CPC 28 L

Livro Eletrônico
CPC 28 - Propriedade para Investimento
CPCs para Desesperados (Pronunciamentos Contábeis) Com

Videoaulas - 2019
Gabriel Rabelo, Luciano Rosa
05582054707 - Nathália Midões Tavares

SUMÁRIO
1 - INTRODUÇÃO .................................................................................................................................................. 2
2 - CPC 28 – PROPRIEDADES PARA INVESTIMENTO ................................................................................................ 2
2.1 - PROPRIEDADE PARA INVESTIMENTO SEGUNDO A LEI 6.404/76 ................................................................................2
2.2 - CONCEITOS INICIAIS DA PROPRIEDADE PARA INVESTIMENTO ...................................................................................3
2.3 - PROPRIEDADE PARA INVESTIMENTO SEGUNDO A INTERPRETAÇÃO TÉCNICA N. 10 DO CPC ...................................7
2.4 - RECONHECIMENTO DE UMA PROPRIEDADE PARA INVESTIMENTO ...........................................................................8
2.5 - MENSURAÇÃO NO RECONHECIMENTO .......................................................................................................................9
2.6 - MENSURAÇÃO APÓS O RECONHECIMENTO INICIAL .................................................................................................10
2.7 - MÉTODO DO VALOR JUSTO........................................................................................................................................11
2.8 - MÉTODO DO CUSTO ...................................................................................................................................................12
2.9 - TRANSFERÊNCIA .........................................................................................................................................................12
2.9.1 - PROPRIEDADE PARA INVESTIMENTO AVALIADA AO CUSTO, SE TORNA IMOBILIZADO/ESTOQUE
TAMBÉM AO CUSTO ................................................................................................................................................13
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2.9.2 - IMOBILIZADO AVALIADO AO CUSTO SE TORNA PROPRIEDADE PARA INVESTIMENTO AO VALOR JUSTO ...........13
2.10 - ESTOQUE VIRA PROPRIEDADE PARA INVESTIMENTO .............................................................................................17
2.11 - ALIENAÇÃO ...............................................................................................................................................................19
2.12 - DIVULGAÇÃO ............................................................................................................................................................19
3 - QUESTÕES COMENTADAS – PROPRIEDADE PARA INVESTIMENTO ................................................................... 19
4 - LISTA DAS QUESTÕES COMENTADAS NESTA AULA.......................................................................................... 38
5 - GABARITO DAS QUESTÕES COMENTADAS NESTA AULA .................................................................................. 46
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1 - INTRODUÇÃO
Olá, meus amigos. Como estão?!
Prazer revê-los novamente em mais uma aula do nosso curso de Contabilidade.
Hoje, falaremos sobre a propriedade para investimento, tema previsto no CPC 28.
Estamos à disposição para responder as dúvidas que surjam, através do fórum de dúvidas do site
Estratégia concursos.
Está ok?! É isso! Vamos começar a nossa batalha?!
Forte abraço!
André Curcio/ Julio Cardozo/ Luciano Rosa.
Dicas diárias de Contabilidade no Instagram: @contabilidadeconcurso
2 - CPC 28: PROPRIEDADES PARA INVESTIMENTO

2.1 - PROPRIEDADE PARA INVESTIMENTO SEGUNDO A LEI 6.404/76
Segundo a Lei 6.404/76
Art. 178. No balanço, as contas serão classificadas segundo os elementos do patrimônio

que registrem, e agrupadas de modo a facilitar o conhecimento e a análise da situação
financeira da companhia.
§ 1º No ativo, as contas serão dispostas em ordem decrescente de grau de liquidez dos
elementos nelas registrados, nos seguintes grupos:
II – ativo não circulante, composto por ativo realizável a longo prazo, investimentos,
imobilizado e intangível. (Incluído pela Lei nº 11.941, de 2009)
Ainda, continua...
Art. 179. As contas serão classificadas do seguinte modo:

III - em investimentos: as participações permanentes em outras sociedades e os direitos
de qualquer natureza, não classificáveis no ativo circulante, e que não se destinem à
manutenção da atividade da companhia ou da empresa;
Assim, a propriedade para investimento fica classificada no Ativo Não Circulante – Investimento,
e não se destina à manutenção das atividades da empresa.
O primeiro aspecto a se salientar é que o tema veio insculpido no Pronunciamento Técnico n. 28
do Comitê de Pronunciamentos Contábeis.
Estudaremos os aspectos mais importantes para concursos, que é o que nos interessa.
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2.2 - CONCEITOS INICIAIS DA PROPRIEDADE PARA INVESTIMENTO
Alguns conceitos importantes são definidos pela norma. Senão vejamos:

- Valor contábil é o montante pelo qual um ativo é reconhecido no balanço patrimonial.
Assim, um ativo que esteja reconhecido no balanço pelo valor de R$ 100.000,00, deduzido de uma
provisão para ajuste ao valor de mercado de R$ 20.000,00, terá valor contábil de R$ 80.000,00.
- Propriedade para investimento é a propriedade (terreno ou edifício – ou parte de

edifício – ou ambos) mantida (pelo proprietário ou pelo arrendatário em arrendamento
financeiro) para auferir aluguel ou para valorização do capital ou para ambas, e não para:
(a) uso na produção ou fornecimento de bens ou serviços ou para finalidades
administrativas; ou
(b) venda no curso ordinário do negócio.
Portanto, este é, indubitavelmente, um dos pontos mais importantes para nossa prova, saber
discernir uma propriedade para investimento.
O CPC a define como aquela que é mantida para auferir aluguel ou valorização (ou ambas),
contanto que não sejam utilizadas para finalidades administrativas e nem sejam vendidas como
curso ordinário do negócio.
Auferir Renda
Propriedade
para
Investimento
Valorização do
Capital
Outro aspecto que merece destaque é o fato de que a propriedade para investimento não
necessita ser juridicamente da entidade que está reportando as demonstrações contábeis.
Pode, também, ser de um arrendatário, no caso de arrendamento mercantil financeiro (cuidado:
arrendamento operacional, em regra, não!). Trata-se, aqui, da primazia da essência sobre a forma,
tão propalada nos estudos da contabilidade.
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Caso a propriedade seja mantida para uso na produção ou para fornecimento de bens ou serviços,
ou, ainda, para finalidades administrativas, recebe o nome de propriedade ocupada pelo
proprietário e fica classificada no ativo imobilizado.
O grande diferencial, portanto, entre a propriedade mantida para investimento e a propriedade
ocupada pelo proprietário é a classificação. Enquanto a propriedade para investimento é
contabilizada dentro do ativo não circulante – investimentos, a propriedade ocupada pelo
proprietário é classificada no ativo não circulante – imobilizado (regendo-se eminentemente pelo
CPC 27).
Ademais, aquela gera fluxos de caixas altamente independentes dos outros ativos da sociedade.
Por exemplo, um imóvel alugado não depende de uma máquina da produção para gerar receitas.
Por seu turno, a propriedade ocupada pelo proprietário gera fluxos de caixas mais dependentes,
por estarem trabalhando em harmonia dentro da entidade.
Alguns exemplos de propriedade para investimento enunciados pelo CPC são (item 08):
(a) terrenos mantidos para valorização de capital a longo prazo e não para venda a curto
prazo no curso ordinário dos negócios;
(b) terrenos mantidos para futuro uso correntemente indeterminado (se a entidade não
tiver determinado que usará o terreno como propriedade ocupada pelo proprietário ou
para venda a curto prazo no curso ordinário do negócio, o terreno é considerado como
mantido para valorização do capital);
(c) edifício que seja propriedade da entidade (ou mantido pela entidade em
arrendamento financeiro) e que seja arrendado sob um ou mais arrendamentos
operacionais;
(d) edifício que esteja desocupado, mas mantido para ser arrendado sob um ou mais
arrendamentos operacionais;
(e) propriedade que esteja sendo construída ou desenvolvida para futura utilização
como propriedade para investimento.

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No caso de terreno para uso futuro, temos as seguintes situações:

- Se a empresa já decidiu que irá usá-lo futuramente em suas operações: Investimento.
- Se irá usá-lo para gerar renda ou para valorização: Propriedade para investimento.
- Se ainda não decidiu: Propriedade para investimentos.
Vejamos uma questão da ESAF:
(ESAF/AFRFB/2012) Os bens adquiridos e mantidos pela empresa, sem a produção de renda

e destinados ao uso futuro para expansão das atividades da empresa, são classificados no
balanço como:
a) Imobilizado em Andamento.
b) Realizável a Longo Prazo.
c) Propriedades para Investimentos.
d) Investimentos Temporários.
e) Outros Investimentos Permanentes.
Comentários:
Segundo a Lei 6.404/76:
III - em investimentos: as participações permanentes em outras sociedades e os direitos de
qualquer natureza, não classificáveis no ativo circulante, e que não se destinem à
De acordo com o FIPECAFI, fazem parte de outros investimentos permanentes os imóveis
mantidos sem produção de renda e destinados a uso futuro, como no caso de terrenos
adquiridos para futuras instalações, quer na forma de expansão de atividades atuais, quer na
transferência de localização da fábrica, dos escritórios, etc.
Não se trata de propriedade para investimento, já que não temos um ativo mantido para
produção de aluguel ou arrendamento operacional, nos termos do CPC 28.
Gabarito → E.
Continuando...

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Não são consideradas propriedades para investimento, ainda segundo a norma (item 09):
(a) propriedade destinada à venda no decurso ordinário das atividades ou em vias de construção
ou desenvolvimento para tal venda, como, por exemplo, propriedade adquirida exclusivamente
com vista à alienação subsequente no futuro próximo ou para desenvolvimento e revenda;
(b) Eliminado na Revisão 12 do CPC.
(c) propriedade ocupada pelo proprietário (como explicamos acima), incluindo (entre outras
coisas) propriedade mantida para uso futuro como propriedade ocupada pelo proprietário,
propriedade mantida para desenvolvimento futuro e uso subsequente como propriedade ocupada
pelo proprietário, propriedade ocupada por empregados (paguem ou não aluguéis a taxas de
mercado) e propriedade ocupada pelo proprietário no aguardo de alienação;
(d) propriedade que é arrendada a outra entidade sob arrendamento financeiro.
Vale ressaltar que a propriedade arrendada a terceiros através de arrendamento operacional é
propriedade para investimento.
Se for arrendada como arrendamento financeiro, não é (nesse caso, já houve a venda da
propriedade, pois o arrendamento financeiro é em essência uma venda parcelada do bem).
Outro trecho importante do Pronunciamento é o destacado a seguir:
10. Algumas propriedades compreendem uma parte que é mantida para obter
rendimentos ou para valorização de capital e outra parte que é mantida para uso na
produção ou fornecimento de bens ou serviços ou para finalidades administrativas. Se
essas partes puderem ser vendidas separadamente (ou arrendadas separadamente sob
arrendamento financeiro), a entidade contabiliza as partes separadamente. Se as partes
não puderem ser vendidas separadamente, a propriedade só é propriedade para
investimento se uma parte insignificante for mantida para uso na produção ou
fornecimento de bens ou serviços ou para finalidades administrativas.
Em síntese, a propriedade que seja utilizada concomitantemente para valorização e para uso nas
atividades da entidade deverá ser assim analisada:

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2.3 - PROPRIEDADE PARA INVESTIMENTO SEGUNDO A INTERPRETAÇÃO TÉCNICA N. 10 DO

CPC
Nos termos da Interpretação Técnica n. 10 do CPC:
44. Os ativos imobilizados são itens tangíveis que:

(a) são detidos para uso na produção ou no fornecimento de mercadorias ou serviços,
para aluguel a outros, ou para fins administrativos; e
(b) é esperado que sejam usados durante mais de um período.
45. A propriedade para investimento é a propriedade (terreno ou edifício – ou parte de
edifício – ou ambos) mantida (pelo dono ou pelo arrendatário em arrendamento
financeiro) para obter rendas ou para valorização do capital ou para ambas, e não para:
(a) uso na produção ou no fornecimento de bens ou serviços ou para finalidades
administrativas; ou
Assim, a norma traz importante distinção entre o que vem a ser a propriedade para investimento e
o que vem a ser ativo imobilizado.
Atente-se, agora, a um aspecto interessante e importante.
A menção da palavra “aluguel” no item 44 (a) e a menção da expressão “para obter rendas” no
item 45 se diferenciam basicamente no seguinte: no ativo imobilizado, a figura do aluguel só pode
existir quando estiver vinculado a ativo complementar na produção ou no fornecimento de bens
ou serviços.
Exemplifique-se. Uma fazenda pode ter residências alugadas a seus funcionários, uma extratora de
minerais pode construir residências no meio da floresta também para alugar a seus funcionários,
etc. Nesse caso, os ativos alugados são, na verdade, parte do imobilizado necessário ao
atingimento da atividade-fim da entidade.
Portanto, deve-se verificar se o aluguel é a finalidade do imóvel (propriedade para investimento)
ou um meio para se alcançar os fins (imobilizado).
Ainda, nos termos da Interpretação Técnica:
47. Se houver investimento para obter renda por meio de aluguel, em que este é o
objetivo final, no qual o imóvel é um investimento em si mesmo, e não o complemento
de outro investimento, aí se tem a caracterização não do ativo imobilizado, mas sim de
propriedade para investimento. A propriedade para investimento, ao contrário do ativo
alugado classificado no imobilizado, tem um fluxo de caixa específico e independente,
ou seja, ele é o ativo principal gerador de benefícios econômicos, e não um acessório a
outros ativos geradores desses benefícios.

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Esquematizemos:
Propriedade para
Para gerar renda
investimento
Imóvel alugado
Para funcionários Imobilizado
(FGV/Auditor Fiscal/ISS Recife/2014) Uma entidade adquiriu dez apartamentos, em um

prédio ao lado de sua fábrica, por R$ 500.000,00 cada. Esses apartamentos são alugados para
os funcionários da entidade que são, originalmente, de fora do estado.
No Balanço Patrimonial dessa entidade, os apartamentos devem ser evidenciados no
subgrupo
a) Ativo Circulante.
b) Ativo Realizável a Longo Prazo.
c) Investimentos.
d) Ativo Imobilizado.
e) Patrimônio Líquido.
Gabarito → D
2.4 - RECONHECIMENTO DE UMA PROPRIEDADE PARA INVESTIMENTO
16. A propriedade para investimento deve ser reconhecida como ativo quando, e
apenas quando:
(a) for provável que os benefícios econômicos futuros associados à propriedade para
investimento fluirão para a entidade; e
(b) o custo da propriedade para investimento possa ser mensurado confiavelmente.
Esquematizemos:
Propriedade para Investimento Provável que fluam benefícios Custo possa ser mensurado
Reconhecida se econômicos futuros com confiabilidade

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2.5 - MENSURAÇÃO NO RECONHECIMENTO
A propriedade para investimento deve ser inicialmente mensurada pelo seu custo. Os custos de
transação devem ser incluídos na mensuração inicial (CPC 28, item 20).
O custo de uma propriedade para investimento comprada compreende o seu preço de compra e
qualquer dispêndio diretamente atribuível. Os dispêndios diretamente atribuíveis incluem, por
exemplo, as remunerações profissionais de serviços legais, impostos de transferência de
propriedade e outros custos de transação (CPC 28, item 21).
24. Se o pagamento de uma propriedade para investimento for a prazo, o seu custo é o
equivalente ao valor à vista. A diferença entre esta quantia e os pagamentos totais é
reconhecida como despesa financeira durante o período do crédito.
Esse é o já conhecido ajuste a valor presente.

Exemplifiquemos.
Uma propriedade para investimento é adquirida pelo montante de R$ 100.000,00, para
pagamento em 4 parcelas mensais de R$ 30.000,00 (R$ 5.000,00 de juros por parcela –
considerando juros simples). Ignore qualquer outro tipo de custo. Como contabilizar?
D – Propriedade para investimento (ANC – investimento) 100.000,00

D – Encargos financeiros a transcorrer (Ret. do passivo) 20.000,00
C – Financiamentos a pagar (Passivo) 120.000,00
Razonetes:
Prop. Invest. Encar. a transc. (Ret. P) Finan. a pagar
100000 20000 120000
Com a quitação de cada uma das parcelas, lançamos:
D – Financiamentos a pagar (Passivo) 30.000,00

C – Caixa (Ativo) 30.000,00
Razonetes:
Finan. a pagar Caixa
30000 120000 30000
Com a apropriação de encargos financeiros, lançamos:
D – Despesas com encargos financeiros (Resultado) 5.000,00

C – Encargos financeiros a transcorrer 5.000,00

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Razonetes:
Desp. Financeira Encar. a transc. (Ret. P)
5000 20000 5000
(CESPE/Técnico em Contabilidade/MPU/2010) A propriedade para investimento deve ser

mensurada, inicialmente, pelo valor médio de mercado, que é seu valor justo na ocasião.
Comentários:
Inicialmente, a propriedade para investimento é avaliado pelo custo, como manda o princípio
do registro pelo valor original. Todavia, o custo histórico pode sofrer variações subsequentes.
Assim, a entidade deve adotar, para mensurações posteriores, ou o método do valor justo ou
o método do custo, utilizando-se, assim, dessa política contábil para todas as suas
propriedades para investimento.
Gabarito → Errado.
2.6 - MENSURAÇÃO APÓS O RECONHECIMENTO INICIAL
Dissemos que, inicialmente, a propriedade para investimento é avaliada pelo custo. Todavia, o
custo histórico pode sofrer variações subsequentes.
Assim, a entidade deve adotar, para mensurações posteriores, ou o método do valor justo ou o
método do custo, utilizando-se, assim, dessa política contábil para todas as suas propriedades
para investimento.
Repetimos. As propriedades mantidas para investimento, após o registro inicial pelo custo, podem
ser avaliadas pelo valor justo ou pelo custo.
Se forem pelo valor justo, não há depreciação. Pelo custo, são depreciadas normalmente.
Políticas contábeis são os princípios, as bases, as convenções, as regras e as práticas específicas
aplicados pela entidade na elaboração e na apresentação de demonstrações contábeis.
Valor justo é o valor pelo qual um ativo pode ser negociado entre partes interessadas,
conhecedoras do negócio e independentes entre si, com ausência de fatores que pressionem para
a liquidação da transação ou que caracterizem uma transação compulsória. O valor justo pode,
grosso modo, ser também conhecido como valor de mercado.

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Esquematizemos:
2.7 - MÉTODO DO VALOR JUSTO
33. Após o reconhecimento inicial, a entidade que escolhe o método do valor justo
deve mensurar todas as suas propriedades para investimento pelo valor justo, exceto
nos casos descritos no item 53.
Lembre-se de que o valor justo é, grosso modo, o “valor de mercado”.

E se eu tenho uma propriedade para investimento e o seu valor justo (de mercado) sobe, o que
fazer?
O ganho ou a perda proveniente de alteração no valor justo de propriedade para investimento
deve ser reconhecido no resultado do período em que ocorra.
Assim, imagine-se uma propriedade para investimento adquirida pelo valor de R$ 100.000,00. Um
ano após, seu valor justo é avaliado em R$ 90.000,00. Houve uma variação a valor justo no valor de
R$ 10.000,00. O lançamento é o que se segue:
D – Despesa com ajuste a valor justo 10.000,00

C – Ajuste a valor justo 10.000,00
A entidade que escolhe avaliar uma propriedade para investimento a valor justo deve fazê-lo,
havendo presunção de que este valor é possível de ser determinado. Algumas vezes, contudo, não
poderemos determina-lo facilmente.
Nestas hipóteses, manteremos o ativo mensurado pelo custo até que o valor justo possa ser
estimado.

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2.8 - MÉTODO DO CUSTO
56. Após o reconhecimento inicial, a entidade que escolher o método do custo deve
mensurar todas as suas propriedades para investimento de acordo com os requisitos do
Pronunciamento Técnico CPC 27 para esse método, exceto aquelas que satisfaçam os
critérios de classificação como mantidas para venda (ou que estejam incluídas em grupo
para alienação que esteja classificado como mantido para venda) de acordo com o
Pronunciamento Técnico CPC 31 – Ativo Não Circulante Mantido para Venda e Operação
Descontinuada. As propriedades para investimento que satisfaçam os critérios de
classificação como mantidas para venda (ou que estejam incluídas em um grupo para
alienação que esteja classificado como mantido para venda) devem ser mensuradas de
acordo com esse Pronunciamento.
2.9 - TRANSFERÊNCIA
Uma propriedade para investimento pode vir a se tornar uma propriedade utilizada pelo
proprietário (que é uma propriedade que a entidade utiliza – classificada no imobilizado) e vice-
versa.
A propriedade para investimento, se se destinar à venda em determinado momento, pode ainda
vir a se tornar estoque.
As transferências para ou de propriedades para investimento devem ser feitas quando, e apenas
quando, houver alteração de uso1, evidenciada pelo seguinte:
(a) início de ocupação pelo proprietário, ou de desenvolvimento com vista à ocupação pelo
proprietário, para transferência de propriedade para investimento para propriedade ocupada pelo
proprietário; (Alterada pela Revisão CPC 12)
(b) início de desenvolvimento com objetivo de venda, para transferência de propriedade para
investimento para estoque;
(c) fim de ocupação pelo proprietário, para transferência de propriedade ocupada pelo
proprietário para propriedade para investimento;
(d) começo de arrendamento operacional para outra entidade, para transferência de estoques
para propriedade para investimento.
Atenção especial ao item b. Quando uma propriedade para investimento vai ser
vendida, transferiremos para o estoque apenas quando se iniciar o desenvolvimento de
projeto com o objetivo de venda. A simples intenção de alterar o uso não basta.
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A simples intenção de alterar o uso não basta.

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Mas qual o tratamento contábil adequado caso uma propriedade para investimento se torne um
imobilizado ou um imobilizado se torne uma propriedade para investimento e vice-versa?
Vejamos o CPC 28:
2.9.1 - Propriedade Para Investimento Avaliada Ao Custo, Se Torna Imobilizado/Estoque
Também Ao Custo
59. Os itens 60 a 65 aplicam-se aos aspectos de reconhecimento e mensuração

resultantes quando a entidade usa o método do valor justo para propriedades para
investimento. Quando a entidade usar o método do custo, as transferências entre
propriedades para investimento, propriedades ocupadas pelo proprietário e estoque
não alteram o valor contábil da propriedade transferida e não alteram o custo dessa
propriedade para finalidades de mensuração ou divulgação.
Se for mensuração ao custo, não teremos alteração do valor contábil.

Portanto, a primeira situação é o seguinte: Temos uma propriedade para investimento mensurada
pelo custo. Essa propriedade para investimento se torna um imobilizado ou estoque. Neste caso,
não há alteração!
Esquematizemos:
Propriedade para investimento

avaliada ao custo Vira Imobilizado
Não há alteração caso

Vira Estoque
2.9.2 - Imobilizado Avaliado Ao Custo Se Torna Propriedade Para Investimento Ao Valor

Justo
Todavia, pode ocorrer de a entidade ter um ativo imobilizado avaliado ao custo e decidir tornar
uma propriedade para investimento avaliada ao valor justo. E como proceder contabilmente?
O item 62 do CPC 28 aduz:
62. Até a data em que o imóvel ocupado pelo proprietário se torne propriedade para
investimento escriturada pelo valor justo, a entidade deprecia a propriedade e
reconhece quaisquer perdas por redução no valor recuperável (impairment) que
tenham ocorrido. A entidade trata qualquer diferença nessa data entre o valor contábil
da propriedade de acordo com o Pronunciamento Técnico CPC 27 e o seu valor justo da
seguinte forma:
(a) qualquer diminuição resultante no valor contábil da propriedade é reconhecida no
resultado. Porém, até o ponto em que a quantia esteja incluída em reavaliação

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anteriormente procedida nessa propriedade, a diminuição é debitada contra esse

excedente de reavaliação;
(b) qualquer aumento resultante no valor contábil é tratado como se segue:
(i) até o ponto em que o aumento reverta perda anterior por impairment dessa
propriedade, o aumento é reconhecido no resultado. A quantia reconhecida no
resultado não pode exceder a quantia necessária para repor o valor contábil para o
valor contábil que teria sido determinado (líquido de depreciação) caso nenhuma perda
por impairment tivesse sido reconhecida;
(ii) qualquer parte remanescente do aumento é creditada diretamente no patrimônio
líquido, em ajustes de avaliação patrimonial, como parte dos outros resultados
abrangentes. Na alienação subsequente da propriedade para investimento, eventual
excedente de reavaliação incluído no patrimônio líquido deve ser transferido para lucros
ou prejuízos acumulados, e a transferência do saldo remanescente excedente de
avaliação também se faz diretamente para lucros ou prejuízos acumulados, e não por
via da demonstração do resultado.
Explicando! Um terreno do ativo imobilizado (avaliado ao custo) será transferido para propriedade
para investimento avaliada ao valor justo.
O tratamento contábil será o seguinte:
2.9.2.1 - SITUAÇÃO 1 – VALOR JUSTO MENOR DO QUE O VALOR CONTÁBIL
- Se valor justo < valor contábil: Reconheceremos uma perda no resultado do exercício.
Esquematizemos:
Imobilizado Vira Prop. Invest. Valor Justo <
Despesa na DRE
(Custo) Valor Justo Custo
A sociedade KLS tinha um imobilizado que era avaliado a R$ 100.000,00 (valor contábil) e decidiu
que iria realocar o uso, transformando em propriedade para investimento avaliada ao valor justo.
O valor justo era de R$ 80.000,00. A propriedade para investimento terá de ficar com este valor
no final.
A diferença entre o valor contábil e o valor justo é de R$ 20.000,00 negativa. Portanto, vamos
lançar como despesa no resultado.
Quando da transferência do imobilizado para propriedade para investimento:
D – Propriedade para investimento 100.000,00

C – Ativo imobilizado 100.000,00
No ajuste:
D – Despesa com ajuste ao valor justo 20.000,00

C – Propriedade para investimentos 20.000,00

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Razonetes:
Prop. Investimento Imobilizado Desp. Ajuste VJ
100.000,00 20.000,00 100.000,00 20.000,00
80.000,00
2.9.2.1.1 - IMOBILIZADO ERA REAVALIADO

- Se valor justo < valor contábil: Se o ativo era reavaliado, diminui a reserva de reavaliação.
Exemplo, imóvel no valor de R$ 100.000,00, com reserva de reavaliação já computada no valor de
R$ 20.000,00 (conta do PL). Valor justo de R$ 80.000,00. Vamos lançar:

No ajuste, diminuiremos o valor da propriedade e a reserva de reavaliação:
D – Reserva de reavaliação (PL) 20.000,00

C – Propriedade para investimentos 20.000,00
Razonetes:
Prop. Investimento Ativo Imobilizado Reserva de reavaliação
100.000,00 20.000,00 100.000,00 100.000,00 20.000,00 20.000,00
80.000,00 Saldo Inicial Saldo Inicial
2.9.2.2 - SITUAÇÃO 2: VALOR JUSTO MAIOR DO QUE O VALOR CONTÁBIL

2.9.2.2.1 - ATIVO “NORMAL”
- Se valor justo > valor contábil: Diferença vai para ajuste de avaliação patrimonial, no PL.
Esquematizemos:
Vira Prop.
Imobilizado Valor Justo >
Invest. Valor AAP (PL)
(Custo) Custo
Justo
A sociedade KLS tinha um imobilizado que era avaliado a R$ 100.000,00 (valor contábil) e decidiu
que iria realocar o uso, transformando em propriedade para investimento avaliada ao valor justo.
O valor justo era de R$ 150.000,00. A propriedade para investimento terá de ficar com este valor
no final.

C – Ajuste de avaliação patrimonial (PL) 50.000,00

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Razonetes:
Prop. Investimento Imobilizado AAP (PL)
150.000,00 100.000,00 50.000,00
2.9.2.2.2 - SE O ATIVO IMOBILIZADO TIVER REGISTRADO UMA PERDA POR

RECUPERABILIDADE
- Se valor justo > valor contábil: Há perda por recuperabilidade: você faz a reversão da perda por
recuperabilidade, diretamente no resultado do exercício.
Exemplo, imóvel no valor de R$ 100.000,00, porém, há uma redução ao valor recuperável de R$
40.000,00, o que leva o valor contábil para R$ 60.000,00. Constatou-se que o valor justo é R$
110.000,00.
==6aa9d==
Nesta hipótese, teremos. Quando da transferência do imobilizado para propriedade para

investimento:
O ativo estava assim registrado:
Balanço Patrimonial – Ativo
Ativo imobilizado 100.000,00
(-) Ajuste para redução ao valor recuperável (40.000,00)
Valor Contábil 60.000,00
Nesta hipótese, a reversão está limitada ao valor original do ativo!
Os lançamentos de ajustes serão assim:
D – Propriedade para investimento (ANC – Investimento) 110.000,00

D – Ajuste para Redução ao Valor Recuperável (Red. Ativo) 40.000,00
C – Reversão da redução ao valor recuperável (Resultado) 40.000,00
C – Ajuste de avaliação patrimonial (PL) 10.000,00
Razonetes:
Prop. Investimento Ajuste Valor Rec (ANC) Reversão Recup (Receita)
110.000,00 40.000,00 40.000,00 40.000,00
Saldo Inicial
Imobilizado AAP (PL)

100.000,00 100.000,00 10.000,00
Saldo Inicial

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2.10 - ESTOQUE VIRA PROPRIEDADE PARA INVESTIMENTO
Se se tratar de estoque que virará propriedade para investimento então o tratamento é o seguinte:
63. Para uma transferência de estoque para propriedade para investimento que seja
escriturada pelo valor justo, qualquer diferença entre o valor justo da propriedade nessa
data e o seu valor contábil anterior deve ser reconhecida no resultado.
Estoque - Propriedade para investimento ao valor justo
• Diferença: Resultado
Assim, se o estoque está mensurado ao custo por R$ 15.000,00 e virará uma propriedade para
investimento, avaliada por R$ 20.000,00, você deverá reconhecer R$ 5.000,00, como receita no
resultado.
(FGV/Auditor Fiscal/ISS Recife/2014) Uma empresa que prestava serviços de auditoria

contábil possuía, em 31/12/2012, um terreno no Ativo Imobilizado, contabilizado por R$
50.000,00. Nessa data, a direção da empresa decidiu mudar o uso do terreno, passando a
contabilizá-lo como Propriedade para Investimento, ao valor justo de R$ 80.000,00.
A variação de R$ 30.000,00 em 31/12/2012 deve ser classificada como
a) Receita Operacional.
b) Receita Financeira.
c) Ajuste Financeiro.
d) Ajuste do Patrimônio Líquido.
e) Reserva de Lucros.
Comentários:
Na nossa questão, segundo o CPC 28. O valor irá para o PL, na conta ajuste de avaliação
patrimonial. A resposta está no CPC 28.

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Fácil, não?
Gabarito → D.
Agora, uma questão ainda mais interessante:
(FGV/Contador/AL BA/2014) Uma empresa tinha em 31/12/2013 três terrenos:
O terreno A, destinado à venda, estava contabilizado a R$ 200.000,00 no Ativo Circulante.
O terreno B, destinado ao uso, estava contabilizado a R$ 100.000,00 no Ativo Imobilizado.
O terreno C, destinado ao uso, estava contabilizado a R$ 400.000,00 no Ativo Imobilizado.
Em janeiro de 2014, esta empresa realizou uma reestruturação, transferindo os três
terrenos para a conta Propriedades para Investimento, com o objetivo de valorizar o
capital.
Aplicando o valor justo, a empresa constatou que os valores dos terrenos A, B e C eram,
respectivamente, R$ 250.000,00, R$ 200.000,00 e R$ 300.000,00.
A contrapartida do reconhecimento do valor justo dos terrenos A, B e C deve ser reconhecida,
respectivamente, em
a) resultado, resultado e resultado.
b) ajustes de avaliação patrimonial, resultado e resultado.
c) resultado, ajustes de avaliação patrimonial e ajustes de avaliação patrimonial.
d) ajustes de avaliação patrimonial, ajustes de avaliação patrimonial e ajustes de avaliação
patrimonial.
e) resultado, ajustes de avaliação patrimonial e resultado.
Comentários:
É só lembrar-se do que falamos:
O terreno A, destinado à venda, estava contabilizado a R$ 200.000,00 no Ativo
Circulante.
Terreno A era estoque e irá para propriedade para investimento. Estava avaliado por R$
200.000,00 (custo) e irá para R$ 250.000,00 (valor justo). A diferença, como dissemos, vai
para o resultado!
O terreno B, destinado ao uso, estava contabilizado a R$ 100.000,00 no Ativo Imobilizado.
Nesta hipótese, o valor justo do terreno (R$ 200.000,00), no imobilizado, é maior do que o
custo de R$ 100.000,00. A diferença, de R$ 100.000,00 vai para ajuste de avaliação
patrimonial, no PL.
Valor justo > Valor contábil: Ajuste de avaliação patrimonial, no PL.
O terreno C, destinado ao uso, estava contabilizado a R$ 400.000,00 no Ativo Imobilizado.
Por fim, o terreno C tem a seguinte situação:

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Custo: R$ 400.000,00
Valor justo: 300.000,00
Valor justo < Valor contábil: Perda no resultado do exercício.
Gabarito → E.
2.11 - ALIENAÇÃO
A propriedade para investimento deve ser baixada (eliminada do balanço patrimonial) na alienação
ou quando a propriedade para investimento for permanentemente retirada de uso e nenhum
benefício econômico for esperado da sua alienação (item 66).
A alienação de propriedade para investimento pode ser alcançada pela venda ou pela celebração
de arrendamento financeiro.
2.12 - DIVULGAÇÃO
A entidade deve divulgar se avalia as suas propriedades para investimento pelo valor justo ou pelo
valor de custo.
3 - QUESTÕES COMENTADAS – PROPRIEDADE PARA INVESTIMENTO

1. (FGV/Técnico Tributário/SEFIN RO/2018)
Uma sociedade empresária possuía, em 31/12/2016, dois terrenos, um destinado à venda e
outro ao uso. O primeiro estava contabilizado por R$ 100.000 no Ativo Circulante como
estoque. Já o segundo, estava contabilizado por R$ 100.000 no Ativo Imobilizado.
Com o objetivo de valorização do capital, em 2017, a sociedade empresária transferiu os dois
terrenos para a conta Propriedade para Investimento, passando a contabilizá-los pelo valor
justo, que era de R$ 120.00 e de R$ 180.000.
Assinale a opção que indica os lançamentos corretos feitos pela sociedade empresária no
momento da transferência dos terrenos.
(A)
D - Propriedade para investimento: R$ 120.000;
C - Ativo Circulante: R$ 100.000;
C - Receita: R$ 20.000;
C - Ativo Imobilizado: R$ 100.000;
C - Ajuste de Avaliação Patrimonial: R$ 80.000.

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(B)
C - Receita: R$ 20.000;
C - Receita: R$ 80.000.
(C)
C - Ajuste de Avaliação Patrimonial: R$ 20.000;
(D)
C - Receita: R$ 80.000.
(E)
C - Ganho: R$ 20.000;
C - Ganho: R$ 80.000.
Comentários:
A situação retratada é a seguinte:

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Terreno A Terreno B
Estoque Imobilizado
virou virou
Propriedade Propriedade
para para
investimento investimento
Se se tratar de estoque que virará propriedade para investimento então o tratamento é o seguinte:
63. Para uma transferência de estoque para propriedade para investimento que seja
escriturada pelo valor justo, qualquer diferença entre o valor justo da propriedade nessa
data e o seu valor contábil anterior deve ser reconhecida no resultado.
Esquematizemos:
Estoque - Propriedade para investimento ao valor justo
• Diferença: Resultado
Portanto, o Terreno A será contabilizado da seguinte maneira:

C - Receita: R$ 20.000;
Para o Terreno B, se valor justo > valor contábil, a diferença vai para ajuste de avaliação
patrimonial, no PL.
Esquematizemos:
Vira Prop.
Imobilizado Valor Justo >
Invest. Valor AAP (PL)
(Custo) Custo
Justo
Portanto, o Terreno B será contabilizado da seguinte maneira:

C – Ativo Imobilizado: R$ 100.000;
C – Ajuste de Avaliação Patrimonial: R$ 80.000;

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Juntando, temos:

C - Receita: R$ 20.000;
C – Ativo Imobilizado: R$ 100.000;
C – Ajuste de Avaliação Patrimonial: R$ 80.000;
Gabarito → A.
2. (FGV/Prefeitura de Salvador/2017)
Uma sociedade empresária especializada em consultoria contábil tem sede em Belo
Horizonte. A empresa abre uma filial em Salvador e transfere alguns gerentes para
trabalharem na nova filial. Os gerentes alugam apartamentos em um prédio pertencente à
empresa, localizado na mesma rua.
Assinale a opção que indica o correto reconhecimento contábil dos apartamentos alugados
pelos gerentes no balanço patrimonial da sociedade empresária.
a) Ativo circulante.
b) Ativo realizável a longo prazo.
c) Ativo imobilizado.
d) Propriedades para Investimento.
e) Ativo Intangível.
Comentários:
Deve-se verificar se o aluguel é a finalidade do imóvel (propriedade para investimento) ou um
meio para se alcançar os fins (imobilizado).
Conforme a ICPC 10:
46. (…) No ativo imobilizado, a figura do aluguel só pode existir quando estiver vinculado
a ativo complementar na produção ou no fornecimento de bens ou serviços. Por
exemplo, uma fazenda pode ter residências alugadas a seus funcionários, uma extratora
de minerais pode construir residências no meio da floresta também para alugar a seus
funcionários, etc. Nesse caso, os ativos alugados são, na verdade, parte do imobilizado
necessário ao atingimento da atividade-fim da entidade.
Neste caso, resta claro que estamos frente a ativos imobilizados.

Gabarito → C.

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3. (FGV/CODEBA/Técnico Portuário/2016)
Em 31/12/2015 uma empresa locadora de carros possuía em seu Balanço Patrimonial três
carros.
O primeiro tinha valor contábil de R$ 60.000 e era utilizado pelo diretor da empresa em seu
deslocamento.
O segundo tinha valor contábil de R$ 40.000 e era utilizado para aluguel.
O terceiro tinha valor contábil de R$ 30.000 e estava à venda.
Assinale a opção correta sobre o Balanço Patrimonial da empresa em 31/12/2015:
a) O ativo circulante era de R$ 70.000.
b) As propriedades para investimento eram de R$ 40.000.
c) As propriedades para investimento eram de R$ 70.000.
d) O ativo imobilizado era de R$ 100.000.
e) O ativo imobilizado era de R$ 130.000.
Comentários:
Trata-se de uma locadora de carros e esta informação é essencial para a resolução da questão.
Segundo o CPC 27 (ativo imobilizado):
Ativo imobilizado é o item tangível que:

(a) é mantido para uso na produção ou fornecimento de mercadorias ou serviços, para
aluguel a outros, ou para fins administrativos; e
(b) se espera utilizar por mais de um período.
Propriedades para Investimento são, segundo o CPC 28, a propriedade (terreno ou edifício – ou
parte de edifício – ou ambos) mantida (pelo proprietário ou pelo arrendatário em arrendamento
financeiro) para auferir aluguel ou para valorização do capital ou para ambas.
Portanto, nesse caso, não há que se falar em propriedade para investimento, pois são veículos.
Agora, vamos fazer as classificações corretamente:
deslocamento→ Ativo Imobilizado
O segundo tinha valor contábil de R$ 40.000 e era utilizado para aluguel→ Ativo Imobilizado
O terceiro tinha valor contábil de R$ 30.000 e estava à venda → Ativo Não Circulante Mantido para
Venda → Ativo Circulante.
Vamos analisar as alternativas:

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Errado, o valor do Ativo Circulante é de 30.000, constituído apenas pelo veículo mantido pela
venda.
Errado, Propriedade para Investimento são, segundo o CPC 28, a propriedade (terreno ou edifício
– ou parte de edifício – ou ambos) mantida (pelo proprietário ou pelo arrendatário em
arrendamento financeiro) para auferir aluguel ou para valorização do capital ou para ambas.
Errado, pelos mesmos motivos expostos anteriormente; não há o que se falar, nesse caso, de
propriedade para investimento.
Correto, pois era composto pelo veículo utilizado pelo diretor da empresa e o veículo utilizado
para aluguel.
Errado, o valor do Ativo Imobilizado era de 100.000
Gabarito→ D
4. (FGV/Analista/DPE/MT/2015)
A Cia. “X”, que é revendedora de material de escritório é controlada pela Cia. “Z”, que presta
serviços de consultoria. A Cia. “X” aluga uma sala comercial para a Cia. “Z”, que a utiliza em
suas atividades.
Considerando que o valor justo da sala comercial pode ser mensurado de modo confiável, sua
evidenciação no balanço patrimonial individual e no consolidado, respectivamente, deve ser
feita do seguinte modo:
a) Ativo Imobilizado e Ativo Imobilizado.
b) Propriedade para Investimento e Propriedade para Investimento.
c) Propriedade para Investimento e Ativo Imobilizado.
d) Ativo Imobilizado e Propriedade para Investimento.
e) Propriedade para Investimento e não é evidenciado.
Comentários:
Temos a seguinte situação:
- Cia X é controlada pela Cia Z.
- Cia X aluga uma sala para Cia Z.
- Valor justo é mensurado com confiabilidade.
- A questão quer saber como é evidenciado o imóvel no balanço individual (da Cia X) e no
consolidado.

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O que é mesmo a propriedade para investimento (item 5, CPC 28)?
Propriedade para investimento é a propriedade (terreno ou edifício – ou parte de

financeiro) para auferir aluguel ou para valorização do capital ou para ambas, e não
para:
administrativas; ou
Vamos para o CPC 28:
15. Em alguns casos, a entidade possui propriedade que está arrendada e ocupada por
sua controladora ou por outra controlada. A propriedade não se qualifica como
propriedade para investimento nas demonstrações contábeis consolidadas, porque a
propriedade está ocupada pelo proprietário sob a perspectiva do grupo. Porém, da
perspectiva da entidade que a possui, tal propriedade é propriedade para investimento
se satisfizer a definição do item 5. Por isso, o arrendador trata a propriedade como
propriedade para investimento nas suas demonstrações contábeis individuais.
Portanto, como ela está sendo mantida para aluguel (satisfaz os critérios do item 5), a classificação
no balanço individual é propriedade para investimento. Todavia, no consolidado, na análise da
perspectiva do grupo, temos que a classificação é no ativo imobilizado.
Faltou mencionar que o balanço individual é da Cia X. Nela o tratamento é como propriedade para
investimento. Na Cia Z, no individual, é despesa de aluguel. No consolidado, levamos em conta as
informações das duas companhias.
Gabarito → C.
Uma empresa prestadora de serviços, com sede no Rio de Janeiro, abriu uma filial em
Curitiba. Para trabalhar nessa filial ela transferiu parte de seus funcionários do Rio de Janeiro,
que alugaram apartamentos para morar em um prédio localizado ao lado do escritório que
pertencia à empresa.
No balanço patrimonial da empresa, a correta contabilização do prédio para aluguel é
b) Ativo Realizável a Longo prazo.
c) Propriedade para Investimento.

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Comentários:
Questão idêntica à anterior.

Gabarito → D.
6. (FGV/Analista/DPE/RO/2015)
A empresa de papel e celulose Sem Cor construiu sua nova planta industrial perto da
plantação de eucaliptos. A cidade mais próxima está localizada a mais de 100 km de distância.
Com o intuito de auxiliar seus empregados, a empresa construiu um alojamento para ser
alugado a eles. No que tange aos gastos com esse alojamento, a classificação correta a ser
feita pela Sem Cor é:
a) investimento;
b) propriedade para investimento;
c) imobilizado;
d) como despesa, já que não atua no ramo de locação;
e) intangível em função da fidelização do aluguel.
Comentários:
Questão idêntica à anterior.

Gabarito → C.
7. (ESAF/Auditor Fiscal da Receita Federal/2014)

A Cia. Solimões Industrial adquire um terreno por R$2.000.000 nas proximidades de suas
instalações, para valorização. Na tomada de decisão pelo negócio, foi considerada a
oportunidade das condições negociadas, o início de obras governamentais nas proximidades
para ampliação da malha rodoviária e a construção de um entreposto de produtos agrícolas e
a consequente valorização de imóveis naquela região.

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Ao registrar a aquisição desse imóvel, a empresa deve classificar esse bem como Ativo:
a) Diferido.
b) Imobilizado.
c) Investimento.
d) Intangível.
e) Realizável de Longo Prazo.
Comentários
Trata-se de propriedade para investimento, nos termos do CPC 28.

para:
administrativas; ou
O CPC a define como aquela que é mantida para auferir aluguel ou para valorização (ou ambas),
contanto que não sejam utilizadas para finalidades administrativas e nem sejam vendidas como
curso ordinário do negócio.
Portanto, trata-se de propriedade para investimento, classificada no ativo não circulante –
investimentos.
Gabarito → C.
8. (FGV/Auditor Fiscal/ISS Recife/2014)

Uma entidade adquiriu dez apartamentos, em um prédio ao lado de sua fábrica, por R$
500.000,00 cada. Esses apartamentos são alugados para os funcionários da entidade que são,
originalmente, de fora do estado.
subgrupo
c) Investimentos.

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Comentários:
Propriedade para investimento é a propriedade (terreno ou edifício – ou parte de edifício – ou
ambos) mantida (pelo proprietário ou pelo arrendatário em arrendamento financeiro) para auferir
aluguel ou para valorização do capital ou para ambas.

As duas definições mencionam “aluguel”. Qual é a diferença entre elas? Ou seja, quando um
imóvel alugado será classificado com “Propriedade para Investimento” e quando será considerado
um “Imobilizado”?
A resposta está na Interpretação Técnica ICPC 10 - Interpretação Sobre a Aplicação Inicial ao Ativo
Imobilizado e à Propriedade para Investimento dos Pronunciamentos Técnicos CPCs 27, 28, 37 e
43:
46. (...) No ativo imobilizado, a figura do aluguel só pode existir quando estiver
vinculado a ativo complementar na produção ou no fornecimento de bens ou serviços.
Por exemplo, uma fazenda pode ter residências alugadas a seus funcionários, uma
extratora de minerais pode construir residências no meio da floresta também para
alugar a seus funcionários, etc. Nesse caso, os ativos alugados são, na verdade, parte do
imobilizado necessário ao atingimento da atividade-fim da entidade.
47. Se houver investimento para obter renda por meio de aluguel, em que este é o
objetivo final, no qual o imóvel é um investimento em si mesmo, e não o complemento
de outro investimento, aí se tem a caracterização não do ativo imobilizado, mas sim de
propriedade para investimento. A propriedade para investimento, ao contrário do ativo
alugado classificado no imobilizado, tem um fluxo de caixa específico e independente,
ou seja, ele é o ativo principal gerador de benefícios econômicos, e não um acessório a
outros ativos geradores desses benefícios.
Ou seja: se o aluguel estiver vinculado à atividade da empresa (residência na floresta para

mineradores, casas na fazenda para os trabalhadores rurais, etc) é Imobilizado.
Se o aluguel não estiver vinculado à atividade da empresa, e se destina apenas a gerar renda,
então será classificado como propriedade para Investimento.
Portanto, na questão, classificaremos como ativo imobilizado.
Gabarito → D.

Uma entidade adquiriu, em 31/12/2012, dois prédios no Recife.

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O prédio A foi adquirido por R$ 1.000.000,00. Fica localizado ao lado da sede da entidade e é
mantido para futura valorização. Enquanto isso não acontece, ela utiliza o prédio para suas
atividades, alocando uma parte de seu pessoal nele.
O prédio B foi adquirido por R$ 500.000,00 para valorização de capital, não sendo utilizado no
momento.
Na data da compra, a entidade pretendia utilizar os prédios durante 40 anos e não
considerava valor residual.
Em 31/12/2013, ela avaliou o valor justo de seus prédios a fim de começar a aplicá-los,
quando permitido por lei. Ela constatou que o prédio A tinha valor justo de R$ 1.000.000,00,
e o prédio B, de R$ 480.000,00.
Com base nas informações acima, os valores contábeis do prédio A e do prédio B, no balanço
patrimonial da entidade, em 31/12/2013, eram, respectivamente, de:
a) R$ 1.000.000,00 e R$ 500.000,00.
b) R$ 1.000.000,00 e R$ 480.000,00.
c) R$ 975.000,00 e R$ 500.000,00.
d) R$ 975.000,00 e R$ 470.500,00.
e) R$ 975.000,00 e R$ 480.000,00.
Comentários:
Prédio A: Ficará classificado no ativo imobilizado.
Depreciação anual: 1.000.000/40 = 25.000 por ano.
Logo, em 2013, teremos valor contábil de R$ 975.000,00.
Os ativos imobilizados não sofrem variação ao valor justo.
Prédio B: Ficará classificado no ativo não circulante investimentos, pois se trata de propriedade
para investimento.
Inicialmente, a propriedade para investimento é avaliada pelo custo, como manda o princípio do
registro pelo valor original. Todavia, o custo histórico pode sofrer variações subsequentes.
método do custo, utilizando-se, assim, dessa política contábil para todas as suas propriedades para
investimento.
Repetimos. As propriedades mantidas para investimento, após o registro inicial pelo custo, podem
ser avaliadas pelo valor justo ou pelo custo.
Com efeito, lançaremos uma variação ao valor justo, ficando a propriedade reconhecida no
balanço pelo valor de R$ 480.000,00.
Gabarito → E.

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10. (FCC/Analista de Controle Externo/TCE GO/2014)

A empresa Tucunaré S.A. decidiu pela venda de prédio que mantinha para locação,
contabilizado como propriedade para investimento sem efetuar desenvolvimento. Neste
caso, o prédio deve ser
a) mantido como propriedade para investimento, durante o primeiro ano.
b) transferido para estoque no ativo não circulante.
c) transferido para estoque no ativo circulante.
d) transferido para imobilizado no ativo não circulante.
e) mantido como propriedade para investimento até a venda.
Comentários:
Uma propriedade para investimento pode vir a se tornar uma propriedade utilizada pelo
proprietário e vice-versa. A propriedade para investimento, se vendida, pode ainda vir a se tornar
estoque. As transferências para ou de propriedades para investimento devem ser feitas quando, e
apenas quando, houver alteração de uso, evidenciada pelo seguinte:
(a) início de ocupação pelo proprietário, para transferência de propriedade para investimento para
propriedade ocupada pelo proprietário;
(b) início de desenvolvimento com objetivo de venda, para transferência de propriedade para
investimento para estoque;
(c) fim de ocupação pelo proprietário, para transferência de propriedade ocupada pelo
proprietário para propriedade para investimento;
(d) começo de arrendamento operacional para outra entidade, para transferência de estoques
para propriedade para investimento.
Atenção especial ao item b. Quando uma propriedade para investimento vai ser vendida,
transferiremos para o estoque apenas quando se iniciar o desenvolvimento de projeto com o
objetivo de venda.
A questão foi expressa ao dizer que não houve desenvolvimento. Portanto, a propriedade deve
ser mantida como propriedade para investimento.
Gabarito → E.
11. (ESAF/STN/Analista Contábil/2013)

São critérios de avaliação das propriedades para investimentos:
A) método de custo e valor justo.
B) custo histórico corrigido e valor justo.
C) valor de liquidação e método do custo corrente.
D) somente são avaliados pelo valor justo.

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E) só podem ser avaliados pelo custo de aquisição

Comentários:
Dissemos que, inicialmente, a propriedade para investimento é avaliado pelo custo, como manda o
princípio do registro pelo valor original. Todavia, o custo histórico pode sofrer variações
subsequentes.
método do custo, utilizando-se, assim, dessa política contábil para todas as suas propriedades para
investimento.
Assim, as propriedades mantidas para investimento, após o registro inicial pelo custo, podem ser
avaliadas pelo valor justo ou pelo custo.
Gabarito → A
12. (ESAF/AFRFB/2012)
Os bens adquiridos e mantidos pela empresa, sem a produção de renda e destinados ao uso
futuro para expansão das atividades da empresa, são classificados no balanço como:
Comentários:
Segundo a Lei 6.404/76:

III - em investimentos: as participações permanentes em outras sociedades e os direitos
de qualquer natureza, não classificáveis no ativo circulante, e que não se destinem à
De acordo com o FIPECAFI, fazem parte de outros investimentos permanentes os imóveis mantidos
sem produção de renda e destinados a uso futuro, como no caso de terrenos adquiridos para
futuras instalações, quer na forma de expansão de atividades atuais, quer na transferência de
localização da fábrica, dos escritórios, etc.
Não se trata de propriedade para investimento, já que não temos um ativo mantido para produção
de aluguel ou arrendamento operacional, nos termos do CPC 28.
Gabarito → E.

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A empresa Venus S.A., fabricante de peças para automóveis, adquiriu um terreno para
aproveitar a valorização que o mercado aquecido está permitindo. A Venus também aluga o
prédio lateral de sua fábrica para a Holding do Grupo ocupar com as suas atividades
administrativas. Dessa forma, esses eventos devem ser contabilizados, respectivamente,
como
a) propriedades para investimento e arrendamento mercantil.
b) imobilizado e imobilizado.
c) propriedade para investimento e propriedade para investimento.
d) investimento e propriedade para investimento.
e) propriedade para investimento e imobilizado.
Comentários:
A propriedade que é utilizada para valorização é propriedade para investimento.
A outra é ativo imobilizado, já que destinada como meio para se atingir as atividades fins.
Gabarito → E.
14. (FCC/TRF 1ª/Analista Judiciário/2011)

Denomina-se propriedade para investimento
(A) o bem destinado à venda no decurso ordinário das atividades, ou em vias de construção
ou desenvolvimento para tal venda.
(B) a propriedade adquirida exclusivamente com vista à alienação subsequente, no futuro
próximo, ou para desenvolvimento e revenda.
(C) o bem em construção ou desenvolvimento por conta de terceiros.
(D) a propriedade que é arrendada a outra entidade sob arrendamento financeiro.
(E) o bem mantido para valorização de capital a longo prazo e não para venda a curto prazo
no curso ordinário dos negócios.
Comentários:
Vamos analisar as alternativas:
(A) o bem destinado à venda no decurso ordinário das atividades, ou em vias de construção ou
desenvolvimento para tal venda.
Esta é a definição de estoque. Conforme o pronunciamento técnico CPC 16 (R1) – Estoque:
Estoques são ativos:

(a) mantidos para venda no curso normal dos negócios;
(b) em processo de produção para venda; ou

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(c) na forma de materiais ou suprimentos a serem consumidos ou transformados no

processo de produção ou na prestação de serviços.
Alternativa INCORRETA.
Também é estoque. Confira o pronunciamento CPC 16 (R1) – Estoque:
8. Os estoques compreendem bens adquiridos e destinados à venda, incluindo, por

exemplo, mercadorias compradas por um varejista para revenda ou terrenos e outros
imóveis para revenda. Os estoques também compreendem produtos acabados e
produtos em processo de produção pela entidade e incluem matérias-primas e
materiais aguardando utilização no processo de produção, tais como: componentes,
embalagens e material de consumo. No caso de prestador de serviços, os estoques
devem incluir os custos do serviço, tal como descrito no item 19, para o qual a entidade
ainda não tenha reconhecido a respectiva receita (ver o Pronunciamento Técnico CPC 30
- Receita).
Trata-se de estoque, conforme trecho do pronunciamento técnico CPC 16 já reproduzido acima.
O Arrendamento Financeiro é, em essência, uma operação de venda. Conforme o Pronunciamento
Técnico CPC 06 (R1) – Operações de Arrendamento Mercantil, a contabilização no arrendador deve
ser realizada da seguinte forma:
36. Os arrendadores devem reconhecer os ativos mantidos por arrendamento mercantil

financeiro nos seus balanços e apresentá-los como conta a receber por valor igual ao
investimento líquido no arrendamento mercantil.
37. Num arrendamento mercantil financeiro, riscos e benefícios inerentes à propriedade
legal são substancialmente transferidos pelo arrendador e, portanto, os pagamentos do
arrendamento mercantil a serem recebidos são tratados pelo arrendador como
amortização de capital e receita financeira para reembolsá-lo e recompensá-lo pelo
investimento e serviços.
Portanto, alternativa INCORRETA.

(E) o bem mantido para valorização de capital a longo prazo e não para venda a curto prazo no
curso ordinário dos negócios.
Conforme o Pronunciamento Técnico CPC 28 – Propriedade para Investimento:

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para:
administrativas; ou
(b) venda no curso ordinário do negócio
Alternativa CORRETA
Vamos aproveitar a questão para ver alguns exemplos de propriedade para investimento,
conforme consta no pronunciamento CPC 28:
8. O que se segue são exemplos de propriedades para investimento:

(a) terrenos mantidos para valorização de capital a longo prazo e não para venda a curto
prazo no curso ordinário dos negócios;
(b) terrenos mantidos para futuro uso correntemente indeterminado (se a entidade não
tiver determinado que usará o terreno como propriedade ocupada pelo proprietário ou
para venda a curto prazo no curso ordinário do negócio, o terreno é considerado como
mantido para valorização do capital);
(c) edifício que seja propriedade da entidade (ou mantido pela entidade em
arrendamento financeiro) e que seja arrendado sob um ou mais arrendamentos
operacionais;
(d) edifício que esteja desocupado, mas mantido para ser arrendado sob um ou mais
arrendamentos operacionais;
(e) propriedade que esteja sendo construída ou desenvolvida para futura utilização
como propriedade para investimento.
9. Seguem-se exemplos de itens que não são propriedades para investimento, estando,
por isso, fora do alcance deste Pronunciamento:
(a) propriedade destinada à venda no decurso ordinário das atividades ou em vias de
construção ou desenvolvimento para tal venda (ver Pronunciamento Técnico CPC 16 –
Estoques), como, por exemplo, propriedade adquirida exclusivamente com vista à
alienação subsequente no futuro próximo ou para desenvolvimento e revenda;
(b) propriedade em construção ou desenvolvimento por conta de terceiros (ver
Pronunciamento Técnico CPC 17 – Contratos de Construção);
(c) propriedade ocupada pelo proprietário (ver Pronunciamento Técnico CPC 27),
incluindo (entre outras coisas) propriedade mantida para uso futuro como propriedade
ocupada pelo proprietário, propriedade mantida para desenvolvimento futuro e uso
subsequente como propriedade ocupada pelo proprietário, propriedade ocupada por
empregados (paguem ou não aluguéis a taxas de mercado) e propriedade ocupada pelo
proprietário no aguardo de alienação;
(d) (eliminado);
(e) propriedade que é arrendada a outra entidade sob arrendamento financeiro

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Gabarito → E.
15. (Autores)
Considera-se propriedade para investimento a propriedade (o terreno ou edifício) mantida,
pelo proprietário ou pelo arrendatário em arrendamento financeiro, para:
a) auferir aluguel ou para valorização do capital ou para ambas;
b) uso na produção;
c) uso no fornecimento de bens ou serviços;
d) uso para finalidades administrativas;
e) venda no curso ordinário do negócio.
Comentários:

para:
administrativas; ou
Gabarito, portanto, letra a.

Gabarito → A.
16. (Autores)
Considere a situação a seguir:
A sociedade KLS adquiriu uma propriedade para no valor de R$ 250.000,00. A propriedade
será utilizada para valorização do capital.
O pagamento pela propriedade se dará em 60 dias, em parcela única, pelo valor de R$
280.000,00 (juros simples mensais).
A empresa incorreu também em custos de transferência da propriedade no montante de R$
20.000,00, pagos à vista, no ato da compra.
O valor justo da propriedade monta a R$ 230.000,00.
Assinale a opção que apresenta a contabilização correta da propriedade no momento da
aquisição.
a) D – Propriedade para investimento (ANC – Invest.) 250.000
D – Encargos fin. a transcorrer (Red. Passivo) 30.000
C – Financiamentos a pagar (Passivo) 280.000

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b) D – Propriedade para investimento (ANC – Invest.) 270.000

C – Caixa (Ativo) 20.000
c) D – Propriedade para uso do propr. (ANC – Imob.) 270.000
d) D – Propriedade para uso do propr. (ANC – Imob.) 280.000
e) D – Propriedade para investimento (ANC – Invest.) 230.000
D – Custo das transações (ANC – Invest.) 20.000
Comentários:

para:
administrativas; ou
Trata-se, pois, de propriedade para investimento.

A propriedade para investimento deve ser inicialmente mensurada pelo seu custo. Os custos de
transação devem ser incluídos na mensuração inicial (CPC 28, item 20).
O custo de uma propriedade para investimento comprada compreende o seu preço de compra e
qualquer dispêndio diretamente atribuível. Os dispêndios diretamente atribuíveis incluem, por
exemplo, as remunerações profissionais de serviços legais, impostos de transferência de
propriedade e outros custos de transação (CPC 28, item 21).
Portanto, o custo foi de R$ 250.000,00. O CPC reza que:
24. Se o pagamento de uma propriedade para investimento for a prazo, o seu custo é o
equivalente ao valor à vista. A diferença entre esta quantia e os pagamentos totais é
reconhecida como despesa financeira durante o período do crédito.

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Portanto, o pagamento será a prazo, mas o valor reconhecido é líquido de juros. O valor dos juros
ficará evidenciado como conta redutora do passivo, sendo transferido para o resultado pelo
regime de competência.
A contabilização correta, portanto, é a seguinte:
D – Propriedade para investimento (ANC – Invest.) 270.000

Gabarito → B.
17. (IBFC/Perito Criminal/PC RJ/2013)

A NBC TG 28, estabelece o tratamento contábil a ser seguido quando houver propriedades
para investimento. Logo, para ser classificado no Ativo Não Circulante, esse tipo de
propriedade deve ser usada para:
I. Valorização do capital.
II. Venda no curso ordinário do negócio.
III. Uso na produção.
Assinale qual opção abaixo é a correta:
a) Os itens I, II e III.
b) Somente os itens II e III.
c) Somente os itens I e II.
d) Somente os itens I e III.
e) Somente o item I.
Comentários:
A propriedade para investimento é aquele terreno, edifício ou ambos utilizado para valorização,
para aluguel ou ambos.
Gabarito → E.

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4 - LISTA DAS QUESTÕES COMENTADAS NESTA AULA

1. (FGV/Técnico Tributário/SEFIN RO/2018)
Uma sociedade empresária possuía, em 31/12/2016, dois terrenos, um destinado à venda e
outro ao uso. O primeiro estava contabilizado por R$ 100.000 no Ativo Circulante como
estoque. Já o segundo, estava contabilizado por R$ 100.000 no Ativo Imobilizado.
Com o objetivo de valorização do capital, em 2017, a sociedade empresária transferiu os dois
terrenos para a conta Propriedade para Investimento, passando a contabilizá-los pelo valor
justo, que era de R$ 120.00 e de R$ 180.000.
Assinale a opção que indica os lançamentos corretos feitos pela sociedade empresária no
momento da transferência dos terrenos.
(A)
C - Receita: R$ 20.000;
(B)
C - Receita: R$ 20.000;
C - Receita: R$ 80.000.
(C)

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(D)
C - Receita: R$ 80.000.
(E)
C - Ganho: R$ 20.000;
C - Ganho: R$ 80.000.
2. (FGV/Prefeitura de Salvador/2017)
Uma sociedade empresária especializada em consultoria contábil tem sede em Belo
Horizonte. A empresa abre uma filial em Salvador e transfere alguns gerentes para
trabalharem na nova filial. Os gerentes alugam apartamentos em um prédio pertencente à
empresa, localizado na mesma rua.
Assinale a opção que indica o correto reconhecimento contábil dos apartamentos alugados
pelos gerentes no balanço patrimonial da sociedade empresária.
a) Ativo circulante.
b) Ativo realizável a longo prazo.
c) Ativo imobilizado.
d) Propriedades para Investimento.
3. (FGV/CODEBA/Técnico Portuário/2016)
Em 31/12/2015 uma empresa locadora de carros possuía em seu Balanço Patrimonial três
carros.
deslocamento.
O segundo tinha valor contábil de R$ 40.000 e era utilizado para aluguel.
O terceiro tinha valor contábil de R$ 30.000 e estava à venda.

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Assinale a opção correta sobre o Balanço Patrimonial da empresa em 31/12/2015:

A Cia. “X”, que é revendedora de material de escritório é controlada pela Cia. “Z”, que presta
serviços de consultoria. A Cia. “X” aluga uma sala comercial para a Cia. “Z”, que a utiliza em
suas atividades.
Considerando que o valor justo da sala comercial pode ser mensurado de modo confiável, sua
evidenciação no balanço patrimonial individual e no consolidado, respectivamente, deve ser
feita do seguinte modo:
a) Ativo Imobilizado e Ativo Imobilizado.
b) Propriedade para Investimento e Propriedade para Investimento.
c) Propriedade para Investimento e Ativo Imobilizado.
d) Ativo Imobilizado e Propriedade para Investimento.
e) Propriedade para Investimento e não é evidenciado.
Uma empresa prestadora de serviços, com sede no Rio de Janeiro, abriu uma filial em
Curitiba. Para trabalhar nessa filial ela transferiu parte de seus funcionários do Rio de Janeiro,
que alugaram apartamentos para morar em um prédio localizado ao lado do escritório que
pertencia à empresa.
No balanço patrimonial da empresa, a correta contabilização do prédio para aluguel é
b) Ativo Realizável a Longo prazo.
c) Propriedade para Investimento.

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6. (FGV/Analista/DPE/RO/2015)
A empresa de papel e celulose Sem Cor construiu sua nova planta industrial perto da
plantação de eucaliptos. A cidade mais próxima está localizada a mais de 100 km de distância.
Com o intuito de auxiliar seus empregados, a empresa construiu um alojamento para ser
alugado a eles. No que tange aos gastos com esse alojamento, a classificação correta a ser
feita pela Sem Cor é:
a) investimento;
b) propriedade para investimento;
c) imobilizado;
d) como despesa, já que não atua no ramo de locação;
e) intangível em função da fidelização do aluguel.
A Cia. Solimões Industrial adquire um terreno por R$2.000.000 nas proximidades de suas
instalações, para valorização. Na tomada de decisão pelo negócio, foi considerada a
oportunidade das condições negociadas, o início de obras governamentais nas proximidades
para ampliação da malha rodoviária e a construção de um entreposto de produtos agrícolas e
a consequente valorização de imóveis naquela região.
Ao registrar a aquisição desse imóvel, a empresa deve classificar esse bem como Ativo:
a) Diferido.
b) Imobilizado.
c) Investimento.
d) Intangível.
e) Realizável de Longo Prazo.
Uma entidade adquiriu dez apartamentos, em um prédio ao lado de sua fábrica, por R$
500.000,00 cada. Esses apartamentos são alugados para os funcionários da entidade que são,
originalmente, de fora do estado.
subgrupo
c) Investimentos.

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Uma entidade adquiriu, em 31/12/2012, dois prédios no Recife.
O prédio A foi adquirido por R$ 1.000.000,00. Fica localizado ao lado da sede da entidade e é
mantido para futura valorização. Enquanto isso não acontece, ela utiliza o prédio para suas
atividades, alocando uma parte de seu pessoal nele.
O prédio B foi adquirido por R$ 500.000,00 para valorização de capital, não sendo utilizado no
momento.
Na data da compra, a entidade pretendia utilizar os prédios durante 40 anos e não
considerava valor residual.
Em 31/12/2013, ela avaliou o valor justo de seus prédios a fim de começar a aplicá-los,
quando permitido por lei. Ela constatou que o prédio A tinha valor justo de R$ 1.000.000,00,
e o prédio B, de R$ 480.000,00.
Com base nas informações acima, os valores contábeis do prédio A e do prédio B, no balanço
patrimonial da entidade, em 31/12/2013, eram, respectivamente, de:
a) R$ 1.000.000,00 e R$ 500.000,00.
b) R$ 1.000.000,00 e R$ 480.000,00.
c) R$ 975.000,00 e R$ 500.000,00.
d) R$ 975.000,00 e R$ 470.500,00.
e) R$ 975.000,00 e R$ 480.000,00.
10. (FCC/Analista de Controle Externo/TCE GO/2014)
A empresa Tucunaré S.A. decidiu pela venda de prédio que mantinha para locação,
contabilizado como propriedade para investimento sem efetuar desenvolvimento. Neste
caso, o prédio deve ser
a) mantido como propriedade para investimento, durante o primeiro ano.
b) transferido para estoque no ativo não circulante.
c) transferido para estoque no ativo circulante.
d) transferido para imobilizado no ativo não circulante.
e) mantido como propriedade para investimento até a venda.
11. (ESAF/STN/Analista Contábil/2013)
São critérios de avaliação das propriedades para investimentos:
A) método de custo e valor justo.
B) custo histórico corrigido e valor justo.
C) valor de liquidação e método do custo corrente.
D) somente são avaliados pelo valor justo.

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E) só podem ser avaliados pelo custo de aquisição

12. (ESAF/AFRFB/2012)
Os bens adquiridos e mantidos pela empresa, sem a produção de renda e destinados ao uso
futuro para expansão das atividades da empresa, são classificados no balanço como:
A empresa Venus S.A., fabricante de peças para automóveis, adquiriu um terreno para
aproveitar a valorização que o mercado aquecido está permitindo. A Venus também aluga o
prédio lateral de sua fábrica para a Holding do Grupo ocupar com as suas atividades
administrativas. Dessa forma, esses eventos devem ser contabilizados, respectivamente,
como
a) propriedades para investimento e arrendamento mercantil.
b) imobilizado e imobilizado.
c) propriedade para investimento e propriedade para investimento.
d) investimento e propriedade para investimento.
e) propriedade para investimento e imobilizado.
14. (FCC/TRF 1ª/Analista Judiciário/2011)
Denomina-se propriedade para investimento
(A) o bem destinado à venda no decurso ordinário das atividades, ou em vias de construção
ou desenvolvimento para tal venda.
(E) o bem mantido para valorização de capital a longo prazo e não para venda a curto prazo
no curso ordinário dos negócios.
15. (Autores)
Considera-se propriedade para investimento a propriedade (o terreno ou edifício) mantida,
pelo proprietário ou pelo arrendatário em arrendamento financeiro, para:
a) auferir aluguel ou para valorização do capital ou para ambas;

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b) uso na produção;
c) uso no fornecimento de bens ou serviços;
d) uso para finalidades administrativas;
e) venda no curso ordinário do negócio.
16. (Autores)
Considere a situação a seguir:
A sociedade KLS adquiriu uma propriedade para no valor de R$ 250.000,00. A propriedade
será utilizada para valorização do capital.
O pagamento pela propriedade se dará em 60 dias, em parcela única, pelo valor de R$
280.000,00 (juros simples mensais).
A empresa incorreu também em custos de transferência da propriedade no montante de R$
20.000,00, pagos à vista, no ato da compra.
O valor justo da propriedade monta a R$ 230.000,00.
Assinale a opção que apresenta a contabilização correta da propriedade no momento da
aquisição.
a) D – Propriedade para investimento (ANC – Invest.) 250.000
b) D – Propriedade para investimento (ANC – Invest.) 270.000
c) D – Propriedade para uso do propr. (ANC – Imob.) 270.000
d) D – Propriedade para uso do propr. (ANC – Imob.) 280.000
e) D – Propriedade para investimento (ANC – Invest.) 230.000
D – Custo das transações (ANC – Invest.) 20.000

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17. (IBFC/Perito Criminal/PC RJ/2013)

A NBC TG 28, estabelece o tratamento contábil a ser seguido quando houver propriedades
para investimento. Logo, para ser classificado no Ativo Não Circulante, esse tipo de
propriedade deve ser usada para:
I. Valorização do capital.
II. Venda no curso ordinário do negócio.
III. Uso na produção.
Assinale qual opção abaixo é a correta:
a) Os itens I, II e III.
b) Somente os itens II e III.
c) Somente os itens I e II.
d) Somente os itens I e III.
e) Somente o item I.

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5 - GABARITO DAS QUESTÕES COMENTADAS NESTA AULA
QUESTÃO GABARITO
1 A
2 C
3 D
4 C
5 D
6 C
7 C
8 D
9 E
10 E
11 A
12 E
13 E
14 E
15 A
16 B
17 E

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2 - CPC 28: PROPRIEDADES PARA INVESTIMENTO

Segundo a Lei 6.404/76

Art. 178. No balanço, as contas serão classificadas segundo os elementos do patrimônio

Art. 179. As contas serão classificadas do seguinte modo:

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2.2 - CONCEITOS INICIAIS DA PROPRIEDADE PARA INVESTIMENTO

Alguns conceitos importantes são definidos pela norma. Senão vejamos:

- Propriedade para investimento é a propriedade (terreno ou edifício – ou parte de

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No caso de terreno para uso futuro, temos as seguintes situações:

(ESAF/AFRFB/2012) Os bens adquiridos e mantidos pela empresa, sem a produção de renda

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2.3 - PROPRIEDADE PARA INVESTIMENTO SEGUNDO A INTERPRETAÇÃO TÉCNICA N. 10 DO

Nos termos da Interpretação Técnica n. 10 do CPC:

44. Os ativos imobilizados são itens tangíveis que:

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(FGV/Auditor Fiscal/ISS Recife/2014) Uma entidade adquiriu dez apartamentos, em um

2.4 - RECONHECIMENTO DE UMA PROPRIEDADE PARA INVESTIMENTO

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2.5 - MENSURAÇÃO NO RECONHECIMENTO

Esse é o já conhecido ajuste a valor presente.

D – Propriedade para investimento (ANC – investimento) 100.000,00

Com a quitação de cada uma das parcelas, lançamos:

D – Financiamentos a pagar (Passivo) 30.000,00

Com a apropriação de encargos financeiros, lançamos:

D – Despesas com encargos financeiros (Resultado) 5.000,00

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(CESPE/Técnico em Contabilidade/MPU/2010) A propriedade para investimento deve ser

2.6 - MENSURAÇÃO APÓS O RECONHECIMENTO INICIAL

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2.7 - MÉTODO DO VALOR JUSTO

Lembre-se de que o valor justo é, grosso modo, o “valor de mercado”.

D – Despesa com ajuste a valor justo 10.000,00

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2.8 - MÉTODO DO CUSTO

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59. Os itens 60 a 65 aplicam-se aos aspectos de reconhecimento e mensuração

Se for mensuração ao custo, não teremos alteração do valor contábil.

Propriedade para investimento