INTRODUCCIÓN
El Registro de la Propiedad, pilar fundamental del sistema jurídico inmobiliario,
proporciona seguridad y transparencia al mercado de bienes raíces. Su función principal
radica en la inscripción de la propiedad de bienes inmuebles, así como de los derechos y
gravámenes que les afectan, otorgando publicidad y oponibilidad frente a terceros.
1. .CONCEPTO
El Registro de la Propiedad es un registro público que inscribe los bienes
inmuebles, sus titulares, y los cambios que experimentan. También registra los actos,
contratos y resoluciones judiciales o administrativas que afectan a la propiedad.
Las inscripciones registrales se practican previa calificación registral: control de la
legalidad y de la validez del contenido de los actos y acuerdos sociales y de la capacidad
y legitimación de quienes los suscriben.
2. ACTOS Y BIENS IMSCRIBIBLES
En el Registro de la Propiedad se pueden inscribir los actos jurídicos y administrativos
que afectan a la propiedad de los bienes inmuebles. Estos actos pueden ser de titularidad
pública o privada.
Algunos de los actos que se pueden inscribir son:
La constitución de derechos reales sobre inmuebles
La transmisión de derechos reales sobre inmuebles
La modificación de derechos reales sobre inmuebles
La extinción de derechos reales sobre inmuebles
Las medidas cautelares y su levantamiento
Los arrendamientos
Las opciones de compra
Las prohibiciones de disponer
Las anotaciones preventivas
Las reservas autenticadas
Los documentos que se presentan para inscripción pueden ser notariales, judiciales o
administrativos.
En el Registro de la Propiedad se pueden inscribir los bienes inmuebles y los derechos
reales que los afectan.
Los bienes inmuebles son aquellos que están unidos al suelo, como las casas, los
edificios, los campos y los huertos. También pueden ser objeto de inscripción todo tipo
de bienes muebles identificables como aquellos que son objeto específicamente de cada
una de las Secciones del registro (buques, aeronaves, automóviles maquinaria industrial,
etc.) y también otros como obras de arte, joyas, etc.
3. EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN
La inscripción en el Registro Mercantil tiene efectos de legitimación,
oponibilidad y fe pública.
Legitimación. El contenido del Registro Mercantil se presume válido y exacto.
Oponibilidad. Los actos inscritos en el Registro Mercantil son oponibles a
terceros de buena fe desde su publicación en el Boletín Oficial del Registro
Mercantil.
Fe pública. Se declara que el contenido del Registro Mercantil es nulo o no es
exacto, no se puede perjudicar los derechos de las personas que confiaron en el
contenido del Registro.
La inscripción en el Registro Mercantil permite a los empresarios:
Ejercer cualquier actividad comercial
Acreditar públicamente su calidad de comerciante
Acceder a información clave para ampliar su portafolio de posibles clientes y
proveedores.
4. ASIENTOS REGISTRALES
Un asiento registral es una anotación o inscripción que se hace en un registro para dejar
constancia de un hecho, acto o circunstancia. Los asientos registrales se realizan en el
Registro de la Propiedad o en el Registro Civil.
Los asientos registrales tienen como objetivo dar fe de los datos más importantes del
registro. Entre sus funciones se encuentran:
Ofrecer transparencia y acceso público a la información sobre los derechos reales y
gravámenes que afectan un inmueble
Establecer un marco legal que otorga certeza y protección a los derechos de propiedad.
Proteger contra fraudes y actos ilícitos que puedan afectar los derechos de propiedad.
Los asientos registrales pueden ser de distintos tipos, como inscripciones, anotaciones,
notas marginales y cancelaciones.
Algunos ejemplos de asientos registrales son:
Inscripción de un contrato de compra y venta de un inmueble
Anotación preventiva para proteger derechos que aún no son firmes
Nota marginal para dar noticia de algún hecho secundario que afecta a las fincas o
derechos inscritos
Cancelación para declarar la nulidad de cualquiera de los otros asientos
5. PROCEDIMIENTO REGISTRAL Y SUS FASES
El procedimiento registral es un conjunto de acciones que se realizan para inscribir un
bien o un derecho en un registro público.
El procedimiento registral incluye:
1. Solicitud
2. Presentación de documentos
3. Asignación de tomo y asiento
4. Anotaciones
5. Escaneo
6. Calificación del registrador
7. Inscripción
El procedimiento registral se realiza para que un registrador público evalúe un acto o
contrato y verifique que cumpla con las normas vigentes. El procedimiento registral
puede aplicarse a diferentes tipos de registros, como el civil, mercantil, de la propiedad
inmueble, de bienes muebles, de sociedades, de contratos de seguros o de últimas
voluntades. El procedimiento registral se efectúa en base a una serie de principios:
El principio de especialidad registral: es un principio jurídico que establece que
los derechos que se inscriben en un registro deben ser identificados de manera
precisa y completa. Este principio busca que los derechos inscritos sean
individualizados de forma unívoca.
El principio de legalidad registral: es un principio básico del sistema registral que
garantiza que los títulos que se inscriben en el Registro de la Propiedad son válidos.
Este principio se basa en la calificación registral, que es un trámite que realiza el
registrador para verificar la legalidad de los títulos.
El principio de exactitud registral: es un principio del derecho inmobiliario que
establece que los contenidos publicados por el Registro de la Propiedad son exactos.
Este principio se conoce también como principio de legitimación registral. El
principio de exactitud registral se basa en la presunción de que los derechos reales
inscritos en el Registro de la Propiedad existen y pertenecen a su titular.
El principio de rogación registral: es un principio jurídico que establece que la
inscripción en un registro solo se puede realizar a solicitud de una persona
interesada. También se le conoce como principio de instancia. Este principio se
aplica a la inscripción de actos o derechos en el registro de la propiedad.
El principio de tracto sucesivo: es una figura jurídica que establece que para
inscribir un título sobre un bien inmueble, el derecho de la persona que otorgó el
título debe estar previamente inscrito. Este principio garantiza que se pueda conocer
la historia de dominio de una propiedad. El principio de tracto sucesivo se basa en la
idea de que los asientos del Registro deben estar unidos de forma ininterrumpida.
Esto significa que en cada transmisión de un derecho real inmobiliario, se debe
acreditar la cadena de titularidad desde el anterior hasta el nuevo propietario.
6. LEGITIMACIÓN Y FE PÚBLICA REGISTRAL
La legitimación registral es un principio que establece que los derechos inscritos en el
Registro de la Propiedad son verdaderos y pertenecen a su titular. Esto implica que el
titular registral puede ejercer las acciones legales necesarias para defender sus
derechos.
La legitimación registral se basa en la presunción de veracidad de los asientos
registrales. Esto significa que se considera que la información contenida en el Registro
es exacta y cierta. La legitimación registral tiene efectos procesales y sustantivos. Por
ejemplo, el titular registral puede ejercer acciones reales para defender sus derechos.
La fe pública registral es un principio jurídico que establece que el contenido de los
registros públicos es exacto e íntegro. Su objetivo es proteger los derechos de los
terceros que adquieren bienes inmuebles de buena fe. La fe pública registral se basa en
la presunción de que el registro es correcto y que los datos que contiene son auténticos.
Esto protege a los terceros que adquieren un bien inmueble de buena fe, incluso si el
derecho del vendedor se anula o resuelve.
La fe pública registral se aplica a los datos registrales de los bienes inmuebles, como su
existencia, contenido y titularidad.
CONCLUSIÓN
Se ha llegado a la conclusión de que, el Registro de la Propiedad se configura como una
herramienta esencial para la protección de los derechos reales inmobiliarios. La
inscripción registral, a través de sus efectos de legitimación, oponibilidad y fe pública,
brinda seguridad jurídica a los titulares y terceros interesados. La variedad de asientos
registrales permite reflejar la dinámica de los derechos sobre los bienes inmuebles,
garantizando la transparencia y la protección contra fraudes en el tráfico jurídico
inmobiliario.
También es importante registrar los actos y bienes en el registro es importante porque
brinda seguridad jurídica a los titulares y a terceros. Esto se debe a que el registro
establece un título de propiedad legalmente respaldado.
