Contenido
Copropiedad y Propiedad horizontal ..................................................................................... 3
Introducción.............................................................................................................................. 3
1. Copropiedad .......................................................................................................................... 3
1.1 La copropiedad y la propiedad horizontal ........................................................................ 4
2. ¿En qué consiste la Ley 675 del 2001 o de Propiedad Horizontal? ................................... 5
3. La propiedad horizontal ....................................................................................................... 6
4. Expensas ................................................................................................................................. 6
4.1 Módulos de contribución .................................................................................................... 8
5. Bienes comunes esenciales y no esenciales .......................................................................... 8
6. Órganos de dirección y administración de la propiedad horizontal ................................ 9
6.1 Asamblea general de copropietarios ................................................................................ 10
6.2 El representante legal ........................................................................................................ 10
6.3 El revisor fiscal ................................................................................................................. 11
6.4. El consejo de administración .......................................................................................... 11
7. ¿Cómo se constituye la propiedad horizontal? ................................................................. 12
8. ¿Cómo se disuelve y liquida la propiedad horizontal- copropiedad? ............................. 15
9. Derechos y deberes de los copropietarios.......................................................................... 15
10. Convivencia en Propiedad Horizontal ............................................................................ 17
10.1 Manual de convivencia.................................................................................................... 17
11. Conclusión .......................................................................................................................... 17
Referencias Bibliográficas ..................................................................................................... 18
Copropiedad y Propiedad horizontal
1. Copropiedad
La copropiedad, también conocida como condominio o comunidad se refiere a la modalidad
del dominio en la cual existe un solo dominio, pero este se encuentra dividido en cuotas entre
varios titulares. El efecto práctico es que dos o más personas comparten la propiedad de una
cosa. La copropiedad puede provenir de la voluntad de los copropietarios, como por ejemplo
las cosas que se aportan a una sociedad o que son adquiridas en común. También puede
originarse en la ley, cuyos ejemplos más evidentes son la sociedad conyugal y la herencia; y,
finalmente, puede originarse de manera forzosa a través de una orden judicial. (Morillo
Chamorro & Lascano Báez, 2018)
La doctrina romana, considera la copropiedad como una forma de propiedad individual. Cada
copropietario es dueño de una cuota, una parte ideal, sobre la cual ejerce su dominio exclusivo,
se puede incluso disponer de ella, gravarla, reivindicarla, etc. Sobre la cosa misma,
materialmente considerada, cada copropietario no puede obrar sin el consentimiento de los
demás. (Zúñiga Torres, 2013, 81)
Según Enma Palacios (2005) algunas de las características esenciales de la copropiedad son:
La contribución en los beneficios y en las cargas: el concurso de los partícipes, y la intensidad
del ejercicio de los derechos como de las cargas, es proporcional a sus respectivas cuotas.
El uso de las cosas comunes: cada partícipe está facultado para servirse de las cosas comunes,
siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés
de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho.
La contribución a los gastos: los copropietarios tienen derecho para obligar a otros
copropietarios a contribuir a los gastos de conservación del objeto común, estando únicamente
eximido de esta obligación quien renuncie a la parte que le pertenece en el dominio.
Los derechos de los copropietarios, suelen ser la participación en los beneficios, el uso y disfrute
de la cosa común, la propiedad sobre la parte alícuota como si fuera individual, y solicitud de
dividir la cosa común cuando no se trate de una copropiedad con indivisión.
Por otro lado, los deberes y obligaciones de los copropietarios son la participación en las cargas,
participación en los gastos de conservación y en las contribuciones y, se entiende que los
derechos y obligaciones son proporcionales al derecho de copropiedad que le corresponde a
cada copropietario, representado en su parte alícuota.
Los derechos y obligaciones serán proporcionales al derecho de copropiedad que le corresponde
a cada copropietario, representado en su parte alícuota, en otras palabras, si alguien es dueño
de dos terceras partes de un inmueble le corresponderá en ese porcentaje el pago de los gastos
que origine dicha propiedad, el dueño de la tercera parte restante tiene la obligación de cubrir
las cargas en esa medida.
1.1 La copropiedad y la propiedad horizontal
En el caso de la propiedad horizontal el dominio se encuentra limitado y afectado por un
régimen mixto, ya que se encuentra regulado por la Ley de Propiedad Horizontal, Código Civil
y Ley de Inquilinato (únicamente en el caso del dominio privado que se ejerce en la relación
arrendador-inquilino). Además, nacen nuevos derechos derivados de la aparición de una nueva
entidad jurídica denominada consorcio o copropietarios, que ejerce su derecho sobre su
inmueble, el mismo que no es divisible. (Morillo Chamorro & Lascano Báez, 2018)
Se puede señalar como algunas diferencias entre copropiedad y propiedad horizontal son las
siguientes (Palacios, 2005, 79):
Copropiedad Propiedad horizontal
El titular del derecho tiene cuotas Una persona ostenta propiedad exclusiva sobre una
ideales o cuotas o alícuotas sobre el unidad de vivienda independientemente de otras.
bien objeto del derecho de propiedad
Todos los copropietarios tienen el Cada sujeto es titular exclusivo de su unidad de
derecho a servirse del bien común vivienda la cual goza y disfruta con algunas
limitaciones alguna y, a la vez, tiene un derecho
indivisible junto con los demás propietarios sobre
las demás áreas comunes.
Pluralidad de sujetos y una unidad de Cada titular del departamento excluye a otros.
objetos
La cuota indivisa del bien se extiende El dominio exclusivo del departamento se extiende
al suelo, al subsuelo, y sobresubsuelo hasta el límite de las secciones superiores e
de manera ilimitada donde hasta es útil inferiores.
a los copropietarios
2. ¿En qué consiste la Ley 675 del 2001 o de Propiedad Horizontal?
La Ley 675 del 2001 o de Propiedad Horizontal es la reglamentación encargada de regular los
inmuebles donde confluyen derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados, y derechos
de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes. Dentro de los puntos que
desarrolla, están lo relacionado con las actas de asambleas, las funciones de los órganos
comunitarios, del administrador, el régimen de convocatorias y el ejercicio del derecho de voto,
entre otros ítems.
Los antecedentes de la Ley se pueden esquematizar del siguiente modo:
Para esta época Colombia estaba pasando por difíciles condiciones
políticas ocasionadas por la violencia, lo que ocasionó migración del
campo a la ciudad, y con eso, que las autoridades tuviesen que buscar
soluciones de viviendas seguras para las personas que llegaban. Fue así
como se dio un cambio en la estructura del derecho real dando origen a
un nuevo régimen especial de dominio mediante el cual se autorizó la
división de las hipotecas con el propósito de facilitar el acceso a la
Ley 182 de 1948 vivienda.
Esta ley se limitó a hablar de la autorización para la construcción de pisos
y departamentos en un edificio con varios propietarios siempre y cuando
cumplieran con la condición de tener una salida independiente a la vía
pública.
Respecto de los bienes comunes, se limitó a reconocerlos como
comuneros ya usarlos y gozarlos. Es decir, sin derecho de dominio
particular.
Define el régimen y su alcance. Aquí aparece la obligatoriedad sobre la
existencia de la persona jurídica a la cual se le entrega como función
principal, la administración de sus bienes. Aquí se autoriza la
Ley 16 de 1985 desafectación de bienes comunes como un ejercicio legal de los
copropietarios, pero se queda callada respecto de los quórums requeridos.
Reconoció a los conjuntos de casas, edificios y demás construcciones
integradas arquitectónica y funcionalmente con áreas comunes que
Ley 428 de 1998 deseen compartir cuando los propietarios así lo deciden por asamblea.
Nació para integrar la legislación ya existente. En la obra “El modelo de
propiedad horizontal en Colombia y los derechos fundamentales: Ley 675
de 2001” del docente Héctor Elías Hernández Velasco, refiere los
orígenes de la propiedad horizontal en Colombia, aludiendo:
La Ley 675 de 2001 regula la forma especial de dominio denominada
"propiedad horizontal", en la que concurren derechos de propiedad
exclusivos sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el
terreno y demás bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y.
la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la
función social de la propiedad. Con esta Ley, y con los supuestos en ella
consagrados, se da un paso más en la consolidación de un régimen de
dominio, que comprende el reconocimiento de un tipo de propiedad
Ley 675 de 2001 individual con una comunal. La evolución de esta clase de propiedad se
inició en 1948, después de la destrucción del centro de Bogotá tras los
hechos del 9 de abril; hecho que significó un gran problema de carácter
jurídico en el proceso \'de reconstrucción de la ciudad, y que se resolvió
a partir de la expedición de la ley 182 de aquel año, siendo, además, el
primer esbozo del régimen de propiedad horizontal en Colombia.
Posteriormente, se han venido expidiendo diversas normas con igual fin,
como la Ley 16 de 1985 y la actual Ley 675 de 2001. (Hernández, 2013)
3. La propiedad horizontal.
La propiedad horizontal es una modalidad de la propiedad orientada al sector urbano en donde
se comparte un interés social, la cual está regulada por las leyes especiales del régimen de
propiedad horizontal. (González Barrón, 2003, 670). Son características de la propiedad
horizontal, la forma de Dominio sobre inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal,
la cual se refiere a la propiedad que ejerce una persona sobre un bien especifico y los derechos
que comparte con otros propietarios sobre la titularidad del dominio de los llamados bienes
comunes, necesarios para el ejercicio del derecho que se tienen sobre los bienes privados.
En cuanto al régimen de Propiedad Horizontal, se refiere al sistema jurídico que regula el
sometimiento a propiedad horizontal de un Edificio o conjunto construido o por construirse, el
cual esta señalado en la Ley 675 de 2.001. Por otro lado, en el reglamento también hace
referencia al estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios
de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal. La coexistencia de
bienes se refiere a la existencia de bienes privados y comunes destinados, estos últimos, al uso
o servicio común de la unidad privada o de la copropiedad.
Los derechos de los propietarios sobre los bienes comunes existen, además de los derechos
propios de la propiedad privada, derechos porcentuales de los propietarios sobre los bienes
comunes, los cuales definen la participación en la asamblea y en el pago de expensas comunes
necesarias, además de los derechos que se derivan tales como la circulación y derechos
similares sobre los cuales ejerce su dominio la comunidad, constituida como persona jurídica.
Los inmuebles, conjuntos o edificios sometidos a propiedad horizontal pueden tener tres usos:
residencial, mixto o comercial. Es pertinente verificar en la licencia de construcción del edificio
o conjunto si está permitido o no el uso comercial.
4. Expensas
El artículo 3° de la ley 675 de 2001 establece que las expensas son “erogaciones necesarias
causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos
para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto.
Para estos efectos se entenderán esenciales los servicios necesarios para el mantenimiento,
reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, así como los
servicios públicos esenciales relacionados con estos”
Lo anterior quiere decir que los copropietarios tienen la obligación de pagar las expensas
necesarias para que funcione la propiedad horizontal, es un pago que se hace por medio de las
cuotas ordinarias y las cuotas extraordinarias de la administración.
Según el artículo 3 de la ley 675 de 2001 las expensas comunes necesarias son las erogaciones
necesarias para la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos
para el funcionamiento de la propiedad horizontal. La palabra derogación suele hacer referencia
a un desembolso económico. Al ser La propiedad horizontal una persona jurídica de naturaleza
civil y sin ánimo de lucro, para que logre funcionar y hacer mantenimiento a las zonas comunes
se necesita un recurso económico y ese recurso proviene de los pagos y aportes que realizan los
copropietarios.
Hay expensas que no son necesarias, y que serán obligatorias si son aprobadas por más del 70%
del coeficiente de la propiedad, como por ejemplo, construir un parque o una cancha o una
piscina si no la tenía. Una cosa es hacer reparaciones y otra es construir cosas nuevas o
reemplazar las que están por unas más bonitas.
Respecto, ¿Qué es el coeficiente de propiedad? Antes se mencionó, que las expensas
extraordinarias se convertían en obligatorias si las aprobaba el 70% del coeficiente de la
propiedad. Con el coeficiente hacemos referencia a el índice porcentual de cada bien privado
respecto a los bienes comunes de la propiedad horizontal. Este coeficiente es importante porque
define la proporción en que cada bien privado debe contribuir con las expensas
necesarias de la propiedad horizontal. Ese coeficiente al ser tan importante debe estar
definido en el reglamento de la propiedad.
4.1 Módulos de contribución
También existe algo que se conoce como módulos de contribución de la propiedad horizontal
que también se conocen como gastos comunes sectorizados o diferenciados, se refiere a que
ciertos bienes y servicios favorecen más a una parte de la población por lo tanto su
mantenimiento recae únicamente o en mayor medida en quien se benefician en contraste con
quienes no le sacan provecho. Ejemplo, una zona de parqueo que queda más cerca de unos
apartamentos que de otros.
A continuación, se procede a hablar sobre la fijación de cuotas de administración, los plazos o
fechas para el pago de cuotas de administración, los intereses moratorios que se generan por el
incumplimiento del pago de expensas y el cobro judicial de las expensas comunes. La cuota
que deben pagar los copropietarios, la fija la asamblea de copropietarios en función de
su coeficiente y su monto será el que resulte suficiente para restaurar los gastos. De igual
forma como se establecen las cuotas se establecen las fechas para el pago, cada
propiedad horizontal fijara sus pagos.
Cuando no se pagan las cuotas oportunamente, se deberá pagar un interés moratorio
equivalente al 1.5 de la tasa de interés bancario certificada por la Superintendencia
Financiera de Colombia. Así lo dice el artículo 30 de la ley 675 de 2001. Dice: «El
retardo en el cumplimiento del pago de expensas causará intereses de mora, equivalentes a
una y media veces el interés bancario corriente, certificado por la Superintendencia Bancaria,
sin perjuicio de que la asamblea general, con quórum que señale el reglamento de propiedad
horizontal, establezca un interés inferior.
Si el copropietario no paga las expensas necesarias, el administrador de la propiedad horizontal
podrá promover un proceso judicial para cobrar coactivamente esas deudas.
Al respecto señala el artículo 48 de la ley 675 de 2001: «En los procesos ejecutivos entablados
por el representante legal de la persona jurídica a que se refiere esta ley para el cobro de
multas u obligaciones pecuniarias derivadas de expensas ordinarias y extraordinarias, con sus
correspondientes intereses, sólo podrán exigirse por el Juez competente como anexos a la
respectiva demanda el poder debidamente otorgado, el certificado sobre existencia y
representación de la persona jurídica demandante y demandada en caso de que el deudor
ostente esta calidad, el título ejecutivo contentivo de la obligación que será solamente el
certificado expedido por el administrador sin ningún requisito ni procedimiento adicional y
copia del certificado de intereses expedido por la Superintendencia Bancaria o por el
organismo que haga sus veces o de la parte pertinente del reglamento que autorice un interés
inferior.
5. Bienes comunes esenciales y no esenciales
Respecto a los bienes privados y comunes, la Ley 675 de 2001 los define: Bienes privados o de
dominio particular, siendo “Inmuebles debidamente delimitados, funcionalmente
independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo, integrantes de un edificio o
conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, con salida a la vía pública directamente
o por pasaje común.”
Bienes comunes: “Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal
pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza
o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación,
seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular.”
En cuanto a los bienes comunes esenciales y no esenciales, la Ley 675 de 2001 define bienes
comunes esenciales de manera explícita, y de manera negativa los bienes comunes no
esenciales. Esto es, se mencionan aquellos bienes comunes esenciales que son necesarios para
disfrutar tanto de los bienes privados como de los comunes no esenciales. Los bienes comunes
que no sean necesarios para el disfrute de la propiedad privada, serán catalogados como bienes
comunes no esenciales.
Bienes comunes esenciales: Bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación
y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los
bienes de dominio particular. Los demás tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales.
Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o
instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones
indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de
servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel.
Algunos ejemplos de bienes comunes esenciales son los siguientes: la fachada, los muros
estructurales, las columnas, instalaciones eléctricas, pisos de los parqueaderos, etc.
6. Órganos de dirección y administración de la propiedad horizontal
La persona jurídica de la propiedad horizontal, surge como por ministerio de la ley al momento
de la constitución del régimen de la propiedad horizontal. Es decir, surge cuando se protocoliza
el reglamento, eso se refiere a la inscripción del reglamento de la propiedad horizontal en la
oficina de registro de instrumentos públicos a través de escritura pública.
Esta organización está caracterizada por: (i): Ser de naturaleza civil. Su denominación
corresponderá a la del edificio o conjunto y su domicilio será el municipio o distrito en donde
se localiza, (ii). Ser sin ánimo de lucro. Aquí, la destinación de algunos bienes que produzcan
renta para sufragar expensas comunes no desvirtúa la calidad de personas jurídicas sin ánimo
de lucro, (iii). Sus recursos patrimoniales estan conformados por los ingresos provenientes de
las expensas comunes ordinarias y extraordinarias, multas, intereses, fondo de imprevistos, y
demás bienes e ingresos que adquiera o reciba a cualquier título para el cumplimiento de su
objeto y (iv). Tener funciones de: administración de la propiedad horizontal, manejo de asuntos
de interés común de los propietarios de los bienes privados, cumplir y hacer cumplir la ley y el
reglamento de la propiedad horizontal.
Esta persona jurídica cuenta con 3 órganos principales según el artículo 36 de la ley 675 de
2011, son la asamblea general de propietarios, el representante legal y el revisor fiscal. Ahora
bien, para comprender la conformación de la persona jurídica de la propiedad horizontal, es
necesario establecer que es la asamblea general de propietarios.
6.1 Asamblea general de copropietarios
Es un órgano de dirección y encargado de tomar decisiones, implementar sanciones y establecer
el reglamento de convivencia. Está conformado por propietarios de unidades privadas, quienes
tendrán derecho a participar en sus reuniones y a votar en ella una vez cumplidos el cuórum y
las condiciones que prevé la ley y cuyas atribuciones se encuentran expresamente en la ley. Es
la máxima autoridad de la copropiedad por cuanto es en ella en donde concurre la voluntad
colectiva de los copropietarios en todo lo relacionado con la administración de los bienes
comunes.
La asamblea general ostenta las funciones de: Designar al administrador, determinar quienes
conforman el consejo de administración si existiese, cumpliendo con lo establecido en la ley
y/o reglamento, aprobación del presupuesto anual del edificio, aprobar las cuotas para atender
las expensas ordinarias o extraordinarias, elegir al revisor fiscal, aprobar reformas al reglamento
de la propiedad horizontal y decidir sobre la desafectación de bienes comunes no esenciales.
Igualmente, otros aspectos importantes se encuentran en los artículos 40, 41 y 42 de la ley 675
del 2011 como que la asamblea general de propietarios se reúne ordinariamente al menos una
vez al año. Estas reuniones pueden ser no presenciales siempre y cuando por cualquier medio
los propietarios de bienes privados o sus representantes o delegados puedan deliberar y decidir
por comunicación simultanea o sucesiva, tiene la posibilidad de convocatoria extraordinaria
cuando se trate de motivos de urgencia e imprevistos y puede ser convocada por el revisor
fiscal, administrador, o número plural de propietarios que representen al menos 1/5 parte de
coeficiente.
Sin embargo, ciertas decisiones que requieren mayoría cualificada como enuncia el articulo 46
de la ley, como la imposición de expensas extraordinarias cuya cuantía total, durante la vigencia
presupuestal, supere cuatro veces el valor de las expensas necesarias mensuales, la probación
de expensas comunes diferentes de las necesarias, la asignación de un bien común al uso y goce
exclusivo de un determinado bien privado, cuando así lo haya solicitado un copropietario, la
reforma a los estatus y reglamento, la desafectación de un bien común no esencial, la
reconstrucción del edificio o conjunto destruido en proporción que represente por lo menos el
75%, el cambio de destinación genérica de los bienes de dominio particular ajustado a la
normatividad urbanística vigente y la adquisición de inmuebles para el edificio o conjunto.
Respecto a la liquidación y disolución, es necesario precisar que estas decisiones no pueden
tomarse en reuniones no presenciales, ni en reuniones de segunda convocatoria (art 41) salvo
que en esta última se obtenga la mayoría exigida por la ley en el art 45.
6.2 El representante legal
Respecto el representante legal puede tratarse de: (a) Administrador: es imprescindible y (b)
Consejo de administración: Son mínimo 3 y siempre se trata de un número impar de
propietarios de las unidades privadas respectivas o de sus delegados. Además, es obligatorio
que exista cuando se trate de edificios de uso comercial o mixto de más de 30 bienes privados;
mientras que en los demás casos es potestativa su creación.
Las funciones del representante legal son: Convocar a la asamblea a reuniones ordinarias y
extraordinarias, llevar los libros de actas de asambleas, llevar la contabilidad del edificio o
conjunto, cuidar y vigilar los bienes comunes, recaudar y cobrar cuotas ordinarias y
extraordinarias y representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica.
Podría surgir la controversia de si ¿Puede el administrador negar a los copropietarios acceder a
la información de la copropiedad? En este caso debemos tener en cuenta que no, ya que todos
los propietarios de los bienes privados dentro de una propiedad horizontal gozan de plena
facultad para realizar la inspección de libros contables, contratos y documentos de la
copropiedad en cualquier tiempo.
En caso de los tenedores de bienes privados, estos únicamente podrán efectuar la revisión de
documentos cuando estén siendo afectados por las decisiones de la Asamblea general de
propietarios o los órganos internos de la propiedad horizontal o cuando se pretenda garantizar
un derecho fundamental.
6.3 El revisor fiscal
Es aquel que tiene como función ejercer control sobre las operaciones de la administración.
Además, es el encargado de entregar recomendaciones e informes para lograr que los bienes
sociales estén adecuadamente protegidos en relación con factores internos o externos, históricos
o prospectivos y para lograr una estructura eficaz para el control de estos. Las características
son que es de obligatorio nombramiento en caso de inmuebles de uso comercial o mixto, debe
ser un contador público con matrícula profesional e inscripción en la Junta Central de
Contadores.
Existen restricciones respecto de este cuando se trate de: Un propietario o tenedor (esta
restricción no opera en los casos en los que no sea obligatorio su nombramiento) y el parentesco
hasta el cuarto grado de consanguinidad, segundo de afinidad o primero civil; vínculos
comerciales u otras circunstancias que pongan en riesgo su objetividad e independencia con el
Administrador y los miembros del Consejo de Administración.
6.4. El consejo de administración.
Según el ABC del consejo de administración de la propiedad horizontal, este órgano tiene la
finalidad de ser un espacio democrático, para que todos los propietarios puedan tomar
decisiones de la mejor manera, con el administrador. Además, sirve como ente que observa la
conducta de la persona jurídica, para que esta última cumpla sus funciones respecto al
reglamento., etc.
El articulo 55 de la ley menciona de la siguiente manera el consejo: “los miembros del consejo
de administración, cuando este exista” por esto se puede entender que los consejos de
administración no están presentes en todas las propiedades horizontales. Se encuentra, que el
consejo toma la calidad de órgano obligatorio cuando existen más de 30 propiedades privadas
que estén bajo el régimen de una propiedad horizontal.
El consejo de administración a partir de la asamblea general. Esto es, la asamblea designa quien
puede hacer parte del consejo, y también puede remover miembros de este órgano. Por otro
lado, quienes conforman el consejo, en términos cuantitativos, son los “propietarios de las
unidades privadas respectivas o sus delegados. En este sentido, la asamblea elige a una
persona, “y si la elección se ajusta a la Ley y/o el reglamento, este propietario podrá ser parte
del consejo de administración”
7. ¿Cómo se constituye la propiedad horizontal?
Respecto de cómo se constituye la propiedad horizontal, las fases para la constitución de la
misma son: (i): Conformación: La constitución de una propiedad horizontal depende de la
voluntad expresa del propietario inicial (constructor), donde a través de Escritura Pública
somete a propiedad horizontal bienes inmuebles con un ingreso y salida común de los
copropietarios, lo cual se convierte en requisito para someterse al Régimen de Propiedad
Horizontal, (ii). Constitución: El nacimiento de la propiedad horizontal rige alrededor del
régimen de propiedad horizontal, donde se deben cumplir unas solemnidades como la escritura
pública. Se encuentra en el capítulo II de la ley 675 de 2001, específicamente ni su artículo 4.
La persona jurídica nace sólo hasta cuando se realiza el registro del régimen de propiedad
horizontal en la oficina de registro e instrumentos públicos del municipio donde se localice el
inmueble.
En la escritura pública se debe incluir el reglamento de propiedad horizontal como elemento
principal para la existencia de la propiedad horizontal. Lo encontramos en la ley 1579 de 2012,
ya que es el estatuto de registro vigente y en la ley 675 de 2001. Se debe hacer el reglamento,
se eleva a escritura pública y esta escritura pública se registrará en la oficina de registro de
instrumentos públicos.
En el registro quedará el folio de matrícula inmobiliaria del terreno y el registro del folio de
matrícula inmobiliario de las unidades inmobiliarias privadas que se piensan construir.
Entonces, se dirá que el folio de matrícula de la unidad inmobiliaria privada en específico se
desprende del folio de matrícula del edificio, se van a hacer notas recíprocas de referencia para
que se sepa de dónde viene cada folio de matrícula inmobiliaria. Una vez que se crean estos
registros de matrícula inmobiliaria jurídicamente se podría decir que esos apartamentos ya
existen, aunque no hayan sido construidos.
El contenido de la escritura o reglamento de la propiedad horizontal: La escritura o reglamento
de la propiedad horizontal se encuentra en el artículo 5 de la ley 675 de 2001, en la cual se
deberá incluir: (i). El nombre e identificación del propietario, (ii). El nombre distintivo del
edificio o conjunto, (iii). La determinación del terreno o terrenos sobre los cuales se levanta el
edificio o conjunto, por su nomenclatura, área y linderos, indicando el título o títulos de
adquisición y los correspondientes folios de matrícula inmobiliaria, esto es la ubicación del
terreno para definir su dirección, (iv). La identificación de cada uno de los bienes de dominio
particular de acuerdo con los planos aprobados por la Oficina de Planeación Municipal o
Distrital o por la entidad o persona que haga sus veces y (v). La determinación de los bienes
comunes, con indicación de los que tengan el carácter de esenciales, y de aquellos cuyo uso se
asigne a determinados sectores del edificio o conjunto, cuando fuere el caso.
Los bienes comunes deberán están determinados en el reglamento de propiedad horizontal con
base a los planes aprobados, en el caso que no sea claro cuáles son se deberá mirar los planos
aprobados por la oficina de planeación y si no se logra le corresponderá a la asamblea general
de copropietarios resolver esa duda.
De igual forma, deberá contener los coeficientes de copropiedad, la destinación de los bienes
de dominio particular que conforman el edificio o conjunto, la cual deberá ajustarse a las
normas urbanísticas vigentes, ya que no podrá el reglamento contravenir al uso de las normas
urbanísticas y las especificaciones de construcción y condiciones de seguridad y salubridad del
edificio o conjunto. Además de este contenido básico, los reglamentos de propiedad horizontal
incluirán las regulaciones relacionadas con la administración, dirección y control de la persona
jurídica que nace por ministerio de esta ley y las reglas que gobiernan la organización y
funcionamiento del edificio o conjunto.
Los documentos anexos son la licencia de construcción y los planosaprobados, se encuentra en
el artículo 6 de la ley 675 de 2001, esta documentación debera encontrarse contenida en el
reglamento de propiedad horizontal, siendo: Primero, la licencia de construcción, este es un
permiso que se otorga para permitir una construcción, dado por un ente gubernamental que
valida la viabilidad del proyecto teniendo en cuenta la zona, el área a construir, los mecanismos
de construcción y estudios previos como lo son el estudio de suelos y el estudio estructural. No
contar con una licencia para la ejecución de obras puede llegar a ser una causal de sanciones.
Segundo, los planos aprobados por la Oficina de Planeación Municipal o Distrital, estos se
encuentran contenidos en el plan de construcción, en este se realizara la localización, por medio
de los linderos, nomenclatura y área de cada una de las unidades independientes que serán
objeto de propiedad exclusiva o particular y el señalamiento general de las áreas, medidas y
linderos de los bienes de uso común, como lo son los parqueaderos visitantes, terrazas, salón
comunal, área portería, entre otros.
Tenemos adicionalmente los conjuntos integrados por etapas, los cuales son construcciones
presentadas en diversos periodos de tiempo, conformado por varios conjuntos ubicados en un
mismo terreno, pero de distinta ubicación que comparten áreas y servicios de uso y utilidad
común. En estos tipos de conjuntos se deberá indicar y regular en la misma escritura de
constitución, con la integración de las etapas subsiguientes y posteriores con sus respectivos
coeficientes de copropiedad de los bienes de unidades privadas, teniendo un carácter
provisional hasta que se calculen los coeficientes de copropiedad de todo el conjunto por medio
de la escritura pública en al cual se integre la última etapa para su carácter definitivo.
No debemos olvidar la última etapa para su constitución, siendo esta el certificado de existencia
y representación, este es un documento mediante el cual se prueba la existencia de la entidad y
quien ejerce la representación legal de la misma, demuestra aspectos relevantes como la
antigüedad, vigencia, su objeto social, su domicilio, monto del capital, facultades del
representante legal para comprometer y obligar a la entidad.
El trámite certificado de existencia y representación legal según el artículo 8 de la Ley 675 de
2001, la inscripción y posterior certificación corresponde al alcalde Municipal o Distrital del
lugar de ubicación del edificio o conjunto, o a la persona o entidad en quien esté delegue dicha
facultad. Se va a la autoridad municipal o estatal para solicitar el certificado de la existencia o
representación, se va con la escritura pública ya registrada, va a certificar quiénes son las
personas que van a representar a la persona jurídica. La autoridad certifica quien representa a
la persona jurídica y no le reconoce personería jurídica porque con el solo registro surge por el
ministerio de la ley la persona jurídica.
Los proyectos exentos del trámite del certificado de existencia y representación son los
proyectos de vivienda subsidiada por el Gobierno Nacional dirigidos a poblaciones de escasos
recursos, por medio de la ley de Vivienda 1537 de 2012, como lo son los proyectos de interés
social, dirigidos a las personas que tenga un ingreso menor a 4 salarios mínimos mensuales
legales vigentes o que estén en situación vulnerable, con un valor máximo de 135 salarios
mínimos mensuales legales vigentes y, proyectos de vivienda de interés prioritario de 5 o menos
unidades de vivienda, siendo proyectos con un valor máximo de 70 salarios mínimos
mensuales.
8. ¿Cómo se disuelve y liquida la propiedad horizontal- copropiedad?
Es válida la liquidación y disolución de la propiedad horizontal si se cumple con el cuórum y
mayoría calificada de más del 70% de los coeficientes de copropiedad del edificio o conjunto.
Cuando existe destrucción o deterioro total del edificio o conjunto en una proporción del 75%,
o también puede llevarse a cabo cuando se decide por los propietarios de bienes privados
pertenecientes a la copropiedad y por orden judicial o administrativa.
Según el artículo 12 de la ley 675 de 2001, una vez se registre la extinción total de la propiedad
horizontal según lo dispuesto en este capítulo, se procederá a la disolución y liquidación de la
persona jurídica, la cual conservará su capacidad legal para realizar los actos tendientes a tal
fin.
Se precisa que actuará como liquidador el administrador, previa presentación y aprobación de
cuentas, salvo decisión de la asamblea general o disposición legal en contrario. Para efectos de
la extinción de la persona jurídica, el acta de liquidación final deberá registrarse ante la entidad
responsable de certificar sobre su existencia y representación legal.
9. Derechos y deberes de los copropietarios.
Los derechos de los propietarios: (i). Derechos de dominio exclusivo sobre la unidad privada:
Quiere decir que cada propietario tiene derecho a vender, enajenar, gravar o ceder la tenencia
de su unidad privada a cualquier título, (ii). Derecho de uso y disfrute de las áreas comunes:
Cada propietario tiene derecho a usar áreas comunes como ascensores, jardines, piscinas y
pasillos, ligado al deber de utilizarlos según el destino de los mismos bienes comunes sin
perjudicar el uso legítimo de los demás propietarios, (iii). Derecho a vivir en un ambiente
limpio: Cada propietario tiene derecho a vivir en un ambiente limpio, saludable y estético, esto
conlleva al mismo deber de los copropietarios a trabajar por mantener un ambiente limpio con
el uso adecuado de la propiedad horizontal, manteniendo los cuidados adecuados en las zonas
comunes y en sus propias unidades privadas y (iv). Los derechos para el uso de parqueaderos.
Los parqueaderos asignados por escritura pública a una unidad privada, siendo un bien común
de uso exclusivo trae discusiones, como: ¿Puede ser alquilado por el administrador si la unidad
privada se encuentra temporalmente desocupada? De acuerdo al reglamento de propiedad
horizontal los parqueaderos como un bien común de uso exclusivo deben ser utilizados
únicamente por el propietario al cual se le ha sido asignado, esto se ve razonado en el pago que
debe realizar el copropietario por su uso exclusivo. ¿Pueden los copropietarios morosos hacer
uso del parqueadero comunal? Solo se permitirá aplicar esta medida correctiva de privar a los
deudores morosos del uso de los parqueaderos comunes cuando sean bienes comunes. Sin
embargo, de acuerdo a los parqueaderos de visitantes se debe tener en cuenta que los
parqueaderos comunales no pueden ser usados de forma permanente ni transitoria por parte de
los propietarios o residentes ya que son única y exclusivamente para el uso de los visitantes de
la copropiedad. ¿Puede un propietario que forma parte del Consejo de Administración tener uso
exclusivo y/o recurrente de un parqueadero de visitantes? No, ya que los parqueaderos de
visitantes no podrán ser objetos de uso exclusivo.
De igual forma, existen derechos para los propietarios ubicados en el primer piso: Los
propietarios del primer piso tienen el derecho a acceder a su unidad privada en el primer piso,
a su parqueadero, deposito, a sus bienes de uso privado o bienes comunes de uso y goce general,
de igual forma tendrán el deber de contribuir con los gastos que llegue a generar un ascensor
solo en el caso que este sea necesario para acceder a sus bienes de uso privado o a los bienes
comunes de uso y goce general a la copropiedad.
Adicionalmente, los propietarios tienen unos deberes ligados a sus derechos, como el deber de
pagar las cuotas ordinarias y las extraordinarias, el deber del pago de cuotas de administración:
Las cuotas de administración se destinarán para financiar los servicios necesarios de
administración, mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigencia de los bienes
comunes, así como los servicios públicos esenciales relacionados con estos. La asamblea
general de propietarios será la que fija el monto a pagar por concepto de cuota de administración
y las cuotas de administración se calculan de acuerdo a los coeficientes de copropiedad o por
los módulos de contribución y, en ningún caso, se puede establecer bajo el condicionamiento
de cuotas iguales.
El retardo del cumplimiento del pago de la administración generara intereses de mora, y podrán
ser cobradas judicialmente por el administrador o a través de apoderado judicial, mientras
subsista la mora se podrá publicar un listado en el edifico o conjunto y en el acta de asamblea
incluirá a quienes se encuentren en mora, siendo un hecho cierto, por lo que no ira en contra
del derecho al buen nombre o intimidad.
También encontramos el deber del pago de los gastos necesarios para la prestación de servicios
comunes esenciales: Este pago de gastos es con el objetivo de la óptima prestación de los
servicios comunes esenciales, buscando su existencia seguridad y conservación , el deber del
pago de la cuota para el fondo que atiende obligaciones y gastosimprevistos: Este fondo de
imprevistos se constituirá con un porcentaje de recargo no menor al 1% sobre el presupuesto
anual de gastos comunes y con los demás ingresos que la asamblea general de propietarios
estime pertinente. En el caso que existan recursos en el fondo de imprevistos no se deberá
cobrar una cuota extraordinaria para atender imprevistos.
Encontramos el deber de cumplir con los reglamentos internos de copropiedad: Se deberá
cumplir con los reglamentos internos de la propiedad que deberá haber sido aprobado con
anterioridad al ser un acto de adhesión, ya que los registros de matrícula inmobiliaria quedaran
nexos al reglamento de propiedad horizontal, siendo las obligaciones de los propietarios a
futuro de las unidades privadas. Los reglamentos internos de la copropiedad buscan la sana
convivencia entre los copropietarios y el deber de cuidar y vigilar los bienes comunes: Teniendo
directa relación con el derecho a usar y disfrutar de estos bienes comunes.
10. Convivencia en Propiedad Horizontal
10.1 Manual de convivencia.
En la propiedad horizontal existe un manual de convivencia que se convierte en la columna
vertebral de las actuaciones de la comunidad, en el manual se encuentran las faltas, las
sanciones y los casos en los que las sanciones son reincidentes. Surge en este punto de la
exposición una inquietud y es que existe un reglamento de propiedad horizontal también existe
un manual de convivencia. La diferencia entre este estos radican en que en el reglamento de
propiedad horizontal se encuentran las regulaciones que hace la. Ley sobre esta persona jurídica
y las demás normas que regulan este régimen especial. En el manual de convivencia están
concertados los derechos, deberes y obligaciones. La importancia del manual de convivencia
es que una vez consensuadas las normas, lo establecido en el manual tiene fuerza de ley.
Respecto ¿Cuáles son las conductas violatorias del reglamento y sus sanciones respectivas?
Se trata de la violación de normas de orden público. Básicamente, los actos y conductas son
los contemplados en el artículo 18 de la ley 675 y según la ley los actos y conductas se
clasifican en: 1. Urbanistas. 2. De salubridad. 3. Inmorales. 4. Incomodas. 5. Dañosas. 6.
Prohibidas. 7. Peligrosas.
Lógicamente existe un procedimiento legal para su aplicación que no se los voy a explicar
porque nos extenderíamos en la temática. Respecto que clase de sanciones se pueden aplicar a
los copropietarios y a terceros. Se sancionan publicándolos por primera vez en cartelera,
imposición de multas según el manual de convivencia y restricciones en el uso y goce de los
bienes comunes no esenciales. Agotadas estas sanciones se pasa al policivo y de persistir se
lleva ante la justicia.
Referencias Bibliográficas
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(Primeraedición). Ediciones de la U.
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conocer. Ediciones de la U.. http://basesbiblioteca.uexternado.edu.co:2217/?il=10835
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Externado deColombia.
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https://www.minvivienda.gov.co/sites/default/files/2020-07/cartilla-propiedad-
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5. C.R. (Ed.). (2001). Ley 675 de 2001. Por medio de la cual se expide el régimen de
propiedad horizontal.
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copropiedad y sus problemas jurídicos. Revista de la Facultad de Jurisprudencia
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7. Palacios, E. (2005). La Copropiedad. Revista Jurídica “Docentia et
Investigatio”, Facultad de Derecho U.N.M.S.M., Vol. 7 N°1, Lima, Perú
