KATA PENGANTAR

Penilaian Agunan dan Review Laporan Penilaian Aset (LPA) merupakan salah satu
fungsi dan tugas Credit Operations dalam mendukung proses analisis kredit yang dilakukan
oleh Bisnis Unit, baik dalam rangka pemberian kredit baru, perpanjangan/addendum
maupun dalam rangka panjualan agunan melalui lelang maupun penjualan sukarela.
Sehubungan dengan hal tersebut, penilai internal Bank Mandiri harus memiliki kualifikasi
dan kompetensi sesuai Standar Penilai Indonesia, minimal telah mengikuti Training
Pendidikan Dasar Penilai 1 dan 2 (PDP1 & PDP2) yang diselenggarakan oleh Masyarakat
Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).
Berdasarkan data kepegawaian yang ada pada kami, bahwa belum semua penilai
internal bank Mandiri dibekali dengan training dimaksud, sehingga pemahaman mengenai
dasar dasar penilaian masih belum merata, mengingat tidak semua penilai internal Bank
Mandiri memiliki kesempatan yang sama untuk mengikuti Training PDP1 dan PDP2 karena
memerlukan waktu, tenaga dan biaya yang cukup besar. Dilain pihak, beberapa tenaga
penilai internal yang telah mengikuti Training dimaksud saat ini tidak lagi bertugas sebagai
tenaga penilai karena satu dan lain hal.
Sehubungan dengan hal tersebut, untuk meningkatkan kualifikasi dan kompetensi
penilai internal Bank Mandiri agar sejajar dengan penilai-penilai yang telah mengikuti
Training PDP1 dan PDP2 yang diselenggarakan oleh MAPPI, dan dalam rangka
meningkatkan kualitas hasil penilaian internal dan review LPA, kami berinisiatif untuk
menyelengggarkan Training Sertifikasi Penilai Internal Bank Mandiri (SPIM) dengan materi
training sesuai modul berikut.
Modul ini bersumber dari modul-modul Training PDP 1 dan PDP2 yang
diselenggarakan oleh MAPPI, Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar Penilai
Indonesia (SPI) 2015, Jurnal/Artikel yang terkait dengan Penilaian Properti, modul
CROMAS dan sumber-sumber lainnya yang tidak dapat kami sebutkan satu per satu
Training ini diselenggarakan secara on line, dapat diikuti oleh seluruh pegawai Bank
Mandiri baik untuk tingkat pimpinan maupun pelaksana, khususnya adalah untuk pegawai
yang terkait langsung dengan penilaian internal dan Review LPA, dengan tehnis
pelaksanaan training akan kami koordinasikan dengan Mandiri University Group.

Demikian, semoga modul ini bermanfaat bagi peningkatan kompetensi penilai internal
Bank Mandiri untuk mewujudkan “Indonesia’s Best, Asean’s Prominent”.

Jakarta, 27 Oktober 2016

Team Penyusun,
 DAFTAR ISI

No Jenis Perihal Halaman

Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI) &
1 Modul 1 1–9
Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI)
2 Modul 2 Standar Penilaian Indonesia (SPI) 10 – 18
3 Modul 3 Konsep dan Teori Dasar Penilaian Properti 19 – 31
4 Modul 4 Proses Penilaian Properti 32 – 40
5 Modul 5 Aspek Hukum Pertanahan dan Hukum Jaminan 41 – 46
6 Modul 6 Ekonomi Tanah 47 – 49
7 Modul 7 Pajak Properti 50 – 57
8 Modul 8 Highest and Best use Analysis 58 – 63
9 Modul 9 Investasi Properti 64 – 70
10 Modul 10 Pasar Properti 71 – 74
11 Modul 11 Manajemen Properti & Agen Properti 75 – 77
12 Modul 12 Penilaian Properti Dengan Pendekatan Data Pasar 78 – 83
13 Modul 13 Pengetahuan Perancangan Bangunan dan Tata Kota 84 – 88
14 Modul 14 Database Biaya Bangunan 89 – 92
15 Modul 15 Teknologi Bangunan 93 – 99
16 Modul 16 Penilaian Properti Dengan Pendekatan Biaya 99 – 115
17 Modul 17 Penilaian Personal Properti 116 – 122
18 Modul 18 Time Value of Money 123 – 128
19 Modul 19 Penilaian Properti Dengan Pendekatan Pendapatan 129 – 142
20 Modul 20 Laporan Penilaian Properti 143 - 149
21 Lampiran Contoh Laporan Penilaian Properti/Aset (LPA) --
 MODUL 1
MASYARAKAT PROFESI PENILAI INDONESIA (MAPPI) DAN
KODE ETIK PENILAI INDONESIA (KEPI)

A. MAPPI

Berdirinya MAPPI dilandasi oleh keinginan untuk untuk ikut berpartisipasi mengisi
pembangunan nasional umumnya dan pembangunan ekonomi khususnya guna menuju
masyarakat adil dan makmur berdasarkan Pancasila dan UUD 1945.
Dimana pengabdian profesi penilai dalam pembangunan nasional yang pada hakekatnya
adalah pembangunan manusia seutuhnya dan pembangunan masyarakat Indonesia
seluruhnya akan meningkat dengan adanya pembinaan dan pengembangan profesi
tersebut.
Dalam rangka pembinaan dan pengembangan dimaksud perlu adanya wadah yang
mewakili profesi Penilai Indonesia secara keseluruhan dalam kedudukan masing-masing
sebagai perorangan.
Menyadari hal tersebut diatas, maka pada hari Selasa tanggal 20 Oktober 1981, bertempat
di Gedung Bursa Efek Jakarta, Jalan Merdeka Selatan No. 41, Jakarta Pusat, dibentuklah
Masyarakat Profesi Penilai Indonesia disingkat MAPPI yang merupakan Asosiasi Profesi di
Indonesia yang khususnya mewadahi Profesional yang berkecimpung dalam Profesi Penilai
dengan jumlah anggota saat ini kurang lebih 3500 orang tersebar di seluruh Indonesia.
Sesuai Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia No. 125/PMK.01/2008 pasal 53
bahwa satu-satuya Asosiasi Penilai yang diakui oleh Pemerintah adalah Masyarakat Profesi
Penilai Indonesia (MAPPI).
Di dunia internasional MAPPI dikenal dengan nama Indonesian Society of Appraisers
disingkat ISA. Pengurus Pusat MAPPI berkedudukan di Ibukota Negara Republik
Indonesia, dengan kantor sekretariat di Jalan Kalibata Raya No.11-12E, Jakarta Selatan.
Kepengurusan MAPPI dipilih melalui Musyawah Nasional, sedangkan perangkat
organisasinya terdiri dari Dewan Pengawas Keuangan, Dewan Pengurus Nasional dan
Dewan Penilai.

1. Dewan Penilai
Dewan Penilai adalah Badan Organisasi yang mengawasi kepatuhan profesi dan
praktek penilaian anggota MAPPI terhadap Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar
Penilaian Indonesia. Untuk pertama kalinya Dewan Penilai terbentuk pada Musyawarah
Nasional MAPPI 2001, dan selanjutnya Anggota Dewan Penilai dipilih langsung dalam
Musyawarah Nasional MAPPI.
Dewan Penilai juga berfungsi melindungi anggota dan badan usaha jasanya dalam
menjalankan praktek penilaian sepanjang tidak melanggar KEPI dan SPI serta
memberikan sanksi kepada anggota dan badan usaha jasanya terhadap pelanggaran

SPIM-1
 KEPI dan SPI disamping itu juga dalam rangka melaksanakan fungsi arbitrase, Dewan
Penilai dapat merujuk kepada Peraturan Perundang-undangan yang berlaku.
Masa Bakti Dewan Penilai mengikuti masa bakti Kepengurusan Pusat MAPPI, Dewan
Penilai memberikan pertanggung jawabannya kepada Musyawarah Nasional.

2. Keanggotaan MAPPI
2.1. Anggota Designasi

Anggota Afiliasi (Affiliate Member)

Adalah perseorangan yang tertarik pada bidang penilaian dan belum memiliki
kualifikasi, kompetensi dan pengalaman serta memenuhi semua persyaratan
sebagaimana ditetapkan dalam Anggaran Rumah Tangga. Selanjutnya
disebut MAPPI-A.

Anggota Peserta (Associate Member)

Adalah perseorangan yang bekerja atau yang memiliki latar belakang di bidang
penilaian atau bidang yang terkait langsung dengan kegiatan Penilaian dan
memenuhi semua persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam Anggaran Rumah
Tangga. Selanjutnya disebut MAPPI-P.

Anggota Terakreditas
Adalah perseorangan yang berprofesi dan bekerja di bidang penilaian atau
bidang yang terkait langsung dengan kegiatan Penilaian dan memiliki
kualifikasi, kompetensi dan pengalaman serta memenuhi semua persyaratan
sebagaimana ditetapkan dalam Anggaran Rumah Tangga. Selanjutnya
disebut MAPPI-T. (Acreditated Member)

Anggota Bersertifikat (Certified Member)

Adalah perseorangan yang berprofesi dan atau bekerja di bidang penilaian dan
telah memiliki Sertifikat Penilai yang dikeluarkan dan atau disahkan oleh
MAPPI dan memenuhi semua persyaratan sebagaimana diatur dalam Anggaran
Rumah Tangga. Anggota Bersertifikat akan diberi gelar sesuai dengan
ketentuan sebagaimana ditetapkan oleh Pengurus Pusat . Selanjutnya
disebut MAPPI-S –(Cert.)
2.2. Anggota Non Designasi
Anggota Kehormatan (Honorary Member)
Adalah orang yang dipandang berjasa dalam pembinaan Profesi Penilai yang
diusulkan oleh sekurang-kurangnya 50 orang anggota Penilai Terdaftar atau
anggota Penilai Bersertifikat atau anggota bersertifikat dan disetujui dalam
Musyawarah Nasional.

SPIM-2
B. KEPI
KEPI adalah kumpulan etik yang melandasi pelaksanaan Standar Penilaian Indonesia (SPI)
yang wajib ditaati oleh Penilai, agar seluruh hasil pekerjaan penilaian dapat memenuhi
persyaratan yang ditetapkan melalui cara yang jujur, obyektif dan kompeten secara
profesional, sehingga menghasilkan laporan yang jelas, tidak menyesatkan dan
mengungkapkan semua hal yang penting.
1. Prinsip Dasar Etik
Prinsip dasar etik terdiri dari lima prinsip yaitu :
a. Integritas

Memiliki kejujuran dan dapat dipercaya dalam hubungan profesional dan bisnis,
serta menjunjung tinggi kebenaran dan bersikap adil. Oleh karena itu :
Seorang Penilai tidak boleh dengan sengaja melakukan penilaian, membuat
laporan penilaian, membuat surat keterangan atau komunikasi lain tentang
penilaian, apabila mengandung pernyataan atau informasi yang secara material
tidak benar atau menyesatkan atau yang dibuat sembarangan atau penghilangan
atau pengaburan informasi penting yang harus disertakan sehingga dapat
berakibat menyesatkan.
Seorang Penilai tidak diperkenankan berpartisipasi atau berperan serta dalam
suatu jasa penilaian yang tidak dibenarkan berdasarkan pertimbangan rasional
penilai umumnya, wajib bertindak menurut hukum dan sesuai dengan hukum
dan peraturan perundang-undangan yang berlaku di Indonesia atau di Negara
dimana Penilai mendapat penugasan, serta tidak diperkenankan dengan sengaja
salah menafsirkan kualifikasi profesional yang tidak dimilikinya.
b. Obyektivitas
Menghindari benturan kepentingan atau tidak dipengaruhi atau tidak memihak
dalam pertimbangan professional atau bisnis. Oleh karena itu :

Penilai tidak boleh menerima suatu penugasan yang laporan penilaiannya

mencakup pendapat dan kesimpulan yang telah ditetapkan terlebih dahulu.
Penilai tidak diperkenankan mendasarkan pekerjaannya pada informasi yang
hanya disediakan oleh Pemberi Tugas atau setiap pihak lainnya, tanpa
melakukan klarifikasi atau konfirmasi yang tepat kecuali pada hakikatnya dapat
diterima secara wajar sehingga dapat dipercaya dan dinyatakan dalam syarat
pembatas.

Penilai tidak diperkenankan memberikan kesimpulan yang tidak didukung oleh

alasan yang memadai dan berdasarkan praduga atau kesimpulan laporan yang
mencerminkan suatu opini bahwa praduga tersebut dapat mempengaruhi nilai.
c. Kompetensi
Menjaga pengetahuan dan keterampilan profesional yang dibutuhkan untuk
memastikan bahwa hasil penilaian telah dibuat berdasarkan pada perkembangan
terakhir dari praktek dan teknik penilaian serta peraturan perundang-undangan.

SPIM-3
 Dengan kata lain :

Seorang Penilai harus mengambil langkah-langkah yang wajar untuk

memastikan bahwa pekerjaan mereka di bawah otoritas penilai dalam kapasitas
profesional yang memiliki pelatihan dan pengawasan yang tepat.

Jika Penilai tidak memiliki pengetahuan profesional dan pengalaman yang

diperlukan untuk melakukan tugas penilaian yang ditawarkan, penilai harus
menolak tugas tersebut.

Dalam hal penerimaan penugasan, penilai harus secara cermat mengidentifikasi

permasalahan yang akan disampaikan dan memastikan dirinya memiliki
pengalaman dan pengetahuan.
d. Kerahasiaan
Menjaga kerahasiaan informasi yang diperoleh dalam hubungan professional dan
bisnis, serta tidak mengungkapkan informasi tersebut kepada pihak ketiga tanpa
ijin, maupun untuk digunakan sebagai informasi untuk keuntungan pribadi penilai
atau pihak ketiga (kecuali diatur lain sebagaimana diatur dalam peraturan
perundang-undangan yang berlaku). Dengan demikian :
Penilai harus menjaga kerahasiaan, termasuk dalam lingkungan sosial, bersikap
waspada terhadap kemungkinan pengungkapan yang tidak sengaja, terutama
untuk rekan bisnis yang dekat atau anggota keluarga dekat.
Penilai harus menjaga kerahasiaan informasi yang diungkapkan oleh Pemberi
Tugas, dalam institusinya, atau tim kerja.
Penilai pun harus mengambil langkah-langkah yang wajar untuk memastikan
bahwa staf di bawah pengawasan Penilai dan orang yang memberikan tugas
menghormati prinsip kerahasiaan serta Penilai harus mematuhi prinsip
kerahasiaan bahkan setelah berakhirnya hubungan kerja dengan Pemberi Tugas.
e. Perilaku Professional
Melaksanakan pekerjaan sesuai dengan Lingkup Penugasan yang telah disepakati
di dalam kontrak dan mengacu pada SPI. Selalu bertindak demi kepentingan
publik dan menghindari tindakan yang mendiskreditkan profesi penilai.
Jadi, penilai wajib untuk bertindak secara cermat dalam memberikan pelayanan
dan memastikan bahwa layanan yang diberikan adalah sesuai dengan hukum,
teknis dan standar profesi yang berlaku baik objek penilaian, tujuan penilaian
atau keduanya dan oleh sebab itu Penilai harus menghindari tindakan yang dapat
mendiskreditkan profesi.
2. Penerapan Prinsip Dasar Etik
Pada saat penilai menjalankan tugas profesinya, mungkin terdapat situasi yang
mengandung ancaman dalam memenuhi prinsip dasar etik. Namun demikian, penilai
tidak mungkin mengidentifikasikan setiap situasi yang mengandung ancaman tersebut
dan untuk menentukan tindakan yang tepat.

SPIM-4
 Ketika penilai mengidentifikasi potensi ancaman dalam memenuhi prinsip dasar etik,
penilai harus mengevaluasi tingkat ancaman tersebut. Beberapa ancaman dapat
diantisipasi pada tingkat yang memadai, dengan melakukan penanganan yang sesuai.
Jika ancaman dalam mematuhi prinsip dasar etik tidak dapat diantisipasi, baik
karena ancaman yang terlalu signifikan maupun karena penanganan yang memadai
tidak tersedia atau tidak dapat diterapkan, tugas penilaian harus ditolak atau tidak
dilanjutkan.

Jika penilai menemukan kondisi yang tidak biasa yang dapat menimbulkan konflik,
dimana penerapan kode etik akan menimbulkan hasil yang tidak proporsional atau
hasil yang merugikan kepentingan umum, penilai disarankan berkonsultasi dengan
Asosiasi Profesi Penilai atau regulator yang terkait.

Jika konflik yang signifikan tidak dapat diatasi, baik dengan menolak tugas atau
melakukan penanganan, penilai dapat meminta pendapat dari Asosiasi Profesi
Penilai. Hal ini dapat dilakukan tanpa melanggar prinsip dasar etik mengenai
kerahasiaan.
Jika setelah mempertimbangkan sesuai kemungkinan yang relevan konflik etik tetap
belum terjawab, penilai perlu memutuskan untuk menolak penugasan atau
mengundurkan diri.
3. Ancaman dan Pencegahan
Ancaman terhadap kemampuan seorang penilai untuk mematuhi prinsip dasar etik
dapat terjadi karena berbagai situasi. Suatu situasi dapat menimbulkan lebih dari satu
ancaman, dan suatu ancaman dapat mempengaruhi pemenuhan terhadap lebih dari satu
prinsip dasar etik. Ancaman bisa berbentuk :
Ancaman terkait kepentingan pribadi (self interest threat), profesionalisme penilai
dapat dipengaruhi oleh kepentingan financial atau kepentingan pribadi lainnya.
Ancaman terkait kaji ulang internal (self review threat), penilai tidak dapat
mengevaluasi secara memadai hasil penilaian yang sebelumnya dilakukan olehnya
atau oleh individu lain dalam kantor atau instansi yang sama, dimana penilai
mengandalkan hasi kaji ulang tersebut ketika membentuk opini penilaiannya.
Ancaman terkait pemberi tugas (client conflict threat), dua atau lebih pemberi tugas
mungkin memiliki kepentingan yang berlawanan atau bertentangan terhadap suatu
hasil penilaian.
Ancaman terkait pembelaan (advocacy threat), penilai membela kepentingan
pimpinannya atau pemberi tugas, sehingga mempengaruhi objektivitas hasil
penilaian.

Ancaman terkait keakraban (familiarity threat), ada hubungan yang lama atau akrab
dengan pemberi tugas atau pimpinan mengakibatkan seorang penilai terlalu
bersimpati dengan kepentingan mereka, sehingga mempengaruhi objektivitas hasil
penilaian.

SPIM-5
 Ancaman terkait intimidasi (intimidation threat), penilai tidak dapat bertindak
objektif karena adanya tekanan, termasuk penggunaan pengaruh yang tidak
semestinya sehingga mempengaruhi hasil penilaian.
Pencegahan atau tindakan/langkah-langkah yang dapat mengantisipasi ancaman pada
tingkat yang dapat diterima, dapat berupa :

Pencegahan dalam peraturan perundangan yang terkait dengan praktik penilaian.

Pencegahan dalam KEPI
Pencegahan dalam prosedur kerja internal kantor dan pengendalian mutu.
Pencegahan akan efektif bila diungkapkan kepada pemberi tugas dan pihak ketiga
lainnya yang berhubungan dengan penilaian.
4. Pedoman Tingkah Laku
4.1. Tanggung jawab terhadap integritas pribadi penilai

Dalam menjalankan tugasnya, penilai mempunyai kewajiban untuk

memberikan jasa yang sebaik-baiknya, sesuai dengan kemampuan dan keahlian
yang disyaratkan dalam SPI, dengan menjunjung tinggi integritas, kejujuran
dan tidak memihak.

Penilai bertanggung jawab sepenuhnya atas hasil penilaian yang dilakukannya

dalam batas-batas yang ditetapkan berdasarkan SPI.

Penilai tidak dibenarkan menerima atau memberikan pekerjaan dalam jumlah

yang melebihi dari kemampuan yang dapat mempengaruhi kredibilitas hasil
penilaian.

Penilai tidak diperkenankan mempunyai kepentingan atas hasil penilaiannya,

baik bagi dirinya sendiri maupun pihak lain yang terkait sekarang maupun di
masa mendatang.

Penilai sebagai karyawan atau tenaga ahli yang bekerja pada suatu kantor jasa
penilai publik tidak dibenarkan untuk melaksanakan pekerjaan penilaian atas
namanya sendiri tanpa ijin dari kantor jasa penilai publik di mana ia bekerja.

Penilai sebagai karyawan atau tenaga ahli yang bekerja pada suatu kantor jasa
penilai publik tidak dibenarkan untuk melaksanakan pekerjaan penilaian pada
kantor jasa penilai publik lain tanpa izin dari kantor jasa penilai publik tempat
ia bekerja.
Penilai harus menjaga integritas pribadinya dan tidak akan bertindak atau
bertingkah laku dengan cara-cara yang dapat merendahkan derajat profesi
penilai, dan tidak melakukan kegiatan-kegiatan yang dapat merusak nama baik
penilai lain, asosiasi profesi penilai dan profesi penilai.

Penilai wajib menandatangani pernyataan penilai dalam laporan penilaian yang

disusunnya dengan mencantumkan nama dan nomor anggota asosiasi sesuai
dengan yang diatur dalam SPI.

Penilai wajib meningkatkan pengetahuannya dalam bidang penilaian, dengan

mengikuti program peningkatan kemampuan atau keahlian berkelanjutan
SPIM-6
 (continuing professional development/CPD) yang diselenggarakan oleh asosiasi
profesi penilai atau pihak lain yang diakui oleh asosiasi profesi penilai.
Penilai harus taat dan tunduk kepada norma moral, norma etik serta etik bisnis
dan wajib menghindarkan diri dari setiap tindakan yang cenderung
mengakibatkan tercemarnya nama baik profesi penilai, asosiasi profesi penilai
atau anggota-anggotanya.
4.2. Tanggung jawab Terhadap Pemberi Tugas

Tanggung jawab utama penilai terhadap pemberi tugas adalah memberikan

penilaian yang lengkap dan teliti tanpa menghiraukan atau memperhatikan
keinginan dan instruksi-instruksi atau permintaan pihak pemberi tugas yang
sifatnya dapat mempengaruhi kemandirian atau untuk mengubah hasil
penilaian yang obyektif dan tidak memihak sebagaimana ditetapkan dalam SPI.
Namun demikian, dalam hal pemberi tugas tidak memberikan data dan
informasi yang benar, termasuk antara lain identifikasi jenis properti dan
penunjukkan lokasi yang salah, maka penilai dibebaskan dari tanggung jawab
atas hasil penilaian yang tidak tepat dikarenakan kesalahan tersebut.
Hubungan kerja antara penilai dengan pemberi tugas wajib dituangkan dalam
perjanjian tertulis yang akan menjadi dasar hukum penugasan dan hubungan
kerja kedua belah pihak yang isinya antara lain menyebutkan jenis kegiatan
atau penugasan, jangka waktu penugasan dan imbalan jasa yang telah
disepakati kedua belah pihak sesuai dengan standar yang berlaku.
Penilai wajib menolak pekerjaan yang ditawarkan kepadanya atau diminta oleh
pemberi tugas, apabila ia tidak memiliki kompetensi, kualifikasi dan
pengetahuan yang cukup memadai untuk melaksanakan ketentuan dalam KEPI
dan SPI.
Penilai wajib bertindak dengan cara yang professional dalam hubungan kerja
dengan pemberi tugas dan wajib merahasiakan sebagian atau seluruh data dan
hasil perhitungan serta laporan penilaian kepada pihak yang tidak berhak,
kecuali penilai mendapat persetujuan dari pemberi tugas.

Penilai wajib memberikan penjelasan kepada pemberi tugas mengenai lingkup

penugasan yang akan dilakukan sesuai dengan tujuan pemberian tugas,
termasuk jumlah imbalan jasanya.
Jumlah imbalan jasa yang diajukan kepada pemberi tugas harus merujuk
kepada standar imbalan jasa (fee) minimum yang ditetapkan asosiasi profesi
penilai.
Penilai tidak diperbolehkan mempunyai kepentingan lain di luar imbalan jasa
yang ditentukan bersama antara penilai dengan pemberi tugas.

Penilai atas permintaan pemberi tugas dapat memberikan penjelasan atas hasil
penilaiannya kepada pihak pemberi tugas sebelum dibuat laporan akhir
penilaian.

SPIM-7
 Apabila ada dua atau lebih pihak pemberi tugas meminta bantuan dalam jasa
penilaian dan atau jasa-jasa lain yang berkaitan dengan pekerjaan penilaian
pada obyek yang sama dan dalam waktu yang bersamaan, penilai tersebut
hanya boleh menerima penugasan dari salah satu pihak jasa, kecuali apabila
pihak-pihak pemberi tugas yang berkepentingan menyetujui bahwa penilai yang
bersangkutan bekerja untuk kepentingan para pihak.

Apabila penilai dalam melaksanakan tugas atau pekerjaan penilaian dan atau
jasa yang berkaitan dengan pekerjaan penilaian memerlukan bantuan jasa
professional lainnya yang tidak dimilikinya untuk dapat melaksanakan
penugasannya ia wajib mengadakan perjanjian dengan profesi lain yang
diperlukan dan wajib menyebutkan hasil pekerjaan jasa professional dalam
laporan penilaiannya.

Penilai tidak diperbolehkan mengumumkan atau menggunakan laporan

penilaiannya sebagai referensi dalam melaksanakan kegiatan penilaian untuk
kepentingan pihak lain, kecuali atas dasar persetujuan dari pemberi tugas yang
bersangkutan.
4.3. Tanggung Jawab terhadap Sesama Penilai
Penilai tidak dibenarkan melakukan persaingan yang tidak sehat yaitu antara
lain menggunakan imbalan jasa yang lebih rendah daripada standar imbalan
jasa (fee) minimum yang ditetapkan oleh asosiasi profesi penilai dan atau
dengan mempromosikan dirinya sendiri kepada pemberi tugas untuk
menggantikan kedudukan atau mengambil alih penugasan penilai lain dengan
dalih dan cara apapun.
Mencemarkan atau mencoba untuk mencemarkan nama baik penilai lainnya
dengan memberikan dan atau menyampaikan ucapan atau pernyataan kepada
pihak lain atau pemberi tugas yang dapat merugikan kepentingan dan nama
baik penilai lainnya.
Apabila penilai mengetahui adanya kecenderungan atau indikasi bahwa penilai
yang bersangkutan telah melakukan persaingan yang tidak sehat dan
pencemaran nama baik, adalah menjadi kewajiban setiap penilai untuk
melaporkan kepada pengurus asosiasi profesi penilai dan atau dewan penilai
Indonesia, termasuk memberikan bukti-bukti yang tersedia yang diperlukan
dalam usahanya mengupayakan pengusutan terhadap penilai yang
bersangkutan.
Penilai publik harus melakukan konfirmasi kepada pemberi tugas bahwa aset
atau liabilitas yang menjadi obyek penilaian tidak sedang atau telah dinilai oleh
penilai publik lainnya untuk maksud, tujuan, pengguna laporan dan tanggal
penilaian yang sama atau berdekatan (dalam jangka waktu tidak lebih dari satu
bulan). Apabila pemberi tugas terbukti memberikan konfirmasi yang tidak
benar, maka laporan penilaian dinyatakan tidak berlaku.
Apabila penilai diminta untuk melakukan penilaian yang pernah dilakukan oleh
penilai lainnya untuk tujuan dan tanggal penilaian yang sama atau berdekatan
(second opinion) maka penilai wajib mendapatkan pernyataan tertulis dari
SPIM-8
 pemberi tugas mengenai alasan dilakukannya second opinion dan penilai wajib
memperoleh akses secara tertulis untuk berkomunikasi dengan penilai
terdahulu. Dalam hal ini penilai terdahulu wajib memberikan informasi yang
relevan sesuai penugasan. Dalam hal pemberi tugas tidak memberikan
persetujuannya untuk melakukan komunikasi dengan penilai terdahulu, maka
penilai harus menolak penugasan tersebut. Namun demikian hasil penilaian
seharusnya hanya menjadi salah satu acuan dalam pengambilan keputusan dan
tidak bersifat mutlak.
4.4. Tanggung Jawab terhadap Masyarakat
Penilai tidak diperbolehkan :

Melakukan kolusi dalam rangka mendapatkan penugasan atau pekerjaan

penilaian.
Memberikan komisi dan/atau fee dalam bentuk apapun kepada pemberi tugas,
pengguna laporan dan pihak terkait lainnya yang secara langsung/tidak langsung
terkait kepada jasa yang diberikan.
Dipengaruhi dan mempunyai kepentingan lain dengan pemberi tugas, pengguna
laporan dan pihak terkait lainnya.
Penilai harus selalu menyadari akan tanggung jawabnya terhadap masyarakat
yang telah memberikan kepercayaan oleh karenanya wajib bertindak jujur dan
obyektif serta tidak memihak dalam melakukan profesinya.

Apabila pemberi tugas menggunakan laporan penilaian untuk tujuan yang

berbeda dari yang disepakati, maka penilai tidak wajib bertanggung jawab atas
laporan yang digunakan untuk tujuan berbeda tersebut.
Penilai wajib mentaati hukum serta perundang-undangan yang berlaku berkaitan
dengan profesinya sebagai penilai maupun kliennya yang terkait dengan
penilaian dalam rangka memberikan kepastian hukum kepada pengguna jasa
penilai.

SPIM-9
 MODUL 2
STANDAR PENILAIAN INDONESIA (SPI)

SPI adalah pedoman dasar pelaksanaan tugas penilaian secara profesional yang sangat
penting artinya bagi para Penilai untuk memberikan hasil yang dapat berupa analisis,
pendapat dan dalam situasi tertentu memberikan saran-saran dengan menyajikannya
dalam bentuk laporan penilaian sehingga tidak terjadi salah tafsir bagi para pengguna jasa
dan masyarakat pada umumnya.
SPI juga merupakan standar profesi penilai untuk melakukan kegiatan penilaian di
Indonesia. Penilai wajib mematuhi SPI yang merupakan acuan praktek penilaian di
Indonesia.
KEPI dan SPI memiliki peran penting bagi pelaku penilaian (para penilai), maupun
pengguna jasa, pemerintah, lembaga-lembaga terkait lainnya serta seluruh stockeholders.
Jadi KEPI merupakan landasan moral, sedangkan SPI merupakan panduan praktek
penilaian bagi penilai di Indonesia, serta dari sisi pengguna jasa menjadi acuan dalam
memahami dan memanfaatkan hasil penilaian. Sementara itu, dari sisi pemerintah
maupun lembaga terkait lainnya, KEPI dan SPI ini dapat menjadi acuan dalam
melaksanakan pengawasan dan pengembangan Profesi Penilai di Indonesia.
1. Maksud dan Tujuan SPI adalah :
Mendorong penilai untuk secara berhati-hati menentukan dan memahami
kebutuhan dan persyaratan dari pemberi tugas, dan untuk memberikan kepastian
kepada penilai bahwa penilai dibekali dengan suatu standar penilaian yang
memadai untuk memenuhi kebutuhan tersebut.
Memajukan penggunaan dasar penilaian dan asumsi secara konsisten dalam
penilaian dan pemilihan dasar penilaian yang tepat sesuai dengan kebutuhan
pemberi tugas.

Membantu penilai untuk mencapai kompetensi professional dengan standar yang

mengikuti pedoman internasional dalam persiapan dan pelaksanaan pekerjaan
penilaian.

Memastikan bahwa laporan penilaian yang dihasilkan bersifat komprehensif dan

tidak bersifat menyesatkan, berisi informasi yang mudah dimengerti yang
dibutuhkan dan harus didapatkan oleh pembacanya.

Memastikan bahwa referensi yang dipublikasikan dalam laporan penilaian

mengandung informasi yang jelas, akurat dan memadai sehingga tidak
menyesatkan.
2. Sejarah SPI
Penyusunan SPI (edisi ke-VI terbaru) sejak tahun 2000 selalu dibuat dengan merujuk
kepada International Valuation Standards (IVS) yang dikeluarkan oleh International
Valuation Standards Committee dengan pertimbangan bahwa Penilai Indonesia perlu
dibekali dengan standar penilaian yang bertaraf internasional sehingga mampu

SPIM-10
 mensejajarkan dirinya dengan Penilai lainnya di dunia karena pelaksanaan penilaian
sudah mengikuti pedoman yang berlaku secara internasional. Namun demikian, SPI
juga memuat kandungan lokal untuk memberikan pedoman mengenai berbagai hal
yang bersifat lokal sesuai dengan ketentuan perundang-undangan atau regulasi yang
berlaku.
3. Ruang Lingkup SPI
Ruang lingkung SPI terdiri dari :
Konsep dan Prinsip Umum Penilaian (KPUP)
Pada bagian ini membahas tentang kerangka konseptual penilaian yang mencakup
pembahasan konsep properti yang diartikan sama dengan aset atau liabilitas, nilai,
pasar, faktor spesifik entitas, unit penilaian, Dasar Nilai, Nilai Pasar, prinsip Highest
and Best Use, asumsi, pendekatan penilaian dan berbagai konsep penting lainnya.
Selain itu juga diuraikan mengenai konsep dari setiap Jenis Properti yang dicakup di
dalam SPI yang terdiri atas real properti, personal properti, perusahaan/badan
usaha, dan Hak Kepemilikan Finansial.

Standar Umum – SPI seri 100 merupakan bagian yang dianggap paling fundamental
dan bersifat permanen. Bagian ini juga bersifat sebagai landasan dari Standar
Penerapan dan Standar Teknis, yang memberikan pedoman mengenai dasar
penilaian untuk berbagai tujuan penilaian, ruang lingkup penugasan, implementasi
serta pelaporannya.

SPI 101 – Nilai Pasar sebagai Dasar Penilaian, bertujuan memberikan definisi
umum mengenai Nilai Pasar serta kriteria umum yang berhubungan dengan definisi
dan penerapan Nilai Pasar dalam penilaian aset atau liabilitas yang membutuhkan
estimasi Nilai Pasar.
SPI 102 – Dasar Penilaian Selain Nilai Pasar, bertujuan mengidentifikasikan dan
menjelaskan dasar-dasar penilaian selain Nilai Pasar serta menetapkan acuan bagi
penerapannya dan membedakannya dengan Nilai Pasar.

SPI 103 – Lingkup Penugasan, bertujuan memberikan pedoman mengenai

persyaratan minimum yang harus disepakati oleh Penilai dengan pemberi tugas
sesuai dengan tujuan penilaian, termasuk limitasi dalam penggunaan penilaian.

SPI 104 – Implementasi, bertujuan mengatur cakupan penilaian sejak investigasi

(inspeksi, verifikasi dan analisis data), pendekatan penilaian hingga pemeliharaan
data (kertas kerja dan laporan penilaian)
SPI 105 – Pelaporan Penilaian, bertujuan membahas persyaratan pelaporan yang
konsisten dengan praktek professional terbaik dan mengidentifikasikan elemen-
elemen penting untuk dicantumkan di dalam laporan penilaian.

Standar Penerapan – SPI seri 200 dibuat untuk memberikan pedoman mengenai
penerapan penilaian untuk tujuan pelaporan keuangan (untuk Swasta maupun
sektor publik) dan untuk penilaian yang berkaitan dengan jaminan pinjaman
(mortgage security).
Standar Teknis – SPI seri 300
SPIM-11
Tiga elemen pokok yang membentuk Standar Penilaian Indonesia yaitu bagian Standar
Umum, Standar Penerapan dan Standar Teknis memiliki bobot yang sama dan seluruh
penilaian yang dibuat dengan mengacu kepada Standar Penilaian Indonesia harus
memenuhi berbagai prinsip dan prosedur yang dijelaskan di dalam seluruh dokumen
Standar Penilaian Indonesia ini.
Dalam materi SPIM ini, bagian SPI yang akan dibahas mendalam adalah SPI 101-105
sebagai acuan umum dalam proses penilaian.
3.1. SPI 101 – Nilai Pasar Sebagai Dasar Penilaian
Nilai pasar adalah representasi nilai dalam pertukaran atau sejumlah uang yang
dapat diperoleh atas suatu aset jika aset tersebut ditawarkan untuk dijual di pasar
(terbuka) pada tanggal penilaian dan dalam kondisi yang sesuai dengan
persyaratan definisi Nilai Pasar. Untuk mengestimasi Nilai Pasar atas aset
(kecuali aset keuangan), seorang Penilai harus terlebih dahulu menentukan
Penggunaan yang Tertinggi dan Terbaik (Higest and Best Use/HBU). HBU
tersebut dapat berupa kelanjutan dari penggunaan aset yang ada atau alternatif
penggunaan lain. Penentuan penggunaan yang tertinggi dan terbaik ini
ditentukan berdasarkan data pasar.
Secara definisi, Nilai Pasar dapat diartikan sebagai estimasi sejumlah uang yang
dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal
penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat
menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan
secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan.
“estimasi sejumlah uang...” merujuk pada harga yang dinyatakan dalam
satuan uang yang dapat dibayarkan secara tunai pada tanggal penilaian atas
suatu aset dalam transaksi bebas ikatan.
“dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas...”
merujuk pada fakta bahwa nilai suatu aset atau liabilitas lebih merupakan
estimasi jumlah uang dari pada harga yang ditetapkan sebelumnya atau harga
jual sebenarnya.
“pada tanggal penilaian ...” mensyaratkan bahwa estimasi nilai pasar
berlaku hanya pada tanggal dimana opini nilai diberikan saja.
“antara pembeli yang berminat membeli ...” merujuk pada seseorang
yang memiliki motivasi , namun tidak dipaksa untuk membeli.
“penjual yang berminat menjual ...” adalah penjual yang tidak sangat
berminat atau tidak terpaksa menjual pada sembarang harga ataupun tidak
bertahan pada tingkat harga yang dianggap tidak wajar dalam kondisi pasar pada
saat tanggal penilaian.
“dalam suatu transaksi bebas ikatan (arm’s length transaction)...”
adalah transaksi antara pihak-pihak yang tidak memiliki hubungan khusus atau
hubungan istimewa (misal induk perusahaan dengan anak perusahaan) yang

SPIM-12
 dapat membentuk tingkat harga yang bukan merupakan keadaan sebenarnya di
pasar atau menaikkan harga akibat adanya unsur nilai khusus.
“yang pemasarannya dilakukan secara layak ...‖ berarti aset akan
dipasarkan ke pasar dalam cara yang layak agar penjualannya dapat terjadi pada
tingkat harga yang terbaik yang dapat diperoleh secara wajar sesuai dengan
definisi nilai pasar.
“dimana kedua belah pihak masing-masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya dan kehati-hatian ...” menganggap
bahwa pembeli yang berminat membeli dan penjual yang berminat menjual
memiliki informasi yang cukup tentang keadaan dan karakterisitik aset,
penggunaan yang ada (aktual) dan potensialnya, serta keadaan pasar pada
tanggal penilaian.
„dan tanpa paksanaan...” menyatakan bahwa masing-masing pihak
terdorong untuk melakukan transaksi , tetapi juga tidak ada paksaan untuk
menyetujuinya.
Untuk melaksanakan dan melaporkan estimasi Nilai Pasar, Penilai harus
menyusun penilaian secara lengkap dan mudah dimengerti serta tidak
menimbulkan kesalahpahaman, memastikan estimasi Nilai Pasar didasarkan
pada data pasar, memastikan estimasi Nilai Pasar dilakukan dengan
menggunakan pendekatan penilaian yang sesuai, memberikan informasi yang
cukup sehingga pihak yang membaca dan mengacu pada laporan tersebut dapat
sepenuhnya memahami data, alasan, analisis dan kesimpulan penilaian.
3.2. SPI 102 - Nilai Selain Nilai Pasar
Meskipun sebagian besar penilaian melibatkan nilai pasar, terdapat keadaan-
keadaan yang membutuhkan dasar penilaian selain nilai pasar. Adalah penting
baik bagi penilai maupun para pengguna jasa penilaian untuk memahami secara
jelas perbedaan antara penilaian yang berdasarkan nilai pasar dan selain nilai
pasar, serta dampaknya (jika ada) yang diakibatkan oleh perbedaan konsep-
konsep tersebut terhadap penerapannya dalam penilaian.
Yang membedakan antara nilai pasar dan nilai selain nilai pasar, bahwa nilai
pasar mempertimbangkan HBU, sedangkan nilai selain nilai pasar tidak
mempertimbangkan HBU.
Jenis-jenis nilai selain nilai pasar antara lain:
a. Nilai Asuransi
Nilai aset sebagaimana yang diatur berdasarkan kondisi-kondisi yang
dinyatakan di dalam kontrak atau polis asuransi dan dituangkan dalam
definisi yang jelas dan rinci.
b. Nilai dalam Penggunaan
Nilai yang dimiliki oleh suatu aset bagi penggunaan tertentu untuk seorang
pengguna tertentu dan oleh karena itu tidak berkaitan dengan nilai pasar.

SPIM-13
c. Nilai Investasi
Nilai dari aset bagi pemilik atau calon pemilik untuk investasi individu atau
tujuan operasional.
d. Nilai Jaminan Pinjaman
Nilai yang ditetapkan oleh penaksir yang dilakukan secara berhati-hati atas
marketabilitas aset di masa mendatang dengan memperhatikan aspek
kesinambungan jangka panjang properti, kondisi pasar lokal dan normal dan
penggunaan saat ini serta alternatif penggunaan properti yang sesuai.
e. Nilai Kena Pajak
Nilai berdasarkan definisi yang tertuang dalam peraturan perundang-
undangan yang berlaku berkaitan dengan penaksiran nilai, dan atau
penentuan pajak properti.
f. Nilai Khusus
Sejumlah uang yang mencerminkan atribut tertentu dari aset yang hanya
berlaku bagi pembeli khusus dan bukan pasar secara keseluruhan.
g. Nilai Likuidasi
Sejumlah uang yang mungkin diterima dari penjualan suatu aset dalam
jangka waktu yang relatif pendek untuk dapat memenuhi jangka waktu
pemasaran dalam definisi nilai pasar. Pada beberapa situasi, nilai likuidasi
dapat melibatkan penjual yang tidak berminat menjual, dan pembeli yang
membeli dengan mengetahui situasi yang tidak menguntungkan penjual.
h. Nilai Pasar untuk Penggunaan yang Ada
Nilai pasar dari suatu aset berdasarkan kelanjutan dari penggunaan yang
ada, dengan asumsi bahwa aset tersebut dapat dijual di pasar terbuka untuk
penggunaan yang ada saat ini, tetapi tetap sesuai dengan definisi nilai pasar
tanpa memperhitungkan apakah penggunaan yang ada menggambarkan
HBU dari aset tersebut.
i. Nilai Pembangunan Kembali
Biaya yang diperlukan untuk menggantikan, memperbaiki, atau membangun
kembali aset ke kondisi yang secara substansial sama dengan, akan tetapi
tidak lebih baik atau lebih ekstensif dari kondisi baru.
j. Nilai Penggantian Wajar
Nilai untuk kepentingan pemilik yang didasarkan kepada kesetaraan nilai
pasar atas suatu properti dengan memperhatikan unsur luar biasa berupa
kerugian non fisik yang diakibatkan adanya pengambilalihan hak atas
properti dimaksud.
k. Nilai Potensial
Nilai yang terkait dengan suatu rencana investasi yang akan menentukan
harga maksimum untuk kepentingan khusus dari investasi.

SPIM-14
l. Nilai Realisasi Bersih
Perkiraan harga jual suatu aset dalam suatu usaha yang berjalan
sebagaimana biasa, dikurangi biaya-biaya penjualan dan biaya penyelesaian.
m. Nilai Realisasi Bersih Terbatas
Nilai realisasi bersih berdasarkan penyelesaian di masa mendatang dan
tanggal yang akan datang tidak memungkinkan waktu yang cukup untuk
penawaran yang layak dengan mempertimbangkan sifat properti dan kondisi
pasar.
n. Nilai Realisasi Bersih untuk Penggunaan yang Ada sebagai Kesatuan
Operasional
Perkiraan harga jual dari suatu aset dalam suatu usaha yang berjalan normal,
dikurangi biaya penjualan dan biaya penyelesaian dengan asumsi bahwa aset
akan terus digunakan sebagai kesatuan operasional.
o. Nilai Sekrap
Perkiraan jumlah uang yang akan diperoleh dari transaksi jual beli dari
bagian/ bagian atau material suatu aset (tidak termasuk tanah) dan tidak
untuk suatu kegunaan yang produktif.
p. Nilai Sewa
Istilah yang digunakan bila perjanjian/persyaratan sewa menyewa diketahui,
dinyatakan atau diasumsikan, dan persyaratan tersebut berbeda dengan
persyaratan yang diasumsikan dalam definisi nilai sewa pasar.
q. Nilai Sisa
Nilai suatu properti, tanpa nilai tanah, seperti jika dijual secara terpisah
untuk setiap bagiannnya dan tidak lagi dimanfaatkan untuk penggunaannya
saat ini serta tanpa memperhatikan penyesuaian dan perbaikan khusus.
r. Nilai Sinergis
Penambahan nilai yang timbul karena adanya kombinasi dari dua nilai atau
lebih aset atau kepentingan, dimana nilai gabungan lebih besar dari
penjumlahan nilai-nilai yang terpisah.
s. Nilai Wajar
Estimasi harga yang akan diterima dari penjualan aset atau dibayarkan
untuk transfer liabilitas dalam transaksi yang teratur diantara pelaku pasar
pada tanggal pengukuran.`
t. Nilai Wajar Khusus
Estimasi nilai dari pengalihan suatu aset atau liabilitas, di antara para pihak
yang memahami dan berminat sesuai dengan kepentingannya.

SPIM-15
3.3. SPI 103 – Lingkup Penugasan
Lingkup Penugasan, merupakan dasar dalam pengaturan kesepakatan penugasan
penilaian, tingkat kedalaman investigasi, penentuan asumsi dan batasan
penilaian. Seluruh dasar penilaian yang digunakan dalam Lingkup Penugasan
harus didefinisikan dalam Lingkup Penugasan dengan menggunakan definisi
dalam SPI. Pernyataan standar terkait Lingkup Penugasan adalah sebagai
berikut:
a. Penilai harus berusaha mengetahui dan merumuskan tujuan Penilaian dari
Pemberi Tugas sehingga Penilai dapat mengetahui dan selanjutnya dapat
menentukan dasar penilaian yang dianggap sesuai.
b. Lingkup Penugasan harus tertuang di dalam atau dibuktikan oleh dokumen
penawaran (proposal) dan/atau perjanjian kerja (kontrak penugasan) yang
ditandatangani oleh kedua belah pihak (Penilai dan Pemberi Tugas) sebelum
mengeluarkan laporan Penilaian.
c. Persyaratan dari Lingkup Penugasan:
Persyaratan minimum dari Lingkup Penugasan meliputi:
Identifikasi status Penilai
Identifikasi Pemberi Tugas dan pengguna laporan
Maksud dan tujuan penilaian
Identifikasi objek penilaian
Identifikasi bentuk kepemilikan
Dasar Nilai
Tanggal penilaian
Jenis mata uang yang digunakan
Tingkat kedalaman investigasi
Sifat dan sumber informasi yang dapat diandalkan
Konfirmasi bahwa penilaian dilakukan berdasarkan SPI
Laporan Penilaian.
Persyaratan atau Persetujuan untuk Publikasi.
Batasan atau pengecualian atas tanggung jawab kepada pihak selain
Pemberi Tugas.
Penilai harus mensyaratkan adanya pernyataan tertulis berupa surat
representasi dari Pemberi Tugas mengenai kebenaran dan sifat
informasi yang diberikan oleh Pemberi Tugas.
Asumsi dan asumsi khusus.
Biaya jasa Penilaian atau dasar perhitungan yang akan dibayarkan untuk
Penilaian diperhitungkan dengan merujuk kepada standar fee yang
dibuat Asosiasi Profesi Penilai.
d. Penilaian Terbatas
Penilaian Terbatas dapat dilakukan oleh Penilai dalam kondisi tertentu,
misalnya penilaian tidak akan dipublikasikan atau diungkapkan kepada
pihak ketiga.

SPIM-16
 Sebelum menerima penugasan tersebut, Penilai harus mengetahui
kemungkinan publikasi atau pemberian laporan Penilaian kepada pihak
ketiga. Pada semua kasus, jika harus dilakukan Penilaian Terbatas, Penilai
diharuskan untuk menjelaskan kepada Pemberi Tugas mengenai sifat dari
keterbatasan penilaian tersebut serta dicantumkan di Lingkup Penugasan
dan menyatakan kondisi sesuai dengan SPI 103 butir 5.4.6.1 dan 5.4.6.2.
e. Penilaian Ulang (Re-Appraisal)
Penilaian Ulang adalah penilaian dari suatu Properti yang sebelumnya dinilai
oleh usaha jasa Penilainya. Pemberi Tugas dapat meminta dilakukan
penilaian secara berkala dalam periode tertentu, dimana inspeksi ulang di
setiap penilaian mungkin tidak dibutuhkan. Asumsi mengenai Penilaian
Ulang tanpa melakukan inspeksi ulang ini harus dicantumkan di dalam
Lingkup Penugasan dan laporan Penilaian.
3.4. SPI -104 - Implementasi
Implementasi sebagai bagian dari tugas penilaian merupakan prosedur yang
harus dilaksanakan oleh Penilai meliputi tahapan investigasi, penerapan
pendekatan penilaian dan penyusunan kertas kerja penilaian.
Investigasi dalam konteks penilaian adalah proses pengumpulan data yang cukup
dengan cara melakukan inspeksi, penelaahan, penghitungan, dan analisis sesuai
tujuan penilaian.
a. Investigasi
Investigasi yang dilakukan dalam tugas penilaian harus didasarkan kepada
tujuan penilaian sesuai dengan Lingkup Penugasan dan Dasar Nilai yang akan
dilaporkan. Investigasi yang akan dilakukan Penilai merupakan proses
pengumpulan data yang cukup dengan cara inspeksi, penelaahan,
penghitungan dan analisis, serta memastikan bahwa penilaian sudah
dilakukan dengan cara yang benar. Tujuan penilaian, Dasar Nilai, luasan,
batasan, dan tingkat kedalaman Investigasi, serta semua sumber informasi
yang dapat diandalkan diungkapkan di dalam Lingkup Penugasan (lihat SPI
103).
Apabila terdapat informasi yang diperoleh dari pihak ketiga, Penilai harus
mempertimbangkan apakah informasi tersebut dapat dipercaya atau dapat
diandalkan tanpa mempengaruhi kredibilitas hasil penilaian. Penilai
seharusnya melakukan review, jika memiliki keraguan atas kredibilitas atau
keandalannya maka informasi tersebut tidak digunakan.
b. Pendekatan Penilaian
Penilai harus memilih pendekatan penilaian yang tepat dan sesuai. Prinsip
umum atas pendekatan penilaian dijelaskan Konsep dan Prinsip Umum
Penilaian (KPUP) sedangkan metode pada penerapan pendekatan untuk jenis
aset tertentu diuraikan dalam Standar Teknis.

SPIM-17
 c. Kertas Kerja Penilaian
Kertas kerja penilaian harus disimpan untuk jangka waktu yang wajar sesuai
dengan peraturan perundangan yang berlaku.
3.5. SPI-105 Pelaporan Penilaian
Aspek terpenting dari suatu Laporan Penilaian yang merupakan tahap akhir
dalam proses penilaian adalah terletak pada pengkomunikasian kesimpulan
penilaian, penegasan tujuan penilaian, dasar penilaian, serta asumsi atau kondisi
dan syarat pembatas yang mendasari penilaian. Proses analisis dan data empiris
yang digunakan untuk mendapatkan kesimpulan nilai dapat dicantumkan dalam
laporan penilaian untuk membimbing pembaca melalui prosedur dan data yang
digunakan penilai dalam melaksanakan penilaian.
Laporan penilaian adalah suatu dokumen yang mencantumkan instruksi
penugasan, tujuan dan dasar-dasar penilaian, dan hasil analisis yang
menghasilkan opini nilai. Suatu laporan penilaian dapat juga menjelaskan proses
analisis yang dilakukan dalam pelaksanaan penilaian, dan menyatakan informasi
yang penting yang digunakan dalam analisis.
Laporan penilaian dapat berupa lisan maupun tertulis. Jenis, isi, dan panjangnya
laporan penilaian bervariasi tergantung pada penggunan yang dimaksud,
persyaratan hukum, jenis properti, dan sifat dasar serta kompleksitas penugasan.

SPIM-18
 MODUL 3
KONSEP DAN TEORI DASAR PENILAIAN PROPERTI

1. Pendahuluan
Bidang Tanah dalam suatu Negara dan komunitas merupakan hal yang mendasar bagi
kepentingan kehidupan sosial dan ekonomi rakyat .Tanah menjadi suatu landasan
kekayaan yang berwujud (tangible) dan dikuasai Negara untuk kepentingan bangsa dan
rakyatnya. Sehingga tidak salah bila Undang-Undang Dasar 1945 (UUD 45) melalui pasal
33 ayat 3 telah menggariskan secara tegas bahwa bumi dan air dan kekayaan alam yang
terkandung di dalamnya dikuasai oleh Negara dan dipergunakan untuk sebesar-besar
kemakmuran rakyat. Dengan dasar inilah UU No. 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar
Pokok-pokok Agraria menyebutkan bahwa, tanah sebagai permukaan yang merupakan
bagian dari pengertian bumi dalam arti ―luas‖.
Tanah dalam pemahaman real properti (baca properti) memiliki hubungan dalam konteks
hak dan kepentingan atas real estat, yang dalam bahasa lain dipahami merupakan tanah
berikut dengan sesuatu yang melekat di atas atau di bawahnya secara fisik. Hubungan
hukum atas hak kepemilikan tanah pada suatu real estat menjadi unsur penting dalam
penciptaan opini Nilai atas suatu aset yang berbasis kepada bidang tanah.
Penentuan Nilai properti secara ekonomi yang sering digunakan dalam terminologi Nilai
Pasar memberikan arti secara hipotesis terhadap adanya transaksi di pasar antara pembeli
dan penjual.
Unsur transaksi secara nyata dibuktikan dengan adanya perpindahan hak atas suatu
kepemilikan properti dari satu pihak ke pihak lainnya. Dengan demikian, hak kepemilikan
dalam sistem administrasi tanah adalah salah satu faktor utama terbentuknya Nilai selain
faktor lainnya. Penilaian Properti dalam konteks bidang tanah dan haknya akan menjadi
relevan untuk dirumuskan sejalan dalam pemahaman konsep Nilai dan Penilaian.

2. Hak atas Tanah pada Pemahaman Properti

llmu ekonomi klasik telah mendudukkan faktor produksi (agent of production) sebagai
kendaraan menuju pembentukan kekayaan pada suatu Negara, meliputi : modal (capital),
pekerja (labor) dan tanah (land).
Di antara keseluruhan faktor ekonomi tersebut, tanah menjadi salah satu yang dominan
penting untuk dimiliki dan dikuasai. Manusia atau pekerja tidak mungkin membangun
kehidupan tanpa ketersediaan tapak tanah. Pekerja dan modal tidak dapat dikelola tanpa
didukung ketersediaan properti (real properti) sebagai tempat bekerja. Akhirnya negara
dan pemerintah akan lumpuh bila bidang tanah memiliki keterbatasan untuk
dimanfaatkan bagi pengembangan kota yang mencakup wilayah pemukiman, pertanian,
industri, komersial dan infrastruktur.

SPIM-19
 Hak Atas Udara

Hak Atas Permukaan Permukaan Bumi

Hak atas Bahan

Tambang

Gambar 1 : Jangkauan dari Hak Atas Tanah

Dengan dasar itulah, tanah menjadi isu sentral yang tidak dapat diselesaikan tanpa
memperhatikan hal-hal yang mendasar pada lingkup pengakuan hak atas tanah berikut
penggunaannya. Pada posisi ini kebijakan pertanahan pada suatu Negara menjadi sangat
penting bagi masyarakat, bagi kegiatan ekonomi dan keuangan.
Tanah dalam bahasa undang-undang sering diartikan permukaan bumi (UU No.
5/1960). Tanah dalam beberapa terminologi lain diartikan, sebagai permukaan bumi,
material yang ada di bawah, di atas udara dan seluruh benda yang terikat ke tanah (Peter
Dale dan John McLaughlin, 1999). R.O. Rost dan H.G. Collins dalam bukunya Land and
Compensation in Australia, 1990, menyebutkan tanah pada umumnya didasarkan
sebagai sesuatu wujud kesatuan bagian dari permukaan bumi, isinya, tanah (soil) atau
suatu bidang yang luas dari suatu Negara.
Sedangkan Dictionary of Real Estate Terms, Sixth Editon, 2004 menyebutkan tanah
adalah permukaan bumi, bagian dari permukaan bumi. Dari beberapa referensi tersebut,
dapat disimpulkan tanah selalu berhubungan dengan permukaan bumi. Tapi apakah
yang terkandung di dalamnya atau yang ada di atasnya termasuk bagian dari tanah?,
secara tegas masing-masing Negara mengatur berbeda.
Bila tanah dilihat dari unsur penguasaannya secara luas, tanah dapat menjadi seluruh
apa yang terikat kepada permukaan bumi termasuk penguasaan apa yang ada di atasnya
dan penguasaan apa yang ada di bawahnya. llustrasi ini digambarkan oleh Dictionary of
Real Estate Terms.
Undang-undang No. 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
(UUPA) dan peraturan-peraturan pelaksanaannya mengatur tidak hanya hak-hak atas
tanah saja, tetapi hak-hak atas tanah dan segala sesuatu yang menjadi satu kesatuan
dengan tanah tersebut.
Kalau merujuk ketentuan undang-undang dan pengertian tanah tersebut maka, konsep
pengertian properti sebagai konsep hukum sangat relevan terhadap konsep pemahaman
tanah. Properti adalah konsep hukum yang mencakup kepentingan, hak dan keuntungan
yang berkaitan dengan suatu kepemilikan. Properti terdiri atas hak kepemilikan, yang
memberikan hak kepada pemilik untuk suatu kepentingan tertentu (specific interest)
atau sejumlah kepentingan atas apa yang dimilikinya. Properti pada bagian ini, dapat
diartikan sama dengan pengertian real properti.

SPIM-20
 Real properti dalam hubungannya kepada real estat memiliki fungsi yang fundamental
pada penilaian (Appraisal of Real Estate, 13th edition).
Pengertian properti secara umum adalah segala sesuatu yang dapat dimiliki (anything
which is owned).
Sedangkan pengertian properti sesuai Standar Penilaian Indonesia (SPI) adalah sebagai
konsep hukum yang meliputi seluruh kepentingan, hak dan keuntungan dari suatu
kepemilikan. Pengertian tersebut perlu dibedakan antara penguasaan secara fisik atas
tanah dan atau bangunan yang disebut real estat dan kepemilikan sebagai konsep
hukum (penguasaan yuridis yang dilandasi hak atas tanah) yang disebut real properti
atau suatu konsep non fisik.
Berdasarkan sifatnya, properti dapat dikelompokkan ke dalam properti berwujud
(Tangible Property - Real estat and other valuables which can be seen and touched)
yaitu tanah, bangunan, mesin dan peralatan, fixture & furniture, kendaraan, operasional
equipment dan properti yang tidak berwujud atau Intangible property - Non phisical
valuables (can not be seen and touched), yaitu goodwill, patents, franchise, trade
mark, copy right.
Real estat dirumuskan sebagai tanah secara fisik dan benda yang dibangun oleh
manusia yang menjadi satu kesatuan dengan tanahnya. Real estat adalah benda fisik
berwujud yang dapat dilihat dan disentuh, bersama-sama dengan segala sesuatu yang
didirikan pada tanah yang bersangkutan, di atas atau di bawah tanah.

Langit

Batas

Permukaan Bumi

` Pusat Bumi

Gambar 2 : Real Estat

Sedangkan Real properti merupakan penguasaan yuridis atas tanah yang mencakup
semua hak atas tanah (hubungan hukum dengan bidang tanah tertentu), semua
kepentingan (interest), dan manfaat (benefit) yang berkaitan dengan kepemilikan real
estat. Real properti biasanya dibuktikan dengan bukti kepemilikan (sertifikat atau surat-
surat lain) yang terpisah dari fisik real estat. Oleh karena itu, real properti adalah suatu
konsep nonfisik (atau konsep hukum).

SPIM-21
3. Hubungan Nilai Dengan Tanah

Hubungan Nilai dan tanah dalam perspektif properti telah tergambarkan pada uraian di
atas. Tanah merupakan sesuatu yang mendasar bagi kehidupan dan keberadaan
manusia, sehingga tanah menjadi pusat perhatian bagi para ahli hukum, ahli geografi,
ahli sosial dan ahli ekonomi dan para ahli lainnya termasuk para penilai.
Kebutuhan akan Nilai tanah yang dapat dihubungkan dengan fungsi ekonomi tanah
sebagai aset keuangan sangat relevan dengan faktor produksi yang digagas dalam teori
ilmu ekonomi klasik.
Sehingga, tanah sangat dipengaruhi kepada hak kepemilikan atau hak menguasai yang
bila hak-hak tersebut dapat dipindah tangankan, maka hal itu menjadi unsur dalam
penciptaan Nilai.
Sisi lain, bila tanah dilihat dari kepentingan penilaian berdasarkan hak yang melekat
padanya, dapat terdiri dari:
a. Hak untuk menjual
b. Hak untuk menyewakan
c. Hak untuk menempati
d. Hak untuk menjaminkan
e. Hak untuk memberikan
Hak-hak ini dalam pemahaman hukum termasuk dalam konsep ikatan hak atau bundle
of rights (Appraisal of Real Estat 13th edition), yang masing-masing atau keseluruhan-
nya memiliki hubungan yang erat pada penilaian properti. Hak penguasaan tunggal dari
ke semua hak yang ada tentu saja dimiliki oleh negara berdasarkan undang-undang.
Namun, kepemilikan pemilikan dapat berupa sertifikat untuk masing-masing individu
atau badan sesuai dari jenis hak yang dimiliki.
Tidak semua hak dapat diperoleh secara bersamaan. Hak menguasai sebidang tanah,
tidak berarti menguasai seluruh apa yang ada di dalam kandungan tanah. Pada beberapa
negara termasuk Indonesia, hak untuk memanfaatkan satu sama lainnya diatur secara
terpisah.
Tetapi idealnya keterpisahan itu tetap tidak dapat ―melepaskannya‖ dari bidang tanah.
Penambang mineral akan selalu menguasai tanah di wilayah penambangan tersebut.
Namun hal ini baru sebatas kepentingan yang terikat ke tanah, bagaimana kalau untuk
kepentingan yang lebih luas dari itu seperti penggunaan wilayah udara yang secara
langsung tidak terikat ke tanah?
Penilaian tentu saja membutuhkan kepastian untuk hal-hal seperti ini, agar Nilai tanah
dapat dimengerti berdasarkan tujuan dan penggunaannya.
4. Nilai Dalam Pemahaman Ekonomi
Nilai pada hakekatnya merupakan konsep ekonomi yang mengikat barang dan jasa
sebagai komoditi untuk dipertukarkan. Dalam catatan historis, pengembangan dan
pemahaman Nilai telah ada sejak berabad lalu, hanya bila dilihat dari perkembangan
ekonomi klasik, Nilai mulai dipahami sebagai bagian dari ilmu ekonomi pada abad 18
dan 19, dimana para pemikir di bidang ilmu ekonomi pada classical school telah
mengidentifikasi empat faktor produksi - labor, capital, coordination dan land -
SPIM-22
memiliki hubungan terhadap faktor-faktor penentu Nilai seperti kegunaan (utility),
kelangkaan (scarcity), keinginan (desire) dan kekuatan daya beli efektif (effective
purchasing power).
Para pemikir ekonomi klasik hingga ekonom modern, telah memberikan landasan
berpikir bagaimana Nilai tercipta dan bagaimana Nilai dapat terbentuk sebagai bagian
dari komunitas kehidupan masyarakat ekonomi yang memiliki ketergantungan satu
sama lainnya. Beberapa pemikiran ekonom tersebut adalah :

Adam Smith (1721 -1790):

Adam Smith dalam bukunya An Inquiry Into The Nature and Cause of The Wealth Of
Nations, menyebutkan teori Nilai memiliki dua arti yang berbeda, kadangkala terlihat
dari manfaat atau kegunaan dari suatu objek atau barang, dan kadangkala pada barang
yang lain dapat dilihat dari kekuatan daya belinya. Yang pertama dapat disebut ―Nilai
dalam penggunaan‖(value in use) dan berikutnya dapat disebut dengan ―Nilai dalam
pertukaran‖(value in exchange). Pendapat ini dapat memberikan makna bahwa, pada
satu sisi Nilai dalam penggunaan pada suatu barang atau properti lebih dilihat dari
penggunaannya dalam menghasilkan produksi. Sedangkan Nilai dalam pertukaran
memiliki kecenderungan pasar sehingga barang atau properti lebih dilihat sebagai
komoditas.
Pendapat lain yang menarik dari Smith adalah dia percaya bahwa Nilai tercipta tatkala
faktor produksi berjalan bersama dan akan menghasilkan sesuatu yang berguna. Smith
berpendapat bahwa harga dasar dari suatu objek, umumnya terefleksi dari besarnya
biaya yang dibutuhkan untuk membuat objek tersebut. Dalam praktek penilaian teori
tersebut mengilhami lahirnya pendekatan biaya (cost approach).
David Ricardo (1772- 1823):
Ricardo, telah membangun teori tarif sewa dasar (based rent) dalam konsep marginal
land and the law of diminishing returns. Teori ini telah memberikan kontribusi secara
signifikan pada teori dan teknik penilaian tentang konsep ekonomi tanah yang dikenal
dalam prinsip highest and best use dan land residual technique dalam pendekatan
pendapatan(income approach)
Alfred Marshal (1842 - 1924) :
Marshal, adalah ekonom yang pertama mengaplikasikan teori pendekatan penilaian,
khusus pada pendekatan penilaian real estat. Beliau sangat aktif mengembangkan teori-
teori penilaian dari konsep Nilai tanah melalui pendekatan pendapatan, efek penyusutan
atas bangunan dan tanah dan pengaruh dari tipe properti yang berbeda satu sama
lainnya terhadap Nilai.
Marshal, telah memberikan andil dalam penerapan tiga pendekatan penilaian
'tradisional' seperti; pendekatan pasar, pendekatan biaya dan pendekatan pendapatan.
Teori Nilai yang dibangun dalam karateristik berfikir sebagian para pemikir ekonomi
di atas telah membentuk suatu perilaku berfikir seorang penaksir (valuer) dalam
pemahaman sains dan art secara bersamaan. Pemahaman ini memberikan arti bahwa
hakekat Nilai, dibangun dari suatu kondisi dimana objek tersebut berada, bagaimana
pasarnya tercipta dan apa penggunaannya pada saat penilaian dilakukan.
SPIM-23
 Nilai adalah konsep ekonomi yang merujuk kepada harga yang sangat mungkin
disepakati oleh pembeli dan penjual dari suatu barang atau jasa yang tersedia untuk
dibeli. Nilai bukan merupakan fakta, tetapi lebih merupakan harga yang sangat
mungkin dibayarkan untuk barang atau jasa pada waktu tertentu sesuai dengan definisi
tertentu dari Nilai.
Bila dihubungkan dalam konteks real estat, maka Nilai ekonomi akan tercipta
berdasarkan kegunaan real estat, atau berdasarkan kapasitas untuk memuaskan
kebutuhan dan keinginan masyarakat.
Hal-hal yang berkaitan dengan tanah atau real estat dapat dilihat dari keunikannya
secara umum, ketahanan (durability), lokasi, pasokan (supply) yang relatif terbatas,
dan kegunaan spesifik dari bidang tanah yang bersangkutan. Nilai dalam konteks
ekonomi diukur dalam terminologi moneter, dan ditentukan oleh kemauan dan
kemampuan individu dan organisasi untuk menerjemahkan kegunaan real estat dalam
terminologi moneter.
Penilaian adalah proses pekerjaan seorang Penilai dalam memberikan opini tertulis
mengenai Nilai ekonomi pada saat tertentu (PMK Rl No. 125/2008). Salah satu bagian
dari objek penilaian adalah tanah dan/atau properti. Penilaian tanah dengan asumsi
tanah tersebut kosong, atau tanah dengan bangunan berikut sarana perlengkapan yang
terdapat di atasnya (prasarana lingkungan, fasilitas sosial, dan utilitas umum) selalu
dilihat dari kepentingan ekonomi.
Banyak prinsip ekonomi yang diterapkan dalam penilaian properti, terutama
penggunaan prinsip permintaan dan penawaran, kompetisi, substitusi, antisipasi atau
ekspektasi, perubahan dan lainnya. Prinsip-prinsip ini berpengaruh secara langsung
atau tidak langsung terhadap tingkat kegunaan dan produktifitas properti. Oleh karena
itu, dapat dikatakan bahwa kegunaan properti seperti tanah harusnya mencerminkan
pengaruh gabungan dari seluruh kekuatan pasar yang membentuk Nilai dari suatu
properti.
5. Konsep Harga, Biaya dan Nilai
Pemahaman ekonomi secara awam kadangkala mengartikan harga, biaya dan Nilai
dalam terminologi yang sama. Padahal, bagi seorang Penilai, pemahaman harga, biaya
dan Nilai secara substansial perlu ditempatkan secara proporsional.
Konsep dan Prinsip Umum Penilaian (KPUP) yang pada Standar Penilaian Indonesia
(SPI) tahun 2015 mendefiniskan harga, biaya dan nilai sebagaj berikut;
Harga adalah istilah yang digunakan untuk sejumlah uang yang diminta, ditawarkan,
atau dibayarkan untuk suatu barang atau jasa. Hubungannya dengan penilaian, harga
merupakan fakta historis, baik yang diumumkan secara terbuka maupun dirahasiakan.
Karena kemampuan finansial, motivasi, atau kepentingan khusus dari seorang penjual
atau pembeli, harga yang dibayarkan atas suatu barang atau jasa dapat berhubungan
atau tidak berhubungan dengan Nilai barang atau jasa yang bersangkutan (KPUP-SPI
2015)
Biaya adalah sejumlah uang yang dikeluarkan atas barang atau jasa, atau jumlah yang
dibutuhkan untuk menciptakan atau memproduksi barang dan jasa tersebut. Jika

SPIM-24
barang atau jasa sudah diselesaikan, biaya tersebut menjadi fakta historis. Harga yang
dibayarkan untuk suatu barang atau jasa menjadi biaya bagi pembelinya.
Nilai adalah konsep ekonomi yang merujuk kepada harga yang sangat mungkin
disepakati oleh pembeli dan penjual dari suatu barang atau jasa yang tersedia untuk
dibeli.
Nilai bukan merupakan fakta, tetapi lebih merupakan harga yang sangat mungkin
dibayarkan untuk barang atau jasa pada waktu tertentu sesuai dengan definisi tertentu
dari nilai.
Berikut adalah gambaran perbedaan antara nilai dengan biaya dan harga dalam
kondisi normal ketika tidak terjadi krisis ekonomi.
Capital Gain

Profit

Nilai/
Harga value
/price
Biaya/
cost

Kondisi tersebut akan berbeda apabila terjadi krisis sebagaimana terjadi di negara kita
pada tahun 1997 s.d. 2000 yang dapat digambarkan sebagai berikut :

PRE CRISIS CRISIS RECOVERY NORMAL

(< 1997) (1997 – 2005) (2006 – 2007) (> 2007)

COST PRICE VALUE

Pasar adalah lingkungan dimana barang dan jasa diperdagangkan antara pembeli dan
penjual melalui mekanisme harga.
Konsep pasar menyiratkan bahwa barang dan/atau jasa dapat diperdagangkan antara
pembeli dan penjual tanpa adanya pembatasan atas kegiatannya.
Dengan demikian, perbedaaan dan persamaan antara Nilai, Harga dan Biaya dalam
mekanisme pasar sangat terkait dekat. Nilai berbasis kepada konsep ekonomi yang
menggambarkan sejumlah uang yang terkait dalam suatu transaksi. Namun, penjualan
properti yang dinilai bukan merupakan syarat yang harus dipenuhi untuk
SPIM-25
 memperkirakan harga atas properti yang harus dibayarkan bila dijual pada tanggal
penilaian di bawah kondisi sebagaimana dipersyaratkan dalam definisi Nilai Pasar.
Menghindari terjadi kekeliruan dalam penggunaan Nilai, maka pada praktek Penilaian,
terminologi Nilai seharusnya diikuti dengan padanan keterangan lainnya yang
mengikat Nilai itu diungkapkan.
Secara garis besar pengelompokannya dapat dibagi dua; pertama Nilai Pasar (Market
Value) dan yang kedua adalah Nilai selain Nilai Pasar (Other than Market Value).
Nilai Pasar
Nilai Pasar dapat didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh
dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli
yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi
bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-
masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa
paksaan. (SPI 101 butir 3.1.)
Konsep Nilai Pasar mencerminkan persepsi dan perilaku kolektif pasar serta
merupakan dasar dalam penilaian sebagian besar sumber daya dalam ekonomi
berbasis pasar. Meskipun definisinya bervariasi, konsep ini umumnya seharusnya
dapat dimengerti dan diterapkan. Cerminan dan persepsi pasar pada pasar real estat
atau properti selalu melihat dalam prinsip penggunaan dari properti yang dikenal
dengan prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik (HBU).
Nilai Selain Nilai Pasar
Dasar penilaian selain Nilai Pasar dikenal lebih dari satu jenis Nilai. Adanya
penggunaan Nilai selain Nilai Pasar dalam praktek.
Penilaian dapat digambarkan sebagai suatu alternatif untuk bisa membedakan kaedah
satu Nilai untuk kepentingan tertentu dengan jenis Nilai untuk kepentingan lain. Nilai
Pasar merupakan Nilai yang bersifat fundamental dalam Penilaian Properti. Namun,
perlu dimengerti untuk kepentingan dan tujuan tertentu Nilai Pasar belum tentu cocok
digunakan. Dengan demikian, alternatifnya bisa digunakan Nilai selain Nilai Pasar dan
sebagian dapat digambarkan sebagai berikut:

Dasar Penilaian Identik SPI 2015

Nilai Likuidasi Liquidation value SPI 102 butir 3.7.1
Nilai Asuransi Insuranble Value SPI 102 butir 3.1
Nilai Dalam Penggunaan Value In Use SPI 102 butir 3.2
Nilai Sisa Salvage Value SPI 102 butir 3.17
Nilai Khusus Special Value SPI 102 butir 3.6.1
Nilai Investasi Investment Value SPI 102 butir 3.3.2
Nilai Pasar Untuk Penggunaan yg Ada Market Value for the Existing Use SPI 102 butir 3.8

6. Faktor Terbentuknya Nilai

Konsep ekonomi tentang Nilai seperti diuraikan pada pembahasan sebelumnya (Nilai
Dalam Pemahaman Ekonomi) sangat berhubungan erat dengan produk dan jasa dimana
dia dihasilkan.

SPIM-26
Nilai tercipta dan bagaimana Nilai dapat terbentuk sebagai bagian dari komunitas
kehidupan masyarakat ekonomi yang memiliki ketergantungan satu sama lainnya selalu
dihasilkan dari setidaknya ada 4 (empat) faktor penentu meliputi:

1. Kegunaan (utility)
2. Kelangkaan (scarcity)
3. Keinginan (desire)
4. Kekuatan daya beli (effective purchasing power)
Dari keempat faktor tersebut kegunaan dan kelangkaan lebih mewakili faktor
penawaran (supply). Sedangkan keinginan dan kekuatan daya beli lebih mewakili faktor
permintaan (demand). Masing-masing faktor itu dapat dijelaskan sebagai berikut:

Kegunaan
Kegunaan adalah kemampuan dari suatu produk atau jasa yang dapat memberikan
kepuasan dari manusia atau orang yang membutuhkannya. Dengan demikian, suatu
properti yang terdiri dari tanah bangunan akan memiliki unsur Nilai bila properti
tersebut secara bersamaan memiliki potensi kegunaan yang diperlukan oleh
seseorang atau sekelompok orang di pasar properti tersebut berada. Potensi manfaat
atau kegunaan, dapat dilihat dari perspektif pasar terbuka atau dapat juga dilihat dari
pasar penggunanya secara terbatas.

Kelangkaan
Kelangkaan, sesuatu yang terkait kepada penawaran atas suatu produk dan jasa.
Semakin terbatas ketersediaan suatu barang pada posisi permintaan tetap, maka
barang tersebut tentu semakin memiliki potensi Nilai yang cenderung relatif lebih
tinggi.
Contoh sederhana, tanah yang digunakan sebagai tapak perumahan, apabila
ketersediaannya semakin menurun maka potensi terciptanya Nilai akan semakin
besar meskipun permintaanya relatif tetap.
Keinginan
Keinginan,sesuatu yang terkait kepada adanya potensi keinginan sekelompok orang
atau pengguna untuk memiliki, menguasai atau memperoleh suatu produk atau jasa
tertentu. Keinginan selalu melahirkan permintaan yang akan memberikan sinyal
terhadap pembentukan Nilai.
Kekuatan Daya Beli
Kekuatan daya beli selalu menjadi ukuran atas kemampuan seseorang atau
sekelompok orang untuk memiliki sesuatu produk dan jasa di pasar. Adanya pada
waktu penawarannya terbatas, seharusnya pasar bereaksi menguat yang akan
memberikan sinyal harga menjadi cenderung naik.
Namun, bukan berarti kecenderungan harga naik tersebut dapat memenuhi
keinginan penjual secara signifikan kalau daya beli pasar tidak mendukung. Artinya,
Nilai selalu tercipta dan akan berkorelasi secara positif terhadap adanya potensi
kekuatan daya beli.

SPIM-27
 Bila seluruh unsur seperti kegunaan, kelangkaan dan keinginan terpenuhi diikuti
dengan adaya kekuatan daya beli , maka Nilai akan mengalami penguatan secara
positif.
7. Prinsip-Prinsip Ekonomi Dalam Penilaian
Pasar properti secara makro akan dipengaruhi oleh kegiatan ekonomi suatu Negara
dalam menghasilkan produk dan jasa yang dapat menghasilkan pendapatan secara
nasional .Produktifitas pendapatan secara nasional tersebut tergantung kepada
kombinasi yang dipengaruhi oleh empat faktor mendasar secara ekonomi (lihat The
Appraisal of Real Estat, 13thedition).
Keempat faktor tersebut dikenal dengan empat agen produksi (four agents of
production) atau dikenal juga dengan istilah empat faktor produksi, meliputi:
1. Tanah (land)
2. Tenaga kerja (labor)
3. Modal (capital)
4. Kordinasi usaha (entrepreneurial coordination).

Tanah
Tanah merupakan bidang dari segala sumberdaya yang dimilikinya dapat meliputi
tanaman, mineral, air, laut dan tidak terbatas udara.

Tenaga kerja
Tenaga kerja merupakan unsur yang dapat mentranformasi bahan baku menjadi
produk akhir secara langsung maupun tidak langsung, atau pembentuk jasa yang
dapat dimanfaatkan.

Modal
Modal adalah sesuatu yang dibutuhkan untuk mengadakan fasilitas, investasi dalam
proses penciptaan suatu produk dan jasa. Modal bisa juga sebagai bagian dari
akumulasi kekayaan yang tersedia untuk digunakan.

Kordinasi usaha
Kordinasi usaha merupakan organisasi yang melaksanakan kegiatan ekonomi dalam
menghasilkan suatu produk dan jasa sebagai sumber pendapatan. Kegiatan tersebut
dibentuk oleh pemilik modal untuk membangun suatu usaha yang akan
menghasilkan bisnis.
Bila melihat ke-empat faktor produksi di atas, faktor seperti tanah dan tenaga kerja
merupakan sesuatu yang dimiliki dan dikuasai oleh Indonesia yang seharusnya akan
dapat membentuk kekayaan Negara. Tanah berikut potensi yang terkandung di
atasnya meliputi sumber daya alam adalah sesuatu anugrah yang dimiliki dan
dikuasai oleh Negara, sehingga sudah seharusnya potensi yang besar tersebut bila
dikelola akan memberikan andil secara ekonomi terhadap pembentukan Nilai
kekayaan secara signifikan.

SPIM-28
8. Prinsip-Prinsip Penilaian
Prinsip-prinsip Penilaian yang dikenal dalam perspektif ekonomi kurang lebih ada 11
(sebelas) yaitu :

1. Prinsip Pemanfaatan Tertinggi dan Terbaik (Higest and Best Use Principle)
2. Prinsip Penawaran dan Permintaan (Supply and Demand Principle)
3. Prinsp Penggantian (Substitution Principle)
4. Prinsip Antisipasi (Anticipation Principle)
5. Prinsip Perubahan (Change Principle)
6. Prinsip Kesesuaian (Conformity Principle)
7. Persaingan (Competition)
8. Prinsip Eksternalitas (Externality Principle)
9. Prinsip Kontribusi (Contribution Principle)
10. Prinsip Keseimbangan (Increasing & Decreasing Return Principle )
11. Prinsip Penggunaan yang tetap (Consist Use Principle)

Prinsip Pemanfatan Tertinggi dan Terbaik

Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU) didefinisikan sebagai penggunaan yang
paling mungkin dan optimal dari suatu properti, yang secara fisik dimungkinkan,
telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diijinkan, secara finansial
layak, dan menghasilkan Nilai tertinggi dari properti tersebut.

1. Secara Legal diijinkan (legally Permissible)

2. Secara Fisik dimungkinkan (Fisically possible)
3. Secara Ekonomis layak (Financially Feasible)
4. Memberikan Nilai Tertinggi (Maximal Productivity)

Prinsip Penawaran dan Permintaan

Properti memiliki Nilai bila properti tersebut dapat digunakan. Nilai akan naik bila
persediaan tanah berkurang, dimana orang memerlukan tanah. Nilai akan menjadi
naik bila kebutuhan meningkat sementara persediaan mengecil.

Prinsip Penggantian
Pembeli properti tidak akan membayar lebih terhadap suatu properti dibanding
dengan biaya pembelian lain yang sama. Misalnya dalam pasar didapat dua properti
baru dengan kondisi yang sama, maka properti dengan harga yang lebih rendah akan
terjual terlebih dahulu.

Prinsip Antisipasi
Nilai suatu properti adalah harapan akan keuntungan di masa yang akan datang atas
penggunaan properti tersebut. Contoh properti seperti hotel, perkantoran dan lain-
lain.

Prinsip Perubahan

SPIM-29
 Properti tak henti-hentinya berubah, Nilai dipengaruhi variabel antara lain jumlah
penduduk, perubahan kondisi ekonomi, kontrol pemerintah terhadap properti,
pembukaan jalan baru dan perubahan politik Negara.
Prinsip Kesesuaian
Properti yang terletak pada lingkungan yang cocok baik sosial maupun ekonominya,
akan mempunyai Nilai yang maksimum. Properti yang terletak di daerah yang kurang
cocok, nilainya akan turun.
Prinsip Persaingan
Semua bentuk usaha ingin mendapatkan keuntungan, tidak terkecuali properti. Bila
permintaan akan suatu properti besar, developer akan mendapatkan keuntungan
besar. Bila developer lain masuk ke lokasi tersebut, maka timbul persaingan,
keuntungan akan turun.

Prinsip Eksternalitas
Prinsip menganut kepada pengaruh yang datang dari luar apakah berbentuk positif
maupun negative.
Prinsip Konstribusi
Baik tanah maupun bangunan biasanya memberikan kontribusi pada total Nilai dari
properti. Suatu contoh dari bangunan komersial yang sudah tua di atas tanah
komersial boleh dikatakan bahwa Nilai tanah disini memberikan kontribusi terhadap
seluruh Nilai properti tersebut.
Prinsip Keseimbangan
Penambahan biaya pada suatu properti belum tentu akan menambah nilai properti
dimaksud.
Prinsip Penggunaan yang Tetap
Bahwa properti tersebut harus dilihat penggunaannya secara tetap dan terus
menerus.

9. Kekuatan yang Mempengaruhi Nilai Properti

Nilai properti mencerminkan dan dipengaruhi oleh interaksi antara 4 kekuatan dasar
yang mempengaruhi aktivitas masyarakat yaitu kecenderungan sosial, kondisi ekonomi,
peraturan perundangan yang berlaku dan pengawasan dari pemerintah, serta kondisi
lingkungan.
Kekuatan Sosial
Penilai hendaknya mengidentifikasi ciri-ciri yang berkenaan dengan kependudukan (demografi)
yaitu jumlah penduduk, jenis kelamin, tingkat pendidikan, umur, adat istiadat, trend, dll.

Kekuatan Ekonomi
Kekuatan ekonomi sangat berpengaruh terhadap nilai properti. Sehubungan dengan hal tersebut,
penilai perlu melakukan analisis terhadap hal-hal yang berkaitan dengan kemampuan/daya beli
masyarakat yaitu pekerjaan, tingkat upah, tingkat bunga, inflasi, pertumbuhan industri, lapangan
kerja, dll.

SPIM-30
Kekuatan Pemerintah
Pemerintah atau faktor politis dan aktivitas hukum sangata berpengaruh terhadap nilai properti.
Oleh karena itu penilai harus mengidentifikasi secara hati-hati hal-hal yang berkaitan dengan
zoning/peruntukan tanah, peraturan tata kota, kebijakan pertanahan, perijinan, pelayanan publik
(keamanan, kesehatan, transportasi umum, telekomunikasi, listrik, dll.)

Kekuatan Lingkungan
Pengaruh lingkungan baik yang alami maupun buatan sangat berpengaruh terhadap nilai
properti. Hal-hal yang perlu dianalisis oleh seorang penilai antara lain adalah kondisi iklim dan
curah hujan, temperatur udara, kelembaban udara, pencemaran limbah beracun, tingkat
kesuburan tanah, dll.

SPIM-31
 MODUL 4
PROSES PENILAIAN PROPERTI

Proses penilaian adalah prosedur yang sistematis yang menjadi penutan penilai properti
untuk memberikan jawaban terhadap pertanyaan pemberi tugas tentang nilai suatu
properti.
Seluruh permasalahan dan tahapan pekerjaan penilaian yang dilaksanakan oleh seorang
penilai seharusnya dapat terjawab dalam proses penilaian, yang meliputi proses
pendefinisian masalah, penentuan lingkup penugasan, pengumpulan data, analisis,
penggunaan pendekatan penilaian dan penentuan nilai serta penyusunan laporan
penilaian, yang dapat digambarkan sebagai berikut :

1. Identifikasi Masalah/Definisi Penugasan

Setidaknya ada 6(enam) hal yang wajib diketahui penilai sebelum menentukan lingkup
penugasan yaitu identifikasi properti/obyek penilaian (1), identifikasi hak atas properti
(2), identifikasi maksud dan tujuan penilaian (3), penentuan dasar penilaian (4),
penentuan tanggal penilaian (5) dan asumsi dan kondisi pembatas (6). Setelah
mengidentifikasi ke enam hal tersebut, langkah selanjutnya adalah menentukan
lingkup penugasan.

SPIM-32
2. Maksud dan Tujuan Penilaian
Seorang penilai setidaknya wajib mengetahui dua hal dari calon pemberi tugas.
Pertama, untuk apa penilaian itu dilakukan dan, kedua, untuk keperluan apa nilai
tersebut digunakan.
Dengan mengetahui dan memahami maksud dan tujuan penilaian yang hendak
dilakukan maka selanjutnya akan dapat ditentukan dasar penilaian yang hendak
digunakan.
Pemahaman ‗maksud‘dapat diartikan nilai yang hendak diopinikan, sedangkan
‗tujuan‘adalah untuk keperluan apa nilai itu digunakan atau untuk tujuan apa penilaian
itu dilakukan sehingga memerlukan nilai yang dimaksud.
3. Penentuan Nilai (Dasar Penilaian)
Dengan diketahuinya maksud dan tujuan penilaian, maka tahapan selanjutnya penilai
dapat mengetahui nilai apa yang hendak digunakan sebagai dasar penilaian sesuai
dengan tujuan tersebut.
Dasar atau basis penilaian atau jenis nilai yang akan ditentukan, seharusnya
ditentukan sesuai dengan apa yang dimaksud atau diinginkan oleh pemberi tugas.
Namun bagi penilai, dalam penentuan dasar penilaian yang dikaitkan dengan tujuan
penilaian, penilai dapat merujuk kepada SPI yang telah mengatur hal tersebut.
4. Identifikasi Properti dan Haknya
Pekerjaan penilaian tidak dapat dilakukan bila obyek penilaian atau properti yang
dinilai belum diketahui. Beberapa hal yang perlu diketahui oleh penilai sehubungan
dengan spesifikasi properti dan haknya adalah :

Lokasi
Spesifikasi properti dan jumlahnya
Hak dan dokumen perijinan
Batasan properti (bila ada)
5. Tanggal Penilaian
Salah satu batasan nilai dalam pemenuhan prinsip perubahan (change) dalam
penilaian harus mengetahui tanggal penilaian. Tanggal penilaian dapat diasumsikan
sebelum, bersamaan dengan inspeksi atau setelah inspeksi. Sesuai dengan keperluan
penilaian, tanggal penilaian adakalanya ditentukan pada tanggal tertentu oleh pemberi
tugas (pada umumnya penilaian untuk tujuan pelaporan keuangan). Dengan
diketahuinya tanggal penilaian tersebut, maka penilai dapat menentukan asumsi-
asumsi apa saja yang akan digunakan dalam proses pelaksanaan penilaian.
6. Asumsi dan Syarat Pembatas
Asumsi dan syarat pembatas menjadi penentu dalam melaksanakan penilaian. Suatu
laporan penilaian yang diterbitkan selalu terkait kepada asumsi-asumsi yang
digunakan. Asumsi dapat bersifat khusus dan umum.
Asumsi khusus, pada umumnya ditentukan terhadap penilaian properti yang memiliki
keterbatasan dalam proses pelaksanaan penilaiannya.

SPIM-33
 Proses penilaian dapat saja pada proses inspeksi dalam rangka mengumpulkan data,
maupun proses analisis dan verifikasi atas data informasi yang signifikan mendukung
hasil penilaian. Untuk beberapa kasus, properti yang memiliki potensi bermasalah,
akan sukar dinilai bila penilai tidak menentukan asumsi secara khusus terhaap
masalah tersebut.
Salah satu contoh dalam penentuan asumsi khusus seperti adanya potensi proses
inspeksi lapangan yang akan dilakukan penilai tidak dapat dilakukan sepenuhnya atau
memiliki keterbatasan. Maka itu, sepanjang dibenarkan dan didukung argumentasi
yang memadai maka penilai dapat membangun asumsi khusus untuk mendukung
penilaian dimaksud dengan konfirmasi dari pemberi tugas atau pihak yang
membutuhkan penilaian.
Sedangkan untuk syarat pembatas, lebih kepada hal-hal yang menjadi batasan bagi
penilai secara umum dalam melakukan penilaian seperti adanya keterbatasan dalam
melakukan inspeksi, riset data dan permasalahan pelaksanaan lainnya.
7. Identifikasi Pemberi Tugas
Penilai harus mengetahui siapa yang memberikan tugas penilaian kepadanya dan atau
untuk siapa laporan penilaian tersebut diperlukan. Hal ini perlu diketahui agar penilai
dapat memahami lingkup penugasan tersebut secara lebih menyeluruh.
8. Lingkup Penugasan
Penentuan lingkup penugasan adalah bagian yang terpenting pada setiap pekerjaan
penilaian, dimana hal ini akan memperlihatkan bagi pemberi tugas maupun pembaca
apa dan bagaimana penilaian tersebut dilaksanakan. Lingkup penugasan/pekerjaan,
dapat ditentukan setelah melewati proses identifikasi permasalahan yang telah
dilakukan. Ada tidaknya hambatan dalam rencana pekerjaan penilaian seharusnya
sudah dapat diketahui dari sejak awal penilaian tersebut dilakukan. Dengan demikian,
maka penilai wajib mengetahui lingkup pekerjaan yang akan dilaksanakan.
9. Pengumpulan Data
Proses pengumpulan data dapat dilakukan melalui pekerjaan inspeksi. Persyaratan
data yang dikumpulkan dapat mendukung pekerjaan analisis dan penggunaan metode
meliputi 3 kelompok data yaitu :

Data Umum
Data Khusus, dan
Data Pasar
Data Umum
Adalah data yag dikumpulkan dari tingkat lingkungan dimana properti berada,yaitu
kota.kabupaten, wilayah, regional, dan bahkan tingkat nasional dan internasional,
tergantung kepada properti yang dinilai. Faktor sosial, ekonomi, pemerintahan dan
lingkungan dapat berpengaruh kepada nilai pasar (atau jenis nilai lainnya) sehingga hal
ini perlu dikaji untuk memahami secara lebih baik terhadap properti yang dinilai.

SPIM-34
 Data Khusus
Adalah data properti yang menjadi obyek penilaian. Data yang diperlukan tersebut
dapat meliputi spesifikasi tapak tanah dan pengembangan yang ada di atasnya,
termasuk ukuran, spesifikasi fisik, kondisi dan informasi real estat lainnya. Data lain
yang perlu dipertimbangkan adalah data/informasi biaya dan depresiasi, pendapatan
dan biaya, tingkat kapitalisasi dan tingkat diskonto, sejarah kepemilikan dan
penggunaan properti dan informasi lainnya yang dianggap signifikan.
Data Pasar/Data Pembanding
Meliputi data penjualan/transaksi, penawaran, biaya-biaya, tingkat hunian,
penyusutan, pendapatan, tingkat kapitalisasi dan data terkait lainnya, disesuaikan
dengan kebutuhan tujuan dan dasar penilaian. Untuk selanjutnya data tersebut
dikumpulkan dan dianalisis untuk menentukan tren pasar, kaitan antara permintaan
dan penawaran, tingkat penyerapan dan informasi pasar spesifik lainnya.
10. Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU)
Penilai perlu melakukan analisis pemanfaatan tertinggi dan terbaik (HBU) yang
merupakan salah satu prinsip ekonomi dalam penilaian real properti. Prinsip ini terkait
dengan penentuan nilai pasar, dimana setelah data dikumpulkan dan ditabulasi
selanjutnya adalah dianalisis. Penilai dapat menentukan penggunaan yang potensial
dari tapak tanah yang dinilai dengan memperhatikan empat variable utama meliputi
aspek fisik, aspek legal, aspek ekonomi/financial dan nilai tertinggi.
Setiap bidang tanah memiliki potensi pemanfaatan sebagai real estat yang berbeda,
sehingga potensi penggunaannya secara ekonomi dapat berpeda pula. Analisis HBU
diperlukan sebagai bahan pertimbangan dalam memilih data penjual dan pembanding
dari properti yang dinilai. Dalam mempertimbangkan HBU tersebut, perlu dilihat
apakah HBU atas tanah dalam keadaan kosong, atau HBU dari tanah yang telah
dikembangkan.
11. Estimasi Nilai Tanah
Mengestimasi nilai tanah merupakan hal yang prinsip yang harus dilakukan oleh
penilai setelah mendapatkan kesimpulan HBU pada proses sebelumnya. Dengan
mengetahui nilai tanah pada kondisi HBU atau mengabaikan HBU (tergantung dasar
penilaian dan tujuan yang digunakan), penilai dapat memproses pekerjaan selanjutnya
dengan memilih penerapan pendekatan penilaian sesuai dengan tujuan penilaian, jenis
properti dan ketersediaan data.
Nilai tanah juga kadangkala memiliki nilai yang lebih utama dibanding nilai
pengembangan tanah lainnya (bangunan atau lainnya). Penilai sering memisahkan
atau memerlukan pemisahan tanah dan bangunan untuk keperluan tertentu. Dengan
demikian, pemisahan tanah dan bangunan dalam pemahaman nilai pasar yang
mempertimbangkan HBU selalu dilihat dari nilai properti menggunakan perbandingan
data pasar dikurangi indikasi nilai pasar tanah dalam keadaan kosong (HBU), maka
diperoleh indikasi nilai pasar bangunan atau pengembangan lainnya yang terikat ke
tanah.

SPIM-35
Dalam mengestimasi nilai tanah, penilai dapat menggunakan salah satu Teknik atau
metode sebagai berikut :

Terknik perbandingan data pasar (sales comparison)

Teknik pengembangan lahan (land development)
Teknik penyisaan tanah (land residual)
Teknik alokasi (allocation)
Teknik ekstraksi (extraction)
Metode sewa tanah (land rent)
11.1 Teknik Perbandingan data pasar
Pada teknik ini, nilai tanah melibatkan perbandingan langsung dari properti yang
dinilai dengan bidang tanah lain yang sejenis dan sebanding, dimana data aktual
untuk transaksi pasar terakhir tersedia.
Meskipun data transaksi adalah sangat penting, analisis dari penawaran dan
harga yang ditawarkan untuk bidang tanah yang sejenis dan sebanding dapat
juga digunakan sepanjang dilakukan penyesuaian seperti halnya data transaksi.
Data penawaran juga dapat memberikan pemahaman yang lebih baik terhadap
pasar.
11.2 Teknik pengembangan tanah/lahan
Teknik pengembangan lahan atau dikenal juga dengan sub division method dapat
diaplikasikan dalam penilaian tanah yang memiliki skala luasan yang besar dan
sukar memperoleh data pembandingnya. Proses ini meliputi proyeksi
pengembangan tanah menjadi sejumlah kapling, membuat analisis pendapatan
dari penjualan kapling dan biaya yang terkait serta mendiskontokan pendapatan
bersih menjadi indikasi nilai. Teknik ini mungkin dapat diterima dalam beberapa
situasi, namun tergantung kepada sejumlah asumsi yang mungkin sangat sulit
untuk dikaitkan dengan definisi nilai pasar. Penilai disarankan untuk berhati-hati
dalam pembuatan asumsi dan disarankan untuk membuat pengungkapan secara
utuh.
11.3 Teknik penyisaan tanah/lahan
Teknik penyisaan tanah pada umumya diperlukan pada bidang tanah yang relatif
luas dengan potensi dapat atau telah dikembangkan secara komersial. Elemen
penentu dalam perhitungannya dilakukan dengan model finansial melalui
pendapatan bersih yang secara hipotesis akan diperoleh dari pengoperasian
properti apabila telah selesai dikembangkan namun pendapatan tersebut
sebelumnya telah dipisahkan/dikurangkan dengan biaya pengembangan.
Selanjutnya, pendapatan sisa dianggap sebagai residu untuk tanah dan
dikapitalisasi (diskonto untuk menggunakan proyeksi arus kas) ke dalam indikasi
nilai saat ini. Bila biaya pembangunan telah dianggap biaya bersih atau nilai saat
penilaian, maka nilai tersebut akan menjadi pengurang setelah proses kapitalisasi
(diskonto) pendapatan bersih. Metode ini terbatas untuk properti penghasil
pendapatan dan terutama diterapkan untuk properti yang relatif baru dimana
asumsi yang dibutuhkan lebih sedikit.

SPIM-36
 11.4 Teknik Alokasi
Teknik alokasi adalah salah satu teknik penilaian tanah yang juga menggunakan
teknik perbandingan tidak langsung yang mengembangkan perbandingan (ratio)
antara nilai tanah dan nilai pengembangan atau bentuk hubungan lainnya antara
komponen properti. Hasilnya adalah ukuran yang mengalokasikan harga pasar
total terhadap komponen tanah dan pengembangan untuk tujuan perbandingan.
11.5 Teknik Ekstraksi
Ekstraksi adalah Teknik perbandingan tidak langsung (terkadang disebut
abstraksi). Teknik ini menghitung estimasi Nilai dari pengembang dengan
menerapkan analisis biaya dikurangi depresiasi dan mengesktraksi hasilnya dari
harga total properti pembanding. Residu yang dihasilkan adalah indikasi dari
Nilai Tanah.
11.6 Metode sewa tanah.
Jika tanah dapat secara independen menghasilkan pendapatan sewa, sewa ini
dapat dikapitalisasikan ke dalam indikasi Nilai Pasar apabila data pasar cukup
tersedia. Bagaimanapun, diperlukan ketelitian untuk menghindari kesalahan
dikarenakan syarat dan kondisi dalam perjanjian sewa tanah yang tidak
mempresentasikan pasar tertentu. Sebagai tambahan, karena sewa tanah
mungkin dibuat jauh sebelum tanggal penilaian, tingkat sewa yang dinyatakan di
dalam perjanjian kemungkinan sudah tidak sesuai dengan kondisi saat ini dan
tingkat kapitalisasi pendapatan saat ini mungkin sulit didapatkan.
12. Penerapan Pendekatan Penilaian
Tiga pendekatan penilaian dikenal dalam proses penilaian yaitu Pendekatan data
Pasar, Pendekatan Biaya dan Pendekatan Pendapatan. Dalam situasi dimana data
transaksi pasar banyak didapatkan, Pendekatan Biaya menjadi kurang relevan. Namun
apabila data pembanding sulit didapatkan maka Pendekatan Biaya menjadi dominan
digunakan. Adalah wajar bagi penilaian untuk mempertimbangkan setiap pendekatan.
Setiap pendekatan didasarkan kepada prinsip subtitusi, yang beranggapan bahwa jika
terdapat berapa komoditas, barang atau jasa yang serupa, maka yang menawarkan
harga terendah akan menarik permintaan terbesar dan distribusi terluas.
Dalam pengertian yang sederhana, harga properti yang tercipta di pasar akan dibatasi
oleh harga yang umum dibayarkan untuk properti pesaing di pangsa pasar yang sama,
alternatif keuangan untuk menginvestasikan uang di tempat yang lain dan biaya untuk
membangun properti yang baru atau mengadaptasi properti tua untuk yang serupa
dengan properti yang dinilai.
12.1 Pendekatan Data Pasar
Pendekatan ini mempertimbangkan penjualan dari properti sejenis atau
pengganti dan data pasar yang terkait. Serta menghasilkan estimasi nilai melalui
proses perbandingan. Pada umumnya , properti yang dinilai (objek penilaian)
dibandingkan dengan transaksi properti yang sebanding, baik yang telah terjadi,
maupun properti yang masih dalam tahap penawaran penjualan dari suatu
proses jual beli.

SPIM-37
 Setelah data transaksi atau penawaran dikumpulkan dan diverifikasi, satu atau
lebih unit perbandingan dipilih dan dianalisis. Unit perbandingan menggunakan
2 komponen untuk menghasilkan suatu faktor (misal harga per unit pengukuran
dan perbandingan yang dihasilkan dari pembagian harga penjualan properti
dengan pendapatan bersih, yaitu pengali pendapatan bersih atau years
purchase). Unit perbandingan yang digunakan oleh pembeli dan penjual di pasar
dalam menentukan keputusan pembelian dan penjualan mendapat pembobotan
yang lebih besar.
Proses perbandingan dilakukan dengan menggunakan parameter elemen
perbandingan. Elemen perbandingan adalah karakteristik spesifik dari properti
dan transaksi yang menyebabkan harga yang dibayarkan untuk properti/real
estat berbeda. Hal ini merupakan pertimbangan penting dalam pendekatan data
pasar. Secara garis besar, elemen perbandingan dapat dibagi dua kelompok yaitu
elemen transaksi dan elemen properti.
Elemen transaksi meliputi :
Hak atas properti yang dialihkan
Syarat pembiayaan
Kondisi penjualan
Biaya yang dikeluarkan segera setelah pembelian
Kondisi pasar
Elemen properti, terdiri dari :
Lokasi
Karakteristik fisik
Karakteristik ekonomi
Penggunaan dan
Komponen selain real estat
Untuk membuat perbandingan langsung antara data pembanding dengan
properti yang dinilai, Penilai harus mempertimbangkan penyesuaian yang
memungkinkan berdasarkan perbedaan dalam elemen perbandingan.
Penyesuaian dapat mempersempit perbedaan antara setiap pembanding dengan
properti yang dinilai. Penilai menerapkan metode kuantitatif dan atau kualitatif
untuk menganalisis perbedaan dan mengestimasi penyesuaian.
12.2 Pendekatan Biaya
Pendekatan ini mempertimbangkan kemungkinan bahwa, sebagai substitusi dari
pembelian suatu properti, seseorang dapat membuat properti yang lain baik
berupa replika dari properti asli atau substitusinya yang memberikan kegunaan
yang sebanding.
Dalam prakteknya pendekatan ini juga melibatkan estimasi depresiasi untuk
properti yang lebih tua dan atau memiliki keusangan fungsional dimana estimasi
biaya baru secara tidak wajar melampaui harga yang mungkin dibayarkan untuk
properti yang dinilai.

SPIM-38
 Pendekatan Biaya menghasilkan nilai dengan mengestimasi biaya untuk
pembelian tanah dan membangun properti baru dengan kegunaan yang sama
atau mengadaptasi properti bekas untuk penggunaan yang sama tanpa biaya
tambahan akibat penundaan. Biaya tanah ditambahkan ke total biaya konstruksi.
Apabila sesuai, estimasi insentif kewirausahaan (entrepreneria profit), atau
keuntungan / kerugian pengembang, biasanya ditambahkan ke biaya konstruksi.
Untuk properti bekas atau yang lebih tua, beberapa biaya untuk berbagai bentuk
depresiasi yang terjadi (penyusutan fisik; keuangan; fungsional dan teknis; dan
keuangan ekonomi/ eksternal) dikurangkan untuk mengestimasikan harga yang
mendekati indikasi nilai pasar.
Tergantung kepada sejauh mana data pasar tersedia untuk perhitungannya,
Pendekatan biaya mungkin menghasilkan indikasi nilai pasar. Pendekatan biaya
sangat berguna dalam mengestimasi nilai pasar dari konstruksi yang
direncanakan, properti khusus dan properti lainnya yang tidak secara sering
dipertukarkan di pasar.
12.3 Pendekatan Pendapatan
Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan (income) dan biaya operasional
yang berhubungan dengan properti yang dinilai dan mengestimasikan nilai
melalui proses kapitalisasi. Kapitalisasi menghubungkan pendapatan (biasanya
merupakan pendapatan bersih) dengan suatu definisi jenis nilai melalui konversi
pendapatan menjadi estimasi nilai. Proses ini mungkin menggunakan kapitalisasi
langsung (dikenal dengan tingkat kapitalisasi) atau dapat juga menggunakan
proses tidak langsung yang dikenal dengan model arus kas bersih terdiskonto
(discounted cash flow/DCF)
Kapitalisasi langsung menerapkan tingkat kapitalisasi total (overall rate) atau
tingkat balikan semua atas semua risiko (yield all risk) yang bila dibagi dari
pendapatan bersih operasional yang stabil, menghasilkan indikasi Nilai.
Kapitalisasi langsung digunakan terutama untuk pasar dengan data pasar yang
banyak. Model Discounted cash flow (yield capitalization) mempertimbangkan
nilai uang dalam waktu dan diterapkan menjadi barisan pendapatan operasional
bersih untuk periode tahunan.
13. Rekonsiliasi Indikasi Nilai
Penilai dapat menggunakan pendekatan penilaian lebih dari satu, sepanjang data yang
tersedia memadai dan dapat diandalkan. Bila pendekatan yang digunakan lebih dari
satu, maka penilai harus memberikan kesimpulan nilai dengan jalan rekonsiliasi.
Rekonsiliasi dapat dilakukan sesuai dengan pemahaman dan keyakinan penilai atas
kesimpulan yang diambil. Salah satu teknik selain memilih salah satu indikasi nilai
yang diyakini – rekonsiliasi yang dapat digunakan adalah teknik pembobotan rata rata
(weight average). Hasil rekonsiliasi akan memberikan kesimpulan penilaian dalam
bentuk nilai yang diinginkan.
14. Pelaporan Nilai
Proses terakhir dari pelaksanaan penilaian adalah penyusunan laporan penilaian.
Laporan penilaian disusun sesuai dengan bentuk dan sifat laporan.

SPIM-39
Laporan Penilaian dapat terdiri dari laporan lengkap (narrative) dan laporan
berbentuk ringkas (short form report). Pemilihan Bentuk Laporan tersebut
disesuaikan kebutuhan pemberi tugas dan syarat penugasan.

Ringkasan Proses Penilaian

Pemberi Tugas

Penilai
Verifikasi Fisik Inspeksi Lapangan
Identifikasi Masalah

Pengumpulan Data
Data Pasar
Data Umum

Proses dan Analisis Data

Review
Kesesuaian
Data
Penggunaan Data yang sesuai
dengan Metode

Laporan Penilaian

SPIM-40
 MODUL 5
ASPEK HUKUM PERTANAHAN DAN HUKUM JAMINAN

1. Aspek Hukum Pertanahan

Hukum tanah atau agraria berasal dari kata Akker (Bahasa Belanda), Agros (Bahasa
Yunani) berarti tanah pertanian, Agger (Bahasa Latin) berarti tanah atau sebidang
tanah, Agrarius (Bahasa Latin) berarti perladangan, persawahan, pertanian, Agrarian
(Bahasa Inggris) berarti tanah untuk pertanian. Menurut kamus besar Bahasa Indonesia
agraria diartikan sebagai urusan pertanahan atau tanah pertanian atau urusan pemilikan
tanah.
Pengertian hukum agraria dalam arti sempit adalah sebuah hukum tanah yang hanya
mengatur masalah pertanian, atau mengenai permukaan tanah dan kulit bumi saja.
Pengertian Hukum agraria dalam arti luas adalah seluruh kaidah hukum baik yang
tertulis ataupun tidak tertulis yang mengatur masalah bumi, air dalam batas-batas
tertentu dan ruang angkasa beserta kekayaan alam yang terkandung didalam bumi. Di
Indonesia, peraturan yang mengatur aspek hukum tanah nasional adalah Undang-
Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria, disahkan
tanggal 24 September 1960, yang lebih dikenal dengan sebutan Undang-undang Pokok
Agraria (UUPA). UUPA merupakan hasil unifikasi dari dua sumber tata peraturan
sebelumnya yaitu Hukum Tanah Barat yang diatur dalam KUH Perdata dan Hukum
Tanah Adat. Dalam konsepsi Hukum Adat, tanah ulayat merupakan tanah bersama para
warga masyarakat hukum adat yang bersangkutan, maka secara nasional dalam hukum
tanah nasional semua tanah dalam wilayah Negara RI adalah tanah bersama rakyat
Indonesia yang bersatu menjadi bangsa Indonesia1 atau dengan kata lain tanah di
seluruh wilayah RI adalah tanah bersama Bangsa Indonesia. Oleh karena itu setiap
bidang tanah yang dikuasai dengan suatu hak atas tanah merupakan bagian dari tanah
bersama Bangsa Indonesia. Dalam pasal 4 ayat 1 UUPA, yaitu ‖Atas dasar hak menguasai
dari Negara sebagai yang dimaksud dalam pasal 2 ditentukan adanya macam-macam
hak atas permukaan bumi, yang disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan
dipunyai oleh orang-orang, baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang-orang lain
serta badan hukum‖.
Tanah dalam pengertian yuridis adalah permukaan bumi, sedangkan hak-hak atas tanah
hak atas sebagian tertentu permukaan bumi, yang terbatas, berdimensi dua panjang dan
lebar. Sedangkan Ruang dalam pengertian yuridis, yang terbatas, berdimensi tiga, yaitu
panjang, lebar dan tinggi yang dipelajari dalam Hukum Tata Ruang. Yang dimaksud
dengan Hak Atas Tanah adalah hak yang memberi wewenang kepada pemegang haknya
untuk mempergunakan atau mengambil manfaat dari tanah yang dihakinya. Kata
―mempergunakan‖ berarti hak atas tanah itu digunakan untuk kepentingan mendirikan
bangunan. Perkataaan ―mengambil manfaat‖ berarti tanah itu digunakan untuk
kepentingan bukan mendirikan bangunan, misalnya , pertanian, perikanan, peternakan
dan perkebunan. Hirarkhi Hak-hak Penguasaan Atas Tanah dalam Hukum Tanah
nasional adalah:

1
Pasal 1 ayat (1) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria

SPIM-41
 1. Hak Bangsa Indonesia atas tanah
2. Hak menguasai dari Negara atas tanah
3. Hak ulayat masyarakat hukum adat
4. Hak-hak perseorangan, meliputi: Hak-hak atas tanah, Wakaf tanah hak milik, Hak
jaminan atas tanah (hak tanggungan), Hak Milik atas Satuan Rumah Susun.
Hubungan hukum antara pemegang hak dengan hak atas tanahnya, ada dua macam asas
dalam hukum Tanah yaitu:
1. Asas Accesie atau Asas Perlekatan, Yaitu bangunan dan tanaman yang ada di
atasnya merupakan suatu kesatuan
2. Asas Horizontale Scheiding atau Asas Pemisahan Horizontal, Dalam asas ini
bangunan dan tanaman yang ada di atas tanah bukan merupakan bagian dari tanah.

2. Aspek Hukum Jaminan

Berdasarkan peraturan yang berlaku, bank menjalankan fungsinya sebagai badan usaha
yang menghimpun dana dari masyarakat dalam bentuk simpanan dan menyalurkannya
kepada masyarakat dalam bentuk kredit dan bentuk-bentuk lainnya dalam rangka
meningkatkan taraf hidup rakyat banyak.2 Dalam konteks menyalurkan dana dalam
bentuk kredit, sesuai terminologi dari Bahasa Yunani yaitu credere yang berarti ‗percaya‘
maka modal utama dalam pemberian kredit adalah bank sebagai pihak kreditur percaya
untuk menyalurkan dana ke pihak debitur dan sebaliknya pihak debitur pun
mempercayakan peminjaman kredit dari pihak bank. Agar kepercayaan dapat timbul
maka diperlukan jaminan supaya kedua belah pihak mampu memenuhi hak dan
kewajibannya sesuai dengan apa yang telah diperjanjikan sebelumnya. Agunan adalah
jaminan tambahan yang diserahkan Nasabah Debitur kepada bank dalam rangka
pemberian fasilitas kredit atau pembiayaan sehingga pada prinsipnya agunan bersifat
tambahan apabila jenis kreditnya mensyaratkan hal tersebut semata-mata agar
menambah rasa percaya pihak kreditur terhadap debitur.
Hukum Jaminan berasal dari terjemahan Zakerheidessteling atau Security of law.
Menurut Sri Soedewi Masjchoen Sofwan, hukum jaminan adalah mengatur konstruksi
yuridis yang memungkinkan pemberian fasilitas kredit dengan menjaminkan benda-
benda yang dibeli sebagai jaminan. Peraturan yang demikian harus cukup meyakinkan
dan memberikan kepastian hukum bagi lembaga kredit baik dari dalam negeri maupun
luar negeri. Menurut J Satrio, hukum jaminan adalah peraturan hukum yang mengatur
jaminan-jaminan piutang seorang kreditur terhadap debitur. Jaminan ada 2 yaitu :
1. Jaminan umum yaitu jaminan dari pihak debitur yang terjadi atau timbul dari
undang-undang, yaitu bahwa setiap barang bergerak ataupun tidak bergerak milik
debitur menjadi tanggungan utangnya kepada kreditur. Maka apabila debitur
wanprestasi maka kreditur dapat meminta pengadilan untuk menyita dan melelang
seluruh harta debitur. Hal ini sesuai dengan Pasal 1131-1132 KUH Perdata.
2. Jaminan khusus yaitu bahwa setiap jaminan utang yang bersifat kontraktual, yaitu
yang terbit dari perjanjian tertentu, baik yang khusus ditujukan terhadap benda-

2
Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perbankan
SPIM-42
 benda tertentu maupun orang tertentu. Jaminan Khusus ada 2 (dua) yaitu : Jaminan
kebendaan adalah jaminan yang berupa hak mutlak atas suatu benda, mempunyai
hubungan langsung atas benda tertentu debitur, dapat dipertahankan terhadap
siapapun, selalu mengikuti bendanya (droit de suite) dan dapat diperalihkan (contoh
Hipotik, gadai dll) dan jaminan perorangan adalah jaminan yang menimbulkan
hubungan langsung pada perorangan tertentu, hanya dapat dipertahankan terhadap
debitur tertentu, terhadap harta kekayaan debitur umumnya (Contoh borgtocht)
Kedua jenis jaminan ini memiliki bentuk yang berbeda-beda dilihat dari aspek status
legalitas objek atau kepemilikannya.
Jaminan Kebendaan ada 2 yaitu :
1. Benda Bergerak, bentuk jaminannya adalah : Gadai, Fidusia
2. Benda Tidak Bergerak bentuk jaminannya : Hipotik dan hak tanggungan
Untuk objek berupa fixed aset berupa tanah misalnya, di Indonesia dikenal beberapa
jenis hak atas tanah antara lain :
1. Hak Milik
Hak turun menurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dimiliki oleh orang atas
tanah. Pemegang hak adalah orang perorangan WNI. Badan hukum tidak dapat
memiliki Hak Milik kecuali bank yang didirikan Negara, perkumpulan koperasi
petani yang didirikan oleh Undang-Undang, badan keagamaan dan badan sosial.
Hak milik dapat beralih (karena hukum) atau dialihkan (karena pemindahan hak)
kepada pihak lain dan dapat dibebani hak baru dengan Hak Guna Bangunan, Hak
Pakai, Hak Sewa, Hak Usaha Bagi Hasil maupun Hak Menumpang.3 Hak Milik
dapat dijadikan jaminan pelunasan utang dengan dibebani Hak Tanggungan.4 Hak
ini akan hapus apabila:
a. Tanahnya jatuh pada negara
Pencabutan hak berdasarkan pasal 18 UUPA
Penyerahan sukarela oleh pemegang hak
Diterlantarkan
Kehilangan kewarganegaraan
b. Tanahnya musnah
2. Hak Guna Usaha
Memberikan wewenang untuk menggunakan tanah yang langsung dikuasai Negara
untuk usaha pertanian yaitu 25 tahun dan untuk perkebunan 35 tahun akan
diperpanjang jangka waktunya 25 tahun dan jika tanahnya masih diperlukan dapat
diperbaharui haknya yaitu diberikan kembali (pembaharuan hak) selama 35 tahun.
Hak ini dapat diberikan kepada WNI maupun badan hukum Indonesia.
Permohonan perpanjangan jangka waktu HGU atau pembaharuannya diajukan
selambat-lambatnya dua tahun sebelum berakhirnya jangka waktu HGU tersebut.

3
Pasal 20 dan 24 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
4
Ibid. Pasal 25
SPIM-43
 Untuk keperluan penanaman modal, permintaan perpanjangan atau pembaharuan
hak dapat dilakukan sekaligus dengan membayar uang pemasukan yang ditentukan
untuk itu pada saat pertama kali mengajukan permohonan hak. (PP No. 40 Tahun
1996). Hak ini dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan.
HGU dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain melalui (i) jual-beli, (ii) tukar-
menukar, (iii) penyertaan dalam modal, (iv) hibah, dan (v) pewarisan.
Peralihan HGU karena jual beli wajib dilakukan dengan akta yang dibuat oleh
Pejabat Pembuat Akta Tanah. Jual beli yang dilakukan melalui pelelangan
dibuktikan dengan adanya Berita Acara Lelang. Sedangkan peralihan HGU melalui
pewarisan wajib dibuktikan dengan surat wasiat atau surat keterangan waris yang
dibuat oleh instansi yang berwenang.
Hapusnya HGU
Sebab-sebab hapusnya HGU diatur dalam Pasal 34 UUPA dan Pasal 17 ayat (1) PP
No. 40/1996. HGU menjadi hapus karena hal-hal sebagai berikut:
a) Berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian
atau perpanjangannya;
b) Dibatalkan haknya oleh pejabat yang berwenang sebelum jangka waktunya
berakhir karena :
Tidak terpenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak dan/atau
dilanggarnya ketentuan-ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 12,
Pasal 13 dan/atau Pasal 14 PP No. 40/1996;
Putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap;
Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya
berakhir;
Dicabut berdasarkan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 1961;
Ditelantarkan;
Tanahnya musnah;
Pemegang HGU tidak lagi memenuhi syarat untuk dapat mempunyai HGU
sebagaimana diatur dalam Pasal 30 ayat (2) UUPA.5
3. Hak Guna Bangunan
Memberikan wewenang untuk mendirikan bangunan di atas tanah kepunyaan pihak
lain (tanah Negara atau tanah Hak Pengelolaan atau tanah Hak Milik) selama
jangka waktu 30 tahun dan akan diperpanjang jangka waktunya 20 tahun dan jika
tanahnya masih diperlukan dapat diperbaharui hak tersebut. Hak ini dapat
diberikan kepada WNI maupun badan hukum Indonesia. Hak ini dapat dijadikan
jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan. Pasal 34 PP No. 40 Tahun 1996 :
Peralihan HGB di atas tanah Hak Pengelolaan harus mendapatkan persetujuan dari
pemegang Hak Pengelolaan dan di atas Hak Milik harus mendapatkan persetujuan
dari pemegang Hak Milik.

5
“Aspek Hukum Hak Guna Usaha dan Peraturannya”, http://www.hukumproperti.com/hak-guna-
bangunan/aspek-hukum-hak-guna-usaha-dan-peraturannya/ diakses pada 6 September 2016
SPIM-44
 Hapusnya HGB :
Berakhirnya jangka waktu
Dibatalkan haknya oleh pejabat yang berwenang.
Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya.
Ditelantarkan.
Tanahnya musnah
Kehilangan kewarganegaraan atau tidak lagi menjadi Badan Hukum Indonesia.
4. Hak Pakai
Hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai
langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain. Hak pakai diberikan untuk jangka
waktu paling lama 25 (dua puluh lima tahun) dan dapat diperpanjang untuk jangka
waktu paling lama 20 (dua puluh tahun) atau diberikan untuk jangka waktu yang
tidak ditentukan selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu.
Hak pakai diberikan untuk jangka waktu yang tidak ditentukan, diberikan kepada
Departemen, Lembaga Pemerintah Non Departemen dan Pemda, Perwakilan negara
asing dan perwakilan badan Internasional, badan keagamaan dan badan sosial.
Permohonan perpanjangan jangka waktu Hak Pakai atau pembaharuannya diajukan
selambat-lambatnya dua tahun sebelum berakhirnya jangka waktu Hak Pakai
tersebut. Hak Pakai atas tanah hak milik diberikan untuk jangka waktu paling lama
25 (dua puluh lima tahun) dan tidak dapat diperpanjang. Hak pakai atas tanah
negara dan atas tanah Hak Pengelolaan dapat dijaminkan dengan dibebani Hak
Tanggungan.6 Sepanjang mengenai tanah yang dikuasai langsung oleh Negara maka
hak pakai hanya dapat dialihkan kepada pihak lain dengan izin pejabat yang
berwenang. Hak pakai atas tanah-milik hanya dapat dialihkan kepada pihak lain,
jika hal itu dimungkinkan dalam perjanjian yang bersangkutan.
Hapusnya Hak Pakai :
Berakhirnya jangka waktu atau dibatalkan haknya oleh pejabat yang berwenang.
Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya.
Ditelantarkan.
Tanahnya musnah
Tidak lagi memenuhi persyaratan untuk memiliki Hak Pakai.
5. Hak Milik atas Satuan Rumah Susuan (HMSRS)
Selain keempat hak ini terdapat pula Hak Milik atas Satuan Rumah Susun
(HMSRS). Berdasarkan Pasal 12 UU No. 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun,
bahwa HMSRS dapat dijadikan jaminan hutang :
Hipotik, jika tanahnya tanah hak milik atau hak HGB.
Fidusia, jika tanahnya tanah hak pakai atas tanah negara. Pasal 38 PP No. 4
Tahun 1988 tentang Rumah Susun : Rumah susun dapat dibangun di atas tanah
yang berstatus hak :
- Hak Milik
- Hak Guna Bangunan

6
Pasal 53 PP No. 40 Thn 1996
SPIM-45
 - Hak Pakai atas tanah negara
- Hak Pengelolaan
Dalam hal di atas tanah hak pengelolaan, maka penyelenggara pembangunan wajib
menyelesaikan status hak guna bangunan di atas tanah hak pengelolaan baik
sebagian maupun keseluruhannya untuk menentukan batas tanah bersama.
Walaupun penyebutannya ―Hak Milik‖ tapi HMSRS mempunyai jangka waktu
berakhir tergantung kepada sertifikat induknya yang merupakan bukti kepemilikan
tanah bersama tersebut. Sebelum HGB atau Hak Pakai atas tanah negara yang di
atasnya berdiri rumah susun haknya berakhir, para pemilik melalui perhimpunan
penghuni mengajukan permohonan perpanjangan atau pembaharuan hak atas
tanah tersebut sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Hapusnya Hak milik atas satuan rumah susun
Hak atas tanah hapus menurut peraturan perundang-undangan
Tanah dan bangunannya musnah
Terpenuhinya syarat batal.
Pelepasan hak secara sukarela.
Dengan demikian dapat disimpulkan bahwa, objek hak tanggungan adalah hak atas
tanah dan meliputi benda yang melekat dengan tanah yang meliputi hak milik,
HGU, HGB, Hak Pakai baik Hak Milik maupun hak atas Negara dan hak atas tanah
berikut bangunan, tanaman, hasil karya yang merupakan satu kesatuan dengan
tanah sedangkan objek hipotik hak atas tanah, meliputi hak milik, hak guna usaha,
dan hak guna bangunan saja, tetapi semenjak berlakunya UU No. 4 Tahun 1996
tentang hak tanggungan maka hak hipotik atas tanah tidak berlaku lagi.7

7
“Catatan Rangkuman Hukum Jaminan”, http://lawfile.blogspot.co.id/2011/12/catatan-rangkuman-hukum-
jaminan.html, diakses pada 6 September 2016.

SPIM-46
 MODUL 6
EKONOMI TANAH

Tanah mempunyai sifat unik karena persediannya selalu tetap, artinya tanah tidak dapat
diproduksi maupun dikurangi dan lokasinya tidak dapat digeser atau dipindahkan.
Lagipula secara langsung atau tidak, tanah merupakan faktor produksi yang diperlukan
dalam memproduksi semua barang lainnya. Dapat dikatakan bahwa tanah adalah sumber
dari seluruh kekayaan lainnya.
Masalah pertanahan mencakup jangkauan yang sangat luas dan selalu berkaitan langsung
dengan hampir semua sektor pembangunan. Tanah menjadi salah satu sumber daya yang
sangat penting. Berhasilnya suatu pembangunan sangat ditentukan oleh kemampuan
mengatasi masalah pertanahan.
Dalam pengertian secara umum, ekonomi tanah merupakan kegiatan ekonomi antar
manusia dalam bidang pertanahan. Barlowe (1972) dalam bukunya Land Resources
Economics menuliskan pernyataan berikut , “Land economics may be described simply as
the field of study that deals with man’s economic relationship with others respecting land”
(Ekonomi tanah secara sederhana dapat diartikan sebagai bidang studi yang berkaitan
dengan hubungan ekonomi manusia dengan manusia lainnya yang berkaitan dengan
tanah). Dalam bukunya itu, ia juga mengutip pernyataan Leonard A Salter (1942) mengenai
ekonomi tanah sebagai berikut, ―land economics ia a social science that deals with those
problems in which social conduct is strategically affected by the physical locational or
properti attributes of whole surface units‖ (Ekonomi tanah adalah ilmu sosial yang
berkaitan dengan masalah-masalah dimana perlakuan sosial secara strategis dipengaruhi
oleh atribut fisik, lokasi atau properti dari satuan-satuan permukaan tanah secara
keseluruhan). Demikian pula Yunus dkk (1992) dalam bukunya Aspek-Aspek Ekonomi
Tanah menyebutkan bahwa ―Ekonomi tanah adalah aplikasi teori ekonomi kepada
masalah-masalah yang berkaitan dengan penggunaan tanah‖.
Kalau ditelaah lebih lanjut pada dasarnya ilmu ekonomi tanah adalah ilmu yang
mempelajari usaha manusia memanfaatkan sumber permukaan bumi secara ekonomis.
Dibandingkan dengan ekonomi umum, penekanan ekonomi tanah adalah khusus pada
pengalokasian dan pemanfaatan, yaitu tanah. Walaupun sebenarnya ilmu ekonomi tanah
mencakup berbagai hubungan dengan faktor ekonomi lainnya, namum ekonomi tanah
lebih menitikberatkan pada masalah dan situasi yang berhubungan dengan faktor
kepentingan strategis dan keterbatasan tanah, baik dari segi pemanfaatannya maupun
pengaturannya.

Manfaat Ekonomi tanah adalah untuk mengetahui penyebab penyebab terjadinya fluktuasi
dalam kegiatan usaha real estat dan perubahan perubahan yang terjadi akibat fluktuasi
tersebut mempengaruhi pasar setempat.
Konsep-konsep dasar dalam pengembangan Tanah/Real Estat ;
1. Konsep Fisik dan Biologi
2. Konsep Ekonomi
3. Konsep Hukum
4. Konsep Sosial dan Budaya

SPIM-47
1. Konsep Fisik dan Biologi
Karakter fisik real estat, sebagai berikut :
Immobility (Keadaan tidak bergerak) – Supply properti inelastis, artinya meskipun
permintaan (demand) naik, supply akan macet (mandek)
Durability (daya tahan) – untuk jadi barang invenstasi
Heterogenity (beraneka ragam) – satu lahan dengan yang lain berbeda
2. Konsep Ekonomi
Real Estat adalah barang komoditi yang terkait dengan keinginan dan kebutuhan
Sebagai barang komoditi real estat mempunyai value (nilai) yang berhubungan
dengan :
→ Demand (kebutuhan)
→ Utility (penggunaan)
→ Scarcity (keterbatasan)
→ Transferability
3. Konsep Hukum
Hak Hak tersebut antara lain :
Hak Kepemilikan - Hak Menempati
Hak Penggunaan - Hak Istimewa
Hak Agunannya - Hak Keuntungan
Hak Keuntungannya - Hak-Hak Pewarisannya
4. Konsep Sosial dan Budaya
• Dalam pengembangannya suatu real estat akan menimbulkan pengaruh terhadap
lingkungannya baik sudut fisiknya maupun tingkah laku manusianya.
• Masalah sosial dan budaya dapat berpengaruh pada sistem transaksi penjualan dan
penilaian properti.
5. Jenis Studi Ekonomi Tanah.
1. Apraisal (Penilaian)
Appraisal atau penilaian adalah suatu perkiraan nilai umumnya yang dinilai adalah
nilai pasar properti. Umumnya penilaian suatu kejadian yang belum dikembangkan,
selain itu konsep highest dan best use juga sudah disertakan dalam laporan penilaian,
selama lahan yang dinilai belum jelas peruntukannya.
2. Cost Benefit Study
Umumnya digunakan untuk pihak pemerintah khususnya dalam hal gagasan
pengembangan kota seperti pembuatan jalan tol, kanal untuk kapal.
3. Economic Study
Studi ini meliputi analisis yang mencakup variable ekonomi, sehingga dapat juga
dikatakan bahwa studi yang dibicarakan pada pembahasan ini sebenarnya dapat
dikatakan sebagai economic study.
4. Economic Base Study
Studi ini dirancang untuk menganalisis semua kegiatan ekonomi pada suatu bangsa,
wilayah atau daerah metropolitan. Studi ini seringkali digunakan oleh para perencana

SPIM-48
 kota untuk membentuk kerangka kerja suatu rencana pengembangan komunitas yang
bersifat komprehensif.
5. Feasibility Study.
Studi kelayakan atau feasibility study adalah analisis yang bertujuan untuk
mengetahui apakan suatu proyek atau program dapat sukses atau berhasil
dilaksanakan. Masing-masing lahan memiliki studi kelayakan yang sifatnya spesifik.
Ketepatan hasil analisis tergantung keberhasilan menyelesaikan pengembangan yang
diusulkan.
6. Highest and Best Use Study
Sifat dari studi ini yaitu untuk mencari dan mendapatkan jenis properti yang dapat
dikembangkan di atas sebidang tanah agar dapat memberikan pengembalian
investasi yang maksimum dengan batasan seperti peraturan peruntukkan lahan dan
peraturan terkait lainnya.
Studi ini juga mengamati bidang tanah yang sifatnya khas. Karena banyaknya jenis
pengembangan yang harus dipertimbangkan, studi Highest and Best Use sering
dikerjakan sambil lalu saja. Sebenarnya studi ini seharusnya menampilkan analisis
keuangan yang membahas kemungkinan- kemungkinan return rate investasi.
7. Land Utilization Study.
Merupakan jenis studi Highest and Best Use yang sifatnya khusus, karena dibuat
berdasarkan permintaan dari pihak dinas tata kota bagian peremajaan kota. Studi ini
hampir meliputi semua hal yang tercakup dalam studi Highest and Best Use kecuali 2
hal yaitu kelayakan secara umum dan ekonomi
8. Market Study
Umumnya setiap jenis analisis pasar real estat adalah merupakan suatu studi pasar.
Studi ini biasanya menyangkut lebih dari satu jenis properti pada wilayah tertentu.
Penentuan batas wilayah pengamatan tergantung dari jenis properti yang sedang
diamati. Umumnya setiap studi pasar ini menyangkut 2 hal, pertama adalah
menentukan demand (permintaan), pada suatu lahan pada saat sekarang atau di
masa yang akan datang. Kedua adalah menetukan supply (pasokan), fasilitas yang
kompetitif sifatnya pada masa sekarang atau masa yang akan datang.
9. Marketability Study
Studi ini mengenai penentuan target market suatu jenis properti. Setiap studi seperti
ini menganalisis kemungkinan adanya permintaan dan pasokan pada saat sekarang
dan yang akan datang, jadi dapat dikatakan studi ini juga melibatkan market study.
Hasil dari analisis ini terdiri dari 3 hal yaitu, pertama berupa berbagai jenis harga
properti yang dijual atau disewakan, kedua adalah jumlah unit atau besaran ruang
terjual atau tersewa per tahun pada waktu tertentu. Ketiga mengenai kondisi khusus
dari jenis properti, misalnya masalah keuangan teknik penjualan. Studi ini lebih
kompleks dari pada studi pasar, tetapi lebih ringan bobotnya daripada feasibility
study.

SPIM-49
 MODUL 7

PAJAK PROPERTI

1. Pendahuluan
Secara umum properti dapat didefinisikan dengan segala sesuatu benda yang dapat
kita miliki, sedangkan pengertian pajak menurut Undang-Undang Nomor 28 Tahun
2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (PDRD) Pasal 1, adalah Kontribusi
wajib kepada negara (daerah) yang terutang oleh orang pribadi atau badan yang
bersifat memaksa berdasarkan Undang-Undang dengan tidak mendapatkan
imbalan langsung dan digunakan untuk keperluan negara (daerah) bagi sebesar-
besarnya kemakmuran rakyat.

Pajak atas properti sering digunakan sebagai sumber penerimaan vital bagi pemerintah
daerah. Dalam setiap melakukan transaksi jual beli properti tentunya akan
mengandung kewajiban pembayaran pajak. Pajak-pajak tersebut akan dikenakan
kepada pembeli maupun penjual properti.

Mengapa penguasaan fisik dan penguasaan secara yuridis atas tanah dan atau
bangunan perlu dipajaki. Hal ini tidak terlepas dari fungsi pajak properti sebagai salah
satu bagian sumber penerimaan negara (fungsi budgeter) yang digunakan untuk
membiayai pembangunan dan fungsi regulasi dimana pajak properti digunakan sebagai
alat untuk mengatur perkembangan pasar properti.

Pajak properti pada umumnya bukanlah pajak bersifat personal, melainkan dikenakan
berdasarkan nilai properti. Besarnya pajak sangat tergantung jenis, nilai, luas dan
lokasi properti yang akan ditransaksikan.

Untuk menelaah pajak atas properti, diperlukan adanya pemahaman tentang Isu
penting dalam membuat desain pajak atas properti yaitu:

Apa yang menjadi dasar pengenaan pajak?

Jenis properti apa yang akan dikenakan pajak?
Jenis properti apa yang akan dikecualikan dari pengenaan pajak?
Bagaimana pengklasifikasian properti untuk tujuan pemungutan pajak?
Pajak-pajak yang terkait dengan penjualan properti dari penjual (baik developer
maupun penjual properti bekas) kepada pembeli (pemakai langsung dan tidak untuk
dijual kembali), paling tidak ada dua jenis yaitu Pajak Penghasilan (PPh) Final dan
Pajak Pertambahan Nilai (PPN). Apabila properti yang dijual tersebut termasuk
properti yang dikategorikan sebagai barang mewah, maka akan dikenakan Pajak
Penjualan atas Barang Mewah (PPnBM).

2. Objek Pajak (Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan)

Menurut Ordondansi Bea Balik Nama (Stbl. 1924 No. 291) mengatakan bahwa objek
pajak merupakan harta tetap (hak-hak kebendaan atas tanah), yang pemindahan
haknya dilakukan dengan akta, kecuali Hak Agraris Eigendom (Pasal 51 ayat 7 Ind,
Staatsregeling). Objeknya hanya terbatas pada hak-hak atas tanah dengan title hukum
Barat.

SPIM-50
Lalu pada tahun 1961 dikeluarkan Peraturan Pelaksanaan UUPA (PP No.10/1961)
dimana hak-hak atas tanah dengan titel Hukum Barat dihapus. Kemudian dikeluarkan
UU No 28/2009 tentang PDRD.

Menurut Pasal 85 Objek Pajak tentang Perolehan Hak Atas Tanah & Bangunan, hak
atas Tanah dan Bangunan dapat dilakukan hal-hal berikut:

1. Pemindahan Hak
- Jual Beli - Pemasukan dalam perseroan
- Tukar Menukar - Pemisahan Hak
- Hibah - Penunjukan pembeli dalam lelang
- Hibah Wasiat - Hadiah dan Warisan
2. Pemberian Hak Baru
- Kelanjutan pelepasan Hak
- Diluar Pelepasan Hak
3. Jenis Hak atas Tanah

- Hak Milik
- Hak Guna Usaha
- Hak Guna Bangunan
- Hak Pakai
- Hak Milik atas Satuan Rumah Susun
- Hak Pengelolaan
Menurut Pasal 85 ayat 4 dikatakan bahwa Objek pajak yang tidak dikenakan BPHTB
antara lain:

1. Perwakilan diplomatik (asas timbal balik)

2. Negara untuk kepentingan umum
3. Badan/perwakilan organisasi internasional
4. Orang pribadi/badan karena konversi hak/perbuatan hukum lain tanpa perubahan
nama
5. Karena wakaf
6. Untuk kepentingan ibadah
Menurut pasal 88, tarif pajak ditetapkan dengan peraturan daerah dan ditetapkan tarif
tertinggi adalah 5%. Tarif pajak tersebut dikenakan kepada subjek pajak yaitu orang
pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan bangunan yang kemudian
disebut sebagai wajib pajak (pasal 86).

Cara Perhitungan Pajak :

BPHTB = (NPOP – NPOPTKP) x Tarif atau

Bila NJOP digunakan sebagai dasar pengenaan

BPHTB = (NJOP – NPOPTKP) x Tarif

SPIM-51
 Contoh:

Wajib Pajak A membeli sebidang tanah di Kota Malang seharga Rp. 100 juta, NJOP
PBB pada tahun terjadinya transaksi adalah Rp.95 juta. Jika NJOPTKP kota Malang
atas transaksi tersebut sebesar Rp. 60 juta, maka tentukan BPHTB yang terutang atas
perolehan hak tersebut !

Jawaban:

Jawab :

NPOP = Rp. 100.000.000,-

NPOPTKP = Rp. 60.000.000,-
NPOPKP = Rp. 40.000.000,-

Sesuai dengan rumus: BPHTB = (NPOP – NPOPTKP) x Tarif

BPHTB Terhutang = (100.000.000 – 60.000.000) x 5%

= Rp. 40.000.000 x 5%
= Rp. 2.000.000,-
4. Pajak Terhutang
Pajak yang terutang digunakan dalam UU KUP (Pasal 1 angka 10) dengan pengertian
bahwa pajak yang terutang adalah pajak yang harus dibayar pada suatu saat, dalam
Masa Pajak, dalam Tahun Pajak, atau dalam Bagian Tahun Pajak sesuai dengan
ketentuan peraturan perundang-undangan perpajakan.

Perbedaan pajak yang terutang dengan utang pajak secara rinci sebagai beriikut:

Pajak yang terutang :

1. Merupakan pajak yang harus dibayar

2. Penghitungan pajak dilakukan oleh wajib pajak yang bersangkutan
3. Tidak termasuk pengenaan sanksi administrasi
4. Sebagai wujud pelaksanaan self assessment system
5. Sesuai dengan ajaran materiil
6. Tanpa ada produk hukum berupa surat ketetapan pajak
7. Belum menjadi tunggakan pajak
8. Bukan sebagai dasar penagihan pajak
9. Tidak dapat dilakukan tindakan penagihan
Utang pajak :

1. Merupakan pajak yang masih harus dibayar

2. Penghitungan pajak dilakukan oleh fiskus
3. Termasuk pengenaan sanksi administrasi (meliputi pokok pajak + sanksi
administrasi)
4. Sebagai wujud official assessment system
5. Sesuai dengan ajaran formal
6. Ditandai dengan diterbitkannya produk hukum berupa surat ketetapan pajak

SPIM-52
 7. Menjadi tunggakan pajak
8. Sebagai dasar penagihan pajak
9. Dapat dilakukan tindakan penagihan
Walaupun secara garis besar mereka berbeda, tetapi secara yuridis pelakasanaannya
sama yaitu harus berdasarkan undang-undang.

Ketentuan proses saat pajak terhutang:

1. Jual Beli
2. Tukar Menukar
3. Hibah
Sejak tanggal dibuat dan
4. Pemasukan dalam
ditandatanganinya akta
Perseroan/Badan Hukum
5. Pemisahan Hak
6. Hadiah

Sejak Tanggal Penunjukkan

Lelang Pemenang Lelang

Sejak Tanggal Putusan

Putusan Hakim Pengadilan yang Tetap

1. Hibah Wasiat Sejak Tanggal Pendaftaran Hak

2. Warisan

Pemberian hak baru sebagai Sejak Tanggal Diterbitkan nya

kelanjutan pelepasan hak/ di luar Surat Keputusan Pemberian Hak
pelepasan hak

5. Pengurangan Pajak
Pengurangan pajak dapat diberikan karena hal-hal tertentu yaitu
1. Tanah dan/atau bangunan digunakan untuk kepentingan sosial & pendidikan yang
tidak mencari keuntungan
2. Kondisi tertentu tanah dan/atau bangunan yang ada hubungannya dengan wajib
pajak.
6. Pajak Bumi dan Bangunan
Adalah pajak kebendaan atas bumi / bangunan. Dikenakan terhadap subjek pajak
Mempunyai hak dan memperoleh manfaat atas bumi atau
Menguasai dan memperoleh manfaat atas bangunan

SPIM-53
Landasan hukum dari PBB adalah sebagai berikut
1. UU No.12 Tahun 1985 stdd UU No. 12 Tahun 1994
2. UU No.28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah
Yang menjadi objek pajak pada PBB adalah

1. Bumi adalah permukaan bumi yang meliputi tanah dan perairan pedalaman serta
laut wilayah kabupaten/kota (pasal 1 angka 38). Yang termasuk dalam pengertian
bangunan adalah
a. Jalan lingkungan yang terletak dalam suatu kompleks bangunan seperti hotel,
pabrik, dan emplasemennya yang merupakan satu kesatuan dengan kompleks
bangunan tersebut
b. Jalan tol
c. Kolam renang
d. Pagar mewah
e. Tempat olah raga
f. Galangan kapal, dermaga
g. Tempat mewah
h. Tempat penampungan/kilangan minyak, air dan gas, pipa minyak
i. Menara
2. Bangunan adalah konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada
tanah dan/atau perairan (pasal 1 angka 39)
3. Cara menghitung besar PBB Terutang

PBB = Tarif x NJKP X ((NJOPbumi + NJOPbang)-NJOPTKP)

Catatan :

NJOP Bumi = Luas Bumi x NJOP Bumi/m2

NJOP Bangunan = Luas Bangunan x NJOP Bangunan /m2
NJKP untuk sektor PBB P-2 yang sudah dikelola pemda besarnya adalah 100% atau
tidak ada penetran NJKP (tunduk pada uu No. 28/2009)
Contoh:

Bapak Sukirman memiliki lahan 106 m² yang di atasnya dibangun rumah 2 lantai
seluas 163 m2. berdasarkan NJOP harga tanah Rp700.000 per m² dan nilai
bangunan Rp 600.000 per m². Berapa besaran PBB yang harus dibayar oleh pemilik
rumah tersebut?

Jawaban

Harga tanah = 106 m2 x Rp. 700.000 Rp. 74.200.000

Harga bangunan = 163 m2 x Rp. 600.000 Rp. 97.800.000
NJOP sebagai dasar pengenaan PBB Rp. 172.000.000
NJOP Tidak Kena Pajak Rp. 10.320.000
NJOP untuk penghitungan PBB Rp. 161.680.000

SPIM-54
 NJKP (Nilai Jual Kena Pajak) = 20% x Rp. 161.680.000 Rp. 32.336.000
Pajak Bumi dan bangunan yang terhutang = 0,5% x Rp. 32.336.000 Rp. 61.680
Faktor pengurangan/stimulus Rp. 11.318
PBB yang harus dibayarkan Rp. 150.362

Perbedaan BPHTB dan PBB

Keterangan PBB BPHTB

Subjek Pajak orang atau badan yang secara nyata orang pribadi atau badan yang
mempunyai hak atas bumi, dan atau memperoleh hak atas tanah dan atau
memperoleh manfaat atas bumi, dan bangunan.
atau memiliki, menguasai, dan atau
Subjek BPHTB yang dikenakan
memperoleh manfaat atas bangunan.
kewajiban membayar BPHTB menurut
Subjek PBB yang dikenakan kewajiban perundang-undangan perpajakan yang
membayar PBB berdasarkan ketentuan menjadi Wajib Pajak.
perundang-undangan perpajakan yang
berlaku menjadi Wajib Pajak.

Objek Pajak Bumi dan Bangunan Pemindahan Hak dan Pemberian Hak
Baru **

Tarif Pajak tunggal sebesar 0,5% tunggal sebesar 5%

Dasar Dasar pengenaan PBB adalah Nilai Jual Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP).
Pengenaan Objek Pajak (sales value = NJOP), yaitu
Apabila NPOP tidak diketahui atau
Pajak harga rata-rata yang diperoleh dari
lebih rendah daripada Nilai Jual Objek
transaksi jual beli yang terjadi secara
Pajak (NJOP) PBB pada tahun
wajar. Bilamana tidak terdapat
terjadinya perolehan, dasar pengenaan
transaksi jual beli, NJOP ditentukan
BPHTB yang dipakai adalah NJOP
melalui perbandingan harga dengan
PBB.
objek lain yang sejenis, atau nilai
perolehan baru, atau Nilai Jual Objek Dalam hal NJOP PBB pada tahun
Pajak pengganti. terjadinya perolehan belum ditetapkan,
besarnya NJOP PBB ditetapkan oleh
Menteri Keuangan

7. Penentuan NJOP
Penetapan besarnya nilai pajak ditentukan oleh PP No. 25 Tahun 2002 dimana nilai
jual kena pajak dibagi dua:

1. Objek Pajak Perumahan dimana WP-nya perseorangan dengan NJOP > 1 Milyar
Rupiah, objek pajak perkebunan, perhutanan dan pertambangan. Rumus Nilai
Jual Kena Pajaknya adalah 40% x NJOP
2. Objek Pajak Lainnya dikenakan 20 % x NJOP
Menggunakan 3 Pendekatan penilaian, yaitu :

Pendekatan Data Pasar, Pendekatan Biaya, Pendekatan Pendapatan , dengan cara

penilaian secara massal atau individual.

SPIM-55
8. Pajak-Pajak atas Properti Rill
Objek Pajak PPh atas properti adalah keuntungan atas penghasilan yang diterima atau
diperoleh dari penjualan atau pengalihan harta merupakan objek pajak penghasilan.

Subjek pajak dari pajak-pajak properti riil adalah

1. WP PPh atas properti meliputi orang atau badan yang menerima atau memperoleh
penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.
2. Perbuatan hukum pengalihan hak atas tanah mencakup penjualan, tukar menukar
termasuk ruislag, perjanjian pemindahan hak, pelepasan hak, penyerahan hak,
lelang hibah atau cara lain yang disepakati oleh kedua belah pihak.
Dasar Pengenaan Pajak
Nilai Peralihan hak atas tanah dan atau bangunan dengan nilai minimal sebesar NJOP
untuk PBB tahun fiskal yang bersangkutan kecuali yang nilainya kurang dari Rp.
60.000.00,- dan merupakan bagian yang tidak terpecah-pecah. Besarnya PPh
(Berdasarkan PP No.71/2008 dam SE-06/PJ.3/2008) berlaku sejak 01 Januari 2009.

Besarnya pajak penghasilan yang wajib dibayar oleh orang pribadi atau badan atas

penghasilan yang diterima atau diperoleh dari pengalihan hak atas tanah dan
bangunan sebesar :

5% x Jumlah Bruto Nilai Pengalihan Hak atas Tanah dan Bangunan

Kecuali atas pengalihan hak atas RS dan Rusuna yang dilakukan oleh WP yang usaha
pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan atau bangunan dikenai PPh
sebesar :

1% x Jumlah Bruto Pengalihan

Kedua sifat pembayaran diatas adalah final.

9. Pajak Pertambahan Nilai (PPN)

Dasar hukum dari PPN atas properti adalah

Pasal 16 C, UU No. 8 Tahun 1983 sebagaimana diubah dalam UU No. 18 Tahun

2000 yaitu: ‖Pajak Pertambahan Nilai dikenakan atas kegiatan membangun usaha
sendiri yang dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaan oleh orang
pribadi atau badan, yang hasilnya digunakan sendiri atau digunakan pihak lain yang
batasan dan tatacaranya diatur dengan KepMenKeu‖.

PMK No. 163/PMK.03/2012, bahwa besarnya pajak terhutang adalah :

- PPN KMS (Kegiatan Membangun Sendiri) = 10% x Dasar Pengenaan Pajak (DPP)
Pembayaran PPN KMS terutama dilakukan setiap bulan sebesar 10% x 20% x
jumlah biaya yang dikeluarkan dan/atau yang dibayarkan pada setiap bulannya.

SPIM-56
 - DPP = 20% x Jumlah biaya yang dikeluarkan dan atau dibayarkan untuk
membangun bangunan tidak termasuk harga perolehan tanah.
10. Pajak Penjualan Atas Barang Mewah (PPnBM) Atas Tanah & Bangunan
Dasar pengenaan PPnBM untuk hunian mewah menurut jenisnya dapat dilihat SE-
45/2014 huruf b Lampiran PMK No.103/PMK.03.2009.

Daftar Jenis BKP yang tergolong mewah selain kendaraan bermotor yang dikenakan
PPnBM dengan tarif sebesar 20%

Kelompok hunian mewah antara lain:

1. Rumah dan town house dari jenis non strata title dengan luas bangunan 350 m2
atau lebih
2. Apartemen, kondominium, town house dari jenis strata title dan sejenisnya dengan
luas bangunan 150 m2 atau lebih.

SPIM-57
 MODUL 8
HIGEST AND BEST USE ANALYSIS

1. Highest and Best Use

Highest and best use is the reasonably probable and legs use of vacant land or an
improved properti that is physically possible, appropriately supported, financially
feasible, and results in the highest value. The four criterias that higest and best use must
meet are legal permissibility, physical possibility, financial feasiblility, and maximum
productivity. (The dictionary of real estat appraisal).
Penggunaan tertinggi dan terbaik (HBU) didefinisikan sebagai penggunaan yang paling
mungkin dan optimal dari suatu properti, yang secara fisik dimungkinkan, telah
dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diizinkan, secara finansial layak, dan
menghasilkan nilai tertinggi dari properti tersebut.
Dalam aplikasinya, prinsip HBU dapat diterapkan dalam penilaian tanah kosong (HBU as
though vacant) dan tanah yang telah dikembangkan (HBU properti as improved).
Dalam HBU as though vacant, analisis diperlukan untuk menjawab pertanyaan :
Apakah sebaiknya tanah dikembangkan atau dibiarkan kosong ?
Jika sebaiknya dikembangkan, opsi pengembangan seperti apa yang sebaiknya
dilakukan dan kapan waktunya ?
Sedangkan HBU properti as improved, analisis diperlukan untuk menjawab pertanyaan
―apakah bangunan saat ini telah memberikan produktivitas yang maksimum sehingga tetap
dibiarkan atau sebaiknya dibangun bangunan lain yang lebih bernilai ―?
Suatu properti dikatakan Highest and Best Use harus memenuhi 4 kriteria yaitu :

Physically Possible, secara fisik dimungkinkan

Legally Permissible, secara legal diizinkan
Financially Feasible, layak secara finansial
Maximally Productive, produktivitas maksimum (menghasilkan nilai tertinggi)
Untuk mengetahui pengembangan suatu tanah memenuhi kriteria tersebut, maka
diperlukan kajian yang comprehensive yang meliputi aspek fisik, legal, market dan
financial serta aspek produktivitas. Hasil analisis ini akan menghasilkan alternatif-
alternatif produk pengembangan, alternatif yang diharapkan adalah alternatif
pengembangan terbaik yang memberikan tingkat keuntungan tertinggi.
2. Lingkup Analisis
2.1. Legally Permissible :
Analisis untuk menjawab pemanfaatan apa yang secara legal diizinkan. Tahapan ini
sangat penting sebagai kajian awal untuk mengidentifikasikan karakteristik tertentu
sebagai dasar pertimbangan atas opsi pengembangan yang dimungkinkan untuk
dijadikan alternatif produk pengembangan.

SPIM-58
 Analisis ini meliputi antara lain :
Peraturan pengembangan yang berlaku ; peruntukkan, ketentuan tentang intensitas
bangunan, pembatasan penggunaan
Penggunaan data
Faktor Politis
2.2 Physically Posible
Analisis ini juga merupakan pertimbangan pertama untuk menjawab pertanyaan,
pemanfaatan apa yang dapat direalisasikan dengan fisik (tapak, lokasi, lingkungan).
Analisis ini meliputi antara lain :
Location
Site Characteristic ; Site area & dimension, shape, orientation
Infrastructure, Utilities & Public Facilities
Accessibility, Trafic Circulation, Transportation
Neighborhood Condition dan Context.
2.3. Financially Feasible
Untuk menjawab produk properti apa yang marketable, memungkinkan dan secara
financial layak, untuk dikembangkan di atas suatu site. Analisis ini dilaksanakan atas
seluruh jenis properti yang mungkin dapat dikembangkan yang meliputi potensi dan
daya serap pasar, harga dan tingkat persaingan.
Analisis ini meliputi antara lain :
Macro Economics and Demographic Analysis :
 Macro dan Micro Economic Growth and Characteristic
 Investment Climate
 Inflation Rate
 Population Growth and Characteristic.
Melakukan analisis pasar detail per type properti yang mungkin dapat dikembangkan
di atas tanah tersebut (residential, Shop Houses Complex, Office Park, Apartment,
hotel)
meliputi ;
 Existing Demand & Supply
 Future Demand & Supply
 Catchment Area Analysis
 Potential Market
 Target Market
 Pricing, Rental and Take up Rate
 Competitor Analysis
2.4. Maximally Productive
Pemanfaatan apa yang menghasilkan nilai sisa tanah tertinggi konsisten dengan rate of
return yang dijamin oleh pasar.

SPIM-59
Contoh Analisis HBU :
Laju pertumbuhan penduduk dan tingkat perekonomian yang semakin meningkat di
kota-kota besar seperti Surabaya, bertolak belakang dengan ketersediaan lahan yang
terbatas. Selayaknya properti yang akan dibangun di atas suatu lahan dapat
memberikan manfaat yang maksimal serta efisien agar hasilnya dapat dirasakan demi
pembangunan wilayah tersebut. Oleh karena itu, perlu dilakukan perhitungan
penggunaan yang paling memungkinkan dan diizinkan dari suatu tanah kosong atau
tanah yang sudah dibangun, dimana secara fisik dimungkinkan, didukung atau
dibenarkan oleh peraturan, layak secara keuangan dan menghasilkan nilai tertinggi.
Diketahui lahan di Jl.Gubeng Raya No. 54 Surabaya seluas 1.150 m2 yang direncanakan
akan dibangun hotel. Lahan tersebut berpotensi untuk dikembangkan menjadi properti
komersial seperti hotel, apartemen, perkantoran dan pertokoan.
Berdasarkan data yang diperoleh, nilai tanah pada daerah Jl. Gubeng Raya sebesar Rp.
8.000.000 / m2 sampai dengan Rp. 10.000.000 /m2. Nilai lahan yang digunakan pada
objek penilaian ini sebesar Rp. 10.000.000 /m2.
Sumber Data
Data yang diperoleh dari penilaian ini antara lain data primer dan data sekunder. Data
primer adalah data yang diperoleh dari hasil survei yang diperoleh langsung dari suatu
objek penilaian, seperti foto-foto properti dan data pembanding yang dilakukan dengan
survey/ots. Sedangkan data sekunder adalah data yang diperoleh dari sumber data
secara tidak langsung dari suatu sumber, sebagai berikut :
Tabel 1 : Sumber Data
No Aspek Jenis Sumber
1 Fisik -primer observasi lapangan
-sekunder wawancara
2 Legal sekunder Dinas Tata Kota Surabaya
3 Finansial sekunder Market Research Property

Analisis Aspek Fisik

Kelayakan terhadap aspek fisik merupakan persyaratan utama yang harus terpenuhi
dalam menganalisis Highest and Best Use(HBU) suatu objek. Aspek fisik yang ditinjau
dalam penilaian yaitu bentuk dan ukuran lahan, utilitas umum, serta aksesibilitas dari
properti yang akan dibangun pada lahan yang dinilai.
1) Bentuk dan ukuran Lahan

Berdasarkan data yang diperoleh, lahan objek penilaian ini memiliki ukuran 57.5 m
x 20 m. Lahan tersebut memiliki bentuk persegi panjang yang mempermudah
proses perencanaan pembangunan properti. Kemudian perlu diperhatikan jenis
properti komersial yang akan didirikan pada lahan tersebut yang disesuaikan
dengan luas lahan yang tersedia.

SPIM-60
2) Utilitas Umum

Lokasi Jl. Gubeng Raya terletak di pusat kota Surabaya yang memiliki ketersediaan
utilitas umum yang cukup lengkap seperti air bersih, listrik, dan telepon.
3) Aksesibilitas

Tinjauan aksesibilitas pada lahan objek ini dilihat dari fungsi jalan dan ketersediaan
sarana transportasi umum. Jalan Gubeng Raya merupakan jalan kolektor yang
menghubungkan antara Jalan Kertajaya yang berfungsi sebagai jalan arteri
sekunder dan Jalan Ngagel yang berfungsi sebagai jalan arteri sekunder. Sehingga
jalan Gubeng Raya memiliki aksesibilitas yang sangat baik karena merupakan jalan
pertemuan dan penghubung antara dua arteri tersebut. Aksesibilitas lainnya yang
ada yaitu stasiun Gubeng yang merupakan stasiun besar di Surabaya serta
tersedianya banyak transportasi umum yang melewati jalan tersebut seperti
angkutan umum, taxi dan bus kota.
4) Kesimpulan Aspek Fisik

Berdasarkan hasil analisis dan pembahasan dari beberapa segi pada aspek fisik
didapat kesimpulan bahwa lahan ini terletak pada wilayah yang sangat strategis
karena berada di tengah kota Surabaya yang memiliki aksesibilitas yang mudah
dijangkau dan utilitas umum yang lengkap dan memadai serta dalam kondisi baik.
Lahan tersebut juga berada pada kawasan perdagangan dan fasilitas umum sehingga
memiliki potensi yang baik dan memungkinkan untuk dikembangkan sebagai
properti komersial.

Analisis Aspek Legal

1) Garis Sempadan Depan yang digunakan adalah 10 m.
2) Garis Sempadan Samping kiri dan kanan yang digunakan masings adalah 3 m.
3) Garis Sempadan Belakang yang digunakan adalah 3m.
4) Luas Dasar Bangunan setelah dikurangi garis sempadan adalah 44.5 m x 14 m = 623 m2.

Sehingga didapat perhitungan KDB adalah:

KDB = Luas lantai dasar = 623 = 54,17% < 60% (KDB Maksimum)
Luas seluruh lahan 1150
5) Luas lantai maksimum yang diijinkan adalah:
Luas Lantai = Luas Lahan x KLB (%) =1.150 m2 x 280 % = 3.220 m2.
Jumlah lantai maksimum yang dapat didirikan adalah:
Luas lantai bangunan maksimum = 3220 / 623 = 5,16 lantai = 5 lantai
Luas dasar bangunan maksimum
Sehingga luas total lantai perencanaannya adalah: Luas Lantai = Luas dasar
bangunan x Jumlah lantai = 623 x 5 = 3.115 m2
Jadi, luas bangunan yang dapat dibangun di atas lahan tersebut adalah 3.115 m2.

6) Luas Lahan sisa yang tidak terbangun adalah : Luas total lahan – Luas dasar
bangunan = 1.150 m2 – 623 m2 = 527 m2.
Sehingga Koefisien Daerah Hijau (KDH) dapat diketahui dengan:

SPIM-61
 KDH = Luas Lahan sisa yang tidak terbangun = 527 =0,4582 = 45,82%
Luas total lahan 1.150
7) Kesimpulan Aspek Legal
Berdasarkan hasil analisis dan pembahasan dari beberapa segi pada aspek legal
didapat kesimpulan bahwa lahan seluas 1.150 m2 ini dapat didirikan bangunan
komersial dengan jumlah lantai 5 dengan luas dasar bangunan 623 m2 dan luas
lantai bangunan 3.115 m2.

Analisis Aspek Finansial

Untuk menganalisis Aspek Finansial dari masing-masing alternatif properti dicari nilai
value of properti dari Net Operating Income (NOI) dibagi dengan Capitalization Rate
(R) sebagai berikut :
Tabel 2 : Data Finansial
Jenis Kegiatan
No Hotel Apartment Perkantoran Pertokoan
(Rp)
1 Pendapatan Kotor 25,757,156,250 16,876,488,888 9,718,800,000 7,872,228,000
Tingkat
2 14,599,156,162 7,594,419,840 2,138,136,000 787,222,800
Kekosongan
Pendapatan Kotor
3 11,158,000,088 9,282,069,048 7,580,664,000 7,085,005,200
Efektif
4 Biaya Operasional 1,611,015,698 847,297,800 1,478,453,760 2,106,527,205
Net Operating
5 9,546,984,390 8,434,771,248 6,102,210,240 4,978,477,995
Income
6 Nilai Properti 93,050,530,110 82,210,242,625 59,475,733,333 48,523,177,339

Capitalization rate didapat dari safe rate atau dapat dicari ditambah atau dikurang
dengan tingkat risiko. Safe rate dapat dicari dengan rata-rata suku bunga deposito 4
Bank besar, sebagai berikut :
Tabel 3 : Tingkat Suku Bunga Deposito

No Nama Bank S.Bunga (%)

1 Bank Mandiri 5.13
2 Bank BNI 5.13
3 Bank BRI 5.25
4 Bank BC C 5
20.51
Rata-rata 5.13

Tingkat risiko diasumsikan sama dengan rata-rata suku Bunga deposito bank, sehingga
capitalization rate sama dengan dua kali rata-rata suku bunga deposito bank. Dari
hasil perhitungan didapat suku bunga deposito rata-rata adalah 5.13 % sehingga R
bernilai 10.26 %.
Untuk perhitungan NOI didapatkan dari pendapatan efektif dikurangi dengan biaya
operasional, sehingga nilai properti dapat diketahui. Dari hasil analisis aspek finansial
ini didapatkan nilai properti hotel Rp. 67.069.980,31.

SPIM-62
Produktivitas Maksimum
Setelah perhitungan aspek finansial, tahapan selanjutnya menghitung produktivitas
maksimum lahan dengan data nilai properti dari hasil analisis finansial, nilai bangunan
dari nilai investasi bangunan. Kemudian nilai lahan dicari dengan mengurangi nilai
properti dengan nilai bangunan dan nilai lahan per m2 didapat dari nilai lahan dibagi
dengan luas lahan yang dinilai (1.150 m2) sesuai tabel sebagai berikut :

Tabel 4 : Kesimpulan Nilai Tanah

No Nilai (Rp) Hotel Apartment Perkantoran Pertokoan
1 Nilai Properti 93,050,530,110 82,210,242,625 59,475,733,333 48,523,177,339
2 Nilai Bangunan 15,920,052,755 13,001,376,417 14,094,513,060 12,556,929,817
3 Nilai Tanah 77,130,477,355 69,208,866,208 45,381,220,273 35,966,247,522
4 Nilai Tanah per m2 67,069,980 60,181,623 39,461,931 31,274,998

Membandingkan nilai lahan per m2 untuk lahan kosong dan lahan dengan
properti di atasnya
Berdasarkan hasil perhitungan produktivitas maksimum tersebut di atas didapat nilai
lahan tertinggi pada alternatif properti hotel dengan nilai lahan Rp 67.069.980,31/ m2.
Nilai lahan ini lebih tinggi jika dibandingkan jika lahan dibiarkan kosong senilai Rp.
10.000.000/m2.`
Kesimpulan :
Berdasarkan hasil analisis Highest and Best Use(HBU) pada lahan Jl. Gubeng Raya No.
54 Surabaya, dapat disimpulkan sebagai berikut:
Aspek Fisik
Lahan ini berada di lokasi yang strategis dengan aksesibilitas yang mudah dijangkau
dan utilitas umum yang lengkap serta berada pada kawasan perdagangan dan
fasilitas umum sehingga memiliki potensi yang baik dan memungkinkan untuk
dikembangkan sebagai properti komersial.
Aspek Legal
Berdasarkan peraturan yang berlaku dalam RTRK Surabaya, lahan seluas 1.150 m2
ini dapat dibangun properti komersial lima lantai dengan luas dasar bangunan 623
m2 serta luas total lantai 3.115 m2.

Aspek Finansial
Dari hasil analisis didapatkan value of property hotel Rp. 67.069.980,31.

Produktivitas Maksimum
Produktivitas maksimum yang menghasilkan nilai lahan tertinggi pada alternatif
properti hotel dengan nilai Rp. 67.069.980,31/ m2.
Sumber : JURNAL TEKNIK POMITS Vol. 2, No. 1, (2013) ISSN: 2337-3539 (2301-9271 Print)

SPIM-63
 MODUL 9
INVESTASI PROPERTI

1. Pengertian Properti
Sesuai SK Menteri Perumahan Rakyat no.05/KPTS/BKP4N/ 1995, bahwa properti adalah
tanah hak dan atau bangunan permanen yang menjadi obyek pemilik dan pembangunan.
Menurut Hukum Anglo Saxon (Common Law), bahwa properti adalah hak memiliki
sesuatu (ownership or right to own something), atau segala sesuatu yang dapat dimiliki
(anything which can be owned). Sedangkan real properti adalah tanah dan bangunan.
Menurut Hukum Positif Indonesia (KUH Perdata dan UU Pokok Agraria), bahwa properti
terdiri dari benda tak bergerak (tanah berikut benda lain yang ada di atasnya, dan benda
bergerak (benda yang dapat dipindahkan, terdiri dari benda berwujud dan benda tidak
berwujud).
Sedangkan menurut Konsep dan Prinsip Umum Penilaian (KPUP) 2015 bahwa Properti
adalah konsep hukum yang mencakup kepentingan, hak dan manfaat yang berkaitan
dengan suatu kepemilikan. Properti terdiri atas hak kepemilikan, yang memberikan hak
kepada pemilik untuk suatu kepentingan tertentu (specific interest) atau sejumlah
kepentingan atas apa yang dimilikinya. Oleh karena itu, kita wajib memperhatikan konsep
hukum dari properti yang meliputi segala sesuatu yang merupakan konsep kepemilikan
atau hak dan kepentingan yang bernilai, berbentuk benda atau bukan (corporeal or non
corporeal), berwujud atau tidak berwujud, dapat dilihat atau tidak, yang memiliki nilai
tukar atau yang dapat membentuk kekayaan.
Properti bisa berupa Real Properti atau Personal Properti.
Real Properti adalah kepemilikan atas kepentingan hukum yang melekat pada real estat
atau hubungan hukum penguasaan yuridis oleh pemilik atas real estat. Hubungan hukum
ini biasanya tercatat dalam suatu dokumen, misalnya sertifikat kepemilikan atau perjanjian
sewa. Oleh karena itu real properti merupakan konsep hukum yang berbeda dengan real
estat, dimana real estat mewakili aset secara fisik, sedangkan real properti meliputi semua
hak, hubungan hukum, dan manfaat yang berkaitan dengan kepemilikan real estat tersebut.
Sebaliknya, real estat meliputi tanah dan bangunan itu sendiri, segala benda yang secara
alamiah terdapat di atas tanah dan melekat pada tanah, seperti bangunan dan bentuk
pengembangan lainnya.
Real Estat adalah tanah dan segala benda yang merupakan bagian alamiah dari tanah,
misalnya pohon dan mineral, serta benda lainnya yang dibuat oleh manusia, misalnya
bangunan dan pengembangan lahan lainnya. Seluruh bagian dari bangunan permanen
lainnya seperti plumbing, system pemanas dan pendingin, jaringan listrik dan benda built-
in seperti elevator, lift adalah juga bagian dari real estat. Real estat meliputi seluruh benda
yang melekat padanya, baik di bawah maupun di atas permukaan tanah.
Personal Properti merupakan konsep hukum yang merujuk pada semua hak,
kepentingan, dan manfaat yang terkait dengan kepemilikan dari suatu properti selain real
estat. Personal properti secara hukum dinyatakan sebagai personalti (Personalty) yang
berbeda dengan real estat (Realty). Personal properti bisa berwujud dan tidak berwujud.

SPIM-64
 Personal properti yang berwujud biasanya tidak secara permanen melekat pada real estat,
dan biasanya dicirikan oleh karakternya yang dapat dipindahkan, misalnya mesin
individual, alat transportasi, alat berat dan persediaan. (termasuk personal properti adalah
benda-benda koleksi, peralatan dan perlengkapan bangunan, perabotan dan peralatan lain,
barang dan peralatan pribadi, mesin (individual) dan peralatannya.
Sesuai International Valuation Standar, properti dikelompokan menjadi 4 jenis yaitu :
1. Real Property
2. Personal Property
3. Businesses Property
4. Financial Interest
Untuk businesses properti dan financial interest tidak akan dibahas dalam modul ini.

2. Pengertian Investasi.
Investasi menyangkut suatu kegiatan yang menempatkan sejumlah modal (capital) untuk
memperoleh manfaat di masa yang akan datang, dalam berbagai bentuk seperti income
flow, capital gain, atau kombinasi keduanya.
Sumber kegiatan ekonomi investasi adalah pendayagunaan sumber daya yang ada sekarang
untuk memaksimalkan kemungkinan pendapatan masa yang akan datang
Aspek utama investasi adalah Return dan Risk. Sedangkan tujuan utama investasi adalah
untuk memaksimalkan pendapatan dan meminimalkan risiko.
2.1. Alasan Utama Berinvestasi di Bidang Properti
Pada umumnya anggota masyarakat berpendapat bahwa menanamkan modalnya
untuk membeli properti adalah suatu investasi yang baik yang akan menghasilkan
pendapatan (income producing property) dengan alasan :
Akan mendapatkan pendapatan tahunan (annual income)
Akan mendapatkan pendapatan ekuitas ( equity income)
Akan mendapatkan apresiasi modal (capital appreciation), dan
Akan mendapatkan pengurangan beban pajak

2.2. Sifat Khusus Properti (khususnya tanah)

Tanah atau properti mempunyai karakteristik yang unik dan tidak dapat disamakan
dengan obyek investasi yang lain, karena :
Setiap persil tanah, lokasi dan komposisinya tidak bisa dipindahkan ke lakasi lain
yang lebih baik.
Tanah memerlukan pengembangan agar menjadi lebih produktif
Tanah dapat digunakan berulang kali dan memerlukan keahlian dalam
mengoperasikannya dalam artian investasi yang benar.
Keberadaan tanah terbatas dan tidak ada data formal sehingga sulit untuk
menemukan segala sesuatu informasi yang kita perlukan tanpa mengadakan
penelitian.
Tanah sangat berguna bagi masyarakat tapi tidak ada pasar formal seperti bursa real
estate atau pasar kondominium baik untuk pertukaran atau jual beli.
Banyak orang yang tidak mengetahui tentang penjualan properti dan bahkan sangat
sedikit yang mengetahui adanya negosiasi ataupun penjualan yang sedang
berlangsung.
SPIM-65
 Sistem pendanaan dengan jumlah uang yang besar dan kompleks diperlukan untuk
mendukung pasar real estat.
Ada kesenjangann waktu yang panjang antara keputusan konsep/rencana
pengembangan dengan penjualannya sehingga dalam jeda waktu tersebut bisa
terjadi penyimpangan.
Secara relatif tidak bisa dibagi atau dipecah-pecah (menjadi satu kesatuan) sehingga
sulit untuk membelinya sesuai dengan ukuran yang kita butuhkan, dan harus
membeli sesuai dengan ukuran yang ada (kadang terlalu luas atau terlalu sempit).

2.3. Pihak yang Berinvestasi di Properti

Pengembang
Akan memperoleh keuntungan dari kegiatan pengembangan properti
Pemilik/Pengguna
Akan memperoleh manfaat dari kepemilikan atau operasional properti

Investor
Akan memperoleh keuntungan atas modal yang ditanamkan dalam investasi
properti dengan perhitungan yang seksama
Spekulator
Akan memperoleh keuntungan dari spekulasi penempatan modal dalam investasi
properti.

3. Kelebihan Berinvestasi di Properti :

3.1. Pride of Ownership
Investor properti selain memiliki motif investasi murni mereka juga merasakan
kebanggaan akan kepemilikan properti tersebut. Sebagai gambaran yang mudah
suatu perusahaan yang berkembang pesat dan memiliki prestise di pasar tentunya
ingin melengkapi prestige tersebut dengan memiliki gedung kantor yang megah dan
sesuai dengan nuansa dan visi perusahaan tersebut. Sebagai contoh, hampir semua
BUMN besar, perusahaan konglomerasi dan perusahaan multinasional memiliki
gedung sendiri sebagai kantor pusat.
3.2 Personal Control
Berdasarkan dengan legalitas kepemilikan atas properti yang memang sangat ketat
dan kuat, tentunya sebagai implikasi dari kepemilikan tersebut investor sebagai
pemilik memiliki kontrol yang sangat kuat terhadap pengelolaan properti
bersangkutan.
3.3 Personal Use and Occupacy
Terkait dengan pertumbuhan bisnis perusahaan maka prestise perusahaan tersebut di
mata pasar juga akan meningkat. Selain itu pertumbuhan bisnis juga akan
meningkatkan akumulasi pertumbuhan kapital atau modal yang dimiliki oleh
perusahaan. Biasanya sebagai pendukung prestise tersebut dan juga ditunjang oleh
kemampuan kapitalnya, maka perusahaan akan menguasai properti untuk
dipergunakan sendiri, seperti kantor pusat, fasilitas akomodasi internal, ruang
menjamu tamu penting perusahaan ataupun pengguna internal lainnya.

SPIM-66
 3.4 Security of Capital
Properti sebagaimana dalam pandangan investasi merupakan salah satu option atau
portfolio dalam investasi. Berkenaan dengan hal tersebut akumulasi kapital sebagai
implikasi dari tabungan dan akumulasi pendapatan memberikan pandangan kepada
pemilik modal untuk menanamkan kapitalnya.
3.5. High Operating Yield
Properti sendiri memiliki kinerja yang memungkinkan untuk mendapatkan tingkat
pengembalian investasi yang tinggi dari pendapatan operasinya, hal ini terlihat dari
pengembalian properti yang relatif lebih tinggi dibandingkan portofolio lainnya.
3.6. Leverage
Investasi properti sangat memungkinkan orang dengan dana yang terbatas mampu
untuk menguasai ataupun mengelola investasi properti yang besar.
Hal lain mungkin terjadi oleh karena adanya pinjaman yang menambah kemampuan
permodalan untuk investasi. Sebagai gambaran iklim investasi properti di Indonesia
adalah debt to equity ratio yang bisa mencapai 70% - 30%.
3.7. Tax Shelter Faktor
Investasi properti juga memungkinkan untuk dikenakan kebijakan pembayaran pajak
yang lebih rendah dengan adanya mekanisme depresiasi dan amortisasi investasi
properti dapat menurunkan beban pajak dari pendapatan operasinya.
3.8. Capital Appreciation
Properti sendiri memiliki ciri khas yang meningkatkan nilai kapital sebagai implikasi
kenaikan harga tanah. Kenaikan nilai ini memang sebagai implikasi supply demand
mechanism oleh karena tanah memiliki keterbatasan supply sedangkan demand terus
meningkat sehingga secara relatif harga akan terus meningkat.
4 Kelemahan Berinvestasi di Properti
4.1. Liquidity
Investasi properti sangat sulit untuk mampu secara cepat dikonversikan dalam
bentuk uang cash. Hal ini terkait dengan nilainya yang besar.
4.2. Time Constraints
Properti membutuhkan waktu yang cukup lama untuk dilakukan transaksi ataupun
perpindahan kepemilikan.
4.3. Depreciation Factor
Properti mengalami apa yang dikenal dengan depresiasi (penurunan nilai)
4.4. Government Control
Properti sangat sarat dengan kontrol pemerintah, mulai dari kebijakan investasi,
peraturan pembangunan, peraturan peruntukkan tanah, dan bangunan perpajakan
dan lain lain.
4.5. Highly Related to Market Cycle
Investasi Properti sangat terkait dengan siklus pasar properti.

SPIM-67
5. Faktor Utama Dalam Keputusan Investasi
5.1. Investor akan menghitung dengan cermat tingkat keuntungan dan tingkat risikonya.
Keuntungan akan selalu sejalan dengan risiko, semakin tinggi keuntungan semakin
tinggi juga risikonya.
5.2. Perlu diungkap risiko secara transparan dan juga alternatif jalan keluarnya, sehingga
investor akan merasa lebih pasti dalam menanamkan investasinya.
5.3. Biasanya investor akan melihat risiko usaha dan perdagangan saham di bursa untuk
perusahaan sejenis dimana investasinya akan ditanamkan.
5.4. Properti merupakan usaha yang high cost sehingga diperlukan pendanaan melalui
utang dengan alasan ;
Mempercepat waktu pengembangan
Menghindari risiko yang tinggi.

6. Risiko Dalam Investasi Properti

Risiko adalah kenyataan yang tidak sesuai dengan yang diharapkan. Dalam investasi,
risiko didefinisikan sebagai ‖Suatu kondisi yang timbul karena ketidakpastian dengan
seluruh konsekuensi tidak menguntungkan yang mungkin terjadi‖.
Banyak teori investasi yang mengatakan bahwa high risk high return, dimana setiap
investasi yang menghasilkan pengembalian investasi yang tinggi juga akan disertai dengan
berbagai risiko yang tinggi. Risiko bisa saja menuju pada suatu kerugian, oleh karena itu
dalam suatu investasi baik di pasar modal maupun di pasar uang selain memperhitungkan
hasil yang didapat juga harus memperhitungkan risiko yang akan terjadi. Semua jenis
investasi yang ada memiliki risiko baik kecil maupun besar.
Jadi, arti pentingnya memahami risiko dalam bisnis yaitu untuk menghindari atau
mengantisipasi serta meminimalisir terjadinya kerugian dalam investasi.
7. Jenis Risiko :
7.1 Risiko suku bunga (interest rate risk)
Adalah risiko yang dialami akibat dari perubahan suku bunga yg terjadi di pasaran
yang mampu memberi pengaruh bagi pendapatan investasi.
7.2. Risiko pasar (market risk)
Adalah fluktuasi pasar yang secara keseluruhan mempengaruhi variabilitas return
suatu investasi, bahkan mengakibatkan investor mengalami capital loss. Perubahan
ini dapat disebabkan oleh banyak faktor, seperti munculnya resesi ekonomi,
kerusuhan, isu, spekulasi maupun perubahan politik.
7.3 Risiko inflasi (purchasing power risk)
Risiko inflasi adalah risiko potensi kerugian daya beli investasi karena terjadinya
kenaikan rata-rata harga konsumsi.
7.4 Risiko likuiditas (liquidity risk)
Risiko ini berkaitan dengan kecepatan suatu sekuritas yang diterbitkan perusahaan
bisa diperdagangkan di pasar sekunder.

SPIM-68
 Semakin cepat suatu sekuritas diperdagangkan, maka semakin likuid sekuritas
tersebut. Risiko ini bisa juga didefinisikan sebagai kemampuan perusahaan dalam
memenuhi kewajiban jangka pendek atau jatuh tempo dengan menggunakan aset
yang ada.
7.5. Risiko nilai tukar mata uang (exchange rate risk)
Risiko ini berkaitan dengan fluktuasi nilai tukar mata uang domestik dengan nilai
mata uang negara lainnya. Risiko ini juga dikenal dengan nama currency risk atau
exchange rate risk.
7.6 Risiko negara (country risk)
Risiko ini juga disebut sebagai risiko politik, karena sangat berkaitan dengan kondisi
perpolitikan suatu negara. Risiko Politik ini juga berkaitan dengan kemungkinan
adanya perubahan ketentuan perundangan yang berakibat turunnya pendapatan yang
diperkirakan dari suatu investasi atau bahkan akan terjadi kerugian total dari modal
yang diinvestasikan.
Bagi perusahaan yang beroperasi di luar negeri, maka stabilitas ekonomi dan politik
negara bersangkutan akan sangat perlu diperhatikan guna menghindari risiko negara
yang terlalu tinggi.
7.7 Risiko Reinvestment
Risiko Reinvestment yaitu risiko terhadap penghasilan-penghasilan suatu aset
keuangan yang harus di re-invest dalam aset yang berpendapatan rendah (risiko yang
memaksa investor menempatkan pendapatan yang diperoleh dari bunga kredit atau
surat-surat berharga ke investasi yang berpendapatan rendah akibat turunnya tingkat
bunga.
8. Filosofi Umum Investasi :
8.1 Keuntungan yang maksimum untuk tingkat risiko tertentu.
Pihak-pihak yang bertanggung jawab seharusnya menganalisis kemampuan dana
dalam menghadapi risiko dan berusaha untuk menemukan investasi yang akan
mencapai tingkat keuntungan tertinggi yang konsisten dengan tingkat risiko.
9.2.Risiko minimum untuk tingkat keuntungan tertentu.
Pihak-pihak yang bertanggung jawab seharusnya menghitung keuntungan yang
diperoleh yang dibutuhkan oleh dana guna memenuhi kewajibannya dan kemudian
menemukan sekuritas yang memiliki risiko terendah yang konsisten dengan tingkat
keuntungan.
10. Hubungan Antara Investasi Properti Dengan Penilaian Properti (terutama
untuk properti yang menghasilkan pendapatan).
9.1. Arus pendapatan yang dihasilkan oleh suatu investasi income producing propertiy
mencerminkan nilai pasar dari properti tersebut. Dengan kata lain, nilai merupakan
fungsi dari income sehingga bila income dari suatu properti naik maka nilainya juga
akan naik. Sebaliknya, suatu properti yang dibangun dengan biaya tinggi nilainya
bisa rendah apabila pendapatan yang dihasilkan oleh properti tersebut juga rendah.

SPIM-69
9.2. Pendapatan yang akan diperoleh properti tersebut akan didapat pada saat ini dan di
masa akan datang. Oleh karena pendapatan tersebut akan diperoleh di masa yang
akan datang, hal tersebut berarti mengandung risiko yang bisa berpengaruh
terhadap nilai properti tersebut (bisa naik bisa turun).
9.3. Memiliki yield yang akan mengakibatkan adanya capital appreciation.

SPIM-70
 MODUL 10
PASAR PROPERTI

Pasar Properti adalah tempat terjadinya transaksi antara penjual dan pembeli untuk
mempertukarkan properti dan barang lainnya.
Pasar properti bukan merupakan pasar yang efisien karena tidak ada standarisasi produk
dan waktu yang diperlukan untuk memproduksi pasokan baru sehingga sangat sulit untuk
memprediksi karakteristik pasar properti.
Pasar yang efisien dapat didefinisikan sebagai pasar dimana harga benar-benar merupakan
cerminan dari informasi relevan yang tersedia, memiliki pembeli dan penjual dalam jumlah
banyak yang membentuk pasar kompetitif.
1. Ciri-ciri Pasar Yang Efisien
1.1 Barang dan jasa yang dipasarkan merupakan item yang homogen yang siap
disubstitusikan dengan yang lain.
1.2. Banyak pembeli dan penjual yang menciptakan adanya kompetisi dan pasar bebas,
dan tidak ada seorangpun yang mampu mengontrol harga yang terjadi di pasar
tersebut.
1.3. Kualitas barang dan jasa relatif seragam sehingga harga barang yang
diperdagangkan relatif rendah dan stabil.
1.4. Bersifat self regulating (pembeli dan penjual mengatur sendiri)
1.5. Pembeli dan penjualan relatif memiliki pengetahuan yang sama terhadap kondisi
pasar, perilaku pasar, aktivitas pasar , kualitas produk dan produk substitusinya.
1.6. Pembeli dan penjual dipertemukan oleh mekanisme pasar yang terorganisir (misal
BEJ) dan relatif lebih mudah bagi penjual untuk keluar dan masuk pasar sebagai
reaksi atas permintaan yang terjadi.
2. Ciri-Ciri Pasar Yang Tidak Efisien (Pasar Properti)
2.1. Setiap bidang tanah atau properti adalah unik dan lokasinya tetap sehingga tidak
ada properti yang memiliki kesamaan secara fisik (tidak homogen)
2.2. Terdapat sedikit pembeli dan penjual yang beraksi pada saat yang sama, pada
kisaran satu harga yang sama dan pada satu lokasi untuk suatu jenis properti,
karena nilai properti relatif tinggi.
2.3. Harga relatif tinggi dan sangat sedikit pembeli yang memiliki cukup uang untuk
membeli secara tunai.
2.4. Tidak bersifat self regulating, semuanya telah diatur oleh undang-undang dan
harus mengikuti ketentuan yang telah ditetapkan oleh regulator.
2.5. Setiap informasi yang diperlukan dalam setiap pelelangan, penawaran dan
penjualan properti sangat terbatas dan kurang terbuka.
2.6. Pembeli dan penjual sulit untuk keluar masuk pasar karena permasalahannya
cukup rumit dan menyita waktu.

SPIM-71
3. Jenis-Jenis Pasar Properti
Pasar properti diciptakan oleh kebutuhan, keinginan, motivasi, lokasi dan usia dari
para pelaku pasar serta jenis, lokasi, design dan pembatasan zoning dari properti. Jenis
pasar properti dapat digolongkan menjadi 5 kategori, yaitu :
3.1. Residensial, yaitu rumah untuk keluarga yang terpisah, rumah untuk keluarga yang
bergandengan atau twin, bangunan apartment dengan beberapa penyewa.
3.2. Bangunan Komersial, yaitu bangunan perkantoran, industri pelayanan dan pusat
profesional, mal, pasar grosir, hotel dan motel.
3.3. Industri, yaitu pabrik/manufaktur, bangunan penelitian dan pengembangan.
3.4. Pertanian, perkebunan, gudang, peternakan, pengolahan kayu, dan pertmbangan
3.5. Untuk tujuan khusus, yaitu properti dengan design yang unik yang mempunyai
sifat yang membatasi penggunaannya untuk apa properti itu dibangun yaitu
sekolahan, bandar udara, ruang pertemuan, lapangan golf, tempat hiburan dan
sebagainya.
4. Teori Lokasi
Faktor Penetapan Lokasi oleh Rumah Tangga:

Pengguna menghindari lokasi dengan biaya transportasi tinggi dan memilih lokasi
yang dekat dengan pusat perekonomian.
Harga lahan sesuai dengan jarak dari pusat aktivitas ekonomi dan pembeli rela
mendapatkan lahan yang lebih sempit demi lokasi yang lebih dekat.
Faktor Penetapan Lokasi oleh Perusahaan:
Ongkos transportasi (kedekatan dengan pelanggan, pemasok dan angkatan kerja)
Permintaan Lahan
Jenis barang atau jasa (permintaan barang dengan kepadatan tinggi/ rendah serta
produksi barang penambah/ pengurang)
5. Faktor Yang Mempengaruhi Permintaan
Harga Komoditas
Pendapatan Konsumen
Harga Komoditas Pesaing
Harapan Konsumen
Selera

6. Faktor Penawaran dan Permintaan untuk Perumahan:

Faktor permintaan untuk perumahan: Pembentukan keluarga baru, komposisi umur
dari keluarga baru, pendapatan rumah tangga dan kondisi pembiayaan kredit

Faktor penawaran untuk perumahan: Harga faktor produksi, faktor produktivitas

jumlah pengembang, harapan pengembang dan kondisi kredit.
7. Faktor Penawaran dan Permintaan untuk Pasar Retail:

Faktor permintaan untuk pasar retail: Jumlah konsumen, pendapatan konsumen,

selera dan kesukaan konsumen, harga produk pengganti dan kondisi kredit.
SPIM-72
 Faktor penawaran untuk pasar retail: Harga dan produktivitas faktor produksi,
jumlah pengembang, harapan pengembang dan kondisi kredit.

8. Faktor Penawaran dan Permintaan untuk Perkantoran:

Faktor permintaan untuk perkantoran: Jumlah firma lokal, jenis usaha firma lokal,
perkembangan firma lokal dan luas lahan perkantoran per karyawan.

Faktor penawaran untuk Perkantoran: Sama dengan faktor penawaran pasar retail.
9. Analisis Pasar Properti
Identifikasi dan studi tentang pasar untuk sektor barang dan jasa tertentu.
Membentuk dasar untuk menentukan HBU dari sebuah properti.
Nilai pasar dari sebuah properti umumnya merupakan fungsi dari posisinya dalam
persaingan di pasar.
Analisis pasar menyediakan penaksir dengan informasi tentang biaya pengelolaan
gedung dan kondisi pasar untuk digunakan dalam metode pendekatan biaya.
10. Faktor – Faktor Yang Berpengaruh Terhadap Pasar Properti
10.1. Faktor yang Mempengaruhi Pasokan Properti
Ekonomi (suku bunga, likuiditas perbankan, bahan bangunan, biaya
konstruksi, nilai tukar, harga properti subtitusi). Contohnya: Gedung
perkantoran, hotel, apartment, perumahan terhenti.
Politik dan keamanan.
Kebijakan pemerintah (perubahan guna lahan dan jaringan transportasi).
Contohnya: Dampak pembangunan jalan tol, stop ijin lokasi baru.
Kompetisi. Contohnya: Shopping center dan perumahan.
10.2 Faktor yang Mempengaruhi Permintaan Properti
Ekonomi (pertumbuhan ekonomi, suku bunga, likuiditas perbankan, tingkat
pendapatan, jumlah penduduk/ tenaga kerja). Contohnya: Permintaan
perkantoran menurun akibat PHK, perusahaan berhenti operasi dan
permintaan perumahan menurun akibat daya beli menurun, tidak ada KPR
(bunga KPR tinggi).
Politik dan keamanan. Contohnya: Permintaan hotel bintang 4 & 5 menurun
(tamu asing takut kerusuhan) dan permintaan apartment menurun akibat
penyewa pulang ke negara asalnya.
Kebijakan pemerintah (perubahan guna lahan dan jaringan transportasi).
Contohnya:Dampak pembangunan jalan tol & perubahan penggunaan lahan
komersial.
Behavior. Contohnya: Stop ijin lokasi, tipe/ desain rumah, lokasi (ancol,
jakbar, jakut, pecinan).
11. Tahapan Analisis Pasar Properti :

Analisis Tapak
Apakah tapak sesuai untuk pengembangan sebuah produk properti: Lokasi,
aksesibilitas dan transportasi, lingkungan sekitar, luas dan bentuk tapak, nilai lahan,
image lokasi dan kawasan, SWOT site, kesesuaian tapak.
SPIM-73
 Prospek Pasar
Apakah produk properti yang akan dikembangkan dapat terserap oleh pasar:
Kondisi Makro Ekonomi, Analisis Makro dan Mikro Pasar, Persaingan (produk,
harga, tingkat penjualan), Peluang pasar produk properti yang akan dikembangkan,
Pengembangan produk (jumlah unit, tingkat penjualan/ hunian, analisis harga).
12. Konsep Analisis Permintaan
Sortir dari potensi makro sampai dengan mikro (market share, komparasi dengan
pembanding):
Populasi di catchments area (penduduk, wisatawan, ekspatriat), populasi yang ingin
membeli/ menyewa, populasi yang mampu membeli, populasi yang membeli di suatu
wilayah, populasi yang membeli di obyek studi (market share, komparasi).

SPIM-74
 MODUL 11
MANAJEMEN PROPERTI DAN AGEN PROPERTI

A. Manajemen Properti
Manajemen properti semakin mempunyai peran dalam perekonomian karena Globalisasi
Dunia, Tata Ekonomi Baru Indonesia dan Bisnis Properti yang semakin berkembang.
Secara umum Manajemen properti dapat diterjemahkan sebagai pengelolaan harta
kekayaan suatu cabang usaha real estat yang meliputi penyewaan, pengawasan, penagihan
sewa, perawatan dan pengelolaan real estat untuk pihak lain.
1. Rencana Manajemen
Rencana Manajemen adalah analisis keuangan dan strategi operasional untuk
menjalankan manajemen properti. Seorang manajer harus mempertimbangkan
pendapatan, biaya operasi, kondisi properti dan tujuan pemilik properti. Dalam rencana
manajemen, seorang properti manajer akan memperhatikan:
Menganalisis pasar di sekitarnya dan pasar regional,
Menganalisis properti secara spesifik, analisis dari tujuan pemilik properti.
2. Analisis Properti
Analisis Properti diperlukan oleh seorang properti manajer untuk menganalisis kondisi
properti yang dikelola dengan properti sejenis. Pemilik gedung memerlukan ini untuk
menganalisis properti miliknya dan kemudian memberi keputusan sebelum membuat
keputusan keuangan. Informasi analisis properti akan meliputi informasi uraian dari
properti, data dari properti yang sama, apa yang diperlukan dari properti yang akan
dikelola supaya dapat bersaing.
3. Objektif Manajemen Properti
Tujuan manajemen Properti adalah mengelola investasi (memaksimalkan pendapatan &
modal), mengelola dan melaksanakan aspek fisik lingkungan properti sehingga tercapai
hasil optimal secara efisiensi dan ekonomis.

4. Peranan/ Tugas Manajemen Properti

Peranan utama dari manajemen properti adalah sebagai pengendali dan pengelola
investasi yang secara ringkas diklasifikasikan sebagai berikut :
Mengawasi kepentingan pemilik properti.
Negosiasi penyewaan, meninjau harga sewa dan pembaharuan perjanjian sewa.
Mengatur perawatan fisik dan pelaksanaan perjanjian sewa beli.
Mengetahui kesempatan – kesempatan pengembangan potensi.
Memenuhi kewajiban hukum dan sosial dari pemiliknya.
5. Aset Management Process
Inventarisasi:
Determinasi/ penentuan apa yang dimaksud dengan aset, inventarisasi aset, aspek
hukum yang terkait dengan inventarisasi dan pengembangan database aset.

SPIM-75
 Pengelolaan:
Evaluasi, sinergi program,profesionalisme kerja dan motivasi, strategi dan program
optimalisasi dan pemanfaatan aset.
Pengawasan:
Legitimasi lembaga pengendali dan pengawasan, mekanisme dan pranata kerja, sinergi
dan keterpaduan antar pengawasan internal dan eksternal, kewenangan dan otorisasi
pengendalian dan pengawasan.
6. Aspek investasi
Performance investasi dapat diukur melalui yield. Semakin tinggi yield dari suatu
investasi maka semakin tinggi risiko yang akan diperoleh dimana formulasi yield sebagai
berikut :
Yield (%) = (Actual Return/Purchase Price) x 100%
Melalui Valuation Proses
Value = Net Operating Income p.a. x (1/i)
Dimana NOI = Gross Income p.a. – Operating Cost

Dalam investasi properti ada beberapa indikator yang menjadi acuan untuk melakukan
penilaian dan evaluasi serta strategi investasi yang dilaksanakan yaitu: total investasi,
total rentable area, prediksi harga sewa atau harga jual, prediksi tingkat hunian atau
tingkat penjualan, biaya operasional dan biaya lainnya.
7. Praktek Manajemen Properti
Apapun bentuk manajemen properti yang diterapkan, manajer properti memiliki
peranan yang penting dalam hubungan antara pemilik dan penyewa bangunan. Oleh
karena itu dalam manajemen properti diperlukan pengetahuan dan kemampuan khusus
kerena: Investasi dalam real estat adalah berbeda dengan bentuk investasi lainnya dan
real estat adalah investasi yang dapat dinaikkan nilainya oleh pemilik.
8. Organisasi Manajemen Properti
Internal (in house) Properti Manajemen
Pada umumnya ditetapkan oleh badan dan perusahaan yang cukup besar.
Pada bangunan tinggi (high rise building) dan shopping complex (retail).
Hubungan antara manajer properti dan organisasi (pemilik bangunan) adalah hanya
hubungan pekerja dan pemberi.
External Properti Manajemen
Penunjukan perusahaan real estat atau konsultan properti sebagai pengelola
Perusahaan ini disewa oleh pemilik properti dan atas pelayanannya maka konsultan
tersebut memperoleh fee dari pemilik properti.
Hubungan antara perusahaan manajemen properti dengan pemilik properti adalah
hubungan perusahaan dengan client.
9. Manajemen Gedung Perkantoran
Gedung perkantoran dari segi kepemilikan dapat dibagi menjadi dua yaitu: Gedung
perkantoran sewa dan gedung perkantoran strata title.

SPIM-76
 1. Gedung Perkantoran Sewa
Merupakan suatu gedung perkantoran yang bersifat terintegrasi termasuk sarana
pelengkap, penunjang baik segi teknis maupun non teknis yang tujuannya
disewakan dalam kurun waktu tertentu.
Contohnya: Gedung dimiliki oleh perseorangan atau badan hukum, biaya listrik, AC
unit, ruang penyewa sesuai jam kerja.
2. Gedung Perkantoran Strata Title
Merupakan suatu gedung perkantoran yang terintegrasi lengkap dengan segala
pelengkap penunjang baik secara teknis maupun non teknis, dimiliki oleh
perseorangan atau badan hukum sesuai menurut aturan yang berlaku.
Contohnya: Gedung dimiliki oleh penghuni baik secara perseorangan maupun
badan hukum, biaya listrik (termasuk AC) ditanggung oleh pemilik.
10. Struktur Manajemen Properti
Struktur manajemen properti adalah suatu kerangka manajemen yang dirancang untuk
melaksanakan/ menjalankan operasional manajemen properti sehingga seluruh sistem
dan prosedur dapat berjalan sesuai dengan kriteria yang diharapkan.
Berdasarkan Jenis dan Kepemilikan properti, maka Manajemen Properti dapat
dibedakan atas:
Gedung perkantoran sewa
Gedung perkantoran strata title
Apartment strata title
Retail atau plaza sewa/ plaza strata title
Komplek lainnya yang memerlukan pengelolaan seperti industrial estat, komplek
perumahan town house.
B. Agen Properti
Dalam bidang properti, masyarakat mulai menggunakan jasa agen properti yang dapat
membantu mengatasi permasalahannya. Permasalahan meliputi: Pemilihan lokasi, proses
pembelian dari penjualan properti, tukar menukar properti, sewa menyewa properti dan
akuisisi properti.
Property Agent diperlukan untuk menghemat waktu yang berkepentingan untuk
mengurusi transaksi penjualan, take over, joint operational dan lain-lain yang memang
perlu waktu yang tidak sedikit, menseleksi pembeli/ penjual yang serius dan dapat dipakai
sasaran pemasaran yang lebih luas.

SPIM-77
 MODUL 12
PENILAIAN PROPERTI DENGAN PENDEKATAN DATA PASAR

Pendekatan data pasar (Market Approach) adalah metode penilaian yang diperoleh dengan
membandingkan properti yang dinilai terhadap properti lain yang sebanding yang
ditransaksikan di pasar terbuka. Nilai suatu properti ditentukan dengan membandingkan
analisis transaksi, penawaran dan permintaan properti sejenis yang berada di sekitar lokasi
dengan memperhatikan lokasi, jenis dokumen kepemilikan, kondisi pembiayaan, kondisi
transaksi, karakteristik fisik properti, karakteristik ekonomi dan penggunaan.
1. Keuntungan Pendekatan Data Pasar
Sederhana dan mudah dimengerti
Dapat diterapkan untuk semua jenis properti asalkan ada data pembandingnya
Lebih objektif
Acuan untuk menguji ketepatan metode-metode lain.
Dibandingkan dengan income approach : menghindari kesalahan memprediksi
pendapatan yang akan datang.
Dibandingkan dengan cost approach : menghindari subjektivitas dalam penentuan
biaya dan penyusutan.
2. Kelemahan Pendekatan Data Pasar
Keterbatasan data pembanding. Pendekatan data pasar dapat digunakan hanya jika
terdapat data yang terkini yang cukup memadai
Verifikasi keabsahan data sulit dilakukan
Memerlukan pengetahuan dan pengalaman yang luas terutama dalam melakukan
adjustment
Adjustment yang dilakukan dapat berkurang ketepatannya jika unsur-unsur yang
harus disesuaikan terlalu banyak
3. Hubungannya dengan Prinsip Penilaian
Dari 11(sebelas) prinsip penilaian, terdapat 6(enam) prinsip penilaian yang memiliki
hubungan langsung dengan penggunaan pendekatan data pasar yaitu :
Pinsip Antisipasi,
Prinsip Perubahan,
Prinsip Permintaan dan Penawaran,
Prinsip Subtitusi,
Prinsip Keseimbangan dan
Prinsip Ekternalitas.
4. Proses Pendekatan Data Pasar
4.1 Pengumpulan Data
Sumber data di lapangan dapat dikumpulkan dari:
Property Agent
Developer

SPIM-78
 Pihak yang terlibat langsung dalam transaksi, misalnya kepala desa, pejabat
lurah dll
Iklan-iklan di surat kabar, majalah, internet
Arsip-arsip penilaian, database penilaian (bukan hasil kesimpulan laporan
penilaian)
Data resmi (AJB, NJOP)
Setidaknya dibutuhkan minimal 3 properti yang akan digunakan sebagai data
pembanding. Batasan geografi data pembanding tergantung pada karakter dan tipe
properti yang dinilai serta ketersediaan data pembanding.
4.2 Verifikasi dan Analisis Data
Verifikasi:
Validitas data harus dapat dipertanggung jawabkan dan berasal dari sumber
terpercaya
Dilakukan pemeriksaan fisik jika perlu
Data harus memenuhi syarat/asumsi dalam nilai pasar (market value), yaitu
data pasar yang diperoleh merupakan transaksi yang bebas ikatan dan ditawar
secara wajar.
Analisis data antara data pembanding pasar dengan properti yang
dinilai
Karakteristik Fisik
Tanah : lokasi, aksesibilitas, luas, bentuk, frontage, kontur, dll
Bangunan : type, luas, kualitas meliputi konstruksi, finishing,
pelengkap, dll
Kendaraan : merk, type, tahun, warna, STNK,dll.
Karakteristik non Fisik
 Harga Jual :penilai wajib melakukan penyesuaian harga transaksi
properti dengan kondisi pasar yang berubah dari waktu ke
waktu
 Tanggal transaksi
 Aspek hukum : jenis dokumen kepemilikan
 Kondisi penjualan khusus (bukan nilai pasar)
 Tata kota : peruntukkan
Setelah data pembanding diverifikasi, analisis dimulai dengan menentukan faktor
yang mempengaruhi nilai properti.
4.3 Penyesuaian (Adjustment)
Setelah dilakukan analisis data, maka akan diketahui persamaan dan perbedaan
properti yang akan dinilai dengan properti pembanding. Penyesuaian dilakukan
untuk memperkecil perbedaan yang ada pada data pembanding dengan properti
yang dinilai. Prinsipnya adalah menambahkan kekurangan yang ada pada properti
pembanding dan mengurangkan kelebihan yang ada.

SPIM-79
 Dalam proses penyesuaian dikenal ada 2 :

Adjustment +/+ :
Jika properti yang dinilai lebih baik daripada properti pembanding .
Jika properti pembanding lebih jelek daripada properti yang dinilai.
Adjustment -/- :
Jika properti yang dinilai lebih jelek daripada properti pembanding
Jika properti pembanding lebih baik daripada properti yang dinilai
Adapun faktor-faktor yang disesuaikan antara lain sebagai berikut :

Komponen Dasar Penyesuaian Keterangan

Lokasi di jalan utama lebih baik

Lokasi properti yang dinilai lebih
dibanding jalan biasa, lokasi di daerah
Lokasi baik/jelek dibanding data
bebas banjir lebih baik dibanding daerah
pembanding
banjir

Dokumen kepemilikan properti yang Untuk rumah tinggal, SHM lebih baik
Dokumen
dinilai lebih baik/jelek dibanding data dari SHGB, untuk suatu PT, SHGB lebih
kepemilikan
pembanding baik dari SHM

Kondisi Pembiayaan data pembanding Harga jual kredit lebih mahal dibanding
pembayaran menggunakan kredit/cash harga cash

Transaksi data pembanding

Kondisi Penjual dalam kondisi terpaksa harganya
tidak/bebas ikatan atau penjual dalam
transaksi lebih murah
kondisi terpaksa

Kondisi fisik properti yang dinilai

Karakteristik
lebih baik/jelek dibanding data Bentuk tanah, topografi, dimensi, dll
fisik properti
pembanding

Secara ekonomis, properti yang dinilai

Karakteristik Kualitas manajemen, biaya operasional,
lebih baik/jelek dibanding data
ekonomi komposisi penyewa, perjanjian sewa, dll
pembanding

Peruntukan Penggunaan properti yang dinilai Gedung kantor di daerah komersial

dan sudah HBU sedangkan data nilainya lebih tinggi dibanding dengan
penggunaan pembanding belum/sudah optimal rumah tinggal di kawasan komersial

Ukuran tanah properti yang dinilai Luas tanah tergantung zoning/

Luas Tanah lebih kecil/luas dibanding data peruntukan, apakah untuk wisma besar
pembanding atau wisma kecil

Kondisi
Lesu/booming Saat krisis, harga properti jatuh
Pasar

4.4. Rekonsiliasi dan Kesimpulan Nilai

Rekonsiliasi adalah memberikan pembobotan terhadap hasil adjustment data
pembanding dengan ketentuan sebagai berikut:
Bobot persentase terbesar diberikan kepada data pembanding yang memiliki
persamaan terbesar/perbedaan terkecil dengan properti yang dinilai, dan
sebaliknya.
Total bobot harus 100%

SPIM-80
5. Teknik Adjustment
5.1 Teknik Tambah Kurang (overall Adjustment)
Teknik tambah kurang merupakan teknik adjustment dengan langsung
membandingkan secara keseluruhan kelebihan dan kekurangan dari subjek
properti secara comparable.

Contoh :

Uraian Pembanding 1 Pembanding 2 Pembanding 3

Harga Transaksi 100.000.000 108.000.000 98.000.000

Kondisi data pasar Properti yang Properti yang dinilai Properti yang dinilai
pembanding dinilai lebih baik lebih jelek daripada lebih baik daripada
daripada data data pembanding data pembanding
pembanding

Nilai Indikasi Properti 104.000.000 106.000.000 102.000.000

yang dinilai

Pembebanan/weighted 30% 40% 30%

Beban 104.000.000 x 30% 106.000.000 x 40% = 102.000.000 X 30%

= 31.200.000 42.400.000 = 30.600.000

Kesimpulan 31.200.000 + 42.400.000 + 30.600.000 = 104.200.000

Maka nilai pasar properti yang dinilai = Rp. 104.200.000,-``

Catatan:
Bobot terbesar (40%) diberikan kepada data pasar pembanding 2 karena data
tersebut memiliki perbedaan terkecil dengan indikasi properti yang dinilai (108 jt
– 106 jt = 2 juta) dibandingkan dengan data pembanding lainnya.
5.2 Teknik Penyesuaian Biaya (Cost Adjustment)
Penyesuaian dilakukan dengan memperhitungkan biaya yang dibutuhkan untuk
melakukan penyamaan kondisi dengan data pembanding untuk perbedaan-
perbedaan yang dapat diubah seperti ketinggian, permukaan tanah, topografi, luas
bangunan, fasilitas bangunan, dan lainnya.
Contoh :

Uraian Pembanding 1 Pembanding 2 Pembanding 3

Harga Jual 100.000.000 108.000.000 98.000.000
Penyesuaian Waktu + 5.000.000 - + 1.960.000
Lokasi - 1.000.000 - -
Ukuran - - + 3.920.000
Land Improvement - - 2.160.000 -
Total Penyesuaian + 4.000.000 - 2.160.000 + 5.880.000
Nilai Indikasi 104.000.000 105.840.000 103.880.000
Pembebanan 30% 40% 30%
Beban 31.200.000 42.336.000 31.164.000

Maka nilai pasar properti yang dinilai adalah = Rp.104.700.000,-

SPIM-81
5.3 Teknik Market Adjustment Grid (MAG)
Dalam teori MAG ini, perbedaan-perbedaan pada properti yang dinilai dianalisis
secara mendetail dan disesuaikan, masing-masing dibandingkan dengan data
pembanding.
Contoh:
Uraian Pembanding 1 Pembanding 2 Pembanding 3
Harga Jual 100.000.000 108.000.000 98.000.000
Penyesuaian Waktu + 5% 0% +2%
Lokasi - 1% 0% 0%
Ukuran 0% 0% +4%
Land Improvement 0% - 2% 0%
Total Penyesuaian + 4% - 2% +6%
Nilai Indikasi 104.000.000 105.840.000 103.880.000
Pembebanan 30% 40% 30%
Beban 31.200.000 42.336.000 31.164.000

Maka nilai properti yang dinilai = Rp.104.700.000,-

5.4 Teknik Berpasangan (Paired Comparison)
Dalam metode ini data dipasang-pasangkan untuk memperoleh hanya satu faktor
yang menjadi pembeda dalam pasangan data tersebut. Penyesuaian dilakukan
berdasarkan hanya satu perbedaan dari pasangan data pembanding. Secara fakta,
sangat sulit sekali mendapatkan dua data pembanding yang mempunyai satu
perbedaan.
Contoh:
Lebar Jalan Panjang Frontage
Data Harga Sudut Tlp Y=8m Y=20 PEMATANGAN
N=3m N=15
A 82 Y Y Y
B 72 Y Y
C 90 Y Y Y
D 87 Y Y Y
E 93 Y Y
F 78 Y Y
S Y Y Y Y

Maka:
A-B : Sudut 10.000.000
A-F : Jaringan Telepon 4.000.000
C-F : Jalan 8 m 12.000.000
A-B-D : Pematangan 7.000.000
A-B-F : Panjang Frontage 68.000.000

Subject Properti:
Panjang Frontage 20 m 68.000.000
Kavling Sudut 10.000.000
Sudah Pematangan 7.000.000
Ada jaringan Telepon 4.000.000
Nilai Subjek Properti 89.000.000

SPIM-82
5.5. Teknik Indeks Kualitas (Quality Rating)
Tentukan bobot untuk faktor-faktor yang akan disesuaikan
Tentukan indeks kualitas untuk masing-masing faktor tersebut.
Plot indeks kualitas dengan harga dalam grafik
Tarik garik lurus yang paling sesuai
Tentukan nilai properti berdasarkan grafik tersebut.
5.6 Teknik Statistik (Regresi)
Multiple Regression Analysis (MRA) merupakan teknik untuk mengestimasi
pengaruh dari satu atau dua independent variable terhadap satu dependent
variable, dalam hal ini adalah nilai.

Contoh:
Model Persamaan Regresi Linear Sederhana adalah seperti berikut ini :
Y = a + bX
Dimana
Y = Variabel dependen yang diprediksi
X = Variabel independen yang mempunyai nilai tertentu
a = konstanta
b = koefisien regresi X terhadap Y

Nilai-nilai a dan b dapat dihitung dengan menggunakan Rumus dibawah ini :

a = (Σy) (Σx²) – (Σx) (Σxy)
. n(Σx²) – (Σx)²
b = n(Σxy) – (Σx) (Σy)
. n(Σx²) – (Σx)²

Berikut ini adalah Langkah-langkah dalam melakukan Analisis Regresi Linear

Sederhana :
1. Tentukan Tujuan dari melakukan Analisis Regresi Linear Sederhana
2. Identifikasikan Variabel Faktor Penyebab (Predictor) dan Variabel Akibat
(Response)
3. Lakukan Pengumpulan Data
4. Hitung X², Y², XY dan total dari masing-masingnya
5. Hitung a dan b berdasarkan rumus diatas.
6. Buatkan Model Persamaan Regresi Linear Sederhana.
7. Lakukan Prediksi atau Peramalan terhadap Variabel Faktor Penyebab atau
Variabel Akibat.
Contoh dan perhitungan nilai properti dengan pendekatan statistik (regresi) tidak akan
dibahas lebih lanjut dalam modul ini.

SPIM-83
 MODUL 13
PENGETAHUAN PERANCANGAN BANGUNAN DAN TATA KOTA

Perancangan bangunan tidak terlepas dari keterkaitannya dengan peraturan tata kota yang
mempengaruhi suatu perencanaan tapak pada umumnya dan perencanaan bangunan
khususnya.
Dengan mengetahui peraturan-peraturan ketata-kotaan pada suatu lokasi memungkinkan
pemilik tanah pada lokasi tersebut melakukan alternatif pengembangan pada tanahnya
(development options) sesuai dengan peraturan yang diijinkan, bentuk tanah dan juga
ditunjang oleh pasar properti (market property) dan studi kelayakan atau feasibility study.
Rencana tata kota akan menyebabkan suatu tanah memiliki aksesibilitas/pencapaian yang
lebih baik, dimana hal tersebut akan menyebabkan nilai tanah tersebut naik. Perencanaan
suatu jalan baru menyebabkan kemudahan suatu bidang tanah mencapai berbagai fasilitas.
Hal ini yang akan menyebabkan kenaikan nilai tanah.
Posisi dan juga lokasi kota, siapa yang memanfaatkan properti tersebut (market), bentuk
tanah, batas intensitas bangunan (BIB) yang ditetapkan pada lokasi tanah tersebut juga
turut mempengaruhi nilai suatu properti.
1. Pemahaman Rancang Bangun
Sebelum memahami definisi dari rancang bangun, terlebih dahulu harus dipahami
definisi dari bangunan gedung.

Bangunan gedung adalah wujud fisik hasil pekerjaan konstruksi yang menyatu
dengan tempat kedudukannya, sebagian atau seluruhnya berada di atas dan/atau di
dalam tanah, dan/atau di dalam air, yang berfungsi sebagai tempat manusia
melakukan kegiatannya baik untuk hunian atau tempat tinggal, kegiatan usaha,
kegiatan sosial budaya maupun kegiatan khusus.
Rancang Bangun adalah proses sistematis kegiatan profesional yang terdiri dari
perencanaan, pembangunan, pemanfaatan, perawatan dan pembongkaran atau
renovasi bangunan gedung.
Properti adalah wujud fisik dari proses rancang bangun yang sangat terkait dengan
kegiatan pemanfaatan bangunan gedung.
Pemanfaatan bangunan gedung adalah kegiatan memanfaatkan bangunan gedung
sesuai dengan fungsi yang telah ditetapkan termasuk kegiatan pemeliharaan,
perawatan dan merenovasinya
Pemeliharaan adalah kegiatan menjaga keandalan bangunan gedung beserta
prasarana dan sarananya agar selalu layak berfungsi sebagai bangunan gedung.
Perawatan adalah kegiatan memperbaiki atau mengganti bagian bangunan gedung,
komponen bahan bangunan maupun sarana dan prasarananya.
Pembongkaran atau renovasi adalah kegiatan membongkar, merenovasi seluruh
atau sebagian bangunan gedung komponen bangunan dan atau prasarana dan
sarananya.
Pemilik bangunan gedung adalah orang, badan hukum, kelompok orang atau
perkumpulan yang menurut hukum sah sebagai pemilik bangunan.
SPIM-84
 Pengguna bangunan gedung adalah pemilik atau penyewa bangunan yang
menggunakan bagian bangunan gedung sesuai dengan fungsi yang telah ditetapkan.
Klasifikasi bangunan gedung adalah klasifikasi dari fungsi bangunan gedung
berdasarkan pemenuhan tingkat persyaratan administrasi dan persyaratan teknis.

2. Pemahaman Tata Ruang

Di dalam ilmu tata ruang terdapat beberapa istilah yang terkait, di antaranya:
Ruang adalah wadah yang meliputi ruang daratan, ruang lautan dan ruang udara
yang merupakan satu kesatuan wilayah merupakan tempat manusia dan makhluk
lainnya, hidup dan melakukan kegiatan serta memelihara kelangsungan hidupnya.
Properti merupakan satu bagian dari kegiatan pemanfaatan ruang terutama
pemanfaatan ruang daratan.
Tata ruang adalah wujud structural dan polapemanfaatan ruang, baik direncanakan
ataupun tidak.
Penataan ruang adalah proses perencanaan tata ruang, pemanfaatan ruang dan
pengendalian pemanfaatan ruang.
Rencana tata ruang adalah hasil perencanaan tata ruang
Wilayah adalah ruang yang merupakan kesatuan geografis beserta segenap unsur
terkait padanya, yang batas dan sistemnya ditentukan berdasarkan aspek
administratif dan atau aspek fungsional.

3. Hubungan Rancang Bangun, Tata Ruang dan Properti

Tata Ruang ---------> Tata Guna Lahan

Rancang Bangun ---> Properti (Tanah & Bangunan)

Tata Guna Bangunan

4. Regulasi Tata Ruang :

T Tinggi Peruntukkan :
Bangunan
Kkt : karya perkantoran
Koefisien Kpd : karya perdagangan
Koefisien Lantai Kin : karya industri
Dasar
Bangunan
Bangunan (KLB) Kpg : karya pergudangan
(KDB)
Type Bangunan :
T (tunggal)
G (ganda)
D (derak)

SPIM-85
 Rencana Bagian Wilayah Kota Rencana Terinci Kota (RTK)
No RUTR (RBWK)
Peruntukan Kode Jenis Peruntukkan Kode
Wisma kecil Wkc
Perumahan dengan Wisma sedang Wsd
WS
fasilitasnya Wisma besar Wbs
Wisma susun Wsn
Campuran perumahan/ Wisma kantor Wkt
1 Wisma WU
bangunan umum Wisma perdagangan Wdg
Campuran
WI Wisma industri kecil Wik
perumahan/industri kecil
Perumahan dengan KDB Wisma taman Wtm
WT
rendah Wisma susun taman Wst
Karya Pemerintah KP Karya Pemerintahan Kpm
Karya Jasa/Komersial/ KU Karya Perkantoran Kkt
Perkantoran Karya Perdangangan Kpd
Karya Industri/Pergudangan KI Karya Industri Kin
Campuran KC Karya Campuran Kcp
2 Karya
Industri/Bangunan Umum
Industri/Pergudangan KR Karya Industri taman Kit
dengan KDB rendah Karya Pergudangan taman Kgt
Bangunan Umum dengan KT Karya Umum taman Kut
KDB rendah
Marga Jalan MJ Marga jalan Mjl
3 Marga
Marga Jalan Kereta Api MR Marga jalan kereta api Mjr
Suka fasilitas parkir Spk
Suka fasilitas terminal Stn
Suka pendidikan Spd
Suka sosial ibadah Ssi
4 Suka Fasilitas Umum SU
Suka sosial kesehatan Ssk
Suka sosial budaya Ssb
Suka pelayanan umum Spu
Suka rekreasi olah raga Sr0
Penyempurnaan fasilitas umum Pfu
Penyempurnaan hijau rekreasi/ Phr
olah raga
Penyempurnaan Hijau PH
Penyempurnaan hijau taman Pht
Penyem- Penyempurnaan hijau makam Phm
5
purnaan Penyempurnaan hijau umum Phu
Penyempurnaan saluran, PS Penyempurnaan saluran air, Psw
waduk waduk
Penyempurnaan tegangan PT Penyempurnaan tegangan tinggi Ptt
tinggi

5. Persyaratan/Ketentuan Bangunan Gedung

Persyaratan bangunan gedung adalah ketentuan-ketentuan administrasi dan teknis yang
harus dipenuhi dalam pembangunan bangunan gedung, yaitu :

IMB (Ijin Mendirikan Bangunan) gedung adalah ijin yang diberikan pemerintah
kabupaten/kota kepada pemilik lahan untuk membangun bangunan atau merubah
bangunan sesuai dengan persyaratan administrasi dan teknis yang berlaku.

SPIM-86
 GSB (Garis Sempadan Bangunan) adalah garis yang tidak boleh dilampaui oleh
bangunan. Biasanya GSB lebarnya setengah lebar jalan +1
Lebar jalan adalah jarak pagar ke pagar
Lebar perkerasan adalah lebar jalan yang diperkeras/diaspal/dibeton
KDB ( Koefisien Dasar Bangunan) merupakan persentasi perbandingan luas lantai dasar
bangunan dengan luas lahan/daerah perencanaan yang dikuasai.

Contoh:
KDB = 50%
Luas tanah = 1000 m2
Luas lantai dasar bangunan di atas tanah tersebut adalah 50% x 1000m2 = 500 m2

KLB = Koefisien Lantai Bangunan (KLB) adalah angka perbandingan antara luas seluruh
lantai bangunan gedung dengan luas lahan/daerah perencanaan yang dikuasai.
Contoh: KLB = 3
Luas tanah = 1000 m2
Luas seluruh lantai bangunan di atas tanah tersebut adalah 3 x 1000 m2 = 3000 m2

KDH = Koefisien Dasar Hijau (KDH) adalah prosentasi perbandingan luas seluruh
ruang terbuka di luar bangunan gedung dengan luas lahan/daerah perencanaan yang
dikuasai (biasanya untuk taman).

Contoh:
KDH =20%
Luas tanah = 1000 m2
Luas ruang terbuka yang tidak boleh dilakukan pengerasan/pengaspalan (misal untuk
parkir) adalah 20% x 1000m2 = 200 m2

6. Rencana Tata Ruang & Penilaian

Komponen Nilai Properti

Lingkungan

Rencana Kota Ekstrisik

NILAI
Potensi Pasar
PROPERTI

Bangunan
Intrinsik
Tanah

SPIM-87
Komponen Nilai Properti, Tata Ruang & Tata Bangunan

Optimalisasi pemanfaatan
Bangunan Tata udara , Internalisasi
Bangunan pemanfaatan Bangunan dan
Optimalisasi pemanfaatan
tanah

Sertifikat pemilik tanah &

ownership, Sertifikat
Tanah Tata Pemilikan tanah &
Guna Tanah Comfortability,
Peruntukkan/Land user &
Economic Value

SPIM-88
 MODUL 14
DATABASE BIAYA BANGUNAN

Database Biaya Bangunan adalah daftar harga satuan biaya membangun yang dibuat
dengan metode meter persegi, dengan tujuan untuk :
Mempersiapkan data bagi penilai dalam menentukan nilai penggantian baru bangunan
dengan menggunakan metode kalkulasi biaya. Metode yang dapat digunakan adalah
metode Meter Persegi.

Menjamin konsistensi penilai dalam menentukan Nilai Penggantian Baru dari Bangunan
yang dinilai.
Untuk membuat daftar harga satuan biaya penggantian baru suatu bangunan dengan
metode meter persegi, perhitungan atas analisis satuan biaya harus menggunakan metode
survey kuantitas.
Asumsi-asumsi yang digunakan adalah :
Bangunan-bangunan yang sejenis mempunyai ciri khusus baik dalam segi struktural
maupun arsitektural. Pedoman ini digunakan untuk menentukan model-model dalam
perhitungan. Rumah tinggal mempunyai ciri tersendiri, berbeda dengan bangunan
pabrik maupun ruko.

Seorang investor tidak akan membayar biaya lebih terhadap suatu properti jika ada
properti lain yang sama dengan harga yang lebih murah (principle of substitution).
Jangka waktu membangun bangunan dianggap normal, biaya lembur atau tambahan
lain tidak diperhitungkan.
Semua bahan-bahan yang digunakan merupakan bahan standard terutama untuk
bagian struktural.
Semua biaya-biaya yang mempengaruhi Biaya Penggantian Baru diperhitungkan (biaya
IMB, biaya bunga selama masa konstruksi dan lain-lain)
1. Konstruksi Bangunan Gedung
Bangunan adalah susunan dari beberapa bahan yang disatukan dan dibuat suatu bentuk
tertentu, yang didirikan melekat di atas tanah atau bertumpu pada batu-batu
landasannya serta diberi atap.
Secara umum bangunan mempunyai bagian-bagian utama yang membentuk bangunan,
bagian ini yang secara umum dapat digolongkan ke dalam 6 kelompok, yaitu :
Pondasi
Rangka Bangunan
Dinding
Langit-langit
Atap, dan
Lantai

SPIM-89
Bagian-bagian bangunan ini dapat dikelompokkan menjadi dua bagian besar yaitu
struktur atas (upper structur) dan bagian bawah (sub structur). Struktur atas yaitu
bagian bangunan yang berada di atas permukaan tanah, yaitu rangka bangunan,
dinding, langit-langit dan atap. Sedangkan struktur bawah adalah bagian bangunan yang
berada di bawah permukaan tanah yaitu pondasi.
Bila ditinjau dari jumlah lantai, jenis bangunan terbagi menjadi dua macam yaitu
bangunan tidak bertingkat dan bangunan bertingkat. Bangunan bertingkat terbagi
menjadi dua macam, yaitu bangunan bertingkat rendah dan bangunan bertingkat tinggi.
Bangunan bertingkat rendah memiliki maksimal 3 lantai, sedangkan bangunan
bertingkat tinggi memiliki lebih dari empat lantai.
1.1. Pondasi
Pondasi adalah bagian dari bangunan yang berfungsi mendukung seluruh berat
bangunan yang selanjutnya meneruskan berat bangunan ke tanah. Macam-macam
pondasi yang kita kenal antara lain :

Pondasi umpak
Pondasi menerus
Pondasi tapak/pondai setempat
Pondasi tiang pancang
Pondasi sumur beton, dll
1.2. Rangka Bangunan
Adalah bagian bangunan yang berfungsi menunjang dinding, atap atau langit-
langit. Yang termasuk dalam rangka bangunan yaitu meliputi kolom, balok atau
sloof. Jenis-jenis rangka bangunan yang dikenal, antara lain yaitu :

Rangka beton
Rangka baja
Rangka kayu, dll
1.3. Dinding
Adalah bagian bangunan yang merupakan penutup ruang atau sekat antar ruang.
Yang termasuk ke dalam dinding biasanya dalam harga satuan termasuk plesteran
dan dindingnya, juga termasuk pintu dan jendela. Macam-macam dinding yang
dikenal antara lain :

Dinding batu bata diplester,

Dinding batu bata lapis keramik,
Dinding batu bata diplester dan dicat,
Dinding batako diplester dan dikeramik, dan lainnya.
1.4 Langit-langit
Adalah bagian bangunan yang merupakan penutup antara lantai dan atap. Yang
termasuk langit-langit dalam harga satuan meliputi penggantung langit-langit dan
pengecatannya. Jenis-jenis langit-langit antara lain :

SPIM-90
 Plywood rangka kayu borneo,
Teakwood rangka kayu borneo dan dicat,
Gypsum board rangka kayu borneo dan dicat,
Akustik rangka kayu borneo, dan lainnya.

1.5. Atap
Adalah bagian bangunan yang merupakan penutup dari bangunan secara
keseluruhan. Yang termasuk atap antara lain reng, kaso beserta kuda-kuda dan
bahan penutup atap sendiri. Berbagai jenis atap yang dikenal antara lain :

Atap genteng beton rangka kayu borneo

Atap genteng keramik rangka kayu borneo
Atap sirap rangka kayu borneo
Atap geneng tegola rangka kayu borneo, dll
1.6. Lantai
Adalah bagian bangunan yang merupakan penutup dari bagian bawah bangunan.
Yang termasuk lantai dalam harga satuan meliputi penutup lantai, pasangan dan
pasir urug. Macam-macam lantai yang dikenal adalah :

Lantai keramik
Lantai teraso
Lantai marmer
Lantai granit
Lantai marmer Itali, dll
2. Langkah-langkah Membuat Daftar Harga Satuan Biaya
2.1. Golongkan bangunan menjadi beberapa golongan yang sejenis misalnya:
Golongan rumah tinggal
Golongan bangunan pabrik
Golongan bangunan ruko/rukan
Golongan-golongan di atas diperkecil lagi menjadi tipe dari tiap golongan
misalnya:
 Rumah tinggal kecil
 Rumah tinggal menengah
 Rumah tinggal besar
Berikanlah definisi rumah kecil, misalnya bila luas rumah tersebut kurang dari 120
m2. Kemudian rumah kecil dibagi lagi menurut luasnya, misalnya :
 Tipe 1 : s/d 40 m2
 Tipe 2 : 41 s/d 80 m2
 Tipe 3 : 81 s/d/ 120 m2
2.2. Kumpulkan model/gambar dari masing-masing golongan sesuai tipenya.
2.3. Hitung biaya membangun dari masing-masing model. Gunakan Metode Survey
Kuantitas

SPIM-91
2.4. Kelompokkan masing-masing jenis pekerjaan sesuai dengan pedoman yang
disepakati, misalnya:
 Konstruksi (pekerjaan persiapan, pondasi/sloof dan struktur)
 Lantai (pengukuran, pemasangan keramik, dll)
 Dinding (pintu dan jendela, pasangan dinding, cat dinding, dll)
 Atap (rangka atap, pemasangan atap)
 Langit-langit (penggantungan, pemasangan dan pengecatan)
2.5. Biaya dari masing-masing kelompok dibagi dengan luas tiap model adalah Harga
Satuan Biaya membangun dengan menggunakan Metode Meter Persegi.
Contoh :

Biaya Membangun Rumah Menengah Berlantai Satu

No Jenis Pekerjaan Biaya/m2
1 Konstruksi Beton :
70 m2 - 100 m2 500,000
70 m2 - 120 m2 600,000
120 m2 - 150 m2 675,000
2 Lantai :
Keramik lokal 165,000
Keramik Spanyol 400,000
Marmer lokal 200,000
3 Dinding :
Batubata diplester & dicat 95,000
Batako diplester & dicat 85,000
4 Atap :
Genteng beton rangka borneo 190,000
Genteng keramik rangka borneo 240,000
Genteng asbes rangka borneo 150,000
5 Langit-langit :
Plywood, rangka borneo dicat 150,000
Eternit, rangka borneo dicat 110,000

SPIM-92
 MODUL 15
TEHNOLOGI BANGUNAN

Perkembangan tehnologi bangunan tidak bisa dipisahkan dengan perkembangan

komponen-komponen (1) Bahan Bangunan, (2) Metode Konstruksi, (3) Peralatan
Bangunan, (4) Modul Bangunan dan (5) Utilitas Bangunan.

Diagram Keterkaitan Antar Komponen

ELEMEN

KOMPONEN

SISTEM

BANGUNAN

Elemen-elemen yang dimaksud dalam suatu properti mencakup elemen bagian luar dan
elemen bagian dalam bangunan. Komponen dimaksud berupa bahan bangunan, mesin dan
peralatan, modul, utilitas dan metode. Sistem yang dimaksud adalah metode konstruksi
atau proses kerja. Sedangkan hasil akhirnya adalah perwujudan bangunan secara fisik.
1. Bahan Bangunan
Pada bangunan/properti, penggunaan bahan bangunan dapat juga diartikan dengan
istilah spec/spesifikasi Teknik. Spesifikasi teknik yaitu suatu metode yang digunakan
secara kongkrit pada ketepatan bahan bangunan dalam penyelesaian perancangan/
construction. Dengan mengetahui spesifikasi teknik diperoleh pemahaman secara pasti
yang berhubungan dengan standard, kualitas dan cara/aturan pelaksanaan. Pada
tahap ini diperlukan pengetahuan yang luas dan up to date tentang perkembangan
aneka jenis bahan bangunan terutama yang digunakan untuk finishing suatu
bangunan.
Bangunan/gedung dapat dibagi menjadi 2 bagian yaitu sub structure dan upper
structure. Sub structure yaitu bagian pondasi dari bangunan yaitu pondasi batu kali,
pondasi beton, bor pile, tiang pancang, rakit. Sedangkan upper structure adalah bagian
bangunan yang berada di atas pondasi yang menghasilkan wujud suatu bangunan.

SPIM-93
 Upper structure

Sub structure

Komponen dari upper structure, antara lain adalah :

Kusen, pintu dan jendela :
 Kusen dari kayu atau aluminium atau metal sheet
 Pintu panel, pintu rangka, pintu aluminium, pintu fibre
 Jendela kaca polos, rayben, kaca patri, kaca timah, kaca es, dll
Kamar mandi/WC
 Sanitary ware impor (Kohler, KIA Standar, Toto, Onyx)
 Sanitary ware lokal (Toto, Kia, Asia)
 Dinding keramik impor atau lokal, list/border, keramik lokal, dinding granit, dll
Dapur
 Kitchen set berkualitas, bisa dari meja beton dilapis granit, marmer, dll
 Lemari dapat dari bahan kayu atau metal/aluminium
Disamping komponen tersebut di atas, terdapat elemen yang berada di bagian luar dan
bagian dalam bangunan yaitu :

Elemen bagian luar bangunan

Fasade/entrance :
 Wujud setengah lingkaran dengan atap space frame, policarbonat, transparent,
kubah plat beton atau metal sheet.
 Datar dengan atap beton dan listplank profil
 Canopy dengan setengah kuda kuda exposed
 Pilar dengan bentuk gotik atau romania‘
 Listplang dari kayu profil atau beton
Clading/penutup :
 Atap genteng keramik, genteng beton, genteng tegola, decra bond, sirap,
aluminium, seng gelombang.
 Clading dinding granit, marmer, keramik, dinding di cat.

SPIM-94
 Teras dan balkon :
 Lantai teras granit, marmer, keramik, parquet
 Railing balkon besi tempa/wrought iron, stainless steel, besi
Pagar Halaman :
Dinding kombinasi wrought iron, batu alam, stainless steel, kayu

Landscape :
Taman yang ditata.
Elemen bagian dalam bangunan

Lantai : Keramik, granit, marmer, parquet pakai pola dan border

Dinding : Dari pasangan bata atau celcon dicat, wall paper, wash point
Tangga : Free standing, plat beton penuh, baja, dll
Void : Suatu area terbuka tinggi, dari lantai atas dapat melihat bawah
Plafond : Gypsum board, lumbrisering, akustik, triplek, dll
2. Metode Konstruksi
Metode konstruksi adalah cara pengerjaan pada suatu bangunan. Metode konstruksi yang
efisien, efektif dan ekonomis yaitu dengan :

 Menggunakan modul konstruksi yang merupakan pecahan dari modul struktur

 Menggunakan sistem pengulangan dalam penyelesaian konstruksi bangunan
 Menggunakan sistem precast dan prefabrifikasi untuk pekerjaan finishing
 Penggunaan dan penguasaan peralatan konstruksi yang optimal
 Melakukan value engineering untuk bangunan tinggi
 Penetapan proses kerja/urutan kerja yang efisien dan efektif.
3. Peralatan Konstruksi dan Mesin
Persoalan yang sering dihadapi dalam melaksanakan proyek adalah pemilihan peralatan
yang paling tepat dan efisien. Uang yang dianggarkan untuk peralatan tersebut harus
dianggap sebagai investasi yang dapat diharapkan kembali berikut keuntungan sepanjang
umur pakai peralatan tersebut. Peralatan dalam dunia konstruksi sebagai berikut:
Lori pengangkut bahan

SPIM-95
Mesin Molen

Backhoe (Penggali tanah)

Dump Truck Pengangkut tanah

SPIM-96
 Mesin Pengeras Tanah

4. Modul Bangunan
Macam-macam modul bangunan antara lain:
Modul dasar yaitu unit terkecil untuk menentukan suatu dimensi
Modul struktur yaitu untuk menentukan jarak struktur, jarak kolom, balok.
Modul bahan yaitu dimensi ruang yang diperoleh dari ukuran bahan, terutama bahan
finishing baik arah vertical maupun horizontal.

5. Utilitas Bangunan
Yang termasuk dalam utilitas bangunan antara lain:

System plumbing dan sanitasi: saluran air bersih baik dari sumur pantek jet pump atau
PAM tertanam dalam dinding secara utuh dan tidak bocor

Saluran air kotor dari shower, kitchen, tempat cuci mengalir melalui floor drain
dengan kemiringan yang cukup (+/- 3%) sampai ke bak kontrol dan keluar di saluran
kota.
Saluran faceline baik vertical maupun horizontal dari closet, bidet atau urinoir
pipanya tertanam dalam dinding dan berakhir pada septic tank.
Saluran air hujan melalui roof drain dan rain water pipe dialirkan ke bak control dan
diteruskan ke resapan dan saluran kota.
6. Penerangan/Pencahayaan
Perancangan utilitas untuk pencahayaan harus dikoordinasikan antara perancang
arsitektur dan elektrikal untuk memperoleh cahaya alami dan buatan yang efisien dan

SPIM-97
 seimbang. Penerangan buatan bisa bervariasi tergantung dari arah dan penyebaran
cahaya yang diinginkan, baik accent, task atau ambience lighting.
7. Ekonomi Bangunan
Dalam mengantisipasi investasi pada suatu bangunan properti, teknologi bangunan juga
mencakup Ekonomi Bangunan sebagai suatu kajian yang penting untuk dipertimbangkan.
Komponen-komponen ekonomi bangunan antara lain:

7.1 Optimalisasi lahan

Hal-hal yang perlu diperhatikan antara lain lokasi dan nilai tanah dan
peruntukkannya.
7.2. KLB, KDB
Bentuk bangunan
Semakin sederhana bentuk bangunan maka semakin murah biaya yang harus
dikeluarkan
7.3. Ukuran bangunan
Semakin besar ukuran bangunan biasanya menghasilkan pengurangan biaya.
7.4. Tinggi lantai ke lantai
Perlu diketahui tinggi lantai ke lantai yang efektif untuk masing-masing jenis
bangunan. Misalnya untuk bangunan hotel adalah 3.4 meter.
7.5. Model bangunan
Ada dua jenis yaitu model struktur (kelipatan tetap dari komponen struktur utama)
dan model konstruksi (merupakan pecahan dari model struktur yaitu tergantung dari
bahan material yang lebih mikro misalnya modul yang digunakan untuk mendesain
jarak antara jendela pintu dan lain sebagainya.
7.6. Struktur bangunan
Pemilihan sistem struktur yang sesuai bertujuan material struktur lebih sedikit,
pelaksanaan struktur dan konstruksi lebih cepat, ruang yang tercipta sesuai dengan
fungsi bangunan dan maintenance lebih mudah.
7.7. Konstruksi bangunan
Metode konstruksi bangunan yang efektif, efisien dan ekonomis antara lain
menggunakan modul konstruksi yang merupakan pecahan dari modul struktur,
menggunakan sistem pengulangan dalam penyelesaian konstruksi bangunan,
menggunakan system precast dan prefabrifikasi untuk finishing konstruksi untuk
menghemat waktu dan biaya.
7.8. Utilitas bangunan
Perancangan utilitas bangunan yang sederhana dan baik akan sangat berpengaruh
pada bangunan secara ekonomi terutama pada bangunan tinggi. Yang perlu

SPIM-98
 diperhatikan dalam utilitas bangunan adalah transportasi vertical (lift, waiting time,
daya angkat lift, round trip time, dll) dan pekerjaan pipa dan sanitasi (plumbing)
7.9. Facade/Kulit Bangunan
Yang harus diperhatikan antara lain rasio antara bukaan dan dinding bangunan yang
massif (bukaan yang lebih banyak secara pelaksanaan konstruksi akan lebih sukar,
namun bentuk bangunan masif akan lebih berat sehingga berpengaruh pada pondasi
bangunan dan juga pengulangan bentuk (misal pengulangan bentuk jendela dan
pintu)

8. Perawatan Bangunan
Faktor-faktor yang memudahkan perawatan bangunan:

Desain bentuk bangunan yang sederhana

Desain ukuran bangunan yang sesuai
Desain ketinggian bangunan yang sesuai
Desain tinggi lantai ke lantai yang sesuai.
9. Bentuk Tanah dan Kontur
Dalam mendesain bentuk bangunan di atas tanah datar dengan bentuk bangunan yang
berkontur memiliki stategi yang berbeda. Sebaiknya perlu dihindari bentuk tanah yang
memiliki kontur yang tinggi karena hal ini berpengaruh pada:

Optimalisasi lahan
Bentuk bangunan

10. Waktu
Waktu pelaksanaan yang cepat akan mempengaruhi biaya yang harus dikeluarkan. Waktu
pelaksanaan bangunan yang cepat akan mereduksi biaya yang harus dikeluarkan. Berikut
ini adalah hal-hal yang perlu diperhatikan dalam merancang bangunan saat pelaksanaan
lebih cepat:

Bentuk bangunan lebih sederhana

Ukuran bangunan yang sesuai dan tidak terlalu besar
Tinggi bangunan yang sesuai dan tidak terlalu tinggi
Tinggi lantai ke lantai yang sesuai
Menggunakan sistem modul struktur, modul konstruksi, modul utilitas dan modul
perencanaan dalam desain.
Menggunakan sistem struktur, sistem konstruksi dan sistem utilitas yang sesuai dan baik
Desain kulit bangunan yang sederhana dan banyak bentuk-bentuk pengulangan
Memakai gaya/aturan yang lebih mementingkan fungsi dan keefektifan ruang dan
bangunan.

SPIM-99
 MODUL 16
PENILAIAN PROPERTI DENGAN PENDEKATAN BIAYA

Pendekatan biaya (cost approach) adalah pendekatan yang dilakukan untuk menghasilkan
indikasi nilai dengan menggunakan prinsip ekonomi, dimana pembeli tidak akan
membayar suatu aset lebih dari pada biaya untuk memperoleh aset dengan kegunaan yang
sama atau setara, pada saat pembelian atau konstruksi. Indikasi nilai diperoleh dengan
cara menghitung biaya reproduksi baru/membangun baru dikurangi dengan
depresiasi/penyusutan.
Sebagaimana diketahui bahwa dalam melakukan penilaian properti, kita mengenal adanya
3(tiga) jenis pendekatan yang dapat digunakan yaitu :

Pendekatan Untuk Persyaratan Kelemahan

Market Approach Sulit memperoleh data
1 Semua Jenis Aset Data pembanding tersedia
(Pendekatan Pasar) pembanding yang memadai
Diketahui biaya reproduksi Untuk mencapai nilai pasar,
Cost Approach Semua aset yang
2 baru atau biaya pengganti penyusutan diperlukan
(Pendekatan Biaya) dapat diganti
baru pengalaman dari penilainya
Income Approach Semua aset yang Dapat dihitung perkiraan Penentuan tingkat
3 (Pendekatan mendatangkan pendapatan, pengeluaran kapitalisasi, terutama karena
Pendapatan) pendapatan dan besarnya investasi tidak ada data pembanding.

1. Tahapan Penilaian dengan Pendekatan Biaya :

1.1 Melakukan penilaian tanah : seolah-olah tanah tersebut dalam keadaan kosong
1.2 Melakukan penilaian bangunan:
Menghitung biaya reproduksi baru/pengganti baru
Menghitung penyusutan/depresiasi atas bangunan tersebut baik penyusutan
fisik, kemunduran fungsi dan kemunduran ekonomis
Menentukan nilai properti dengan pendekatan biaya dihitung dengan rumus nilai
pasar tanah ditambah nilai pasar bangunan

Nilai Properti = Nilai Tanah + Nilai Bangunan

Atau
Nilai Properti = Nilai Tanah + (Biaya Reproduksi baru – Penyusutan)

2. Biaya Reproduksi Baru/Biaya Pengganti Baru.

Biaya reproduksi baru (New Reproduction Cost) merupakan estimasi biaya untuk
memproduksi/mengganti baru suatu aset/aktiva dengan spesifikasi yang sama atau
identik dengan aset/aktiva yang menjadi obyek penilaian berdasarkan harga pasaran
setempat pada saat tanggal penilaian.
Biaya pengganti Baru (New Replacement Cost) adalah estimasi biaya untuk membuat
suatu aset/aktiva yang setara atau mempunyai fungsi yang sama dengan aset/aktiva
yang menjadi obyek penilaian berdasarkan harga pasaran setempat pada tanggal
penilaian.

SPIM-100
 Komponen biaya yang diperhitungkan dalam menghitung biaya pengganti baru atau
biaya reproduksi baru terdiri dari biaya langsung dan biaya tidak langsung.
2.1 Biaya langsung adalah pengeluaran yang berkaitan langsung dengan konstruksi
dan pengembangan secara fisik seperti material, biaya perizinan, upah (tenaga
kerja), biaya kontraktor (namun tidak termasuk biaya lembur). Dalam pendekatan
biaya, penilai harus mengetahui :
Fisik bangunan : struktur bangunan, bahan-bahan bangunan
Fungsi bangunan : arsitektur, kegunaan bangunan
Perhitungan biaya pembangunan : biaya reproduksi/pengganti baru,
menentukan biaya penyusutan.
2.2 Biaya tidak langsung adalah pengeluaran yang penting namun tidak melekat
langsung pada bagian kontrak pemborongan bangunan seperti asuransi, bea
masuk/pajak, biaya konsultan, biaya pemasaran, biaya pengalihan hak, biaya
bunga selama masa konstruksi.
Contoh:
Nilai tanah (menggunakan market approach) ….. = Rp. 200 juta
Biaya Reproduksi Baru Bangunan Rumah Tinggal = Rp. 250 juta
Penyusutan ………………………………………………………… = Rp. 100 juta
Nilai Properti = Nilai tanah + (Biaya Reproduksi Baru – Penyusutan)
= Rp. 200 juta + (Rp. 250 juta – Rp. 100 juta)
= Rp. 200 juta + Rp. 150 juta = Rp. 350 juta

3. Metode Perhitungan Biaya Penggantian Baru/Biaya Reproduksi Baru.

Dalam mencari biaya penggantian baru atau biaya reproduksi baru, kita mengenal
adanya 4 (empat) metode, yaitu :
3.1 Metode Survey Kuantitas
Metode ini mengacu pada daftar kuantitas dan spek yang berisi semua pekerjaan
yang terperinci dan semua komponen bangunan yang harus dikerjakan pada
proyek tersebut dihitung secara terperinci. Biaya yang dihitung adalah biaya
langsung ditambah biaya tidak langsung. Untuk menentukan kebutuhan perkiraan
terperinci dari masing-masing material yang diperlukan maka penilai berpedoman
pada analisis BOW (Burgerlijke Openbare Werken).
Contoh perhitungan:
Harga Satuan
No Uraian Pekerjaan Volume Jumah (Rp)
(Rp)
1 Pekerjaan Tanah & Pondasi
Galian tanah 20 m3 60,000 1,200,000
Urugan pasir untuk pondasi 2 m3 350,000 700,000
Pondasi batu kali 1 : 7 12 m3 1,500,000 18,000,000
Bekisting sloop 16 m2 100,000 1,600,000
Besi sloop 8 mm 100 kg 6,000 600,000
Besi sloop 16 mm 275 kg 6,000 1,650,000
Beton sloop 1 : 2 : 3 2 m3 150,000 300,000

SPIM-101
 Sub Total pekerjaan tanah+pds 24,050,000
2 Sub Total Pekerjaan struktur 12,000,000
3 Sub Total Pekerjaan dinding 10,000,000
Proses perhitungan
4 Sub Total pekerjaan pintu & jendela 7,500,000
mengikuti contoh pada
5 Sub Total Pekerjaan atap perhitungan pekerjaan 30,000,000
6 Sub Total Pekerjaan plafond tanah dan pondasi, (dirinci 15,000,000
volume dan satuan
7 Sub Total Pekerjaan lantai 11,000,000
harganya).
8 Sub Total Pekerjaan penerangan 5,000,000
9 Sub Total Pekerjaan pengecatan 12,500,000
Total 127,050,000
Profit 10% 12,705,000
Total 139,755,000
PPN 10% 13,975,500
Grand Total 153,730,500
Dibulatkan 154,000,000

3.2 Metode Unit Terpasang

Metode ini menghitung estimasi biaya berdasarkan per harga satuan unit
komponen / unit terpasang (termasuk bahan-bahan, tenaga kerja, overhead dan
keuntungan pemborong). Untuk menentukan nilai bangunan dilakukan dengan
menjumlahkan seluruh biaya pekerjaan per unit terpasang (bagian unit besar)
termasuk biaya plumbing, electrical dan lain-lain.
Berbeda dengan metode survey kuantitas, metode ini tipe aktivitas pekerjaan yang
di break down dipaketkan menjadi satu item pekerjaan.
Contoh perhitungan :

No Uraian Pekerjaan Volume Harga Satuan (Rp) Jumah (Rp)

1 Pondasi
Batu kali 1 : 7 20 m3 500,000 10,000,000
2 Struktur
Beton kolom 15 x 25
10 m2 1,000,000 10,000,000
Beton ring balok 20 x 20
3 Dinding
Pasangan batu bata 1 : 6 45 m2 200,000 9,000,000
4 Pintu
Double taekwood 2 buah 2,000,000 4,000,000
5 Jendela
Kaca nako rangka kamper 4 m2 500,000 2,000,000
6 Atap
Genteng beton + reng borneo 78 m2 150,000 11,700,000
7 Plafond
Triplek 6 mm + rangka borneo 60 m2 150,000 9,000,000
8 Lantai
keramik lokal 30 x 30 cm 40 m2 90,000 3,600,000

SPIM-102
 9 Listrik
Titik lampu + stop kontak 10 titik 100,000 1,000,000
Total 60,300,000
Profit 10% 6,030,000
Total 66,330,000
PPn 10% 6,633,000
Grand Total 72,963,000
Dibulatkan 73,000,000

3.3 Metode Meter Persegi (Square Meter Method)

Yaitu metode perhitungan biaya membangun dengan cara perkalian antara total
luas bangunan dikalikan harga per meter persegi, dimana harga per meter persegi
diambil berdasarkan harga/biaya dari proyek sejenis dengan spesifikasi. Untuk
perbedaan yang ada harus dilakukan adjustment.

Contoh perhitungan :

No Spesifikasi Bangunan Deskripsi

Data Bangunan
1 Rangka Beton bertulang
2 Dinding Pasangan batu bata diplester dan dicat
3 Lantai Keramik
4 Pintu Pintu taekwood dengan kusen kayu kamper
5 Jendela Kaca nako dengan kusen kayu kamper
6 Langit-langit Plywood dicat
7 Kuda-kuda Kayu borneo diawetkan
8 Kamar mandi Lantai keramik, dinding lapis porselin
6 Luas Bangunan 200 m2
7 Biaya Pengganti Baru Rp. 2.500 ribu/m2
Rumah yang akan dinilai
1 Rangka Beton bertulang
2 Dinding Pasangan batu bata diplester dan dicat
3 Lantai Marmer
4 Pintu Pintu taekwood dengan kusen kayu kamper
5 Jendela Kaca nako dengan kusen kayu kamper
6 Langit-langit Gypsum dan dicat
7 Kuda-kuda Kayu kamper dan diawetkan
8 Kamar mandi Lantai keramik, dinding lapis porselin
6 Luas Bangunan 250 m2
Penyesuaian
1 lantai (keramik dan marmer) +Rp. 200 ribu/m2
2 Langit-langit (triplek dan gypsum) +Rp. 50 ribu/m2
Kuda-kuda (kayu borneo dan kayu
3 kamper + Rp. 100 ribu/m2
Total Penyesuaian + Rp. 350 ribu/m2

SPIM-103
 = Rp. 2.500 ribu + rp. 350 ribu
Biaya Pengganti Baru rumah yang dinilai = Rp. 2.850 ribu/m2
Total Biaya Pengganti Baru (250 = 250 m2 x Rp. 2.850 ribu
m2) = Rp. 712.500 ribu.

3.4 Metode Index Biaya

Metode ini biaya membangun dihitung dengan mengalikan indeks kenaikan harga
bangunan (harga bahan, upah, tenaga kerja dan lain-lain) sekarang dengan harga
bangunan yang asli. Dengan memperbandingkan indeks biaya pada ‗saat dibangun‘
dengan indeks pada ‗saat ini‘ berdasarkan statistik, sehingga dapat diperoleh nilai
sekarang (nilai baru sekarang).
Contoh perhitungan :

1 Index biaya pada tahun 2010 110

2 Index biaya pada tahun 2015 175

3 Nilai Baru bangunan (2010) Rp. 400 juta

4 Nilai Baru bangunan sekarang (2015) (175/110) x Rp. 400 juta = Rp. 636.363.636

4 Depresiasi/Penyusutan
Penyusutan atau depresiasi dalam konteks penilaian adalah pengurangn nilai dari biaya
pembuatan baru/biaya reproduksi baru. Penyusutan/depresiasi merupakan salah satu
tahapan yang penting digunakan dalam pelaksanaan penilaian dengan menggunakan
pendekatan kalkulasi biaya (cost approach). Penyusutan memiliki perbedaan
pemahaman untuk penggunaan yang berbeda. Pada pendekatan kalkulasi biasa,
penyusutan memberikan pengertian pada besarnya perbedaan di antara nilai properti
(seperti bangunan) dengan biaya pembuatan/penggantian baru atas properti tersebut.
Untuk penggunaan lain seperti keperluan akuntansi, penyusutan dapat dipahami
berbeda dan sering dipengaruhi kepada ketentuan perpajakan.
Penyusutan/depresiasi dari bangunan tidak hanya dipengaruhi oleh umur bangunan
saja, tetapi juga keadaan bangunan, walaupun bangunan dalam keadaan 100% baru.
Karena dalam penilaian yang penilai menentukan nilai bangunan bukan biaya
membangun baru dari bangunan. Maka dapat dinyatakan bahwa biaya membangun
bangunan tidak sama dengan nilai bangunan. Bangunan akan mempunyai nilai apabila
bangunan tersebut mempunyai kegunaan bagi manusia.
Penyusutan = Biaya Reproduksi Baru – Nilai

Biaya Pembuatan atau Depresiasi/penyusutan

Penggantian kembali atas =
Bangunan Kontribusi Nilai dari
Bangunan

SPIM-104
5 Kategori Depresiasi/Penyusutan
Dalam mengestimasi besarnya penyusutan, terdapat 3 (tiga) kategori penyusutan utama
yang perlu diketahui yaitu Penyusutan Fisik, Kemunduran Fungsi dan Kemunduran
Eksteral/ Ekonomis.
5.1. Penyusutan Fisik (Physical Deterioration)
Penyusutan fisik dapat disebabkan oleh beberapa faktor, di antaranya pengaruh dari
penggunaan dan kerusakan yang tidak biasanya serta pengaruh dari elemen bahan
atau konstruksi. Dalam arti umum, penyusutan fisik sebagian besar dipengaruhi
oleh umumnya karena pemeliharaan dan intensitas pemakaiannya. Dengan
demikian, estimasi penyusutan fisik dapat direfleksikan dari kondisi yang terjadi
atas komponen bangunan (aktiva lainnya) secara terinci.
5.2. Kemunduran Fungsi (Functional Obsolescence)
Kemunduran fungsi lebih dipengaruhi oleh beberapa faktor di antaranya struktur
bangunan yang tidak benar, kekurangan atau kelebihan design/rancangan yang
tidak lazim, dan kemunduran tehnologi. Contohnya, rumah tinggal tipe 70 memiliki
garasi dengan luas 5 x 5 m (25 m2), seharusnya cukup 3 x 4 m2 (12 m2). Contoh
lain, rumah 2 lantai memiliki tiang/kolom beton dengan ukuran 40 x 40 cm,
sedangkan ukuran wajar sesuai teknis perencanaan adalah 30 x 30 cm.
5.3. Kemunduran Eksternal (external Obselescence)
Kemunduran eksternal atau juga sering disebut sebagai kemunduran ekonomis
lebih disebabkan oleh faktor-faktor luar yang mempengaruhi nilai properti seperti
faktor ekonomi, sosial, kebijakan pemerintah dan lingkungan. Ada dua hal yang
dapat diketahui dari penyusutan ini yaitu kemunduran lokasi (1) dan kemunduran
ekonomis (2). Lokasi berpengaruh bila terjadi perubahan yang disebabkan oleh
perubahan peruntukkan suatu lingkungan. Contohnya, rumah tinggal yang awalnya
berada di lingkungan yang baik, namun dengan adanya pembangunan pabrik di
dekat lokasi tersebut mengakibatkan pendapatan sewa dari rumah tinggal tersebut
menurun. Sedangkan kemunduran ekonomis dapat mempengaruhi kondisi pasar
dalam arti permintaan dan penawaran pasar. Contohnya, akibat krisis moneter,
terjadi perubahan yang signifikan tehadap permintaan dan penawaran rumah
tinggal di Indonesia.
6. Pemahaman Terhadap Umur Hidup (Age-Life)
Sebelum masuk kepada penjelasan lebih lanjut, penilai harus memahami terlebih dahulu
bahwa konsep dasar yang menjadi landasan perhitungan depresiasi adalah hubungan
antara usia dan umur hidup suatu bangunan atau pengembangan atas tanah lainnya.
Hubungan itu dapat diumpamakan dengan umur ekonomis bangunan rumah tinggal
sebesar 50 tahun, secara teori bila umur efektifnya telah mencapai 50 tahun, maka sisa
umur ekonomisnya telah menjadi nol dan ekspektasi nilai yang dihasilkannya juga telah
hilang.
Perhitungan terhadap total depresiasi konsep umur hidup terasa amat penting untuk
mendukung penggunaan metode umur hidup dan metode ekstraksi pasar. Konsep
metode umur hidup sering didasari oleh hal-hal sebagai berikut :

SPIM-105
 Umur ekonomis (economic life)
Umur efektif (effective age)
Sisa umur ekonomis (remaining age)
Sedangkan perhitungan untuk mendapatkan penyusutan fisik dengan metode terinci
(breakdown method), hal yang terpenting untuk diketahui adalah :
Umur penggunaan
Umur aktual/manfaat
Sisa umur penggunaan
Penggunaan ketiga konsep terakhir di atas memiliki hubungan erat dengan depresiasi
fisik dan terpisah dari kemunduran fungsi dan eksternal.
Hal ini berbeda dengan umur ekonomis suatu properti atau bangunan merupakan
pertimbangan dari ketiga komponen depresiasi dalam suatu estimasi umur hidup,
dimana umur penggunaan hanya mempertimbangkan depresiasi fisik saja.
6.1 Umur aktual dan umur efektif
Umur aktual sering juga disebut dengan umur historis dari suatu bangunan atau
properti. Umumnya umur aktual diukur dari mulai bangunan atau properti selesai
dibangun sampai dengan estimasi usia yang direncanakan. Umur aktual dapat
digunakan kepada dua kemungkinan. Pertama, umur aktual sebagai indikasi awal
dalam mengestimasi umur efektif. Kedua, dalam penerapan metode terinci
(breakdown method), umur aktual sebagai dasar dalam analisis umur hidup,
dimana konsep ini dibutuhkan untuk menghitung depresiasi fisik pada komponen
yang berumur panjang dan komponen yang berumur pendek dari bangunan.
Umur Efektif adalah umur yang diindikasikan oleh kondisi dan kegunaan dari
struktur fisik properti dan hal ini sebagai dasar bagi penilai untuk memberikan
pendapat (judgment) dan interpretasi terhadap persepsi pasar. Adakalanya pada
pasar yang sama, bangunan/properti yang serupa dan sejenis belum tentu
menunjukkan tingkat penyusutan yang sama. Pada bangunan yang satu, perawatan
atas bangunan cukup baik dibandingkan bangunan yang lainnya pada suatu
lingkungan pasar yang sama. Umur efektif dari bangunan tersebut mungkin kurang
dari umur aktualnya. Apabila bangunan kurang perawatan, umur efektif mungkin
lebih besar dari umur aktualnya. Sedangkan pada dua bangunan yang sama bila
memiliki perawatan yang sama, maka umur efektif dan umur aktualnya akan
menghasilkan sama pula.
6.2 Umur Ekonomis dan Umur Penggunaan
Umur ekonomis memiliki keterkaitan terhadap penentuan nilai suatu properti
seperti bangunan. Pada umur ekonomis dimulai dari pada saat bangunan didirikan
dan berakhir sampai bangunan tersebut tidak dapat memberikan nilai lagi.
Bangunan dapat tetap eksis atau kembali memiliki umur ekonomis, bila pemilik
bangunan melakukan beberapa kemungkinan untuk merenovasi, merehab,
modelnya disesuaikan kembali atau dilakukan penggantian dengan struktur baru
yang cocok.

SPIM-106
 Meskipun umur ekonomis sulit untuk diprediksi, namun ia terbentuk dari beberapa
faktor, di antaranya :
Pertimbangan fisik -> yaitu komponen fisik suatu perbaikan atau bangunan telah
kadaluarsa, dilihat dari kualitas konstruksi, penggunaan properti, standard
perawatan dan iklim lingkungan

Pertimbangan fungsi -> yaitu terdapat perubahan dalam tehnologi konstruksi,

selera arsitektur, efisiensi energi dan rancangan bangunan. Faktor-faktor
tersebut dapat menyebabkan perbaikan kehilangan fungsinya, dengan
mengabaikan faktor usia dan kondisi.

Pertimbangan eksternal -> yaitu pengaruh jangka pendek dan jangka panjang
seperti dalam tahap siklus kehidupan lingkungan, ketersediaan dan kemampuan
dana serta faktor penawaran dan permintaan.
Umur aktual atau umur penggunaan adalah umur yang dihitung sejak
bangunan tersebut dipakai sampai dengan dilakukan penilaian.

6.3 Sisa Umur Ekonomis dan Sisa Umur Penggunaan

Sisa umur ekonomis adalah estimasi dari suatu periode yang diharapkan
berfungsinya suatu bangunan atau perbaikan tanah lainnya untuk meneruskan nilai
properti tetap ada. Konsep ini dapat digunakan pada metode ekstraksi pasar dan
metode umur hidup. Sisa umur ekonomis suatu bangunan selalu lebih kecil atau
sama dengan umur ekonomis keseluruhan. Sepanjang tidak ada perubahan
menyangkut peruntukkan atau penggunaan tertinggi dan terbaik atas properti,
maka sisa umur ekonomis tidak mungkin lebih besar dari umur ekonomis
keseluruhan.
Sisa umur penggunaan adalah estimasi dari suatu periode umur aktual suatu
komponen bangunan sampai berakhirnya ekspektasi umur penggunaan keseluruhan
dari komponen tersebut. Sisa umur penggunaan dari komponen berumur panjang
biasanya sama dengan atau lebih besar dari sisa umur ekonomis.
7. Metode Perhitungan Depresiasi/Penyusutan
Metode penyusutan memiliki pengaruh langsung terhadap basis nilai yang akan
dikeluarkan. Untuk beberapa keperluan penggunaan laporan penilaian, pasar
memerlukan basis nilainya adalah nilai pasar (market value). Hal ini juga berpedoman
kepada SPI bahwa semua metode, teknik dan prosedur untuk memperkirakan nilai pasar
jika dipakai secara tepat dan didasarkan pada kriteria pasar, seharusnya mampu
menghasilkan nilai pasar. Pendekatan perbandingan pasar seharusnya berdasarkan
kepada riset pasar. Biaya konstruksi dan depresiasi seharusnya ditentukan oleh hasil
analisis perkiraan biaya konstruksi dan depresiasi yang ada di pasar.
Dalam menghitung depresiasi, terdapat 3 metode yang dapat digunakan, yaitu :
Metode ekstraksi pasar (market extraction method)
Metode umur hidup (age-life method), dan
Metode terinci (breakdown method)

SPIM-107
Metode ekstraksi dan metode umur hidup merupakan dua metode utama yang sering
digunakan para penilai untuk menghitung besarnya penyusutan. Sedangkan metode
terinci (breakdown method) adalah metode yang lebih comprehenship dibanding dari
kedua metode lainnya, karena metode ini merinci secara khusus elemen penyusutan satu
persatu secara terpisah.
Metode umur hidup (age-life method) adalah metode yang dapat dihitung dari
perbandingan umur efektif terhadap umur ekonomis bangunan yang ada pada tanggal
yang ditentukan. Perbandingan antara usia efektif terhadap total umur ekonomis
mencerminkan sejauh mana suatu bangunan telah terdepresiasi. Hasilnya dikalikan
kepada biaya pembuatan/penggantian baru pada tanggal yang sama.
Metode terinci (breakdown) adalah salah satu metode yang menyeluruh dengan
melakukan perhitungan terhadap komponen-komponen bangunan secara terinci yang
dapat diestimasi dengan metode market extraction maupun metode age life.
7.1 Metode Ekstraksi Pasar
Metode ini memiliki keunggulan dan keterbatasan sebagai berikut ;
Dapat memberikan estimasi depresiasi berdasarkan data pasar yang dapat
dipercaya sepanjang data-data penjualan mencukupi, sejenis dan sebanding.
Sangat tergantung kepada data pembanding yang sejenis dan kesamaan jenis
properti
Sangat ditentukan oleh keakuratan dari estimasi nilai pasar tanah dan estimasi
biaya pembuatan/penggantian baru dari properti seperti bangunan.

Prosedur dalam menggunakan metode ini adalah sebagai berikut :

Memverifikasi data penjualan dari properti pembanding yang memiliki
persamaan dengan subyek properti yang dinilai
Melakukan penyesuaian terhadap data pembanding tersebut dengan faktor-
faktor yang mempengaruhi seperti hak kepemilikan, pembiayaan, fisik, lokasi
dan kondisi penjualan
Untuk mendapatkan biaya terdepresiasi dari suatu bangunan, nilai tanah harus
dikurangi dari harga jual setiap properti pembanding bersamaan dengan saat
penjualan dilakukan.
Estimasi biaya perbaikan untuk tiap properti pembanding dilakukan pada saat
penjualan berlangsung. Biaya penggantian ulang (replacement cost) yang
digunakan harus sama dengan yang digunakan subyek properti.
Kurangi biaya terdepresiasi (depreciation cost) untuk setiap bangunan dari biaya
penggantian bangunan sehingga dihasilkan total penyusutan dalam bilangan
mata uang (Rupiah). Apabila terdapat penyesuaian dalam harga jual untuk
bagian-bagian yang dapat diperbaiki, maka depresiasi ini akan mencakup semua
bentuk depresiasi baik yang curable maupun incurable maupun yang disebabkan
oleh depresiasi fisik, kemunduran fungsi dan kemunduran eksternal.
Estimasi depresiasi dalam bentuk mata uang tersebut selanjutnya dikonversi ke
satuan persentase dengan jalan membagi tiap estimasi dari total depresiasi
dengan biaya baru.

SPIM-108
 Apabila terdapat perbedaan antara data pembanding maupun subyek properti
yang dinilai (misal umur, lokasi dan perawatan), maka perlu dilakukan
perhitungan besarnya persentase tiap-tiap pembanding dengan jalan membagi
jumlah persentase total penyusutan terhadap umur aktual bangunan untuk
masing-masing pembanding.
Selanjutnya dalam penentuan akhir, diantara range tingkat penyusutan dari data
pembanding yang telah dihasilkan dipilih tingkat penyusutan atas subyek
properti yang dinilai dengan alasan yang wajar.
Contoh Perhitungan 1: (untuk properti yang relatif sama)
Deskripsi Penjualan 1 Penjualan 2 Penjualan 3
Harga Jual Properti 450,000,000 410,000,000 500,000,000
Nilai tanah 262,500,000 238,000,000 310,000,000
Nilai Bangunan 187,500,000 172,000,000 190,000,000
Biaya Reproduksi Baru 225,000,000 210,000,000 235,000,000
Depresiasi (Rp) 37,500,000 38,000,000 45,000,000
Depresiasi (%) 16.67 18.10 19.15
Range (16.67 % – 19.15%)
Kesimpulan depresiasi 18 %

Contoh Perhitungan 2: (untuk properti yang relatif berbeda)

Deskripsi Penjualan 1 Penjualan 2 Penjualan 3

Harga Jual Properti 465,000,000 725,000,000 650,000,000
Nilai tanah 300,000,000 462,500,000 297,500,000
Nilai Bangunan 165,000,000 262,500,000 352,500,000
Biaya Reproduksi Baru 200,000,000 360,000,000 408,500,000
Depresiasi (Rp) 35,000,000 97,500,000 56,000,000
Depresiasi (%) 17.50 27.08 13.71
Umur Aktual bangunan (th) 10 14 9
Tingkat Depresiasi/tahun 1.75 % 1.93 % 1.52 %
Range 1.52 % - 1.93 %
Kesimpulan Total Depresiasi 2 % /tahun bila umur aktual subyek 15 tahun

7.2. Metode Umur Hidup

Metode ini memiliki keunggulan dan keterbatasan sebagai berikut :

Paling mudah dan sederhana dalam penerapannya
Dapat menghasilkan depresiasi total, namun beberapa keadaan harus di-
breakdown berdasarkan kegunaannya.
Keterbatasan, perhitungan penyusutan dilakukan dengan menggunakan Teknik
garis lurus (straight line), dengan perhitungan depresiasi menggunakan
perbandingan umur efektif dengan umur ekonomis (seluruh bangunan
terdepresiasi dalam garis lurus pada umur ekonomisnya). Padahal kenyataannya
belum tentu demikian.

SPIM-109
 Dengan pola perhitungan di atas tersebut, bila suatu penilaian mengharapkan
basis nilainya adalah nilai pasar maka metode ini sukar dilakukan.

Tidak membagi depresiasi ke dalam beberapa komponen, seperti pada metode

ekstraksi. Tidak membuat perbedaan dalam penyebab kerugian nilai, seperti
dalam satu lingkungan (market area) tertentu seperti pembanding memiliki
beberapa tipe dan jumlah depresiasi yang berbeda dengan subjek properti.

Tidak memperhatikan perbedaan antara komponen berumur pendek dan

komponen berumur panjang.
Sulit memperoleh total umur ekonomis sesuai dengan tipe properti yang sama,
karena sebenarnya kondisi masing-masing properti dapat berbeda.
Dalam menghitung penyusutan dengan menggunakan metode umur hidup, Penilai
Properti wajib terlebih dahulu memperoleh data sebagai berikut :

Umur aktual properti dengan cara menghitung jumlah tahun sejak properti
selesai didirikan atau dibuat sampai dengan tanggal penilaian;

Umur efektif dengan cara melakukan penyesuaian terhadap umur aktual

berdasarkan kondisi dan kegunaan properti, atau sisa umur ekonomis properti
dengan cara melakukan estimasi terhadap sisa umur yang masih tersisa sebelum
properti tidak dapat digunakan atau dioperasikan secara ekonomis.

Umur ekonomis (economic life) atau umur manfaat (useful life) dengan cara
menghitung jumlah tahun sejak properti didirikan atau dibuat sampai dengan
estimasi waktu properti tidak dapat digunakan atau dioperasikan secara
ekonomis.

Penyusutan = Umur Efektif x Total Biaya

Total Umur Ekonomis
Keterangan:
Penyusutan (%)
Umur Efektif (tahun)
Umur Ekonomis (tahun)
Dalam aplikasinya, langkah-langkah untuk menghitung besarnya total depresiasi
dengan metode ini adalah:
Lakukan riset untuk mengidentifikasi total umur ekonomis dari struktur yang
sama yang ada di pasar dan estimasi umur efektif dari subjek properti. Data
yang diperoleh dari ekstraksi pasar dapat digunakan.

Membagi umur efektif dari subjek properti terhadap umur ekonomis yang
diperoleh dari antisipasi total umur ekonomis dari struktur yang sama.

Kurangi jumlah penyusutan di atas terhadap biaya penggantian/pembuatan

baru atas subjek properti.

SPIM-110
 Contoh Perhitungan 1 : (tidak ada renovasi)

Nilai tanah Rp. 500,000,000

Umur Efektif Bangunan Thn 10
Umur Ekonomis Thn 40
Biaya Penggantian/Pembangunan Baru Rp. 1,500,000,000
Penyusutan (10/40) x BPB Rp. 375,000,000
Nilai Bangunan Rp. 1,125,000,000
Nilai Properti (tanah + bangunan) Rp. 1,625,000,000

Contoh perhitungan 2 : (ada renovasi)

Sebuah rumah tinggal dengan umur efektif bangunan 20 tahun, BRB Rp.
1.500.000.000, ada beberapa bagian bangunan mengalami kerusakan dengan
estimasi biaya perbaikan Rp. 100.000.000,- , umur ekonomis diperkirakan 50
tahun, dengan adanya perbaikan tersebut, umur efektif bangunan akan turun
sebesar 25%. Berapa total penyusutan dan nilai properti dimaksud ?

Umur Efektif Bangunan Thn 20

Umur Ekonomis Thn 50
Umur Efektif stl. renov.(20 - (20 x 25%) Thn 15
BRB Awal Rp. 1,500,000,000
Perkiraan Biaya renovasi Rp. 100,000,000
BRB setelah renovasi Rp. 1,400,000,000
Penyusutan (15/50) x BRB Rp. 420,000,000
Nilai Bangunan Rp. 980,000,000
Nilai Tanah (misal) Rp. 500,000,000
Nilai Properti Rp. 1,480,000,000

7.3 Metode Breakdown

Metode ini merupakah salah satu metode yang paling comprehenship dibanding
dengan metode lainnya. Metode ini memaparkan total depresiasi ke dalam
komponen berdasarkan penyusutan fisik, kemunduran fungsi dan kemunduran
eksternal.
Teknik yang dapat digunakan untuk menghitung perbedaan jenis depresiasi dapat
dijelaskan sebagai berikut :
Estimasi biaya atas perbaikan, yang mana hal ini sebagai dasar pengukuran
untuk menentukan kerusakan fisik dan kemunduran fungsi yang dapat
diperbaiki.

Aplikasi metode umur hidup untuk mengukur kerusakan fisik dan kemunduran
fungsi yang tidak dapat diperbaiki untuk kedua kondisi masing-masing
komponen berumur pendek dan komponen berumur panjang.

SPIM-111
 Aplikasikan prosedur kemunduran fungsi untuk mengestimasi seluruh jenis
kemunduran fungsi.

Analisis data pasar/data pembanding, yang mana mungkin dapat digunakan

untuk mengestimasi kasus kemunduran fungsi yang tak dapat diperbaiki
disebabkan defisiensi sebagaimana kemunduran eksternal.

Kehilangan dari kapitalisasi pendapatan yang juga dapat digunakan untuk

mengestimasi kasus kemunduran fungsi tak dapat diperbaiki atas defisiensi
sebagaimana kemunduran eksternal.
Metode terinci memiliki beberapa kategori penyusutan yang secara garis besar
terdiri dari 3 formula umum dari depresiasi (fisik, fungsi, eksternal) dengan batasan
peruntukkannya terdiri dari yang dapat diperbaiki (curable) dan tidak dapat
diperbaiki (incurable) dimana komponen strukturnya dapat berumur pendek
maupun dapat berumur panjang.
7.3.a. Penyusutan Fisik
Nilai yang hilang yang disebabkan oleh karena penggunaan bangunan dan
pengaruh dari alam, contohnya rusak, lapuk, retak, mengeras atau
kerusakan pada strukturnya
Umur Efektif
Penyusutan Fisik = x 100%
Umur Manfaat
 Umur Ekonomis/umur manfaat :
Dimulai pada saat bangunan/obyek didirikan/dibuat dan berakhir sampai
dengan bangunan tersebut tidak dapat memberikan manfaat/nilai ekonomis
lagi atau tidak layak digunakan oleh penggunanya.
 Umur Efektif :
Umur yang diindikasikan dengan kondisi dan utilitas struktur secara efektif
sejak selesainya pembangunan / dibuat sampai dengan saat dilakukannya
penilaiannya.
7.3.b. Penyusutan Fungsional
Penurunan fungsi kegunaan bangunan dengan kriteria tingkat efisiensi
kepuasan keinginan, dan kebutuhan pasar, contohnya, perencanaan yang
kurang baik, ketidakseimbangan yang berhubungan dengan ukuran, model,
bentuk, umur dan lainnya.
Kemunduran Fungsional = % Kemunduran Fungsional x (100% - %
Penyusutan Fisik)

Kemunduran fungsi dapat dibagi kepada tiga sub kategori yang disebut
dengan deficiencies merupakan kondisi dari komponen properti yang tidak
efisien digunakan yang dapat disebabkan oleh sesuatu atau sistem yang tidak
lengkap. Defect merupakan kerusakan atas system yang tidak mengikuti
standar pasar pada saat ini. Dan Superadecuacy merupakan kelebihan
kapasitas atau ukuran pada suatu properti.

SPIM-112
7.3.c. Kemunduran Ekonomis
Nilai yang hilang yang disebabkan oleh pengaruh dari luar properti. Ada
dua kategori sumber kemunduran ekonomis/ keusangan ekonomis , yaitu
kemunduran lokasi disebabkan oleh lingkungan di sekitar properti subjek,
contoh polusi dan kebisingan dan kemunduran ekonomi disebabkan kondisi
ekonomi, contoh kenaikan tingkat bunga, kelebihan penawaran jenis
properti tertentu.
Kemunduran Ekonomis = % Kemunduran Ekonomis x (100% - %
Penyusutan Fisik)

7.4.d. Curable & Incurable

Curable atau kategori yang membutuhkan perbaikan oleh pemiliknya pada
suatu properti yang telah mengalami rusak dan estimasi jumlah perbaikan
tersebut bila dikonversi ke biaya.
Dengan adanya perbaikan tersebut, nilai properti akan terkoreksi naik yang
artinya dapat memberikan dampak positif. Contoh dari kasus ini adalah
adanya bagian dari bangunan seperti kusen, pintu, plesteran yang telah
rusak dan bila diperbaiki akan meningkatkan kondisi fisik dari bangunan.
Incurable adalah asumsi biaya perbaikan yang akan dilakukan pada suatu
komponen properti yang rusak namun tidak memberikan ekspektasi
kenaikan nilai terhadap properti. Kondisi ini dipisahkan kepada dua
komponen, terdiri dari komponen berumur pendek dan komponen berumur
panjang.
Contoh Perhitungan BRB :

Uraian Nilai Satuan Rp) Total Nilai (Rp)

Nilai tanah 500,000,000
Nilai sarana pelengkap 75,000,000
Umur bangunan (thn) 10
Luas bangunan (m2) 250
BRB :
Konstruksi beton 1,500,000 375,000,000
Lantai Keramik 200,000 50,000,000
Dinding Tembok bata 200,000 50,000,000
Langit-langit gypsum 100,000 25,000,000
Atap genteng 225,000 56,250,000
Sub Total 556,250,000
Kelengkapan Bangunan :
Kamar mandi 20,000,000
AC split 2 unit @ 2 pk 10,000,000
AC Windows 1 pk 3,000,000
Heater 3,500,000
Sub Total 36,500,000
Total BRB 592,750,000

SPIM-113
Contoh Perhitungan Penyusutan Fisik :
Terdapat beberapa bagian bangunan yang harus diperbaiki yaitu lantai seluas
15 m2, dan langit-langit seluas 20 m2.
Deskripsi Nilai Satuan Total Nilai
(Rp) (Rp)
Penggantian Lantai (15 m2) 200,000 3,000,000
Penggantian Plafond (20 m2) 100,000 2,000,000
Total Biaya Perbaikan/Penyusutan Fisik 5,000,000

Contoh Perhitungan Kemunduran Fungsi :

Terdapat beberapa peralatan yang tidak memenuhi standar sehingga perlu
dilakukan penggantian, antara lain heater dengan biaya penggantian Rp.
2.000.000,-, salah satu kamar mandi tidak sempurna karena bathtub-nya
rusak dengan perkiraan biaya Rp. 5.000.000,-, salah satu AC tidak sebanding
dengan luas ruangan sehingga perlu diganti dengan AC yang lebih besar
dengan perkiraan biaya Rp. 4.000.000,-
Deskripsi Total Nilai (Rp)
Biaya perbaikan heater 2.000.000
Biaya perbaikan kamar mandi 5.000.000
Biaya pengantian AC 4.000.000
Total Kemunduran Fungsi 11.000.000

Contoh Perhitungan kemunduran ekonomis :

Terjadi krisis ekonomi yang berkepanjangan sehingga permintaan properti
mengalami penurunan yang cukup drastis. Demikian pula untuk rumah
tinggal yang sejenis yang disewakan, harga sewa menurun dari sebelumnya
Rp. 50.000.000,- menjadi Rp. 40.000.000.- per tahun, dengan tingkat
kapitalisasi sebesar 20%.
Deskripsi Total Nilai (Rp)
Pendapatan sewa normal 50.000.000
Pendapatan sewa dlm kondisi krisis ekonomi 40.000.000
Pendapatan yang hilang 10.000.000
Tingkat kapitalisasi (%) 20
Total Kemunduran Ekonomis 50.000.000

Perhitungan Total Penyusutan :

Deskripsi Total Nilai (Rp)
Penyusutan fisik 5.000.000
Penyusutan fungsi 11.000.000
Penyusutan ekonomis 50.000.000
Total penyusutan 66.000.000
BRP 592.750.000
Nilai Bangunan 526.750.000

SPIM-114
 Komponen Depresiasi

Tahapan Mengestimasi Penyusutan dengan metode terinci (breakdown)

1. Inspeksi untuk mengidentifikasi terjadinya penyusutan

2. Penyusutan fisik dan fungsi dipilih ke dalam kategori dapat diperbaiki dan tidak dapat
diperbaiki

3. Estimasi penyusutan fisik yang dapat diperbaiki yang mempengaruhi nilai

4. Estimasi penyusutan fungsi yang dapat diperbaiki yang mempengaruhi nilai

5. estimasi penyusutan fisik yang berumur pendek dan dapat diperbaiki yang
mempengaruhi nilai
6. Estimasi penyusutan fisik yang berumur panjang dan tidak dapat perbaiki yang
mempengaruhi nilai

7. Estimasi penyusutan fungsi yang tidak dapat diperbaiki yang mempengaruhi nilai

8. Estimasi penyusutan eksternal yang mempengaruhi nilai

kategori estimasi penyusutan pada langkah 3 - 8 dijumlahkan sehingga diperoleh jumlah
penyusutan seluruhnya

SPIM-115
 MODUL 17
PENILAIAN PERSONAL PROPERTI

Personal Properti merupakan konsep hukum yang merujuk pada semua hak,
kepentingan, dan manfaat yang terkait dengan kepemilikan dari suatu properti selain real
estat. Personal properti secara hukum dinyatakan sebagai personalti (personalty) yang
berbeda dengan real estat (realty).
Personal properti terdiri dari yang berwujud (tangible) dan tidak berwujud (intangible).
Yang berwujud (tangible) biasanya tidak secara permanen melekat pada real estat, dan
biasanya dicirikan oleh karakternya yang dapat dipindahkan, misalnya mesin dan
peralatan, alat penunjang bangunan, alat berat, alat transportasi, ficture & furniture,
peralatan kantor, benda koleksi dan barang persediaan. Sedangkan yang temasuk tidak
berwujud (intangible) antara lain adalah hak tagih, paten, franchise dan hak cipta.
1. Kategori Mesin dan Peralatannya
Pabrik (plant) – aset yang tergabung/melekat tak terpisahkan dengan aset lainnya,
dan dapat meliputi bangunan-bangunan khusus, mesin-mesin dan peralatan

Mesin (machinery) – mesin-mesin individual atau sekumpulan mesin-mesin. Mesin

merupakan suatu perangkat yang digunakan untuk suatu proses tertentu dalam
kaitannya dengan suatu operasi perusahaan atau bisnis.

Peralatan (equipment) – aset-aset lain yang digunakan untuk membantu operasi

perusahaan atau bisnis.
2. Faktor-faktor yang mempengaruhi nilai mesin
Fisik
Merk, Negara asal, model, tahun, bentuk, kapasitas, bahan yang dipakai, tehnologi,
space yang digunakan, perawatan, dan sistem pengoperasian.dll.
Ekonomi
Pertumbuhan ekonomi, supply and demand mesin tersebut, meningkatnya/
menurunnya daya beli, harga upah dan material, harga minyak dunia, adanya
penemuan teknologi baru, trend industry dll.

Sosial
Kebanggaan, kepemilikan, membesar dan berkembangnya usaha, sikap manusia,
tingkah laku dan selera ingin memiliki, dll.
Politik
Kebijakan pemerintah, perubahan UU yang berkaitan dengan perkapalan, kebijakan
tarif Bm, PPN, perubahan nilai tukar uang yang berpengaruh terhadap harga mesin
impor , dll.

SPIM-116
3. Jenis Nilai yang digunakan dalam penilaian mesin
Berikut merupakan beberapa nilai yang sering digunakan dalam penilaian mesin, sbb. :

Nilai
Biaya yang diperlukan untuk menggantikan, memperbaiki atau
pembangunan
membangun kembali properti ke kondisi yang secara substansial sama
kembali
dengan tapi tidak lebih baik atau lebih ekstensif dari kondisi baru.
(reinstalment
(umumnya untuk keperluan asuransi).
value)

Perkiraan jumlah uang yang akan diperoleh dari transaksi jual beli dari
bagian-bagian/material suatu properti (tidak termasuk tanah) tidak untuk
Nilai Skrap
suatu kegunaan yang produktif. (umunya untuk keperluan laporan
keuangan).

Estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran aset atau
liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli
dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan,
Nilai Pasar
yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-
masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian
dan tanpa paksaan. (umumnya untuk keperluan jual beli dan agunan).

Nilai aset sebagaimana yang diatur berdasarkan kondisi-kondisi yang

Nilai Asuransi dinyatakan dalam kontrak atau polis asuransi dan dituangkan dalam
definisi yang jelas dan terinci. (umumnya untuk keperluan asuransi).

Sejumlah uang yang mungkin diterima dari penjualan suatu aset dalam
Nilai Jual jangka waktu yang relatif pendek untuk dapat memenuhi jangka waktu
Paksa pemasaran dalam definisi Nilai Pasar. (umumnya untuk keperluan agunan
dan lelang

4. Tahapan Dalam Penilaian Personal Properti

4.1 Tahap Perencanaan
Mencatat tujuan, tanggal nilai, tanggal inspeksi, tanggal laporan penilaian,
dasar nilai, definisi nilai, sifat penugasan yang disesuaikan dengan standar
penilaian yang berlaku atau yang digunakan

Membuat jadwal pelaksanaan meliputi inspeksi lapangan, pembagian tenaga

ahli, jumlah hari, dsb.

Mengumpulkan data awal seperti daftar mesin, layout pabrik, kartu

pemeliharaan, kapasitas produksi, bukti kepemilikan dan pembelian/invoice,
kontrak pembelian bila ada, flow chart atau proses produksi, spesifikasi teknis
per item, gambar-gambar kerja mesin, kontraktor pemasang.

Mempersiapkan peralatan inspeksi seperti alat ukur, kamera, form, alat tulis,
lampu senter.
4.2. Tahap Pengumpulan Data
• Melakukan pencatatan data mesin secara langsung meliputi merk, negara asal,
tipe/model, no seri, tahun pembuatan, spesifikasi teknis, kapasitas, volume,

SPIM-117
 material yang digunakan, alat penggerak, alat bantu, baik secara keseluruhan
proses produksi maupun unit per unit.
• Melakukan pencatatan atas kondisi fisik mesin meliputi keutuhan /
kekurangan, sistem pemeliharaan/perawatan, getaran dan kebisingan yang
berlebih,
• kemiringan pemasangan, suku cadang, jumlah jam pemakaian, jumlah
operator, shift kerja, kontraktor pemasang mesin, dll.
• Melakukan pencatatan atas sumber bahan baku meliputi jenis, volume, asal,
jenis produk, kapasitas dan wilayah pemasaran.
4.3. Tahap Analisis Data
• Mencocokkan antara data awal dengan data hasil pendataan langsung
mengkonfirmasi jumlah dan item mesin serta kepemilikan.
• Melakukan analisis dan penelitian mengenai mesin di pasaran meliputi harga,
jumlah industri pengguna mesin sejenis, kelangkaan mesin, tendensi
perkembangan harga dan teknologi mesin, riset pasar mesin, tersedianya suku
cadang dan bahan baku, peraturan pemerintah yang membatasi, melalui
sumber-sumber yang resmi seperti: majalah, koran, website, agen penjualan,
distributor, dealer, manufactur, importir (biasanya perusahaan penilai
memiliki sistem database)

Mengamati data pembelian seperti kuitansi pembelian/ invoice apakah wajar

dengan harga pasaran, apakah dibeli dengan sistem kredit, leasing yang
tentunya berbeda dengan pembayaran secara cash.
4.4. Tahap Pemilihan Metode/Pendekatan
Market Data Approach :
Mesin yang bersifat movable dan merupakan mass product misal kendaraan
bermotor, kapal, pesawat, compressor, alat berat. dimana pasar harga
bekasnya mudah diperoleh.

Cost Approach :
Mesin yang di-design khusus seperti kilang minyak, rig, reaktor, pabrik
pupuk, pabrik tepung, dll, dimana selain bersifat stationary, harga pasarnya
juga agak sulit diperoleh.

Income Approach :
Mesin yang di-design mengenerate income secara langsung seperti Pompa
BBM. Dalam hal ini perlu ke hati- hatian mengingat unsur intangible-nya
turut mempengaruhi.
4.5. Tahap Perhitungan Nilai dan Teknik Penyusutan
Market data approach  data pembanding +/- Adjustment
Cost Approach  Biaya Reproduksi Baru – Penyusutan
Income Approach  Value = NOI/Rate atau Discounted Cash Flow

SPIM-118
 Jenis Penyusutan :

Physical Deterioration :
Akibat kerusakan struktur, retak pecah, kering mengeras, perlu diperhatikan
apakah kerusakan dapat diperbaiki atau tidak. Pada dasarnya menentukan
perbandingan sisa umur ekonomis dengan perkiraan usia ekonomisnya.

 Umur fisik ( Useful Life) : Umur yang diperkirakan secara Phisik

 Umur Ekonomis (Economic Useful Life) : Umur yang diperkirakan secara
ekonomis
 Umur Efektif (Efective Age) : Umur Mesin sesuai dengan kondisi terlihat
 Umur Aktual fisik (Physical Actual Age) : Sejak Mesin dibuat sampai
dilakukan penilaian
 Umur Aktual Penggunaan : Sejak Mesin dipakai sampai saat dilakukan
penilaian
 Sisa Umur Ekonomis (Economic Remaining Life) : Sisa Umur Secara
Ekonomis

Functional Obsolescence :
Kemunduran fungsi akibat kesalahan perencanaan atau perkembangan
teknologi mesin baru yang lebih efisien kerjanya, dihitung dengan
mengaplikasikan pemborosan dibanding mesin baru selama sisa usia
ekonomisnya. Pemborosan bisa berupa tenaga kerja, energi, suku cadang,
perawatan dsb.
Economic Obsolescence :
Kemunduran ekonomis akibat peraturan baru dari pemerintah, relokasi
perubahan selera masyarakat, penjualan satu jenis barang menurun hingga
mempengaruhi produksinya, penurunan kerja inilah yang dihitung sebagai
kemunduran ekonomis.
4.6 Tahap Penyusunan Laporan
• Memenuhi persyaratan pada SPI — Pelaporan Penilaian
• Identifikasi mesin, Hak Kepemilikan, Lokasi Obyek Penilaian
• Tanggal Penilaian, Tanggal Laporan, Tanggal lnspeksi Lapangan
• Dasar Penilaian harus dinyatakan dalam laporan dan Definisi Nilai diberikan
secara lengkap
• ldentifikasi Pemilik/ Pemberi Tugas
• Maksud dan Tujuan Penilaian; harus dinyatakan secara jelas, misal, maksud
memberi opini Nilai Pasar/ nilai Selain Nilai Pasar, dan tujuan untuk transaksi
jual beli atau pembiayaan
• Persyaratan dan Kondisi Penilaian
• Kondisi yang mengikat dan membatasi Properti
• Pernyataan Penilai
• Lampiran, foto dan copy bukti kepemilikan
• Memiliki kertas kerja (worksheet)

SPIM-119
 Isi Laporan Penilaian Mesin/ Personal Properti

Surat Pengantar :
Tanggal Laporan, Tanggal Survey, Tanggal Nilai, obyek penilaian, lokasi,
tujuan penilaian, metode yang digunakan, definisi Nilai, sifat penugasan,
tanda tangan pemegang otoritas.

Pernyataan Penilai
Pernyataan penilai yang ditandatangani oleh para penilai, biasanya berisi
tentang kewajiban penilai, kebenaran data.

Ringkasan Nilai
Uraian ringkas mengenai obyek-obyek penilaian dan nilai yang dihasilkan

Syarat Pembatas
Berisi asumsi dan batasan penilai, mata uang yang digunakan, sah tidaknya
laporan

Perincian Nilai
Uraian secara rinci dan teknis mengenai seluruh obyek penilaian,termasuk
over view, tinjauan pasar, ketentuan yang berlaku, masalah-masalah lain yang
berhubungan dengan proses dan hasil penilaian.

Kelengkapan Laporan
Gambar, Lay out , Peta data lain.
5. Faktor-faktor yang harus dipertimbangkan oleh Penilai Mesin / Personal
Properti
Jenis dan karakter properti dan riwayat kepemilikannya.
Gambaran kondisi ekonomi dan kebijakan Pemerintah yang berpengaruh pada
personal properti.
Tinjauan kondisi pasar secara umum, khususnya dalam bidang perdagangan
Personal Properti yang berpengaruh terhadap penilaian.
6. Beberapa Jenis Mesin dan Peralatan

Mesin Cetak Digital Mesin Cetak offset

SPIM-120
Mesin Industri Makanan Mesin Industri Makanan

Mesin Industri (Boiler) Mesin Industri Farmasi

Alat Berat Alat Berat

Kendaraan roda 4 Kendaraan Roda 2

SPIM-121
 Instalasi Air Bersih Instalasi Air Panas

Plumbing Pendingin Ruangan

Alat Pemadam Kebakaran Escalator

Tower/BTS Mesin Perkakas

SPIM-122
 MODUL 18
TIME VALUE OF MONEY

Time Value of Money menjadi pertimbangan yang cukup penting dalam keputusan investasi
dan keuangan. Misalnya perhitungan bunga majemuk diperlukan dalam menentukan jumlah
uang yang akan diterima di masa yang akan datang dari investasi yang akan dilakukan saat ini.
Time value of money menurut konsep dasarnya yaitu nilai waktu dari uang yang
direpresentasikan dengan tingkat suku bunga tertentu dimana nilai uang waktu sekarang lebih
berharga dibandingkan dengan nilai uang pada waktu yang akan datang.
Dalam penilaian, salah satu penerapan TVM (Time Value of Money) adalah pada Discounted
Cash Flow (DCF) pada pendekatan pendapatan, yaitu mendiskonto pendapatan yang akan
datang dari suatu properti untuk mengestimasi nilai (sekarang) properti.
Beberapa jenis aplikasi TVM dalam penilaian properti akan dijelaskan di bawah ini
1. Future Value
Future value menghitung berapa nilai uang yang akan diterima atas investasi (sejumlah
uang) saat ini selama n tahun dengan tingkat suku bunga i% per tahun.

FV = PV (1+i)ᵑ

Contoh.
Saat ini nilai pasar tanah kavling perumahan A adalah Rp. 2.000.000 per meter persegi.
Berdasarkan analisis pasar yang dilakukan penilai, diperkirakan kenaikan nilai tanah per
tahun adalah 10%. Berdasarkan data ini, penilai dapat memperkirakan nilai tanah kavling
yang sama pada 10 tahun yang akan datang menjadi berapa ?.
Jawab:

Rp.2.000.000,- (nilai saat ini) Rp.?,- (nilai akan datang)

FV = PV (1+i)ᵑ

FV = 2.000.000 (1 + 10%)¹º
FV = 2.000.000 (1.1)¹º
FV = 2.000.000 (2.5937)
FV = 5.187.485
Ada kalanya nilai bunga dihitung beberapa kali dalam satu tahun. Misalnya per semester
atau per tiga bulan atau per bulan. Dengan demikian rumus Future Value menjadi sebagai
berikut :

SPIM-123
 Dimana m = frekuensi pembayaran bunga
Fn = P (( 1 +( i/m ))n.m dalam 1 tahun.

Contoh:
P =20.000.000, i = 12% , n = 3 tahun

Perhitungan per tahun

Fn = 20.000.000 ((1 + (12%/1)) 3.1 = 28.098.000
3.1

Perhitungan per semester

Fn = 20.000.000 ((1 + (12%/2)) 3.2 = 28.370.000

Perhitungan per triwulanan

Fn = 20.000.000 ((1 + (12%/4)) 3.4 = 28.515.000

Perhitungan per bulan

Fn = 20.000.000 ((1 + 12%/12)) 3.12 = 28.615.000

2. Future Value of a Series Of Payment (Sn)

Adalah serangkaian pembayaran atau penerimaan atas sejumlah uang dengan nilai yang
sama per tahunnya untuk jangka waktu tertentu. Setiap pembayaran atau penerimaan
diasumsikan dibayar atau diterima setiap akhir periode, dengan rumus sebagai berikut :

Contoh:
Suatu ruko disewakan Rp. 50.000.000 per tahun. Berapa nilai sewa ruko tersebut pada
akhir tahun ke 5 apabila i= 12% per tahun ?

50 jt 50 jt 50 jt 50 jt 50 jt

Th 1 Th 2 Th 3 Th 4 Berapa jumlah di tahun ke 5 ?

SPIM-124
 3. Sinking Fund
Adalah sejumlah uang yang dicadangkan per tahunnya dalam jumlah yang sama (A)
selama periode tertentu (n) sehingga pada akhir periode tersebut (pada masa yang
akan datang) sejumlah uang dapat diperoleh (Sn).

Dana ini biasanya digunakan untuk cadangan penggantian peralatan yang tidak
berfungsi dengan baik lagi seperti litf, AC, karpet dan sebagainya dengan cara
menabung secara reguler (tahunan) dari pendapatan yang diterima dari hasil investasi
dengan tingkat bunga tertentu.

Contoh :

Berapa dana yang harus dicadangkan per tahun, agar di akhir tahun ke 3 terkumpul
dana sebesar Rp.80.000.000,- untuk penggantian motor lift dengan tingkat bunga
yang diperhitungkan sebesar 15% ?

? ? Di akhir tahun ke 3 dana cadangan = Rp. 80.000.000

0 th 1 th 2 th 3

4. Present Value
Present Value menghitung jumlah uang saat ini atas sejumlah uang yang dibayarkan
atau diterima pada masa yang akan datang. Proses perhitungan PV dikenal dengan
istilah discounting adalah kebalikan dari proses perhitungan Future Value. Dalam hal
ini, i disebut sebagai discount rate.

SPIM-125
 Contoh
Dalam suatu investasi bapak A diperkirakan akan menerima Rp. 100.000.000 pada 5
tahun yang akan datang. Jika discount rate 15% per tahun, berapa jumlah uang Bapak
A apabila diterima sekarang ?
Jawab : 5 tahun

Nilai Kini ? Rp. 100 juta

5. Present value of mixed stream cash flow

Adalah jumlah uang saat ini (Pv) dari serangkaian pembayaran atau penerimaan yang
setiap tahunnya tidak sama (individual payment).
Contoh :
Seseorang investor memiliki 2 alternatif investasi/pendapatan sebagai berikut dengan
asumsi tingkat suku bunga 12% :

No Uraian Investasi Alternatif I Investasi Alternatif I

1 Nilai Investasi 550.000.000 550.000.000
2 Penerimaan Tahun 1 200.000.000 140.000.000
3 Penerimaan Tahun 2 195.000.000 210.000.000
4 Penerimaan Tahun 3 200.000.000 200.000.000
5 Penerimaan Tahun 4 190.000.000 270.000.000
Pertanyaaan :
Berapa nilai kini penerimaan investasi Alternatif 1 ?.
Berapa nilai kini penerimaan investasi Alternatif 2 ?.
Mana investasi yang lebih menguntungkan ?.
Jawab :

SPIM-126
 Alternatif 1:
= 178.571.428,57 NPV = 597.128.719,15
= 155.452.806,12 550.000.000,00
47.128.719,15
= 142.356.049,56
= 120.748.434,89

Nilai Kini = 597.128.719,15

Alternatif 2:

= 124.999.999,999
NPV = 606.356.650.014
= 167.410.719.285 550.000.000,00
56.356.650.014
= 142.356.049.562

= 171.589.881.168

Nilai Kini = 606.356.650.014

6. Present Value of a Series Payment / Present Value of Annuity

Present Value of Annuity adalah jumlah uang saat ini [Pv] dari serangkaian
pembayaran atau penerimaan per tahun dalam jumlah yang sama [A] dalam periode
tertentu [n].

Contoh :
Dalam suatu perjanjian sewa kantor, jangka waktu perjanjian adalah 5 tahun, bila
pertahun sewanya sebesar Rp.120.000.000,-. Sedangkan bunga bank di pasaran
adalah 10% dan apabila sewa akan di bayar sekaligus pada tahun pertama, maka
besarnya uang sewa yang harus di bayar adalah :
120.000.000 1-(1/1,1)5
0.1
= 120.000.000 x 3.7907867695 = 454.894.412,34

7. Installment to Ammortize
Adalah mencari jumlah uang pembayaran atau penerimaan yang harus dikeluarkan
(individual payment) dengan dimana nilai kini (PV) dan tingkat suku bunga telah
diketahui (i).

SPIM-127
 Contoh :
Dalam suatu perjanjian sewa kantor, jangka waktu perjanjian adalah 3 tahun, jumlah
yang harus dibayarkan dimuka selama 3 tahun adalah Rp.262.000.000,- bila asumsi
tingkat suku bunga 7%, berapakah jumlah uang yang harus dibayar per tahunnya ?.
Jawab :

262 ? ? ?
juta
Th 1 Th 2 Th 3

A = 262 Juta . (0.07/1)

= 262 juta . 1 – (0.07/1.22)
= 262 juta . 1 – 0.05
= 262 juta . 0.95
= 248.900.000,-

SPIM-128
 MODUL 19
PENILAIAN PROPERTI DENGAN PENDEKATAN PENDAPATAN

Pendekatan pendapatan (income approach) adalah suatu pendekatan penilaian dengan

mempertimbangkan pendapatan dan biaya yang berhubungan dengan properti yang dinilai
dan mengestimasi nilai melalui proses kapitalisasi.
Pendekatan pendapatan dapat digunakan dalam penilaian properti yang menghasilkan
(income producing property) atau properti komersial, seperti ruang kantor, mall, hotel,
apartment, sport center, convention hall, dll.

Adapun kelebihan dari pendekatan pendapatan ini adalah dapat dijadikan alternatif
pendekatan pasar jika tidak didapatkan data pembanding, mampu mengikuti dinamika
pasar, dan sangat sesuai (tepat dan fair) untuk penilaian income producing properti.
Sedangkan kekurangannya adalah sulitnya melaksanakan proyeksi dengan tepat dan sarat
dengan risiko terjadinya perubahan (adanya unsur ketidak pastian)
Dalam pendekatan pendapatan, nilai properti dihitung berdasarkan pada proyeksi jumlah
pendapatan bersih yang wajar (sesuai pasar) yang diharapkan dapat dihasilkan oleh
properti tersebut sepanjang umur ekonomis yang masih tersisa. Pendekatan ini digunakan
untuk menilai suatu properti yang dapat menghasilkan pendapatan tetap. Apabila suatu
properti dianggap pendapatannya tidak tetap (contoh kebun), sedangkan pendapatan yang
dihasilkan secara terus menerus maka dapat digunakan rumus arus kas terdisconto
(discounted cash flow).
Dasar pemikiran dari pendekatan ini adalah ―Nilai pasar dari suatu properti kurang lebih
sama dengan suatu modal yang mempunyai potensi untuk mendapatkan pendapatan.
Metode ini juga dikenal sebagai metode kapitalisasi, karena pendapatan bersih yang
dihasilkan oleh suatu properti dikapitalisasikan menjadi nilai melalui perhitungan
matematis yang disebut dengan kapitalisasi, dengan rumus V = I/R, dimana :

V = Value of Property (nilai properti)

I = Net Operating Income (NOI) atau pendapatan bersih, dan
R = Capitalization Rate atau tingkat kapitalisasi
Dalam Pendekatan Pendapatan terdapat 4 metode yang dapat digunakan yaitu :
1. Metode Kapitalisasi Langsung (Direct Capitalization Method);
2. Gross Income Multiplier (GIM).
3. Metode Diskonto Arus Kas(Discounted Cash Flow Method/Metode DCF);
4. Metode Penyisaan (Residual Technique Method)
1. Metode Kapitalisasi Langsung (Direct Capitalization Method)
Pada metode ini Nilai properti didapatkan dengan membagi proyeksi pendapatan
tahunan yang mencerminkan dan mewakili pendapatan tahunan dimasa yang akan
datang dengan Tingkat Kapitalisasi tertentu.

Langkah-langkah yang wajib dilakukan dalam penggunaan metode kapitalisasi langsung

(direct capitalization method), paling kurang:
SPIM-129
 melakukan analisis pendapatan dan pengeluaran dari obyek penilaian dan properti
pembanding;
mengestimasi pendapatan kotor potensial obyek penilaian (potential gross income)
mengestimasi tingkat kekosongan dan potensi kehilangan pendapatan (vacancy and
collection loss) dari obyek penilaian;
melakukan pengurangan antara total pendapatan kotor potensial dengan tingkat
kekosongan dan potensi kehilangan pendapatan (vacancy and collection loss) untuk
memperoleh pendapatan kotor efektif (effective gross income);
mengestimasi total biaya operasional (operational expenses) yang terdiri dari biaya
tetap, biaya variabel dan cadangan;
melakukan pengurangan antara pendapatan kotor efektif (effective gross income)
dengan total biaya operasional (operational expenses) untuk memperoleh
pendapatan bersih operasi (net operating income)
menetapkan tingkat kapitalisasi (capitalization rate)
mengkapitalisasikan pendapatan bersih operasi untuk mengestimasi indikasi Nilai
obyek penilaian.

1 Potensial Gross Income PGI

2 Vacancy and Collection Loss VCL
3 Efektif Gross Income EGI (PGI-VCL)
4 Operational Expenses OE
5 Net Operating Income (I) NOI (EGI – OE)
6 Capitalization Rate R
7 Value of property = NOI/R atau I/R

NOI
Value =
R

Contoh :
Sebuah hotel bintang 3 memiliki 200 kamar dengan tarif sewa Rp. 400 ribu per malam,
dengan tingkat ocupancy hotel rata-rata 70% per tahun. Disamping itu, diperkirakan
ada tamu hotel yang tidak memenuhi kewajibannya sebesar 5% dari jumlah tamu yang
mengingap. Total biaya operasional sebesar 25% dari total pendapatan, berapa nilai
properti hotel dimaksud, jika diketahui captilization rate = 12 % ?

1 Potensial Gross Income (200 x Rp. 400.000) x 365 hari = Rp. 29.200.000.000
Vacancy and Collection
2 Rp. 8.760.000.000 + Rp. 1.022.000.000 = Rp. 9.782.000.000
Loss
3 Efektif Gross Income Rp. 29.200.000.000 – Rp. 9.782.000.000 = Rp. 9.418.000.000
4 Operational Expenses Rp. 4.854.500.000
5 Net Operating Income (I) Rp. 14.563.500.000
6 Capitalization Rate 12 %)
7 Value of property Rp. 121.362.500.000

SPIM-130
2. Metode Gross Income Multiplier (GIM)
Pada metode ini, nilai obyek penilaian didapatkan dengan mengkonversikan
Pendapatan kotor tahunan (potential gross income) yang mencerminkan dan mewakili
pendapatan tahunan dimasa yang akan datang dengan konstanta tertentu.
Langkah-langkah yang dilakukan dalam penggunaan gross income multiplier method,
paling kurang:
mengestimasi nilai jual dari properti yang sebanding dan sejenis dengan obyek
penilaian (penjualan properti sejenis)
mengestimasi pendapatan kotor potensial dari properti yang sebanding dan sejenis
dengan obyek penilaian (sewa properti sejenis)
membagi nilai jual properti sebanding dengan pendapatan kotor potensial properti
sebanding dan sejenis untuk memperoleh gross income multiplier (penjualan :
sewa)
mengestimasi pendapatan kotor potensial obyek penilaian; dan
mengalikan gross income multiplier dengan pendapatan kotor potensial obyek
penilaian untuk memperoleh indikasi Nilai obyek penilaian.

1 Nilai Jual properti pembanding A

2 Nilai Sewa property pembanding B
3 Gross Income multiplier (GIM) C (A : B)
4 Nilai sewa properti yang dinilai (Gross Income) D
5 Nilai Properti yang dinilai (V) E = (C X D)

value
GIM = atau
Gross Income

Value = GIM x Gross Income

Contoh:
Sebuah apartment A dengan ukuran 5 x 6 m2 yang berlokasi di dekat Bandara
Soekarno Hatta disewakan dengan harga Rp.2.500.000 per bulan. Sebuah Apartment
dengan lokasi dan ukuran yang hampir sama disewakan dengan sewa Rp. 3.000.000
per bulan. Apartment tersebut telah laku terjual dengan harga Rp. 400.000.000,- .
Berapa perkirakan nilai apartment A ?.
Jawab :
1 Nilai Jual properti pembanding Rp. 400.000.000
2 Nilai Sewa properti pembanding (Rp.3.000.000 x 12) = Rp. 36.000.000
3 Gross Income multiplier (Rp. 400.000.000 : Rp. 36.000.000) = 11,1
4 Nilai sewa properti yang dinilai (Rp. 2.500.000 x 12) = Rp. 30.000.000
5 Nilai Properti yang dinilai (Rp. 30.000.000 x 11,1) = Rp. 333.000.000

3. Metode Diskonto Arus Kas (DCF)

DCF atau dikenal juga dengan metode arus kas yang didiskonto. Dimana arus kas dapat
lebih memberikan gambaran pendapatan suatu properti baik sekarang maupun yang
akan datang, dengan memperhatikan data-data masa lampau.

SPIM-131
 Metode DCF sangat sesuai untuk properti yang menghasilkan pendapatan dengan
kondisi perekonomian yang tidak stabil. Proyeksi arus kas sangat penting dalam
penilaian untuk properti yang menghasilkan pendapatan, oleh karena itu diperlukan :
Prinsip antisipasi (principle of anticipation)
Penyesuaian seluruh data pasar
Analisa data pasar secara cermat
Data pasar harus akurat- Jangka waktu proyeksi yang dapat dianggap memenuhi
prediksi arus kas (umumnya 5 – 10 tahun)
Tahapan pekerjaan yang dilakukan pada metode ini adalah:
melakukan analisis pendapatan dan pengeluaran dari obyek penilaian dan properti
pembanding;
mengestimasi pendapatan kotor potensial (potential gross income) dengan
memperhatikan, paling kurang:
1. keandalan asumsi yang digunakan;
2. data historis yang digunakan; dan
3. biaya sewa dan luas area bangunan.
melakukan penjumlahan antara pendapatan lain-lain dan pendapatan kotor
potensial setelah dikurangi tingkat kekosongan dan potensi kehilangan pendapatan
(vacancy and collection loss) untuk memperoleh perkiraan pendapatan kotor efektif
(effective gross income);
menentukan biaya-biaya operasi (operating expenses), dengan memperhatikan,
paling kurang:
1. keandalan asumsi yang digunakan;
2. data historis yang digunakan; dan
3. biaya perawatan bangunan.
mengurangkan pendapatan kotor efektif dengan biaya-biaya operasional untuk
mendapatkan pendapatan bersih operasi sebelum bunga dan pajak;
menentukan Tingkat Diskonto;
menentukan prosedur pendiskontoan;
mendiskontokan pendapatan bersih operasi (net operating income) untuk
mengestimasi indikasi Nilai obyek penilaian; dan
dalam hal terdapat terminal value sebagai salah satu unsur pembentuk indikasi
Nilai, maka Penilai Properti dapat menggunakan tingkat kapitalisasi terminal
(terminal capitalization rate) dalam perhitungan terminal value dengan
mempertimbangkan Tingkat Kapitalisasi pada periode awal (Initial Capitalization
Rate) yang merupakan tolok ukur untuk memastikan besaran tingkat kapitalisasi
terminal (terminal capitalization rate).

Value = ΣPV NOI + PV TV

NOI = REVENUE – OPERATING EXPENSES
PV = Discount Factor x Future Value

Catatan :
Contoh perhitungan Discounted Cash Flow (DCF ) akan dibahas pada level lanjutan.

SPIM-132
4. Metode Penyisaan (Residual Technique Method)
Pada metode ini, nilai obyek penilaian didapatkan dengan mengkapitalisasi komponen
pendapatan yang merupakan bagian dari komponen properti, antara lain tanah dan
bangunan serta mesin dan peralatan. Melakukan pengurangan antara pendapatan bersih
operasi properti secara keseluruhan dengan pendapatan tahunan (annual income) dari
komponen-komponen properti lainnya yang bukan obyek penilaian untuk memperoleh
komponen pendapatan obyek penilaian.

Teknik yang digunakan dalam metode penyisaan (residual technique mehod), adalah
sebagai berikut:

Teknik Penyisaan Properti (Property Residual Technique)

Teknik Penyisaan Tanah (Land Residual Technique);
Teknik Penyisaan Bangunan (Building Residual Technique)

Dalam penerapan Teknik Penyisaan Tanah (Land Residual Technique), maka berlaku
ketentuan sebagai berikut:

penentuan proyeksi pendapatan tahunan dari properti serta Tingkat Kapitalisasi;

penentuan proyeksi pendapatan tahunan khusus yang dihasilkan oleh tanah dengan
cara mengurangkan proyeksi pendapatan tahunan properti secara keseluruhan
dengan proyeksi pendapatan tahunan yang dihasilkan oleh properti selain tanah
(bangunan, prasarana, mesin serta peralatan lain);
properti selain tanah sebagaimana dimaksud dalam poin b) dapat berupa properti
yang telah ada ataupun berupa proyeksi apabila dibangun/ dikembangkan dalam
hal memenuhi prinsip penggunaan terbaik dan tertinggi dari tanah;
penentuan Tingkat Kapitalisasi khusus untuk tanah; dan
mengkapitalisasikan proyeksi pendapatan tahunan dari tanah sebagaimana
dimaksud dalam poin b) dengan Tingkat Kapitalisasi tanah untuk mendapatkan
indikasi nilai tanah;
Dalam penerapan Penilai Properti menggunakan Teknik Penyisaan Bangunan (Building
Residual Technique), maka berlaku ketentuan sebagai berikut:

penentuan proyeksi pendapatan tahunan dari properti serta Tingkat Kapitalisasi;

penentuan proyeksi pendapatan tahunan khusus yang dihasilkan oleh bangunan
dengan cara mengurangkan proyeksi pendapatan tahunan properti secara
keseluruhan dengan proyeksi pendapatan tahunan yang dihasilkan oleh properti
selain bangunan (tanah, mesin serta peralatan lain);
penentuan Tingkat Kapitalisasi khusus untuk bangunan; dan
mengkapitalisasikan proyeksi pendapatan tahunan dari bangunan sebagaimana
dimaksud dalam poin b) dengan Tingkat Kapitalisasi bangunan untuk mendapatkan
indikasi nilai bangunan;

SPIM-133
Penjelasan :

Teknik Penyisaan Properti

Adalah teknik yang digunakan untuk mengkapitalisasi pendapatan bersih dari tanah
kosong dengan cara mengkapitalisasi dengan tingkat bunga secara langsung.
Contoh :
Bila pendapatan bersih per tahun dari properti adalah Rp. 9 juta per tahun dan
tingkat kapitalisasi keseluruhan diestimasi 12%, maka indikasi nilai properti dengan
metode pendekatan pendapatan akan dapat dihitung sebagai berikut :

I:R=V = Rp. 9 juta : (R) 0,12 = (V) Rp. 75 juta

Elemen yang terpenting dalam teknik penyisaan properti adalah menentukan tingkat
kapitalisasi yang harus dilakukan dengan metode perbandingan data yang bersumber
dari data jual dan data sewa yang sebanding.

Teknik Penyisaan Bangunan

Adalah teknik yang digunakan untuk menilai properti berupa tanah dan bangunan,
dimana nilai tanah telah diketahui sedangkan nilai bangunan belum diketahui.
Teknik ini mengalokasikan pendapatan bersih properti menjadi pendapatan bersih
tanah serta pendapatan bersih bangunan dan perlengkapannya.
Caranya :
 Kalikan nilai tanah dengan tingkat bunga yang berlaku untuk menghitung
pendapatan bersih tanah.
 Kurangi pendapatan bersih properti dengan pendapatan bersih tanah, sehingga
diperoleh pendapatan bersih bangunan.
 Kapitalisasi pendapatan bersih dari bangunan dengan tingkat suku bunga (interest
rate) ditambah tingkat pengembalian (recapture rate), sehingga diperoleh nilai
bangunan.
 Tambahkan nilai tanah dengan nilai bangunan sehingga diperoleh nilai properti.

Contoh :

Pendapatan bersih tahunan properti Rp. 8.000.000

Nilai tanah Rp. 20.000.000
Tingkat suku bunga (interest rate) 7%
Tingkat pengembalian (recapture rate) 4%
(asumsi umur ekonomis bangunan 25 th)
Maka :
Pendapatan bersih properti Rp. 8.000.000
Pendapatan bersih tanah (Rp. 20.000.000 x 7%) Rp. 1.400.000
Pendapatan bersih bangunan Rp. 6.600.000
Tingkat kapitalisasi bangunan (7% + 4% ) 11 %
Indikasi nilai bangunan (Rp. 6.600.000 : 11 %) Rp. 60.000.000
Nilai tanah Rp. 20.000.000
Nilai properti ( tanah + bangunan) Rp. 80.000.000

SPIM-134
 Teknik penyisaan bangunan digunakan terutama untuk menilai properti dengan
kasus dimana bangunan menunjukkan penyusutan yang besar/bangunan kuno,
khususnya untuk penyusutan fungsional dan atau kemunduran ekonomis.
Teknik Penyisaan Tanah
Adalah teknik yang digunakan untuk menilai properti dimana nilai bangunan sudah
diketahui sedangkan nilai tanah belum diketahui. Teknik dan perhitungan sama
dengan teknik penyisaan bangunan, bedanya nilai bangunan harus diestimasi terlebih
dahulu.
Contoh :

Pendapatan bersih tahunan properti Rp. 8.000.000

Nilai bangunan Rp. 60.000.000
Tingkat suku bunga (interest rate) 7%
Tingkat pengembalian (recapture rate) 4%
(asumsi umur ekonomis bangunan 25 th)
Maka :
Pendapatan bersih properti Rp. 8.000.000
Pendapatan bersih bangunan (Rp. 60.000.000 x 11%) Rp. 6.600.000
Pendapatan bersih tanah Rp. 1.400.000
Indikasi nilai tanah (Rp.1.400.000 : 7%) Rp. 20.000.000
Nilai bangunan Rp. 60.000.000
Nilai properti (tanah + bangunan) Rp. 80.000.000

Teknik penyisaan tanah dapat digunakan bila didukung oleh data perkiraan nilai
bangunan, kondisi bangunan harus relatif baru dan memenuhi prinsip penggunaan
tanah yang HBU.
Penjelasan :
Cara Menghitung Pendapatan Kotor
Kumpulkan dan catat daftar sewa kamar/pendapatan dan persentase
penempatan/tingkat hunian untuk properti yang dinilai.
Kumpulkan dan catat daftar sewa dan persentase penempatan/tingkat hunian untuk
properti sejenis.

Kumpulkan data proyeksi tingkat hunian, data sewa yang diproyeksikan serta besarnya
kemungkinan kegagalan penagihan (collection losses).

Kumpulkan pendapatan lain dari properti yang mungkin dapat diperoleh karena
operasional dalam menyewakan properti, misalnya pendapatan karena parkir bagi
penyewa ataupun pengunjung.
Informasi ini memberikan data pendapatan kotor properti, arah perkembangan sewa
menyewa dan penempatan tingkat hunian. Data ini lalu diolah, dibandingkan dan
disesuaikan untuk sampai pada suatu estimasi daripada pendepatan kotor (annual effective
gross Income) yang diharapkan dapat secara wajar dihasilkan oleh properti.

SPIM-135
Cara Menghitung Biaya Operasional
Kumpulkan data pengeluaran seperti biaya –biaya operasi, asuransi, pajak bumi dan
bangunan. Sebagai pembanding, kumpulkan juga data pengeluaran yang sejenis dari
properti yang sebanding. Biaya operasional dapat dikelompokan menjadi biaya tidak
tetap, biaya tetap dan cadangan untuk penggantian.
Biaya Tidak Tetap (Variable Expenses)
Biaya ini bervariasi bergantung pada tingkat hunian dari properti. Beban ini antara lain
ialah gaji, bonus karyawan, biaya listrik, gas dan air, alat-alat kantor, pengecetan, biaya
marketing, biaya notaris, biaya pemeliharaan dan biaya lain-lain yang diperlukan untuk
operasional gedung.

Biaya Tetap (Fixed Expenses)

Biaya ini tidak tergantung pada tingkat hunian dari properti. Biaya ini merupakan
beban tetap yang harus dikeluarkan oleh manajemen properti, antara lain PBB.
Biaya cadangan untuk penggantian (Reserve for Replacement)
Adalah biaya yang disisihkan untuk menggantikan bagian bangunan dan peralatannya
seperti perbaikan system pendingin, perbaikan elevator, penggantian atap, karpet, yang
harus diganti dalam masa ekonomis properti.
Dalam menghitung biaya, ada beberapa biaya yang tidak termasuk dalam biaya
operasional, yaitu :
Biaya atas pnyediaan dana untuk membiayai proyek (financing cost), dengan asumsi
bahwa dana yang diperlukan telah tersedia, sehingga tidak perlu untuk
mempertimbangkan bunga pinjaman dan biaya lainnya yang berkaitan dengan
penyediaan dana.
Pajak pendapatan (income tax), karena merupakan beban owner atau penerima
keuntungan dan tidak langsung berhubungan dengan properti.
Beban penyusutan atas bangunan dan sarana pelengkap lainnya, karena telah
diperhitungkan sebelumnya.
Penambahan untuk modal perlengkapan (capital improvements) karena sudah
dicadangkan dalam beban cadangan untuk penggantian (reserve for replacements)

Cara Menghitung Pendapatan Bersih (Net Operating Income)

Hitung pendapatan kotor dari properti yang dinilai atau Efektif Gross Income (EGI)
Hitung biaya operasional dari properti yang dinilai atau Operational Expenses (OE)
Hitung pendepatan bersih dari properti dengan cara mengurangi pendapatan kotor
dengan biaya operasional atau Net Operating Income (NOI) = EGI – OE

Cara Menghitung Tingkat Kapitalisasi (Capitalization Rate)

Capitalization Rate adalah persentase yang mencerminkan tingkat balikan (rate of return)
dari modal investasi (R = NOI / Value) atau jumlah pembagi yang digunakan untuk
mengkonversi pendapatan menjadi Nilai.

SPIM-136
Jadi Capitalization Rate merupakan tingkat balikan investasi yang wajar bagi investor.
Tingkat balikan investasi yang wajar bagi seorang investor tentunya harus mampu
mengakomodir cost of capital di tambah dengan risk premium. Disamping itu dalam
investasi properti diperhitungkan adanya yield/capital appreciation. Dengan demikian
maka Capitalization Rate dapat dihitung dengan pendekatan formula :

CAPITALIZATION RATE = Risk Free Rate + Risk Premium

Menghitung besarnya tingkat kapitalisasi (%) dapat dilakukan dengan beberapa teknik
atau cara yaitu :
Comparative sales method/metode perbandingan data jual, baik harga sewa maupun
harga jual properti.
Band of investment method/metode perhitungan pengembalian modal pinjaman dan
modal sendiri.
Summation method/metode penjumlahan.
Comparative Sales Method
Membandingkan langsung transaksi antara pembeli dan penjual dalam pasar, yaitu dengan
membagi pendapatan bersih/sewa per tahun dengan harga jual properti tersebut.
Contoh :
Terdapat sebuah properti terjual dengan harga Rp.240.000.000,- pendapatan bersih
properti tersebut adalah Rp. 26.400.000,- pertahun, berapa tingkat kapitalisasinya ?
Jawab :
R = V : I(NOI)
= 240.000.000 : 26.400.000 = 11%.

Penentuan tingkat kapitalisasi dengan perbandingan data jual dan data sewa dianggap
sebagai metode yang paling cocok, karena ini dapat menggambarkan secara langsung
besarnya tingkat kapitalisasi pada properti yang dibeli dan yang terjual (terjadi transaksi).
Perhitungan dengan metode ini cukup mudah, walaupun dalam pelaksanaannya
mempunyai banyak risiko, karena penilai harus melakukan penyesuaian dalam
menentukan tingkat kapitalisasi.
Hal-hal yang harus dipertimbangkan dalam penggunaan metode ini adalah :

Perbandingan data jual dan data sewa harus merupakan data yang terbaru, karena
tingkat kapitalisasi akan berubah sesuai dengan perubahan kondisi umum
perekonomian.

Pendapatan bersih yang berhubungan dengan harga jual properti harus diperoleh
dengan jalan yang sama, demikian pula pada properti yang dinilai. Pendapatan kotor
harus dikurangi dengan jenis biaya yang sama dari properti yang dijual, demikian pula
terhadap properti yang dinilai harus dikurangi dengan jenis biaya yang sama.
Persentase perbandingan antara pendapatan kotor dan pendapatan bersih dari data
properti yang terjual, sering kali digunakan, demikian juga persentase perbandingan ini
dapat digunakan untuk mengestimasi pendapatan bersih dari properti yang dinilai.
SPIM-137
 Data properti yang terjual harus terletak dalam lingkungan atau daerah yang sama
dengan properti yang dinilai atau dalam lingkungan atau daerah yang dianggap sama.

Perlengkapan dari properti yang dijual harus sama dengan properti yang dinilai, baik
dalam tipe ataupun kelas, umur dan kondisi, ukuran, konstruksi, dan koefisien dasar
bangunan (DKB) dan koefisien lantai bangunan (KLB)
Dalam praktek penilaian dengan cara ini, sering sulit diperoleh data penjualan yang cukup
untuk memperoleh tingkat kapitalisasi yang dapat digunakan pada properti yang dinilai,
terutama untuk gedung-gedung yang tinggi dan terletak di daerah sentral gedung berlantai
banyak.
Oleh karena itu, diperlukan penyesuaian dalam menentukan tingkat kapitalisasi supaya
dapat digunakan pada properti yang dinilai, penyesuaian ini juga mempertimbangkan
harga jual dari properti yang lain, yang dihubungkan dengan kondisi dari properti yang
dinilai. Dalam menentukan tingkat kapitalisasi ini perlu juga pendapat dari penilai dalam
menentukan penyesuaiannya.
Perbedaan-perbedaan dalam tingkat kapitalisasi menggambarkan kualitas dari properti-
properti dalam kaitannya dengan gambaran baik buruknya investasi. Bila data properti
yang terjual tingkat kapitalisasinya adalah 11%, sedangkan secara umum properti yang
terjual lebih baik dari properti yang dinilai, maka tingkat kapitalisasi dari properti yang
dinilai akan lebih tinggi dari 11%.
Sebaiknya bila properti yang dinilai lebih baik dari properti yang terjual, maka tingkat
kapitalisasinya akan lebih kecil dari 11%.
Rumus umum : R = I / V
R = Tingkat Kapitalisasi ………………….… ( % )
I = Pendapatan Bersih Tahun ke–1 …... ( Rp )
V = Nilai Pasar Properti … …………………….( Rp )
CONTOH
Suatu properti dijual dengan nilai pasar Rp. 240,0 juta
Pendapatan Bersih per tahun adalah Rp. 26,4 juta.
R = Tingkat Kapitalisasi = ( Rp. 26,4jt / Rp. 240 jt ) X 100 % = 11 %
Band of Investment Method
Pada umumnya properti dibeli dengan modal pinjaman dan modal sendiri. Secara
keseluruhan tingkat kapitalisasi harus menunjukkan tingkat pengembalian atas kedua
bentuk modal tersebut.
Pemilik modal yang meminjamkan uang untuk pembelian properti tersebut mengharapkan
pengembalian pinjamannya dan bunganya secara periodik sesuai dengan kemampuan
properti itu menghasilkan income.
Sedangkan bagi pembeli atau pemilik modal sendiri akan mengharapkan keuntungan atas
modalnya, yaitu berupa bunga atas modal, tingkat pengembalian atas investasi serta
keuntungan atas investasi tersebut. Hal ini dikarenakan pertimbangan risiko yang ada atas
investasi tersebut.

SPIM-138
Tingkat kapitalisasi atas modal pinjaman disebut konstanta pinjaman (mortgage constant)
yang disingkat RM. Ini merupakan ratio pengembalian pinjaman per tahun yakni berupa
ratio angsuran per bulan/per tahun selama periode pinjaman dengan bunga tertentu dan
periode pinjaman tertentu (time value of money).
Besarnya tingkat suku bunga atas pinjaman yang disediakan untuk investasi di bidang
properti dapat dipelajari atau dicari dari tingkat suku bunga di lembaga-lembaga keuangan
dan atau bank.
Tingkat kapitalisasi atas modal sendiri (equity rate/RE) lebih sulit untuk ditentukan.
Sebagian besar orang mengetahui bahwa risiko atas modal sendiri lebih besar dari modal
pinjaman, maka tingkat kapitalisasi atas modal sendiri seyogyanya lebih besar dari tingkat
kapitalisasi atas modal pinjaman.
Tingkat kapitalisasi atas modal sendiri terdiri dari bunga atas modal, tingkat pengembalian
atas investasi serta keuntungan atas investasi tersebut. Bila dilihat dari unsur-unsur yang
menentukan tingkat kapitalisasi modal sendiri, maka besarnya tingkat kapitalisasi atas
modal sendiri mungkin akan lebih besar atau lebih kecil dari tingkat hasil akhir yang
diharapkan akan diperoleh.
Rumus umum : R = (1 – M) x RE + (M x RM)
Komponen Pinjaman M x RM = A
Komponen Modal Sendiri ( 1 – M ) X RE = B
R =A+B
M = Modal Pinjaman ……….……………. ( % )
RM = Tingkat pengembalian untuk modal pinjaman ( % )
RE = Tingkat pengembalian untuk modal sendiri ( % )
CONTOH
Suatu properti terletak di LIPPO Karawaci akan dibeli dengan komposisi modal sbb. :
Modal Sendiri 30 %
Modal Pinjaman 70 %
Tingkat pengembalian Modal Sendiri adalah : 12 %
Tingkat pengembalian Modal Pinjaman adalah : 10 %
R = 0,7 x 10 % + 0,3 x 12 % = 10,6 %
Summation Method
Metode penjumlahan menentukan tingkat kapitalisasi yang aman bagi investasi yaitu
dengan menambah atau mengurangkan tarif dasar yang berlaku pada tingkat bunga yang
pantas untuk properti tertentu.
Tingkat bunga yang pantas dan aman biasanya dipilih dari investasi yang bebas risiko
seperti tabungan, sertifikat deposito atau obligasi pemerintah. Dalam proses menentukan
tingkat kapitalisasi berbasis pada tingkat suku bunga yang pantas dan aman.
Dengan mempertimbangkan karakteristik dari investasi dalam bidang properti, maka
dilakukan penambahan maupun pengurangan atas tingkat bunga yang pantas dan aman
tersebut sehingga memperoleh tingkat kapitalisasi yang sesuai untuk properti yang dinilai.
Ada 6 karakteristik yang perlu dipertimbangkan dalam mengevaluasi suatu investasi, yaitu
sebagai berikut :
SPIM-139
1. Pendapatan bersih yang dapat dipastikan (reliability of net income risk)
2. Likuiditas (liquidity)
3. Beban manajemen (burden of management)
4. Kemungkinan naik turunnya nilai properti (probability of increase or decrease in value)
5. Manfaat pajak (tax benefits)
6. Hipotik (hypothecation) yang merupakan jaminan yang baik.
Ke- enam hal tersebut di atas merupakan karakteristik utama dari setiap investasi properti.
Yang terpenting dari setiap jenis karakteristik ini terletak pada tipe investasi yang
dievaluasi.
Namun demikian, karakteristik yang lain masih mungkin dimasukkan dalam list di atas,
namun dalam memperbanyak list di atas harus diperhatikan apakah karakteristik yang
ditambahkan telah termasuk ke dalam salah satu karakteristik di atas, sehingga akan
menjadi overlapping.
Sebagai contoh yaitu risiko sebagai pertimbangan utama dalam suatu investasi.
Bagaimanapun risiko yang telah dipertimbangkan dalam penentuan pendapatan bersih
yang dapat dipastikan dan juga pada kemungkinan naik atau turunnya nilai suatu properti.
Metode ini sangat teoritis dan kurang praktis untuk menentukan /menghitung tingkat
kapitalisasi.
Contoh :

Tingkat bunga aman (save rate) = 6,0 %

Reliability of net income + 2,0 %
Problems of liquidity + 1,5 %
Burden of management + 1,0 %
Probability of increase value (appreciation - 1,0 %
Tax benefits (depreciation and capital gains - 0,5 %
Hipothecation (ability to lend money) - 0,5 %
Tingkat kapitalisasi = 8,5 %

Penjelasan :
Tingkat bunga aman (safe rate)
Bunga pinjaman atau bunga yang aman (safe rate) menunjukkan tingkat pengembalian
yang dapat diterima investor dari sertifikat deposito, obligasi pemerintah dan tingkat bunga
tabungan di bank. Investor harus dapat menerima minimum rate of return sesuai dengan
tingkat bunga yang aman.
Reliability of Net Income
Adalah pendapatan bersih yang dapat dipastikan mewakili faktor risiko dari setiap
investasi. Beberapa investasi di bidang properti memiliki risiko yang besar dan beberapa
lainnya memiliki risiko yang kecil.

Problem of Liquidity

SPIM-140
Properti pada umumnya tidak likuid bila dibandingkan dengan investasi lainnya seperti
investasi dalam saham, emas. Likuid artinya cepat dikonversi ke uang kontan. Karakteristik
dari properti yang tidak likuid akan selalu terjadi, karena itu persentasinya akan selalu
positif.
Burden of Managment
Investor dalam setiap properti perlu menyediakan waktu untuk mengurus atau mengatur
investasi properti. Dengan bertambahnya beban membuat persentasinya menjadi positif.
Probability of Increase in value
Sebagian besar investor properti mengharapkan kenaikan nilai. Dan pada umumnya
properti akan naik nilainya, oleh karena itu tingkat pengembalian tahunan yang lebih kecil
dapat diterima. Semakin besar apresiasinya, maka tingkat kapitalisasi akan semakin kecil.
Dari contoh dapat dilihat karena kenaikan nilai properti/apresiasi maka akan menyebabkan
persentasi yang negatif pada penyesuaian tingkat kapitalisasi.
Tax Benefits
Tambahan keuntungan bebas pajak dapat dinikmati oleh investor properti/real estat,
keuntungan ini dapat digambarkan sebagai pendapatan lain-lain dan oleh karena itu
tingkat pengembalian per tahun yang lebih kecil pun dapat disetujui. Hal tersebut
menyebabkan angka negatif pada penyesuaian tingkat kapitalisasi. Keuntungan pajak ini
meliputi depresiasi, keuntungan modal/capital gains yang dianggap sebagai keuntungan.
Hypothecation
Properti merupakan jaminan yang baik dan pasti bagi pemberi pinjaman. Investor properti
menyetujui tingkat pengembalian tahunan/annual rate of return yang lebih kecil karena
properti dapat digunakan untuk jaminan meminjam uang, karena itu terjadi angka negatif
pada penyesuaian tingkat kapitalisasi.
Karakteristik di atas memberikan persentase angka negatif dan positif pada aspek investasi
properti/real estat. Karena memberikan nilai negatif, maka akan mengurangi tingkat
pengembalian (rate of return) ataupun interest rate. Bila tingkat pengembalian (rate of
return) atau tingkat suku bunga (interest rate) rendah maka tingkat kapitalisasi rendah,
kesimpulannya estimasi nilai pasar akan lebih tinggi. Maka investor harus mengeluarkan
lebih besar modal untuk investasi.
Tingkat kapitalisasi untuk properti bervariasi dengan tipe properti, umur dan kondisi
properti, lokasi dan perkembangan daerah sekitarnya, serta kondisi ekonomi.
Tingkat Diskonto (Discount Rate)
Tingkat Diskonto adalah suatu tingkat imbal balik untuk mengkonversikan nilai di masa
depan (future value) ke nilai sekarang yang mencerminkan nilai waktu dari uang dan
ketidakpastian atas terealisasinya pendapatan ekonomi (lihat modul time value of
money).
Faktor Diskonto (Discount Factor)
Faktor diskonto adalah bilangan kurang dari 1 (satu) yang dipakai untuk mengalikan suatu
jumlah nilai dimasa yang akan datang (future value) supaya menjadi nilai sekarang (present
value).

SPIM-141
P = FV/(1+i) pangkat n
P = FV x ((1/(1+i) pangkat n)

Dalam formula rumus tersebut : 1/(1+i)pangkat n disebut discount factor/Faktor Diskonto

Contoh :

Dalam suatu perjanjian sewa suatu rumah tinggal disebutkan bawah setelah 6 tahun yang
akan datang, yaitu pada saat sewa menyewa berakhir sipenyewa diwajibkan membayar
biaya perbaikan rumah sebesar Rp. 5.000.000; . Tetapi karena dan suatu hal, yang pemilik
rumah mohon agar uang tersebut dapat diterima pada saat ini. Apabila bunga atas investasi
yang berlaku 9,25%. Berapa besar uang yang diterima pemilik rumah saat ini?

JAWAB
Nilai uang 6 tahun yang akan datang FV (Future Value) = Rp. 5.000.000;
P = F x ((1/(1+i) pangkat n)
= 5.000.000 x (1/(1+0,0925) pangkat 6
= 5.000.000 x 0,588
= Rp. 2940.000;

SPIM-142
 MODUL 20
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI

Laporan penilaian adalah suatu dokumen yang mencantumkan instruksi penugasan, tujuan
dan dasar penilaian, dan hasil analisis yang menghasilkan opini nilai. Suatu laporan
penilaian dapat juga menjelaskan proses analisis yang dilakukan dalam pelaksanaan
penilaian, dan menyatakan informasi yang penting yang digunakan dalam analisis.
Laporan penilaian dapat berupa lisan maupun tertulis. Jenis, isi, dan panjangnya laporan
dapat bervariasi tergantung pada pengguna yang dimaksud, persyaratan hukum, jenis
properti, dan sifat dasar serta kompleksitas penugasan.
1. Jenis Laporan Penilaian
a. Laporan Lisan
Adalah hasil penilaian yang dikomunikasikan secara verbal dengan dipresentasikan
di depan sidang pengadilan baik sebagai saksi ahli atau pemberian kesaksian. Suatu
laporan yang dikomunikasikan secara lisan kepada pemberi tugas harus didukung
dengan suatu kertas kerja dan minimal ditindak-lanjuti dengan ringkasan tertulis
dari penilaian.
b. Laporan Tertulis
Adalah hasil penilaian yang dikomunikasikan kepada pemberi tugas dalam bentuk
tulisan, termasuk yang dikomunikasikan secara elektronik. Laporan tertulis dapat
merupakan suatu dokumen narasi terinci yang berisikan semua materi yang terkait
yang diuji dan dianalisis untuk mendapatkan kesimpulan nilai atau dokumen narasi
ringkas, termasuk pemutakhiran nilai secara periodik (penilaian ulang), formulir
yang digunakan oleh pemerintah atau badan yang lain, atau surat-surat yang
ditujukan kepada pemberi tugas.
Secara umum laporan penilaian tertulis terdiri dari 3 jenis, yaitu :
b.1. Laporan Penilaian Terinci (Long Form)
Adalah laporan yang mendeskripsikan informasi secara detil dan komprehensip
dan mengandung seluruh informasi yang signifikan dalam penilaian.
b.2 Laporan Penilaian Ringkas (Short Form)
Adalah laporan yang mengungkapkan informasi secara ringkas, berisi ringkasan
informasi yang signifikan dalam penilaian, biasanya hanya meliputi beberapa
paragraph dalam bentuk narasi singkat atau form.
b.3. Laporan Penilaian Terbatas (Restricted)
Adalah laporan yang menyatakan informasi dalam bentuk paparan minimal, isi
laporan biasanya ditentukan oleh pemberi tugas yang hanya membutuhkan
informasi singkat, biasanya kombinasi antara pernyataan naratif singkat dan
fakta sederhana.

SPIM-143
2. Isi Laporan Penilaian
Sebuah laporan penilaian properti yang standar harus mencakup referensi sebagaimana
disampaikan dalam lingkup penugasan, yaitu :
Identifikasi status penilai
Identifikasi pemberi tugas dan pengguna laporan
Maksud dan tujuan penilaian
Identifikasi objek penilaian
Identifikasi bentuk kepemilikan
Dasar nilai
Tanggal penilaian
Jenis mata uang yang digunakan
Tingkat kedalaman investigasi
Sifat dan sumber informasi yang dapat diandalkan
Asumsi dan asumsi khusus
Pendekatan penilaian dan alasan penggunaannya
Kesimpulan penilaian
Persyaratan atas persetujuan untuk publikasi
Konfirmasi bahwa penilaian dilakukan berdasarkan SPI
Memuat deskripsi informasi dan data yang diperiksa, analisis pasar yang
dilaksanakan, pendekatan dan prosedur penilaian yang diterapkan, dan alasan yang
mendukung analisis, opini dan kesimpulan dalam laporan.
Memuat pernyataan penilai dimana penilaian telah dilakukan sesuai dengan KEPI
dan SPI dan mencantumkan nama, kualifikasi profesional dan tanda tangan penilai
berikut tim pelaksananya.
Kondisi dan syarat pembatas
Mencantumkan nama, kualifikasi profesional dan tandatangan penilai.
3. Proses Penyusunan Laporan Penilaian

PERSIAPAN
Dokumentasi
SURVEY LAPANGAN Pencarian data

I:R=V I:R=V
ANALISIS Penerapan :
Pendekatan Data Pasar
I:R=V Pendekatan Biaya
REKAPITULASI Pendekatan Pendapatan

I:R=V
LAPORAN AKHIR
I:R=V

SPIM-144
3.1. Persiapan
Untuk menyusun suatu laporan penilaian aset diperlukan adanya tahap persiapan.
Pada tahapan persiapan, penilai diharapkan untuk mempelajari struktur yang
terdapat dalam LPA dan teori-teori yang berkenaan dengan teknis menilai
(membaca KEPI dan SPI).
3.2. Survey Lapangan
Ketika melakukan survey lapangan, penilai harus melakukan dokumentasi terkait
objek penilaian dan data pembanding yang menjadi acuan dalam menentukan
harga satuan baru sampai kepada nilai pasar dan indikasi nilai likuidasi suatu
objek yang akan dinilai.
Foto-foto yang didokumentasikan akan dituangkan dalam laporan penilaian aset.
Selain mengambil foto-foto, survey lapangan juga berfungsi sebagai sarana penilai
dalam pencarian data. Data yang dibutuhkan dalam penyusunan LPA antara lain:
Untuk penilaian tanah: kondisi lingkungan objek penilaian, penggunaan tanah
saat ini, perubahan tata guna tanah YAD, analisis lingkungan, fasilitas
lingkungan, gambaran umum site.

Untuk penilaian bangunan: luas bangunan, spesifikasi bangunan, arsitektur

bangunan sampai kepada keadaan halaman dan perlengkapan lainnya yang
berada pada bangunan yang akan dinilai.
Data visual properti
Peta lokasi properti
Berkas legalitas properti yang dinilai
Data objek pembanding
Data-data yang telah terkumpul akan dijadikan acuan bagi penilai dalam
menyusun laporan penilaian tanah dan juga penilaian bangunan.
3.3. Analisis Data
a. Pendekatan Data Pasar
Metode perbandingan data pasar atau sering disebut juga sebagai metode
perbandingan harga jual (sales comparation method) atau metode
perbandingan data langsung (direct market comparation method) adalah
metode penilaian yang dilakukan dengan cara membandingkan secara
langsung properti yang dinilai dengan data properti yang sejenis yaitu dengan
cara penilai harus mendapat 3 atau lebih data banding yang telah terjual atau
sedang ditawarkan untuk dijual yang sejenis terhadap properti yang akan
dinilai kemudian dibuat penyesuaiannya terhadap properti yang dinilai. Hasil
dari perhitungan pendekatan data pasar ini akan dituangkan dalam kertas
kerja.
Harga Jual Properti pembanding +/- penyesuaian = Indikasi Nilai dari
properti. Langkah-langkah yang diperlukan dalam metode ini adalah :

SPIM-145
- Tahap Pengumpulan data.
Kumpulan data dicatat dalam buku data. Sumber-sumber data dapat
dihimpun dari:
Broker
Developer
Iklan, surat kabar, majalah, papan pengumuman (langsung tinjau ke
lokasi)
Arsip hasil penilaian
Investor
- Tahap Analisis data/spesifikasi data
Data yang dipergunakan harus memenuhi syarat-syarat di bawah ini, yaitu :
Data tersebut diperoleh dari transaksi jual beli tanpa paksaan
Data transaksi jual beli yang belum lama berlangsung
Data jual beli tersebut harus punya kesamaan dalam hal peruntukkan,
bentuk tanah, lokasi yang sejenis, sifat-sifat fisik & sosial, ukuran/ luas,
cara jual beli
Pada proses spesifikasi data ini akan didapatkan indikasi nilai
tanah/m2.
- Tahap Penyesuaian
Penyesuaian untuk perbedaan yang ada, berdasarkan pada waktu, lokasi,
jenis dari dokumen legalitas, luas tanah, lebar dan kondisi jalan, bentuk
tanah, letak tanah, elevasi dan lainnya. Pada tahap penyesuaian aset ini
dibutuhkan kekonsistenan.
Contohnya, jenis dokumen dari obyek penilaian adalah SHM, sedangkan
data pembanding 1 adalah SHM, data pembanding 2 adalah SHGB dan data
pembanding 3 adalah SHGB. Maka penyesuaian dari jenis dokumen
(berkas legalitas) di atas adalah:

Penyesuaian Dokumen Tanah

Obyek Penilaian Data 1 Data 2 Data 3
SHM SHM SHGB SHGB
Penyesuaian 0% 5% 5%

Pada akhirnya, setiap persentase penyesuaian yang dilakukan terhadap

masing-masing data akan dijumlahkan untuk mendapatkan besar total
penyesuaian (adjustment) untuk setiap data pembanding. Total
penyesuaian ini akan dijadikan sebagai acuan untuk menentukan nilai
indikasi dan bobot pembebanan yang akan menentukan nilai indikasi
(harga satuan baru) untuk obyek penilaian.
- Tahap Pembebanan dan Penentuan Nilai Indikasi
Setelah dilakukan penyesuaian terhadap data pembanding akan didapatkan
nilai indikasi masing-masing data pembanding sebagai dasar penentuan
nilai indikasi (harga satuan baru) dari obyek penilaian.

SPIM-146
 Total penyesuaian (adjustment) untuk masing-masing data pembanding
akan dilakukan proses pembebanan (pembobotan).
Langkah-langkah pembobotan sebagai berikut:
Dilakukan absolut permasing-masing komponen penyesuaian lalu dicari
total absolut penyesuaiannya.

PENYESUAIAN DOKUMEN TANAH

Data 1 Data 2 Data 3
Penyesuaian Data 1 Data 2 Data 3
(abs) (abs) (abs)
lokasi -15% 15% 0% 0% 0% 0%
Dokumen tanah 0% 0% 5% 5% 5% 5%
Luas tanah 2% 2% -3% -3% 7% 7%
Total Penyesuaian 13% 17% 2% 8% 12% 12%

Total penyesuaian absolut dijumlahkan, lalu jumlah total penyesuaian

absolut nilai dibagi dengan jumlah absolut per masing-masing data
pembanding.

Data 1 Data 2 Data 3

Penyesuaian Data 1 DATA 2 DATA 3 Total
(abs) (abs) (abs)
Total
13% 17% 2% 8% 12% 12% 37%
Penyusutan
Porsi 37%/17% 2.18 37%/2% 4.63 37%/12% 3.08 9.88

Setelah itu, nilai pembebanan atau pembobotan akan didapatkan seperti

tabel di bawah ini

Data 1 Data 2 Data 3

Penyesuaian Data 1 Data 2 Data 3 Total
(abs) (abs) (abs)
Total
13% 17% 2% 8% 12% 12% 37%
Penyesuaian
Porsi 37%/17% 2.18 37%/2% 4.63 37%/12% 3.08 9.88
Pembebanan 2.18/9.88 22.02% 4.63/9.88 46.79% 3.08/9.88 31.19%

Pembebanan/pembobotan di atas yang akan dimasukkan ke dalam

kertas kerja untuk dilakukan perhitungan nilai indikasi (harga satuan
baru).
Pembebanan

Data Pembanding Bobot Nilai Pasar

Data #1 22.02% =22.02% x indikasi nilai tanah data 1

Data #2 46.79% =46.79% x indikasi nilai tanah data 2

Data #3 31.19% =31.19% x indikasi nilai tanah data 3

Nilai Indikasi 100% Total dari nilai di atas (Rp.xxxx)

SPIM-147
b. Pendekatan Biaya
Dengan mengunakan Metode Kalkulasi Biaya, nilai properti (Tanah dan Bangunan)
diperoleh dengan menganggap tanah sebagai tanah kosong, nilai tanah dihitung
dengan menggunakan metode perbandingan data pasar (market data approach).
Sedangkan nilai bangunan dihitung dengan metode kalkulasi biaya. Nilai pasar
bangunan dihitung dengan menghitung biaya reproduksi baru (RCN) bangunan
pada saat penilaian dikurangi penyusutan.
Rumus Umum:
Nilai Properti = Nilai Tanah + ( Biaya Reproduksi Baru (RCN)-Penyusutan)
Langkah-langkah yang diperlukan:

Hitung nilai tanah dengan perbandingan data pasar, dengan menganggap tanah
sebagai tanah kosong dan tersedia untuk dikembangkan sesuai dengan prinsip
Highest and best Use
Hitung biaya realisasi baru dari bangunan & prasarana
Hitung semua penyusutan oleh semua penyebab (fisik, fungsional dan ekonomis)
Kurangi biaya realisasi baru dengan besarnya penyusutan akan diperoleh nilai
pasar bangunan
Nilai pasar tanah ditambah nilai pasar bangunan sama dengan nilai properti
dengan metode pendekatan biaya
Menghitung Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New)
Dalam menghitung biaya pengganti baru terdapat 4 macam metode yang dapat
digunakan, yaitu :
Metode survey kuantitas (quantity survey method)
Dalam menerapkan metode ini, penilai Properti wajib memperoleh data:
(1) biaya langsung, antara lain biaya persiapan lahan, biaya material, dan biaya
tenaga kerja;
(2) biaya tidak langsung, antara lain biaya survey, biaya perizinan, biaya
asuransi, biaya lain-lain (overhead cost), keuntungan, dan pajak;
(3) harga satuan yang digunakan, meliputi biaya bahan dan biaya upah;
Metode unit terpasang (unit in place method)
Dalam menggunakan Metode Unit Terpasang (Unit In Place Method), Penilai
Properti wajib menghitung estimasi biaya bangunan atau konstruksi berdasarkan
harga satuan unit terpasang
Methode meter persegi (square meter method)
Dalam menggunakan Metode Meter Persegi (Square Meter Method), Penilai
Properti wajib:
(1) Menghitung estimasi biaya pembangunan dengan memperhatikan harga
kontrak atau biaya pembangunan dari properti pembanding yang sebanding
dan sejenis yang baru selesai dibangun dalam jangka waktu paling lama satu
tahun sejak Tanggal Penilaian (Cut Off Date);
SPIM-148
 (2) Melakukan penyesuaian terhadap data properti pembanding yang sebanding
dan sejenis, dalam hal terdapat perbedaan data secara signifikan antara
obyek penilaian dan properti pembanding yang sebanding dan sejenis yang
dapat mempengaruhi Nilai;
(3) Melakukan penyesuaian estimasi biaya pembangunan terhadap
kecenderungan perubahan biaya pembangunan pada tanggal kontrak atau
tanggal konstruksi sampai dengan Tanggal Penilaian (Cut Off Date)
(4) Menghitung estimasi biaya pembangunan yang dapat diambil dari biaya
pembangunan properti pembanding yang sebanding dan sejenis atau biaya
pembangunan properti yang baru selesai dibangun dalam jangka waktu
paling lama satu tahun sebelum Tanggal Penilaian (Cut Off Date), dalam
hal biaya pembangunan pada tanggal kontrak atau tanggal konstruksi tidak
diketahui, sepanjang memenuhi persyaratan sebagai berikut:
 properti pembanding yang sebanding dan sejenis memenuhi prinsip
penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use);
 properti pembanding yang sebanding dan sejenis dalam kondisi pasar
yang stabil;
 nilai lokasi (site value) dari properti pembanding yang sebanding dan
sejenis dapat diketahui.

Metode Index Biaya (Cost Indexing Method)

Dalam menggunakan Metode Indeks Biaya (Cost Indexing Method), Penilai
Properti wajib mengalikan biaya pembangunan properti pembanding yang
sebanding dan sejenis dengan Indeks Biaya tertentu untuk menghasilkan
estimasi biaya pembangunan obyek penilaian.
Untuk lebih jelasnya terkait dengan perhitungan Biaya Reproduksi Baru/Biaya
Pembangunan Baru dan Penyusutan dapat dilihat pada Modul Pendekatan Biaya.

c. Pendekatan Pendapatan
Yang perlu diperhatikan oleh penilai dalam penggunaan pendekatan pendapatan
adalah untuk penilaian properti komersial yang menghasilkan pendapatan seperti
hotel, mall, kebun, rumah/kantor sewa, dll. Pembuatan laporan penilaian dengan
pendekatan pendapatan akan dibahas dalam modul tingkat lanjutan.

SPIM-149