinación de la base para una indemnización en

caso de expropiaciones, la determinación de la base que sirve para fijar un gravamen sobre los
bienes raíces sujetos a cooperaciones para obras de servicios, o bien, en el caso más frecuente para
la imposición de un impuesto sobre una propiedad inmueble.

Los términos, "bien raíz" y "propiedad inmueble", se refieren principalmente a los derechos
sobre una parte de la tierra con o sin mejoras y son, para lo mismo, descripciones de carácter legal
más que físico o económico, rasgo que se refleja en forma directa en la valuación.

Los derechos sobre una propiedad inmueble incluyen normalmente también la facultad
gubernamental de imponer un impuesto predial (también: impuesto territorial, contribución
inmobiliaria, impuesto sobre bienes inmuebles o impuesto a la propiedad inmueble) a cambio de
una protección o un beneficio que recibe el propietario.2

En la mayoría de los países, el impuesto predial es un impuesto ad-valorem sobre los bienes
raíces. Sólo en Canadá, Japón y los Estados Unidos se aplica un impuesto ad-valorem también a
bienes personales."

El impuesto ad-valorem es un gravamen sobre el bien mismo, mientras que, para gravar la
propiedad mueble, se usan impuestos corno el impuesto sobre el valor del patrimonio neto.

Para determinar el impuesto ad-valorem es preciso efectuar la valuación del bien, objeto de este
impuesto. La valuación, a su vez, es la técnica de analizar las diferentes evidencias de valor y
expresarlas en una medida.

El impuesto ad-valorem es un porcentaje del valor.

VARIABLES QUE INTERVIENEN EN LA DEFINICIÓN DEL VALOR

Existe un sinnúmero de usos y definiciones del concepto valor:

Valor objetivo, valor subjetivo, valor comercial, valor catastral, valor de mercado, valor de
venta, valor de contado, valor potencial, valor económico, valor intrínseco, valor extrínseco, valor
verdadero, valor real, valor justo, valor estable, valor de renta, valor especulativo, valor
67
anual, valor de reposición, valor social, valor de recuperación, valor de capital, valor depreciado,
valor de seguro, valor de liquidación, valor de préstamo, valor mejorado, etc., etc.
Las escuelas de teoría de valor (recordamos la escuela mercantilista, fisiócrata, clásica,
austríaca, histórica, neoclásica y la moderna), han ido modificando sus bases, y hasta la fecha no
hay una definición única de valor.

Sin embargo, parece que en nuestro medio de valuación existe una idea clara y, generalmente
aceptada del concepto valor, exceptuando algunas inquietudes más bien de tipo teórico: "

El valor es extrínseco. El hombre crea el valor.

Pero, también, los bienes tienen ciertas características para ser deseados:
— Utilidad: el poder de url bien de dar un servicio o de satisfacer una necesidad.
— Demanda: la presencia de una necesidad real o artificial y la existencia del poder para
satisfacer esa necesidad.
— Escasez: característica relativa a oferta y demanda que influye en el suministro de un bien y
que crea el deseo de demanda.
— Transferibilidad: el concepto legal de poder traspasar un bien parcial o totalmente.

Así, valor significa:

1. "El poder de un bien o una cosa (un servicio) de disponer de otros bienes o cosas en
cambio",16 y
2. "El mérito actual de derechos futuros a ingresar."

Aceptando estas definiciones y la existencia de un medio monetario de cambio, obviamente se

llega a los conceptos "valor de capital", "valor de cambio" y "valor de mercado".

El Instituto Americano de Valuadores de Bienes Raíces la define así: "El valor de mercado es el
precio más alto, estimado en términos de dinero, que una propiedad puede producir, siendo
expuesta para la venta en un mercado abierto, permitiendo un tiempo razonable para encontrar un
comprador, que compra con el conocimiento de todos los usos a los cuales está adaptada la
propiedad y apta de ser usada." *

Existen estas fuerzas que influyen en el valor:

— Fuerzas sociales, tales como el comportamiento de la población, sus actitudes y su

distribución.
— Fuerzas económicas, tales como recursos naturales, tendencias comerciales, industriales y de
empleo, disponibilidad de dinero y crédito, nivel de ingresos, precios, impuestos, intereses.
— Fuerzas urbanas, tales como naturaleza de ciudades, tendencias de población y uso del suelo,
planes y medidas económicas del crecimiento de la comunidad.
— Fuerzas políticas, tales como el sistema político, el régimen y la política hacia la propiedad.
— Fuerzas provenzales y regionales, etc.

68
EL AVALUÓ COLECTIVO
A continuación haremos una descripción del proceso de avalúo individual y del proceso de
avalúo colectivo.

1. El proceso de avalúo individual

Normalmente se deberá efectuar un avalúo desarrollando las siguientes actividades:

— Definición del problema valuatorio
— Estudio preliminar
— Elaboración de un programa de datos
— Obtención de datos
— Clasificación de datos
— Empleo de los métodos de valuación:
* el método de mercado (método de comparación o análisis de ventas),
• el método de ingreso (método de capitalización de ingresos netos o ganancias residuales o
rentabilidad),
• el método de costo de sustitución
• otros métodos.
— Correlación de las indicaciones de valor y valor final.

2. El proceso de avalúo colectivo 8, 9, 11

En muchos países se efectúan .procesos de avalúo individual con fines catastrales.

Por ejemplo, en New Brunswick, Canadá, un valuador controla un distrito, en donde lleva a
cabo todos los avalúos catastrales. Además determina porcentajes, totales y promedios de los
valores de diferentes clases de propiedades, el valor de terreno y de las mejoras de cada propiedad,
las depreciaciones y/o apreciaciones de mercado. Esta información de cada distrito se analiza con
computadoras con el fin de controlar la calidad de los avalúos, ligar los valores de los diferentes
distritos, elaborar estadísticas anuales de valores y proyectar la dirección y tendencia del
crecimiento urbano.

Normalmente se efectúan procesos de avalúos individuales bajo las siguientes circunstancias:

Los inmuebles por valuarse son pocos y dispersos, los propietarios facilitan toda información
solicitada y se cuenta con valuadores expertos con honorarios altos y tiempo suficiente para
desarrollar el trabajo.

En cambio, cuando se inicia la fase de valuación en un sistema catastral existen normalmente

estas circunstancias y necesidades:
— Se cuenta con pocos expertos y fondos limitados, lo cual obliga al pago de sueldos modestos,
frenando así el estímulo de profesionalismo de los colaboradores.
— En un tiempo limitado se tiene que observar y analizar los valores existentes de toda una
zona o entidad.

69
 — Aplicando un mismo criterio para poder cumplir con el requisito fundamental de la equidad,
es necesario efectuar la valuación de un gran número de propiedades.
— La labor se dificulta aún más por la falta de colaboración franca y voluntaria de los causantes
del impuesto predial, para el suministro de la información solicitada.

Estas circunstancias obligan a la aplicación de un sistema eficiente, productivo, preciso y de

bajo costo, incluyendo la creación de un organismo responsable con controles técnicos y
administrativos eficientes, así como a la utilización de una técnica avanzada que garantiza avalúos
uniformes y compensados.

Estas finalidades se logran empleando el método de avalúo colectivo.

El avalúo colectivo es una línea de producción donde se designa personal diferente para ejecutar
cada fase del proceso de valuación.

Las tases del proceso son:

— Elaboración de normas y procedimientos de valuación, incluyendo formularios, manuales e
instructivos.
— Delimitación de colonias urbanas homogéneas.
— Recopilación de factores de influencia en el valor.
— Análisis de antecedentes de valores (por los métodos de costo, ingresos y mercado).
— Determinación de valores unitarios.
— Recopilación de los datos de cada predio.
— Cálculo de valores de terreno y de la construcción.
— Revisión y control de calidad.

El avalúo colectivo ofrece ventajas bien marcadas por lo que se refiere a tiempo, costo y
personal Además, elimina el proceso detallado del avalúo individual, mecanizando el flujo de
información, y permite la separación del terreno y de la construcción y el empleo del método ópti-
mo de valuación para cada uno.

La desventaja del avalúo colectivo, citado con más frecuencia, es la falta de tratamiento
individual, ya que el manual y los valores unitarios no permiten un juicio individual sobre cada
inmueble.

Sin embargo, esta característica finalmente se reduce a una cuestión de precisión y depende
mucho del detalle del manual y del método y procedimiento empleado. En ocasiones, la misma falta
de tratamiento individual puede resultar ventajoso, ya que se utiliza más información comparable,
se guía mejor al mal valuador y se elimina o reduce la subjetividad, siempre y cuando las reglas,
tablas y fórmulas empleadas en el instructivo hayan sido elaboradas desde un solo punto de vista
técnico y con suficiente detalle para garantizar una precisión deseable.

EL AVALÚO DE LOTES DE TERRENO URBANO

1. Determinación, del valor unitario base del terreno por calle.

70
 El método de valuación colectiva consiste en comparar propiedades de valor conocido con otras
propiedades cuyo valor se requiere, aplicando para su cálculo ciertos factores de ajuste debido a las
diferencias en las características de los distintos inmuebles.

Esto se logra, reduciendo los valores conocidos a un denominador común, o sea a un valor
unitario. En zonas donde el tamaño del lote es el factor más importante para determinar su valor, la
medida más conveniente es una unidad de superficie. Donde influyen el tamaño y la forma, la
unidad puede ser la superficie o una dimensión lineal, generalmente con referencia al frente de la
propiedad.

La unidad de superficie representa el caso más general, ya que normalmente aumenta el valor de
un predio cuando aumenta su superficie.

La representación de los valores unitarios puede realizarse en forma numérica y/o en forma
gráfica. En forma numérica se produce un listado de computadora con el valor unitario de una calle
identificada por su clave, su nombre y los nombres de las calles entre las cuales se encuentra la
acera en cuestión. En forma gráfica se presentan los valores unitarios en un plano de valores; el
plano de valores debe mostrar todas las calles de cada colonia catastral, la clave catastral de cada
manzana, las claves y nombres de cada calle, así como cada valor unitario por metro cuadrado o por
metro lineal de frente.

Se obtiene los valores unitarios base del terreno de cada una de las calles en una colina catastral,
llevando a cabo las siguientes actividades:

— Recopilación y análisis de antecedentes de valor.

— Recopilación de factores de influencia en el valor de cada calle.
— Fijación de los valores unitarios.

1.1. Recopilación y análisis de antecedentes de valor

Antecedentes de valor con datos sobre ventas y rentas observadas.

Fuentes de datos sobre ventas son:

• constancias de movimientos efectuados en notarías o dependencias gubernamentales,
• anuncios en periódicos, revistas b en los predios mismos, '
• información de instituciones bancarias de crédito,
• registros de corredores de bienes raíces, fraccionadores y otras personas,
• ofertas de compra o venta,
• precios de demanda, y otros.

El análisis de estos valores observados consiste en estudiar el tipo de información o documento,

la fecha, las circunstancias de la venta, etc., para poder comprobar la validez, certidumbre y
confiabilidad de los valores observados.

Fuentes de datos sobre rentas son:

• contratos de alquiler que cubren el monto de la renta anual,
• la duración, y
• las condiciones del contrato.

71
 Para estimar el valor de la propiedad se capitaliza la renta neta anual, reduciendo los gastos
cubiertos por el propietario, tales como gastos de administración, mantenimiento, vigilancia,
impuestos, seguros, etc.

El análisis de datos sobre rentas consiste en estudiar la fecha, el precio, las condiciones y la
duración del contrato, para verificar la confiabilidad de la información.

Operaciones entre parientes, operaciones que incluyen bienes de valor desconocido y ventas al
gobierno, ameritan un análisis más detenido ya que frecuentemente son de poca confiabilidad.

1.2. Recopilación de factores de influencia en el valor de cada calle

Esta fase consiste en la recopilación de todos los factores que provocan una variación de los
valores unitarios en las diferentes calles de una colonia catastral.

Estos factores a nivel de calle son esencialmente los mismos que los factores que se observan
para delimitar las colonias catastrales. Las observaciones se anotan en mapas, junto con los datos
de valores unitarios encontrados y analizados en la fase anterior, o bien en forma pre-codificada
para su manejo en computadoras.6

1.3. Fijación de los valores unitarios

Para fijar el valor unitario en todas aquellas calles donde no hay valores observados se sigue
normalmente el siguiente proceso:

Un valuador efectúa el recorrido de una colonia catastral oonsultando los planos en los cuales se
anotaron los valores unitarios y los demás factores observados; inspecciona calle por calle,
comparando, combinando y ponderando para interpolar los valores unitarios faltantes.

En 1971, el Departamento de Catastro del Estado de México implemento el "Método de valores

agregados" para la determinación de valores unitarios.8

Este método consiste en la obtención de medidas de todos aquellos factores que influyen en
forma significativa en el valor del terreno, en la obtención de valores de muestra a través de los
métodos de avalúo individual, y en la ejecución de un análisis de regresión múltiple para determinar
la mejor relación funcional entre los diferentes factores de valor que han sido medidos. El método
de valores agregados ofrece las siguientes ventajas:
— Garantiza tanto la equidad individual del causante como la equidad de la comunidad de los
causantes, ya que se aplica exactamente el mismo criterio matemático a todos los predios.
— Ajusta todos los valores unitarios recopilados como antecedentes a una misma referencia.
Esto permite analizar y equilibrar permanentemente los valores de toda una colonia o toda
una entidad, nivelar las diferencias subjetivas propias del avalúo individual y encontrar y
eliminar avalúos erróneos o imprecisos.
— Permite determinar la precisión del valor unitario calculado y aumentarla en caso de que no
fuera satisfactoria.
— Garantiza valores fácilmente justificables; ésta es una característica muy favorable al
implementar y administrar los avalúos catastrales.
— Permite actualizar la información catastral y los valores unitarios de manera rápida y sencilla.
72
 — Llena plenamente el requisito de flexibilidad de un sistema catastral multifinalitario. La
información, ya no guardada en la memoria de un valuador individual sino en la memoria de
una computadora, está disponible tanto en forma detallada como en forma resumida, y
constituye una herramienta valiosa para cualquier decisión de proyección, planificación e
inversión (por ejemplo, se puede proyectar con precisión el aumento en el valor y en
consecuencia el beneficio fiscal, en función de cualquier inversión planeada), así como para la
toma de medidas de tipo social y económico.

2. Reglas de valuación para lotes de terreno urbano

En algunas equidades existen suficientes antecedentes para derivar reglas de valuación para
lotes de terreno urbano (méritos y deméritos).

En ocasiones, estas reglas son matemáticamente inconsistentes y contradictorias con los

conceptos básicos de las reglas empleadas por otras entidades. Estas incongruencias son
especialmente notorias en ciudades antiguas con lotificaciones irregulares. En otras entidades
existen tales reglas, pero se afirma que el valuador tiene que decidir cuando las aplica, dando así
lugar a una gran subjetividad indeseable e innecesaria en la valuación colectiva.
2.1. Índices de modificación por localización

• Lote en esquina
• lote en cabecera
• lote en pancoupé
• lote manzanero
• lote interior
• lote en un callejón

2.2. Índices de modificación por forma

Por lo general el valor de un lote de terreno urbano de forma irregular es inferior al valor de un
lote regular de la misma superficie, porque no se puede aprovechar el área al máximo. En algunos
instructivos (por ejemplo, Costa Bica, Panamá y Seattle) se asigna un factor de demérito a los lotes
de forma irregular, clasificándola en: regular, irregular, muy irregular, en triángulos con base sobre
la calle y triángulos invertidos respecto a los anteriores.

Otros utilizan como referencia fracciones regulares inscritas dentro del lote irregular por
valuarse y castigan las fracciones irregulares sobrantes (por ejemplo en México, D. F., D. F., y en
el Estado de México).

2.3. Índices de modificación por topografía

Normalmente un lote con superficie plana es u lote más deseable, y las variaciones topográficas
causan gastos en excavaciones, rellenos, desagües y otras obras que se reflejan en forma directa en
la disminución del valor del terreno. Algunos métodos de valuación colectiva no consideran estas
variaciones topográficas y otros dejan la consideración al criterio del valuador, ya que en algunos
casos un terreno con cierta topografía puede tener un atractivo especial. Los instructivos de
valuación que aprecian índices de modificación por topografía, aplican coeficientes de irregularidad
en el plano vertical para castigar una o varias características topográficas, como desniveles
73
descendentes, rugosidades y terrenos Hundidos o elevados.

2.4. Índices de modificación por tamaño

 frente
 fondo
 área

EL AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES

Como en el caso del avalúo de lotes de terreno urbano, el avalúo de las construcciones consiste
también en comparar unidades, en este caso edificaciones, de valor conocido con otras cuyo valor
se quiere determinar, aplicando para su cálculo ciertos factores de ajuste que toman en cuenta
diferencias apreciables en las características de las diversas mejoras.

También aquí se reducen los valores conocidos a un denominador común, o sea a un valor
unitario por superficie o volumen, de acuerdo con la calificación de la construcción.

Utilizando una unidad de superficie existe la ventaja de que no se requiere medir la altura. Por
otra parte, ciertos tipos de mejoras, principalmente industriales, se captan en forma significativa
sólo con unidades tales como: de volumen, lineales, de peso, de energía, de volumen y altura, etc.

1. Determinación del valor unitario

Para determinar el valor unitario de las mejoras, es preciso efectuar un estudio detallado de
costo (presupuesto) de los diferentes tipos de mejoras incluyendo todos los diferentes aspectos y
detalles de la construcción. Fuentes de información son constructores, arquitectos, ingenieros y
contratistas de instalaciones. Esta información puede ser comprobada o complementada con otra
que se obtiene de comercios relacionados con la construcción, tales como carpinteros, albañiles,
plomeros, electricistas, etc.

La clasificación y evaluación final de los tipos de construcción debe hacerse a través del análisis
de este estudio, así como del análisis de un número significativo de avalúos efectuados mediante los
métodos de mercado y de ingreso.

2. Reglas de valuación para obtener el valor de la construcción

El valor unitario de una construcción se refiere por lo general al valor de éste como nueva, o sea
se refiere al valor de su reproducción proyectada a la época actual empleando materiales nuevos de
las mismas características que los que tiene la edificación y los métodos de construcción
disponibles actualmente.

Para poder aplicar estos valores unitarios a una construcción, es preciso considerar factores de
ajuste, tales como: superficie, forma, número de pisos, altura del techo, edad, grado de
conservación y depreciación.

A continuación mencionaremos las reglas empleadas en algunas entidades:

74
 En Costa Rica se utilizan tablas de valores unitarios que, dentro de cada clase, consideran
modificaciones por:
— el material usado
— la superficie de la construcción
— el número de plantas v
— una apreciación general de la construcción de más o menos.

Para determinar la depreciación de la construcción se usa un tabla elaborada en función de la

edad de la vida probable y de la condición (normal, regular y mala).

Se aplican adiciones y deducciones (sumas fijas o porcentajes) para tomar en cuenta sanitarios,
áticos, sótanos, chimeneas y la altura de las paredes.

En Panamá se utilizan tablas de valores de acuerdo con la clase y el tipo de la construcción. Los
valores están en función de área y número de pisos. Estos valores se afectan por:
— la edad o edad efectiva por remodelaciones o adiciones,
— la condición física observada y la condición neta final que toman en cuenta sobre mejoras o
desmejoras.
— la depreciación de acuerdo con la clasificación y la edad de la edificación, y
— el desuso, en porcentajes.

En México, D. F., el valuador se decide sobre un valor dentro del rango indicado en el cuadro de
valores y aplica porcentajes de ajuste por:
— el estado de conservación y 3a edad,
— el desuso,
— el aprovechamiento del terreno desde el punto de vista arquitectónico y similares.

El Departamento de Catastro del Estado de México aplica los siguientes factores de

modificación:
— un factor de área
— un factor de estado en función de la calidad de la construcción (materiales y ejecución), del
grado de conservación, de la edad cronológica y de la vida económica de ésta.

En Seattle se utilizan como base los costos de los diversos componentes de una construcción.
Para ajustar estos componentes de acuerdo con su calidad, se clasifican en trece grados con sus
correspondientes valores unitarios.

Estos a su vez se ajustan tomando en cuenta:

— el área,
— el número de pisos,
— la edad efectiva o la condición neta (depreciación),
— una apreciación de ajuste de valor de 0 a 15 por ciento, y
— una apreciación de desuso en porcentaje.

El manual de las Naciones Unidas propone los siguientes índices de modificación:

— un índice básico de valores unitarios por superficie que considera los diferentes tipos y clases
75
 de la edificación;
— un índice de valores unitarios para instalaciones sanitarias en función del elemento y de su
calidad;
— índices de modificación por tamaño (superficie) de acuerdo con el tipo de edificación;
— un índice de modificación por forma que toma en cuenta el efecto del perímetro de una
construcción;
— un índice de modificación por el número de pisos que toma en cuenta la variación del costo
unitario de una construcción de acuerdo con sus niveles;
— un índice de modificación por altura del cielo raso considerando que el costo de una pared
varía según su altura, y
— un índice de modificación por depreciación de acuerdo con la esperanza de duración de un
cierto tipo de edificación y su edad real.

Como en el caso de los terrenos urbanos, la elección de los índices de modificación depende
principalmente de la precisión requerida en el valor de las mejoras.

Aceptando el método de costo de reposición para la valuación colectiva de las mejoras, es

relativamente fácil llevar esta valuación al detalle, y así a la precisión, que se requiere, aumentando
o detallando simplemente los factores y elementos que se observen.
Naturalmente, hay que considerar reflexiones de esta naturaleza:

Si para aumentar la precisión,' se consideran por un lado índices de modificación de

relativamente poca significancia y por el otro se aplican Ae manera simplificada (por ejemplo en
forma de una función lineal donde el factor realmente influye de manera distinta), puede resultar
que se esté aumentando el costo del sistema catastral y no la precisión de los avalúos.

Por otra parte, si algunos índices de modificación tienen una aplicación sólo a casos especiales,
no es conveniente adaptarles todo el sistema ya que esto significaría entorpecerlo
innecesariamente.

Para determinar la precisión requerida de la valuación colectiva, es preciso considerar factores

tales como: las características y el valor promedio de las edificaciones, la precisión del
levantamiento cartográfico, la recaudación, la base y tasa del impuesto "predial y, el aumento en
costo y tiempo de la valuación y administración conforme se aumente la precisión.

Para la elección tanto del tipo de índice como de su precisión se puede emplear los siguientes
métodos:
1. Elección empírica de los diferentes tipos de índices a incluir en el sistema.
2. Elaboración de una tabla de valores absolutos que pondera la precisión y el detalle, así como
el costo y tiempo.
3. Ejecución de un análisis de regresión múltiple, determinando la importancia matemática de
cada factor. Este análisis puede incluir a la vez la obtención de los valores unitarios de las
mejoras.7-10' 13

REFERENCIAS
4. 1 American Institute oí Real Estáte Appraisers: Appraisal Terminology
^ and Hand Book, Chicago, The Institute, 3er. ed. 1960, p. 163.
2
5. Centro Interamericano de
76
 Administradores Tributarios: Administración
de incentivos, exoneraciones y tasas progresivas, V Seminario Técnico
Sep. 1971, No. V-ST. VII.2. '
8 &Ttí aexíto de
6. ^ f Asuntos Económicos y Sociales, Naciones Unidas: Manual de
administración del impuesto sobre bienes raíces Publ ST/ ECA/103, Nueva York, 1969.
7. * Departamento de Catastro: Instructivo para la Valuación de Predios Urbanos,
Gobierno del Estado de México, 1970.
5
Dirección General de Catastro e Impuesto Predial: Instructivo para la valuación de Predios en el
Distrito Federal, México, D. F., 1965.
e
Dobner, H.: The Mexican Approach to Urban Mapping, ASP-ACSM, Fall Convention,
American Society of Photogfammetry, 1971.
T
Dobner, H.: ¿Qué precisión requiere un levantamiento catastral?, I Congreso Nacional de
Fotogrametria, Fotointerpretación y Geodesia, México, D. F., 1971.
8
Dobner, H.: La determinación del valor unitario base de terreno por calle en la valuación masiva,
IX Congreso Nacional de Valuación y Catastro, Mérida, México, 1971.
• Dobner, H., Sistemas y procedimientos de la tasación aplicados al planeamiento de nuevos
sistemas catastrales, I Reunión Panamericana de Catastro, Caracas, -Venezuela, 1971.
10
Dobner, H., Métodos de levantamientos catastrales, X Convención Na
cional de Valuación y Catastro, San José Punía, México, 1972.
11
Dobner, H., El avalúo catastral, Centro de Educación Continua de la
Facultad de Ingeniería, Universidad Autónoma de México, Curso sobre
Avalúos de Inmuebles Urbanos, México, D. F., 1973.
12
Dobner, H., El planeamiento del nuevo sistema catastral, IX Congreso
Panamericano de valuación, Unión Panamericana de Asociaciones de
Valuación, México, D. F., 1973.
" Dobner, H., La determinación de especificaciones técnicas en los centros de levantamientos
catastrales, III Reunión Nacional de Catastro, Institute p»~u -* .uwui^iiv iw-uH-u «c xa j.-
im,iexiua £"UDiica, A. o., ruxtla Gutiérrez, México, 1975.
14
Netzer, D., Econamics of the Property Tax, The Brooerkings Institution, Washington, D. C, 1966.
16
Ring, A., The Valuation of Real Estáte, Prentice Hall, Inc, Englewood Cliífs, N. J., 1963.
" Smith, A., The Wealth of Nations, Í776.

77
 Valuación catastral y valuación comercial: Dos enfoques
diferentes para propósitos distintos.
Ing. Hernán Pérez Vega

La valuación: Método y Objetivo

La valuación es un proceso de estimación. Un avalúo es una estimación, una opinión. Un

estimado de valor puede ser interpretado, en la más amplia acepción, como la respuesta a una
necesidad, bajo condiciones y circunstancias específicamente establecidas.

Este estimado de valor requiere de experiencia profesional, así como del conocimiento en la
aplicación de ciertos métodos y técnicas.1

Los métodos y técnicas de valuación deberán proporcionar respuestas que han de servir plena y
cabalmente a los propósitos que fundamentan la solicitud de los estudios.

Los objetivos varían considerablemente y requieren la aplicación de métodos y técnicas

diferentes de valuación. En otras palabras, el método es controlado por el objetivo de la valuación,
ya que ésta no constituye una finalidad en sí. El problema no radica en el hecho de establecer el
valor, sino que hay que encontrar un valor o una serie de valores para un propósito determinado.2

Objetivo

Podemos definir el objetivo de la valuación catastral que practica la Tesorería del D. F. como la
determinación de la base gravable a la propiedad raíz, para efectos de pago del impuesto predial,
dentro del principio de proporcionalidad y equidad contributivas y en la jurisdicción del Distrito
Federal.

La misma definición del objetivo implica conceptos macroabarcantes: la propiedad raíz

significa toda la propiedad raíz dentro de la jurisdicción de toda una entidad. Estamos hablando,
pues, de valuación masiva.

Definición del valor catastral

Para los efectos de pago del impuesto predial se considera:

"Valor catastral, el que fije a cada predio la Tesorería del Distrito Federal. Este valor deberá
aproximarse lo más posible al valor comercial que tenga el predio en la fecha de su avalúo." s

En este caso es importante hacer notar que el valor es el que fija la Tesorería y que deberá
aproximarse al valor comercial.

La referencia que se hace al valor comercial no implica que ambos valores pudieran ser iguales
en un momento dado. En algunos estados del país las leyes en la materia determinan que el valor
catastral no debe ser superior al 50 por ciento del valor comercial de un predio. Nuevamente la
referencia entre ambos valoresl existe, sin precisar la relación que deban guardar, quedando tal
determinación dependiente de las políticas que al respecto señale la autoridad.

78
 Vigencia de los valores catastrales

El valor catastral de los predios deberá actualizarse, entre otros, en el siguiente caso:

Cuando el valor del predio tenga una antigüedad de más de dos años.3

En nuestro país la vigencia de los valores catastrales varía entre 2 y 5 años, según la legislación
de cada entidad. De ello se desprende que les valores catastrales sean estáticos en función del
lapso que para el efecto determinen las leyes.

Metodología

La valuación catastral se hará separadamente para la tierra y para las construcciones permanentes.
La suma de los valores resultantes será el valor catastral del predio.3
Este procedimiento es la comúnmente denominada valuación directa o aproximación al costo.

Constituye una fórmula simplista muy generalizada para valuaciones catastrales y combina la
determinación del valor de la tierra por comparación —sistema empicada en las investigaciones de
mercado— con el cálculo del costo de reposición de las edificaciones como nuevas, al que se le
deduce la pérdida de valor ocasionada por depreciación o deterioro físico; así como por
obsolescencia funcional y económica según el caso.

Resulta obvio que estamos empleando un procedimiento híbrido, ya que relaciona elementos de
distinta naturaleza: por un lado el mercado y por otro el costo. Sumamos así un valor y un costo y el
resultado es una cifra que llamamos, en este caso, valor catastral.

Corresponde este sistema a la etapa de desarrollo en el avalúo, denominada científica que

desplazó a la etapa intuitiva o empírica. Aun cuando nuestro grado de desarrollo en la valuación
deja mucho que desear, los logros obtenidos en la etapa científica consistentes en el advenimiento
de fórmulas que tratan de relacionar las características físicas de los predios con el valor, son
aplicables a catastro pues resultan prácticas y permiten uniformar los procedimientos, para
garantizar, en última instancia, la proporcionalidad y equidad contributivas que consagran nuestras
leyes.

Entre los factores físicos que considera la valuación catastral existe multiplicidad de criterios
según el lugar. A continuación presentamos los criterios seguidos en algunos países:

México, D. F.
Determinación de lotes tipo.
Coeficientes de afectación al valor de la tierra por concepto de frente, fondo, irregularidad, nivel
con relación a la calle, rellenos, desniveles o pendientes y ubicación.
Tipificación de construcciones.
Depreciación máxima de las edificaciones en un 30 por ciento.

Estado de California EE.UU.

El ejemplo de una fórmula de valuación en este estado es la denominada S-222:

VP = 80R + 0.34T - 0.14C

donde,
79
 VP = Valor de la propiedad.
R = Renta mensual.
T = Valor del terreno.
C = Costo de reemplazo de las construcciones.

Nicaragua (Catastro Urbano)

Área base de lotes centrales comerciales = 200 m2.
Tabla para reducir el valor unitario por cada 50 m2 adicionales.
Reducción máxima del valor de la tierra = 20%
Factores de ajuste al valor base de acuerdo con el área, frente, forma, distancia de la esquina y
topografía.

Colombia
Ajustes al valor base por área, frente, forma, relieve y características del suelo.
Lote tipo de 15x30m.
Factor de ajuste que disminuye el valor unitario conforme aumenta la superficie del terreno.
Factores de ajuste por ubicación dentro de una manzana.
Factores de ajuste de acuerdo a las características del suelo.

Argentina
Lote tipo de 10x30m
Ajuste al valor base por área, frente y localización dentro de la cuadra.
Ajuste por inflación.

Brasil5
Ajuste por fondo equivalente

Nicaragua (Catastro rústico)

En la valuación de la tierra rural en este país, se emplean 12 factores de ajuste al valor base: por
topografía, altitud, caminos, suministro de agua, distancias a mercado, pedregosidad, suelos y uso.

Valor Comercial.

Objetivo
Entre otros, el objetivo que pudiera tener una valuación comercial, es el de determinar el valor de
mercado de una propiedad raíz, para posibles efectos de una compraventa.

Aquí resulta interesante observar que se hace referencia a una propiedad raíz, es decir, a una
propiedad sui géneris. La referencia involucra pues, un procedimiento de valuación individualizada.

Definición del valor de mercado

Valor de mercado es: “El mayor precio estimado en términos de moneda circulante, que una
propiedad puede producir al ser ofrecida a la venta en un mercado competitivo y abierto, bajo todas
las condiciones requeridas para llegar a una venta justa y considerando que tanto el comprador
como el vendedor actúan prudentemente, con conocimiento de causa y suponiendo que el precio de
la operación no es afectado por estímulos improcedentes.

En esta definición queda implícita la consumación de la venta a una fecha determinada y la

traslación de dominio por escritura, de vendedor a comprador, bajo las siguientes condiciones:
80
  Comprador y vendedor están típicamente motivados.
 Ambas partes están bien informadas o bien asesoradas y cada una de ellas actúa como
considera ser su propio y mejor interés.
 Se permite un tiempo razonable para que la propiedad sea expuesta en el mercado
competitivo y abierto.
 El pago se efectúa de contado o su equivalente.
 El financiamiento, si existiere, está acorde con las modalidades y plazos generalmente
disponibles en la comunidad, a la fecha especificada, y es típico para el tipo de propiedad en
su localidad de ubicación.
 El precio representa la consideración normal para la propiedad vendida, sin afectación
alguna por cantidades especiales por financiamiento y/o plazos, servicios, honorarios, costos
o créditos en los que se haya incurrido en la transacción." 6

En la definición precedente se habla acerca de la prudencia de vendedor y comprador,

conocimiento de causa, que ambas partes están bien informadas o bien asesoradas y que cada una
actúa acorde con su mejor interés. Tales condiciones no siempre están presentes en las transacciones
inmobiliarias, por lo que las ventas efectivamente realizadas, en ocasiones no son representativas
del valor de mercado.

Vigencia de los valores comerciales

Un mercado competitivo y abierto, sujeto entre otros factores a la oferta y la demanda,
constituye un elemento dinámico, cambiante día con día. La valuación comercial efectuada hoy,
puede no ser representativa del valor de un bien en el mercado el día de mañana.

La vigencia de un avalúo comercial, por tanto, estará sujeta a múltiples y cambiantes

condicionantes que rigen el comportamiento de los mercados.

Metodología
La valuación comercial de bienes raíces en México, está basada primordialmente en tres
enfoques o aproximaciones:
 Enfoque de costo.
 Enfoque de ingresos.
 Enfoque de mercado.
La correlación que de estos enfoques hace el valuador, determina en última instancia, el valor
comercial de una propiedad.
Analicemos en forma somera los tres enfoques referidos.

 Enfoque de costo
La técnica seguida en este enfoque es muy similar al que emplea Catastro, excepción hecha de
los coeficientes de depreciación aplicables a las construcciones.

Tal procedimiento, aun cuando es aceptable y práctico en la valuación catastral, su aplicación

resulta seriamente cuestionable en la valuación comercial. Si a ello agregamos la desafortunada
tendencia que tienen muchos valuadores de seguir normas catastrales en la elaboración de sus
estudios comerciales, la situación se vuelve extremadamente confusa.

Partamos de la base que en el presente caso lo que se trata de hallar es el valor comercial o valor
de mercado de una propiedad raíz. Los principios económicos determinantes del Valor son los
mismos en todas partes y el factor de mayor peso sobre dicho valor, es la utilidad. Ésta a su vez es
81
dependiente, en el caso de bienes raíces, de la ubicación y uso que se dé a cada propiedad.

Hemos dicho que el valor catastral se obtiene determinando por separado el valor de la tierra y
el valor de las construcciones y sumando éstos. En la valuación comercial, lo que se trata de
determinar es el valor de una unidad integrada, es decir, el valor indivisible de tierra y
construcciones.

Abundemos más en la equivocación en que se incurre al emplear técnicas masivas de valuación

en la valuación comercial.

Hablemos pues de los denominados lotes tipo. La aplicación de fórmulas en forma general para
determinar el valor de la tierra, carece, en la mayor parte de los casos, de validez.

Las fórmulas toman en consideración características físicas, que luego son relacionadas con el
valor. Sin embargo no siempre existe relación directa. El valor, incuestionablemente, depende del
uso y de las características del mercado.

Las relaciones entre características físicas y valor generalmente son diferentes en cada mercado.
Los valores son establecidos o creados por los individuos y la conducta de los mismos es influida
por múltiples factores cuya importancia relativa está cambiando continuamente.

Aun cuando las fórmulas matemáticas que relacionan las características físicas con el valor,
estén basadas en análisis exhaustivos con el .respaldo de un suficiente volumen de ventas, de las
rentas, y otros datos del mercado —caso que no se presenta con mucha frecuencia— los mismos
tienen una validez muy limitada.

Las elegantes fórmulas basadas en los factores geométricos, las distancias desde el centro de
una zona, la cercanía a esquina, la modificación del área, son extrañas al comprador y vendedor
comunes y corrientes. El comprador considera de una manera general y poco precisa, la
conveniencia de un lote para sus necesidades.

El mercado inmobiliario opera de una manera tal, que las variaciones en área, frente forma, etc.,
no afectan substancialmente el valor.7

Recordemos que los valores son establecidos o creados por los individuos y que nuestros
patrones de vida son cambiantes en función del desarrollo de nuestras comunidades. Obedecen a
cambios sociales, culturales, económicos, psicológicos y políticos. Para entender lo anterior,
tratemos de analizar los parámetros de viviendas, lotes tipo, manzanas tipo y conceptos urbanísticos
de la época de la colonia respecto a las de hoy en día. Es incuestionable que nuestro concepto de
aprovechamiento ha cambiado con el tiempo.

Aquí recordamos la teoría de corrección para aprovechamiento de los terrenos del ingeniero
Dante Guerrero, de Argentina, teoría aplicada con bastante frecuencia en ese país: 8

"Un predio baldío vale por las posibilidades de proyectar y construir libremente en él, logrando
un máximo de aprovechamiento.

Tanto es así, que se ha hecho frecuente la tasación por el método de la incidencia por metro
cuadrado de la superficie cubierta edificable."
"En cambio, el terreno edificado, con una construcción que no lo aprovecha integralmente, debe
82
sufrir en la tasación del conjunto, la desvalorización, propia de dicha indisponibilidad o
"congelamiento". Salvo, claro está, que el edificio haya llegado a una edad y estado de manteni-
miento que justifiquen valuarlo como demolición."

Esta teoría es aplicable en centros urbanos de grandes ciudades como la nuestra, donde se tiende
a un máximo aprovechamiento de los terrenos, limitados sólo por ordenanzas y códigos de
construcción, o donde se ha hecho usual construir un determinado número de pisos. Por otro lado,
no es aplicable en zonas suburbanas o de poca densidad de construcción. La fórmula de corrección
por aprovechamiento de los terrenos es la siguiente:

E−e V −v
Ca=1−( ) x( )
E V
Donde:
Ca = Coeficiente de corrección por aprovechamiento.
E = Superficie ideal en m2 o plantas edificables, de acuerdo con el Reglamento de
Construcciones, o común en edificios nuevos de la zona en estudio.
e = Superficie real en m2 o plantas del edificio existente.
V = Vida útil total del edificio existente, en años.
v = Vida transcurrida (edad), del edificio existente en años.

El coeficiente Ca se aplica al valor unitario o total, del terreno supuesto baldío y se obtiene su
valor corregido por aprovechamiento.

Así tenemos:

Valor corregido = Valor baldío x Ca.10

En calles o lugares de valor comercial muy alto en planta baja, la fórmula anterior se aplica con
una variante, la que en otra ocasión comentaremos.

Pero regresemos a nuestra valuación directa para efectos comerciales.

Decíamos que muchos valuadores toman equivocadamente como base las normas! definidas
para efectos catastrales. Hemos hablado ya de la relación que se hace entre las variantes físicas de
los terrenos y el supuesto valor de las mismas. En lo que se refiere a construcciones, sucede algo
similar, ya que las tipificaciones de catastro elaboradas para efectos de valuación masiva,
nuevamente son empleadas en la valuación comercial individualizada.

Algunas instituciones bancarias han propiciado este vicio, con conocimiento de causa o sin él,
diseñando formatos en los que se remite al valuador como referencia al Instructivo para la
Valuación de Predios en el D. F,. elaborado por Catastro. Tal instructivo constituye para algunos
valuadores, no uno de tantos elementos de juicio dentro de la disciplina, sino casi la última palabra.
La desorientación en este aspecto es realmente desalentadora. Sin embargo es de justicia reconocer
que existen también instituciones bancarias —las menos, desafortunadamente— que se han
preocupado por elaborar instructivos de valuación comercial y por actualizar permanentemente a
sus valuadores.

 Enfoque de ingresos
Este procedimiento analiza el valor de inversión que las ganancias potenciales de una propiedad
pueden generar, con base en la capitalización del ingreso neto.
83
 El estimado de valor toma en consideración las investigaciones de modalidades y niveles de
arrendamiento en la localidad, riesgos de inversión, tasas de capitalización, gastos de operación y
reparaciones, fondo de reserva para reposiciones y gastos fijos (impuestos y derechos).

La fórmula que expresa este valor es:

VCR= 12r*(1-d)/ i
Donde:

VCR = Valor de capitalización de rentas,

r = Renta mensual,
d = Deducciones mensuales, expresadas en forma decimal,
i = Tasa de interés, aplicable al caso, expresada en forma decimal.

El inconveniente mayor que tiene este procedimiento es que resulta extremadamente sensitivo.
Unos cuantos tanteos, jugando con las deducciones y la tasa de interés, corroborarán tal afirmación.
Los valores obtenidos resultan totalmente diferentes. A ello hay que agregar la falta de datos
estadísticos relativos a ,1a determinación de las citadas deducciones y al estudio casi ignorado de
productividad inmobiliaria, para fijar la tasa de interés "aplicable al caso", tema por demás
discutible.

 Enfoque de mercado
Este procedimiento se sustenta en la investigación de valores indicativos de mercado, de ventas
recientes de propiedades comparables.

Considera la oferta y la demanda, ventas reales, condiciones de operación, modalidades de

financiamiento disponibles en la localidad y tendencias económicas.

Resulta, en nuestro concepto, cuando el acopio de datos ha sido amplio, el procedimiento más
confiable, ya que está respaldado por ese termómetro económico que registra las transacciones: el
mercado mismo. En él se encuentran implícitos todos los considerandos que se nos pudieren ocurrir
como incidentes para la determinación de un valor comercial. Implica, eso sí, una disciplina y
metodología acuciosa y permanente para la captación de datos representativos que nos permitan,
previa clasificación, análisis e interpretación, así como obtención de indicadores y números índice,
llegar a conclusiones consistentes y sólidas. Sin embargo, en las valuaciones comerciales que
practicamos en México, pocas veces encontramos el desarrollo de este importantísimo
procedimiento, más que por desconocimiento del enfoque en sí, por la falta de respaldos
suficientes.

Correlación de los tres enfoques

La correlación que de los tres enfoques descritos hace el valuador para determinar en última
instancia al valor comercial, adolece de vicios procedimentales.

Dicha correlación ha sido seriamente cuestionada por ilógica, considerando que cada uno de los
enfoques produce un valor y que éste generalmente no tiene relación alguna con los otros dos, ya
que cada uno de los tres significa algo en sí mismo.

Los valores obtenidos por las tres aproximaciones referidas—dicen algunos expertos— no
deben ser homogeneizados de manera tal que oculten su significado separado.9
A esto hay que adicionar que la literatura sobre el avalúo no nos dice de manera clara alguna,
84
cómo hacer la correlación citada, lo que hace aún más confusa la interpretación.

Para efectos de comparación procedimental en la valuación comercial que se practica en otros

países, en seguida transcribimos el sistema empleado en el Perú:

"Para obtener la tasación definitiva, que presenta el verdadero valor del inmueble, se tomará la
tercera parte de la suma que resulte de la tasación indirecta, más del doble de la tasación directa." 10

La rigidez de este procedimiento, así como el desconocimiento que aparentemente se hace de lo

que es el mercado inmobiliario, sin duda alguna presenta múltiples cuestionamientos respecto a
su confiabilidad.

Resumen
De los planteamientos precedentes se resume lo siguiente:

Los objetivos específicos de la valuación catastral y la comercial son abismalmente diferentes.

Por tanto, los procedimientos y técnicas valuatorias a emplear en cada caso, deberán ser diferentes
ya que el objetivo determina el método.

La valuación catastral debe utilizar técnicas masivas que puedan garantizar avalúos uniformes y
compensados,11 ya que en un tiempo limitado se debe observar y analizar para efectos referenciales,
los valores comerciales prevalecientes en toda una entidad, a efecto de determinar, de acuerdo a las
políticas que en la materia dicte la autoridad competente, los valores unitarios de tierra y
construcción, así como fijar los valores catastrales que corresponda a la propiedad raíz.

En la valuación comercial, cada propiedad es sui géneris y los métodos y técnicas a emplear
deben responder a tal requerimiento de individualidad.

Los valores catastrales son estáticos en un lapso determinado por la ley, mientras que los
valores comerciales son dinámicos y están sujetos a las múltiples variantes del mercado.

El empleo de fórmulas matemáticas en forma generalizada puede resultar engañoso. Una

fórmula para calcular el costo es completamente distinta de otra para calcular el valor. Los costos
tienden a seguir ciertas leyes físicas mientras que el mercado se maneja en gran parte en forma
subjetiva.

Existen vicios procedimentales en la valuación que deben ser descartados.

Conclusiones

En todo estudio de valuación se requiere definir con precisión el objetivo que se persigue.

Los métodos y técnicas valuatorias en cada caso, deberán ser las idóneas, en forma tal, que
proporcionen respuestas confiables a los objetivos prefijados.

Se requiere motivar a los practicantes de la disciplina valuatoria al estudio relativo en la materia,

a efecto de revisar nuestras técnicas procedimentales para descartar los vicios prevalecientes en los
estudios de valuación, investigar a fondo nuestro mercado inmobiliario y desarrollar nuevas
técnicas que nos permitan presentar estimados de valor congruentes con nuestras realidades.

85
 REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS
1
The Apprcúsal of Real Estáte, American Institute of Real Estáte
Appraisers.
2
Primer curso de tasación de inmuebles, Sociedad de Tasadores de Ve
nezuela. Frederick M. Babcock.
3
Ordenamientos fiscales del Distrito Federal.
* Instructivo para la valuación de predios en el D, F., Tesorería del D. F. Dirección de Catastro e
Impuesto Predial.
5
Curso de ¡nlrodugao a Engenharia de Avaliacoes, Instituto Basileiro
de Avaliacoes e Pericias de Engeharia - IBAPE.
6
Real Estáte Appraisal Terminology, American Institute of Real Es
táte Appraisers. The Society of Real Estáte Appraisers.
7
La técnica del Avalúo, Robert Huck.
' Fórmula de corrección por aprovechamiento de los terrenos, Ing. Dante
Guerrero. 9 Las tres aproximaciones. Frederick M. Babcock
10
Reglamento general de tasaciones del Perú, Cuerpo técnico de tasaciones
del Perú.
11
Sistemas y procedimientos de la tasación, aplicados al planeamiento de
nuevos sistemas catastrales, Ing. Horst Karl Dobner E.

Metodología para la determinación de factores de actualización

aplicables a los costos de construcción en la valuación directa
Ing. Hernán Pérez Vega.

Introducción

La valuación catastral que se practica en México, se hace separadamente para la tierra y para las
construcciones. La suma de los valores resultantes constituye el valor catastral del predio.

Este procedimiento es el llamado valuación directa o aproximación al costo. Combina la

determinación del valor comercial de la tierra, por comparaciones en el mercado y el cálculo del
costo de reposición de las edificaciones como nuevas, costo al que se le aplican las deducciones
que corresponda al caso por concepto de deterioro físico, obsolescencia funcional y obsolescencia
económica.

Para poder llevar a cabo esta técnica de valuación, el Catastro necesita establecer
procedimientos que le permitan, de una manera ágil y práctica conocer en todo momento en el
territorio de su jurisdicción, el comportamiento de los valores comerciales de la tierra, así como de
los costos de construcción.

En esta conferencia trataremos más adelante lo concerniente al método implantado en la

Dirección de Catastro e Impuesto Predial del Distrito Federal en enero de 1978, para la
determinación de factores de actualización aplicables a los costos unitarios de construcción en la
valuación directa.

Antecedentes

Un costo se forma por la suma de otros costos. La resultante final es un complejo llamado
86
presupuesto, cuyos componentes intervienen en cierta proporción con el total. Expresada esta
relación en números relativos se logra un conjunto de números preferiblemente adimensionales,
llamado estructura o composición del costo. Cuando hablamos de esto, estamos incluyendo no
solamente las interrelaciones en el costo de los distintos rubros, sino también los índices de
consumo.

Los presupuestos pueden ser por analogía, por equivalencia y por análisis de costos. Los dos
primeros son métodos de naturaleza estadística. El tercero, el más completo y seguro, es el que
usan las empresas constructoras en sus contrataciones.

El presupuesto por analogía supone que dos obras semejantes por función y características
físicas, deben tener un costo proporcionado a su magnitud porque la unidad de edificación tendrá el
mismo valor para ambas. A esta clase de presupuestos corresponde la familiar valoración "por
metro cuadrado" o "por metro cúbico" de construcción.

El presupuesto por equivalencia expresa los costos de cada uno de los insumos de una
edificación, en relación con uno o varios de los referidos insumos. Este es un método muy
complejo y sensitivo a las relaciones de modificación entre un insumo y otro, lo que hace varias las
bases de las equivalencias.

En Italia, el ingeniero Eugenio Campini desarrolló un método denominado "del metro cúbico de
concreto virtual", por medio del cual —expresando todas las operaciones de una obra de ingeniería
en su equivalencia con el concreto de cimbrado sencillo y armadura ligera— controla día a día el
rendimiento en la producción, cualquiera que sea el tipo de ésta.

Metodología presupuestal

Para entender cabalmente la metodología establecida en nuestro Catastro a continuación

presentamos la secuencia que se siguió en la realización de los estudios:

Con apoyo en muestreo estadístico se obtuvo el esquema de la estratificación modular del

universo catastral del D. F., así como la importancia relativa de cada módulo, con base en la
frecuencia probable deducida de la muestra.

Se adoptó la zonificación oficial de la Dirección de Catastro e impuesto Predial del

Departamento del Distrito Federal consistente en 90 regiones catastrales, constituidas cada una de
ellas por un número considerable de manzanas.

Se definió como universo muestral, el conjunto de manzanas urbanas localizadas dentro de los
límites políticos del Distrito Federal.

De los estudios anteriores se definieron 47 módulos de clasificación correspondientes a

edificaciones habitacionales, de oficinas, comerciales, bodegas, así como industriales y cobertizos y
cubiertas.

Procedimos entonces al cálculo de los presupuestos correspondientes a cada módulo, proceso en

el cual aún nos encontramos. El procedimiento seguido en la elaboración de estos presupuestos, está
basado en el de análisis de precios unitarios y a grandes rasgos contempla los siguientes pasos:

 Determinación de las partidas y conceptos del presupuesto.

87
  Cálculo de números generadores de obra. (Anexo "A".)
 Investigación de mercado de todos los insumos que intervienen en la construcción. (Anexos
"B" y "C".)
 Análisis de costos unitarios directos. (Anexo "D".)

En Argentina durante mucho tiempo, el costo de m2 de construcción corriente, era equivalente

al costo de un m3 de concreto armado para el mismo tipo de obra. En ese mismo país, la
equivalencia de la obra de mano para hacer un metro cuadrado de aplanado y hacer un metro cúbico
de mampostería de ladrillos comunes, sólo tuvo una variación de un 3 por ciento en un lapso de 25
años, mientras que la relación de jornales variaba en el mismo lapso en un 20 por ciento.

En algunas dependencias de México dedicadas a la construcción masiva de viviendas se ha

hecho común emplear un método que contempla como factor paramétrico la densidad de los muros
en las edificaciones.

Las más importantes aplicaciones de la equivalencia son el cálculo sumario de costos y la

determinación de números índice en la industria.1
El presupuesto por análisis de costos es el más completo para calcular el valor físico de una obra
existente o futura y de él se derivan los otros dos procedimientos ya presentados. Abundaremos
sobre este tema más adelante, pues constituye la base de la técnica adoptada por nuestro Catastro.

 Cálculo del costo directo de construcción para «1 módulo en estudio.

 Investigación y determinación de costos indirectos.
 Presupuesto de construcción para el módulo.

El presupuesto finalmente obtenido representa así el costo total de producción de una obra de
construcción, referido a la fecha en que se haya realizado la investigación de mercado de los
insumos. El costo unitario de reposición de la construcción como nueva, se calcula entonces
dividiendo el presupuesto generado entre la superficie cubierta del módulo en estudio.

Este costo unitario constituye, de aquí en adelante, nuestro costo base para futuras
actualizaciones de acuerdo con las variaciones del mercado.

Metodología para determinar factores de actualización

A fines del siglo pasado el economista italiano Wilfredo Pareto (1848-1923 ( dio a conocer la
siguiente teoría: "para un grupo de elementos, un pequeño número de ellos representa la mayoría
del valor conjunto".

Presentamos algunos ejemplos de aplicación de la teoría enunciada.

En los EE.UU. las ventas realizadas en el año 1975 fueron efectuadas por seis millones de
empresas. Cien de ellas, o sea el 0.10 por ciento, abarcaron el 72 por ciento del mercado; de 14,000
bancos, los 200 más grandes, que representan el 1.43 por ciento del total, captaron el 83 por ciento
de los depósitos.2

La teoría de Pareto es básicamente la que aplicamos en la determinación de los factores para

actualizar nuestros costos unitarios base de la construcción, aplicables a cada uno de los módulos en
estudio.

88
 El proceso lo desarrollamos de la siguiente manera:

Se calculó la incidencia o peso económico de cada uno de los insumos que intervienen en el
presupuesto, respecto del total del mismo (anexo "E").

Como ejemplo, en el caso de uno de los módulos ya estudiados por nuestro catastro, el número
8, que corresponde a la clasificación de tipo unifamiliar y clase especial, se obtuvieron 118 insumos
con sus factores de incidencia correspondientes, los que después de calculados fueron listados en
forma de creciente bajo 3 rubros: materiales, obra de mano y equipo.

En seguida se procedió a formar agolpamientos de insumos correspondientes a un mismo

género: muebles de baño, carpintería, etc.

Una vez hecho lo anterior y aplicando la ya citada teoría de Pareto, se procedió a efectuar una
discriminación, descartando los insumos cuya incidencia fuera inferior al 1 por ciento, operación
que dio por resultado el quedarnos solamente con dos grandes rubros (anexo "F").

21 insumos correspondientes a materiales que representan el 64.039 por ciento del presupuesto
y obra de mano correspondiente a dos partidas del presupuesto que representan el 27.771 por ciento
del mismo. La suma de las incidencias obtenidas en estos dos grandes rubros, representa el 91.8Í
por ciento del presupuesto total. El 8.19 por ciento faltante para llegar a ese total es entonces dis-
tribuido en forma ponderadla entre los 23 insumos con lo que ahora estamos trabajando, a efecto de
que la suma de las incidencias ajustadas a1 los referidos insumos sea igual al 100 por ciento (anexo
"G").

En este momento estamos ya preparados para entrar a la determinación de los factores de

actualización aplicables a los costos unitarios base que para el módulo en estudio hemos obtenido.

Esto se observa en la tabla que ahora presentamos (anexo "H").

La primera columna de dicha tabla nos indica el concepto y en ella aparecen listados los
insumos básicos, siempre divididos en dos rubros: materiales y obra de mano.

La segunda columna representa el factor de incidencia correspondiente a cada uno de los

insumos listados en forma decreciente por rubro.

En la tercera columna se asienta el precio unitario de cada insumo obtenido mediante nuestras
investigaciones de mercado en el mes de marzo de 1978.

La siguiente columna señala la unidad de medida que corresponde a cada insumo (tonelada,
metro cuadrado, millar, pieza metro cúbico, lote).

En la quinta columna —aclaro que nada tiene que ver con la guerra civil española— se consigna
el precio unitario de mercado correspondiente a cada insumo, a la fecha en que deseamos encontrar
factor de actualización. Para el caso concreto de esta presentación, los precios están referidos al mes
de agosto de 1978. Estos precios, nuevamente son obtenidos mediante investigaciones de mercado
y constituyen en todo el contexto de nuestro planteamiento las únicas investigaciones por realizar
ya que los datos de las dos últimas columnas corresponden en su totalidad a operaciones
aritméticas.

89
 La penúltima columna señala el factor de variación entre nuestros precios unitarios a la fecha de
actualización y los que obtuvimos originalmente en nuestra investigación de mercado que sirvió
para la elaboración de nuestro presupuesto base. Es decir, aquí registramos la variación habida en
los precios de mercado entre una fecha y otra.

Por último la columna de la derecha nos da, para cada insumo, el factor de actualización
correspondiente, mismo que se obtiene multiplicando el factor de incidencia de la segunda
columna, por el factor de variación de la sexta.

La suma de los factores de actualización aplicable al costo unitario de construcción determinado

inicialmente para nuestro módulo 8. En este caso la cifra resultante es 0.1528, lo que quiere decir
que el costo unitario de dicho módulo del mes de marzo al de agosto del presente año, se ha
incrementado en un 15.28 por ciento.

Aplicaciones

El desarrollo de la metodología presentada resulta laborioso, pero una vez determinadas las
incidencias de los insumos básicos —labor que se efectúa una sola vez, siempre y cuando la
relación entre obra de mano y materiales no variables substancialmente —el proceso se limita a la
investigación de mercado de los citados insumos en la fecha que se desee y a las operaciones
aritméticas que se señalan.

La técnica que hemos expuesto nos ha permitido, a más de la obtención de factores de

actualización a los costos básicos con inusitada rapidez, revisar los valores unitarios que con base
en el análisis estadístico de las edificaciones en el Distrito Federal, ha propuesto la Tesorería
a consideración de la "Comisión Asesora de los Valores Catastrales" que han de servir de base para
la fijación del impuesto predial.

Con relación al módulo 8 que hemos presentado, la diferencia entre los valores obtenidos en los
estudios estadísticos y los costos, calculados por el procedimiento que hemos desarrollado, fue
inferior al 3 por ciento. La confiabilidad de ambos estudios pudo así ser comprobada con una
precisión indiscutible. '

Por otro lado, existen múltiples prácticas del procedimiento de escrito.

Entre ellas, recordamos el cálculo de costos en edificaciones inconclusas o suspendidas y la

cuantificación económica de avances de obra en construcciones contratadas bajo la modalidad de
precios unitarios, cuando durante el programa de construcción varían en forma representativa los
precios de los insumos en el mercado.

REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS
1
Tercer curso de Tasación de Inmuebles, Sociedad de Tasadores de Venezuela. Ing. Mario E.
Chandias (argentino).
2
La Ley de Párelo aplicada a costos de edificación, Ing. Carlos Suárez Salazar.

NÚMEROS GENERADORES DE CANTIDADES DE OBRA

Obra: Módulo No. 8. Tipo unifamiliar clase especial.
México, D. F., marzo de 1978

90
 Localización Resul-
Concepto eje tramo Largo Alto tado
Muro de tabique de 14
cm
de espesor (P.A.) 1 A-B 4.00 2.30 9.20
2 E-I 8.40 2.30 19.32
3 G-I 6.70 2.30 15.41
4 A-E 5.00 2.30 11.50
5 C-E 1.50 2.30 3.45
6 A-C 2.50 2.30 5.75
7 E-I 2.50 2.30 5.75
8 B-C 4.30 2.30 9.89
9 A-G 6.20 2.30 14.26
A 2-6 7.14 2.30 16.42
B 4-6 1.80 2.30 4.14
C 5-8 11.47 2.30 26.38
D 1-4 3.00 2.30 6.90
ANEXO A"

TABULADOR DE SALARIO DIARIO

Obra: Módulo N* 8. Tipo unifamiliar clase especial
México, D. F., marzo de 1978
Mano de obra de edificación Salario nominal Increment Salario real
o
Oficial albañil 175.001 94.50 269.50
Peón 120.00 70.80 190.80
Oficial yesero 162.00 87.48 249.48
Oficial carpintero 172.00 92.88 264.88
Oficial azulejero 171.00 92.34 263.34
Oficial pintor 167.00 90.18 257.18
Oficial electricista 171.00 92.34 263.34
Oficial fierrero 169.00 91.26 260.26
Oficial plomero 168.00 90.72 258.72
Velador 155.00 83.70 238.70
Chofer de camión 181.00 97.74 278.74
Carpintero obra negra 163.00 88.02 251.02
Factores de incremento al salario nominal:
Peón 0.59
Oficial 0.54

91
ANEXO “B”

INVESTIGACIÓN DE MERCADO
Obra: Módulo N' 8. Tipo unifamiliar clase especial
México, D. F., marzo de 1978
Unidad Precio 4%/ Marca Puesto en obra
Concepto
M.
Cemento Normal Ton. 939.15 37.56 Tolteca 976.71
Cemento Normal Ton. 740.00 29.60 Cruz Azul 769.00
Cemento Normal Ton. 900.00 36.00 Anáhuac 936.00
Cemento Blanco Ton. 1,300.00 52.00 Cruz Azul 1352.00
Cemento Blanco Ton. 1,450.00 58.00 Polar 1508.00
Cemento Puzolana Ton. 883.45 35.33 S/M 918.78
Cemento Mortero Ton. 755.45 30.21 S/M 785.66
Cemento Mortero Ton. 718.50 28.73 Cruz Azul 747.03
Cemento Resistencia Rápida Ton. 950.00 38.00 Cruz Azul 988.00
Los precios de materiales son puestos en la obra.

ANEXO “C”

INCIDENCIA EN TODOS LOS 1NSUMOS EN EL PRESUPUESTO

92
Obra: Módulo N* 8 Tipo unifamiliar clase especial.
México, D. F., marzo de 1978
Concepto Factor de Costo Unitario Unidad
incidencia marzo/78

1 Cocina integral 0.04375 30,000.00 Lote

2 Cemento gris 0.03857 860.00 Ton.
3 Material de plomería 0.03764 25,811.82 Lote
4 Madera para cimbra 0.03464 7.10 Tablón
5 Papel tapiz 0.03386 80.00 M2
6 Varüla R. N. 0.0317 6,600.00 Ton.
7 Tabique 0.02508 960.00 Millar
8 Lambrín de madera 0.02207 364.61 M2
9 Parquet de encino 0.0217 250.00 M2
1 Bloc (20X20X40) 0.0208 6.60 Pza.
0
11 Cancelería tabular 0.01939 432.36 M2
1 Alfombra 0.0172 250.00 M2
2
1 Yeso en muros 0.01586 34.79 M2
3
1 Portón de madera 0.01458 5,000.00 Lote
4
1 Piedra braza 0.0144 165.00 M3
5
1 Arena 0.0142 110.00 M"
6
1 Zoclo de madera 0.01405 100.00 MI.
7
1 Closet de madera 0.01269 2,900.00 Pza.
8
1 .Loseta virreinal 0.0121 142.00 M2
9
2 Salida lámparas 0.01163 275.00 Sal.
0
2 Puertas de madera 0.01143 1,120.00 Pza.
1
2 Salida contactos 0.01003 275.00 Sal.
2
2 Mármol travertino 0.01014 240.00 M2
3
2 Licencias y trámites 0.00995 6,820.00 Lote
4
2 Barniz en lambrín de madera 0.00912 200.00 M2
5
2 Yeso en plafón 0.00898 33.71 M2
6
2 Escalera principal de fierro 0.00875 6,000.00 Pza.
7
2 Asfalto N* 12 0.0079 2.90 Kg-
8
2 Vidrio 6 mm. 0.00787 358.00 M2
9
3 Salida apagadores 0.00762 275.00 Sal.
0
3 Jardinería 0.0073 5,000.00 Lote
1
3 Inodoro de color O.OO?!? 1,644.00 Pza.
2
3 Losetilla ducal 0.007 142.00 M2
3
3 Resistol 0.0069 79.50 Lote
4
3 Tanque estacionario 0.00681 4,666.94 Lote
5
3 Grava 0.00618 150.00 M»
6
93
3 Mármol Sto. Tomás |0:00614 260.00 M2
7
3 Calentador automático 0.00583 3,995.00 Pza.
8
3 Tirol en plafón 0.00578 25.00 M2
9

ANEXO “E”

Factor de Costo Unitario

Concepto Unidad
incidencia marzo/78
40 Cubierta de mármol p/lavabo 0.OÓ525 1,200.00 Pza.
41 Azulejo decorado 0.00507 190.00 M2
42 Accesorios p/baño cromados 0.00481 1,100.00 Jgo.
Tina c/accesorios y llaves 0.00474 3,247.00 Lote
Ladrillo 0.00383 750.00 Millar
40 Chapas de intercomunicación 0.00383 375.00 Pza.
46 Lavabo ovalin c/cespol y accesorios 0.00358 817.50 Pza.

47 Cancel de aluminio 0.00321 2,200.00 Pza.

48 Bomba 3 HP 0.00306 2,100.00 Pza.
49 Tinaco asbesto cemento 1100 litros 0.00298 2,042.25 Pza.

50 Vidrio medio doble 0.0899 117.00 M2

51 Pintura para baño en cancelería 0.00282 60.00 M2
52 Mezcladura para lavabo 0.00259 591.00 Jgo.
53 Chapa portón 0.00234 800.00 Pza.
54 Fieltro Pemex 0.00258 145.00 Rollo
55 Puertas de lámina 0.00248 850.00 Pza.
56 Interphone 0.00219 1,500.00 Lote
57 Barandal de madera 0.00204 280.00 MI.
58 Alambrón 0.00201 8.50 Kg.
59 Llaves de empotrar cromadas 0.00196 671.00 Pza.
60 Mosaico veneciano 0.00186 90.00 M2
61 Salida arbotantes 0.00161 275.00 Sal.
62 Pintura de esmalte en plafón 0.00158 45.00 M2
63 Clavo 0.00156 12.00 K.e
64 Mezcladora para fregadero 0.00155 1,064.00 Jgo.
65 Pintura de esmalte en puestas de 0.00153 150.00 Pza.
madera
66 Domo de acrilico c/ventilación 0.0015 1,024.00 Pza.

67 Barniz en portón de madera 0.00146 500.00 Pza.

68 Instalación F. M. 0.00146 500.00 Pza.
69 Escalera marina 0.00131 900.00 Lote

70 Canes de madera 0.00127 15.00 Pza.

71 Tubo de concreto 15 cm 0.00121 15.75 MI.
72 Resanes de yeso 0.00117 800.00 Lote
73 Calhidra 0.0011 550.00 Ton.
74 Calentador para el servicio 0.00113 771.60 Pza.
75 Regaderas cromadas 0.00105 360.00 Pza.
76 Pedacería de tabique 0.00105 100.00 M3

94
 77 Tablero general 0.00103 700.00 Lote
78 Resanes de pintura 0.00102 700.00 Lote
79 Coladeras de fierro 0.00101 172.50 Pza.

ANEXO “E”

Concepto Factor de Costo Unitario Unidad

incidencia marzo/78
80 Tezontle 0.001 60.00 M3
81 Chapa de entrada 0.00094 650.00 Pza.
82 Inodoro p/servicio 0.00092 629.85 Pza.
83 Emboquillados de yeso 0.00091 31.20 MI.
84 Cemento blanco 0.00088 1450.00 Ton.
85 Pintura de esmalte en closets 0.00087 200.00 Pza.
86 Instalación bomba 0.00082 560.00 Lote
87 Luna p/baño 0.0008 190.00 M2
88 Molduras de aluminio 0.00079 45.00 MI.
89 Barniz en barandal Ü.00073 100.00 MI.
90 Tapa de cisterna c/coloc. 0.0007 480.00 Pza.
91 Pintura vinílica en muros inri ores 0.00065 20.00 M2
92 Coladeras cromadas 0.00063 214.50 Pza.
93 Color mineral 0.00061 30.00 Kg.
94 Medidor 0.00060 410.00 Lote
95 Salida timbre 0.00059 400.00 Sal.
96 Salida T.V. 0.00055 375.00 Sal.
97 Salida teléfono 0.00055 375.00 Sal.
98 Chapas p/closet 0.00053 120.00 Pza.
99 Accesorios p/baño de porcelana 0.00059 333.00 Jgo.
100 Loseta de barro 0.00048 90.00 M2
101 Alambre recocido N* 18 0.00047 10.50 Ke
102 Pint. Esmalt. en puertas de lámina 0.00044 150.00 Pza.
103 Lavadero de granito 0.00044 300.00 Pza.
104 Salida apagador escalera 0.00041 275.00 Sal.
105 Mosaico liso de 30X30 0.00037 23.00 M2
106 Zoclo de mármol 0.00030 240.00 MI.
107 Barniz en puerta principal 0.00029 200.00 Pza.
108 Llaves empotrar baño servicio 0.00028 190.00 Jgo.
109 Vidrio especial 0.00021 143.00 M2
110 Agua 0.0002 5.00 M3
111 Zoclo de hule 0.00017 12.00 MI.
112 Llaves de servicio 0.00017 60.00 Pza.
113 Regadera servicio 0.00012 85.00 Pza.
114 Hilo 0.00009 0.30 MI.
115 Grano de mármol 0.00007 300.00 Ton.
116 Puerta principal 0.00336 2,300.00 Pza.
SUMA 0.72229

ANEXO “E”

95
 Mano de obra Factor de Salario Unidad
incidencia Mínimo
117 Mano de obra de albañilería 0.26155 Of. alb. Jornal
269.50
Peón
190.80
Suma: 460.30
118 Mano de obra plomería y 0.01616 Lote
gas
SUMA 0.27771
Factor de incidencia de materiales 0.72229
Factor de incidencia mano de obra 0.27771
TOTAL 1.00000
ANEXO "E'

FACTORES DE INCIDENCIA POR PARTIDA DE OBRA

Obra: Módulo N* 8. Tipo unifamiliar clase
especial
México, D. F., marzo de 1978
Concepto Factor de incidencia Factor de incidencia
Materiales Mano de obra

1 Albañilería obra gruesa 0.16889 0.13396

2 Albañileria acabados 0.12738 0.10523
3 Instalación hidráulica y sanitaria- 0.13906 0.02904
4 Instalación eléctrica 0.03904 0
5 Yesería 0.03723 0
6 Pintura 0.05438 0
7 Herrería 0.03664 0
8 Carpintería 0.08149 0
9 Vidriería 0.01330 0
10 Cerrajería 0.00764 0
11 Diversos 0.01724 0
0.00948
Sumas 0.72229 0.27771
Factor de incidencia de materiales 0.72229
Factor de incidencia de mano de obra 0.27771
Total 1.000
* La mano de obra se encuentra considerada dentro del factor de incidencia
de materiales por haberse obtenido precio de subcontrato. ANEXO "E"

96
INCIDENClA DE LOS INSUMOS BÁSICOS
Obra: Módulo N» 8. Tipo unifamiliar clase especial
México, D. F., marzo de 1978
Concepto Factor de Costo unitario Unidad
incidencia marzo/78
1 Carpintería 0.0814 55,879.96 Lote
2 Muebles sanitarios 0.05134 35,205.30 Lote
3 Cocina integral 0.04375 30,000.00 Lote
4 Instalación eléctrica 0.03904 26,770.00 Lote
5 Cemento gris 0.03857 850.00 Ton.
6 Material de plomería 0.03764 25,811.82 Lote
7 Herrería 0.03664 25,119.49 Lote
8 Acero 0.03574 6,000.00 Ton.
9 Madera para cimbra 0.03464 23,753.63 Lote
1 Papel tapiz 0.03386 80.00 M2
0
11 Yesería 0.03286 22,527.71 Lote
1 Tabique 0.02508 960.00 Millar
2
1 Parquet 0.0217 250.00 M*
3
1 Block 0.0208 6.60 Pza.
4
1 Losetas 0.01995 142.00 M2
5
1 Alfombra 0.0172 250.00 M2
6
1 Mármol 0.01658 11,369.37 Lote
7
1 Piedra Braza 0.0144O 165.00 M3
8
1 Arena 0.0192 110.00 M3
9
2 Vidrio 0.0133 9,116.02 Lote
0
2 Barniz en carpintería 0.01161 7,561.30 Lote
1
SUMA 0.64039
2 Mano de obra albañilería 0.26155
2
2 Mano de obra plomería y gas 0.01616
3
SUMA 0.27771
Insumos básicos 0.64039
Mano obra 57771
TOTAL 0.9181

ANEXO "F

97
AJUSTE AL 100% DE LOS FACTORES DE INCIDENCIA DE LOS INSUMOS BÁSICOS
Obra: Módulo N* 8. Tipo unifamiliar clase especial
México, D. F., marzo de 1978
Concepto Factor do incidencia Incidencia de Distribución del Factor Incidencia
c/Insumo c/rclaolón % faltante en
al 0.9IBI0 función de la
Incidencia
A. Materiales.
1 Carpintería 0.08149 0.08875 0.0072 0.0887
2 Muebles sanitarios 0.05134 0.05592 0.0045 0.0558
3 Cocina integral 0.04375 0.04765 0.0039 0.0477
4 Inst. eléctrica 0.03904 0.04252 0.0034 0.0424
5 Cemento gris 0.03857 0.04201 0.0034 0O420
6 Materiales de plomería 0.03764 0.04099 0.0033 0.0409
7 Herrería 0.03664 0.0399 0.0032 0.0398
8 Acero 0.03574 0.03892 0.0031 0.0388
9 Madera para cimbra 0.03464 0.03773 0.003 0.0376
1 Papel tapiz 0.03386 0.03688 0.0029 0.0369
0
11 Yesería 0.03286 0.03579 0.0022 0.0358
1 Tabique 0.02508 0.02731 0.0019 0.0273
2
1 Parquet 0.0217 0.02363 0.0018 0.0236
3
1 Block 0.0208 0.02265 0.0017 0.0226
4
1 Losetas 0.01995 0.02173 0.0015 0.0217
5
1 Alfombra 0.0172 0.01873 0.0015 0.0187
6
1 Mármol 0.01658 0.01816 0.0012 0.0181
7
1 Piedra braza 0.0144 0.1568 0.0017 0.0156
8
1 Arena 0.0192 0.020913 0.0011 0.0209
9
2 Vidrio 0.0133 0.014486 0.001 0.0144
0
2 Barniz en carpintería 0.01161 0.01264 0.003 0.0126
1
SUBTOTAL 0.64039 0.0565 0.7019
B. Mano de obra
2 Albañilería 0.26155 0.28488 0O233 0.2849
2
2 Plomería y gas 0.01616 0.0176 0.0014 0.0176
3
SUBTOTAL 0.27771 0.0247 0.3025
TOTAL 0.9181 0.0812 1.0000

ANEXO"G"

98
ACTUALIZACIÓN DE COSTOS DE C0NSTRUCC1ÓN DE MARZO A AGOSTO DE 1978
Obra: Módulo N" 8. Tipo un. familiar clase especial
México, D. F., majzo de 1978
Concepto Factor incidencia Costo unitario Uniiad Costo unitario Factor Factor
marzo/78 agosto/78 variación actualización
1 Carpintería 0.0887 55,879.96 Lote 64,261.95 0.1500 0.0133
2 Muebles sanitarios 0.0558 35,205.30 Lote 39,429.94 0.1200 0.0067
3 Cocina integral 0.0477 30,000.00 Lote 35,000.00 0.1667 0.0080
4 Instalación eléctrica 0.0424 26,770.00 Lote 28,911.60 0.0800 0.0034
5 Cemento gris 0.042 860.00 Ton 1,600.00 1.0000 0.0420
6 Material de plomería 0.0409 25,811.82 Lote 30,199.85 0.1700 0.0070
7 Herrería 0.0398 25,119.49 Lote 29,683.59 0.1817 0.0072
8 Acero 0.0388 6,000.00 Ton 7,000.00 0.1670 0.0065
9 Madera para cimbra 0.0376 23,753.63 Lote 24,941.31 0.0500 0.0019
10 Papel tapiz 0.0369 80.00 M2 110.00 0.3700 0.0137
11 Yesería 0.0358 22,527.71 Lote 30,862.96 0.3700 0.0132
12 Tabique 0.0273 960.00 Millar 1,000.00 0.0400 0.0011
13 Parquet 0.0236 250.00 M2 310.00 0.2400 0.0057
14 Block 0.0226 6.60 Pza. 8.20 0.2424 0.0055
2
15 Losetas 0.0217 142.00 M 180.00 0.2676 0.0058
16 Alfombra O.0187 250.00 M2 300.00 0.2000 0.0037
17 Mármol 0.0181 11,369.37 Lote 13,756.94 0.2100 0.0038
18 Piedra braza 0.0156 165.00 Ms 190.00 0.1515 0.0024
19 Arena 0.0209 110.00 M3 140.00 0.2727 0.0057
20 Vidrio 0.0144 9,116.02 Lote 10,392.26 0.1400 0.0020
21 Barniz en carpintería 0.0126 7,961.30 Lote 8,837.04 0.1100 0.0014
SUMA 0.7019 0.1528
22. Mano de obra albañilería 0.2849
23. Mano obra plomería y gas 0.0176
1.00

ANEXO "H"

99
Establecimiento de un banco de datos catastrales
Ing. Horst Karl Dobner Eberl

1. OBJETIVOS

El crecimiento demográfico y migratorio en las zonas urbanas y la consecuente necesidad de

planificación, construcción y operación de servicios y medios, asi como las carencias generales en
el ámbito rural, requieren de un desarrollo intensificado de recursos y servicios.

Este desarrollo, a su vez, se opone a la protección del ambiente; las deficiencias para vivir en él
señalan que no se lleva a cabo en forma ordenada y adecuada.

Esto se debe en parte a la carencia de sistemas eficientes de información como lo puede ser un
sistema catastral. Ninguna ciudad, ningún estado, ningún país, puede permitirle solucionar sus
problemas desordenadamente, sin conocer sus activos disponibles.1

Los catastros son sistemas complejos, relacionados con grandes volúmenes de datos; agrupan
una gama amplia de especialidades técnicas y científicas para su establecimiento y requieren la
coordinación de un número de organismos gubernamentales y del sector privado para su
mantenimiento.

Un banco de información catastral debe diseñarse con miras a la modernización y

automatización de los sistemas de registros de la tierra existentes y nuevos, mediante el empleo de
avances tecnológicos, tales como el procesamiento, electrónico de datos y la microfilmación.

Para optimizar el manejo de la información y para evitar duplicidad en la obtención de los datos,
el banco debe centralizar todos los registros y mapas básicos de la entidad.

La información a incluirse en el sistema, relacionada con todos los lotes de terreno, sus mejoras,
sus derechos, sus características socioeconómicas, debe ser útil para el planeamiento y análisis en el
campo jurídico, fiscal, urbanístico y económico.

El banco debe ser suficientemente flexible y dinámico para poder tener la información al día y
para ampliarla de acuerdo a las necesidades crecientes.

Debe permitir el acceso a la información guardada en el sistema, mediante identificadores

adecuados. La recuperación de la totalidad o parte de los datos debe ser rápida, en forma detallada,
estratificada o resumida, mediante listados numéricos o alfabéticos, diagramas, exhibiciones e
impresiones.

2. CONSTITUCIÓN ORGÁNICA DEL BANCO DE DATOS

Para lograr el establecimiento de un banco de información catastral es necesario:

— preparar y basarse en una cartografía urbana adecuada que muestra los lotes de terreno
urbano, las construcciones y las características de urbanización;
— incorporar información optimizada al sistema;

100
 — implementar un sistema administrativo eficiente apto para resolver los problemas de los
usuarios mediante la operación del banco de datos;
— optimizar el sistema conforme a las necesidades de sus usuarios, como son: oficina
del impuesto predial, oficinas rentísticas, notarios, registro público de la propiedad, obras
públicas, inversionistas, seguros, ingenieros, arquitectos, constructores, asociaciones de
colonos, servicios de policía, limpia, bomberos, escuelas, seguro social, hospitales, etcétera.

Con las participaciones técnicas y económicas de diferentes organismos, el proyecto abarca la

cartografía urbana detallada, la valuación de la propiedad raíz urbana, la compilación y el control de
la información urbana, el proyecto de una nueva legislación en su caso, y el planteamiento de una
política apropiada para las diferentes esferas de la acción pública.

Considerando los principales problemas y necesidades de las dependencias gubernamentales e

intentando encontrar los niveles óptimos de simplicidad, flexibilidad, economía, accesibilidad,
capacidad, calidad y exactitud, debe establecerse el banco de datos fundado en la información
catastral, de tal manera que:
— por un lado, opere subsistemas automatizados de control de la propiedad raíz como
elementos principales para permitir el cruzamiento de nuevos datos con datos existentes, la
actualización de la información catastral y el eficaz control fiscal y legal;
— por otro lado, tome en consideración la interacción con otros sistemas o subsistemas
generados en diferentes épocas por diversos organismos involucrados en la dinámica de las
fuerzas y los valores sociales.

3. INFORMÁTICA

El banco de información catastral debe estar basado en cartografía catastral urbana e

información administrativa.

3.1. Cartografía catastral urbana

Hoy en día, la cartografía constituye principalmente un problema de organización y producción.

Como suele suceder en todo proyecto, los requisitos principales de planeamiento, ejecución,
implantación y mantenimiento de la cartografía catastral urbana son los siguientes: rapidez,
economía, flexibilidad, simplicidad y exactitud.

Al revisar estos requisitos, se encuentra normalmente que la respuesta a los de economía y

rapidez es el empleo de técnicas fotográficas y el uso de computadoras; la solución para lograr
flexibilidad consiste en la posibilidad de utilizar una gran variedad de instrumentos topográficos y
fotogramétricos; la respuesta al requisito de simplicidad es la elaboración de un corto número de
productos cartográficos básicos, pero adecuados a múltiples propósitos.

Es preciso llevar a cabo estudios detallados2, 3 con el fin de determinar las especificaciones
óptimas para vuelos fotogramétricos, redes de triangulación, control terrestre, levantamiento de
propiedades (distancias y superficies), productos fotogramétricos (fotografía aérea pan-cromática y
a color, por ejemplo 1:25 000 para obtener el cubrimiento general 1.2 500 en zona urbana y 1:5 000
en el margen urbano-rural, así como mosaicos rectificados 1:5 000) y productos cartográficos como
mapas catastrales y urbanos.8, 10

101
 Los mapas catastrales urbanos grabados, por ejemplo a escala 1:500 ó 1:1 000, deberán
contener los datos, tanto catastrales como topográficos, preservando su claridad y buen impacto
visual.

Datos catastrales son: manzanas, números catastrales de las manzanas, límites de propiedad,
números de lotes y dimensiones y superficies en su caso, nombres de calles y números oficiales,
ubicación del apoyo terrestre indicando su número y elevación y mejoras diferenciadas por su tipo
y número de pisos, en su caso.

Características urbanísticas son: pavimentos y banquetas, jardinería en la calle, árboles,

aislados, vías de ferrocarril, líneas de transmisión, escaleras, bardas, chimeneas industriales, etc.
Conviene incluir o añadir curvas de nivel y cotas cuando lo requieren proyectos especiales.

Los mapas urbanos a escala 1:2 000 (ó 1:5 000 en zonas suburbanas) obtenidos mediante
reducción fotográfica constituyen una representación nítida, exacta y detallada de todos los datos y
características importantes del terreno.

Estos productos cartográficos y fotogramétricos satisfacen una variedad extensa de necesidades:

— A menudo, la fotografía aérea a escala 1:25 000 o los simples mosaicos de contacto resultan
suficientes para estudios de tránsito de comunicación, análisis ecológicos del espacio urbano
y del uso del terreno, estudios socioeconómicos, y decisiones de planificación a nivel
regional.
—Los mosaicos a escala 1:5 000 corroborados por planos calados que muestran las manzanas
urbanas con sus números, nombres de calles y coordenadas aproximadas, y por fotografías a
escala 1:2 500 y 1:5 000, constituyen un instrumento actual y de bajo costo para la
planificación y el desarrollo de áreas y centros urbanos, su renovación, saneamiento y toda
clase de estudios físicos, económicos, ecológicos y sociales en que sea suficiente una base
provisional con algún valor métrico (véanse también las referencias 7, 8 y 9).
— Finalmente, es evidente que los mapas topográficos catastrales a escala 1:500, 1:1 000 y 1.2
000 resultan sumamente útiles para la dirección de asuntos urbanos, la administración de
propiedades públicas, la planificación detallada, las aplicaciones de ingeniería y la
elaboración de mapas temáticos que utilizan una misma base para representar por separado
los datos, relativos principalmente a líneas subterráneas, necesarias para el buen funcio-
namiento de instalaciones y servicios urbanos.

3.2. Información administrativa

Un sistema catastral, aun cuando se proyecta establecer para un fin específico, deberá
considerar:
— El aspecto legal de la propiedad raíz.
— Su aplicación inmediata para propósitos múltiples: La información reunida deberá permitir
resolver diversos problemas, o sea, el sistema deberá manejar encuestas normativas
periódicas para fines específicos (por ejemplo: impuestos, aportaciones, contabilidades,
etc.), así como encuestas especiales para otros propósitos tales como la determinación
precisa de problemas urbanos, económicos, ecológicos, sociales, legales y fiscales, con el fin
de permitir la toma de decisiones adecuadas en materias de planificación, inversión,
ejecución, operación y administración. 4-e
Su empleo como sistema que permita la agregación de cualquier información gráfica o
102
 digital.
En vista de las características políticas, sociales, económicas y tecnológicas existentes, la deter-
minación de la información mínima y óptima puede plantear un problema complejo.

Además, en una comunidad urbana de cierta magnitud, son muchas las oficinas públicas que se
dedican al funcionamiento y a la administración de servicios e instalaciones.

Las oficinas de planificación requieren aun mayor cantidad de información de complejidad

creciente; necesariamente tienen que aplicar los adelantos en materias de tecnología, economía,
sociología y todas las disciplinas que estudian movimientos sociales y problemas urbanos.

En rigor, parece ilimitada la información requerida. En consecuencia, por razones obvias, no es

posible iniciar un banco de datos con "toda" la información.

Una encuesta inicial con varios organismos gubernamentales puede dar a. conocer los
problemas y necesidades, pero frecuentemente no permite la toma de ninguna decisión detallada en
lo relativo a la información óptima.

Se encuentra a menudo que los principales problemas de los organismos de gobierno no, se
atribuyen a la falta de datos, sino más bien a la forma en que vienen presentados o manejados
(incómoda, inexacta, voluminosa; sin resúmenes, estratificaciones, índices, ni análisis, etc.).

Para seleccionar los datos de una manera objetiva, se puede formular una matriz de decisión,
encontrando en orden de prioridad el organismo correspondiente y el tipo de información como
función de los costos y beneficios expresados en valores absolutos.

Al mismo tiempo, se deben establecer las prioridades en función de los proyectos de desarrollo,
así como de la utilidad económica y social que pudiera producir cuando estuviera y cuando se
utilizara.

En consecuencia, el esfuerzo principal en el diseño de los sistemas debe dirigirse hacia la

facilidad de agregar información y subsistemas, de manera sencilla, sin necesidad de ningún
cambio interno, para que sea posible recabar cualquier dato en forma digital detallada o en forma
tabular, resumida, estatificada o indexada con todos los detalles y a cualquier nivel que hiciera
falta.

Es así como el banco de datos funciona al mismo tiempo como sistema de datos (almacena
hechos y los recupera para que se utilicen) y como sistema de información (manipula y analiza
datos que permiten la toma de decisiones).

Finalmente, el diseño del sistema debe fundarse en información esencial de tipo gráfico y
digital, de tal maniera que cualquier organismo gubernamental o privado tuviera la posibilidad de
crear registros y mapas temáticos y específicos en forma sencilla, rápida y económica; es decir, que
los organismos no tuvieran que dedicarse a recabar datos fundamentales, sino a utilizarlos.

Los elementos básicos del sistema son, sin duda, una clave de identificación del terreno y una
clave de identificación personal.

Debe emplearse un "geocódigo" o el óptimo identificador no geográfico que proporcione

103
automáticamente el máximo de elementos de agrupación y localización.
Se selecciona tomando en consideración circunstancias locales y buscando singularidad,
simplicidad, economía y accesibilidad.

El identificador deberá estar reforzado por la dirección del predio. Conviene agregar, además:
— un número de calle que indica su ubicación y orientación.
— el número de registro público de la propiedad donde existe,
— coordenadas de uno o varios puntos del predio

El identificador personal, que es tan importante como el geográfico para el funcionamiento

óptimo de un banco de datos, une entre sí los dos recursos más importantes: el recurso hombre con
el recurso tierra.

Para este fin se utiliza, el número de Registro Federal de Causantes constituido por diez dígitos
de control que incluyen las iniciales del apellido paterno (dos letras), del apellido materno del
nombre de pila y de la fecha de nacimiento, ele cada uno de los propietarios y/o ocupantes. De
manera similar, se crea un identificador para personas morales tales como compañías, asociaciones,
etc. En los Estados Unidos se emplea el número de seguro social constituido en forma semejante,
agregando además una clave por sexo de la persona.

La clave personal debe estar reforzada por el apellido y la dirección de la persona.

Otros identificadores, correspondientes por ejemplo a objetos, derechos, negocios, impuestos,

oficinas, etc., podrán fácilmente añadirse en lo sucesivo, o ser utilizados en subsistemas ligados al
sistema base.

Si el alcance del proyecto lo permite, conviene incluir informes de esta índole:

— Información sobre lá calle: clave, características físicas de la calle, superficie y uso de los
terrenos con acceso a la calle, existencia y funcionamiento de instalaciones y servicios
urbanos, así como el valor unitario.
— Información administrativa sobre cada una de las propiedades: nombre, dirección e
identificador personal del propietario; ubicación, coordenadas y números de registro público
de la parcela; origen y destino de los habitantes; valor; impuesto predial, exenciones y
adeudos.
— Información sobre cada parcela de terreno: ubicación dentro de la manzana; características
topográficas, forma y tamaño, valor unitario, superficie, valor, etc.
— Información sobre mejoras: dimensiones, área, número de pisos, uso; índices sociológicos,
económicos y socioeconómicos; descripción de oficinas y almacenes; tipo, clase, categoría,
edad y conservación de la edificación; servicios, valores unitarios y totales, etc.

4. ESTRUCTURA OPERACIONAL

Un sistema catastral multifinalitario opera como un centro de levantamiento y de censos.

Es por ello que se ofrece usarlo como centro de recopilación de toda información relacionada
con la propiedad raíz, generada en cualquier dependencia o bien levantada para ella.

De ser así, es importante definir detalladamente su estructura operacional.

104
 Los elementos organizativos necesarios son: 5, 9

a. Personal que
— diseña el sistema;
— evalúa continuamente la eficiencia del sistema por lo que se refiere a su capacidad,
flexibilidad, calidad, compatibilidad, simplicidad, oportunidad, confiabilidad, cohesión y
economía, y
— lo opera y actualiza.

b. Equipo
— que permite almacenar toda información y recuperarle en forma detallada, resumida,
estratificada o indexada; el equipo óptimo podrá ser una computadora en combinación
con un equipo automatizado -de microfilmación.

c. Procedimientos que
— definen entradas y salidas de información en forma estandarizada para poder conjugar la
información de diferentes bancos de datos locales o estatales,
— garantizan la continuidad de la información (actualización), y
— proporcionar información a sus usuarios.
Por ejemplo: en ciudades grandes se encuentra frecuentemente una gran variedad de
planos base con diferentes escalas, precisiones y contenidos que no se están
actualizando. Es importante especificar el tipo de planos básicos y temáticos que serán
producidos y actualizados por el sistema central.,

d. Usuarios
— que definen los equipos y procedimientos necesarios; debe especificarse, a su vez. qué
información deben suministrar los usuarios para la actualización del sistema.

Elementos operativos del sistema son: 5, 9

a. Planeamiento y control
— para la administración de las operaciones diarias y el establecimiento de una política a largo
plazo.

b. Recopilación de la información
— mediante métodos "de contacto", aquellas técnicas por medio de las cuales se obtiene la in-
formación directamente del objeto, por ejemplo: levantamientos topográficos, investigacio-
nes de campo, encuestas directas, censos, etc., o
— mediante métodos "sin contacto", aquellas técnicas que permiten obtener la información sin
estar en contacto, por ejemplo: levantamientos fotogramétricos y sensores remotos.

c. Archivo y almacenamiento de todos los datos no utilizados o procesados posteriormente

d. Procesamiento de datos
— que abarca todos los programas y procesamientos que definen la recuperación y el manejo
de la información optimizando su utilidad para el usuario.

e. Utilización y realimentación (actualización) mediante:

105
 — un control automatizado de la información sobre la propiedad raíz, e
— inspecciones físicas y vuelos fotogramétricos periódicos para recopilar la información que se
escapa a la recopilación rutinaria de los datos, durante el funcionamiento del sistema.

Como usuarios principales, las oficinas de catastro manejan:

— Listas de computadoras con los datos descriptivos de las propiedades, por ejemplo,
clasificados de acuerdo con la clave catastral, dirección de la propiedad, apellido del
propietario o ocupantes, número anterior de cuenta predial, etc.;
— datos cartográficos sobre la propiedad, y
— datos numéricos sobre la propiedad (datos del levantamiento).

Usuarios que a la vez suministran y reciban datos, formando así parte integrante del banco de
datos, son el propietario, el registro público de la propiedad, las instituciones que realizan obras
públicas, los organismos fiscales y las notarías.

Otros usuarios consultan los datos o establecen y hacen funcionar subsistemas fundados en
estos datos. Estos usuarios son: organismos municipales y estatales, como por ejemplo las oficinas
de impuesto predial, de cooperaciones, obras públicas, las tesorerías municipales y estatales, esta-
dísticas industriales, censos, control de contaminación, así como oficinas de arquitectos, ingenieros,
notarios, etc.

Para garantizar el funcionamiento eficaz del sistema se deben elaborar manuales y

procedimientos detallados que definan y normen los datos de entrada y salida, asegurando la
continuidad de la información (mantenimiento), tanto para el personal de catastro como para los
demás usuarios.

La eficiencia propia del sistema deberá estar sometida a una evaluación constante.

REFERENCIAS
1
Dobner, H., Necesidades de información en un Sistema Catastral Urbano, X Asamblea General del Instituto
Panamericano de Geografía e Historia, Panamá, 1973.
2
Dobner, EL, Urban Cadastral Cartography and Data Bank in the State of México, VII Conferencia Internacional de
Cartografía, ICA, Madrid, España, 1974. i
3
Dobner, EL, Basic Elements in Planráng of a New Land Record System, Conferencia Norteamericana sobre
Modernización de Sistemas de Registros de la Tierra (MOLDS), Washington, D. C. 1975.
4
Dobner, EL, Where Do We Go From Here?", Conferencia Norteamericana sobre Modernización de Sistemas de
Registros de la Tierra (MOIjDS), Washington, D. C, 1975.
5
Dobner, EL, Estructura orgam'zacional del Catastro — Una sugerencia, Reunión Panamericana sobre los
levantamientos integrados y el desarrollo de los países, Instituto Geográfico "Agustín Codazzi" e Instituto Pa-
namericano de Geografía e Historia, Bogotá, Colombia, 1976.
6 Dobner, H., Sistema y procedimiento de la tasación aplicados al planeamiento de nuevos sistemas catastrales, I.
Reunión Panamericana de Catastro, Caracas, Venezuela, 1971.
7
Dubisson, B., Application de la Photographie Aérienne aux Projets de Extensión Urbaine et de FUrbanisme en
General, Ministerio du Logement de ia Reconstrucción, í'aris, Francia.
8 Dubuissoii, B., Adaptation de la Contribution de la Photogramntrie a laConceptíon Actuelle de l'Estude des Cites,
Reunión Internacional de Fotogrametría, Praha, 1967.
9 Horton, F. y Marble, D., Regional Información Systems: Rentóte Sensinglnputs, ASP-ACSM Convention,
Washington, D. C, 1969. i» Weissmann, K., Photogrammetry applied to Cadastral Survey in Switzerland,
Photogrammetric Record, VII, 37, London, 1971.

106
 Avances en el procesamiento de datos
Ing. Horst Karl Dobner Eberl

El procesamiento de datos consta de los siguientes pasos principales:

— captación y registro de datos,
— comunicación,
— almacenamiento temporal,
— almacenamiento de archivos,
— acceso a archivos,
— mantenimiento de los archivos,
--- cálculo de datos
— presentación de resultados.

Para llevar a cabo estas funciones existen los siguientes métodos:

— manual,
— manual con alguna ayuda mecánica,
— electromecánico,
— automático (electromagnético).

Después de la II guerra mundial se inició el desarrollo de computadoras para el procesamiento

electrónico de datos.

La computadora constituye un desarrollo más avanzado de dispositivos de cálculo como el

ábaco, la regla de cálculo, las tablas, los nomogramas y calculadoras de escritorio manuales o
electromecánicas. En esencia, la computadora es más que un nuevo dispositivo, es un enfoque
diferente de métodos y conceptos. Ningún otro desarrollo ha tenido tanta influencia en la historia de
la ingeniería y de muchas otras disciplinas.

En las aplicaciones se usa principalmente la computadora digital por las siguientes

características:
— facilidad de programación;
— posibilidad de desarrollo en los métodos de solución, los lenguajes de programación y el
avance del equipo,
— posibilidad de elaboración de sistemas integrados.

1. Métodos de solución
Los primeros métodos de programación fueron los mismos que se usaban manualmente, solo
que más rápido.

Los nuevos enfoques hacen uso de las capacidades de las computadoras para:
— almacenar grandes cantidades de información,
— operar a alta velocidad,
— efectuar una serie de operaciones especificadas,
— tomar decisiones lógicas y
— obtener resultados correctos.
Todo ello puede realizarse en combinación con técnicas como las siguientes:
— álgebra matricial,
— solución de sistemas de ecuaciones,
107
 — programación lineal,
— ecuaciones diferenciales ordinarias y parciales,
— investigación de operaciones,
— topología, etc.
De ahí que una tendencia general en todos los campos de la ingeniería sea la de usar cada vez
más métodos numéricos.

2. Lenguaje de programación
a. Lenguaje absoluto o de máquina. Es el más elemental. Sus desventajas son la programación
laboriosa
y la necesidad de buena memoria e ingenio.
b. Lenguaje simbólico. Permite las operaciones en forma abreviada. Por ello, facilita la
programación en
comparación con los lenguajes de máquina.
c. Lenguajes de procedimiento. Permiten la descripción de operaciones en unidades de
procesamiento
llamadas proposiciones. Los más conocidos son los siguientes: Fortran, Algol, Cobol, Basic y
PL-1.
d. Superlenguajes (lenguajes orientados a problemas).

En la programación se usa cierta terminología establecida en un tema; es decir, el problema

por resolver se describe a la computadora en los mismos términos en que se le describiría a
una persona conocedora del tema. Ello genera una relación hombre-máquina más eficiente y
más sencilla. A continuación se presentan algunos ejemplos de estos superlenguajes, junto con
sus respectivas aplicaciones:
COGO: topografía, problemas geométricos
STRESS: ingeniería civil, análisis de estructuras
GROPE: problemas de optimización
GISM: sistema de operaciones matriciales
CSMP: ecuaciones diferenciales ordinarias
PDEL: ecuaciones diferentes parciales
PMS: control y planeamiento de proyectos: ruta, crítica, cálculo de costos, control de
avances SSP: análisis estadísticos: varianza, correlación, regresiones múltiples y
números aleatorias

3. Nuevos conceptos
En la práctica se usan computadoras en combinación con:

— graficadoras (dibujo directo de diagramas, planos, etc.);

— pantallas de tubos de rayos catódicos (entrada, acceso y salida de datos, en línea con la
computadora).
Otro avance consiste en el tiempo compartido y la multiprogramación, lo cual implica un acceso
fácil a computadoras de gran tamaño.)

4. Aplicación a bancos de datos .

Las computadoras modernas de hoy tienen gran capacidad de almacenamiento y el
procesamiento de datos se puede efectuar con rapidez y a un costo cada vez menor.

108
 Estos avances tecnológicos han originado cambios cualitativos en el manejo de información y
abren la posibilidad de crear bancos de datos en diferentes esferas de la acción pública.

La salida de información de estos bancos de datos se pueden prever:

— en forma de impresiones numéricas,
— en forma de impresiones alfabéticas,
— en forma de impresiones de símbolos que representan diagramas,
— en forma de exhibiciones visuales mediante la conexión de equipos de microfilmación o de
cámaras video,
— en forma de planos dibujados a través de un coordinatógrafo conectado directamente a la
computadora.

Las computadoras modernas son de "propósito general" y su versatilidad no depende de su

tamaño, exceptuando problemas muy complejos de cálculo donde se requiere el empleo de matrices
muy grandes. En cambio, el tiempo de ejecución de las operaciones computacionales está en
función directa del tamaño de la computadora.

A pesar de todo eso, existen todavía algunos problemas para la creación de un banco de datos
catastrales.

La entrada de datos a la computadora se lleva a cabo mediante equipos de perforación en cintas

de papel o tarjetas o mediante compiladores que permiten el registro directo en cintas magnéticas.
Las lectoras automáticas tienen dificultades para mecanizar datos escritos a mano y la información
se transcribe primero a formas.

El almacenamiento de grandes volúmenes de datos es caro todavía.

La conexión de un banco de información en línea para que los usuarios puedan disponer de los
datos constantes e instantáneamente es cara para los usuarios.

Es preciso planear detalladamente los procedimientos, la selección de datos de entrada y de

salida y el procesamiento de datos en forma sistemática para poder establecer un banco de
información económico. Normalmente conviene iniciar la creación de sistemas pequeños, flexibles,
para obtener experiencia valiosa para el diseño de sistemas más grandes.4

Un sistema de computación electrónica consta de una computadora, la unidad principal que

maneja y procesa datos, y de los medios magnéticos de archivo que almacenan la información.

Los avances en las técnicas electromagnéticas permiten la automatización completa de los

procesamientos de información. La computadora realiza los procedimientos lógicos y los cálculos y
controla el flujo de los datos de y hacia los archivos.

Los datos que se generan dentro de un sistema pueden ser registrados en dos formas:
a. Con dispositivos automáticos, por ejemplo mediante contadores acoplados a una máquina.
Las señales que emiten estos equipos se convierten generalmente de señales analógicas a
digitales para transmitir a unidades registradoras donde se imprimen, se perforan en cinta
de papel o tarjetas, o donde entran directamente a una computadora.
b. Con registradores de datos fuente cuando personas realizan las observaciones de los hechos.
Por ejemplo algunos bancos utilizan cajas registradoras con cintas de papel perforadas
109
 acopladas, o se transmiten los datos directamente por telégrafo el equipo central donde una
computadora recibe los datos. En otras ocasiones los trabajos generan datos manuscritos o
mecanografiados que se tienen que pasar a tarjetas perforadas o a cintas magnéticas, ya sea
mediante dispositivos de perforación manual o de lectoras ópticas de caracteres. Hoy en día
operan ya sistemas automáticos en donde se transmiten los datos a través de telégrafo,
microondas o teléfono al centro de procesamiento. Allí se utilizan cintas o tambores
magnéticos para almacenar los datos que llegan, para procesarlos posteriormente.

Para archivar la información que se maneja en computadoras existen los siguientes medios:
— cintas magnéticas (carretes),
— tiras magnéticas,
— discos o tambores magnéticos (dispositivos magnéticos giratorios).
En ellos la información se graba magnetizando su superficie de óxido ferroso.

Los discos magnéticos requieren de equipos más caros que las cintas, pero en el caso de bancos
de información ofrecen ventajas importantes respecto al volumen de archivos y al reciente se ha
desarrollado un medio huevo: las llamadas "burbujas" magnéticas.

Una vez registrados, los datos se manejan dentro de la computadora mediante programas que
son producto de las decisiones lógicas tomadas anteriormente. Estos programas se escriben y se
perforan para introducirlos también a la computadora.

Asimismo, se introducen consultas al sistema mediante tarjetas perforadas o bien se usa

directamente el teclado de la computadora para comunicaciones breves.

Se lleva a cabo la programación para un cierto equipo y en un cierto lenguaje, indicando con
todo detalle cada uno de los pasos operativos en la computadora. Para las operaciones de rutina, la
computadora puede seguir una línea de acción, es decir, puede realizar un cálculo basándose en el
resultado de un cálculo anterior, o bien, puede repetir un mismo tipo de operación aplicando un
conjunto de instrucciones a diferentes datos.

Así, la computadora moderna puede manejar los datos en forma completamente automática,
llamado entonces sistema "total".

Sin embargo, un banco de información catastral no tiene que ser necesariamente automático en
todas sus fases operativas, especialmente cuando se trata de bancos locales que se inician con un
número reducido de datos y usuarios. Sólo cuando el volumen de trabajo de procesamiento es
grande, se justifica el empleo de computadoras grandes con sistemas completamente
automáticos para obtener los resultados en un tiempo razonablemente corto. En todos los casos es
importante prever ciertas medidas de protección de la información que se maneja. Conviene
corroborar y asegurar los datos, junto con su historia, desde el inicio del banco de información
catastral, mediante archivos de respaldo, por ejemplo empleando el llamado principio "abuelo-
padre-hijo".

El óptimo sistema computacional depende fundamentalmente del volumen actual y futuro de

datos a manejar. Antes de tomar cualquier decisión debe llevarse a cabo un estudio de factibilidad,
abarcando:
— descripción y análisis de las operaciones a realizarse,
— investigación sobre los equipos electrónicos disponibles en el mercado, aptos para realizar
110
 las operaciones.
— Análisis de los problemas humanos y,
— Análisis del costo de operación e inversiones y proyección de la renovación del equipo
debido a obsolescencia física y técnica.

Aplicación de satélites artificiales a los catastros

Ing. Horst Karl Dobner Eberl

INTRODUCCIÓN
Una de las funciones capitales del gobierno estriba en la toma de decisiones para la
administración legal y fiscal de la tierra rústica, su conservación, la planeación de su uso y la
administración de sus recursos. Tales decisiones también incluyen cambios en el uso de la tierra bajo
la guía de una política en la materia, que sea definida dentro del marco legal establecido. Una
política de ésta índole debe estar firmemente sustentada en el inventario preciso del uso actual y
potencial de la tierra.

La importancia de todas estas tareas radica en el hecho de que la tenencia de la tierra constituye
un elemento de seguridad, de control y de justicia social. Es al mismo tiempo la base del
financiamiento, pues sólo a través de ella es posible el otorgamiento de créditos para la inversión en
el campo, tanto a nivel de campesinos, ejidatarios y pequeños propietarios, como al de la pequeña
industria.

En esta forma, el inventario.de recursos se presenta como una tarea que coadyuva integralmente
al óptimo aprovechamiento de la tierra, a la adecuada planeación de programas de Gobierno y a la
recaudación equitativa de diversos impuestos.

En suma, el conocimiento preciso, el control y la fiscalización de la tierra rústica revisten una

importancia de primer orden y redundan, en última instancia, en un mayor bienestar colectivo. El
medio idóneo para lograr este propósito es el catastro rústico, el cual cuenta, para su realización
eficiente, con un instrumento de gran valor: los datos de sensores remotos de los satélites Landsat.

1. LOS SATÉLITES LANDSAT

Los satélites Landsat permiten obtener datos sobre todos los países, con excepción de China y la
Unión Soviética. Para lograrlo, estos satélites giran alrededor de la Tierra a una altura de 900
kilómetros en una órbita de sincronización solar, cubriendo sistemáticamente el planeta cada 18
días. Ese ciclo de cubrimiento global completo permite obtener, mediante el sistema de sensores
que el satélite lleva a bordo, imágenes repetitivas bajo condiciones idénticas de observación:
siempre aproximadamente a las 10.30 a. m. local durante todas las estaciones del año de cualquier
área entre los 81° latitud norte y 81° latitud sur.

El sistema sensor a bordo consiste de un scanner multiespectral (MSS) y de tres cámaras

vidicón con haz de retorno (RBV).

Los datos MSS están tomados en cuatro bandas espectrales. Dos de estas bandas tienen rangos
de longitud de ondas ópticas de 0.5 a 0.6 y de 0.6 a 0.7 micrómetros (o milésimas de milímetro),
que corresponden a las regiones verde, amarillo y rojo del espectro electromagnético visible. Las
otras dos bandas tienen rangos de longitud de ondas de 0.7 a 0.8 y de 0.8 a il micrómetros

111
respectivamente, que corresponden a las regiones del espectro cercanas al infrarrojo.

La selección de estas bandas permite la detección y el análisis de datos y recursos de diversa

índole. Por ejemplo, se localizan halos de mineralización porque las bandas de absorción
espectrales de metales de transición se encuentran en estas regiones de longitud de onda y son las
principales responsables de la generación de color en las rocas. Donde existe material orgánico
(vegetación) en la superficie terrestre las bandas de absorción de clorofila, carotina y xantofila
generan los colores verde, amarillo y rojizo de las plantas, que a su vez pueden estar influidas por
la presencia o la ausencia de diferentes metales.

Por medio de 24 detectores (6 para cada banda espectral), el MSS efectúa pases exploratorios
transversales de 185 kilómetros de ancho, perpendiculares a la órbita del satélite.

Cada detector observa un punto en la Tierra de 79 metros por 79 metros nominales, el cual cruza
aproximadamente en dirección oeste a este a un ángulo de ± 2.88 grados alrededor de la vertical.
Como hay 6 detectores en cada banda, se explora una faja de 474 metros de ancho simultáneamente.
Se requieren 73.42 milisegundos para una línea de exploración y durante este tiempo el satélite
avanza 474 metros a lo largo de su trayectoria, y después se inicia la siguiente línea de exploración.
De esta manera, las líneas subsecuentes de exploración son contiguas y ninguna área terrestre se
cubre más de una vez.

Los datos de los detectores se transmiten mediante señales telemétricas a la Tierra y se compilan
formando "escenas" de cada banda, que cubren una área de 185 Km. X 185 Km. es decir, de 34,225
Km2. Estas escenas contienen los datos video adecuados para el procesamiento electrónico.

2. PROCESAMIENTO ELECTRÓNICO DE DATOS VIDEO

El propósito del procesamiento estriba en convertir los datos para su uso directo.

Una "escena" se integra por 24 millones de elementos de datos video. La presentación de

elementos de

imágenes ("pixels") se obtiene procesándolos en computadora para hacer frente a este monto de
información.

Posteriormente, la información debe ser "empaquetada” o condensada en una forma adecuada, a fin
de que pueda ser usada por el especialista. Esto se logra mediante el “rebanado de densidades”, o
sea, la extracción de información de ciertas bandas de amplitud de señal “empaquetadas”, tal como
fueron recibidas por los detectores.

Se determina la significancia de estas bandas empaquetadas mediante el análisis estadístico de los

datos verificados a través de la calibración con la realidad del terreno.

La computadora puede convertir los datos “empaquetados” a imágenes en una pantalla de televisión
y mapear las bandas de datos seleccionadas a colores arbitrarios. Ciertas bandas descartadas se
dejan a veces en blanco y negro como fondo geográfico.

La precisión de “empaquetar” y “rebanar” es de una parte en mil. Esto significa que el rango (0
a 1) del coeficiente de reflexión espectral en el terreno se subdivide en 1 parte por cada mil
112
intervalos. Combinados con las bandas espectrales apropiadas, la computadora provee un
calorímetro sumamente preciso y amplifica de manera confiable diferencias muy finas de tonos de
color como un "microscopio para colores". Esta tarea es realizada con una capacidad muy superior a
la del ojo humano.

3. APLICACIÓN AL INVENTARIO DE RECURSOS NATURALES

Las características de los recursos, como se ven en las escenas de Landsat, dependen de un gran
número de factores y varían considerablemente de acuerdo con la geografía. Por lo general, las
imágenes de áreas más secas tienen un contenido geológico más alto, particularmente donde las
rocas están bien descubiertas y donde no existen depósitos superficiales jóvenes.

En zonas con vegetación densa, la combinación de ésta con suelos gruesos reduce la
extracción directa de información geológica, aun cuando todavía puede deducirse bastante
información estructural a partir de evidencia geomorfológica. En muchos casos, la existencia de
iones de metal soluble o la presencia de metano derivado de depósitos de petróleo, gas o carbón
influyen en el crecimiento y en los tonos de color de la vegetación y se pueden detectar.

La aplicación de las imágenes de Landsat al inventario de recursos naturales constituye un

complemento de la fotointerpretación, pero con mejor calidad al reemplazar el cerebro del
fotointérprete clásico por el procesamiento electrónico.

Algunas ventajas importantes de este método se encuentran en la vista sinóptica

proporcionada, la iluminación uniforme y la calidad del tono, la naturaleza multiespectral de las
imágenes, el cubrimiento repetitivo de temporada, el procesamiento electrónico que proporciona
una calidad uniforme y confiable del análisis.

Cuando está disponible,. la fotografía aérea puede ser procesada electrónicamente en

forma similar y complementa los datos de Landsat con una resolución más alta. De esta
manera, las dos fuentes de datos pueden ser combinadas para complementarse una a la otra.

Las aplicaciones principales de esta nueva tecnología son:

3.1. Geología
3.1.1. Geología superficial (suelos)
Reconocimiento y mapeo de roca madre, elementos morfológicos, condiciones de
erosión fluvial, pendiente, color, vegetación.
3.1.2. Exploración geológica
— Detección de anomalías del color debido a cambios en el contenido de mineral o
metal en roca y plantas
— Geología estructural
— Identificación litológica y mapeo estratigrafía) regional I
— Reconocimiento de regiones geotectónicas
— Exploración de minerales.
3.1.3. Análisis y localización de sitios

3.2. Planeación del uso de la tierra

— Inventarío de los distintos usos de la tierra a nivel regional y para la detección de cambios
113
3.3. Hidrología
— Exploración de agua subterránea
— Mapeo de superficies de aérea para presas y proyectos de irrigación
— Investigación y estudios de contaminación física, química y terminal.

3.4. Análisis de biovegetación

— Inventarios agrícolas y forestales
— Evaluación de daños
— Predicción de cosechas
— Análisis "biome" {habitat natural)
— Mapeo de tierras húmedas.

3.5. Inventario de recursos

— Energía
— Minerales

— Alimentos
— Fibras

3.6. Enfoque sistemático multidisciplinario hacia problemas

— Localización de plantas de energía
— Corredores de energía, oleoductos
— Planeación urbana, zonificación
— Administración de cambios en el uso de la tierra.
Los requisitos de un catastro rústico ambicioso están cubiertos con estas aplicaciones.

4. EL CATASTRO RÚSTICO

4.1. Objetivos

La situación actual de la tierra rústica se caracteriza por diversos problemas que encuentran su
expresión más marcada en dos aspectos centrales: la tenencia de la tierra y la productividad.

Tales problemas provocan diversos electos negativos, entre los que se cuentan los siguientes:
— Recursos ociosos
— Baja producción
— Baja productividad
— Reducida reinversión
— Reducida capacidad de empleo
— Déficit en la producción agropecuaria
— Transferencia de recursos del sector
— Transferencia de recursos del sector primario al resto de la economía.

Estas situaciones problemáticas pueden ser resueltas mediante un sistema de catastro rústico que
aproveche los últimos avances de la ciencia y la tecnología y que dé lugar a la utilización amplia y
racional de la información. Mediante su utilización el catastro rústico podrá ser, de hecho, un banco
de datos automatizado para la administración legal y fiscal de la tierra rústica, su conservación, la
planeación de su uso y la administración de sus recursos.
114
 Para cumplir cabalmente sus propósitos, el catastro rústico debe ser congruente con los
objetivos generales tanto de la política agraria como del sector agropecuario.

Centro de este marco general, un catastro rústico integral debe cubrir el establecimiento y la
actualización de datos existentes, para cumplir |así los siguientes objetivos propios:
a. Determinar el estado actual del uso de la tierra, en sus diversos aspectos:
— estado legal (tenencia),
— estado catastral (valores)
— estado catastral (valores)
— aprovechamiento presente.
b. Establecer un sistema de actualización de los cambios en el uso de la tierra.

c. Sentar la base para poder tomar decisiones concernientes al uso alterado de la tierra y a los
datos de entrada para un análisis de costos/beneficios que permita guiar tales decisiones.

d. Contar con la información gráfica y digital básica

de la tierra rústica, para lograr los siguientes aspectos:
— seguridad jurídica,
— garantías para inversiones,
— campañas de regularización,
así como para promover:
— planes de desarrollo en los ámbitos social y socioeconómico,
— establecimiento de incentivos,
— fiscalización del suelo rústico.

Por lo que toca a la estrategia, la norma básica de acción consiste en:

— establecer un sistema cartográfico apropiado,

— recoger información acerca de la situación jurídica de la propiedad raíz rústica,
— recopilar información acerca del propietario y poseedor,
— deslindar esta información en la base cartográfica.
4.2. Cartografía catastral

La primera gran fase del catastro rústico está representada por el levantamiento, el cual se
ejecuta mediante diversas operaciones bien conocidas: obtención de la fotografía aérea, el apoyo
terrestre, la triangulación aérea y elaboración de planos generalmente a escala entre 1:5 000 y 1:20
000. Por sus múltiples ventajas se impone el uso de ortofotoplanos. Una vez que se cuente con los
ortofotoplanos, el siguiente paso consiste en identificar los linderos de las propiedades, mismos que
se complementarán con los datos administrativos que sean necesarios. Esta información servirá de
base para la elaboración de mapas de propiedades, en su caso.

Posteriormente, se realiza la asignación de índices de eficiencia. Este paso consiste en la clara

definición de los factores del terreno que afectan el valor del mismo y que se refieren
exclusivamente a su forma, dimensiones, topografía, ubicación, etc., sin que se consideren aspectos
tales como el uso, la calidad o productividad de la tierra, que se incluyen en los valores unitarios.

Asimismo, se realiza el levantamiento y la clasificación de las construcciones, para concluir con

el cálculo de las superficies de los terrenos identificados y de todas las construcciones que se
115
levantaron.

4.3. Inventario del uso del suelo

El cumplimiento de los objetivos del catastro rústico, las labores de valuación y la implantación
de medidas administrativas por parte del gobierno son, entre otras, acciones que requieren de un
banco de datos catastrales.

El establecimiento de un banco de esta índole, así como la detección de cambios para la

actualización del propio banco, se logran mediante el empleo de técnicas de sensores remotos
procesados electrónicamente.

En este proceso se emplean imágenes de satélites y fotografías aéreas. Además^ deben realizarse
un análisis de color y un análisis estructural. En el primero, se comparan bandas de datos en cuanto
a calidad, defectos y cubrimiento. Posteriormente, se realiza un análisis estadístico que incluye la
selección dimensional, histogramas y separaciones de las poblaciones. Finalmente, el procesamiento
permite identificar y correlacionar las poblaciones.

Por lo que toca al análisis estructural, el procesamiento incluye selección dimensional y angular,
determinación de localización, correlación e interpretación.

Una vez efectuados estos dos tipos de análisis, se procede a la integración de los datos
compositivos, y, en su caso, el mapeo.

Ahora bien, la presentación de estado actual de la tierra se divide en dos clases de datos: los que
no varían y los que sí varían con el tiempo. Dentro de los primeros se encuentran datos
morfológicos, de suelos, geológicos, hidrográficos y de recursos naturales.

Entre los segundos, además de los datos cartográficos y de propiedades, se cuenta con datos de
vegetación y de clasificación del uso del suelo. También se hacen previsiones dentro del sistema
para obtener datos adicionales sobre corredores (con transportación y energía), consumo de agua
subterránea, depósitos de agua y consumo de recursos minerales y no renovables.

Asimismo, es posible realizar previsiones para el banco de datos de compósito. Ello significa
que se pueden hacer previsiones para integrar el sistema datos del censo y otros, de acuerdo a las
necesidades y demandas de las diferentes esferas de la administración pública.

Mediante un programa de computadora de "superficies de tendencias", que utiliza una

interpolación polinominal de sexto orden, se pueden obtener datos sobre densidad de población,
alumnos y localización de escuelas, ocupación e ingresos promedios, localización de hospitales,
densidad de médicos y otros aspectos más.
Finalmente, el sistema permite realizar previsiones para la implementación de medidas
administrativas por parte del gobierno. En efecto, para lograr la implementación eficiente de dichas
medidas, el gobierno necesita realizar diversas actividades, tales como el manejo de datos, la
selección crítica de áreas de uso de la tierra la planeación de corredores de servicio, la localización
de plantas, etc. A fin de realizar estas actividades, se elabora una guía que incluye áreas críticas,
métodos, técnicas y procesos, información sobre la tierra y manejo de los datos. Así se logran
diversos objetivos, como análisis de demandas, revisión de datos, realización de encuestas
especiales, revisión de la tecnología existente, elaboración de geocódigos uniformes, implantación
de bancos de datos y actualización de datos.
116
 En esta forma, el banco permite salidas de datos en forma de mapas y de estudios de costo -
beneficio. Ello permite la fiscalización adecuada del suelo; la planeación, zonificaoión y
organización de los fraccionamientos; el inventario de recursos y servicios públicos y privados; el
conocimiento del medio ambiente; la localización de áreas afectadas; la realización de estimaciones
demográficas, la estipulación de reservas de recursos minerales, y la vigilancia contra la
contaminación.

4.4. Valuación

4.4.1. Valuación del terreno

La segunda etapa del levantamiento catastral rústico se refiere a la obtención del valor de la
propiedad.

Mediante análisis de la tierra y estudios sobre la productividad de la misma para diferentes

explotaciones, se llega a obtener el valor unitario de cada uno de los tipos de terreno considerando
exclusivamente este factor como base.

Para obtener la valuación unitaria de cada predio, se utilizan datos de sensores remotos interpretados
con anterioridad, empleando, además, ajustes a valores comerciales en su caso.

Los valores unitarios calculados mediante el procedimiento anterior representan la base del valor de
un predio, pero se ven afectados por los factores de eficiencia que corresponden a cada uno de ellos
en particular:

— Ubicación
— Variaciones geométricas y topográficas
— Grado de erosión.

Una vez que se cuente con los factores relativos al valor unitario y a la eficiencia del terreno, se
procesan estos datos junto con las superficies y clasificaciones del terreno para obtener el valor del
predio.

A este valor se agrega el de las mejoras para así obtener la valuación de cada propiedad rústica.

5. SISTEMA DE ACTUALIZACIÓN.

Para conservar el alto valor de un sistema catastral rústico de esta índole y para aprovechar al
máximo la riqueza de su contenido, es preciso elaborar un sistema automatizado de control de la
propiedad raíz rústica, así como de los datos de recursos que varían con el tiempo, con sus
subsistemas y ligas precisas, incluyendo manuales de sistemas y procedimientos y programas de
cómputo.

6. CONCLUSIONES

En el presente trabajo se ha ofrecido la descripción de una técnica avanzada y precisa y la

explicación de su aplicación al catastro rústico.

La necesidad de emprender las labores que demanda la implantación de un catastro efectivo y

eficiente de la propiedad rústica solo puede comprenderse a la luz de los grandes problemas que
117
afectan al agro. Desde esta perspectiva, el catastro rústico se presenta como una solución que, para
ser realmente provechosa, debe echar mano de los mejores avances tecnológicos. Tal es el caso de
los sensores remotos de Landsat.

El empleo adecuado de la tecnología idónea permite, además, integrar un inventario de los recursos
existentes que sirva de base para su aprovechamiento racional.

Queda así ilustrado un caso en que la técnica es puesta al servicio de la eficiencia, de la justicia y de
la seguridad. En esta forma, resulta factible cumplir con los objetivos de la política agraria y
agropecuaria que puedan sentar las bases para un desarrollo global de la sociedad. En última
instancia, todo ello se suma a la meta común de la actividad gubernamental: el bienestar colectivo.

118
La información catastral
Ing. Horst Karl Dabner Eberl

Las actividades catastrales rebasan con mucho los fines estrictamente fiscales. En efecto, todas
las fases del catastro, desde la planeación hasta la implementación operativa, van generando grandes
volúmenes de información sobre las condiciones y el uso del suelo urbano. Por su propia naturaleza,
cada proceso, cada operación va rindiendo necesariamente una enorme cantidad de datos
susceptibles de utilizarse en forma casi inmediata. De esta manera, se integra un banco de datos
multifinalitario que por las características de la información que contiene, se convierte en el
principal elemento de trabajo para la formulación de planes y para la toma de decisiones tanto en la
esfera pública como en la privada. Es así como el catastro alcanza su dimensión de servicio público
integral, pues al concentrar un volumen tan grande de información ordenada y clasificada de manera
ágil encuentra múltiples aplicaciones en los campos fiscal, urbanístico, económico y jurídico, de
gran utilidad para el gobierno y para los particulares.

La integración de un banco de datos que concentre, ordene y clasifique la información gráfica y

digital sobre el suelo representa un ahorro muy importante de recursos económicos y de tiempo a la
administración pública. Es bien sabido que actualmente esta información se encuentra dispersa y
que los diversos organismos que la requieren dedican una gran proporción de sus recursos a su
recabación, situación que conduce a una onerosa y fragmentaria duplicación de esfuerzos. El
catastro resuelve este problema, pues pone a disposición de los organismos públicos información a
un costo muy bajo.

La riqueza de información empieza a generarse desde la etapa de planeación, la cual implica la

realización de una profunda investigación a fin de conocer el estado actual de cada área. Continúa
con el vuelo, el cual proporciona diferentes productos fotográficos, como los siguientes:
• Copias de contacto a diferentes escalas, en color y blanco y negro
• Índices de vuelo
• Mosaicos semirrectificados
•
Amplificaciones
• Planos calca

La etapa siguiente es el apoyo terrestre que también proporciona diversos productos:

• Planos con los puntos de apoyo terrestre
• Croquis de identificación de puntos, monumentos y mojoneras
• Listado de coordenadas.

La restitución de lugar principalmente a planos catastrales. Finalmente, la valuación

proporciona, además de valiosos datos socioeconómicos, la siguiente información:
• Valores unitarios
• Eficiencias de los terrenos
• Valores de terrenos
• Valores de construcción
• Datos sobre los habitantes
• Datos sobre sus propiedades.

A continuación se presenta una lista de los productos catastrales más importantes, incluyendo su
119
definición, su uso y sus características.
1. FOTOGRAFÍA AEREA VERTICAL

Definición: Se trata de negativos de fotografía aérea tomada con una cámara de precisión. Las
escalas disponibles son 1:4 500, y 1:15 000.

Uso: Los negativos serán utilizados para obtener copias y reproducciones de escala y del tamaño
apropiados, sobre papel, o plástico transparente.

2. COPIAS DE FOTOGRAFÍA ("De contacto")

Definición: Son reproducciones a la misma escala de los negativos de la fotografía aérea vertical
en los diversos materiales señalados, anteriormente.

Uso: Utilizando la fotointerpretación mediante el uso del estereoscopio, así como el trabajo de
campo, es posible identificar predios, niveles de construcción, linderos y tipos de construcción.

Características:
a. Medidas: 23 X 23 cm
b. Traslape longitudinal
c. Traslape transversal
d. Nomenclatura.

3. ÍNDICE FOTOGRÁFICO

Definición: Es un conjunto de copias fotográficas obtenidas de los negativos de las fotografías,

formando un pequeño mosaico que señala una línea de vuelo.

Uso: Identificación del área determinada que cubre la fotografía aérea.

Requisitos:
a. Tamaño del índice: 50 X 60 cm
b. Escala reducida de las fotografías aéreas
c. Nomenclatura: escala del vuelo, fecha, etc.

4. MOSAICO FOTOGRÁFICO

Definición: Es un conjunto de fotografías aéreas reproducidas a una escala determinada, unidas

y montadas en un tablero (o en láminas de 50 X 60 cm c/u), de tal manera que formen un mosaico.

Uso: Se emplean para obtener el plano general o calca, para presentar y controlar proyectos,
para realizar delimitaciones, etc.

Características:
a. Nomenclatura
b. Coordenadas
c. Escala semicontrolada
d. Material rígido o flexible

120
 5. AMPLIFICACIONES

Definición: Son reproducciones del negativo de la fotografía aérea vertical a una escala menor
que la original.

Uso: Se emplean como auxiliares en la identificación de algún predio, la ubicación de causantes,

la fotointerpretación, etc.

Características:
a. Nomenclatura
b. Tamaño de 50 X 60 cm

6. PLANO GENERAL

Definición: Es una representación gráfica de las manzanas, las zonas catastrales, los nombres de
calles, etc., obtenida con base en el mosaico fotográfico.

Usos:
a. Definición de zonas I
b. Estudios estadísticos
c. Fotointerpretación, etc.

Características:
a. Medidas de 65 X 1.10 cm cada hoja
b. Papel original Kronoflex
c. Escala 1.10 000
d. Nomenclatura

7. PLANOS CATASTRALES

Definición: Son los dibujos de las restituciones fotogramétricas de las manzanas, con linderos,
construcciones, superficies, puntos geodésicos, coordenadas, etc.

Usos:
a. Valuación
b. Reconstrucción en el terreno de cualquier punto o accidente dibujado en el plano
c. Planificación de caminos, puentes, escuelas, etc.
d. Elaboración de planos reguladores.

Características:
a. Simbología y nomenclatura
b. Coordenadas
c. Áreas parciales y totales de predios
d. Puntos de apoyo terrestre
e. Planimetría
f. Clave catastral de manzanas
g. Número de predios en cada una de las manzanas

121
 h. Escala 1:500 ó 1:1000.

8. PLANOS CATASTRALES A ESCALA 1:2 000

Definición:
Son planos catastrales reducidos, que comprenden juegos de 16 ó 4 planos según sean las
escalas originales 1:500 ó 1:1 000.

Tienen usos parecidos a los originales, pero por su menor tamaño son ideales para el diseño de
proyectos y para usarse como base de estudios de todo tipo.

9. CARPETAS MANZANERAS

Definición: Es el expediente catastral de una manzana

Uso: Originalmente, se forma como resultado del proceso de levantamiento. Posteriormente, se

utiliza para que los datos que contiene sean investigados y cotejados en campo, así como para
revisar la información que se introduce en la computadora.

Contenido:
a. Plano de la manzana
b. Investigación predial
c. Cálculo de superficies construidas
d. Formas de aclaraciones, de traslación de dominio, etc.

10. PLANOS DE VALORES

Definición: Son representaciones gráficas de calles y zonas con los valores unitarios, oon el fin
de que sean analizados, discutidos y, en su caso, aprobados.

Usos: se emplean básicamente para determinar el valor del terreno de cada uno de los predios.

Características:
a. Configuración de manzanas
b. Nombre y clave catastral de cada calle
c. Clave catastral de manzanas
d. Valor unitario por metro cuadrado de terreno en cada calle
e. Escala 1.4 000

11. APOYO TERRESTRE

Definición: En un plano se dibujan a escala todos los puntos del control terrestre necesarios para
una restitución fotogramétrica, la triangulación básica, el canevá o poligonal envolvente y las
poligonales de apoyo directo. Para cada vértice se anota la cota, la clave y la simbología
correspondiente.

Uso: Se emplea para efectuar ligas topográficas, para realizar la restitución, como base para el
diseño del apoyo con diferentes objetivos, etc.
122
 Contenido:
a. Libreta de Campo
b. Expedientes de cálculo
c. Listado de coordenadas
d. Registros permanentes
e. Fotografías de contacto (picadas)
f. Plano de apoyo
g. Plano de delimitación
h. Plano de triangulación

12. LISTADOS DE COMPUTADORA

Definición: A partir del archivo de computadora, pueden prepararse toda clase de listados de los
predios, los propietarios y las calles, mediante la elaboración de los correspondientes programas.

Por ejemplo:
• Listado de los predios de una zona, que contenga los valores del terreno, de las
construcciones, de las superficies, etc.
• Listado de predios baldíos, de sus superficies y valores, de los propietarios y sus domicilios,
etc.

La cantidad de productos gráficos y digitales derivados de las labores del catastro es muy
amplia.

El banco de datos multifinalitario reporta, sin duda, grandes beneficios al Departamento del
Distrito Federal, a otras dependencias gubernamentales, al sector privado y a los ciudadanos en
general.

En primer lugar, pueden obtenerse los planos catastrales de todo el Distrito Federal. Esta clase
de planos presenta grandes ventajas: riqueza de datos, actualización expedita y fácil control.
Complementados con información de diferente tipo, logran una gran versatilidad en el uso de la
información.

Con este caudal informativo, múltiples proyectos verán abatidos sus costos, pues tendrán a su
disposición datos valiosos cuya adquisición por canales propios hubiere determinado una
distracción considerable de tiempo y de recursos.

Presentamos a continuación alguna de las áreas más relevantes en las que el banco de datos y los
productos catastrales encuentran sus mayores aplicaciones.

RECAUDACIÓN DEL IMPUESTO PREDIAL

Evidentemente una política fiscal que se propone incrementar la recaudación sin aumentar la
carga fiscal requiere ante todo de información completa como la proporcionada por el banco de
datos. El plan de trabajo de la Dirección de Catastro e Impuesto Predial, que tiende a repartir la
carga fiscal de una manera más equitativa, en lugar de aumentarla, hace indispensable la existencia
123
de padrones completos y actualizados.

La integración del banco de datos multifinalitario permite captar automáticamente los cambios
que afectan los registros catastrales. Además, facilita la incorporación de los predios faltantes. Por
último, soluciona el problema del ocultamiento y, por lo tanto, el de la evasión parcial.

En esta forma, el catastro constituye un instrumento muy poderoso para alcanzar la meta última
de la acción gubernamental: la conjunción del progreso con la justicia Soria1

REGULARIZACIÓN DE LA TENENCIA DE LA TIERRA

La tenencia de la tierra ha sido una de las fuentes de los principales conflictos en nuestro país.

La actualización del catastro proporciona los elementos de control necesarios para que el
registro de los predios sea preciso, para que la ubicación y la descripción resulten adecuadas y
comprensibles, para que no se registre un predio dentro de otro, para que no se registre dos veces el
mismo predio, etc. Todo ello permite ir integrando paulatinamente un catastro legal.

La importancia de la regularización de la tenencia de la tierra estriba en el carácter de elemento

de seguridad y de fuente de crédito que se asocia a la propiedad. El catastro aporta precisamente
estas ventajas adicionales.
Crea una situación de seguridad jurídica y ofrece garantías para inversiones, además de que permite
emprender campañas de regularización.

PLANEACIÓN DEL DESARROLLO URBANO

Las labores catastrales proporcionan información acerca del uso actual y potencial del suelo
urbano, lo que permite formular planes de desarrollo urbano e industrial, así como emprender
acciones relativas a la descentralización y a la ubicación de nuevos centros urbanos. Por otra parte,
tales labores generan cartografía e información digital de las zonas urbanas, con amplias
aplicaciones al registro de las redes de distribución y abastecimiento de los servicios urbanos
básicos a la operación y mantenimiento de dichos servicios y a la proyección racional de los pro-
gramas de desarrollo urbano.

En esta forma, una de las ventajas principales que el catastro ofrece está representada por el
diagnóstico del uso del suelo. Obviamente, la planeación del desarrollo urbano debe partir de un
conocimiento real sobre los modos de utilización del recurso suelo.

En términos generales, la planeación urbana requiere información general acerca de los

siguientes aspectos:
• Uso del suelo, topografía, hidrografía, geología.
• Densidad, condición y evolución de las edificaciones.
• Capacidad, tipo y servicio del sistema vial.
• Localización de las actividades de la población (centros comerciales, oficinas, industrias,
escuelas, gobierno, hospitales, teatros, parques).
• Crecimiento demográfico.

Además necesitan información detallada acerca de situaciones corno las siguientes:

— El uso del terreno urbano.
124
 —La vivienda (con una descripción detallada de los elementos de calidad, valor, edad y
conservación).
— La industria: (localización, tamaño, producción, contaminación).
— La población. (migración de población, origen, edades, densidad por
vivienda, salud, educación, ingreso, empleo, actividades, ocupación, alimentación).

Gran parte de estos datos son aportados en el curso de las diversas fases del catastro.

Más aún, la información catastral, por ser completa, permite el adecuado flujo de recursos en
obras y servicios. De esta manera, las decisiones son tomadas con las herramientas óptimas para
lograr los mejores resultados.

En suma, las ventajas del catastro se extienden a muchas áreas de actividad aparte de la
recaudación de impuestos. El banco de datos multifinalitario proporciona de manera automatizada
las bases gráficas y digitales, con la clave catastral como referencia elemental, para que los diversos
organismos públicos y privados puedan desarrollar sus programas, sus planos temáticos y sus
registros específicos en forma sencilla, rápida y económica. Mediante este servicio, los organismos
no necesitan concentrarse en obtener la información, sino en utilizarla. Todo ello contribuye, sin
duda, a lograr un mejor uso del suelo urbano.

Proyecto para la modernización y actualización del Catastro del

Distrito Federal
Ing. Horst Karl Dobner Eberl

INTRODUCCIÓN

Los problemas del Distrito Federal han sido señalados en repetidas ocasiones. Asuntos como la
concentración industrial, la inmigración, la tenencia irregular de la tierra, el escaso desarrollo
urbano, la contaminación ambiental, el transporte insuficiente y la insalubridad, entre otros, han sido
objeto de múltiples estudios, muchos de ellos difundidos a la opinión pública. Aun aquellos
problemas que no han sido bien cuantificados constituyen una realidad cotidiana ineludible para la
mayoría de los capitalinos. Así pues, existe una clara conciencia pública sobre la grave problemática
que aqueja al Distrito Federal.

En contraste, es poco lo que el público conoce sobre los instrumentos para resolver esa
problemática. Inclusive algunos funcionarios bien adentrados en cuestiones urbanas carecen de una
noción clara acerca de la manera de abordarlos.

Por ello, más allá de reiterar los problemas, resulta necesario plantear las soluciones.

Existen dos instrumentos de solución que constituyen la base para cualquier acción que se
pretenda emprender: el financiamiento y la información. La planeación, la creación de nuevos
servicios, la modificación de los existentes; en fin, todos los proyectos que aspiren a resolver algún
problema, suponen, como requisito indispensable, la existencia de recursos económicos suficientes
y la disponibilidad de información confiable que permita establecer metas realistas, planificar
acciones congruentes y predecir resultados.

125
 Tales son, precisamente, los productos que aporta el catastro. Por un lado, constituye una
importante fuente de financiamiento del desarrollo urbano, al sentar las bases para la recaudación
del impuesto predial. Por otra parte, las operaciones catastrales permiten integrar un banco de
información multifinalitario, con aplicaciones prácticas que rebasan los propósitos estrictamente
fiscales.

Un catastro moderno que haga uso de los avances tecnológicos, particularmente en materia de
computación electrónica, representa el medio idóneo para fiscalizar, evaluar, planificar y
administrar el uso de los recursos más importantes de toda ciudad: el suelo.

Dentro de esta concepción amplia y multifinalitaria del catastro, los aspectos impositivos, con
ser sólo una de las facetas, revisten extrema importancia. En este renglón, la modernización de las
actividades catastrales resulta indispensable para incrementar la recaudación sin aumentar la carga
fiscal, optimizando las operaciones, eliminando la evasión, complementando la información y
logrando la máxima equidad en el cobro de impuestos. Sin lugar a dudas, la actividad fiscal debe ser
realizada de la manera más precisa y cuidadosa, con el concurso de los progresos técnicos, pues ella
representa no sólo una fuente de recursos económicos para el Estado sino también un vehículo de
relación entre el gobierno y los ciudadanos. De ahí que sea necesario lograr un equilibrio óptimo
entre las capacidades de pago de los diferentes sectores de la población y las necesidades que el
gobierno tiene de sufragar obras en beneficio de esa misma población. Ello sólo puede ser logrado
mediante un catastro ágil y moderno.

Por otro parte, el catastro va aportando a lo largo de su realización una gran cantidad de
productos con información gráfica y digital sobre el suelo. Esta información, integrada en un
banco de, datos, permite ofrecer un servicio de bajo costo a organismos públicos y privados, lo
que redunda en una mejor coordinación de la inversión pública en el suelo urbano y en una
mayor eficiencia de las acciones encaminadas a favorecer el desarrollo citadino.

En suma, un catastro que sepa utilizar los avances de la técnica constituye un valioso
instrumento para la solución de los problemas de la ciudad.

OBJETIVOS

La Dirección de Catastro e Impuesto Predial de la Tesorería del Distrito Federal ha elaborado un

proyecto para la modernización y la actualización del Catastro.

Este proyecto intenta realizar en forma óptima las dos dimensiones del Catastro. Por una parte,
se pretende incrementar la recaudación a base de modernizar los procedimientos impositivos,
aprovechando plenamente los logros realizados en el pasado por la Tesorería del Distrito Federal,
actualizando, complementando y optimizando los recursos existentes.

Por otra parte, el proyecto contempla la necesidad de complementar la información actual sobre
el uso del suelo en el Distrito Federal. Esta información debe servir a varios propósitos. En primer
lugar, es la base para mejorar la recaudación del impuesto predial, pues permite reconocer los
predios que faltan por levantarse, la evasión parcial por construcciones no registradas y la evasión
total. En esta forma, hace posible dar a la actividad fiscal un carácter más equitativo, además de que
el Departamento del Distrito Federal puede aumentar su captación de recursos sin hacer más pesada
la carga impositiva a los ciudadanos. En segundo lugar, la información se concentra en un banco de
datos gráficos y digitales que se pone al servicio de la administración pública, así como de los
126
organismos privados que lo soliciten. En efecto, la administración eficiente de una ciudad como la
capital de México requiere de una gran cantidad de información. Tal información se encuentra
actualmente dispersa y se recaba mediante una dispendiosa duplicación de esfuerzos. El catastro
permite reunir la información y obtenerla de manera uniforme. Los diversos organismos no tienen
ya que dedicarse a obtener la información sino simplemente a utilizarla. En esta forma, se ahorran
cantidades importantes de recursos económicos y se incrementa la eficiencia de la administración
pública.

El proyecto de la Dirección de Catastro e Impuesto Predial contempla, como apoyos decisivos,

una reforma administrativa interna que hace más eficientes las labores de la propia Dirección y una
campaña de orientación a la opinión pública que garantice la cooperación de los causantes.

En suma, los objetivos del proyecto son los siguientes:

1. Objetivo general:
Optimizar la fiscalización del suelo incrementando la recaudación del impuesto predial dentro
de un marco de máxima equidad.

2. Objetivos específicos:
2.1. Modernizar el catastro del Distrito Federal.
2.2. Obtener y utilizar la información gráfica y digital actualizada y completa del Distrito
Federal, para apoyar las siguientes acciones:
La administración del suelo
La planificación del suelo
La coordinación de la inversión pública en el suelo

POLÍTICAS

Tomando en consideración las necesidades de desarrollo urbano del Distrito Federal, así como
los objetivos del proyecto de la Dirección de Catastro e Impuesto Predial, la norma básica de acción
habrá de consistir en obtener y proporcionar información gráfica y digital uniformizada que
resultará de utilidad a los diferentes campos de la acción pública.

Entre tales campos se cuentan los siguientes:

1. Campo económico

Se recopila información acerca del uso actual y potencial de la tierra urbana para lograr los
siguientes aspectos:
 planes de desarrollo urbano e industrial,
 descentralización y ubicación de nuevos centros urbanos.

2. Campo urbanístico

Se proporciona cartografía exacta y apropiada e información digital de las zonas urbanas para
desarrollar los propósitos siguientes:
• registro de las redes de distribución y abastecimiento de los servicios urbanos básicos,
• operación y mantenimiento de los servioios,
• proyección racional de los programas de desarrollo urbano.
127
 3.Campo jurídico

Se recoge información acerca de la situación jurídica de la propiedad raíz para promover los
siguientes puntos:
• seguridad jurídica,
• garantías para inversiones,
• campañas de regularización.

4. Campo fiscal

Se define una política tributaria para impulsar los avances siguientes:

• fiscalización del suelo:

con justicia social en la fijación de los impuestos prediales,
con equidad impositiva:
• establecimiento de incentivos con efectos positivos en los ámbitos social, socioeconómico y
urbanístico,
• regularización y aumento de los ingresos fiscales.

Las políticas constituyen el marco de referencia conceptual operativo que otorga congruencia y
sentido a las diversas actividades catastrales.

ESTRATEGIAS

Cuatro son las estrategias básicas que habrán de hacer posible el cumplimiento de los objetivos
establecidos:

1. La depuración, complementación, uniformación, modernización, mecanización y

actualización de los padrones gráfico, numérico y alfabético, mediante el establecimiento y la
implantación de sistemas, procedimientos y controles ágiles y eficientes.
2. La recopilación de información actualizada acerca del uso presente y potencial de la tierra
urbana y rustica.
3. El establecimiento de sistemas cartográficos exactos y apropiados.
4. El acopio de datos respecto a la tenencia de la tierra y a la situación jurídica de la propiedad
raíz.

Dentro de estas estrategias fundamentales se inscriben las actividades específicas del Catastro.

PROGRAMA

El programa de modernización y actualización del catastro del Distrito Federal comprende

cuatro áreas principales: topografía, valuación, imposición y administración. A continuación se
describen los aspectos específicos más relevantes de cada área:

1. Área de levantamiento
Elaboración de un manual de procedimientos para los levantamientos, especificando los
grados de precisión.
Determinación de criterios y sistemas para delimitar, regionalizar y zonificar
128
 Transformación del sistema vigente a coordenadas positivas Revisión de la cartografía
Levantamiento de faltantes
Modernización de la cartografía mediante planos catastrales a escalas 1:500, 1.2 000 y
1:10 000.
Inspecciones periódicas
Regularización y control de nuevos fraccionamientos y de conjuntos habitacionales
Actualización

2. Área de valuación
Elaboración de instructivos revisados y actualizados.
Sistematización de la valuación masiva. Revisión y clasificación de avalúos Valuación
de nuevas áreas y de zonas rústicas. Revaluación

3. Área impositiva
Revisión de la legislación
Revisión y depuración de exenciones y subsidios
Estudios de optimización
Mecanización de procedimientos
Control estadístico de la recaudación diaria
Revisión del sistema de cobro

4. Área administrativa

Levantamiento y análisis del sistema actual

Proyecto de la nueva organización Implementación de la nueva organización
Mecanización de trámites
Reforma en ventanilla
Control del sistema
Formación de un banco de datos fiscales
Administración de recursos humanos
Elaboración de un programa financiero
Difusión de la información catastral
Orientación a la opinión pública

CONCLUSIONES
Las apremiantes necesidades de una gran ciudad como el Distrito Federal impone a las
autoridades la obligación de emprender las obras y los servicios que el bienestar de los habitantes
requiere.

Tales acciones, sin embargo, deben ser cuidadosamente planificadas, a fin de que no lleguen a
constituir un conjunto de elementos aislados y esporádicos cuyo impacto global sea mínimo; la base
para dicha planeación está representada por información confiable y oportuna.

Además, las obras y los servicios deben estar sustentados sobre la disponibilidad efectiva de
recursos económicos, la cual pueda garantizar que las acciones en beneficio de la población no
terminen por convertirse en una pesada carga para la misma; esta disponibilidad de recursos
requiere de una economía saludable cuyo eje central sea la equidad.

La planeación y el financiamiento de obras benéficas para los ciudadanos tienen en el Catastro a

129
su principal instrumento. El Catastro implica la creación de un banco de datos multifinalitario que
contiene valiosa información sobre aquello que, junto con la población, constituye el principal
recurso de una ciudad: el suelo. Además, a través de su aplicación a la recaudación del impuesto
predial, el Catastro significa una forma equitativa de obtener los recursos económicos
indispensables para la vida de una gran ciudad.

En consecuencia, el Catastro es vínculo entre habitantes y funcionarios, instrumento

participativo para el logro de objetivos comunes. Por ello, el Catastro representa, ante todo, un
medio compartido, de alta excelencia técnica, para avanzar en la lucha conjunta de todos, hacia un
mayor bienestar individual y social.

Este libro se terminó de imprimir el día 20 en diciembre de 1979

Talleres de Impresora Galve, S. A.
Callejón de San Antonio Abad 39.
México, D. F.
Su tiraje fue de 1 000 ejemplares.

130
 Fe de erratas
Página Párrafo Renglón Dice: Debe decir:
13 1 6 ciudad calidad
31 2 3 carteles cuarteles
31 6 9 1974 1784
36 2 3 superficiales superficies
96 Se omitió Referencia:
(1) HOUBROUGH. G. L.: "Automation in Photógrametrie Instruments".
Willen Schermerhorn Jubilee. Volume. ITC Delft, Holanda, 1967. pp. 39-51

97 2 2 Hernández Fernández
129 2 7 plazo plano
129 3 2 colina colonia
196 Se omitió Referencia:
HALSTEAD, M.H.: "Elements of Software Science". Elsevier North-Holland, Inc.
New York, 1977, pp. 127.
(2) LUTHE, R.: "Notas sobre el Sistema Integrado de Ingeniería Civil" (inédito).

(3) ZOUTENDIJK, G.: "Matematical Programming methods", North-Holland

Publishing Company, New York, 1976, pp. 481.
204 4 5
-estado catastral -estado fiscal
(valores (Pagos de impuestos)

131