HABILITACIONES
URBANAS
RICHARD FLORES TINTAYA
1. LA FUNCIÓN SOCIAL DE LA PROPIEDAD
COMO JUSTIFICANTE DE LA INTERVENCIÓN
LEGAL DE LA PROPIEDAD SOBRE PREDIOS
• La función social de la propiedad se manifiesta
claramente en el ámbito de la propiedad predial,
ya que éste es uno de los activos mas relevantes
para el desarrollo de las distintas actividades
económicas; además, de ser el sustento sobre el
que se asienta la vivienda del ser humano.
“Conjunto de reglas a
través de las cuales la
La importancia
administración, en nombre
del fenómeno
de la utilidad publica, y los
social y
titulares del derecho de
económico del Puede
definirse propiedad en nombre de
urbanismo ha como
la defensa de los
dado lugar al
intereses privados, deben
nacimiento del
coordinar sus posiciones y
Derecho
sus respectivas acciones
urbanístico.
con vista a la ordenación
del territorio”.
Tiene por objeto normar los criterios y requisitos
mínimos para el Diseño y ejecución de las
Habilitaciones Urbanas y las Edificaciones,
permitiendo de esta manera una mejor
Regulada por el:
ejecución de los Planes Urbanos.
REGLAMENTO
Es la norma técnica rectora en el territorio
NACIONAL DE
EDIFICACIONES nacional que establece los derechos y
Decreto supremo N° responsabilidades de los actores que
011-2006-Vienda intervienen en el proceso edificatorio, con el fin
de asegurar la calidad de la edificación.
Las Municipalidades Provinciales podrán
formular Normas complementarias en función de
las características geográficas y climáticas
particulares y la realidad cultural de su
jurisdicción.
Tiene el objeto de establecer la regulación jurídica
de los procedimientos administrativos para la
obtención de las licencias de habilitación urbana y
de edificación; seguimiento, supervisión y
LEY Nº 29090 - fiscalización en la ejecución de los respectivos
Ley de regulación proyectos, en un marco que garantice la seguridad
de habilitaciones privada y pública.
urbanas y de
edificaciones
Establece el rol y responsabilidades de los
diversos actores vinculados en los procedimientos
administrativos de la presente Ley.
2. DERECHO A URBANIZAR
• Históricamente el derecho a urbanizar, esto es, a fundar
ciudades, reformarlas o ampliarlas han correspondido a
la autoridad estatal, y no al propietario.
• En el Perú, sin embargo, tenemos aun una legislación
decimonónica en la cual el propietario privado es el
gestor de la urbanización, y es obvio que su principal
interés es potenciar la especulación sobre la tierra, y no
satisfacer el interés general en el crecimiento armónico
del entorno urbano.
• En realidad a nadie le gusta invadir, ni pagar
un cupo por acceder a un asentamiento
humano y luego abonar una cuota indefinida
por protección o mantenerse en la
asociación; ni vivir en situaciones de absoluta
precariedad.
• Lo que ocurre es que la privatización del
urbanismo, en contra del bien común, ha
llevado a una especulación creciente e
inmoral sobre un recurso escaso como el
suelo, razón por las cuales ciudades han
crecido en forma desordenada ya que
existían lotes y urbanizaciones para clases
adineradas, pero no para los sectores mas
vulnerables.
3. SUELO URBANO Y RURAL
• Elestatuto jurídico de la propiedad predial esta
conformado por los derechos, obligaciones, limites y
restricciones que goza o sufre el propietario de una
superficie delimitada del territorio. Esas potestades y
obligaciones son distintas de acuerdo con el carácter
urbano o rural del predio.
• Elterreno urbano se define como: “Unidad inmobiliaria
constituida por una superficie de terreno habilitado para uso
urbano y que cuenta con accesibilidad, sistema de
abastecimiento de agua, sistema de desagüe, abastecimiento
de energía eléctrica y redes de iluminación publica y que ha
sido sometida a un proceso administrativo para adquirir esa
condición. Puede o no contar con pistas y veredas” (articulo
único, de definiciones, de la Norma G.040, del reglamento
nacional de edificaciones aprobado por Decretos Supremo
N°011-2006-VI-VIVIENDA).
• Por contraposición la misma norma define pobremente al
terreno rustico como aquel que no esta habilitado, ni cuenta con
las condiciones propias del uso urbano.
• El
tribunal Registral en la resolución N° 360-2005-SUNARP-TR-L
del 24 de junio del 2005, establece los siguientes criterios:
Corresponde a la autoridad Cuando la autoridad administrativa
municipal, en uso de sus facultades,
municipal, determinar la
autoriza una licencia de obra, ello
naturaleza urbana de un supone que ha verificado el
predio, condición que puede cumplimiento de los requisitos que
ser acreditada al registro establecen las normas legales y
mediante el certificado de reglamentarios aplicables, no siendo
zonificación y vías o el facultad del registrador, cuestionar
certificado de parámetros aspectos vinculados al cumplimiento
urbanísticos y edificatorios de dichos requisitos.
4. IMPORTANCIA DE LA DISTINCION
ENTRE SUELO URBANO Y RUSTICO
La determinación de un
predio como urbano o rustico
es de gran importancia
practica, pues ello activa un
conjunto normativo distinto
en caso se trate de uno y
otro.
5. HABILITACION URBANA
El proceso de convertir un terreno
rústico o eriazo en urbano, mediante la
ejecución de obras de accesibilidad,
de distribución de agua y recolección
de desagüe, de distribución de energía
e iluminación pública, pistas y veredas.
Adicionalmente, el terreno podrá
contar con redes para la distribución
de gas y redes de comunicaciones.
(Art. 3.1 de la Ley 29090)
• Lahabilitación como proceso administrativo-municipal
cuenta con dos etapas claramente diferenciadas:
Aprobación de proyecto:
Recepción de las obras:
Se autoriza el modelo de
Se da por concluida la ejecución
habilitación con su respectivo de las obras de habilitación según
grafico, así como el inicio de el proyecto, o con el replanteo
las obras. La aprobación se correspondiente, con lo cual se
materializa en un plano de tiene por consolidada la situación
manzanas y lotes, jurídica independiente de cada
conjuntamente con las áreas uno de los lotes resultantes, y la
publicas, viales y aportes para transferencia al dominio publico o
distintos fines. a las entidades respectivas de las
áreas publicas y otros aportes
6. LICENCIA DE HABILITACIÓN
• Endoctrina se discute si la licencia constituye una concesión o
una autorización administrativa.
• Ennuestro país estamos ante una autorización, pues la facultad
de urbanizar corresponde al propietario, por lo que la
administración se limita a verificar el cumplimiento de los
requisitos formales y dentro del ámbito de la normativa urbanística
y de los Planes de Desarrollo Urbano. Sin embargo la facultad de
urbanizar no debería corresponder en forma natural al dominio,
sino , otorgada mediante una concesión por parte del gobierno
local en el entendido que esa potestad tiene origen estatal, pero
por determinadas razones de oportunidad y conveniencia debe
ser objeto de delegación a un privado.
• La licencia de habilitación tiene una vigencia de 36
meses, prorrogable por 12 meses adicionales por
única vez. La prorroga se solicita 30 días antes al
vencimiento de la licencia, sin ningún costos adicional.
El inicio de la licencia se computan con el ingreso del
expediente a la municipalidad respectiva.
7. EFECTOS DE LA LICENCIA
• Lalicencia constituye una autorización de la autoridad
municipal para iniciar la obra de habilitación luego de haberse
aprobado u n proyecto
• El principal efecto de la misma es otorgar seguridad jurídica al
titular de la licencia, a quien no le afectaran los cambios
normativos o de zonificación sucesivos. Es decir, aun cuando
se produzcan modificaciones, el titular de la licencia puede
ampararse en ella para inicias o proseguir la ejecución de las
obras tal como estaban delineadas en el proyecto.
8. CLASES DE HABILITACIÓN URBANA
CLASES DE HABILITACIÓN
URBANA
Las habilitaciones Habilitaciones para uso Habilitaciones para Habilitaciones para
residenciales comercial uso industrial usos especiales
Las habilitaciones Las habilitaciones Las La habilitación para
residenciales para para uso de Aquellas
habilitaciones uso comercial
uso de vivienda vivienda taller Destinadas a la destinadas a la
para uso de exclusivo edificación de los edificación de
vivienda tipo
locales industriales locales educativos,
club, temporal
y que se realizan religiosos, de
Habilitaciones Son aquellas o vacacional
La habilitación sobre terrenos con salud,
convencionales que combinan
comercial y para zonificación institucionales,
los destinos:
otro uso (mixto) compatible deportivos,
Urbanizaciones con vivienda e
venta garantizada industria recreacionales y
elemental y campos feriales.
Urbanizaciones complementaria.
progresivas
Urbanizaciones
con construcción
simultanea
9. MODALIDAES DE APROBACIÓN DEL PROCEDIMIENTO
DE LICENCIA DE HABILITACIÓN
La ley 29090 regula cuatro tipos o procedimientos:
Aprobación automática de la licencia, por medio del
simple cargo de ingreso del expediente, previo pago
de la liquidación respectiva, lo que autoriza el inicio
de las obras.
Modalidad A
Es un procedimiento que no requiere evaluación
previa por parte de la administración, y cuyo control
se realiza ex-post, y no ex-ante.
Esta figura no se permite en ninguna hipótesis de
habilitación urbana.
Requiere que el expediente venga acompañado de la
firma de los profesionales responsables de la obra.
Para tal fin se debe presentar el Formulario Único.
El cargo del ingreso constituye una licencia temporal, que
permite a partir de ese momento el inicio de las obras
Modalidad B preliminares.
La licencia definitiva se obtiene por acto administrativo expreso
o por silencio positivo luego de 15 días útiles para la verificación
administrativa del expediente, tratándose de edificaciones, o de
20 días útiles en el caso de las habilitaciones.
Pueden acogerse a esta modalidad:
• Predios no mayores de cinco hectáreas, que constituyan
islas rusticas y que conformen un lote único.
• Predios que cuenten con un planeamiento integral
aprobado con anterioridad.
• Consiste en la evaluación previa de proyectos por parte de los
revisores urbanos o comisiones técnicas.
• Para obtener esta licencia se requiere la presentación del
expediente con visado de los revisores urbanos.
• El ingreso del Formulario Único acompañado de los requisitos
legales y previo pago de la liquidación respectiva constituye la
licencia que autoriza el inicio de las obras.
Modalidad C • Si el interesado opta por acudir a la Comisión Técnica de la
Municipalidad competente, pues en tal caso se trata de un
procedimiento de evaluación previa.
• Se puede aplicar el silencio administrativo positivo luego de los 40 días.
Podrán acogerse:
• Las que se ejecuten por etapas.
• Las construcciones simultaneas que soliciten la venta
garantizada de los lotes.
• Las construcciones simultaneas de vivienda, siempre que
su finalidad sea la venta de las viviendas edificadas.
Consiste en el procedimiento de evaluación previa con
comisión técnica. En este caso el usuario presenta el
expediente en el Formulario Único, requisitos legales y el
pago de liquidación respectiva, los mismos que se repiten a la
Comisión Técnica para que se reúna en un plazo no mayor
de cinco días útiles.
La comisión dispondrá de cuarenta días para resolver y con
Modalidad D aplicación de silencio positivo.
Podrán acogerse a esta modalidad:
• Predios que no colinda con áreas urbanas o que las áreas
aledañas cuenten con proyectos de habilitación aprobados
y no ejecutados.
• Predios que colindan con zonas arqueológicas, bienes
culturales previamente declarados o con áreas naturales
protegidas.
• Predios que tengan como finalidad la gran industria,
industria básica, comercio y usos especiales.
10. INSCRIPCIÓN
• Lainscripción del proyecto de habilitación se realiza en
merito del cargo del formulario único con sello de
recepción y numero de expediente asignado, planos de
ubicación, trazado y lotización ; memoria descriptiva.
Esta norma esta pensada para la modalidad C con
revisor urbano, aunque la actual redacción del articulo
10.4 de la ley 29090, modificada por la ley 29746,
permite que todas las otras modalidades sean objeto
de este tipo de inscripción.
• La inscripción de la recepción de obras se extiende
por merito del formulario Único con la resolución de
aprobación de la recepción de obras de habilitación
urbana, el plano de replanteo de trazado y lotización
, la memoria descriptiva, debidamente sellados por
la municipalidad, son los documentos que dan
merito a la inscripción en el registro de la
culminación del procedimiento de habilitación.
• Todoslos procedimientos, salvo los de aprobación
automática en los que basta el formulario
presentado, se rigen por el silencio positivo
administrativo previsto en la ley 29090.
