Modelo de Carta Consulta
Señor:
Copropietario: _____________________
Apartamento: __________, Piso:______
Copropietarios del Conjunto Residencial
LOS DELFINES
Municipio Catia La Mar, Estado Vargas
LA Junta de Condominio del Conjunto Residencial Los Delfines, en su reunión de fecha _____ de
2017, decidió por mayoría (NOTA: O UNANIMIDAD SEGÚN SEA EL CASO) de votos, de conformidad
con lo establecido en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, realizar el proceso de
consulta sobre varios temas que atañen a nuestra comunidad, tal y como lo establece el artículo
23 de la Ley ejusdem, que señala: “Las consultas a los propietarios sobre los asuntos que deben
someterse a su decisión conforme al artículo anterior, así como las respuestas de los propietarios
respectivos, se hará por escrito. Los acuerdos, salvo disposición contraria de la Ley, se tomarán por
mayoría de los propietarios interesados que representen podo menos dos tercios del valor
atribuido, para el efecto del articulo 7°, a la totalidad del inmueble o de los apartamentos
correspondientes.
Si dentro de los ocho (8) días siguientes a la consulta del último propietario interesado, el
administrador no hubiere recibido un número de respuestas que permita dar por aprobada o
negada la proposición consultada, se procederá a una nueva consulta. En tal caso, para la
aprobación de la proposición consultada se requiere siempre que la Ley no exija unanimidad, el
voto favorable de los que representen más de la mitad del valor atribuido a los apartamentos
cuyos propietarios hubieren hecho llegar su voluntad al administrador dentro de los ocho (8) días
siguientes a la segunda consulta hecha al último interesado.
El administrador comunicará por escrito a todos los propietarios el resultado de la votación,
asentará los correspondientes acuerdos en el Libro de Acuerdos de los propietarios y conservará
los comprobantes de las consultas dirigidas y de las respuestas recibidas”, y lo hace en los
términos que siguen:
CONSULTA 1: Sobre el Proyecto de Seguridad Cerramiento Entrada Principal.
Motivación y alcance: los altos índices de inseguridad habidos en nuestro conjunto hacen
necesario la toma de una serie de decisiones para prevenir el delito, entre las que se encuentran el
cerramiento del perímetro de la entrada principal. (NOTA: DEBE SEÑALARSE CLÑARAMENTE EN
QUÉ CONSISTE LAS OBRAS DE CERRAMIENTO El cerramiento de esta área nos permitirá tener
mayor resguardo en el ingreso por la entrada principal, el mismo consta de colocación de una reja
de acuerdo a las especificaciones detalladas en esta consulta y cuyo modelo es igual al aprobado
para la reja de la puerta principal de nuestros inmuebles, para así mantener la uniformidad en la
fachada y es similar a los portones de ingreso de los sótanos y sistema de cerradura magnética.).
En este orden de ideas, siendo tales obras unas mejoras a ejecutar que benefician a la comunidad
de copropietarios, se hace necesario lograr el quórum establecido en el artículo 9 de la Ley antes
citada que señala: “Las mejoras de las cosas comunes sólo podrán efectuarse con el acuerdo del
setenta y cinco por ciento (75 %) de los propietarios*.
Tales mejoras podrán ser suspendidas por autoridad judicial, a solicitud de uno o más propietarios,
por los motivos siguientes:
a. Cuando fuesen contrarias a la Ley o al documento de condominio;
b. Cuando fueren perjudiciales a la seguridad, solidez o condiciones ambientales del inmueble;
c. Cuando su costo no esté debidamente justificado;
d. Cuando modifiquen sustancialmente el aspecto arquitectónico exterior del edificio;
e. Cuando lesionen cualesquiera de los derechos de uno o más propietarios. Las reclamaciones
serán formuladas ante los Tribunales competentes, siguiéndose el procedimiento correspondiente
al interdicto de obra nueva”.
Se le consulta: ¿está usted de acuerdo con la realización de dicha mejora?
SI___ NO___
*Para el cómputo de los votos se tomará el criterio de un voto = un propietario = un inmueble.
CONSULTA 2: Sobre el Proyecto de Seguridad que busca limitar acceso a las escaleras por la Planta
Baja y Sótanos , de personas no autorizadas.
Motivación y alcance: Se busca aumentar el nivel de seguridad limitando el acceso a los pasillos de
los apartamentos. A tales fines, se instalará un control de acceso mediante el uso de llaves
magnéticas, sólo por personas autorizadas, una vez hechas las reparaciones necesarias de las
puertas ubicadas en la Planta Baja.
Se le consulta: ¿está usted de acuerdo con la realización de dicha mejora?
SI___ NO___
CONSULTA 3: Sobre el Proyecto de seguridad: muro perimetral de la Cancha de Tenis, ubicado en
la fachada norte, cerca área de las parrilleras, para restringir el ingreso de personas por esta área.
Motivación y alcance: Se busca crear una mayor limitante para impedir el ingreso de personas por
esta área por el escalamiento del muro, mediante la colocación de:
a. Serpentinas punzo penetrantes y cortantes en la parte alta de las cercas existentes hoy en
ambas áreas.
b. Instalación de circuito eléctrico de alto voltaje (cerca eléctrica).
Se le consulta: ¿está usted de acuerdo con la realización de dicha mejora?
SI___ NO___
CONSULTA 4: Sobre el Proyecto de Seguridad Ingreso peatonal de visitantes a las Residencias:
Motivación y alcance:
a. Por seguridad en el ingreso de personas externas no autorizadas y/o visitantes y aras de crear
un criterio igualitario para el cumplimiento de las normativas establecidas entre los propietarios
(solo con excepciones establecidas por la Junta de Condominio y con previa notificación del
propietario al Departamento Administrativo o a la Junta de condominio); se le consulta:
¿ está usted de acuerdo en que los propietarios deben bajar a la Entrada Principal para recibir a
sus invitados y permitir así su ingreso a las Residencias. SI___ NO___
b. Por seguridad todo ingreso de personas externas y/o visitantes sea peatonal o que ingrese en el
vehículo con el propietario deberá ser registrado en la Entrada Principal en el Libro de Ingreso. Se
le consulta: ¿Está usted de acuerdo con ello? SI___ NO___
CONSULTA 5: Sobre la seguridad en el ingreso vehicular para propietarios y visitantes de las
Residencias:
Motivación y alcance:
a. Se propone el uso de calcomanías que permitan la identificación inmediata para permitir el
ingreso vehicular, el cual será de obligatoria presentación. Se le consulta: ¿Está usted de acuerdo
con ello? SI___ NO___
b. Se propone que el costo de estas calcomanías será cargado como gasto común y no de manera
individual o particular en a su recibo mensual de gastos comunes. Se le consulta: ¿Está usted de
acuerdo con ello? SI___ NO___
c. Se propone que se le solicite a los propietarios de los vehículos que se encuentran en estado de
abandono u ocupación de espacios comunes muertos y/o de visitantes , que los retiren
voluntariamente, dándoles para ello un tiempo prudencial de quince (15) días continuos o en su
defecto, sea retirados por la autoridad competente en materia de tránsito, tal y como lo
establecen las leyes especiales vigentes que rigen este tema, siendo que los costos de remolque
sean pagados en un principio por el condominio e inmediatamente cargados o imputados como
gasto no común o particular, exclusivamente atribuible al propietario del apartamento que tenga
Asignado el puesto de estacionamiento o que se sepa que esté haciendo uso de espacios comunes
muertos o de visitantes. Se le consulta: ¿Está usted de acuerdo con ello? SI ____ NO ____.
d. Se propone como medida de amonestación, la colocación de calcomanías de fácil
desprendimiento, en el centro de los parabrisas, de aquellos vehículos de propietarios que hacen
uso prolongado por más de un día y de forma injustificada, no avisada ni autorizada por la Junta de
Condominio, de los puestos destinados para visitantes. Se le consulta: ¿Está usted de acuerdo con
esta medida?
. SI______ NO______.
e. Se propone el uso de los espacios habido entre columnas existentes en los estacionamientos y
la demarcación de los puestos para estacionar vehículos vehículos compactos, pequeños. Se le
consulta: ¿está usted de acuerdo con ello?
SI_____ NO____.
CONSULTA 6: Sobre las acciones judiciales contra los propietarios en mora con el pago de sus
gastos comunes y no comunes, debidos al condominio: (NOTA: ESTE ASUNTO NO ES NECESARIO
SOMETERSE A CONSULTA)
Motivación y alcance:
Como lo establece el artículo 20, literal “e” de la Ley de Propiedad Horizontal: “Corresponde al
Administrador: … e) Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos
concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o
bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente
autorizado por la Junta de Condominio, y de acuerdo con lo establecido en el respectivo
documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio; la
Junta de Condominio está legalmente autorizada para tomar la decisión que corresponde en estos
asuntos; sin embargo, quiere pulsar la opinión (no vinculante por supuesto) de la comunidad de
propietarios y lo hace así:
a. Se propone demandar judicialmente al propietario del apartamento identificado con la letra y
números: D1-1-1 que tiene una morosidad de 28 meses vencidos, tomando en cuenta que esto
generara gastos comunes al condominio por concepto del pago de honorarios profesionales de
abogados y costos procesales. Se le consulta: ¿Está usted de acuerdo con ello?
SI____ NO____.
b. Se propone que todo propietario que presente una mora de tres meses y hasta cinco (05) meses
sea pasado a los abogados contratados que harán las gestiones extrajudiciales para lograr el pago.
En este sentido, los honorarios profesionales del abogado se estiman en un 20% del total
efectivamente recuperado y serán pagados directamente por el moroso al profesional del
derecho. En caso que el propietario en mora se niegue a pagar dichos honorarios y deposite la
cantidad debida al condominio, la Junta o el administrador le pagará los honorarios estimados al
abogado, previa demostración por parte de este, de haber realizado las gestiones de cobro y serán
cargados como gasto no común o particular en el siguiente recibo de gastos comunes al
propietario en cuestión, luego del pago incimpleto que haya hecho. . Se le consulta: ¿Está usted de
acuerdo con ello?
SI____ NO____.
c. Se propone que todo propietario que presente una mora de seis meses vencidos en el pago de
sus gatos comunes y no comunes, sea demandado judicialmente. Se le consulta: ¿Está usted de
acuerdo con ello?
SI____ NO____.
d. Se propone, que la Junta de Condominio o el ente administrador calcule el ajuste por inflación a
toda deuda de los propietarios en el pago de sus recibos de condominios, a partir del primer mes
vencido. Se le consulta: ¿Está usted de acuerdo con ello?
SI____ NO____.
CONSULTA 7: Aprobación de propuestas sobre generación de ingresos adicionales:
Motivación y alcance: nuestro conjunto residencial cuenta con excelentes áreas comunes a ser
usadas bajo la responsabilidad exclusiva de sus propietarios y cuyo arrendamiento, generan
ingresos extraordinarios que alimentan la cuenta recaudadora ingresos comunes. Tales áreas
comunes requieren un uso racional y al mismo tiempo, una inversión por parte del condominio
para mantenerlas en óptimo estado. En consecuencia,
a. Se propone el cobro por concepto de invitados de los propietarios para el uso, goce y disfrute
del área de piscina y parrilleras, existiendo como restricción, hasta un máximo de ocho (08)
personas. Se le consulta: ¿Está usted de acuerdo con ello? SI___ NO___.
b. Se propone el cobro por concepto de alquiler área parrillera existiendo como restricción la
presencia hasta de quince (15) personas. . Se le consulta: ¿Está usted de acuerdo con ello? SI___
NO___
c. Se propone que se delegue en la Junta de Condominio la fijación de un límite mayor al señalado
en el punto inmediatamente anterior, mediante la redacción de un Reglamento de Uso de estas
áreas comunes, de conformidad con lo establecido en el artículo 18, literal “d”: . Se le consulta:
¿Está usted de acuerdo con ello? SI___ NO___.
Finalmente, se les recuerda a todos los propietarios que tienen ocho (08) días continuos contados
a partir del día ______de 2017, momento cuando esta consulta es enviada a todos por vía de los
correos electrónicos que conocemos de todos los propietarios quienes representan el cien por
ciento (100%) del valor inmobiliario del edificio, para enviar sus oportunas respuestas. De no
recibirse en esta primera consulta las respuestas favorables que representen más de la mitad de al
menos el sesenta y seis coma sesenta y seis por ciento (66,66%) del total del valor inmobiliario de
las Residencias, se procederá a realizar una segunda consulta, que tendrá un lapso de ocho (08)
días contados a partir de la consulta del último interesado, al igual que en la primera consulta,
para recibir las respuestas; siendo que en esta oportunidad se requerirá del voto favorable de
quienes representen más de la mitad del valor inmobiliario del edificio, tal y como lo dispone el
artículo 23 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Los acuerdos se anotarán en el Libro de Actas de los Acuerdos de los Propietarios (Libro de
Asambleas) y se conservarán en ambas consultas los comprobantes de las respuestas recibidas,
bien sea en forma digital o mediante papel impreso por los propietarios. Todos los resultados de
las consultas se publicarán además, en las carteleras del edificio y se enviarán por correo
electrónico a todos los copropietarios.
Sin más a que referirnos por los momentos y en espera de sus oportunas respuestas, nos
suscribimos de ustedes. Firma conforme por la Junta de Condominio,
RAVI
Presidente
Y Yo, _________, en mi carácter de propietario del apartamento/local anteriormente señalado,
titular de la Cédula de Identidad número: ___________, declaro que las respuestas que anteceden
las he expresado voluntariamente, sin coacción y en consecuencia, firmo conforme:
________________
(EL PROPIETARIO O SU REPRESENTANTE)
