Revisión del Plan Especial de Ordenación de la

zona de servicio del Puerto de Pasaia

DOCUMENTO DE APROBACIÓN INICIAL

Septiembre 2015

Hoz Fontán Arquitectos

Asistencia Técnica
 DOCUMENTO A MEMORIA

1 Antecedentes 2
1.1 Objeto de la revisión 2
1.2 Equipo de trabajo 4

2 Encuadre general del puerto de Pasaia 5

3 Relación con otros instrumentos de planificación 7

3.1 Consideración urbanística del puerto de Pasaia 7
3.2 Significado del aprovechamiento edificatorio en el Plan Especial 8
3.3 Plan Estratégico 2015-2020 8
3.4 El Plan Territorial Parcial de Donostialdea-Bajo Bidasoa 10
3.5 Estudios pormenorizados de elementos de infraestructuras viarias en los bordes 13
del espacio portuario

4 Criterios y objetivos del Plan Especial 17

4.1 Ámbito de actuación 17
4.2 Carácter del documento 17
4.3 Criterios generales orientadores de la revisión del Plan Especial 18
4.4 Tratamiento de las cuestiones medioambientales 21

5 Descripción de las soluciones adoptadas 23

5.1 Modificaciones estructurales al Plan Especial vigente 23
5.2 Instrumentos de ordenación 36
5.3 Esquema director 37
5.4 Propuestas de ordenación para cada una de las áreas 40
5.5 Cuadro de síntesis de áreas, superficies y usos globales. 48

DOCUMENTO B NORMAS URBANISTICAS

TITULO PRELIMINAR DISPOSICIONES DE CARÁCTER GENERAL 2

Capítulo 1 Ámbito, objeto y efectos del Plan Especial 2
Capítulo 2 Instrumentos de desarrollo y ejecución 4

TITULO PRIMERO REGIMEN URBANÍSTICO GENERAL 7

Capítulo 1 Ordenación del suelo 7
Capítulo 2 Esquema director 7
Capítulo 3 Calificación del suelo 8

TITULO TERCERO NORMAS PARTICULARES DE CADA ÁREA 16

DOCUMENTO C ESTUDIO ECONOMICO

1 Consideraciones previas 2
2 Programa de actuación 5
3 Estimación económica 7
3.1 Actuaciones de Urbanización 7
3.2 Actuaciones de Edificación 10

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

INDICE
Revisión del Plan Especial de Ordenación de la
zona de servicio del Puerto de Pasaia

Septiembre 2015

DOCUMENTO A
MEMORIA

DOCUMENTO B
NORMAS URBANISTICAS

DOCUMENTO C
ESTUDIO DE ORGANIZACIÓN Y GESTION
VIABILIDAD ECONOMICO-FINANCIERA

DOCUMENTO D
PLANOS
 DOCUMENTO A MEMORIA

1 Antecedentes 2
1.1 Objeto de la revisión 2
1.2 Equipo de trabajo 4

2 Encuadre general del puerto de Pasaia 5

3 Relación con otros instrumentos de planificación 7

3.1 Consideración urbanística del puerto de Pasaia 7
3.2 Significado del aprovechamiento edificatorio en el Plan Especial 8
3.3 Plan Estratégico 2015-2020 8
3.4 El Plan Territorial Parcial de Donostialdea-Bajo Bidasoa 10
3.5 Estudios pormenorizados de elementos de infraestructuras viarias en los 13
bordes del espacio portuario

4 Criterios y objetivos del Plan Especial 17

4.1 Ámbito de actuación 17
4.2 Carácter del documento 17
4.3 Criterios generales orientadores de la revisión del Plan Especial 18
4.4 Tratamiento de las cuestiones medioambientales 21

5 Descripción de las soluciones adoptadas 23

5.1 Modificaciones estructurales al Plan Especial vigente 23
5.2 Instrumentos de ordenación 36
5.3 Esquema director 37
5.4 Propuestas de ordenación para cada una de las áreas 40
5.5 Cuadro de síntesis de áreas, superficies y usos globales. 48

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

DOCUMENTO A_MEMORIA 1
1 Antecedentes
1.1 Objeto de la revisión

El Plan Especial de Ordenación de la Zona de servicio del puerto de Pasaia fue aprobado definitivamente por la
Diputación Foral de Gipuzkoa en sesión de 21 de Diciembre de 2010.

Esta aprobación constituye el punto final de un largo proceso de tramitación que se inicia el 18 de Diciembre de
2003 con la formulación del primer documento de Plan Especial y su aprobación inicial.

Desde la fecha de aprobación definitiva de este documento, la nueva dirección de la Autoridad Portuaria del
puerto de Pasaia ha puesto en marcha determinadas iniciativas y decisiones de amplio alcance con importantes
repercusiones en el futuro inmediato del puerto:

* Suspensión temporal de la construcción del puerto exterior

En primer lugar se adopta el acuerdo de posponer la construcción del puerto exterior aplazando su
construcción sin plazo determinado. Esta decisión circunscribe el puerto industrial a los límites actuales,
en tanto no se consigan nuevas plataformas logísticas ligadas al puerto, con fácil acceso desde los
muelles de descarga. Esta decisión se produce en un momento en que el descenso de la actividad
producido por la crisis económica parece haber tocado fondo y empieza a detectarse un esperanzador
aumento del movimiento portuario que afecta sobre todo a determinadas mercancías.

El Plan Especial actualmente vigente basa su ordenación en la previsión de la ejecución del puerto
exterior contenido en el Plan Estratégico del puerto de Pasaia, del que contiene una amplia descripción
en el apartado 3 de la memoria en el análisis de la relación con otros instrumentos de planificación.

* Clausura y derribo de la central térmica

En este periodo se ha clausurado la central térmica de San Juan y se ha procedido a su demolición,

cuyos trabajos han concluido recientemente con el desmontado de la chimenea, que constituía el
símbolo de la central.

Este derribo deja libre una gran plataforma en continuidad con los muelles de Lezo, que supone una
gran oportunidad de ampliación y sobre la que se proyecta instalar una terminal de contenedores de la
que el puerto de Pasaia carecía.

* Programa de demoliciones de los edificios de La Herrera

Se han llevado a cabo una gran parte de los derribos previstos en la zona de La Herrera o se han
liberado aquellos pabellones que, aun cuando no exigen su demolición, no están siendo utilizados en la
actualidad. Sin embargo, la crisis económica no ha hecho posible la construcción del proyecto de
desdoblamiento de los accesos al puerto desde el oeste, y se desconoce el plazo para su construcción.
El aumento de tráfico se produce por tanto con la situación actual, en la que tanto el tráfico pesado
como el tráfico urbano se concentran en la glorieta de Gomistegui.

* Análisis Estructural Prospectivo del Puerto de Pasaia.

Entre los meses de marzo a octubre de 2014, la Autoridad Portuaria puso en marcha un proyecto de
reflexión entre los agentes implicados en el puerto, administraciones provinciales y locales, Cámara de
Comercio, Gobierno Vasco, ADIF y empresas del puerto que se ha concretado en un documento de
“Análisis Estructural Prospectivo del Puerto de Pasaia al Horizonte 2025”.

En la elaboración de este trabajo, quedó clara la importancia del Puerto comercial para la región y la
influencia que la existencia del puerto ha tenido en la localización de determinadas industrias en el
ámbito regional. En este sentido, frente a la evidente falta de espacio de servicio portuario, fue clara la
preocupación por parte de los diversos agentes de la necesidad de optimización de los espacios
existentes y la búsqueda de nuevas superficies.

En el análisis prospectivo es también notoria la preocupación por los problemas de relación del puerto
con la ciudad, tanto en la solución de los problemas estructurales y de acceso rodado, como en las
relaciones peatonales a través del puerto, la degradación de la imagen urbana o los problemas

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

2 DOCUMENTO A_MEMORIA
 medioambientales. Entre las metas a alcanzar que se derivan del análisis prospectivo, la primera es la
de “optimizar el espacio y dar solución a la problemática del borde puerto-ciudad”.

* Estudio de Evaluación del impacto en la Salud de dos intervenciones de regeneración en la bahía de

Pasaia

El Departamento de Salud del Gobierno Vasco publica en el año 2014 el estudio de “Evaluación del
impacto en la Salud de dos intervenciones de regeneración en la Bahía de Pasaia”. Estudio que se
centra en la evaluación sobre la salud de dos actuaciones realizables a corto plazo en el entorno del
puerto: la construcción de la nueva lonja de pescado y la reordenación de La Herrera Norte-Oeste.

Entre sus conclusiones se encuentran la propuestas de creación de un paseo peatonal y de bicicletas

entre la estación del “Topo” y Puntas bordeando la lámina de agua, la reparación de los déficits
urbanos de dotaciones y servicios y la mejora de la dotación de espacios ciudadanos por el impacto
positivo sobre la salud de la población.

* El Plan territorial Parcial del Área de Donostialdea –Txingudi

Después de una primera redacción del Plan Territorial Parcial de Donostialdea - Txingudi por parte del
Gobierno Vasco, que no llega a tramitarse, se ha redactado un nuevo documento que cuenta con
aprobación inicial. Este nuevo documento responde a la realidad económica actual, no contempla la
construcción del puerto exterior, renuncia a la ampliación del aeropuerto, y no cuenta con la
ampliación del segundo cinturón viario de conexión con la AP-8.

El Plan Especial de Ordenación vigente, redactado en un momento económico favorable, requiere por
tanto modificaciones sustanciales para compatibilizar los diversos objetivos con la nueva ordenación
planteada por el PTP.

* Delimitación de los espacios y usos Portuarios

El Plan de Utilización de los Espacios Portuarios fue aprobado con fecha 19 de julio de 2006 y divide la
zona de servicio en cinco áreas:

1) Pesquera: Muelles de Trintxerpe, San Pedro y lonja. 4,39 Ha.

2) Complementaria de Usos Mixtos: La Herrera, Muelle de La Herrera hasta el actual edificio de la

SAGEP, margen izquierda desde la Plaza del Almirante hasta Ondartxo (incluido), paseo de Bonanza
en la margen derecha, plaza de Bizkaia en Donibane y parcela junto al Polideportivo de Lezo. 14,69
Ha.

3) Comercial de Antxo y Lezo: Desde el muelle de Herrera hasta Lezo-1. 43,16 Ha.

4) Central Térmica: Muelle Iberdrola y Central Térmica. 3,48 Ha.

5) Construcción y Reparación Naval: Península de la factoría y Muelle Donibane. 7,26 Ha.

La Ley 33/2010, de 5 de agosto, sustituye el Plan de Utilización por la Delimitación de los Espacios y
Usos Portuarios y modifica la denominación de los usos admisibles en el dominio público portuario. La
Disposición Transitoria Sexta del Texto Refundido de la Ley de Puertos del Estado y de la Marina
Mercante mantiene la vigencia de los Planes de Utilización aprobados con anterioridad a la Ley
33/2010, pero exige su transformación en el documento de Delimitación de los Espacios y Usos
Portuarios con ocasión de su primera modificación.

El cierre de la Central Térmica de Iberdrola obliga a modificar puntualmente el documento vigente.

Con ocasión de esta modificación, de carácter sustancial, la Autoridad Portuaria ha procedido a adaptar
el documento para convertirlo en Delimitación de los Espacios y Usos Portuarios. Su tramitación está
prácticamente concluida a la fecha de redacción de la presente revisión del Plan Especial, estando
pendiente de la aprobación por el Ministerio de Fomento.

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

DOCUMENTO A_MEMORIA 3
Con la idea de proceder a una actualización de su planeamiento, la Autoridad Portuaria del Puerto de Pasaia
aprobó primero los objetivos para esta modificación y procedió después al encargo de la asistencia técnica para la
formulación del presente documento de “Revisión del Plan Especial de Ordenación del Puerto de Pasaia.

Este documento se formula bajo la forma de Revisión de Plan Especial en base a la previsión de los artículos 4 y 5
de las Normas Generales del documento vigente. Su estructura y contenido reproduce el vigente Plan Especial
redactado en su día con la asistencia técnica de la empresa LKS INGENIERIA S. COOP., suprimiendo los aspectos o
documentación que han quedado obsoletos, o modificando la ordenación y las determinaciones normativas que
requiere la nueva ordenación.

En su aspecto documental se trata por tanto como un documento refundido que reproduce los textos de las áreas
que no resultan modificadas.

1.2 Equipo de trabajo

La presente Revisión del Plan Especial de Ordenación de la Zona de Servicio del Puerto de Pasaia ha sido
elaborada por la Autoridad Portuaria, siendo su presidente D. Ricardo Peña.

El equipo redactor por parte de la Autoridad Portuaria está dirigido por D. Gregorio Irigoyen, Director técnico del
trabajo, Director del Puerto.

La Asistencia Técnica se contrata a la empresa Hoz y Fontán Arquitectos S.L.P., con domicilio social en la Calle
García Lorca nº 10, 3º-1 de Donostia.

El trabajo está firmado por los arquitectos D. Angel de la Hoz, colegiado nº 49.565 y por el arquitecto D. Pablo de
la Hoz, colegiado nº 650404 ambos en el Colegio Oficial de Arquitectos Vasco-Navarro.

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

4 DOCUMENTO A_MEMORIA
2 Encuadre general del puerto de Pasaia

Notas históricas

El Puerto de Pasaia se extiende a lo largo de los márgenes de una privilegiada ensenada natural que ha venido
utilizándose como puerto, al menos desde el siglo V. A lo largo de los siglos se han ido afianzando y colonizando
los espacios terrestres y se ha ido ganando al mar reduciendo la extensión de la lámina de agua.

En la Edad Media en la bahía de Pasaia se embarcaba la producción de las ferrerías de la zona y la lana de Navarra,
mientras que se desembarcaban granos y manufacturas europeas. Entre los siglos XIV y XVI Pasaia fue uno de los
puertos estratégicos de la Corona, además de un importantísimo centro de construcción, base para el
aprestamiento y apostadero de la Armada en el Océano. Las flotas de pesca de altura tenían aquí su puerto de
invernada y un gran centro de pertrechamiento, reparación y fabricación.

En el siglo XVI las expediciones pesqueras a Terranova tuvieron en Pasaia su principal base, ya que era el único
puerto que reunía todas las condiciones necesarias. En el siglo XVIII el Puerto de Pasaia ocupó un lugar señalado
en el comercio marítimo en el que fue base de la Real Compañía Guipuzcoana de Caracas. En la Edad Moderna,
debido a la mayor institucionalización del cercano puerto de San Sebastián, Pasaia pasa a especializarse en las
tareas relacionadas con la construcción naval.

Durante el siglo XX, debido al espectacular incremento de la flota pesquera de altura y gran altura, se convirtió en
el principal puerto bacaladero del Estado. En las últimas décadas del siglo XX y los primeros años del XXI el peso
de la actividad pesquera ha decrecido notablemente.

Características físicas

El Puerto de Pasaia es un puerto natural constituido por una bahía que proporciona abrigo total a los barcos. Con
ello, los trabajos de carga y descarga pueden realizarse con total seguridad durante todo el año, cualquiera que
sea el estado del mar.

Su canal de entrada tiene un calado mínimo en bajamar de 10 metros, con un fondo arenoso. Este calado se
mantiene de forma natural sin necesidad de operaciones de dragado.

Sus muelles tienen una longitud de casi 4.500 metros. De ellos, aproximadamente 1.000 corresponden a los
muelles pesqueros y cerca de 3.250, a los comerciales, mientras que el resto se destina a la construcción y
reparación de buques y otras actividades auxiliares. La superficie terrestre total asciende a unos 774.400 m².
Frente a ello, la superficie total de flotación es de 910.000 m².

Comunicaciones terrestres

El Puerto de Pasaia tiene una posición estratégica entre el suroeste de Francia y la Península Ibérica,
constituyendo el puerto atlántico más próximo a la zona mediterránea española y la salida natural al Atlántico de
Navarra y del corredor del Ebro.

Los accesos al puerto por carretera son muy buenos y le dotan de comunicación directa con la Península y con el
resto de Europa. Existen dos enlaces directos con la Autopista AP-8, que permiten una conexión ágil con el
Segundo Cinturón de Donostia-San Sebastián y con toda la red principal de carreteras.

La autopista AP-1 constituye la referencia para el tráfico de camiones para conectar con la zona centro hacia
Vitoria-Burgos-Madrid. La A-15 o E-5, constituye un eje estratégico para la conexión con Navarra y eje del Ebro y
el Mediterráneo, enlazando con Pamplona-Zaragoza-Barcelona. La AP-8 o E-70 comunica el puerto con toda la
Zona Norte, Bilbao-Cantabria-Asturias-Galicia.

La accesibilidad al ferrocarril constituye una de sus fortalezas. El acceso exterior al Puerto, que lo conecta con la
red general gestionada por ADIF, se realiza en cuatro puntos: uno frente al muelle de Buenavista 1, otro frente al
muelle de Buenavista 2 y otro frente al muelle Molinao que enlazan el puerto con la estación de Pasaia. El otro
acceso se realiza a través de un túnel que parte desde la estación de Errenteria. El acceso desde las dos estaciones
citadas se produce en la línea Madrid-Hendaya, que establece las posibilidades de encaminamiento a los
territorios que forman su área de influencia económica.

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

DOCUMENTO A_MEMORIA 5
Accesibilidad marítima y condicionantes operativos.

Las condiciones físicas del Puerto limitan la accesibilidad marítima al mismo, existiendo limitaciones y
condicionamientos a los buques.

Si bien estos condicionantes son los que se expresan con mayor facilidad en términos de esloras y mangas
máximas, y son por tanto los que se mencionan con más frecuencia, no resultan más limitantes que la propia
configuración de los muelles del puerto cuya anchura oscila entre los 35 y los 115 metros, con una media de 80
metros.

Tráficos principales

Las limitaciones al tráfico marítimo derivadas de sus condiciones físicas, la falta de espacio para responder a los
requerimientos de los operadores logísticos y de sus clientes y la presión generada por los núcleos urbanos
colindantes, hace que el Puerto de Pasaia tenga importantes limitaciones para el desarrollo de una actividad
comercial en comparación con aquellos puertos con los que ha de competir.

Sin embargo, su abrigo, ubicación y conexiones lo hacen especialmente apto para los tráficos de corta distancia,
especialmente si incorporan un componente intermodal. Pasaia, con una adecuada disposición de sus espacios e
infraestructuras y unos servicios organizados ad hoc, puede resultar muy competitivo para este tipo de tráficos
frente a otros puertos y modos de transporte.

El tráfico total de mercancías alcanzó en 2003 el nivel máximo , con un total de 5,9 millones de toneladas. A partir
de ese año se inicia un paulatino declive debido a la desaparición de los graneles líquidos y el descenso en la
importación de chatarra y carbón para la central térmica. El año 2013 marca el mínimo de la historia reciente del
puerto, con 2,9 millones de toneladas, y a partir de 2014 se produce una recuperación importante de la mano del
sector siderúrgico, alcanzándose de nuevo los 3,5 millones de toneladas. La extrapolación de los datos de los cinco
primeros meses de 2015 arroja un resultado de 3,8 millones de toneladas para el presente ejercicio, con
favorables perspectivas para los años siguientes en base a las previsiones de los sectores siderúrgico y
automoción y a las expectativas de captación de nuevos tráficos de la minería, contenedores y graneles líquidos.

Hinterland y Foreland

El Hinterland de importación del puerto de Pasia se extiende hasta el Mediterráneo a través del Valle del Ebro y
alcanza Madrid, pero cuantitativamente se concentra en Gipuzkoa, Navarra y Zaragoza. Gipuzkoa recibe el 70 %
de las importaciones (principalmente chatarra), Navarra el 13% (fertilizantes) y Zaragoza el 4% (fertilizantes).

El Hinterland de exportación se encuentra más concentrado en lo que a provincias y mercancías se refiere.

Gipuzkoa acapara el 88% (principalmente productos siderúrgicos). En segundo lugar se encuentra Zaragoza,
origen de la exportación de vehículos nuevos.

Las importaciones tienen como orígenes principales Rusia, con el 14% (chatarra) y Países Bajos y Alemania, ambos
con el 12 % (productos siderúrgicos).

El principal destino de las exportaciones es el Reino Unido, con el 40%, principalmente productos siderúrgicos.

Relaciones puerto-ciudad

El desarrollo de las infraestructuras portuarias, viarias y ferroviarias y el crecimiento de los núcleos urbanos por
los que se extiende el puerto (Pasaia, Errenteria, Lezo y Donostia-San Sebastián) ha conducido a un proceso de
conurbación del entorno de la Bahía de Pasaia que ha dado lugar a un continuo urbano entre Donostia, Pasaia,
Errenteria y Lezo, que ha dejado al Puerto de Pasaia en una posición central del mismo.

De esta manera, el Puerto de Pasaia cuenta en la actualidad con una superficie terrestre de 77,44 has. costreñida
por las infraestructuras y por el urbanismo de los municipios vecinos y sin capacidad de expansión. Por otro lado,
las diferentes estrategias de recualificación de los municipios ribereños miran a los espacios portuarios, con lo que
se genera una presión importante por el uso del suelo. La existencia de espacios degradados o infrautilizados ha
servido como argumento para este tipo de estrategias, aspecto que ha sido muy relevante en la actuación del
Nabalaldea de Bordalaborda.

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

6 DOCUMENTO A_MEMORIA
3 Relación con otros instrumentos de planificación
3.1. Consideración urbanística del Puerto de Pasaia:

El Real Decreto Legislativo 2/2011, de 5 de septiembre por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de
Puertos del Estado y de la Marina Mercante regula en su artículo 56 la consideración y articulación urbanística de
los puertos, fijando el carácter del Plan Especial y los procedimientos para su formulación y tramitación:

Artículo 56: Articulación urbanística de los puertos.

1. Para articular la necesaria coordinación entre las Administraciones con competencia concurrente sobre
el espacio portuario, los planes generales y demás instrumentos generales de ordenación urbanística
deberán calificar la zona de servicio de los puertos estatales, así como el dominio público portuario afecto
al servicio de señalización marítima, como sistema general portuario y no podrán incluir determinaciones
que supongan una interferencia o perturbación en el ejercicio de las competencias de explotación
portuaria y de señalización marítima, requiriéndose informe previo vinculante de Puertos del Estado,
previo dictamen de la Comisión de Faros, en los casos en los que pueda verse afectado el servicio de
señalización marítima por actuaciones fuera de los espacios antes mencionados, cuando en sus
proximidades exista alguna instalación de ayudas a la navegación marítima.

2. Dicho sistema general portuario se desarrollará a través de un plan especial o instrumento equivalente,
que se instrumentará de la forma siguiente:

a) La Autoridad Portuaria formulará dicho plan especial. Con carácter previo a la formulación del plan
especial o instrumento equivalente que ordene la zona de servicio de un puerto, deberá encontrarse
delimitada ésta mediante la aprobación de la Delimitación de los Espacios y Usos Portuarios en dicho
puerto, no pudiendo extenderse las determinaciones de aquel plan más allá de la zona de servicio así
delimitada.

b) Su tramitación y aprobación se realizará de acuerdo con lo previsto en la legislación urbanística y de

ordenación del territorio, por la Administración competente en materia de urbanismo.

c) Concluida la tramitación, y con carácter previo a la aprobación definitiva de dicho plan especial, la
Administración competente en materia de urbanismo, en un plazo de quince días, a contar desde la
aprobación provisional, dará traslado del contenido de aquél a la Autoridad Portuaria para que ésta, en el
plazo de un mes, se pronuncie sobre los aspectos de su competencia

Recibido por la Autoridad Portuaria el contenido del plan especial, ésta lo remitirá a Puertos del Estado a
fin de que formule las observaciones y sugerencias que estime convenientes. En caso de que el traslado no
se realice o de que la Autoridad Portuaria se pronuncie negativamente sobre la propuesta de la
Administración competente en materia urbanística, ésta no podrá proceder a la aprobación definitiva del
plan especial, debiendo efectuarse las consultas necesarias con la Autoridad Portuaria, a fin de llegar a un
acuerdo expreso sobre el contenido del mismo.

De persistir el desacuerdo, durante un período de seis meses, contados a partir del pronunciamiento
negativo de la Autoridad Portuaria, corresponderá al Consejo de Ministros informar con carácter
vinculante, previa emisión del citado informe de Puertos del Estado.

La aprobación definitiva de los planes especiales a que hace referencia este apartado deberá ser notificada
a la Autoridad Portuaria con los requisitos establecidos en la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de
Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común.

3. El plan especial deberá incluir entre sus determinaciones las medidas y previsiones necesarias para
garantizar una eficiente explotación del espacio portuario, su desarrollo y su conexión con los sistemas
generales de transporte terrestre.

El Plan Especial de Ordenación de la Zona de Servicio del Puerto de Pasaia tiene como soporte legal el Real
Decreto Legislativo 2/2011, de 5 de septiembre por el que se aprueba la Ley de Puertos del Estado y de la
Marina Mercante. La Ley 2/2006 no regula los planes especiales portuarios, tal y como recoge la Sentencia
573/09 del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco. Teniendo en cuenta que el Plan Especial ordena el
sistema general portuario delimitado por la Delimitación de los Espacios y Usos Portuarios y calificado por

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

DOCUMENTO A_MEMORIA 7
 el planeamiento urbanístico general sin más determinaciones, este Plan Especial es a la vez un instrumento
de ordenación estructural y pormenorizada.

3.2. Significado del aprovechamiento edificatorio en el plan especial

Si bien la normativa del plan especial hace uso de las técnicas urbanísticas al uso para configurar la imagen final
de lo construido (alineaciones, rasantes, edificabilidad) el aprovechamiento edificatorio tiene un significado
distinto del que tiene en los suelos de titularidad privada. En éstos, el plan urbanístico configura el contenido del
derecho de propiedad del suelo con los consiguientes efectos en los planos jurídico y patrimonial, así como en la
valoración de los inmuebles, incluso a efectos tributarios.

En el dominio público portuario, por el contrario, la ordenación del plan especial tiene por objeto la articulación
urbanística de la infraestructura portuaria con la finalidad de integrarla en su entorno no portuario. Por tanto, no
configura los derechos y deberes de la propiedad del suelo, sino que modula el impacto edificatorio del
funcionamiento de la infraestructura, que se rige por los principios de titularidad, adscripción y afectación del
dominio público, no de propiedad.

De ahí que el plan especial defina aprovechamientos que aparentemente pueden parecer muy elevados, pero que
tienen por finalidad garantizar la máxima flexibilidad en un documento de vigencia indefinida que tiene que ser
útil en un entorno económico muy variable, cuyas soluciones técnicas y exigencias en materia edificatoria se
alteran constantemente.

Dentro de este marco la Autoridad Portuaria ejecuta directamente obras u otorga concesiones para su ejecución
por particulares. A diferencia de lo que sucede en el suelo de titularidad privada, el criterio rector de los proyectos
no es el agotamiento del aprovechamiento autorizado, sino la idoneidad técnica y la rentabilidad de las
inversiones.

El aprovechamiento edificatorio del Plan Especial se refiere a la edificabilidad física o bruta (artículo 35.1 de la Ley
del Suelo y Urbanismo), y no a la edificabilidad urbanística, definida por el artículo 35.3 de la Ley del Suelo y
Urbanismo como la edificabilidad física correspondiente a los usos y actividades de carácter lucrativo. La
edificabilidad física de los sistemas generales, como el puerto, no tiene la consideración de edificabilidad
urbanística.

El régimen urbanístico del plan especial, tanto en el momento de su aprobación como con ocasión de su
modificación no tiene, por tanto, efecto alguno sobre el valor de los suelos portuarios, valor que como inmueble
excluido del comercio que es, se calcula solamente para finalidades muy concretas (cálculo de tasas portuarias,
liquidación de tributos locales) y mediante una metodología específica en cada caso.

Como muestra del muy especial significado del aprovechamiento urbanístico que reconoce el plan especial, hay
que señalar que en el supuesto de una desafectación la parcela correspondiente quedaría pendiente de la
asignación de un régimen urbanístico completo por el planeamiento municipal que no se vería condicionado en
absoluto por el aprovechamiento que tuviera dentro del plan especial portuario.

3.3. Plan Estratégico 2015-2025

El Consejo de Administración de la Autoridad Portuaria en su sesión de 10 de marzo de 2015 aprobó la

actualización del Plan Estratégico, con vigencia para el periodo 2015-2025.

Esta actualización recoge los resultados del proceso de Reflexión Prospectiva desarrollado durante los meses
precedentes con participación de la práctica totalidad de las instituciones y agentes sociales y económicos del
entorno del puerto.

Responde a la nueva situación generada tras el desistimiento de la tramitación del Plan Director de
Infraestructuras que respaldaba la construcción del puerto exterior y se articula en los siguientes elementos:

MISIÓN Y VISIÓN

- En un contexto de puerto urbano y sostenible, ser un actor relevante en las conexiones intermodales de
la Península Ibérica y el sur de Francia con las Islas Británicas y el Norte de Europa, manteniendo y
mejorando el servicio que presta a su Hinterland inmediato.

- Ser un puerto de referencia para las empresas de la Península Ibérica y el Sur de Francia por su
orientación al cliente y la flexibilidad de sus servicios.

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

8 DOCUMENTO A_MEMORIA
META I: Oferta de Infraestructuras y Servicios

OBJETIVO 1: Ser eficiente en el uso del espacio disponible

OBJETIVO 2: Ofrecer un servicio a la medida de las empresas: polivalencia
OBJETIVO 3: Innovar en la manipulación de mercancías
OBJETIVO 4: Poner en marcha la nueva lonja pesquera
OBJETIVO 5: Fomento de la construcción naval
OBJETIVO 6: Desarrollo de infraestructuras portuarias y accesibilidad

META II: Captación de tráficos

OBJETIVO 1: Desarrollo de negocio: nuevos tráficos y actividades de valor añadido

OBJETIVO 2: Obtención de apoyo financiero y comercial para la puesta en marcha de nuevos proyectos.

META III: Compatibilidad con el entorno

OBJETIVO 1: Ser compatible con el entorno

OBJETIVO 2: Aumentar el nivel de exigencia en la gestión ambiental
OBJETIVO 3: Diseño e implantación de una estrategia de comunicación e imagen

META IV: Gestión interna de la Autoridad Portuaria

OBJETIVO 1: Organización flexible de la Autoridad Portuaria orientada al cliente

OBJETIVO 2: Adaptación de la estructura de la Autoridad Portuaria para implantar el Plan Estratético.
OBJETIVO 3: Optimización de los sistemas de gestión internos de la Autoridad Portuaria.

ESCENARIO DE TRÁFICOS

2020 2025
Productos siderúrgicos largos 880.000 850.000
Productos siderúrgicos planos 535.000 600.000
Chatarra 660.000 700.000
Automóviles 364.000 400.000
Abonos 180.000 180.000
Cereales 164.000 175.000
Pienso y forrajes 144.000 150.000
Papel y pasta de madera (convencional) 134.000 150.000
Materiales de construcción 96.000 100.000
Magnesita 80.000 80.000
Carbón y coque 71.000 80.000
Potasa 300.000 500.000
Cemento y clinker 51.000 60.000
Sal común 54.000 75.000
Maquinaria y repuestos 32.000 35.000
Maderas y biomasa 163.000 300.000
Contenedores 300.000 600.000
Graneles líquidos 150.000 300.000
Otras mercancías 150.000 175.000
Pesca 25.000 25.000
TOTALES 4.533.000 5.535.000

El plan especial debe calificar los espacios y posibilitar la ejecución de las infraestructuras necesarias para que el
puerto tenga la capacidad de dar servicio adecuado a estos tráficos. Las necesidades adicionales para el escenario
de tráfico adoptado, con respecto a las actualmente existentes o en curso de habilitación son de 28.000 m2
descubiertos y 43.400 m2 cubiertos.

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

DOCUMENTO A_MEMORIA 9
3.4 El Plan Territorial Parcial de Donostialdea-Bajo Bidasoa

El Plan Territorial Parcial de Donostialdea-Bajo Bidasoa es el documento urbanístico de rango superior que ordena
el conjunto de los municipios que configuran este Área Funcional y establece directrices a nivel territorial a
desarrollar en cada uno de los Planes Generales Municipales. Es por tanto el único documento legal que articula
los planeamientos municipales y dibuja las infraestructuras generales y las tendencias en el uso del suelo.

La tramitación del PTP de Donostialdea-Bajo Bidasoa se inicia con una primera exposición pública del documento
de Avance en Marzo de 2003. Con fecha 12 de Diciembre de 2008 se aprueba el Documento de Criterios,
Objetivos y Soluciones Generales del PTP de Donostialdea-Bajo Bidasoa. Con fecha 3 de marzo de 2009 el Consejo
de Diputados de la Diputación Foral de Gipuzkoa aprueba el documento de Criterios y Objetivos.

En el año 2010 se elabora un primer documento de PTP. Recientemente se elabora un segundo documento
adaptado a la nueva realidad presupuestaria, sobre el que recae una aprobación inicial por Orden de27 de mayo
de 2015 de la Consejera de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio, publicado en el BOPV de 30 de mayo de
2015, que abre una exposición pública hasta el 15 de septiembre de 2015.

El Plan Territorial Parcial Donostialdea-Bajo Bidasoa, contempla una nueva conexión del puerto con la plataforma
Lezo-Irún y un nuevo enlace de esta plataforma y el polígono de Lanbarren con la AP-8. Esta iniciativa supone una
interesante oportunidad para mejorar el acceso viario al puerto por el este, lo que previsiblemente podrá
ejecutarse sin necesidad de modificar nuevamente el Plan Especial una vez la solución esté suficientemente
definida.

El Plan Territorial Parcial de Donostialdea-Bajo Bidasoa establece además de las determinaciones de uso del suelo,
unas directrices de infraestructuras de transporte en el área de carácter estrategico de la Bahia :

- Circunvalación peatonal y ciclista en torno a la bahía de Pasaia con espacios públicos vinculados en
determinados emplazamientos del borde norte.
- Desdoblamiento de los accesos viarios en el área de La Herrera con separación de los tráficos urbanos y
los tráficos de acceso al puerto antes de la glorieta de Gomistegui.
- Variante oeste de Lezo para posibilitar un acceso directo a San Juan–Donibane evitando el paso interior
por la zona urbana de Lezo.
- Utilizacion de una parte de la playa de vías de ADIF en Antxo para la ampliación del boulevard de la
antigua N-1 y mejora de la barrera entre la ciudad y el puerto-area ferroviaria.

Algunas de estas directrices infraestructurales, que en un documento de ámbito territorial como el PTP se
encuentran esbozadas, Han sido objeto de estudios más pormenorizados a nivel de Proyectos de Trazado por
parte de la Diputación Foral de Gipuzkoa.

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

10 DOCUMENTO A_MEMORIA
REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA
DOCUMENTO A_MEMORIA 11
 REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA
12 DOCUMENTO A_MEMORIA
3.5 Estudios pormenorizados de elementos de infraestructuras viarias en los bordes
del espacio portuario

3.5.1 Nuevos accesos al Puerto de Pasaia por la zona de La Herrera.

El Departamento de Movilidad y Ordenación del Territorio de la Diputación Foral de Gipuzkoa con la asistencia
técnica de Hoz y Fontán Arquitectos S.L.P. redactó con fecha Mayo de 2009 un” Estudio de Remodelación de los
Accesos de Conexión entre la Autopista A-8 y la glorieta de Gomistegui en Herrera”. Posteriormente este estudio
se desarrolla a nivel de proyecto de ejecución, redactado con la asistencia técnica de la ingeniería Asmatu SL.

Este Estudio propone el desdoblamiento de los accesos rodados a la zona portuaria, una vez rebasados los túneles
actuales, mediante un trenzado de separación entre el tráfico dirigido al puerto y el que accede a la glorieta.
Este desdoblamiento se consigue mediante la separación de los dos carriles de salida y entrada en los túneles,
dirigiendo uno de los carriles hacia el puerto y el otro hacia la glorieta. Con objeto de evitar cruces, el carril de
salida del puerto debe pasar bajo el carril de entrada a la glorieta.

Esta separación de tráficos se propone sea ejecutado con un túnel artificial, con continuación con los existentes.
Una vez realizada la obra, se propone el relleno de toda la superficie hasta alcanzar las cotas de la calle y el
acceso a Bidebieta. Se construye por tanto una nueva topografía artificial sobre la cota del puerto, en la que
ejecutar un parque público con plantación de arbolado de gran porte.

La nueva ordenación integra la nueva urbanización de la estación de Herrera de Euskotren, y proporciona un

nuevo paisaje urbano de gran calidad ambiental y paisajística. Resuelve además la relación entre Trintxerpe y la
estación y mejora en general las conexiones Trintxerpe- Alza.

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

DOCUMENTO A_MEMORIA 13
 REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA
14 DOCUMENTO A_MEMORIA
3.5.2 Variante exterior al núcleo urbano de Lezo en su margen Oeste

Con fecha Julio de 2009 el Departamento de Movilidad y Ordenación del Territorio de la Diputación Foral de
Gipuzkoa, con la asistencia técnica de la empresa Hoz y Fontán arquitectos S.L.P., redactó el “Estudio de la
Variante Exterior del Núcleo Urbano de Lezo en su Margen Oeste” desarrollado a nivel de anteproyecto de
trazado.

El estudio propone una solución para resolver el tráfico de paso desde el acceso al puerto hasta la salida a la
carretera de Donibane mediante un vial de doble sentido, con un trazado de curvatura de gran radio a una cota
elevada unos seis metros sobre la rasante de la plataforma portuaria.

Este trazado, que invade el espacio portuario, se separa ampliamente del área urbana en su parte central
coincidiendo con la conexión peatonal entre el puerto y la Goiko Plaza de Lezo. Su solución elevada, en viaducto,
permite la utilización portuaria en el nivel de la plataforma del puerto, y la utilización pública de las superficies
superiores a nivel de ciudad. En concreto, en el ensanchamiento central se propone la construcción de un parque
urbano como remate del recorrido desde Goiko Plaza en su encuentro con el puerto.

El nuevo vial se completa con una plataforma adosada que alberga un paseo peatonal y de bicicletas.

Su construcción vendrá determinada en gran medida por la relación coste-servicio. Sin embargo en esta ecuación
habrá de considerarse la aportación de este elemento al paisaje urbano y su voluntad de resolver el encuentro del
área urbana con el puerto, tanto desde un punto de vista formal y de paisaje urbano, como en su aportación al
recorrido peatonal y ciclista de circunvalación de la bahía.

En este sentido, su construcción materializaría este elemento de paseo en el borde Este de la bahía, con una
actuación simétrica a la que se pretende en el área Herrera- San Pedro en el borde oeste.

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

DOCUMENTO A_MEMORIA 15
 REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA
16 DOCUMENTO A_MEMORIA
4 Criterios y objetivos del plan especial
4.1 Ámbito de actuación

El ámbito de la Revisión del Plan Especial coincide con el del Plan Especial vigente, que abarca la zona de servicio
del Puerto de Pasaia delimitada en el deslinde del Puerto aprobado por O.M. de 20 de Noviembre de 1990 que
delimitó el Dominio público marítimo-terrestre portuario. El ámbito ordenado en este documento tiene una
superficie de 774.128 m2.

Esta delimitación recoge las modificaciones posteriores en las zonas de Donibane -que definen el área de
Nabalaldea y la Central Térmica-, en la zona de Capuchinos o la desafectación de los suelos ocupados por la
variante de la N-1.

Asimismo, recoge también la desafectación de diversas zonas por orden FOM/2416/2006 que aprueba
definitivamente el Plan de Utilización de la Zona de Servicios del Puerto. Las zonas desafectadas son:

- Rotonda junto al muelle de pescadería.

- Edificio de Tenencia de Alcaldía y Mercado municipal.
- Parcela junto a la rotonda de Gomistegui.
- Suelo del frontón de Herrera.
- Edificio de viviendas en Herrera sur junto a la N-1.
- Superficie afectada por la variante de Pasaia en término municipal de Errenteria.
- Edificio de viviendas “Luis Tolosa” situado en la margen derecha del canal de entrada junto al núcleo de
Pasai Donibane.

Estos suelos mantienen la titularidad del puerto a excepción de los correspondientes a la variante de Pasaia. Son
suelos susceptibles de afectación si fueran necesarios en la nueva ordenación.

Una Orden del 17 de noviembre de 2009 del Ministerio de Fomento desafecta del dominio público estatal un
tramo del vial Lezo-Bide en el término municipal de Pasaia junto a Nabalaldea, que pasa a incorporarse al
patrimonio de la Autoridad Portuaria.

Por Orden del Ministerio de Fomento de 17 de noviembre de 2009 se desafectó un tramo de 2.226,66 m2 del vial
Lezo-Bide, en Donibane.

Por Orden del Ministerio de Fomento de 23 de mayo de 2011 se desafectó una parcela de 5.643,4 m 2 en la zona
de Donibane, que comprende un edificio para usos socioculturales y deportivos con parking subterráneo y la plaza
de Bizkaia.

Por Orden del Ministerio de Fomento de 1 de febrero de 2013 se desafectó una parcela de 913,25 m 2 en la zona
de la Herrera Sur con motivo de las obras del desdoblamiento del metro de Donostialdea.

Por Orden del Ministerio de Fomento de 21 de abril de 2015 se desafectó una parcela de 378 m2 en la zona de la
Herrera Sur con motivo de las obras de desdoblamiento del metro de Donostialdea.

Para el grafiado de la Revisión del Plan Especial se utiliza la base cartográfica del Plan vigente con las
modificaciones realizadas en el periodo de vigencia. Se recogen los derribos de La Herrera, los rellenos y
movimientos de tierra provisionales efectuados con la obra de Euskotren, y el estado definitivo de la nueva
rotonda y estación de acceso a Euskotren.

Para resolver algunos aspectos de esta revisión resulta imprescindible la ordenación de algunas de las zonas
desafectadas sobre las que se establecen determinaciones con carácter indicativo, que pasarán a ser vinculantes
en el momento que se afecten de nuevo al uso de servicio portuario.

4.2 Carácter del documento

El Plan Especial que se revisa, define en los artículos 4 y 5 de las Normas Urbanísticas los supuestos de Revisión o
Modificación del Plan:

Para el procedimiento de Revisión las normas generales establecen:

a) Cuando circunstancias sobrevenidas alteren las hipótesis del Plan, en cuanto a magnitudes básicas, de
forma que obliguen a modificar los criterios generales de la ordenación.

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

DOCUMENTO A_MEMORIA 17
 b) Cuando se modifique el Plan de Utilización de los espacios portuarios por cambio sustancial de los usos
básicos, inadecuación para el cumplimiento de los objetivos estratégicos, aparición de nuevas demandas
no recogidas que supongan una clara alteración del marco de sus previsiones, o por experimentar un
incremento o disminución sustancial del volumen de tráfico de mercancías
c) Cuando aparezcan nuevas circunstancias de análoga importancia y naturaleza que afecten de forma
determinante al carácter del sistema general portuario.

El elemento determinante del carácter de las modificaciones resulta ser el Esquema Director del Plan establecido
gráficamente en el plano II-1 ESQUEMA DIRECTOR.

Las modificaciones propuestas en este documento contienen modificaciones y alteraciones del esquema director.
Aun cuando su carácter de incidencia aislada y puntual de los elementos estructurantes hubiera podido permitir
abordar los cambios como Modificación de Elementos, se ha optado por abordarlo mediante la forma de Revisión
del Plan Especial manteniendo en todo momento el carácter globalizador del documento. Por lo tanto, en su
forma se aborda como un documento refundido, que conserva su estructura y contenido original, pero
transforma y modifica elementos específicos y puntuales allí donde se han planteado modificaciones.

La revisión trata de mantener el carácter flexible del instrumento de planeamiento al entender que se trata de un
mecanismo adecuado para responder a la situación también cambiante de los usos, necesidades y mecanismos de
descarga, nuevos sistemas y nuevas mercancías que suponen oportunidades de negocio de un puerto en este
contexto.

Se mantiene por tanto el mecanismo de definición de áreas de movimiento en la definición de alineaciones que
en todos los casos tendrán carácter de alineación máxima, la posibilidad de ajuste de rasantes en la redacción de
los nuevos proyectos, el establecimiento de techos edificatorios con amplios márgenes, la limitación de alturas
con la garantía de que puedan ser rebasadas por necesidades imperativas de operatividad o protección
medioambiental o la flexibilidad de usos tanto de los edificios como de las superficies terrestres y de la lámina de
agua.

4.3 Criterios generales orientadores de la revisión del Plan Especial

El Plan Especial vigente contiene un enunciado de objetivos generales perseguidos con su redacción, que se
consideran vigentes en la nueva ordenación.

El objetivo principal del Plan Especial es la concepción y desarrollo de una ordenación que permita el máximo
aprovechamiento y eficacia de las superficies disponibles para dar respuesta al incremento de la demanda del
transporte marítimo, mejorando y haciendo compatible su relación con el medio urbano en el que el puerto se
inserta.

Este objetivo, enunciado ya en el documento que se modifica, tiene una concreción por áreas y actuaciones que
se recoge en un documento de “Criterios y Objetivos para la modificación de la delimitación de los espacios y usos
portuarios y la Revisión del Plan Especial de Ordenación del Puerto de Pasaia”, formulados por la Autoridad
Portuaria en su Consejo de Administración de 10 de marzo de 2015.

OBJETIVOS GENERALES:

1) Atender a las recomendaciones del estudio de “Evaluación del impacto en la Salud de dos intervenciones
de regeneración en la Bahia de Pasaia” realizado por el Gobierno Vasco. En especial la recomendación de
mejorar la paseabilidad, accesibilidad y cohesión del área urbana, creando un paseo de calidad que
conecte la plaza de la estación de Euskotren en Herrera con Trintxerpe, y que su trazado llegue hasta
Puntas, así como diseñar zonas de esparcimiento adaptadas, dotar a los espacios verdes con vegetación,
y dotar y mantener la adecuada salubridad y calidad paisajística.
2) Solucionar las intersecciones de tráfico peatonal y tráfico portuario en el acceso al puerto.
3) Facilitar el acceso de los vecinos de Trintxerpe a la estación de Euskotren.
4) Dotar al puerto de las instalaciones necesarias para atender los diferentes tráficos en condiciones de
competitividad y sostenibilidad. En concreto, responder a la necesidad portuaria de contar con alrededor
de 5 Ha. de pabellones en relación al incremento de tráfico del Puerto y su proyección de actividad
futura.
5) Ordenar los espacios para su óptimo aprovechamiento y flexibilidad, teniendo en cuenta la variable
ambiental.
6) Resolver el encuentro puerto-ciudad generando espacios de uso público y parcelas para usos terciarios y
dotacionales.

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

18 DOCUMENTO A_MEMORIA
 7) Facilitar la construcción de itinerarios de borde, contribuyendo a completar un recorrido perimetral
peatonal y ciclista de la bahía.

OBJETIVOS POR ZONAS:

La Herrera Norte

a) Posibilitar la remodelación integral del área, manteniendo los usos portuarios, a través de la
recomposición de los edificios actuales, y de nuevos edificios que permitan lograr unas instalaciones más
modernas y funcionales y que contribuyan a la recualificación urbana del conjunto.
b) Dar respuesta a la necesidad portuaria de nuevos pabellones acordes con las necesidades de los tráficos
actuales y su proyección futura.
c) Compatibilizar el uso portuario con nuevos usos que se engloban dentro de las categorías de uso
pormenorizado terciario y equipamientos.
d) Determinar un nuevo límite del área, dotando a Euskadi Etorbidea de más espacio ciudadano dentro de
los límites del puerto.

La Herrera Oeste

a) Posibilitar la construcción de un nuevo parque que mejore ambientalmente la zona.

b) Resolver la conexión Trintxerpe – Euskotren a través de un nuevo itinerario peatonal y ciclista
completamente segregado de los tráficos de acceso al puerto.
c) Posibilitar la construcción de nuevos edificios que, manteniendo los usos portuarios, permitan extender
el futuro parque a sus cubiertas, y permitan también lograr unas instalaciones más modernas y
funcionales que contribuyan a la recualificación urbana del conjunto.
d) Posibilitar en un futuro la construcción de una conexión directa entre las vías de alta capacidad y el
puerto evitando la rotonda de Gomistegui.

La Herrera Sur

a) Posibilitar la remodelación integral del área, manteniendo los usos portuarios, a través de la
recomposición de edificios actuales y de nuevos edificios que permitan lograr unas instalaciones más
modernas y funcionales y que contribuyan a la recualificación urbana del conjunto.

Muelle Hospitalillo

a) Abordar un proyecto paisajístico y de urbanización que permita la regeneración completa del área como
una nueva plaza urbana.
b) Posibilitar la introducción de nuevos usos que enriquezcan las funciones urbanas y la integración en el
entorno y que se engloben en la categoría de uso pormenorizado terciario: actividades comerciales o
representativas, oficinas, centros tecnológicos o de investigación, servicios y equipamientos, etc.
c) Incrementar la vegetación y arbolado de la zona.
d) Dotar de un aparcamiento subterráneo a la zona en respuesta a las necesidades del entorno.

Muelle de Trintxerpe

Abordar un proyecto paisajístico y de urbanización que permita la regeneración completa del área como un nuevo
frente marítimo.
Incrementar la vegetación y arbolado de la zona.
Dotar de un aparcamiento subterráneo a la zona en respuesta a las necesidades del entorno.

Muelle de San Pedro

A) Cualificación de los espacios públicos del muelle, restringiendo los aparcamientos en superficie.

Zona de Antxo

a) Reducción de la ocupación en planta de los edificios administrativos, concentrando sus usos y eliminando
los que dejan libres espacios de mayor interés para la actividad portuaria.
b) Posibilitar la construcción de edificios e instalaciones de la altura necesaria para la realización de
operaciones de graneles sin emisiones.

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

DOCUMENTO A_MEMORIA 19
Riberas del Oiartzun

a) Arraitoki: calificar la parcela para usos terciarios y aparcamiento subterráneo.

Lezo norte

a) Mejora de los accesos viarios.

b) Posibilitar la ejecución por las administraciones competentes de obras en voladizo sobre puntos
concretos del dominio público para mejorar las conexiones ciclistas.
c) Incorporación de los terrenos de la Central Térmica a la zona de usos comerciales portuarios.
d) Rellenos en la zona del dique flotante.
e) Eliminar el límite lado tierra del área de movimiento de la edificación en Lezo 1.
f) Edificabilidad alturas y área de movimiento de la edificación que permitan:
o 16.000 m2 de almacén entre las parcelas de la Térmica y Lezo 0.
o Una terminal all-weather en Lezo 0.
o Que el área de movimiento de la edificación entre 20m en la lámina de agua.
o Altura libre (air draught) de 14 metros desde la lámina de agua en marea alta.
o Altura máxima medida en el alero (pueden sobresalir elementos estructurales, especialmente si
la cubierta sobre la lámina de agua es en voladizo)
o Edificios auxiliares (talleres) en la zona de Koxtape y rellenos dique Flotante.

Astillero

a) Posibilitar la construcción de edificios e instalaciones dotados de la altura requerida para la actividad.

Nabalaldea

a) Calificación como zona de usos mixtos: usos complementarios puerto-ciudad.

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

20 DOCUMENTO A_MEMORIA
4.4 Tratamiento de las cuestiones medioambientales

La Ley 2/2006 del Suelo y Urbanismo del País Vasco excluye a los Planes Especiales que no afecten al suelo no
urbanizable, de la obligatoriedad de ser sometidos a la evaluación de impacto ambiental, circunstancias que se
dan en este caso.

Sin embargo, es evidente la implicación medioambiental y el impacto que la actividad portuaria tiene en la calidad
de vida y en el medio ambiente de las localidades ribereñas.

Los impactos ambientales, ya tenidos en cuenta en el documento que se revisa, condicionan también las nuevas
propuestas, tratando de reducir el impacto de la actividad portuaria en el entorno. Realizados los derribos
previstos en la zona de La Herrera que suponían un impacto transitorio se mantienen gran parte de los criterios y
soluciones del documento Reformado:

- Separación de tráficos pesados portuarios y ligeros urbanos en los accesos al puerto en la zona de La
Herrera.
- Se termina en estos momentos la construcción de la nueva lonja, que supone la remodelación de la zona
pesquera, con un enfoque paisajístico y ambiental que proporciona una gran superficie peatonal
ajardinada junto a la lámina de agua, vinculada al itinerario de circunvalación de la bahía.
- Se han construido los pabellones previstos en los muelles de Antxo con la creación de pantallas visuales,
acústicas y de control de materiales pulverulentos.
- La realización del itinerario peatonal propuesto en este documento, con las soluciones enunciadas
proporciona la separación entre las actividades urbanas y portuarias, evita la contaminación ambiental y
visual, y proporciona un nuevo paisaje urbano.
- El diseño de los nuevos pabellones de la Herrera Sur y Oeste con criterios medioambientales similares a
los tenidos en cuenta en el diseño de la lonja pesquera, con el empleo de las cubiertas ajardinadas
proporcionan una nueva percepción del área portuaria compatible con una imagen urbana de calidad.

La Autoridad Portuaria del Puerto de Pasaia realiza un seguimiento ambiental de las actividades portuarias junto
con representantes de Medio Ambiente del Gobierno Vasco, comprobando el cumplimiento de las normas
establecidas respecto a las actividades de mayor impacto como las relacionadas con la descarga y manipulación
de la chatarra.

Se realizan mediciones de contaminación del aire en las zonas de trabajo más próximas a los núcleos habitados
por el Departamento de Medio Ambiente, con estaciones de control en Lezo y Errenteria.

Se han dispuesto redes de riego en las zonas con mayor riesgo de partículas en suspensión o pulverulentas, que
ha mejorado la situación y el riesgo de contaminación en los núcleos de población más próximos.

El cierre y demolición de la Central Térmica ha acabado con la actividad más contaminante del puerto, lo que
supondrá sin duda una importante mejora en la calidad del aire de todo el entorno urbano.

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

DOCUMENTO A_MEMORIA 21
 REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA
22 DOCUMENTO A_MEMORIA
5 Descripción de las soluciones adoptadas
5.1 Modificaciones estructurales al plan especial vigente

El Plan Especial de Ordenación que se revisa está articulado en torno a un esquema director básico basado en la
calificación de usos globales, y en una red viaria básica y estructurante definida en base a las necesidades
internas, y conectada con la red exterior.

Su relación con el entorno urbano próximo se limita a las infraestructuras viarias o ferroviarias que discurren por
su límite sur y a la existencia de pasos peatonales o ciclistas que los diferentes municipios han construido para
resolver los accesos peatonales a lo largo de la bahía.

Planificaciones con una visión más global del problema de relación puerto-ciudad como el PTP de Donostia-
Txingudi inciden el objetivo de lograr una circunvalación peatonal y ciclista de la bahía.

Una actuación reciente de la Diputación Foral de Gipuzkoa ha materializado un eje Herrera–Antxo con la
peatonalización de los dos carriles dirección Antxo y su habilitación mediante una pequeña obra de
ajardinamiento y protección de los bordes.

La obra de desdoblamiento de los túneles del trazado del Topo y construcción de la nueva estación de Herrera ha
supuesto un segundo paso en la construcción de este itinerario y una mejora de la imagen urbana de esta zona.

La construcción de la nueva lonja pesquera proporciona una plataforma elevada sobre la cota del muelle,
ajardinada y peatonal, que con su vocación de mirador urbano constituirá un punto singular de gran atractivo
ciudadano.

La Revisión del Plan Especial pretende materializar la continuación de estas iniciativas cerrando el circuito oeste
de la bahía, con la prolongación del itinerario peatonal y ciclista desde la estación de Herrera hasta el muelle de
San Pedro y el paseo a Puntas, mediante un eje de gran calidad urbana. Se trata de materializar un elemento
estructurante, que resuelva y mejore la relación puerto-ciudad en el límite oeste de la bahía en una operación de
gran ambición urbana y con un diseño urbano de calidad.

Este eje define el límite puerto-ciudad y resuelve la relación con una utilización portuaria de los terrenos de la
Herrera que resultan imprescindibles para mantener operativo el puerto con las necesidades establecidas en los
próximos años sin contar con un puerto exterior.

Se consigue así un elemento de paseo urbano de más de 7 Hectáreas de superficie y 1.800 m de longitud, que
añadido a los tramos ya ejecutados suman un recorrido urbano de 2.500 metros lineales entre San Pedro y Pasai
Antxo.

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

DOCUMENTO A_MEMORIA 23
5.1.1 El eje peatonal y ciclista entre Herrera y el muelle de San Pedro. Descripción por tramos:

El eje peatonal y ciclista se aborda a través de un catálogo de actuaciones independientes y de escala contenida,
que no pretenden resolver la totalidad de los problemas del área, pero que tendrán una gran repercusión en la
experiencia de usuario del entorno de la Herrera y del área circundante.

Dado su escala y su carácter, son intervenciones que constituyen un paso en la buena dirección a corto plazo, y
que no coartan el debate ni la discusión del área a largo plazo.

Las intervenciones se disponen a lo largo de lo que ha sido siempre la línea de encuentro puerto-ciudad. Dado su
carácter específico en función de la problemática de cada zona, son presentadas en este documento como
proyectos específicos, adaptados a realidades existentes.

Sin embargo, la ejecución del conjunto de actuaciones resulta en un proyecto de coherencia global para el espacio
público que se encuentra a lo largo de lo que ha sido siempre el límite del puerto.

Los beneficios urbanos derivados de esta colección de proyectos repercutirían directamente en la experiencia de
usuario de la zona. Podremos llegar en condiciones de seguridad y a través de un agradable recorrido a la estación
de Euskotren, disfrutar de un paseo y generar actividad económica en el muelle, en contacto con la lámina de
agua, obtener una gran plaza con una escala que corresponde a la de su entorno, ganar en vegetación y espacios
verdes...

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

24 DOCUMENTO A_MEMORIA
Herrera Oeste y Acceso Euskotren

La Herrera oeste es hoy en día un territorio agresivo. Es una zona industrial con una alta repercusión de
infraestructura en la que se producen numerosos recorridos urbanos.

Desde el punto de vista paisajístico, la zona oeste es lo que se conoce como un “tercer paisaje”; un territorio
definido por el vacío que dejan los tejidos urbanos, industriales y las infraestructuras, sin cohesión ni unidad,
semejante al paisaje de nudos de autopista o de cruces de caminos.

Desde el punto de vista de los flujos ciudadanos, por La Herrera Oeste discurre uno de los recorridos más
transitados de la zona, aquel que une la nueva estación de Euskotren con el núcleo urbano de Trintxerpe. Ahora
mismo, este recorrido se hace siguiendo la carretera de acceso al puerto para después recorrer una serie de
rampas en el fondo de La Herrera que permiten salvar el desnivel existente.

Por último, desde el punto de vista de la seguridad, la zona presenta un problema de compatibilidad entre el
tráfico rodado y el peatonal. El itinerario para alcanzar la estación trascurre sin espacio propio a través de las
carreteras de acceso al puerto. El punto más cuestionable es el paso de cebra que permite cruzar la carretera de
acceso al puerto a su salida de la glorieta de Gomistegui. Su posición en curva y después de una bajada
pronunciada dificulta el frenado de los camiones ante un posible imprevisto, constituyendo una fuente de
inseguridad tanto para los peatones como para los propios transportistas.

La Herrera Oeste esconde un enorme poder transformador del territorio. Precisamente por estar hoy en día
dominada por infraestructuras, existe la posibilidad de que una intervención en este punto rebaje los
inconvenientes derivados de la presencia de las mismas, con el consiguiente efecto de mejora en el entorno.

El hecho de disponer de una cierta superficie y de un flujo peatonal relevante es una oportunidad para la creación
de un espacio público nuevo, que no sólo resuelva las conexiones necesarias, sino que se convierta en un espacio
valorado por sí mismo.

Aprovechando los desniveles existentes en la zona, es posible consolidar un nuevo parque a la altura de la
cubierta de los pabellones del puerto. Este parque permitiría aumentar la dotación de zona verde del entorno así
como resolver la conexión entre el área urbana de Trintxerpe y la estación de Euskotren a través de un recorrido
agradable y seguro.

Los recorridos peatonales se efectuarían en el terreno que queda entre la parte trasera de los pabellones y el
límite de la carretera de acceso a la zona. Mediante rellenos, se puede mantener una cota constante que permite
llegar a la intersección entre el recorrido de peatones y el de camiones de entrada al puerto con una diferencia de
nivel como para poder salvar el cruce a través de una pasarela elevada, lo que elimina el riesgo existente en esta
zona y da una sensación de continuidad e integridad al conjunto del parque. Una vez salvado este punto, el
recorrido descendería hasta llegar a Euskadi etorbidea a través de una ladera arbolada.

El parque se completa con una gran superficie verde sobre la cubierta de los nuevos pabellones del puerto. Hoy
en día existen numerosos ejemplos de este tipo de cubiertas, siendo los que proponen sistemas constructivos
cerrados los que garantizan un mejor resultado. Esta técnica constructiva ha tenido un fuerte auge en los últimos
años con la creciente preocupación por la sostenibilidad, siendo una solución que representa una mejora
medioambiental importante. Dada la gran superficie de la cubierta y su posición, que motiva que será vista “desde
arriba”, se propone considerarla como un objeto de land art y que tenga un tratamiento paisajístico a través del
dibujo de sus plantaciones.

El resultado de esta propuesta es una mejora importante de la zona con un cambio de imagen radical, tanto en la
apreciación del entorno como en la visión del acceso al área de Trintxerpe.

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

DOCUMENTO A_MEMORIA 25
 REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA
26 DOCUMENTO A_MEMORIA
Vista desde la Glorieta de Gomistegui en su estado actual:

Imagen de la intervención propuesta desde el mismo punto de vista:

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

DOCUMENTO A_MEMORIA 27
Vista de la zona de la Herrera Oeste en su estado actual:

Imagen de la propuesta desde el mismo punto de vista:

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

28 DOCUMENTO A_MEMORIA
Euskadi etorbidea

Euskadi etorbidea es una de las arterias principales de Trintxerpe, con mucho movimiento, tráfico y comercio.
Formalmente se trata de una calle singular, en la que se producen varias alteraciones de su sección a lo largo de
su recorrido. En algunos sitios la calle es más ancha, en otros, más estrecha. En algunos sitios está limitada por
edificios, en otros, por muros y cambios de nivel. Estos cambios son los que dan carácter a la calle. Se trata, por lo
tanto, de un espacio urbano con un carácter ya definido, pero que actualmente carece de una de sus fachadas, la
sur, donde se ubican tanto el edificio de correos, como la tenencia de alcaldía, el mercado y el edificio Ciriza.

La actuación que se contempla en este ámbito busca contribuir a la mejora del entorno desde una perspectiva
sensible y humilde, sin querer reinventar el entorno desde cero sino trabajando con lo ya existente, ofreciendo
espacios de oportunidad de mejora inmediata y realista.

El proyecto propone utilizar espacios del límite portuario para introducir tres nuevos ensanchamientos en el
trazado de la calle. Con ello, se pretende abrir unos espacios que faciliten la relación de este espacio urbano con
la lámina de agua, con el acceso a Euskotren y entre los edificios singulares que se encuentran en la propia calle.
Se actúa en cinco puntos:

1) Parque y acceso Euskotren

En este punto se amplía la dimensión de la calle siguiendo un ángulo que permite establecer una nueva relación
con el parque de la Herrera Oeste y el acceso a Euskotren. Ahora, la calle se abre hacia uno de los recorridos más
transitados en el entorno. Esta apertura se formaliza a través de un espacio ajardinado y arbolado, que hace del
trayecto hacia la estación un trayecto relajado y amable. Además, este gesto tiene una gran presencia cuando
entramos hacia el núcleo urbano, suavizando enormemente la perspectiva que se obtiene del acceso desde la
glorieta de Gomistegui.

2) El ensanchamiento de la calle

Entre el edificio de correos y el edificio Ciriza se propone una variación de la anchura de la calle hasta una sección
que más allá de los 30 metros. Quizás uno de los elementos más característicos de la calle actualmente es la
secuencia de espacios de diferente dimensión a lo largo de su eje. Esta variación propuesta sigue esta lógica
propia de la calle, permitiendo un mejor soleamiento, amplitud de vistas, y disponiendo un espacio que puede ser
ocupado por prolongaciones de actividades de Ciriza o por un nuevo establecimiento en un edificio adosado al de
correos que completa la imagen de este hacia la calle.

3) Acercando la lámina de agua

Si bien no es factible acercar físicamente la lámina de agua hacia el interior del núcleo urbano, sí que es posible
generar un nuevo quiebro que ligue visualmente el corazón de Euskadi etorbidea con el paisaje portuario y de la
lámina de agua. Este gesto proporcionará una continuidad paisajística hacia el interior de los espacios urbanos a
través de una zona verde y con arbolado.

Como resultado de estas operaciones, Euskadi etorbidea ganará en achura, especialmente en el tramo que
discurre entre correos y el edificio Ciriza. Con este añadido, Euskadi etorbidea alcanzará los 34 metros de sección,
una medida propia de grandes arterias ciudadanas.

Como medida comparativa que permite hacerse una idea del espacio disponible, cabe destacar que el nuevo
ancho de Euskadi etorbidea será muy similar al de la Avenida de la Libertad de Donostia, una de las calles con más
sección y más representativas del ensanche donostiarra.

Esta configuración abre nuevas posibilidades de ordenación y diseño urbanos. En este tramo, se propone explorar
la posibilidad de adoptar un elemento de cierre de cara al puerto con carácter paisajístico, que disponga de
vegetación y que pueda dar sombra hacia la calle dada su orientación al sur. Asimismo, se contempla la ubicación
de un pequeño edificio adosado al actual de correos, integrado en el cierre portuario y que podría dar cabida a un
bar restaurante con una posible terraza sobre la pequeña plaza que tendría delante, dotando de un elemento de
actividad a la acera sur de la calle.

Los tres movimientos que se definen en este apartado, más allá de la evidente ganancia de espacio público, tienen
un componente vertebrador de la propia calle, y responden de manera específica a las diferentes problemáticas
de la calle en sus diferentes puntos.

El resultado de este acercamiento será una calle más agradable, con una imagen más amena y con un incremento
de elementos vegetales.

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

DOCUMENTO A_MEMORIA 29
Vista de Euskadi etorbidea en su estado actual:

Imagen de la propuesta desde el mismo punto de vista:

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

30 DOCUMENTO A_MEMORIA
Muelle de Hospitalillo

El espacio del muelle de Hospitalillo goza de una de las mejores vistas de la bahía, y es uno de los puntos del área
desde donde se tiene una mayor sensación de apertura. Es por ello que tiene un gran potencial para convertirse
en un espacio público de cierta intensidad, pero para ello es necesario aportar una serie de elementos que lo
cualifiquen, y que resuelvan los problemas que presenta actualmente.

Hoy en día, el espacio está delimitado por la lámina de agua en el este, pabellones portuarios en el oeste, Euskadi
Etorbidea en el norte y el acceso al puerto en el sur. Prácticamente todo el espacio está ocupado por un parking
en superficie. Es una zona que se atraviesa asiduamente, ya que aquí se encuentra el acceso a una pasarela que
permite alcanzar la otra orilla del valle y las paradas de autobús situadas en la calle del puerto.

El proyecto propone la recuperación del espacio del muelle de Hospitalillo para el uso ciudadano. Una primera
actuación consistiría en limpiar el espacio a través de una parking subterráneo de una sola planta que permita
liberar de vehículos la superficie, de una manera económicamente razonable y manteniendo la cantidad de
aparcamiento disponible actualmente. En segundo lugar, el proyecto contempla la construcción de elementos que
sean capaces de activar las oportunidades ocultas en dicho espacio.

Replantear la pasarela existente permitiría pasar de un mero dispositivo de conexión a un elemento de

vertebración urbana. El proyecto sugiere la posibilidad de salvar el desnivel existente a través de un graderío que
dignifique el final de la futura plaza de Hospitalillo. Probablemente construido en materiales cálidos, sería un
punto donde subirse a admirar el paisaje o donde sentarse a descansar que actuaría como telón de fondo del
paisaje urbano. Un ascensor público complementaria la actuación, de manera que se resolvería el acceso a
minusválidos.

El proyecto propone también la construcción de edificios de uso no portuario que acompañen a la apertura de
Euskadi etorbidea hacia la plaza y que sirvan también como telón de fondo de la misma hacia el puerto en el
oeste. Se propone en este caso una volumetría escalonada, con amplias terrazas que miran hacia la lámina de
agua, y que podría albergar un amplio catálogo de usos. Asimismo, la construcción de un gran parking
subterráneo de una planta de profundidad permitiría mejorar los problemas de aparcamiento de la zona a través
de un elemento económico.

La urbanización de este espacio dotaría al área de una gran superficie libre donde poder desarrollar eventos. El
final de cara al puerto, constituido por el graderío de acceso a la pasarela peatonal, sería un gran atributo en caso
de evento en la zona. Por último, en el extremo en contacto con Euskadi etorbidea, una masa arbolada vendría a
suavizar el encuentro con la calle y a ofrecer unas zonas de estancia en sombra tan necesarias en los meses de
verano, elemento que se repite en una posición céntrica en la plaza pero con una dimensión menor,
acompañando las superficies de estancia y descanso.

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

DOCUMENTO A_MEMORIA 31
Vista del muelle de Hospitalillo en su estado actual:

Imagen de la propuesta desde el mismo punto de vista:

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

32 DOCUMENTO A_MEMORIA
Muelle de Trintxerpe

Al igual que el muelle de Hospitalillo, el muelle de Trintxerpe está actualmente ocupado por un aparcamiento en
superficie. De carácter marcadamente longitudinal, esconde un poder de transformación de cierta potencia, al
tratarse de un espacio amplio y de cualidades paisajísticas impecables, que nunca se ha incorporado al tejido
urbano desde una perspectiva lúdica.

El espacio frente al agua se divide en tres zonas. En la primera zona, la más alejada del agua, se dispone de toda
una fila de aparcamiento en batería, gracias a la cual se aumenta la capacidad de aparcamiento actual. A
continuación, una banda de vegetación y arbolado separa los vehículos de una zona peatonal. A lo largo de todo
el recorrido del muelle, se dispone de una pequeña acera y un bidegorri, que discurren ligeramente elevados
respecto al paseo de borde y protegidos respecto a la zona de vehículos gracias a la banda verde y arbolada.

En la zona media se sitúan una serie de elementos vegetales que salvan el desnivel existente entre el paseo de
borde y la calle. Estos elementos podrán ser configurados como parterres que alojan diferentes tipos de
vegetación, dando sombra e incluyendo zonas de estancia y descanso en su interior. Estas zonas estarán
puntualmente interrumpidas por pasos y por pequeños edificios. Destinados a alojar cafeterías o bares,
dispondrán de pequeñas terrazas adosadas y animarán el recorrido al lado de la lámina de agua.

La última zona es la destinada al paseo de borde. Libre de todo obstáculo y con un pavimento renovado, será un
espacio de paseo y contemplación del paisaje.

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

DOCUMENTO A_MEMORIA 33
Vista del muelle de Trintxerpe en su estado actual.

Imagen de la propuesta desde el mismo punto de vista:

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

34 DOCUMENTO A_MEMORIA
Muelle de San Pedro

El muelle de San Pedro se utiliza actualmente como aparcamiento, salvo una pequeña franja, la más cercana a la
lámina de agua, que se utiliza para actividades relacionadas con la pesca. En la calle Arraunlari, la acera más
cercana a las viviendas tiene una sección muy reducida, lo que dificulta el cruce de la gente en los puntos en los
que hay estrechamientos como consecuencia del cambio de la alineación de los edificios. Todo esto hace que sea
una zona en la que pasear es difícil, a pesar de que desde allí se observa un paisaje interesante con el puerto
como fondo.

El Plan Especial considera la remodelación de la zona con el objetivo de ganar un espacio de uso ciudadano. No
obstante, se contempla la necesidad de ofrecer aparcamientos en la zona, por lo que se apuesta por un modelo
de convivencia vehículo-peatón en el que el uso de aparcamiento esté regulado por normativa, dirigiendo el
aparcamiento hacia ciertos horarios y colectivos.

Especial atención merece la acera en contacto con las edificaciones, que se propone ampliar en toda su longitud
para facilitar los cruces en los puntos en los que las edificaciones existentes los dificultan.

El trazado propuesto considera un vial de doble sentido con aparcamiento en línea en el lado edificado y
aparcamiento en batería en el lado hacia la lámina de agua. En el frente de la lámina, se destina un gran espacio
dedicado al paseo y a la estancia, que tiene su final en una gran plaza frente a la nueva lonja. Existe una pequeña
banda que se reserva para facilitar los usos pesqueros que se dan en la zona actualmente.

5.1.2 Itinerario ciclista Lezo - San Juan

El elemento peatonal y ciclista de circunvalación de la bahía se ha configurado en estos años a partir de tramos
aislados. La construcción del eje Herrera-Antxo ha supuesto una mejora importante entre estos núcleos urbanos.
Este tramo tiene además continuidad con la zona de Errenteria- Capuchinos ejecutada con la variante y la rotonda
de Molinao. Este eje tendrá en el futuro una proyección importante con la ejecución de la propuesta de Herrera-
San Pedro descrita en el epígrafe anterior.

Para conseguir una circunvalación efectiva de la totalidad de la bahía debería resolverse la continuidad Errenteria-
San Juan a través del frente portuario de Lezo. Esta continuidad será posible a largo plazo con la construcción de
la variante oeste de Lezo diseñada de forma que resuelva la relación urbana con el puerto utilizando el desnivel
existente, de manera similar a la propuesta de La Herrera.

En este documento se propone un objetivo a corto plazo, posibilitando la ejecución de un eje ciclista entre Lezo y
San Juan apoyado en la carretera existente mediante una nueva plataforma paralela a la calzada. Este elemento
forma parte del itinerario completo de la bahía, cuya construcción permitirá contar con un paseo peatonal y
ciclista de siete kilómetros de longitud -la misma dimensión que el recorrido entre el Peine del viento y Sagües en
Donostia- que unirá la totalidad de los núcleos urbanos de la bahía.

5.1.3 Los usos en La Herrera

La decisión de paralización temporal del puerto exterior circunscribe el dimensionamiento del puerto de Pasaia a
los terrenos actuales, con una superficie total de 77,44 hectáreas, incluyendo los terrenos de afección portuaria y
los usos no vinculados al transporte marítimo, como los muelles destinados a la reparación y construcción naval.

El puerto de Pasaia tiene una gran longitud de frente de muelle pero la profundidad de las superficies terrestres
vinculadas es en general escasa y por tanto carece de superficies de almacenamiento en la proporción de otros
puertos competidores. Esta carencia se suple en parte bien con una eficacia muy alta en la manipulación de las
mercancías, o bien con el almacenamiento en altura para determinadas productos, como los coches.

La disminución del transporte a través del puerto que ha generado la crisis económica, empieza a invertir la
tendencia y se ha observado un crecimiento de la actividad portuaria que se espera sea el inicio de una
recuperación hasta llegar a los niveles de actividad previos a la crisis, de forma que se recupere el movimiento de
5,5 millones de toneladas anuales.

Para cubrir estas necesidades, la zona de La Herrera debe utilizarse como espacio vinculado al uso portuario, con
la construcción de 5 hectáreas de pabellones ligados al almacenamiento y manipulación de mercancías que por su
naturaleza resulten compatibles con la proximidad del área urbana. Para conseguir cubrir estas necesidades se
destinan al uso portuario una parte de los terrenos de la Herrera norte y de la Herrera Oeste que estaban
calificados en el planeamiento anterior como usos terciarios. El planeamiento aprobado destina a estos usos

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

DOCUMENTO A_MEMORIA 35
terciarios en Herrera Norte una superficie de 8.893 m2 de suelo, con una capacidad edificatoria de 34.500 m2
distribuidos en siete torres de 40 m de altura, para las que no existe en estos momentos una demanda real, ni por
parte de la iniciativa privada ni por instituciones públicas. En la Herrera oeste, el planeamiento vigente destina un
suelo de 5.158 m2, con una superficie edificable de 16.750 m2 de uso terciario destinado a servicios portuarios
para los que tampoco existe una demanda real ya que el puerto tiene un excedente de superficies terciarias para
uso propio en los edificios existentes.

Este uso de las superficies disponibles en La Herrera trata de hacerse compatible con el área urbana circundante.
Por un lado, mediante el tratamiento adecuado de los elementos de borde explicados en el epígrafe anterior que
configuran una barrera de separación con el área urbana. Por otro lado, con un tratamiento de jardinería y una
solución verde de las cubiertas de los pabellones más cercanos a los itinerarios urbanos de forma que se
incorporen al nuevo paisaje ciudadano.

Entre estos elementos de borde se mantienen sin embargo una gran parte de los espacios destinados a servicios y
dotaciones. El Plan Especial vigente destina a estos usos una superficie de 10.494 m 2 de suelo, con una ocupación
máxima de 7.650 m2 y un techo edificable de 34.500 m2. Para ello se cuenta con el derribo de la totalidad de los
edificios existentes en Herrera Norte, a excepción de la tenencia de alcaldía, el edificio de correos, el mercado y el
edificio Ciriza.

En la nueva ordenación se disponen diversos solares vinculados al itinerario peatonal y ciclista descrito en el
epígrafe anterior, con la idea de recoger y conservar parte de los edificios existentes. Así se mantiene el edificio
de correos, con una pequeña ampliación adosada a su medianera este, el edificio Ciriza, utilizado por el
Ayuntamiento de Pasaia como centro cultural, y se plantea la construcción de dos edificios más de uso terciario o
de servicios, que resuelven el encuentro con el muelle de Hospitalillo.

Se califican así 6.478 m2 de suelo edificable para uso de equipamiento, con un techo edificatorio de 15.546 m2,
susceptible de ser ampliado con la ocupación de los terrenos situados al sur de la tenencia de alcaldía en caso de
que se planteen iniciativas concretas para nuevos usos terciarios o dotacionales.

5.1.4 Los nuevos usos de la zona de la Central Térmica

La central térmica de Iberdrola estaba situada junto al área urbana de San Juan y ocupaba una superficie de
11.897 m2, entre la ocupación del edificio de producción eléctrica y las superficies exteriores vinculadas como
almacén de carbón al aire libre. Su cierre y derribo proporciona una ampliación de casi dos hectáreas del muelle
de Lezo 2 para usos de transporte portuario que supone una nueva oportunidad de negocio y de diversificación de
los tráficos portuarios.

5.2 Instrumentos de ordenación

Este documento de Revisión del Plan Especial de Ordenación mantiene los tres instrumentos básicos en los que se
apoyaba el documento anterior: La definición de un Esquema Director, la calificación pormenorizada de usos del
suelo, y una normativa general y pormenorizada de cada una de las áreas o unidades territoriales homogéneas en
las que se divide la totalidad del territorio ordenado.

5.2.2 El esquema director

Se denomina Esquema Director al conjunto de infraestructuras que definen el soporte funcional del área, sus
conexiones y relaciones con las estructuras generales y los usos globales del suelo en la totalidad del área.

Los usos globales mantienen los utilizados en el documento que se modifica, basados a su vez en los establecidos
en la modificación puntual sustancial de la Delimitación de los Espacios Portuarios pendiente de aprobación por el
Ministerio de Fomento y en el Plan de Utilización de los Espacios Portuarios del Puerto de Pasaia, aprobado
definitivamente por Orden FOM/2416/2006, de 19 de julio, publicada en el BOE nº 176, de 25 de julio de 2006.
Estos usos globales recogen la clasificación del Articulo 72 de la Ley de Puertos del Estado. Los usos son:

- Uso portuario comercial.

- Uso portuario pesquero.
- Uso complementario de construcción y reparación naval.
- Uso complementario portuario
- Uso de interacción puerto-ciudad.

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

36 DOCUMENTO A_MEMORIA
Se mantiene el concepto de recinto de acceso restringido, que son las áreas de servicio en las que se limita el
acceso de personas o vehículos mediante diferentes sistemas de control. En estos casos el acceso debe ser
expresamente autorizado y registrado.

5.2.3 La calificación pormenorizada de suelo

Esta ordenación global se completa con una clasificación pormenorizada del suelo, que comprende cada una de
las superficies de la zona de servicio. Esta clasificación determina y ordena los usos posibles y sus relaciones
mediante el viario general, y sirve para ordenar y regular los aprovechamientos de cada zona.

La relación de usos pormenorizados del presente Plan Especial es la siguiente:

 Red viaria (RV)

 Red Ferroviaria (RF )
 Maniobra y Manipulación de Mercancías (MM )
 Almacenaje (A)
 Pesquero (P)
 Logístico (L)
 Industrial / Comercial ( IC )
 Industrial / Construcción y Reparación Naval ( INV )
 Industrial / Parking ( IP )
 Terciario ( T)
 Equipamiento (E)
 Servicios y Equipamientos Portuarios ( SEP )
 Infraestructuras y Servicios ( IS )
 Espacio Libre ( EL )
 Espacio Libre residual ( ELR )
 Náutico-deportivo

En general para la asignación de usos globales se sigue el criterio de la calificación mediante el uso prioritario o
predominante. Dentro de un área de uso global existen por tanto diversos usos pormenorizados. Esta calificación
pormenorizada resulta condicionada por las ordenaciones concretas en cada área y su modificación puede
abordarse mediante instrumentos de planeamiento subordinado o modificaciones puntuales.

5.2.3 Normas particulares para cada área

La ordenación de cada área de la zona de servicio se especifica y se regula mediante las especificaciones de
detalle en cada área en la que se divide el suelo portuario. Las especificaciones que regulan las condiciones
urbanísticas son:

- Las condiciones de uso global y pormenorizado.

- Las condiciones de parcelación.
- Las condiciones de edificación.
- Las condiciones de estacionamiento y red viaria.
- Las condiciones de Desarrollo.

Estas Normas Particulares se recogen en el Titulo III de las Normas Urbanísticas y en los planos de ordenación
generales.

5.3 Esquema director

El Esquema director definido en este Plan Especial es el grafiado en el Plano II.1 ESQUEMA DIRECTOR. Contiene la
clasificación de usos globales, comunicaciones, redes viarias y recintos que se describen en el apartado siguiente

5.3.1 Usos Globales

Uso Portuario Comercial

La actividad portuaria comercial constituye el núcleo fundamental de la actividad del puerto. Esta calificación se
extiende a la totalidad de los espacios portuarios ligados a la descarga, manipulación y almacenamiento, que
comprende la superficie terrestre ligada a la lámina de agua. Comprende las áreas comerciales de Antxo, y Lezo.
Se extiende por todo el sur de la bahía hasta el área de La Herrera, desde el muelle ocupado por la antigua

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

DOCUMENTO A_MEMORIA 37
instalación de la central térmica. Es una superficie continua accesible en su totalidad por los viales interiores del
puerto.

Uso portuario pesquero

Comprende los suelos ligados a la actividad pesquera, concentrados en una franja de poco fondo que se extiende
desde el muelle de San Pedro hasta el muelle de Trintxerpe. En su parte central está situada la nueva lonja
pesquera sobre el muelle de pescadería.

Uso complementario de Reparación y Construcción Naval

Se califica con este uso aquellas superficies utilizadas para la construcción naval, situadas fundamentalmente en la
zona nordeste de la bahía junto al acceso a San Juan y la antigua central térmica. Esta actividad, más importante
en el pasado queda actualmente restringida a la zona descrita junto a Donibane.

Uso de Complementario Portuario.

Es el uso asignado a aquellas superficies que sin tener un contacto directo con la lámina de agua, tienen un
destino de actividades logísticas y de almacenaje, o se destinan a empresas industriales o comerciales con relación
al tráfico portuario, o se destinan a cualquier actividad complementaria que preste servicio a los usuarios del
puerto. Este uso global se localiza fundamentalmente en La Herrera, incluyendo los suelos ocupados por la
empresa AZTI.

Uso complementario interacción puerto ciudad.

Se engloba en esta calificación aquellos espacios que formando parte de las superficies portuarias tienen un uso
diferente al portuario, como paseos urbanos, espacios libres o áreas de reconversión para usos terciarios o
dotacionales.

Entre los espacios libres portuarios a nivel de usos globales se incluyen los paseos peatonales ligados al canal de
entrada: paseo hasta punta Kalparra, paseo junto a la ermita del Santo Cristo de Bonanza, o la plaza de San Roque
en la margen este junto a Donibane.

En el lado oeste se incluyen los espacios ligados a la ocupación de nuevos usos dotacionales y logísticos en la zona
de La Herrera.

Las superficies generales de estos usos se recogen en el siguiente cuadro:

Usos globales Superficie (Ha) %

Uso portuario comercial 48,15 61,8
Uso portuario pesquero 4,20 5,39
Uso complementario de Construcción y Reparación Naval 6,63 8,51
Uso complementario portuario 8,32 10,67
Uso complementario interacción puerto-ciudad 10,61 13,63
TOTAL 77,41 100

Del análisis de estas cifras se desprende la importancia sustancial del área Comercial Portuaria que se ha visto
incrementada por la incorporación de la superficie de la central térmica que refuerza este uso en el muelle de
Lezo 2, proporcionando una nueva oportunidad de incremento de cargas y la posibilidad de un nuevo remate al
muelle de encuentro con el área de construcción naval.

Esta visión cuantitativa debe completarse con el análisis del plano, en donde se aprecia la escasa relación entre
lámina de agua y fondo de maniobra y almacenaje. Es evidente la falta de superficie terrestre y la importancia de
la superficie de La Herrera como complemento para uso logístico en tanto no se habiliten nuevas superficies en el
entorno territorial contiguo al puerto. El plano evidencia además la gran superficie de contacto puerto-ciudad y
por tanto la importancia de las soluciones de borde y la posibilidad que se abre en este campo con un tratamiento
ambicioso desde el punto del diseño urbano.

5.3.2 Recintos de acceso restringido

El Consejo de Administración de la Autoridad Portuaria aprobó el 23 de Junio de 2004 el “Plan de Protección de la

Instalación Portuaria de Pasaia”, que supone un paso importante en la seguridad del recinto del puerto.

Esta iniciativa se inscribe en la voluntad de la Unión Europea de reforzar la seguridad en los puertos con la
aprobación de la Directiva 2006/65/CE para asegurar las medidas de protección del Reglamento 725/2004.

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

38 DOCUMENTO A_MEMORIA
El Plan de Protección del Puerto de Pasaia se ha realizado con la colaboración del Departamento de Interior del
Gobierno Vasco. Se definen en este documento el cierre perimetral del recinto y las medidas de control y
seguridad.

Este Plan Especial define tres recintos de acceso restringido que abarcan cada una de las actividades que
requieren acceso controlado:

1. Zona Comercial y complementario portuario: Engloba un gran recinto portuario que va desde el muelle
de Hospitalillo hasta el muelle de Lezo 2, con un acceso viario controlado en La Herrera, y un segundo
acceso en el este junto a la rotonda de Lezo.
2. Zona Pesquera: Comprende los muelles de Trintxerpe, Pescaderia y San Pedro y el nuevo edificio de la
lonja. El recinto controlado en este Plan Especial se circunscribe al edificio de la nueva lonja pesquera
mediante el control de los accesos al edificio, mientras que el resto de las superficies de muelle no ligado
directamente a la actividad pesquera pasa a ser un espacio ciudadano de libre acceso.
3. Astilleros: La parcela ocupada por este uso por la empresa Astilleros Zamacona Pasaia SL. constituye un
recinto de acceso controlado por la propia empresa explotadora.

5.3.3 Comunicaciones y accesos

Una de las fortalezas del puerto de Pasaia es sin duda su conexión con los ejes viarios y ferroviarios europeos
debido a su situación en el corredor del eje atlántico junto a los ejes Paris-Madrid, en uno de los pasos fronterizos
que salvan los Pirineos.

Las conexiones viarias con estos ejes se han visto mejoradas recientemente con la construcción de la variante de
Pasaia, la solución de salida en dirección Irún desde la glorieta de Gomistegui y la posibilidad de conexión con la
AP-8 y el segundo cinturón a través de la glorieta de Garbera.

Las conexiones con la red exterior se producen en dos puntos, al este y al oeste de la zona portuaria. El acceso
oeste mediante el nudo de La Herrera resuelve todos los movimientos de conexión con la variante de Donostia,
pero accede actualmente a través de la glorieta de Gomistegui donde se superponen los tráficos de acceso al
puerto con los tráficos urbanos. El Plan Especial vigente recoge una solución de desdoblamiento, redactada por la
Diputación Foral de Gipuzkoa, que consiste en la prolongación de los túneles existentes para permitir un trenzado
que canaliza el tráfico pesado hacia el puerto separándolo del trafico ligero que continua llegando a la glorieta.
Esta solución se mantiene en esta revisión, ya que cuenta con proyecto de ejecución y está pendiente de su
ejecución cuando exista dotación presupuestaria. El acceso este, situado en el muelle de Lezo, constituye un
acceso secundario, que conecta con la variante de Errenteria. Resuelve con salida directa el acceso desde Irún y la
salida hacia Donostia, con la unión con la variante de Donostia. Es más problemática la salida en dirección Irún a
través de la variante de Errenteria, con una conexión difícil con la AP-8 mediante el nudo de Oiartzun.

El Plan Territorial Parcial Donostialdea-Bajo Bidasoa, aprobado inicialmente, contempla una nueva conexión del
puerto con la plataforma Lezo-Irún y un nuevo enlace de esta plataforma y el polígono de Lanbarren con la AP-8.
Esta iniciativa supone una interesante oportunidad para mejorar el acceso viario al puerto por el este, lo que
previsiblemente podrá ejecutarse sin necesidad de modificar nuevamente el Plan Especial una vez la solución esté
suficientemente definida.

Este doble acceso permite la entrada a un viario interior que comunica toda la plataforma portuaria, pero que
conserva unas conexiones puntuales con el viario local. Esta situación se produce en el área de La Herrera, donde
se establece un acceso controlado junto a la rotonda de Gomistegui, eliminando el paso actual por el puerto.

En la solución propuesta se plantea por tanto mantener el acceso a la zona controlada de la nueva lonja pesquera
a través del viario urbano, para permitir la peatonalización del espacio del muelle de Trintxerpe, que produce un
nuevo punto de acceso desde la red exterior.

En el este, se cuenta con el acceso a la zona de construcción naval de Nabalaldea, desde la red exterior, carretera
de Lezo a San Juan, al tratarse de una actividad autónoma y no relacionada con el área comercial portuaria.

Las previsiones existentes de establecimiento de una plataforma de ferrocarril en el corredor de Gaintxurizketa, y

su relación con el trazado de la vía de alta velocidad contenido en el PTP de Donostialdea suponen una
potenciación de los tráficos por ferrocarril de las mercancías del puerto que se irá incrementando en el futuro.

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

DOCUMENTO A_MEMORIA 39
5.4 Propuestas de ordenación para cada una de las áreas

5.4.1 Ordenación del área 1: ONDARTXO

Descripción y estado actual:

El área nº 1 ONDARTXO incluye la cala del mismo nombre, denominada también Kalparra o Condemasti, y el vial
existente en la margen izquierda del canal de entrada a la bahía, entre la Punta Kalparra y la plaza de la Torre del
Almirante.

Esta cala de Ondartxo estuvo ocupada por las instalaciones de construcción naval de Astilleros Askorreta hoy
desaparecidos. Este uso se ha eliminado de la zona debido a las dificultades de acceso para vehículos pesados y a
su emplazamiento aislado, desligado del resto de las superficies portuarias.
Tras la desaparición de la actividad de Astilleros Askorreta S.L., la titularidad de la concesión pasa a la Diputación
Foral de Gipuzkoa. El Consejo de Administración de la Autoridad Portuaria, en sesión de 19 de Febrero de 2009
aprueba una modificación que unifica las dos concesiones existentes, para su uso como varadero, astillero de
embarcaciones tradicionales, depósito de embarcaciones y de forma genérica el destino de taller de restauración
y conservación de embarcaciones con fines turístico-culturales.

Criterios y objetivos generales de ordenación:

- Permitir la implantación de un equipamiento ligado al mantenimiento y exposición del patrimonio naval

de Gipuzkoa complementado por un astillero naval de ribera donde se ubique una escuela taller.
- Mantenimiento y mejora del paseo peatonal entre San Pedro y Puntas.

Estos objetivos son compatibles con las previsiones del Plan General de Pasaia para esta zona, en la que se pide
un equipamiento comunitario y la supresión definitiva de los usos industriales.

Descripción de la ordenación propuesta:

Se define una parcela específica que comprende los usos pormenorizados de equipamiento sobre los antiguos
astilleros Askorreta. En ella se consolidan los edificios existentes, con sus ocupaciones y perfiles, y se permiten
obras de reforma y puntualmente de ampliación en respuesta a futuras necesidades.

5.4.2 Ordenación del área 2: ZONA PESQUERA

Descripción y estado actual:

El área pesquera se sitúa en el borde noroeste de la bahía de Pasaia entre la plaza de la Torre del Almirante y el
muelle de Hospitalillo. Comprende los muelles de San Pedro, Pescadería y Trintxerpe. Se trata de una estrecha
franja de terreno de unos veinte metros de profundidad desde el cantil del puerto, que se ensancha en la zona del
muelle de pescadería.

El estado actual del área ha sufrido recientemente una gran transformación con la construcción del nuevo edificio
de la lonja pesquera, que se encuentra pendiente de finalización. Esta instalación delimita de forma definitiva el
área destinada a este uso pesquero, liberando un espacio peatonal importante junto a la iglesia de San Pedro. Por
el lado sur están ejecutados los accesos viarios, que definen el final de la actuación.

Aunque se encuentra pendiente de ejecutar la urbanización superficial del espacio de uso público de la cubierta,
se adivina ya la importancia de esta actuación, que proporciona un espacio urbano de calidad en una cota elevada
sobre el puerto con amplias vistas sobre la bahía. Es un espacio que materializa un tramo del paseo peatonal que
recorre la lámina de agua y que forma parte del recorrido entre la estación de Herrera y la Torre del Almirante. La
continuidad se consigue con una rampa de subida a la plataforma superior que prolonga el paseo del muelle de
Trintxerpe. La instalación cuenta con un aparcamiento subterráneo de uso público en días y horarios compatibles
con el uso pesquero.

Criterios y objetivos generales de la ordenación:

- El objetivo principal en esta zona es el conseguir un espacio urbano de calidad que materialice la
continuidad del eje de paseo ciudadano y ciclista entre la estación de la Herrera y Torre del Almirante.

- Proporcionar zonas de estancia y paseo fomentando la actividad turística y de ocio.

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

40 DOCUMENTO A_MEMORIA
 - Integrar el nuevo edificio de la lonja en el itinerario junto a la lámina de agua.

Descripción de la ordenación propuesta:

Una vez edificada la nueva lonja se restringe el uso pesquero a las superficies ocupadas por el edificio, definiendo
con precisión el área de uso ciudadano, para la que se proponen tratamientos y diseños específicos. El resto del
área se califica como espacios libres portuarios.

En el muelle de San Pedro destinado en su totalidad a espacios libres de uso público, se propone un diseño de
zona de rodadura con pavimento de coexistencia y un aparcamiento en batería en el lado exterior. Una franja
ajardinada de separación con zona de bancos delimita un área de paseo peatonal junto al cantil del muelle de
unos ocho metros de profundidad. Esta sección se extiende desde la plaza de la Iglesia hasta Torreko plaza, donde
se une a la urbanización ya ejecutada recientemente.

Para destinar a usos ciudadanos el muelle de Trintxerpe, se propone mantener el acceso a la lonja a través de
Euskadi Etorbidea.

Desde el punto de vista del tráfico, la separación planteada en el documento que se modifica no supone una
mejora real de la contaminación o de los ruidos generados por el paso de los camiones de la lonja, que por otro
lado es un paso concentrado fundamentalmente en un horario determinado. Sin embargo, el uso como vial de
acceso de una gran parte de la sección del muelle limita en gran medida los usos ciudadanos y deja la acera sur de
Euskadi Etorbidea entre dos viales y separada del espacio urbano junto al cantil.

Se propone una nueva sección de la calle, ampliando el área de rodadura y estableciendo un aparcamiento en
batería que además de atemperar el tráfico mejore la dotación de aparcamiento público. Un pequeño arcén
ajardinado separa el aparcamiento del bidegorri y paseo peatonal a la cota del vial. El desnivel existente con las
cotas del muelle se resuelve con un espacio ajardinado, arbolado y dotado de bancos, que define un área de ocho
metros de sección junto al cantil del muelle, destinada a paseo peatonal.

Esta área ajardinada, de unos siete metros de fondo, se interrumpe en dos zonas para disponer dos pequeñas
construcciones de una sola planta, a la cota de la acera superior. Estas edificaciones contendrán pequeños
restaurantes con áreas de porche o terrazas al aire libre, que tratan de configurar puntos de actividad y de
servicio ligados al nuevo uso de puerto deportivo y pesquero de esta área de la lámina de agua en donde se han
instalado los pantalanes.

5.4.3 Ordenación del área 3: LA HERRERA NORTE.

Descripción y estado actual:

La revisión del Plan Especial mantiene la división de La Herrera en dos zonas diferenciadas que ya planteaba el
documento vigente, atendiendo a su diferente carácter y a su posibilidad de transformación en el futuro.

El área de La Herrera Norte abarca el área territorial que se extiende a lo largo de la acera sur de Euskadi
Etorbidea entre la rotonda de Gomistegui y el muelle de Hospitalillo.

En esta área se han ejecutado los derribos de los pabellones previstos, por lo que presenta en la actualidad un
aspecto de territorio marginal, con solares desocupados que se están utilizando como superficies de acopio de
determinadas mercancías portuarias.

Su aspecto urbano es desolador y degradado. Parece clara la necesidad de actuaciones de transformación

urgentes ya que no es conveniente un mantenimiento prolongado de la situación actual.
Están por ejecutar los trabajos de descontaminación de los suelos, de los que se ha cubierto la primera fase de
investigación e identificación de riesgos y acciones a llevar a cabo.

Criterios y objetivos generales de ordenación:

Se plantea una intervención urgente sobre esta zona con los siguientes objetivos:

- Transformación urbana y recualificación ambiental del área.

- Solución de diseño urbano de los elementos de relación puerto-ciudad con un criterio de calidad
ambiental.
- Materialización del itinerario peatonal y ciclista en el entorno de la bahía con la construcción del tramo
entre la estación de La Herrera y Torreko plaza.

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

DOCUMENTO A_MEMORIA 41
 - Conservación de algunos de los edificios no derribados que albergan usos terciarios o de servicio y su
integración en el diseño de los nuevos espacios ciudadanos. En concreto, conservación de los edificios de
tenencia de alcaldía, mercado municipal, edificio Ciriza y edificio de correos.
- Liberación de los espacios actualmente ocupados por el aparcamiento de coches para destinarlos a
nuevos espacios ciudadanos de calidad.
- Propuesta de nuevos solares edificables para usos terciarios, de dotaciones o servicios que mejoren los
déficits existentes y proporcionen nuevas actividades.
- Mantenimiento de la dotación de aparcamientos al entender que se trata de una demanda real ligada
tanto a las necesidades de la población residente como a la actividad turística y terciaria, que puede
verse incrementada en el futuro.

Descripción de la ordenación propuesta:

El mantenimiento de los edificios descritos en el punto anterior define una línea de contacto entre el elemento
urbano ligado a Euskadi etorbidea y el área portuaria. Se propone una actuación urbanizadora de este tramo de la
calle que amplíe el espacio disponible incorporando el tramo entre el edificio de Correos y el de Ciriza con un
diseño cuidado de la fachada a la calle de las nuevas edificaciones portuarias. Para evitar la medianera este del
edificio de correos se propone adosar lateralmente un pequeño edificio de uso terciario o de servicios.

La transformación más importante se propone en el entorno del muelle de Hospitalillo. Se propone la ampliación
del espacio ciudadano junto a la lámina de agua para construir una plaza frente al mar, capaz de albergar
actividades lúdicas o representaciones de forma esporádica, pero de servir como espacio de esparcimiento y
paseo de forma cotidiana. Para ello se pavimenta adecuadamente, se separa de la circulación de Euskadi
Etorbidea por zonas verdes ajardinadas, y se aísla del tráfico de acceso al puerto mediante un plano inclinado de
planta triangular que alberga en la planta inferior servicios públicos, pero que en su parte superior se convierte en
un graderío que permite la estancia y el acceso a la pasarela de escalerillas. Esta pasarela se amplía con un
bidegorri y se dota de un ascensor urbano para resolver la accesibilidad.

La plaza queda delimitada en su lado oeste por un edificio de servicios o de usos terciarios de dos plantas, que la
separa del tráfico de acceso a Euskadi Etorbidea.

El remate de la nueva ordenación con el primero de los pabellones portuarios existentes, que no se derriba, se
confía a un segundo edificio o área edificable, de 36m de fondo y 74 m de frente, con una altura similar a los
edificios existentes, para usos terciarios o dotacionales.

Esta nueva ordenación, que supone un gran aporte de espacio público ciudadano de carácter peatonal, es posible
por la desaparición de los aparcamientos de superficie que invaden actualmente la totalidad del muelle de
Hospitalillo. Se propone la construcción de un aparcamiento bajo rasante, con entrada y salida desde Euskadi
Etorbidea de forma que se mantenga la dotación de aparcamiento en una zona centrada respecto al núcleo
urbano y que resuelva las necesidades de aparcamiento tanto de los residentes como del aparcamiento en
rotación ligado al empleo y al turismo en la zona.

5.4.4 Ordenación del área 4: LA HERRERA SUR

Descripción y estado actual:

Esta área se delimita con el criterio de permitir una actuación de urbanización homogénea que resuelva el acceso
a la estación de Herrera, además de incluir los usos e instalaciones industriales portuarias existentes entre la
delimitación de la Herrera Norte y el vial de la antigua N-1. La delimitación abarca el territorio que se extiende
entre el acceso al puerto desde la variante de Donosti, el trazado de la N-1, el acceso controlado al recinto
portuario y el vial de entrada al puerto desde la glorieta de Gomistegui. En esta unidad se han incluido los
terrenos que se extienden entre la calle Aduana y La Herrera Norte en los que se ubican algunos de los pabellones
no derribados con frente a la calle Aduana.

Actualmente, una vez ejecutados los derribos de almacenes y talleres previstos, la imagen de la zona es la de un
territorio con edificios aislados, de conservación deficiente, que se intercalan con solares vacíos con una imagen
urbana de abandono y degradación. En este entorno urbano, muy degradado, se ha resuelto de manera
provisional el acceso a la estación de Herrera desde Trintxerpe con la construcción de unas rampas de subida
desde las cotas del puerto hasta la estación, en un itinerario peligroso y duro a través de los viales de la zona
industrial.

Criterios y objetivos generales de la ordenación:

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

42 DOCUMENTO A_MEMORIA
Se propone una reordenación integral de la Herrera Sur con los siguientes criterios:

- Solucionar de manera definitiva el problema de la accesibilidad a la nueva estación de Herrera desde

Trintxerpe, siendo compatible con el uso portuario de estos terrenos y evitando el cruce a nivel con el
tráfico pesado de acceso al puerto.
- Mejora de la imagen urbana de todo el entorno, utilizando para ello el tratamiento ajardinado de las
cubiertas de los nuevos edificios con soluciones similares a las utilizadas en la construcción de la nueva
lonja pesquera.
- Enfoque paisajístico del diseño del nuevo eje urbano como mejora ambiental de todo el área.
- Permitir la construcción del proyecto de segregación de los tráficos de acceso al puerto y de los tráficos
urbanos según el proyecto redactado por la Diputación Foral de Gipuzkoa con la previsión de las reservas
y servidumbres oportunas.
- Aprovechamiento intensivo de las superficies disponibles para usos portuarios y la construcción de
nuevos pabellones de almacenamiento hasta cubrir las necesidades establecidas por la Autoridad
Portuaria.

Descripción de la ordenación propuesta:

El área que se extiende entre Euskadi Etorbidea y Aduana kalea se ocupa con la construcción de nuevos
almacenes de uso portuario, hasta conseguir las superficies cubiertas definidas por el programa de necesidades
en La Herrera. Sobre esta superficie se establece un doble uso, de forma que en caso de plantearse una iniciativa
para la ocupación de una parte de estos terrenos con usos terciarios, sea posible su materialización con una nueva
ordenación. En atención a su carácter supramunicipal, de dotaciones o servicios con repercusión sobre toda el
área, su desarrollo será abordado mediante una Modificación de Elementos de este Plan Especial que modifique
el uso global, y defina las alineaciones, alturas y aprovechamientos dentro de los límites fijados para cada parcela.

La ordenación propuesta en el Oeste se basa en la diferencia de nivel entre las cotas interiores del puerto (cota
+4) y los niveles del viario urbano y la estación de Herrera (cota +13).

Se propone un itinerario de acceso a la estación que mantenga el nivel del viario urbano a la cota +13 hasta pasar
sobre el acceso al puerto junto a la glorieta de Gomistegui, descendiendo desde este punto hacia el encuentro
entre Euskadi Etorbidea y la calle Azkuene.

La nueva cota, que crea una nueva topografía, se basa en los rellenos ya ejecutados con el acopio de las tierras
procedentes de la excavación del nuevo túnel del ferrocarril, que deberán completarse con nuevo aporte hasta
llegar a la cota deseada.

Estos rellenos aportan una gran superficie, sensiblemente horizontal, sobre la que se dibuja un paseo peatonal y
ciclista con un desdoblamiento en dirección a Bidebieta. Un adecuado tratamiento de jardinería y una concepción
paisajística de su diseño proporcionará un parque urbano que cambiará radicalmente la imagen urbana de la
zona.

Este relleno se realiza contra un muro de contención de tierra armada que define un solar utilizable en la Herrera
Oeste destinado a la construcción de un pabellón para uso logístico portuario, con la cota de su cubierta a nivel
del suelo de la urbanización superior. Un tratamiento de cubierta verde ajardinada permite la incorporación de
esta gran superficie al parque superior. Se establece así una separación ajardinada entre las superficies de uso
público y las cubiertas de los edificios de uso portuario de La Herrera.

Este tratamiento ajardinado y la limitación de altura de las cubiertas para no rebasar el espacio urbano se hace
extensiva a la reconstrucción de los pabellones adosados a la antigua N-1, que ya tienen una franja ajardinada de
separación construida con la cubrición de un tramo de la vía que sale de la nueva estación.

La zona de pabellones de uso portuario en el área de al Herrera Sur apenas sufre modificaciones en su trazado y
uso. Únicamente se propone la corrección de las alineaciones de Herrera kalea para conseguir una mejora de las
dimensiones de la sección de la calle.

La solución de diseño del nuevo acceso a la estación es compatible con el proyecto de desdoblamiento de los
accesos viarios que propone una conexión directa entre la AP-8 y el puerto, sin pasar por la glorieta de Gomistegui
a la que accede únicamente el tráfico urbano.

Con la construcción de este proyecto el parque urbano se ampliaría con el relleno de los túneles artificiales, hasta
llegar al barrio de Bidebieta, que quedaría así incorporado al área urbana. Para su ejecución se desmonta el tramo
correspondiente de tierra armada y se ocupa una parte del pabellón portuario.

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

DOCUMENTO A_MEMORIA 43
El acceso al puerto por La Herrera, con una conexión directa con la AP-8 en ambos sentidos a través de la variante
de Donostia seguirá siendo en el futuro el acceso más importante debido a la ubicación de las principales plantas
industriales clientes del puerto y a las dificultades y limitaciones que tiene el acceso por Lezo. En este sentido se
ha cuidado que las soluciones propuestas no impidan o hipotequen su construcción en el futuro, y se ha
conservado el tratamiento urbanístico de establecimiento de las oportunas servidumbres que estaban
establecidas en el documento de Plan Especial que se revisa.

5.4.5 Ordenación del área 5: ANTXO

Descripción y estado actual:

La zona de Antxo comprende los muelles de La Herrera sur, Reloj, Avanzado, Buenavista, Molinao., Capuchinos y
Petróleos. Abarca por tanto todas las superficies portuarias que se extienden en el límite sur de la bahía, en cuya
parte central se encuentran los servicios y equipamientos portuarios, la sede de la Autoridad portuaria y los
emplazamientos de Capitanía Marítima y Policía.

El derribo reciente del acceso de Molinao ha permitido la remodelación de esta área y la construcción de nuevos
pabellones de almacenaje cubierto que ocupan gran parte del área al sur de la bahía.

Criterios y objetivos generales de la ordenación:

Los objetivos de su ordenación son los siguientes:

- Mantenimiento y mejora de la actividad portuaria comercial mediante un plan de utilización de los

espacios y superficies disponibles.
- Compatibilizar la actividad comercial portuaria con el entorno urbano de Antxo mediante un control de
las labores de carga y descarga de sustancias calificadas como molestas, nocivas o peligrosas.

Descripción de la ordenación propuesta:

En el periodo de vigencia del Plan que se revisa, se han ejecutado las construcciones de los pabellones previstos
que ocupan el espacio entre el muelle de descarga junto al cantil, y los viales generales de movimiento del puerto
situados junto al límite sur del área portuaria.

Esta área no requiere actuaciones significativas de reordenación y se presenta como un área terminada y estable,
que mantiene las previsiones y capacidades edificatorias del documento anterior.

5.4.6 Ordenación del área 6: RIBERAS DEL OIARTZUN

Descripción y estado actual:

Comprende las zonas destinadas al transporte de vehículos (muelles Ro-Ro y muelle de Lezo 3) incluyendo el
apéndice de terreno junto al Polideportivo de Lezo, vinculado a la salida hacia Gaintxurizketa de la vía férrea.
Estas superficies se destinan en la actualidad al tráfico y almacenamiento de vehículos.

El tráfico de vehículos constituye uno de los tráficos prioritarios del puerto de Pasaia. Su almacenaje se realiza en
un silo de reciente construcción de tres plantas de altura. La construcción de esta instalación y la pericia de su
manipulación, han permitido alcanzar el record de 304.000 vehículos transportados en el año 2008 y asegurar
este tráfico en el puerto a pesar de la competencia de otros puertos.

El área de Lezo (Arraitoki) es en este momento un área libre de edificación, con un uso eventual como
almacenaje, pero que se presenta desligada del resto de las superficies portuarias y con una clara vocación
urbana.

Su relación con el puerto es a través del ramal ferroviario que conecta la red interior del puerto con la estación de
Renfe de Lezo-Errenteria que resuelve la salida hacia Francia.

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

44 DOCUMENTO A_MEMORIA
Criterios y objetivos generales de ordenación:

Los objetivos perseguidos en esta zona son:

- Posibilitar el incremento de las superficies destinadas al transporte de vehículos mediante la ampliación

de las instalaciones existentes de forma que se optimicen los espacios disponibles y se produzca el
aumento de la competitividad y el incremento de los tráficos.
- Protección y solución de diseño de la línea ferroviaria de conexión entre la red del puerto y la estación
Lezo-Errenteria, al entender que forma parte de una infraestructura básica del puerto.
- Remodelación de la ordenación del apéndice de Lezo (Arraitoki) y su destino para usos terciarios que
completen un área de servicios urbanos de separación entre la variante de Lezo y el área residencial
rematando junto al polideportivo.

Descripción de la ordenación propuesta:

En la parte norte del área se prevé la creación de una nueva zona de uso pormenorizado destinada al almacenaje
de mercancías en general (A.6.2) cuya construcción dependerá del aprovechamiento de los espacios destinados a
almacenamiento de vehículos (A.6.1 y A.6.2).

Para el apéndice de Lezo (Arraitoki) se plantea la construcción de un edificio para usos terciarios en continuidad
con el edificio del polideportivo, que proporcione un final a esta zona de servicios, que actúa como separador
entre la variante de tráfico de Gaintxurizqueta y el núcleo urbano residencial. Esta parcela se encuentra entre la
cota más baja, en la que se sitúa el vial residencial y la cota de la variante, con un desnivel aproximado de cuatro
metros. En esta zona existe una pequeña parcela triangular, con una superficie de 266 m2 situada junto a la zona
de uso pormenorizado L.6.2, que se mantiene dentro de la zona de servicio, ya que no ha sido desafectada por el
PUEP.

El Ayuntamiento de Lezo viene reivindicando desde hace años la construcción de una variante al núcleo urbano de
Lezo que discurra por el límite oeste del casco, sobre terrenos que forman parte de la Zona de Servicio del Puerto.
Esta aspiración requiere una fuerte inversión por parte de la Diputación Foral, que redactó con fecha de julio de
2009 un Estudio de Trazado de la variante exterior al núcleo urbano de Lezo en su margen oeste. Su inclusión en
el planeamiento se pospone al momento en que se establezcan compromisos concretos para su ejecución, tal
como se ha planteado en la zona de los accesos por La Herrera.

Su diseño plantea minimizar el impacto en la actividad portuaria con un trazado consensuado. La invasión de
parte de las superficies portuarias se resolverá mediante la limitación de la cesión al uso del vuelo, manteniendo
la actividad portuaria bajo la nueva infraestructura y la reposición de los pabellones actuales bajo la futura
variante en unas condiciones adecuadas de funcionalidad. En el momento que se defina la nueva infraestructura y
los compromisos de su ejecución, se promoverá una modificación del Plan Especial para dar cobertura urbanística
a la nueva actuación.

5.4.7 Ordenación del área 7: LEZO NORTE

Descripción y estado actual:

Comprende los muelles de Lezo 1 y Lezo 2, e incorpora los terrenos ocupados en su momento por la central
térmica, una vez que se ha procedido a su clausura y demolición.
Se configura así una franja de terrenos que se extienden al sur de la carretera Lezo- Donibane que se incorpora a
los usos de descarga y almacenaje.

Se han utilizado en el pasado estos muelles para almacenar los tráficos de fertilizantes, graneles, productos
siderúrgicos y chatarra. La naturaleza de estos tráficos provoca un importante impacto visual, sonoro y ambiental,
que se unía al almacenaje del carbón y a las emisiones producidas por la Central Térmica.

Criterios y objetivos generales de ordenación:

Los criterios de ordenación de esta área son:

- Mejora de los accesos viarios.

- Posibilitar obras en voladizo sobre puntos concretos del dominio público para mejora de las conexiones
ciclistas en el tramo de la carretera Lezo-Donibane.
- Recuperación de los terrenos de la central térmica para usos comerciales.
- Rellenos en la zona del dique flotante.
- Ampliación del área de movimiento de la edificación del lado tierra del muelle Lezo 1.

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

DOCUMENTO A_MEMORIA 45
 - Posibilitar en los terrenos de la central termica la implantación de una nave all-weather con el
establecimiento de un área de movimiento de la edificación que comprenda una franja de 20 metros a
cubrir sobre la lámina de agua.
- Edificios auxiliares (talleres) en Kostape junto a los rellenos del dique flotante.

Descripción de la ordenación propuesta:

Se establece en primer lugar un área de cuatro metros de fondo junto al arcén exterior de la carretera Lezo-
Donibane para posibilitar la construcción de una estructura en voladizo sobre la superficie del puerto, capaz de
materializar un paseo peatonal y bidegorri entre ambos núcleos urbanos en condiciones de seguridad. Esto es
posible por la diferencia de cota entre la calzada de la carretera y el nivel de los muelles de Lezo.

La ordenación propone extender la calificación pormenorizada del muelle de Lezo incluyendo los terrenos de la
central térmica, cuya demolición se ha llevado a cabo recientemente. Se incorpora así una gran superficie
terrestre que cuenta además con acceso exterior al mantener la rampa de acceso a la central.

El dique flotante, cuya situación está determinada por el calado necesario en la lámina de agua, se ubica en una
zona desdibujada, ya que no está perfilado el cantil que constituye el límite con la lámina de agua en todo el
puerto. Se dibuja la posición de un nuevo límite marítimo que abraza el dique flotante, cuya construcción
permitirá los rellenos del trasdós para configurar una nueva plataforma que se incorpora a los muelles de Lezo.

Sobre todo este área de la antigua central térmica se establecen nuevas alineaciones límite, que configuran una
amplia zona de movimiento de una edificación de almacenes o de una instalación all-weather que llega hasta el
cantil del mulle y a la que se dota de una zona cubierta sobre la lámina de agua que avanza unos 20 metros en
una parte del cantil.

En el resto de los muelles Lezo 1y Lezo 2 se mantiene la regulación de su potencial edificatorio que trata de
responder a las necesidades de las empresas usuarias del puerto. Se mantiene la alta capacidad edificatoria que
aun cuando no se prevea su materialización, constituyendo un remanente de cara a dar soluciones a las
demandas de un mercado cambiante.

5.4.8 Ordenación del área 8: ASTILLEROS

Descripción y estado actual:

Esta área coincide con el Muelle Factoría y se localiza en la zona noroeste de la bahía, junto al área de Donibane.

El Consejo de Administración de la Autoridad portuaria de Pasaia, en sesión de 21 de junio de 2007 acordó el

otorgamiento de una concesión para la ocupación, reacondicionamiento y explotación de las instalaciones del
astillero, gradas y varadero a la empresa Astilleros Zamakona Pasaia S.L. con destino a la construcción y
reparación de buques, con una duración de 35 años. Esta concesión incluye la utilización del dique flotante
existente junto al astillero y se computa como utilización de la lámina de agua.

La empresa adjudicataria ha procedido recientemente a la demolición de la mitad de la nave de gradas,

construida en 1956, lo que reduce en gran medida el impacto sobre la imagen del entorno.

Criterios y objetivos generales de ordenación:

El criterio básico de la ordenación es la consolidación de las instalaciones actuales y el reordenamiento de la zona

de muelle perfilando el espacio ocupado por el dique flotante, con el fin de proporcionar nuevas superficies
terrestres que mejoren el desarrollo del proyecto empresarial de construcción naval.

Descripción de la ordenación propuesta:

Se dibuja una nueva posición para el dique flotante y una delimitación precisa del cantil, que proporciona un
pequeño incremento de superficie junto al muelle.

Se definen los parámetros urbanísticos básicos del área, al objeto de posibilitar la construcción de los proyectos
previstos por la empresa en los próximos años. Dentro de este espíritu se aumentan las alturas edificatorias de las
naves, hasta permitir la construcción de 25 metros en caso necesario.

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

46 DOCUMENTO A_MEMORIA
5.4.9 Ordenación del área 9: BORDALABORDA

Descripción y estado actual:

La zona de Bordalaborda está ocupada preferentemente por la construcción del Nabalaldea, área destinada a
empresas del sector naval realizada recientemente por Oarsoaldeko Industrialdea S.A. después del acuerdo de
concertación entre las diferentes administraciones públicas implicadas.

La construcción de esta zona ha supuesto una regeneración urbanística y del paisaje urbano ligado al acceso a San
Juan, de la vialidad y del aparcamiento. Su construcción ha permitido la reubicación de algunas de las empresas
instaladas en La Herrera y la implantación de nuevas industrias ligadas al sector naval.

Con su construcción se ha rematado el vial de acceso a Donibane y se ha proporcionado una nueva plaza y espacio
público frente al Ayuntamiento que remata el encuentro con la zona portuaria con un espacio de gran calidad
urbana y ambiental.

Criterios y objetivos generales de ordenación:

Una vez ejecutada la transformación prevista en el Plan Especial, el objetivo de esta revisión se limita a consolidar
y mantener las condiciones establecidas en el planeamiento anterior.

Descripción de la ordenación propuesta:

En este ámbito, el Plan Especial Revisado se limita a mantener las condiciones de alineaciones, zonificación de
usos y demás parámetros urbanísticos que mantengan la ordenación ya ejecutada y la concesión otorgada a
Oarsoaldeko Industrialdea S.A., aprobada en consejo de administración de la Autoridad Portuaria en sesión de 7
de Noviembre de 2008. La normativa del Plan Especial abre al máximo el abanico de usos admisibles en el área
concesionada.

Se recogen las alineaciones del edificio de servicios construido en la parcela de uso pormenorizado de
equipamiento (E.10.1) para usos de equipamiento socio cultural y deportivo.

Se mantiene la capacidad edificatoria para usos industriales junto al vial de acceso al área industrial.

5.4.10 Ordenación del área 10: BOCANA

Incluye los suelos de la zona de servicio del puerto situados a ambos lados de la bocana de entrada al puerto. En
general, estos suelos tienen una función de protección del cauce y de resguardo de las márgenes, a excepción del
tramo de acceso a las viviendas denominadas “Luis Tolosa”. Topográficamente son suelos de pendiente muy
pronunciadas, lo que impide su utilización.

En estos suelos se trata de consolidar los usos de algunos tramos peatonales o rodados, y de garantizar el
mantenimiento de las márgenes de la bocana. Fuera de la zona de servicio portuario, el objetivo de la Autoridad
Portuaria se centra en consolidar el edificio de viviendas “Luis Tolosa”, incorporándolo al casco de Donibane para
evitar el vacío urbanístico al quedar fuera de la zona de servicio del puerto.

5.4.11 Ordenación del área 11: CAMINO DE ACCESO AL FARO DE LA PLATA

Incluye el camino de acceso al Faro de la Plata, que forma parte de la zona de servicio del puerto según se recoge
en la O.M. de 23 de septiembre de 1991. La función de este ámbito es garantizar el acceso a la señalización
marítima constituida por el Faro. El objetivo genérico es el mantenimiento en condiciones adecuadas del vial de
acceso y de la propia instalación del Faro.

5.4.12 Atraque de embarcaciones de recreo en aguas interiores

Este documento mantiene el tratamiento del Plan Especial que se revisa, al incluir con carácter explicativo y
justificativo el uso de las superficies marítimas, para justificar y explicar el tratamiento de las áreas adyacentes.

El Plan de Utilización de Espacios Portuarios del Puerto de Pasaia, aprobado en 2006 por el Ministerio de
Fomento, delimita la zona de servicio del puerto de Pasaia en la que, además de los espacios terrestres, se
incluyen los espacios de agua, tanto las aguas interiores en las que se dan las operaciones portuarias (zona 1)
como las aguas exteriores que comprenden las zonas de fondeadero y los espacios necesarios de reserva para la
ampliación del puerto.

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

DOCUMENTO A_MEMORIA 47
En las aguas interiores del puerto atracan embarcaciones de recreo y pequeños botes. La Autoridad Portuaria
redactó en 2009 un plan de instalaciones náutico-recreativas con una serie de criterios para su regulación. El Plan
Especial que se revisa define tres zonas para embarcaciones recreativas en San Pedro Torre, Donibane y
Hospitalillo, con unos límites consensuados con Capitanía Marítima. Estos espacios han sido acondicionados con
la construcción de los pantalanes previstos.

El Plan Especial Revisado prevé una ampliación de las instalaciones en el muelle de Trintxerpe, que deberá ser
consensuado de nuevo.

Se destinarán espacios para realizar el embarque y desembarque de la motora que realiza el servicio de
transporte de pasajeros entre San Pedro y Donibane.

5.5 Cuadro de síntesis de áreas, superficies y usos globales

Se recogen en el cuadro adjunto las mediciones generales de las diferentes áreas con sus superficies y usos
globales. Las mediciones se realizan sobre las superficies incluidas en los límites del Plan Especial pertenecientes a
la zona de servicio portuario, excluyendo los suelos patrimoniales que aun cuando pertenecen a la Autoridad
Portuaria están fuera de la delimitación.

Nº AREA AREA SUPERFICIE USO GLOBAL

1 Ondartxo 14.227 m2 Interacción puerto-ciudad
2 Zona pesquera 42.037 m2 Portuario pesquero
3 La Herrera Norte 27.314 m2 Interacción puerto-ciudad
4 La Herrera Sur 89.855 m2 Complementario portuario
5 Antxo 222.525 m2 Portuario comercial
6 Riberas del Oiartzun 164.218 m2 Portuario comercial
7 Lezo Norte 98.409 m2 Portuario comercial
8 Astilleros 33.237 m2 Complementario de reparación y construcción naval
9 Bordalaborda 34.667 m2 Complementario de reparación y construcción naval
10 Bocana 36.424 m2 Interacción puerto-ciudad.
11 Camino al faro de la plata 11.215 m2 Interacción puerto-ciudad.
TOTAL 774.128 m2

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

48 DOCUMENTO A_MEMORIA
 SEPTIEMBRE 2015
DIRECCIÓN ASISTENCIA TÉCNICA

Hoz y Fontán Arquitectos S.L.P.

Gregorio Irigoyen Muñoz Ángel de la Hoz Pablo de la Hoz

Ingeniero de caminos, canales y puertos Arquitecto Arquitecto

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

DOCUMENTO A_MEMORIA 49
Revisión del Plan Especial de Ordenación de la
zona de servicio del Puerto de Pasaia

Septiembre 2015

DOCUMENTO A
MEMORIA

DOCUMENTO B
NORMAS URBANISTICAS

DOCUMENTO C
ESTUDIO DE ORGANIZACIÓN Y GESTION
VIABILIDAD ECONOMICO-FINANCIERA

DOCUMENTO D
PLANOS
 DOCUMENTO B NORMAS URBANISTICAS

TITULO PRELIMINAR DISPOSICIONES DE CARÁCTER GENERAL 2

Capítulo 1 Ámbito, objeto y efectos del Plan Especial 2
Capítulo 2 Instrumentos de desarrollo y ejecución 4

TITULO PRIMERO REGIMEN URBANÍSTICO GENERAL 7

Capítulo 1 Ordenación del suelo 7
Capítulo 2 Esquema director 7
Capítulo 3 Calificación del suelo 8

TITULO TERCERO NORMAS PARTICULARES DE CADA ÁREA 16

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

DOCUMENTO B_NORMAS URBANISTICAS 1
Título preliminar:
Disposiciones de carácter general
Capítulo 1º Ámbito, objeto y efectos del Plan Especial

Artículo 1 Objeto, contenido y ámbito

1. Constituye el objeto del presente Plan Especial la ordenación jurídica y urbanística de los terrenos
incluidos en la zona de servicio del Puerto de Pasaia, que se extiende por los términos municipales de
Pasaia, Errenteria, Lezo y Donostia-San Sebastián, que tiene la naturaleza de sistema general
portuario, de conformidad con lo establecido en el artículo 56 del Texto Refundido de la Ley de
Puertos del Estado y de la Marina Mercante, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2011, de 5 de
septiembre.

2. De igual forma, corresponde al Plan Especial establecer las determinaciones, medidas y

previsiones necesarias que garanticen el desarrollo de este sistema general, así como su conexión
con el resto de los sistemas generales de transportes, de acuerdo con lo dispuesto en la legislación
estatal y autonómica aplicable y en el Texto Refundido de la Ley de Puertos del Estado y de la Marina
Mercante.

3. Su ámbito espacial se circunscribe a los terrenos incluidos en la vigente zona de servicio del Puerto
de Pasaia, según el deslinde del Puerto aprobado por O.M. de 20 de noviembre de 1990, que delimitó el
dominio público marítimo terrestre portuario, entendiendo por tal lo que así ha sido calificado
posteriormente por el artículo 69 del Texto Refundido, de Puertos del Estado y de la Marina Mercante, con
las modificaciones introducidas en el Proyecto de Zona de Servicio aprobado por O.M. de 23 de
septiembre de 1991 y las variaciones sufridas con posterioridad.

4. Al objeto de garantizar la continuidad funcional y coherencia formal de la ordenación propuesta, el Plan

Especial sugiere también la ordenación de diversos suelos patrimoniales de la Autoridad Portuaria de Pasaia,
desafectados de la zona de servicio tras la aprobación definitiva del Plan de Utilización de los Espacios
Portuarios por la Orden FOM/2416/2006, de 19 de julio, publicada en el Boletín Oficial del Estado nº 176, de
25 de julio de 2006, y otras desafectaciones posteriores, en su caso.

Por Orden del Ministerio de Fomento de 17 de noviembre de 2009 se desafectó un tramo de 2.226,66 m 2 del
vial Lezo-Bide, en Donibane.

Por Orden del Ministerio de Fomento de 23 de mayo de 2011 se desafectó una parcela de 5.643,4 m 2 en la
zona de Donibane, que comprende un edificio para usos socioculturales y deportivos con parking
subterráneo y la plaza de Bizkaia.

Por Orden del Ministerio de Fomento de 1 de febrero de 2013 se desafectó una parcela de 913,25 m 2 en la
zona de la Herrera Sur con motivo de las obras del desdoblamiento del metro de Donostialdea.

Por Orden del Ministerio de Fomento de 21 de abril de 2015 se desafectó una parcela de 378 m2 en la zona
de la Herrera Sur con motivo de las obras de desdoblamiento del metro de Donostialdea.

5. Las determinaciones del Plan Especial para los suelos patrimoniales de la Autoridad Portuaria son
meramente informativas, pasando a ser vinculantes en el caso de que se produzca su afectación a la zona
de servicio del Puerto, a través de la correspondiente modificación del Plan Especial.

6. La delimitación de los respectivos términos municipales recogida en el presente documento es

meramente informativa y quedará establecida por los acuerdos que adopten los respectivos
Ayuntamientos o, en su defecto, la Diputación Foral de Gipuzkoa.

7. Ante la existencia de una parte de la zona de servicio del Puerto de Pasaia regulada
simultáneamente por los planeamientos municipales de Pasaia y Errenteria y en ausencia de un deslinde
oficial que clarifique esta situación, la relación administrativa de la Autoridad Portuaria y de las actividades
que se desarrollen en esta zona podrá realizarse indistintamente con cualquiera de los dos municipios
competentes en la materia, hasta que se establezca definitivamente cuál es competente en esta área.

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

2 DOCUMENTO B_NORMAS URBANISTICAS
Artículo 2 Vinculación con el planeamiento general

El presente Plan Especial se formula en desarrollo de las previsiones contenidas en la Delimitación de los
Espacios Portuarios del Puerto de Pasaia y en coherencia con las determinaciones recogidas en los
planeamientos urbanísticos vigentes de los municipios en los que se localiza, es decir, Pasaia, Errenteria, Lezo y
Donostia-San Sebastián, con los condicionantes establecidos en el artículo 56 del Texto Refundido de la Ley de
Puertos del Estado y de la Marina Mercante, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2011, de 5 de septiembre.

Artículo 3 Vigencia del Plan Especial

Las determinaciones del Plan Especial de Ordenación de la zona de servicio del Puerto de Pasaia tendrán vigencia
indefinida, sin perjuicio de su modificación y revisión.

Artículo 4 Revisión del Plan Especial

1. La Autoridad Portuaria de Pasaia podrá iniciar el procedimiento de revisión del Plan Especial cuando lo
considere conveniente para el interés general, debiendo ajustarse al procedimiento legalmente
establecido para su aprobación.

2. En todo caso, deberá procederse a su revisión, cuando se dé alguno de los siguientes supuestos:

a) Cuando circunstancias sobrevenidas alteren las hipótesis del plan, en cuanto a magnitudes básicas,
de forma que obliguen a modificar los criterios generales de la ordenación.

b) Cuando se modifique el Plan de Utilización de los espacios portuarios por cambio sustancial de los
usos básicos, inadecuación para el cumplimiento de los objetivos estratégicos, aparición de nuevas
demandas no recogidas que supongan una clara alteración del marco de sus previsiones, o por
experimentar un incremento o disminución sustancial del volumen de tráfico de mercancías.

c) Cuando aparezcan nuevas circunstancias de análoga importancia y naturaleza que afecten de forma
determinante al carácter del sistema general portuario.

Artículo 5 Modificaciones del Plan Especial

1. Se entiende por modificación del plan toda alteración de sus determinaciones o de los documentos
legalmente exigibles para su aprobación, que no constituya un supuesto de revisión, de acuerdo con lo
establecido en el artículo anterior y, en general, las que no afectan al esquema director del plan o a la
globalidad del plan, aunque incidan aislada y puntualmente sobre alguno de los elementos
estructurantes del plan.

2. Las modificaciones del Plan Especial deberán ajustarse a las normas de competencia y procedimiento de
aprobación de aquel, si bien deberán incluir entre su documentación la motivación de la alteración
y la justificación de que no afecta a la globalidad del plan o a su esquema director.

3. No tendrán la consideración de modificaciones del Plan:

a) La ejecución de infraestructuras portuarias que no supongan alteración de la delimitación de la zona

de servicio, tales como la construcción y prolongación de muelles, obras de defensa, etc., salvo que
afecten de forma notable a la explotación del puerto o al esquema director del plan.

b) Los cambios de categoría dentro de cada uso pormenorizado.

c) Los ajustes de alineaciones que resulten de la realización de los proyectos de construcción de

infraestructuras o de urbanización, por parte de la Autoridad Portuaria.

d) La desafectación de cualquier fragmento de la zona de servicio que no tenga repercusión en la

funcionalidad del resto del espacio portuario y que no tenga aparejada modificación de la
ordenación propuesta no supondrá la modificación del Plan Especial.

e) La modificación de la delimitación del recinto de acceso restringido y los puntos de control de acceso.

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

DOCUMENTO B_NORMAS URBANISTICAS 3
4. La afectación de nuevos suelos a la zona de servicio del puerto implicará la adecuación del Plan Especial.
Esta adecuación tendrá carácter de modificación puntual del Plan Especial, por lo que se redactará y
tramitará siguiendo el procedimiento establecido.

Artículo 6 Adecuación de las concesiones a las normas del Plan Especial

1. En los pliegos reguladores de las concesiones de utilización privativa o exclusiva del dominio público
portuario, deberán incluirse en todo caso las condiciones urbanísticas y los usos pormenorizados
asignados al área en la que se localice la parcela objeto de concesión.

2. No podrán otorgarse concesiones para usos diferentes de los establecidos en el Plan de Utilización y en el
Plan Especial para la correspondiente parcela.

3. Los interesados en obtener una concesión de dominio público portuario podrán solicitar de la
Autoridad Portuaria información fehaciente sobre las condiciones urbanísticas y los usos del suelo,
aplicables al terreno sobre el que se pretenda obtener la concesión.

4. Las concesiones y autorizaciones existentes se adecuarán al presente Plan Especial en cuanto a su

superficie, usos y condiciones urbanísticas, para lo que se establece un plazo de un año desde la
aprobación definitiva del presente Plan Especial o de sus modificaciones o revisiones, salvo en los casos en
los que por la Autoridad Portuaria se autorice expresamente un plazo superior en coherencia con las
previsiones de ejecución de las actuaciones posibilitadas por el Plan.

5. Podrán otorgarse concesiones para la explotación de edificios ya existentes y declarados fuera de

ordenación siempre que no se ejecuten en los mismos inversiones significativas y su plazo de vigencia esté
acorde con las previsiones de ejecución de las actuaciones posibilitadas por el Plan.

Artículo 7 Documentos constitutivos del Plan Especial

1. El presente plan está constituido por los siguientes documentos:

DOCUMENTO A MEMORIA
DOCUMENTO B NORMAS URBANÍSTICAS
DOCUMENTO C ESTUDIO DE LAS DIRECTRICES DE ORGANIZACIÓN Y GESTIÓN DE LA EJECUCIÓN Y ESTUDIO DE
VIABILIDAD ECONÓMICO-FINANCIERA
DOCUMENTO D PLANOS DE INFORMACIÓN Y ORDENACIÓN

2. Si bien el contenido normativo del presente Plan Especial queda definido por el conjunto de los
documentos que lo componen, son los Planos de Ordenación (documento D) y las Normas Urbanísticas
(documento B), los que cumplen una función específica de regulación de la actividad urbanística y, por
tanto, ésta se deberá ajustar de forma obligada a sus determinaciones.

El resto de los documentos poseen un carácter fundamentalmente informativo o explicativo, por lo que, en
caso de contradicción en su contenido con los citados anteriormente, serán aquéllos los que prevalezcan.

3. Si se advirtiese discordancia respecto a una determinación urbanística concreta entre los planos de
carácter normativo realizados a diferentes escalas, prevalecerá lo establecido en los planos
redactados con un mayor nivel de detalle, salvo que la discrepancia responda a un manifiesto error
material en el contenido de estos últimos.

4. En caso de discordancia entre el texto en castellano y en euskera, prevalecerá la versión en castellano frente
a la traducción realizada al euskera.

Capítulo 2º Instrumentos de desarrollo y ejecución

Artículo 8 Estudios de Detalle

1. Deberán redactarse Estudios de Detalle para el desarrollo de áreas que el Plan Especial no ordene en
detalle y remita expresamente su concreción a través de este instrumento de desarrollo.

2. Asimismo se deberá redactar un Estudio de Detalle en todos los casos en los que se dispongan plantas
bajo rasante que sobrepasen el área de movimiento de la edificación establecida.

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

4 DOCUMENTO B_NORMAS URBANISTICAS
3. Los Estudios de Detalle tendrán como objetivos el establecimiento definitivo de las alineaciones y
rasantes, el trazado y complemento de la red viaria del Plan Especial, la edificabilidad, así como los restantes
contenidos regulados en el artículo 73 de la Ley 2/2006 del Suelo y Urbanismo de la CAPV y
cumplirán, en cualquier caso, las determinaciones sobre usos y condiciones urbanísticas previstas para el
área que desarrollen.

4. Los Estudios de Detalle se tramitarán de acuerdo con el procedimiento recogido en el artículo 56 del Texto
Refundido de la Ley 27/1992 de Puertos del Estado y de la Marina Mercante, para el Plan Especial.

La formulación de los estudios de detalle es competencia exclusiva de la Autoridad Portuaria. Su tramitación

y aprobación, se realizará de acuerdo con la legislación urbanística, por el Ayuntamiento correspondiente. La
Diputación Foral de Gipuzkoa podrá tramitar y aprobar los estudios de detalle que afecten a más de un término
municipal.

Con carácter previo a la aprobación definitiva de dicho Estudio de Detalle, el Ayuntamiento dará traslado a la
Autoridad Portuaria del informe municipal relativo al documento para que ésta, en el plazo de un mes, se
pronuncie al respecto.

El Ayuntamiento no podrá proceder a la aprobación definitiva del estudio de detalle sin alcanzar un acuerdo
expreso con la Autoridad Portuaria sobre el contenido del mismo.

Artículo 9 Proyectos de urbanización

1. Para la realización integral de las obras de acondicionamiento urbanístico, en ejecución de lo

establecido en el Plan Especial, la Autoridad Portuaria podrá tramitar y aprobar los correspondientes
proyectos de urbanización.

2. Su contenido y documentación se ajustará a lo establecido en el artículo 194 de la Ley 2/2006 del Suelo y
Urbanismo de la CAPV y su procedimiento de tramitación y aprobación a lo indicado en el artículo 196 de la
misma Ley, correspondiendo a la Autoridad Portuaria las aprobaciones inicial y definitiva e incorporando al
trámite la petición de informe al Ayuntamiento a los efectos previstos en el artículo 59.1 del Texto Refundido
de la Ley de Puertos del Estado y de la Marina Mercante.

Artículo 10 Proyectos de obras ordinarias

Con independencia de los Proyectos de Urbanización, la Autoridad Portuaria podrá redactar y aprobar
proyectos de obras ordinarias, que tengan por objeto el desarrollo de algunas determinaciones del Plan
Especial o la ejecución de obras de urbanización ordinarias.

Artículo 11 Proyectos de edificación y construcción

La ejecución de obras de edificación o construcción, así como las de restauración, conservación,

acondicionamiento o reestructuración exigirá la previa redacción del correspondiente proyecto de edificación o
construcción, que se adecuará a lo establecido en la legislación vigente.

Artículo 12 Obras a efectuar por la Autoridad Portuaria en la zona de servicio

1. De conformidad con lo establecido en el art. 59 del Texto Refundido de la Ley, de Puertos del Estado y de la
Marina Mercante, las obras que realicen las autoridades portuarias en el dominio público portuario
deberán adaptarse al Plan Especial de Ordenación de la zona de servicio. Para la constatación de este
requisito, los proyectos de edificación, construcción y obras ordinarias aprobados por la Autoridad
Portuaria deberán someterse a informe del Ayuntamiento en cuyo término municipal se aborde la
actuación, que se entenderá emitido en sentido favorable si transcurre un mes desde la recepción de
la documentación sin que se hubiera evacuado de forma expresa.

2. A fin de dar cumplimiento a lo establecido en el apartado anterior, la Autoridad Portuaria comunicará al

Ayuntamiento correspondiente, con la antelación necesaria, el inicio de las obras y acompañará el
preceptivo proyecto de obras y los documentos complementarios en su caso.

3. Las obras de dragado se adecuarán a lo establecido en el artículo 64 del Texto Refundido de la Ley de
Puertos del Estado y de la Marina Mercante.

Artículo 13 Obras a efectuar por los concesionarios en la zona de servicio

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

DOCUMENTO B_NORMAS URBANISTICAS 5
1. La realización de las obras de edificación y construcción por los concesionarios de dominio público
portuario estarán sujetos al deber de obtener previamente licencia municipal.

2. La eficacia de las licencias obtenidas con anterioridad a la concesión quedará demorada al efectivo
otorgamiento de ésta por la Autoridad Portuaria.

3. El concesionario que solicite la oportuna licencia municipal de obras deberá acompañar a su petición y
proyecto, el documento administrativo de otorgamiento de la concesión, en el que figuren los usos
asignados por el Plan Especial a la parcela, así como las condiciones urbanísticas que le afecten.

4. El proyecto de edificación deberá justificar el cumplimiento de los parámetros urbanísticos definidos por
el presente Plan Especial, y expresamente los siguientes:

a) Adecuación a los parámetros de ocupación en planta y superficie edificable previstos por el Plan
Especial para la zona de uso pormenorizado en la que se localiza la actuación, justificando los
parámetros ya consumidos y pendientes de aprovechamiento para dicha zona.

b) Adecuación a las alineaciones máximas establecidas en el Plan Especial y cumplimiento del resto dLos
condicionantes urbanísticos existentes para el área de normativa particular (perfil, altura máxima,
aparcamientos…).

5. A tal efecto, la Autoridad Portuaria llevará un registro actualizado de las ocupaciones en planta y de las
edificabilidades consumidas en cada una de las zonas de uso pormenorizado edificables.

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

6 DOCUMENTO B_NORMAS URBANISTICAS
TÍTULO PRIMERO: RÉGIMEN URBANÍSTICO GENERAL
Capítulo 1º Ordenación del suelo

Artículo 14 Instrumentos de ordenación

El Plan Especial define la ordenación de la zona de servicio del Puerto de Pasaia mediante tres
instrumentos:

a) El Esquema Director.
b) La Calificación del Suelo.
c) Las Normas Particulares para cada área.

Capítulo 2º Esquema director

Artículo 15 El Esquema Director.

1. El Esquema Director define la estructura funcional que se adopta para la zona de servicio.

2. El Esquema Director está constituido por:

a) Los usos globales.

b) Los accesos y principales infraestructuras de transporte.
c) Los recintos de acceso restringido.

3. El Esquema Director se recoge en el plano II.1.

Sección 1ª Usos globales

Artículo 16 Usos globales

A efectos del presente Plan Especial, se entiende por uso global aquel a que se destina genéricamente un área
funcional del puerto. Constituye, por tanto, la expresión del objetivo funcional al que se orientan el conjunto
de las infraestructuras, edificios e instalaciones del área.

Artículo 17 Tipos de usos globales

Los usos globales adoptados en el presente Plan Especial coinciden con los establecidos en el Plan de Utilización,
cuya denominación ha sido adaptada a la establecida en el vigente artÍculo 72 del Texto Refundido de la Ley de
Puertos del Estado y de la Marina Mercante en la Modificación puntual sustancial de la Delimitación de los
Espacios y Usos Portuarios que se encuentra pendiente de aprobación por el Ministerio de Fomento.

2. Los tipos de usos globales adoptados son los siguientes:

a) Uso portuario comercial.

b) Uso portuario pesquero.
c) Uso complementario de construcción y reparación naval.
d) Uso complementario portuario.
e) Uso de interacción puerto-ciudad.

Artículo 18 Uso portuario comercial

Es el asignado a aquellos espacios en los que se desarrolla la actividad comercial del puerto. Comprende las
actividades de carga y descarga de buques de pasajeros y mercancías, las de maniobra y manipulación en los
muelles, el almacenaje, ya sea cubierto o descubierto, el avituallamiento o reparación de embarcaciones,
las áreas o instalaciones al servicio del transporte de pasajeros, vehículos, mercancías, las actividades
complementarias y accesorias de las anteriores realizadas por las empresas que operan en el puerto, las
relacionadas con la reparación y el mantenimiento de la infraestructura y equipos portuarios, con las
necesidades del personal que trabaja en los muelles (comedores, cantinas, etc.) y, en general, todas las que
sean precisas para la actividad comercial del puerto y para que la Autoridad Portuaria pueda desarrollar los
objetivos y las funciones que le encomienda la legislación portuaria vigente.

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

DOCUMENTO B_NORMAS URBANISTICAS 7
Artículo 19 Uso portuario pesquero

Es el asignado a aquellos espacios donde se desarrolla la actividad pesquera del puerto, el desembarco de las
capturas, su comercialización, manipulación, conservación, almacenamiento y preparación para su expedición al
mercado. Abarca los espacios necesarios para el completo desarrollo de la actividad, tales como las lonjas,
cámaras frigoríficas, fábricas de hielo, casetas o almacenes de artes de pesca, secaderos y naves de reparación
de redes, incluso industrias de transformación o elaboración y aumento del valor añadido de los productos
de la pesca, así como áreas de embarque y avituallamiento, muelles de espera o de reparaciones, varaderos y
actividades auxiliares diversas (oficinas, comedores, cantinas, vestuarios, etc.), y en general cualquier otra
actividad relacionada con el sector pesquero, así como para que la Autoridad Portuaria pueda desarrollar los
objetivos y funciones que le encomienda la legislación portuaria vigente.

Artículo 20 Uso complementario de reparación y construcción naval

Es el asignado a aquellas áreas portuarias dedicadas a acoger actividades ligadas a la construcción y

reparación naval.

Artículo 21 Uso complementario portuario.

Es el uso asignado a aquellas superficies que sin tener un contacto directo con la lámina de agua, tienen un
destino a actividades logísticas y de almacenaje o se destinan al uso de empresas industriales o comerciales con
relación directa con el tráfico portuario o cualquier actividad complementaria que preste servicio a los usuarios
del puerto.

Se localiza básicamente en la zona de La Herrera, e incluye los suelos ocupados por la empresa AZTI.

Articulo 22 Uso de interacción puerto-ciudad

Es el asignado con carácter genérico a aquellas áreas portuarias cuyos usos previstos no se inscriben en
ninguna de las categorías anteriores. Incluye las márgenes de la bocana, el camino de acceso al Faro de la Plata,
diversos espacios libres de uso público y zonas como la cala de Ondartxo, La Herrera y la zona de Arraitoki junto
al Polideportivo de Lezo, pendientes de reconversión y transformación, para las que el Plan de Utilización de los
Espacios Portuarios remite al Plan Especial el establecimiento de los usos pormenorizados.

Sección 2ª Accesos y principales infraestructuras de transporte

Artículo 23 Accesos e infraestructuras de transporte

En el Esquema Director se recogen los accesos y principales infraestructuras de transporte que garantizan la
funcionalidad del sistema general portuario.

Sección 3ª Recintos de acceso restringido

Artículo 24 Recintos de acceso restringido

En el Esquema Director se identifican aquellas partes de la zona de servicio en las que, debido a sus
actividades, se considera necesaria la existencia de un control permanente de accesos, lo que las
constituye en recintos específicos.

Capítulo 3º Calificación del suelo

Artículo 25 Calificación del suelo

1. Se entiende por calificación del suelo en el presente Plan Especial, al conjunto de determinaciones que
definen la ordenación de la zona de servicio y le asignan un uso pormenorizado.

2. La calificación del suelo se establece a través de:

a) La definición de alineaciones.

b) La asignación de usos pormenorizados.

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

8 DOCUMENTO B_NORMAS URBANISTICAS
3. La calificación del suelo se define en los planos de Ordenación, conjuntamente con la indicación de la
regulación normativa.

Artículo 26 Alineaciones

Se definen como todas aquellas líneas contenidas en los planos que reflejan un hecho físico, un límite de uso o
de situación de la propiedad.

Artículo 27 Área de movimiento de la edificación

Se denomina área de movimiento de la edificación a la superficie de suelo sobre la que se admite la

construcción de edificaciones, siempre que se cumplan simultáneamente el resto de las determinaciones del plan.
En aquellas áreas de normativa en que se delimiten áreas de movimiento de la edificación queda explícitamente
prohibida la edificación fuera de esas áreas, con las excepciones recogidas en el artículo 51.4.

Artículo 28 Usos pormenorizados

Se define como uso pormenorizado cada uno de los usos concretos a los que se destinan las parcelas en que la
ordenación descompone la zona de servicio del puerto.

Artículo 29 Tipos de usos pormenorizados

1. Se establecen los siguientes tipos de usos pormenorizados:

a) Uso de red de comunicaciones.

b) Uso de maniobra y manipulación de mercancías.
c) Uso de almacenaje.
d) Uso pesquero.
e) Uso logístico.
f) Uso industrial.
g) Uso terciario.
h) Uso de equipamiento.
i) Uso de servicios y equipamientos portuarios. j) Uso de infraestructuras y servicios.
j) Uso de espacio libre portuario.

2. Estos usos pormenorizados se descomponen en categorías, que precisan su contenido.

3. Para cada uso pormenorizado se establecen las actividades principales asociadas al mismo, así como las
que se consideren compatibles con éstas.

4. Dada la naturaleza de la actividad portuaria, en los muelles destinados a los usos globales portuario
comercial y portuario pesquero pueden coexistir diferentes usos pormenorizados sobre las mismas
parcelas, regulándose en los respectivos artículos que desarrollan la normativa particular de cada área los
diferentes usos pormenorizados que pueden desarrollarse en las correspondientes Áreas de Normativa.

Artículo 30 Uso pormenorizado red de comunicaciones

1. Se asigna a aquellos espacios que sirven de soporte para la estructura de comunicaciones que articula las
diferentes áreas del Puerto y que lo conecta con el exterior, cualquiera que sea el modo de transporte
que se emplee.

2. Dentro del uso red de comunicaciones se establecen las siguientes categorías:

a) Red Viaria (RV): Se asigna al espacio destinado de forma exclusiva a la circulación y estacionamiento de
vehículos y al tránsito de peatones.

Dentro de este uso pormenorizado se incluyen distintas categorías que no se diferencian

expresamente: la red viaria principal, constituida por los viales que estructuran la zona de servicio y
aseguran la comunicación de las diversas partes de ésta entre sí y con el exterior; la red viaria secundaria,
formada por el resto de los viales y el estacionamiento, constituido por las superficies destinadas al
estacionamiento de vehículos, tanto ligeros como pesados.

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

DOCUMENTO B_NORMAS URBANISTICAS 9
 b) Red Ferroviaria (RF): Se asigna a los espacios ocupados por las vías de ferrocarril de servicio a las distintas
áreas portuarias y sus conexiones con las redes ferroviarias exteriores, así como a los espacios anejos.

Este uso sólo se indica como pormenorizado en aquellos suelos dedicados exclusivamente a este fin, en los
cuales tendrá carácter de determinación de este Plan Especial, mientras que en los casos en los que se
superponga a otro uso pormenorizado su carácter será subsidiario respecto a este uso y la modificación
de su trazado no tendrá incidencia en el planeamiento por considerarse estas determinaciones
indicativas.

3. Se considera asimilable o compatible al uso de red viaria la instalación de estaciones de servicio, aunque a
la hora de autorizar su implantación se tendrá en cuenta la idoneidad de la ubicación atendiendo a los
usos colindantes y a la normativa vigente.

Artículo 31 Uso pormenorizado de maniobra y manipulación de mercancías (MM)

1. Corresponde a aquellas áreas de la zona de servicio en las que se realiza el trasvase de mercancías o
personas entre modos terrestres y marítimos. Incluye, por tanto, las áreas terrestres destinadas a la
carga, descarga y manipulación de mercancías, así como las destinadas a embarque y desembarque de
pasajeros, situadas junto al cantil de los muelles.

2. Se consideran elementos y actividades asimilables o compatibles con este uso:

a) Las infraestructuras portuarias de carga y descarga de mercancías y pasaje y, en general, todas las
ligadas al tráfico marítimo que se desarrollan en las inmediaciones de las líneas de atraque

b) El almacenaje provisional de las mercancías, según disponga la Autoridad Portuaria. c) Las concesiones
relacionadas con las actividades anteriores.

d) Estaciones de servicio para abastecer a buques o a vehículos terrestres.

e) Excepcionalmente, el almacenaje permanente en silos o depósitos, que por sus especiales

instalaciones requieran localizarse junto al cantil del muelle.

Artículo 32 Uso pormenorizado almacenaje (A)

1. Se asigna a aquellas áreas en las que se almacenan las mercancías desembarcadas o en espera de
embarque o de realización de operaciones de manipulación.

2. El almacenaje podrá tener las siguientes casuísticas:

a) Almacenaje descubierto en plataformas o parcelas que, cerradas o no, no estén edificadas.

b) Almacenaje cubierto en tinglados, naves, silos o depósitos específicamente construidos para ese fin.
c) Almacenaje en recintos cerrados en los que se combinan las áreas cubiertas y descubiertas, junto con
instalaciones necesarias para la manipulación de la mercancía.
d) Almacenaje de vehículos en áreas descubiertas o en edificios para almacenaje de vehículos
automóviles o remolques en espera de embarque.

3. Se consideran elementos y actividades asimilables o compatibles con este uso:

a) El almacenamiento, tanto con carácter provisional como permanente. b) Actividades logísticas.

c) Servicios y operaciones complementarias relacionadas con las actividades anteriores, incluso de servicio
o equipamiento, necesarias para el correcto desarrollo de la actividad portuaria, como oficinas
administrativas y de vigilancia, servicios a los trabajadores de las instalaciones portuarias, servicios a la
maquinaria o vehículos, etc.

Artículo 33 Uso pormenorizado pesquero (P)

1. Se asigna a aquellas áreas destinadas al desembarque, manipulación, distribución, comercialización o

tratamiento de pesca.

2. Se consideran elementos y actividades asimilables o compatibles con este uso:

a) El almacenamiento, tanto con carácter provisional como permanente. b) Actividades logísticas.

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

10 DOCUMENTO B_NORMAS URBANISTICAS
 c) Servicios y operaciones complementarias relacionadas con las actividades anteriores, incluso de servicio
o equipamiento, necesarias para el correcto desarrollo de la actividad pesquera, como oficinas
administrativas y de vigilancia, servicios a los trabajadores de las instalaciones pesqueras, servicios a la
mercancía o vehículos, etc.

Artículo 34 Uso pormenorizado logístico (L)

1. Se aplica a las parcelas de la zona de servicio en las que se desarrollan actividades logísticas, de apoyo
a las actividades portuarias y de transporte, agrupadas en zonas específicamente ordenadas y diseñadas
para operadores logísticos.

2. Se consideran elementos y actividades asimilables o compatibles con este uso:

a) Actividades destinadas específicamente a operadores logísticos: transporte, almacenaje y

distribución, montaje, empaquetado, caracterización, limpieza, finalización, grupaje, etc.
b) Servicios ligados al transporte o a los operadores del mismo, tales como la restauración, servicios
hoteleros, administrativos, estaciones de servicio, etc. El uso hotelero estará condicionado al
levantamiento de la prohibición de instalaciones hoteleras en espacios portuarios por parte del Consejo
de Ministros, con las condiciones establecidas por el artículo 94 de la Ley 48/2003.
c) Aparcamiento de vehículos pesados o ligeros.

Artículo 35 Uso pormenorizado industrial

1. Corresponde a aquellas parcelas de la zona de servicio del puerto en las que se desarrollan
actividades portuarias comerciales, usos relativos al desarrollo de los servicios portuarios y usos
complementarios o auxiliares de los restantes usos previstos en el artículo 72.1 del Texto Refundido de la Ley
de Puertos del Estado y de la Marina Mercante, incluidos los relativos a actividades logísticas y de
almacenaje y los que correspondan a empresas industriales o comerciales cuya localización en el puerto esté
justificada por su relación con el tráfico portuario, por el volumen de los tráficos marítimos que generan o
por los servicios que prestan a los usuarios del puerto.

Artículo 36 Uso pormenorizado terciario (T)

1. Se aplica a las parcelas de la zona de servicio en las que se desarrollan actividades de tipo terciario,
fundamentalmente no ligadas directamente a la actividad portuaria.

2. Existe un amplio abanico de elementos y actividades asimilables o compatibles con este uso, pudiendo
tener cabida actividades no recogidas expresamente en el listado siguiente:

a) Actividades comerciales o representativas.

b) Comercio al por menor.
c) Oficinas.
d) Hostelería.
e) Uso hotelero, condicionado al levantamiento de la prohibición de instalaciones hoteleras en espacios
portuarios por parte del Consejo de Ministros, con las condiciones establecidas por el artículo 94 de la Ley
48/2003.
f) Centros Tecnológicos, de Investigación o asimilables.
g) Servicios diversos asociados al Puerto (compatibles en esta zona aunque preferiblemente
orientados a la zona de uso pormenorizado de servicios y equipamientos portuarios).
h) Equipamientos.
i) Aparcamiento de vehículos ligeros.

Artículo 37 Uso pormenorizado de equipamiento (E)

1. Se aplica a las parcelas o edificios destinados con carácter permanente a la prestación de servicios sociales
o administrativos o al desarrollo de actividades culturales, recreativas, etc.

2. Se consideran elementos y actividades asimilables o compatibles con este uso las actividades
correspondientes a la Administración Pública, defensa, actividades sanitarias y veterinarias, servicios
sociales, bibliotecas, archivos, museos, educación, actividades deportivas, actividades recreativas
diversas, sedes de organismos públicos.

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

DOCUMENTO B_NORMAS URBANISTICAS 11
Artículo 38 Uso pormenorizado de servicios y equipamientos portuarios (SEP)

1. Se aplica a las parcelas o edificios destinados con carácter permanente a la prestación de servicios sociales
o administrativos o equipamientos al servicio de la actividad portuaria.

2. Se incluye como elementos y actividades asimilables o compatibles con este uso un amplio abanico de
servicios y equipamientos ligados a la actividad portuaria que no se cierra con el siguiente listado:

a) Oficinas y servicios administrativos del Puerto.

b) Aduana.
c) Policía y seguridad del recinto.
d) Cruz Roja u otros organismos asistenciales.
e) Servicios al personal, vehículos o instalaciones del Puerto.
f) Talleres de reparación y mantenimiento.
g) Tratamiento de residuos procedentes de buques.
h) Estacionamiento de vehículos ligeros y pesados.

Artículo 39 Uso pormenorizado infraestructuras y servicios (IS)

1. Se aplica a las parcelas o edificios destinados con carácter permanente a acoger infraestructuras,
instalaciones, transformadores, etc. al servicio del resto de las actividades.

2. La modificación, sustitución, traslado, etc. de estos elementos o la creación de otros nuevos sobre
otros usos pormenorizados no tiene incidencia en el planeamiento al considerarse elementos no
sustanciales.

Artículo 40 Uso pormenorizado espacio libre portuario

1. Constituyen espacios de transición entre los usos portuarios y el territorio circundante, con vocación
de uso público, salvo aquellos espacios residuales que por sus condiciones topográficas no lo
permiten.

2. Dentro del uso espacio libre portuario se establecen las siguientes categorías:

a) Espacios Libres (EL): Es el asignado a las zonas del puerto que, bien se destinan con carácter
permanente a usos ciudadanos o bien, cumpliendo funciones portuarias, se consideran
compatibles con éstos.

Dentro de este uso pormenorizado se incluyen distintas categorías que no se diferencian

expresamente: jardines, paseos y áreas peatonales, muelles y áreas anejas compatibles con usos
ciudadanos, áreas asociadas a instalaciones náutico-deportivas o espacios libres anejos al viario.

La Autoridad Portuaria regulará, en su caso, el acceso ciudadano a estas áreas en aras a garantizar el
cumplimiento de sus funciones portuarias.

Se consideran elementos y actividades asimilables o compatibles con este uso, con carácter no exhaustivo:

a) Almacenamiento ocasional de embarcaciones o mercancías.

b) Circulación restringida de vehículos.
c) Actividades de varada o puesta en seco de embarcaciones deportivas.
d) Pequeñas reparaciones, armamento o aparejado de las embarcaciones deportivas.
e) Actividades de servicio o vigilancia.
f) Guarda de embarcaciones deportivas.
g) Paseo y estancia peatonal.
h) Espectáculos públicos.
i) Restauración.
j) En general, actividades de esparcimiento de la población.

b) Espacios Libres Residuales (ELR): Se asigna a los espacios libres que por sus condiciones
topográficas o funcionales no son aptos para el uso ciudadano. Constituyen espacios de transición con los
límites terrestres del Puerto (taludes, etc.) o de encuentro con la lámina de agua con la función de
protección y resguardo de márgenes.

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

12 DOCUMENTO B_NORMAS URBANISTICAS
Articulo 41 Uso pormenorizado náutico-deportivo.

Constituyen espacios terrestres dentro de la zona de servicio, vinculados a la utilización de la lámina de agua para
embarcaciones destinadas al uso recreativo, o deportivo, planteados como zona de servicio para carga y descarga,
mantenimiento y aprovisionamiento de las embarcaciones

Artículo 42 Normativa ambiental

Las actividades y usos a ejercitar en la zona de servicio se ajustarán a lo establecido en la legislación

medioambiental que resulte de aplicación, debiendo en cualquier caso sujetarse a lo dispuesto en la
siguiente normativa:

− Artículos 62 a 65 del Texto Refundido de la Ley de Puertos del Estado y de la Marina Mercante.

− Ley 22/1988, del 28 de julio, de Costas, y su reglamento de ejecución y desarrollo.

− Real Decreto 145/1989, de 20 de enero, que aprueba el Reglamento de Admisión, Manipulación y

Almacenamiento de Mercancías Peligrosas en los Puertos.

− Ley 3/1998 de 27 de febrero, general de protección del medio ambiente del País Vasco.

− Ley 1/2005, de 4 de febrero, para la prevención y corrección de la contaminación del suelo.

- Real Decreto 9/2005, de 14 de enero, sobre relación de actividades potencialmente contaminantes

del suelo y criterios y estándares para la declaración de suelos contaminados.

Artículo 43 Zonificación acústica

La totalidad del ámbito ordenado se clasifica dentro de la categoría “Sectores de territorio con predominio de
suelo de uso industrial”, de las definidas en el artículo 5 del Real Decreto 1367/2007, de 19 de octubre,
por el que se desarrolla la Ley 37/2003, de 17 de noviembre, del Ruido, en lo referente a zonificación
acústica, objetivos de calidad y emisiones acústicas.

Tal como se establece en el Anexo V del Real Decreto, el criterio seguido para la zonificación se basa en el uso
predominante tanto existente como previsto, atendiendo a la definición que se hace de las “áreas acústicas de
tipo b) Sectores del territorio de uso industrial”, que incluye todos los sectores del territorio destinados o
susceptibles de ser utilizados para los usos relacionados con las actividades industrial y portuaria.

Los objetivos de calidad aplicables a este ámbito consistirán en la no superación de los valores de
aplicación de la tabla A del Anexo II (objetivos de calidad acústica para ruido aplicables a áreas
urbanizadas existentes).

Artículo 44 Situaciones en el Régimen de la Edificación

1. El presente Plan Especial establece diferentes situaciones en el Régimen de la Edificación:

a) Fuera de Ordenación Expresa.

b) Fuera de Ordenación Tolerada.
c) Dentro de Ordenación.

2. En aquellas áreas de normativa pormenorizada que requieren de un Estudio de Detalle para su

ordenación y regulación, corresponderá a estos documentos la fijación de las diferentes situaciones del
régimen de la edificación.

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

DOCUMENTO B_NORMAS URBANISTICAS 13
Artículo 45 Fuera de Ordenación Expresa

1. Se incluyen en la situación de Fuera de Ordenación Expresa los edificios, usos e instalaciones, erigidos
con anterioridad al presente Plan Especial que, resultando disconformes con el mismo, aparecen
expresamente grafiados en los planos de ordenación correspondientes para cada una de las áreas.

2. Los edificios en los que únicamente se encuentre en situación de fuera de ordenación expresa alguna parte o
elemento del mismo, por ser técnicamente separable del resto de la edificación, el régimen de fuera de
ordenación solo será aplicable a aquella parte o aquellos elementos y no al resto de la edificación.

3. En los edificios, instalaciones y usos incluidos en la situación de Fuera de Ordenación Expresa no serán
autorizables las obras de modernización, consolidación, aumento de volumen o mejora, pero sí las obras
necesarias para el mantenimiento del edificio en las mínimas condiciones de habitabilidad y
salubridad y las dirigidas a evitar daños a terceros, siempre que no supongan revalorización del
inmueble.

4. La adecuación de dichos edificios e instalaciones a la ordenación del presente Plan Especial

dependerá de la planificación temporal de las diferentes actuaciones recogida en el Programa de
Actuación.

Artículo 46 Fuera de Ordenación Tolerada

1. Se encuentran dentro de la situación tolerada los edificios, usos e instalaciones que mantienen alguna
circunstancia de inadaptación del Plan por razón de su uso, alineación, altura o aprovechamiento.

2. La adecuación de la edificación a la regulación urbanística del presente Plan Especial dependerá de que se
produzcan las circunstancias que han llevado al Plan Especial a establecer previsiones con las que los
edificios existentes resultan disconformes, fundamentalmente, la introducción de actividades diferentes a
las que se están dando en la actualidad.

3. En los edificios incluidos en esta situación se podrán autorizar todo tipo de obras de conservación y
ornato, de consolidación, de reparación y de reforma, siempre que no se acentúen las causas de
inadecuación física al régimen urbanístico aplicable.

4. Por tanto, la construcción podrá considerarse dentro de ordenación hasta el momento que concluya la
concesión o se produzca la sustitución voluntaria, en cuyo caso, la nueva construcción deberá adaptarse
a todas las condiciones de edificación, uso, régimen de alturas, etc. previstas en el planeamiento.

5. En los edificios incluidos en este régimen se permitirá la utilización del inmueble conforme al uso
existente hasta que se produzca un cambio de éste, la sustitución voluntaria de éste o la
rehabilitación total del mismo.

6. A los usos disconformes con el Plan Especial existentes en edificios que se encuentran dentro de
alineaciones, se les permite su continuidad hasta el cese de los mismos. En este supuesto, se admite el
cambio de uso siempre que se efectúe una transformación íntegra del edificio y que dicho cambio de uso
conlleve la adaptación al régimen establecido por el Plan.

7. Cuando el nuevo uso no respete el régimen general de usos permitidos y complementarios, pero sin
embargo represente, según un juicio razonado aceptado por el Ayuntamiento, una mejor compatibilización
respecto a la situación existente, podrá ser autorizado siempre que el solicitante acredite que no hay
incompatibilidad entre el nuevo uso solicitado y todos y cada uno de los existentes en el edificio y,
asimismo, incorpore, junto con el cambio de uso, todas las medidas correctoras precisas para su
funcionamiento incluso, si fuera necesario, en los elementos comunes del edificio.

Artículo 47 Dentro de Ordenación

1. Se consideran dentro de ordenación aquellas construcciones e instalaciones que se encuentran en

consonancia con el presente Plan Especial por cumplir tanto con los usos previstos como por los
parámetros básicos de altura, aprovechamiento, alineaciones, etc.

2. En los casos en los que el Plan señale reducciones o desfases poco relevantes, tanto del fondo
edificable como en alturas parciales, retranqueos, ocupaciones bajo rasante, etc., no tendrán por este
motivo la consideración de Fuera de Ordenación, siempre y cuando la afección señalada sea
cualitativa y cuantitativamente poco relevante con respecto al edificio en cuestión.

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

14 DOCUMENTO B_NORMAS URBANISTICAS
Artículo 48 Delimitación de las áreas de normativa particular

1. A efectos de la aplicación de esta normativa se han definido las siguientes áreas de normativa:

Área 1: Ondartxo
Área 2: Zona Pesquera
Área 3: La Herrera Norte
Área 4: La Herrera Sur
Área 5: Antxo
Área 6: Riberas del Oiartzun
Área 7: Lezo Norte
Área 8: Astilleros
Área 9: Bordalaborda
Área 10: Bocana
Área 11: Camino de acceso al Faro de la Plata

2. Los planos de ordenación incluyen la delimitación de las correspondientes áreas de normativa.

Artículo 49 Determinación de la ordenación pormenorizada

1. La ordenación pormenorizada de cada área es fruto de la confluencia de diversos niveles de regulación:

a) Ordenación gráfica recogida en los correspondientes planos de ordenación: alineaciones, usos

pormenorizados, etc.
b) Normativa particular para cada área.

2. El establecimiento de la ordenación pormenorizada responde a una lógica urbanística y es

independiente de la situación concesional de los diferentes espacios portuarios.

Artículo 50 Aclaración de conceptos en relación al aprovechamiento edificatorio

1. Además del perfil máximo sobre rasante establecido para cada zona de uso pormenorizado recogido en los
cuadros de superficies de cada área, se admite la construcción con carácter general de una planta de
sótano aunque no se recoja expresamente, sin perjuicio de que la normativa particular de alguna de las
áreas permita un mayor número de plantas bajo rasante.

2. La altura máxima de la edificación se mide hasta el alero o, en su defecto, hasta el apoyo del dintel más
bajo con la fachada que marca la altura libre interior del edificio. Ocasionalmente se admite la construcción
de edificaciones que sobrepasen estas alturas si están debidamente justificadas por razones productivas,
ambientales o funcionales.

3. Se admite la construcción de entreplantas dentro de la edificabilidad máxima establecida, aunque no esté

expresamente señalado.

4. Se excluye del cómputo del aprovechamiento edificatorio y se admite con carácter general su ubicación
fuera del área de movimiento de la edificación, aquellas construcciones auxiliares tales como tejavanas o
marquesinas ligadas a aparcamientos o a operaciones de carga de camiones, garitas o puestos de
control, básculas o elementos ligados a las infraestructuras de servicio (instalaciones especiales de
carga/descarga, estructuras temporales, transformadores, etc.).

Artículo 51 Rasantes

El presente Plan Especial establece las rasantes de viales y edificios de forma meramente orientativa, de
manera que serán los correspondientes proyectos constructivos los que deberán ajustarlas de manera
pormenorizada.

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

DOCUMENTO B_NORMAS URBANISTICAS 15
TÍTULO TERCERO: NORMAS PARTICULARES DE CADA
ÁREA

Artículo 52 Normas particulares para cada área

1. Se denominan Normas Particulares al conjunto de determinaciones del Plan Especial que son de
aplicación específica para cada una de las áreas de normativa delimitadas los correspondientes planos
de Ordenación.

2. El cumplimiento de las Normas Particulares del área correspondiente no garantiza la legalidad de una
actuación, debiéndose, en cualquier caso, cumplir el conjunto de estas normas.

3. Las Normas Particulares se configuran mediante los siguientes instrumentos:

1. Las condiciones de uso, en las que se concretan los usos globales y pormenorizados aplicables en el área.

2. Las condiciones de parcelación, en las que pueden establecerse magnitudes o dimensiones mínimas
de las parcelas susceptibles de concesión en el área.

3. Las condiciones de edificación, en las que se concretan los valores o contenidos de los
parámetros de edificabilidad, altura máxima, tipología, área de movimiento y condiciones
estéticas de la edificación permitida en el área.

4. Las condiciones de estacionamiento y red viaria, en las que se establecen las dotaciones mínimas de
plazas de estacionamiento obligadas en edificios, parcelas o el conjunto del área y se dan
indicaciones sobre la red viaria.

5. Condiciones de desarrollo, en las que se precisan los procedimientos a seguir para el desarrollo de las
actuaciones previstas en un área o, en su caso, la forma de modificar la ordenación propuesta.

Artículo 53 Normas Particulares para el Área 1: Ondartxo

SUPERFICIE: 14.227 m2

1. Condiciones de uso:

− Uso global: uso de interacción puerto-ciudad.

- Usos pormenorizados: los indicados en el plano II.3.1: equipamiento, red viaria y espacios libres
portuarios.
- Usos autorizados: los compatibles para cada una de las categorías de usos pormenorizados
indicados en los artículos correspondientes de las presentes normas urbanísticas. Expresamente, se
autorizan los usos de varadero, astillero de embarcaciones tradicionales, depósito de
embarcaciones de interés patrimonial y, en general, restauración, rehabilitación y conservación de
embarcaciones con fines culturales y turísticos. En este sentido se autorizan los usos terciarios y de
servicios adscritos al equipamiento, los de hostelería, Hotelero (albergue de peregrinos) y museístico.
- Usos prohibidos: los no compatibles con cada una de las categorías de uso pormenorizado.
Expresamente, usos industriales en cualquiera de sus categorías salvo los autorizados en el punto
anterior y uso residencial.

2. Condiciones de parcelación:

No se permite la subdivisión en parcelas independientes.

3. Condiciones de edificación:

Se consolidan todos los edificios e instalaciones en su ocupación y perfil actual, autorizándose su reforma y
adecuación y, ocasionalmente, su ampliación puntual.

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

16 DOCUMENTO B_NORMAS URBANISTICAS
 AREA 1: ONDARTXO
Ocupación máxima Superficie Perfil Altura
ZONAS USO PORMENORIZADO Superficie m² m² % edificable m² (t) máximo máxima m

ZONAS USO EQUIPAMIENTOS

E.1.1 8.782 2.600 29,67 3.300 PB+1 8,00
TOTAL ZONAS USO EQUIPAMIENTOS 8.782 2.600 29,67 3.300

4. Condiciones de estacionamiento y red viaria:

Los únicos tráficos rodados previstos son los imprescindibles de servicios del equipamiento y emergencias
(bomberos, ambulancias, etc.). Este criterio es coherente con el carácter de coexistencia con preferencia
peatonal del paseo actual y de la limitación del acceso rodado únicamente a los vecinos y usuarios. En
coherencia con lo anterior, no se establece la exigencia de una dotación mínima de aparcamientos.

5. Condiciones de desarrollo

Dado el carácter de interés paisajístico del área de Ondartxo, se tendrá que tramitar un Estudio de Impacto
Paisajístico para fijar el desarrollo edificatorio definitivo de la zona.

Artículo 54 Normas Particulares para el Área 2: Zona Pesquera

SUPERFICIE: 42.037 m2

1. Condiciones de uso:

- Uso global: uso portuario pesquero.

- Usos pormenorizados: los indicados en el plano II.4.1: uso pesquero, maniobra y manipulación de
mercancías, red viaria y espacios libres portuarios.

- El uso de maniobra y manipulación de mercancías tiene restricciones específicas en esta área:

- Se autoriza el fondeo de embarcaciones para su mantenimiento y aprovisionamiento, así como

pequeñas reparaciones que no exijan, por la maquinaria y medios a utilizar, su traslado a los
muelles industriales del puerto. ya que se limita a las actividades ligadas.

- Se prohíbe la utilización de los muelles para carga y descarga de mercancías, así como su utilización
para manipulación y depósito de mercancías, salvo las propias del aprovisionamiento y
mantenimiento de embarcaciones.

- Usos autorizados: los compatibles con el uso global portuario pesquero y con cada una de las categorías
de usos pormenorizados indicados en los artículos correspondientes de las presentes normas
urbanísticas. Se autoriza expresamente el uso de fábrica de hielo, hostelería, oficinas, instalaciones
deportivas (gimnasio…) y equipamientos socio-culturales, así como los usos comerciales ligados al
aprovisionamiento y mantenimiento de embarcaciones.

- Se autorizan los usos terciarios de hostelería en los dos pequeños edificios proyectados sobre el muelle
de Trintxerpe.

- Usos prohibidos: los no compatibles con cada una de las categorías de uso pormenorizado.
Expresamente, usos de transformación de pescado, usos industriales incompatibles con el tejido urbano
residencial próximo; operaciones de pintura, limpieza, desguace y todas aquellas que generen
molestias al tejido urbano residencial próximo y uso residencial.

2. Condiciones de parcelación:

No se permite la subdivisión en parcelas independientes.

3. Condiciones de edificación:

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

DOCUMENTO B_NORMAS URBANISTICAS 17
Las condiciones de edificación para las diferentes zonas de uso pormenorizado con aprovechamiento edificatorio
se resumen en el cuadro siguiente:

AREA 2 – ZONA PESQUERA

Ocupación máxima Superficie
Superficie Perfil Altura
ZONAS USO PORMENORIZADO edificable
m² m² % máximo máxima
m² (t)
ZONAS DE USO PESQUERO
P.2.1 18.409 17.837 96,00 24.000 PB+2 8/12
TOTAL ZONAS USO PESQUERO 18.409 17.837 96,00 24.000
ZONA DE USO TERCIARIO
T.2.1 480 250 52,00 250 PB 5

T.2.2 480 250 52,00 250 PB 5

TOTAL ZONAS USO TERCIARIO 960 500 500

- Se prevé una altura máxima de 8 m. para los edificios de uso pesquero de nueva construcción que
podrá ser rebasada en un 40% de su longitud hasta una altura máxima de 12 m., en tramos de
longitud máxima de 20 m. con una separación mínima de 5 m. entre ellos.

- Se permite la construcción de dos plantas bajo rasante, cuyas alineaciones podrán sobrepasar el área
de movimiento de la edificación, pudiendo llegar hasta el límite del área.

- Los edificios existentes dentro de ordenación se consolidan en su perfil y altura, con la

obligación de reajustarse al área de movimiento de la edificación en planta baja, quedando la planta
alta como un vuelo sobre esta línea.

- Se cuidará especialmente el tratamiento de los volúmenes, materiales y la estética general de la

edificación.

- Se admite el uso público en las cubiertas de los edificios siempre que no interfiera con la
actividad principal del ámbito.

- La anchura libre prevista entre la edificación y el cantil, liberado del uso peatonal, será destinado
únicamente para carga y descarga.

- Se posibilita la ubicación de almacenes para armadores en el subsuelo en el que podrían

desarrollar operaciones de expedición de pescado en vehículos ligeros utilizados habitualmente por los
detallistas.

4. Condiciones de estacionamiento y red viaria:

El acceso rodado (entrada/salida) de los vehículos pesados a la nueva lonja, se realizará a través del viario
municipal de Euskadi Etorbidea.

Se compatibilizará la funcionalidad del conjunto con la creación de un parking subterráneo, a cuyo efecto se
establecerán los mecanismos oportunos de control.

5. Condiciones de desarrollo:

Podrán redactarse estudios de detalle para los casos previstos en las presentes normas urbanísticas (artículo
8). Deberá redactarse el Proyecto de Urbanización del muelle de San Pedro (PU-3) conjuntamente con el área de
Hospitalillo, incluido en Herrera Norte.

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

18 DOCUMENTO B_NORMAS URBANISTICAS
Artículo 55 Normas Particulares para el Área 3: La Herrera Norte

SUPERFICIE: 27.314 m2

1. Condiciones de uso:

- Uso global: uso de interacción puerto-ciudad.

- Usos pormenorizados: los indicados en el plano II.5.1: Equipamientos, red viaria y espacios libres.

- Usos autorizados: los compatibles para cada una de las categorías de usos pormenorizados
indicados en los artículos correspondientes de las presentes normas urbanísticas.

- Usos prohibidos: los no compatibles con cada una de las categorías de uso pormenorizado.
Expresamente, usos industriales en cualquiera de sus categorías y uso residencial.

2. Condiciones de parcelación:

No se establecen.

3. Condiciones de edificación:

Las condiciones de edificación para las diferentes zonas de uso pormenorizado con aprovechamiento edificatorio
se resumen en el cuadro siguiente:

AREA 3 – LA HERRERA NORTE

Ocupación máxima Superficie
Superficie Perfil Altura
ZONAS USO PORMENORIZADO edificable
m² m² % máximo máxima
m² (t)
ZONAS EQUIPAMIENTO
E.3.1 180 180 100 360 PB+1 10
E.3.2 1.262 1.262 100 3.786 Ed. existente Ed. existente
E.3.3 2.846 2.846 100 8.600 LIBRE 24
E.3.4 1.333 1.333 100 2.200 PB+1 14
E.3.5 857 857 100 857 PB 6
TOTAL 6478

- Se admite un máximo de 3 plantas de aparcamiento bajo rasante, con una superficie máxima de 12.000
m2. El aparcamiento podrá exceder en sus alineaciones bajo rasante las zonas de uso pormenorizado
terciario o de equipamientos ocupando bajo rasante espacios libres portuarios

- El diseño de los pabellones deberá tener en cuenta las siguientes singularidades:

- Se encuentran en una zona muy cercana al núcleo urbano y visible desde él, en especial desde
puntos altos del entorno.

- Se trata de una zona relativamente compacta, por lo que la percepción global del conjunto es más
importante que la del pabellón individual

- Los límites de la zona en la que se ubican los pabellones constituyen puntos de contacto con zonas
urbanas, por lo que se diseñará con criterios urbanos en estas zonas de contacto.
- Con el fin de dotar a la zona de cierta homogeneidad y garantizar la calidad del entorno, se recomiendan
las siguientes consideraciones constructivas:

- Alineaciones y volumetría: Las fachadas seguirán las alineaciones y alturas máximas dispuestas en
el plan especial, con especial atención a los puntos de contacto con la trama urbana circundante.
En Euskadi etorbidea, los pabellones dispondrán de una fachada de calidad similar a un edificio
urbano, diseñada con criterios urbanos, para lo que se realizará una reducción de su altura en
contacto con la calle. En el resto del perímetro, las alturas del edificio se trazan con el objetivo de

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

DOCUMENTO B_NORMAS URBANISTICAS 19
 no interrumpir vistas y de dotar de continuidad visual a los planos del suelo circundante. En
general se persigue una volumetría abstracta, contenida y racionalizada, que no compita en
protagonismo con el entorno circundante a través de gestos formales innecesarios.

- Materiales y colores: Atendiendo a su ubicación singular, los pabellones se realizarán en

materiales duraderos y de calidad. El color de los pabellones será en tonalidades de gris, de
manera que cedan el protagonismo al entorno circundante.

- Cubiertas: Al quedar los pabellones a una cota inferior a la de gran parte de su entorno urbano, la
configuración de las cubiertas cobra gran importancia. Las cubiertas serán preferentemente
planas y de materiales que no brillantes, con el fin de minimizar los reflejos producidos por la luz
solar. Seguirán el mismo código de color que las fachadas, en tonalidades grises.

- Se prestará especial atención al diseño gráfico de la señalética de los pabellones y del entorno,
considerándose un importante recurso para transmitir una idea de calidad ambiental.
- En el caso en el que los proyectos de ejecución de los pabellones no sean desarrollados por la propia
Autoridad Portuaria, dichos proyectos de ejecución estarán sujetos a aprobación por parte de la
autoridad portuaria para garantizar la coherencia estética de la zona.

4. Condiciones de estacionamiento y red viaria:

Los estándares mínimos de aparcamiento exigibles serán diferentes según cada zona de uso
pormenorizado, debiendo computarse también los dispuestos en el viario público:

− Terciario: 1 plaza de aparcamientos por cada 50 m2(t) construidos.

− Equipamientos: 1 plaza de aparcamientos por cada 200 m2(t) construidos.

Los aparcamientos que es necesario generar en el conjunto del área podrán resolverse conjuntamente para toda
el área, mediante un aparcamiento subterráneo conjunto. Esta coordinación entre las diferentes zonas de
uso pormenorizado deberá resolverse mediante la tramitación de un Estudio de Detalle.

5. Condiciones de desarrollo:

1. Deberá redactarse un Estudio de Detalle en los siguientes supuestos:

- Coordinación de estacionamiento para el conjunto del área en una actuación común.

- Alineaciones bajo rasante del/los estacionamiento/s proyectado/s siempre que superen las alineaciones
establecidas para las correspondientes edificaciones sobre rasante.

2. Su tramitación se ajustará a lo indicado en las presentes normas urbanísticas (artículo 8.3.).

3. Deberán redactarse los siguientes proyectos de urbanización:

a) Proyecto de urbanización del área Hospitalillo-Muelle de Trintxerpe (PU-2), conjuntamente con el Area nº
2- Area Pesquera.

b) Proyecto de urbanización del eje de acceso a la estación de Herrera (PU-1), conjuntamente con el Area
nº 4 Herrera-Sur.

Artículo 56 Normas Particulares para el Área 4: La Herrera Sur

SUPERFICIE: 89.855 m2

1. Condiciones de uso:

- Uso global: uso complementario portuario.

- Usos pormenorizados: los indicados en el plano II.5.1: industrial/comercial, terciario,

infraestructuras y servicios, red de comunicaciones y espacios libres.

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

20 DOCUMENTO B_NORMAS URBANISTICAS
 - Sobre las parcelas edificables (E.4.1 y E.4.3) se establece una doble posibilidad de uso, pudiendo
desarrollarse con un uso logístico, pero sobre las que se admite la posibilidad de un uso terciario, caso de
existencia de una iniciativa concreta.

- Usos autorizados: los compatibles para cada una de las categorías de usos pormenorizados
indicados en los artículos correspondientes de las presentes normas urbanísticas, así como el uso
pormenorizado de almacenaje.

- Usos prohibidos: los no compatibles con cada una de las categorías de uso pormenorizado.
Expresamente, el uso residencial.

2. Condiciones de parcelación:

No se establecen.

3. Condiciones de edificación:

Las condiciones de edificación para las diferentes zonas de uso pormenorizado con aprovechamiento edificatorio
se resumen en el cuadro siguiente:

AREA 4 – LA HERRERA SUR

Ocupación máxima Superficie
Superficie Perfil Altura
ZONAS USO PORMENORIZADO edificable
m² m² % máximo máxima m
m² (t)
ZONAS DE USO INDUSTRIAL
IC.4.1 14.454 14.454 100,00 21.681 PB+E 13
IC.4.2 10.566 10.566 100,00 13.800 PB+E 10
IC.4.3 7.098 7.098 100,00 10.647 PB+E 10
TOTAL ZONAS USO
32.118 32.118 100,00 46.128 - -
INDUSTRIAL
ZONA USO INFRAESTRUCTURA Y SERV
IS 4.1 185 185 100 185 PB 8
ZONA DE USO TERCIARIO
T. 4.1 7.198 5465 100 10.930 existente existente
ZONAS USO LOGISTICO-TERCIARIO
L.4.1 Logístico 14.058 14.058 100 21.000 PB+E 13
Terciario 14.058 8.434 60 23.000 PB+6 28
L.4.2 Logístico 8.080 8.080 100 12.120 PB+E 13
Terciario 8.080 4.848 60 11.600 PB+6 24
TOTAL USO LOGISTICO -TERCIARIO 22.138 22.138 100 33.120

- En las parcelas L.4.1 y L.4.2, sobre las que se dan dos posibilidades de uso, se establecen diferentes
condiciones de edificación. La ordenación contenida en el plano corresponde a un desarrollo para uso
logístico. El desarrollo para uso terciario requiere una definición de la ordenación que deberá abordarse
mediante la tramitación de una Modificación de Elementos de Plan Especial de la totalidad de la parcela.
Esta Modificación resolverá el cambio de uso de la parcela y su ordenación pormenorizada.

- En la zona de uso pormenorizado terciario se admite que la planta baja se desarrolle dentro de las
alineaciones máximas establecidas, a modo de zócalo común.

- El diseño de los pabellones deberá tener en cuenta las siguientes singularidades:

- Se encuentran en una zona muy cercana al núcleo urbano y visible desde él, en especial desde
puntos altos del entorno.

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

DOCUMENTO B_NORMAS URBANISTICAS 21
 - Se trata de una zona relativamente compacta, por lo que la percepción global del conjunto es más
importante que la del pabellón individual

- Los límites de la zona en la que se ubican los pabellones constituyen puntos de contacto con zonas
urbanas, por lo que se diseñará con criterios urbanos en estas zonas de contacto.
- Con el fin de dotar a la zona de cierta homogeneidad y garantizar la calidad del entorno, se recomiendan
las siguientes consideraciones constructivas:

- Alineaciones y volumetría: Las fachadas seguirán las alineaciones y alturas máximas dispuestas en
el plan especial, con especial atención a los puntos de contacto con la trama urbana circundante.
Las alturas del edificio se trazan con el objetivo de no interrumpir vistas y de dotar de continuidad
visual a los planos del suelo circundante. En general se persigue una volumetría abstracta,
contenida y racionalizada, que no compita en protagonismo con el entorno circundante a través
de gestos formales innecesarios.

- Materiales y colores: Atendiendo a su ubicación singular, los pabellones se realizarán en

materiales duraderos y de calidad. El color de los pabellones será en tonalidades de gris, de
manera que cedan el protagonismo al entorno circundante.

- Cubiertas: Al quedar los pabellones a una cota inferior a la de gran parte de su entorno urbano, la
configuración de las cubiertas cobra gran importancia. Las cubiertas serán preferentemente
planas y de materiales que no brillantes, con el fin de minimizar los reflejos producidos por la luz
solar. Seguirán el mismo código de color que las fachadas, en tonalidades grises. En la edificación a
realizar en zona de uso pormenorizado IC.4.1. e IC.4.3 se recomienda resolver su cubierta con
acabado ajardinado.

- Se prestará especial atención al diseño gráfico de la señalética de los pabellones y del entorno,
considerándose un importante recurso para transmitir una idea de calidad ambiental.
- En el caso en el que los proyectos de ejecución de los pabellones no sean desarrollados por la propia
Autoridad Portuaria, dichos proyectos de ejecución estarán sujetos a aprobación por parte de la
autoridad portuaria para garantizar la coherencia estética de la zona.

4. Condiciones de estacionamiento y red viaria.

En relación con el carácter logístico de las edificaciones previstas en la zona y debido a su pequeña
ocupación, no se establecen dotaciones mínimas de aparcamiento por parcela. Las antepuertas de los
almacenes tendrán un carácter preferentemente de carga y descarga o aparcamiento eventual.

5. Condiciones de desarrollo.

1. Podrán redactarse estudios de detalle para los casos previstos en las presentes normas
urbanísticas (artículo 8).

2. Deberá redactarse un proyecto de urbanización para el conjunto del área de acceso a la estación de
Herrera (PO-1), conjuntamente con el área de La Herrera Norte.

3. La urbanización de los espacios libres situados al oeste del área será abordada por la Diputación Foral de
Gipuzkoa en el marco de la actuación global de recomposición de accesos y de reordenación de
este entorno.

Artículo 57 Normas Particulares para el Área 5: Antxo

SUPERFICIE: 222.525 m2

1. Condiciones de uso:

- Uso global: Uso portuario comercial.

- Usos pormenorizados: los indicados en los planos II.6a.1, II.6b.1 y II.6c.1: almacenaje, maniobra y
manipulación de mercancías, servicios y equipamientos portuarios, terciario, red viaria, red ferroviaria
y espacios libres portuarios.

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

22 DOCUMENTO B_NORMAS URBANISTICAS
 - Usos autorizados: los compatibles para cada una de las categorías de usos pormenorizados
indicados en los artículos correspondientes de las presentes normas urbanísticas.

- Usos prohibidos: los no compatibles con cada una de las categorías de uso pormenorizado.
Expresamente, usos industriales en cualquiera de sus categorías y uso residencial.

- Atendiendo a su impacto urbano, ambiental y paisajístico, la zona de uso pormenorizado A.5.1 se

limitará a almacenaje cubierto, no previéndose manipulación ni acopio del mismo en el exterior de las
naves.

2. Condiciones de parcelación:

No se establecen.

3. Condiciones de edificación:

Las condiciones de edificación para las diferentes zonas de uso pormenorizado con aprovechamiento edificatorio
se resumen en el cuadro siguiente:

AREA 5 –
ANTXO
Ocupación máxima Superficie
Superficie Perfil Altura
ZONAS USO PORMENORIZADO edificable
m² m² % máximo máxima m
m² (t)
ZONAS DE ALMACENAJE
A.5.1 8.414 5.900 70,12 7.080 PB+E 13
A.5.2 5.526 4.500 81,43 5.400 PB+E 13
A.5.3 10.950 9.430 86,12 11.316 PB+E 13
A.5.4 37.256 19.430 52,15 24.000 PB+E 13
A.5.5 38.356 18.000 46,93 21.600 PB+E 13
A.5.6 26.377 15.400 59,00 18.480 PB+E 21
A.5.7 1.138 933 81,99 1.120 PB+E 13
TOTAL ZONAS ALMACENAJE 128.017 73.593 57,48 88.996 - -
ZONAS DE SERVICIO Y EQUIPAMIENTO PORTUARIO

SEP.5.1 8.089 2.169 26,81 existente existente existente

SEP.5.2 4.983 2.103 42,20 existente existente existente
SEP.5.3 1.042 350 33,56 500 PB+1 13
TOTAL ZONAS DE SERVICIO Y
14.114 5.262 33,21 - - -
EQUIPAMIENTO PORTUARIO

- En todos los edificios actuales en los que se señala expresamente, se consolidan las condiciones
existentes de edificabilidad, perfil edificatorio y altura.

4. Condiciones de estacionamiento y red viaria:

1. Almacenaje

En relación con el carácter logístico de las edificaciones previstas en la zona y debido a su pequeña
ocupación, no se establecen dotaciones mínimas de aparcamiento por parcela. Las antepuertas de los
almacenes tendrán un carácter preferentemente de carga y descarga o aparcamiento eventual.

2. Servicios y Equipamientos Portuarios y Terciario

- A las nuevas actuaciones edificatorias en las zonas de uso pormenorizado de Servicios y

Equipamientos Portuarios y de Equipamientos se les exigirá resolver la siguiente dotación mínima
dentro de su parcela:

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

DOCUMENTO B_NORMAS URBANISTICAS 23
 - 1 plaza de aparcamiento por cada 100 m2(t) construidos.

5. Condiciones de desarrollo:

1. Se tendrá que tramitar un Estudio de Impacto Paisajístico para fijar el desarrollo edificatorio definitivo
de la zona de uso pormenorizado A.5.3.

2. Podrán redactarse estudios de detalle para los casos previstos en las presentes normas
urbanísticas (artículo 8).

Artículo 58 Normas Particulares para el Área 6: Riberas del Oiartzun

SUPERFICIE: 164.218 m2

1. Condiciones de uso:

- Uso global: Uso portuario comercial.

- Usos pormenorizados: los indicados en los planos II.7.1: almacenaje, maniobra y manipulación de
mercancías, servicios y equipamientos portuarios, logístico, terciario, red viaria, red ferroviaria y
espacios libres portuarios.
- Usos autorizados: los compatibles para cada una de las categorías de usos pormenorizados
indicados en los artículos correspondientes de las presentes normas urbanísticas. Expresamente, el
almacenamiento y transporte de vehículos.
- Usos prohibidos: los no compatibles con cada una de las categorías de uso pormenorizado.
Expresamente, usos industriales en cualquiera de sus categorías y uso residencial; operaciones de
pintura, limpieza, desguace y todas aquellas que generen molestias al tejido urbano residencial
próximo.

2. Condiciones de parcelación:

No se establecen.

3. Condiciones de edificación:

Las condiciones de edificación para las diferentes zonas de uso pormenorizado con aprovechamiento edificatorio
se resumen en el cuadro siguiente:

AREA 6 – RIBERAS DEL OIARTZUN

Ocupación máxima Superficie
Superficie Perfil Altura máxima
ZONAS USO PORMENORIZADO edificable
m² m² % máximo m
m² (t)
ZONAS DE ALMACENAJE
A.6.1 50.277 35.055 69,72 135.765 PB+4 19
A.6.2 62.735 7.200 11,47 7.200 PB 19
A.6.3 5.970 3.681 61,66 4.417 PB+E 9
A.6.4 684 367 53,65 367 existente existente
TOTAL ZONAS ALMACENAJE 119.666 46303 38,69 147.749 - -
ZONAS DE SERVICIO Y EQUIPAMIENTO PORTUARIO
SEP.6.1 615 315 51,22 1.800 PB+5 22
SEP.6.2 150 150 100,00 182 PB+E 5,5
TOTAL ZONAS DE SERVICIO Y
765 465 60,78 1.982 - -
EQUIPAMIENTO PORTUARIO
ZONAS DE USO TERCIARIO
T.6.1 4.158 SR 2.000 SR 48,97 SR 4.000 SR PB+1 13
BR 4.158 BR 100 BR 8.316 BR 2

ZONA USO LOGÍSTICO

L.6.1 4.083 2.407 57,89 4.814 PB+1 13

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

24 DOCUMENTO B_NORMAS URBANISTICAS
Los edificios de almacenaje de coches previstos en las zonas de uso pormenorizado A.6.1 y A.6.2, podrán
disponer rampas en plantas altas que superen el área de movimiento de la edificación, teniendo la
consideración de vuelos.

En la parcela de uso terciario L.6.2 se admite la construcción de dos plantas bajo rasante, con uso terciario o
aparcamiento en el primer sótano y usos de aparcamiento e instalaciones en el segundo sótano. Las alineaciones
bajo rasante se extienden a la totalidad de la parcela.

4.- Condiciones de estacionamiento y red viaria:

En relación con el carácter logístico de las edificaciones previstas en la zona y debido a su pequeña
ocupación, no se establecen dotaciones mínimas de aparcamiento por parcela. Las antepuertas de los
almacenes tendrán un carácter preferentemente de carga y descarga o aparcamiento eventual.

5. Condiciones de desarrollo:

Podrán redactarse estudios de detalle para los casos previstos en las presentes normas
urbanísticas (artículo 8).

Artículo 59 Normas Particulares para el Área 7: Lezo Norte

SUPERFICIE: 98.409 m2

1. Condiciones de uso:

- Uso global: Uso portuario comercial.

- Usos pormenorizados: los indicados en el plano II.8.1: almacenaje, maniobra y manipulación de

mercancías, red viaria, red ferroviaria y espacios libres portuarios.

- Usos autorizados: los compatibles para cada una de las categorías de usos pormenorizados
indicados en los artículos correspondientes de las presentes normas urbanísticas.

- Usos prohibidos: los no compatibles con cada una de las categorías de uso pormenorizado.
Expresamente, usos industriales en cualquiera de sus categorías y uso residencial.

2. Condiciones de parcelación:

No se establecen.

3. Condiciones de edificación:

Las condiciones de edificación para las diferentes zonas de uso pormenorizado con aprovechamiento edificatorio
se resumen en el cuadro siguiente:

AREA 7 – LEZO NORTE

Ocupación máxima Superficie
Superficie Perfil Altura máxima
ZONAS USO PORMENORIZADO edificable
m² m² % máximo m
m² (t)
ZONAS DE ALMACENAJE
A.7.1 13.048 8.500 65,14 10.200 PB+E 13
A.7.2 16.037 9.622 60,00 11.546 PB+E 13
A.7.3 26.654 16.870 63,00 42.177 PB+E 22
A.7.4 7.288 4.373 60,00 8.745 PB+E 13
TOTAL ZONAS ALMACENAJE 63.023 72.668 - -
ZONAS DE SERVICIO Y EQUIPAMIENTO
PORTTUARIO
SEP.7.1 304 304 100 608 PB+1 9

4. Condiciones de estacionamiento y red viaria.

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

DOCUMENTO B_NORMAS URBANISTICAS 25
A las nuevas actuaciones edificatorias en las zonas de uso pormenorizado de almacenaje se les exigirá resolver
la siguiente dotación mínima dentro de su parcela:

- 1 plaza de vehículo ligero por cada 500 m2(t) construidos de edificación principal y 1 plaza de
aparcamientos por cada 100 m2(t) construidos de oficinas.

- 1 plaza de vehículo pesado por cada 2.000 m2(t) construidos de edificación principal.

Red de vías ciclistas

Con el fin de dar continuidad a los itinerarios ciclistas que se pretenden desarrollar a lo largo de la Bahía de
Pasaia, se admite la implantación de este tipo de itinerarios mediante voladizos desde la carretera de Lezo a
Pasai Donibane, siempre que no se ocupe espacio efectivo de la misma y se respete un gálibo libre mínimo de
6 metros respecto a la superficie de tránsito rodado o ferroviario y de 3 metros respecto a cualquier
edificación o instalación existente o prevista.

5. Condiciones de desarrollo:

Podrán redactarse estudios de detalle para los casos previstos en las presentes normas
urbanísticas (artículo 8).

Artículo 60 Normas Particulares para el Área 8: Astilleros

SUPERFICIE: 33.237 m2

1. Condiciones de uso:

- Uso global: Uso complementario de construcción y reparación naval.

- Usos pormenorizados: los indicados en el plano II.10.1: uso industrial/construcción y reparación naval y
red viaria.

- Usos autorizados: los compatibles con el uso global complementario de construcción y reparación
naval y con cada una de las categorías de usos pormenorizados indicados en los artículos
correspondientes de las presentes normas urbanísticas.

- Usos prohibidos: los no compatibles con cada una de las categorías de uso pormenorizado.
Expresamente, se prohíbe el uso residencial.

2. Condiciones de parcelación:

No se puede dividir.

3. Condiciones de edificación:

Las condiciones de edificación para las diferentes zonas de uso pormenorizado con aprovechamiento edificatorio
se resumen en el cuadro siguiente:

AREA 8 – ASTILLEROS
Ocupación máxima Superficie
Superficie Perfil Altura máxima
ZONAS USO PORMENORIZADO edificable
m² m² % máximo m
m² (t)
ZONAS DE USO COMPL. CONSTRUCCIÓN Y REPARACIÓN NAVAL
INV.8.1 28.329 11.339 39,86 15.000 PB+2 22
TOTAL 28.329 15.000 - -

En la zona INV.9.1 se admite una altura máxima de 22 metros para las nuevas construcciones,
manteniéndose el perfil y altura de las edificaciones actuales.

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

26 DOCUMENTO B_NORMAS URBANISTICAS
4. Condiciones de estacionamiento y red viaria:

Se exigirá resolver la siguiente dotación mínima de aparcamientos:

- 1 plaza de vehículo ligero por cada 500 m2(t) construidos de edificación principal y 1 plaza de
aparcamientos por cada 100 m2(t) construidos de oficinas.

5. Condiciones de desarrollo:

Podrán redactarse estudios de detalle para los casos previstos en las presentes normas urbanísticas (artículo 8).

Artículo 61 Normas Particulares para el Área 9: Bordalaborda

SUPERFICIE: 34.667 m2

1. Condiciones de uso:

- Uso global: Uso complementario de construcción y reparación naval.

- Usos pormenorizados: los indicados en el plano II.10.2: industrial/construcción y reparación naval,

industrial/parking, equipamiento, red viaria y espacios libres portuarios.

- Usos autorizados: los compatibles para cada una de las categorías de usos pormenorizados
indicados en los artículos correspondientes de las presentes normas urbanísticas. Expresamente, usos
comerciales en la planta baja de la zona de uso pormenorizado Industrial/parking y en la parcela de
equipamiento.

- A pesar de que el uso preferente es el de construcción y reparación naval (INV), se permite también
el uso pormenorizado industrial/comercial (IC), de manera debidamente justificada.

- La admisión de los usos autorizados que no estén ligados de manera directa con los usos
preferentes establecidos y que puedan interpretarse vinculados con la interacción puerto-ciudad,
estará condicionada a la tramitación y aprobación de una modificación puntual del Plan de
Utilización o, en su caso, de la desafectación del dominio público portuario.

- Usos prohibidos: los no compatibles con cada una de las categorías de uso pormenorizado.

2. Condiciones de parcelación:

No se establecen.

3. Condiciones de edificación:

Las condiciones de edificación para las diferentes zonas de uso pormenorizado se resumen en el cuadro
siguiente:
AREA 9 – BORDALABORDA
Ocupación máxima Superficie
Superficie Perfil Altura máxima
ZONAS USO PORMENORIZADO edificable
m² m² % máximo m
m² (t)

ZONAS DE USO COMPL. CONSTRUCCIÓN Y REPARACIÓN NAVAL

INV.9.1 4.375 4.375 100,00 5.242 PB+E 11
INV.9.2 1.214 1.214 100,00 1.470 PB+E 11
INV.9.3 7.870 7.870 100,00 9.476 PB+E 11
TOTAL ZONAS DE USO COMPL.
13.459 16.188 - -
CONSTR. Y REP. NAVAL

ZONAS DE USO INDUSTRIAL-PARKING

IP.9.1 3.478 3.315 97,93 9.819 PB+2 11
TOTAL ZONAS EQUIPAMIENTO 3.478 9.819 - -

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

DOCUMENTO B_NORMAS URBANISTICAS 27
4. Condiciones de estacionamiento y red viaria:

Se garantizará un estándar mínimo de 1 plaza de aparcamiento por cada 100 m 2(t) construidos. Estos
aparcamientos podrán resolverse en parte en el viario público y en parte en edificios construidos a tal efecto.

5. Condiciones de desarrollo:

Podrán redactarse estudios de detalle para los casos previstos en las presentes normas urbanísticas (artículo 8).

Artículo 62 Normas Particulares para el Área 10: Bocana

SUPERFICIE: 36.424 m2

1. Condiciones de uso:

- Uso global: Uso de interacción puerto-ciudad.

- Usos pormenorizados: los indicados en el plano II.11: red viaria, espacios libres y espacios libres
residuales.

- Usos autorizados: los compatibles para cada una de las categorías de usos pormenorizados
indicados en los artículos correspondientes de las presentes normas urbanísticas. Los espacios libres
residuales (ELR) tendrán la consideración de “protección y resguardo de márgenes” ya que su
estrechez y lo abrupto del terreno, que en su lado oeste es prácticamente vertical, impide cualquier
uso práctico.

- Usos prohibidos: cualquiera incompatible con los anteriores.

2. Condiciones de parcelación: No se puede dividir.

1. Condiciones de edificación: No se admite la edificación.

4. Condiciones de estacionamiento y red viaria:

Se consolida el actual carácter de coexistencia con prioridad peatonal del viario existente.

5. Condiciones de desarrollo: No se establecen.

Artículo 63 Normas Particulares para el Área 11: Camino de acceso al Faro de la Plata

SUPERFICIE: 11.215 m2

1. Condiciones de uso.

- Uso global: Uso de interacción puerto-ciudad.

- Usos pormenorizados: los indicados en el plano II.11: red viaria.

- Usos autorizados: los compatibles para esta categoría de usos pormenorizados indicados en el artículo
correspondiente de las presentes normas urbanísticas.

- Usos prohibidos: cualquiera incompatible con los anteriores.

2. Condiciones de parcelación: No se puede dividir.

3. Condiciones de edificación: No se admite la edificación.

4. Condiciones de estacionamiento y red viaria:

Uso restringido únicamente para el acceso a señalización marítima.

5. Condiciones de desarrollo: No se establecen.

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

28 DOCUMENTO B_NORMAS URBANISTICAS
 SEPTIEMBRE 2015
DIRECCIÓN ASISTENCIA TÉCNICA

Hoz y Fontán Arquitectos S.L.P.

Gregorio Irigoyen Muñoz Ángel de la Hoz Pablo de la Hoz

Ingeniero de caminos, canales y puertos Arquitecto Arquitecto

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

DOCUMENTO B_NORMAS URBANISTICAS 29
Revisión del Plan Especial de Ordenación de la
zona de servicio del Puerto de Pasaia

Septiembre 2015

DOCUMENTO A
MEMORIA

DOCUMENTO B
NORMAS URBANISTICAS

DOCUMENTO C
ESTUDIO DE ORGANIZACIÓN Y GESTION
VIABILIDAD ECONOMICO-FINANCIERA

DOCUMENTO D
PLANOS
 DOCUMENTO C ESTUDIO ECONOMICO

1 Consideraciones previas 2
2 Programa de actuación 5
3 Estimación económica 7
3.1 Actuaciones de Urbanización 7
3.2 Actuaciones de Edificación 10

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

DOCUMENTO C_ESTUDIO DE ORGANIZACIÓN Y GESTIÓN. VIABILIDAD ECONÓMICO-FINANCIERA 1
1 Consideraciones previas
Los Planes Especiales son documentos urbanísticos que no tienen un periodo de vigencia determinado
previamente con una caducidad temporal, sino que su Revisión se condiciona a la modificación de sus
determinaciones, a la aparición de nuevas iniciativas, y al cambio de las condiciones que motivaron su
formulación.

Su contenido estructural se plantea por tanto como una directriz que regula un desarrollo sin límite temporal.
Dentro de este esquema la ordenación propuesta dibuja un conjunto de intervenciones de ordenación y de
urbanización en un nuevo marco, definido por la paralización temporal de la construcción del puerto exterior.

Su realización requiere acuerdos institucionales entre los diversos agentes que intervienen. En este sentido hay
que señalar la complejidad de algunas actuaciones, mientras que otras pueden realizarse con una intervención
directa de la Autoridad Portuaria.

Dentro de este esquema podemos categorizar varias situaciones:

Espacios portuarios activos:

Son los espacios destinados al uso portuario, que mantienen su actividad en los que se pretende
únicamente una optimización de los procesos de almacenaje o descarga y una mejora de las condiciones
funcionales, ambientales y de relación puerto-ciudad.

Espacios portuarios a transformar:

Algunos espacios de uso portuario han visto modificado su uso o presentan un alto grado de obsolescencia,
por lo que requieren modificaciones o reestructuraciones abordables por la propia Autoridad Portuaria

Espacios no portuarios de intervención urgente:

Son los espacios de relación puerto-ciudad, sobre los que se proponen intervenciones importantes de
urbanización y transformación que requieren la intervención de otras instituciones para su realización.

Para la realización de estas intervenciones se requiere la colaboración de varias instituciones:

Autoridad Portuaria de Pasaia:

La Autoridad Portuaria de Pasaia es el principal agente actuante y el titular de la propiedad de la totalidad

de los suelos ocupados por el puerto. Es el impulsor del planeamiento y formula la Revisión del Plan
Especial. Actúa con recursos propios sobre los suelos del puerto, o promueve algunas de las iniciativas con
la intervención de la inversión privada mediante concesiones.

Ministerio de Fomento:

El Ministerio de Fomento y la Autoridad portuaria firmaron un convenio de colaboración el 25 de

noviembre de 2009 para la ejecución del trabajo de “Regeneración portuaria de la dársena interior 2009-
2012” que se enmarca en el “Plan Estratégico 2009-2020 de la Autoridad Portuaria de Pasaia”

Gobierno Vasco:

El Departamento de Transportes y Obras Públicas, a través de Euskal Trenbide Sarea ha finalizado

recientemente las obras de construcción de la nueva estación de Euskotren de La Herrera que ha supuesto
una remodelación de la zona de contacto puerto- ciudad en esta área.

El Departamento de Agricultura, Pesca y Alimentación ha colaborado en la construcción de la lonja

pesquera.

El Departamento de Industria, Comercio y Turismo, a través de la sociedad Sprilur con participación en

Oarsoaldeko Industrialdea S.A. ha desarrollado la construcción de Nabalaldea en Bordalaborda, con la
creación de una zona industrial vinculada a la construcción naval.

El Departamento de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio, a través de la Agencia Vasca del Agua
abordará en el futuro obras de saneamiento en Donibane y en la regata de Txingurri.

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

2 DOCUMENTO C_ESTUDIO DE ORGANIZACIÓN Y GESTIÓN. VIABILIDAD ECONÓMICO-FINANCIERA
 Diputación Foral de Gipuzkoa.

El Departamento de Cultura y Euskera ha realizado las obras de adecuación de las instalaciones del astillero
de la cala de Ondartxo.

La Diputación ha colaborado con el encargo del Estudio y posterior proyecto de la remodelación de los
accesos viarios al puerto y la reordenación de la zona oeste del área de La Herrera.

Ayuntamientos afectados:

En el periodo de vigencia del Plan Especial que se revisa, los diferentes agentes han llevado a cabo buena
parte de las actuaciones previstas en el Programa de Actuación:

Construcción de la nueva estación de La Herrera. Actuación 1.

Se ha completado la construcción, urbanización y puesta en servicio de la nueva estación ferroviaria

de La Herrera por porte de Euskotren. Esta actuación ha configurado un nuevo escenario urbano
que supone un primer paso en el cambio del paisaje urbano de la Herrera Oeste.

Remodelación de los edificios existente en la cala de Ondartxo. Actuación 2.

La Diputación Foral de Gipuzkoa ha llevado a cabo la remodelación de los edificios de la cala de

Ondartxo, configurando su escenario definitivo con la eliminación de la construcción naval.

Construcción de la nueva dársena pesquera. Actuación 4.

Los acuerdos entre la Autoridad Portuaria, la Diputación de Gipuzkoa y el Gobierno Vasco han
permitido la ejecución del nuevo edificio de la lonja pesquera que se encuentra en funcionamiento
a falta de completar el edificio de servicios que comprende la antigua fábrica de hielo.

Se trabaja en este momento en los proyectos de urbanización del parque de uso público sobre las
cubiertas de la zona de descarga y en el proyecto de la plaza de la iglesia de San Pedro, que resuelve
los accesos al nuevo edificio.

Plan de demoliciones de pabellones de La Herrera. Actuación 5

Se ha completado y ejecutado el plan de demoliciones de los pabellones obsoletos existentes en La

Herrera cuya concesión había expirado. Aun cuando queda pendiente la descontaminación de los
suelos, las demoliciones proporcionan grandes superficies de solares sobre los que se plantean
nuevas actuaciones y nuevos usos.

Construcción de pabellones logísticos en el muelle de La Herrera. Actuación 7.

Se han construido cinco nuevos pabellones en los muelles de La Herrera, Buenavista 2 y Molinao en
las condiciones de alineaciones y alturas previsto en el Plan, que resuelven una parte de las
necesidades logísticas del área.

Construcción de pantalanes para atraque de embarcaciones de recreo. Actuación 8.

Se ha llevado a cabo una reordenación de las embarcaciones menores dentro de la lámina de agua
de la bahía y la construcción de las zonas de pantalanes previstas en el Plan.
La ejecución de pantalanes en los muelles de Hospitalillo- Trintxerpe, San Pedro y Bordalaborda-San
Juan posibilita una nueva utilización de la lámina de agua para embarcaciones de recreo y cubre una
parte de la demanda existente para estos usos en el entorno de Donostia.

Demolición del acceso de Antxo y construcción de pabellones logísticos. Actuación 11.

La demolición de la plataforma y rampas de acceso al puerto por Molinao ha permitido la

construcción de nuevos pabellones logísticos y un mejor aprovechamiento de los suelos interiores.
La eliminación de este acceso clarifica el esquema viario al dejar solamente dos accesos: por el
Oeste (La Herrera) y por el Este (acceso de Lezo).

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

DOCUMENTO C_ESTUDIO DE ORGANIZACIÓN Y GESTIÓN. VIABILIDAD ECONÓMICO-FINANCIERA 3
 Demolición de los edificios de la Central Térmica.

Aun cuando esta posibilidad no se contemplaba en el documento, el cierre y demolición de los

edificios de la Central Térmica de Iberdrola elimina uno de las actividades más contaminantes del
puerto y proporciona una extensión hacia el oeste de los muelles de Lezo que permiten nuevas
actividades logísticas y nuevos tráficos que están siendo impulsados por la Autoridad Portuaria.

Remodelación del área de Bordalaborda.

La construcción de los pabellones de la zona de Bordalaborda y la urbanización de las áreas de

muelle hasta el edificio del Ayuntamiento , la remodelación de los accesos a San Juan y la ejecución
del edificio de aparcamientos y servicios proporciona una nueva imagen urbana de toda esta área ,
con nuevos espacios ciudadanos de gran calidad ambiental.

Esta intensa actividad de remodelación y constructora no tiene una percepción clara desde la ciudadanía
al tratarse, de momento, de actuaciones inconexas, que no son percibidas como parte de una actuación
regeneradora global y de largo alcance.

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

4 DOCUMENTO C_ESTUDIO DE ORGANIZACIÓN Y GESTIÓN. VIABILIDAD ECONÓMICO-FINANCIERA
2 Programa de actuación
La propuesta más importante de esta Revisión de Plan Especial trata precisamente de estructurar un elemento
continuo de paseo peatonal y de bicicletas en el borde oeste de la bahía, cuya construcción garantice su
continuidad entre Pasai Antxo y Puntas y el muelle de San Pedro.

El eje peatonal y ciclista se aborda a través de un catálogo de actuaciones independientes y de escala contenida,
que no pretenden resolver la totalidad de los problemas del conjunto del territorio, pero que tendrán una gran
repercusión en la experiencia de usuario del entorno del puerto. Para el desarrollo de las actuaciones, se han
establecido áreas de intervención que constituyen espacios de problemáticas diferenciadas, por lo que se
requiere para su desarrollo la elaboración de Proyectos de ejecución específicos para cada área de intervención
que sean capaces de responder a los objetivos y los problemas propios de cada área.

Este elemento, que responde al objetivo de resolver la relación puerto-ciudad, se completa con una serie de
actuaciones previstas en el interior de la zona portuaria que persiguen mejorar su rendimiento y dar cabida a
nuevos tráficos y oportunidades de negocio.

Para alcanzar el primer objetivo se han establecido áreas de intervención para su ejecución mediante Proyectos
de ejecución específicos programados en el tiempo.

Para el resto de las intervenciones se establecen unos plazos previsibles de ejecución con un carácter indicativo,
que dependerá de las necesidades reales y de la capacidad de financiación.

AREA DE INTERVENCION 1: Conexión estación - Trintxerpe

Responsable: Autoridad Portuaria de Pasaia, Diputación Foral de Gipuzkoa, Gobierno Vasco.

Fase: Primer cuatrienio.

La conexión de la estación con Trintxerpe constituye el primer proyecto a abordar en orden cronológico, ya que es
necesario resolver los problemas de incompatibilidad entre flujos peatonales y portuarios que se producen en la
zona.

AREA DE INTERVENCIÓN 2: Euskadi Etorbidea

Responsable: Autoridad Portuaria, Diputación Foral de Gipuzkoa, Gobierno Vasco.

Fase: Primer cuatrienio

El proyecto de Euskadi etorbidea contempla la construcción de un pequeño edificio adosado al edificio actual de
correos. Esta actuación está por lo tanto sujeta a modificaciones en función del tratamiento definitivo del edificio
de correos, ajeno a este plan.

AREA DE INTERVENCION 2: Muelles de Hospitalillo

Responsable: Autoridad Portuaria, Diputación Foral de Gipuzkoa, Gobierno Vasco.

Fase: Primer cuatrienio

Para el proyecto del muelle de Hospitalillo es necesario considerar un plazo más dilatado que el resto, ya que es
necesario ejecutar el aparcamiento subterráneo de manera previa a la urbanización.

AREA DE INTERVENCION 3: Muelle de Trintxerpe

Responsable: Autoridad Portuaria de Pasaia, Diputación Foral de Gipuzkoa, Gobierno Vasco.

Fase: Primer cuatrienio.

El muelle de Trintxerpe es susceptible de ser el segundo proyecto a abordar en orden cronológico, ya que su
realización es relativamente sencilla y proporcionará un espacio público necesario en la zona en continuidad con
la nueva lonja.

AREA DE INTERVENCION 4: Muelle de San Pedro

Responsable: Autoridad Portuaria de Pasaia, Diputación Foral de Gipuzkoa, Gobierno Vasco.

Fase: Primer cuatrienio.

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

DOCUMENTO C_ESTUDIO DE ORGANIZACIÓN Y GESTIÓN. VIABILIDAD ECONÓMICO-FINANCIERA 5
El muelle de San Pedro, al igual que el del muelle de Trintxerpe, es un proyecto susceptible de ser puesto en
marcha con celeridad, aunque para el inicio de su redacción es recomendable estudiar, junto con el
ayuntamiento, las necesidades concretas del aparcamiento a lo largo de la calle Arraunlari. Proporcionará
también un espacio público necesario en la zona en continuidad con la nueva lonja.

RECOMPOSICION DE LOS ACCESOS VIARIOS AL PUERTO DE PASAIA

Responsable: Diputación Foral de Gipuzkoa.

Fase: Tercer cuatrienio.

REMODELACION DE LA HERRERA SUR (AREA 4)

Responsable: Autoridad Portuaria de Pasaia.

Fase: Primer cuatrienio.

RELLENOS EN LA ZONA DEL DIQUE FLOTANTE

Responsable: Autoridad Portuaria de Pasaia.

Fase: Primer cuatrienio (*)

(*) La ejecución de la totalidad de los rellenos previstos, en especial los que requieren el desplazamiento del dique
flotante, quedan condicionados a la existencia de una solución operativa y financiera que compagine los intereses
del astillero con los fines de la ordenación.

CONSTRUCCION DE NUEVAS INSTALACIONES Y REMODELACION DEL MUELLE DE LA CENTRAL TERMICA.

Responsable: Autoridad Portuaria de Pasaia.

Fase: Primer cuatrienio.

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

6 DOCUMENTO C_ESTUDIO DE ORGANIZACIÓN Y GESTIÓN. VIABILIDAD ECONÓMICO-FINANCIERA
3 Estimación económica
En este capítulo se incluyen las valoraciones de cada una de las acciones de urbanización o de edificación a
acometer en los siguientes dos cuatrienios, en orden a establecer las inversiones, con el grado de precisión de
este documento.

Estas valoraciones, con diversos grados de aproximación, permitirán programar las inversiones y los plazos de
ejecución en función de la disponibilidad presupuestaria y plantear la colaboración de los diversos agentes
implicados.

3.1 Actuaciones de Urbanización

3.1.1 AREA DE INTERVENCION 1: Conexión estación – Trintxerpe

PRECIO U U MEDICION PRECIO

AREA DE INTERVENCIÓN 1
CARRIL BICI 510,0 € €/ml 340 173.400,0 €
PASEO PEATONAL 615,0 € €/ml 530 325.950,0 €

CONTENCIÓN (h=10m) 2.870,0 € €/ml 270 774.900,0 €

CONTENCIÓN (h=7m) 1.603,0 € €/ml 110 176.330,0 €
PASARELA 675,0 € €/m2 175 118.125,0 €
ESTRIBO DE PASARELA 3.850,0 € €/ml 60 231.000,0 €
PANTALLA ACÚSTICA 280,0 € €/ml 200 56.000,0 €

EXCAVACIÓN Y TRANSPORTE DENTRO DE OBRA 4,0 € €/m3 8617 34.468,0 €

TERRAPLÉN (con material procedente de la obra) 2,4 € €/m3 8617 20.680,8 €

TERRAPLÉN (con material de préstamo) 7,8 € €/m3 45000 351.000,0 €
TIERRA VEGETAL 9,5 € €/m2 16000 152.000,0 €
JARDINERÍA 8,0 € €/m2 16000 128.000,0 €
ARBOLADO 300,0 € €/ud 50 15.000,0 €
MUROS VARIOS 140,0 € €/m3 100 14.000,0 €
ACERA 55,0 € €/m2 900 49.500,0 €
OTRAS ZONAS PAVIMENTADAS 190,0 € €/m2 400 76.000,0 €
TOTAL PEM AREA DE INTERVENCIÓN 1 2.696.353,8 €
€/m2 PEM SOBRE TOTAL AREA DE INTERVENCIÓN 1 (19130 m2) 140,9 €
TOTAL PRESUPUESTO CONTRATA
3.208.661,02 €
AREA DE INTERVENCIÓN 1 (SIN IVA)

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

DOCUMENTO C_ESTUDIO DE ORGANIZACIÓN Y GESTIÓN. VIABILIDAD ECONÓMICO-FINANCIERA 7
3.1.1 AREA DE INTERVENCION 2: Euskadi Etorbidea

PRECIO U U MEDICION PRECIO

AREA DE INTERVENCIÓN 2
FACHADA 500,0 € €/m2 650 325.000,0 €
ACERA 55,0 € €/m2 930 51.150,0 €
PUNTO DE LUZ 3.000,0 € €/ud 3 9.000,0 €
ARBOLADO 300,0 € €/ud 6 1.800,0 €
EDIFICIO 700,0 € €/m2 360 252.000,0 €
TOTAL PEM EUSKADI ETORBIDEA 638.950,0 €
TOTAL PRESUPUESTO CONTRATA
760.350,5 €
AREA INTERVENCIÓN 2 (SIN IVA)

3.1.2 AREA DE INTERVENCION 3: Muelle de Hospitalillo

PRECIO U U MEDICION PRECIO

ZONA HOSPITALILLO
AMPLIACIÓN PASARELA 45.000,0 € €/ud 1 45.000,0 €

ASCENSOR 130.000 € €/ud 1 130.000,0 €

GRADERÍO 360.000 € €/ud 1 360.000,0 €

VIAL 1.575,0 € €/ml 105 165.375,0 €

PARTERRES 9,5 € €/m2 1126 10.697,0 €
ARBOLADO 300,0 € €/ud 50 15.000,0 €
OTRAS ESTRUCTURAS 300,0 € €/m2 550 165.000,0 €
PAVIMENTACIÓN 190,0 € €/m2 6400 1.216.000,0 €
APARCAMIENTO HOSPITALILLO
DEMOLICIÓN 3,0 € €/m2 9000 27.000,0 €
EXCAVACIÓN 11,0 € €/m3 30000 330.000,0 €
CANON VERTEDERO 38,0 € €/m3 30000 1.140.000,0 €
MUROS 520,0 € €/ml 560 291.200,0 €
CIMENTACIONES 255,0 € €/m3 2460 627.300,0 €
ESTRUCTURA 120,0 € €/m2 8200 984.000,0 €
IMPERMEABILIZACIÓN 30,0 € €/m2 8200 246.000,0 €
CASETONES 33,0 € €/m2 8200 270.600,0 €
INSTALACIÓN SANEAMIENTO 6,0 € €/m2 8200 49.200,0 €
INSTALACIÓN FONTANERÍA 3,0 € €/m2 8200 24.600,0 €
INSTALACIÓN CIRCUITO TELEVISIÓN 4,0 € €/m2 8200 32.800,0 €
INSTALACIÓN INTRUSIÓN 1,5 € €/m2 8200 12.300,0 €
INSTALACIÓN INCENDIOS GARAGES 11,5 € €/m2 8200 94.300,0 €
INSTALACIÓN MEGAFONÍA 6,5 € €/m2 8200 53.300,0 €
INSTALACIÓN ELECTRICIDAD 8,0 € €/m2 8200 65.600,0 €
INSTALACIÓN CONTROL DE HUMO 30,0 € €/m2 8200 246.000,0 €
CONTROL DE ACCESO 60.000,0 € €/ud 2 120.000,0 €
NÚCLEOS DE ACCESO (Ascensor y escalera) 25.000,0 € €/ud 3 75.000,0 €
TOTAL PEM ZONA URBANIZACIÓN HOSPITALILLO 2.107.072,0 €
TOTAL PEM APARCAMIENTO ZONA HOSPITALILLO 4.689.200,0 €

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

8 DOCUMENTO C_ESTUDIO DE ORGANIZACIÓN Y GESTIÓN. VIABILIDAD ECONÓMICO-FINANCIERA
€/m2 PEM SOBRE TOTAL URBANIZACIÓN ZONA HOSPITALILLO (11600m2) 181,6 €
€/m2 PEM APARCAMIENTO (8200m2) 571,9 €
TOTAL PRESUPUESTO CONTRATA
8.087.563,68 €
AREA DE INTERVENCIÓN 3 (SIN IVA)

3.1.2 AREA DE INTERVENCION 4: Muelle de Trintxerpe

PRECIO U U MEDICION PRECIO

AREA DE INTERVENCIÓN 4
SECCION TIPO 2.500,0 € €/ml 350 875.000,0 €
ARBOLADO 300,0 € €/ud 100 30.000,0 €
EDIFICIOS 700,0 € €/m2 300 210.000,0 €
TOTAL PEM AREA DE INTERVENCIÓN 4 1.115.000,0 €
€/m2 PEM SOBRE TOTAL AREA DE INTERVENCIÓN 4 (9400 m2) 118,6 €
TOTAL PRESUPUESTO CONTRATA
1.326.850 €
AREA DE INTERVENCIÓN 4 (SIN IVA)

3.1.3 AREA DE INTERVENCION 5: Muelle de San Pedro

PRECIO U U MEDICION PRECIO

AREA DE INTERVENCIÓN 5
SECCION TIPO 2.500,0 € €/ml 320 800.000,0 €
PLAZA 190,0 € €/m2 3000 570.000,0 €
ARBOLADO 300,0 € €/ud 100 30.000,0 €
TOTAL PEM AREA DE INTERVENCIÓN 5 1.400.000,0 €
€/m2 PEM SOBRE TOTAL AREA DE INTERVENCIÓN 5 (10250 m2) 136,6 €
TOTAL PRESUPUESTO CONTRATA
1.666.000,0 €
AREA DE INTERVENCIÓN 5 (SIN IVA)

3.1.4 RECOMPOSICION DE LOS ACCESOS VIARIOS AL PUERTO DE PASAIA

1 Movimientos de tierras y demoliciones 2.097.699,12 €

2 Estructuras 7.860.780,00 €
3 Drenaje, afirmado y pavimentación 976.270,50 €
4 Señalización y alumbrado 181.692,00 €
5 Parque público y frontón 1.125.000,00 €
Presupuesto de ejecución material 12.241.441,62 €
GG 13% y BI 6% 2.325.873,91 €
TOTAL PRESUPUESTO CONTRATA 14.567.315,53 €
TOTAL PRESUPUESTO IVA INCLUIDO 17.189.432,33 €

3.1.5 REMODELACION DE LA HERRERA SUR (AREA 4)

1 Demoliciones y gestión de suelos

Demoliciones y gestión de residuos 500.000 €
Desmantelamiento de centro de transformación 70.000 €
Descontaminación de suelos 1.750.000 €
Seguridad y salud y control de calidad (3%) 69.600 €
Total demoliciones 2.389.600 €
2 Urbanización
Vial asfaltado con servicios: 9300 m2x 140 €/m2 1.302.000 €
Pasarela peatonal : 379 m2x 1.100 €/m2 416.900 €
Electrificación del ámbito: 400.000 €

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

DOCUMENTO C_ESTUDIO DE ORGANIZACIÓN Y GESTIÓN. VIABILIDAD ECONÓMICO-FINANCIERA 9
 Servicios afectados y acometidas 1.300.000 €
Seguridad y Salud y Control de Calidad (3%) 102.567 €
Total urbanización 3.521.467 €
Total presupuesto ejecución material 5.911.067 €
GG 13% y BI 6% 1.123.102 €
TOTAL PRESUPUESTO CONTRATA 7.034.169 €
TOTAL PRESUPUESTO IVA INCLUIDO 8.511.345 €

3.1.6 RELLENOS EN LA ZONA DEL DIQUE FLOTANTE

3.1.7 CONSTRUCCION DE NUEVAS INSTALACIONES Y REMODELACION DEL MUELLE DE LA

CENTRAL TERMICA.

3.2 Actuaciones de edificación

Se incluyen en esta valoración algunas de las acciones de edificación. Su iniciativa corresponde a la Autoridad
Portuaria pero algunas de ellas se desarrollaran con la colaboración de la iniciativa privada y de las empresas
concesionarias.

3.2.1 Construcción de pabellones logísticos en La Herrera Norte

Responsable: Autoridad Portuaria de Pasaia.

Fase: Primer cuatrienio.

Pabellones logísticos Superficie Precio/m2 Precio pabellón

L.3.1 11.717 m2 500 €/m2 5.858.500
L.3.2 3.737 m2 500 €/m2 1.868.500

3.2.2 Construcción de pabellones logísticos en La Herrera Sur

Pabellones logísticos Superficie Precio/m2 Precio pabellón

IC.1 3.944 m2 500 €/m2 1.972.000
IC.2 10.566 m2 600 €/m2 6.339.600 €
IC.3 7.098 m2 600 €/m2 4.258.000 €

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

10 DOCUMENTO C_ESTUDIO DE ORGANIZACIÓN Y GESTIÓN. VIABILIDAD ECONÓMICO-FINANCIERA
 SEPTIEMBRE 2015
DIRECCIÓN ASISTENCIA TÉCNICA

Hoz y Fontán Arquitectos S.L.P.

Gregorio Irigoyen Muñoz Ángel de la Hoz Pablo de la Hoz

Ingeniero de caminos, canales y puertos Arquitecto Arquitecto

REVISIÓN DEL PLAN ESPECIAL PUERTO DE PASAIA

DOCUMENTO C_ESTUDIO DE ORGANIZACIÓN Y GESTIÓN. VIABILIDAD ECONÓMICO-FINANCIERA 11
Revisión del Plan Especial de Ordenación de la
zona de servicio del Puerto de Pasaia

Septiembre 2015

DOCUMENTO A
MEMORIA

DOCUMENTO B
NORMAS URBANISTICAS

DOCUMENTO C
ESTUDIO DE ORGANIZACIÓN Y GESTION
VIABILIDAD ECONOMICO-FINANCIERA

DOCUMENTO D
PLANOS