PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE LA LAGUNA

DOCUMENTO PARA INFORMACIÓN PÚBLICA

Julio 2014

E. MEMORIA DE ORDENACIÓN PORMENORIZADA 2

E5. LA ORDENACIÓN PORMENORIZADA DE GUAMASA

 ÍNDICE

1. AUH-0501: GUAMASA CASCO ------------------------------------------------------------ 4

1.1. Delimitación y descripción general ------------------------------------------------------------- 4
1.2. Problemática urbanística y criterios específicos de ordenación ----------------------------- 5
1.3. Ordenación estructural --------------------------------------------------------------------------- 5
1.3.1. Categorización de suelo ---------------------------------------------------------------------------- 5
1.3.2. Elementos estructurantes -------------------------------------------------------------------------- 6
1.4. Ordenación de áreas existentes------------------------------------------------------------------ 7
1.4.1. Trama urbana ---------------------------------------------------------------------------------------- 7
1.4.2. Condiciones de admisibilidad de los usos pormenorizados ----------------------------------- 8
1.4.3. Condiciones de la edificación --------------------------------------------------------------------- 9
1.4.4. Condiciones de gestión urbanística ------------------------------------------------------------- 10
1.5. Áreas nuevas -------------------------------------------------------------------------------------11
1.5.1. Ámbito de gestión sistemática: “La Trilladora” ---------------------------------------------- 12
1.5.2. Ámbito de gestión sistemática: “Guamasa Casco” ------------------------------------------- 13
1.5.3. Ámbito de gestión sistemática: “El Candil” --------------------------------------------------- 14

2. AUH-0502: LA CORDILLERA ------------------------------------------------------------ 16

2.1. Delimitación y descripción general ------------------------------------------------------------16
2.2. Problemática urbanística y criterios específicos de ordenación ----------------------------16
2.3. Ordenación estructural --------------------------------------------------------------------------17
2.3.1. Categorización de suelo -------------------------------------------------------------------------- 17
2.3.2. Elementos estructurantes ------------------------------------------------------------------------ 18
2.4. Ordenación de áreas existentes-----------------------------------------------------------------18
2.4.1. Trama urbana -------------------------------------------------------------------------------------- 18
2.4.2. Condiciones de admisibilidad de los usos pormenorizados --------------------------------- 19
2.4.3. Condiciones de la edificación ------------------------------------------------------------------- 20
2.4.4. Condiciones de gestión urbanística ------------------------------------------------------------- 20
2.5. Áreas nuevas -------------------------------------------------------------------------------------21

3. AUH-0503: SUERTES LARGAS 1 -------------------------------------------------------- 22

3.1. Delimitación y descripción general ------------------------------------------------------------22
3.2. Problemática urbanística y criterios específicos de ordenación ----------------------------23
3.3. Ordenación Estructural --------------------------------------------------------------------------24
3.3.1. Categorización de suelo -------------------------------------------------------------------------- 24
3.3.2. Elementos estructurantes ------------------------------------------------------------------------ 25
3.4. Ordenación de áreas existentes -----------------------------------------------------------------26
3.4.1. Trama urbana -------------------------------------------------------------------------------------- 26

E5-1
 3.4.2. Condiciones de admisibilidad de los usos pormenorizados --------------------------------- 27
3.4.3. Condiciones de la edificación ------------------------------------------------------------------- 27
3.4.4. Condiciones de gestión urbanística ------------------------------------------------------------- 28
3.5. Áreas nuevas -------------------------------------------------------------------------------------29
3.5.1. Ámbito de gestión sistemática Suertes Largas ------------------------------------------------ 29

4. AUH-0505: SUERTES LARGAS 2 -------------------------------------------------------- 31

4.1. Delimitación y descripción general ------------------------------------------------------------31
4.2. Problemática urbanística y criterios específicos de ordenación ----------------------------32
4.3. Ordenación Estructural --------------------------------------------------------------------------33
4.3.1. Categorización de suelo -------------------------------------------------------------------------- 33
4.3.2. Elementos estructurantes ------------------------------------------------------------------------ 34
4.4. Ordenación de áreas existentes -----------------------------------------------------------------35
4.4.1. Trama urbana -------------------------------------------------------------------------------------- 35
4.4.2. Condiciones de admisibilidad de los usos pormenorizados --------------------------------- 36
4.4.3. Condiciones de la edificación ------------------------------------------------------------------- 36
4.4.4. Condiciones de gestión urbanística ------------------------------------------------------------- 37

5. AUH-0506: EL BOQUERÓN --------------------------------------------------------------- 39

5.1. Delimitación y descripción general ------------------------------------------------------------39
5.2. Problemática urbanística y criterios específicos de ordenación ----------------------------40
5.3. Ordenación estructural --------------------------------------------------------------------------41
5.3.1. Categorización de suelo -------------------------------------------------------------------------- 41
5.3.2. Elementos estructurantes ------------------------------------------------------------------------ 42
5.4. Ordenación de áreas existentes-----------------------------------------------------------------42
5.4.1. Trama urbana -------------------------------------------------------------------------------------- 42
5.4.2. Condiciones de admisibilidad de los usos pormenorizados --------------------------------- 44
5.4.3. Condiciones de la edificación ------------------------------------------------------------------- 45
5.4.4. Condiciones de gestión urbanística ------------------------------------------------------------- 46
5.5. Áreas nuevas -------------------------------------------------------------------------------------47

6. AUH-0507: TABARES ---------------------------------------------------------------------- 48

6.1. Delimitación y descripción general ------------------------------------------------------------48
6.2. Problemática urbanística y criterios específicos de ordenación ----------------------------49
6.3. Ordenación estructural --------------------------------------------------------------------------50
6.3.1. Categorización de suelo -------------------------------------------------------------------------- 50
6.3.2. Elementos estructurantes ------------------------------------------------------------------------ 51
6.4. Ordenación de áreas existentes-----------------------------------------------------------------52
6.4.1. Trama urbana -------------------------------------------------------------------------------------- 52
6.4.2. Condiciones de admisibilidad de los usos pormenorizados --------------------------------- 53

E5-2
 6.4.3. Condiciones de la edificación ------------------------------------------------------------------- 53
6.4.4. Condiciones de gestión urbanística ------------------------------------------------------------- 56
6.5. Áreas nuevas -------------------------------------------------------------------------------------57
6.5.1. Ámbito de gestión sistemática de La Cochera ------------------------------------------------ 57

7. AUH-0508: GARIMBA ---------------------------------------------------------------------- 59

7.1. Delimitación y descripción general ------------------------------------------------------------59
7.2. Problemática urbanística y criterios específicos de ordenación ----------------------------60
7.3. Ordenación estructural --------------------------------------------------------------------------60
7.3.1. Categorización de suelo -------------------------------------------------------------------------- 60
7.3.2. Elementos estructurantes ------------------------------------------------------------------------ 60
7.4. Ordenación de áreas existentes-----------------------------------------------------------------61
7.4.1. Trama urbana -------------------------------------------------------------------------------------- 61
7.4.2. Condiciones de admisibilidad de los usos pormenorizados --------------------------------- 62
7.4.3. Condiciones de la edificación ------------------------------------------------------------------- 63
7.4.4. Condiciones de gestión urbanística ------------------------------------------------------------- 64

8. AUH-0509: EL CHARCÓN ----------------------------------------------------------------- 65

8.1. Delimitación y descripción general ------------------------------------------------------------65
8.2. Problemática urbanística y criterios específicos de ordenación ----------------------------66
8.3. Ordenación Estructural --------------------------------------------------------------------------66
8.3.1. Categorización de suelo -------------------------------------------------------------------------- 66
8.3.2. Elementos estructurantes ------------------------------------------------------------------------ 67
8.4. Ordenación de áreas existentes -----------------------------------------------------------------68
8.4.1. Trama urbana -------------------------------------------------------------------------------------- 68
8.4.2. Condiciones de admisibilidad de los usos pormenorizados --------------------------------- 69
8.4.3. Condiciones de la edificación ------------------------------------------------------------------- 70
8.4.4. Condiciones de gestión urbanística ------------------------------------------------------------- 71

E5-3
1. AUH-0501: GUAMASA CASCO

1.1. Delimitación y descripción general

El Área Urbanística Homogénea de Guamasa Casco, se dispone al norte de la Autopista

del Norte (TF-5), en el extremo oeste del término municipal, lindando con el Municipio de
Tacoronte. Sus límites quedan definidos como sigue:
a) Al noreste, el camino Santa Rosa de Lima que marca el límite con las vecinas AUH
Suertes Largas 1, Suertes Largas 2 y La Cordillera.
b) Al sur, la Autopista del Norte (TF-5) que marca el límite con las AUHs Rodeo 1 y
Rodeo 2.
c) Al oeste, el camino del Majano, en contacto con Tacoronte en su extremo sur, define
el límite con el AUH-El Boquerón.

Figura 1.1: Delimitación del AUH

La estructura de esta AUH es “triangular” y se basa en tres ejes estructurantes, camino

Santa Rosa de Lima, camino del Majano y la Carretera General del Norte, en torno a los que
ha ido situándose la edificación. Se detecta una mayor concentración edificatoria (viviendas
unifamiliares), en los terrenos situados en el interior, con mayor intensidad en la superficie
incluida entre el Paseo de las Acacias y el camino Santa Rosa de Lima, donde se sitúa el
“centro urbano de Guamasa”. El origen de estas parcelas edificadas es agrario, basado en
suertes largas dirección norte-sur en los terrenos situados entre el camino Santa Rosa de Li-
ma y el Paseo de las Acacias y este-oeste en los terrenos entre el Paseo de las Acacias y el
camino del Majano. Esta estructura originaria permanece en el AUH, sin existir viarios
transversales a las servidumbres longitudinales originales que en ocasiones, siguen utilizán-
dose para acceder a las edificaciones que han surgido en el interior de las piezas edificadas.

En esta AUH se concentran la mayor parte de las dotaciones existentes del núcleo de
Guamasa, abarcando el C.E.I.P. Santa Rosa de Lima, el Tanatorio municipal, el Pabellón
municipal y Terrero de Lucha y el Consultorio médico de Guamasa. De manera centralizada
y junto a estas dotaciones se sitúa el equipamiento religioso (Iglesia de Santa Rosa).

E5-4
1.2. Problemática urbanística y criterios específicos de ordenación

La problemática fundamental del AUH es su estructura parcelaria, que genera los si-
guientes conflictos:
a) Escasez de viarios perpendiculares al camino Santa Rosa de Lima y al camino del
Majano debido a la ocupación tradicional de esta AUH basada en viviendas situadas
al borde de los ejes viarios.
b) Insuficiente sección y diseño de los ejes estructurantes para albergar el actual tránsi-
to peatonal y rodado.
c) Concentración de las áreas libres y de los equipamientos públicos en el “centro ur-
bano”, en torno a la iglesia.
d) Falta de conexión con los terrenos situados al sur del AUH por el paso de la TF-5.

El objetivo de ordenación que se plantea es propiciar desde el Plan unas mínimas opera-
ciones de intervención y terminación de los viarios a fin de garantizar una funcionalidad su-
ficiente que permita el soporte de los actuales usos y sus eventuales crecimientos.

Para ello el criterio general es dotar a los viarios actuales de una sección adecuada que
permita albergar el tráfico rodado con el peatonal. A su vez se pretende la mejora de la trama
urbana mediante la creación de nuevos trazados viarios que permitan el acceso a las parcelas
urbanísticas resultantes y la creación de nuevas piezas de dotaciones. Se asumen cuatro esca-
las para los criterios específicos de ordenación:
a) A escala territorial se recoge la conexión con la nueva variante de la Autopista del
Norte (TF-5) y se mejora el nudo existente que conecta con los terrenos situados al
sur (en el otro extremo de la TF-5).
b) A escala del conjunto del AUH se pretende completar la trama urbana existente y
dotar a la misma de los servicios necesarios.
c) A escala local las actuaciones se limitan a prever la ampliación de las secciones via-
rias y la urbanización de las mismas.

Además esta AUH se encuentra incluida en el ámbito de servidumbre del Aeropuerto de

Los Rodeos (huella sonora), por lo que este PGO no contempla nuevas áreas de desarrollo
residencial con respecto a la propuesta del PGO-2004.

Respecto a la ordenación de la edificación el objetivo es homogeneizar en la medida de

lo posible las distintas zonas del AUH regulando las futuras edificaciones, tanto las destina-
das al uso residencial como las que se destinan al uso terciario y al dotacional.

1.3. Ordenación estructural

1.3.1. Categorización de suelo

La mayor parte de la extensión del AUH se categoriza como suelo urbano consolidado,
a excepción de los terrenos situados en el extremo oeste del AUH, que se categorizan como
suelo urbano no consolidado, como en el PGO-2004 (aunque no exactamente con la misma
delimitación). Así como dos áreas de suelo vacante localizadas en el interior, con la finalidad
de completar la trama urbana y permitir la colmatación de la misma por la edificación.

E5-5
 Figura 1.2: Categorización del suelo del AUH

1.3.2. Elementos estructurantes

La trama urbana de esta AUH se organiza mediante ejes viarios, urbanos y territoriales,
de carácter estructurante, localizados fundamentalmente en su perímetro. Estos son, camino
del Majano, Carretera General del Norte, camino Santa Rosa de Lima y Autopista TF-5.

El camino del Majano, parte en su extremo sur de la TF-5 y desemboca en su extremo

norte, en el encuentro de Carretera El Boquerón-Valle Guerra y camino Garimba. Dado el
carácter de eje estructurante que conecta la TF-5 con la Carretera El Boquerón-Valle Guerra,
en el cual se apoya la edificación, tanto de esta AUH como la de El Boquerón, tiene la con-
sideración de viario territorial de nivel 1. El PGO rediseña su sección en base a este carácter.

La Carretera General del Norte parte de la TF-5, en dirección este-oeste, hasta el camino
del Majano, como viario urbano de nivel 1. El presente PGO interviene sobre este eje, am-
pliando su sección hasta 15 metros de ancho, mediante rectificaciones de alienaciones, con la
finalidad de mejorar su funcionalidad, acorde con su jerarquía y las funciones que ha de des-
empeñar como vía de servicio de la TF-5, y eje canalizador de tráficos urbanos principales.

El camino Santa Rosa de Lima, nace en su extremo sureste de la Carretera General del
Norte, en su encuentro con la calle Isla del Hierro, y desemboca al noroeste en el camino del
Majano. Dado su carácter de eje estructurante, en el que se apoya la edificación de esta AUH
y de las áreas vecinas, y de donde parten el resto de los viarios transversales, este viario se
categoriza como viario urbano de nivel 1. El PGO interviene sobre este eje, ampliando su
sección mediante rectificaciones de alineaciones, para mejorar su funcionalidad.

E5-6
 Por último, la Autopista del Norte (TF-5), viario territorial de nivel 1, situada en el ex-
tremo sur del AUH. El presente PGO, interviene mejorando las conexiones del AUH con di-
cho viario, y con los terrenos situados en la otra cara del mismo.

En esta AUH se califica una pieza como elemento estructurante, la Escuela de hosteler-
ía, turismo y restauración “Sánchez Bacallado”, correspondiente a un equipamiento de uso
privado, ubicado en la Carretera General del Norte, próximo al enlace con la Autopista TF-5.

Figura 1.3: Elementos estructurantes

1.4. Ordenación de áreas existentes

1.4.1. Trama urbana

La trama urbana existente en el AUH es bastante escasa y discontinua al concentrarse la

edificación en torno a los ejes estructurantes. Los pocos viarios transversales a estos ejes ca-
recen de continuidad, son de escasa sección o no cumplen con los requisitos mínimos de ur-
banización establecidos. En el entorno de la iglesia, donde se concentran la mayor parte de
los equipamientos de la zona, se ha pretendido generar un espacio peatonal por lo que es ne-
cesario desviar el tráfico rodado del pasaje Emilia Oliver (viario sin salida) mediante la crea-
ción de un nuevo viario incluido en un ámbito de gestión sistemática.

Las actuaciones sobre el viario estructurante, son:

a) En el camino del Majano, para garantizar su buen funcionamiento y dotarle de una
dimensión y diseño que refuerce ese carácter, se ha estimado necesario ampliar su
sección en torno a los 12 metros de ancho. Se ordena mediante una sección tipo
S.08, con calzada de doble sentido de circulación y aceras a ambos lados.
b) Del mismo modo, en el camino Santa Rosa de Lima, se ha estimado necesario am-
pliar su sección en torno a los 10 metros de ancho. Se ordena mediante una sección
tipo S.12, con calzada unidireccional, aceras a ambos lados y aparcamientos en línea
en uno de sus extremos.

E5-7
 c) En la Carretera General del Norte, se amplía su sección hasta 15 metros de ancho,
donde la edificación existente lo permite. El tramo Este (desde el camino Santa Rosa
de Lima hasta el extremo Este del AUH) se ordena mediante una sección tipo S.08,
con una calzada unidireccional, con dos carriles de circulación y aceras a ambos la-
dos. El tramo central (desde el camino Santa Rosa de Lima hasta la rotonda de co-
nexión con la Autopista del Norte), se ordena mediante una sección tipo S.03, con
una calzada unidireccional, banda de aparcamientos en línea en uno de sus extremos
y aceras a ambos lados. El tramo Oeste (desde la citada rotonda hasta el borde oeste
del AUH) se ordena por medio de una sección tipo S.08, con calzada de doble senti-
do de circulación y aceras a ambos lados.
d) En la Autopista del Norte (TF-5) se ha ampliado su sección para permitir la co-
nexión de la misma con la nueva variante a ejecutar. Por otro lado, se rediseña la ro-
tonda situada en el extremo sur del camino del Majano para mejorar la conexión con
los terrenos situados al otro lado de la TF-5. Para su ordenación se ha establecido
una sección tipo S.01 propia de este tipo de viario.

En el interior de la ordenación las vías se estructuran mediante viarios locales principa-

les que organizan los tráficos dentro de la trama urbana del AUH, canalizándolos hasta el
viario local secundario. Se trata de la calle de la Trilladora con su prolongación paralela al
camino del Majano, y el camino del Candil con su prolongación al norte hasta el camino
Santa Rosa de Lima. Ambos viarios se ordenan con una sección tipo S.12, de 8 a 12 metros
de ancho, con calzada unidireccional, aceras a ambos lados y aparcamientos en línea allí
donde el ancho lo permita.

Estos viarios locales principales, junto con el viario estructurante conforman agrupacio-
nes de manzanas, denominadas “macromanzanas” destinadas a albergar el tráfico motoriza-
do principal. Dentro de las “macromanzanas” se ubican los viarios locales secundarios enfo-
cados al peatón, a los usos estanciales y al aparcamiento, desincentivadores de los tráficos de
paso y altas velocidades, obligando al uso de los restantes viarios. La red de viarios locales
secundarios se ordena mediante una sección tipo S.16, donde coexisten el tráfico peatonal y
el rodado. El diseño de la calle garantizará la adopción de medidas necesarias que eviten
tráficos de paso y altas velocidades además de mejorar la calidad ambiental y estética me-
diante la dotación de vegetación y elementos urbanos. En el Paseo de las Acacias se ha esta-
blecido una sección máxima de 8 metros de ancho, variable en función de la presencia de
edificaciones, con el objetivo de albergar el tráfico peatonal existente con el posible tráfico
rodado generado en el interior.

Las alineaciones se definen respetando en la medida de lo posible las existentes aunque

en algunos tramos, dada la escasa dimensión de la sección de los viarios, se hace imposible y
se ha optado reducir la edificación a los espacios libres de las parcelas para evitar afecciones.
Aún así las rectificaciones que se establecen son en la mayoría de los casos no programadas,
por lo que no implican afecciones inmediatas sobre las propiedades colindantes. Todas las
alineaciones viarias definidas en esta AUH se establecen como principales salvo en las pie-
zas que lindan con el viario territorial (actual TF-5) o cuya accesibilidad dependa de la eje-
cución de los nuevos viarios incluidos en ámbitos de gestión.

1.4.2. Condiciones de admisibilidad de los usos pormenorizados

La mayoría de las piezas de suelo urbano de esta AUH muestran como principal el uso
residencial unifamiliar, no admitiéndose más de una vivienda por parcela. El régimen de
admisibilidad de los restantes usos pormenorizados es el normal respecto de la vivienda uni-
familiar independiente.

E5-8
 Se califican dos piezas con uso residencial unifamiliar agrupado, para reconocer grupos
de parcelas que carecen de frente viario y que comparten accesos comunes.

Se reconocen las piezas existentes destinadas al uso equipamiento y de espacio libre,

concentrándose todas en el “centro urbano”, en torno a la iglesia. Las nuevas reservas de es-
pacio libre y de dotaciones se localizan al sur del AUH (junto a la Autopista del Norte) y al
noreste (en el suelo de régimen transitorio).

1.4.3. Condiciones de la edificación

En el suelo urbano consolidado, casi en su totalidad edificado, se han mantenido, como

criterio general y en la medida de lo posible, los parámetros establecidos por el PGO-2004.
Sin embargo, en función de la ubicación de cada pieza, de la realidad existente, y/o cuando
los objetivos de la ordenación lo exigieran, se establecen nuevos parámetros parcelarios y
edificatorios. Dicho esto, se ordenan con los siguientes parámetros, según sea su uso:
a) Las piezas con uso vivienda libre unifamiliar independiente, situadas en el camino
Santa Rosa de Lima y en el paseo de las Acacias, se ordenan por medio de paráme-
tros propios de la tipología unifamiliar aislada con parcelas de dimensión considera-
ble, en base a la realidad existente. Para su ordenación se ha establecido una superfi-
cie de parcela mínima y una longitud mínima a lindero frontal, salvo en las piezas si-
tuadas en el borde oeste del paseo de las Acacias donde, dada su profundidad, se ha
establecido un círculo mínimo inscribible. Se establece una separación mínima a to-
dos sus linderos, siendo la del lindero frontal variable en función a la vía a la que da
frente. Se ha establecido un porcentaje máximo de ocupación bajo, en base al tama-
ño de parcela permitido.
b) Las piezas de uso vivienda libre unifamiliar independiente, situadas en el camino del
Majano y en la Carrera General del Norte, se ordenan mediante una superficie
mínima de parcela mínima y una longitud mínima a lindero frontal. La disposición
de la edificación se regula por medio de separaciones mínimas a lindero frontal y
posterior, excepto en las dos piezas de la manzana situada entre el camino El Candil
y la calle Caitano, donde además se establece la separación mínima a lindero lateral
en reconocimiento de la realidad existente. Se establece una ocupación máxima me-
dia en base a la parcelación permitida y a la ocupación actual de las mismas.
c) Las dos piezas situadas en el camino del Candil, se ordenan por medio de la superfi-
cie de parcela mínima y una longitud mínima a lindero frontal. Se establece una se-
paración mínima a todos sus linderos y un porcentaje máximo de ocupación medio -
bajo, al igual que el PGO-2004 y en reconocimiento de la realidad existente.
d) Se delimitan dos piezas que se destinan al uso residencial agrupado, con la finalidad
de reconocer conjuntos de parcelas interiores, con suficiente grado de consolidación
edificatoria, que comparten usos comunes. En ellas se ha establecido la parcelación
vinculante y el número máximo de unidades. El porcentaje máximo de ocupación se
establece es medio y se establecen separaciones mínimas a todos sus linderos.
e) Las dos piezas situadas al sur de la Carretera General del Norte se encuentran afec-
tadas por la servidumbre de Carreteras de la TF-5. Por esta razón, el presente PGO
establece un fondo máximo edificable variable en función de la profundidad de las
mismas. Para futuras subdivisiones se ha establecido una superficie mínima de par-
cela y una longitud mínima de lindero frontal. Se establece una separación mínima a
lindero frontal y lateral y el porcentaje máximo de ocupación medio-bajo.

E5-9
 f) La ordenación de las cuatro piezas de uso vivienda libre unifamiliar independiente,
incluidas en el ámbito de gestión sistemática de régimen transitorio situado en el ex-
tremo noreste del AUH, proviene del PGO -2004.
g) Las piezas destinadas al uso de equipamiento (público o privado) se ordenan por
medio de la parcelación vinculante y un coeficiente de edificabilidad máxima. Las
separaciones a linderos se han establecido en base a la ubicación de las mismas.
h) Las piezas de espacio libre situadas en el AUH, al norte de la TF-5, y al noreste, in-
cluida en el ámbito transitorio, se ordenan mediante separación mínima a lindero
frontal, porcentaje máximo de ocupación y altura máxima en nº de plantas, para re-
gular posibles edificaciones vinculadas a los usos compatibles.

En general se establece una altura máxima de 2 plantas en todas las piezas, excepto en
las piezas destinadas a equipamientos, donde no se regula dicho parámetro.

Figura 1.4: Ordenación pormenorizada

1.4.4. Condiciones de gestión urbanística

Para poder llevar a cabo la ordenación planteada, se delimitan varios ámbitos de gestión
asistemática:
a) Los ámbitos de gestión asistemática de modalidad A2, se han delimitado 2 ámbitos:
a1. El ámbito delimitado para urbanizar el nuevo tramo viario situado junto al pa-
bellón municipal y al Colegio Santa Rosa de Lima, que conectará el camino del
Candil con el camino Santa Rosa de Lima, dando salida a los viarios transversa-
les existentes que provienen del Paseo de las Acacias.
a2. El ámbito al sur del AUH, para obtener los terrenos necesarios para la amplia-
ción y reurbanización del encuentro entre la Carretera General y la TF-5, así
como la ejecución del nuevo nudo de conexión.

E5-10
 b) Los ámbitos de gestión asistemática de modalidad A5, se han delimitado cinco
ámbitos, para la obtención, ejecución y/o urbanización de los nuevos tramos viarios
necesarios, sobre suelos urbanos consolidados, para conectar los ámbitos de desarro-
llo con la trama urbana existente.

Se delimita un ámbito de gestión sistemática transitoria (S5), en el extremo norte del

AUH, que proviene del PGO–2004, por tratarse de un ámbito que se encuentra en curso de
ejecución. Se mantienen las condiciones de ordenación y gestión previamente vigentes, hasta
su completa culminación. Existe un pequeño ajuste del viario en la esquina norte del ámbito,
en la pieza de espacio libre, ya que se hace necesario incorporar una glorieta, en la intersec-
ción del camino del Majano y Santa Rosa de Lima.

Figura 1.5: Ámbitos de gestión del AUH

1.5. Áreas nuevas

Se han delimitado tres ámbitos de gestión sistemática (S2) para la ordenación de los sue-
los urbanos no consolidados que abarcan los suelos vacantes interiores del AUH:
a) Ámbito de gestión “La Trilladora”: situado en el camino del Majano, en el extremo
oeste del AUH y junto al ámbito de régimen transitorio.
b) Ámbito de gestión “Guamasa Casco”: abarca parte de los terrenos entre el camino
Santa Rosa de Lima y la Carretera General del Norte.
c) Ámbito de gestión “El Candil”: situado entre el camino Santa Rosa de Lima y la Ca-
rretera General del Norte.

Los terrenos incluidos en los nuevos ámbitos de gestión (SUNC) se encuentran afecta-
dos por la huella sonora del Aeropuerto de Tenerife Norte. No obstante, en el PGO-2004 ya
se establecía este uso y en este PGO no se contempla un aumento del aprovechamiento resi-
dencial en la zona, por lo que no se incumplen los condicionantes legales aeronáuticos, como
se justifica en la Memoria del presente PGO.

E5-11
1.5.1. Ámbito de gestión sistemática: “La Trilladora”

Este ámbito de suelo urbano no consolidado se sitúa en el extremo oeste del AUH, como
continuación del ámbito de gestión que proviene del PGO-2004. Su delimitación alberga los
terrenos interiores al camino del Majano y ocupa una superficie aproximada de 19.071 m2s.
El PGO-2004 categorizaba estos terrenos como suelo urbano consolidado, contemplando el
uso principal residencial y la ejecución de nuevos tramos viarios, sin incluirlos en ningún
ámbito de gestión. Dada la ausencia de urbanización y de requerimientos urbanísticos, estos
terrenos se delimitan como una unidad de actuación en suelo urbano no consolidado.

La problemática fundamental de este ámbito radica en la ausencia de viario interior de

carácter local, que permita no sólo la ocupación urbana del mismo, sino también la conexión
entre el viario a ejecutar en el vecino ámbito de gestión y el viario existente. La ordenación
que se plantea tiene como objetivo resolver la problemática señalada por lo que se han am-
pliado y urbanizado los viarios existentes, se han generado nuevos viarios y se ha establecido
un uso y tipología edificatoria acorde con el entorno.

El trazado de la nueva trama viaria de este ámbito corresponde al establecido en el

PGO-2004. Se plantean por tanto dos viarios transversales al camino del Majano (continua-
ción del camino de la Trilladora y de la serventía situada entre éste y el camino José Felicia-
no) y otro paralelo (continuación del nuevo viario contemplado en el ámbito de gestión sis-
temática limítrofe). Se trata de viarios locales, por lo que se ha diseñado una sección conti-
nua de 8 metros acorde con este carácter. Así, la calle La Trilladora, viario local principal, se
ordena con una sección tipo S.12, con calzada unidireccional y aceras a ambos lados. El
nuevo viario ubicado entre las calles José Feliciano y La Trilladora, viario local secundario,
se ordena por medio de una sección tipo S.16 de coexistencia.

Para conectar este ámbito con el Paseo de las Acacias, por medio de un peatonal, se ha
delimitado un ámbito de gestión asistemática A5, con cargo a la nueva área de desarrollo.

Las piezas resultantes del trazado de la nueva trama viaria se destinan mayoritariamente
al uso residencial, estableciéndose dos piezas públicas, una de espacio libre en el camino del
Majano, para que pueda dar servicio tanto a la presente AUH como a la vecina AUH-El Bo-
querón, y otra interior de equipamiento comunitario, próxima al Paseo de las Acacias, cen-
tralizada para dar servicio a todo el AUH. Todas las alineaciones se consideran principales.

Las condiciones de ordenación establecidas, buscan la armonización con el entorno, por

lo que se ha establecido una superficie mínima de parcela para futuras subdivisiones de di-
mensión considerable y una longitud mínima del lindero frontal. Se establece una separación
mínima a todos sus linderos y un porcentaje máximo de ocupación bajo, permitiéndose una
altura máxima de 2 plantas.

Se completa la ordenación con una pieza de espacio libre público, que cumple con lo
exigido legalmente, completando las manzanas de uso residencial donde se establece separa-
ción mínima a lindero frontal, porcentaje máximo de ocupación y altura máxima en nº de
plantas, que regulen posibles edificaciones vinculadas a usos compatibles. Y en la pieza de
equipamiento comunitario donde se establece parcelación vinculante, y edificabilidad máxi-
ma como únicos parámetros para regular la misma.

E5-12
 Figura 1.6: Ordenación del ámbito de gestión “La Trilladora”

1.5.2. Ámbito de gestión sistemática: “Guamasa Casco”

Este ámbito de gestión abarca parte de los terrenos situados entre el camino Santa Rosa
de Lima y la Carretera General del Norte con una superficie aproximada de 4.967 m2s. Con
su ordenación se pretende otorgar la condición de solar a las parcelas resultantes y resolver
la problemática existente por la discontinuidad de la trama viaria, creándose un nuevo viario
transversal que conecta el camino Santa Rosa de Lima con la Carretera General. En su deli-
mitación se han incluido todos los terrenos sin acceso viario y parte de parcelas cuya profun-
didad no les permite ser edificables (es el caso de las parcelas con frente al camino Santa
Rosa de Lima o a la Carretera General del Norte).

La configuración de la trama se concreta en un esquema viario sencillo en forma de T,

donde se traza un nuevo viario transversal a los dos ejes estructurales donde se desvía el
tránsito rodado del pasaje Emilia Oliver. Ambos tramos viarios se consideran viarios urba-
nos locales secundarios, por lo que se ha establecido una sección tipo S.16, de 8 metros de
ancho, donde coexisten el tráfico peatonal y el rodado. Para conectar esta nueva trama viaria
con la existente, ha sido necesario delimitar tres ámbitos de gestión asistemática A5.

Con el esquema viario descrito quedan conformadas dos piezas, que complementan
otras existentes, por lo que se destinan al uso principal vivienda libre unifamiliar indepen-
diente, a fin de integrar las piezas con su entorno inmediato.

E5-13
 Del mismo modo, al establecer los parámetros de ordenación de las mismas, se ha bus-
cado la homogeneidad de la zona, estableciéndose para futuras subdivisiones una superficie
mínima de parcela y un frente mínimo a lindero frontal o círculo mínimo inscribible (depen-
diendo del fondo de la pieza). Con respecto a la disposición de la edificación se fija una se-
paración mínima a todos los linderos. El porcentaje máximo de ocupación por la edificación
es bajo, permitiéndose una altura máxima de 2 plantas.

En este ámbito, dada su ubicación y dimensión, no se ha establecido ninguna pieza de

reserva de espacio libre ni de dotaciones.

Figura 1.7: Ordenación del ámbito de gestión “Guamasa Casco”

1.5.3. Ámbito de gestión sistemática: “El Candil”

Este ámbito abarca parte de los terrenos situados entre el camino Santa Rosa de Lima y
el camino del Candil (junto al C.I.P. Santa Rosa de Lima) con una superficie aproximada de
4.295 m2s. Con su ordenación se pretende otorgar condición de solar a las parcelas resultan-
tes y resolver la problemática existente por la falta de continuidad de la trama viaria, creán-
dose un nuevo viario que une el viario transversal existente y sin urbanizar, perpendicular al
camino Santa Rosa de Lima, con el camino del Candil. En su delimitación se han incluido
todos los terrenos sin acceso viario y que por tanto, no pueden ser edificables.

E5-14
 La trama viaria se reduce a un pequeño trazado que conecta el viario perpendicular al
camino Santa Rosa de Lima (actualmente sin urbanizar) con el camino del Candil. Este tra-
mo se considera viario local secundario y se le ha establecido una sección viaria en continui-
dad con el viario existente transversal al camino Santa Rosa de Lima (sección S.12). Para la
ejecución de este nuevo viario se ha delimitado un ámbito de gestión asistemático (A5) para
su conexión con el viario existente, con cargo a la nueva área de desarrollo.

El esquema viario descrito conforma dos piezas que complementan otras existentes, por
lo que al establecer el uso y los parámetros de ordenación se ha buscado la homogeneidad de
la zona integrando las piezas con su entorno inmediato. En ambas piezas la altura máxima se
establece en 2 plantas:
a) La pieza lucrativa se destina al uso principal de vivienda libre unifamiliar agrupada
por su gran profundidad, creándose accesos comunes para poder ocupar las parcelas
resultantes. En ellas se ha establecido parcelación vinculante y número máximo de
unidades. El porcentaje máximo de ocupación se fija bajo, y la disposición de la edi-
ficación se regula con una separación mínima a todos sus linderos.
b) La pieza en contacto con el equipamiento público, se destina de igual modo al uso
dotacional. Para su regulación se ha establecido la parcelación vinculante y un co-
eficiente de edificabilidad máxima.

En este ámbito de gestión, dada su ubicación y dimensión, sólo se ha establecido una

pieza de reserva de dotaciones. La carencia de espacios libres para el cumplimiento del artí-
culo 36 de la LOTENC se verá compensada con las reservas excesivas de otros ámbitos de
gestión.

Figura 1.8: Ordenación del ámbito de gestión “El Candil”

E5-15
2. AUH-0502: LA CORDILLERA

2.1. Delimitación y descripción general

El AUH La Cordillera perteneciente al núcleo de Guamasa, se localiza al norte de la Au-

topista TF-5, cerca de la cabecera noroeste del aeropuerto. Y queda delimitada como sigue:
a) Al sur, por la Carretera General del Norte.
b) Al oeste, por la calle Isla del Hierro y con la vecina AUH-Suertes Largas 1.
c) Al norte y noreste, por el municipio de Tegueste y por el suelo rústico de protección
agraria.
d) Al este, incluye las viviendas de la calle del Roque, limitando con suelo rústico de
protección agraria.

Figura 2.1: Delimitación del AUH - La Cordillera

En el área hay tres pequeñas agrupaciones urbanas. En dos de ellas predomina el uso re-
sidencial con tipología de viviendas unifamiliares aisladas, y en la otra, situada junto a la Ca-
rretera General del Norte, el uso principal es el terciario.

2.2. Problemática urbanística y criterios específicos de ordenación

La principal problemática es la falta de urbanización en la mayor parte del área, la esca-

sa trama urbana es precaria debido al tamaño y la dispersión de las agrupaciones urbanas.
Uno de los criterios de ordenación será dotar de ancho suficiente a las vías y completar la
trama. No existen espacios libres ni equipamientos en la zona, por lo que es necesario que
los que se obtengan, se sitúen de manera que sirvan a toda el AUH y se pongan en relación
con el espacio natural al otro lado del límite municipal.

E5-16
 El extremo sur del AUH está afectado por la servidumbre aeroportuaria (huella sonora)
del Aeropuerto de Norte, por lo que en esa zona no podrá establecerse el uso residencial.
Asimismo, este extremo del AUH se encuentra afectado además por la Disposición Transito-
ria Segunda del Decreto 131/1995 de 11 de Mayo, por el que se aprobó el Reglamento de
Carreteras de Canarias, por lo que no se permite la edificación a una distancia inferior de 35
metros desde la arista exterior de la calzada de la Autopista del Norte (TF-5).

En el interior del área existe un sector boscoso, testimonio de la vegetación de La Cordi-

llera, que se encuentra limitado por terrenos de cultivo por un lado y edificaciones por el
otro. Está catalogado y se incluye en una pieza de espacio libre con el fin de preservarlo.

2.3. Ordenación estructural

2.3.1. Categorización de suelo

La mayor parte de la extensión del AUH se categoriza como suelo urbanizable sectori-
zado no ordenado.

A excepción de dos pequeños ámbitos de suelo situados en el extremo sur del AUH,
frente a la Carretera General del Norte, que se categorizan como suelo urbano consolidado, y
en el extremo norte del AUH, la agrupación de viviendas existentes situadas de manera line-
al, que se categorizan como suelo rústico de asentamiento rural.

Figura 2.2: Categorización del suelo del AUH - La Cordillera

E5-17
2.3.2. Elementos estructurantes

El único viario estructurante existente en el AUH, es la Carretera General del Norte, via-
rio urbano de nivel 1. Dentro del sector de suelo urbanizable sectorizado no ordenado, se
prevé un nuevo trazado del camino de la Cordillera que conecte con el nuevo viario estructu-
rante incluido en la vecina AUH–Suertes Largas 1 (todos viarios urbanos de nivel 1).

Se delimitan dos nuevos elementos estructurantes dentro del sector del suelo urbaniza-
ble, destinados a dotacional y espacio libre, centralizados y junto al límite municipal, previs-
tos para la conservación de la vegetación existente y la ejecución de un campo de fútbol.

Figura 2.3: Elementos estructurantes del AUH – La Cordillera

2.4. Ordenación de áreas existentes

2.4.1. Trama urbana

La escasa trama urbana está compuesta por la Carretera General del Norte y los caminos
el Roque, La Colina, Nombre de Dios, La Cordillera y su transversal. Estos viarios se consi-
deran viarios locales secundarios, por su función de dar acceso a la edificación existente, ex-
cepto el camino La Colina, que tiene jerarquía de viario local principal por dar acceso al sec-
tor de suelo urbanizable.

E5-18
 Se realiza un nuevo enlace viario con el AUH – Rodeo 2, situado al otro lado de la Ca-
rretera General del Norte, por lo que se modifica el trazado de dicho viario con la incorpora-
ción de una nueva rotonda. Para su ordenación se ha establecido una sección tipo S.08 con
una calzada unidireccional, con dos carriles de circulación y aceras a ambos lados.

El viario local principal (camino La Colina) se ordena con sección S.12, con calzada
unidireccional de un solo carril, aparcamientos en batería en un lateral, y aceras en ambos. El
viario local secundario se ordena por medio de una sección tipo S.16 o S.18, donde coexiste
el tráfico rodado y el peatonal.

Con respecto a las alineaciones viarias, todas se consideran principales.

2.4.2. Condiciones de admisibilidad de los usos pormenorizados

El uso principal de las piezas existentes depende de la ubicación de las mismas. Así, las
piezas situadas al sur, frente a la Carretera General del Norte se destinan al uso terciario,
mientras que el resto de las piezas, localizadas en el asentamiento rural, hacia el norte del
AUH, se definen con uso residencial unifamiliar.

Se delimita una nueva pieza destinada a espacio libre público, incluida en el asentamien-
to rural, de acuerdo con lo establecido legalmente para asentamientos de este tipo.

Figura 2.4: Ordenación pormenorizada AUH – La Cordillera

E5-19
2.4.3. Condiciones de la edificación

Los parámetros urbanísticos de las piezas se han establecido en base a la estructura de la

propiedad, la ubicación de la misma, la categorización del suelo y la realidad existente. Dis-
tinguimos 3 grupos de piezas dentro del AUH:
a) Las dos piezas situadas en la calle El Roque, se ordenan por medio de la superficie
mínima de parcela, el círculo mínimo inscribible y separaciones mínimas a todos sus
linderos. Se establece un porcentaje máximo de ordenación medio – bajo y dos plan-
tas de altura máxima. La pieza situada en el extremo Este del AUH, está afectada
por la línea límite de edificación de Carreteras, por lo que se ha establecido de ma-
nera gráfica la separación mínima a lindero frontal.
b) Las tres piezas de uso comercial situadas en la Carretera General del Norte, se orde-
nan por medio de la superficie mínima de parcela, el círculo mínimo inscribible y
una separación mínima a lindero frontal. Se establece un coeficiente de edificabili-
dad máxima y una altura máxima de dos plantas.
c) Las piezas incluidas en el suelo rústico de asentamiento rural se ordenan por medio
de la superficie de parcela mínima y la longitud mínima de lindero frontal. En la
pieza de mayor fondo, se ha establecido el círculo mínimo inscribible con la finali-
dad de permitir mayor flexibilidad en las futuras parcelaciones de la misma. Se esta-
blece una separación mínima a linderos y porcentaje máximo de ocupación acorde a
la realidad existente. La altura máxima permitida es de dos plantas.

2.4.4. Condiciones de gestión urbanística

Para hacer viable la ordenación de esta AUH y las actuaciones propuestas, se delimitan
varios ámbitos de gestión asistemática:
a) Los ámbitos de gestión asistemática A2, consistentes en la obtención y ejecución de
los terrenos necesarios para ejecutar el nuevo enlace de la Carretera Gral. del Norte,
y al norte, para obtener el suelo y ejecutar mejoras en el Camino Nombre de Dios.
b) El ámbito de gestión asistemática A3, que coincide con el suelo rústico de asenta-
miento rural, destinado a la mejora de los viarios incluidos en él, y a la obtención y
ejecución de la nueva pieza de espacio libre.
c) Se delimitan ámbitos asistemáticos A5, para conectar los ámbitos de gestión sis-
temática con la trama urbana existente, en concreto, para obtener y urbanizar el tra-
mo viario necesario para ejecutar la rotonda que une el ámbito de desarrollo y la Ca-
rretera Gral. del Norte, y la conexión del nuevo viario.

E5-20
 Figura 2.5: Ámbitos de gestión del AUH

2.5. Áreas nuevas

Se delimita un sector 0502_1 La Cordillera, localizado en el suelo urbanizable sectori-

zado no ordenado, para desarrollar la ordenación del suelo vacante existente, completando de
este modo la trama urbana del conjunto del AUH. Se trata de un sector de uso residencial
unifamiliar y productivo, que será desarrollado a través de un Plan Parcial, cuyas condicio-
nes se especifican en la ficha correspondiente del documento B3. Desarrollo del PGO.

E5-21
3. AUH-0503: SUERTES LARGAS 1

3.1. Delimitación y descripción general

Esta Área Urbanística Homogénea, se sitúa en el extremo noreste del núcleo de Guama-
sa, en contacto con el Municipio de Tegueste. Sus límites quedan definidos como sigue:
a) Al norte, por la calle Padilla Alta, que define el límite con el Municipio de Tegueste.
b) Al este, la calle Isla del Hierro marca el borde con el AUH-0502: La Cordillera.
c) Al sur, por el Camino Santa Rosa de Lima, que a su vez es borde del AUH-0501:
Guamasa Casco.
d) Al oeste, por el Camino de la Era, que limita con el AUH-0505: Suertes Largas 2.

Figura 3.1.: Delimitación del AUH

Esta AUH tiene su origen en parcelas agrarias lineales de gran longitud en dirección
norte-sur, conocidas como “suertes”, que parten desde la calle Padilla Alta, en el límite con
Tegueste, hasta el Camino Santa Rosa de Lima. Estas parcelas han sufrido numerosas divi-
siones parcelarias, a las que se accede por medio de serventías agrarias que en muchos casos
se han transformado en viarios urbanos,

La estructura originaria del AUH aún permanece, sin apenas existir actualmente viarios
transversales a los caminos originales, con trazado longitudinal acompañando a las Suertes.
Las parcelas resultantes han sido ocupadas por viviendas unifamiliares, quedando aún nume-
rosas parcelas vacantes, y caminos sin urbanizar, sobre todo en el centro y el norte del área.

E5-22
3.2. Problemática urbanística y criterios específicos de ordenación

La problemática del AUH deriva fundamentalmente su parcelación original, generando

distintos conflictos como:
a) Escasa existencia de calles transversales que posibiliten acortar los largos viarios
longitudinales que dan lugar a manzanas residenciales de gran tamaño. En ese senti-
do, el PGO-2004 trazaba un nuevo viario transversal-central al AUH, que comunica
con las áreas de La Cordillera y Suertes Largas.
b) Escasez de espacios libres y equipamientos públicos en la zona. Las únicas reservas
de espacio libre que contemplaba el PGO-2004 se sitúan en torno al nuevo viario a
ejecutar, y pertenecen a tres nuevas áreas de desarrollo.
c) Falta de continuidad y deficiencias de urbanización de la trama viaria, limitándose
en muchos casos a una calzada asfaltada, sin aceras y ni ningún otro elemento de ur-
banización.
d) Escasa sección de los viarios existentes, en los que, a pesar de no soportar excesivo
tráfico, se mezcla la circulación peatonal con la de los vehículos, con tránsitos roda-
dos en doble sentido.

Dicho esto, el objetivo de ordenación en esta AUH, es propiciar desde el Plan unas
mínimas operaciones de intervención y terminación de los viarios para garantizar una fun-
cionalidad suficiente de los actuales usos y su eventual crecimiento.

El criterio general será dotarlos de una sección suficiente, que permita combinar el tráfi-
co rodado con el peatonal, y proporcionar los servicios mínimos urbanísticos exigidos para
que las parcelas existentes adquieran la condición de solar. A su vez, mejorar la trama urba-
na, creando nuevos trazados viarios que permitan el acceso a las parcelas urbanísticas resul-
tantes, y que conecten el AUH con el resto de las áreas colindantes.

Para ello, se asumen tres escalas en cuanto a los criterios específicos de ordenación:
a) A escala del núcleo urbano de Guamasa, es necesario conectar la trama urbana del
AUH-Suertes Largas 1, con la de las AUH La Cordillera y Suertes Largas 2, para
mantener la estructura viaria, como ya se establece en el PGO-2004.
b) A escala del conjunto del AUH, se pretende completar la estructura viaria interior,
mediante tres ámbitos de gestión, con los que además se dotará al área de nuevos es-
pacios libres y dotaciones.
c) A escala local, las actuaciones se limitan a prever la ampliación de las secciones via-
rias y la urbanización de las mismas.

Respecto a la ordenación de la edificación, el objetivo es homogeneizar, en la medida de

lo posible, las distintas zonas del AUH por medio de la regulación de las futuras edificacio-
nes, no sólo destinadas a uso residencial sino también al dotacional.

Esta AUH linda con el Municipio de Tegueste en el que, según el PGO vigente de este
Municipio, se clasifican y categorizan los terrenos colindantes al núcleo de Guamasa como
suelo rústico de protección paisajística y de protección agraria. Por tanto, en la ordenación
del presente PGO, no será necesario prever conexiones de la trama urbana con el Municipio
limítrofe, aunque sí se tendrá especial cuidado en el contacto del suelo urbano y el suelo
rústico del mismo.

E5-23
3.3. Ordenación Estructural

3.3.1. Categorización de suelo

El suelo de esta AUH se categoriza en su mayor parte como suelo urbano consolidado,
al igual que en el PGO-2004. Si bien se producen algunos cambios en la delimitación, en ba-
se a lo establecido en los criterios sobre categorización y clasificación del suelo, de la Me-
moria de ordenación estructural del presente PGO.

Existen tres áreas de suelo vacante situadas de forma centralizada en el AUH, que se ca-
tegorizan, como en el PGO-2004, como suelo urbano no consolidado. Dos de ellas al este,
inmersas en la trama urbana, y la restante al oeste, en el borde de suelo urbano consolidado.
Para completar la trama urbana y dotar al viario de las mínimas condiciones exigidas legal-
mente, se han delimitado tres ámbitos de gestión sistemática, que provienen del PGO-2004 y
se mantienen en el presente PGO.

Por último, el área de suelo vacante al oeste del AUH, comprendiendo los terrenos inte-
riores entre la calle Padilla Alta, el Camino Dorta y Camino La Lucha, que se categorizan
como suelo rústico de protección agraria, modificando lo establecido en el PGO-2004.

Figura 3.2.: Categorización del suelo

E5-24
3.3.2. Elementos estructurantes

La trama urbana de este AUH se organiza en torno a dos ejes estructurantes, viarios ur-
banos de nivel 1 ambos, que discurren de este a oeste enlazando las distintas AUH del
núcleo de Guamasa, situadas al norte. Estos son:

El Camino Santa Rosa de Lima, que discurre por el borde sur del área, enlazando la Ca-
rretera General del Norte y el Camino del Majano, donde se plantean distintas intervenciones
urbanísticas, para ampliar y homogeneizar la sección viaria, adecuándola a su jerarquía y
mejorando su funcionalidad. Y en segundo lugar, el nuevo eje urbano centralizado, por des-
arrollar, con trazado sensiblemente paralelo al Camino Santa Rosa de Lima, para articular el
interior del AUH y conectarla con las adyacentes, donde se prevé una sección suficiente y un
diseño acorde con su carácter y su función de eje conector.

Asimismo, se definen diversos ejes viarios de carácter local principal, con trazados
transversales o paralelos a los estructurantes, cuya función es enlazar los anteriores, articu-
lando el territorio, y canalizar los tráficos hacia los viarios locales secundarios, en las zonas
residenciales. Destacan entre ellos: las calles Camino Dorta, Padilla Alta y Camino de la Era.

En esta AUH no se califica ninguna pieza con carácter estructurante, destinada a dota-
cional o espacio libre público o a infraestructuras.

Figura 3.3.: Esquema de viario estructurante

E5-25
3.4. Ordenación de áreas existentes

3.4.1. Trama urbana

Tal y como se ha dicho, la trama urbana se organiza por medio de una serie de viarios de
diferente categoría, que discurren por el territorio de forma transversal y longitudinal, confi-
gurando la red viaria del AUH.

Esta red viaria, destinada a albergar el tráfico motorizado principal, conforma agrupa-
ciones de manzanas, denominadas “macromanzanas”, con un tráfico final de acceso a las re-
sidencias, donde se dispondrán aparcamiento y el peatón será el principal protagonista. De-
ntro de las “macromanzanas” se ubican los viarios locales, que tendrán sentidos enfrentados
y un tratamiento claramente residencial, desincentivador de los tráficos de paso.

Con criterio general, los viarios existentes mantienen sus trazados originales, aunque en
muchos tramos, dada la escasa dimensión de sus secciones, se rectifican las alineaciones pa-
ra ampliarlos, evitando siempre afectar a la edificación existente. Estas rectificaciones se
plantean, en la mayoría de los casos, de forma no programada, de modo que no implican
afecciones inmediatas sobre las propiedades colindantes. Destacan las que se plantean en el
Camino Santa Rosa de Lima y en la calle Padilla Alta, entre otros.

Las demás actuaciones de mejora urbanística de la trama urbana consolidada, se llevarán

a cabo mediante procedimientos de gestión asistemática, descritas en el apartado de condi-
ciones de gestión urbanística de la presente memoria.

La ordenación del viario se realizará en función de su uso, mediante los siguientes crite-
rios y tipos de sección:
a) Los viarios urbanos de nivel 1, el nuevo eje central de Guamasa y el Camino Santa
Rosa de Lima, se ordenan mediante secciones tipo S.08 y S.12, como se indica a
continuación:
a.1. En el nuevo eje central de Guamasa, se define una sección S.08, a fin de albergar
doble sentido de circulación, zonas de aparcamiento (en las zonas con ancho su-
perior a los 12 metros) y el tránsito peatonal mediante amplias aceras en las que
se instalen alcorques o jardineras.
a.2. En el Camino Santa Rosa de Lima, se plantea la sección S.12, con calzada unidi-
reccional, aceras a ambos lados y banda de aparcamiento en línea al sur.
b) En viarios locales principales, como calle Padilla Alta, Camino Dorta y Camino de
la Era, entre otros, se propone también la sección del tipo S.12, con un único sentido
de circulación y aceras con aparcamientos en línea, si dispone de ancho suficiente.
En la calle Padilla Alta, se ha intentando no afectar a las edificaciones existentes, ni
invadir los terrenos del Municipio vecino de Tegueste.
c) Los viarios locales secundarios, localizados en el interior de las macromanzanas,
que se ordenan en su totalidad con sección tipo S.16 de coexistencia, donde el dise-
ño de la calle garantiza la adopción de medidas necesarias para evitar altas velocida-
des mejorando la calidad ambiental al dotarla de vegetación.

Todas las alineaciones viarias definidas en esta AUH se establecen como principales,
salvo las ligadas a la calle Isla del Hierro y su cierre con la calle Rodríguez, que se conside-
ran secundarias, para evitar posibles futuras segregaciones que den frente a este estrecho via-
rio en su cierre con la calle Rodríguez, ya que dicha calle linda en un tramo con un ámbito de
gestión sistemático en el AUH 0502-La Cordillera.

E5-26
3.4.2. Condiciones de admisibilidad de los usos pormenorizados

El uso principal en la totalidad de las piezas de suelo urbano consolidado de este AUH,
es el residencial unifamiliar, no admitiéndose más de una vivienda por parcela. El régimen
de admisibilidad de los restantes usos pormenorizados, responde a los criterios establecidos
en el título correspondiente de la Memoria de ordenación estructural del presente PGO.

Asimismo, los usos públicos dotacionales y de espacios libres también están presentes
en el AUH, localizados de manera centralizada, en los ámbitos de gestión sistemática, siendo
delimitados en cumplimiento de lo dispuesto legalmente.

Figura 3.4.: Ordenación pormenorizada

3.4.3. Condiciones de la edificación

Tal y como se ha dicho, este AUH presenta como principal el uso residencial, donde se
definen la totalidad de las piezas de suelo urbano consolidado con el uso de vivienda libre
unifamiliar independiente, que se dispone de forma aislada o adosada.

Se han mantenido, con criterio general y en la medida de lo posible, los parámetros es-
tablecidos por el PGO-2004. Aún así, cuando los objetivos de la ordenación del presente
PGO lo han exigido, se establecen nuevos parámetros en función de la edificación y de la
parcelación, dependiendo de la ubicación y del uso de cada pieza.

E5-27
 Dicho lo cual, para regular la parcelación en las piezas residenciales, se establece la su-
perficie mínima de parcela y longitud mínima de lindero frontal, homogeneizando futuras
subdivisiones. Salvo en dos piezas, que se regulan también con círculo mínimo inscribible,
dadas las características que presenta su parcelario actual. Respecto a la disposición de la
edificación, al tratarse de edificación aislada, se estima necesario fijar la separación mínima
a linderos (frontal, lateral y posterior), el porcentaje máximo de ocupación y la altura máxi-
ma en número de plantas. Asimismo, existe una pieza donde se permite el pareado lateral, en
base a las características consolidadas.

Se han definido diversas piezas destinadas a espacio libre público y a uso dotacional, in-
cluidas en los ámbitos de gestión transitoria. En las piezas de espacio libre, se establece la
separación mínima a lindero frontal, el porcentaje de ocupación máxima y la altura en nº de
plantas, para regular futuras edificaciones compatibles con este uso. Y en la pieza dotacional,
se establece la parcelación vinculante, conformando una única parcela urbanística. Respecto
a las restantes condiciones edificatorias, se fija exclusivamente la edificabilidad, dando liber-
tad en el diseño y disposición de la edificación.

3.4.4. Condiciones de gestión urbanística

Con el objetivo de viabilizar la ordenación establecida en esta AUH, se definen diversas

actuaciones de mejora urbanística en suelo urbano consolidado, que se llevarán a cabo me-
diante procedimientos de gestión asistemática. Se definen las siguientes:
a) Ámbitos de gestión asistemática A2: Se ha delimitado dos ámbitos:
a.1. En la calle Padilla Alta, al norte del AUH, para obtener los terrenos resultantes
del ajuste de alineaciones en dicha vía, y ejecutar obras de mejora de su urbani-
zación, para ampliar la sección viaria garantizando su funcionalidad. Se ha in-
tentando no afectar a las edificaciones existentes, ni invadir excesivamente los
terrenos del Municipio vecino de Tegueste.
a.2. Se define un ámbito discontinuo, entre las AUH de Suertes Largas 1 y 2, para
obtener el suelo necesario y ejecutar un nuevo viario urbano de carácter estructu-
rante, que discurrirá de este a oeste articulando las distintas AUH.
b) Ámbito de gestión asistemática A5: se define un ámbito, para la obtención y urbani-
zación del tramo viario que conecta el ámbito de gestión sistemática del AUH-0502:
La Cordillera, con el nuevo eje viario central del AUH-0503: Suertes Largas 1.
c) Ámbitos de gestión asistemática A6: Se delimitan tres ámbitos al norte de Camino
Santa Rosa de Lima. Estos son:
c.1. Al este, comprendiendo las parcelas con acceso desde el tramo sur del Camino
La Lucha. Para plantear mejoras de la urbanización de dicha vía, dado que no
cuenta con los servicios mínimos requeridos.
c.2. El ámbito que comprende las parcelas con acceso desde la calle Isla del Hierro,
para ampliar la sección viaria y completar la urbanización del viario, dado que
tampoco cuenta con los servicios mínimos requeridos.
c.3. Al oeste, en torno al Camino Dorta, para mejorar la urbanización de dicha vía,
en su tramo más al sur.

Se han mantenido dos ámbitos de gestión sistemática transitoria (S5), vinculados al nue-
vo viario urbano que atraviesa el área de este a oeste, cuya ordenación se planteaba en el
PGO-2004, para desarrollar la urbanización de los terrenos interiores categorizados como
suelo urbano no consolidado. Estos son, de este a oeste:

E5-28
 a) El ámbito localizado entre Camino del Cañón y el viario Urbanización Suertes Lar-
gas, para la urbanización de la Transversal Santa Rosa de Lima, la creación de nue-
vas piezas residenciales unifamiliares y un espacio libre público.
b) El terreno que engloba parte del Camino Valeriano Pérez, para urbanizar dicha calle
y completar la manzana residencial existente.

Dado que se encuentran en curso de ejecución, se han mantenido las condiciones de or-
denación y gestión, si bien es cierto, que su delimitación ha sido revisada y modificada por el
presente PGO.

Figura 3.5.: Ámbitos de gestión del AUH

3.5. Áreas nuevas

3.5.1. Ámbito de gestión sistemática Suertes Largas

Este ámbito de suelo vacante longitudinal, en dirección norte-sur, se localiza entre la ca-
lle Leopoldo Morales y Camino del Cañón, y ocupa una superficie aproximada de 23.718
m2s. Su objeto es la creación de un nuevo viario que da acceso a varias piezas residenciales
unifamiliares y a un nuevo espacio libre. Dada la ausencia de urbanización y de requerimien-
tos urbanísticos, estos terrenos se delimitan como una unidad de actuación en suelo urbano
no consolidado.

La problemática fundamental radica en la ausencia de viario interior de carácter local,

que permita no sólo la ocupación urbana del mismo, sino también la conexión entre el viario
a ejecutar en el vecino ámbito de gestión y el viario existente.

E5-29
 La ordenación que se plantea tiene como objetivo resolver la problemática señalada por
lo que se han generado dos viarios centrales, uno longitudinal de carácter local, y otro trans-
versal estructurante, que conectan con la trama existente, y se ha establecido un uso y tipo-
logía edificatoria acorde con el entorno.

El nuevo viario local secundario, se ordena por medio de una sección tipo S.16 de co-
existencia. Mientras que el viario estructurante, que forma parte del nuevo Eje Central de
Guamasa, se ordena con una sección tipo S.08, a fin de albergar doble sentido de circulación,
zonas de aparcamiento, acorde al resto del trazado. Para conectar este ámbito con la trama
urbana, se ha delimitado dos ámbitos de gestión asistemática A5, con cargo a la nueva área
de desarrollo.

Las piezas resultantes del trazado de la nueva trama viaria se destinan mayoritariamente
al uso residencial, estableciéndose cuatro piezas de espacio libre de manera centralizada, en
torno al nuevo Eje Central de Guamasa, para dar servicio a todo el AUH. Todas las alinea-
ciones se consideran principales.

Las condiciones de ordenación establecidas, buscan la armonización con el entorno, por

lo que se ha establecido una superficie mínima de parcela para futuras subdivisiones de di-
mensión considerable, una longitud mínima del lindero frontal y el círculo mínimo inscribi-
ble. Se establece una separación mínima a todos sus linderos y un porcentaje máximo de
ocupación bajo y una edificabilidad máxima, permitiéndose una altura máxima de 2 plantas.

Se completa la ordenación con las piezas de espacio libre público, que cumplen con lo
exigido legalmente, completando las manzanas de uso residencial donde se establece separa-
ción mínima a lindero frontal, porcentaje máximo de ocupación y altura máxima en nº de
plantas, que regulen posibles edificaciones vinculadas a usos compatibles.

Figura 3.6: Ordenación del ámbito de gestión Suertes Largas

E5-30
4. AUH-0505: SUERTES LARGAS 2

4.1. Delimitación y descripción general

El Área Urbanística Homogénea de Suertes Largas 2, se sitúa en el núcleo de Guamasa,

al oeste del término municipal, quedando delimitada como sigue:
a) Al norte, el Camino Tabares define el límite con el AUH-0507: Tabares.
b) Al este, por el Camino de la Era, coincidente con el borde del AUH-0503: Suertes
Largas 1.
c) Al sur, el Camino Santa Rosa de Lima, define el borde del AUH-0501: Guamasa
Casco.
d) Al oeste, la calle del Eucalipto, lindando también con el AUH-0507: Tabares.

Figura 4.1.: Delimitación del AUH

La estructura de esta AUH, al igual que en la vecina AUH-Suertes Largas 1, se basa en

parcelas agrarias lineales de gran longitud, conocidas como “suertes”, que discurren por el
área en dirección norte-sur, partiendo del Camino Tabares, situado al norte, hasta llegar al
Camino Santa Rosa de Lima, en el borde sur.

Estas parcelas han sufrido numerosas divisiones interiores, a las que se accede mediante
serventías agrarias que, en ocasiones, se han convertido en viarios urbanos, donde se ha ido
apoyando la edificación. En esta AUH la edificación, sobre todo residencial unifamiliar, se
concentra mayoritariamente en los terrenos situados en los bordes del AUH, dando frente a
los ejes viarios que la circundan, apreciándose un vacío en el interior de la misma. La estruc-
tura originaria del AUH aún permanece, sin apenas existir viarios transversales a las servi-
dumbres longitudinales originales.

E5-31
4.2. Problemática urbanística y criterios específicos de ordenación

La problemática de esta AUH reside fundamentalmente en su parcelación original, lo

que genera múltiples inconvenientes, entre los que destacan:
a) Falta de continuidad en los viarios transversales al Camino Tabares y al Camino
Santa Rosa de Lima. Esta problemática deriva de la ocupación tradicional presente
en esta área, basada en la disposición de las viviendas al borde de los caminos, para
posteriormente ir abriendo nuevos e insuficientes viarios transversales, ocupando las
parcelas interiores y generando una estructura de árbol.
b) Deficiente urbanización de la escasa trama viaria interior, limitándose, en la mayoría
de los casos, a una calzada asfaltada y sin aceras, sin ningún otro elemento.
c) Escasa sección de los viarios existentes, en los que, a pesar de no soportar excesivo
tráfico, se mezclan tráficos peatonales y rodados, lo que además se complica con
tránsitos rodados en doble sentido.
d) Déficits de equipamientos y espacios libres públicos. La única pieza de espacio libre
que contemplaba el PGO-2004 se sitúa de manera central y apoyada en las calles
Lorenzo Hernández Abad y La Helechera.
e) Falta de homogeneidad de la tipología edificatoria existente.
f) Existencia de agrupaciones de viviendas interiores, accesibles desde serventías pri-
vadas transversales a viarios principales, con sección escasa y servicios urbanísticos
deficitarios. Estas parcelas no tienen la consideración de exteriores, y por tanto, no
podrían ser edificables (por ej. En parcelas cercanas a Camino Santa Rosa de Lima).

Dicho esto, se plantea la ordenación con la premisa principal de propiciar desde el Plan
unas mínimas operaciones de intervención y terminación de los viarios, que permita el so-
porte de los actuales usos y sus eventuales crecimientos, a fin de garantizar una funcionali-
dad suficiente. Para ello, se dotará a los viarios actuales de una sección adecuada que posibi-
lite la coexistencia de tráfico rodado con peatonal, y de los servicios mínimos urbanísticos
exigidos, a fin de que las parcelas existentes adquieran la condición de solar. Asimismo, se
plantea mejorar la trama urbana existente mediante la creación de nuevos trazados viarios,
permitiendo el acceso a las parcelas urbanísticas resultantes, y conectando el área con el re-
sto de las AUH colindantes.

Se asumen tres escalas, en lo que se refiere a los criterios específicos de ordenación:

a) A escala del núcleo urbano de Guamasa, es necesario conectar la trama urbana del
AUH-Suertes Largas 2 con la de las vecinas AUH, Suertes Largas 1 y Tabares, dan-
do solución de continuidad a la estructura viaria del núcleo.
b) A escala del AUH y a escala local, se plantea homogeneizar las secciones viarias y
completar la trama viaria existente, en la medida de lo posible, mediante actuaciones
de mejora de los niveles de urbanización, tanto en viarios principales como secunda-
rios (dimensionales y de servicios).
c) Con respecto a los caminos y serventías privadas existentes, el criterio general es
mantener su reconocimiento y titularidad, correspondiendo a la propiedad a la que
sirve su mantenimiento y adecuación.

Respecto de la ordenación de la edificación, el objetivo fundamental es homogeneizar,

las distintas zonas del AUH, en la medida de lo posible, por medio de la regulación de las fu-
turas edificaciones, tanto en piezas residenciales como en otros usos.

E5-32
4.3. Ordenación Estructural

4.3.1. Categorización de suelo

El suelo en contacto con las AUH colindantes se categoriza en su mayor parte como
suelo urbano consolidado, como lo hacía el PGO-2004. No obstante, se producen algunos
cambios en su delimitación, en base a los criterios sobre categorización y clasificación del
suelo, de la Memoria de ordenación estructural del presente PGO.

Las dos áreas de suelo vacante, situadas de forma centralizada en el AUH, correspon-
dientes a los terrenos interiores entre el Camino Tabares, el Camino Santa Rosa de Lima y la
calle Eucalipto, se categorizan en ambos casos como suelo rústico de protección agraria,
modificando en una de ellas la categorización establecida en el PGO-2004. Si bien es cierto,
que se ha revisado y rectificado ligeramente su delimitación respecto al PGO-2004, para
ajustarla a la realidad consolidada.

Figura 4.2.: Categorización del suelo.

E5-33
4.3.2. Elementos estructurantes

La trama urbana de esta AUH se organiza por medio de dos ejes viarios de carácter es-
tructurante, que discurren de este a oeste, enlazando las distintas áreas urbanísticas localiza-
das hacia el norte, pertenecientes a Guamasa. Estos son:

El Camino Santa Rosa de Lima, que discurre por el borde sur del AUH, enlazando la ca-
rretera general del Norte y el Camino del Majano. Dado el carácter de eje estructurante en el
que se apoya la edificación, este viario, punto de partida del resto de los viarios transversa-
les, es categorizado como viario urbano de nivel 1. El PGO interviene sobre este eje am-
pliando su sección, mejorando su funcionalidad.

Y en segundo lugar, el nuevo eje urbano, por desarrollar, que atraviesa el AUH de ma-
nera centralizada conectando la trama urbana del AUH con las AUHs limítrofes, Tabares y
Suertes Largas 1. Dado su carácter de eje conector, se considera como viario urbano de nivel
1, previéndose una sección suficiente y diseño acorde con su función.

Es destacable, el Camino Tabares, viario local principal, que discurre al norte cerrando
el AUH. Este viario es importante, a pesar de no tener carácter estructurante en este tramo,
por su labor de conexión entre calle Padilla Alta y el nuevo eje central de Guamasa, y conti-
nuar al sur, como urbano nivel 1, atravesando el AUH-Tabares, hasta enlazar con el viario
territorial de Carretera de El Boquerón (TF-156).

En esta AUH no se califican piezas de carácter de estructurante, destinadas a equipa-

miento comunitario, espacio libre público o infraestructuras.

Figura 4.3.: Esquema de viario estructurante

E5-34
4.4. Ordenación de áreas existentes

4.4.1. Trama urbana

La trama urbana del AUH-Suertes Largas 2, conformada por los escasos viarios existen-
tes, es un tanto discontinua, y apenas tiene conexión con la trama viaria de las áreas colin-
dantes. Por ello, tal y como se ha comentado anteriormente, uno de los objetivos principales
de este PGO, es plantear mejoras de la misma, previendo no sólo la creación un nuevo viario
que articule el territorio, sino la ampliación y urbanización de los existentes.

Así, con criterio general, los viarios existentes mantienen sus trazados originales, aun-
que resulta necesario ampliar su sección, en la mayoría de los casos, debido a sus escasas
dimensiones actuales. Para ello, se ha rectificado las alineaciones, evitando al máximo posi-
ble la afección a la edificación existente. Estas rectificaciones plantean de forma no progra-
madas y no implican afecciones inmediatas sobre las propiedades colindantes. Entre ellas
destacan las propuestas en Camino Tabares y Camino Santa Rosa de Lima, a fin de homoge-
neizar su sección viaria y mejorar su urbanización.

Aquellos viarios existentes en los que ha sido imposible mantener una sección mínima
que permita el tráfico rodado, debido a la existencia de edificación a ambos lados, se han in-
tegrado en el interior de las piezas de viviendas unifamiliares agrupadas, como en el Pasaje
de los Jorges y Pasaje de los Carpinteros, o se han reconocido como viarios peatonales.

Las restantes actuaciones de mejora urbanística, se llevarán a cabo por procedimientos

de gestión asistemática, descritos en el apartado de condiciones de gestión urbanística. Todas
las alineaciones viarias definidas en el AUH, se establecen como principales.

El diseño interior del viario, se ordena con los siguientes criterios y secciones tipo, en
función de su uso y jerarquía:
a) En los viarios urbanos de nivel 1, se ha previsto una sección y un diseño acorde con
este carácter y se ordenan mediante secciones tipo S.08 y S.12, como sigue:
a.1. En el nuevo eje central de Guamasa, conecta la trama urbana con las AUH limí-
trofes de Tabares y Suertes Largas 1, se define una sección S.08, a fin de alber-
gar doble sentido de circulación, zonas de aparcamiento (en las zonas con ancho
superior a los 12 metros) y el tránsito peatonal mediante amplias aceras en las
que se instalen alcorques o jardineras.
a.2. En el Camino Santa Rosa de Lima, se plantea la sección tipo S.12, con segrega-
ción de tráficos, contando con una calzada unidireccional, aceras a ambos lados
y banda de aparcamiento en línea al sur.
b) En la calle Tabares, viario local principal, se plantea una sección S.11, de doble sen-
tido de circulación y aceras sin aparcamientos, al no disponer de ancho suficiente.
c) Los restantes viarios, todos ellos locales secundarios, transversales a los estructuran-
tes, se ordenan con sección tipo S.16 o S.18, de coexistencia, donde el diseño de la
calle garantiza la adopción de medidas necesarias para evitar altas velocidades mejo-
rando la calidad ambiental al dotarla de vegetación.

E5-35
4.4.2. Condiciones de admisibilidad de los usos pormenorizados

En casi la totalidad de las piezas de suelo urbano consolidado, se define como principal
el uso residencial, con predominio de la vivienda unifamiliar independiente. No obstante, se
han definido piezas de vivienda unifamiliar agrupada, reconociendo la realidad consolidada,
delimitando grupos de parcelas y viviendas, con suficiente grado de consolidación, dispues-
tas en torno caminos o serventías de paso de titularidad privada, integrados en la misma.

En este AUH no se han definido piezas con uso de equipamiento comunitario, y se defi-
ne una única pieza de espacio libre público, al oeste, en relación con el Camino Tabares y
con el nuevo eje viario central de Guamasa. El régimen de admisibilidad de los restantes
usos pormenorizados, responde a los criterios establecidos en el título correspondiente de la
Memoria de ordenación estructural del presente PGO.

Figura 4.4.: Ordenación pormenorizada

4.4.3. Condiciones de la edificación

Como se dicho, se trata de un AUH cuyo uso principal es el residencial, con predominio
de la vivienda unifamiliar independiente (aislada o adosada). No obstante, como se ha dicho,
se definen piezas de vivienda unifamiliar agrupada, legitimando la situación actual de grupos
de parcelas y viviendas, en torno a serventías de paso de uso privado

En Suertes Largas 2, con criterio general, se han mantenido los parámetros definidos por
el PGO-2004. Si bien es cierto, que cuando los objetivos de ordenación lo han exigido, se es-
tablecen nuevos parámetros parcelarios y edificatorios, en función de la realidad existente y
la ubicación de cada pieza.

E5-36
 Dicho esto, las piezas de uso residencial se ordenan como sigue:
a) En la piezas de vivienda libre unifamiliar independiente, en el Camino de Santa Ro-
sa de Lima, destinadas a edificación adosada en base a las características consolida-
das en la zona y las dimensiones del parcelario actual, se fija la longitud mínima de
lindero frontal y la superficie mínima de parcela, evitando futuras subdivisiones de
la propiedad, que den lugar a un parcelario muy segregado. Respecto a la disposi-
ción de la edificación, se fijan las separaciones mínimas a linderos frontal y poste-
rior, para homogeneizar el retranqueo a Santa Rosa de Lima y transversales, y ga-
rantizar el retranqueo al suelo rústico en el linde posterior, respectivamente. Se esta-
blece la edificación adosada a medianeras, obteniendo una fachada continua y un
porcentaje máximo de ocupación, conforme a la densidad edificatoria actual. Por
último, se fija una altura máxima en nº de plantas, acorde a la tipología unifamiliar
b) En las piezas de vivienda libre unifamiliar independiente, en Camino Tabares y vías
transversales, con destino chalet, en base a las características consolidadas y el par-
celario actual (con parcelas de mayor dimensión que en el caso anterior), se fija lon-
gitud mínima de lindero frontal y superficie mínima de parcela, para regular futuras
divisiones parcelarias. En cuanto a la disposición, dado que se trata de edificación
aislada, se fija las separaciones mínimas a linderos (frontal, lateral y posterior), el
porcentaje máximo de ocupación máxima y la altura máxima en número plantas.
Además, existe un caso en el que, en base a la situación consolidada y las dimensio-
nes del parcelario, se permite el pareado lateral.
c) En las piezas definidas como vivienda libre unifamiliar agrupada, en el Camino San-
ta Rosa de Lima, se fija la parcelación vinculante, para que la propiedad se ocupe de
gestionar y mantener las zonas comunes. Respecto a disposición edificatoria, de
continuidad con lo establecido en las piezas residenciales colindantes, se fija la sepa-
ración mínima a lindero frontal (salvo en una pieza donde no procede, situada en la
calle Elías Afonso), un porcentaje máximo de ocupación, y la altura máxima en nº
de plantas. Asimismo, resulta necesario fijar el número máximo de unidades por
pieza, para regular futuras subdivisiones de la propiedad.

Por último, en la única pieza destinada a espacio libre público, localizada al oeste del
AUH, se establece la separación mínima a lindero frontal, el porcentaje de ocupación máxi-
ma y la altura en nº de plantas, para regular futuras edificaciones compatibles con este uso.

4.4.4. Condiciones de gestión urbanística

Para llevar a cabo las actuaciones de mejora de la urbanización propuestas en este AUH,
se ha definido únicamente un ámbito de gestión asistemática de modalidad A2, en suelo ur-
bano consolidado. Se trata de un ámbito discontinuo, localizado de manera centralizada entre
las AUHs de Suertes Largas 1 y Suertes Largas 2, para obtener el suelo y ejecutar un nuevo
viario urbano estructurante, que discurrirá de este a oeste articulando las distintas AUH.

E5-37
Figura 4.5.: Ámbitos de gestión urbanística del AUH

E5-38
5. AUH-0506: EL BOQUERÓN

5.1. Delimitación y descripción general

El Área Urbanística Homogénea El Boquerón, se dispone en el extremo suroeste del

núcleo de Guamasa, en contacto con el municipio de Tacoronte. Queda definida como sigue:
a) Al este, por el camino El Majano, que marca el borde con el AUH-Guamasa Casco.
b) Al noreste, por la Carretera del Boquerón (TF-156), que define el límite con el
AUH-0507: Tabares.
c) Al noroeste, por el camino del Pajar, que continua en Tacoronte como camino del
Trazo, y al otro lado del camino de Garimba, por el borde trasero del suelo urbano
consolidado. En este lado el AUH hace límite con el AUH-0508: Garimba y con
suelo rústico de protección agraria y de protección de infraestructuras.
d) Al sur, por el límite municipal con Tacoronte, desde el camino del Majano hasta pa-
sar la calle del Hornillo. En ese punto, el borde gira en sentido norte, sensiblemente
transversal al camino Garimba, y continua hacia el oeste, para recoger las edifica-
ciones consolidadas en su margen. El suelo que se encuentra entre este AUH y el
límite municipal, se categoriza como suelo rústico de protección agraria.

Figura 5.1: Delimitación del AUH

Esta AUH forma parte de una unidad territorial agraria, situada en la mayor parte de su
extensión en el término municipal de Tacoronte, y estructurada por los caminos de Garimba,
La Caridad y el Trazo. En base a estos ejes de origen rural, se han ido abriendo viarios trans-
versales, en muchos casos serventías, de escasas dimensiones y bajos niveles de funcionali-
dad, que han permitido la ocupación edificatoria, mayoritariamente unifamiliar aislada, aun-
que en el entorno del cruce con la calle Santa Rosa de Lima se promovió una urbanización
de adosados. Aún así, quedan áreas de suelo vacantes, sobre todo en el noroeste.

E5-39
 Tras la participación pública sobre las alternativas del Avance, se acordó incorporar co-
mo área de crecimiento del núcleo de Guamasa el ámbito vacante comprendido al sur del
camino de Garimba, entre el camino del Pajar y la urbanización unifamiliar citada. Sin em-
bargo, durante el proceso de concertación posterior, la casi totalidad de los propietarios de
suelo (a excepción de la finca del extremo oriental) manifestaron al Ayuntamiento su volun-
tad de mantener la clasificación de suelo rústico sobre sus terrenos, opción que fue asumida
por la Corporación y que explica la exclusión de los mismos de esta AUH.

5.2. Problemática urbanística y criterios específicos de ordenación

La principal problemática del AUH deriva de integrarse en una estructura parcelaria y

de caminos rurales del vecino Municipio de Tacoronte que "colisiona" con el núcleo más
compacto de Guamasa. De hecho, la "unidad territorial" a la cual pertenece esta AUH queda
delimitada por el camino Garimba (en La Laguna), la Carretera del Norte, el camino de La
Caridad (en Tacoronte) y el camino del Trazo-El Pajar. La ocupación tradicional de este
ámbito territorial se ha basado en viviendas al borde de los ejes citados para posteriormente
ir abriéndose nuevos (e insuficientes) viarios transversales y ocupar el interior del mismo. El
mayor grado de urbanidad derivado de la colindancia a Guamasa, ha permitido más recien-
temente, la aparición de nuevas tipologías, mayoritariamente adosados, como la promoción
compacta en el entorno de cruce con el camino de Santa Rosa de Lima y otras de menor en-
tidad. La progresiva colmatación edificatoria del AUH, sin la necesaria previsión de nuevos
viarios interiores, hace que a estas alturas resulte muy difícil conformar una mínima trama
urbana que resuelva los evidentes problemas de insuficiencia de las infraestructuras soporte.
Las manifestaciones más notables de este problema de base son, entre otras:
a) Escasa sección de los viarios transversales, en los que se mezclan las circulaciones
peatonales y de vehículos, lo que además se complica con tránsitos en doble sentido
y posibilidad de aparcar en secciones demasiado estrechas.
b) Falta de continuidad de la trama viaria con abundantes viarios en fondo de saco.
c) En algunos tramos viarios la edificación se ha ubicado de manera desordenada, lo
que da por resultado secciones heterogéneas del viario sin los servicios mínimos
exigidos, que en ocasiones se limitan a una calzada asfáltica, sin aceras ni ningún
otro elemento de urbanización.
d) En el camino Garimba existen agrupaciones de viviendas interiores, accesibles des-
de serventías privadas de pequeña dimensión, transversales al viario principal, ca-
rentes de servicios urbanísticos, que no tienen la consideración de exteriores.
e) La promoción residencial antes citada, ubicada en una posición clave del área, se
convierte con su trama cerrada sobre sí misma, en un "tapón" que dificulta grave-
mente cualquier actuación de estructuración viaria. Un problema similar, aunque de
menor gravedad, se deriva del alto grado de colmatación en la cara sur del camino
Garimba, en el que la cercanía de las edificaciones entre sí y al propio camino hace
extremadamente difícil el trazado de nuevos viarios transversales, así como la am-
pliación de la sección de este eje estructurante.

El objetivo principal de ordenación para esta AUH es propiciar un mejor encaje en la

unidad territorial en la que se integra y desde esta base, plantear unas limitadas intervencio-
nes para completar y mejorar los viarios a fin de garantizar la suficiente funcionalidad de los
mismos como soporte de los actuales usos y sus eventuales crecimientos. Se asumen tres es-
calas, en lo que se refiere a los criterios específicos de ordenación.

E5-40
 a) A escala territorial, es necesario reforzar la integración de la estructura viaria con la
de Tacoronte, con lo que, se han tenido en cuenta las determinaciones del documen-
to de aprobación inicial del PGO de ese Municipio.
b) A escala del conjunto de la AUH, completar la estructura viaria interior en dos
ámbitos de gestión y garantizar que se refuerce el viario estructurante longitudinal, y
transversal, continuación del camino Tabares hacia Tacoronte.
c) A escala local, las actuaciones se limitan a prever la progresiva ampliación de las
secciones viarias mediante rectificaciones de alineaciones no programadas.

Respecto a la edificación, el objetivo es homogeneizar en la medida de lo posible las

distintas zonas del AUH, por medio de la regulación de las futuras edificaciones, no sólo
destinadas a uso residencial sino también al industrial-terciario y dotacional.

5.3. Ordenación estructural

5.3.1. Categorización de suelo

Figura 5.2: Categorización de suelo

La mayor parte de la extensión del AUH se categoriza como suelo urbano consolidado,
como en el PGO-2004, si bien con ligeros cambios en la delimitación. Los terrenos interiores
en el extremo sur del AUH se conforman como suelo urbano no consolidado, ya que no
cuentan con las condiciones exigidas legalmente. Por último, la finca localizada en el extre-
mo noroeste, se categoriza como suelo urbanizable sectorizado no ordenado, con el carácter
de “área de ensanche” del núcleo.

E5-41
5.3.2. Elementos estructurantes

Esta AUH se organiza mediante dos viarios territoriales de nivel 1, de carácter estructu-
rante, como son, en primer lugar, la Carretera del Boquerón (TF-156), que discurre desde el
nudo de la Autopista del Norte (TF-5) hasta Valle de Guerra, y en segundo lugar, el camino
Garimba, que atraviesa el área conectando al oeste con el AUH-Garimba.

En esta AUH no se califica ninguna pieza de carácter estructurante, con destino a equi-
pamiento comunitario, espacio libre público o infraestructuras.

Figura 5.3: Elementos estructurantes

5.4. Ordenación de áreas existentes

5.4.1. Trama urbana

El PGO interviene sobre los dos viarios territoriales antes citados, trazando un nuevo
tramo por el borde noroccidental del AUH, que enlaza la actual carretera del Boquerón con
el camino Garimba. Se desdobla el viario general del siguiente modo: desde Santa Rosa de
Lima hasta el nuevo tramo, el tráfico será en sentido oeste, con carácter de travesía urbana, y
con sección S.12, calzada unidireccional, aceras a ambos lados y aparcamientos en línea. El
nuevo tramo, en sentido sur, se plantea con sección S.02, con calzada unidireccional y arce-
nes a ambos lados, y el tramo del camino Garimba en sentido este, que pasa a formar parte
de este eje estructurante, se plantea también con sección S.12, con carácter de travesía.

E5-42
 Al llegar a Santa Rosa de Lima, se dispone una glorieta. Desde ahí sigue como travesía,
por el actual camino del Majano, en el que se rectifican las alineaciones para mejorar la sec-
ción viaria, y se establece una sección S.08, con calzada de doble sentido de circulación y
aceras a ambos lados. Se han rectificado las alineaciones de los viarios estructurantes, para
darles secciones de ancho suficiente, y garantizar el buen funcionamiento de los mismos.

En todo caso, para entender la estructura viaria de esta AUH no basta con los elementos
descritos, sino que han de mencionarse los que discurren, o han de discurrir de acuerdo con
su ordenación urbanística, por el adyacente municipio de Tacoronte. Deben señalarse por
tanto, el camino de la Caridad, que cierra por el sur la "unidad territorial" en que se integra la
presente AUH, y el camino del Trazo, prolongación del lagunero camino del Pajar, y del
nuevo tramo de desdoblamiento de la Carretera del Boquerón, ambos ya citados.

El resto de la trama urbana del AUH, está formada por viarios locales. Las vías existen-
tes que se incorporan a la trama como viario local principal son:
a) El camino del Pajar (en el límite noroccidental), viario que se prolonga en el término
municipal de Tacoronte por el camino del Trazo, culminando con el de Garimba, en
una intersección a nivel con preferencia del tráfico que circula desde El Boquerón,
para dar continuidad al tramo que desdobla la Carretera del Boquerón. El PGO recti-
fica las alineaciones de este tramo para posibilitar una progresiva ampliación de sec-
ción. Para su ordenación se ha establecido una sección tipo S.12, con calzada de
único sentido de circulación y aceras a ambos lados.
b) La calle Sanguinero, que da acceso al sector de suelo urbanizable desde el camino El
Majano. Para su ordenación se establece una sección tipo S.12, con único sentido de
circulación, aparcamientos en línea en uno de sus bordes y aceras a ambos lados. En
el tramo inicial en contacto con el camino El Majano, se establece una sección tipo
S.11 con calzada de doble sentido de circulación y aceras a ambos lados.
c) La calle El Platanal (continuación del camino El Hornillo incluido en el municipio
de Tacoronte), que conecta el camino El Majano con la calle La Caridad del munici-
pio de Tacoronte. Se ordena por medio de una sección tipo S.12 con calzada unidi-
reccional, aceras a ambos lados y aparcamientos en línea en uno de sus bordes cuan-
do el ancho de la vía lo permite.

Los viarios locales secundarios con anchos de 6 metros (e incluso 5), se ordenan mayo-
ritariamente por medio de una sección tipo S.16 para la coexistencia de los tráficos peatona-
les y vehiculares, con un único sentido de circulación, excepto la calle Guaydil donde se es-
tablece una sección tipo S.14, con calzada unidireccional, aceras a ambos bordes y aparca-
mientos en línea en uno de sus lados. El tramo de la calle Rosalía de Estévez en contacto con
el camino El Majano, se ordena con una sección tipo S.18 de coexistencia y con doble senti-
do de circulación.

En la mayoría de los viarios existentes (incluyendo aquéllos que no cuentan con todas
las condiciones de urbanización requeridas legalmente) se mantienen sus trazados, si bien en
muchos tramos, dada la escasa dimensión de sus secciones, se rectifican las alineaciones pa-
ra ampliarlos, evitando siempre afecciones a los edificios (lo cual ha impedido en varios
tramos lograr secciones de dimensión suficiente). Estas rectificaciones no son programadas,
de modo que no implican afecciones inmediatas sobre las propiedades colindantes.

E5-43
 Para completar esta trama urbana existente, se amplía y se traza dos viarios locales se-
cundarios, que conectan viarios locales principales o viarios estructurantes y que se ejecutan
por medio de ámbitos de gestión asistemática:
a) La calle de la Ñamera, (prolongación del camino Tabares), en el que se amplía su
sección a 10 m de ancho por exigencias funcionales. Dada la importancia de este
tramo para completar el eje estructurante y conectar los dos viarios territoriales, se
programa como una actuación pública directa, delimitando el correspondiente ámbi-
to de gestión asistemática. Para su ordenación, se establece una sección tipo S.16 de
coexistencia y de único sentido de circulación.
b) Se crea un viario de nuevo trazado para articular el interior de la parte sur del AUH,
conectando la calle Sanguinero con la calle El Platanal. Dada su función de co-
nexión de dos viarios locales principales, se dimensiona con un ancho mínimo de 10
metros y se ejecuta por medio de una actuación pública directa. Para su ordenación
se establece una sección tipo S.16 de coexistencia con sentido único de circulación.

Por último, ha de señalarse que prácticamente todas las alineaciones viarias definidas en
esta AUH se establecen como principales. Hay, no obstante, unas pocas excepciones puntua-
les, debido a que las características del tráfico o la topografía del territorio no hacen viable ni
conveniente el acceso a las piezas desde las mismas.

5.4.2. Condiciones de admisibilidad de los usos pormenorizados

Figura 5.4: Ordenación pormenorizada

E5-44
 En la mayoría de las piezas del suelo urbano del AUH el uso principal es el residencial
unifamiliar, no admitiéndose más de una vivienda por parcela. El régimen de admisibilidad
de los restantes usos pormenorizados es el normal respecto de la vivienda unifamiliar libre.
Existen también, aunque en menor medida, piezas de uso residencial agrupado situadas en el
extremo sur del camino Garimba.

Se califica como equipamiento (uso principal obligatorio) la parcela triangular situada al

final de la calle Sanguinero, en la cual se ha ejecutado una escuela infantil municipal. La
única pieza de espacio libre delimitada, corresponde a la reserva de suelo establecida en el
ámbito de gestión transitoria, cuya ordenación proviene del PGO-2004.

5.4.3. Condiciones de la edificación

Al tratarse en su mayor extensión de suelo urbano consolidado, se han mantenido, como

criterio general y en la medida de lo posible, los parámetros establecidos por el PGO-2004.
Aún así, cuando los objetivos de la ordenación del presente PGO lo han exigido, se estable-
cen nuevos parámetros en función de la edificación y de la parcelación del AUH, y depen-
diendo de la ubicación y del uso de cada pieza.

A continuación se describen y justifican brevemente las condiciones de edificación esta-

blecidas en las piezas de esta AUH:
a) En las piezas de pequeño tamaño o las que albergan promociones de viviendas uni-
familiares adosadas, se fija una superficie de parcela mínima y una longitud mínima
de lindero frontal. Para la disposición de la edificación se fija una separación míni-
ma al lindero frontal y posterior dependiendo del viario en el que se sitúan, con la
finalidad de dar un tratamiento homogéneo. Se establece un porcentaje máximo de
ocupación medio, acordes a la realidad existente, excepto en la pieza de reducido
tamaño situada entre las calles Rosalía Estévez y Los Diegos donde no se fijan.
b) En las piezas con uso vivienda libre unifamiliar independiente, situadas en el extre-
mo sur del camino Garimba, entre dicha vía y la Carretera del Boquerón, y en las ca-
lles Los Diegos y Rosalía Estévez, dadas las características de la parcelación y la
edificación, se ha establecido una superficie de parcela mínima para futuras subdivi-
siones y un círculo mínimo inscribible. La disposición de la edificación se regula
con una separación mínima a lindero frontal que depende de la ubicación de la pieza
(para homogeneizar viarios) y una separación mínima a lindero posterior, cuando la
pieza está en contacto con el suelo rústico o tiene fachada a dos vías. Se fija un por-
centaje máximo de ocupación medio.
c) En las piezas con uso principal vivienda libre unifamiliar independiente, situadas en-
tre el camino El Majano y el municipio de Tacoronte, en los viarios transversales, se
ha establecido para futuras subdivisiones parcelarias una superficie de parcela
mínima y un círculo mínimo inscribible. Se dispone una separación mínima a todos
sus linderos y una ocupación máxima, media – baja, en base a la tipología edificato-
ria existente (viviendas unifamiliares aisladas).
d) Se han delimitado dos piezas con el uso residencial unifamiliar agrupado para legi-
timar grupos de parcelas con suficiente grado de consolidación edificatoria y que
comparten usos comunes. Estas piezas se sitúan en el camino Garimba, con servent-
ías de acceso desde la vía pública a las parcelas interiores. Para su ordenación, se es-
tablece parcelación vinculante para garantizar el mantenimiento de los espacios co-
munes, fijando el número máximo de viviendas por pieza (para regular futuras sub-
divisiones) y separación mínima al lindero frontal (para posibilitar la rectificación de
la alineación al camino Garimba).

E5-45
 e) En la pieza con uso unifamiliar situada entre las calles Rosalía de Estévez y El Pla-
tanal, está incluida en un ámbito de régimen transitorio, por lo que se ha respetado la
ordenación establecida en el PGO-2004.
f) En la pieza de uso equipamiento comunitario, donde se ubica la escuela infantil, se
establece un coeficiente de edificabilidad máxima y la parcelación vinculante, con la
finalidad de evitar posibles futuras segregaciones parcelarias, de modo que siga fun-
cionando como una unidad.
g) En la pieza de uso espacio libre público, se establecen los parámetros urbanísticos
que provienen del PGO-2004, al estar incluida en un ámbito de régimen transitorio.

5.4.4. Condiciones de gestión urbanística

Con el fin de viabilizar la ordenación establecida en esta AUH, se delimitan varios

ámbitos de gestión asistemática:
a) Se delimitan tres ámbitos de gestión asistemática de modalidad A2:
a1. El correspondiente a la ejecución del nuevo ramal de desdoblamiento de la Ca-
rretera del Boquerón hasta su enlace con el camino Garimba (incluyendo la nue-
va glorieta). Esta actuación se asigna al Cabildo de Tenerife.
a2. El ámbito para obtener y urbanizar los terrenos resultantes del ajuste de alinea-
ciones de calle de la Ñamera, para ampliar su sección.
a3. El ámbito para obtener los terrenos y ejecutar las obras necesarias del nuevo
tramo viario interior. Este ámbito, pese a incluirse dentro de un ámbito de ges-
tión asistemática de A3, queda excluido de la gestión del mismo.
b) Se delimita un ámbito de gestión asistemática de modalidad A3, al sur del AUH, da-
da la complejidad funcional de la zona, con la finalidad de mejorar y reurbanizar di-
chos viarios. Este ámbito con forma trapezoidal, adyacente al sur de la promoción de
adosados, comprende varias parcelas unifamiliares con acceso desde las calles, el
Hornillo, los Diegos, Rosalía de Estévez y el Platanal. Son viarios públicos asfalta-
dos, pero en malas condiciones de urbanización, y con anchos insuficientes, que
habrán de ser urbanizados y ampliados puntualmente, de acuerdo a la sección de co-
existencia establecida en el PGO.
c) Se delimitan dos ámbitos de gestión asistemática A5, para la obtención y ejecución
de nuevos tramos viarios, sobre suelos urbanos consolidados, necesarios para conec-
tar ámbitos de gestión sistemática con la trama urbana existente.
d) Se delimitan tres ámbitos de gestión asistemática A6, destinados a la mejora de las
condiciones dimensionales y de urbanización del pasaje La Máquina, y las calles
Guaydil y José Feliciano, de tal forma que alcancen los niveles de servicio exigibles
al suelo urbano consolidado, adquiriendo las parcelas la condición de solar.

Se delimita un ámbito de gestión sistemática transitoria (S5), en el borde oeste del cami-
no El Majano, entre la calle Rosalía Estévez y la calle El Platanal, que corresponde al suelo
urbano no consolidado, cuya ordenación proviene del PGO–2004 y mantiene este PGO.

E5-46
 Figura 5.5: Ámbitos de gestión urbanística del AUH

5.5. Áreas nuevas

En esta AUH se delimita el sector 0506_1 El Boquerón, para ordenar y desarrollar la ur-
banización de los terrenos situados al sur del camino Garimba y categorizados como suelo
urbanizable sectorizado no ordenado. En esta nueva área de expansión por limitaciones deri-
vadas de las servidumbres aeroportuarias (huella sonora) se establece como principal el uso
productivo, y se desarrollará a través de un Plan Parcial tal como se describe y se justifica en
la ficha sobre este sector, en el documento B3. Desarrollo del PGO.

E5-47
6. AUH-0507: TABARES

6.1. Delimitación y descripción general

El Área Urbanística Homogénea de Tabares, se dispone en el extremo noroeste del

núcleo de Guamasa, y contacta en parte con el municipio de Tegueste. Su delimitación en
forma de L abarca los terrenos que se apoyan en el camino Tabares o que acceden desde el
mismo. Sus límites quedan definidos como sigue:
a) Al norte y noroeste, contacta con el suelo rústico de protección paisajística y agraria.
b) Al este, la calle Padilla Alta, que marca el linde con el Municipio de Tegueste, y la
calle Eucalipto, que marca el límite con el AUH 0505:Suertes Largas 2.
c) Al sur, la Carretera del Boquerón (TF-156) de Guamasa a Valle de Guerra, que defi-
ne el límite con el AUH-0506: El Boquerón, y por el camino Tabares, que marca el
límite con las AUHs Suertes Largas 1 y 2.

Figura 6.1: Delimitación del AUH

La estructura parcelaria de esta AUH se caracteriza por las subdivisiones de las suertes
originarias, siendo muchas de ellas continuación de las del AUH-Suertes Largas 2. El origen
de las mismas es agrario, por lo que los viarios existentes son resultado de transformaciones
de antiguas serventías de escasas dimensiones y bajos niveles de funcionalidad, que han
permitido la ocupación edificatoria mayoritariamente con viviendas unifamiliares aisladas.

Existen terrenos sin edificar, centralizados en el AUH, que dada su situación estratégica,
se ordenaron en el Borrador de la Aprobación Inicial. Con su desarrollo y la creación de
nuevos ámbitos, se pretendía crear un viario trasero, que cerrase la edificación hacia suelo
rústico, ampliando las conexiones en el extremo norte del AUH. Esta propuesta se ha descar-
tado, como resultado de la participación ciudadana y posterior consulta administrativa.

E5-48
6.2. Problemática urbanística y criterios específicos de ordenación

La principal problemática del AUH deriva de la propia estructura parcelaria original de

la zona de Guamasa, basada en suertes largas rurales que han sufrido numerosas subdivisio-
nes y que posteriormente se han ido edificando de manera esporádica. En un inicio la edifi-
cación se había concentrado principalmente en los bordes de los viarios estructurantes y pos-
teriormente se fue extendiendo hacia el suelo rústico limítrofe. Esto ha supuesto la necesidad
de acceder a las parcelas resultantes, por lo que existen numerosas serventías rurales que se
han ido transformando en viarios urbanos. Así, la trama viaria del AUH se basa en un eje es-
tructurante, el camino Tabares, a partir del cual parten numerosos viarios perpendiculares
que organizan la disposición de la edificación. Estos viarios no tienen continuidad ni co-
nexión entre ellos, lo cual complica la movilidad de la zona, por lo que el camino Tabares
absorbe todos los desplazamientos.

El mayor grado de urbanidad derivado de la colindancia a Guamasa ha permitido más

recientemente, la aparición de nuevas tipologías, mayoritariamente adosados, como las pro-
mociones surgidas en algunas manzanas situadas en los viarios perpendiculares al camino
Tabares. La progresiva colmatación edificatoria del AUH sin la necesaria previsión de nue-
vos viarios interiores, hace que a estas alturas resulte muy difícil conformar una mínima tra-
ma urbana que resuelva los evidentes problemas de insuficiencia de las infraestructuras so-
porte. Las manifestaciones más notables de este problema de base son, entre otras:
a) Escasa sección de los viarios transversales al camino Tabares en los que se mezclan
las circulaciones peatonales y de vehículos, lo que además se complica con tránsitos
en doble sentido y posibilidad de aparcar en secciones demasiado estrechas.
b) Falta de continuidad de la trama viaria con abundantes viarios en fondo de saco.
Además, el alto grado de colmatación de la edificación hace extremadamente difícil
el trazado de nuevos viarios transversales, así como la ampliación de la sección de
los ya existentes.
c) En algunos tramos viarios la edificación se ha ubicado de manera desordenada, lo
que da por resultado secciones heterogéneas del viario sin los servicios mínimos
exigidos que en ocasiones, se limitan a una calzada asfáltica, sin aceras ni ningún
otro elemento de urbanización.
d) En la Carretera del Boquerón (en el extremo sur del AUH) existen agrupaciones de
viviendas interiores accesibles desde serventías privadas de pequeña dimensión,
transversales al viario principal y que carecen de servicios urbanísticos. Estas parce-
las no tienen la consideración de exteriores.
e) Escasez de áreas libres y equipamientos públicos en la zona.
f) Falta de homogeneidad en la tipología edificatoria existente.

El objetivo principal de ordenación para esta AUH es, por medio de pequeñas interven-
ciones en la trama viaria, propiciar la movilidad en la el AUH - Tabares. Para ello, se prevé
la ampliación y urbanización de la mayoría de los viarios existentes, para garantizar su fun-
cionalidad combinando el tránsito peatonal y rodado, dotándolos de los servicios mínimos
requeridos para que las parcelas resultantes adquieran la condición de solar y de este modo,
fomentar el crecimiento residencial a su alrededor.

Respecto a la edificación, el objetivo es homogeneizar, en lo posible, las distintas zonas

del AUH, por medio de la regulación de las futuras edificaciones, no sólo las destinadas al
uso residencial, sino también al dotacional. Al ordenar los nuevos ámbitos de desarrollo que
se delimiten, se deberá tener en cuenta el contacto con el suelo rústico limítrofe.

E5-49
6.3. Ordenación estructural

6.3.1. Categorización de suelo

Esta AUH limita en todos sus extremos con suelo urbano consolidado, excepto al norte
donde los terrenos que la rodean se categorizan como suelo rústico de protección paisajística
y agraria. Así mismo, en el PGO del Municipio de Tegueste se categoriza el suelo en contac-
to con esta AUH (al noroeste), como suelo rústico de protección paisajística y de asenta-
miento rural “Lomo de la Cruz”.

Figura 6.2: Categorización del suelo del PGO-Tegueste

El PGO-2004 categorizaba casi la totalidad de los terrenos de esta AUH, como suelo ur-
bano consolidado. En el presente PGO también se categoriza la mayor parte de los terrenos
como suelo urbano consolidado, si bien se modifica en parte la delimitación contemplada en
el PGO-2004, en cumplimiento del Artículo 50 de la LOTENC. Sin embargo, se ha delimi-
tado un ámbito de suelo urbano no consolidado al sureste, para completar la urbanización in-
terior del AUH.

Asimismo, se define un ámbito de suelo rústico de asentamiento rural, correspondiente

al asentamiento rural de El Laurel, al oeste del AUH.

E5-50
 Figura 6.3: Categorización de suelo del AUH-Tabares

6.3.2. Elementos estructurantes

Los únicos viarios de carácter estructurante incluidos en esta AUH son, el tramo sur del
camino Tabares, viario urbano de nivel 1, que parte del cruce con la calle Eucalipto y des-
emboca en la Carretera Boquerón – Valle de Guerra, y su nueva bifurcación, que desemboca
en el cruce entre el camino Garimba y la Carretera Boquerón – Valle de Guerra.

Sin embargo, el AUH está en contacto con un viario estructurante que, aunque no se en-
cuentra incluido en la misma, es necesario nombrar dada su función organizadora del AUH y
la afección de su ordenación sobre la misma. Se trata de la Carretera Boquerón-Valle Guerra
(TF-156), que discurre desde el nudo de la Autopista TF-5 hasta Valle de Guerra, con la con-
sideración de viario territorial de nivel 1.

La ordenación de este eje se comparte con la vecina AUH-El Boquerón, complicándose

por la alta consolidación de la edificación en sus bordes. Se rectifican sus alineaciones para
lograr una sección mínima de 10 m y un diseño acorde con su carácter territorial, donde ac-
tualmente se apoyan los usos comerciales existentes en el AUH.

En esta AUH no se califican piezas de carácter estructurante correspondientes a sistemas

generales, con destino a dotacional, espacio libre público o infraestructuras.

E5-51
 Figura 6.4: Elementos estructurantes del AUH-Tabares

6.4. Ordenación de áreas existentes

6.4.1. Trama urbana

Como se ha explicado anteriormente, la trama urbana del AUH es discontinua, con nu-
merosos viarios que parten transversalmente de los viarios estructurantes camino Tabares y
la Carretera Boquerón-Valle Guerra, terminando en fondo de saco. El camino Tabares, que
parte de Carretera Boquerón-Valle Guerra, y desemboca en la calle Padilla Alta, en el límite
con Tegueste, recorre la totalidad del AUH. Su función es de eje estructurante, ya que de él
parten todos los viarios transversales del área. El tramo entre las calles Padilla Alta y Euca-
lipto, se considera viario local principal, mientras que el tramo entre la calle Eucalipto y la
Carretera del Boquerón, se considera viario urbano de nivel 1. La ordenación de este eje se
comparte con el AUH-Suertes Largas 2, donde se amplía y se rediseña su sección, de tal mo-
do que se diferencian tres tramos:
a) Tramo este, entre la calle Padilla Alta y el camino de la Era. Dado el estado de con-
solidación de la edificación a borde del mismo, se hace imposible continuar su tra-
zado con sección de 12 m. Por tanto, se reduce su sección a 10 m., por medio de
unas mínimas correcciones de alineaciones. El tráfico se repartirá con el nuevo via-
rio en el AUH-Suertes Largas 2. Se plantea sección S.18, donde coexiste el tráfico
rodado y peatonal.

E5-52
 b) Tramo central, entre la calle Eucalipto y el camino de la Era. Se contemplan unas
mínimas correcciones de alineaciones, a fin de dotar al mismo de una sección míni-
ma, que permita implantar una sección del tipo S.11, con calzada de doble sentido
de circulación, aceras a ambos lados y sin aparcamiento.
c) Tramo oeste, entre la calle Eucalipto y la Carretera Boquerón-Valle Guerra. Dado el
estado de consolidación de la edificación a borde del mismo, se hace imposible con-
tinuar su trazado con una sección de 12 metros. Por tanto, se reduce su sección a 10
metros por medio de unas mínimas correcciones de alineaciones, de tal modo que se
permita la circulación de vehículos en un único sentido, el tránsito peatonal en ace-
ras laterales y aparcamientos en línea en uno de sus bordes (sección S.12). Así, el
tráfico de ese tramo se repartirá con la calle Pedro Gómez, situada al oeste del AUH.

La Calle Pedro Gómez, viario urbano de nivel 1, se ordena con sección S.12, con una
calzada unidireccional, aceras a ambos lados y aparcamientos en línea en uno de sus extre-
mos. Su función es compartir el tráfico correspondiente al camino Tabares.

El resto de la trama urbana está formada por viarios locales secundarios. Para su ordena-
ción, se han ampliado las secciones viarias en muchos tramos debido a sus escasas dimen-
siones, intentando siempre no afectar a las edificaciones existentes situadas en sus bordes.
Estas rectificaciones no son programadas, así que no implican afecciones inmediatas sobre
las propiedades colindantes. Todos estos viarios, ordenados con secciones del tipo S.16, se
consideran locales, con anchos mínimos de 5 m y diseñados con secciones previstas para la
coexistencia de los tráficos peatonales y vehiculares. El diseño de las calles garantizará la
adopción de medidas que eviten altas velocidades además de mejorar la calidad ambiental y
estética mediante la dotación de vegetación y elementos urbanos.

Prácticamente todas las alineaciones viarias definidas en esta AUH se establecen como
principales, excepto aquellas que coinciden con un ámbito de gestión asistemático A5, deli-
mitados para ejecutar nuevos tramos viarios.

6.4.2. Condiciones de admisibilidad de los usos pormenorizados

El uso principal de la mayoría de las piezas es el residencial unifamiliar independiente,

no admitiéndose más de una vivienda por parcela. Así mismo, aunque en menor medida,
existen piezas cuyo uso principal es el residencial unifamiliar agrupado, que se delimitan pa-
ra reconocer parcelas interiores que acceden desde serventías privadas comunes.

Las piezas situadas en la Carretera Boquerón-Valle Guerra, se destinan al uso residen-

cial colectivo, en reconocimiento de la realidad existente. El régimen de admisibilidad de los
restantes usos pormenorizados dependerá del uso principal de la pieza.

6.4.3. Condiciones de la edificación

En el suelo urbano consolidado, al estar edificado casi en su totalidad, se han mantenido,

como criterio general y en la medida de lo posible, los parámetros establecidos por el PGO-
2004. Aún así, cuando los objetivos de la ordenación del presente PGO lo han exigido, se es-
tablecen nuevos parámetros en función de la edificación y de la parcelación del AUH, y de-
pendiendo de la ubicación y del uso de cada pieza resultante.

E5-53
 El tratamiento de las piezas se ha realizado en función de su ubicación, distinguiéndose
tres zonas dentro del AUH:
a) Piezas entre el camino Tabares y la Carretera Boquerón-Valle Guerra: La ordena-
ción de esta zona pretende basarse en la realidad por lo que se han fomentado los lo-
cales comerciales en planta baja (uso predominante actual) en la manzana situada en
primera línea de la Carretera Boquerón-Valle Guerra, destinándose las piezas al uso
residencial colectivo. El resto de las piezas se destinan al uso residencial unifamiliar
o al residencial unifamiliar agrupado, en función de la existencia de usos comunes.
a1. Piezas con uso residencial colectivo y locales comerciales en planta baja: Se fija
la superficie mínima de parcela para futuras subdivisiones y la longitud mínima
de lindero frontal. La edificación se dispondrá obligatoriamente a una distancia
con respecto a la alineación principal (línea de disposición obligatoria gráfica),
adosada a sus linderos laterales con un porcentaje máximo de ocupación medio.
En la pieza situada en contacto con la pieza de uso residencial unifamiliar, se ha
establecido de manera gráfica la separación mínima a lindero posterior para dar
fachada a dichas piezas limítrofes.
a2. Piezas con uso residencial unifamiliar independiente: Se establecen los paráme-
tros parcelarios y edificatorios que permitan consolidar las futuras edificaciones
con la realidad existente. Para ello, se establece la longitud mínima a lindero
frontal y la superficie mínima de parcela. La disposición de la edificación se re-
gula por medio de separación a todos sus linderos, excepto en la pieza de menor
tamaño, donde no procede establecer separación mínima a lindero lateral. La
ocupación máxima se ha establecido en base a la parcelación permitida.
a3. Piezas con uso vivienda libre unifamiliar agrupada: Se establece parcelación
vinculante y número máximo de unidades. El resto de los parámetros se han es-
tablecido en función de la realidad existente (separación mínima a todos sus lin-
deros y porcentaje de ocupación medio).
b) Piezas al noroeste del camino Tabares: Todas las piezas resultantes se destinan al
uso residencial unifamiliar. Se distinguen 2 zonas en función de su ubicación.
b1. Piezas entre la Carretera Boquerón – Valle de Guerra y la calle La Cadena: Se
fija la superficie mínima de parcela y una longitud mínima de lindero frontal. El
porcentaje máximo de ocupación no se establece, excepto en la pieza situada en
la Carretera Boquerón – Valle de Guerra, donde se pretende mantener un aspec-
to homogéneo del viario. La disposición de la edificación variará en función del
viario en el que se sitúe la pieza.
b2. Piezas entre la calle La Tunera y el camino del Laurel. Esta zona es la más hete-
rogénea de todo el AUH, ya que actualmente está ocupada de manera dispersa,
con una mayor concentración de la edificación al norte. La ordenación de las
piezas responde a la parcelación y a la edificación existente, variando la superfi-
cie de parcela y disponiendo la longitud mínima a lindero frontal y un círculo
mínimo inscribible. Se fija separación mínima a todos los linderos excepto en la
pieza situada al final de la calle El Laurel donde no se establece separación a
lindero lateral. Se fija un porcentaje de ocupación máxima bajo en las piezas de
mayor tamaño, y en las de menor fondo, se establece medio alto en reconoci-
miento de la realidad existente.

E5-54
c) Piezas al norte del camino Tabares y extremo noreste del AUH: Esta zona se carac-
teriza por el predominio de parcelas de gran tamaño destinadas al uso residencial o
al residencial agrupado.
c1. Piezas de uso vivienda libre unifamiliar independiente: En su ordenación se ha
fijado una superficie de parcela mínima y la longitud mínima de lindero frontal o
círculo mínimo inscribible. El porcentaje máximo de ocupación varía en función
a la realidad existente y de la morfología parcelaria. Se establece una separación
mínima a todos sus linderos, excepto en la pieza de menor tamaño situada al fi-
nal de la calle La Pileta, donde se establece únicamente separación a lindero la-
teral.
c2. Piezas de uso vivienda libre unifamiliar agrupada: Se delimitan 3 piezas, dos de
ellas consolidadas por la edificación, y otra sin consolidar, en contacto con una
pieza de uso unifamiliar independiente. En las piezas consolidadas, por existir en
ellas viarios privados, se establece para futuras subdivisiones la parcelación vin-
culante y el número máximo de unidades. La edificación se dispondrá aislada y
con una separación mínima entre edificaciones. En la pieza sin consolidar, no se
establece parcelación vinculante, fijándose parámetros de disposición y parcela-
ción acordes a la pieza limítrofe.

De manera general, se establece una altura máxima de la edificación de 2 plantas.

Figura 6.5: Ordenación pormenorizada AUH –Tabares

E5-55
6.4.4. Condiciones de gestión urbanística

Se ha delimitado varios ámbitos de gestión asistemática dentro de esta AUH con la fina-
lidad de hacer viable la ordenación planteada:
a) Se delimitan dos ámbitos de gestión asistemática A3, situados al norte del AUH,
destinados a la mejora de la urbanización del conjunto viario de la calle La Tunera y
el camino Laurel, y las calles La Pitera y La Haya. En su delimitación, se han in-
cluido aquellas parcelas que tienen acceso desde dichas vías.
b) Se delimitan tres ámbitos de gestión asistemática A5, para obtener y urbanizar via-
rios, en suelo urbano consolidado, dando acceso a suelo urbano no consolidado.
c) Se delimitan tres ámbitos de gestión asistemática A6, al norte del AUH, con la fina-
lidad de que se mejoren las condiciones dimensionales y de urbanización de dichos
tramos viarios, y que alcancen los niveles de servicio exigibles al suelo urbano con-
solidado, adquiriendo las parcelas la condición de solar. Son los que siguen:
c1. En la calle Peregrino, pista asfaltada de escasa sección, que debe ser ampliada,
reurbanizada y dotada de los servicios requeridos.
c2. En la calle de la Cadena, pista asfaltada, sin salida y de escasa sección, que debe
ser ampliada (rectificación no programada), reurbanizada y dotada de los servi-
cios requeridos. Se prevé darle salida mediante la apertura de un nuevo tramo
viario hacia la calle del Ganadero.
c3. En el camino de las Cañas, pista asfaltada que debe ser reurbanizada y dotada de
los servicios requeridos.

Figura 6.6: Ámbitos de gestión del AUH

E5-56
6.5. Áreas nuevas

6.5.1. Ámbito de gestión sistemática de La Cochera

Este ámbito de gestión sistemática (S2) al sur del AUH, comprende los terrenos vacan-
tes interiores ubicados entre el camino Tabares y la Carretera Boquerón-Valle Guerra ocu-
pando una superficie aproximada de 10.797 m2s. Actualmente están ocupados por naves in-
dustriales de la construcción. En el PGO-2004 se categorizan como suelo urbano consolida-
do, contemplando el uso principal residencial y la ejecución de nuevos tramos viarios sin in-
cluirlos en ningún ámbito de gestión (continuación del viario existente de las calles La Co-
chera y Pedro Gómez). Teniendo en cuenta la ausencia de urbanización así como los reque-
rimientos urbanísticos, estos terrenos se delimitan como una unidad de actuación en suelo
urbano no consolidado.

La problemática fundamental de este ámbito radica en la ausencia de viario interior que

permita no sólo la ocupación urbana del mismo, sino también que estos terrenos cumplan el
papel de articulación entre ambos ejes estructurantes, (al norte el camino Tabares “viario ur-
bano principal de nivel 1” y al sur la Carretera Boquerón-Valle Guerra, “viario territorial de
nivel 1”). Por tanto la ordenación que se plantea tiene como objetivo justamente resolver la
problemática señalada y, para ello, asignar suficiente aprovechamiento lucrativo que com-
pense el valor de reposición de la edificación existente y posibilite la viabilidad de este
ámbito de pequeño tamaño.

Este ámbito se encuentra incluido dentro de la huella sonora del aeropuerto norte (como
gran parte del núcleo de Guamasa), lo cual limita la implantación de nuevos usos residencia-
les. No obstante, las condiciones urbanísticas de los terrenos y de su entorno exigen que se
destinen, al menos parcialmente, al uso residencial. De cualquier forma, en el PGO-2004 ya
se contemplaba este uso, y en este PGO no se contempla un aumento del aprovechamiento
residencial en la zona (las plantas bajas de las piezas afectadas por la huella sonora se desti-
nan al uso comercial) por lo que no se incumplen los condicionantes legales aeronáuticos, tal
como se justifica en este PGO.

En base a lo anterior, la ordenación establecida se basa en un viario urbano a modo de

eje transversal, en dirección este-oeste, con una sección continua de 12 metros. Para su eje-
cución, se delimita un ámbito de gestión asistemática (A5) para la obtención y urbanización
de parte del mismo, con cargo a la nueva área de desarrollo. Asimismo, se recogen los dos
viarios contemplados en el PGO-2004 (aunque no exactamente con el mismo trazado). El
ancho de los mismos es continuación de los viarios existentes, previa obtención y urbaniza-
ción de parte de ellos, con la delimitación de dos ámbitos de gestión asistemáticos (A5), con
cargo a la nueva área de desarrollo. Así, la continuación de la calle de la Cochera se mantie-
ne con un ancho de 11 metros y la continuación de la calle Pedro Gómez (viario urbano de
nivel 1) se mantiene con una sección en torno a los 11 metros. Todos los viarios son locales
secundarios y se ordenan por medio de una sección tipo S.16 de coexistencia, excepto el via-
rio estructurante Pedro Gómez que se ordena por medio de una sección tipo S.12 con calzada
unidireccional, aparcamientos en línea en uno de sus extremos y aceras a ambos lados. Todas
las alineaciones viarias se consideran principales.

La mayoría de las piezas resultantes del trazado de la nueva trama viaria se destinan al
uso residencial, estableciéndose los usos dotacionales en el encuentro de estos dos viarios
con el eje transversal del ámbito de gestión.

E5-57
 De este modo, resultan tres piezas lucrativas, en las que las condiciones de ordenación
establecidas buscan la armonización con el entorno:
a) A las piezas situadas en las traseras de las piezas de la Carretera Boquerón-Valle
Guerra, dada su ubicación se les asigna un uso y unos parámetros urbanísticos que
las integren con su entorno inmediato, por lo que se destinan al uso residencial co-
lectivo con uso comercial en planta baja. Se fija una superficie mínima de parcela
para futuras subdivisiones y una longitud mínima del lindero frontal. Se fija línea de
disposición obligatoria gráfica, obligándose al adosamiento lateral de la nueva edifi-
cación a las ya existentes en las piezas contiguas. El porcentaje máximo de ocupa-
ción es medio - alto, se permite una altura máxima de 3 plantas y un coeficiente de
edificabilidad máxima.
b) Las piezas de uso dotacional se regulan por medio de un coeficiente de edificabili-
dad máxima y la parcelación vinculante.
c) La pieza de espacio libre público, se destina a dicho uso, por su ubicación centrali-
zada y prácticamente exenta. Esta reserva junto con la del dotacional cumple con lo
exigido en el artículo 36 de la LOTENC.

Figura 6.7: Ordenación del ámbito de gestión “La Cochera”

E5-58
7. AUH-0508: GARIMBA

7.1. Delimitación y descripción general

Esta Área Urbanística Homogénea La Garimba, situada en el extremo oeste municipal,

contacta con el Municipio de Tacoronte, y comprende el conjunto de edificaciones que, con
suficiente concentración, se disponen a lo largo del tramo sur del camino Garimba. Esta
AUH limita al sureste con el suelo urbano consolidado del AUH–El Boquerón, por medio
del camino del Pajar, y en el resto de sus bordes con suelo rústico de protección agraria.

El camino Garimba parte en su extremo sur del núcleo urbano de Guamasa, como conti-
nuación del camino Santa Rosa de Lima, tras su bifurcación hacia éste y hacia la Carretera
del Boquerón-Valle Guerra. Termina en su extremo norte en el camino del Palmito. El tramo
que atraviesa esta AUH es importante, al ser el eje organizador de este asentamiento rural.

Figura 7.1: Delimitación del AUH

Esta AUH que se categoriza en su totalidad como suelo rústico de asentamiento rural,
tiene una disposición territorial lineal estructurada por el camino Garimba, con un uso domi-
nante residencial unifamiliar, y situación periférica respecto de la propuesta de estructura-
ción y compactación urbana del PGO. La delimitación del AUH, responde a la aplicación de
los criterios generales asumidos por este PGO, respecto de los asentamientos rurales.

Se ha tratado de reconocer la edificación existente y su disposición en el territorio, lineal

y espontánea, en torno al camino Garimba. Se ha incluido la edificación accesible desde el
viario principal, y/o desde los escasos viarios públicos perpendiculares a éste, así como las
accesibles desde serventías privadas transversales al viario principal. En su delimitación se
ha previsto, el espacio necesario para proveerlo de las dotaciones exigidas legalmente.

E5-59
7.2. Problemática urbanística y criterios específicos de ordenación

En el estudio y análisis del AUH-Garimba, se ha detectado la siguiente problemática:

a) En el camino Garimba el principal problema estriba en las graves deficiencias di-
mensionales y de servicios urbanísticos. Actualmente el tráfico rodado se mezcla
con el peatonal, con el problema añadido de la presencia de una nave industrial, si-
tuada en el centro del AUH, que propicia el tránsito de vehículos pesados de carga.
b) En los viarios transversales que conectan el camino Garimba con Tacoronte se da la
misma problemática, respecto a dimensiones, servicios urbanísticos y alineaciones
de la edificación. El crecimiento espontáneo del asentamiento ha propiciado la ubi-
cación descontrolada de la edificación que ha dado como resultado secciones varia-
bles del viario con la ausencia generalizada de zonas de aparcamiento en el mismo.
c) Frecuentemente se da la presencia de agrupaciones de viviendas interiores accesibles
desde serventías privadas de pequeña dimensión, transversales al viario principal y
que carecen de servicios urbanísticos. Estas parcelas no tienen la consideración de
exteriores y por tanto no podrían ser edificables.

Con respecto al viario, el objetivo de ordenación es propiciar desde el Plan unas opera-
ciones de intervención y terminación a fin de garantizar una funcionalidad suficiente que po-
sibilite su colmatación y eventuales reformas. Para ello, el criterio general es dotar al viario
público existente de una sección mínima que garantice la funcionalidad del mismo, así como
la ordenación de las alineaciones. En cuanto a las serventías privadas, el criterio general es
mantener su reconocimiento y titularidad, correspondiendo a la propiedad a la que sirve su
mantenimiento y adecuación.

Respecto a la edificación, el objetivo es generar un aspecto homogéneo en el AUH por

medio de la regulación de las futuras edificaciones, no sólo destinadas a uso residencial sino
también al dotacional. En cuanto a los usos de la edificación, el objetivo es sustituir aquellos
que sean impropios de un asentamiento rural mediante la regulación de los usos permitidos.

7.3. Ordenación estructural

7.3.1. Categorización de suelo

En la Adaptación Básica del Plan General de 2004, esta AUH estaba categorizada como
suelo urbano consolidado, si bien no exactamente con la misma delimitación. Como estable-
ce el artículo 3.8.3.1 del PIOT, procede categorizar la totalidad del suelo incluido en esta
AUH como suelo rústico de asentamiento rural.

7.3.2. Elementos estructurantes

El camino Garimba es el único elemento viario de carácter estructurante, viario territo-

rial de nivel 2, cuyo trazado atraviesa el AUH en toda su extensión, funcionando como eje
vertebrador de la misma.

En esta AUH no se califica ninguna pieza de carácter estructurante, con destino dotación
o espacio libre público, correspondiente a sistema general, así como tampoco ningún ele-
mento estructurante privado.

E5-60
 Figura 7.2: Elementos estructurantes

7.4. Ordenación de áreas existentes

7.4.1. Trama urbana

El camino Garimba, dado su función de eje estructurante de la edificación y el importan-

te tránsito rodado con el que actualmente cuenta, tiene nivel jerárquico de tipo territorial de
nivel 2 en todo su recorrido. Para su ordenación se rectifican las alineaciones para mejorar el
ancho total, rediseñando su sección acorde con este carácter estructurante.

La industria existente se apoya en el citado eje, camino Garimba, por lo que el tramo sur
del camino (hasta la ubicación de la industria) demanda mayor sección debido al continuo
tránsito de vehículos pesados.

En la propuesta presentada en el Borrador de Ordenación Pormenorizada del PGO, se

trazaba un viario adicional paralelo al camino Garimba, con el objetivo de descongestionar el
tráfico de éste y evitar las afecciones por el aumento de sección. Sin embargo, como respues-
ta a las propuestas vecinales que rechazaban el nuevo trazado del viario, se ha optado por la
ampliación de la sección del camino Garimba y de los viarios transversales al mismo. Se ha
estimado necesario establecer una sección mínima de 8 metros y máxima de 12 metros para
garantizar su funcionalidad.

E5-61
 En la ordenación del camino Garimba se ha procedido de la siguiente manera:
a) Al definir las alineaciones en los tramos viarios, desde un inicio se ha pretendido
respetar las existentes. No obstante, dada la escasa dimensión de la sección de los
mismos es imposible, por lo que se ha optado por evitar, en la medida de lo posible,
la afección a la edificación, reduciendo ésta a los espacios libres de las parcelas. Aún
así, las rectificaciones que se establecen son siempre no programadas, de modo que
no implican afecciones inmediatas sobre las propiedades colindantes.
b) Existen tramos que cuentan actualmente con una sección que oscila entre los 4 y 6
metros de ancho. La propuesta establece una sección media de 12 metros de ancho
que se ve reducida hasta 8 metros, por la necesidad de respetar las edificaciones ca-
talogadas existentes. Las nuevas alineaciones viarias afectan únicamente a los jardi-
nes frontales de las parcelas y a las edificaciones en estado ruinoso o de uso actual
no residencial. Se dispone una sección tipo S.11, con aceras en ambos lados y 2 ca-
rriles de circulación, sin aparcamientos, para permitir el cruce de vehículos con co-
modidad e incluso el paso de algún vehículo pesado.
c) En el tramo viario del camino Garimba que alberga la industria existente, se ha man-
tenido la propuesta del PGO - 2004 ejecutada en parte. Esta propuesta consiste en la
ampliación de la sección viaria hasta 24 metros de ancho con una isla interior en
forma de medialuna. El objetivo es facilitar la entrada y salida de vehículos a la nave
industrial (mientras no se produzca la sustitución de este uso) y a su vez, permitir
realizar un cambio de sentido de la circulación. Se mantiene la sección tipo S.11. A
partir de este punto, el viario continúa con una sección descendiente de 9 a 8 metros
de ancho en dirección Norte, con una sección tipo S.18 de coexistencia, sin diferen-
ciación de acera ni calzada. Las alineaciones se han establecido con el objetivo de
mejorar la realidad existente, ya que, a pesar de tratarse de un viario urbano secun-
dario de doble sentido de circulación, el tráfico que soporta actualmente no justifi-
caría la excesiva afección innecesaria de la propiedad privada.
d) Los tramos del camino Cruz de la Caridad, la Transversal Garimba Cuarta Derecha
y el camino de los Pajales, cuentan con sección de aproximadamente 4 metros, ex-
cepto en la conexión con la calle Atalaya, que cuenta con 6,50 metros. Este PGO
amplía su sección, con el fin de garantizar una buena conexión con el viario urbano
secundario camino Garimba. Se establece sección S.18, de coexistencia donde se
atienden tráficos terminales con doble sentido de circulación.

Todas las alineaciones al camino Garimba y transversales se consideran principales.

7.4.2. Condiciones de admisibilidad de los usos pormenorizados

En la mayoría de las piezas de esta AUH el uso principal es el residencial unifamiliar

independiente, no admitiéndose más de una vivienda por parcela y prohibiendo expresamen-
te las actuaciones edificatorias de más de dos parcelas, o el residencial unifamiliar agrupado.
El régimen de admisibilidad de los restantes usos pormenorizados responde a los criterios
para este tipo de asentamientos rurales.

Se han calificado piezas concretas con uso principal obligatorio dotacional público, des-
tinados a espacios libres y servicio comunitario. Al ubicarlas se ha tenido en cuenta, no afec-
tar parcelas construidas o con licencias concedidas, ocupando parcelas vacantes cuya super-
ficie permita el cumplimiento de las dimensiones legales mínimas establecidas para tal uso.
Se ha buscado una ubicación centralizada y lineal, apoyándose en el eje principal, para res-
petar la estructura del asentamiento. Las dimensiones de estas piezas se han establecido en
cumplimiento de lo dispuesto en las Directrices.

E5-62
 Figura 7.3: Ordenación pormenorizada

7.4.3. Condiciones de la edificación

Al establecer los parámetros urbanísticos que ordenen las piezas incluidas en esta AUH,
se ha pretendido homogeneizar la edificación.

Así, estos parámetros se han establecido en base al uso y la ubicación de la pieza, a la

estructura parcelaria y a la realidad existente, y son los que siguen:
a) Piezas con uso vivienda libre unifamiliar agrupada: se establecen con el fin de reco-
nocer los grupos de parcelas con suficiente grado de consolidación edificatoria y que
han dejado una serventía de uso comunitario a través de la cual se accede desde la
vía pública a cada una de las parcelas. En estas piezas se establece la parcelación
vinculante en cada una de ellas, con el objetivo de generar comunidades que gestio-
nen el mantenimiento y la adecuación de las zonas comunes. Se establece también el
número máximo de viviendas por pieza con el fin de regular futuras subdivisiones.
La disposición de la edificación se regula por medio de la separación mínima a lin-
dero lateral, estando la separación posterior regulada de manera genérica cuando la
pieza está en contacto con el suelo rústico de protección agraria. Las piezas situadas
en el extremo sureste del AUH, se incluyen en el uso residencial unifamiliar agrupa-
do por tener garaje comunitario. En su ordenación se ha establecido además, un por-
centaje de ocupación máxima, con el objetivo de respetar, en la medida de lo posi-
ble, la realidad existente.

E5-63
 b) Piezas con uso vivienda libre unifamiliar independiente: Dadas las características de
la parcelación (suertes transversales al camino Garimba) los parámetros más ade-
cuados para regular futuras subdivisiones es el de longitud mínima de lindero frontal
y superficie de parcela mínima, que se han establecido atendiendo a las condiciones
mayoritarias. La disposición de la edificación se regula por medio de la separación
mínima a lindero lateral, estando la separación posterior regulada de manera genéri-
ca cuando está en contacto con el suelo rústico de protección agraria. El porcentaje
máximo de ocupación se establece medio – alto en base a la realidad edificada.
c) Pieza con uso equipamiento comunitario: Se establece la parcelación vinculante y un
coeficiente de edificabilidad máxima con la intención de que se eviten las posibles
segregaciones parcelarias, funcionando el mismo como una unidad.
d) Piezas de uso espacio libre: Se establece los parámetros urbanísticos que regulen las
posibles edificaciones ligadas a los usos compatibles.

Se establece con carácter general una altura máxima de 2 plantas. Asimismo, por exi-
gencia del PIOT, se fija una altura máxima de 7 metros respecto al perfil longitudinal del
frente de parcela.

7.4.4. Condiciones de gestión urbanística

Para poder llevar a cabo la ordenación propuesta, se ha delimitado únicamente un ámbi-

to de gestión asistemática de modalidad A3, destinado a la mejora de la urbanización de la
trama viaria, así como la obtención y urbanización de las piezas dotacionales. Su delimita-
ción coincide con la del ámbito del AUH.

E5-64
8. AUH-0509: EL CHARCÓN

8.1. Delimitación y descripción general

Esta Área Urbanística Homogénea, situada en el extremo oeste del núcleo de Guamasa,
y próxima al Municipio de Tacoronte, comprende el conjunto de edificaciones con suficiente
concentración que se disponen a lo largo de un tramo de la carretera Boquerón-Valle Guerra
y de los viarios locales que parten de la misma, como la calle Zoilo Miranda, entre otros.

El AUH linda en toda su extensión con suelo rústico de protección paisajística y de pro-
tección agraria, así como con el suelo rústico de protección de infraestructuras, correspon-
diente a la carretera del Boquerón-Valle Guerra.

Figura 8.1.: Delimitación del AUH

El suelo del AUH-El Charcón, se categoriza en su totalidad como rústico de asentamien-

to rural, debido a su disposición territorial, predominantemente lineal, tipología arquitectóni-
ca predominante de viviendas unifamiliares, y su situación periférica respecto de la propues-
ta de estructuración y compactación urbana del Plan General, de conformidad con lo estable-
cido en el PIOT.

Se ha tratado de reconocer la edificación existente y su disposición en el territorio, lineal

y espontánea, en torno a la carretera del Boquerón. Se ha incluido la edificación accesible
desde el viario principal, y desde los escasos viarios públicos perpendiculares a él, así como
las accesibles desde serventías privadas transversales al viario principal. En su delimitación
se ha previsto, el espacio necesario para proveerlo de las dotaciones exigidas legalmente.

E5-65
8.2. Problemática urbanística y criterios específicos de ordenación

La carretera del Boquerón-Valle Guerra, eje en torno al cual se estructura el AUH, parte
en su extremo sur del núcleo urbano de Guamasa, como continuación del Camino Santa Ro-
sa de Lima, tras su bifurcación hacia éste y hacia el Camino Garimba, y desemboca en la Ca-
rretera Tejina-Tacoronte. Este es un viario con ligera pendiente descendiente hacia el norte,
que presenta una sección viaria bastante uniforme en todo su recorrido, pero que no siempre
cuenta con los servicios mínimos de urbanización legalmente exigidos.

La calle Zoilo Miranda, bifurcación hacia el oeste de la carretera del Boquerón, presenta
una pendiente muy pronunciada en su comienzo, que posteriormente se suaviza, hasta llegar
hasta el final del mismo. Se trata de un viario de doble sentido de circulación, con sección
viaria deficitaria, sin salida y que cuenta con escasos servicios urbanísticos. Este viario, a pe-
sar de no tener un carácter estructurante a nivel municipal, tiene una especial importancia
dentro del asentamiento rural, al ser el otro eje organizador del mismo.

Tras el estudio y análisis para la ordenación del AUH-El Charcón se ha encontrado la

siguiente problemática urbanística:
a) La carretera Boquerón-Valle Guerra, a su paso por el AUH, muestra unos niveles de
urbanización aceptables, sin embargo, la presencia de aceras es un tanto irregular.
b) En la calle Zoilo Miranda, el principal problema reside en su pronunciada pendiente
y en las graves deficiencias dimensionales y de servicios. Lo que se agrava con el
hecho de que no dispone de salida, y por la coexistencia de tráfico rodado y peato-
nal. Asimismo, el crecimiento espontáneo del asentamiento ha propiciado una ubi-
cación desordenada de la edificación, dando lugar a secciones viarias variables con
ausencia generalizada de zonas de aparcamiento.
c) En los viarios transversales que parten de la carretera Boquerón-Valle Guerra, se da
la misma problemática con respecto a los servicios urbanísticos.

Dicho esto, el objetivo principal de ordenación respecto al viario, es propiciar desde este
PGO unas operaciones de intervención y terminación, tanto en viarios principales como lo-
cales. Para ello, el criterio general será definir las alineaciones, intentando dotar al viario
existente de una sección suficiente, que garantice una correcta funcionalidad del mismo.

Respecto a la edificación, la premisa será generar una imagen homogénea del conjunto
del AUH, mediante la regulación de los parámetros urbanísticos de las parcelas incluidas en
la misma. En lo que se refiere a las edificaciones situadas a borde de ladera, en la c/ Zoilo
Miranda, se intentará respetar las viviendas existentes, siempre y cuando tengan un cierto ni-
vel de consolidación.

Asimismo, el presente PGO revisa la delimitación del asentamiento rural definida pre-
viamente por el PGO-2004, estimando la no inclusión en el mismo, de todas aquellas edifi-
caciones que se encuentren aisladas o con escasa concentración, situadas a borde de ladera y
de pendiente pronunciada, en cumplimiento de lo establecido en el PIOT.

8.3. Ordenación Estructural

8.3.1. Categorización de suelo

El suelo incluido en el ámbito del AUH se categoriza en su totalidad como suelo rústico
de asentamiento rural, tal y como se justifica en los criterios generales con respecto a cate-
goría y clasificación de suelo, en la Memoria de ordenación estructural del PGO.

E5-66
 La extensión del AUH responde al reconocimiento de la edificación existente y a la am-
pliación de sus límites estrictamente necesaria, para incluir los suelos destinados a uso dota-
cional, según lo exigido por las Directrices de Ordenación.

Este asentamiento rural, linda al oeste con suelo rústico de protección agraria, y al este
con suelo rústico de protección paisajística, así como con el suelo rústico de protección de
infraestructuras, correspondiente a la carretera de Boquerón-Valle Guerra.

Figura 8.2.: Categorización del suelo

8.3.2. Elementos estructurantes

Este asentamiento rural se organiza en torno a la carretera Boquerón-Valle Guerra (via-

rio territorial de nivel 1), categorizado por este PGO como viario estructurante, que discurre
hacia el sur, hasta enlazar con el viario territorial de Camino Garimba, en las AUH vecinas
de El Boquerón y La Garimba.

A su paso por el AUH, se plantean actuaciones de mejora de la urbanización en el mis-

mo, para rediseñar su sección y completar sus servicios urbanísticos, dotándolo de acera en
el margen junto al asentamiento rural.

En este AUH no se definen elementos con carácter estructurante, de uso dotacional, de

espacio libre público o de infraestructuras.

E5-67
 Figura 8.3.: Esquema de viario estructurante

8.4. Ordenación de áreas existentes

8.4.1. Trama urbana

Al tratarse de un asentamiento rural, esta AUH carece de trama urbana propiamente di-
cha, donde la edificación se dispone de forma lineal en torno a un tramo de la carretera Bo-
querón-Valle Guerra, y viarios de carácter local, que surgen de forma transversal a la misma.

Se han definido las alineaciones de este AUH respetando las existentes, en la medida de
lo posible, planteando rectificaciones de las mismas, para ampliar y mejorar la deficitaria
sección viaria. Aún así, las rectificaciones que se establecen, intentando siempre no afectar a
la edificación existente, son no programadas, de modo que no implican afecciones inmedia-
tas sobre las propiedades colindantes. Destacan entre ellas, las que se plantean a lo largo de
la calle Zoilo Miranda.

En el resto de los tramos viarios se mantiene la dimensión de su sección, pero se estima

necesaria su reurbanización, para dotarlos de los servicios urbanísticos mínimos exigidos ga-
rantizando su funcionalidad. Todas las alineaciones a la carretera Boquerón-Valle Guerra y a
la Calle Zoilo Miranda se consideran principales.

E5-68
 En lo que se refiere al diseño interior viario, se ordena con los siguientes criterios y sec-
ciones tipo, en función de su jerarquía y capacidad dimensional:

La carretera del Boquerón-Valle Guerra, dada su función estructurante a nivel munici-

pal, y el importante tránsito rodado con el que actualmente cuenta, se establece en una jerar-
quía de viario territorial de nivel 1. Su estado actual en líneas generales, es bastante acepta-
ble, por lo que se ha procedido a mantener la sección actual del mismo y a mejorar sus servi-
cios urbanísticos. Para ello se ordena mediante sección tipo S.02 y S. 03, con una calzada de
doble sentido de circulación, arcenes en sus laterales y en el transito del asentamiento se dis-
pondrá acera en el margen edificado.

A la calle Zoilo Miranda, y a los dos viarios transversales hacia el este de la carretera
del Boquerón, se les otorga la categoría de viario local secundario. Se ordenan con una sec-
ción tipo S.18, de coexistencia. El tráfico que soportan actualmente estas vías es de doble
sentido de circulación, dada la escasa sección viaria, se ha procedido a establecer única pla-
taforma en la que coexistirá el tráfico motorizado y peatonal, sin que se considere necesaria
una ampliación general que afecte a las edificaciones.

8.4.2. Condiciones de admisibilidad de los usos pormenorizados

El uso principal de este AUH es el residencial, con predominio de vivienda unifamiliar

independiente. No obstante, al este del asentamiento, se define una pieza de vivienda unifa-
miliar agrupada, a fin de reconocer la realidad existente en este lugar.

Figura 8.4.: Ordenación pormenorizada

E5-69
 Asimismo, se han calificado dos piezas con uso principal de espacio libre público, al
oeste de la c/ Zoilo Miranda, cumpliendo con lo establecido legalmente para los asentamien-
tos rurales. Para su ubicación se ha ampliado la delimitación del AUH, dada la escasez de
espacio libre existente en su interior. Se ocupa parte de una parcela vacante limítrofe con una
localización centralizada y apoyada en un eje principal, respetando la estructura del asenta-
miento.

El régimen de admisibilidad de los restantes usos pormenorizados responde a los crite-

rios definidos para los asentamientos rurales en la Memoria de ordenación estructural.

8.4.3. Condiciones de la edificación

Dadas las características de la edificación y de la parcelación en esta AUH, se categori-

zan casi la totalidad de las piezas residenciales con el uso principal de vivienda libre unifa-
miliar independiente. Salvo en un caso, donde se define una pieza de vivienda unifamiliar
agrupada, reconociendo la agrupación de parcelas y viviendas suficientemente consolidadas,
que se disponen en torno a un camino de carácter privado, al este del AUH.

Dado que este AUH, no es homogénea en cuanto a morfología y tamaño parcelario, será
necesario hacer una diferenciación, a la hora de fijar los parámetros urbanísticos de las pie-
zas residenciales unifamiliares, según sea su localización, en torno a la calle Zoilo Miranda o
dando frente a la Carretera Boquerón-Valle Guerra y vías transversales a la misma.

Dicho esto, las piezas residenciales se ordenan con los siguientes parámetros:
a) En las piezas de vivienda libre unifamiliar independiente de la calle Zoilo Miranda,
para regular futuras subdivisiones parcelarias, se establece longitud mínima de lin-
dero frontal y superficie de parcela mínima. Respecto a la disposición de la edifica-
ción, se establece la separación mínima a lindero lateral, (garantizando en el futuro,
la edificación de forma aislada), se fija un porcentaje máximo de ocupación y la al-
tura máxima en número de plantas. Asimismo, existe una pieza donde se fija el fon-
do máximo edificable, limitando el crecimiento de la edificación, dada su localiza-
ción en una ladera con gran desnivel, además de estar afectada por la servidumbre
de carreteras.
b) En las piezas de vivienda libre unifamiliar independiente accesibles desde la Carre-
tera Boquerón-Valle Guerra, se establece, para regular futuras subdivisiones parcela-
rias, longitud mínima de lindero frontal y superficie de parcela mínima. En cuanto a
la disposición edificatoria, garantizando una baja densidad edificatoria, se establece
la separación mínima a linderos (frontal, lateral y posterior), se permite el pareado
lateral, se fija el porcentaje máximo de ocupación de la parcela, y por último, la altu-
ra máxima en número de plantas. Se establece la separación mínima a lindero frontal
de manera gráfica, en las piezas que lindan con la carretera del Boquerón, por estar
afectadas por la servidumbre de carreteras.
c) En vivienda libre unifamiliar agrupada, se establece la parcelación vinculante, con el
fin de que los propietarios gestionen el mantenimiento y la adecuación de las zonas
comunes incluidas en la pieza. Respecto a la disposición, se fija la separación míni-
ma a lindero lateral, como en las viviendas unifamiliares colindantes, y la altura
máxima en nº de plantas. Asimismo, será necesario precisar el número máximo de
viviendas en la pieza, para regular futuras subdivisiones parcelarias.

E5-70
 En las piezas de espacio libre público, definidas en parcelas actualmente vacantes al
oeste de la c/ Zoilo Miranda, se establece una separación mínima a lindero frontal, porcenta-
je de ocupación máxima y altura máxima en nº de plantas, para regular futuras edificaciones
compatibles con este uso.

8.4.4. Condiciones de gestión urbanística

Las actuaciones para la mejora urbanística por procedimientos de gestión asistemáticos,

que se definen en esta AUH son las siguientes:
a) Ámbitos de gestión asistemática A3: se define un ámbito, coincidente con la delimi-
tación del AUH, para plantear actuaciones de mejora de la urbanización del sistema
viario, y obtener el suelo necesario y urbanizar las piezas de uso dotacional o de es-
pacio libre, según lo exigido legalmente en este tipo de asentamientos.
b) Ámbitos de gestión asistemática A6: En esta AUH se han delimitado dos ámbitos,
para completar la urbanización de dos viarios transversales a la Carretera Boquerón-
Valle Guerra, hacia el este y que los viarios a los que dan frente las edificaciones,
alcancen los niveles de servicio precisos para garantizar su funcionalidad.

Figura 8.5.: Ámbitos de gestión urbanística del AUH

E5-71