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E X P E R T O S E N I N V E R S I O N E S I N M O B I L I A R I A S
¿Por qué hay tantos desarrollos en la Riviera Maya?
¿Cómo elegir correctamente donde invertir?
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¿QUÉ ES LA TASA DE
ABSORCIÓN?
Representa la rapidez o lentitud con la que se vende un proyecto.
Es un concepto muy importante para entender la temperatura de
un mercado y de está forma pensar correctamente nuestra
inversión.
SUS 3 USOS MAS FRECUENTES SON PARA:
Fijación de precios de una vivienda
Como marcador de mercado para saber que construir
Como marcador de mercado para saber que comprar.
Utilizando la tasa de absorción el mercado se lee como de:
ALTA ABSORCIÓN: Cuando la tasa es mayor al 20%
BAJA ABSORCIÓN: Cuando la tasa es menor del 15%
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¿CÓMO SE CALCULA Y
CÓMO SE UTILIZA?
CALCULO SIMPLE: Si tengo disponible en inventario 1000
viviendas y se venden 100 x mes la tasa de absorción será del
10%.
TASA DE INTERES MENSUAL:
Total de unidades vendidas en un año Viviendas
disponibles en Venta
12 meses
EJEMPLO EN NÚMEROS CONDOS EN TULUM
Unidades vendidas en 2023: 2425 unidades
Total de inventario a Dic 23: 4500 unidades
___2500 / 4500= 0.46% mensual
12
ESTRATEGIA SEGÚN TASA:
TASA ABS. BAJA: Compra y Retención
Para comprar proyectos a mediano o largo
plazo.
Si eres dueño no vendas.
ALTA TASA DE ABS:
Subir precios y vender alto.
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ENTENDIENDO LOS NÚMEROS
1) Cantidad de desarrollos en mercado: Entre 250 y 300
2) Cantidad de unidades Promedio Anuales: 10,500 unidades
¿CÓMO PENSAR
3) Inventario disponible a Dic 2023: 4500 unidades
EL MERCADO? 4) Promedio de ventas mensuales 2023: 208 unidades
5) Unidades totales vendidas 2023: 2425 unidades vendidas
6) Tiempo Promedio de venta por desarrollo: 24 meses (Evaluar
Proyectos)
7) Costo promedio total: $300,000 dólares
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BUCEEMOS UN POCO MAS
PROFUNDO EN NÚMEROS
CANTIDAD DE UNIDADES DE INVENT S/COSTO
Hasta 100k: 30 unidades - 1%
Hasta 200k: 1400 unidades - 38,5%
Hasta 300k: 1000 unidades - 27,5%
Hasta 400k: 600 unidades - 16,5%
Hasta 500k: 300 unidades - 8,2%
Mayor a 500k: 300 unidades. - 8,2%
CANTIDAD DE UNIDADES VENDIDAS S/COSTO x MES
Hasta 100k: 7 unidades - 3%
Hasta 200k: 90 unidades (pico dic. 22' 266 unidades) - 46%
Hasta 300k: 50 unidades - 26%
Hasta 400k: 20 unidades - 10%
Hasta 500k: 10 unidades - 5%
Mayor a 500k: 15 unidades. - 8%
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VEAMOS SEGÚN CANTIDAD
DE RECÁMARAS
CANTIDAD DE UNIDADES DE INVENT.
S/RECAMARAS
1 RECÁMARA: 2200 unidades - 58%
2 RECÁMARAS: 1200 unidades - 32%
3 RECÁMARAS: 300 unidades - 8,5%
4 RECÁMARAS:
* Feb 23: 12 unidades
* Mar-Ago 23: 30 unidades
* Ago-Dic 23: 45 unidades - 1,5%
CANTIDAD DE UNIDADES VENDIDAS
S/RECAMARAS
1 RECÁMARA: 120 unidades - 48%
2 RECÁMARAS: 70 unidades - 28%
3 RECÁMARAS: 15 unidades - 14%
4 RECÁMARAS: 1 unidad - 1%
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¿COMO INFLUYE LA ZONA?
LOCATION, LOCATION, LOCATION.
Escuchamos muchas veces que suele ser un
factor dominante para pensar una inversión si
bien no el único. Veamos que dice el mercado.
REGIÓN 15: 26%
REGIÓN 8: 15%
TULUM DOWNTOWN: 13%
ALDEA ZAMA: 10%
LA VELETA: 8%
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CONCLUSIÓN DE MERCADO
SEGÚN TASA DE ABSORCIÓN
De los datos analizados sacamos varias conclusiones para
poder pensar una inversión:
Primero y muy importante estamos en momento de
absorción baja por ende si pensamos en vender o
comprar para liquidar al corto plazo estariamos
cometiendo un gran error.
¿Qué compraría?
Unidades de 3 recámaras
¿Por qué?
El inventario de una y dos recámaras tiende a crecer y
vemos que la absorción de mercado es menor al
inventario
Mientras que las unidades de 3 recámaras que demanda
el mercado van en aumento y supera al crecimiento en la
oferta
MUCHAS GRACIAS
W W W . P L A Y - I N V E S T M E N T S . C O M
