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核心观点：

观察国家统计局数据，至少有5项指标近期在持续改善，比如全国房地产销售端数据近期两个月均呈现了收窄的良好态势，也意味着政策积极有效，其也有助于进一步引导市场预期向好发展。

• 房地产投资指标压力较大，新开工指标跌幅持续收窄。1-7月份，房地产开发投资指标总体上压力是比较大的，说明促使开发投资指标转好是一个长期的攻坚战工作。房屋新开工面积跌幅已经连续5个月收窄，这说明此类指标在经过34个月的调整后，市场风险有效出清、企稳基础更加牢固。房屋竣工面积跌幅总体得到遏制，当前各地要继续做好保交房工作。

• 商品房销售指标跌幅连续收窄，待售面积增幅持续下降。1-7月份，商品房销售指标跌幅出现了连续2个月的收窄态势。对于重点城市来说，全国50城成交数据有望在8月份转负为正，这说明大城市率先复苏，后续有望带动全国市场朝着复苏的路径前进。房价跌幅指标已经出现了连续2个月的收窄，也说明过去“跌跌不休”的态势是有所遏制的。与6月末比较，7月末除了住宅待售面积下降外，商业营业用房和办公楼待售面积均上升。可见，商办物业去库存的工作还应加快推进。

• 房企到位资金跌幅持续收窄，资金情况有所改善。1-7月份，房企资金到位的数据指标已经连续4个月出现了跌幅收窄的态势。其启示是，目前此类指标本身也有持续性的深度调整，当前或也进入到持续收窄的复苏阶段。

房地产投资指标压力较大，新开工指标跌幅持续收窄

1、开发投资指标总体压力较大

1-7月份，全国房地产开发投资60877亿元，同比下降10.2%。其中，住宅投资46230亿元，同比下降10.6%。房地产开发投资指标总体上压力是比较大的。三个因素困扰了开发投资指标的复苏。一是销售的绝对金额不高，二是销售端资金不会很快传导到房企投资端，三是房企存量债务规模大，依然会消耗较多资金。这说明提振开发投资指标是一个长期的攻坚战工作。当然后续可以积极关注供求关系的变化，因为此类指标已经持续萎缩了26个月，客观上潜在的新房供应减少了，也有助于缓解库存背后的压力。

2、房屋新开工面积跌幅持续5个月收窄

1-7月份，房地产开发企业房屋新开工面积43733万平方米，同比下降23.2%。其中，住宅新开工面积31684万平方米，同比下降23.7%。新开工指标已经连续5个月收窄，对于我们预判该指标后续企稳有积极作用。这说明此类指标在经过34个月的调整后，本身风险有积极出清、企稳基础更加牢固。加之最近几年拿地的房企，普遍是财务状况不错的房企，叠加融资协调机制等推进，此类指标后续有进一步改善的空间。

3、房屋竣工面积跌幅得到遏制

1-7月份，房地产开发企业房屋竣工面积30017万平方米，同比下降21.8%。其中，住宅竣工面积21867万平方米，同比下降21.8%。房屋竣工指标跌幅总体得到遏制。当前各地要继续做好保交房工作。近期部分城市房屋交付后有质量问题，也要求各地强化保交房的工作质量，从保护购房者权益的角度做好相关工作。

商品房销售指标跌幅连续收窄，待售面积增幅持续下降

1、商品房销售面积跌幅持续收窄

1-7月份，全国新建商品房销售面积54149万平方米，同比下降18.6%，其中住宅销售面积同比下降21.1%。新建商品房销售额53330亿元，同比下降24.3%，其中住宅销售额同比下降25.9%。销售指标出现了连续2个月的收窄态势。从近期各地的销售端数据来看，尤其是全国50城的销售数据来看，同样呈现了月度交易数据同比跌幅收窄的态势。且对于重点城市来说，全国50城成交数据有望在8月份转负为正，这说明大城市率先复苏，后续也会带动全国市场朝着复苏的路径前进。

2、商品房销售均价跌幅连续2个月收窄

1-7月份，全国商品房销售均价为9849元/平方米，同比下降6.9%。该指标已经出现了连续2个月的收窄，也说明过去“跌跌不休”的态势是有所遏制的，反映出房企在定价方面更加从容。对于购房者来说，也要关注到此类价格信号，科学合理安排置业计划。

3、商品房待售面积增幅持续下降

7月末，全国商品房待售面积73926万平方米，同比增长14.5%。其中，住宅待售面积同比增长22.5%。商品房待售面积增幅指标连续两个月下降，和销售端数据改善有密切关联，充分说明各地在去库存方面有较好的表现。当然后续还需要持续加码，尤其是结合近期各地限价政策放开工作，在价格方面要做好蓄客和营销工作。

从三类物业的待售面积走势看，住宅待售面积2016年初达到最高点，此后三年多来一直震荡下行，2019年年末住宅待售面积不再持续下降，进入平稳回升态势，今年2月末达到历史较高水平，3月开始有所回落。商业营业用房待售面积2017年初达到历史最高点后缓慢下降，整体呈现较为平稳的走势。办公楼待售面积整体呈现平缓上升的态势，今年7月末达到历史最高点。与6月末比较，7月末除了住宅待售面积下降外，商业营业用房和办公楼待售面积均上升。可见，商办物业去库存的工作还应加快推进。今年下半年全国各地开展的“以购代建”、“商转居”、商办项目降价等工作，都有助于商办库存的进一步消化。

房企到位资金跌幅持续收窄，资金情况有所改善

1-7月份，房地产开发企业到位资金61901亿元，同比下降21.3%。其中，国内贷款9216亿元，同比下降6.3%；利用外资17亿元，同比下降45.0%；自筹资金22057亿元，同比下降8.7%；定金及预收款18693亿元，同比下降31.7%；个人按揭贷款8748亿元，同比下降37.3%。资金到位的数据指标已经连续4个月出现了跌幅收窄的态势。其启示是，目前此类指标本身也有持续性的深度调整，当前或也进入到持续收窄的复苏阶段。而从各地的融资政策来看，支持力度大，客观上也有助于进一步缓解房企的资金压力。

趋势和策略

总结今年前7个月的数据，全国房地产市场在持续调整中出现了积极的信号。

第一、至少5个指标出现了连续性的改善，其中新开工指标跌幅连续收窄5个月、商品房销售跌幅连续收窄2个月、待售面积增速连续2个月变小、到位资金状况同比跌幅连续4个月收窄、商品房销售价格跌幅连续2个月收窄。此类持续性的转好，启示我们近期要开始关注各指标的构筑底部的新市场机会。

第二、后续市场发展的机会将进一步趋好，尤其是各类利好政策不断，且价格层面有企稳的迹象，其对于市场预期改善和购房需求释放等都有积极的作用。

来源：易居研究院