INTRODUCCIÓN

La importancia de tener una vivienda en condiciones óptimas para su habitabilidad es tal

que la mayoría de los países han configurado este derecho como constitucional y varios
instrumentos internacionales le han dado un tratamiento de fundamental. Tales son los
casos de la Declaración Universal de los Derechos Humanos (art. 25.1) y el Pacto
Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales (art. 11.1). De tal manera
que, la vivienda representa un derecho humano que tiene una importancia fundamental
para el disfrute de todos los derechos económicos, sociales y culturales.

Ahora bien, visto desde el ámbito nacional, la realidad de la República Dominicana,

apoyada en los datos de nuestro último censo de población y vivienda del año 2010, es
que contamos con un parque habitacional precario. El país presenta un déficit
habitacional que sobrepasa los dos millones (2,000,000) de unidades en aspectos
cualitativos y cuantitativos. A esto le sumamos la deficiente legislación que rige en el
ámbito de los arrendamientos, un marco normativo disperso y obsoleto, que destaca una
eminente necesidad de reforma integral. Por ello, y a propósito del proyecto de ley que
reposa en el Congreso, junto con el ánimo de corregir esta situación, nuestro trabajo
pretende apelar y aportar algunas luces para lograr tanto el fortalecimiento de las normas
de alquiler residencial, como el incentivo a la inversión en este mercado.

Desde este punto, resulta necesario avanzar unas reflexiones hacia las políticas
públicas, que nos permitan colocar los medios jurídicos-financieros para ampliar las
posibilidades de acceso a la vivienda. Esto debe ir acompañado de una normativa que
incentive el desarrollo inmobiliario de proyectos residenciales destinados al alquiler y/o a
los instrumentos intermedios, mediante los aportes de pequeños, medianos o grandes
inversores, nacionales o extranjeros, a través de la inversión en bolsa o fondos
financieros, tomando en cuenta que dichos proyectos representan una oportunidad más
para la solución de las demandas de vivienda, que no implica necesariamente la
propiedad.

Para movernos al escenario de las soluciones, es importante analizar la situación actual

sobre el inquilinato en nuestro país, establecer una fórmula jurídica adecuada que regule
la relación contractual entre arrendatario y propietario e ir sumando respuestas viables a
la incontestada pregunta ¿Cómo superar el problema del déficit habitacional en
República Dominicana, apoyándonos en el arrendamiento?

1. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

 Situación actual del mercado de arrendamiento de vivienda en la
República Dominicana
El reciente brote epidémico Covid-19, en diciembre de 2019, bajo la consigna de quédate
en casa y las restricciones propias del estado de emergencia declarado en República
Dominicana, el 18 de marzo de 2020, junto con otros factores que se vienen
manifestando desde hace décadas, han vuelto a destacar la esencialidad de la vivienda.
Una vez confirmada la consideración de la vivienda como escenario idóneo para la
protección de la salud, resulta importante poner en discusión y reflexión la realidad de
nuestro marco normativo en esta materia, con especial atención en el tema del
inquilinato ya que, según datos del Banco Interamericano de Desarrollo, más del 31% de
la población dominicana vive bajo el régimen de alquiler (Blanco y Volpe, 2015, p.95).
El principal problema sobre los alquileres y las necesidades habitacionales es la
dispersión de las normas que lo rigen y lo desactualizadas que resultan para satisfacer
las necesidades de la sociedad de hoy. Un ejemplo claro lo vemos en el proceso de
alquiler de bienes inmuebles, previsto en la Ley núm. 43-14, que regula la prestación y
aplicación de los valores en el inquilinato, una norma que data del 20 de octubre del año
1945 y su modificación más reciente fue realizada hace 32 años, el 5 de febrero de 1988.

Asimismo, los aspectos legales establecidos para el proceso de desahucio están regidos
por el Decreto núm. 4807, sobre control de alquileres y desahucio, emitido durante la Era
de Trujillo, el 16 de mayo de 1959. Lo correspondiente a las tarifas de pago de alquileres
de casas o apartamentos destinados a viviendas familiares está contemplado en la Ley
núm. 38, del 24 de octubre de 1966 y el Código Civil Dominicano, del cual se suple la
materia, que es del año 1845 y responde a una traducción al idioma español del Código
Napoleónico de 1804.

Las normas en asunto atinentes al inquilinato resultan extemporáneas y sus posteriores

modificaciones tampoco armonizan con la problemática de vivienda existente en el país.
Esto se traduce en situaciones que vulneran los derechos de propietarios e inquilinos y
permite que se normalicen algunas prácticas de la economía informal, como es el caso
del cobro de sumas de dinero adicionales a las ya establecidas en la ley, como condición
para tener acceso al alquiler de una vivienda.

Los estudios más recientes sobre déficit habitacional evidencian que los problemas
cualitativos y cuantitativos afectan tanto a las distintas formas de tenencia de la vivienda,
incluidas las que son habitadas producto de un arrendamiento, aunque en menor
proporción que en las viviendas propias sin titulación; como a los diferentes grupos
socioeconómicos, aunque con mayor impacto en los sectores más vulnerables
económicamente. En este sentido, Morillo Pérez (2019), en un reciente estudio,
comprobó que:

Los hogares en condiciones de pobreza extrema (ICV-I) registraron el mayor déficit

habitacional total en 2010 (100.4%18) y en 2017 la situación se mantuvo prácticamente
sin mejorías, ya que la cifra fue de 98.9%. En los hogares en condiciones de pobreza
moderada (ICV-II), el porcentaje disminuyó cerca de 10 puntos porcentuales, al caer de
75.0% a 65.8% de 2010 a 2017. Por su parte, en los hogares del estrato medio (ICV-III)
disminuyó de 40.6% a 15.4%, una reducción de 25.2 puntos porcentuales. Por último, en
el estrato alto (ICV-IV), que exhibe los menores niveles de déficit habitacional, disminuyó
de 14.1% a 3.0%. En esa dinámica, la brecha por condición de pobreza multidimensional
aumentó de 49.0 puntos porcentuales en 2010 a 95.9 puntos en 2017 (p. 88).

El referido autor destaca también que las brechas sociales se han incrementado en
forma muy significativa, pues mientras que el déficit habitacional prácticamente se ha
erradicado en los estratos de mejor condición socioeconómica, en los estratos de menor
condición socioeconómica ha aumentado (p. 89) lo que aleja aún más a estos grupos.
Ante un panorama como este, queremos aprovechar para destacar los posibles aportes
que pueden emanar de un mercado de arrendamiento bien resguardo, especialmente
por su potencial para equilibrar nuestro parque habitacional. De esta manera,
destacamos como punto principal la necesidad de mejorar los procedimientos que rigen
el funcionamiento de los alquileres. También desde el equilibrio jurídico, pues se debe
proteger tanto a propietarios como a inquilinos y aportar soluciones efectivas a las
controversias que surgen en estas relaciones contractuales.

Las reformas que se introduzcan en nuestro compendio normativo deben promover la

armonía de los derechos y obligaciones entre las partes contratantes, sin que
desaparezca la función social que tiene la vivienda, pues las mediciones anteriores son
un reflejo de la falta de políticas públicas que implementen programas encaminados a la
reducción de las inequidades del sector, con enfoque en los grupos sociales más pobres
y vulnerables.

En esencia, las políticas de vivienda han presentado problemas de singularidad en lo

que tiene que ver con su concepción general. En materia de vivienda de interés social,
en nuestro país las respuestas se concentran en algunos programas de tipo vivienda
nueva en propiedad, y/o en pocos instrumentos, como el subsidio directo a la demanda,
el ahorro de los hogares y la financiación del mercado. Son estos componentes los que
concentran el debate conceptual y direccionan del monto y la aplicación del gasto público
hacia la vivienda (Jaramillo e Ibáñez, 2002, p. 24). Por tanto, es en estos donde debe
encontrarse un equilibrio para garantizar mejor y mayor acceso a la vivienda digna.

2. Diferencias entre alquiler habitacional y comercial

Rentar un inmueble con fines comerciales y uno con la finalidad de utilizarlo como
vivienda son escenarios totalmente diferentes. Es por esto que, los contratos de
arrendamiento deben regular diferentes aspectos de la relación entre arrendatario y
propietario en el ámbito de cada necesidad. Sin embargo, más allá de las previsiones
establecidas en la ley sobre la cantidad de depósitos que han de ser entregados en cada
uno de los casos anteriores, no encontramos otra distinción entre el alquiler habitacional
y comercial, a pesar de que ambos versan sobre aspectos muy distintos.

El Estado, al garantizar la vivienda como derecho constitucional, debe asegurar a la

ciudadanía que en ella estén disponibles todas las condiciones esenciales para su
habitabilidad. Es decir, el derecho a la vivienda no solo se circunscribe a la obtención o
alquiler de un habitáculo, sino también a los servicios y recursos que esta debe tener
para desarrollar las actividades propias de su uso; tales como la recreación, el descanso,
la alimentación o el desarrollo de relaciones interpersonales. De esta manera, una de las
obligaciones primordiales del propietario de un inmueble frente a su inquilino es
garantizar las condiciones de habitabilidad de la vivienda desde el inicio hasta la
terminación del contrato.

Por su parte, el alquiler de un local con fines comerciales añade a la condición de

habitabilidad una serie de requisitos que permiten realizar y gestionar una actividad
determinada orientada al comercio para la prestación de bienes y servicios. En estos
casos también se contempla la posibilidad de realizar cambios a la estructura física del
mismo, ya que el espacio muchas veces necesita ser adaptado a la actividad que se
pretende desarrollar, por lo que resulta conveniente identificar estos detalles y colocar de
manera expresa la vía de autorización para las modificaciones que se realicen
inicialmente y las que puedan tener lugar a futuro.

En este mismo sentido, es preciso destacar que, incluso en el alquiler de una vivienda,
puede existir un ánimo meramente comercial y distinto del hábitat. Por ejemplo, no será
lo mismo destinar una vivienda al arrendamiento familiar, donde dicho inmueble
constituya la residencia principal o habitual de la familia, que destinar una vivienda al
alquiler turístico o vacacional. En el primer caso, se configura claramente la necesidad
que se pretende proteger a través del derecho a la vivienda consagrado en el Artículo 59
de nuestra Constitución. En cambio, en el segundo caso, más que una necesidad la
vivienda, viene a satisfacer una demanda comercial para la que no necesariamente
tendrían que regir el mismo tratamiento jurídico que el aplicado a una vivienda habitual.

Es importante referirse en este punto a la posibilidad de que una nueva legislación en

materia de alquileres, no solo contemple de manera clara las distinciones existentes
entre los contratos de alquiler (habitacional y comercial), sino que, como ocurre en
algunos países latinoamericanos, los últimos puedan incluso regirse por la materia
comercial. Tal es el caso de Colombia, donde los alquileres de locales comerciales son
regulados por la normativa mercantil, el Código de Comercio y por cláusulas
contractuales.

En cuanto a las viviendas que satisfacen una actividad empresarial de tipo servicio,
como las de uso turístico o vacacional, estas también requieren un tratamiento
diferenciado de la vivienda habitual que satisface una necesidad fundamental (lo que
parece ser el espíritu de la Ley 38 de 1966, que regula la tarifa del alquiler de la vivienda
familiar). Es evidente que no confluirán las mismas circunstancias para una familia que
use una vivienda como lugar principal y definitivo, donde vive en sociedad, a otra que se
auxilie de una vivienda secundaria y transitoria para un corto período de descanso.

Siguiendo la línea anterior, en Europa se han suscitado distintas polémicas respecto a la

distinción entre la vivienda residencial y la de uso turístico, que van desde los efectos
negativos que producen las viviendas turísticas no controladas (Nasarre Aznar, 2020, p.
561), como gentrificación, aumento de los precios del alquiler, interrupción al derecho a
la ciudad, etc., hasta la necesidad de regular las actividades de economía colaborativa
relativas a la vivienda, como las gestionadas mediante exclusivas plataformas en línea
(Fernández Pérez, 2019, p. 80). Es así que, en España pueden verse distintas
normativas autonómicas que se ocupan puntualmente de los alquileres de este tipo de
vivienda (como las pronunciadas en Galicia, Madrid y Cataluña).

En general, dado el sistema que permite libertad contractual en los arrendamientos de

locales comerciales que no se da en los alquileres de vivienda, como el sistema que
diferencia entre el uso residencial o empresarial de la vivienda, resulta interesante
profundizar en nuestro haber jurídico, especialmente dado nuestro atractivo turístico. En
este sentido, será necesario que la legislación correspondiente establezca las reglas
básicas para el cumplimiento de las condiciones de habitabilidad, pues el alojamiento de
una vivienda digna, a diferencia de un local comercial, es una necesidad y un derecho
constitucional cuya garantía corre por cuenta del Estado que siempre deberá estar sujeta
al cumplimiento de unos estándares mínimos. Asimismo, el alojamiento turístico exige
unas condiciones de muy distinta índole al residencial.

3. Algunos puntos sobre el Proyecto de Ley General de Alquileres de

Bienes Inmuebles y Desahucios
Como ya hemos explicado antes, el problema esencial en la legislación que regula el
inquilinato en la República Dominicana es la dispersión de las normas y la
desactualización de las mismas. Han sido estos aspectos los que en el año 2018 dieron
lugar a la presentación del Proyecto de Ley General de Alquileres de Bienes Inmuebles y
Desahucios, con la finalidad de compilar en una sola norma, y acorde a los nuevos
tiempos, los elementos necesarios para regular las relaciones jurídicas originadas en el
alquiler de bienes inmuebles. En este sentido, el propio proyecto de reforma, además de
señalar la necesidad de impulsar la participación privada, nacional y extranjera en el
desarrollo del mercado de alquiler de inmuebles, señala que:
La legislación en materia de alquiler de bienes inmuebles está dispersa y contiene
aspectos obsoletos y de no aplicabilidad en el tiempo actual, por lo que es necesario una
actualización y concentración de toda la materia en un solo texto legal, a fin de adecuarla
a las nuevas condiciones de la economía y otorgar la seguridad jurídica necesaria para
las partes intervinientes en la relación de (Considerando primero, Proyecto de Ley
General de Alquileres de Bienes Inmuebles y Desahucios, 2018, p.1).
Se busca aportar una legislación que, en primer lugar, armonice con las demandas
actuales en la materia y, en segundo lugar, contenga todas las disposiciones atinentes al
tema y adecuadas a las nuevas condiciones de la economía, para con esto otorgar la
seguridad jurídica necesaria que las partes intervinientes en la relación de inquilinato
requieren. De la iniciativa podemos destacar varios aspectos, entre ellos:

1. Se propone la liberación de renta (libertad de precio), de manera que sea

libremente estipulada por las partes. El pago de la renta será por períodos de
un mes, salvo pacto en contrario. El pago se efectuará en el lugar y mediante
el procedimiento que acuerden las partes.
2. El reajuste de precio por parte del propietario solo podrá realizarse de manera
anual y no podrá exceder el 5%. Este punto resulta importante pues, en la
práctica, la mayoría de los contratos establecen un aumento anual del 10% al
que quedan sujeto los inquilinos desde el momento de rentar el bien inmueble
hasta la finalización del contrato.
3. El arrendamiento termina por la llegada del término convenido o, a falta de
término, por la denuncia de una de las partes; por la pérdida del inmueble
alquilado; por falta del arrendador o el inquilino de cumplir sus obligaciones; o
cuando el bien alquilado se utilice para la comisión de delito, al margen de los
fines del contrato. En los casos que el inquilino o el propietario desean poner
fin al contrato podrán hacerlo con la condición de informar a la otra parte. El
plazo para esto es de un mes para el inquilino y seis meses para el propietario.
 4. No se dará curso a ninguna solicitud, instancia o demanda dirigida al juzgado
de paz, con fines de desalojo, o para el cumplimiento de obligación contractual
o legal derivada del contrato, hasta que el demandante, propietario o inquilino
presente el recibo original, o certificación del Banco Agrícola de la República
Dominicana, mediante el cual se demuestre haber realizado el depósito
previsto en el Artículo 19 de esta ley.
5. Si durante la vigencia del contrato de alquiler, el inmueble alquilado se pierde o
es destruido en su totalidad o en su parte principal por caso fortuito o por
fuerza mayor, el inquilino podrá pedir la rescisión del contrato.
6. Toda sentencia en desalojo dictada por el juez competente en apelación será
declarada ejecutoria, no obstante, cualquier recurso que contra ella se
interpusiere. Sin embargo, el inquilino recurrente en casación podrá evadir la
ejecutoriedad de la sentencia si probare haber consignado en el Banco
Agrícola el duplo del monto de las condenaciones establecidas en la sentencia
a recurrir.
7. Y finalmente, destacar que las empresas prestadoras de servicios de agua,
energía eléctrica, comunicaciones o telecable, no podrán rehusar o negar la
solicitud de apertura de nuevos contratos bajo el pretexto de facturas en atraso
o contratos no cancelados por parte de propietarios o inquilinos anteriores.
A pesar de los detalles antes planteados, notamos una tímida propuesta que recoge, a
grandes rasgos, las disposiciones contenidas en la legislación ya existente. Esto deja de
lado elementos fundamentales que servirían para resolver la problemática real que
afecta al inquilinato, tales como: a) las garantías personales que son solicitadas como
requisitos para el alquiler; b) el establecimiento de los depósitos en el Banco Agrícola
como requisito para acceder a la justicia; c) la ausencia de resoluciones alternativas de
conflictos que puedan no solo hacer más expedito el proceso, sino también significar un
desahogo para los tribunales, que se traduciría en reducción de la mora judicial; d)
previsiones para escenarios de fuerza mayor que imposibiliten el pago por parte del
inquilino; y e) disposiciones que promuevan el surgimiento de inversores en el mercado
de los alquileres.

El proyecto de reforma propuesto, sin duda, toca puntos esenciales para un buen
funcionamiento del mercado de alquileres de inmuebles. Pero, no brinda los medios
necesarios para ofrecer un escenario equilibrado entre las partes intervinientes y, por
tanto, tal cual ha señalado Cedeño Brea (2019), “en vez de dinamizar el mercado de
alquiler de viviendas, podría crear desabastecimiento y ”. El proyecto procura dinamizar y
actualizar el mercado de alquiler de bienes inmuebles; sin embargo, contempla muy
pocas novedades, continúa con las mismas medidas de las que ya se disponían y no
ofrece soluciones efectivas que permitan un sano desarrollo del referido mercado o
nuevas ofertas asequibles de viviendas (Rodríguez Padilla, 2019).

Con relación al establecimiento de los depósitos en el Banco Agrícola como requisito

para acceder a la justicia, no puede olvidarse lo establecido en la Constitución
dominicana en los artículos 69 y 149, donde se declara que toda persona tiene el
derecho a una justicia accesible, oportuna y gratuita y que la justicia se administra a
cualquier persona, incluso si no tiene los medios económicos para hacerlo. De tal
manera que, este requerimiento impide, en múltiples casos, que se pueda acceder
oportunamente a un escenario imparcial para dirimir los conflictos entre inquilinos y
propietarios, convirtiéndose en óbice de la buena administración de justicia. Por tanto, en
una nueva Ley de alquileres es preciso observarse y restructurarse el espíritu de este
mandato.

Por otra parte, en relación a la forma de terminación del contrato de arrendamiento, el

proyecto de reforma actual no ha hecho otra cosa que incluir lo ya resulto por nuestro
Tribunal Constitucional a través de la sentencia núm. 174/14, de fecha 11 de agosto de
2014. En este sentido, la terminación del contrato por la llegada del término acordado
entre las partes tampoco es una novedad propia del proyecto. La referida sentencia
comprobó la eminente restricción del derecho a la propiedad que significaban las
causales limitadas para lograr la resolución del contrato de arrendamiento conforme con
el Artículo 3 del Decreto 4807. Por cuanto, el tribunal procedió a eliminar este obstáculo
al establecer que:

Las restricciones al derecho de propiedad que se derivan de la aplicación del Artículo 3

del Decreto núm. 4807, si bien se justificaban a finales de los años cincuenta del siglo
pasado y durante los siguientes años, no menos cierto es que en la actualidad resultan
injustificables. Ciertamente, lo que demanda la realidad actual es una política inversa,
orientada a fortalecer el derecho de propiedad, con la finalidad de incentivar la inversión
de capitales en viviendas que luego de construidas podrán ser alquiladas o vendidas”.
(Declarando como no conforme con la Constitución de la República el Artículo 3 del
Decreto núm. 4807 del dieciséis (16) de mayo de mil novecientos cincuenta y nueve -
1959-).

De manera puntual, el arrendamiento constituye un instrumento de suma importancia en

el sector inmobiliario, que además permite completar el parque habitacional del Estado.
Por ello, los responsables de las políticas públicas de vivienda deben consolidar
intervenciones integrales para poder hacer frente a las carencias cuantitativas y
cualitativas que afectan al país (Banco Interamericano de Desarrollo, 2011, p. 6). Por lo
que apelamos a un fortalecimiento de las normas de alquileres, así como al incentivo de
la inversión en este mercado.

La situación provocada por los efectos de la pandemia del Covid-19 ha puesto en

evidencia la necesidad de regular estos temas, así como de disponer de mayores
previsiones que las contenidas en el Proyecto de Ley. La actual crisis sanitaria ha
destacado, además, la ausencia de políticas públicas que permitan responder
efectivamente a las necesidades económicas de la ciudanía y suma incertidumbre en
quienes deben permanecer en casa, pero no tienen las condiciones para sustentar sus
servicios y el pago de la renta. Es menester incluir, dentro de la reforma en gestión,
medidas que respondan a las necesidades de escenarios como el del Covid-19, eventos
de fuerza mayor como catástrofes naturales e incluso, momentos de crisis económica.

Ante la inercia de esta reforma y la posibilidad de que el proyecto sea sometido a la

próxima legislatura, entendemos que pueden aprovecharse, cuanto menos, algunas de
las observaciones puestas de manifiesto en el presente trabajo. Aunque lo ideal sería
componer una norma completamente nueva, que pueda entenderse conforme a los
nuevos tiempos y necesidades, así como alejada de los acostumbrados parches o
refritos de lo comprobado como ineficiente.

4. Vivienda social en régimen de alquiler

El Artículo 59 de la Constitución dominicana establece que “toda persona tiene derecho
a una vivienda digna con servicios básicos esenciales. El Estado debe fijar las
condiciones necesarias para hacer efectivo este derecho y promover planes de viviendas
y asentamientos humanos de interés social. El acceso legal a la propiedad inmobiliaria
titulada es una prioridad fundamental de las políticas públicas de promoción de vivienda”.

Para dar cumplimiento a esta disposición y con ello garantizar el derecho a la vivienda, el
Estado debe promover de manera efectiva los programas de asistencia social que hagan
falta, incluyendo en la ecuación las destinadas al inquilinato. Las viviendas sociales, son
aquellas que se alquilan o venden a precios muy por debajo de los que figuran otras
viviendas similares en el mercado, poseen un enfoque que no radica en la obtención de
beneficios por su uso, sino más bien en el ofrecimiento a personas con capacidades
económicas limitadas para la adquisición de una vivienda propia.

En la actualidad, esta es una alternativa a la que acuden casi todos los países, como una
opción que permite satisfacer poco a poco las necesidades existentes y corregir, en
algunos casos, las insuficiencias del mercado inmobiliario. La media europea de
viviendas sociales es del 18% (Inurrieta Beruete, 2007, p. 7), una cifra a la que
deberíamos aspirar. El público ideal para este tipo de vivienda va desde estudiantes,
parejas jóvenes y familias con niños hasta personas mayores o con necesidades
especiales. Está pensado para hacer posible que estos ciudadanos mejoren su calidad
de vida, por lo que, para acceder a este tipo de alquiler es necesario cumplir una serie de
requisitos que variarán en función de cada país.

En nuestro caso, la mayoría de los proyectos de viviendas sociales desarrollados se

destinan a la vivienda en propiedad (SAIP-SIP-39786) y pese a ello no han logrado
organizar ni hacer avanzar las comunidades que los habitan. Por el contrario, con el
tiempo, los espacios donde son construidos estos proyectos de vivienda sociales suelen
convertirse en marginales “desvirtuados” (La Nueva Barquita) que impulsan a sus
residentes originales a marcharse. Esto comprueba que, regalar o asignar en propiedad
la vivienda pública, no es solución absoluta al problema de la deficiencia habitacional. El
acceso a la vivienda digna puede lograrse a través de diferentes formas de tenencia,
siendo lo esencialmente importante contar con políticas de vivienda integradas que
garanticen un buen desarrollo de los barrios, que incluso deben ser pensados o
restructurados en base a medidas de acompañamiento social que garanticen su óptimo
desarrollo.

En la República Dominicana se han visto pasar muchos programas de viviendas

sociales, sin que se logre hasta el momento contemplar verdaderas opciones de
viviendas de alquiler social como una regla. Es suficiente ver la experiencia de otros
países y cómo han resuelto, en gran medida, el problema del parque habitacional,
auspiciando con estas prácticas que se dinamice la inversión local y extranjera en
viviendas sociales para el alquiler (Alemania es un gran referente). En tal sentido, es
importante regular, con la mayor equidad posible, el acceso a la vivienda social y, de
manera especial, concentrar los esfuerzos en crear una verdadera estructura de la
política pública concertada de vivienda social, no solo para la vivienda en propiedad, sino
que explore también otras formas de tenencia.

5. Profesionalización del mercado de vivienda en arrendamiento: distinción

entre grandes y pequeños tenedores
En la República Dominicana las políticas públicas de vivienda, desde los años 60 y hasta
la actualidad, se han concentrado en la propiedad como única forma de tenencia (Torres,
Jovine, Rodríguez y Pujals, 2017, pp.17-23 y 56-119). No obstante, en los últimos años,
el alquiler ha ido en aumento, llegando a representar el 31% de la forma de tenencia
para el año 2011 (Blanco y Volpe, 2015), una cifra que para los informes de estadísticas
nacionales rondaba el 40.5% (ONE, 2011). Además, la vivienda en arrendamiento en el
mercado dominicano suele ser de mayor calidad que la vivienda propia no titulada
(Blanco y Volpe, 2015); una forma de tenencia que se ha consolidado como una
importante solución de vivienda en nuestro país.

El arrendamiento, en la mayoría de las veces, es la opción de vivienda más recurrente

para quienes no pueden acceder a una vivienda en propiedad. Sin embargo, esta
solución puede verse afectada por la informalidad y la autogestión cuando son los
propios arrendadores o sus representantes no profesionalizados, los que gestionan esta
solución. La informalidad en el alquiler de vivienda, por lo general, es producto de la
ausencia de contrato, y se distingue, principalmente, por el tipo de vivienda
(autoconstrucción) y la nula declaración de los ingresos de esta actividad económica. En
cuanto a la autogestión del arrendamiento, esta puede causar desconfianza e
inseguridad en el mercado del alquiler de vivienda, debido a prácticas abusivas, tanto de
arrendadores como de arrendatarios que solo respondan a sus propios intereses
(Molina, 2018, p. 71). Unas problemáticas que derivan de un marco regulatorio rígido que
desincentiva la inversión formal, así como de los complejos procesos de reposesión
(Blanco, Fretes y Muñoz, 2014, pp. 31-35).

En nuestra legislación podría considerarse una medida de formalidad del arrendamiento

la exigencia del registro de los contratos de alquiler en el Banco Agrícola dominicano
junto con el depósito de los valores en concepto de garantía entregados por el
arrendatario (Ley 4314 de 1955). Pero lo cierto es que el espíritu de este mandato no es
el de agregar formalidad y garantizar el buen desarrollo de esta actividad económica,
sino el de procurar canalizar recursos para el desarrollo del sector agropecuario. Un
mandato de ley que, desde su inicio, no ha contado con una buena acogida, pues incluso
motivó una reforma temprana (Ley 17-88 de 1988), aunque tampoco atinada, al convertir
la consignación de los depósitos o fianza del arrendamiento en el instrumento habilitante
de acceso a la justicia en caso de conflictos contractuales entre arrendadores y
arrendatarios.
Es así que, de acuerdo con los datos del Banco Agrícola de la República Dominicana, la
mayoría de los contratos de arrendamiento de vivienda se registran como paso previo a
un conflicto judicial para cumplir el mandato de la referida Ley 17-88 (SAIP-SIP-000-
39787), lo que supone un gran número de contratos operados desde la informalidad y de
los que la Administración no dispone ni para datos estadísticos.

De acuerdo con la consulta núm. SAIP-SIP-000-39787, elevada al Banco Agrícola de la

República Dominicana (Bagrícola), a través del Portal Único de Solicitud de Acceso a la
Información (SAIP), de fecha 23 de agosto de 2020, la motivación principal para los
registros de los contratos de alquiler de bienes inmuebles ante esta institución “varía
según la necesidad del cliente, entre darle cumplimiento a la Ley 17-88, hasta realizar el
depósito a los fines de llevar un procedimiento legal”. Por otra parte, de acuerdo con el
cuadro contentivo de registros o aperturas de certificados de alquiler, compartido por la
referida institución, en el período de enero 2016 hasta agosto 2020, se registraron
19,692 contratos de alquiler, destacando un registro para el señalado período del año
2020, de apenas 2,159 contratos. Estas cifras invitan a revisar la efectividad del
cumplimiento de la Ley 17-88 y, si realmente se justifica el bloqueo al acceso a la justicia
que supone su mandato de previa consignación de los depósitos de alquiler para dar
curso a la resolución de un conflicto jurídico entre las partes.

Al respecto, una parte de la doctrina internacional sostiene que las asociaciones

especializadas en inversiones inmobiliarias “podrían ser la solución para el alcance de un
mayor equilibrio entre arrendadores y arrendatarios” (Méndez, 2007, pp. 13-14) y del
propio mercado. Las asociaciones de inversión podrían contribuir a formalizar el sector,
pues a través de estas se puede ofrecer mayor estabilidad a los arrendatarios,
principalmente en cuanto a la prolongación en el tiempo de los arrendamientos, y mejor
oportunidad de negocio para los arrendadores. Además, arrendadores profesionales o
grandes tenedores (aquellos que gestionan un número significativo de inmuebles en
alquiler, como actividad económica) podrían contar con mejores garantías ante las
principales contingencias derivadas de esta actividad, como la falta de pago, la negativa
a entregar la vivienda finalizado el plazo de contratación o el deterioro del inmueble;
pues estos pueden recurrir al pago de primas de seguros contra riesgos arrendaticios.

Un ejemplo de los efectos de la profesionalización del arrendamiento es la posibilidad de

que los arrendadores recurran a compañías aseguradoras para obtener indemnizaciones
por los daños sufridos producto de relaciones contractuales como el arrendamiento, por
medio de la subrogación del asegurador en los derechos del arrendador frente al
arrendatario (Colina, 2014, p. 430), como funciona en España. Ahora bien, es importante
señalar que la vivienda no debe verse como un simple producto de mercado y que en
ningún sentido debe apartarse de su realidad social (Guarro, 2012, p. 62), lo que para
esta actividad económica se puede lograr con una normativa equilibrada respecto a dos
derechos enfrentados: el derecho de propiedad y el derecho a la vivienda (Méndez,
2007, pp. 38-39). En este sentido, entendemos que el más reciente proyecto de reforma
de nuestra ley de alquileres no ha considerado un equilibrio de estos derechos, lo que
puede considerase un desincentivo para la inversión profesionalizada en este sector.
La profesionalización del mercado del alquiler es un punto importante a mejorar para el
buen desarrollo del mercado inmobiliario (Corredor, 2018, p. 12). Se ha demostrado que
las principales problemáticas derivadas de las relaciones contractuales arrendador-
arrendatarios y de la actividad comercial o de inversión basada en brindar alojamiento de
vivienda radican en la informalidad que puede superarse con una mayor competencia
técnica del mercado. Una situación que “impide que los minoristas arrendadores puedan
asumir los principales riesgos inherentes a la ejecución y aplicación de los contratos de
arrendamientos” (Colina, 2014, p. 428), lo que se reduce cuando el arrendador es un
ente profesional, con capacidad de asumir los riesgos que supone entregar una vivienda
en régimen de alquiler. Ahora bien, la profesionalización recomendada debe ser regulada
de manera que se pueda asegurar, también, una oferta de vivienda equilibrada y que en
ningún caso se invite a la especulación o a la concentración de todo el mercado de
vivienda en manos privadas, como ha pasado en la experiencia internacional con los
llamados “Fondos Buitres” (Maíz, 2020, p. 47).

Es importante destacar que la profesionalización del mercado del alquiler no quiere decir
que los pequeños tenedores (los que tienen el alquiler como medio de subsistencia
personal o familiar) o inversores no puedan invertir en el sector inmobiliario destinado al
arrendamiento de vivienda. Para los primeros, bien podrían aplicarse reglas especiales
que garanticen su medio de subsistencia, y los segundos pueden invertir, incluso de
manera más segura, a través de entidades profesionales (Trigo, 2014, pp. 859-860),
como lo son los fondos de inversión inmobiliarios, los fideicomisos inmobiliarios
dedicados al arrendamiento, o incluso ser parte de estructuras autónomas de desarrollo
de proyectos inmobiliarios, inversores o meros adquirentes de títulos valores emitidos
por estas entidades, con garantía en las rentas percibidas de la explotación de sus
inmuebles. Esto les permitirá reducir, significativamente, los riesgos derivados del
arrendamiento; desde la posición de arrendador, específicamente, podrán diversificar
sus inversiones, sin la necesidad de comprar una propiedad en particular, al optar por
proporciones de rendimientos de distintos inmuebles, lo que les liberaría de obligaciones
fiscales propias de la tenencia de bienes inmuebles, y les permitiría el acceso a otras
ventajas propias del mercado de capitales (Rodríguez Padilla, 2019, p. 562).

En este sentido, el fideicomiso en nuestro país (Ley 189-11 de 2011) representa un

catalizador potencial de desarrollo y profesionalización del mercado inmobiliario, del que
incluso ya hemos visto aportes significativos. Sin embargo, su regulación e incentivos
están orientados, al igual que las políticas púbicas de vivienda, hacia la cultura de la
propiedad de la vivienda como única forma de tenencia, desaprovechando los
potenciales aportes del arrendamiento.

Nuestra Ley de fideicomiso ha ignorado una de las más importantes contribuciones de

esta figura jurídica: las asociaciones que se dedican, de manera prácticamente
exclusiva, al arrendamiento de bienes inmuebles, con la finalidad de incrementar la
oferta y mejorar la calidad del parque de vivienda (Nasarre y Rivas, 2009, pp. 11-12). Tal
cual los Real Estate Investment Trust (en adelante REIT) estadounidenses (Tax Law de
1960) o los Fideicomiso de Infraestructura e Inversión en Bienes Raíces (en adelante
FIBRAS) mexicanos (Ley mexicana de ISR), vehículos jurídicos considerados idóneos
para el fortalecimiento del ahorro y las inversiones colectivas en bienes inmuebles,
incluso sin la disposición de grandes capitales (Orti, 2009, p. 16), que brindan seguridad
y reducen los márgenes de riesgos.
Los fideicomisos especializados en el arrendamiento suelen implementarse sobre un
sistema fiduciario de inversión bursátil que estimula el mercado del alquiler inmobiliario
mediante la adquisición de certificados bursátiles amparados en las rentas que produce
el patrimonio inmobiliario del fideicomiso. Estas estructuras suelen beneficiarse de
importantes exenciones fiscales, para lo que se les exige cumplir con un porcentaje
mínimo de inversión en inmuebles destinados al arrendamiento (entre el 70% y el 90%
de todo el capital), el mantenimiento de la inversión por un período mínimo (entre 3 a 4
años), emitir certificados de participación abierto al público inversor, y la distribución
anual obligatoria de hasta el 95% de sus beneficios (Pérez, 2016, pp. 35 y 66). La
finalidad principal de estas estructuras es fomentar el arrendamiento en el mercado
inmobiliario, lo que no ha sido atendido en nuestra Ley 189-11, pues, aunque en su
Artículo 58 se hace mención de los fideicomisos inmobiliarios dedicados al
arrendamiento, no dispone de un tratamiento especial que permita configurar como tal su
estructura.

Es importante destacar que el impulso y profesionalización que se promueva mediante

los REIT o los FIBRAS en el mercado del arrendamiento (Molina, 2018 p. 77; García,
2011, p. 323) ha de ser proporcional respecto a la demanda. Por lo tanto, en caso de que
se regulen propiamente en nuestro país, sería necesario establecer un porcentaje
mínimo de inversión en viviendas y, dentro de este a su vez, un porcentaje mínimo
obligatorio de inversión en viviendas económicas. De lo contrario estas estructuras
pueden concentrarse en otros sectores como el comercial (oficinas, locales, naves
industriales o alojamientos turísticos), dejando fuera la vivienda y especialmente la social
como pasa en España con las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el
Mercado Inmobiliario (SOCIMIS) (Lambea, 2018, p. 412). La regulación especial de los
REIT, con sus ventajas propias, contribuiría a la ampliación de la oferta de viviendas
dignas en la República Dominica, así como a la reestructuración de su parque
habitacional y formalización del mercado de arrendamiento de inmuebles (Rodríguez,
2019, p. 522).

6. Canalización del ahorro hacia el mercado profesional del arrendamiento

de vivienda
En coordinación con las políticas de vivienda enfocadas en la propiedad, se vienen
impulsando instrumentos de financiación para la vivienda, que no atienden a un
significativo grupo de la población, aquellos de ingresos bajos o débil capacidad de pago.
Una situación ocasionada por los bajos salarios e informalidad laboral (MIREX y MEPyD,
2016), la nula capacidad de ahorro, los rígidos criterios de selección de los prestatarios,
las altas tasas de interés y los altos costes legales que posteriormente se traducen en
exclusión financiera y encarecimiento de las unidades habitacionales (Bouillon, p. 60,
2012). A lo anterior puede añadirse la falta de programas que promuevan distintas
formas de tenencia de la propiedad, inclusión y educación financiera temprana
(Fernández, 2015, p. 186).

En nuestro país, ante la situación de que muchas familias no pueden acceder a la

financiación de la vivienda de manera convencional, por falta de ahorros previos, historial
crediticio y estabilidad de ingresos, han surgido diferentes estrategias financieras,
coincidiendo la mayoría en programas combinados de ahorro, subsidios y préstamos,
siguiendo la famosa fórmula ABC (ahorro, bono y crédito) aplicada en prácticamente
toda América Latina (Benza y Kessler, 2020). En este sentido, podemos señalar la
regulación de las cuentas de ahorro programado contenidas en la Ley 189-11, para el
desarrollo del mercado hipotecario y el fideicomiso (artículos 140 y siguientes), que
parten de la necesidad de fomentar el ahorro para que este, a su vez, acompañado de
un subsidio estatal, dé paso a la financiación hipotecaria de largo plazo, que por lo
general solo cubre una parte del costo total de la vivienda.

La introducción de esta cuenta de ahorro como producto financiero se fundamenta en la

necesidad de facilitar la reunión del importe inicial para la adquisición en propiedad de
una vivienda, distinguiéndose de una cuenta de ahorro común por su carácter
inembargable, por la posibilidad de programar deducciones directas de hasta el 30% del
salario de sus titulares, por su consideración de tipo ahorro exclusivo, por la exención de
impuestos y honorarios bancarios, así como por la habilitación de subvenciones públicas
para aquellos proyectos bajo fideicomiso y la consecuente aprobación de la financiación
hipotecaria basada en el historial de ahorro del fututo prestatario.

La iniciativa del ahorro programado, si bien puede considerarse una alternativa práctica
para la reunión del capital mínimo exigido en la compra de una vivienda, y que permitirá
al ahorrante, incluso, crear un historial de pago para una futura solicitud de financiación
hipotecaria, no debe considerarse la panacea, pues tampoco logra romper con la
exclusión financiera, tomando en cuenta que la apertura de esta cuenta se condiciona a
unos estándares mínimos, como ser asalariado contribuyente de la seguridad social; no
ser titular de una vivienda; y ser sujeto de crédito conforme con las normativas bancarias
vigentes (artículo 7, literales b, c y d del Reglamento para las cuentas programadas,
dictado por la Junta Monetaria).

Por otra parte, esta cuenta presenta debilidades, como el largo plazo que conlleva la
reunión del importe inicial para la adquisición de una vivienda que ronda el 20% del total
de su costo, tomando en cuenta que se pretende ahorrar solo hasta el 30% de los
ingresos de la unidad familiar, que suelen ser muy bajos. Aunque, ciertamente, se prevé
poder contar con los subsidios estatales de hasta el 10% del costo de la vivienda, pero
deben tomarse en cuenta también los impuestos de transferencias inmobiliarias y gastos
bancarios cargados al prestatario.

Debido a lo anterior, entendemos que este mecanismo de ahorro debe considerarse

como una alternativa más del sistema, y no como una solución única, que debería
dirigirse principalmente a los jóvenes trabajadores desde su inserción en el mercado
laboral, por el tiempo que supone la recaudación del importe inicial que da acceso a una
vivienda. De tal manera que hace falta completar este método con otras opciones más
efectivas para aquellos que no puedan esperar a disponer del 20% de inicial para la
compra de una vivienda con financiación hipotecaria a largo plazo, lo que puede lograrse
con instrumentos como el arrendamiento profesionalizado con opción de compra,
el leasing habitacional (que se desarrollan en los apartados siguientes), la cesión de uso,
la propiedad compartida, la propiedad temporal u otras medidas de aplicación
internacional que funcionan como verdaderas alternativas de acceso a la vivienda, entre
la compra y el arrendamiento.
El arrendamiento debe suponer una opción frente a la tenencia de la vivienda en
propiedad, o al menos funcionar de manera eficaz como mecanismo de acceso a la
vivienda en el mercado privado, tanto para aquellos que no disponen de ese 20% de
inicial, normalmente requerido para la adquisición de la vivienda en propiedad, como
para aquellos sin acceso a créditos hipotecarios (Nasarre, 2015, p. 210).

Por otra parte, también es necesario fomentar las “tenencias intermedias” que pueden
identificarse entre la compra y el arrendamiento de la vivienda que, como señala Nasarre
Aznar (2020) se encuentran contenidas en la Nueva Agenda Urbana de Hábitat III 2016,
tras el compromiso de los estados participantes de “estimular diversas opciones de
viviendas seguras, asequibles y accesibles”. De manera que, también se pueden aplicar
mecanismos de ahorro para el acceso a la vivienda en propiedad que permitan el disfrute
directo y desde su inicio del inmueble, aún sin la disposición de un importe de capital
inicial y más allá del usufructo (Nasarre, 2020, p. 527).

Podemos encontrar un ejemplo de “tenencias intermedias”, próximo a nuestro derecho

civil en el Código Civil catalán (CCC), que dispone en su Artículo 556-1 de la propiedad
compartida, una figura que permite la adquisición de la propiedad inmobiliaria de manera
gradual (Lambea, 2017, p. 192), pudiendo el comprador (propietario material) acceder a
una proporción del dominio del inmueble con su completa posesión, uso y disfrute, así
como con la facultad de enajenar y gravar su proporción de propiedad; actuado como
propietario absoluto de su parte y como arrendatario del resto que conserva el
propietario formal, que, además, podrá ir adquiriendo en el tiempo, conforme a su
disposición económica. Y la propiedad temporal (artículos 547-1 y siguientes del CCC),
que facilita la adquisición de un bien (mueble o inmueble) por un plazo cierto y
determinado, permitiendo la propiedad absoluta por un tiempo comprendido para los
inmuebles entre diez (10) y noventa y nueve (99) años, retornando la propiedad a su
génesis de manera automática al llegar a su término el plazo acordado entre las partes
(Nasarre, 2017, p.56; Caballé, 2017, p. 459; Nasarre, 2020, p.547).

Las mencionadas figuras catalanas fueron inspiradas en el derecho anglosajón e

introducidas por la Ley 19/2015, y permiten el acceso a la propiedad desde un primer
momento, sin incurrir en sobreendeudamiento, a través del fraccionamiento de la
financiación (Nasarre, 2020, p.543). Unas figuras, que también pueden aplicarse al
desarrollo de políticas de viviendas sociales (García, 2017, p. 375) como solución a la
dificultad de ahorro, siempre que la población a la que se dirija disponga de una
capacidad mínima de pago.

De lo anterior, podemos colegir que, siendo de los principales problemas para el acceso
a la vivienda, la falta de ahorro y el largo tiempo que supone la reunión del importe inicial
para la compra, resulta necesario no solo dirigir el ahorro a la compra directa de la
vivienda, sino también explorar tenencias intermedias profesionalizadas que, a través del
arrendamiento, pueden suponer una solución de vivienda. Estos elementos deberían
tomarse en cuenta en víspera de reforma de nuestra normativa de alquiler, de modo que
queden los cimientos para la regulación de iniciativas novedosas y alternativas entre la
propiedad y el arrendamiento, como lo suponen la propiedad compartida y temporal, el
arrendamiento con opción de compra o leasing de vivienda aplicados en otras
legislaciones como medidas ante la falta o imposibilidad de ahorro para el acceso a la
vivienda (estas últimas medidas las veremos con más detalles en las líneas de los
siguientes apartados). En definitiva, las tenencias intermedias, junto con los nuevos
mecanismos financieros, deben procurar facilitar el ahorro para la vivienda, canalizados
hacia el mercado financiero formal que a su vez supone mejores viviendas y sistemas de
garantía.
7. Explorando otras alternativas de arrendamiento: contrato de
arrendamiento con opción de compra, leasing o arrendamiento financiero
Nuestra actual Ley de alquileres y desahucios, como bien hemos señalado en líneas
anteriores, es muy limitada. Por cuanto, no contempla estipulaciones específicas para
contratos de arrendamientos especiales, tales como el arredramiento con opción de
compra, leasing inmobiliario o arrendamiento financiero u otras alternativas similares, lo
que ha supuesto un tímido desarrollo de estos tipos de modalidades en el país, por las
incertidumbres que pueden alcanzar a las partes contratantes ante posibles eventos
judiciales. Aunque no entraremos a valorar estos contratos a profundidad, entendemos
necesario al menos señalar algunos de sus elementos, a razón de su potencial
contribución al mercado inmobiliario dominicano.
El contrato de arrendamiento con opción de compra es un contrato atípico (Sanciñena,
2003, pp. 11-12), producto de la combinación de un contrato de compraventa, regulado
principalmente por el Código Civil, y un contrato de arrendamiento especialmente sujeto
a las regulaciones de la Ley de alquileres y el Código de Comercio en caso de tratarse
de un arrendamiento comercial, así como algunas leyes especiales, según la naturaleza
del negocio (por ejemplo, Ley 141-15 de 2015). Una convención que permite usar y
disfrutar un inmueble (vivienda o local comercial) en condición de arrendatario, por un
plazo acordado, el que una vez finalizado, además, habilita la posibilidad de ejercer la
opción de compra del inmueble que se ha disfrutado y para lo que se ha de establecer
previamente un precio determinado, del que se podrán descontar los cánones de
arrendamiento previamente pagados o una parte de estos (prima de la opción). Una
forma, también, de “tenencia intermedia” por su característica de facilitar el cambio del
alquiler a la propiedad (Molina, 2018, p. 517).

La opción de compra no debe confundirse con una venta condicional de inmueble donde
el derecho de propiedad no se adquiere hasta tanto se haya pagado la totalidad o una
determinada porción del precio, o cumplido alguna condición señalada en el contrato y
que produce bloqueo registral (Ley 596 de 1941). Tampoco debe confundirse con un
contrato de promesa de venta, en el que las partes se comprometen a firmar un contrato
de compraventa definitivo en el fututo y que vale venta (Código Civil art. 1589). Pues,
una opción de compra es una especie de precontrato, mediante el cual el propietario de
un bien concede a otra parte el derecho de su compra (no la obligación), previas
condiciones acordadas, quedando el concedente del derecho con la obligación de
vender, tras la manifestación de su consentimiento, mientras que el optante o futuro
comprador puede decidir entre perfeccionar la compra o desistir, pues este no manifiesta
su consentimiento de comprar, sino hasta llegado el término señalado (Sanciñena, 2003,
pp. 15-17). El contrato de opción de compra puede incluirse dentro del contrato de
arrendamiento, permitiendo ejercer el derecho de compra al finalizar el plazo de
arrendamiento, aunque la opción de compra puede entenderse como un verdadero
contrato por sí mismo siempre que contenga la cosa y el precio, que se perfeccionará
con el consentimiento del comprador, dado que se parte del consentimiento irrevocable
del vendedor.

El contrato de alquiler con opción de compra tiene sus ventajas de las que, desde la
perspectiva del arrendatario, destacan Cruz y González (2015, pp.38-39), el poder
disfrutar del inmueble mientras se prepara económicamente para comprarlo, el poder
asegurar la adquisición del inmueble a un precio establecido que se mantiene en el
tiempo, así como la liberación del pago de los impuestos de la propiedad mientras se
disfruta el inmueble en condición de arrendatario. En cuanto al arrendador, este puede
asegurarse la producción inmediata de ingresos a través de la renta mensual; trasladar
los gastos de mantenimiento al arrendatario; y aprovechar la plusvalía en caso de que el
inquilino no ejerciera el derecho de opción de compra. Aunque este contrato también
tiene sus desventajas, respecto al arrendatario, este debe enfrentarse a rentas
superiores a las normales para contratos de alquiler sin la opción de compra o a la
pérdida de una parte de capital que podría haber sido para la adquisición del inmueble;
en cuanto al arrendador, podría perder liquidez o enfrentarse a posibles deterioros e
inconvenientes con los arrendatarios bajo el amparo de una normativa rígida. Las
señaladas desventajas podrían disminuirse con una Lay de alquileres actualizada que
incluya una regulación especial de estos contratos.

Legislaciones como la colombiana (Ley Nº 1787 de 2004, actualmente incorporada al

Decreto 2555 de 2010) y chilena (Ley Nº 19.281de 1993), han ido mucho más lejos al
regular el arrendamiento con opción de compra, incluyendo el tipo financiero
o leasing aplicado en viviendas. Se trata de una estructura inspirada en
el leasing financiero inmobiliario angloamericano, mediante el cual una de las partes se
obligan a adquirir o construir un inmueble conforme a lo señalado por la otra parte, quien
lo recibe en uso por un período de tiempo y asume la responsabilidad de pagar al
concedente, mediante un canon de arrendamiento, una indemnización calculada de
acuerdo al capital invertido (Del Rosario, 2013, pp. 139-154) que puede servir, además,
para amortizar la inversión, pudiendo el tomador adquirir la propiedad de la misma
finalizado el término del contrato (Baena, 2014, pp. 63-64). Una operación financiera
basada, de acuerdo con Pérez (2016), en:
La recuperación del importe invertido por el dador, que se logra a través del contrato de
arrendamiento suscrito entre el dador y el tomador por un periodo que permita la
amortización económica de la cosa dada en leasing, otorgándole al cliente la opción de
compra al finalizar el contrato, por un precio residual (p.144).
A través del leasing inmobiliario, el banco, la institución financiera o el arrendador
compra el inmueble señalado por el interesado y actuando como su titular se lo cede en
alquiler por un tiempo determinado, dejando abierta la posibilidad de que el arrendatario,
finalizado un plazo acordado, compre el referido inmueble. Lo anterior permite que el
arrendatario y futuro comprador no tenga que entregar altas sumas de inicial para la
adquisición de un inmueble y que el arrendador figure como propietario del bien, libre de
procesos jurídicos para su adjudicación.
En cuanto al leasing habitacional destinado a vivienda familiar, la doctrina colombiana ha
expuesto que se trata de un contrato de leasing financiero en el que una entidad entrega
a un locador un inmueble para uso exclusivo de habitación, a cambio de un canon
periódico por un plazo determinado que, una vez finalizado, habilita, bien la restitución
del bien a su propietario o bien la adquisición de este por el locador de ejercer la opción
de compra previamente pactada perfeccionada con el pago de su valor (Baena, 2014, p.
232).
El leasing nació como una opción financiera alternativa para aquellos que no contaban
con capacidad de financiación o su capacidad era mínima frente a los importes
requeridos para poder satisfacer las exigencias del sector industrial. Un escenario
extrapolado al sector inmobiliario, debido a la realidad de muchos afectados por la débil
capacidad de financiación bancaria; además, asociada a una mínima capacidad de
ahorro y nulo historial de crédito. De manera que la aplicación de este producto
financiero, auxiliado del contrato mixto de cesión de uso o arrendamiento y la opción de
compra (Del Rosario, 2009, p. 153), representa una oportunidad de acceso a la vivienda
al mismo tiempo que se construye historial bancario que daría acceso a una posterior
financiación hipotecaria, de ser requerida.
En el caso dominicano, aunque si bien el contrato de leasing se puede desarrollar sobre
las bases del principio de la autonomía de la voluntad, las disposiciones del Código civil
y del Reglamento que regula las operaciones de arrendamiento financiero dictado por la
Junta Monetaria, por mandato de la Ley 6-04 que crea el Banco Nacional de Fomento de
la Vivienda y la producción, no contamos con una regulación específica para
el leasing habitacional. De tal manera que, ante la ocasión y los ánimos de reformar
nuestra Ley de alquileres, invitamos también a explorar una regulación específica
del leasing de vivienda como alternativa de arrendamiento efectivo, que permita el
acceso a la vivienda digna, al crédito hipotecario, a un mecanismo de ahorro factible, y
posteriormente a la tan anhelada vivienda en propiedad.
Es importante destacar que las alternativas anteriores no podrán progresar ni generar los
resultados esperados sin una normativa actualizada en materia de alquileres que pueda,
cuanto menos, disminuir la incertidumbre que embarga tanto a arrendadores como a
arrendatarios frente a litigios que resultan prolongados y costosos, sin mecanismos que
puedan cubrir los deterioros de los inmuebles por causa del mal uso, más allá de los
depósitos o fianza, y sin medios a los que puedan recurrir quienes se vean en peligro de
desahucio o en situación de vulnerabilidad económica que les imposibiliten el pago del
arrendamiento.

Aunque podría parecer que la posición del Tribunal Constitucional dominicano, en la

sentencia núm. 0250/13, de 10 de diciembre de 2013, relativa a un contrato de opción de
compra, y posteriormente confinada en la sentencia núm. 0125/14, de 16 de junio de
2014 relativa a un contrato de compraventa, supone una garantía de los procesos de
desalojos cuando el inmueble es una vivienda familiar y puede verse amenazado el
consagrado derecho a la vivienda, al establecer que:

Un desalojo de una vivienda familiar, que pudiera causar daños y perjuicios a las partes
y su familia, al verse desalojados de la que ha sido su vivienda familiar –en virtud del
contrato de compra-venta de inmueble–, pudiendo los mismos tornarse en irreparables,
lo que haría que el recurso de revisión constitucional de decisión jurisdiccional, que ha
sido incoado por estas partes, perdiera su finalidad, generándose así una imposibilidad o
una gran dificultad de que estas familias pudieran volver a ocupar el referido (STC
0125/14, p.12; STC 0250/13, p. 10 ).

La realidad es que este tribunal se ha referido a hechos excepcionales y cuya finalidad,

como bien se expresa en las referidas sentencias, es la de evitar “las dificultades que
acarrearía el volver a ocupar la residencia familiar en la eventualidad de que la sentencia
recurrida fuere anulada o que el inmueble objeto del conflicto fuere traspasado a un
tercero, de buena fe”. De tal manera, puede inferirse que la intención del tribunal no es
sobreponer el derecho a la vivienda sobre el derecho a la propiedad o salvaguardar un
debido proceso de desalojo, sino consagrar la regla de la suspensión de las sentencias
relativas a desalojos de viviendas o locales comerciales dada la complejidad de la
reposición del inmueble.

Esta situación nos arroja nueva vez a destacar la necesidad de una readecuación
eficiente y actualizada del marco regulatorio dominicano en materia de alquileres de
bienes inmuebles, donde se asienten bases firmes que apoyen posteriores regulaciones
particulares de las alternativas expuestas en este apartado, pues en ningún sentido el
mercado inmobiliario ha de considerarse rígido, sino capaz de promover la inversión en
viviendas de alquiler como alternativa al imperante déficit habitacional que afecta al
Estado.

8. El arbitraje inmobiliario como solución extrajudicial ante conflictos de

arrendamiento de viviendas y locales comerciales
El arbitraje se ha convertido en una opción sólida frente a los medios tradicionales de
resolución de los conflictos y ha alcanzado también al sector inmobiliario (Pérez, 2012,
p.25); especialmente por la disminución de los dilatados procesos, en tiempo y gestión,
que aporta este mecanismo frente a los tribunales de justicia que, en muchos de los
casos, se encuentran colapsados debido al gran volumen de trabajo. Es un aliado del
sistema judicial, rápido y eficiente, en el que predomina la voluntad de los contendientes;
un medio que viene aplicándose, también, como solución extrajudicial entre
arrendadores y arrendatarios, especialmente por ofrecer la posibilidad de solucionar los
conflictos en un espacio de tiempo relativamente breve (Gásquez, 2014, pp. 554-561).

En principio, podría entenderse imposible la aplicación del arbitraje en materia

inmobiliaria por la existencia de normas imperativas que se imponen a la autonomía de
la voluntad de las partes en una relación contractual (Pásaro, 2014, p. 612). No obstante,
a modo de ejemplo, en la práctica española el arbitraje de los arrendamientos es posible,
debido a que es una materia de libre disposición (Gásquez, 2014,). En el caso
dominicano, y de conformidad con el Artículo 3 de la Ley 498-08, sobre arbitraje
comercial:

No podrán ser objeto de arbitraje: aquellos conflictos relacionados con el estado civil de
las personas, dones y legados de alimentos, alojamiento y vestidos, separaciones entre
marido y mujer, tutelas, menores y sujetos a interdicción o ausentes; aquellas causas
que conciernen al orden público; y en general, todos aquellos conflictos que no sean
susceptibles de transacción. (p. 568)

Por lo que, en principio, podría entenderse que la materia del arrendamiento en nuestra
legislación escapa del arbitraje, pero justo la última disposición del mencionado Artículo
3 de la Ley de arbitraje comercial aclara que esta excepción se refiere a “todos aquellos
conflictos que no sean susceptibles de transacción”, lo que abre la posibilidad de la
arbitrabilidad de los conflictos arrendaticios por tratarse de una materia de libre
disposición.

El arrendamiento constituye una relación contractual susceptible de transacción,

además, puede interpretarse que el Artículo 3 de la referida Ley, cuando hace referencia
al alojamiento, no se refiere propiamente a los negocios inmobiliarios, sino más bien que
considera ciertos elementos de irrenunciabilidad en procesos de especial interés público
(como los relativos al estado civil de las personas) y por cuanto, ajenos a la libre
disposición. Por otra parte, la referida norma en su Artículo 2, califica como objeto de
arbitraje “todas las controversias sobre materias de libre disposición y transacción,
conforme a las disposiciones civiles y comerciales aplicables”, dentro de las que
propiamente caben las controversias derivadas de contratos de arrendamiento.

Ahora bien, entendemos que por la materia de que se trata y frente a la posibilidad de
afectar derechos de orden público, de recurrir a un medio de resolución alternativa ante
conflictos derivados de un contrato de arrendamiento, como el arbitraje, deberían
respetarse las normas imperativas que regulan esta relación, e indistintamente del tipo
de arbitraje que se aplique deberá contarse con una decisión motivada apagada a las
normas imperativas que les afecten (Cremades, 2014, p.75), así como garantizar los
derechos de las partes intervinientes en el proceso.

Entendemos que puede animarse a la aplicación frecuente del arbitraje como alternativa
a la justicia ordinaria y como medio sencillo de resolución de controversias relativas a las
inversiones inmobiliarias, siempre que se cuente con una base jurídica sólida que guíe
su práctica, especialmente para los arbitrajes inmobiliarios sobre vivienda habitual que
conozcan procesos de desahucios, y se apliquen medidas que garanticen sus
accesibilidades (especialmente respecto al costo). En este mismo sentido, es preciso
también garantizar el reconocimiento de los laudos resultantes y la cooperación de la
autoridad judicial para poder ejecutar los lanzamientos o desahucios resultantes dado a
su imperium exclusivo, pues conforme con Cremades (2014) “ningún argumento existe
para oponerse a que el lanzamiento del inquilino tenga lugar por decisión de la autoridad
judicial en ejecución de un laudo arbitral”. Por otra parte, también resultan interesantes
las orientaciones de Nasarre Aznar (2020, p. 585) de recurrir a la mediación obligatoria y
gratuita en materia de arrendamientos, para conflictos menores diferentes de las
reclamaciones de impago o los procesos de desahucios, reservando el arbitraje para
conflictos mayores, aunque de carácter voluntario.
En otro orden de ideas, la falta de reconocimiento no solo judicial, sino también social del
arbitraje como alternativa al sistema de justicia ordinaria, podría ser una debilidad
importante para este mecanismo. En el arbitraje inmobiliario, donde se procura la
resolución de las controversias que puedan surgir de relaciones jurídicas en las que un
inmueble es el objeto principal, como pueden ser los conflictos de contratos de
arrendamiento a raíz de impago o moratoria, justamente la falta de reconocimiento de los
laudos arbitrales ha sido un obstáculo.

En derecho comparado, algunos tribunales se han negado a ejecutar los laudos en

materia arrendaticia sobre todos aquellos productos de arbitraje de equidad, obligando a
iniciar el proceso por la vía judicial, como ha pasado en España (Audiencia Provincial de
Madrid, Auto Civil No. 29/2008). Una situación que puede llegar a revertir el efecto de
rapidez del arbitraje y hacerlo incluso mucho más prolongado que el proceso judicial
ordinario, al tener las partes que agotar primero un proceso que puede considerarse
nulo, para luego iniciar el que se supone como proceso judicial original o primario.

Los tribunales españoles han mostrado distintas posturas respecto a la arbitrabilidad de

los arrendamientos urbanos, entre estas: a) los que no admiten el arbitraje en ningún
caso y bajo ninguna modalidad; b) los que únicamente admiten el arbitraje de derecho; y
c) los que admiten el arbitraje arrendaticio incondicional (posición resumida en la el auto
de la Sección 1.ª de la Audiencia Provincial de Castellón, núm. 69/2011, de 11 octubre,
con cita del Auto de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12.ª, de 19 de julio de
2011, que señala la sentencia Nº 49/2013 del Tribunal Superior de justicia de Madrid),
empezando a consolidarse como doctrina y jurisprudencia la tercera postura.

Siguiendo las líneas anteriores, en el derecho dominicano también se han planteado

discusiones sobre la arbitrabilidad en materia inmobiliaria, aunque en lo relativo a la
competencia exclusiva de los tribunales nacionales. La Ley 544-14, sobre Derecho
Internacional Privado, en su Artículo 11, establece que, para determinadas acciones,
como las de derechos reales y los arrendamientos de inmuebles, se prevé la
competencia exclusiva de los tribunales nacionales, lo que se ha fundamentado en la
necesidad de salvaguardar los elementos del Estado; en este caso, el territorio y la
fuente presencia de interés público (Virgós y Garcimartín F., 2007, pp. 255-256).
Distintas sentencias se han pronunciado al respecto (SSCJ 1226/2013 y SSCJ 49/2005),
reafirmando la exclusividad de los tribunales nacionales en materia de derechos reales
registrales y bajo el amparo de lo establecido en los artículos 3 y 10 de la Ley 108-05 de
registro inmobiliario.

Ahora bien, la jurisprudencia no ha desconocido la posibilidad de arbitrar en materia

inmobiliaria, pues las discusiones se han concentrado en la obligación de que se
conozcan, instruyan y decidan en territorio dominicano los asuntos relativos a derechos
reales y sobre arrendamiento de inmuebles, y no si se hace por vía judicial o arbitral
(Alarcón, 2018). Lo anterior deja margen para explorar el arbitraje como medio de
resolución de conflictos arrendaticios de manera más activa en la República Dominicana,
así como para aprovechar su potencial de reducir la dilatación procesal que afecta a la
inversión inmobiliaria y especialmente ante un ambiente regulador que promueve la
actualización y modernización de nuestra Ley de alquileres y desahucios.

CONCLUSIONES
Como hemos podido confirmar, además de las eminentes reformas que requiere nuestra
Ley de alquileres y desahucios es importante destacar que los problemas que afectan al
mercado del alquiler de inmuebles no se resolverán solo con un nuevo instrumento
normativo. La nueva Ley de alquileres debe ir acompañada de políticas públicas que
garanticen cuanto memo: cohesión social, oportunidad de desarrollo económico,
igualdad, diversificación en las formas de tenencia de la propiedad, acceso a la ciudad, y
eviten el desarrollo de burbujas especulativas en el mercado inmobiliario.

Las políticas de vivienda han presentado problemas de singularidad, en lo que tiene que
ver con su concepción general, dado que no siempre puede identificarse una trazabilidad
integral. En materia de vivienda de interés social, la política pública se concentra
únicamente en programas de viviendas nuevas en propiedad. Una situación que
obstaculiza que el arrendamiento pueda entenderse como un medio seguro de acceso a
la vivienda, más accesible que la compra, o incluso como un verdadero instrumento
alternativo para el acceso a la vivienda digna y adecuada. En tal sentido, destacamos la
necesidad de erradicar las políticas dispares en relación a las tenencias, pues no deben
existir políticas públicas procesales o fiscales que incentiven una forma de tenencia por
encima de otra.

En cuanto a la reforma de nuestra Ley de alquileres, entendemos como eje central la

necesidad de erradicar el trato más favorecido para el sujeto considerado más débil en la
relación contractual. En el caso de los contratos de arrendamiento esta intervención
resulta palpable cuando se coloca al arrendatario en una posición de cierto privilegio
frente al arrendador, que se considera en mejor posición, especialmente económica,
dado su derecho de propiedad; cuando lo óptimo es poder garantizar de manera
equilibrada los derechos de ambas partes, alejados de las prácticas jurídicas
paternalistas, sobre todo al tratarse de dos derechos constitucionalmente reconocidos
encontrados en una misma relación contractual: el Derecho a la vivienda y el Derecho a
la propiedad.

De continuar con la aplicación de normas que puedan considerarse desproporcionales

entre arrendadores y arrendatarios, seguiremos dando vueltas en círculo y sin
aprovechar los beneficios del arrendamiento. Por ello, defendemos una regulación que,
sin ir en detrimento de los arrendatarios, garantice a los arrendadores la protección de
sus derechos, la aplicación de medios expeditos de reposesión y una mayor
colaboración pública, para que estos puedan sentirse seguros al momento de invertir en
vivienda de alquiler. Esto a su vez supondrá un aumento de soluciones de viviendas
privadas de calidad para nuestro parque habitacional. En tal sentido, calificamos el
actual Proyecto de Ley General de Alquileres de Bienes Inmuebles y Desahucios como
insuficiente, carente de innovación e incapaz de satisfacer las necesidades de la
sociedad actual.
Nuestra calificación negativa al proyecto la basamos en que toda reforma o regulación
propia de alquileres y desahucios que llegue a consolidarse en nuestro país debería,
cuanto menos, poder resolver las principales problemáticas del arrendamiento al día de
hoy: a) las garantías personales que son solicitadas como requisitos para el alquiler; b) el
establecimiento de los depósitos en el Banco Agrícola, como requisito para acceder a la
justicia; c) la falta de alternativas expeditas para la resolución de los conflictos entre
arrendador y arrendatario; d) previsiones para escenarios de fuerza mayor que
imposibiliten el pago por parte del inquilino y e) disposiciones que promuevan la
inversión y participación del sector privado en el mercado de los alquileres. En definitiva,
hace falta una Ley de alquileres fresca, novedosa y al compás de los nuevos tiempos.

De manera adicional, en víspera de una reforma también integral de nuestro marco

normativo en materia de arrendamientos de inmuebles, recomendamos lo siguiente:

1. Sentar las bases legales para la introducción de nuevas figuras jurídicas, de

tipo tenencias intermedias, transitorias o de adquisición gradual de la
propiedad, como el contrato de arrendamiento con opción de compra,
el leasing habitacional, la propiedad compartida, la propiedad temporal, etc.
2. Incentivar la profesionalización del marcado de alquiler de inmuebles, a través
de esquemas especializados que incentiven la participación de pequeños,
medianos y grandes inversores, nacionales y extranjeros, especialmente en el
mercado de vivienda. Esta propuesta, incluso, puede lograrse a través de la
existente figura del fideicomiso.
3. Explorar una posible regulación de medios alternativos más expeditos para la
resolución de conflictos en materia de arrendamiento, tal cual la mediación
obligatoria para conflictos menores o el arbitraje voluntario para conflictos
mayores. Lo que puede lograrse, incluso a través de un órgano judicial
especializado, con una regulación especial para este tipo de arbitraje o por
medio de subvenciones públicas que permitan estos procesos sin costos para
las partes.
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS
Alarcón, É (2018). Derecho inmobiliario y arbitrabilidad objetiva. V-Lex, (1-9).
Baena Cárdenas, L. G. (2014). El leasing habitacional: un instrumento para financiar la
adquisición de la vivienda. Bogotá: Universidad Externado de Colombia.
Banco Interamericano de Desarrollo (2011). Un espacio para el desarrollo de los
mercados de vivienda. IDEA, 26, 1-16.
Benza G. y Kessler G. (2020). La ¿nueva? estructura social de América Latina, cambios
y persistencias después de la ola de gobiernos progresistas. Buenos Aires: Siglo
Veintiuno Editores.
Blanco, A. y Volpe, F. (2015). Alquiler en números: la tenencia de vivienda en América
Latina y el Caribe. New York: Banco Interamericano de Desarrollo (BID).
Blanco, A., Fretes V. y Muñoz, A. (2014). Se busca vivienda en alquiler. Opciones de
política en América Latina y el Caribe. New York: Banco Interamericano de Desarrollo
(BID).
Bouillon, C. (2012). Un espacio para el desarrollo: los mercados de vivienda en América
Latina y el Caribe. Washington, D. C.: Banco Interamericano de Desarrollo (BID).
Caballé Fabra, G. (2017). Límites en el acceso del titular sucesivo (propiedad temporal) y
del propietario formal (propiedad compartida) al bien objeto de propiedad. En S. Nasarre
(Dir), La propiedad compartida y la propiedad temporal (pp. 457-502). Valencia: Tiran lo
Blanch.
Cedeño Brea, E. (2019). Cómo crear una crisis de viviendas. Lex Mercadoria.
Acento.com.do. Recuperado de: https://acento.com.do/opinion/crear-una-crisis-
viviendas-8654847.html
Colina Garea, R. (2014). Los seguros de protección de alquileres o de alquileres de
viviendas. En R. Colina (Dir.), La protección del arrendador como instrumento para
dinamizar el mercado del alquiler de viviendas (pp. 425-551). Navarra: Editorial Aranzadi,
S.A.
Corredor Sierra, B. (2018). El alquiler residencial estable como forma prioritaria de
acceso a la vivienda en el contexto poscrisis. Revista Jurídica de la Universidad
Autónoma de Madrid (RJUAM), 37, 9-17.
Cremades V., Sanabria Martin A., Prats Albentosa L., Nasarre Aznar S., García Teruel R.
y Vall Rius A. (2016). Vivienda y financiación: la oferta del crédito en el nuevo mercado
hipotecario y otras formas de acceso a la vivienda. Zaragoza: ADICAE Servicios
Centrales.
Cremades Sanz-Pastor, J. A. (2014). El arbitraje privado en España. Valencia: Tiran lo
Blanch.
Del Rosario Díaz Romero, M. (2013). El leasing mobiliario como garantía en operaciones
financieras. Madrid: Editorial Civitas, S.A.
Del Rosario Díaz Romero, M. (2009). Leasing inmobiliario y transmisión de la propiedad
en Europa. Madrid: Cuaderno De Derecho Registral.
Cruz Rambaud, S. y González Sánchez, J. (2015). El alquiler con opción de compra en
España. Valoración de sus principales alternativas. Revista Europea de Dirección y
Economía de la Empresa, 24, 35–46.
Fernández, A. (2015). Educación e inclusión financiera. Algunos apuntes sobre su
interrelación en la República Dominicana. En La cultura del ahorro en la República
Dominicana. Del Situado a la banca. Superintendencia de Bancos: Santo Domingo.
Fernández Pérez, N. (2019). Las viviendas vacacionales: ¿entre la economía
colaborativa y la actividad mercantil? una reflexión desde el prisma del derecho
mercantil. En I. González Cabrera y M. Rodríguez (Coord.). Las viviendas vacacionales.
Entre la economía colaborativa y la actividad mercantil (pp. 71-95). Madrid: Dykinson.
García Garnica, M. y Álvarez Manzaneda, R. (2011). Las sociedades cotizadas de
inversión inmobiliaria: un nuevo instrumento impulsor del mercado inmobiliario y de
alquiler en España. En S. Nasarre (Dir.), El acceso a la vivienda en un contexto de
crisis (pp. 307-324). Madrid: Edisofer, S. L.
García Teruel, R. (2017). El fomento de la propiedad compartida y de la propiedad
temporal en las políticas sociales de vivienda. En S. Nasarre (Dir), La propiedad
compartida y la propiedad temporal (pp. 373-413). Valencia: Tiran lo Blanch.
Gásquez Serrano, L. (2014). Cláusulas arbitrales y el contrato de arrendamiento urbano.
En R. Colina (Dir.), La protección del arrendador como instrumento para dinamizar el
mercado del alquiler de viviendas (pp. 553-598). Navarra: Editorial Aranzadi, S.A.
Guarro, B. (2012). La discriminación de las personas inmigrantes en el acceso a la
vivienda. En S. Pérez y R. Tello (Dir.), ¿Derecho a la vivienda? (pp. 51-62). Barcelona:
Ediciones Bellaterra, S. L.
Inurrieta Beruete, A. (2007). Mercado de vivienda en alquiler en España: más vivienda
social y más mercado profesional. Documento de trabajo 113/2007. Madrid: Fundación
Alternativas.

Jaramillo, S. e Ibáñez, M. (2002). Elementos para orientar una política estatal sobre
alquiler de vivienda urbana en Colombia. Bogotá: Centro de Estudios sobre Desarrollo
Económico.
Lambea Llop, N. (2018). La gestión de vivienda en alquiler social una perspectiva
comparada. En E. Muñiz, S. Nasarre, E. Rivas y Á Urquizu (directores). Reformando las
tenencias de la vivienda (pp. 39-63). Valencia: Tiran lo Blanch.
Lambea Llop, N. (2017). Comentarios a la propiedad compartida. En S. Nasarre (Dir), La
propiedad compartida y la propiedad temporal (pp. 192-204). Valencia: Tiran lo Blanch.
Nasarre Aznar, S. (2020). Los años de la crisis de la vivienda. Valencia: Tiran lo Blanch.
Nasarre Aznar, S. (2017). La propiedad compartida y la propiedad temporal. Valencia:
Tiran lo Blanch.
Nasarre Aznar, S. (2015). La eficacia de la Ley 4/2013, de reforma de los
arrendamientos urbanos, para aumentar la vivienda en alquiler en un contexto
europeo. Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, 747, 205-249.
Nasarre Aznar, S. y Rivas Nieto, E. (2009). La naturaleza jurídico-privado y el tratamiento
fiscal de las nuevas sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario
(SOCIMI) en la Ley 11/2009. Revista de contabilidad y tributación (CEF), 321, 3-66.
Maíz, R. (2020). Desigualdad, predistribución y vivienda digna. En N. Paleo
(Ed.), Políticas y derecho a la vivienda Gente sin casa y casas sin gente (pp. 29-51).
Valencia: Tirant lo Blanch.
Méndez Serrano, M. del M. (2007). Los fondos de inversión inmobiliaria y los
arrendamientos urbanos: otra alternativa al problema de la vivienda en España. Madrid:
La Ley.
Ministerio de Relaciones Exteriores y Ministerio de Economía, Planificación y Desarrollo
(2016). Informe nacional sobre vivienda y desarrollo urbano sostenible. Santo Domingo:
MIREX y MEPyD.

Molina Roig, E. (2018). Una nueva regulación para los arrendamientos de vivienda en un
contexto europeo. Valencia: Tirant lo Blanch.
Morillo Pérez, B. (2019). El déficit habitacional en la República Dominicana: Niveles,
tendencias y componentes, 2002-2017. Santo Domingo: Ministerio de Economía,
Planificación y Desarrollo.
Oficina Nacional de Estadística (2011). Encuesta Nacional de Hogares de Propósitos
Múltiples ENHOGAR-2008. Santo Domingo: ONE.

Orti Vallejo, A. (2009). Principios y funciones de las instituciones de inversión colectiva

inmobiliaria. En A. Orti (Dir.), Estudio de los fondos de inversión inmobiliaria (pp. 15-30).
Navarra: Editorial Aranzadi, S.A.
Pásaro Méndez, I. (2014). Validez y eficiencia de los pactos de sumisión a arbitraje en
los contratos de arrendamiento urbano. En R. Colina (Dir.), La protección del arrendador
como instrumento para dinamizar el mercado del alquiler de viviendas (pp. 599-673).
Navarra: Editorial Aranzadi, S.A.
Pérez Martínez, V. (2016). El entorno fiscal de las FIBRAS. Italia: Amazon.
Pérez Miralles, J. A. (2012). Arbitraje y Mediación Inmobiliaria. Especial Referencia a la
Propiedad Horizontal. Valencia: Tirant lo Blanch.
Pérez Paputsachis, W. (2016). El Leasing Financiero un medio para mejorar los
resultados de la industria. Fides Et Ratio, 11, 139-154.
Rodríguez Padilla, M. (2019). La inversión extranjera a través del fideicomiso inmobiliario
para mitigar el déficit habitacional en la República Dominicana (tesis doctoral)
Universidad de Barcelona (UB), España.
Rodríguez Padilla, M. (2019). El doble filo del proyecto de reforma de Ley de alquileres
de inmuebles. Acento.com.do. Recuperado de: https://acento.com.do/opinion/el-doble-
filo-del-proyecto-de-reforma-de-ley-de-alquileres-de-inmuebles-8739811.html

Sanciñena Asurmendi, C. (2003). La opción de compra. Madrid: Dykinson, S.L.

Torres, J., Jovine, R., Rodríguez, J. Y Pujals, B. (2017). Las marcas de la política
habitacional. Vivienda, derechos humanos y fiscalidad en República Dominicana 2000-
2016. Santo Domingo: Ciudad Alternativa.
Trigo García, B. (2014). La supresión de la sociedad pública de alquiler de viviendas.
Balance de su actividad y soluciones alternativas. En R. Colina (Dir.), La protección del
arrendador como instrumento para dinamizar el mercado del alquiler de viviendas (pp.
835-888). Navarra: Editorial Aranzadi, S.A.
Virgós Soriano, M. y Garcimartín Alférez, F. J. (2007). Derecho procesal civil
internacional, litigación internacional. Navarra: Editorial Aranzadi, S.A.

Normas citadas:
Declaración Universal de los Derechos Humanos.

Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales.

Constitución de la República Dominicana, proclamada el 13 de junio de 2015.

Código Civil de la República Dominicana.

Código de comercio de la República Dominicana.

Ley 141-15, de reestructuración y liquidación de empresas y personas físicas

comerciantes, que deroga los artículos del 437 al 614 del Código de comercio y la Ley
No. 4582 del año 1956, sobre declaración de estado de quiebra, de fecha 7 de agosto de
2015, publicada en la Gaceta Oficial No. 10809.
Ley No. 544-14, sobre Derecho Internacional Privado de la República Dominicana, de
fecha 02 de diciembre del 2014, publicada en la Gaceta Oficial No. 10787.
Ley No.1-12, sobre la Estrategia Nacional de Desarrollo de la República Dominicana
hasta el año 2030, de fecha 25 de enero del 2012, publicada en la Gaceta Oficial No.
10656.
Ley No. 189-11, para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso en la
República Dominicana, de fecha 13 de julio del 2011, publicada en la Gaceta Oficial No.
10628.
Ley No. 489-08, sobre arbitraje comercial en la República Dominicana, de fecha 19 d
diciembre del 2008, publicada en Gaceta Oficial No. 10502, del 30 de diciembre de 2008.
Ley 108-05, sobre Registro Inmobiliario en la República Dominicana, de fecha 23 de
marzo del 2005, publicada en la Gaceta Oficial No. 10316.
Ley 6-04, que convierte el Banco Nacional de la Vivienda en Banco Nacional de Fomento
de la Vivienda y la Producción, de fecha 11 de enero de 2004, publicada en la Gaceta
Oficial No. 10249.
Ley 596, que establece un sistema para las ventas condicionales de inmuebles, de fecha
31 de octubre de 1941, publicada en la Gaceta Oficial No. 5665.
Ley No.4314, que regula la prestación, aplicación y devolución de los valores exigidos en
los depósitos por los dueños de casas a sus inquilinos, de fecha 22 de octubre de 1955,
publicada en la Gaceta Oficial No. 7904.
La Ley No.17-88, que modifica varios artículos de la Ley No. 4314, del 22 de octubre del
1955; de fecha 05 de febrero de 1988.

Reglamento No. 95-12, para la aplicación de la Ley No. 189-11, para el Desarrollo del
Mercado Hipotecario y el Fideicomiso, de fecha 2 de marzo del 2012, publicado en
la Gaceta Oficial No. 10665.
Reglamento para las cuentas de ahorro programado para la adquisición de viviendas de
bajo costo, dictado por la Junta Monetaria, en fecha 20 de septiembre de 2011.
Reglamento que regula las operaciones de arrendamiento financiero y descuento de
facturas realizadas por las entidades de intermediación financiera, dictado por la Junta
Monetaria, en fecha 20 de septiembre de 2011.