Makalah PSAK

Makalah PSAK 13 Properti Investasi PENGERTIAN PROPERTI INVESTASI Mengacu pada PSAK 13 Revisi 2011 : Properti investasi adalah (tanah atau bangunan atau bagian dari suatu bangunan atau kedua duanya) yang dikuasai oleh pemilik atau lesse melalui sewa pembiayaan) untuk menghasilkan rental atau kenaikan nilai atau keduanya dan tidak untuk: Digunakan dalam produksi atau penyedia barang atau jasa, atau untuk tujuan administrative, atau Dijual dalamm kegiatan sehari-hari. (Par.5) Dalam PSAK 13 juga diberikan definisi mengenai properti yang digunakan sendiri (owner occupied property), yaitu properti yang dikuasai (Oleh pemilik atau lesse melalui sewa pembiayaan) untuk digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa untuk tujuan administratif. Perbedaan utama antara properti investasi dan properti yang digunakan sendiri adalah properti investasi menghasilkan arus kas yang sebagian besar independen aset tetap. Berdasarkan penjelasan diatas dapat dilihat beberapa perbedaan antara aset tetap dan properti investasi, yaitu properti investasi harus berbentuk properti (yaitu tanah atau bangunan atau bagian dari suatu bangunan atau kedua-duanya) dan digunakan untuk menghasilkan rental atau untuk kenaikan nilai. Sebagai contoh, jika suatu entitas membeli sebidang tanah. Pernyataannya diklasifikasikan sebagai aset tetap atau properti investasi? Klasifikiasinya tergantung darin tujuan entitas dalam mmperoleh tana tersebut, Apabila tanah tersebut digunakkan dalam kegiatan operasional (misalnya di atas tabah akan dibangun gedung yang diunakan sebagai  kantor perusahaan) maka tanah tersebut merupakan aset tetap. Namun, apabilah tanah tersebut tidak digunakan dalam kegiatan operasional, tetapi dengan tujuan akan dijual kembali dimasa depan karena prusahaan memiliki keyakinan harga tanah tersebut akan terus mengalami kenaikan nilai,maka tanah tersebut merupakan properti investasi. Contoh  properti investasi: (Par. 8) Tanah yang dikuasai dalam jangka panjang untuk kenaikan nilai dan bukan untuk dijual jangka pendek dalam kegiatan sehari-hari, Tanah yang dikuasai saat ini yang penggunaannya belum ditentukan, Bangunan yang dimiliki melalui sewa pembiayaan dan disewakan kepada pihak lain melalui satu atau lebih sewa operasi, Bangunan yang belum terpakai tetapi tersedia untuk disewakan kepada pihak lain melalui satu atau lebih sewa operasi. Contoh bukan properti investasi: (Par. 9) Properti yang dimaksud untuk dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari atau sedang dalam proses pembangunan untuk dijual (PSAK 14 – Persediaan), Properti yang digunakan sendiri (PSAK 16 – Aset Tetap), Properti yang disewakan kepada entitas lain dengan cara sewa pembiayaan. Properti dalam proses pembangunan atau pengembangan atas nama pihak ketiga. Properti dalam proses konstruksi atau pengembangan yang di masa depan digunakan sebagai properti investasi.PSAK 16 aset tetap berlaku untuk properti tersebut hingga proses pembangunan atau pengembangan selesai. Apabila bagian properti tersebut dapat di jual secara terpisah atau dapat disewakan kepada pihak lain secara terpisah melalui sewa pembiayaan, maka entitas harus mencatat kedua baagian itu secara terpisah, yaitu bagian pertama sebagai investasi dan bagian kedua sebagai aset tetap. Namun jika bagian tersebut tidak dapat dijual secara terpisah, maka klasifikasi properti tersebut ditentukan oleh bagian yang jumlahnya signifikan. Misalkan, bagian yang digunakakn dalam proses produksi atau persediaan barang-barang  atau jasa atau untuk tujuan administratif tidak signifikan, maka seluruh properti di klasifikasikan sebagai properti investasi. PENGAKUAN (RECOGNITION) (Par. 16) Properti investasi diakui sebagai asset jika dan hanya jika : Besar kemungkinan manfaat ekonomik masa depan yang terkait dengan properti investasi akan mengalir ke entitas; dan Biaya perolehan properti investasi dapat diukur secara andal.  PENGUKURAN (MEASUREMENT) Properti investasi diukur sebesar biaya perolehan. Biaya transaksi termasuk dalam pengukuran awal tersebut. (Par. 20) Biaya perolehan properti investasi yang dibeli meliputi harga pembelian dan setiap pengeluaran yang dapat diatribusikan secara langsung.  Termasuk biaya yang diatribusikan secara langsung : Biaya jasa hokum Pajak penjualan Biaya transaksi lainnya (Par. 21) Perolehan properti investasi juga melalui pertukaran aset nonmonoter atau kombinasi aset moneter dan nonmonoter. Jika diperoleh melalui pertukaraan maka biaya perolehan diukur pada nilai wajar kecuali Transaksi pertukaran tidak memiliki substansi komersial atau Nilai wajar dari aset yang diterima dan diserahkan tidak dapat diukur secara andal . Jika aset yang diperoleh tersebut tidak dapat diukur dengan nilai wajar. Maka biaya perolehan properti investasi diukur dengan jumlah tercatat dari aset yang diserahkan. Pengukuran Setelah Perolehan Entitas harus memiliki nilai model wajaratau model biaya sebagai kebijakan akuntansi untuk pengukuran setelah perolehan.Model yang dipilih tersebut harus ditetapkan pada seluruh investasi. Model Biaya Perlakuan akuntansi setelah perolehan dengan menggunakan model biaya sama seperti model biaya di aset tetap yaitu dicatat sebesar biaya perolehan dikurangi akumulasi penyusutan dan akumulasi rugi penurunan nilai asset, pengaturan untuk penghitungan penyusutan, juga sama dengan aset tetap. Model Nilai Wajar Nilai wajar  dalam properti investasi harus diterapkan untuk seluruh properti investasi bukan hanya kelompok tertentu saja. Selisih yang timbul dari penyesuaian ke nilai wajar langsung diakui dalam laporan laba rugi komprehensif dan tidak dilakukan penghitungan penyusutan apabila entitas memilih menggunakan model nilai wajar. Setelah pengakuan awal, entitas yang memilih menggunakan model nilai wajar mengukur seluruh properti investasi berdasarkan nilai wajar. Apabila hak atas properti yang dimiliki oleh lessee melalui sewa operasi diklasifikasikan sebagai propeti investasi maka entitas tidak mempunyai pilihan, harus menerapkan model nilai wajar. Penghentian Pengakuan Properti investasi dihentikan pengakuannya pada saat pelepasan atau ketika properti investasi tersebut tidak digunakan lagi secara permanen dan tidak memiliki manfaat ekonomis di masa depan. Pelepasan properti investasi dapat dilakukan dengan cara dijual atau disewakan secara sewa pembiayaan. Apabila satu properti invesatasi memiliki beberapa bagian denagn nilai yang signifikan, maka penyusutan tiap bagian tersebut dilakukan secara terpisah. Jika dilakukan penggantian untuk suatu bagian dari properti investasi tersebut, maka entitas mengakui biaya penggantian untuk bagian yang diganti tersebut didalam jumlah tercatat suatu aset tersebut dan jumlah tercatat dari bagian aset yang diganti tidak diakui lagi. Namun, jika bagian yang diganti tersebut bukan merupakan bagian yang disusutkan secara terpisah, maka biaya penggantian yang terjadi dapat digunakan sebagai indikasi untuk menentukan berapa jumlah biaya bagian yang diganti tersebut.    Untuk properti investasi yang dicatat dengan menggunakan model nilai wajar, mungkin saja sulit untuk menentukan berapa nilai wajar yang harus dikurangi untuk bagian yang diganti. Dalam kasus tersebut, maka alternatif pengakuannya adalah dengan memasukkan biaya penggantian ke dalam jumlah tercatat aset tersebut dan kemudian menentukan kembali nilai wajar dari aset tersebut.             Laba atau rugi yang timbul dari pelepasan properti investasi merupakan selisih antara hasil neto dari pelepasan dengan jumlah tercatat aset, dan diakui dalam laporan laba rugi komprehensif dalam periode terjadinya penghentian. Kecuali apabila pelepasan properti investasi dilakukan melalui jual-sewa balik, maka pengakuan keuntungan atau kerugian yang timbul mengikuti PSAK 30 Sewa. Sama seperti pelepasan aset tetap, jika pembayaran atas properti investasi ditangguhkan maka imbalan yang diterima pada awalnya diakui sebesar setara harga tunai dan selisih antara jumlah nominal dari imbalan dan nilai yang setara dengan harga tunai diakui sebagai pendapatan bunga. Transfer Apabila tujuan dari penggunaan aset mengalami perubahan maka perlu dilakukan transfer klasifikasi. Transfer ke atau dari properti investasi dilakukan jika, dan hanya jika, terdapat perubahan penggunaan yang ditunjukan sebagai berikut : Dimulainya penggunaan oleh pemilik. Maka perlu ditransfer dari properti  investasi menjadi properti yang digunakan sendiri. Dimulainya pengembangan untuk dijual. Dalam hal ini terjadi perubahan dari properti investasi menjadi persediaan. Berakhirnya pemakaian oleh pemilik dan aset tersebut digunakan untuk tujuan rental atau kenaikan nilai atau keduanya. Perubahan ini menyebabkan transfer dari properti yang digunakan sendiri menjadi properti investasi. Dimulainya sewa operasi ke pihak lain dari sebelumnya digunakan untuk dijual,maka ditransfer dari persediaan menjadi properti investasi. Berakhirnya pembangunan atau pengembangan dan akan digunakan untuk tujuan properti investasi. Untuk kasus ini ditransfer dari properti yang sedang dibangun atau dikembangkan ( dicakup di PSAK 16) menjadi properti investasi. Penyajian Properti investasi disajikan bagian dari aset tidak lancar didalam laporan posisi keuangan (neraca). Pengungkapan Entitas mengungkapan antara lain sebagai berikut. Apakah entitas tersebut menerapkan model nilai wajar atau model biaya. Jika menerapakan model nilai wajar, apakah, dan dalam keadaan bagaimana, hak atas properti yang dikuasai dengan cara sewa operasi diklasifikasikan dan dicatat sebagai properti investasi. Apabila pengklasifikasian ini sulit dilakukan,kriteria yang digunakan untuk membedakan properti  investasi dengan properti yang digunakan sendiri dan dengan properti yang dimiliki untuk dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari.  Metode dan asumsi signifikan yang diterapkan dalam menentukan nilai wajar dari properti investasi, yang mencakup pernyataan apakah penentuan nilai wajar tersebut didukung oleh bukti pasar atau lebih banyak berdasarkan faktor lain (yang harus diungkapkan oleh entitas tersebut) karena sifat propert tersebut dan keterbatasan data pasar yang dapat diperbandingkan. Sejauh mana penentuan nilai wajar properti investasi (yang diukur atau diungkapkan dalam laporan keuangan) didasarkan atas penilaian oleh penilai independen yang diakui dan memiliki kualifikasi professional yang relevan serta memiliki pengalaman mutakhir di lokasi dan kategori properti investasi yang dinilai. Apabila tidak ada penilaian seperti itu, hal tersebut harus diungkapkan.  Jumlah yang diakui dalam laporan laba rugi komperhensif untuk: Penghasilan rental dari property investasi. Beban operasi langsung (mencakup perbaikan dan pemeliharaan) yang timbul dari properti investasi yang menghasilkan pendapatkan rental selama periode tersebut; Beban operasi langsung (mencakup perbaikan dan pemeliharaan) yang timbul dari properti investasi yang tidak menghasilkan pendapatkan rental selama periode tersebut; dan perubahan kumulatif dalam nilai wajar yang diakui dalam laporan laba rugi komprehensif atas penjualan properti investasi dari sekelompok aset yang mana model biaya digunakan ke kelompok yang menggunakan model nilai wajar. Eksistensi dan jumlah pembatasan atas realisasi dari properti investasi atau pembayaran penghasilan dan hasil pelepasan. Kewajiban kontraktual untuk membeli, membangun atau mengembangkan properti investasi atau untuk perbaikan, pemeliharaan atau peningkatan. Pengungkapan pada Model Nilai Wajar Entitas yang menerapkan model nilai wajar juga harus mengungkapkan rekonsiliasi antara jumlah tercatat property investasi pada awal dan akhir periode,yang menunjukkan hal-hal berikut : Penambahan,pengungkapan terpisah untuk penambahan yang dihasilkan dari akuisisi dan    penambahan yang dihasilkan dari pengeluaran setelah perolehan yang diakui dalam jumlah tercatat asset. Penambahan yang dihasilkan dari akuisi melalui penggabungan usaha Aset yang diklasifikasikan sebagai dimiliki untuk dijual atau masuk dalam kelompok asset yang akan dilepaskan yang akan diklasifikasikan sebagai dimiliki untuk dijual dan pelepasan lain Laba atau rugi netto dari penyesuaian terhadap nilai wajar Perbedaan nilai tukar netto yang timbul pada penjabaran laporan keuangan dari mata uang fungsional menjadi mata uang penyajian yang berbeda, termasuk penjabaran dari kegiatan usaha luar negeri menjadi mata uang penyajian dari entitas pelapor Transfer ke dan dari persediaan dan property yang digunakan sendiri Perubahan lain. Pengungkapan Pada Model Biaya Entitas yang menerapkan model biaya juga harus mengungkapkan : Metode penyusunan yang digunakan; Masa manfaat atau tarif penyusutan yang digunakan; Jumlah tercatat bruto dan akumulasi penyusutan (agregat dengan akumulasi rugi penurunan niai ) pada awal dan akhir periode; Rekonsiliasi jumlah tercatat properti investasi pada awal dan akhir periode, yang menunjukkan : Penambahan, pengungkapan terpisah untuk menambahkan yang dihasilkan dari akuisisi dan penambahan pengeluaran setelah perolehan yang diakui sebagai aset; Penambahan yang dihasilkan dari akuisisi melalui penggabungan usaha; Aset yang diklasifikasikan sebagai dimiliki untuk dijual atau masuk dalam kelompok yang akan dilepaskan yang diklasifikasi sebagai dimiliki untuk dijual yang dinilai dengan jumlah tercatat atau nilai jual dikurangi beban penjualan, mana yang lebih rendah dan pelepasan lain; Penyusutan; Jumlah dan rugi penurunan nilai yang diakui,dan jumlah pemulihan rugi penurunan nilai,selama satu periode sesuai PSAK 48 penurunan Nilai Aset; Perbedaan nilai tukar neto yang timbul pada penjabaran laporan keuangan dari mata uang fungsional menjadi mata uang penyajian yang berbeda, termasuk penjabaran dari kegiatan usaha luar negeri menjadi mata uang penyajian dari entitas pelaporan; Transfer ke dan dari persediaan dan properti yang digunakan sendiri; dan Perubahan lain. Nilai wajar properti investasi. Jika entitas tidak dapat menentukan nilai wajar properti investasi secara andal, entitas mengungkapkan : Uraian properti investasi; Penjelasan mengapa nilai wajar tidak dapat ditentukan secara andal; dan Apabila mengkin, kisaran estimasi di mana nilai wajar kemungkinan besar berada.