Universidad Nacional de
Ingeniería
Instituto de Estudios Superiores
Matemática Financiera
“Proyecto – Valuación Financiera – Fritanga Enchufe”
Autores:
Gabriel Alejandro Flores Orozco
Jean Paul Püell Gómez
Ronny Antonio Rodríguez Ruiz
Docente:
M. Sc. Ronald Lara
Grupo:
2M1-S
Managua, Julio de 2019
Índice
I. Introducción.............................................................................................................................3
II. Detalles de la Inversión........................................................................................................3
III. Origen de Fondos.................................................................................................................4
IV. Valuación Financiera...........................................................................................................5
V. Anexos.......................................................................................................................................6
a. Proyección de Ingresos.........................................................................................................6
b. Egresos Operativos...............................................................................................................6
c. Depreciación.........................................................................................................................7
d. Cálculo de Impuestos...........................................................................................................7
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I. Introducción.
El presente documento propone la formulación de un proyecto enfocado en la valuación
financiera. Este proyecto tiene como fin poner en práctica los fundamentos básicos de una
inversión.
A continuación, se presentan los datos básicos y principales del proyecto mencionado.
Nombre del Proyecto: Fritanga Enchufe.
Ubicación: Centro de Managua.
Inversionistas: Basado en un Capital Nicaragüense.
Plazo de la Evaluación del Proyecto: Proyectado a 5 Años.
Este proyecto consiste en la compra de un terreno y la construcción de un local de 80m 2,
el cual se pretende utilizar como centro de venta de Fritanga. Este local consistirá de tres
localidades fundamentales; Sala Principal (Comedor), Cocina, y Baños.
A continuación, se presentarán los datos/evaluaciones/estimaciones a utilizar.
II. Detalles de la Inversión.
Compra de Terreno:
Descripción Año 0 Año 5
Área del Terreno (M²) 80 m²
Precio de Mercado del Terreno / M² 100.00 $ 115.00 $
Precio de Mercado del Terreno 8,000.00 $/m² 9,200.00 $/m²
Costo de Construcción de Local (se plantea un período de construcción de 5 meses):
Costo de Construcción m² CTO. Unitario CTO. Total
Área Principal (Comedor) 45 m² 170.00 $ 7,650.00 $
Área de Cocina 25 m² 150.00 $ 3,750.00 $
Área de Baños 10 m² 85.00 $ 850.00 $
TOTAL 80 m² 12,250.00 $
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Resumen de la Inversión:
Descripción Costo ($)
Terreno 8,000.00 $
Construcción del Local 12,250.00 $
TOTAL 20,250.00 $
III. Origen de Fondos.
Para la funcionalidad de este proyecto, se espera que por medio de una combinación de
fondos (70% / 30%), este salga a flote, a como se muestra en el siguiente cuadro:
Descripción Costo ($) Fondos Propios Préstamo del Banco
Terreno 8,000.00 $ 4,860.00 $ 3,140.00 $
Costo de Construcción 12,250.00 $ 1,215.00 $ 11,035.00 $
TOTAL 20,250.00 $ 6,075.00 $ 14,175.00 $
Para este préstamo, se solicita las siguientes condiciones propuestas:
Tasa de Interés Anual: 9%
Plazo: 5 Años
Período de Gracias Principal: 0.5 Años (6 Meses)
A continuación, se presenta un cuadro representando el pago del préstamo utilizando las
condiciones previamente propuestas:
Años
Descripción 0 1 2 3 4 5
Saldo Inicial $14,175.00 $14,175.00 $11,806.46 $9,224.76 $6,410.70 $3,343.38
Tasa de Interés Anual 9%
Pago de Interés $3,644.29 $1,275.75 $1,062.58 $830.23 $576.96 $300.90
Amortización $2,368.54 $2,581.70 $2,814.06 $3,067.32 $3,343.38
Total Cuota Anual $3,644.29 $3,644.29 $3,644.29 $3,644.29 $3,644.29
Saldo Final $14,175.00 $11,806.46 $9,224.76 $6,410.70 $3,343.38 $0.00
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IV. Valuación Financiera.
Así mismo, se presenta un cuadro representando los movimientos de un Flujo de Caja.
FLUJO DE CAJA
Años
Descripción 0 1 2 3 4 5
Ingresos $8,652.00 $9,660.00 $10,668.00 $11,676.00 $12,684.00
Egresos
Total Egresos $4,145.26 $4,179.10 $4,319.73 $4,480.63 $4,661.80
Flujo de Caja Neta Operativa $4,506.74 $5,480.90 $6,348.27 $7,195.37 $8,022.20
Intereses sobre Préstamo $3,644.29 $1,275.75 $1,062.58 $830.23 $576.96 $300.90
Depreciación $3,062.50 $3,062.50 $3,062.50 $3,062.50 $3,062.50
Utilidad Antes de I.R $3,644.29 $168.49 $1,355.82 $2,455.54 $3,555.91 $4,658.79
I.R $50.55 $406.75 $736.66 $1,066.77 $1,397.64
Pago al Principal $2,368.54 $2,581.70 $2,814.06 $3,067.32 $3,343.38
Inversión $6,075.00
Depreciación $3,062.50 $3,062.50 $3,062.50 $3,062.50 $3,062.50
Valor de Mercado de Terreno $9,200.00
Valor de Salvamento Edificio $9,187.50
FLUJO DE CAJA NETO ANUAL -$9,719.29 $811.91 $1,429.87 $1,967.32 $2,484.31 $21,367.77
TMAR 13%
VAN $16,323.00
TIR 28%
Esta Proyección Financiera está fundamentada en un estudio del mercado, tomando en
cuenta la situación actual del país, presupuesto de costos de manufactura y negociaciones
previas con instituciones financieras.
Los resultados obtenidos en el flujo obtenido en el período de 5 años, indican que el
proyecto es fiable financieramente para su total realización. Los indicadores primordiales,
tales como el VPN y el TIR, indican que con la TMAR usada por los inversionistas, este
proyecto evaluado a un plazo de 5 años; generará una ganancia equivalente a $16,323.
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V. Anexos
Años
Concepto 0 1 2 3 4 5
Menus Individuales
Menus Familiares
Refrescos
Precio de Menus Individuales $3.50 $4.00 $4.50 $5.00 $5.50
Precio de Menus Familiares $10.00 $10.50 $11.00 $11.50 $12.00
Precio de Refrescos $0.60 $0.75 $0.90 $1.05 $1.20
Ingreso Mensual $721.00 $805.00 $889.00 $973.00 $1,057.00
Ingreso Anual $8,652.00 $9,660.00 $10,668.00 $11,676.00 $12,684.00
a. Proyección de Ingresos.
Se ejecutó la proyección de los ingresos con un precio promediado. Calculado según un
precio mínimo y un precio máximo, ambos datos extraídos de un estudio del mercado
actual con los precios la competencia, con otros servicios de fritanga a los que se evaluaron.
Estudio de Mercado Mínimo Máximo Promedio
Precios de Competencia (Individuales) 3 4 3.5
Precios de Competencia (Familiares) 9 11 10
Precios de Competencia (Refrescos) 0.40 0.8 0.60
Años 0 1 2 3 4 5
EGRESOS
Salarios y Prestaciones $2,894.40 $2,894.40 $2,894.40 $2,894.40 $2,894.40
Mantenimiento de Infra. $259.56 $289.80 $426.72 $583.80 $761.04
Gastos Administrativos $960.00 $963.60 $967.31 $971.13 $975.06
Seguro de Infraestructura $31.30 $31.30 $31.30 $31.30 $31.30
TOTAL $4,145.26 $4,179.10 $4,319.73 $4,480.63 $4,661.80
Salarios y Prestaciones Obreros Salarios ($/Semana) Mensual Prestaciones Anual
Cocineros 2 $20.00 $80.00 $20.30 $1,203.60
Total 2 $40.00 $160.00 $40.60 $2,894.40
b. Egresos Operativos
6
Gastos Administrativos Mensual Anual Incremento Anual
Servicios Contables $70.00 $840.00
Servicios de Limpieza $10.00 $120.00 3%
Años
Descripcion 1 2 3 4 5
Servicios Contables $840.00 $840.00 $840.00 $840.00 $840.00
Servicios de Limpieza $120.00 $123.60 $127.31 $131.13 $135.06
TOTAL $960.00 $963.60 $967.31 $971.13 $975.06
Seguro a Infraestructura m² Valor $ Costo x Millar Prima Anual
Area Total Rentable 45 $7,650.00 $3.00 $22.95
Cocina 25 $3,750.00 $2.00 $7.50
Baños 10 $850.00 $1.00 $0.85
TOTAL 80 $12,250.00 $31.30
DEPRECIACION Cálculo para IR
Edificio $12,250.00
c. Depreciación.
Vida Util Tributaria 20 Años
Depreciación Anual $612.50
Cantidad de Años 5
Depreciación $3,062.50
Valor en Libros $9,187.50
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d. Cálculo de Impuestos.
Cálculo de IR Años
Descripción 0 1 2 3 4 5
Utilidad Antes de IR (Renta Neta) $168.49 $1,355.82 $2,455.54 $3,555.91 $4,658.79
I.R 30% Sobre Utilidad $50.55 $406.75 $736.66 $1,066.77 $1,397.64
I.R sobre Renta Bruta $116.76 $126.84
I.R A PAGAR $50.55 $406.75 $736.66 $1,066.77 $1,397.64
