Documento

Título: El contrato de leasing en la ley 24441.

Autor: Zago, Jorge A.
Publicado en:
Cita: TR LALEY 0003/001928
SUMARIO: I. Finalidad del nuevo texto legal - II. Evolución del leasing en la jurisprudencia y la legislación
argentina - III. Jornadas de Derecho Privado. Sus aportes - IV. Leasing financiero y leasing operativo - V. Breve
relación histórica del leasing de nuestra época - VI. Funcionamiento de las compañías de leasing financiero -
VII. El ARTICULADO DE LA ley 24441 - VIII. Partes del contrato - IX. Conclusiones
I. FINALIDAD DEL NUEVO TEXTO LEGAL
Como resulta de conocimiento público, en el mes de diciembre de 1994, el Poder Legislativo sancionó la ley
24441 , que ha sido denominada de "Financiamiento de la Vivienda y la Construcción", que normativizó en
sendos Títulos, el fideicomiso, (Capítulos I a VII, arts. 1 a 26) y el Leasing (arts. 27 a 33 ambos inclusive). Por
razones especiales centraremos el análisis de este trabajo en el contrato de leasing dando opinión concreta sobre
esta regulación que viene a llenar un vacío normativo al que nosotros nos hemos referido en trabajos anteriores
sobre la materia ("El contrato de leasing financiero", JA 1993-II-984).
Evidentemente que por la denominación dada a la ley, que ha sido llamada de "Financiamiento de la
Vivienda y la Construcción", y por lo que se desprende del mensaje del PE. con motivo de su elevación al
Legislativo cabe pensar que ha sido propósito de sus autores enfocar la figura del contrato de leasing,
fundamentalmente dirigido al vinculado con la actividad inmobiliaria, que como hemos recalcado en otra
oportunidad (trabajo cit. en nota 1), no ha tenido en nuestro país un desarrollo integral, ni ha sido utilizado en la
forma que hubiese sido necesario para que su implementación significase un aporte valioso para la superación
de la problemática del déficit habitacional.
Consideramos que éste resulta cada vez más grave, con connotaciones más difíciles de superar en nuestro
país; siempre que hemos podido dar opinión sobre el trascendente tema, remarcamos que las soluciones
legislativas aportadas durante mucho tiempo, llamadas: leyes de alquileres, legislación tuitiva en materia
arrendataria, etc., exenciones impositivas, etc. no resultaron ser el paliativo correcto ni adecuado, dejando
constancia, por otra parte, de que dicha legislación era consecuencia y no causa de ese déficit habitacional
creciente, que se agudizaba y se agudiza por la carencia absoluta de verdaderos planes orgánicos de
construcción de viviendas, que estén basados en la realidad contingente -en lo humano y en lo económico
financiero- de esta sociedad de fines del siglo veinte, que dista y mucho de parecerse a la que regía en los años
que transcurrían en la década del treinta o del cuarenta.
No tenemos dudas en afirmar, como ya lo hemos hecho anteriormente, que el déficit habitacional creciente
que padece nuestro país es la demostración gráfica más evidente del fracaso de todas las políticas intentadas en
la materia por los gobiernos de turno, ya fueran éstos de origen popular, democrático o militar. Agregando con
plena convicción que resulta siempre dicho déficit el que motiva el nacimiento de normas especiales que tienden
en la medida de sus concretas posibilidades a querer disminuirlo o morigerarlo. No hesitamos en reconocer que
el dictado de la ley 24441 es un nuevo intento, esta vez con origen en el PE., a través de la vía legislativa, de
querer poner coto a la crisis habitacional, para lo cual se regula en forma orgánica tanto el contrato de
fideicomiso (superando las falencias del Cód. Civ. que trataba el tema en su recordado art. 2662, cuando
hablaba del dominio fiduciario y en el 2670 que mencionaba la posible situación jurídica creada frente al
dominio revocable), como el de leasing o locación de venta.
Puntualizamos, en relación al propósito del Ejecutivo legislador, que leemos en el mensaje de elevación:
"...el proyecto de ley de financiamiento de la vivienda y la construcción cuya finalidad es proporcionar a la
sociedad argentina los instrumentos jurídico-institucionales de la legislación común aptos para implementar y
hacer realidad la cláusula programática de la Const. Nac. que impone al Estado nacional asegurar a todos los
habitantes las condiciones para el acceso a una vivienda digna, y que constituye un objetivo primordial del
gobierno nacional. Las estadísticas señalan un fuerte déficit habitacional en nuestro país agravado en el
transcurso de los últimos quince años".
Respecto del motivo de este trabajo concretamente se pone de resalto que: "El leasing es otra institución
cuya reglamentación es insuficiente en la República Argentina, pues algunos temas de trascendencia, como por
ejemplo el efecto de la quiebra del dador o tomador del leasing dan lugar a dudas en la doctrina... Se señala que
la regulación que se proyecta no se limita al leasing inmobiliario, pues si bien la finalidad última del proyecto es
incentivar la construcción, resultaría absurdo excluir el leasing mobiliario, cuya utilización es muy frecuente y
eficaz para la adquisición del dominio útil de bienes de capital, facilitando el financiamiento de la inversión
productiva. El texto es cuidadoso al establecer reglas sobre oponibilidad del contrato a terceros y a los efectos

© Thomson Reuters Información Legal 1

 Documento

de la quiebra de cualesquiera de ambas partes. ...Se estima que el contrato de leasing inmobiliario podrá cumplir
también un rol útil e importante en el financiamiento de viviendas".
Es evidentemente una postura optimista en cuanto al resultado que en la práctica podrá dar un mecanismo
que ha sido utilizado con mucho éxito en países de economía mejor planificada y de moneda de valor constante.
Si bien debemos reconocer que la ley 23928 , llamada de Convertibilidad, ha logrado por fin en medida concreta
crear una estabilidad monetaria en nuestro país, la situación todavía no resulta pacífica ni tal vez superada,
como para que podamos augurar un resultado positivo del leasing inmobiliario, haciéndole jugar un rol
trascendente en la incentivación de la construcción de viviendas con destino a la locación.
Pensamos con criterio realista que en alguna medida podrá ser paliativo utilizado, pero que su utilización
distará mucho de ser la anhelada solución que en este momento y mediante el dispositivo legal pretende el
optimista ejecutivo legislador. Tengamos presente que en el supuesto de la vivienda los plazos serán mucho
mayores de los posibles requeridos cuando se trata de la locación de venta de cosa mueble, que no resultan de
carácter ni imprescindible ni necesario, como puede significar la casa, (lugar de asentamiento del hogar
conyugal), lo que por supuesto hace a la posible factibilidad en estos casos concretos.
Pero para comprender acabadamente el nuevo texto legal y su posible utilización en la construcción de
viviendas, con la aplicación práctica del texto de la ley 24441 , haremos una breve referencia histórica a este
contrato, desde que apareció con su nueva denominación de leasing en reemplazo del tradicional de locación
venta o de locación con opción a compra.
II. EVOLUCIÓN DEL LEASING EN LA JURISPRUDENCIA Y LA LEGISLACIÓN ARGENTINA
a) Antecedentes jurisprudenciales
Como expresáramos en nuestro trabajo anterior sobre "Leasing financiero" (JA 1993-II-984), ya Pothier,
Guillouard, Troplong, Machado, Llerena, etc., conocían de la existencia de una relación contractual que tenía
estrechas vinculaciones tanto con la compraventa como con la locación. Se la conocía como locación venta, y se
admitía que era la venta con reserva de dominio, que importa supeditar el contrato a una condición suspensiva,
que hasta que no se cumpliese hacía que el vendedor no se hubiere desprendido de la propiedad de la cosa
prometida en venta en caso de hacerse uso de la opción concedida al locatario. Por ello pudimos afirmar que la
normativa, ahora plasmada en la ley 24441 , es de vieja data y mereció el dictado de diversos fallos judiciales en
que nuestros tribunales debieron particularizar cuál de los contratos valía -si el de locación o el de compraventa-
y cómo debía solucionarse la cuestión.
Como antecedentes jurisprudenciales citaremos con Rezzónico, (Rezzónico Luis María, "Estudio de los
Contratos en nuestro Derecho Civil", t. I, "Compraventa-Permuta-Cesión de derechos", Bs. As., Ed. Depalma,
1958, p. 367):
1. En el año 1913 en los autos "Singer v. Chacra" que estaba referido a una máquina de coser, fallo
publicado en JA 32-373, en nota, la Cámara en lo Comercial estableció que: "No es de locación sino de venta
por mensualidades el contrato en que se estipula que si el locatario paga todas las cuotas hasta cubrir el precio
de la cosa, queda convertido en comprador y dueño de la misma". El tribunal juzgó que la posible denominación
dada al contrato por las partes no puede variar su verdadera naturaleza y clasificación jurídica, que en el caso
era el de venta a plazos, disimulada como locación, para crear al vendedor un derecho real o un privilegio que lo
pusiera a cubierto del peligro que significaba la posible insolvencia o quiebra del comprador (locatario en el
contrato), es decir para disminuir los riesgos de las falencias o quiebra del adquirente; se procuraba asegurar en
alguna medida el alcance y consecuencias de la venta a plazos. Igual criterio adoptó el mismo tribunal en otro
fallo del año 1918 (JA 3-57), declarando: "Los contratos por los cuales se entregan pianos que quedan en poder
del demandado mediante el pago de cuotas mensuales son de venta aunque se haya calificado de locación por
las partes". Con igual criterio resolvió la C. 1ª Civ. La Plata, en sentencia del año 1930; dicho fallo fue
publicado en JA 33-939. A su vez la C. Nac. Crim. y Corr. sostuvo que "son contratos simulados de
compraventa los contratos de locación de cosas muebles con reserva de propiedad de parte del
locador-vendedor, hasta el pago total del precio estipulado, declarando en su consecuencia, que no era delito el
hecho de que el adquirente en esas condiciones vendiera el piano después de haber pagado sólo una cuota (JA
16-812).
2. En el año 1929, en juicio que tuvo enorme trascendencia, en tercería promovida por The National Paper
en los autos: "Stocker & Cia. v. Kuperschmid", por una máquina linotipo (JA 32-364), la C. Nac. Com. cambió
el criterio y declaró que la transferencia de cosas muebles a plazos, con opción de compra, resulta ser un
contrato de locación con pacto de venta. El tribunal tuvo en cuenta que en tales contratos no existía simulación
ni causa alguna que hiciera a su invalidez, sino que se convenía una locación y además subsidiariamente una
compraventa; que no contienen ninguna estipulación prohibida por la ley, y que el hecho de que contenga
© Thomson Reuters Información Legal 2
 Documento

cláusulas desusadas en los contratos comunes de locación no resulta razón suficiente para establecer la nulidad
del contrato, cuyas ventajas de orden económico resultan muy apreciables.
Agrega Rezzónico que códigos civiles modernos, como el alemán (art. 455 y la ley del 16/5/1894), el suizo
(arts. 715 y 716 CC. y arts. 226 y 227 C. Fed. Obligaciones), lo mismo que el proyecto de código franco-italiano
de las obligaciones y contratos (art. 331), legislan especialmente sobre la venta de cosas muebles con reserva de
propiedad para el vendedor hasta que el comprador le pague el precio estipulado, reconociendo la perfecta
legitimidad de tales pactos.
b) Antecedentes legislativos en los proyectos de unificación
Por nuestra parte, recordamos que el Proyecto de Unificación (ley vetada 24032), establecía en su art. 1345
que: "Se aplican las reglas de la compra y venta con reserva de dominio al pacto por el cual una parte se obliga a
entregar a otra una cosa y concederle su uso, y acuerda una opción de compra que podrá ser ejercida después de
la entrega de la cosa y del pago de ciertas cantidades como precio por el uso".
El Proyecto de Diputados, realizado por la denominada Comisión Federal integrada por destacados juristas
de todo el país -de allí su denominación- que cuenta con media sanción legislativa y que dispuso en el Capítulo
8: "Del uso y goce con opción de compra", en su articulado dispone que: "Los efectos del contrato en virtud del
cual una parte otorga a la otra el uso y goce oneroso de una cosa y conviene una opción de compra a favor de
ella, se producirán con respecto a terceros interesados de buena fe:
1.- Si se trata de cosas muebles registrables, por su inscripción en el registro respectivo. Si se trata de cosas
muebles no sujetas a un régimen especial de registración, por su inscripción en el Registro de Créditos
Prendarios del lugar de ubicación de la cosa.
En ambos supuestos se observará lo previsto en el art. 1143.
2.- Si se trata de cosas inmuebles, por su inscripción como derecho real de usufructo en el registro
correspondiente. No son aplicables en este supuesto los arts. 2822, 2824, 2825, 2920, 2921 y 2929. (Art. 1366).
Por su parte la Comisión designada por decreto 468/92 , por el PE., también integrada por distinguidos
juristas, en el proyecto que elaboró, en el que modificó íntegramente el Libro II del CC. legisló expresamente la
materia, en el Título VI "Del leasing", arts. 1145 a 1151, ambos inclusive. Definió el leasing en el primero de
los artículos citados, el 1145, diciendo: "Existirá contrato de leasing cuando al contrato de locación de cosas se
agregue una opción de compra a ejercer por el tomador y se satisfagan los siguientes requisitos:
1) Que el deudor sea una entidad financiera, o una sociedad que tenga por objeto exclusivo la realización de
este tipo de contratos.
2) Que tenga por objeto cosas muebles individualizadas, o inmuebles comprados especialmente por el dador
o un tercero con la finalidad de locarlas al tomador.
3) Que la duración del contrato se corresponda con el tiempo presumible de utilización del bien. No rigen en
esta materia las disposiciones relativas a plazos máximos y mínimos de la locación de cosas.
4) Que el precio del alquiler se fije teniendo en cuenta la amortización del valor de la cosa alquilada en el
plazo de duración del contrato.
5) Que el tomador tenga la facultad de comprar la cosa locada, mediante el pago de un precio fijado en el
contrato que responda al valor residual presumible de aquélla. Las partes podrán convenir a partir de qué
momento podrá el tomador hacer uso de la opción".
Por las razones concretas de que este trabajo va dirigido al texto de la ley 24441 , que se relaciona con el
contrato de leasing, legislado en su Título II, respecto a los restantes artículos del Proyecto del Ejecutivo,
remitimos al lector a la correspondiente publicación: "Reformas al Código Civil", Proyecto y notas de la
Comisión designada por decreto 468/92 , Bs. As., Ed. Astrea, 1993.
III. JORNADAS DE DERECHO PRIVADO. SUS APORTES
El tema del contrato que estamos tratando, el leasing, fue considerado en las Terceras Jornadas Sanjuaninas
de Derecho Civil, celebradas en el año 1986, en la ciudad de San Juan, tratado por la Comisión n. 5 que fuera
presidida por el destacado jurista Julio C. Rivera, y que emitió luego de sus deliberaciones las siguientes
conclusiones:
"1. Tipos de leasing:
Dentro de lo que se denomina leasing, se comprenden fundamentalmente dos variantes de contrato: el
leasing operativo y el leasing financiero:

© Thomson Reuters Información Legal 3

 Documento

"El leasing puede tener por objeto bienes muebles y cosas inmuebles.
"A su vez dentro del leasing inmobiliario pueden distinguirse el empresarial y el habitacional (unanimidad).
"a) El denominado leasing operativo, conjuntamente con el otro contrato con el que guarda semejanza,
denominado renting, constituyen contratos que tienen la naturaleza de una locación y deben regularse por
aplicación de las normas que rigen tal figura típica (Dres. Aparicio, Parellada, Nicolau, Flah, Zago, Centeno,
Carrer, Arico y García).
"b) El leasing operativo como operación crediticia debe ser considerado un contrato de naturaleza autónoma
y atípico (Dres. Benabalz, Varela, Azpeitía, Malano, Cámpora, Lipchitz, Dárdano, Crespo, Galtieri).
"2. Elementos:
"a) Son elementos del contrato de leasing la institución financiera como dador; el tomador, a cuyo cargo está
la elección de la cosa o bien objeto del leasing; el plazo, que coincide con el término de vida útil del bien que se
fija con relación al costo de dinero en el mercado financiero y comprende el reintegro del capital invertido con
más los intereses, gastos y un margen de beneficios para el dador del leasing y la opción de compra (Dres.
Nicolau, Zago, Bewelbaz, García).
"b) Coincide con el dictamen a), con la salvedad de que no considera esencial la participación de la entidad
financiera (Dres. Parellada, Malano, Cámpora).
"c) Coincide con el a), con la salvedad de no considerar esencial la opción de compra (Dres. Aparicio,
Centeno, Carrer, Arico).
"d) Coincide con el a) y b) con la salvedad de que se refieren al leasing y no al contrato de leasing
(Escribanos Galtieri, Azpeitía, Armellal, Lipschitz, Dárdano, Crespo).
"3. Naturaleza jurídica:
"a) En el estado actual de nuestro Derecho, se trata de un contrato atípico, complejo, resultado de la fusión
de elementos distintos que dan lugar a un contrato unitario con matices propios (Aparicio, Nicolau, Benelbaz,
Parellada, Zago, García, Centeno, Carrer, Arico, Flah, Cámpora, Malano).
"b) Es un instituto jurídico con trascendencia real que otorga al tomador el uso y goce sobre una cosa ajena
(Azpeitía, Varela, Lipschitz, Galtieri, Crespo, Armella, Dárdano).
"4. Tipificación legislativa:
"1) Con relación al leasing mobiliario:
"a) Debe legislarse:
"Debe procederse con una técnica de normas breves y concisas que admitan la figura sin entrar en detalles
exhaustivos y pormenorizados de su reglamentación (Nicolau, Aparicio, Zago, Malano, Benelbaz, Carrer,
Arico, Centeno, Parellada, García, Cámpora).
"b) Es conveniente y necesario legislar el instituto de leasing mobiliario (unanimidad).
"2) Con relación al leasing inmobiliario:
"a) Es conveniente promover la regulación del leasing inmobiliario con una prudente intervención estatal
(Nicolau, Zago, Benelbaz, Varela, Flah, Dárdano, Crespo, Lipschitz, Azpeitía, Armella, Galtieri).
"b) En el estado actual de nuestro Derecho positivo y de la situación económica del país no es oportuno
legislar en materia de leasing inmobiliario (Aparicio, Carrer, Centeno, Arico).
"5. Pautas para una futura legislación:
"a) Debe legislarse un nuevo derecho real denominado leasing, que atenderá en su estructura jurídica típica,
a los aspectos financieros, económicos y sociales, respetando el orden público que hace a la protección de las
partes y de los terceros (Azpeitía, Varela, Flah, Dárdano, Crespo, Armella, Lipschitz, Galtieri).
"b) Debe concebirse como un derecho personal:
"De conformidad con lo expuesto en el punto 4.1. b) entre las modificaciones legislativas que se juzgan
necesarias y de positiva utilidad en relación a la figura, cabe destacar la relativa a la publicidad, mediante la
inscripción de los contratos en un registro especial para su oponibilidad a terceros, pudiendo utilizarse a tal fin
el Registro de Créditos Prendarios de tratarse de cosas muebles no registrables (Parellada, Nicolau, Zago,
Malano, Cámpora, Benelbaz, Arico, Carrer, Centeno, García).
"2.a) El leasing inmobiliario es el derecho real de usar y gozar de un inmueble ajeno, pagando un canon
periódico, por un plazo determinado, al fin del cual el tomador titular del derecho, ejercerá o podrá ejercer la
© Thomson Reuters Información Legal 4
 Documento

opción de compra por un valor residual inicialmente pactado, adquiriendo el dominio con la debida inscripción
registral (Azpeitía, Dárdano, Crespo, Lipschitz, Galtieri, Varela, Armella).
"b) El leasing inmobiliario es un contrato que genera derechos personales y creditorios en cuya relación
deberá preverse: 1.- Que los dadores deban ser entidades financieras; 2.- El contrato debe celebrarse por escrito
en instrumento privado e inscribirse en Registro Inmobiliario; 3.- Que una vez abonado el 25% del valor del
inmueble o efectuadas mejoras equivalentes al 50% no procederá la aplicación de la facultad comisoria; 4.- En
las circunstancias del inciso anterior debe protegerse al tomador de buena fe, disponiéndose la oponibilidad del
contrato frente al concurso del dador (Nicolau, Zago, Benelbaz, Cámpora, Malano).
"6. Modalidad del leasing: "lease-back":
"El leasing admite la modalidad del lease-back que puede practicarse con bienes muebles o inmuebles sobre
los bienes recibidos como dación en pago de créditos no satisfechos con dinero. La promoción de este negocio,
la continuidad empresaria, el mantenimiento de las fuentes de trabajo y evitar el costo de mantenimiento de los
bienes recibidos por el banco en dación en pago (Benelbaz, Cámpora, Malano).
"7. Leasing y concurso:
"a) En materia de quiebras debe aplicarse en cuanto al contrato de leasing el art. 163 ley 19551 y como
consecuencia, dar soluciones a las situaciones planteadas mediante la aplicación de los arts. 147 , 148, 185 y
190 y concs. de la ley citada. De lege ferenda se propone que se introduzcan normas que autoricen
expresamente oponer al concurso la opción de compra (Parellada, García, Aparicio, Carrer, Centeno, Arico,
Nicolau, Zago, Benelbaz, Cámpora, Malano).
"b) En materia de quiebras, al legislar un nuevo derecho real deberá modificarse la ley concursal atendiendo
a la tipicidad del instituto (Azpeitía, Dárdano, Crespo, Lipschitz, Galtieri, Varela, Armella).
"8. Recomendación:
"Entendiéndose que el leasing puede constituir un instrumento adecuado para la concreción de fines de alto
interés social, el Estado debe propender a la difusión con los distintos medios a su alcance, entre ellos los
incentivos fiscales (unanimidad)".
Por su parte en las Terceras Jornadas Sanjuaninas Bonaerenses de Derecho Civil, Comercial y Procesal,
celebradas en la ciudad de Junín en 1988, en el despacho de la Comisión que trató la Teoría General del
Contrato, Régimen especial de los contratos "Por adhesión" o sometidos a "Cláusulas Predispuestas" en la parte
referida a Hipótesis Especiales, dispuso:
"B. Leasing:
"1. El contrato de leasing tiene autonomía.
"2. La propiedad de la cosa no fungible que constituye su objeto se mantiene en cabeza del dador.
"3. La oponibilidad a terceros exige la registración e incluye al concurso y la quiebra.
"De lege ferenda:
"4. El contrato de leasing debe ser regulado legalmente.
"5. Sin perjuicio de ello, las normas del Proyecto de Unificación de la Legislación Civil y Comercial brindan
criterios adecuados".
IV. LEASING FINANCIERO Y LEASING OPERATIVO
Sabemos que la relación contractual mediante la cual alguien da en locación una maquinaria o un bien
mueble o inmueble, para concederle asimismo, luego de un determinado tiempo de realizado el contrato, y del
cumplimiento de prestaciones, una opción de compra, cuyas modalidades serán motivo del presente trabajo,
puede tener origen en lo que se ha denominado leasing operativo o leasing financiero, marcando pautas
diferenciales para ambos supuestos.
El operativo es el celebrado por el propietario-productor directamente con respecto al bien que produce o le
pertenece, en la forma de contrato de locación con una opción de compra. Es el tradicional y conocido contrato
de locación con opción a compra, también a veces celebrado como locación con reserva de dominio o
directamente como venta a plazos. Nuestros tribunales en fallos que hemos citado tuvieron oportunidad de
expedirse sobre su alcance y consecuencias jurídicas.
El financiero tuvo su origen en la consideración de que el dinero es un recurso que como tal está sometido a
presiones de mercado (de capitales) y que, por tanto, tiene una curva de oferta o costo original de fondos y de
demanda, o eficiencia marginal de inversión. Por ello reconoce Ghersi (Ghersi, Carlos Alberto, "Contratos

© Thomson Reuters Información Legal 5

 Documento

Civiles y Comerciales", t. 2, "Figuras contractuales modernas", Bs. As., Ed. Astrea, 1992, p. 109) que podemos
decir que un agente económico que desea invertir se halla frente a una serie de alternativas, de las cuales sólo
algunas producirán altos rendimientos traducidos en beneficios -o tasas de beneficio-, mientras que respecto del
resto de sus réditos se darán con tendencia decreciente.
Asimismo, como advierte el mismo autor, se deben tener en cuenta dos circunstancias: a) al invertir en un
bien de capital los réditos decrecen en la medida en que se invierta más, ya que la eficiencia marginal decrece y
b) se deberá tener presente la afectación que produce el fenómeno de la inflación sobre el valor de la moneda en
operaciones a largo plazo, aun con la existencia de la ley 23928 , llamada de Convertibilidad, que ha logrado dar
estabilidad al peso argentino.
V. BREVE RELACIÓN HISTÓRICA DEL LEASING DE NUESTRA ÉPOCA
Por tener su origen en los Estados Unidos, esta nueva modalidad contractual nace con la expresión o
denominación que se utiliza para identificarla y que no es otra que la de leasing (del verbo "to lease", alquilar)
debiendo admitirse que se trata de una técnica financiera que se adapta con resultado positivo, como lo hemos
manifestado, a las nuevas modalidades de la actividad comercial. Siguiendo a Coillot ("El leasing", J. Coillot,
Madrid, España, Ed. Mapfre, 1977, p. 3), se puede identificar el nacimiento del leasing financiero en el año
1952 cuando un cierto señor D. P. Boothe Jr., que tenía a su cargo la dirección de una fábrica de productos
alimenticios situada en California, para llevar a cabo un pedido del Ejército comprende que necesitaría
maquinaria especializada con la que no cuenta, careciendo por otra parte su sociedad de capital suficiente para
adquirirla.
En la búsqueda de conseguir alquilar el material necesario, el Sr. Boothe Jr. se da cuenta de que es el
primero en este procedimiento de financiación. Luego de haber obtenido una fórmula satisfactoria por sí mismo,
al precio de grandes esfuerzos, piensa en la posibilidad de hacer partícipes a otras empresas de esta nueva
posibilidad. Como había una sociedad que había también manifestado su interés en alquilar maquinaria similar,
a la que ya venía utilizando, por un total de 500000 dólares, Boothe crea entonces la U.S. Leasing con un capital
de veinte mil dólares. Ayudado por su experiencia personal, se las ingenia para convencer al Bank of America
para que le preste los 500000 dólares que se necesitaban para la adquisición de la referida maquinaria. Sólo dos
años más tarde ya la U.S. Leasing financia bienes de equipo por valor de tres millones de dólares.
En realidad el leasing financiero consiste en que alguien aporte el dinero necesario para posibilitar adquirir
los bienes, que serán dados en primer lugar y tiempo en locación a la Empresa que los ha solicitado,
indicándolos y es la que debe con ellos realizar la tarea. Por la locación no sólo se le cobrará el monto habitual
del alquiler de plaza, sino que dicho monto tendrá un incremento por los gastos administrativos que tiene la
Empresa adquirente de los citados bienes, debiendo recordarse que a ese incremento además se le deberá
agregar un plus, que resultará en caso de concretarse la operación integrativo del valor residual del precio.
Reconocemos que en Estados Unidos el sistema tuvo enorme expansión cualitativa y cuantitativa,
proliferando las Empresas y Bancos dedicados a tal fin. Fueron factores del auge de la operatividad del leasing
financiero los siguientes parámetros que se daban en integridad en el país del norte:
a) un mercado de capitales a medio plazo restringido e inaccesible;
b) una legislación fiscal particularmente rigurosa en materia de amortizaciones;
c) una economía muy próspera con altas tasas de beneficios, y
d) empresas obligadas a una rápida renovación de sus bienes de equipo debido a un progreso científico
vertiginoso.
VI. FUNCIONAMIENTO DE LAS COMPAÑÍAS DE LEASING FINANCIERO
Conforme Coillot las compañías de leasing financiero tienen que actuar en dos direcciones diferentes, ya
que en primer lugar deben desempeñar un papel indemnizatorio, poniendo en relación al usuario posible del
material con la empresa institución que asegura mediante un préstamo la financiación. El contrato de locación
se pasará finalmente al constructor, al vendedor o al arrendador profesional. La institución conservará, como
garantía, el título de propiedad del bien financiado. La compañía de leasing percibirá una comisión por el
servicio prestado.
En segundo lugar la compañía de leasing adquiere ella el bien al fabricante, habiendo el mismo sido
escogido previamente por el futuro tomador locatario, y alquilándolo con arreglo a condiciones fijadas de
común acuerdo, pero habitualmente preestablecidas por la compañía. La sociedad de leasing conserva el título
de propiedad del bien o material, que podrá recuperar al final del plazo establecido si el tomador no hiciese uso
de la opción de compra que ha sido otorgada en su favor y que resulta connotación imprescindible para la

© Thomson Reuters Información Legal 6

 Documento

tipificación del contrato. Debemos recordar que en sociedades avanzadas, el sistema hasta es utilizado para
permitir la permanente renovación de maquinaria, sin necesidad de que la misma sea adquirida por el
comerciante, que al vencimiento del plazo acordado opta no por la compra sino por la celebración de un nuevo
contrato de leasing, esta vez teniendo por objeto una nueva máquina que ya tiene todos los adelantos científicos
producidos durante el tiempo que ha durado el contrato anterior.
La actividad financiero-económica en países de economía sólida o fuerte ha permitido esta posible solución
contractual, para superar las dificultades que pueden tener las empresas para por una parte cumplimentar
acabadamente su actividad comercial, y por otra para sin una erogación significativa poder reactualizar su
maquinaria adaptándola al progreso técnico científico de nuestra época. Ello por otra parte permite que las
empresas productoras de bienes-maquinarias puedan colocar sus productos con rapidez en el mercado, no
estando supeditadas a que el comerciante pueda lograr el capital necesario para su adquisición.
VII. EL ARTICULADO DE LA ley 24441
Definición y caracteres:
Dispone el art. 27 de la ley que: "Existirá contrato de leasing cuando al contrato de locación de cosas se
agregue una opción de compra a ejercer por el tomador y se satisfagan los siguientes requisitos:
a) Que el dador sea una entidad financiera, o una sociedad que tenga por objeto la realización de este tipo de
contratos;
b) Que tenga por objeto cosas muebles individualizadas, o inmuebles comprados especialmente por el dador
o un tercero con la finalidad de locarlas al tomador;
c) Que el precio del alquiler se fije teniendo en cuenta la amortización del valor de la cosa alquilada,
conforme a criterios de contabilidad generalmente aceptados, en el plazo de duración del contrato. No rigen en
esta materia las disposiciones relativas a los plazos máximos y mínimos de la locación de cosas;
d) Que el tomador tenga la facultad de comprar la cosa locada, mediante el pago de un precio fijado en el
contrato que responda al valor residual presumible de aquélla. Esa facultad podrá ser ejercida a partir de que el
tomador haya pagado la mitad de los períodos de alquiler estipulados, o antes, si así lo convinieren las partes.
Como vemos, el legislador ha tratado de particularizar el contrato y además de establecer concretamente sus
posibles necesarios requisitos. Primero caracteriza al leasing como el contrato de locación que además contenga
una opción de compra en favor del locatario tomador. Es decir, lo fundamental es que al originario contrato de
locación las partes le hayan agregado en favor del locatario (tomador) una opción de compra en su favor que le
permitirá, haciendo uso de la misma, convertirse en propietario de la cosa que había en principio detentado
como consecuencia del uso y goce que se la había concedido. Es decir a la figura tradicional ya admitida por
Vélez Sarsfield de la locación con opción de compra, ahora se le agregan los requisitos propios del leasing
financiero, que si bien tiene relación con los contratos de este tipo que estaban sucesivamente encadenados en lo
temporal, ahora le agregan los requisitos necesarios que hacen a la particular hipótesis en que resulta
imprescindible un precio que no sólo sea alquiler sino que contenga un plus por gastos de administración y por
la existencia de una suma que se tendrá en cuenta como ya abonada en relación al precio total que se ha fijado, y
que es lo que se conoce como valor residual.
En el leasing, siempre debemos tener presente como elemento esencial imprescindible, la posible
descomposición del precio en rubros que hacen sucesivamente: a) el precio de la locación strictu sensu, es decir
por el uso y goce; b) una amortización por lo que resulta ser gasto administrativo realizado para adquirir la cosa
y poder en su carácter de propietario locarla al tomador (recordemos que para revestir el carácter de dador es
necesario ser entidad financiera o una sociedad que tenga por objeto la realización de este tipo de contratos; c)
un plus que se admite necesario como integrativo del precio en el supuesto de que se concluya el contrato
mediante la opción de compra que efectivizada por el tomador deberá ser admitida por el dador. Este plus que
integra el precio de la venta se descompone e integra en cuotas que se abonan conjuntamente con el alquiler.
En nuestro país resultó una dificultad siempre el realizar estos complejos cálculos en función de tiempo
futuro dada la inestabilidad continua de nuestro signo monetario, que sufrió permanentes devaluaciones que
tornaban imposible e improbable todo aquello que significase cálculo estimativo de cuotas. Recordemos por
ejemplo que en el crédito hipotecario se recurrió a la llamada "circular 1050" que convirtió al mutuo, supeditado
a ella, en un contrato aleatorio y no conmutativo, ya que resultaba imposible dimensionar las futuras
prestaciones y la forma para establecer con visión de tiempo venidero el monto de cada una de las cuotas que
tendría que abonar el deudor, que jamás sabía cuál sería el sacrificio de su obligación contractual.
VIII. PARTES DEL CONTRATO

© Thomson Reuters Información Legal 7

 Documento

Resultan partes del contrato de leasing:

El dador o dadora, que resulta ser la empresa o entidad financiera autorizada para este tipo de contrato, que
tiene que haber adquirido el bien para locarlo en favor del tomador, concediéndole por un valor residual una
efectiva opción de compra que tendrá que tener las modalidades y requisitos que la propia ley determina.
El tomador es quien loca con opción de compra, y que puede haber indicado al dador el bien que éste debe
adquirir para la posterior relación contractual. Nosotros insistimos en marcar que en este muy especial tipo de
locación, si bien no rigen los plazos mínimos ni máximos del Cód. Civil, las connotaciones propias del contrato
hacen a la existencia de un plazo mínimo inicial, que permita al dador resarcirse sino del precio por lo menos de
sus gastos de administración necesarios para la actividad de financiar sus bienes a dar en alquiler con opción a
compra.
Debemos tener presente que éstas serían las partes del contrato de leasing, pero también, como lo hemos
admitido, en el supuesto del leasing financiero, en aquellos casos en que el tomador ha indicado no sólo el bien
sino además la marca o fabricante, puede nacer una relación tangencial que vinculará al tomador con el
fabricante (no dador), quien se deberá encargar de toda la cuestión relacionada con los repuestos, los diferentes
services que habrá que hacer en la maquinaria locada, etc. Este proveedor ajeno al contrato pero estrechamente
vinculado a él, ha tenido relación con el dador a quien le ha vendido la cosa y la tendrá con el tomador, a quien
le deberá asegurar el funcionamiento de la misma mientras dure el tiempo de la locación concertada.
Capacidad:
Con relación a la capacidad requerida para la celebración del contrato entendemos que resulta ser la
establecida por el Cód. Civil para la compraventa, ya que es necesario que este tipo particular de contrato tenga
la opción de compra, que resulta ser lo que en definitiva lo caracteriza.
Por ello entendemos, conforme el texto de Vélez Sarsfield, que rige en la materia lo establecido en el
Capítulo 3 "De los que pueden comprar y vender", arts. 1357 a 1362 ambos inclusive del CC., recordando que
conforme el primero de ellos "Toda persona capaz de disponer de sus bienes, puede vender cada una de las
cosas de que es propietaria; y toda persona capaz de obligarse, puede comprar toda clase de cosas de cualquier
persona capaz de vender, con las excepciones de los artículos siguientes". Como excepción al principio general
entendemos que puede ser la más importante la establecida por el art. 1358, que dispone: "El contrato de venta
no puede tener lugar entre marido y mujer, aunque hubiese separación judicial de los bienes de ellos".
Por otro lado, también debemos tener presente la larga enunciación del 1361 que es el que establece la
prohibición en función ya sea de parentesco o de importancia del cargo y la posible vinculación con la cosa.
Recordemos que el art. 1362 dispone que: "La nulidad de las compras y ventas prohibidas en el artículo anterior,
no puede ser deducida ni alegada por las personas a las cuales comprenda la prohibición".
También debemos tener presente lo dispuesto por el art. 1510 que es el que establece que los que tengan la
administración de sus bienes pueden arrendar sus cosas, y tomar las ajenas en arrendamiento, salvo las
limitaciones que las leyes especiales hubiesen puesto a su derecho, ya que, como hemos visto, nuestro leasing es
superposición de locación con compraventa y en su consecuencia también la capacidad para locar deberá ser
tenida en cuenta. Creemos conveniente recordar el 1513 que es el que trae una limitación respecto del
arrendatario, ya que establece que: "Los que están privados de ser adjudicatarios de ciertos bienes, no pueden
ser locatarios de ellos, ni con autorización judicial, ni pueden serlo tampoco los administradores de bienes
ajenos sin el consentimiento expreso del dueño de la cosa".
Pensamos que juega con carácter prioritario la capacidad requerida para celebrar el contrato de compraventa,
ya que se trata, por la opción de compra, de una concreta posibilidad de disponer de un bien que saldrá del
patrimonio del dador en el supuesto de que el tomador haga uso de la opción otorgada en su favor.
Obligaciones de las partes:
Entendemos necesario indicar que conforme a las reales connotaciones muy particulares del contrato de
leasing, si bien las obligaciones del locador vendedor y del locatario comprador tienen similitud con las
previstas en estos contratos en el Cód. Civil, nosotros podemos puntualizar que:
a) El dador está obligado a:
1) a adquirir la cosa indicada por el tomador, o resultar propietario de la misma en el caso de inmuebles;
2) entregarla en buen estado de funcionamiento para que el tomador pueda usar y gozar de la misma
conforme a su destino. Tengamos presente que en su etapa originaria funciona como cualquier contrato de
locación y por ello la cosa debe estar en condiciones de que el tomador locatario pueda disfrutar del uso y goce
de la misma;

© Thomson Reuters Información Legal 8

 Documento

3) mantener la cosa en buen estado de conservación y funcionamiento, facilitando el normal uso y goce de la
misma por parte del tomador (locatario);
4) conceder una opción de compra en favor del tomador, que faculte al mismo a adquirir la cosa en el
momento y en la forma que se convenga. Por lo general esta opción de compra se coloca para que se haga
efectiva a partir del vencimiento del plazo contractual fijado para la locación, debiendo recordarse que el precio
es fijado en el momento de la celebración del contrato y que en él se debe incluir un valor residual
independiente pero agregado al mismo que se abona en concepto de alquiler. Recordemos que el nuevo inc. d
art. 27 precisa fijando la oportunidad que: "el tomador tenga la facultad de comprar la cosa, mediante el pago de
un precio fijado en el contrato que responda al valor residual de aquélla. Esta facultad podrá ser ejercida a partir
de que el tomador haya pagado la mitad de los períodos de alquiler estipulados o antes, si así lo convinieren las
partes". Es necesario tener presente que siempre al tomador locatario le queda la facultad de devolver la cosa si
es que no quiere hacer uso de la opción de compra o bien solicitar la celebración de un nuevo contrato de
leasing.
b) El tomador está obligado a:
1) pagar el monto fijado en concepto de alquiler con más lo establecido como valor residual a tener en
cuenta en el caso de que se haga uso de la opción de compra efectuada en su favor en el contrato. La obligación
de pagar tiene las mismas connotaciones que el precio del alquiler, es decir juega la normatividad del art. 1579
CC. y las específicas que puedan haber determinado las partes conforme el art. 1197 del mismo ordenamiento
legal.
2) conservar la cosa en buen estado, salvo el deterioro producido por el buen uso y el transcurso del tiempo,
utilizando la misma conforme lo convenido en el contrato o la naturaleza de ella (arts. 1554 , 1555, 1561 , 1562,
y disposiciones concs. CC.);
3) al vencimiento del plazo acordado deberá hacer uso de la opción de compra, abonando lo convenido, que
se sumará a lo ya pagado en concepto de precio residual, o de lo contrario reintegrar la cosa o bien solicitar un
nuevo contrato de leasing en las condiciones que se deberán convenir. Este supuesto se da muchas veces en la
reposición de maquinarias de fábricas, lo que permite de manera ágil y práctica la renovación de equipos
industriales y su permanente actualización sin que sea necesario al tomador locatario disponer del enorme
capital que le significaría la adquisición de la nueva maquinaria.
Sin perjuicio de éstas que son las obligaciones que surgen en cabeza de los celebrantes del contrato de
leasing, debemos tener presente que cuando se trata de cosas muebles, máquinas, implementos técnicos,
aparatos científicos, su conservación y mantenimiento puede generar respecto del tomador (locatario) relaciones
tangenciales con los fabricantes o distribuidores, naciendo independientemente del leasing una situación jurídica
contractual que se hace directamente con aquéllos.
Caracteres:
Podemos establecer que resultan caracteres del contrato de leasing, mobiliario o inmobiliario, los siguientes:
a) bilateral: ya que existen obligaciones recíprocas entre las partes, conforme lo establece el art. 1138 CC.
("Los contratos se denominan en este Código unilaterales o bilaterales... Los segundos, cuando las partes se
obligan recíprocamente la una hacia la otra", art. 1138 CC. );
b) oneroso: por cuanto las ventajas no le son concedidas a las partes sino por una prestación que ellas han
hecho o se obligan a realizar ("Se dice también en este Código, que los contratos son a título oneroso, o a título
gratuito: son a título oneroso, cuando las ventajas que procuran a una u otra de las partes no les es concedida
sino por una prestación que ella le ha hecho, o que se obliga a hacerle"; art. 1139 CC. );
c) consensual: porque queda concluido por el consentimiento de las partes, sin perjuicio de lo que diremos
respecto a las formas necesarias para su celebración ("Los contratos son consensuales o reales. Los contratos
consensuales, sin perjuicio de lo que se dispusiere sobre las formas de los contratos, quedan concluidos para
producir sus efectos propios, desde que las partes hubiesen recíprocamente manifestado su consentimiento"; art.
1140 CC. );
d) formal: debe ser hecho por escrito, aunque entendemos que no por escritura pública. Debemos tener
presente, por su vinculación con la temática de la forma, que el art. 30 ley 24441 establece: "Que a los efectos
de su oponibilidad frente a terceros, el contrato deberá inscribirse en el registro que corresponde a las cosas que
constituyen su objeto. Si se tratare de cosas muebles no registrables, deberá inscribirse en el Registro de
Créditos Prendarios del lugar donde se encuentren". (Recordemos que el art. 2505 dispone: "La adquisición o
transmisión de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de
los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Estas adquisiciones o
© Thomson Reuters Información Legal 9
 Documento

transmisiones no serán oponibles a terceros mientras no estén registradas; art. 2505 , reformado por la ley 17711
CC.);
e) nominado o típico, ya que a partir de la sanción de la 24441 ha sido expresamente regulado en nuestro
derecho civil positivo ("Los contratos son nominados, o innominados, según que la ley los designa o no, bajo
una denominación especial"; art. 1143 CC. Recordemos que en el Proyecto realizado por una Comisión de
Juristas por encargo de la Cámara de Diputados, y que cuenta con media sanción legislativa, ya que ha sido
aprobado por dicha Cámara y está en tratamiento en la Cámara de Senadores, se ha dado una nueva redacción a
este artículo de la siguiente manera: "Los contratos son típicos o atípicos según que la ley los regule
especialmente o no lo haga...");
f) de tracto sucesivo, continuativo, fluyente, por cuanto el contrato de leasing no resulta instantáneo, ya que
durante el tiempo fijado para su duración renacen permanentemente las recíprocas obligaciones en el dador de
mantener al tomador en el uso y goce convenido y a éste de abonar por ese uso y goce un precio al que le
aditaremos aquel valor residual del que ya hemos hablado;
g) de índole o naturaleza financiera, debiendo tenerse presente que a ese respecto es importante lo
establecido en el inc. a art. 27 ley 24441 que dispone: "Que el dador sea una entidad financiera, o una sociedad
que tenga por objeto la realización de este tipo de contratos". Vamos a recordar que la ley 21526 es la que
regula las entidades financieras, teniendo como antecedente a su predecesora la 18061 y que tanto en una como
en otra ley, conforme lo dice Muñoz (Muñoz, Luis, "Contratos y negocios jurídicos financieros", Bs. As., Ed.
Universidad, 1981, p. 3) se tuvo en cuenta que el vocablo "financieras", es idóneo para expresar que se recurre
públicamente al ahorro del tercero, en relación con la concesión de créditos a cualquier plazo, destino e
inversiones, resultando indudable que el legislador argentino superó la semántica contractualista y la propia de
los prácticos que suelen hablar de operaciones activas y pasivas y de servicios bancarios, en detrimento de una
terminología jurídica unívoca e inequívoca necesaria para la seguridad jurídica.
Conforme el art. 28, también pueden celebrar contrato de leasing los fabricantes e importadores de cosas
muebles destinados al equipamiento de industrias, comercios y empresas de servicios, agropecuarios o
actividades profesionales que el tomador utilice exclusivamente con esa finalidad. Serán aplicables a este
contrato las disposiciones de los incs. b, c y d del artículo anterior y en lo pertinente las demás disposiciones de
este título. En este contrato no serán válidas las renuncias a las garantías de evicción y vicios redhibitorios.
Como vemos el texto del articulado en el supuesto está dirigido al llamado leasing operativo, donde desaparece
o se oculta en alguna medida la financiera que provee el capital, ya que al contrato se lo celebra directamente
con el fabricante o importador.
Se trata del llamado leasing operativo, al que nosotros ya nos hemos referido pero que atenta la naturaleza
de este trabajo analizaremos respecto de la ley 24441 , reconociendo que el legislador ha puesto límites en
cuanto al objeto, ya que el contrato debe celebrarse para el equipamiento de industrias, comercios, empresas de
servicios, agropecuarias o actividades profesionales, que el tomador utilice exclusivamente con esa finalidad. En
su consecuencia deberá ser sólo para ese tipo de actividades indicadas por el texto legal que se podrá celebrar el
contrato de leasing operativo, quedando excluida toda otra posibilidad, por así establecerlo la normatividad del
art. 28. Sólo podrá tratarse de cosas muebles individualizadas que han sido compradas a un tercero o fabricadas
por el dador o inmuebles que sean de su propiedad, y que las tiene con el propósito de darlas en leasing.
Además, se tendrán en cuenta las disposiciones de los incs. c y d art. 27 (fijación singular del canon arrendaticio
y opción de compra en favor del tomador).
Respecto del dador diremos que en este caso, puede o bien ser el fabricante o bien quien realizó la
importación del material que dará en leasing y que por supuesto le pertenece en propiedad. Concluye la norma
estableciendo que en estos casos de locaciones tan específicas no serán válidas las renuncias a las garantías de
evicción y vicios redhibitorios. Recordamos que la evicción es una garantía de derecho que está regulada en el
Título 13 de la Sección 3 del Libro II del CC. y resulta enunciada en el art. 2091, que expresamente dispone:
"Habrá evicción, en virtud de sentencia y por causa anterior o contemporánea a la adquisición, si el adquirente
por título oneroso fue privado en todo o en parte del derecho que adquirió, o sufriese una turbación de derecho
en la propiedad, goce, o posesión de la cosa. Pero no habrá lugar a garantía, ni en razón de las turbaciones de
hecho, ni aun en razón de las turbaciones de derecho, procedentes de la ley, o establecidas de una manera
aparente, por el hecho del hombre, o de pretensiones formadas en virtud de un derecho real o personal de goce,
cuya existencia era conocida al tiempo de la enajenación".
Por otra parte, recordemos que cuando se establecen cuáles son los elementos de los contratos la doctrina ha
hablado que existen los esenciales, los naturales y los accidentales. Que los primeros son aquellos sin cuya
existencia no puede darse válidamente la relación contractual, que los segundos están implícitos en cierta clase

© Thomson Reuters Información Legal 10

 Documento

de contratos (los bilaterales y onerosos) pero que por no revestir el carácter de esenciales pueden ser dejados sin
efecto, por separarlos del contrato las partes. Aquí es la ley la que, predominando sobre la voluntad de los
contratantes, dispone que tanto la evicción como los vicios redhibitorios, elementos naturales de los contratos,
son de aplicación obligatoria en este tipo de leasing operativo, regulado por el legislador que incorpora la figura
a nuestro Derecho civil positivo, no estando facultadas las partes para excluirlos.
Tampoco se podrá en consecuencia excluir en el contrato la responsabilidad del dador por los posibles vicios
redhibitorios que pueda tener la cosa dada en leasing, debiendo tenerse presente que este tipo de vicios ha sido
regulado en el Título 14 de la Sección 3 del Libro II, diciendo el art. 2164, que: "Son vicios redhibitorios los
defectos ocultos de la cosa, cuyo dominio, uso o goce se transmitió por título oneroso, existentes al tiempo de la
adquisición, que la hagan impropia para su destino, si de tal modo disminuyen el uso de ella que a haberlos
conocido el adquirente, no la habría adquirido, o habría dado menos por ella".
Conforme el art. 29 las partes podrán convenir válidamente que en lugar de hacer uso de la opción de
compra el tomador resuelva optar por renovar el contrato, mediante la sustitución o renovación de las cosas que
le habían sido dadas en leasing. Pensamos que la norma tiene aplicación respecto a contratos celebrados con
bienes muebles, maquinarias, etc., ya que de tratarse de inmuebles ello no resulta comprensible, debiendo
tenerse presente que conforme el inc. c art. 27 en estos supuestos no juegan ni los plazos máximos (art. 1505 ) ni
mínimos de la locación de cosas. Será de plena vigencia lo establecido por el art. 1197 CC.
De acuerdo a lo que ya enunciáramos dispone el art. 30 que a los efectos de su oponibilidad frente a
terceros, el contrato deberá inscribirse en el registro que corresponda a las cosas que constituyen su objeto,
aclarándose que de tratarse de cosas muebles no registrables, deberá inscribirse en el Registro de Créditos
Prendarios del lugar donde se encuentren. Es decir, de tratarse de bienes inmuebles será en el Registro de la
Propiedad donde se deberá anotar la existencia del contrato, a cuyo efecto entendemos deberá en dicha
repartición crearse la correspondiente oficina para realizar la mencionada registración. En el supuesto de cosas
muebles no registrables será en el Registro Prendario del lugar donde se encuentren, siendo válida la última
opinión vertida respecto de la necesidad de que se cree en dicha repartición la pertinente oficina.
El artículo siguiente, el 31, menciona las posibles consecuencias de la oponibilidad del contrato de leasing
frente a los acreedores de las partes, disponiendo en primer término un cierto privilegio para el cumplimiento
del contrato celebrado, ya que dispone que no se deberá obstaculizar el cumplimiento de la finalidad del
contrato. Tengamos presente que la ley es de financiamiento de la vivienda y la construcción y que en
consecuencia tiene especial interés en forma prioritaria que la finalidad específica se pueda cumplir. Se admite
en el texto legal que los acreedores del tomador puedan subrogarse en los derechos de éste para ejercer la opción
de compra. Ello como consecuencia de que dicha opción de compra significa aumentar las garantías del deudor,
por cuanto ingresaría en el patrimonio del mismo (como locatario-tomador) en cumplimiento de dicha opción
del bien que era el objeto del leasing.
Por su parte, también dispone que si se tratare de la quiebra del dador (locador-vendedor) el contrato
continuará por todo el tiempo convenido, pudiendo además el tomador ejercer su opción de compra en el tiempo
previsto en el contrato. Asimismo se dispone en el último párrafo del art. 31, que en caso de quiebra del
tomador, dentro de los sesenta días de decretada, el síndico podrá optar entre continuar el contrato en las
condiciones pactadas o resolverlo. Pasado ese término o plazo sin que el síndico haya ejercido la facultad de
opción, el contrato se considerará resuelto.
Conforme al art. 32 la transmisión del dominio se produce por el ejercicio de la opción de compra, el pago
del valor residual en las condiciones fijadas en el contrato y el cumplimiento de los recaudos pertinentes de
acuerdo a la naturaleza de la cosa de que se trata, a cuyo efecto las partes deberán otorgar la documentación
necesaria. Resulta necesario tener presente que debemos contemplar las diferentes situaciones que se nos
pueden generar, según que la cosa sea inmueble, mueble registrable, automotor o mueble no registrable.
Recordemos que aquí estamos en la parte en que este singular contrato se relaciona con la compraventa y que en
su consecuencia rige respecto a la transmisión del dominio, la adquisición de los posibles derechos reales y la
inscripción de la compra todo lo que está establecido en dicho contrato para fijar el momento en que se hace
efectiva aquella obligación asumida por el vendedor de transferir al comprador la propiedad de la cosa vendida.
Siguiendo la postura del texto legal debemos tener presente que para que se transmita el dominio y el
tomador pase a ser titular de la cosa mueble o inmueble dada en leasing es necesario:
1) Que haga uso de la opción de compra en la forma y en las condiciones establecidas. Es decir lo deberá
hacer: a) conforme a lo convenido (art. 1197), b) en tiempo propio, fecha establecida para hacer uso de la
opción y c) erogando lo que se haya fijado como precio residual.
Debemos tener presente que el tomador sólo tiene la tenencia de lo dado en leasing, y conforme a los
© Thomson Reuters Información Legal 11
 Documento

requisitos marcados por el codificador para que se produzca la transmisión y se adquiera el dominio (art. 2524
inc. 4), por la tradición, es necesario que la misma sea hecha por el propietario que tenga capacidad para
enajenar, y el que la reciba sea capaz de adquirir (art. 2601). Por ello, cumplimentada la opción de compra por
el tomador, éste deberá recibir del dador propietario la posesión de lo adquirido, transformando en tal, su
anterior tenencia que estaba vinculada a su carácter de locatario-tomador.
Dejamos constancia de que esta tradición debe ser por título suficiente para transferir el dominio (art. 2602)
y que además los únicos derechos que pueden transmitirse por la tradición, son los que son propios del que la
hace (art. 2603). Es decir el dador debe tener no sólo la capacidad del vendedor, sino que ahora para poder
efectuar la tradición debe resultar titular del dominio de la cosa.
En el caso de los automotores recordemos que resultará además elemento indispensable para la adquisición,
la inscripción del vehículo en el respectivo registro que corresponda, por haberlo así establecido como recaudo
para tal adquisición la propia ley que regula la materia específica.
Con relación a la adquisición de los derechos reales es de aplicación lo establecido por el art. 2505 CC. , es
decir resulta necesaria la inscripción respectiva, que juega como requisito de publicidad para exteriorizar la
nueva titularidad y el ejercicio del derecho de dominio que se ha adquirido haciéndolo oponible contra cualquier
tercero que quiera invocar derechos sobre la cosa transmitida.
El artículo siguiente, el 33, establece que a este contrato de leasing se le aplicarán subsidiariamente las
disposiciones relativas a la locación de cosas en cuanto sean compatibles con su naturaleza y finalidad y las del
contrato de compraventa después de ejercida la opción de compra. Es decir se tiene presente que existe en el
leasing una sucesiva relación contractual, la primera en lo temporal está caracterizada como una locación de
cosa sui generis y la segunda a partir del momento en que el tomador ha hecho uso de su opción de compra
estamos frente a una compraventa. Por ello, resulta lógica esta sucesiva fijación de las normas que el
codificador ha establecido para los referidos contratos con carácter supletorio y ante la posible falencia de la
normatividad que se crea como consecuencia del texto legal que estamos analizando.
Agrega la segunda parte del art. 33 que la responsabilidad objetiva del dador emergente del art. 1113 CC. ,
se limita al valor de la cosa entregada en leasing cuyo riesgo o vicio fuere la causa del daño si el dador o el
tomador no hubieran podido razonablemente haberse asegurado y sin perjuicio de las responsabilidades del
tomador. Es decir, en primer lugar, el legislador le pone límite a la posible responsabilidad objetiva que
establece el art. 1113 CC. respecto del valor de la cosa dada en leasing. Hasta dicho valor responde por
responsabilidad objetiva el dador, pero dejando constancia el texto legal de que ello siempre que el dador o el
tomador no hubieran podido razonablemente haberse asegurado y ello siempre sin perjuicio de la
responsabilidad del tomador.
Finalmente, el art. 34, el último de la ley dedicado al leasing inmobiliario, trata del posible incumplimiento
del tomador en el pago del canon convenido y adopta sucesivamente las siguientes posturas resolviendo la
problemática creada por tal incumplimiento de manera especial y específica según sea la cantidad de cánones
que haya abonado el locatario-tomador.
a) Si el deudor hubiera pagado menos de un cuarto (1/4) de la cantidad de períodos de alquiler convenidos,
la mora será automática y el dador podrá demandar judicialmente el desalojo; se dará vista por cinco (5) días al
tomador, quien podrá probar documentadamente que están pagados los períodos que se le reclaman o paralizar
el trámite, por una única vez, mediante el pago de los alquileres adeudados con más sus intereses. Caso
contrario el juez dispondrá el lanzamiento sin más trámite.
Creemos que el legislador ha querido agilizar no sólo el trámite procesal, que resulta abreviado en el
supuesto previsto, sino además rodear al instituto de una celeridad en cuanto a la posible desafectación del bien
dado en leasing, para el supuesto de un incumplimiento cuando aun no se ha abonado ni siquiera el 25% de los
alquileres o cánones convenidos o establecidos en el contrato. Se parte del presupuesto de la mora automática
(recordemos el art. 1579 CC. , pacto comisorio tácito en el contrato de locación de cosas) y además pareciera
que el trámite será por demás expeditivo y concreto. Se dará vista por cinco días y si el tomador no probare
documentadamente en ese plazo procesal que sí ha pagado los períodos que se le reclaman, o utilizado por una
única vez en el expediente la posibilidad de pagar que se le otorga dentro del indicado plazo, no abonase la
indicada suma que se le exige, el juez dispondrá el lanzamiento sin más trámite.
Es decir, sólo podrá acreditar haber pagado, o acogerse a abonar por una sola vez en el expediente. Sino, el
juez ordenará sin más trámite ni demora el correspondiente lanzamiento. El legislador ha querido ser severo,
entendemos su finalidad y propósito ya que no encontramos justificativo alguno para proteger a quien desde el
inicio no ha cumplimentado su prioritaria obligación de abonar los arriendos. El permitirle continuar sólo
agravaría la situación sin que posiblemente ello redundase en una posible solución futura. No olvidemos que el
© Thomson Reuters Información Legal 12
 Documento

propósito del legislador es encontrar mediante el leasing inmobiliario una solución al afligente problema de la
falta de viviendas, y para ello resulta necesario también ser expeditivos en los supuestos en que los pretendidos
beneficiarios no cumplen desde el inicio con sus más elementales obligaciones. Están privando de la vivienda,
que a ellos les fue concedida en leasing, a otro posible necesitado que a lo mejor cumplimentaría acabadamente
los cánones fijados como alquiler.
b) Si el tomador hubiese pagado más de un cuarto (1/4) pero menos del setenta y cinco por ciento (75%) de
los períodos de alquiler convenidos, el dador deberá intimarlo al pago de los períodos adeudados, para lo cual el
tomador tendrá un plazo de sesenta (60) días contados a partir de la recepción de la notificación. Pasado ese
plazo sin que el pago se hubiese verificado, el dador podrá demandar el desalojo, de lo cual se dará vista por
cinco (5) días al tomador, quien podrá demostrar el pago de los períodos reclamados, o paralizar el
procedimiento mediante el pago de los alquileres adeudados con más sus intereses, si antes no hubiese recurrido
a este procedimiento. Caso contrario el juez dispondrá el lanzamiento sin más trámite.
Aquí el legislador ha tenido en cuenta que ha existido un cumplimiento que si bien no ha superado el 75%
ha sido de una entidad muy superior a la que había sido prevista en el inciso anterior, y es por ello que le
acuerda al tomador un primer período de gracia de sesenta días, desde la fecha de la notificación para que
proceda a regularizar la deuda. En caso de que el tomador no haga uso de esta probabilidad otorgada en su favor
el dador podrá demandar judicialmente el desalojo, dándosele vista por sólo cinco días (tengamos presente que
el traslado de la demanda en juicio de desalojo tiene procesalmente un plazo superior, ya que es de diez días)
para que en ese perentorio plazo proceda a regularizar mediante el pago la situación creada. Deberá no sólo
abonar los alquileres adeudados sino además, conforme lo establecido en la normatividad del pago en el Cód.
Civ., también con sus correspondientes intereses. Creemos que aunque el texto legal no lo establezca también el
tomador deberá abonar los gastos y las posibles costas del proceso por haber dado lugar o motivo a que se le
inicie la pertinente acción.
Si el tomador no efectuase el pago con las connotaciones que hemos puesto de resalto la norma dispone que
el juez dispondrá el lanzamiento sin más trámite. Aquí también el legislador muestra el propósito de abreviar los
trámites judiciales poniendo fin con carácter inmediato al juicio, estableciendo un procedimiento breve,
ordenando que se libre el correspondiente lanzamiento.
Apuntamos que en este inciso, primero no existe la mora automática, es decir el dador debe intimar al
tomador y el plazo para el pago se ha extendido a sesenta días. El tomador tiene en su favor en consecuencia la
necesidad de una intimación previa y un plazo mucho mayor, justificado porque también la suma adeudada
puede ser muy superior, ya que estamos entre el 25% y el 75% de cánones abonados. Aquí lo único que sigue
siendo llamativamente sorprendente es la brevedad de los trámites procesales. No habrá discusión judicial, no
habrá litis demorada por medidas procesales. Acreditados: a) la intimación; b) la existencia de la deuda; c) el no
pago de la misma aun demandado por desalojo, dentro de los cinco días de la correspondiente notificación
judicial, el juez dispondrá el lanzamiento.
Como vemos, los trámites procesales resultan abreviados en forma que demuestra el propósito del legislador
de evitar el juicio dilatado o prolongado.
c) Si el incumplimiento se produjese después del momento en que el tomador está habilitado para ejercer la
opción de compra o cuando hubiese pagado más de dos terceras partes (2/3) de la cantidad de períodos de
alquiler estipulados en el contrato, el dador deberá intimarlo al pago y el tomador tendrá la opción de pagar en
el plazo de noventa (90) días los alquileres adeudados con más sus intereses o el valor residual que resulte de la
aplicación del contrato, a la fecha de la mora. Pasado ese plazo sin que el pago se hubiese verificado el dador
podrá demandar el desalojo, de lo cual se dará vista al tomador por cinco (5) días, quien sólo podrá paralizarlos
ejerciendo alguna de las opciones previstas en este inciso.
Aquí la ley contempla el último supuesto, donde el incumplimiento se ha producido cuando ya el tomador
estaba habilitado para ejercer la opción de compra o hubiese pagado más de dos terceras (2/3) partes de la
cantidad de períodos de alquiler estipulados en el contrato. Por ello el legislador ha entendido procedente
concederle al tomador noventa días desde la fecha en que reciba la intimación del dador para ponerse al día y
abonar los arriendos con más sus intereses o el valor residual que resulte de la aplicación del contrato, a la fecha
de la mora. Será el tomador quien elegirá en el plazo fijado por el texto legal, el camino que adoptará pero podrá
paralizar la acción pagando los arriendos y sus intereses, o bien el precio residual que aún reste. Nada dice el
artículo sobre el contenido de la intimación y entendemos que el mismo deberá ser lo suficientemente claro para
evitar complicaciones y equívocos que dificultarían la posible acción judicial, que pueda intentar el dador en el
hipotético caso de que el tomador a pesar de la intimación no abone lo reclamado y efectivamente adeudado.
También en caso de negativa del tomador el dador podrá demandar el desalojo, y el plazo de la llamada vista

© Thomson Reuters Información Legal 13

 Documento

será de sólo cinco (5) días para que el tomador mediante uno de los caminos que estaban a su disposición pueda
enervar o paralizar la acción. Si no lo hiciese entendemos, aunque el artículo no lo diga, que el juez podrá
decretar el lanzamiento.
d) El último apartado del artículo está referido a las consecuencias del desalojo, estableciendo que:
"Producido el desalojo el dador podrá reclamar el pago de los alquileres adeudados hasta el momento del
lanzamiento, con más sus intereses y los daños y perjuicios que resultasen del deterioro anormal de la cosa
imputable al tomador", con lo cual la norma al igual que el Cód. Civ. permite que por separado se reclame la
devolución de la cosa mediante el correspondiente desalojo y por otro lado, en el caso, perseguir el cobro de los
correspondientes alquileres.
Notamos que a diferencia del texto del Cód. Civ. y del de procedimientos, en que las acciones por desalojo y
por cobro de alquileres pueden intentarse simultáneamente, en la ley 24441 , el procedimiento resulta posterior a
obtener el desalojo del tomador, ya que el inciso comienza con la expresión "producido el desalojo"; lo que
entendemos lógico como consecuencia de que no se trata solamente del cobro de alquileres, sino de un precio
que también incluye una parte destinada al precio como valor residual, y en el leasing financiero hasta una parte
que puede ser gastos del financiamiento. Por otra parte si bien el texto legal no es muy explícito consideramos
que el reclamo debe limitarse a los alquileres, ya que no se podrá demandar la parte correspondiente al precio
desde el momento en que como consecuencia del desalojo y de la devolución de la cosa al dador ha quedado sin
efecto y valor alguno la posible opción de compra que figuraba en favor del tomador. Será muy difícil y a veces
casi imposible, determinar la parte correspondiente a alquiler y lo que corresponde como parte de pago del
precio por la opción de compra.
IX. CONCLUSIONES
1) La ley 24441 del 22/12/94 , ha sido denominada de Financiamiento de la Vivienda y la Construcción, lo
que no ubica sobre la finalidad tenida en cuenta por el legislador al sancionarla. Cosa que por otra parte
conforme resaltaremos precedentemente surge también inequívocamente del mensaje de elevación. En
consecuencia si esa es la finalidad del texto legal, lo que en el está incluido debe ser analizado siguiendo la
postura del legislador y por ello tanto el contrato de fideicomiso como el de leasing mobiliario e inmobiliario
(motivo de este trabajo) deben ser valorados en ésta su primera regulación como norma positiva, bajo esa
óptica.
2) Creemos positivo que los dos mencionados contratos hayan abandonado la categoría de innominados o
atípicos que tenían en nuestro país para convertirse por imperio de la normatividad expresa de la 24441 en
típicos o nominados. La valoración de su utilidad práctica la hará el doctrinario, el juez y las partes con el uso
que ahora podrá ser frecuente de ambos contratos.
3) No compartimos el sistema adoptado últimamente por el cual todas las leyes tienden a modificar artículos
de los códigos de fondo y de forma, porque entendemos que ello crea una disonancia con la norma ya
establecida y que dificulta muchas veces su comprensión y hasta su publicación sistemática dentro del
ordenamiento que le corresponde.
4) No nos cabe duda de que ha sido un acierto el legislar sobre el leasing, tanto financiero como operativo y
tanto mobiliario como inmobiliario, aunque dejamos constancia de que en lo que sí dudamos, poniendo en claro
que preferiríamos equivocarnos, es en que el instituto pueda servir en nuestro país para solucionar la
problemática creada por el creciente déficit habitacional que se padece en la Argentina.
5) Entendemos que se ha modificado el sistema del juicio de desalojo para los supuestos de leasing, ya que
en ellos no se da traslado por diez días, sino que simplemente se corre vista del acto introductivo de la instancia
por sólo cinco días. Ello lo valoramos en función de la ley pero lo consideramos conflictivo en cuanto a las
posibles consecuencias disvaliosas que podría ocasionar en supuestos especiales.
***

© Thomson Reuters Información Legal 14