EL REMATE JUDICIAL DE BIENES
INMUEBLES: AYER Y HOY
Revista de la Maestría
DERECHO PROCESAL PUCP
1. INTRODUCCIÓN
En la presente exposición se dará a conocer sobre el tema del
remate judicial de bienes inmuebles, analizando la naturaleza
jurídica y su evolución legislativa hasta la implementación del
remate electrónico.
2. NATURALEZA JURÍDICA DEL REMATE JUDICIAL
2.1 Teorías contractualistas
La corriente contractualista, donde se considera que el remate
es un acto por el cual se transfiere un bien contra el pago de
un precio, este puede ser un contrato de compra venta, donde
el vendedor es el órgano jurisdiccional y el comprador el
adjudicatario.
El problema de esta conceptualización es encontrar la explicación del poder
de enajenar:
• La que considera que el órgano jurisdiccional vendería
actuando en representación del propietario del bien.
• La que considera que el órgano jurisdiccional vendería el
bien actuando en representación del acreedor ejecutante.
2.2 Posición procesalista: tesis de la venta por el propio órgano ejecutivo
y la posición del adjudicatario
Se intenta explicar la naturaleza jurídica del remate con las categorías propias
del derecho sustantivo, el órgano ejecutivo cumpliendo la función pública,
procede a realizar todos los actos procesales que tiendan a la consecución del
fin perseguido con el proceso ejecutivo.
3. EL REMATE DURANTE LA VIGENCIA DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTOS
CIVILES DE 1912
El Código de Procedimientos Civiles de 1912 establecía en su art. 689 que
“hecha la tasación, o pactado el avalúo por los interesados, ordenará el juez
la venta de los bienes en subasta pública, señalando día y hora para el acto
cuando él deba hacer el remate, o nombrará el funcionario a quien
corresponda practicarlo”.
Se consideraba:
• La publicidad del remate en caso de bienes muebles era de 03
días.
• La publicidad del remate en caso de inmuebles era de 10 días.
• Si el predio era urbano, se fijaban avisos en una parte visible de la
finca.
• Si la venta era a martillo se colocaba en el local en donde debía de
realizarse el remate
• Independientemente de la naturaleza de los bienes y de la forma
de remate, la ley establecía un precio base no menor a las dos
terceras partes del valor de la tasación del bien.
Si el remate era de bienes inmuebles, naves, alhajas y los bienes descritos en
el art. 683 las reglas eran las siguientes:
a) Sólo se admitía al postor que hubiera oblado previamente con una
cantidad no menor al seis por ciento del valor de la tasación.
b) El ejecutante estaba exento de presentar oblaje
c) Las pujas debían de hacerse por suma abonables al contado y sin
condición alguna
d) Las posturas se publicaban en forma sucesiva
e) Cerrado el acto público se comunicaba el precio obtenido y el
nombre del subastador
f) Los oblajes de los postores no ganadores se devolvían
inmediatamente después del remate
g) El remate se consideraba aprobado con la suscripción del acta.
h) El saldo de precio debía de cancelarse en un plazo no mayor a un día
Si el remate era de bienes muebles, conforme al art. 706, estaba sujeto a
las siguientes reglas:
a) Se pasaba al martillero copia certificada de la tasación aprobada y del auto
que ordenaba la venta
b) Durante el término de los avisos, el depositario podía mostrar los bienes
c) La “venta” de los bienes se podía hacer en conjunto o por lotes
d) En el lugar, día y hora designados, el martillero abría el remate
e) Era potestativo del martillero exigir a los postores las garantías y arras que
tuviera por conveniente
f) Cerrado el remate, se daba al comprador una póliza con las indicaciones de la
venta y se le entregaba la cosa
g) El depositario recibía el precio de los compradores y lo ponía a disposición del
juez de la causa
h) Concluido el acto, el rematador daba cuenta del resultado
i) El remate a martillo se reputaba aprobado por el hecho de efectuarse
MODIFICACIONES:
Se incorporaron:
a) La publicación en caso de bienes inmuebles, en primera
convocatoria, se redujo a cinco días y en segunda convocatoria, a
En junio de 1981 tres días.
• Decreto Legislativo Nº 203 (Ley b) El acto del remate se debía de realizar en presencia de un
Orgánica del Banco de la Vivienda del representante del Banco.
Perú) c) Se eliminó la escritura pública, siendo título suficiente para
inscribir la propiedad a favor del adjudicatario los partes
• Decreto Legislativo Nº 204 (Ley
judiciales.
Orgánica del Banco Central d) La base del remate se estableció en el 75% del valor de tasación
Hipotecario del Perú) e) En ningún caso la base del remate debía ser menor al monto
• Decreto Legislativo Nº 215 (Ley de adeudado por todo concepto al Banco
Ejecución de Garantías) f) El oblaje subió al 10% del valor de tasación.
g) El “subastador” tenía 48 horas para consignar a favor del Banco el
íntegro del precio de adjudicación
MODIFICACIONES:
a) Se redujo el importe del oblaje al 5% del valor
de tasación
Decreto Legislativo Nº 495, de fecha 15
b) Si el inmueble rematado estaba ocupado, se
de noviembre de 1988 tendría un plazo de 60 días para su
desocupación
a) Se redujo nuevamente el oblaje, esta vez al 6%.
Se aprueba la Ley General de b) El pago por parte del adjudicatario del saldo del
Instituciones Bancarias Financieras y de precio se haría en el plazo de un día.
Seguros (Decreto Legisla-tivo Nº 637) en c) Frustrada la tercera convocatoria por inexistencia de
fecha 25 de abril de 1991 postores la empresa bancaria o financiera podía
solicitar la adjudicación del bien
4. EL REMATE EN EL CÓDIGO PROCESAL CIVIL DE 1993
Implanta las siguientes reglas:
a) Aprobada que la tasación, o siendo ésta innecesaria, el Juez debe convocar a
remate fijando día y hora y nombrando – de ser el caso – al funcionario que lo
debe efectuar.
b) Tratándose de inmuebles el remate le corresponde efectuarlo al propio juez en el
El Código Procesal Civil de local del Juzgado.
1993 promulgado con el D.L. c) La publicidad del aviso de convocatoria depende de la naturaleza del bien a
rematar.
Nº 768 enmendado por el d) Solo se admite como postor a quien el haya deposito.
D.Ley Nº 25940 de fecha 11 e) La base del remate equivale a las dos terceras partes del valor de tasación
de diciembre de 1992 y el f) Cuando el remate comprenda más de un bien se prefiere a quien ofrezca
TUO publicado el 22 de abril adquirirlos conjuntamente
g) El acto del remate se inicia a la hora señalada en la convocatoria.
de 1993. h) En el remate de muebles el saldo del precio debe pagarlo el adjudicatario en el
acto y en efectivo
i) Si no se produce el pago, se declara la “nulidad” del re-mate y se convoca a uno
nuevo
j) Si en primera convocatoria no se presenta ningún postor, se convoca a una
segunda, reduciéndose la base en un 15%.
k) Frustrado el remate por falta de postores, el acreedor puede solicitar la
“adjudicación en pago”.
REM@JU
Los “ajustes” del 2002, 2004 y 2008
Mediate la Ley Nº 27440 se “ajustan” los arts. 742 y 744 CPC
estableciéndose a tres el número máximo de convocatorias a remate cuando
se frustrara por falta de postores, y evitar el castigo del valor del bien.
El ejecutante solo puede pedir la adjudicación en pago tras la frustración del remate en
tercera convocatoria, “por el precio base de la postura que sirvió para la última
convocatoria, pagando el exceso sobre el valor de su crédito, si hubiere”.
La Ley Nº 28731 por la que se modifican los arts. 731 y 732 se atribuye a los martilleros
públicos , debiendo éstos señalar lugar día y hora del remate y realizar –hay que entender,
en representación del Juez
Según D.Leg. Nº 1069, modifica la Ley Nº 28731. El Juez puede regular los alcances de los
honorarios del martillero, Incorpora la posibilidad del aviso de remate mediante notificación
electrónica y respecto del auto de transferencia (art. 739) se añade, que, como consecuencia
del remate, además de los gravámenes, se cancelan las cargas o derechos de uso y/o
disfrute, que se hubieran inscrito con posterioridad al embargo o hipoteca materia de
ejecución
LEY N° 30229: EL REMATE JUDICIAL ELECTRÓNICO
Esta iniciativa nace –como ya viene sucediendo en otros países como
por ejemplo en España con la intención de dar:
• Mayor transparencia al sistema de enajenación judicial forzada
• Reducir sus costos
• Mejorar de los precios a obtener, en beneficio del propio ejecutante
y, también, del ejecutado
Ley N° 30229 Ley que adecúa el uso de las tecnologías de información y comunicaciones de
RJ; Notificaciones de las RS Judiciales.
Rs. Adm N° 211-2016-CE-PJ Normas y Procedimientos para la realización de los Remates
Electrónicos Judiciales - REM@JU”.
Rs. Adm. N° 268-2016-CE-PJ Disponen el funcionamiento del Servicio de Remates
Electrónicos Judiciales - REM@JU
REQUISITOS PARA REGISTRARSE EN EL REM@JU
• Encontrarse registrado en el REM@JU
• Obtención de un correo electrónico donde será notificado el
“Certificado Digital de Postor Ganador” o la orden de pago para la
devolución del depósito de garantía.
PROCEDIMIENTO
Expedida la resolución judicial que ordena el remate electrónico.
Notificar al ejecutado dentroro del plazo de tres (3) días pueda formular “oposición” a la
modalidad ordenada:
A) A la falta de implementación de la modalidad de remate electrónico
B) No existan las facilidades tecnológicas necesarias para acceder al él.
El Art. 15.1 del Reglamento de la Ley, establece que la resolución que dispone el remate se
ingresa al REM@JU en un plazo no mayor de dos (2) días hábiles de haber quedado firme
Luego publicar dentro de las 24 horas. Pese a que el Art. 12 de la Ley 30229 establece que la
RS de convocatoria es Inimpugnable.
REQUISITOS PARA REGISTRARSE EN EL REM@JU
• Encontrarse registrado en el REM@JU
• Obtención de un correo electrónico donde será notificado el
“Certificado Digital de Postor Ganador” o la orden de pago para la
devolución del depósito de garantía.
PROCEDIMIENTO
Expedida la RS Judicial que ordena el remate electrónico.
1.- Notificar al ejecutado dentro del plazo de tres (3) pudiendo formular “oposición” a la modalidad
ordenada:
A) A la falta de implementación de la modalidad de remate electrónico
B) No existan las facilidades tecnológicas necesarias para acceder al él.
El Art. 15.1 del Reg. de la Ley, establece que la RS que dispone el remate se ingresa al REM@JU en un
plazo no mayor de dos (2) días hábiles de haber quedado firme. Luego publicar dentro de las 24
horas. Pese a que el Art. 12 de la Ley 30229 establece que la RS de convocatoria es Inimpugnable.
Resulta a todas luces innecesario si la idea central de la introducción del remate electrónico fue
“agilizar” la ejecución.
ETAPA PREPARATORIA DEL REMATE ELECTRONICO
• Publicar el aviso de convocatoria.
• Genera el cronograma de remate.
Existe imposibilidad actual de rematar varios bienes en un solo acto.
PUBLICIDAD
• La publicidad del remate queda colgada en la plataforma REM@JU. durante 10 días
calendarios.
• El cronograma del remate en donde se consignan las fechas de:
i) Publicidad e inscripción
ii) Presentación de ofertas;
iii) Cancelación de saldo del bien
• Se cursa un mensaje a todas aquellas personas que se han registrado como usuarios en el
REM@JU.
• Aún se mantiene como acto de publicidad el denominado “pegado de cartel” en el
inmueble materia de ejecución.
• Disposición de algunos jueces, pegar el aviso de remate en la vitrina del juzgado.
ETAPA DE INSCRICIÓN
• Durante los diez días de publicidad, los interesados deben
registrarse como postores
• Pagar el arancel judicial por concepto de remate.
• Pagar el oblaje siendo el 10% valor de tasación en el BN.
ETAPA DEL DESARROLLO
• Ingresan al aplicativo y presentan sus ofertas, durante el lapso de veinticuatro (24) horas,
lapso durante el cual se lanzan las ofertas.
• El sistema sólo permite una oferta mínima de puja equivalente al 0.5% del valor de la
base. Por ejemplo: si el precio-base es de US$ 100,000 la oferta mínima de puja no
puede ser menor a US$ 500.
• Lo que no es posible saber es quienes están participando.
• El sistema registra únicamente las últimas tres mejores ofertas propuestas.
• La oferta mayor será la ganadora.
• El postor ganador tiene tres días hábiles para cumplir con pagar el saldo de precio.
• Si el postor ganador no cumple con el pago, automáticamente el sistema procede a
inhabilitarlo por un año.
NULIDAD DEL REMATE ELECTRONICO Ley 30229
• Por estar el usuario postor ganador incurso en las restricciones establecidas en la ley
(impedimentos para participar en remate) (Art. 11 el ejecutado y el Inhabilitado);
• Por falta de pago del saldo de precio.
• La nulidad puede presentarse a los tres (3) días, desde la realización del acto mismo, sin
embargo el postor ganador es conocido una vez que se expida el Certificado Digital de
Postor Ganador. Por tanto seria importante que el sistema de remates publicitara las
identidades una vez terminado el acto de presentación de ofertas.
• No se puede sustentar la nulidad del remate en las disposiciones del CC relativas a la
invalidez e ineficacia del acto jurídico.
NUEVAS CONVOCATORIAS
• Declara desierto el remate por falta de postores, se
procede a una segunda convocatoria (tan igual como en el
remate presencial, con las mismas reglas de depreciación
del precio base).
CONCLUSIONES
• Se ha progresado hacia la transparencia en los
remates judiciales.
• Se ha progresado en la reducción del tiempo y de
los costos.
• Los costos, la publicación en la plataforma
REM@JU es prácticamente gratuita
