Saneamiento físico legal

de la propiedad estatal
Prof. Marco Obando Fernández
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Marco L. Obando Fernández
Marco Obando Fernández

Lima, julio de 2022.

 Entidades encargadas del saneamiento de predios
1. Propiedad informal en el ámbito urbano y centros poblados:
Las Municipalidades Provinciales (Ley Nº 27972 – LOM)
COFOPRI (Ley Nº 28923, ampliado con Ley Nº 31056)
Asesor técnico: COFOPRI (Ley Nº 30711)
Marco Legal: Entre otros, la Ley Nº 31056 – Ley que amplía los plazos de la titulación
de los terrenos ocupados por posesiones informales y dicta medidas para la
formalización.

2. Propiedad agraria
Gobiernos Regionales (Ley Nº 27867 – LOGR)
Ente rector: MIDAGRI.

3. Propiedad del Estado y de las entidades públicas:

SBN y Gobiernos Regionales con funciones transferidas (Ley Nº 29151 y Ley Nº 27867)
Las entidades (Ley Nº 29151)
Ente rector: SBN (Ley Nº 29151) Y DGA – MEF (D. Leg. Nº 1439)
Contenido:

1. Aspectos generales.

2. El procedimiento especial de saneamiento físico legal.

3. Saneamiento de predios e inmuebles municipales.

4. Casos
1. Aspectos generales
Circulación extrarregistral de los derechos reales

La constitución, modificación y transferencia de situaciones jurídicas

reales en el sistema jurídico nacional operan extrarregistralmente,
teniendo como base TÍTULOS de distinta naturaleza:

➢Títulos de negocios jurídicos (como el contrato y el testamento).

➢Títulos administrativos (actos administrativos).
➢Títulos jurisdiccionales (resoluciones judiciales y laudos arbitrales).
➢Títulos legales: leyes (playas, islas, etc.).
Concepto de saneamiento

▪Concepto de saneamiento físico legal: “(…) Acciones destinadas a lograr

que en el Registro de Predios figure inscrita la realidad jurídica actual de
los inmuebles del Estado y de las entidades, en relación a los derechos
reales que sobre los mismos ejercen las entidades”.
(Numeral 21.2 del artículo 21 del TUO de la Ley N° 29151).

▪El saneamiento físico legal implica el traslado de una determinada y

preexistente situación jurídica real al Registro de Predios.

Situación
jurídica real
preexistente
2. El procedimiento especial de saneamiento
físico legal
 PROCEDIMIENTO VIGENTE

El procedimiento general vigente en materia de saneamiento de la propiedad estatal

es el denominado procedimiento especial de saneamiento físico legal, regulado en
los artículos 21 al 23 del TUO de la Ley General del Sistema Nacional de Bienes
Estatales, el cual fue instaurado mediante el Decreto Legislativo N° 1358, Decreto
Legislativo que modifica la Ley N° 29151, Ley General del Sistema Nacional de Bienes
Estatales, para optimizar el saneamiento físico legal de los inmuebles estatales y
facilitar la inversión pública y privada.

Marco normativo:

▪ TUO de la Ley N° 29151, Ley General del Sistema Nacional de Bienes Estatales,
aprobado por Decreto Supremo N° 019-2019-VIVIENDA.

▪ Reglamento de la Ley N° 29151, Ley General del Sistema Nacional de Bienes Estatales,
aprobado por Decreto Supremo N° 008-2021-VIVIENDA.
 ¿POR QUÉ ACUDIR AL PROCEDIMIENTO
ESPECIAL DE SANEAMIENTO FÍSICO LEGAL?

❖ El título de propiedad con el que cuenta la entidad carece de las formalidades

requeridas para su inscripción en un procedimiento registral ordinario (principio
de titulación auténtica, falta de indicación de la partida registral, falta de
documentos técnicos, etc.)

❖ La entidad posee un predio estatal pero carece de un título de propiedad.

❖ La entidad posee un título de propiedad que no guarda un tracto sucesivo

respecto de la partida matriz inscrita a nombre de otra entidad.

Entre otros….
2.1 Reglas sustantivas
 PRESUPUESTO

Predios e inmuebles de PROPIEDAD de las

entidades, adquiridos bajo cualquier título.
Es aplicable sobre:
Predios e inmuebles ESTATALES en POSESIÓN de las
entidades, que se encuentren construidos,
ampliados y/o rehabilitados para sus fines públicos.

Numeral 21.1 del artículo 21 del TUO de la Ley General del Sistema
Nacional de Bienes Estatales.
 EXCLUSIONES

Predios e inmuebles sobre los que existe PROCESO

JUDICIAL en el que se cuestione la titularidad del
dominio del Estado.

No es aplicable Tierras y territorios de PUEBLOS INDÍGENAS U

sobre:
ORIGINARIOS.

Tierras de propiedad o bajo posesión de las

COMUNIDADES CAMPESINAS Y NATIVAS.

Numeral 21.3 del artículo 21 y la Décimo Cuarta DCF del TUO de la Ley
General del Sistema Nacional de Bienes Estatales.
 ACTOS MATERIA DE SANEAMIENTO

a) Primera inscripción de dominio.

b) Inscripción y/o aclaración de dominio.

c) Asunción de titularidad a favor del Estado y constitución automática de afectación

en uso en favor de la entidad que se encuentra en posesión.

d) Inscripción y/o independización de áreas de aportes reglamentarios, vías y otras

áreas otorgadas a favor del Estado en el proceso de habilitación urbana, conforme a la
respectiva resolución y plano que aprueba la habilitación urbana, aprobados con
anterioridad a la vigencia de la Ley N° 29090, Ley de regulación de habilitaciones
urbanas y de edificaciones.

e) Aclaración del destino de los aportes reglamentarios.

Numeral 22.1 del artículo 22 del TUO de la Ley General del Sistema
Nacional de Bienes Estatales.
 ACTOS MATERIA DE SANEAMIENTO

f) Inscripción, aclaración o rectificación de áreas, linderos y/o medidas perimétricas,

así como de sus coordenadas, de corresponder.

g) Declaratoria o constatación de fábrica, así como ampliaciones o aclaraciones de la

descripción de fábrica y/o demolición.

h) Subdivisión, desmembración, fraccionamiento, acumulación e independización.

i) Constitución de servidumbres activas y pasivas.

j) Cancelación de cargas, gravámenes, limitaciones u otras restricciones al uso de la

posesión y/o propiedad que conforme a ley se encuentran extinguidas y que afecten el
libre uso y disponibilidad de los predios.

Numeral 22.1 del artículo 22 del TUO de la Ley General del Sistema
Nacional de Bienes Estatales.
 ACTOS MATERIA DE SANEAMIENTO

k) Aclaración y rectificación de los asientos registrales que lo ameriten.

l) Cualquier otro acto cuya inscripción sea necesaria para el saneamiento legal de los
predios e inmuebles de propiedad estatal.

Numeral 22.1 del artículo 22 del TUO de la Ley General del Sistema
Nacional de Bienes Estatales.
 PRIMERA INSCRIPCIÓN DE DOMINIO

En caso se cuente con Primera inscripción de dominio a favor de la

TÍTULO DE DOMINIO DE ENTIDAD.
FECHA CIERTA

En caso se cuente con Primera inscripción de dominio a favor del

POSESIÓN Y SIN TÍTULO DE ESTADO, y como carga se inscribe
DOMINIO DE FECHA CIERTA automáticamente la afectación en uso a
favor de la ENTIDAD que promueve el
saneamiento físico legal, por un plazo
indeterminado y para destinar el inmueble a
la finalidad que se viene prestando.

Numeral 23.1 del artículo 23 del TUO de la Ley General del Sistema
Nacional de Bienes Estatales.
 Calle La Fortaleza
Inmueble de 1 200,00 m2 sin
antecedentes registrales:

Supuesto 1: Primera Inscripción de

El MINJUS es PROPIETARIO del inmueble de 1 200,00 m2 dominio a favor del
que utiliza como almacén, habiéndolo adquirido en MINJUS.
mérito a un contrato de donación, elevado a escritura
pública, otorgado por Juan Cerrón en el 2008.

Supuesto 2: ▪ Primera Inscripción de

El MINJUS se encuentra en POSESIÓN del inmueble de dominio a favor del Estado.
1 200,00 m2, que utiliza como almacén, y carece de un ▪ Rubro de cargas: Afectación
en uso a favor del MINJUS.
título de propiedad.
 INDEPENDIZACIÓN

En caso se cuente con Y la Matriz sea Independización a favor

TÍTULO DE DOMINIO estatal o privada de la ENTIDAD.
DE FECHA CIERTA

En caso la matriz sea estatal, NO será exigible el tracto sucesivo.

Literal a) del numeral 23.2 y el numeral 23.3 del artículo 23 del TUO de la
Ley General del Sistema Nacional de Bienes Estatales.
 Calle La Fortaleza
Partida Registral N° 20402560
a nombre de Rosa Arias

2 000,00 m2
Área del Gore Cajamarca

Avenida Los Rosales

Supuesto 3:
El Gobierno Regional de Cajamarca es PROPIETARIO de Independización a favor
un inmueble de 2 000,00 m2 que utiliza como oficina del Gore Cajamarca.
administrativa, habiéndolo adquirido en mérito a un
contrato de compraventa del 2015, otorgado por Rosa
Arias en calidad de vendedora.
 INDEPENDIZACIÓN

Independización a favor del ESTADO. En

Matriz estatal este caso, el bien queda automáticamente
afectado en uso a favor de la ENTIDAD,
afectación que se inscribe como carga, por
En caso se cuente con plazo indeterminado y para destinarlo a la
POSESIÓN Y SIN finalidad que se viene prestando.
TÍTULO DE DOMINIO
DE FECHA CIERTA
Matriz de NO es aplicable el procedimiento especial
particulares de saneamiento físico legal. El
saneamiento se efectúa aplicando las
normas del derecho común (prescripción
adquisitiva).

Literales b) y c) del numeral 23.2 y el numeral 23.4 del artículo 23 del TUO de la
Ley General del Sistema Nacional de Bienes Estatales.
 Partida Registral N° 80204455 a
nombre de la Dirección General
de Reforma Agraria
2 000,00 m2

Área del Gore Cajamarca

Supuesto 4:
El Gobierno Regional de Cajamarca se encuentra en ▪ Independización a favor
POSESIÓN del inmueble de 2 000,00 m2, que utiliza del Estado.
como oficina administrativa, y carece de un título de ▪ Afectación en uso a favor
propiedad. del Gore Cajamarca.
 Partida Registral N° 308012312 a
nombre de JUAN PELAEZ

2 000,00 m2
Área del Gore Cajamarca

Supuesto 5:
El Gobierno Regional de Cajamarca se encuentra en NO es posible aplicar el
POSESIÓN del inmueble de 2 000,00 m2, que utiliza procedimiento especial de
como oficina administrativa, y carece de un título de saneamiento.
propiedad.
 IDENTIFICACIÓN Y DELIMITACIÓN DE PREDIOS E
INMUEBLES ESTATALES DE DOMINIO PÚBLICO

Los predios o inmuebles destinados al uso

público y los que sirven de soporte para la
prestación de servicios públicos, que formen
parte de superficies que se encuentran inscritas
en el Registro de Predios a nombre de
Comunidades Campesinas y Nativas, y que sean
preexistentes a su titulación o deslinde, son
objeto del procedimiento especial de
saneamiento físico legal, toda vez que se trata de
bienes que por mandato de ley nunca salieron
del ámbito de la propiedad estatal.
En la Declaración Jurada, las entidades indican el supuesto específico de uso público o
de servicio público al que se encuentra destinado el predio o inmueble estatal,
precisando su preexistencia respecto a la titulación o deslinde.

Artículo 244 del Reglamento.

 IDENTIFICACIÓN Y DELIMITACIÓN DE PREDIOS E
INMUEBLES ESTATALES DE DOMINIO PÚBLICO

▪ En el caso de predios o inmuebles que sirven de soporte para la prestación de

servicios públicos, la primera inscripción de dominio o independización se efectúa a
favor del Estado, y como carga se inscribe automáticamente la afectación en uso en
favor de la entidad que administra el bien por un plazo indeterminado y para
destinarlo al servicio que se viene prestando.

▪ En el caso de predios o inmuebles de uso público, la primera inscripción de dominio

o independización se efectúa a favor del Estado representado por la entidad
competente.

Artículo 244 del Reglamento.

2.2 El procedimiento
 ETAPAS DEL PROCEDIMIENTO

El procedimiento especial de saneamiento físico legal tiene las siguientes etapas:

1. Diagnóstico físico legal.

2. NOTIFICACIÓN.
3. Elaboración de documentos.

4. ANOTACIÓN PREVENTIVA.

5. Oposición.

6. INSCRIPCIÓN REGISTRAL DEFINITIVA.

7. Actualización del SINABIP.
 1: DIAGNÓSTICO FÍSICO LEGAL

La entidad solicita, de corresponder, y en atención al criterio de colaboración

entre entidades, la remisión en físico o medio magnético, o el acceso a la
información en forma gratuita de la documentación e información que se
encuentre a cargo de las entidades pertinentes.

La entidad efectúa la recopilación y análisis de la

información técnica y legal del predio o
inmueble, cuyo resultado debe plasmarse en un
INFORME TÉCNICO LEGAL, precisando las
acciones de saneamiento físico legal que
correspondan ejecutar.

Artículos 246, 247 y 248 del Reglamento y el numeral 18.3 del artículo 18 del
TUO de la Ley General del Sistema Nacional de Bienes Estatales.
 2: NOTIFICACIÓN

Los siguientes actos de saneamiento físico legal se inscriben en el Registro de Predios de manera
directa y definitiva, a solicitud de la entidad encargada del saneamiento físico legal, adjuntando
los documentos que tengan relación directa con cada tipo de acto:
▪ Aclaración de dominio.
▪ Aclaración del destino de los aportes reglamentarios.
▪ Declaratoria o constatación de edificación, así como ampliaciones o aclaraciones de la
descripción de edificación y/o demolición.
▪ Subdivisión, desmembración, fraccionamiento, acumulación e independización, sin cambio de
titularidad.

En el resto de actos de saneamiento físico legal, se debe notificar a quien se considere que
pudiera ser afectado, siempre que se encuentre identificado. En caso contrario, se procede a
efectuar una publicación por única vez, en el diario oficial El Peruano o en otro de mayor
circulación del lugar donde se ubica el bien y en la página web de la entidad.

Artículos 250 y 251 del Reglamento.

2: NOTIFICACIÓN

Resolución N° 048-2021/SBN
2: NOTIFICACIÓN

Resolución N° 048-2021/SBN
 3: ELABORACIÓN DE DOCUMENTOS

a) DECLARACIÓN JURADA, en la que la entidad debe señalar:

▪ El título de adquisición a su favor que conste en documento de fecha
cierta, precisando sus datos más relevantes o, de corresponder, indicando
la norma legal que lo sustente.
▪ La posesión que viene ejerciendo la municipalidad sobre el predio o
inmueble para el cumplimiento de sus funciones y el uso asignado.
▪ Que el predio o inmueble no es materia de proceso judicial que
cuestione el derecho de propiedad.
▪ Que cumplió con efectuar la notificación personal o publicación, según
corresponda.
▪ Que aplicará la prevalencia de la información catastral, cuando
corresponda.

b) Documentación técnica pertinente.

Artículo 249 del Reglamento.

 4: ANOTACIÓN PREVENTIVA

Dentro de un plazo máximo de treinta 30 días de efectuada la notificación o

publicación, la entidad solicita al Registro de Predios la anotación preventiva,
cuya inscripción es efectuada por la SUNARP en el plazo de diez 10 días.

Para tal efecto, en todos los casos se presenta la Declaración Jurada,

adjuntando además la documentación técnica pertinente. La citada anotación
preventiva tiene una vigencia de 6 meses, pudiendo solicitarse su prórroga
por el mismo plazo y por única vez. Vencido dicho plazo, o con la inscripción
definitiva, la anotación preventiva caduca de pleno derecho.

Extendida la anotación preventiva, en un plazo no mayor de 10 días las

entidades remiten a la SBN la documentación que sustentó dicha anotación,
para la incorporación o actualización de la información del bien en el SINABIP.

Artículos 252 y 253 del Reglamento y el numeral 22.2 del artículo 22 del TUO
de la Ley General del Sistema Nacional de Bienes Estatales.
 5: OPOSICIÓN

Las ENTIDADES o PARTICULARES que se consideren afectados con el acto materia de

saneamiento físico legal pueden oponerse, acreditando el derecho real que les afectaría, en
un plazo de 30 días computados a partir de la notificación o publicación del acto de
saneamiento, según corresponda.

La oposición se presenta ante la entidad que ejecuta el saneamiento físico legal.

Artículos 254, 255 y 256 del Reglamento.

 6: INSCRIPCIÓN REGISTRAL DEFINITIVA

Extendida la anotación preventiva, y vencido el plazo de 30 días computados a partir de la

notificación o publicación del acto de saneamiento, sin que se haya presentado oposición
alguna, la entidad solicita que la anotación preventiva se convierta en inscripción definitiva.

Al solicitar dicha inscripción la entidad debe adjuntar el cargo de notificación o publicación,

según corresponda, e indicar el número de CUS del predio o inmueble, lo cual debe ser
verificado por el registrador del Registro de Predios correspondiente, quedando fuera de la
calificación otros aspectos formales y de contenido de la notificación.

La SUNARP procede a inscribir, a requerimiento de las entidades, los actos de saneamiento

físico legal de los predios e inmuebles estatales en el plazo máximo de 10 días hábiles de
presentada la solicitud.

Artículo 257 del Reglamento y el numeral 22.2 del artículo 22 del TUO de la Ley
General del Sistema Nacional de Bienes Estatales.
 7: ACTUALIZACIÓN DEL SINABIP

Una vez extendida la inscripción definitiva, el

registrador del Registro de Predios
correspondiente comunica a la SBN la
inscripción registral efectuada para el registro
de la información del predio o inmueble en el
SINABIP.

Artículo 259 del Reglamento.

3. Saneamiento de predios e inmuebles municipales
 PROCEDIMIENTO

Los predios e inmuebles que correspondan a las

municipalidades se inscriben en el Registro de
Predios, a solicitud del Alcalde, por el solo
mérito del Acuerdo de Concejo que lo disponga,
siempre que no se encuentren inscritos a favor
de terceros.

Artículo 58 y Octava DC de la Ley N° 27972, Ley Orgánica de Municipalidades.

 CARACTERÍSTICAS

Primera inscripción de dominio

▪ Actos registrales: Inscripción de dominio

Independización con cambio de titularidad

▪ Se sustenta en un TÍTULO DE PROPIEDAD, a ser invocado en el Acuerdo de Concejo.

Artículo 58 y Octava DC de la Ley N° 27972, Ley Orgánica de Municipalidades.

 ETAPAS DEL PROCEDIMIENTO

1. Diagnóstico físico legal.

2. Elaboración del ITL.

3. ACUERDO DE CONCEJO.

4. INSCRIPCIÓN REGISTRAL.

5. Actualización del SINABIP.

Artículo 58 y Octava DC de la Ley N° 27972, Ley Orgánica de Municipalidades, y la Sexta DCF de la Directiva N° 008-2021/SBN,
denominada “Disposiciones para la Primera Inscripción de dominio de predios del Estado”.
 DIFERENCIAS ENTRE AMBOS
PROCEDIMIENTOS

Procedimiento especial de Procedimiento de

Procedimientos: saneamiento previsto en la saneamiento previsto en
LGSNBE la LOM
* Primera Inscripción de dominio
* Inscripción de dominio
Actos registrales Lista abierta
* Independización con cambio de
titularidad

*Posesión de un predio de
Presupuesto propiedad de la municipalidad (TP) Título de propiedad
* Posesión de un predio estatal
* 5 etapas
* 7 etapas * NO hay anotación preventiva
Etapas
* NO hay Acuerdo de Concejo * NO hay Publicación de avisos
* NO hay notificación personal
 CONCLUSIÓN

En caso la Municipalidad cuente con….

Título de Propiedad y posesión Ambos procedimientos

Título de Propiedad sin posesión Procedimiento previsto en la LOM

Posesión de predio estatal (sin TP) Procedimiento en la LGSNBE

4. Casos
Caso 1:
En el año 2005 el Sr. Donato García celebró un
contrato de donación, elevado a escritura
pública, de un terreno de 800,00 m2 a favor de la
“Dirección Regional de Turismo del Gobierno
Regional de Huancavelica”.
El indicado predio nunca fue inscrito en el
Registro de Predios.
1. ¿Quién es el propietario del predio?

2. ¿Qué procedimiento debe aplicarse para el

saneamiento del predio y al amparo de qué normas?
3. ¿Qué acto registral específico debe buscar el saneamiento?

4. ¿Qué se debe indicar en la Declaración Jurada?

5. En el trámite del procedimiento de saneamiento,
¿cabe la oposición de privados?

6. En el trámite del procedimiento de saneamiento,

¿cabe la oposición de entidades?
7. ¿A favor de quién se debe inscribir el predio?
Caso 2:
La Policía Nacional del Perú cuenta con una comisaría,
que viene siendo de ayuda para mantener la seguridad
en el Centro Poblado de Monte Hermoso.
Mediante un Certificado de Búsqueda Catastral,
SUNARP refiere que el área forma parte de un predio de
mayor extensión inscrito a favor del Gobierno Regional
de Junín.
 1. ¿Qué procedimiento debe aplicarse para el
saneamiento del predio y al amparo de qué normas?

2. ¿Qué acto específico debe buscar el saneamiento?

3. ¿Qué se debe indicar en la Declaración Jurada?

4. ¿A favor de quién se debe realizar la inscripción
registral?

5. En caso el inmueble estuviere siendo objeto de un

proceso judicial de mejor derecho de propiedad,
¿habría sido posible realizar el procedimiento de
saneamiento?
 SECCIÓN DE PREGUNTAS

➢Pueden formular preguntas por el chat o por el micrófono.

➢Para formular una pregunta por el micrófono, hacer cilic en “Reacciones” y
luego en “Levantar la mano”. Se cederá la palabra en el orden en que
levantaron la mano.

➢Para dar oportunidad a atender las preguntas de todos, las preguntas deben
ser concisas.
➢Se atenderán las preguntas formuladas por el chat o de quienes hayan
levantado la mano HASTA LAS 09:00 PM.
Muchas gracias por su
atención