Impuestos Sobre la Renta.

Personas Físicas
Bloque 3
 I mpuestos S obre la R enta . P ersonas F ísicas

Contenido
4. Normatividad fiscal del Impuesto Sobre la Ren-
ta para Personas Físicas que perciban ingresos por
arrendamiento y en general por otorgar el uso o
goce temporal de bienes inmuebles.
4.1 Objeto y obligaciones.
4.2 Deducciones autorizadas.
4.3 Pagos provisionales.
4.4 Declaración anual por estos conceptos.

5. Normatividad fiscal del Impuesto Sobre la Renta

para Personas Físicas que perciban ingresos por ena-
jenación y adquisición de bienes.
5.1 Objeto y obligaciones.
5.2 Deducciones autorizadas.
5.3 Pagos provisionales.
5.4 Declaración anual por estos conceptos

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la para que perciban ingresos
por arrendamiento y en general por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles . bloque

Clave
ACTIVIDADES SUMATIVAS
Son las distintas tareas que desarrolla el estudiante
para verificar el logro de un objetivo de aprendizaje
Actividades de aprendizaje
específico: ensayos, mapas mentales o conceptuales,
cuadros comparativos, entre otras.

Son entregables que representen alguna práctica

Actividad integradora en contextos laborales: proyectos, análisis de casos,
diseño de propuestas, entre otros.

Es un examen de opción múltiple que contempla

Evaluación final
reactivos de la totalidad de contenidos de la materia.

Es un espacio para la discusión grupal a partir de

Foro de discusión preguntas detonadoras o los resultados de actividades
previas.

Desarrollo de contenido creado y enriquecido por

Wiki
múltiples usuarios, que se publica en la web.

Desarrollo de contenido que puede ser creado y

Blog enriquecido por uno o varios usuarios, que se publica
en la web de forma cronológica.

LECTURAS

Lectura base Lectura complementaria Lectura recomendada

Artículos de difusión o de reporte

Literatura consolidada del área de de investigación que muestran
Lectura breve que muestra
conocimiento, considerada como reflexiones o aplicaciones reales
un enfoque diferente de
“libro de texto”. El formato puede que se vinculan con los temas
los temas estudiados.
ser texto, audio o video. estudiados. El formato puede
ser texto, audio o video.

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INSTRUCCIONES Y RECURSOS
Actividades formativas

Estudio de caso Reflexión Ejercicio

Proposición breve que pretende

Descripción breve de una Actividad breve y replicable que
enfatizar información relevante
situación que permita aplicar las permite detonar, desarrollar
del tema para considerar sus
competencias que se pretende o comprobar aprendizajes.
implicaciones en la práctica.
desarrollar. Actividad sugerida, no Actividad sugerida, no tiene
Actividad sugerida, no tiene
tiene impacto en la evaluación. impacto en la evaluación.
impacto en la evaluación.

Reforzadores

Ejemplo ¿Sabías que…? Tip

Proposición breve que pretende

Descripción breve de una Actividad breve y replicable que
enfatizar información relevante
situación que permita aplicar las permite detonar, desarrollar
del tema para considerar sus
competencias que se pretende o comprobar aprendizajes.
implicaciones en la práctica.
desarrollar. Actividad sugerida, no Actividad sugerida, no tiene
Actividad sugerida, no tiene
tiene impacto en la evaluación. impacto en la evaluación.
impacto en la evaluación.

MULTIMEDIA

Clip de video Clip de audio Recurso web

Recomendación de recurso Recomendación de sitios

Recomendación de recurso didáctico
didáctico breve (no mayor a cinco web ajenos a la plataforma
breve (no mayor a cinco minutos) que
minutos) que ilustra un tema en de IEU, con información
explica un tema en formato de audio.
formato de video. relevante sobre un tema.

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tres
la para que perciban ingresos
por arrendamiento y en general por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles . bloque

Introducción

El presente bloque tratará sobre la normatividad fiscal del ISR

para personas físicas que perciban ingresos por enajenación
y adquisición de bienes, así como de aquellas que perciban
ingresos por arrendamiento y, en general, por otorgar el uso o
goce temporal de bienes inmuebles.
Realizaremos un análisis de las disposiciones relativas del
título IV de la ley en la materia. Es de vital importancia
Consulta la presentación identificar los derechos y obligaciones de las personas físicas
del autor que realizan las actividades anteriormente mencionadas, así
como calcular sus pagos provisionales y declaración anual, a
partir de la normatividad fiscal vigente, para proporcionar una
adecuada orientación y asesoramiento a las personas físicas
anteriormente señaladas y tengan un correcto cumplimiento
de las disposiciones fiscales.
Para todo lo anterior se proporcionan al estudiante las lecturas
que lo apoyarán a comprender mejor el tema abordado y se
implementó una actividad individual consistente en determinar
los pagos provisionales de una persona física sin actividad
empresarial que realiza la venta de un departamento, con lo
cual el estudiante tendrá una base importante en el estudio de
esta materia.

Objetivo del bloque

Identificar los derechos y obligaciones de las personas físicas

que perciben ingresos por arrendamiento y en general por
otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles, y por
enajenación y adquisición de bienes, así como calcular sus pagos
provisionales y declaración anual, a partir de la normatividad
fiscal vigente, para proporcionar una adecuada orientación, así
como un correcto cumplimiento de las disposiciones fiscales.

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 I mpuestos S obre la R enta . P ersonas F ísicas

Lecturas base

Cámara de Diputados del H. Congreso de la Unión (2021). Ley

del impuesto sobre la renta (artículos 119 al 132). Recuperado
de: https://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/pdf/LISR.
pdf (pp. 152 -163)

Cámara de Diputados del H. Congreso de la Unión (2020).

Reglamento de la ley del impuesto sobre la renta (artículos
200 al 240). Recuperado de: https://www.diputados.gob.
mx/LeyesBiblio/regley/Reg_LISR_060516.pdf (pp. 51-66).

Lecturas complementarias

Pérez Chávez, J. y Fol Olguín, R. (2022). Guía práctica de ISR:

personas físicas (3a. ed.). Ciudad de México, Tax Editores
Unidos. Recuperado de https://elibro.net/es/ereader/
ieu/218455 (pp. 124 – 136 pp. 139 -184).

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N ormatividad fiscal del I mpuesto S obre R enta P ersonas F ísicas
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por arrendamiento y en general por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles . bloque

4. Normatividad fiscal del Impuesto so-

bre la Renta para Personas Físicas
que perciban ingresos por arrenda-
miento y en general por el uso o goce
temporal de bienes inmuebles
De acuerdo con lo dispuesto por el artículo 2398 del Código Civil Federal (p. 219):

Hay arrendamiento cuando las dos partes contratantes se obligan recíprocamente, una, a
conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio
cierto.
Quien concede el uso se denomina arrendador, y quien lo recibe y paga el precio es el arrendata-
rio.
Asimismo, cabe precisar a qué se refiere la ley con bienes inmuebles, y para tal efecto, la misma
legislación civil federal, en su artículo 750 (p. 82), establece lo siguiente:
Son bienes inmuebles:
I. El suelo y las construcciones adheridas a él;
II. Las plantas y árboles, mientras estuvieren unidos a la tierra, y los frutos pendientes de
los mismos árboles y plantas mientras no sean separados de ellos por cosechas o cortes regu-
lares;
III. Todo lo que esté unido a un inmueble de una manera fija, de modo que no pueda sepa-
rarse sin deterioro del mismo inmueble o del objeto a él adherido;
IV. Las estatuas, relieves, pinturas u otros objetos de ornamentación, colocados en edificios
o heredados por el dueño del inmueble, en tal forma que revele el propósito de unirlos de un
modo permanente al fundo;
V. Los palomares, colmenas, estanques de peces o criaderos análogos, cuando el propieta-
rio los conserve con el propósito de mantenerlos unidos a la finca y formando parte de ella de
un modo permanente;
VI. Las máquinas, vasos, instrumentos o utensilios destinados por el propietario de la finca
directa y exclusivamente, a la industria o explotación de la misma;
VII. Los abonos destinados al cultivo de una heredad, que estén en las tierras donde hayan
de utilizarse, y las semillas necesarias para el cultivo de la finca;
VIII. Los aparatos eléctricos y accesorios adheridos al suelo o a los edificios por el dueño
de éstos, salvo convenio en contrario;

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IX. Los manantiales, estanques, aljibes y corrientes de agua, así como los acueductos y las
cañerías de cualquiera especie que sirvan para conducir los líquidos o gases a una finca o para
extraerlos de ella;
X. Los animales que formen el pie de cría en los predios rústicos destinados total o parcial-
mente al ramo de ganadería; así como las bestias de trabajo indispensables en el cultivo de la
finca, mientras están destinadas a ese objeto;
XI. Los diques y construcciones que, aun cuando sean flotantes, estén destinados por su
objeto y condiciones a permanecer en un punto fijo de un río, lago o costa;
XII. Los derechos reales sobre inmuebles;
XIII. Las líneas telefónicas y telegráficas y las estaciones radiotelegráficas fijas.
Al referirse en general al uso o goce temporal de bienes inmuebles, se debe considerar lo dispues-
to por las fracciones I y II del artículo 114 de la ley del ISR, tomando en cuenta al subarrendamiento
y a los rendimientos de certificados de participación inmobiliaria no amortizables.
Por tanto, el subarrendamiento es prácticamente la misma figura definida por el artículo 2398
antes mencionado, pero en este caso el arrendatario es quien concede el uso, previo convenio
expreso que celebre el arrendatario con el arrendador, ya que, de acuerdo con la misma legislación
federal, en su artículo 2480 (p. 228):

El arrendatario no puede subarrendar la cosa arrendada en todo, ni en parte, ni ceder sus

derechos sin consentimiento del arrendador; si lo hiciere, responderá solidariamente con el
subarrendatario, de los daños y perjuicios.
En seguida se analizarán algunos de los elementos del ISR en relación a las personas físicas que
realizan este tipo de actividades.

4.1 Objeto y obligaciones

El objeto de este impuesto en el caso de las personas físicas que se analizan son los ingresos que
obtienen y que se precisan en el artículo 114 de la ley del ISR antes referido, es decir, los provenientes
del arrendamiento o subarrendamiento y en general por otorgar a título oneroso (no gratuito) el uso
o goce temporal de bienes inmuebles en cualquiera otra forma. Lo anterior significa, conforme a
Martín, Mireles y Valle (2008, p. 164):

Se debe acumular todo aquél ingreso que obtenga por arrendar un bien inmueble, ya sea, que
éste se ocupe para instalar un negocio o para que alguien lo habite. En el caso de que yo fuere
el que pagó por arrendar el bien inmueble y, que a la vez, yo lo arriende, acumulo el ingreso por
arrendar el mismo a una tercera persona.
Es decir, en el caso de la fracción I del artículo 114 de la ley del ISR, se tendrían que acumular todos
aquellos ingresos que provengan de cualquier otra forma a través de la cual se otorgue el uso o
goce temporal de bienes inmuebles, como pudiera ser también el caso del usufructo, entre otros.
Respecto a la segunda fracción del mismo precepto 114, en cuanto a los rendimientos de certificados
de participación inmobiliaria no amortizables, deberá considerarse para tal efecto lo dispuesto en el
artículo 228-A de la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito (p. 39):

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la para que perciban ingresos
por arrendamiento y en general por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles . bloque

Los certificados de participación son títulos de crédito que representan:

a).- El derecho a una parte alícuota de los frutos o rendimientos de los valores, derechos
o bienes de cualquier clase que tenga en fideicomiso irrevocable para ese propósito la
sociedad fiduciaria que los emita;
b).- El derecho a una parte alícuota del derecho de propiedad o de la titularidad de esos
bienes, derechos o valores;
c).- O bien el derecho a una parte alícuota del producto neto que resulte de la venta de
dichos bienes, derechos o valores.
En el caso de los incisos b) y c), el derecho total de los tenedores de certificados de cada emisión
será igual al porcentaje que represente en el momento de hacerse la emisión el valor total nominal
de ella en relación con el valor comercial de los bienes, derechos o valores correspondientes fijado
por el peritaje practicado en los términos del artículo 228 h. En caso de que al hacerse la adjudicación
o venta de dichos bienes, derechos o valores, el valor comercial de éstos hubiere disminuido, sin ser
inferior al importe nominal total de la emisión, la adjudicación o liquidación en efectivo se hará a los
tenedores hasta por un valor igual al nominal de sus certificados; y si el valor comercial de la masa
fiduciaria fuere inferior al nominal total de la emisión, tendrán derecho a la aplicación íntegra de los
bienes o producto neto de la venta de los mismos.
Por tanto, estos títulos de crédito representan un ingreso que una persona física pueda tener
derivado de una actividad que consiste en otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles.
Por cuanto hace a las obligaciones de las personas sujetas a este régimen, de manera similar a
los que desempeñan otras actividades, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 118, están
obligadas a solicitar su inscripción al RFC, a llevar contabilidad, a expedir comprobantes fiscales de
acuerdo con lo dispuesto por los artículos 29 y 29-A del Código Fiscal de la Federación, a presentar
sus declaraciones de pagos provisionales y anuales en términos de lo dispuesto por la ley del ISR.

4.2 Deducciones autorizadas

De acuerdo con la Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR Art. 115) las personas físicas podrán reali-
zar sus deducciones de dos formas:
Primera, por medio de la aplicación de las siguientes deducciones efectivamente erogadas:
• Los pagos realizados por concepto del Impuesto Predial, el impuesto local sobre in-
gresos por arrendamiento del periodo correspondiente, las contribuciones de mejora y
cooperación para obrar públicas que afecten al inmueble.
• Los gastos de mantenimiento y consumo de agua, siempre y cuando no sean pagados
por quien use o goce del inmueble.
• Los intereses reales pagados, generados por los prestamos financieros para la compra
construcción o mejoras para el inmueble en renta.
• El pago realizado por concepto de salarios, comisiones y honorarios, así como los im-
puestos, contribuciones o cuotas correspondientes.
• El pago realizado por concepto de primas de seguros de los bienes inmuebles en
arrendamiento.
• Las depreciaciones de construcciones, considerando las adiciones o mejoras de in-
muebles para arrendamiento.

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 I mpuestos S obre la R enta . P ersonas F ísicas

Segunda: Por medio de la aplicación de la opción de “Deducción Ciega”, el contribuyente podrá

no contar con comprobantes fiscales que amparen sus deducciones, aplicando como monto de
deducción el 35% de los ingresos obtenidos por concepto de arrendamiento, además del Impuesto
Predial.
En caso de destinar una parte del inmueble para el uso o goce temporal del inmueble de manera
gratuita, sólo se podrá deducir la parte proporcional de gastos y predial por la cual se recibe un pago.
Además, al realizar un subarrendamiento, sólo podremos reducir las rentas pagas al arrendador,
sin incluir el predial.
Cuando el arrendamiento o goce temporal de bienes inmuebles se lleve a cabo por periodos
menores a un año, las deducciones anteriores se aplicarán de acuerdo con el periodo correspondiente.

Ejercicio

Tabla 1. Determinación de las deducciones (deducción ciega) de una persona física con ingresos por arrendamiento
Fuente: Pérez Chávez, J. y Fol Olguín, R. (2022 p.129)

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la para que perciban ingresos
por arrendamiento y en general por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles . bloque

Las deducciones efectivamente erogadas deberán cumplir con los requisitos de deducibilidad del
artículo 147 de la Ley del ISR, debemos de recordar que las deducciones autorizadas en el Régimen
de Arrendamiento, deben de ser indispensables para realizar dicha actividad, además de contar con
comprobantes que cumplan con los requisitos fiscales vigentes.
Debemos de considera que no quedaran incluidas las partidas no deducibles contenidas en el
artículo 148 de la misma ley y, en el caso de deducción de inversiones, se deberá de proceder en los
términos del artículo 149 del mismo ordenamiento.

4.3 Pagos provisionales

Conforme a lo establecido por el artículo 116 de la ley del ISR, los contribuyentes efectuarán los
pagos provisionales mensual o trimestralmente, a más tardar el día 17 del mes inmediato posterior
al que corresponda el pago.
La anterior disposición mencionada establece que el pago provisional se determinará aplicando la
tarifa del artículo 96 de la misma ley del ISR, a la diferencia que resulte de disminuir a los ingresos
del mes por el que se efectúa el pago, el monto de las deducciones a que se refiere el artículo 115
(las efectivamente erogadas o la opcional), correspondientes al mismo período.
Conforme a lo establecido por el artículo 116 de la Ley del ISR, los contribuyentes efectuarán los
pagos provisionales mensual o trimestralmente, a más tardar el día 17 del mes inmediato posterior
al que corresponda el pago.
La anterior disposición mencionada establece que el pago provisional se determinará aplicando la
tarifa del artículo 96 de la misma Ley del ISR a la diferencia que resulte de disminuir a los ingresos
del mes por el que se efectúa el pago el monto de las deducciones a que se refiere el artículo 115 (las
efectivamente erogadas o la opcional), correspondientes al mismo período.
Un contribuyente que percibe sus ingresos sólo por arrendamiento cuyo monto mensual no exceda
de 10 salarios mínimos generales vigentes en la Ciudad de México, en cuyo caso consideraremos
la Unidad de Medida y Actualización, podrá efectuar pagos provisionales de manera trimestral de
conformidad con lo establecido por el tercer párrafo del artículo 116 de la Ley del ISR.

Tabla 2. Procesos determinación de los pagos provisionales. Fuente: Pérez Chávez, J. y Fol Olguín, R. (2022 p.130)

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En el caso de las instituciones fiduciarias, realizarán sus pagos provisionales a cuenta de aquel a
quien corresponda el rendimiento del uso o goce temporal de bienes inmuebles, de acuerdo con
el articulo 117 LISR, durante los meses de mayo, septiembre y enero del siguiente año, aplicando
directamente 10 % de los ingresos obtenidos durante el cuatrimestre anterior sin considerar sus
deducciones.
Debemos señalar que las personas físicas, serán objeto de retención a cargo del 10% de sus
ingresos y sin considerar sus deducciones, cuando realicen actividades de arrendamiento con una
persona moral.
A continuación, para una mayor comprensión acerca del tema, realizaremos los siguientes
ejercicios, en donde analizaremos las deducciones para el Régimen de Arrendamiento y determinar
la base para el pago provisional del Impuesto Sobre la Renta

Ejercicio

Tabla 3. Cálculo del ISR de los pagos provisiones de una persona física con ingresos por arrendamiento Fuente: Pérez
Chávez, J. y Fol Olguín, R. (2022 p.133-136)

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tres
la para que perciban ingresos
por arrendamiento y en general por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles . bloque

4.4. Declaración anual

Para el pago y la declaración del ejercicio correspondiente, por
parte de estos contribuyentes, se debe calcular el impuesto con
base en lo dispuesto por el artículo 152 de la LISR.
Para realizar el cálculo anual del Impuesto Sobre la Renta
correspondiente, primeramente, disminuiremos a los ingresos
acumulables obtenidos durante el ejercicio por la realización de
actividades de arrendamiento, las deducciones autorizadas o
deducción ciega, así como también las deducciones personales.
Posteriormente aplicaremos al resultado obtenido o utilidad
gravable, la tarifa presentada en el artículo 152 de la misma ley,
para finalmente acreditar los pagos provisionales efectuados
durante el año.
El procedimiento por medio del cual se determinará la utilidad
gravable a que hace referencia esta disposición se encuentra
regulada en el artículo 109 del propio ordenamiento.
Las personas físicas que realizaron actividades de arrendamiento,
deberán de calcular y presentar la declaración anual del Impuesto Para conocer más acerca
Sobre la Renta a su cargo, a más tardar en el mes de abril del año del tema puedes ver el
siguiente correspondiente, por medio de los medios electrónicos
siguiente video:
dispuestos por el Servicio de Administración Tributaria (SAT).

0 hasta 5:08
Como ya lo hemos
estudiado, también
puedes optar por
pertenecer al RESICO de
acuerdo con el monto de
ingresos obtenidos por
arrendamiento inmobiliario,
o decidir realizar tu
declaración del ISR, de
acuerdo a este apartado,
según te convenga.

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 I mpuestos S obre la R enta . P ersonas F ísicas

5. Normatividad Fiscal del Impuesto so-

bre la Renta para Personas Físicas
que perciban ingresos por enajenación
y adquisición de bienes
La enajenación es una figura jurídica que deriva del Derecho Civil y se define de acuerdo con Moto
(2015, p. 206) como:

La transmisión del dominio de una cosa que hace el propietario de ella a otra persona. Dentro
de esta forma de transmisión de la propiedad cae el contrato, que puede ser gratuito u oneroso.
Será una enajenación onerosa, por ejemplo, la compraventa, y gratuita, la donación.
El artículo 14 del Código Fiscal de la Federación (CFF) nos establece lo que se entiende por
enajenación de bienes para efectos fiscales. A su vez, la adquisición de bienes se lleva a cabo
mediante la propia enajenación.

5.1 Objeto y obligaciones

Es importante considerar que, conforme a la Ley del Impuesto sobre la Renta, los sujetos se clasifican
en las dos secciones siguientes:

Sección I. Los contribuyentes que obtengan ingresos por la enajenación de bienes, pero sin
que se dediquen habitual o preponderantemente a esta actividad, pues de lo contrario se
sujetarán al régimen de actividades empresariales.

Sección II. Las personas físicas que obtengan ganancias derivadas de la enajenación de
acciones en la bolsa de valores (Venegas, 2016, p. 299).
Son objeto de este impuesto los ingresos que obtienen las personas físicas derivados de la
enajenación de bienes y por adquisición de los mismos, en términos de lo dispuesto por los capítulos
IV y V del título IV de la Ley del Impuesto sobre la Renta, y tendrán como obligaciones:
• Solicitar su inscripción al RFC en términos de lo dispuesto por el artículo 27 del CFF
• Llevar contabilidad conforme a lo dispuesto por el artículo 28 del CFF y 33 de su Reglamento
• Expedir comprobantes fiscales, los que deberán reunir los requisitos establecidos por los di-
versos 29 y 29-A del CFF
• Presentar declaraciones mensuales y anuales
De acuerdo con la Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR Art. 119) las personas físicas pueden
obtener ingresos por la realización de actividades de enajenación de bienes, anteriormente
mencionados, cuando reciban el monto de la contraprestación pactada o avaluó, e inclusive en
crédito.
Además, debemos de señalar que, no se considerará como ingreso por enajenación los obtenidos
por las personas físicas con motivo de la trasmisión de bienes inmuebles derivados de una donación

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ingresos por enajenación y adquisición de bienes .
bloque tres

o muerte, por fusión de sociedades y por los derivados de la enajenación de títulos de crédito
considerados como interés.
En el caso de una permuta o intercambio de un objeto, consideraremos que hay enajenación para
cada uno de los involucrados.
En cuanto a los ingresos exentos por enajenación de bienes, la ley del Impuesto Sobre la
Renta (LISR) señala a la obtención de la casa habitación del contribuyente, siempre y cuando no
exceda del límite de 700,000 UDIS vigentes además de que se realice ante fedatario público y el
contribuyente no hubiera realizado una enajenación anterior en un periodo de tres años, en caso de
pasar dicho límite, la diferencia se calculará como ingreso y se realizara la determinación del pago
correspondiente de ISR, considerando las deducciones en proporcional resultado obtenido.

5.2 Deducciones autorizadas

En cuanto a las deducciones de las personas físicas que obtengan ingresos por la enajenaciones y
adquisición de bienes inmuebles o certificados de participación inmobiliaria no amortizables, la ley
del Impuesto Sobre la Renta (LISR 1983 Art 121) señala las siguientes:
1. El “costo comprobado de la adquisición” (terreno más construcción) no menor al 10% del
monto de la enajenación correspondiente a la casa habitación del contribuyente.
2. El “Importe de las inversiones” realizadas en construcciones, mejoras y ampliaciones, cuya
actualización se realizará considerando desde el mes en que se realizó la inversión y hasta el
mes inmediato anterior en que se realizó la enajenación
3. Los pagos realizados por el enajenante por concepto de gastos notariales, impuestos,
derechos por escrituras, impuesto local y avaluó de bienes de bienes inmuebles.
4. Los pagos realizados por el enajenante por concepto de comisiones y mediaciones pagadas
por la adquisición o enajenación del bien.
La actualización del costo comprobado de adquisición, ser realizará mediante la resta del costo
del terreno para obtener el costo de construcción (20% como mínimo del costo total) al cual se
disminuirá el 3% anual transcurrido desde la fecha de adquisición y hasta la fecha de enajenación,
para posteriormente actualizar el resultado obtenido desde el mes en que se realizó la adquisición
y hasta el mes inmediato anterior en que se realizó la enajenación.
En el caso de automóviles particulares mayores a diez años (costo disminuido 10% anual) no se
considerará que hay costo de adquisición y para automóviles de transporte (costo disminuido 20%
anual) el periodo será de cinco años.
Para los bienes que no disminuyan su valor por el transcurso del tiempo, no se disminuirá el costo
de adquisición de acuerdo con el tiempo trascurrido desde su adquisición y hasta su enajenación,
como, por ejemplo: Obras de arte, metales y joyas preciosas.

5.3 Pagos provisionales

De conformidad con lo dispuesto por el artículo 126 de la Ley del ISR, los contribuyentes que obtengan
ingresos por la enajenación de bienes inmuebles determinaran la base del pago provisional al dividir
la ganancia entre el número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación,
sin exceder de 20 años para posteriormente aplicar la tarifa establecida por el artículo 96 de la
misma ley, a la cantidad que se obtenga se multiplicará por el mismo número de años en que se

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 I mpuestos S obre la R enta . P ersonas F ísicas

dividió la ganancia, tendiendo como resultado la cantidad que corresponda al pago provisional.
Los contribuyentes que obtengan ingresos por la adquisición de bienes inmuebles cubrirán como
pago provisional a cuenta del impuesto anual, de la manera siguiente:

Tabla 4. Determinación de los pagos provisionales de ISR de una persona física con ingresos de enajenación de
inmuebles Fuente: pp. 142- 143.

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 N ormatividad fiscal del I mpuesto S obre la R enta para P ersonas F ísicas que perciban
ingresos por enajenación y adquisición de bienes .
bloque tres

Ejercicio
A continuación, para su mayor comprensión realizarnos los siguientes ejercicios del cálculo
provisional del Impuesto Sobre la Renta (ISR) de una persona física con ingresos obtenidos por
la realización de enajenación de bienes inmuebles.

Tabla 5. Cálculo de los pagos provisionales de ISR de una persona física con ingresos de enajenación de inmuebles
Fuente: Pérez Chávez, J. y Fol Olguín, R. (2022 pp. 147-157).

Como podemos, calcularemos la ganancia proporcional desde la adquisición del inmueble hasta
su enajenación, para aplicar la tarifa del Impuesto Sobre la Renta de personas físicas que realicen
enajenación de bienes inmuebles.

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 I mpuestos S obre la R enta . P ersonas F ísicas

Además, con base en el artículo 127 de la LISR deberemos

¿Sabías que…? de realizar el pago del 5% sobre la ganancia obtenida, por
concepto de enajenación de terrenos, construcciones o
En el caso de operaciones
terrenos y construcciones, a enterar a cada entidad federativa
de escrituración publica,
los notarios y corredores
correspondiente, el cual se acreditará contra el pago provisional
púbicos serán los de ISR.
encargados de calcular el A continuación, para su mayor comprensión realizarnos los
pago provisional y enterarlo siguientes ejercicios:
al Servicio de Administración
Tributaria (SAT) dentro de los
primeros 15 días, posteriores
a su realización de la firma Ejercicio
de la escritura o minuta.

Tabla 6 Cálculo del impuesto estatal de una persona física con ingresos de
enajenación de bienes inmuebles Fuente: Pérez Chávez, J. y Fol Olguín, R.
(2022 pp. 162-164).

Por otra parte, y de acuerdo con el artículo 126 de la LISR, cuando

una persona física con establecimiento permanente en nuestro
país realiza la de enajenación de otros bienes, como por ejemplo
acciones, joyas, metales, obras de arte entre otros, el pago por
concepto de pago provisional, se calculará la tasa del 20% de
retención sobre el total de la operación y expedir la constancia de

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 N ormatividad fiscal del I mpuesto S obre la R enta para P ersonas F ísicas que perciban
ingresos por enajenación y adquisición de bienes .
bloque tres

retención al enajenante, para poder realizar la declaración anual

correspondiente.
En caso de realizar una retención menor, el contribuyente
deberá de dictaminar la operación respectiva con un contador
público registrado. Además, de considerar que, no se llevarán
a cabo las retenciones y pago provisional de bienes muebles
diversos de títulos de valor o partes sociales, cuando el monto de
la operación sea menor a $227,400.00 pesos.
A continuación, para su mayor comprensión realizarnos le
siguiente ejercicio:

Ejercicio

Tabla 7 Cálculo de los pagos provisionales de ISR de una persona física con
ingresos de enajenación de muebles con un valor menor a $227, 400.00
Fuente: Pérez Chávez, J. y Fol Olguín, R. (2022 pp. 184)
Para conocer cuáles son
los diferentes tipos de
ganancias que una persona
física que puede obtener
De acuerdo con el propio artículo 132, se establece la obligación
de efectuar como pago provisional por la adquisición de bienes, por la enajenación de
a cuenta del impuesto anual, el 20% del ingreso percibido sin acciones en la bolsa de
deducción alguna. valores, a quien aplicara
como pago definitivo el
10% por ISR, te invito a leer
el artículo 126 de la lectura
base.

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 I mpuestos S obre la R enta . P ersonas F ísicas

Ejercicio
A continuación, se presenta el siguiente ejercicio para calcular los pagos provisiones del ISR de
una persona física que realiza la enajenación de un mueble

Tabla 8. Cálculo de los pagos provisionales de ISR de una persona física con ingresos de enajenación de muebles
Fuente: Pérez Chávez, J. y Fol Olguín, R. (2022 pp. 183)

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 N ormatividad fiscal del I mpuesto S obre la R enta para P ersonas F ísicas que perciban
ingresos por enajenación y adquisición de bienes .
bloque tres

5.4 Declaración anual por estos conceptos

En el caso de la enajenación de bienes inmuebles, para el cálculo del impuesto que deberá declararse
al ejercicio fiscal siguiente al de su causación, se debe seguir el procedimiento establecido en el
artículo 120 de la Ley del ISR.

Tabla 9 Proceso de determinación del ISR anual de una persona física con ingresos de enajenación de un inmueble
Fuente: Pérez Chávez, J. y Fol Olguín, R. (2022 pp.165-169)

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 I mpuestos S obre la R enta . P ersonas F ísicas

Un ejemplo de la integración anual del ISR anual del ejercicio

es el siguiente:
Las personas físicas que realizaron actividades consideradas
en este apartado, deberán de calcular y presentar la declaración
anual del Impuesto Sobre la Renta a su cargo, a más tardar en el
mes de abril del año siguiente correspondiente, por medio de los
medios electrónicos dispuestos por el Servicio de Administración
Tributaria (SAT).

Ejercicio

Para conocer más acerca

del cálculo del ISR por
ingresos por enajenación de
bienes inmuebles, te invito a
ver el siguiente video::

Tabla 10. Cálculo del ISR anual de una persona física con ingresos por
enajenación de un bien inmuebles destinado a la renta de oficinas Fuente:
Para el caso del ISR anual
Pérez Chávez, J. y Fol Olguín, R. (2022 pp.173-178)
de la adquisición de bienes,
deberá observarse lo
dispuesto por los artículos
131, 151 y 152 de la Ley del
ISR.

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 N ormatividad fiscal del I mpuesto S obre la R enta para P ersonas F ísicas que perciban
ingresos por enajenación y adquisición de bienes .
bloque tres

Las personas físicas que realizaron actividades consideradas en este apartado, deberán de calcular
y presentar la declaración anual del Impuesto Sobre la Renta a su cargo, a más tardar en el mes
de abril del año siguiente correspondiente, por medio de los medios electrónicos dispuestos por el
Servicio de Administración Tributaria (SAT).

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 I mpuestos S obre la R enta . P ersonas F ísicas

Referencias
Cámara de Diputados del H. Congreso de la Unión (2021). Ley del Impuesto sobre la Renta

Martín, María A., Mireles, Susana, y Valle, Martha A., (2008), ISR, Impuesto sobre la Renta Personas Físicas no
Empresarias, Editorial Cengage Learning, México

Moto, Efraín, (2015), Elementos de Derecho, Editorial Porrúa, México, pág. 206.

Pérez, J. y Fol, R. (2022). Estudio del impuesto sobre la renta, personas físicas. (3ª Ed.) México: Taxxx.

Venegas, S. (2016). Derecho fiscal, parte general e impuestos federales. México: Oxford.

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N ormatividad fiscal del I mpuesto S obre la R enta para P ersonas F ísicas que perciban
ingresos por enajenación y adquisición de bienes .
bloque tres

Actividad
ISR de personas físicas con ingresos obtenidos por arrendamiento y enajenación
de bienes.
Valor: 20%
Consulta en la plataforma el objetivo de la actividad y las instrucciones correspondientes.
Recuerda que si tienes alguna duda respecto del entregable o de los temas programados para
esta semana, puedes resolverla con tu asesor, ya sea durante la sala online o solicitando una
asesoría individual.

Rúbrica
Antes de realizar la actividad te sugerimos revisar la rúbrica en la plataforma, a fin de identificar
con claridad los criterios con los que será evaluado tu entregable. Revisa los descriptivos de cada
criterio y apégate al nivel óptimo para conseguir la puntación máxima.

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