INTRODUCCIÓN..................................................................................................................................

6
1. LAS NOCIONES DE JURISPRUDENCIA........................................................................................7
2. LOS CRITERIOS DE SOLUCIÓN DE CASOS.................................................................................8
CAPÍTULO I OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO...........................................................................10
Pago de la renta........................................................................................................................11
1. USUFRUCTUARIO ESTÁ LEGITIMADO ACTIVAMENTE PARA COBRAR Y
PERCIBIR RENTAS DE ARRENDAMIENTO....................................................................11
2. PRESUNCIÓN DE PAGO DE LAS RENTAS SE DESVIRTÚA CON EL
RECONOCIMIENTO EXPRESO EN CONTRARIO DEL DEMANDADO......................14
3. ARRENDATARIO ESTÁ OBLIGADO A PAGAR OPORTUNAMENTE LA RENTA
CONVENIDA Y NO ES EL ARRENDADOR QUIEN DEBE OBLIGAR Y REQUERIR
EL CUMPLIMIENTO.............................................................................................................25
4. EN CASO DE NO HABER PACTADO REAJUSTABILIDAD EL PAGO DE RENTAS
DEVENGADAS DEBE SER CONFORME A ART. 21 DE LA LEY Nº 18.101..............31
5. ARRENDADOR ES QUIEN DEBE ACREDITAR QUE LAS RENTAS SE HABÍAN
EXTINGUIDO POR EL PAGO.............................................................................................34
6. RENTAS SE SIGUEN DEVENGANDO MIENTRAS EL ARRENDATARIO NO
ACREDITE EL TÉRMINO UNILATERAL DEL CONTRATO...........................................38
7. ARRENDATARIO DEBE PAGAR RENTA HASTA ENTREGA DE COSA SI
CONTRATO TERMINA POR SU CULPA..........................................................................42
8. NO PUEDE CONSIDERARSE COMO GARANTÍA DE PAGO DE RENTA DE
ARRIENDO LA MERA RECEPCIÓN DE DINERO SI FALTA CALIFICACIÓN Y
ACEPTACIÓN DEL JUEZ....................................................................................................56
9. ARRENDAMIENTO DE PREDIOS URBANOS. PAGO DE RENTAS LUEGO DE
RESTITUCIÓN DE INMUEBLE...........................................................................................60
RESTITUCIÓN DE LA COSA ARRENDADA......................................................................................65
1. SOLA ENTREGA DE LLAVES NO ES SUFICIENTE PARA ENTENDER
RESTITUIDA LA PROPIEDAD. OBLIGACIÓN DE RESTITUIR INMUEBLE
ARRENDADO SE CUMPLE ENTREGÁNDOLO DESOCUPADO DEBIÉNDOSE EN
EL INTERTANTO LAS RENTAS DEVENGADAS............................................................65
2. SENTENCIA QUE DECLARA TÉRMINO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Y NO ACOGE RESTITUCIÓN DE PROPIEDAD CONTIENE DECISIONES
CONTRADICTORIAS Y ES CAUSAL DE CASACIÓN EN LA FORMA.........................68
CONSERVACIÓN COSA ARRENDADA............................................................................................71
1. ARRENDADOR PUEDE DEMANDAR INDEMNIZACIÓN DURANTE VIGENCIA DE
CONTRATO SI ARRENDATARIO NO CONSERVA LA COSA......................................71
2. ARRENDATARIO DEBE RESPONDER DE LOS PERJUICIOS OCASIONADOS A
LA COSA ARRENDADA.......................................................................................................75
CAPÍTULO II OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR..............................................................................78
 1. ENTORPECIMIENTO DEL GOCE EN ARRENDAMIENTO. CASOS EN QUE
ARRENDATARIO TENDRÁ DERECHO A SER INDEMNIZADO.......................................79
2. SI TURBACIÓN POR TRABAJOS ES CONSIDERABLE ARRENDATARIO TIENE
DERECHO A DEMANDAR TERMINACIÓN DE CONTRATO............................................92
3. PROPIETARIO DE INMUEBLE ARRENDADO INFRINGE GARANTÍAS
CONSTITUCIONALES AL INGRESAR A PROPIEDAD QUE SE ENCONTRABA
TEMPORALMENTE SIN MORADORES...............................................................................97
CAPÍTULO III TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO...............................................106
1. ARRENDATARIO QUE UNILATERALMENTE PONE TÉRMINO A CONTRATO
DEBE PAGAR RENTA HASTA FECHA PACTADA...........................................................107
2. CERTIFICACIÓN DEL ABANDONO DE PROPIEDAD ARRENDADA NO REQUIERE
EMPLAZAMIENTO DE QUIEN FUE EL ARRENDATARIO..............................................110
3. NO SE PUEDE DEMANDAR TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO POR NO PAGO DE RENTAS SI PREVIAMENTE SE EXIGIÓ
EJECUTIVAMENTE LA DEUDA...........................................................................................114
4. SE ENTIENDE RENOVADO CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE BIEN RAÍZ SI
ARRENDATARIO HA PAGADO LA RENTA DE CUALQUIER ESPACIO DE TIEMPO
SUBSIGUIENTE A LA TERMINACIÓN................................................................................117
5. TÁCITA RECONDUCCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO NO OPERA SI
SE ESTIPULA UN PLAZO DE VENCIMIENTO EN LA MISMA CONVENCIÓN............121
6. ARRENDAMIENTO DE INMUEBLE URBANO. MORA QUE AUTORIZA TÉRMINO
DE CONTRATO.......................................................................................................................124
7. SE DEBE ACOGER DEMANDA DE TÉRMINO DE CONTRATO DE ARRIENDO SI
NO SE ACREDITA PAGO DE RENTAS ADEUDADAS.....................................................132
8. PARA QUE SE RESPETE ARRENDAMIENTO ES NECESARIO QUE ÉSTE
HUBIERE SIDO CONTRAÍDO POR ESCRITURA PÚBLICA...........................................135
9. SI SE HA EXTINGUIDO EL DERECHO DEL ARRENDADOR NUEVO PROPIETARIO
DE INMUEBLE NO ESTÁ OBLIGADO A RESPETAR ARRIENDO.................................140
10. ARRENDAMIENTO DE INMUEBLE. CONTRATO CELEBRADO POR ESCRITURA
PRIVADA. EXTINCIÓN DE DERECHOS DE ARRENDADOR.........................................145
11. NUEVO DUEÑO DE INMUEBLE NO ESTÁ OBLIGADO A RESPETAR CONTRATO
DE ARRIENDO SI NO CONSTA EN ESCRITURA PÚBLICA..........................................152
12. EN JUICIO DE TÉRMINO DE ARRENDAMIENTO POR ATRASO EN PAGO DE
RENTA NO SE REQUIERE REALIZAR RECONVENCIONES DE PAGO.....................157
13. SÓLO EL PAGO ÍNTEGRO ES APTO PARA ENERVAR ACCIÓN DE
TERMINACIÓN DE CONTRATO DE ARRIENDO POR NO PAGO DE RENTAS.........164
14. PROCEDE PONER TÉRMINO A CONTRATO DE ARRENDAMIENTO SI MORA SE
MANTIENE A PESAR DE RECONVENCIÓN.....................................................................167
 15. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CELEBRADO CON USUFRUCTUARIO
EXPIRA DE PLENO DERECHO A SU FALLECIMIENTO.................................................172
16. PLAZOS DE DESAHUCIO. TIEMPO DE OCUPACIÓN DEL INMUEBLE A QUE
TIENE DERECHO ARRENDATARIO UNA VEZ TERMINADO EL CONTRATO...........181
CAPÍTULO IV DESAHUCIO..............................................................................................................187
1. CONCEPTO DE DESAHUCIO..........................................................................................188
2. EN JUICIO DE DESAHUCIO NO CABE DISCUSIÓN SOBRE PERJUICIOS
CAUSADOS POR LA ARRENDADORA..............................................................................192
3. FACULTAD DE ARRENDATARIO DE DESAHUCIAR CONTRATO A PLAZO.........195
CAPÍTULO V ARRENDAMIENTO DE PREDIO RÚSTICO....................................................................210
1. INTERPRETACIÓN DEL ART. 5º DEL D.L. Nº 993. DECLARACIÓN UNILATERAL
DE VOLUNTAD.......................................................................................................................211
2. INCUMPLIMIENTO DE REQUISITOS DE ART. 5 DE DECRETO LEY Nº 993 NO
INVALIDA EL CONTRATO....................................................................................................218
3. ARRENDATARIO PUEDE COSECHAR FRUTOS HASTA 60 DÍAS DESPUÉS DE
EXPIRADO EL CONTRATO..................................................................................................228
CAPÍTULO VI DERECHO LEGAL DE RETENCIÓN............................................................................237
1. ARRENDATARIO PUEDE EJERCER DERECHO LEGAL DE RETENCIÓN SI SE LE
ADEUDAN INDEMNIZACIONES POR MEJORAS EFECTUADAS.................................238
2. VÍA DE HECHO DEL ARRENDADOR POR RETENCIÓN DE ESPECIES BAJO
LLAVE EN INMUEBLE ARRENDADO CONSTITUYE ACTO ILEGAL............................248
 INTRODUCCIÓN

Esta obra forma parte de una colección que edita Thomson Reuters con el
objeto de entregar a la comunidad jurídica nacional los criterios de aplicación y
solución de casos de instituciones que tienen una masiva litigiosidad en tribunales
y Cortes del país.

La institución que hemos seleccionado en este texto es el arrendamiento.

Estimamos conveniente, para una mejor comprensión de la obra, desarrollar

brevemente algunas líneas acerca del fenómeno de la jurisprudencia en nuestro
sistema jurídico.
 1. LAS NOCIONES DE JURISPRUDENCIA

La expresión jurisprudencia puede ser analizada desde distintas perspectivas,

centrando la nuestra en lo que dicha expresión significa para la comunidad
jurídica. En dicho contexto, en Chile la jurisprudencia es posible concebirla de tres
formas muy diversas, aclarando que no nos referiremos al concepto de
"precedente" propio de los sistemas jurídicos de raíz anglosajona.

En una primera acepción, la jurisprudencia se entiende como el conjunto de

criterios interpretativos acerca de una norma legal; esto es, las diversas formas de
aplicación que los tribunales le dan a la ley.

A partir de la reforma del año 1995 a la Corte Suprema, este tribunal ha ido
paulatinamente fijando criterios unificados de cómo se deben interpretar y aplicar
las normas. Así surge una segunda acepción que tiende a la uniformidad y que es
posible advertir en algunos fallos. En efecto, advertimos hoy que las sentencias
del Máximo Tribunal y de las Cortes de Apelaciones utilizan frases como las
siguientes: "...Como lo ha señalado reiteradamente la jurisprudencia de esta
Corte...", "...Según la jurisprudencia de este tribunal..." o "siguiendo la sana
doctrina de esta Corte". ¿Son sólo semántica dichas frases o evidencian una
tendencia unificadora? A nuestro parecer ello refleja más bien el interés de la
Corte Suprema, e incluso de algunas Cortes de Apelaciones, de sostener en el
tiempo el criterio fijado sin un propósito evidente de uniformar, sino de establecer
soluciones de casos en forma previa.

Una tercera noción ha ampliado el concepto de jurisprudencia a todas las

sentencias dictadas por las C ortes de A pelaciones y la Corte Suprema,
propuesta respecto de la cual no estamos de acuerdo. Autores nacionales que han
realizado investigaciones empíricas en este punto, han logrado constatar que un
número importante de los fallos que se dictan por dichos tribunales poco aportan
en cuanto a su argumentación jurídica. La jurisprudencia, en esta tercera vertiente,
se plantea como una propuesta argumentativa para la casuística, dotada de
autoridad, ya que al provenir de los Tribunales Superiores de Justicia, justifica la
pretensión de una de las partes de la controversia.
 2. LOS CRITERIOS DE SOLUCIÓN DE CASOS

Sin perjuicio de lo anterior, la observación del fenómeno de soluciones judiciales

a los casos que llegan a las Cortes de Apelaciones y a la Corte Suprema permite
sostener que el sistema judicial chileno se inclina a la creación inorgánica de
soluciones de casos que se justifican en las más diversas fuentes jurídicas y que
se mantienen en el tiempo por el mismo tribunal que las creó.

Se trata, en la especie, de una producción permanente de soluciones

casuísticas, que se transforman en un modelo preestablecido que se aplicar a
cada controversia similar que se presente en que la o las normas jurídicas
(instituciones), cuyo sentido y aplicación se litigue, sean las mismas.

Hay, por lo expuesto, dos condiciones para que la "solución casuística que se
construye por la Corte, la Sala o la integración de ésta, se aplique:

a) Identidad de caso, esto es que la controversia que se somete a conocimiento

de la Corte, ya sea mediante el recurso de apelación, de casación o nulidad, sea
similar a una que anteriormente se llevó a estrados y respecto de la cual se fijó un
criterio de solución.

b) Identidad de normas jurídicas en conflicto, lo que implica que la o las normas

que las partes invocan como aplicables al caso sean las mismas que se invocaron
en casos anteriores.

Dándose los dos supuestos expuestos, la Corte o la Sala de ella procede a

aplicar la "solución de caso" ya diseñada.

El análisis de las sentencias y sus respectivos holdings y argumentos que las

sustentan permite plantear que estamos en un proceso de desarrollo sostenido de
soluciones de casos que se mantienen en el tiempo y que las Cortes van
explicitando en los respectivos fallos como "criterios de solución".

La observación de este fenómeno permite sostener que las soluciones de casos

que las Cortes construyen y se van manteniendo en el tiempo, pueden ser:

a) Uniformes en el sistema judicial

Se trata de soluciones de casos que las Cortes han desarrollado, en forma

vertical o espontánea, y es la misma que se aplica en todo el sistema judicial,
independientemente de la Corte, la Sala o la integración de la misma, siendo
idénticos las soluciones y los argumentos (holdings) que las sustentan.

b) Dispersas

Son las soluciones de casos que dependerán de cada Corte, Sala o integración
y que es posible observar en criterios dispares respecto de un mismo tipo de
casos con argumentos (holdings) similares para cada solución creada.

Cabe tener presente que la tendencia en el sistema judicial chileno es la

dispersión, la que se advierte entre Cortes, o entre Salas de la misma e, incluso,
en una misma Sala cuando se da la relación en Cortes de Apelaciones de 2 a 1 o
1 a 2 y en las Salas de la Corte Suprema 3 a 2 o 2 a 3.

En este último caso, el voto de mayoría, sustenta una solución y criterio que se
mantiene en el tiempo, hasta que el voto de minoría pase a ser de mayoría,
quedando reflejadas ambas posiciones en las sentencias en los votos disidentes.
CAPÍTULO I OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO
 Pago de la renta

1. USUFRUCTUARIO ESTÁ LEGITIMADO ACTIVAMENTE PARA COBRAR Y

PERCIBIR RENTAS DE ARRENDAMIENTO

SUMARIO: Conforme a lo establecido en el artículo 792 del Código Civil, el

usufructuario "sucede en la percepción de renta o pensión desde que principia
el usufructo". Y, por antonomasia, el derecho de usufructo, según el artículo 764
del mismo Código, "es un derecho real que consiste en la facultad de gozar de
una cosa". En consecuencia, el actor está perfectamente legitimado
activamente para cobrar y percibir las rentas de arrendamiento, ya que por
expresa disposición de la ley sucede al propietario o constituyente en sus
derechos.

Órgano jurisdiccional : Corte de Apelaciones de Valdivia

Tipo de recurso: Apelación

Rol : 378-2010

Fecha : 04/08/2010

Cita online : CL/JUR/4294/2010

Partes : Schmidt, Juan contra Administradora Zerené Limitada

Magistrados: Carretta Navea, Darío Ildemaro; Alvear Miranda, Ruby Antonia;

Abrego Diamantti, Rodolfo Patricio; Carretta Navea, Darío; Alvear Miranda,
Ruby

Redactor : Alvear Miranda, Ruby Antonia

Voces : arrendamiento - canon - extinción del arrendamiento - juicio de

arrendamiento - legitimación - legitimación activa - usufructo

Legislación relacionada : Artículo 792 - Código Civil

TEXTO COMPLETO

Valdivia, cuatro de agosto de dos mil diez.

 Vistos:

Se reproduce la sentencia en alzada, considerandos y citas legales.

Y se tiene, además, presente:

Primero: Que a fojas 36 la parte demandada interpuso recurso de apelación en

contra de la sentencia de primer grado a fin de que se la revoque y, en su lugar, se
rechace la demanda con costas. Fundamenta el recurso en que el actor carece de
legitimación activa para demandar. Indica que demandó el término del contrato de
arrendamiento la Administradora Zerené Limitada y no Juan Zerené Chahuán. Sin
perjuicio de cuál haya sido la transferencia o transmisión que afectó al inmueble, el
actor no tiene poder ni representa al arrendador, único legitimado para demandar
la terminación del contrato de arriendo por no pago de rentas. En subsidio, señala
que los documentos en que se ha fundado la acción no se han acompañado en
forma legal y corresponden a simples copias, las que no pueden ser suficientes
para fundar la acción. En subsidio, que no puede acogerse la acción de cobro de
rentas como lo ha señalado la sentencia. De acuerdo a la cláusula décima, su
representado entregó una garantía de fiel cumplimiento del contrato equivalente a
tres períodos de arriendo por 285 UF. Pues bien, se debió descontar la suma
señalada que, actualmente, corresponde a la suma de $  6.000.000.

Segundo: Que es un hecho no controvertido que con fecha 16 de enero de

2001, don Juan Zerené Chahuán, como constituyente, otorgó por escritura pública
usufructo de la propiedad ubicada en Avenida Ramón Picarte Nº 382, a la
Administradora Zerené Limitada, representada por don Hernán Carlos Zerené
Carmach. El usufructo se inscribió a fojas 187 Nº 164 en el Registro de Hipotecas
del Conservador de Bienes Raíces de Valdivia, correspondiente al año 2001.

Tercero: Que, conforme a lo establecido en el artículo 792 del Código Civil, el

usufructuario "sucede en la percepción de renta o pensión desde que principia el
usufructo". Y, por antonomasia, el derecho de usufructo, según el artículo 764 del
mismo Código, "es un derecho real que consiste en la facultad de gozar de una
cosa".

En consecuencia, el actor está perfectamente legitimado activamente para

cobrar y percibir las rentas de arrendamiento, ya que por expresa disposición de la
ley sucede al propietario o constituyente en sus derechos.

Cuarto: Que se rechazarán las otras alegaciones señaladas en el recurso de

apelación. En relación a la impugnación del valor probatorio del contrato de
arriendo, baste para rechazar dicha alegación el que la prueba en los juicios de
arriendo se aprecia de acuerdo a las reglas de la sana crítica, conforme lo dispone
el artículo 8onúmero 7 de la Ley Nº 18.101. En consecuencia, conforme a dichas
reglas no puede ponerse en duda la efectividad de la celebración del contrato de
arriendo acompañado en fotocopia simple a fojas 5 y siguientes, del que aparece
que fue otorgado por escritura pública ante la Notario doña Carmen Podlech
Michaud, el 24 de noviembre de 2000. Respecto a la compensación alegada de
las rentas de arrendamiento adeudadas con la garantía entregada por el
arrendatario, dicha alegación será rechazada. Primero, porque el juicio se siguió
en rebeldía, de modo que no pudo el apelante alegar hechos nuevos en el
recurso, más aun si él mismo desconoce el valor del contrato de arriendo
acompañado. En todo caso, la cláusula decimotercera del contrato de arriendo
establece que la garantía "sólo tendrá por objeto responder de los deterioros que
se causen a la propiedad por el uso de la misma".

Por estas consideraciones y visto, además, lo establecido en los artículos 144,

186 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y normas citadas, SE
CONFIRMA la sentencia definitiva apelada de fecha cuatro de junio de dos mil
diez, escrita de fojas 32 a 33 vta., sin costas, por haber tenido motivo plausible
para alzarse.

Regístrese y devuélvase.

Redacción de la Ministra Ruby Alvear Miranda.

Pronunciada por la Segunda Sala, por el Ministro Sr. Patricio Abrego Diamantti,
quien no firma no obstante haber concurrido a la vista y acuerdo del fallo por
encontrarse ausente, Ministro Sr. Darío I. Carretta Navea, Ministra Srta. Ruby
Alvear Miranda. Autoriza la Secretaria Sra. Ana María León Espejo.

Valdivia, cuatro de agosto de dos mil diez. Notifiqué por el Estado Diario la
resolución precedente.

Certifico: Que con esta fecha se dio cumplimiento a lo dispuesto en el artículo

162 del Código de Procedimiento Civil.

Rol Nº 378-2010 CIV.

 2. PRESUNCIÓN DE PAGO DE LAS RENTAS SE DESVIRTÚA CON EL
RECONOCIMIENTO EXPRESO EN CONTRARIO DEL DEMANDADO

SUMARIO: Se ha hecho evidente un error referente a lo preceptuado en los

artículos 1570 y 1598 de la Codificación sustantiva del ramo. En efecto, tales
normas "relativas a la presunción en materia de pagos periódicos y a la validez del
pago contra la voluntad del acreedor" y que la impugnante vincula a los recibos de
abono en la cuenta corriente de la arrendadora allegados a la causa, no han
repercutido en el fondo de la decisión contenida en el fallo cuestionado, atendido
que, producido el incumplimiento contractual a cuyo acaecimiento los contratantes
que ahora litigan entre sí sujetaron ¡a terminación inmediata del arrendamiento
convenido y que el tribunal tuvo por probado, el pago de las rentas subsecuentes
no resultaba suficiente para neutralizar el referido pacto. Si quien recurre, con los
comprobantes de depósito de las rentas de septiembre, octubre y noviembre de
2008, perseguía dar vigor a la presunción de pago de las rentas anteriores, entre
ellas, la de julio de 2008 que los sentenciadores tuvieron por no enterada a
cabalidad, resulta propicio recordar que esa presunción, simplemente legal, queda
desvirtuada con el reconocimiento expreso en contrario del demandado al
absolver posiciones.

Órgano jurisdiccional : Corte Suprema Primera Sala (Civil)

Tipo de recurso : Recurso de Casación en la forma y en el fondo

Rol : 4895-2009

Fecha : 29/07/2010

Cita online: CL/JUR/4191/2010

Partes : Johanssen Díaz, Maritza contra Gutiérrez Meza, Mario

Magistrados: Silva Gundelach, Guillermo Enrique; Herreros Martínez, Margarita;

Araya Elizalde, Juan; Silva Gundelach, Guillermo

Redactor : Herreros Martínez, Margarita

Abogado integrante : Medina Cuevas, Jorge; Gómez de la Torre Vargas,

Maricruz
Voces : arrendamiento - contrato - daños y perjuicios - extinción del arrendamiento
- indemnización - juicio de arrendamiento - presunción legal - responsabilidad civil
contractual

Legislación relacionada : Artículos 1570, 1598 y 1942 - Código Civil. Artículos

764, 767 - Código de Procedimiento Civil.

TEXTO COMPLETO

Santiago, veintinueve de julio de dos mil diez.

Vistos:

En estos autos Rol Nº 2547-2008 del Cuarto Juzgado Civil de Valparaíso,

seguidos enjuicio sumario de terminación de contrato de arrendamiento de
inmueble e indemnización de perjuicios, doña Maritza Johanssen Díaz dedujo
demanda en contra de don Mario Gutiérrez Meza.

Basó su pretensión en que, por contrato de 21 de marzo de 2007, subarrendó al

demandado la propiedad ubicada en Avenida Brasil Nº 2414 en la comuna de
Valparaíso, en conjunto con los muebles que la guarnecen, por la renta mensual
de $ 500.000, pactado a plazo fijo de un año, a partir de esa misma fecha, el que
se renovó tácitamente por el mismo período a contar del 21 de marzo del año
siguiente. Sostuvo la demandante que la contraria vulneró gravemente las
obligaciones del contrato y las legales que se entienden formar parte del mismo,
supletorias de la voluntad de las partes, puesto que, pese a que el inmueble se
arrendó como casa habitación de una familia constituida por un estudiante con su
madre y su novia, más un hijo recién nacido, ha sido destinada para subarrendar a
estudiantes, convirtiéndola en una verdadera "residencial", no obstante que el
subarrendamiento no estaba expresamente autorizado, lo que a su vez motivó que
el demandado debiera realizar reparaciones locativas a las instalaciones sanitarias
originadas en el excesivo uso y desgaste ocasionado por tantas personas viviendo
en el bien raíz; gastos que el demandado descontó arbitraria y unilateralmente de
la renta; sin embargo, no se trata de valores que corresponda a su parte asumir,
pues son deterioros ocasionados por el abusivo uso de las instalaciones por los
clientes de la contraparte. A lo anterior, agregó que al visitar el inmueble pudo
apreciar lo sucio que se encuentra; las malas condiciones de la terraza, utilizada
como bodega, y vio plantas de marihuana en el interior, lo que atenta contra la
moral o buenas costumbres, circunstancia prevista en el contrato como causal de
término inmediato; a todo lo cual se suma el no pago de la renta del mes de
agosto de 2008.
 Terminó la actora solicitando se disponga la restitución de la propiedad dentro
de tercero día, desde que la sentencia cause ejecutoria, bajo apercibimiento de
lanzamiento con auxilio de la fuerza pública, con costas. Conjuntamente ejerció la
acción indemnizatoria, impetrando el resarcimiento de perjuicios en la suma de
$ 5.000.000 y, en subsidio de la acción principal, ejerció la de desahucio del
contrato en referencia.

El demandado solicitó el rechazo de la demanda dirigida en su contra y, al

efecto, argumentó que ninguna negligencia grave puede imputarse a su parte, ni
ha existido el caso grave al que se refiere la ley para hacer procedente la
indemnización de perjuicios y el cese del arriendo, como asimismo que, según el
artículo 1935 del Código Civil, arrendador está obligado a reembolsar al
arrendatario el costo de las reparaciones indispensables, no locativas. Añadió que
la demandante subarrendó pactándose como objeto del subarriendo: "actividad
habitacional", que es el fin que ha observado su parte y, aunque no existiera
autorización expresa para subarrendar, esa situación no está sancionada con la
terminación inmediata del arrendamiento, salvo que subarrendare a una persona
de notoria mala conducta. En cuanto a los perjuicios demandados, expresó que la
contraria no los especifica, pero se infiere que dicen relación al
inmueble arrendado, del cual la demandante no es propietaria y, por tanto, esa
acción no le corresponde. En cuanto al desahucio, sostuvo que tratándose de un
contrato a plazo fijo, aquél es improcedente. Por último, sobre las reconvenciones
de pago, el demandado alegó que en autos no se había efectuado ninguna.

Por sentencia de quince de diciembre de dos mil ocho, escrita a fojas 38,
dictada por la señora Juez titular del referido tribunal, se acogió la demanda sólo
en cuanto se declaró terminado el contrato de arrendamiento, condenando al
demandado a restituir el inmueble arrendado dentro de undécimo día y a pagar las
rentas que se devenguen hasta la restitución, con costas.

La parte demandada recurrió de casación en la forma y de apelación contra ese

fallo y una de las Salas de la Corte de Apelaciones de Valparaíso, en sentencia de
uno de junio de dos mil nueve, escrita a fojas 77, rechazó la nulidad de forma y
confirmó la sentencia en alzada, expresando que no se emite pronunciamiento
sobre la acción de desahucio, por ser incompatible con la terminación del contrato
de arrendamiento a la que se hace lugar.

En contra de esta última decisión la demandada ha deducido recursos de

casación en la forma y en el fondo.

Se ordenó traer los autos en relación.

 Considerando:

I. En cuanto al recurso de casación en la forma:

Primero: Que el recurso de casación en la forma se sustenta en la quinta causal

prevista en el artículo 768 del Código de Procedimiento Civil, con relación a la
exigencia de los números 4 y 6 del artículo 170 del mismo ordenamiento.

En abono de su postulado de nulidad formal, la recurrente expresa que dedujo

idéntico arbitrio contra la sentencia de primer grado, puesto que fue omitido
pronunciamiento respecto de las acciones de desahucio y reconvenciones de
pago incoadas por la contraria y, a pesar que la Corte de Apelaciones de
Valparaíso rechazó ese recurso debido a que también se había recurrido de
apelación, anunciando que usaría esta vía para enmendar los eventuales defectos
de la sentencia impugnada, sólo corrigió lo relativo al desahucio, al expresar que
se omite pronunciamiento sobre éste por ser incompatible con la acción a la que
se hizo lugar. Con ello —prosigue quien recurre— el fallo de segunda instancia
incurre en el mismo vicio que el de primera, dado que tampoco emite decisión
sobre la acción de reconvenciones de pago, sin perjuicio que se declara que, si
bien no se reconvino de pago en la forma prevista en la ley, es claro que el
demandado no tuvo la intención de pagar la renta en los términos pactados, lo que
hace irrelevante la ausencia del acto formal de la reconvención; razonamiento
evidente contradictorio con el fallo de primer grado que, sobre este aspecto,
estableció que las reconvenciones de pago no constan en autos; circunstancia que
se traduce en la recíproca eliminación de esos considerandos.

Segundo: Que el Código de Procedimiento Civil, en sus artículos 169, 170 y

171, regula las formas de las sentencias.

A su vez, el artículo 5º transitorio de la ley Nº 3.390, de 15 de julio de 1918,

dispuso: "La Corte Suprema establecerá, por medio de un auto acordado, la forma
en que deben ser redactadas las sentencias definitivas para dar cumplimiento a lo
dispuesto en los artículos 170 y 785 del Código de Procedimiento Civil", ante lo
cual este Tribunal dictó el Auto Acordado sobre la forma de las sentencias, de
fecha 30 de septiembre de 1920, expresando que las definitivas de primera o de
única instancia y las que revoquen o modifiquen las de otros tribunales,
contendrán: "5º Las consideraciones de hecho que sirvan de fundamento al fallo.
Se establecerán con precisión los hechos sobre que versa la cuestión que deba
fallarse, con distinción de los que hayan sido aceptados o reconocidos por las
partes y de aquéllos respecto de los cuales haya versado la discusión; 6º En
seguida, si no hubiere discusión acerca de la procedencia legal de la prueba, los
hechos que se encuentren justificados con arreglo a la ley y los fundamentos que
sirvan para estimarlos comprobados, haciéndose, en caso necesario, la
apreciación correspondiente de la prueba de autos conforme a las reglas legales;
7º Si se suscitare cuestión acerca de la procedencia de la prueba producida, la
exposición de los fundamentos que deben servir para aceptarla o rechazarla, sin
perjuicio del establecimiento de los hechos en la forma expuesta en los párrafos
precedentes para los fines consiguientes; 8º Establecidos los hechos, las
consideraciones de derecho aplicables al caso; 9º La enunciación de las leyes o
en su defecto de los principios de equidad con arreglo a los cuales se pronuncia el
fallo; 10º Tanto respecto de las consideraciones de hecho como de las de
derecho, el tribunal observará al consignarlas el orden lógico que el
encadenamiento de las proposiciones requiera, y, al efecto, se observará, en
cuanto pueda ser aplicable a tribunales unipersonales, lo dispuesto en el artículo
186 del Código de Procedimiento Civil", actual artículo 83 del Código Orgánico de
Tribunales. "11º La parte resolutoria del fallo comprenderá todas las acciones y
excepciones que se hayan hecho valer en el juicio; expresando de un modo
determinado y preciso las acciones, peticiones y excepciones que se acepten o
rechacen. Podrá omitirse la resolución de aquellas acciones y excepciones que
fueren incompatibles con las aceptadas; en este caso, el tribunal deberá exponer
los motivos que hubiere tenido para considerarlas incompatibles".

En diferentes ocasiones —entre las que destaca la sentencia publicada en la

Revista de Derecho y Jurisprudencia, tomo XXV, sección 1 a , pág. 156, año 1928
—, esta Corte Suprema ha resaltado la importancia de cumplir con
tales disposiciones, tanto por la claridad, congruencia, armonía y lógica en los
razonamientos que deben observar los fallos.

Tercero: Que los numerales 4 y 6 del artículo 170 del Código de Procedimiento

Civil preceptúan que las sentencias definitivas de primera o de única instancia y
las de segunda que modifiquen o revoquen en su parte dispositiva las de otros
tribunales, contendrán las consideraciones de hecho o de derecho que le sirven de
fundamento y la decisión del asunto controvertido; para lo cual deben abarcarse
todas las acciones y excepciones que se hayan hecho valer en el juicio, pudiendo
omitirse la resolución de aquellas que sean incompatibles con las aceptadas.

Cuarto: Que, sintetizando, la recurrente afirma la existencia del defecto formal

en una doble vertiente; por una parte, en la circunstancia de haberse omitido
pronunciamiento acerca de la acción de reconvenciones de pago y, de otro lado,
en lo contradictorio que, a su entender, resulta que el fallo confirmado haya dejado
asentada la falta de tales reconvenciones en la causa y, no obstante ello, los
jueces del Tribunal de Alzada de Valparaíso lo consideren una ausencia
irrelevante, atendido la nula intención de pagar del arrendatario demandado.

Quinto: Que abordando en conjunto tales argumentaciones, es menester

recalcar que esta Corte ha sostenido: que una sentencia impugnada, en cuanto
confirma la sentencia de primera instancia, haciendo suyo un razonamiento
contenido en la misma, pero que entra en contradicción con la decisión que se
adopta, aparece desprovista del marco jurídico que permite arribar a la decisión
consignada (Nº 3130-98, 11 de enero de 2000).

A la luz de lo anterior, si bien a fojas 16 el actor amplió su demanda a solicitar la

terminación del arrendamiento sub lite por falta de pago de la renta de agosto de
2008, sin que los sentenciadores hayan expresado en lo resolutivo del fallo el
destino de dicha acción, con lo cual concurre el primero de los vicios denunciados,
esto es faltar la decisión de una de las acciones ejercidas, no es menos cierto que
los dos razonamientos a los que acude la impugnante para sostener su arbitrio
revelan la clara intención de los jueces del grado en orden a desestimarla, lo que,
aún de haberse concretizado y tal como ocurre con el rechazo de la acción
indemnizatoria también incoada, no pugna con la decisión de acoger la acción de
terminación del arrendamiento por incumplimiento contractual del arrendatario.

En otras palabras, efectivamente, el fallo cuya casación en la forma se postula

incurre en el defecto denunciado por la recurrente, al darse la omisión anotada,
vicio que, en todo caso, no resulta bastante para traer consigo la nulidad
impetrada, por carecer de influencia en lo dispositivo, según se dirá a
continuación, al analizar el recurso de casación en el fondo, por lo que no amerita
la invalidación perseguida en el libelo, puesto que en el fallo de reemplazo se
llegaría a igual determinación que la pretendida invalidar.

II. En cuanto al recurso de casación en el fondo:

Sexto: Que en el recurso de casación en el fondo se denuncia como infringido

lo dispuesto en los artículos 1942, 1570, 1598 y 1977, todos del Código Civil.

Argumenta la impugnante que la primera de las normas citadas fue aplicada

indebidamente como causal de terminación del contrato de arrendamiento y,
mientras la sentencia de primer grado da lugar a la demanda sólo en cuanto
declara terminado el contrato de arrendamiento, debe entenderse que lo hace por
la infracción a la obligación de pagar la renta, la sentencia de segundo grado;
además de ello, precisa que el arrendatario no ha dado cumplimiento al contrato,
en cuanto lo obliga al pago de las rentas según lo ordena dicho precepto, lo que
amerita reconocer el derecho del arrendador a pedir la terminación del contrato,
pues la disposición se encuentra dentro del párrafo de las obligaciones del
arrendatario, por lo cual su infracción no puede calificarse sino de incumplimiento
de las obligaciones de dicha contratante, por lo que existe mérito para acoger la
demanda de terminación; sin embargo —continúa diciendo quien recurre— ni en el
Código Civil ni en sus leyes complementarias se encuentra una causal que, en
términos generales, establezca como motivo de terminación del arrendamiento el
incumplimiento de las obligaciones que impone el contrato.

En un segundo capítulo de casación, la impugnante afirma que se dejó sin

aplicación el artículo 1977 del Código Civil, puesto que se ha dado lugar a la
demanda de terminación de contrato de arrendamiento por infracción a la
obligación de pagar la renta, decisión que se funda en el artículo 1942 de la misma
codificación, en circunstancias que no era aplicable y, en cambio, no se ha hecho
regir el artículo 1977 en mención, el que sí era pertinente en la especie y por esa
vía se ha hecho procedente la terminación no obstante reconocer que no
mediaron las reconvenciones de pago legales.

Los sentenciadores —a juicio de la recurrente— no declaran el derecho, sino

que modifican un texto legal claro y vigente, al decidir que las reconvenciones de
pago, las que califica de mero acto formal, no se requieren para impetrar el cese
inmediato del arrendamiento por falta de pago de renta, cuando el arrendatario no
hace uso del derecho de enervar la acción, no obstante que las reconvenciones no
son un acto formal, sino un requisito de fondo para constituir en mora al
arrendatario, a fin de hacer cesar de inmediato el arriendo.

La contravención de los artículos 1570 y 1598 del Código Civil invocada se hace
consistir en la decisión en contra de su claro tenor literal, en el sentido que para
producir efectos el pago requiere de la aceptación del acreedor y sucede en autos
que los recibos de pago en la cuenta corriente de la arrendadora no
fueron impugnados, por lo que, al negarles el mérito que les asigna la primera de
estas normas, el Tribunal de Alzada de Valparaíso vulneró abiertamente este
precepto al dejarlo sin aplicación.

Séptimo: Que para una mejor inteligencia del recurso en estudio, es menester

tener presente que, en lo que interesa a la acción ejercida en lo principal de fojas
5, los jueces del fondo han fijado como hechos de la causa los siguientes:

a) Que la demandante celebró un contrato de arrendamiento con el demandado

respecto del inmueble ubicado en Avenida Brasil Nº 2414, en la ciudad de
Valparaíso;
 b) Que se acordó que el arrendatario destinaría el inmueble exclusivamente a la
actividad habitacional;

c) Que la duración del contrato sería de un año, a partir del 21 de marzo de

2007, pudiendo ser renovado de común acuerdo entre las partes;

d) Que la renta de arrendamiento se acordó en la suma de $ 500.000

mensuales, pagadera por anticipado, dentro de los primeros cinco días de cada
período;

e) Que la arrendadora entregó la propiedad en óptimas condiciones de

habitación;

f) Que las partes convinieron que la arrendadora no tendría la obligación de

efectuar mejoras en el inmueble, acordándose que las que hiciera el arrendatario
quedarían a beneficio de la propiedad, sin que el dueño tuviese que pagar suma
alguna por ellas, cualquiera sea su naturaleza, carácter o monto;

g) Que las partes acordaron que el solo retardo de diez días en el pago de la
renta sería causal de terminación inmediata del contrato, sin perjuicio de las
demás acciones y/o indemnizaciones que correspondiere ejercer o cobrar
respectivamente, todo en conformidad a lo dispuesto en el contrato y la ley,
pactando, además, elevar esa cláusula a calidad de esencial y determinante del
contrato;

h) Que la demandante no es dueña del inmueble materia de autos, sino que es

arrendataria de Inmobiliaria Prat S.A., de donde se concluye que aquélla
subarrienda el inmueble al demandado;

i) Que, unilateralmente y sin mediar acuerdo con la actora, el demandado

decidió reducir el canon a pagar en el mes de julio de 2008, en razón de haber
incurrido en gastos por reparaciones efectuadas en el inmueble, las que tampoco
fueron autorizadas por la contraparte;

j) Que tal descuento no contó con la autorización de la demandante.

k) Que no fue comprobada la negligencia en el cuidado del inmueble arrendado

y de los muebles que lo guarnecen, como tampoco de la existencia de plantas de
marihuana en el bien raíz de la litis;

1) Que la demandante conocía del subarriendo efectuado por el demandado a

terceros.
 Octavo: Que la determinación del sustrato fáctico reseñado en el motivo
precedente no ha sido impugnada mediante la denuncia del quebrantamiento de
normas que tengan el carácter de reguladoras de la prueba, razón por la que han
quedado inamovibles para este Tribunal de Casación.

Noveno: Que, como ya se adelantara, para llegar a acoger la acción de

terminación de contrato incoada a fojas 5, el fallo objeto del recurso discurre sobre
la hipótesis del incumplimiento contractual atribuido por la demandante al
arrendatario demandado, el que tuvieron por justificado en la forma de haber
retardado el pago íntegro de la renta de arrendamiento y los llevó a acoger la
demanda a este respecto.

Décimo: Que la recurrente sostiene que, con lo descrito en el párrafo que

antecede, los jueces del mérito han incurrido en un error de derecho, puesto que
han hecho operativa una causal de terminación del contrato de arrendamiento que
no ha sido prevista como tal por el legislador.

Sin embargo, aquel argumento de quien recurre no resulta acertado, toda vez
que no se divisa fundamento para vedar el fundamento legal y la oportunidad de la
condición resolutoria tácita en lo atinente a una convención como la de la especie.
En palabras del profesor René Abeliuk Manasevich y refiriéndose a los contratos
de tracto sucesivo: "La condición resolutoria tácita opera también en estos
contratos, si ellos son bilaterales, como el arrendamiento, pero toma el nombre de
terminación y no de resolución, porque produce efectos diferentes. Lo que
caracteriza a tales contratos es que las obligaciones de las partes se van
cumpliendo y renovando periódicamente, y por ello la terminación opera sólo hacia
el futuro. El contrato se extingue, deja de producir efectos, pero no se alteran los
ya generados" (Las Obligaciones, T. I. Ed. Jurídica de Chile, pág. 513).

Undécimo: Que así, entonces, al haber resultado acreditado en autos para los

sentenciadores el incumplimiento contractual del demandado, por la contravención
a lo pactado en la novena estipulación del contrato de marras, concerniente al
pago oportuno de la renta que, para su validez, no cabe entender sino efectuado
al tenor de la obligación e íntegramente o en plenitud y, ante cuyo retraso
fueron las partes quienes, expresamente, acordaron que procedería la inmediata
terminación del arrendamiento, conduce a concluir que aquéllos no han vulnerado
lo dispuesto en el artículo 1942 del Código Civil.

En aditamento de lo anterior, y habida cuenta que la acción acogida es la de

terminación del contrato de arrendamiento por incumplimiento contractual del
arrendatario "subarrendatario más propiamente", no se observa el yerro de
derecho que pudiera contener la sentencia atacada en lo tocante a la norma del
artículo 1977 del Código de Bello, puesto que, como se ha visto, no ha sido esa la
hipótesis normativa que en definitiva prosperó.

Duodécimo: Que, finalizando, atento a todo lo reflexionado previamente,

tampoco se ha hecho evidente un error referente a lo preceptuado en los artículos
1570 y 1598 de la Codificación sustantiva del ramo. En efecto, tales normas
"relativas a la presunción en materia de pagos periódicos y a la validez del pago
contra la voluntad del acreedor" y que la impugnante vincula a los recibos de
abono en la cuenta corriente de la arrendadora allegados a la causa, no han
repercutido en el fondo de la decisión contenida en el fallo cuestionado, atendido
que, producido el incumplimiento contractual a cuyo acaecimiento los contratantes
que ahora litigan entre sí sujetaron la terminación inmediata del arrendamiento
convenido y que el tribunal tuvo por probado, el pago de las rentas subsecuentes
no resultaba suficiente para neutralizar el referido pacto.

Si quien recurre, con los comprobantes de depósito de las rentas de septiembre,

octubre y noviembre de 2008, perseguía dar vigor a la presunción de pago de las
rentas anteriores, entre ellas, la de julio de 2008 que los sentenciadores tuvieron
por no enterada a cabalidad, resulta propicio recordar que esa presunción,
simplemente legal, queda desvirtuada con el reconocimiento expreso en contrario
del demandado al absolver posiciones.

Esto último, sin perjuicio de los descuentos que proceda considerar en la

liquidación que lleve a efecto en su oportunidad, en cumplimiento de lo ordenado
en el primer resuelvo de la sentencia definitiva.

Decimotercero: Que las reflexiones que preceden traen por consecuencia,

además, que los preceptos invocados en el recurso no han sido conculcados del
modo que en éste se presenta, atendido que los sentenciadores han hecho una
correcta aplicación de las normas atinentes a la acción de terminación del contrato
de arrendamiento a propósito de la cual fue incoada esta litis.

Decimocuarto: Que en las condiciones antes descritas, se concluye que el

arbitrio procesal en estudio no puede prosperar.

Y atento, además, a lo dispuesto en los artículos 764 y 767 del Código de

Procedimiento Civil, se rechazan los recursos de casación en la forma y en el
fondo deducidos en lo principal y primer otrosí de fojas 80 por don Eduardo Niño
Tejeda, en representación del demandado don Mario Gutiérrez Meza, contra la
sentencia de uno de junio de dos mil nueve, escrita a fojas 77.
Regístrese y devuélvase, con sus agregados.

Redacción a cargo de la Ministra señora Herreros.

Nº 4895-2009.
3. ARRENDATARIO ESTÁ OBLIGADO A PAGAR OPORTUNAMENTE LA RENTA
CONVENIDA Y NO ES EL ARRENDADOR QUIEN DEBE OBLIGAR Y
REQUERIR EL CUMPLIMIENTO

SUMARIO: Conforme a lo que dispone el artículo 1915 del Código Civil, en relación

al contrato de arrendamiento, la obligación primordial del arrendatario consiste en
pagar el precio determinado y por otra parte, el artículo 1942 del mismo cuerpo
legal reafirma lo anterior al disponer: "El arrendatario es obligado al pago del
precio o renta "en tanto que, el artículo 1944 del Estatuto Legal citado, establece
que el pago del precio o renta se hará en los períodos estipulados. De manera
que es claro que es el arrendatario el obligado a pagar oportunamente la renta
convenida y no el arrendador quien deba obligar y requerir el cumplimiento
referido. Por ello, es dable concluir que los sentenciadores han estado en lo
correcto al afirmar que el pago extemporáneo configuró un incumplimiento grave
que autoriza a poner término anticipado a dicho contrato, conforme a lo que
dispone el artículo 1489 del mismo Código.

Órgano jurisdiccional : Corte Suprema Primera Sala (Civil)

Tipo de recurso : Recurso de casación en el fondo

Rol : 214-2009

Fecha : 25/05/2010

Cita online : CL/JUR/2988/2010

Partes : Melo Arens, Javier contra Molina Molina, Patricia

Magistrados: Oyarzún Miranda, Adalís; Muñoz Gajardo, Sergio; Herreros

Martínez, Margarita; Araya Elizalde, Juan

Redactor : Medina Cuevas, Jorge

Abogado Integrante : Medina Cuevas, Jorge

Voces : arrendamiento - arrendamiento de predio rústico - canon - casación -

juicio de arrendamiento- limitación al recurso - obligaciones del arrendatario

Legislación relacionada : Artículo 1915 - Código Civil

TEXTO COMPLETO

Santiago, veinticinco de mayo de dos mil diez.

Vistos:

En estos autos Rol Nº 3.734, seguidos ante el Juzgado Civil de Paillaco, juicio
en procedimiento sumario especial del D.L. Nº 993, caratulado

"Molina Molina, Patricia c/ Melo Arens, Javier", doña Patricia Olivia Molina
Molina dedujo demanda de término de contrato de arrendamiento de predio rústico
por no pago de las rentas y, en subsidio, demanda de terminación anticipada de
contrato de arrendamiento por incumplimiento contractual, en contra de don Javier
Horacio Melo Arens.

Funda su pretensión principal, señalando al efecto que es dueña del fundo

"Llancahue". ubicado en la comuna de Paillaco, de una cabida aproximada de
93,50 hectáreas y que con fecha 16 de marzo de 2005 celebró con el demandado
un contrato, por medio del cual le dio en arrendamiento 16 hectáreas del inmueble
referido precedentemente, incluyéndose, además, la casa habitación y las
instalaciones y galpones de la propiedad.

Expresa que la renta de arrendamiento se fijó en la suma de $ 60.000 anuales

por hectárea, pactándose un reajuste periódico conforme a la variación
experimentada por el Índice de Precios al Consumidor.

Manifiesta que el demandado le adeuda la renta de arrendamiento

correspondiente al período marzo de 2008-febrero de 2009, que asciende a la
suma de $ 1.101.312, además de $ 234.556 por concepto de energía eléctrica que
se deben a la empresa Socoepa.

Solicita, por tanto, se declare terminado el contrato de arrendamiento y se

condene al demandado a pagar las rentas adeudadas y las que se devenguen
durante la tramitación del juicio hasta que se efectúe la restitución o el pago, más
el reajuste legal, así como los consumos de luz eléctrica adeudados y los que se
devenguen durante la tramitación del juicio; que se le ordene, asimismo, restituir la
propiedad arrendada totalmente desocupada, dentro de tercero día desde que el
fallo causa ejecutoria, bajo apercibimiento de lanzamiento con fuerza pública y que
se le condene, también, al pago de las costas de la causa.

Para el evento de que el actor enervara la acción principal pagando las rentas
adeudadas, o que no se acogiera la acción principal, demanda la terminación
anticipada del contrato de arrendamiento, expresando que no desea perseverar en
dicho convenio pactado a plazo definido, en razón de incumplimiento grave y
reiterado de las obligaciones que impone el contrato al arrendatario, señalando
entre otros deberes que estima incumplidos: el no pago oportuno de las rentas, de
los consumos de luz eléctrica y de las contribuciones a las cuales se encuentra
afecto el inmueble; desatención de la obligación que impone el artículo 1979 del
Código Civil, en relación especialmente con el cuidado de los cercos de la
propiedad y arreglos de la casa patronal; y entorpecimiento del derecho de su
parte —pactado en cláusula novena del contrato—, de visitar periódicamente el
fundo, por sí o por mandatario, para conocer su estado de conservación y
explotación.

Solicita, en definitiva, se ordene la restitución de la propiedad en el plazo legal o

dentro del término que el tribunal establezca, conforme al mérito de autos, con
costas.

Contestando la demanda principal, el demandado dedujo excepción de pago

instando al tribunal a tener por enervada la acción impetrada, en razón de haberse
efectuado, con fecha 7 de mayo de 2008, una consignación de dinero en la cuenta
corriente del tribunal por la suma de $ 1.200.000 y habiéndose verificado el pago
de los consumos de luz eléctrica en Socoepa.

En cuanto a la demanda subsidiaria, solicitó su rechazo, con costas,

argumentando al efecto que el contrato celebrado por las partes se encontraba
vigente, no existiendo, a su juicio, causal legal para anticipar su vencimiento.

Por sentencia de veintiocho de agosto de dos mil ocho, escrita a fojas 42, la
señora juez titular del tribunal a quo rechazó, sin costas, la demanda principal de
terminación de contrato de arrendamiento por no pago de las rentas y acogió, con
costas, la demanda de terminación anticipada del referido convenio, por
incumplimiento grave de las obligaciones del arrendatario y, en consecuencia,
condenó al demandado a restituir a la actora el inmueble sub lite al vencimiento
del período pactado, esto es el último día hábil del mes de febrero del año dos mil
nueve, en la forma indicada en la cláusula duodécima del contrato, bajo
apercibimiento de ser lanzado con el auxilio de la fuerza pública.

Apelado el fallo por el demandado, una de las Salas de la Corte de Apelaciones

de Valdivia, por sentencia de trece de noviembre de dos mil ocho, que se lee a
fojas 82, lo confirmó, sin costas del recurso.
 En contra de esta última decisión, la aludida parte ha deducido recurso de
casación en el fondo.

Se ordenó traer los autos en relación.

Considerando:

Primero: Que el recurrente sostiene que la sentencia de segundo grado que, en

lo pertinente a este recurso, confirmó el fallo del tribunal a quo, que a su vez
acogió la demanda de terminación anticipada del contrato de arrendamiento
por incumplimiento grave de las obligaciones del arrendatario, ha sido dictada con
infracción a los artículos 1489 y 1977 del Código Civil y 11 del D.L. Nº 993, según
pasa a explicar:

Expone que la conclusión del fallo impugnado no se ajusta a derecho, en cuanto

estima, es el propio legislador quien en los artículos 1977 del Código Civil y 11 del
D.L. Nº 993, ha conferido al arrendatario la facultad de enervar la acción de
terminación de contrato por no pago de las rentas y, consecuentemente, de hacer
subsistir el contrato de arrendamiento mediante el pago de la renta, en las
oportunidades procesales que para estos efectos han establecido las leyes
adjetivas precedentemente citadas.

Añade que en razón de lo reflexionado, cualquier incumplimiento que no sea

aquél referido a no pago de la renta cuando ésta ha sido pagada, puede
considerarse como incumplimiento grave que da derecho a solicitar la terminación
anticipada del contrato de arrendamiento, pero que, en el caso sub lite, si bien
tales causales fueron invocadas por la demandante, a su turno fueron rechazadas
en la sentencia definitiva por no haber sido suficientemente acreditadas,
concluyendo, de este modo, que el uso por parte del arrendatario de la facultad de
enervar la acción de terminación del contrato por no pago oportuno de las rentas,
hizo desaparecer el presupuesto fundamental de la condición resolutoria tácita,
por lo que su aplicación no resultaba procedente en la especie;

Segundo: Que la contienda de autos se encuentra limitada, por efectos de la

sentencia que se impugna mediante este recurso de casación, a la demanda de
terminación del contrato, fundada en el incumplimiento grave y reiterado de las
obligaciones que el mismo le impone al arrendatario, como lo es el pago oportuno
de las rentas respectivas y el también pago oportuno de los consumos de luz
eléctrica;
 Tercero: Que en el contrato de arrendamiento, acompañado a fojas 33 sin
haber sido objetado, celebrado entre la demandante como arrendadora y el
demandado como arrendatario, consta que este último se comprometió: a) a pagar
puntualmente los consumos de luz y demás que puedan corresponderle (cláusula
cuarta) y b) a pagar, por períodos anticipados, la renta convenida en el mes de
marzo de cada año y en el domicilio del arrendador;

Cuarto: Que los sentenciadores, en el motivo noveno del fallo de primer grado,

hecho suyo y confirmado por los jueces de segunda instancia, establecieron que el
pago de las rentas efectuadas dos meses después de lo pactado y sólo un mes
después de la notificación de la demanda y primer requerimiento de pago, no
puede sino considerarse como incumplimiento grave de las obligaciones
contractuales;

Quinto: Que, conforme a lo que dispone el artículo 1915 del Código Civil, en

relación al contrato de arrendamiento, la obligación primordial del arrendatario
consiste en pagar el precio determinado y, por otra parte, el artículo 1942 del
mismo cuerpo legal, reafirma lo anterior al disponer: "El arrendatario es obligado al
pago del precio o renta" en tanto que el artículo 1944 del Estatuto Legal citado
establece que el pago del precio o renta se hará en los períodos estipulados.

De manera que es claro que es el arrendatario el obligado a pagar

oportunamente la renta convenida y no el arrendador quien deba obligar y requerir
el cumplimiento referido. Por ello, es dable concluir que los sentenciadores han
estado en lo correcto al afirmar que el pago extemporáneo configuró un
incumplimiento grave que autoriza a poner término anticipado a dicho contrato,
conforme a lo que dispone el artículo 1489 del mismo Código, reseñado.

Al efecto, es útil resaltar que el recurrente no ha cuestionado el calificativo de

grave incumplimiento de sus obligaciones que los jueces de la instancia emitieron,
con el fin de justificar su decisión, de manera tal que dicho razonamiento ha
quedado firme, sin que este tribunal de casación pueda modificarlo;

Sexto: Que el recurrente manifiesta que se han infringido los artículos 1977 del
Código Civil y 11 del D.L. Nº 993, que confieren al demandado la facultad de
enervar la acción y consecuencialmente hacer subsistir el contrato de
arrendamiento, mediante el pago de la renta en la oportunidad que la ley le otorga.

Señala que aquellas normas que cita autorizan al arrendatario para enervar la
acción de término del contrato por no pago de rentas, pagándolas;
 Séptimo: Que, como se observa, el recurrente discurre sobre una materia
distinta a aquélla por la cual se procedió a declarar acogida la demanda
subsidiaria de terminación del contrato de arrendamiento, que como claramente se
expresa en lo resolutivo de la sentencia confirmada, lo fue por incumplimiento
grave de las obligaciones que impone el contrato.

De lo expresado deriva la circunstancia que en lo decidido no tienen aplicación

las disposiciones legales que se dicen infringidas y señaladas en el motivo sexto
que antecede. En consecuencia, su eventual quebrantamiento no tendría
influencia en lo dispositivo de la sentencia;

Octavo: Que lo razonado lleva necesariamente a rechazar el recurso de

casación examinado.

Por estas consideraciones y visto, además, lo dispuesto en las normas legales

citadas y en los artículos 765 y 767, del Código de Procedimiento Civil, se rechaza
el recurso de casación en el fondo, interpuesto en la petición principal contenida
en la presentación de fojas 83, por el abogado don Marcelo Iván Birke González,
en representación de la parte demandada, en contra de la sentencia de trece de
noviembre de dos mil ocho, escrita a fojas 82.

Regístrese y devuélvase.

Redacción del Abogado Integrante, don Jorge Medina Cuevas.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema, por los Ministros Sres.
Adalis Oyarzún M., Sergio Muñoz G., Sra. Margarita Herreros M., Juan Araya E. y
Abogado Integrante Sr. Jorge Medina C.

No firma el Abogado Integrante Sr. Medina, no obstante haber concurrido a la

vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar ausente.

Autorizado por la Secretaria, Sra. Rosa María Pinto Egusquiza.

En Santiago, a veinticinco de mayo de dos mil diez, notifiqué en Secretaría por

el Estado Diario la resolución precedente.

Rol Nº 214-2009.
 4. EN CASO DE NO HABER PACTADO REAJUSTABILIDAD EL PAGO DE
RENTAS DEVENGADAS DEBE SER CONFORME A ART. 21 DE LA LEY
Nº 18.101

SUMARIO: Correspondiéndole la prueba, el arrendatario no acreditó haber pagado

las rentas devengadas, no resultando suficiente en este punto el aserto genérico
contenido en la declaración jurada que obra relativo a haber recibido conforme
"todos los pagos correspondientes" si no aparece corroborado por otro
antecedente probatorio, motivo por el que se dispondrá su pago por el período
indicado con los reajustes del artículo 21 de la Ley Nº 18.101, en su caso, por
cuanto no se especificó una reajustabilidad convencional.

Órgano jurisdiccional : Corte de Apelaciones de San Miguel

Tipo de recurso : Apelación

Rol : 820-2009

Fecha : 06/11/2009

Cita online : CL/JUR/3224/2009

Partes : Salinas Pizarro, Roberto Carlos contra Maldonado Jara, Gabriel

Magistrados: Espina Otero, María Soledad; Egnem Saldías, Rosa

Redactor : Egnem Saldías, Rosa

Abogado integrante : Iturra Astudillo, Fernando

Hechos : Se celebra contrato de arrendamiento de predio urbano. Dueño del

inmueble cedió en arrendamiento a tercero el mismo inmueble, para luego deducir
demanda de término de arrendamiento y restitución del bien contra el primer
arrendatario, la sentencia de primera instancia la acoge. Apelado el fallo por el
demandado, la Corte de Apelaciones lo revoca

Voces : arrendamiento - arrendamiento de predio urbano - canon - contrato -

derecho civil - interés

Legislación relacionada : Artículo 21 de la Ley Nº 18.101

TEXTO COMPLETO

San Miguel, seis de noviembre de dos mil nueve.

Vistos:

Se reproduce la sentencia en alzada previa eliminación de sus fundamentos

séptimo y noveno.

Y se tiene en su lugar y, además, presente:

Primero: Que en esta instancia la parte demandada rindió prueba documental

no objetada consistente en contrato de arrendamiento de 8 de marzo de dos mil
ocho, por el cual el dueño del inmueble sub lite, Gabriel Maldonado Jara —según
aparece de la copia de inscripción de dominio de fojas 58 e informe de Archivo
Técnico de la Municipalidad de San Miguel de fojas 59— lo cedió en
arrendamiento a doña Mónica Sanhueza Campos por la renta mensual de
$ 122.000, otorgándose los recibos de pago, a partir de esa fecha, según mérito
de los documentos de fojas 39 y siguientes.

Estos antecedentes, apreciados conforme a las reglas de la sana crítica,

armonizan con el tenor de las declaraciones juradas de fojas 9 y 10, en cuanto el
demandado principal en esta causa, Roberto Carlos Salinas Pizarro, dejó de tener
la calidad de arrendatario, al menos el día anterior al 1 de marzo de 2008, todo lo
cual lleva a concluir que este último estuvo obligado a pagar rentas hasta el mes
de febrero de 2008. Lo anterior se condice, además, con el domicilio declarado por
el dueño de la propiedad al momento de otorgar el mandato acompañado a la
demanda.

Segundo: Que en las condiciones ya descritas, si el inmueble de autos fue

cedido en arrendamiento por el dueño de la propiedad a un arrendatario distinto
del demandado Salinas Pizarro, forzoso es concluir que el contrato que vinculaba
a éste con esa propiedad ya había terminado, y por ende, no procede declarar
nuevamente por esta vía su terminación, de tal forma que la demanda incoada con
esta finalidad el 9 de abril de 2009 no puede prosperar.

Tercero: Que por desprenderse del contrato de arrendamiento aparejado en

fojas 57, y específicamente de su cláusula tercera, que la nueva arrendataria
del inmueble sub lite lo recibió a su entera satisfacción, con fecha 1 de marzo de
2008, de manos del dueño y arrendador Gabriel Maldonado Jara, tampoco
procede acceder a la restitución pedida en su libelo por inconducente.
 Cuarto: Que sin embargo, correspondiéndole la prueba, el arrendatario
nombrado no acreditó haber pagado las rentas devengadas entre el 1 de octubre
de dos mil siete y último día de febrero de dos mil ocho, no resultando suficiente
en este punto el aserto genérico contenido en la declaración jurada que obra en
fojas 9 relativo a haber recibido conforme "todos los pagos correspondientes" si no
aparece corroborado por otro antecedente probatorio, motivo por el que se
dispondrá su pago por el período indicado con los reajustes del artículo 21 de la
Ley Nº 18.101, en su caso, por cuanto no se especificó una reajustabilidad
convencional.

Quinto: Que en nada altera las conclusiones precedentemente sentadas el

mandato especial conferido por Gabriel Maldonado Jara, dueño de la propiedad
materia de autos, a la demandante doña Miriam Medina Salinas por escritura
pública de 20 de enero de 2009, esto es de fecha posterior al contrato de
arrendamiento agregado en fojas 57.

Por estos fundamentos y lo dispuesto por los artículos 186 y siguientes del
Código de Procedimiento Civil, SE REVOCA la sentencia apelada de fecha treinta
y uno de julio del año en curso, escrita a fojas 20 y siguientes, en cuanto hizo lugar
a las peticiones de término de contrato de arrendamiento y de restituir de la
propiedad sub lite y, en su lugar, se declara que éstas quedan desestimadas.

Se confirma, en lo demás, la sentencia antes referida, con declaración que los

demandados Roberto Carlos Salinas Pizarro, como arrendatario, y Mónica
Sanhueza Campos, como aval, quedan solidariamente condenados sólo al pago
de las rentas devengadas entre los meses de octubre de 2007 y febrero de 2008,
con los reajustes a que se aludió en el motivo cuarto de este fallo.

Regístrese y devuélvase.

Redacción de la Ministro señora Rosa Egnem Saldías.

Pronunciada por la Ministro señora Rosa Egnem Saldías, señora M. Soledad

Espina Otero y Abogado Integrante señor Fernando Iturra Astudillo.

En San Miguel, seis de noviembre de dos mil nueve, notifiqué por el Estado
Diario la resolución precedente.

Rol Nº 820-2009-CIV.
 5. ARRENDADOR ES QUIEN DEBE ACREDITAR QUE LAS RENTAS SE
HABÍAN EXTINGUIDO POR EL PAGO

SUMARIO: De los antecedentes agregados a los autos, en especial del contrato de

arrendamiento, se deja establecida la renta mensual de arriendo, la que se pagará
por mensualidades anticipadas en el domicilio del arrendador, durante los
primeros diez días hábiles de cada mes. Por otra parte, el demandante, al
absolver posiciones, señala que los dineros depositados en su cuenta corriente
por el demandado no corresponden al pago de las rentas adeudadas, sino a
préstamos que le hacía, para que hiciera compras en su favor. El demandado que
era a quien le correspondía acreditar que la obligación se había extinguido por el
pago, no puede estimarse que haya acreditado tal circunstancia con los referidos
depósitos. Las formas de acreditar el pago de las rentas de arrendamiento, es con
el documento en el cual el arrendador da cuenta del pago por la renta e indicando
el mes al que corresponde. También la ley ha reglamentado para el caso en que
el arrendador se niegue a recibir el pago.

Órgano jurisdiccional : Corte de Apelaciones de La Serena

Tipo de recurso : Apelación.

Rol : 783-2009

Fecha : 30/10/2009

Cita online : CL/JUR/2910/2009

Partes : Barraza Ayala, Héctor contra López Bórquez, Sergio Alex

Redactor : Torti Ivanovich, Gloria

Hechos : Se deduce demanda por no pago de rentas de arrendamiento, a la que

no se hace lugar. Actor se alza contra la resolución, la Corte de Apelaciones
revoca la sentencia impugnada

Voces : arrendamiento - canon - carga de la prueba - obligaciones del arrendatario

- prueba

Legislación relacionada : Artículo 1942 - Código Civil

TEXTO COMPLETO
 La Serena, treinta de octubre de dos mil nueve.

Vistos:

Se reproduce la sentencia en alzada, con excepción de los considerandos

noveno y décimo que se eliminan; y en el considerando octavo se sustituyen los
términos "la documentar" por "del contrato" y los vocablos "agregada" y
"acompañada" por "agregado" y "acompañado".

Y se tiene en su lugar y, además, presente:

Primero: Que en estos autos se ha demandado cobro de rentas, como

consecuencia del término del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes,
restando por cancelar el arrendatario las rentas correspondientes a los meses de
diciembre de 2008 y de enero a abril de 2009, lo que hace un total de $  2.093.500,
en razón de una renta mensual de $ 418.700.

Segundo: Que la parte demandada, al contestar la demanda solicita su

completo rechazo en atención de no ser efectivos los hechos en que se funda, por
cuanto no adeuda ninguna renta de arrendamiento, incluso alcanzó a pagar la del
mes de mayo de 2009, aduciendo que le ha efectuado diversos depósitos en la
cuenta corriente del arrendador, acompañando al efecto los documentos que dan
cuenta de esas operaciones bancarias, los que corresponden a los meses de
febrero y marzo de 2009, sumando en total la suma de $ 2.525.000.

Tercero: Que de acuerdo a lo estatuido en el Código Civil en sus artículos 1942

y 1944, el arrendatario es obligado al pago de la renta, el que se hará en los
períodos estipulados o, a falta de estipulación, conforme a la costumbre del país, y
no habiendo estipulación ni costumbre fija, según las reglas que siguen: La renta
de predios urbanos se pagará por meses.

Cuarto: Que de los antecedentes agregados a los autos, en especial, del

contrato de arrendamiento, agregado a fojas 1, se deja establecida la renta
mensual de arriendo en $ 418.700 más IVA, la que se pagará por mensualidades
anticipadas en el domicilio del arrendador, el que se fija en la ciudad de Ovalle,
durante los primeros diez días hábiles de cada mes. Por otra parte, el demandante
al absolver posiciones señala que los dineros depositados en su cuenta corriente
por el demandado no corresponden al pago de las rentas adeudadas, sino a
préstamos que le hacía para que hiciera compras en su favor.

Que, en todo caso, la forma de pago con que pretende el demandado dar por
canceladas las rentas de arrendamiento, no es aquélla que se ha estipulado en el
contrato, que sería lo procedente para dar cumplimiento la obligación del
arrendatario.

Quinto: Que, por otra parte, los pagos con que el demandado pretende dar por
cancelada la deuda que se le cobra no tienen coincidencia con las rentas
insolutas; en efecto, los montos de los depósitos no tienen concordancia con las
rentas mensuales, ni en relación con las fechas en que se realizaron; a saber, en
el mes de febrero los depósitos alcanzan a $ 1.630.000; y en el mes de marzo a
$ 895.000, sin dar razón alguna que permita credibilidad respecto a que en esa
extraña forma de pagos se habría solucionado la deuda existente por rentas.

Sexto: Que en esta forma, el demandado que era a quien le correspondía

acreditar que la obligación se había extinguido por el pago, no puede estimarse
que haya acreditado tal circunstancia con los referidos depósitos, como
erradamente lo determinaba la juez a quo, en los considerandos noveno y décimo,
que por este fallo se han anulado.

Séptimo: Que sin perjuicio de lo razonado precedentemente, es importante

señalar que la forma de acreditar el pago de las rentas de arrendamiento, es con
el documento en el cual el arrendador da cuenta del pago por la renta e indicando
el mes al que corresponde.

También la ley ha reglamentado para el caso en que el arrendador se niegue a

recibir el pago, y así el artículo 1601 del Código Civil estipula que el deudor podrá
consignar el monto de la renta en la cuenta corriente del tribunal competente o en
la Tesorería Comunal.

Además la Ley de Arrendamiento de Predios Urbanos Nº 18.101, en su artículo

23, regula en forma especial la situación para el caso de negativa a recibir la renda
el arrendador o se niegue a entregar recibo de pago, puede hacerlo mediante
depósito en la Unidad del Servicio de Tesorerías que corresponde a la ubicación
del inmueble.

Octavo: Que por todo lo razonado en los acápites precedentes, deberá

acogerse la demanda, por no poder considerarse pagadas las rentas adeudadas
por el medio que pretende el demandado, dado que no ha acreditado en autos que
efectivamente los depósitos realizados correspondieran a su pago.

Por estas consideraciones y lo dispuesto en los artículos 1587, 1598, 1601,

1698, 1942 y 1944 del Código Civil, 23 de la Ley Nº 18.101 y 186 y siguientes del
Código de Procedimiento Civil, se declara: Que se revoca la sentencia apelada de
treinta y uno de julio en curso, escrita a fojas 56 a 62 y su complemento de seis de
agosto de dos mil nueve, escrita a fojas 63, en cuanto por ella rechazaba la
demanda y condenaba en costas al demandante, y en su lugar se declara:

Que se acoge en todas sus partes la demanda interpuesta por don Héctor
Barraza Ayala y, en consecuencia, se condena a Sergio Alex López Bórquez a
cancelar al demandante la suma de dos millones noventa y tres mil quinientos
pesos ($ 2.093.500), más reajustes, por concepto de rentas de arrendamiento
impagas.

Que se condena en costas al demandado. Regístrese y devuélvase.

Redactado por la Ministro Titular, doña Gloria Torti Ivanovich.

Rol Nº 783-2009.
6. RENTAS SE SIGUEN DEVENGANDO MIENTRAS EL ARRENDATARIO NO
ACREDITE EL TÉRMINO UNILATERAL DEL CONTRATO

SUMARIO: La arrendadora tuvo a disposición del arrendatario el local comercial

arrendado y el demandado no acreditó el término unilateral del contrato a través
de las formalidades pactadas, por lo que se siguen devengando rentas hasta el
término de la relación contractual. Se observa que los sentenciadores al acoger la
demanda y condenar al demandado al pago de las rentas de arrendamiento
adeudadas, han efectuado una correcta aplicación de la normativa atinente al
caso de que se trata, la que resulta imposible modificar por la vía de la nulidad
sustancial, razón por la cual el recurso de casación en el fondo en estudio no
podrá prosperar por adolecer de manifiesta falta de fundamento, dada la
inexistencia clara de los errores de derecho que se denuncian.

Ó rgano jurisdiccional : Corte Suprema Primera Sala (Civil)

Tipo de recurso : Recurso de casación en el fondo

Rol : 7371-2009

Fecha : 30/11/2009

Cita online : CL/JUR/4192/2009

Partes : Glatz Escobar, Eduardo contra Comercial Sur Ltda.

Magistrados: Muñoz Gajardo, Sergio; Juica Arancibia, Milton; Herreros Martínez,

Margarita; Araya Elizalde, Juan

Abogado integrante : Pozo Silva, Nelson

Hechos : Se deduce demanda de término de contrato de arriendo por no pago de

las rentas, la que es acogida por el tribunal a quo, apelado el fallo, el ad quem lo
confirmó. El demandado casa la sentencia, siendo rechazado su recurso

Voces : arrendamiento - canon - casación en el fondo - contrato - extinción del

arrendamiento - obligaciones del arrendatario.

Legislación relacionada : Artículo141, 767, 782 - Código de Procedimiento Civil;

Artículos 1942, 1915 - Código Civil
TEXTO COMPLETO

Santiago, treinta de noviembre de dos mil nueve.

Vistos y teniendo presente:

1º. Que en este juicio de la Ley Nº 18.101, sobre término de contrato de

arrendamiento por no pago de rentas, Rol Nº 3354-2006, seguido ante el Segundo
Juzgado Civil de Puerto Montt, por Comercial Sur Limitada en contra de Glatz
Escobar Eduardo, recurre de casación en la forma y en el fondo la parte
demandada, en contra de la sentencia de la Corte de Apelaciones de Puerto Montt
que confirmó aquélla de primer grado que acogió la demanda de término del
contrato de arrendamiento a contar del mes de mayo de 2006 y condenó al
demandado al pago de gastos comunes, de agua potable y electricidad, con
declaración que la suma que el demandado debe pagar correspondiente a rentas
insolutas de los meses de septiembre de 2005 a abril de 2006 asciende a
$ 3.687.482, más reajustes e intereses, con costas;

En cuanto al recurso de casación en la forma:

2º. Que el recurrente, al deducir el recurso de nulidad formal, invoca la causal

del número 7º del artículo 768 del Código de Procedimiento Civil, esto es, en
contener la sentencia decisiones contradictorias, lo que, a su juicio, se ha
producido en los considerandos quinto y sexto en relación con su parte resolutiva,
porque en dichos considerandos se reconoce que el apelante tiene razón al
impugnar el fallo de primer grado y se reconoce, asimismo, que se accederá a los
planteamientos de la defensa del demandado contenidos en el recurso de
apelación; sin embargo, al momento de resolver, se confirma la sentencia apelada
y sólo se realiza una corrección de carácter formal como es cambiar la condena en
unidades de fomento por una condena a pagar la misma cifra fijada en pesos;

3º. Que el recurso de nulidad formal deberá ser declarado inadmisible, puesto
que los hechos en que se funda claramente no constituyen la causal del número 7
del artículo 768 de Código de Procedimiento Civil que se ha denunciado.

En efecto, el vicio consistente en contener el fallo decisiones contradictorias se

refiere a aquella resolución que es imposible cumplir porque a ello se opone lo
ordenado en otra, es decir que recíprocamente se destruyen, lo cual constituiría, si
fuere efectivo el defecto, que el fallo impugnado carecería de consideraciones de
hecho y de derecho, vicio que corresponde a una causal de nulidad distinta a la
invocada en el libelo;
 En cuanto al recurso de casación en el fondo:

4º. Que el recurrente funda su solicitud de nulidad, expresando que en el fallo

cuestionado, en primer lugar, se han infringido los artículos 1915, 1942, 1950
número 2, 1545 y 1546, todos del Código Civil, al imponer al arrendatario la
obligación de pagar rentas de arrendamiento por un período en que no tuvo el
goce de la cosa. En segundo lugar, el recurrente señala que se ha vulnerado el
artículo 144 inciso primero del Código de Procedimiento Civil, porque el
demandado tuvo motivo plausible para litigar;

5º. Que en lo que dice relación con el primer capítulo del libelo, cabe considerar
que en la sentencia cuestionada los jueces del grado han concluido que la
arrendadora tuvo a disposición del arrendatario el local comercial arrendado hasta
abril de 2006, y que el demandado no acreditó el término unilateral del contrato a
través de las formalidades pactadas, por lo que se siguen devengando rentas
hasta el término de la relación contractual;

6º. Que, de conformidad con lo reseñado en el motivo que precede, se observa

que los sentenciadores al acoger la demanda y condenar al demandado al pago
de las rentas de arrendamiento adeudadas han efectuado una correcta aplicación
de la normativa atinente al caso de que se trata, la que resulta imposible modificar
por la vía de la nulidad sustancial, razón por la cual el recurso de casación en el
fondo en estudio no podrá prosperar por adolecer de manifiesta falta de
fundamento, dada la inexistencia clara de los errores de derecho que se
denuncian.

7º. Que respecto al segundo capítulo del recurso, la resolución que confirma el
fallo apelado, en la parte que condena en costas a un litigante, en la medida que
dicho pago no sea obligatorio para el tribunal, no reviste la naturaleza jurídica de
las sentencias a que se refiere el artículo 767 del Código de Procedimiento Civil,
razón por la cual no resulta procedente la casación en estudio.

Y conforme, además, a lo dispuesto en los artículos 781 y 782 del Código de

Procedimiento Civil, se declara inadmisible el recurso de casación en la forma y se
rechaza el recurso de casación en el fondo, interpuestos en lo principal de fojas
127 por el abogado señor Miguel Urrutia Tobar, en representación de la parte
demandada, en contra de la sentencia de catorce de septiembre de dos mil nueve,
escrita a fojas 125.

Regístrese y devuélvase, con su documento y agregado.

 Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema, por los Ministros Sres.
Milton Juica A., Sergio Muñoz G., Sra. Margarita Herreros M. y Sr. Juan Araya E. y
Abogado Integrante Sr. Nelson Pozo S.

Autorizado por la Secretaria, Sra. Rosa María Pinto Egusquiza.

En Santiago, a treinta de noviembre de dos mil nueve, notifiqué en Secretaría

por el Estado Diario la resolución precedente.

Rol Nº 7371-2009.
 7. ARRENDATARIO DEBE PAGAR RENTA HASTA ENTREGA DE COSA SI
CONTRATO TERMINA POR SU CULPA

SUMARIO: Sólo es procedente obligar a un arrendatario a pagar rentas con

posterioridad al término del arriendo en la hipótesis que prevé el artículo 1945 del
Código Civil, esto es cuando el término del contrato se produzca "por culpa del
arrendatario", lo que se ha acreditado en autos. Sin perjuicio de que tal alegación
se construye nuevamente sobre una premisa no establecida en autos, esto es que
el contrato de arrendamiento se renovó tácitamente por decisión jurisdiccional, lo
que no es efectivo, basta considerar, para rechazar tal alegación, que la misma
envuelve una pretensión inadmisible que de aceptarse conduciría a un
enriquecimiento sin causa en beneficio de quien, encontrándose obligado a la
restitución del inmueble arrendado por haber expirado el término del plazo de
vigencia pactado quedaría exonerado del pago de la rentas por todo el periodo
que siga a esa data, lo que justamente se previene en el artículo 6º de la Ley
Nº 18.101 que correctamente han aplicado los jueces del fondo (Considerandos
decimotercero y decimocuarto sentencia de la Corte Suprema)

Órgano jurisdiccional : Corte Suprema Primera Sala (Civil)

Tipo de recurso : Recurso de casación en el fondo

Rol : 488-2011

Fecha : 10/01/2013

Cita online : CL/JUR/69/2013; 63628

Partes : Empresa Constructora Defluv Limitada con Empresa de Ferrocarriles del

Estado

Magistrados: Maldonado Croquevielle, Mónica; Segura Peña, Nibaldo; Silva

Gundelach, Guillermo

Redactor : Araya Elizalde, Juan

Abogado integrante : Pfeffer Urquiaga, Emilio

Voces : arrendamiento - arrendamiento de predio urbano - contrato - derecho civ il

- extinción del arrendamien to
Legislación relacionada : Artículo 7º - Ley Nº 18.101. Artículo 1945 - Código Civil

TEXTO COMPLETO

Santiago, diez de enero de dos mil trece.

Vistos:

En estos autos Rol Nº 8759-2006, seguidos ante el 29º Juzgado de Civil de

Santiago, sobre juicio sumario de terminación de contrato de arrendamiento,
caratulado "Empresa de Ferrocarriles del Estado con Empresa Constructora
Defluv Limitada", por sentencia escrita a fojas 234, de fecha diecisiete de octubre
de dos mil siete, se resolvió acoger la demanda y, en consecuencia, declarar:

a) Terminado por expiración del tiempo estipulado para su duración, el contrato

de arrendamiento que las partes celebraron respecto a la "Cantera Maule",
ubicada en el kilómetro 261 de la Línea Central Sur, entre las estaciones Maule y
San Javier, comuna de Maule, Séptima Región;

b) Condenar a la demandada a pagar a pagar las rentas de arrendamiento

correspondiente a los meses de julio de 2001 a junio de 2006, por un total de
3.660 Unidades de Fomento, más IVA y las rentas que se devenguen desde el
mes de julio de 2006 y hasta la restitución efectiva del inmueble arrendado;

c) Condenar a la demandada al pago de los perjuicios ocasionados a la actora,

reservándose ésta la determinación de su naturaleza y monto para la etapa de
cumplimiento incidental del fallo, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 173
del Código de Procedimiento Civil;

d) Condenar a la demandada a pagar la suma de $ 37.967.901 correspondiente

al porcentaje de las ventas de materiales pétreos a terceros, al mes de marzo de
2005; y

e) Condenar a la demandada a la restitución del inmueble arrendado dentro de

tercero día de que pueda cumplirse el fallo;

La demandada interpuso recurso de apelación en contra de dicho fallo y una

Sala de la Corte de Apelaciones de Santiago, por resolución de diez de noviembre
de dos mil diez, que se lee a fojas 453, lo confirmó.

En contra de esta última resolución, la demandada deduce recurso de casación

en el fondo.
 Se trajeron los autos en relación.

Y teniendo en consideración:

Primero: Que la recurrente sostiene que la sentencia impugnada ha infringido,

en primer lugar, los artículos 352 y 384 del Código de Procedimiento Civil y los
artículos 1698 y 1700 del Código Civil.

Asevera que en ningún caso la libertad que tienen los jueces para ponderar los
diversos medios probatorios alcanza para fallar en contra de otros medios,
máxime si ellos contradicen de manera clara lo que se pretende dar por probado
específicamente y con un único medio considerado.

Afirma que se afectaron las reglas sobre distribución de la carga de la prueba y,

luego de referirse al artículo 1698 del Código Civil, indica que correspondía
únicamente a la demandante acreditar fehacientemente, con los medios de prueba
legal, sus aseveraciones y pretensiones, sin embargo, esa parte no acreditó que
los contratos hubieran estado vigentes al momento de la presentación de su
demanda; ni el incumplimiento que atribuía a la demandada ni menos aún que
ésta le adeudara algún monto ni que le hubiera causado perjuicios.

Agrega que rindió abundante prueba destinada a acreditar sus excepciones las
cuales no fueron ponderadas conforme a las reglas legales, haciendo, a
continuación, una mención de la documental rendida y la declaración de cuatro
testigos que depusieron en los autos, presentados por su parte.

Hace presente que la parte demandante, en cambio, no rindió prueba

testimonial ni solicitó informes periciales ni inspecciones personales, solamente
una escasa prueba documental y que consiste en cuatro documentos idénticos a
los que había acompañado la demandada y que demuestran la compensación
alegada.

En el segundo capítulo del recurso, la recurrente alega que la sentencia

impugnada ha infringido el artículo 1545 en relación con el artículo 1950 Nº 2,
ambos del Código Civil, al haber vulnerado la voluntad expresamente manifestada
por las partes, procediendo a declarar vigente para el sólo efecto de acoger la
demanda, una relación contractual que ya había expirado, como consecuencia del
vencimiento del término para el cual fue pactada.

Insiste en que la figura de la tácita reconducción del contrato de arrendamiento

fue excluida expresamente por las partes en este caso y que, se acreditó, que
aquellas se vincularon por medio de un contrato a plazo fijo, cuestión que
implicaba que la terminación de la relación contractual se producía por el solo
vencimiento del término para el cual fue pactada, a menos que las partes
acordaran la celebración de un nuevo contrato que comprendiese el período de
tiempo por venir.

Por ello, concluye, es que en el caso de autos se estableció que el contrato

terminaría al vencimiento del plazo.

Indica que la relación contractual se encontraba a esa fecha extinta por

vencimiento del plazo, no correspondiendo por ende la declaración judicial de
terminación del contrato.

Por último, en el tercer acápite del recurso, la recurrente hace presente que el
fallo recurrido ha conculcado los artículos 1º y 6º de la Ley Nº 18.101 en relación
con los artículos 1945 y 1950 Nº 2 del Código Civil, por cuanto los sentenciadores
aplican reglas que son impertinentes al caso de autos, lo que es inadmisible,
porque la sentencia cita como base de su fundamento la Ley de Arrendamiento de
Predios Urbanos Nº 19.866, que modificó la ley Nº "18.010" (sic).

Hace presente que la única norma legal que podría ser procedente para obligar
a un arrendatario a pagar rentas con posterioridad al término del arriendo, es el
artículo 1945 del Código Civil que señala que procede únicamente cuando el
término del contrato se produzca "por culpa del arrendatario" y consta en este
proceso que ello no ha ocurrido;

Segundo: Que para una acertada resolución del recurso, se debe tener en

especial consideración los siguientes antecedentes:

1º. Que se ha deducido demanda en juicio sumario de terminación de contrato

por no pago de rentas, cobro de rentas insolutas y cobro de prestaciones e
indemnización de perjuicios, solicitando declarar:

a) La terminación del contrato de arrendamiento habido entre las partes;

b) Que la demandada debe pagar a la actora las rentas de arrendamiento

correspondientes a los meses de julio de 2001 a junio de 2006, que suman un total
de 3.660 Unidades de Fomento, más IVA, y las que se devenguen hasta la
terminación del juicio, según el canon establecido en el respectivo contrato, más el
interés máximo convencional desde la fecha de la mora hasta la fecha de pago
efectivo por cada renta impaga;
 c) Que la demandada debe pagar a la actora, la indemnización correspondiente
por los perjuicios causados;

d) Que se ordene pagar a la demandada la suma correspondiente al porcentaje

por las ventas de materiales pétreos que a marzo de 2005 ascienden a la suma de
$ 37.967.901;

e) Que se condene a la demandada a la restitución inmediata del inmueble

arrendado o dentro del plazo que se estime conveniente por el tribunal,
disponiendo el lanzamiento inmediato de la arrendataria, en caso de que se
niegue la restitución.

La actora expone que entre su parte y la demandada se celebró, con fecha 2 de

enero de 1998, un contrato de arrendamiento respecto del inmueble sub lite, el
que incluía las maquinarias e instalaciones que en dicho bien raíz se encontraban.

Agrega que la renta mensual ascendería al equivalente a 61 Unidades de

Fomento más IVA, pagaderos dentro de los 10 primeros días de cada mes en el
Departamento de Normas y Proyectos de EFE.

Indica que con fecha 2 de febrero de 1999, se suscribió entre las mismas partes
un instrumento denominado "Modificación de contrato de arrendamiento de la
Cantera Maule y de sus maquinarias e instalaciones", por el que se acordó que la
vigencia del contrato inicial se extendería hasta el 31 de diciembre de 1999.

Añade que con fecha 10 de marzo de 2000 se suscribió una nueva modificación
de dicho contrato, en la que se acordó extender la vigencia del mismo hasta  el 30
de junio de 2000, operación que se repitió el 13 de septiembre del mismo año, en
la que se extendió nuevamente la duración del contrato hasta el 30 de junio de
2001.

Hace presente que en una última modificación, de 1 de junio de 2004, se acordó

que el contrato tendría vigencia hasta el 30 de septiembre de 2004, facultándose
la prórroga del mismo por periodos sucesivos de tres meses, si se manifestaba la
intención del arrendatario y EFE lo aceptaba.

También expone que con fecha 6 de febrero de 1998, entre las mismas partes,
se suscribió un contrato de suministro de materiales pétreos, por el cual la
arrendataria se obligó a suministrar a EFE material pétreo proveniente de la
Cantera Maule para el mantenimiento de las vías férreas y que los pedidos de los
mismos se haría a través de órdenes de suministro de materiales en la que se
especificarían tanto los materiales a suministrar, como el plazo de entrega, monto
y validez de la boleta bancaria que la demandada debía entregar a EFE para
garantizar el cumplimiento de la orden de suministro.

Refiere que el contrato de suministro se encuentra íntimamente ligado al

contrato de arrendamiento de la Cantera Maule, toda vez que en las cláusulas 19º,
20º y 21º de este último se acordó que se autorizaba vender a terceros los
materiales pétreos provenientes de la mencionada cantera, siempre que ello no
afectara el suministro de EFE.

Concluye señalando que el arrendatario debía entregar mensualmente al

administrador del contrato una información detallada de las ventas a terceros
efectuadas en el mes, con la documentación de respaldo correspondiente, ya que
el arrendatario debía pagar a EFE el 12% del monto neto;

2º. Que la demandada al contestar solicitó el rechazo de la demanda, con

costas.

Indica, en primer término, que en los hechos no se dio en arrendamiento el

inmueble para el puro uso y goce de la arrendataria, sino que se entregaban en
arriendo las maquinarias e instalaciones destinadas a la explotación de la Cantera
Maule con el fin único, exclusivo y evidente de que se le suministraran los
materiales pétreos que EFE requiriera para sus operaciones.

Agrega que mediante Resuelvo de 17 de agosto de 1989, se adjudicó a su parte

el arrendamiento de la Cantera Maule y el contrato de suministro de materiales
pétreos que se requerían para la conservación de las vías férreas durante el
periodo 1989 1993, suscribiendo los contratos los días 2 y 29 de septiembre de
1989, respectivamente.

Destaca que la cláusula 18ª del contrato de arrendamiento, así como la 3ª del
contrato de suministro, reconocen la posibilidad que la demandada pudiera vender
parte de los materiales pétreos que obtuviera de la explotación de la Cantera
Maule a terceros ajenos a las partes, teniendo siempre, y en todo caso, EFE
prioridad en el suministro de dichos materiales.

Añade que dado lo anterior era necesario desarrollar un plan de explotación

permanente de la cantera para tener un stock de material suficiente para hacer
frente a los pedidos que EFE pudiera efectuar.

Sobre la forma de prorrogar la vigencia de los contratos, expresa que es

necesario tener presente que sin perjuicio de que en ellos, y en las renovaciones,
se fijaron fechas claras y determinadas de vigencia de las obligaciones contenidas
en los mismos, no es menos cierto que la figura de la "tácita reconducción" de los
contratos fue excluida expresamente por las partes.

Concluye señalando que el contrato de arrendamiento terminó de forma

unilateral por decisión de la actora con fecha 31 de diciembre de 2004, según
carta de EFE enviada el 9 de diciembre del mismo año, donde expresa su
intención de no perseverar con los contratos, luego de lo cual se hizo el finiquito
respectivo, documento que no fue objetado y, en consecuencia, no operó la tácita
reconducción.

Refiere que cuando EFE puso término a los contratos en la fecha antes
indicada, emitió una factura por $ 52.438.040, IVA incluido, lo que originó que su
parte remitiera una carta de respuesta con fecha 14 de enero de 2005, en la que
se hacía una liquidación de las obligaciones pendientes, quedando un saldo a
favor de EFE de sólo $ 1.096.754, operando una compensación entre las partes.

Sostiene que es la demandante la que le debe sumas de dinero a su parte y al

efecto recuerda que era necesario desarrollar un plan de explotación permanente
de la cantera para tener stock de material suficiente para hacer frente a los
pedidos que la actora pudiera efectuar.

De esta forma, continúa, al 31 de diciembre de 2004, se encontraban en la

Cantera Maule diversos materiales acopiados, según detalla en carta de fecha 8
de noviembre de 2005, lo que implicaba que EFE le adeudada a Defluv Limitada, a
lo menos, la suma de $ 307.402.748.

Por último, indica que el hecho de que se retire de la cantera sin que se le
paguen los materiales pétreos acopiados, significa perder el costo de horas de
trabajo, de desgaste de herramientas y maquinaria propia, y de esos propios
materiales que son imposibles de retirar;

Tercero: Que los jueces del mérito, para decidir acoger la demanda en los
términos expresados, han argumentado que si bien el artículo 1950 Nº 2 del
Código Civil señala que el arrendamiento termina por "la expiración del tiempo
estipulado para la duración del arriendo", no es menos cierto que el artículo 6º de
la Ley Nº 19.866 dispone que "Cuando el arrendamiento termine por la expiración
del tiempo estipulado para su duración, por la extinción del derecho del arrendador
o por cualquier otra causa, el arrendatario continuará obligado a pagar la renta de
arrendamiento y los gastos por servicios comunes que sean de su cargo, hasta
que se efectúe la restitución del inmueble".
 Agregan que en el caso de autos se encuentra reconocido por la parte
demandada que no ha efectuado la restitución del inmueble arrendado y, en
consecuencia, se encuentra obligada al pago de las rentas de arrendamiento
desde la fecha convencional de término del contrato hasta la fecha de entrega
efectiva del mismo.

Luego, respecto de la demanda de cobro de pesos deducida por la actora y de

acuerdo a la cual la demandada le adeudaría la suma de $ 37.967.901
correspondiente al 12% del monto neto de las ventas de pétreos a terceros,
observan que Constructora Defluv Limitada no niega la existencia de la obligación,
sino que alega respecto de ella una compensación.

En tal sentido concluyen los jueces que de las probanzas rendidas en autos no
se puede acreditar la concurrencia de los requisitos legales para la procedencia de
la compensación alegada, dado que no se ha justificado la existencia de una
obligación líquida ni actualmente exigible en contra de la actora, la cual además no
ha accionado reconvencionalmente contra dicha parte a fin de que la obligación
que pretende sea declarada judicialmente existente.

Terminan señalando que la demandada, en numerosas presentaciones

realizadas a lo largo del proceso, se ha empeñado en argumentar que el contrato
de arrendamiento habría expirado el 31 de diciembre de 2004 a instancia de la
propia actora, y que, por tal motivo, a partir de esa fecha, Constructora Defluv
Limitada habría dejado de ser arrendataria, para pasar a ser comodataria,
apreciación que no se comparte y que deja vislumbrar un claro ánimo dilatorio.

Por último, respecto de la supuesta deuda que la actora mantendría con la

demandada por la suma de $ 736.508.870, la misma sólo ha sido mencionada en
la contestación pero no se ha acreditado en el proceso mediante los medios de
prueba legal;

Cuarto: Que son hechos establecidos en la presente causa, los siguientes:

a) Con fecha 2 de enero de 1998 se celebró entre la Empresa de Ferrocarrileras

del Estado y la Empresa Constructora Defluv Ltda. un contrato de arrendamiento
sobre la "Cantera Maule" que incluía las maquinarias e instalaciones ;

b) En la cláusula tercera del referido contrato se estipuló que la vigencia del

mismo sería hasta el 31 de diciembre de 1998 y podría prorrogarse por periodos
sucesivos de un año siempre que el arrendatario manifestara por escrito su
intención de prorrogarlo con a lo menos seis meses de anticipación y EFE lo
aceptare, esto es, se celebró entre las partes un contrato de arrendamiento a
plazo fijo;

c) Se pactó que la renta mensual de arrendamiento sería el equivalente en

pesos a 61 UF más IVA, pagaderos dentro de los 10 primeros días del mes en el
Departamento de Normas y Proyectos de EFE. Además la arrendataria se obligó a
cancelar los cobros por consumo de agua potable, electricidad y teléfono;

d) Con fecha 2 de febrero de 1999 se suscribió entre las mismas partes un

instrumento denominado "Modificación de Contrato de Arrendamiento de la
Cantera Maule y de sus maquinarias e Instalaciones", y se extendió la vigencia del
contrato inicial hasta el 31 diciembre de 1999 con la posibilidad de prorrogarse por
periodos sucesivos de un año si el arrendatario manifestare por escrito su
intención y EFE aceptase;

e) El 10 de marzo de 2000 se suscribió otra modificación del contrato de

arrendamiento de la Cantera Maule y de sus maquinarias e instalaciones,
extendiendo la vigencia contrato hasta el 30 de junio de 2000;

f) También se estipuló que la renta arrendamiento podría compensarse con el

suministros de materiales pétreos que EFE le solicitare mediante órdenes de
suministro;

g) Con fecha 13 de septiembre de 2000 se firmó una nueva modificación, en la

que se extendió la vigencia del contrato hasta el 30 de junio de 2001, facultándose
a las partes para prorrogarlo por periodos sucesivos de un año aunque estas
dejaron subsistentes las estipulaciones pactadas en el contrato original de fecha
02 junio 1998;

h) El 1º de junio de 2004 se suscribió una nueva modificación del contrato

original, extendiéndose la vigencia del mismo al 30 de septiembre de 2004, y se
facultó prorrogar el contrato por periodos sucesivos de tres meses si el
arrendatario manifiesta la intención en tal sentido y EFE lo acepta;

i) También entre las mismas partes se firmó el 16 de febrero de 1998 un

contrato de suministro de materiales pétreos, por el que la arrendataria se obligó a
suministrar a EFE material pétreo proveniente de la Cantera Maule para efectos
del mantenimiento de las vías férreas;

j) El pedido de material pétreo por parte de EFE debía concretarse mediante

Ordenes de Suministro de Materiales, en la que se especificarían los materiales a
suministrar, plazos de entrega, monto y vigencia de la Boleta Bancaria que Defluv
entregaría a EFE para garantizar el cumplimiento de la orden de suministro, y

k) El contrato de suministro de material pétreo se encuentra íntimamente ligado

al contrato arrendamiento, desde que se acordó entre las partes que se autorizaba
a la demandada a vender a terceros los materiales pétreos provenientes de la
Cantera Maule, siempre y cuando no se afectare el suministro de EFE;

Quinto: Que en un primer capítulo la recurrente denuncia la infracción a lo

dispuesto en los artículos 352 y 384 del Código de Procedimiento Civil y de los
artículos 1698 y 1700 del Código Civil.

Si los jueces de la instancia hubieren considerado y ponderado diversas

pruebas que rindió durante el juicio, debieron concluir que fue la propia
demandante quien puso término al contrato de arrendamiento de instalaciones y
maquinarias, y al contrato de suministro de materiales pétreos, por lo que no
procedía que acogieran la pretensión de terminación del contrato por no pago de
rentas.

También debieron declarar que se encontraban extinguidas por compensación

todas las prestaciones que la actora aduce le adeudaría la empresa demandada;

Sexto: Que para un adecuado análisis de la impugnación en este punto, es

menester señalar que las leyes reguladoras de la prueba, como lo ha reconocido
reiteradamente esta Corte, se entienden vulneradas cuando los sentenciadores
invierten el onus probandi, rechazan las pruebas que la ley admite, aceptan las
que la ley rechaza, desconocen el valor probatorio de las que se produjeron en el
proceso cuando la ley les asigna uno determinado de carácter obligatorio o alteran
el orden de precedencia que ella les diere.

Como se ha dicho, constituyen normas básicas de juzgamiento que contienen

deberes, limitaciones o prohibiciones a que deben sujetarse los sentenciadores,
pero tales deberes, limitaciones o prohibiciones no alcanzan a la facultad de estos
para apreciar las pruebas dentro del marco establecido por tales normas, ámbito
en el que los jueces de la instancia son soberanos.

Por ello se ha resuelto que no es susceptible de revisión en sede de un recurso

de casación en el fondo la decisión que aquellos adopten basada en disposiciones
que le entregan libertad en la justipreciación de los diversos elementos
probatorios, a menos que se acredite, de modo eficiente, infracción a las
denominadas leyes reguladoras de la prueba;
 Séptimo: Que encaminado a ese propósito el recurrente alega una errada
ponderación de la prueba testimonial que rindió en autos y denuncia infracción de
lo dispuesto en el artículo 384 del Código de Procedimiento Civil, concretamente
en relación a las declaraciones de Daniel Sergio Destefani Alarcón, Luis
Rigo berto Troncoso Barraza, Iván Alejandro Ayala Barrientos y Miguel Abundio
Ortiz Bobadilla.

Si jueces hubieran considerado tales testimonios debieron tener por acreditado

que el contrato de arrendamiento no estaba vigente al momento en que se
presentó la demanda por no pago de rentas y, en todo caso, que se encontraban
extinguidas la totalidad de las prestaciones que la demandante afirma se le
adeudan por el modo de extinguir compensación.

Al respecto cabe consignar que la Comisión Revisora del Proyecto de Código

de Procedimiento Civil consideró las normas del precepto citado como principios
generales para los jueces, circunstancia que precisaría luego la Comisión Mixta y,
al efecto, puede citarse que el senador señor Ballesteros expuso que "debería
dejarse amplia libertad al tribunal para apreciar el mérito probatorio de las
declaraciones de testigos, como quiera que en realidad constituyen sólo una
presunción, en el sentido lato de la palabra.

El señor Vergara recuerda que así lo ha sostenido en otras ocasiones en que se

ha tratado de cuestiones relacionadas con la apreciación de la prueba.

De tal manera que, a su juicio, el tribunal debiera estar facultado para

desestimar, no sólo el dicho de dos, sino de cualquier número de testigos, cuando
en su concepto no fueren dignos de fe sus testimonios o resultaren estos
impertinentes al objeto de la litis.

La Comisión aceptó las ideas de los señores Ballesteros y Vergara, de lo que

cabe concluir que la apreciación de la prueba testimonial, entendida como el
análisis que hacen de ellas los sentenciadores de la instancia para establecer
cada uno de los elementos que consagra el legislador para regular su fuerza
probatoria, queda entregado a dichos magistrados y escapa al control que pueda
verificarse en sede de un recurso de casación.

Octavo: Que sin perjuicio de lo señalado, lo que bastaría para desestimar la

infracción de ley referida en el motivo que antecede, ha de considerarse también
que constituye un factor mínimo de procedencia de la nulidad que la errónea labor
desarrollada por los magistrados de la instancia repercuta o tenga consecuencias
necesarias en la decisión, en particular cuando además se aduce que los jueces
del fondo habrían desconocido en el presente caso el valor probatorio de la
documental agregada a los autos, particularmente de una carta de fecha 14 de
enero de 2005 que la demanda despachó a EFE y a la que adjuntó las facturas
que individualiza y otra carta de 8 de noviembre del mismo año que también le
dirigió a la misma empresa, la cual probaría que las prestaciones que se le cobran
se encuentran extinguidas por compensación y que el contrato de arrendamiento
concluyó por decisión de la actora, todo lo cual importaría además infracción a lo
dispuesto en los artículos 352 del Código de Procedimiento Civil y 1700 del
Código Civil.

Noveno: Que, en efecto, aun cuando se constatara la violación que la

recurrente denuncia a citada preceptiva legal, tal conclusión no es suficiente para
arribar al acogimiento del recurso en estudio, desde que se requiere forzosamente
y de manera adicional, la concurrencia de otra exigencia dispuesta por el
legislador para su procedencia, cual es, que la infracción de una norma se
verifique con influencia fundamental en lo decisorio de la sentencia, esto es, que
su correcta interpretación y aplicación conduzca a modificar lo ya resuelto, puesto
que, en caso contrario, la nulidad carecerá del fin que la justifica.

Décimo: Que en este sentido, aún admitiendo que las probanzas que la

recurrente sostiene no han sido consideradas permitiera establecer que
efectivamente el contrato de arrendamiento concluyó en la data que aquel señala,
lo cierto es que el establecimiento de ese hecho en nada altera lo resuelto por los
jueces de la instancia, desde que estos han decidido que la causa por la cual la
demandada debe pagar las rentas a que viene condenada lo es porque no ha
efectuado la restitución del inmueble arrendado y no en razón de que el mismo se
hubiere renovado tácitamente, como afirma la impugnante.

Undécimo: Que ratifica la conclusión anterior el hecho de que en la letra c) de la

parte resolutiva del fallo de primer grado que se confirma sin modificaciones los
jueces de la instancia declaran, explícitamente, que el contrato de arrendamiento
terminó por expiración del tiempo estipulado para su duración.

Duodécimo: Que por igual consideración procede descartar también que se

haya infringido el artículo 1545 en relación con el artículo 1950 Nº 2, ambos del
Código Civil, desde que no es efectivo que los jueces del fondo hubieren
conculcado la voluntad expresamente manifestada por las partes en el contrato de
arrendamiento y hayan resuelto declararlo vigente para el sólo efecto de acoger la
demanda.
 Por el contrario, el fundamento por el cual condenan a la demandada al pago de
las sumas y por los conceptos que se explicitan en las letras d) y e) del fallo de
primer grado, se encuentra en el hecho de que aquella no ha restituido el inmueble
a pesar de que resolvieron que el contrato de arrendamiento terminó por
vencimiento del plazo para el cual fue pactado.

Decimotercero: Que, por último, también se desestimará la infracción de los

artículos 1º y 6º de la Ley Nº 18.101 en relación con los artículos 1945 y 1950 Nº 2
del Código Civil, normas que el recurrente estima no debieron aplicarse al caso de
autos, pues en su opinión sólo es procedente obligar a un arrendatario a pagar
rentas con posterioridad al término del arriendo en la hipótesis que prevé el
ar tículo 1945 del Código Civil, esto es cuando el término del contrato se produzca
"por culpa del arrendatario", lo que se ha acreditado en autos.

Decimocuarto: Que sin perjuicio de que tal alegación se construye nuevamente

sobre una premisa no establecida en autos, esto es que el contrato de
arrendamiento se renovó tácitamente por decisión jurisdiccional, lo que no es
efectivo, basta considerar, para rechazar tal alegación, que la misma envuelve una
pretensión inadmisible que de aceptarse conduciría a un enriquecimiento sin
causa en beneficio de quien, encontrándose obligado a la restitución del inmueble
arrendado por haber expirado el término del plazo de vigencia pactado quedaría
exonerado del pago de la rentas por todo el periodo que siga a esa data, lo que
justamente se previene en el artículo 6º de la Ley Nº 18.101 que correctamente
han aplicado los jueces del fondo.

Decimoquinto: Que, de otra parte, la recurrente también sostiene que los jueces

del mérito habrían desconocido las probanzas que rindió en la causa encaminadas
a acreditar que las sumas que de ella se pretenden se extinguieron por
compensación.

Decimosexto: Que reiteradamente lo ha señalado esta Corte, el artículo 767 del

Código de Procedimiento Civil dispone que el recurso de casación en el fondo
procede sólo contra las sentencias definitivas dictadas con infracción de ley, es
decir, cuando los sentenciadores han incurrido en errores de derecho, sea por
haber dado un alcance diferente a una norma legal de aquél otorgado por el
legislador, por aplicar un precepto a una situación no prevista por este último, o,
por último, dejando de hacerlo en un caso que sí está regulado, todo ello siempre
que los errores constatados hayan influido sustancialmente en lo dispositivo del
fallo impugnado.
 Decimoséptimo: Que se sigue de ello, que resulta clara la necesidad de que el
recurrente, a través de las normas cuyo quebrantamiento denuncia, reconozca
competencia a esta Corte para emitir los pronunciamientos que pretende, lo que
no sucede en la especie desde que, como ya se ha dicho, se omitió en el recurso
en examen denunciar la vulneración de las disposiciones legales decisorias del
juicio referidas a la compensación, en particular los artículos 1655 y 1656 del
Código Civil que reconocen la excepción de compensación y establecen los
requisitos que el legislador ha previsto para que opere por el solo ministerio de la
ley.

Por consiguiente, carece de todo sentido examinar si al no darse por

establecido como hecho de la causa que entre las partes hubiere operado la
excepción de compensación opuesta por la demandada se han vulnerado o no las
leyes reguladoras de la prueba.

Decimoctavo: Que, por todo lo antes razonado, al no verificarse los errores de

derecho denunciados en el recurso en examen, este será desestimado.

De conformidad, además, con lo dispuesto en los artículos 764 y 767 del Código
de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo interpuesto
en lo principal de fojas 458, por el abogado René Luis Núñez Ávila, en
representación de la demandada, en contra de la sentencia de la Corte de
Apelaciones de Santiago, de fecha diez de noviembre de dos mil diez, que se lee
a fojas 453.

Regístrese y devuélvase, con sus agregados.

Redacción del Abogado Integrante señor Emilio Pfeffer Urquiaga.

Rol Nº 488-2011.
 8. NO PUEDE CONSIDERARSE COMO GARANTÍA DE PAGO DE RENTA DE
ARRIENDO LA MERA RECEPCIÓN DE DINERO SI FALTA CALIFICACIÓN Y
ACEPTACIÓN DEL JUEZ

SUMARIO: Que al contrario de lo que sostiene el recurso la mera recepción de los

pagos por el demandante de las rentas a que había sido condenado a pagar el
demandado, no pueden ser considerados como la seguridad o garantía
competente a que alude el artículo 1977 del Código Civil, la que debe ser
calificada y aceptada por el juez de la causa ante quien se ventila la demanda de
terminación del contrato de arrendamiento, en la audiencia citada.

Órgano jurisdiccional : Corte Suprema Primera Sala (Civil)

Tipo de recurso : Recurso de casación en el fondo

Rol : 5154-2008

Fecha : 26/10/2009 

Cita online : CL/JUR/2590/2009

Partes : Sociedad Mahmud Iskandar Buale, Hijos y Cía. contra Sociedad del
Personal en Retiro de las Fuerzas Armadas Sargento Primero Juan de Dios
Méndez

Magistrados: Silva Gundelach, Guillermo; Herreros Martínez, Margarita; Araya

Elizalde, Juan

Redactor : Gorziglia Balbi, Arnaldo

Abogado integrante : Mauriz Aymerich, Benito; Gorziglia Balbi, Arnaldo

Voces : arrendamiento - arrendamiento de predio urbano - canon - contrato -

extinción del arrendamiento - juicio de arrendamiento - obl igaciones del
arrendatario

Legislación relacionada : Artículo 1977 - Código Civil; Artículo 10 - Ley

Nº 18.101

TEXTO COMPLETO
 Santiago, veintiséis de octubre de dos mil nueve.

Vistos:

En estos autos Rol Nº 1848-2007, seguidos ante el Segundo Juzgado de Letras

de La Serena, juicio en procedimiento sumario especial de terminación de contrato
de arrendamiento por no pago de rentas, caratulado "Sociedad del Personal en
Retiro de las Fuerzas Armadas Sargento Primero Juan de Dios Méndez con
Sociedad Mahmud Iskandar Buale, Hijos y Cía.", el juez titular del tribunal, por
sentencia escrita a fojas 38, de diez de noviembre de dos mil siete, acogió la
demanda interpuesta en lo principal de la presentación de fojas 1, sólo en cuanto:
a) Se declara terminado el contrato de arrendamiento que ha unido a las partes; b)
Se condena a la demandada Sociedad Mahmud Iskandar Buale, Hijos y Cía. al
pago de la suma de tres millones ochocientos un mil novecientos treinta pesos
($ 3.801.930) correspondiente a las rentas de los meses de marzo a agosto del
año 2007, con los reajustes indicados en el artículo 21 de la Ley Nº 18.101 e
intereses, más las rentas devengadas durante la tramitación del juicio y hasta que
se efectúe la restitución o el pago, rechazándose en lo demás en lo que se refiere
a los servicios de luz y agua; c) Que la demandada debe entregar la propiedad
arrendada dentro de tercero día desde que el fallo cause ejecutoria, y d) que se
condena en costas a la demandada.

La parte demandada interpuso recursos de casación en la forma y de apelación

en contra de dicho fallo y la Corte de Apelaciones de La Serena, por resolución de
veintinueve de julio de dos mil ocho, escrita a fojas 87, rechazó el recurso de
nulidad formal y revocó la sentencia apelada sólo en la parte que se condenó a la
demandada al pago de la suma de $ 3.801.930 por concepto de las rentas de los
meses de marzo a agosto de 2007 y en su lugar se declaró que no se condena a
su pago por encontrarse pagadas, confirmándose en lo demás.

En contra de esta última decisión la demandada deduce recurso de casación en

el fondo.

Se trajeron los autos en relación.

Y teniendo en consideración:

Primero: Que la demandada al deducir el recurso de casación en el fondo

sostiene que el fallo impugnado ha infringido el artículo 1977 del Código Civil.

Explica que el yerro se produce por cuanto fue reconocido que su parte, a los
ocho días siguientes a la segunda reconvención, pagó al arrendador en dinero
efectivo las rentas insolutas indicadas en la demanda y documentó con dos
cheques las rentas de arrendamiento de septiembre y octubre de 2007. Apunta
que el pago fue aceptado por la arrendadora, quien dio cuenta al tribunal, a lo que
éste proveyó téngase presente el pago; esto es, el pago fue aceptado por la
arrendadora y por el juzgado.

Asevera que ese pago importa una seguridad efectiva del pago de la renta
adeudada, por lo que conforme al artículo 1977 del Código Civil no correspondía
cesar el contrato de arrendamiento.

Hace notar que los sentenciadores no advirtieron que la demandante estuvo de

acuerdo con el pago y garantía de cumplimiento de la obligación que ofreció a los
ocho días después a la segunda reconvención.

Luego de citar un fallo de la Corte de Apelaciones de Valdivia y dos de la Corte

Suprema, señala que el error denunciado ha influido sustancialmente en lo
dispositivo del fallo, por cuanto de haber aplicado correctamente el precepto citado
la sentencia de segunda instancia habría rechazado la demanda de término de
contrato de arrendamiento por no pago de rentas.

Segundo: Que de conformidad a lo preceptuado en el artículo 10 de la Ley

Nº 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos, cuando la terminación del
arrendamiento se pida por falta de pago de la renta de arrendamiento, cuyo es el
caso, la segunda de las reconvenciones de pago a que se refiere el artículo 1977
del Código Civil se practicará en la audiencia de contestación de la demanda,
oportunidad en que el demandado puede enervar la acción, sea acreditando que
se encuentra al día en el pago de las rentas demandadas o ya sea prestando
seguridad competente de que se verificará el pago dentro de un plazo razonable,
que no bajará de treinta días.

En el caso sub lite el demandado no concurrió a la audiencia de contestación,

conciliación y prueba verificándose la segunda reconvención que produjo, como lo
ha consignado la sentencia atacada por el recurso, la cesación inmediata del
contrato de arrendamiento.

Que, al contrario de lo que sostiene el recurso, la mera recepción de los pagos

por el demandante de las rentas a que había sido condenado a pagar el
demandado no pueden ser considerados como la seguridad o garantía
competente a que alude el artículo 1977 del Código Civil, la que debe ser
calificada y aceptada por el juez de la causa ante quien se ventila la demanda de
terminación del contrato de arrendamiento, en la audiencia citada.
 Tercero: Que el fallo recurrido consideró, para concluir lo resuelto, la
circunstancia que se efectuó el pago de las rentas de los meses de marzo, abril,
mayo, junio, julio y agosto de 2007, efectuado al apoderado del actor en forma
extrajudicial, ocho días después de la celebración del comparendo, sólo que no
le dio el alcance que la recurrente pretende en el sentido que pudiera ser apto
para hacer revivir el derecho a enervar la acción cuyo ejercicio había precluido al
no haber concurrido a la audiencia en que se practicó la segunda reconvención.

De lo expuesto se concluye que no se han producido las infracciones al artículo

1977 del Código Civil que el recurso atribuye al fallo recurrido, cuyo alcance
necesariamente se debe armonizar con la disposición del artículo 10 de la Ley
Nº 18.101, ya citada, que se refiere justamente al caso de la segunda
reconvención en el caso en estudio.

Cuarto: Que, de acuerdo a lo razonado, los sentenciadores del fondo no

incurrieron en los errores de derecho que se les atribuyen, por lo que el presente
recurso de casación no puede prosperar y deberá ser desestimado.

De conformidad, asimismo, con lo dispuesto en los artículos 764, 765, 767 y 805
del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo
interpuesto en la petición principal contenida en la presentación de fojas 92, por la
abogada doña Susana Gómez Martínez, en representación de la parte
demandada, en contra de la sentencia de veintinueve de julio de dos mil ocho,
escrita a fojas 87.

Regístrese y devuélvase con sus agregados.

Redacción a cargo del Abogado Integrante señor Arnaldo Gorziglia B.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema, por los Ministros Sra.
Margarita Herreros M., Sr. Juan Araya E. y Guillermo Silva G. y Abogados
Integrantes Sres. Benito Mauriz A. y Arnaldo Gorziglia B.

No firma el Abogado Integrante Sr. Gorziglia, no obstante haber concurrido a la

vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar ausente.

Autorizado por la Secretaria, Sra. Rosa María Pinto Egusquiza.

En Santiago, a veintiséis de octubre de dos mil nueve, notifiqué en Secretaría

por el Estado Diario la resolución precedente.

Rol Nº 5154-2008.
9. ARRENDAMIENTO DE PREDIOS URBANOS. PAGO DE RENTAS LUEGO DE
RESTITUCIÓN DE INMUEBLE

SUMARIO: Es un hecho reconocido en la causa que el inmueble de que se trata fue

entregado (en fecha señalada en autos), oportunidad a contar de la cual el
demandante principal recuperó el uso y goce de la propiedad, razón por la cual
resulta improcedente y contrario además a la equidad condenar a la demandada
principal al pago de las rentas de arrendamiento por los meses posteriores,
manteniéndose únicamente dicha obligación por los meses correspondientes a
rentas insolutas cuyo pago no ha sido acreditado en el juicio por el demandado
principal, no obstante corresponderle probarlo por exigirlo así el artículo 1698 del
Código Civil.

Órgano jurisdiccional : Corte de Apelaciones de Santiago

Tipo de recurso : Recurso de casación en la forma

Rol : 773-2007

Fecha : 06/01/2010

Cita online : CL/JUR/149/2010

Magistrados: Lusic Nadal, Dobra; Campo Alcayaga, María Eugenia

Redactor : Lusic Nadal, Dobra

Abogado integrante : Pfeffer Urquiaga, Emilio

Voces : arrendamiento - arrendamiento depredio urbano - cargadela prueba -

contrato - prueba

Legislaciónrelacionada : Artículo 10 - Ley Nº 18.101; Artículo766 - Código de

Procedimiento Civil; Artículo 768 - Código de Procedimiento Civil

TEXTO COMPLETO

Santiago, seis de enero de dos mil diez.

Vistos:
 A. En cuanto al recurso de casación en la forma:

Que por escrito de fs. 159, la parte del demandante principal interpuso recurso
de casación en la forma en contra de la sentencia definitiva de fecha veintiocho de
noviembre de dos mil seis, escrita a fs. 137 y siguientes, que acogió parcialmente
la demanda interpuesta y rechazó la acción reconvencional del recurrente.

El recurso deducido se funda en la causal contemplada en el Nº 5 del artículo

768 del Código de Procedimiento Civil, en relación con lo dispuesto en los
numerales 3, 4, 5 y 6 del artículo 170 del mismo cuerpo legal; esto es, en haber
sido dictada con omisión de los siguientes requisitos: enunciación de las
excepciones o defensas alegadas por el demandado (Nº 3); las consideraciones
de hecho o de derecho que sirven de fundamento a la sentencia (Nº 4); la
enunciación de las leyes, y en su defecto de los principios de equidad, con arreglo
a los cuales se pronuncia el fallo (Nº 5); y la decisión del asunto controvertido
(Nº 6).

Por lo expuesto, solicita de esta Corte se declare nulo el fallo y dicte sentencia
de reemplazo que rechace en todas sus partes la demanda principal, y acoja la
deducida en forma reconvencional con costas.

Se trajeron los autos en relación.

Considerando:

1º. Que en relación al motivo de casación invocado, cabe advertir que éste
resulta improcedente en tanto el mismo se funda en la omisión de los requisitos
indicados en los Nºs. 3, 4 y 5 del artículo 170 del Código de Procedimiento Civil;
ello en atención a lo dispuesto en el artículo 768 inciso segundo del mismo
Código, por tratarse en el presente caso de un juicio especial, regido por la Ley
Nº 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos, toda vez, que de acuerdo con
la disposición señalada, en dichos juicios especiales el recurso de casación sólo
puede fundarse en alguna de las causales indicadas en los Nºs. 1º, 2º, 3º, 4º, 6º,
7º y 8º del mismo artículo, y también en el Nº 5, en el caso excepcional que la
misma disposición indica, correspondiente a la omisión del asunto controvertido.

2º. Que el recurrente invoca finalmente lo dispuesto en el Nº 6 del artículo 170
del Estatuto Procesal Civil, denunciando que el fallo impugnado carece de
decisión del asunto controvertido, toda vez que la sentenciadora al momento de
decidir omite referirse a las acciones y excepciones alegadas y opuestas
oportunamente por la demandada principal y actora reconvencional en estos
autos.

3º. Que la norma legal precedentemente citada dispone que la sentencia debe
contener la decisión del asunto controvertido, comprendiendo todas las acciones y
excepciones que se hayan hecho valer en el juicio, facultando al juez de la causa
para omitir la resolución de aquéllas que sean incompatibles con las aceptadas.

En la especie, se advierte que el fallo recurrido razona en primer término acerca

de la demanda principal, resolviendo en definitiva acogerla parcialmente, sólo en
cuanto a la indemnización solicitada, negándole lugar en lo demás; asimismo,
analiza las alegaciones de las partes en cuanto dice relación con la demanda
reconvencional interpuesta, concluyendo desestimarla.

4º. Que de lo precedentemente relacionado se sigue que el Nº 6 del artículo en

comento constituye precisamente la cuestión resuelta; esto es, el término del
contrato de arrendamiento por no pago de rentas e indemnización de perjuicios
solicitada por el actor principal, y la indemnización de perjuicios demandada en
forma reconvencional por el actual recurrente.

Sobre el particular, cabe además tener presente que las alegaciones del actual
recurrente se refieren a una línea de argumentación y no a la decisión del asunto
controvertido, que, como se ha constatado, ha sido resuelto por el fallo
impugnado.

Por estas consideraciones, y visto además lo dispuesto en los artículos 765,

766, 768, 769, 770 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se declara sin
lugar el recurso de casación en la forma interpuesto en contra de la sentencia de
fecha veintiocho de noviembre de dos mil seis, escrita a fs. 137 y siguientes.

B: En cuanto al recurso de apelación deducido en contra de la sentencia

definitiva.

Se reproduce la sentencia en alzada, pero se elimina el último apartado del

considerando octavo y el segundo del fundamento décimo.

Y se tiene en su lugar y, además, presente:

5º. Que es un hecho reconocido en la causa que el inmueble de que se trata fue
entregado a fines del mes de marzo de 2006, oportunidad a contar de la cual el
demandante principal recuperó el uso y goce de la propiedad, razón por la cual
resulta improcedente y contrario además a la equidad condenar a la demandada
principal al pago de las rentas de arrendamiento por los meses posteriores,
manteniéndose únicamente dicha obligación por los meses de mayo de 2005 y
febrero y marzo de 2006, todos estos correspondientes a rentas insolutas cuyo
pago no ha sido acreditado en el juicio por el demandado principal, no obstante
corresponderle probarlo por exigirlo así el artículo 1698 del Código Civil.

6º. Que en cuanto al monto fijado por concepto de indemnización de perjuicios,

el mismo ha sido determinado por el a quo con arreglo al mérito que arrojan los
medios probatorios aportados a la causa, en particular informe pericial y
testimonial relacionados en el fallo recurrido.

7º. Que respecto a la demanda reconvencional, cabe tener presente que del
contrato de arrendamiento acompañado al juicio aparece claro que a la fecha de
celebración del mismo el uso de éste era habitacional, no teniendo inconveniente
el arrendador en que fuera utilizado como oficina. Por consiguiente, si bien
efectivamente en el contrato se hizo constar que se encontraba a la fecha de
suscripción gestionando y tramitando el cambio de destino de la propiedad
arrendada, hecho que a la postre no se acreditó, el uso del inmueble como oficina
no aparece como un presupuesto esencial del contrato celebrado, y en razón de
ello la acción en comento no puede prosperar.

En este sentido, la prueba producida en esta instancia, de que da cuenta el

oficio de fs. 196, en nada altera lo precedentemente razonado.

8º. Que, finalmente, en lo relacionado con la condena en costas, el fallo en

alzada ha eximido al demandado principal de su pago por no haber resultado
totalmente vencido respecto de la acción principal interpuesta, omitiendo
pronunciamiento en cuanto atañe a la demanda reconvencional que ha resultado
íntegramente rechazada. No obstante, se relevará a esta parte de dicha carga por
estimarse que ha tenido motivo plausible para deducir esta acción.

Y de conformidad con lo dispuesto en los artículos 189 y siguientes del Código

de Procedimiento Civil, se revoca la sentencia apelada de fecha veintiocho de
noviembre de dos mil seis, escrita a fs. 137 y siguientes, en cuanto por ella se
condena a la demandada principal al pago de las rentas de arrendamiento
devengadas con posterioridad a marzo del mismo año, y en su lugar se declara
que las que esta parte deberá pagar corresponden únicamente a las
singularizadas en el basamento quinto de este fallo.
 Se confirma en lo demás apelado la antedicha sentencia, con declaración que
no condena a la demandante reconvencional al pago de las costas derivadas de
su acción por estimarse que tuvo motivo plausible para litigar.

Regístrese y devuélvase.

Redacción: Ministro Dobra Lusic.

Pronunciada por la Quinta Sala de esta Iltma. Corte de Apelaciones de

Santiago, presidida por la Ministro señora Dobra Lusic Nadal, e integrada por la
Ministro (S) señora María Eugenia Campo Alcayaga y Abogado Integrante señor
Emilio Guillermo Pfeffer Urquiaga.

Rol Nº 773-2007.
 RESTITUCIÓN DE LA COSA ARRENDADA

1. SOLA ENTREGA DE LLAVES NO ES SUFICIENTE PARA ENTENDER

RESTITUIDA LA PROPIEDAD. OBLIGACIÓN DE RESTITUIR INMUEBLE
ARRENDADO SE CUMPLE ENTREGÁNDOLO DESOCUPADO DEBIÉNDOSE
EN EL INTERTANTO LAS RENTAS DEVENGADAS

SUMARIO: El artículo 1947 del Código Civil obliga al arrendatario a restituir la cosa
al fin del arrendamiento, en el estado en que le fue entregada, la que se verificará,
agrega el 1948, cuando se trata de un bien raíz, desocupándola enteramente,
poniéndola a disposición del arrendador y entregándole las llaves. De lo anterior
se colige que la sola entrega de llaves no es suficiente, como lo estima el
arrendatario, sino que además, y es lo importante, entregar desocupado el bien
raíz arrendado, lo que no ha hecho, sino al contrario, ha entorpecido la entrega,
faltando a los principios de lealtad y buena fe con que deben cumplirse los
contratos, conforme a lo dispuesto en el artículo 1546 del citado Código. Al
continuar ocupando el bien raíz, el demandado debe pagar las rentas insolutas
hasta la entrega del inmueble arrendado, como asimismo los gastos comunes,
como lo dispone el artículo 1945 del Código Civil, pues ha usufructuado el bien
para sus fines particulares.

Órgano jurisdiccional : Corte de Apelaciones de Concepción

Tipo de recurso : Apelación

Rol : 642-2009

Fecha : 01/12/2009 

Cita online : CL/JUR/4273/2009

Magistrados: Gutiérrez Garrido, Claudio; Aldana Fuentes, Carlos

Redactor : Aldana Fuentes, Carlos

Voces : arrendamiento - arrendamiento de predio urbano - buena fe - canon -

contrato - derecho civil - obligaciones del arrendatario - restitución de la cosa
Legislación relacionada :Artículo 1947 - Código Civil;Artículo 1546 - Código
Civil;Artículo 1945 - Código Civil; Artículo 1948 - Código Civil

TEXTO COMPLETO

Concepción, uno de diciembre de dos mil nueve.

Vistos:

Se reproduce la sentencia en alzada, con las siguientes modificaciones:

Se eliminan los fundamentos 3º, 12º, 13º y 14º;

En el motivo 6º, línea uno, se sustituye el numeral "1.489", por "1.698";

En el razonamiento 11º, letra b), línea dos, se muta la expresión "ordena" por
"orden a";

Y se tiene en su lugar y, además, presente:

1º. Que el documento rolante de fs. 52 a 54 no se encuentra incorporado

legalmente a la causa, atendida la resolución de fs. 62 vta., que así lo dictaminó,
por lo que no corresponde conocer de la objeción deducida a fs. 63, razón por la
que no se emitirá pronunciamiento de la incidencia respectiva.

2º. Que, en cuanto al fondo, el artículo 1947 del Código Civil obliga al
arrendatario a restituir la cosa al fin del arrendamiento, en el estado en que le fue
entregada, la que se verificará, agrega el 1948, cuando se trata de un bien raíz,
desocupándola enteramente, poniéndola a disposición del arrendador y
entregándole las llaves. De lo anterior se colige que la sola entrega de llaves no es
suficiente, como lo estima el arrendatario, sino que además, y es lo importante,
entregar desocupado el bien raíz arrendado, lo que no ha hecho, sino al contrario,
ha entorpecido la entrega, faltando a los principios de lealtad y buena fe con que
deben cumplirse los contratos, conforme a lo dispuesto en el artículo 1546 del
citado Código, al indicar que la misma cosa ahora se le arrendó a otra persona.

3º. Que, al continuar ocupando el bien raíz, el demandado debe pagar las
rentas insolutas hasta la entrega del inmueble arrendado, como asimismo los
gastos comunes, como lo dispone el artículo 1945 del Código Civil, pues ha
usufructuado el bien para sus fines particulares.
 4º. Que el pago de las rentas devengadas deberá hacerse con los reajustes e
intereses corrientes, desde la mora de cada mensualidad.

5º. Que, de igual manera, debe el demandado pagar las costas, pues ha sido
completamente vencido.

Por estos fundamentos y lo dispuesto en los artículos 144 del Código de

Procedimiento Civil; 8º y 21 de la Ley Nº 18.101, se revoca la sentencia de siete
de enero de dos mil nueve, escrita de fs. 68 a 71, en cuanto no hace lugar al pago
de las rentas insolutas, los gastos de luz y agua y las costas de la causa; y en su
lugar se declara que se accede al pago de las rentas insolutas hasta la entrega del
inmueble arrendado y al pago de la luz y agua y a las costas de la causa.

Se confirma en lo demás el aludido fallo, con costas del recurso.

Regístrese y devuélvase.

Redacción del Ministro don Carlos Aldana Fuentes.

Pronunciada por la Tercera Sala de la Corte de Apelaciones de Concepción,

integrada por los Ministros Sr. Claudio Gutiérrez Garrido,

Sr. Carlos Aldana Fuentes y la Fiscal Judicial, Srta. Miriam Barlaro Lagos.

Rol Nº 642-2009.
2. SENTENCIA QUE DECLARA TÉRMINO DE CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO Y NO ACOGE RESTITUCIÓN DE PROPIEDAD CONTIENE
DECISIONES CONTRADICTORIAS Y ES CAUSAL DE CASACIÓN EN LA
FORMA

SUMARIO: De conformidad con el artículo 768 Nº 7 del Código de Procedimiento

Civil constituye causal de casación en la forma el contener la sentencia decisiones
contradictorias. De la lectura de los antecedentes de la causa aparece que el actor
pidió que se declarara por terminado el contrato de arrendamiento y como
consecuencia se decretara la inmediata restitución del local comercial arrendado.
La juez de primer grado dictó sentencia definitiva mediante la cual hizo lugar a la
demanda sólo en cuanto declara terminado el contrato de arrendamiento suscrito
entre las partes y la rechazó en cuanto solicita la restitución de la propiedad; en
circunstancias que si declaró terminado el contrato de arrendamiento debió acoger
la solicitud de restitución de la propiedad, puesto que esta última petición es la
consecuencia necesaria de la primera, y, además, la restitución de la propiedad es
el motivo principal de la demanda, resultando de esta manera que la sentencia
acoge y niega lugar al mismo tiempo a la pretensión de la demandante referida a
la devolución de la propiedad arrendada.

Órgano jurisdiccional : Corte de Apelaciones de Coyhaique

Tipo de recurso : Recurso de casación en la forma

Rol : 31-2006

Fecha : 31/03/2006 

Cita online : CL/JUR/1271/2006

Partes : Saldivia Ovando, Eliana contra Cuevas Jara, Norma

Magistrados: Bustos Pérez, Hugo; Araneda Espinoza, Alicia; Leñam Licancura,

Pedro

Redactor : Leñam Licancura, Pedro

Voces : restitución - arrendamiento - arrendamiento de predio urbano — contrato

Legislación relacionada : Artículo 775 - Código de Procedimiento Civil; Artículo

778 Nº 7 - Código de Procedimiento Civil
TEXTO COMPLETO

Coyhaique, treinta y uno de marzo de dos mil seis.

Vistos:

Se ha elevado esta causa civil Rol Nº 15.284 juicio sumario de restitución de

propiedad arrendada por expiración del tiempo estipulado, del Juzgado de Letras
Civil de Puerto Aysén, para conocer por la vía de la apelación la sentencia dictada
con fecha quince de octubre de dos mil cinco por doña Rosalía Edith Mansilla
Quiroz, Juez Subrogante, mediante la cual se acoge con costas la demanda
deducida de fojas 1 a 2 por don Juan Carlos Barría Alvarado en representación de
doña Eliana del Carmen Valdivia Ovando, en contra de doña Nora Elizabeth
Cuevas Jara, declarando terminado el contrato de arrendamiento suscrito por las
partes y condena a la demandada al pago de una suma de dinero por concepto de
consumo de luz y agua potable, y al mismo tiempo rechaza la demanda en cuanto
solicita la restitución de la propiedad.

Durante la vista de la causa se observó la existencia de un vicio de casación en

la forma consistente en contener decisiones contradictorias, situación sobre la cual
no se escuchó alegatos por no haber concurrido las partes a alegar en estrados.

Considerando:

Primero: Que de conformidad con el artículo 768 Nº 7 del Código de

Procedimiento Civil constituye causal de casación en la forma el contener la
sentencia decisiones contradictorias.

Segundo: Que en el presente caso, de la lectura de los antecedentes de la

causa aparece que el actor en la parte petitoria de su demanda solicitó, entre otras
cosas, que se decrete la inmediata restitución a la demandante del local comercial
arrendado totalmente libre tanto de personas como de bienes cuyos derechos
emanen de la demandada, dentro de tercero día de ejecutoriado que sea el fallo, o
en el plazo más perentorio que S.S. señale, bajo apercibimiento de lanzamiento
con auxilio de la fuerza pública si fuere necesario; dando por terminado el contrato
de arrendamiento de fecha 6 de enero de 2005 que ligaba a las partes en relación
al inmueble singularizado en lo expositivo.

O sea, se pidió que se declarara por terminado el contrato de arrendamiento y

como consecuencia se decretara la inmediata restitución del local comercial
arrendado.
 Tercero: Que la juez de primer grado dictó con fecha quince de octubre de dos
mil cinco sentencia definitiva mediante la cual hizo lugar a la demanda sólo en
cuanto declara terminado el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y
la rechazó en cuanto solicita la restitución de la propiedad; en circunstancias que
si declaró terminado el contrato de arrendamiento debió acoger la solicitud de
restitución de la propiedad, puesto que esta última petición es la consecuencia
necesaria de la primera, y, además, la restitución de la propiedad es el motivo
principal de la demanda, resultando de esta manera que la sentencia acoge y
niega lugar al mismo tiempo a la pretensión de la demandante referida a la
devolución de la propiedad arrendada.

Cuarto: Que el artículo 775 del Código de Procedimiento Civil establece que

pueden los Tribunales, conociendo por la vía de la apelación, invalidar de oficio las
sentencias cuando los antecedentes del recurso manifiesten que ellas adolecen de
vicios que dan lugar a la casación en la forma, cuyo es el caso de autos en que
una misma sentencia contiene decisiones contradictorias.

Por estas consideraciones y disposiciones legales citadas se invalida de oficio la

sentencia apelada de quince de octubre de dos mil cinco, escrita de fojas 24 a 26,
retrotrayéndose la causa al estado en que el juez no inhabilitado dicte en su
oportunidad la sentencia definitiva que en derecho corresponda.

Regístrese y devuélvase.

Redacción del Ministro Titular don Pedro Leñam Licancura.

Pronunciada por la señora presidente titular doña Alicia Araneda Espinoza, y los
señores ministros titulares don Hugo Andrés Bustos Pérez y don Pedro Leñam
Licancura.

Autoriza don Edmundo Arturo Ramírez Álvarez, Secretario titular.

Rol Nº 31-2006.
 CONSERVACIÓN COSA ARRENDADA

1. ARRENDADOR PUEDE DEMANDAR INDEMNIZACIÓN DURANTE VIGENCIA

DE CONTRATO SI ARRENDATARIO NO CONSERVA LA COSA

SUMARIO: Aun cuando no puede ponerse en duda que a la arrendataria le asiste la

obligación de devolver la cosa en el estado que la recibió, que ésta es
responsable de los daños causados y, también, que normalmente el hecho del
daño será conocido al tiempo de la entrega, nada impide que se accione por tal
incumplimiento contractual apenas conocido el hecho lesivo, incluso estando
vigente el contrato, porque no es posible obligar al arrendador abstenerse de
impetrar la indemnización. Tal es lo ocurrido en la especie, puesto que en los
referidos autos se accionó por la indemnización a resultas del incumplimiento del
deber contractual de conservar la cosa, toda vez que se hizo referencia a la Ley
Nº 18.101 sobre Arrendamiento de Bienes Raíces Urbanos.

Órgano jurisdiccional: Corte de Apelaciones de Santiago

Tipo de recurso : Apelación

Rol : 3692-2006

Fecha : 10/09/2008 

Cita online : CL/JUR/3448/2008

Partes : Myrella Irene Smith Percheron contra de Le Blanc y León Limitada y

Gastón Le Blanc Katalinic

Magistrados: Gajardo Galdames, Carlos; Brito Cruz, Haroldo

Redactor : Brito Cruz, Haroldo

Abogado integrante:  Pozo Silva, Nelson

Voces : arrendamiento - arrendamiento de predio urbano - contrato - derecho civil

Legislación relacionada : artículo 1947 - Código Civil

TEXTO COMPLETO

Santiago, diez de septiembre de dos mil ocho.

I. En cuanto al artículo en alzada.

Vistos:

Se confirma la resolución apelada de treinta de septiembre de dos mil cuatro

escrita a fs. 205.

II. En cuanto a la apelación de la sentencia definitiva.

Vistos:

Se reproduce la sentencia apelada con excepción de sus motivos 8º, 9º, 12º y
siguientes que se eliminan.

Y teniendo en su lugar y, además, presente:

1º. Que por la demanda de autos se ha pretendido la indemnización de

perjuicios por el incumplimiento de la obligación del arrendatario de conservar la
cosa recibida, en la especie los inmuebles de que se trata que fueron destruidos,
sin posibilidad alguna de servir a los fines a los que usualmente ellos pueden
destinarse (fs. 26), hecho que la demandante afirmó haber conocido al serle
restituidos los locales comerciales en marzo de 1999.

La actora explicó que se habían efectuado cambios estructurales, demolido

dependencias y modificado sustancialmente los inmuebles al extremo de haber
recibido un bien raíz de características completamente distintas.

2º. Que la demandada, al formular la excepción de prescripción de esta acción,

señaló que la misma había sido formulada en los autos rol Nº 3.553-96 del
Séptimo Juzgado Civil de esta ciudad que se tienen a la vista, iniciados en
diciembre de 1996.

En éstos se accionó por indemnización de perjuicios señalándose, luego de

relacionar las dificultades habidas a propósito del contrato de arrendamiento que
derivaron en diversos juicios, que la arrendadora en forma arbitraria y
contraviniendo lo pactado —cláusulas 7ª de los contratos de arriendo— demolió,
destruyó y modificó sustancialmente los inmuebles, valiéndose de supuestas
autorizaciones constatándose que habían sido destruidos y demolidos,
construyéndose en su lugar una especie de galpones (fs. 2 y 3 de los autos
referidos).

3º. Que de lo que se ha relacionado y demás antecedentes se desprende que

las partes, no obstante dicha acción indemnizatoria que fuera declarada
abandonada el 5 de marzo de 1998 (fs. 27), se mantuvieron vinculadas por el
contrato de arrendamiento hasta la entrega de los inmuebles en marzo de 1999.

A juicio de la actora, con tal hecho recién comenzó a correr el plazo de

prescripción de esta acción, porque de acuerdo con lo previsto en el artículo 1947
del Código Civil el arrendatario está obligado a hacer la restitución del inmueble en
el estado en que le fue entregado, y toda vez que tal incumplimiento tuvo lugar en
marzo de 1999 a la fecha de notificación de la demanda de estos antecedentes —
15 de septiembre de 2003 (fs. 44)— aquél no llegó a transcurrir.

4º. Que aun cuando no puede ponerse en duda que a la arrendataria le asiste la
obligación de devolver la cosa en el estado que la recibió, que ésta es responsable
de los daños causados y, también, que normalmente el hecho del daño será
conocido al tiempo de la entrega, nada impide que se accione por tal
incumplimiento contractual apenas conocido el hecho lesivo, incluso estando
vigente el contrato, porque no es posible obligar al arrendador abstenerse de
impetrar la indemnización.

Tal es lo ocurrido en la especie, puesto que en los referidos autos se accionó

por la indemnización a resultas del incumplimiento del deber contractual de
conservar la cosa, toda vez que se hizo referencia a la Ley Nº 18.101 sobre
arrendamiento de bienes raíces urbanos.

Además, se debe tener presente que en diciembre de 1996 se demandó por los
mismos hechos de la acción de estos autos, no puede menos que concluirse que
al notificarse la demanda había transcurrido el término de prescripción.

Por estas consideraciones, de acuerdo también con lo previsto en el artículo

2515 del Código Civil, se revoca la decisión c) sentencia apelada seis de marzo de
dos mil seis escrita a fs. 267 y siguientes, y en su lugar se decide que se acoge la
excepción de prescripción de la acción ordinaria de estos autos intentada por doña
Myrella Irene Smith Percheron en contra de Le Blanc y León Limitada y Gastón Le
Blanc Katalinic y, en consecuencia, se rechaza en todas sus partes la demanda de
autos, sin costas por haberse tenido motivo plausible para litigar.

Regístrese y devuélvanse, con sus agregados.

 Redacción del Ministro Sr. Brito.

Dictada por los ministros señores Haroldo Brito Cruz, Carlos Gajardo Galdames
y el Abogado Integrante señor Nelson Pozo Silva.

Rol Nº 3.692-2006.
2. ARRENDATARIO DEBE RESPONDER DE LOS PERJUICIOS OCASIONADOS
A LA COSA ARRENDADA

SUMARIO: Hay que tener presente el artículo 1545 del Código Civil que estatuye
que todo contrato legalmente celebrado es ley para las partes contratantes; el
artículo 1938 del mismo Código, que dispone que el arrendatario es obligado a
usar la cosa según los términos o espíritu del contrato, y el artículo 1939, que
señala que debe emplearse en la conservación de la cosa arrendada el cuidado
de un buen padre de familia, respondiendo de los perjuicios que por faltar a ello se
deriven.

Órgano jurisdiccional : Corte de Apelaciones de Santiago

Tipo de recurso : Apelación

Rol : 5713-2007

Fecha : 24/05/2010 

Cita online : CL/JUR/2957/2010

Partes : Monsalve Méndez Jorge Eduardo contra Salas Martínez Zunilda

Magistrados: Lusic Nadal, Dobra; Campo Alcayaga, María Eugenia

Redactor : Campo Alcayaga, María Eugenia

Abogado integrante:  Muñoz Sánchez, Andrea

Voces : arrendamiento - arrendamiento de cosas - contrato - derecho civil -

obligaciones del arrendatario - responsabilidad objetiva - sentencia

Legislación relacionada : Artículo 1940 - Código Civil

TEXTO COMPLETO

Santiago, veinticuatro de mayo de dos mil diez.

Vistos:
 Se reproduce la sentencia en alzada, pero en el considerando vigésimo tercero,
se elimina el párrafo que empieza con las palabras "A mayor abundamiento" hasta
su término.

Y teniendo en su lugar y, además, presente:

1º. Que las partes demandante y demandada han apelado del fallo de primera
instancia, la primera solicitando que se confirme la sentencia con declaración que
se condena a la demandada por concepto de daños al inmueble objeto del
contrato de arrendamiento a la suma de $ 5.408.848 o la suma que
prudencialmente se fije al efecto, como también al pago de los servicios
domiciliarios y al costo de la reposición de la cocina Mademsa o su equivalente; y
la demandada, para que se revoque la sentencia apelada y se rechace en todas
sus partes la demanda con costas.

2º. Que en este caso hay que tener presente el artículo 1545 del Código Civil,
que estatuye que todo contrato legalmente celebrado es ley para las partes
contratantes; el artículo 1938 del mismo código, que dispone que el arrendatario
es obligado a usar la cosa según los términos o espíritu del contrato, y el artículo
1939, que señala que debe emplearse en la conservación de la cosa arrendada el
cuidado de un buen padre de familia, respondiendo de los perjuicios que por faltar
a ello se deriven.

3º. Que, del contrato de arrendamiento, agregado a fojas 2, se desprende que la

arrendataria se hace cargo del inmueble en el estado que se detalla en inventario
separado, obligándose en ese acto a restituir el inmueble en las mismas
condiciones que se encontraba al momento de la entrega.

4º. Que para demostrar el costo de la reposición de la cocina que reclama la

parte demandante, acompaña el presupuesto de fojas 16, que da cuenta de la
compra de una cocina Mademsa que figuraba en el inventario de los bienes que
guarnecen la propiedad de Alcalde Chadwick Nº 2121, artefacto que tuvo que ser
adquirido para reemplazar la anterior, al no haber sido habida la cocina anterior en
el inmueble después del abandono de la propiedad, según constata en su informe
del Ministro de Fe, que rola a fojas 19, pérdida que se encuentra acreditada del
mismo modo en el expediente Rol Nº 10593-2005 "Monsalve Méndez Jorge
Eduardo con Salas Martínez Zunilda" sobre terminación del contrato de arriendo y
pago de rentas adeudadas, donde además se constata por medio de fotografías el
espacio vacío del lugar donde se encontraba ubicada la cocina.
 5º. Que de acorde a las normas citadas y a lo que disponen los artículos 1971 y
1947 del Código Civil, que señalan la obligación del arrendatario de conservar el
inmueble arrendado y que lo sindican como responsable de los perjuicios sufridos
por su culpa, corresponde acceder a la pretensión de la demandante, sólo en
orden a incluir entre los perjuicios la reposición de la cocina, cuyo monto asciende
de acuerdo a las probanzas a $ 139.990.

Por las anteriores consideraciones, normas legales citadas y artículos 198 y

siguientes del Código de Procedimiento Civil, se confirma en lo apelado la
sentencia de veinte de abril de dos mil siete, escrita de fojas 57 a fojas 75, con
de claración que se eleva el monto de la indemnización de perjuicios en la suma
de $ 139.990, correspondiente al costo de reposición expresado en el fundamento
quinto de este fallo.

Regístrese y devuélvase.

Redacción de la Ministro (S) doña María Eugenia Campo Alcayaga.

Pronunciada por la Quinta Sala de esta Iltma. Corte de Apelaciones de

Santiago, presidida por la Ministro señora Dobra Lusic Nadal, e integrada por la
Ministro (S) señora María Eugenia Campo Alcayaga y la Abogado integrante
señora Andrea Muñoz Sánchez.

Rol Corte Nº 5.713-2007.

CAPÍTULO II OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR
 1. ENTORPECIMIENTO DEL GOCE EN ARRENDAMIENTO. CASOS EN QUE
ARRENDATARIO TENDRÁ DERECHO A SER INDEMNIZADO

SUMARIO: El arrendatario tendrá derecho a ser indemnizado de los perjuicios que

se le ocasionaren, en las siguientes hipótesis: a) cuando las reparaciones
proceden de causa que ya existía al tiempo del contrato y no era conocida del
arrendatario, pero sí por el arrendador; b) cuando las reparaciones proceden de
causa que ya existía al tiempo del contrato y aun cuando no era conocida por el
arrendador, era tal (la causa) que el arrendador tenía antecedentes para temerla o
debiese por su profesión conocerla, y c) cuando las reparaciones embarazan el
goce de la cosa demasiado tiempo, de manera que no pueda subsistir el
arrendamiento sin grave molestia o perjuicio del arrendatario.

Órgano jurisdiccional : Corte Suprema Primera Sala (Civil)

Tipo de recurso : Recurso de Casación en el fondo

Rol : 3349-2008

Fecha : 06/08/2009 

Cita online : CL/JUR/247/2009

Partes : Municipalidad de San Felipe contra Gladis Manzur y Compañía Limitada

Magistrados: Silva Gundelach, Guillermo; Muñoz Gajardo, Sergio; Juica

Arancibia, Milton; Herreros Martínez, Margarita; Araya Elizalde, Juan

Redactor : Herreros Martínez, Margarita

Voces : arrendamiento - arrendamiento de predio urbano - contrato - daños y

perjuicios - derecho civil - indemnización - lucro cesante - responsabilidad civil -
responsabilidad contractual

Legislación relacionada : Artículo 1928 - Código Civil ; Artículo 1929 - Código

Civil ; Artículo 1556 - Código Civil

TEXTO COMPLETO

Santiago, seis de agosto de dos mil nueve.

 Visto:

En estos autos Rol Nº 20.154, seguidos ante el Segundo Juzgado Civil de San
Felipe, juicio en procedimiento sumario especial de la Ley Nº 18.101, caratulado
"Gladis Manzur y Compañía Limitada c/ Ilustre Municipalidad de San Felipe", don
Mauricio Sabaj Manzur, en representación de la sociedad Gladis Manzur y
Compañía Limitada, dedujo demanda de indemnización de perjuicios por
incumplimiento contractual, en contra de la Ilustre Municipalidad de San Felipe,
representada por su alcalde don Jaime Amar Amar.

Funda su pretensión señalando que, con fechas 19 de junio de 1992 y 16 de

marzo de 1998, arrendó a la demandada los locales comerciales ubicados en calle
Prat Nºs. 208 y 212, respectivamente, para desarrollar negocios de
comercialización de vestuario en la boutique "La Chaucha" y en la tienda infantil
juvenil "Mekano", pagando por cada uno de los locales la renta mensual de
$ 452.485.

Expresa que su representada, conjuntamente con su antecesora en el contrato

—doña Gladis Manzur Dihmes—, arrienda los locales a la municipalidad desde
hace veintisiete años, señalando que nunca ha tenido un problema de pago o
atraso en las rentas o de cualquiera de otra índole.

Manifiesta que en el mes de agosto del año 2003 la demandada inició labores y
actividades de construcción y ampliación de su edificio consistorial, ubicado en
calle Salinas Nº 203, sin que mediara aviso alguno de su parte a los arrendatarios,
procediendo en forma arbitraria a colocar una estructura de madera con malla
raschel en todo el frente de los locales comerciales antes mencionados.

Explica que este proceder unilateral ha provocado grandes perjuicios

económicos a su representada, demostrables cuantitativamente con los libros de
ventas, ya que comparativamente en septiembre y octubre de 2003 se vendieron
$ 6.933.963 menos que el año 2002 en el mismo período, añadiendo que la
demandante, producto de los daños ocasionados, dejó de percibir la suma de
$ 12.000.000 por concepto de incremento de ventas.

Refiere que la causa de esta baja en la comercialización de las mercaderías ha

sido única y exclusivamente la instalación de la mencionada malla, la cual ha
impedido la vista del público hacia sus locales, dificultando enormemente el
acceso a los mismos y la exhibición y venta de su stock de productos.
 Relata que con el objeto de solucionar las turbaciones o embarazos antes
señalados, él y dos comerciantes más pidieron audiencia con el señor alcalde,
comprometiéndose en tal oportunidad la citada autoridad a solucionar el problema
a la brevedad, lo que no ocurrió.

Argumenta que existen otros sistemas alternativos a la instalación de malla

raschel que, no obstante su mayor costo, no perjudican a los arrendatarios ni al
público en general, los que la demandada no ha estado dispuesta a emplear.

Explica que conforme al artículo 1924 Nº 3 del Código Civil, el arrendador se
encuentra obligado a librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el
goce de la cosa arrendada y que el artículo 1928 del mismo cuerpo legal dispone
que el arrendador no puede, sin el consentimiento del arrendatario, mudar la forma
de la cosa arrendada ni hacer en ella obras o trabajos que puedan turbar o
embarazar su goce, añadiendo en el inciso segundo que, con todo, si se trata de
reparaciones que no puedan sin grave inconveniente diferirse, será el arrendatario
obligado a sufrirlas, aun cuando le priven del goce de una parte de la cosa
arrendada, pero tendrá derecho a que se le rebaje entre tanto el precio o renta, a
proporción de la parte que fuere.

Agrega que, asimismo, el inciso final del citado artículo dispone igual derecho al
arrendatario cuando las reparaciones hayan de embarazar el goce de la cosa
demasiado tiempo, de manera que no pueda subsistir el arrendamiento sin grave
molestia o perjuicio del arrendatario.

Manifiesta que, conforme a lo establecido en el artículo 1552 del citado estatuto

legal, su representada ha dejado de pagar las rentas de arrendamiento porque el
arrendador ha incumplido previamente la obligación prevista en el numeral 3º del
mencionado artículo 1924.

Señala, finalmente, que conforme a lo prevenido en el artículo 1929 del Código

Civil, si el arrendatario es turbado en su goce por el arrendador o por cualquier
persona a quien éste pueda vedarlo, tendrá derecho a indemnización de
perjuicios.

Solicita, por tanto, se declare: 1.- que no está obligado a pagar las rentas de
arrendamiento a la arrendadora durante todo el tiempo que ha persistido la
turbación o embarazo; 2.- que la demandada está obligada a pagarle el lucro
cesante sufrido a consecuencia de las molestias soportadas, el cual estima en la
suma de $ 12.000.000, que corresponden al incremento de ventas de ambos
locales, equivalente a las ventas de los meses de septiembre y octubre del año
2002, incrementadas en un 25%, más el lucro cesante que se producirá en los
meses de octubre, noviembre y diciembre del año 2003, el que cuantificará en la
etapa de cumplimiento del fallo; 3.- que la arrendadora deberá pagar, además,
todos los perjuicios y el daño moral causado por la turbación o embarazo, cuya
cuantía y monto se determinarán en la etapa de cumplimiento del fallo; 4.- que las
cantidades demandadas deberán pagarse con reajustes e intereses devengados
desde la época de la presentación de la demanda hasta el pago efectivo, y 5.- que
la contraria deberá pagar también las costas del juicio.

Contestando la demanda, la demandada solicitó su rechazo, con costas,

argumentando, en primer lugar, que no es efectivo que haya existido turbación o
embarazo en el goce de la cosa arrendada.

Sostiene que jamás se ha provocado alguna molestia a los locales que arrienda
a la sociedad demandante, ya que en la instalación de las faenas a que hace
referencia la demanda se tuvo especial cuidado en adecuar un paso fluido y
expedito destinado a los transeúntes en general y a los eventuales clientes de los
comercios existentes en el lugar.

Señala que, por otra parte, si se examina el artículo 5.8.7 de la Ordenanza

General de Urbanismo y Construcción, en especial lo relativo a los cierres
provisionales que son necesarios levantar cuando se ejecutan obras de la
envergadura de las que se realizaron por parte de la municipalidad, se concluye,
sin lugar a dudas, que dichos cierros se llevaron a efecto absolutamente apegados
a la disposición legal citada y que tenían por objeto no solamente salvaguardar la
integridad de las personas, sino que también permitir el libre acceso a los locales
comerciales y la apreciación tanto de las vitrinas como del interior de los locales.
De esta manera, afirma, la municipalidad custodió tanto no embarazar el goce de
los locales arrendados como la seguridad de los peatones y transeúntes en el
lugar.

En segundo lugar, asevera que como no ha habido turbación o embarazo

tampoco existen los perjuicios que la demandante pretende. En tal sentido,
sostiene que a nadie le consta si realmente se ha producido pérdida para los
negocios ni mucho menos que ella sea atribuible a la acción municipal. Por
consiguiente, expresa, es improcedente que con ese pretexto la demandante
intente eludir el pago de las rentas respectivas, ya que se encuentra atrasada en
la solución de las mismas.

Finalmente indica que las disposiciones legales citadas por la contraria son
inaplicables, toda vez que nunca ha existido turbación o embarazo en la cosa
arrendada y que a la fecha en que se efectúa la contestación de la demanda el
cierre provisorio que se levantó con motivo de las obras realizadas en el edificio
consistorial ha sido retirado en su totalidad, desde hace más de un mes y medio,
por haberse cumplido su objetivo.

Por sentencia de cuatro de junio de dos mil siete, escrita a fojas 214, la señora
juez titular del referido tribunal a quo acogió la demanda, sólo en cuanto condenó
a la demandada a pagar a la demandante —a título de indemnización de
perjuicios por lucro cesante—, la suma de $ 5.971.848 por incumplimiento de la
obligación establecida en el artículo 1924 Nº 3 del Código Civil, disponiendo que la
cantidad indicada deberá pagarse reajustada conforme a la variación que
experimente el Índice de Precios al Consumidor entre el mes de noviembre de
2003 y aquél en que se verifique el pago efectivo, devengando intereses una vez
ejecutoriado fallo; y no condenó en costas a la demandada, por no haber sido
totalmente vencida.

Apelado el fallo por ambas partes, una de las Salas de la Corte de Apelaciones
de Valparaíso, por sentencia de dos de abril de dos mil ocho, que se lee a fojas
257, lo confirmó.

En contra de esta última decisión la demandada dedujo recurso de casación en

el fondo.

Se ordenó traer los autos en relación.

Considerando:

Primero: Que el recurrente sostiene que la sentencia de segundo grado que, en

lo pertinente a este recurso, confirmó el fallo del tribunal a quo, que a su vez
acogió parcialmente la demanda de autos, condenando a la demandada a pagar a
título de indemnización de perjuicios por lucro cesante la suma de $ 5.971.848, ha
sido dictada con infracción de disposiciones legales, según pasa a explicar:

a) Estima infringidos los artículos 408, 383, 425 y 428 del Código de
Procedimiento Civil, en relación con los artículos 1556, 1698, 1928 y 1929 del
Código Civil y 8º Nº 7 de la Ley Nº 18.101.

Argumenta al efecto que se habrían transgredido las leyes reguladoras de la

prueba, porque en la inspección personal llevada a cabo por el tribunal de primer
grado se señaló que se observaba a esa fecha un flujo normal de peatones y que
los locales comerciales se encontraban expuestos al público, expresando que
dicha apreciación debió, a su juicio, constituir plena prueba acerca de esas
circunstancias fácticas, situación por la que, a su turno, debió restársele valor
probatorio a la testimonial rendida por la actora por tratarse, en su parecer, de
testigos de oídas.

Añade que, asimismo, el informe pericial contable acompañado a la causa debió

apreciarse conforme a las reglas de la sana crítica, en concordancia con lo
previsto en los artículos 425 del Código de Procedimiento Civil y 8 Nº 7 de la Ley
Nº 18.101 y, en definitiva, haberse preferido la prueba más conforme con la
verdad.

b) Denuncia vulneración a los artículos 19 inciso 1º, 20, 22 inciso 1º, 1928 y
1929 del Código Civil.

Sostiene que la sentencia incurre en falsa aplicación de la ley al extender el

contenido del artículo 1929 del referido estatuto legal a un caso previsto
expresamente en el artículo 1928 del mismo código, el que sólo otorgaba a la
demandante derecho a solicitar una rebaja proporcional en el precio de la renta;

Segundo: Que son hechos establecidos por los jueces del fondo, relevantes
para la resolución del presente recurso, los siguientes:

1º. Que la demandante sociedad Gladis Manzur y Compañía Limitada arrienda

a la Ilustre Municipalidad de San Felipe dos locales comerciales ubicados en calle
Prat Nºs. 208 y 212, desde el 19 de junio de 1992 y a contar del 16 de marzo de
1998, respectivamente.

2º. Que, frente a los locales comerciales indicados, la demandada instaló una
malla raschel que cubría desde la Tesorería Municipal hasta el local Nº 216 y que
impedía la visibilidad y el libre acceso a tales establecimientos.

3º. La existencia de turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada, en

razón, precisamente, de la instalación en el frontis de los locales comerciales
arrendados de una estructura de paneles, en madera con malla raschel, la que
impidió la adecuada visibilidad de los establecimientos al público, además del
acceso a éstos, turbación o embarazo que se prolongó, por lo menos, desde el
mes de agosto y hasta el mes de diciembre, ambos del año 2003.

4º. El incumplimiento contractual de la demandada respecto de su obligación de

librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa
arrendada.
 5º. Que la demandante sufrió daño o menoscabo a causa de la turbación o
embarazo en el goce de los locales arrendados, perjuicio consistente en la baja en
las ventas de los meses de septiembre y octubre del año 2003 respecto de igual
período del año 2002;

Tercero: Que la cita de las disposiciones legales denunciadas por el recurrente,

expuestas previamente en el motivo primero y los argumentos esgrimidos en
apoyo de sus afirmaciones en tal sentido, tienen por objeto sustentar
fundamentalmente: 1.- que una adecuada valoración de la prueba rendida en
autos, especialmente de la inspección personal practicada por el tribunal a quo,
debió conducir a los jueces del mérito a tener por establecido que no existió
turbación o embarazo en el goce de los locales arrendados, y 2.- que la errónea
interpretación y aplicación de los artículos 1928 y 1929 del Código Civil determinó
que los sentenciadores accedieran a otorgar una indemnización de perjuicios, a su
entender, improcedente, por cuanto la demandante, atendido el fundamento de su
pretensión, sólo tenía derecho a solicitar una rebaja proporcional en el precio de la
renta;

Cuarto: Que para un adecuado análisis de los errores de derecho denunciados

por el recurrente, debe consignarse que las leyes reguladoras de la prueba, como
lo ha reconocido reiteradamente esta Corte, se entienden vulneradas,
fundamentalmente, cuando los sentenciadores invierten el onus probandi,
rechazan las pruebas que la ley admite, aceptan las que la ley rechaza,
desconocen el valor probatorio de las que se produjeron en el proceso cuando la
ley le asigna uno determinado de carácter obligatorio o alteran el orden de
precedencia que la ley le diere.

Se ha repetido que ellas constituyen normas básicas de juzgamiento, que

contienen deberes, limitaciones o prohibiciones a que deben sujetarse los
sentenciadores. Luego, los jueces del fondo son soberanos para apreciar las
pruebas, dentro del marco establecido por las normas pertinentes. Por ello, no son
susceptibles de ser revisadas por la vía de la casación las decisiones de los
sentenciadores basadas en disposiciones que entregan libremente la
justipreciación de los diversos elementos probatorios;

Quinto: Que conforme lo señalado, debe desestimarse el recurso en cuanto está

fundado en la infracción del artículo 1698 del Código Civil, por cuanto esta norma
se infringe cuando la sentencia obliga a una de las partes a probar un hecho que
corresponde acreditar a su contraparte, esto es si se altera el onus probandi, lo
que a la luz de los antecedentes, se observa, no ha ocurrido;
 Sexto: Que en relación a la supuesta infracción al artículo 428 del Código de
Procedimiento Civil, cabe recordar, asimismo, como lo ha señalado la
jurisprudencia uniforme de esta Corte, que cuando un determinado medio
probatorio produce, de acuerdo a la ley, prueba completa de un hecho, ello no
impide que ese hecho sea desvirtuado por otro medio que produzca también plena
prueba y que el tribunal crea más conforme con la verdad.

Este precepto, sin embargo, no tiene aplicación cuando la misma ley resuelve la
eventual contradicción entre dos o más evidencias, como ocurre con la confesión
de hechos personales o los hechos que se presumen de derecho, que no admiten
prueba en contrario. Tal es la regla que consagra la disposición legal denunciada,
sobre cuya aplicación no tiene cabida el control que ejerce este tribunal de
casación sino en cuanto, obviamente, los jueces prefieran un medio en
circunstancias que la ley les haya impuesto inclinarse necesariamente por otro, lo
que en la situación en estudio no acontece;

Séptimo: Que la denuncia de infracción al artículo 383 del Código de

Procedimiento Civil, sobre valoración del testimonio de oídas, deberá también ser
desestimada toda vez que, en principio, no es efectivo el carácter que el
recurrente pretende otorgar a los testigos de la demandante, quienes depusieron
principalmente acerca del primer punto de prueba, esto es "efectividad de la
turbación o embarazo en la cosa arrendada", declarando al efecto lo que
apreciaron en forma directa a través de sus propios sentidos, sin perjuicio de que
repreguntados sobre temas adicionales hayan hecho referencia a situaciones de
las que habrían tomado conocimiento, según reconocen, mediante el dicho de
terceras personas.

No obstante lo anterior, cabe igualmente desechar este cargo, ya que el referido

precepto legal no constituye una ley reguladora de la prueba, puesto que
únicamente estatuye una facultad a los jueces del mérito para otorgar a
determinados testimonios el valor de base de una presunción judicial, de manera
que no puede configurarse a su respecto una infracción de ley;

Octavo: Que, como se señaló precedentemente, en el recurso en estudio se

acusa infringido el artículo 408 del Código de Procedimiento Civil, precepto que
efectivamente posee la condición de norma reguladora de la prueba, pues
estatuye que la inspección personal constituirá prueba completa en cuanto a las
circunstancias o hechos materiales que el tribunal establezca en el acta como
resultado de su propia observación.
 Del tenor de esta disposición aparece claro que la infracción a la regla se
consumará cuando el tribunal no dé por probados los hechos consignados en el
acta como resultado de lo que examinó, o lo haga respecto de hechos distintos.

Ahora bien, en la sentencia que es objeto de la casación no se da por

establecida la existencia de ningún hecho que sea contrario a aquéllos que el
juzgador observó en la diligencia practicada y de la que se levantó el acta que rola
a fojas 59, de fecha dieciocho de diciembre de dos mil tres, la cual da cuenta de
las circunstancias fácticas que eran perceptibles a esa época, de modo tal que la
infracción denunciada no resulta ser efectiva;

Noveno: Que finalmente, en relación a la denuncia de infracción a los artículos

425 del Código de Procedimiento Civil y 8º Nº 7 de la Ley Nº 18.101, relativos a la
valoración de la prueba conforme a las reglas de la sana crítica y,
específicamente, respecto de la ponderación del informe pericial contable
elaborado en la causa, es preciso consignar, en primer término, que la sana crítica
viene a constituir un sistema de ponderación de los medios probatorios o
evaluación comparativa de los mismos, que pretende liberar al juez de
disposiciones cerradas, puesto que no siempre el seguirlas es garantía de justicia
en las determinaciones jurisdiccionales, reaccionando en contra de la aplicación
objetiva de la ley, impulsando al magistrado a buscar con determinación la verdad
dentro del conflicto.

Como se sabe, la prueba pericial se aprecia de acuerdo a las reglas de la sana

crítica, análisis que importa tener en consideración las razones jurídicas,
asociadas a las simplemente lógicas, científicas, técnicas o de experiencia en
cuya virtud se les designe o se les reste valor, tomando en consideración
especialmente la multiplicidad, gravedad, precisión, concordancia y conexión de
las pruebas o antecedentes del proceso, de forma que el examen conduzca
lógicamente a la conclusión que convence al sentenciador. En definitiva, el juez
debe ponderar los elementos de juicio, bajo parámetros jurídicos, lógicos y de
manera fundada, apoyado en los elementos que le produzcan convicción de
acuerdo a su experiencia.

Conforme a lo señalado anteriormente, cabe sólo concluir que no se advierte en

el caso en particular una errónea valoración y ponderación de los medios
probatorios rendidos, en general, ni de la prueba pericial, en lo específico, en
términos tales que los sentenciadores contravengan las leyes de la lógica, la
experiencia y los conocimientos científicamente afianzados, debiendo
considerarse, además, que el propósito final de las argumentaciones que vierte el
recurrente a ese respecto, para expresar los errores de derecho que atribuye a la
sentencia recurrida, consiste en promover que se lleve a cabo por esta Corte una
nueva valoración de las probanzas, distinta de la ya efectuada por los jueces del
mérito, actividad que resulta extraña a los fines de la casación en el fondo;

Décimo: Que establecida la inexistencia de infracción de leyes reguladoras de

la prueba, corresponde pronunciarse respecto de las supuestas transgresiones
que el recurrente estima se han cometido por los jueces del fondo a los artículos
1928 y 1929 del Código Civil, a la luz de la que, a su entender, debió haber sido su
correcta interpretación, conforme a lo prevenido en los artículos 19, 20 y 22 del
mismo estatuto legal, preceptos que, en consecuencia, también acusa vulnerados.

Al respecto, resulta útil recordar que el artículo 1928 del Código Civil manifiesta
que: "El arrendador, en virtud de la obligación de librar al arrendatario de toda
turbación o embarazo, no podrá, sin el consentimiento del arrendador, mudar la
forma de la cosa arrendada, ni hacer en ella obras o trabajos algunos que puedan
turbarle o embarazarle el goce de ella.

Con todo, si se trata de reparaciones que no puedan sin grave inconveniente

diferirse, será el arrendatario obligado a sufrirlas, aun cuando le priven del goce de
una parte de la cosa arrendada; pero tendrá derecho a que se le rebaje entre tanto
el precio o renta, a proporción de la parte que fuere.

Y si estas reparaciones recaen sobre tan gran parte de la cosa, que el resto no
aparezca suficiente para el objeto con que se tomó en arriendo, podrá el
arrendatario dar por terminado el arrendamiento.

El arrendatario tendrá además derecho para que se le abonen los perjuicios, si

las reparaciones procedieren de causa que existía ya al tiempo del contrato y no
era entonces conocida por el arrendatario, pero lo era por el arrendador, o era
tal que el arrendador tuviese antecedentes para temerla, o debiese por su
profesión conocerla.

Lo mismo será cuando las reparaciones hayan de embarazar el goce de la cosa

demasiado tiempo, de manera que no pueda subsistir el arrendamiento sin grave
molestia o perjuicio del arrendatario".

Por su parte, el artículo 1929 del citado estatuto legal prevé que: "Si fuera de los
casos previstos en el artículo precedente, el arrendatario es turbado en su goce
por el arrendador o por cualquiera persona a quien éste pueda vedarlo, tendrá
derecho a indemnización de perjuicios";
 Undécimo: Que el artículo 1915 del Código Civil define el arrendamiento
señalando que "es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la
una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y
la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado", reseña que
resulta coincidente con la que otorga a dicho concepto el Diccionario de la Real
Academia de la Lengua Española que define la voz arrendar como "ceder o
adquirir por precio el goce o aprovechamiento temporal de cosas, obras o
servicios".

Cabe, asimismo, mencionar que la locución arrendamiento deriva del latín "a-
renda", esto es entregar cosas, ejecutar obras o servicios a renta, a cambio del
pago de una renta.

En algunos países de habla española se utiliza en su lugar la expresión

"alquiler", la cual deriva del árabe "al-kira", que alude también al arrendamiento de
cosas a cambio de un precio, o la renta que se paga por ellos;

Duodécimo: Que el contrato de arrendamiento de carácter bilateral, oneroso,

conmutativo, principal y por regla general puro y simple, consensual y de tracto
sucesivo, impone obligaciones a ambos contratantes, siendo de cargo del
arrendador, en términos generales, las obligaciones de entregar al arrendatario la
cosa arrendada, de mantenerla en el estado de servir para el fin para el que ha
sido arrendada y de librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce
de la cosa objeto del contrato.

En relación a este último deber del arrendador y congruentemente con el tenor

del artículo 1928 del Código Civil, previamente transcrito, cabe precisar tal
obligación señalando que, conforme a ella, dicho contratante debe abstenerse de
mudar la forma de la cosa arrendada o de hacer trabajos en la misma que
embaracen el goce del arrendatario.

Sin perjuicio de lo afirmado, es dable anotar que la ley permite al arrendador

efectuar reparaciones, siempre y cuando se verifiquen dos requisitos: 1º.- que
se trate de reparaciones que no puedan sin grave inconveniente diferirse, y 2º.-
que la privación que sufra el arrendatario en el goce de la cosa, a consecuencia de
las reparaciones, sólo sea parcial. En esta eventualidad el arrendatario tendrá
derecho a una rebaja proporcional de la renta de arrendamiento.

Puede ocurrir, sin embargo, que las reparaciones sean de tal magnitud que
priven al arrendatario del goce de la cosa arrendada, caso en el cual éste podrá
"dar por terminado el arrendamiento", es decir, tendrá la facultad de pedir que se
declare el término del contrato. "Así, si se trata de una casa habitación y hay que
cambiar el techo, estaríamos en el caso de este inciso" (Alessandri Arturo,
Somarriva Manuel y Vodanovic Antonio, "Tratado de los Derechos Reales",
Bienes, Tomo I, Editorial Jurídica, 1993, pág. 166).

En todo caso, el arrendatario tendrá derecho a ser indemnizado de los perjuicios

que se le ocasionaren, en las siguientes hipótesis: a) cuando las reparaciones
proceden de causa que ya existía al tiempo del contrato y no era conocida del
arrendatario, pero sí por el arrendador; b) cuando las reparaciones proceden de
causa que ya existía al tiempo del contrato y aun cuando no era conocida por el
arrendador, era tal (la causa) que el arrendador tenía antecedentes para temerla o
debiese por su profesión conocerla, y c) cuando las reparaciones embarazan el
goce de la cosa demasiado tiempo, de manera que no pueda subsistir el
arrendamiento sin grave molestia o perjuicio del arrendatario;

Decimotercero: Que no obstante lo manifestado, el artículo 1929 del Código

Civil establece el deber del arrendador de abstenerse de turbar de cualquier forma
al arrendatario, disponiendo al efecto que: "Si fuera de los casos previstos en el
artículo precedente, el arrendatario es turbado en su goce por el arrendador o por
cualquier otra persona a quien éste pueda vedarlo, tendrá derecho a
indemnización de perjuicios", aludiendo, de este modo, el legislador a cualquier
vía de hecho que perturbe al arrendatario en el goce del bien, en que incurra el
arrendador o un tercero, sobre el cual éste posea el ascendiente suficiente para
haberle impedido realizar tal conducta;

Decimocuarto: Que de las consideraciones jurídicas que anteceden es posible

concluir que, a diferencia de lo afirmado por el recurrente, lo cierto es que en el
caso sub lite los sentenciadores del mérito realizaron una adecuada y correcta
interpretación y aplicación de los artículos 1928 y 1929 del Código Civil, a la luz de
las orientaciones que prevén los artículos 19, 20 y 22 del mismo estatuto
normativo, toda vez que conforme se colige de los antecedentes del proceso y de
los hechos que fueron fijados por los jueces del fondo, se configuró en la especie
la última hipótesis recogida en el párrafo quinto del motivo duodécimo, esto es la
ejecución de reparaciones en el inmueble por parte de la arrendadora que
entorpecieron el goce de la arrendataria de los locales comerciales por un período
de tiempo prolongado, subsistiendo, a pesar de ello, el contrato de arrendamiento,
con grave molestia y perjuicio de esta última, situación fáctica que, según se ha
dicho, le otorgaba derecho para demandar que le fueran resarcidos los daños
sufridos con ocasión de tal conducta de la demandada, motivo por el cual el
segundo capítulo de casación del presente recurso de nulidad de fondo carece de
sustento jurídico y deberá, igualmente, ser desechado;
 Decimoquinto: Que, consecuentemente, los errores de derecho en que se
hacen consistir las infracciones legales denunciadas no se han cometido, por lo
que el arbitrio en estudio debe ser desestimado.

Por estas consideraciones y visto, además, lo dispuesto en las normas legales

citadas y en los artículos 765 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza
el recurso de casación en el fondo interpuesto en la petición principal contenida en
la presentación de fojas 258, por el abogado don Alejandro Cea Bustos, en
representación de la demandada, Ilustre Municipalidad de San Felipe, en contra
de la sentencia de dos de abril de dos mil ocho, escrita a fojas 257.

Se previene que el Ministro Sr. Juica no acepta el acápite final del considerando
noveno de esta sentencia.

Regístrese y devuélvase, con sus agregados.

Redacción a cargo de la Ministro Sra. Margarita Herreros Martínez.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema, por los Ministros Sres.
Milton Juica A., Sergio Muñoz G., Sra. Margarita Herreros M., Sres. Juan Araya E.
y Guillermo Silva G.

No firma el Ministro Sr. Juica, no obstante haber concurrido a la vista del

recurso y acuerdo del fallo, por estar en comisión de servicios.

Autorizado por la Secretaria Subrogante, Sra. Carola A. Herrera Brümmer.

En Santiago, a seis de agosto de dos mil nueve, notifiqué en Secretaría por el

Estado Diario la resolución precedente.

Rol Nº 3.349-2008
 2. SI TURBACIÓN POR TRABAJOS ES CONSIDERABLE ARRENDATARIO
TIENE DERECHO A DEMANDAR TERMINACIÓN DE CONTRATO

SUMARIO: De conformidad a lo establecido en el artículo 1924 del Código Civil el

arrendador está obligado a mantener la cosa en el estado de servir para el fin que
ha sido arrendada y a librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el
goce de la cosa, la que se descompone en: a) obligación del arrendador de no
turbar al arrendatario, y b) obligación del arrendador de garantizar al arrendatario
de perturbaciones de terceros. En cuanto a la primera de ellas, acorde lo dispone
el artículo 1928 del Código Civil, las turbaciones pueden provenir de mutaciones
en la forma de la cosa o de la ejecución de trabajos en ella. Si las reparaciones le
causan una turbación de poca importancia debe soportarlas el arrendatario, mas
le asiste el derecho de pedir una rebaja del precio o renta. En caso de que sean
de tal entidad que la turbación resulte considerable, el arrendatario podrá
demandar la terminación del contrato, como lo preceptúa el inciso tercero de la
norma legal citada.

Órgano jurisdiccional: Corte de Apelaciones de Antofagasta

Tipo de recurso : Apelación

Rol : 226-2007

Fecha : 27/07/2007 

Cita online : CL/JUR/1492/2007

Magistrados: Soto Torrealba, Laura

Redactor : Soto Torrealba, Laura

Voces : arrendamiento - contrato - derecho civil - obligaciones del arrendador

Legislación relacionada :Artículo 1928 - Código Civil;Artículo 1924 - Código Civil

TEXTO COMPLETO

Antofagasta, veintisiete de julio de dos mil siete.

Vistos:
 Se reproduce la sentencia en alzada, con excepción de los considerandos
decimotercero, decimocuarto y decimoquinto que se eliminan, y se le introducen
las siguientes modificaciones:

En el motivo undécimo, en el inicio de su línea cinco, se sustituye la palabra

arrendatario por arrendador.

En el considerando decimoséptimo, en el apartado octavo después del artículo

los y antes de la conjunción y, se reemplaza la palabra años por daños.

Y se tiene, además, presente:

Primero: Que en materia de relación contractual debe tenerse presente lo

dispuesto en el artículo 1489 del Código Civil, en cuanto establece que en los
contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria de no cumplirse por uno
de los contratantes lo pactado o el cumplimiento del contrato con indemnización
de perjuicios.

Segundo: Que por el libelo de fojas 9 el arrendador, demandante de autos, en

virtud de lo dispuesto en los artículos 1924 y 1928 del Código Civil pide la
terminación del contrato de arrendamiento con indemnización de perjuicios,
fundado en que los trabajos ejecutados por la Ilustre Municipalidad de Calama en
el local arrendado en el giro de confitería —ubicado en el cine de esa ciudad—, le
produjeron perturbación en su goce que le impidió continuar con la explotación de
su actividad económica en dicho rubro.

Tercero: Que, de conformidad a lo establecido en el artículo 1924 del Código

Civil, el arrendador está obligado a mantener la cosa en el estado de servir para el
fin que ha sido arrendada y a librar al arrendatario de toda turbación o embarazo
en el goce de la cosa, la que se descompone en:

a) obligación del arrendador de no turbar al arrendatario, y

b) obligación del arrendador de garantizar al arrendatario de perturbaciones de

terceros.

En cuanto a la primera de ellas, acorde lo dispone el artículo 1928 del Código

Civil, las turbaciones pueden provenir de mutaciones en la forma de la cosa o de
la ejecución de trabajos en ella.
 Si las reparaciones le causan una turbación de poca importancia debe
soportarlas el arrendatario, mas le asiste el derecho de pedir una rebaja del precio
o renta.

En caso de que sean de tal entidad que la turbación resulte considerable, el

arrendatario podrá demandar la terminación del contrato, como lo preceptúa el
inciso tercero de la norma legal citada; a ello puede sumarse la indemnización de
perjuicios, si dichas reparaciones procedieren de causa que existía ya al tiempo
del contrato, desconocida del arrendatario, pero que el arrendador conoció o era
tal que tuviese antecedentes para tenerlo o debiese por su profesión conocerla y si
las reparaciones han de dificultar el goce por mucho tiempo, de manera que no
pueda subsistir el contrato de arrendamiento sin grave molestia o perjuicio para el
arrendatario.

Cuarto: Que en el caso sublite resulta evidente que los trabajos efectuados en el

inmueble arrendado le produjeron al arrendatario turbaciones, ya que no pudo
usarla para el fin estipulado en el contrato, al no poder desplegar su actividad
comercial desde el 23 de enero de 2004, ya que no disponía de alcantarillado para
el funcionamiento de su local de confitería, de modo que en estas circunstancias le
asiste el derecho de poner término al contrato de arrendamiento que lo liga con el
arrendador.

Quinto: Que como lo dispone el artículo 1556 del Código Civil, la indemnización

de perjuicios comprende tanto el daño emergente como el lucro cesante.

El perjuicio reclamado por el demandante dice relación con este último, y lo

hace consistir en los ingresos que dejó de percibir al no poder ejercer su actividad
comercial como consecuencia de la perturbación que experimentó el inmueble por
los meses que restaban de vigencia del contrato de arriendo celebrado,
ascendentes a $ 34.500.000, a razón de $ 1.500.000 mensuales promedio, por el
término de veintitrés meses; además, la suma de $ 2.000.000 por despido de
personal, traslado de maquinarias y mercadería perecible.

Sexto: Que habiéndose controvertido en la litis la naturaleza y monto de los

perjuicios reclamados por el demandante, sobre él recae el onus probandi en
cuanto debe suministrar al tribunal los antecedentes probatorios necesarios para
determinar con acierto el monto de los mismos.

Séptimo: Que para acreditar tales pretensiones el actor acompañó, con la

debida ritualidad procesal, desde fojas 52 a 65 copias del libro de ventas y
servicios, correspondiente a los meses de enero a diciembre de 2003 y enero de
2004, donde se detallan los promedios mensuales de ventas del negocio, y la
testimonial rendida a fojas 73 y siguientes y confesional de fojas 104 y siguientes,
que el juez analiza pormenorizadamente en los considerandos séptimo y octavo
de su fallo.

Octavo: Que del mérito de la prueba analizada precedentemente no logró

acreditarse los perjuicios solicitados por el actor, desde que si bien los libros de
ventas y servicios dan cuenta de lo que mensualmente vendía, no permiten
establecer las utilidades efectivamente obtenidas, los testigos nada dicen al
respecto y sin que obren en el proceso probanzas reveladoras del tiempo en que
estuvo imposibilitado de trabajar en su negocio, con ocasión de las perturbaciones
de que fue objeto la cosa arrendada, por lo que la demanda deberá rechazarse en
su decisión indemnizatoria.

Noveno: Que evidentemente los perjuicios no fueron coetáneos o

contemporáneos a la época del contrato, el que fue celebrado con mucha
anterioridad a las turbaciones en el goce sufrido por el arrendatario, de manera tal
que éstas no pudieron preverse.

En el mismo contexto, y considerando que no se han probado los perjuicios, y

dada la magnitud de las obras descritas, el mismo arrendatario pudo y debió haber
dado término al contrato de arrendamiento, lo que en el hecho no ocurrió, sino que
demanda posteriormente hipotéticos perjuicios los que, como se ha mencionado,
no fueron probados, perjuicios que pudieron haber sido perfectamente evitados
con la acción temprana y eficaz del arrendatario, dando término anticipado al
referido contrato.

Décimo: Que no se condenará a la parte demandante al pago de las costas de

la causa y del recurso por no haber resultado totalmente vencida en juicio.

Por estas consideraciones y lo dispuesto en los artículos 186 y siguientes del

Código de Procedimiento Civil, se revoca sin costas la sentencia de fecha doce de
diciembre de dos mil seis, escrita a fojas 118 y siguientes, sólo en cuanto por ella
ordena pagar al actor la suma de $ 27.300.000 por concepto de indemnización y,
en su lugar, se declara que no se hace lugar a ella.

La demandante deberá restituir el inmueble dentro de tercero día de notificado

el cúmplase del presente fallo.

Se confirma en lo demás la referida sentencia.

Regístrese y devuélvase.
Redacción de la Ministro Titular, doña Laura de los Ángeles Soto Torrealba.

Rol Nº 226-2007.
 3. PROPIETARIO DE INMUEBLE ARRENDADO INFRINGE GARANTÍAS
CONSTITUCIONALES AL INGRESAR A PROPIEDAD QUE SE ENCONTRABA
TEMPORALMENTE SIN MORADORES

SUMARIO: Se ha establecido que el recurrido ha perturbado el ejercicio del derecho

de propiedad del recurrente, emanado del contrato de arriendo, al ingresar al
domicilio, aprovechando de que el inmueble se encontraba temporalmente sin
moradores para reparación, pintura, sin autorización alguna, sin resolución
emanada de Tribunales competentes, en un acto arbitrario e ilegal, privándole del
derecho de uso y gozar de la casa arrendada. Asimismo, con la conducta descrita
el recurrido ha infringido también, el derecho establecido en el artículo 19 Nº 5 de
la Constitución Política de la República, esto es, la inviolabilidad del hogar, y ha
impedido el desarrollo de la actividad económica del arrendatario, pues el
inmueble arrendado estaba registrado como domicilio social ante el Servicio de
Impuestos Internos (Considerando décimo sentencia Corte de Apelaciones).

Órgano jurisdiccional: Corte de Apelaciones de Iquique

Tipo de recurso : Recurso de Protección

Rol : 40-2013

Fecha : 18/02/2013

Cita online : CL/JUR/368/2013

Partes : Constructora Fides Ltda. con Canelo Laymen Jorge Alejandro

Magistrados: Chamorro Pinto, Mirta; Gatica Muñoz, Erico

Redactor : Araya Leyton, Jorge

Voces : acción constitucional - arrendamiento - bien inmueble - contrato - derecho

constitucional - derecho de propiedad - derecho municipal - derechos
constitucionales - domicilio - ejercicio del comercio - extinción del arrendamiento -
inviolabilidad de domicilio - municipalidad - órgano administrativo - patente
municipal - recurso de protección

Legislación relacionada : artículo 19 Nº 5 - Constitución Política de la República;

artículo 6º - Ley Nº 18.101
TEXTO COMPLETO

Iquique, dieciocho de febrero de dos mil trece.

Proveyendo lo solicitado en el segundo y tercer otrosí, letra b) y numeral 3º, de

fojas 23, y a fojas 63: no ha lugar por innecesario.

Visto:

A fojas 23 comparece don Rodrigo Campos Oliva, abogado, domiciliado en

Serrano 145, oficina 1203 de esta ciudad, en representación de Fides Ltda.,
empresa del giro comercial, con domicilio en Teresa Wills Montt Nº 2172, de esta
ciudad, deduciendo acción constitucional de protección en contra de don Jorge
Alejandro Canelo Laymen, ingeniero civil mecánico, domiciliado en Avda.
Francisco Bilbao Nº 3421, depto. 2104, edificio Los Delfines, de esta comuna,
cónyuge de su arrendadora, quien habría cambiado el candado del inmueble que
arrienda, vulnerando las garantías constitucionales de los numerales 24, 5, 16 y 21
del artículo 19 de nuestra Carta Magna.

Señala que el 3 de marzo de 2010, su representada celebró contrato de

arriendo con doña Silvana Contreras respecto del inmueble de Teresa Wills Montt
Nº 2172, cumpliendo con todas las obligaciones que impone el contrato; que es el
domicilio registrado en el Servicio de Impuestos Internos como de su mandante;
que el 9 de julio de 2012, el recurrido interpuso en contra de su cónyuge
(arrendadora) una querella posesoria en causa Rol Nº 2452-2012, del Segundo
Juzgado de Letras en lo Civil, caratulada "Canelo Laymen Jorge con Contreras
Reinoso", a fin de recuperar el bien raíz que le fue arrendado, causa en la que se
estableció la fecha del contrato y que la arrendadora es cónyuge del recurrido
desde el 14 de noviembre de 1997; que la acción fue rechazada en todas sus
partes y confirmado el rechazo por esta Corte en causa Rol Nº 757-2012; que
durante enero, a raíz de renovar estéticamente la propiedad, mediante una
pin tura general del inmueble, y la reparación de variados pequeños desperfectos,
retiró del interior diversos bienes a fin de que los trabajadores pudieren trabajar
con facilidad; que el pasado 14 de enero sus trabajadores se encontraron con que
la propiedad presentaba un candado distinto al puesto por la empresa y que se
había cambiado la cerradura, por lo que se comunicó con su arrendadora y con
vecinos del sector, quienes informaron que habían visto al recurrido ingresar al
inmueble comentando que lo hacía porque la propiedad se encontraba
desocupada, apersonándose un cerrajero el pasado 14 de enero cambiando la
cerradura, poniendo un candado e impidiendo el ingreso del recurrente, por lo que
el recurrido ingresó al hogar por la fuerza, sin autorización y abusando del hecho
que se encontraba sin moradores para su pintura, despojándolo del ejercicio del
derecho de dominio sobre aquellos derechos emanados del contrato de arriendo y
privándole del ejercicio del mismo respecto de las cosas muebles de propiedad de
su mandante que se encontraban en el inmueble materia del recurso, lo que
menguará sus ingresos económicos dada la actividad que desarrolla.

En cuanto a las garantías constitucionales vulneradas, señala las del artículo

19, Nº 24, al haberlo privado ilícitamente del ejercicio de su derecho emanado del
contrato de arriendo regido por el artículo 1915 del Código Civil, en relación a la
Ley Nº 18.101, que establece formas y procedimientos a seguir en caso que exista
intención del arrendador de poner término al contrato y que en ningún caso
autoriza las vías de hecho y autotutela empleada por el recurrido, agregando que
dicho actuar, por medio de clandestinidad y fuerza, es arbitrario e ilegal; y que su
representada es arrendataria del inmueble materia de la acción de protección y la
arrendadora es dueña de los derechos declarados a su favor en distintos
procedimientos judiciales por sentencias firmes y ejecutoriadas.

En cuanto a la inviolabilidad del hogar, señala que la normativa constitucional

establece los únicos límites a este derecho, los cuales están dados sobre la base
de intereses sociales superiores, que dicen relación con la actuación,
principalmente de la policía y órganos de autoridad en el resguardo de la paz
social, situaciones que no se dan en la especie, por lo que, al no darse ningún
supuesto fáctico o jurídico que autorice al recurrido a ingresar al inmueble, su
actuación se torna ilegal y arbitraria. En cuanto al libre ejercicio de la actividad
económica, reitera que el inmueble arrendado es su domicilio real y tributario, es
donde se giran las boletas y donde es fiscalizado por Impuestos Internos, sin
poder realizar tales actividades actualmente, peligrando el hecho que, ante
cualquier fiscalización, aparezca como un domicilio cerrado sin haber informado
este hecho al Servicio de Impuestos Internos, lo cual es grave y sancionado
económicamente por el órgano fiscalizador.

Finaliza solicitando a esta Corte se restablezca el imperio del Derecho

disponiendo que se restituya la propiedad al recurrente.

A fojas 36 comparece doña Silvana Alejandra Contreras Reinoso, abogada,

domiciliada en calle Dos Poniente Nº 630 de la III Etapa B, del Conjunto
Habitacional Condominio Playa La Portada, ubicada en Avda. Costanera 4.775 de
esta comuna, actual calle María Monvel 630, en calidad de tercero coadyuvante,
por ser la arrendadora del inmueble objeto del recurso de protección, señalando
que el 14 de noviembre de 1997 celebró matrimonio con el recurrido, pactando
régimen de sociedad conyugal que posteriormente fue sustituido por el de
separación de bienes; que el 21 de julio de 1999 nació su primer hijo y el 9 de
noviembre del 2000, la segunda; que el 3 de marzo del 2010, con pleno
conocimiento y autorización tácita de su cónyuge, celebró contrato de arriendo con
la recurrente respecto del inmueble de Teresa Wills Montt 2172, fecha desde la
que éste ha usado de manera pacífica y continua el bien, pagando oportunamente
los meses de renta y cumpliendo con todas las obligaciones que le impone el
contrato, informándole a fines de diciembre o principios de enero que pintaría
completamente el inmueble por lo que retiraría parte de los muebles a fin de no
dañarlos, dejando archivos y computadores en el interior, manifestándole ella que
estaba en plena libertad de hacerlo, pero que dicho gasto no podría ser deducido
de la renta. Agrega que el 14 de enero se le informó que los trabajadores no
pudieron ingresar porque el inmueble presentaba un candado distinto al usado por
la empresa recurrente y que la cerradura tenía una combinación diferente. Hace
presente que ni ella, en su calidad de arrendadora, ni el recurrente, en su calidad
de arrendatario, han autorizado el cambio de cerradura; que se comunicó con los
vecinos quienes le informaron que habían visto a su cónyuge ingresar a la
propiedad y que posteriormente se había presentado un cerrajero enviado por él a
cambiar la cerradura; que en las causas Rol Nº  2454-2012, caratulada "Canelo
con Contreras" y "Contreras Canelo", Rit Nº  1104-2012 del Tribunal de Familia de
Iquique, consta la existencia y validez del contrato.

A fojas 53, el recurrido informa que efectivamente el contrato de arriendo lo

celebró el recurrente con Silvana Contreras, sin haber usado de manera tranquila
y pacífica el inmueble, pues la arrendataria no transfirió el contrato al propietario;
que como dueño no había consentido en su uso en forma alguna y desconocía la
persona o empresa que se encontraba ocupando el inmueble, de lo cual tomó
conocimiento sólo a raíz de la tramitación de la causa C-2454-2012, del Segundo
Juzgado de Letras de esta ciudad, solicitando al ocupante regularizar el uso de la
propiedad, lo que no se concretó en todo el año; que en el mes de diciembre
pasado, los ocupantes del inmueble hicieron abandono de esta y, haciendo uso
del procedimiento prescrito en el artículo 6º de la Ley Nº 18.101, en causa V-7-
2013, tramitada ante el Primer Juzgado Civil de Iquique, logró que se certificara
que el inmueble estaba desocupado y que al interior de éste no existen inmuebles
abandonados. Indica que el 15 de noviembre pasado solicitó a la recurrente que
regularizara la posesión pagándole los meses de renta adeudados, pero el 19
del mismo mes respondió que no habiendo celebrado contrato alguno, no
adeudaba nada, por lo que del mismo modo él no tiene ninguna obligación con el
recurrente.

Respecto a una supuesta vulneración de la recurrente por haber modificado los

accesos a la propiedad, ello no es efectivo, pues el 8 de enero solicitó al tribunal
certificar que la casa estaba desocupada y el 16 el tribunal proveyó
favorablemente su petición, concurriendo ese mismo día a verificar el estado del
inmueble, siendo simplemente una medida de protección del mismo; además,
agrega que encontrándose desocupado el inmueble no puede infringirse la
garantía del artículo 19 Nº 5; que el recurrente no puede ser considerado
arrendatario de buena fe, pues sabe que la propiedad estaba siendo arrendada sin
autorización del dueño, por lo que no lo protege el artículo 1916 del Código Civil; y
que el supuesto derecho del recurrente a ocupar la propiedad no se encuentra en
ninguna de las hipótesis del artículo 1962 del citado cuerpo legal, por lo que
solicita el rechazo de la acción de protección.

A fojas 62, se trajeron estos autos en relación.

Considerando:

Primero: Que el Recurso de Protección de garantías constitucionales,

establecido en el artículo 20 de la Constitución Política de la República, constituye
jurídicamente una acción destinada a amparar el legítimo ejercicio de las garantías
y derechos preexistentes que en esa misma disposición se enumeran, mediante la
adopción de medidas de resguardo que se deben tomar ante un acto u omisión
arbitrario y/o ilegal que prive, perturbe o amenace ese ejercicio

Segundo: Que atendida la especial naturaleza del recurso de protección, para

que pueda prosperar es indispensable que quien lo intente acredite la existencia
de un derecho actual que le favorezca, que esté claramente establecido y
determinado y que corresponda a uno de aquellos a que se refiere el artículo 20
de la Constitución Política de la República.

Tercero: Que igualmente es sabido que para que el recurso de protección sea

acogido, es necesario que los hechos en que se hace consistir la arbitrariedad o
ilegalidad, estén comprobados, y que con estos hechos se haya sufrido
perturbación, privación o amenaza en el ejercicio legítimo de las garantías y
derechos que la Constitución asegura.

Cuarto: Que en síntesis, lo que reclama el recurrente es el hecho que el día 14

de enero pasado, trabajadores de su empresa concurrieron a la propiedad que
arrienda a doña Silvana Contreras, desde el 3 de marzo del año 2010, ubicada en
calle Teresa Wills Montt Nº 2172 de Iquique, el cual tiene registrado en el Servicio
de Impuestos Internos, como su domicilio válido para actuaciones tributarias y
comerciales, a fin de realizar obras de reparación y, se encontraron con que el
inmueble presentaba un candado distinto al puesto por la empresa y que se había
cambiado la cerradura, lo cual comunicó a su arrendadora, siendo informado por
vecinos del sector que habían visto al recurrido ingresar al inmueble comentando
que lo hacía porque la propiedad se encontraba desocupada, apersonándose un
cerrajero el pasado 14 de enero cambiando la cerradura, poniendo un candado e
impidiendo el ingreso del recurrente, por lo que el recurrido ingresó al hogar por la
fuerza, sin autorización y abusando del hecho que se encontraba sin moradores,
para proceder a su pintura, despojándolo del ejercicio del derecho de dominio
sobre aquellos derechos emanados del contrato de arriendo y privándole del
ejercicio del mismo respecto de las cosas muebles de propiedad de su mandante
que se encontraban en el inmueble materia del recurso, lo que menguará sus
ingresos económicos dada la actividad que desarrolla.

Quinto: Que, a fojas 53 el recurrido informa, solicitando el rechazo del arbitrio,

que el recurrente celebró contrato de arriendo del inmueble ubicado en calle
Teresa Wills Montt Nº 2172 de Iquique, con doña Silvana Contreras, a sabiendas
que ella no es la propietaria, sino que el dueño de la propiedad es Jorge Alejandro
Canelo Laymen, quien no consintió en el contrato, y desconocía a la persona o
empresa que estaba ocupando el inmueble, y sólo tomó conocimiento de este
hecho, cuando Silvana Contreras, acompañó el contrato en la causa rol C-2454-
2012 del Segundo Juzgado de Letras de Iquique, por lo cual se solicitó al
ocupante regularizar el uso de la propiedad. Dice que en una fecha desconocida
del mes de diciembre, los ocupantes hicieron abandono del inmueble y, con el
objeto de restablecer su uso, el propietario inicia el procedimiento prescrito en la
Ley Nº  18.101, ante el Primer Juzgado de Letras de Iquique, en causa voluntaria
V-7-2013, para los efectos señalados en la disposición legal citada.

Sexto: Que a fojas 36, doña Silvana Contreras Reinoso, se hace parte en este
procedimiento cautelar como tercero coadyuvante, en su calidad de arrendadora,
señalando que desde la celebración del contrato de arriendo con la empresa Fides
Ltda., ésta ha usado el inmueble de manera específica y continua, cumpliendo con
todas las obligaciones que le impone el contrato y que con el objeto de pintar
completamente el inmueble, la arrendataria le informa en diciembre o enero
pasado que va a retirar algunos muebles para no dañarlos, dejando en su interior
archivos y computador, pero el 14 de enero fue informada que los trabajadores no
pudieron ingresar al inmueble debido a que presentaba un candado distinto al
utilizado por la empresa con una combinación distinta de la cerradura, agregando
que, según la versión de vecinos, habían visto a Jorge Canelo Laymen en el lugar
el día sábado y que ingreso al inmueble e hizo cambiar la cerradura utilizando
fuerza y sin autorización y abusando del hecho que estaba sin moradores,
privándolo de ejercer los derechos que emanan del contrato siendo su conducta
ilegal y arbitraria.
 Séptimo: Que del análisis de la prueba rendida en autos, aparece que:

a) El día 3 de marzo del 2010 doña Silvana Contreras Reinoso, como

arrendadora de la Constructora Fides Ltda., celebró un contrato respecto del
inmueble ubicado en Avenida Teresa Wills Montt Nº 2172 de Iquique,
especificando, en la cláusula primera, que la arrendadora es cónyuge del
propietario del inmueble. El contrato tendrá una duración de un año, salvo que
cualquiera de las partes comunique a la otra su intención de ponerle término
anticipado.

b) Que el contrato de arrendamiento referido precedentemente se encuentra

plenamente vigente.

c) Que ante la orden judicial emanada del Primer Juzgado de Letras de ésta
ciudad, se constituyó un receptor judicial en el inmueble ubicado en calle Teresa
Wills Montt Nº 2172, a petición del abogado don Daniel Rapimán Asserella, en
representación de Jorge Canelo Laymen, certificando que el inmueble se
encuentra sin ocupantes, procediendo a ingresar con las llaves de la parte
solicitante representada por Walton Orizola Peña, constatando que el inmueble en
general, se encuentra en buenas condiciones, tanto en el primer como el segundo
piso, encontrando en el lugar diversas especies, cortinas en buen estado, una
lámpara de lágrimas de vidrio en buen estado, una lámpara de cinco ampolletas
en buen estado, un equipo de aire acondicionado marca Clark en buen estado,
lámparas de sobreponer en buen estado, calefón blanco marca Junkers en buen
estado, dos bidones de gas de 45 kilos en buen estado, una aspiradora marca LG
en regular estado, una cocina marca Bosch en regular estado, una jaula de
pájaros grande, un aro de básquetbol en buen estado, lectura de agua 01452-0 y
lectura de luz 32144.

d) Que, con fecha 29 de enero pasado, don Daniel Rapimán Asserella, en

representación de don Alejandro Canelo Laymen, solicitó la restitución del
inmueble en forma voluntaria, según lo dispuesto en el artículo 6º de la
Ley Nº  18.101.

e) Que el artículo 6º de la Ley Nº  18.101 señala que para que proceda la

restitución del inmueble, éste debe encontrarse abandonado sin restituirlo al
arrendador, certificando el abandono por un Ministro de Fe.

f) Que a fojas 48, rola Acta de Inspección Personal del tribunal al inmueble de
autos, de fecha 13 de agosto del 2012, en que se constata que en dicho lugar
habita la madre de Doña Luz Castro Páez, quien señala que vive con su hijo, lo
que se condice con el acta notarial que rola fojas 49, de fecha 20 de noviembre del
2012, en que se notifica, en dicho domicilio, carta enviada por el recurrido a Luz
Castro Páez, representante de Fides Ltda.

Octavo: Que los antecedentes analizados no son suficientes para concluir que

el inmueble ubicado en avenida Teresa Wills Montt Nº 2172, dado en
arrendamiento a la empresa Constructora Fides Ltda., por doña Silvana Contreras
Reinoso, se encuentre en estado de abandono por el arrendatario, puesto que el
contrato de arriendo se encuentra actualmente vigente, lo que se ve ratificado por
la arrendadora al hacerse parte como tercero coadyuvante en esta acción de
protección.

Asimismo, la copia de certificado del Ministro de Fe, agregado en fojas 44 de

fecha no expresada, describe que el inmueble de autos se encontraba en situación
de abandono, los muebles encontrados en su interior y descritos en acta señalada,
estaban en buen estado y sólo en el segundo párrafo del Certificado hace mención
de una aparente inundación, al observar agua saliendo de la parte interior de la
ventana del living, de lo cual no hace mayores observaciones.

Igualmente, el Acta, tanto de inspección personal del tribunal agregado de fojas

48 de fecha 13 de agosto, como el Acta Notarial de fojas 49 de 20 de noviembre
de 2012, dan cuenta que el inmueble de marras, es habitado por doña Ida Elena
Páez Cerda, madre de Luz Consuelo Castro Páez, representante de la
Constructora Fides Ltda., recurrente de la acción de protección.

A mayor abundamiento, la carta del recurrido cuya copia se agrega a fojas 15,
de fecha 19 de noviembre del 2012, es dirigida a Luz Consuelo Castro Páez y
entregada en el domicilio ubicado en calle Teresa Wills Montt Nº 2172 de Iquique.

Noveno: Que estos mismo antecedentes y la copia de sentencia recaída en los

autos RIT C-2454-2012, sobre querella de amparo deducida Daniel Rapimán
Asserella, en representación de Jorge Canelo Laymen, en julio de 2012, notificada
el 20 de agosto, permite adquirir la convicción que el recurrido tenía conocimiento
de la existencia del contrato de arriendo celebrado entre su cónyuge y la
recurrente con el consentimiento de su parte.

Décimo: Que de la forma señalada, se ha establecido que el recurrido ha

perturbado el ejercicio del derecho de propiedad del recurrente, emanado del
contrato de arriendo, al ingresar al domicilio, aprovechando de que el inmueble se
encontraba temporalmente sin moradores para reparación, pintura, sin
autorización alguna, sin resolución emanada de Tribunales competentes, en un
acto arbitrario e ilegal, privándole del derecho de uso y gozar de la casa
arrendada.

Asimismo, con la conducta descrita el recurrido ha infringido también, el derecho

establecido en el artículo 19 Nº 5 de la Constitución Política de la República, esto
es, la inviolabilidad del hogar, y ha impedido el desarrollo de la actividad
económica del arrendatario, pues el inmueble arrendado estaba registrado como
domicilio social ante el Servicio de Impuestos Internos.

En consecuencia, de acuerdo con lo expuesto, esta Corte hará lugar a la acción

de protección interpuesta a fojas 23.

Y visto, además lo dispuesto en el artículo 20 de la Constitución Política de la

República y Auto Acordado de la Excma. Corte Suprema, sobre tramitación y fallo
del recurso de protección, se declara, que SE ACOGE el interpuesto en lo
principal de fojas 23 por el abogado don Rodrigo Campos Oliva, en representación
de Constructora Fides Ltda., en contra de Jorge Canelo Laymen, debiendo el
recurrido restituir el inmueble dentro de tercero día de ejecutoriado este fallo.

Regístrese, notifíquese y archívese en su oportunidad.

Rol Corte Nº 40—2013.

CAPÍTULO III TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
1. ARRENDATARIO QUE UNILATERALMENTE PONE TÉRMINO A CONTRATO
DEBE PAGAR RENTA HASTA FECHA PACTADA

SUMARIO: Entra a tener vigencia, para resolver la cuestión planteada, lo previsto

en el artículo 1945 del Código Civil, al disponer que cuando por culpa del
arrendatario se pone término al arrendamiento, será éste el obligado al pago de la
renta adeudada por el tiempo que falte hasta el día fijado para el término del
contrato, acordado en ese instrumento, toda vez que la arrendataria de manera
unilateral resolvió poner término al contrato que la unía con la actora con bastante
anticipación a la fecha de ello, debiendo responder del pago de las rentas y
demás obligaciones que emanan de ese contrato hasta la fecha de su
vencimiento.

Órgano jurisdiccional: Corte de Apelaciones de Temuco

Tipo de recurso : Apelación

Rol : 319-2010

Fecha : 14/07/2010 

Cita online : CL/JUR/3905/2010

Partes : Valenzuela Julio, Olga contra Saldías González, Yohanna

Magistrados: Llanos Sagristá, Leopoldo; Grandón Castro, Julio; Carreño Ortega,

Fernando

Redactor : Grandón Castro, Julio César

Voces : arrendamiento - canon - contrato - daños y perjuicios - derecho civil -

indemnización - obligaciones del arrendatario - responsabilidad civil -
responsabilidad contractual

Legislación relacionada :Artículo 1945 - Código Civil

TEXTO COMPLETO

Temuco, catorce de julio de dos mil diez.

Vistos:
 Se reproduce la sentencia apelada en sus considerandos y citas legales, con
excepción de sus fundamentos 11º al 17º, ambos inclusive, y se restan, asimismo,
las citas a los artículos 6º de la Ley Nº 18.101 y 1567 del Código Civil, y se tiene
en su lugar y, además, presente:

1º. Que el contrato de arriendo celebrado entre las partes tenía una duración de
un año, contado desde el 12 de abril de 2008, plazo que se renovaría en forma
tácita, sucesiva y automática por períodos iguales, a no ser que una de las partes
notifique a la otra con treinta días de anticipación por carta certificada la no
renovación del contrato.

Por otro lado está plenamente acreditado que la arrendataria y demandada de

autos abandonó el departamento, materia del contrato, el día 08 de agosto de
2008, no dando cumplimiento con lo pactado en la convención en cuanto a la
duración del arriendo y conculcando de esta manera lo establecido en el artículo
1545 del Código Civil, al determinar esta disposición legal que todo contrato
legalmente celebrado es una ley para los contratantes.

2º. Que en cuanto a la alegación de la demandada de que se puso término al

contrato de mutuo acuerdo con la arrendadora, ello no está acreditado
fehacientemente en la causa, como quiera que el administrador del edificio, Jorge
Ithurbisquy Goye, expone que el departamento está desocupado, pero no
entregado y el corredor de propiedades, Pedro Francisco Javier Jesús Nualart
González, y su secretaria, Cindy Andrea Aránguiz Castro, niegan este hecho y se
limitan a sostener que el departamento está desocupado, no se ha hecho entrega
de las llaves y que el contrato está vigente, y esta última declara que el
departamento no puede ser usado ni arrendado, ya que no ha sido recibido por las
deudas pendientes que tiene el arrendatario y por lo tanto el contrato sigue
vigente, testimonios que no están disminuidos en su valor probatorio no obstante
que la actora señala que la demandada dejó el departamento y avisó en la oficina
de corretajes que se retiraba.

3º. Que, así las cosas, conforme lo razonado en el primer fundamento de este
fallo, entra a tener vigencia, para resolver la cuestión planteada, lo previsto en el
artículo 1945 del Código Civil, al disponer que cuando por culpa del arrendatario
se pone término al arrendamiento, será éste el obligado al pago de la renta
adeudada por el tiempo que falte hasta el día fijado para el término del contrato,
acordado en ese instrumento, toda vez que la arrendataria de manera unilateral
resolvió poner término al contrato que la unía con la actora con bastante
anticipación a la fecha de ello, debiendo responder del pago de las rentas y demás
obligaciones que emanan de ese contrato hasta la fecha de su vencimiento.
 Por estas consideraciones y visto, además, lo dispuesto en los artículos 1945
del Código Civil y 186 y siguientes del de Procedimiento Civil, SE REVOCA, con
costas, la sentencia apelada de fecha 15 de septiembre de 2009, escrita de fs. 213
a fs. 222 vta. y se declara terminado el contrato de arrendamiento celebrado entre
las partes, y en consecuencia que se condena a la demandada Yohanna Carolyn
Saldías González a pagar a la actora la suma de $ 210.000 mensualmente por
concepto de rentas insolutas entre el 8 de agosto de 2008 al 12 de abril de 2009,
con los intereses y reajustes señalados en el artículo 21 de la Ley Nº 18.101, y las
demás obligaciones que emanan del contrato por el mismo término.

Regístrese y devuélvase.

Redacción del Ministro señor Julio César Grandón Castro.

En Temuco, a catorce de julio de dos mil diez, notifiqué por el estado diario la
resolución que antecede.

Rol Nº 319-2010 Civil.

 2. CERTIFICACIÓN DEL ABANDONO DE PROPIEDAD ARRENDADA NO
REQUIERE EMPLAZAMIENTO DE QUIEN FUE EL ARRENDATARIO

SUMARIO: Se trata en la especie de un contrato de arrendamiento que expiró de

pleno derecho por el vencimiento de determinado plazo. Si bien la Ley Nº 18.101
dispone que sus normas se aplican a los juicios que se sigan para obtener la
restitución del bien por expiración del tiempo estipulado para la duración del
contrato, ello no significa que la terminación misma esté entregada a un
procedimiento judicial. El contrato simplemente termina. Otra cosa es que el
arrendatario renuente a su entrega deba ser compelido a ello por medio de
resolución judicial. Sin embargo, la situación en estudio es diferente. Se trata de
un contrato ya terminado en el que el arrendatario ha hecho abandono del bien,
de ahí que el artículo 6º inciso segundo de la referida ley otorga al arrendador la
posibilidad de recuperar la propiedad de manera rápida y simple, previa
certificación del abandono, situación que es concordante con el hecho mismo del
término del contrato, por lo que la petición no exige emplazamiento de quien fue el
arrendatario.

Órgano jurisdiccional: Corte de Apelaciones de Concepción

Tipo de recurso : Apelación

Rol : 28-2010

Fecha : 16/06/2010 

Cita online : CL/JUR/3375/2010

Partes : Katia del Pilar Orellana Pavez con Inmobiliaria Pinares S.A.

Magistrados: Campos; Mellado; Lanata, Gabriela

Redactor : Lanata Fuenzalida, Gabriela

Abogado integrante : Lanata Fuenzalida, Gabriela

Voces : arrendamiento - bien inmueble - bien jurídico - contrato - derecho civil -

derecho procesal - emplazamiento - extinción del arrendamiento - incidente -
ministro de fe - nulidad procesal

Legislación relacionada : artículo 6º inciso 2º - Ley Nº 18.101

TEXTO COMPLETO

Concepción, dieciséis de junio de dos mil diez.

Visto y considerando:

1º. Que se han elevado estos autos en apelación de la resolución que no hizo
lugar al incidente de nulidad procesal. El recurrente solicita sea revocada,
resolviéndose que dicho incidente queda acogido, con costas del recurso.
Fundamenta sus peticiones en que la única oportunidad procesal para plantear la
incompetencia absoluta del tribunal es el presente incidente. Dice que se han
confundido dos cosas: por un lado, la demanda de restitución del bien arrendado y
cobro de rentas insolutas y, por el otro, la petición de restitución del inmueble en
situación de abandono. Dice que si la restitución del bien arrendado debía ser
resuelta por un juez árbitro, también debía serlo la restitución por abandono.
Agrega que la expresión "sin forma de juicio" que utiliza el artículo 6º inciso
segundo de la Ley Nº 18.101, significa sólo que la gestión queda exenta de la
ritualidad de los procedimientos establecidos en el Código de Procedimiento Civil,
pero en ningún caso puede significar no oír al arrendatario, quien debió ser
emplazado. Señala asimismo que la misma petición fue formulada en causa que
indica, siendo acogida tanto en primera como en segunda instancia. Finalmente,
niega que el inmueble haya estado abandonado.

2º. Que en estos autos se intentó una demanda de restitución de un inmueble,

certificándose a fojas 16 que la propiedad estaba visiblemente desocupada, libre
de moradores, útiles y enseres. Posteriormente, la demandante solicitó se
ordenara su restitución en atención a lo dispuesto en el artículo 6º inciso segundo
de la Ley Nº 18.101, a lo que el tribunal accedió, previa constancia en autos de un
ministro de fe, lo que así se hizo según se lee de certificación de fojas 21,
promoviendo la recurrente un incidente de nulidad procesal de lo obrado por
diversos fundamentos, invocados uno en subsidio del otro.

3º. Que el artículo 6º inciso segundo de la Ley Nº 18.101 fue introducido por la
Ley Nº 19.866, cuyas normas se inspiraron en la idea de proteger a quien entrega
un inmueble en arrendamiento. Se hizo ver que: "Estas normas proteccionistas de
la Ley Nº 18.101 han perdido vigencia con el transcurso de los años y la
modernización de las relaciones contractuales en general y del mercado
inmobiliario en particular, transformándose en un elemento retardador del
desarrollo de esta actividad y discriminatorio para los arrendadores.
 El abuso generalizado de estas normas, que es de público conocimiento, ha ido
consagrando una normativa que se ha transformado en opresiva y abusiva para
los arrendadores, la gran mayoría de los cuales no tienen más bienes que una o
dos propiedades que arriendan o bien, por exigencias de trabajo, se ven en la
necesidad de dar en arrendamiento su única propiedad, viéndose luego privados
por largo tiempo, incluso años, del goce de ella, al no poder recuperarla" (Historia
de la Ley Nº 19.866, pág. 7). Durante la discusión de la ley se señaló, además,
que "es frecuente que personas sin escrúpulos abandonen en forma subrepticia el
inmueble que arriendan, para no pagar las rentas y servicios adeudados, pero
además lo dejan cerrado. Con ello, el arrendador queda en una situación muy
incómoda, puesto que, si recupera la tenencia de la propiedad abandonada, se
expone a que el arrendatario le impute violación de domicilio, con el solo objeto de
lograr una transacción y no pagar las deudas. Este hecho produce grave daño al
arrendador, que en la mayoría de las veces es una persona que subsiste con la
renta de arrendamiento de una pequeña propiedad. Por ello, la Comisión acordó
permitir, en estos casos, que el arrendador recupere la posesión del bien raíz de
manera expedita a través de una gestión sin forma de juicio en que el juez lo
autorice al efecto, con la sola constatación realizada por un ministro de fe acerca
del abandono del inmueble (ídem, pág. 74).

4º. Que se trata en la especie de un contrato de arrendamiento que expiró de

pleno derecho por el vencimiento de determinado plazo. Si bien la Ley Nº 18.101
dispone que sus normas se aplican a los juicios que se sigan para obtener la
restitución del bien por expiración del tiempo estipulado para la duración del
contrato, ello no significa que la terminación misma esté entregada a un
procedimiento judicial. El contrato simplemente termina. Otra cosa es que el
arrendatario renuente a su entrega deba ser compelido a ello por medio de
resolución judicial. Sin embargo, la situación en estudio es diferente. Se trata de
un contrato ya terminado en el que el arrendatario ha hecho abandono del bien, de
ahí que el artículo 6º inciso segundo de la referida ley otorga al arrendador la
posibilidad de recuperar la propiedad de manera rápida y simple, previa
certificación del abandono, situación que es concordante con el hecho mismo del
término del contrato, por lo que la petición no exige emplazamiento de quien fue el
arrendatario.

5º. Que se ha dicho que: "La expresión sin forma de juicio pareciera ser
indicativa de que se trata de una gestión judicial no contenciosa. En cualquier
caso, aun cuando parece poco discutible que para llevar a efecto la diligencia no
es preciso oír al arrendatario, deberá producirse necesariamente una cierta
actividad de acreditamiento ante el tribunal, haciendo constar, por lo menos, la
existencia del contrato de arrendamiento y el hecho objetivo del abandono"
(Cortez Matcovich, Gonzalo. Algunos aspectos procesales de la reforma
introducida por la Ley Nº 19.866, que moderniza la normativa reguladora de los
arrendamientos de predios urbanos. Revista Actualidad Jurídica, año IV, Nº 8 julio
de 2003, pág. 220).

6º. Que el recurrente no discute la existencia del contrato de arrendamiento,

como tampoco su término por vencimiento del plazo de duración del mismo y, por
otra parte, la situación de abandono ha sido certificada por ministro de fe.
Finalmente, cabe considerar que el hecho de que la solicitud se haya presentado
en el mismo expediente en que se había previamente pedido la restitución del
inmueble no transforma su naturaleza jurídica, máxime si como el mismo
recurrente ha reconocido la referida demanda no fue notificada. No puede
perderse de vista que la cuestión a resolver es una nulidad procesal y no la
declaración de la existencia de derechos subjetivos entre las partes o de
obligaciones que puedan estar incumplidas.

Por estas consideraciones, disposiciones legales citadas y teniendo presente,

además, lo dispuesto en los artículos 186 y 187 del Código de Procedimiento Civil,
se CONFIRMA la resolución de treinta de julio de dos mil nueve, que se lee de
fojas 49 a fojas 55 de estas compulsas.

Devuélvase, con su custodia.

Rol Nº 28-2010.
 3. NO SE PUEDE DEMANDAR TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO POR NO PAGO DE RENTAS SI PREVIAMENTE SE EXIGIÓ
EJECUTIVAMENTE LA DEUDA

SUMARIO: Del mérito de autos consta que el Banco ejerció dicha opción (cláusula
de aceleración), pues exigió ejecutivamente a la deudora la deuda que ésta había
reconocido adeudar. Precisamente el equivalente a 15.263 unidades de fomento,
el título ejecutivo fue la copia autorizada de escritura pública de 10 de noviembre
de 2005, por lo que surge con claridad que ejerció la opción que la misma cláusula
de ese instrumento le reconocía. La relación contractual de las partes debe
dilucidarse en base al ejercicio que ellas han hecho de la libertad contractual y
según ellos pactaron la opción que ejerce en esta causa la demandante está
amparada por la que efectuó con anterioridad el demandado como se ha indicado
en esta sentencia y siendo así la ley del contrato le impide ahora demandar la
terminación del contrato de arrendamiento por no pago de rentas.

Órgano jurisdiccional: Corte de Apelaciones de Temuco

Tipo de recurso : apelación

Rol : 53-2010

Fecha : 16/04/2010 

Cita online : CL/JUR/11701/2010

Partes : Banco Del Estado De Chile con Venegas Ortiz, Elda

Magistrados: Toro Carrasco, Héctor; Reyes Hernández, Víctor

Redactor : Contreras Lagos, Manuel

Abogado integrante : Contreras Lagos, Manuel

Voces : arrendamiento - canon - contrato - resciliación - extinción del

arrendamiento - juicio de arrendamiento - recursos

Legislación relacionada : Ley Nº 18.101

TEXTO COMPLETO
 Temuco, dieciséis de abril de dos mil diez.

Vistos y teniendo, además, presente:

Primero. Que efectivamente las partes firmaron el documento que denominaron

"resciliación y reprogramación de deuda" mediante escritura pública otorgada ante
el notario de Temuco, don Humberto Martínez - Conde, el 10 de noviembre de
2005, la que fue acompañada en parte de prueba y citación, y no fue objetado por
la contraria.

Segundo. Que del citado documento consta que se rescilia un contrato de

reprogramación de deuda de fecha 11 de mayo de 2005, todo ello según las
clausulas primera y segunda del referido documento.

Tercero. De la cláusula cuarta del documento referido, la escritura de 10 de

noviembre de 2005, consta que mediante leaseback y leasing inmobiliario de 16
de mayo de 2005, que la deuda mencionada en la cláusula primera no se entiende
a cuál cláusula primera se refieren, pues ni la primera del contrato de 16 de mayo
ni la primera del de 10 de noviembre, ambas del año 2005, se refieren a alguna
deuda, asciende a 15.263 unidades de fomento, suma que la deudora y el Banco
del Estado de Chile acuerdan reprogramar, en los términos que se indican en las
cláusulas siguientes.

Cuarto. En suma, de la cláusula cuarta del contrato de 16 de noviembre de

2005 surge que las clausulas siguientes, esto es desde la quinta a la undécima,
modifican expresamente cualquier cláusula contenida en los contratos anteriores
celebrados entre las partes, y que digan relación con las materias a que ellas se
refieran.

Quinto. En consecuencia, la cláusula séptima del contrato de 16 de noviembre

de 2005 modificó expresamente la cláusula decimosexta del contrato de 16 de
mayo de 2005, y entonces podía el Banco exigir el total tanto de las rentas de
arrendamiento ya mencionadas y la deuda que se reconoce adeudar en el
presente instrumento, a saber: 15.263 unidades de fomento, como si fueran de
plazo vencido.

Sexto. Que del mérito de autos, fojas 107 y siguientes, consta que el Banco
ejerció dicha opción, pues exigió ejecutivamente a la deudora doña Elda Venegas
Ortiz la deuda que ésta había reconocido adeudar. Precisamente el equivalente a
15.263 unidades de fomento, el título ejecutivo fue la copia autorizada de escritura
pública de 10 de noviembre de 2005, por lo que surge con claridad que ejerció la
opción que la misma cláusula séptima de ese instrumento le reconocía.

Séptimo. Que así las cosas, la relación contractual de las partes debe

dilucidarse en base al ejercicio que ellas han hecho de la libertad contractual y
según ellos pactaron la opción que ejerce en esta causa la demandante está
amparada por la que efectuó con anterioridad el demandado, como se ha indicado
en el considerando sexto de esta sentencia, y siendo así la ley del contrato le
impide ahora demandar la terminación del contrato de arrendamiento por no pago
de rentas.

Octavo. Finalmente, como el mismo recurrente reconoce en su escrito de

apelación, mantiene igualmente vigentes acciones que hacer valer contra la actual
demandada, por ende de manera alguna se le impide ejercer otras pretensiones
contra la contraria.

Y lo dispuesto en los artículos 170, 186 y 227 del Código de Procedimiento Civil,
se declara que SE CONFIRMA en todas sus partes la sentencia apelada de fojas
145 y siguientes de autos, de treinta de octubre de dos mil nueve, con costas.

Redactada por el Abogado Integrante don Manuel Contreras Lagos.

Regístrese y devuélvase.

Nº Civil-53-2010.
 4. SE ENTIENDE RENOVADO CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE BIEN
RAÍZ SI ARRENDATARIO HA PAGADO LA RENTA DE CUALQUIER ESPACIO
DE TIEMPO SUBSIGUIENTE A LA TERMINACIÓN

SUMARIO: Conforme a lo previsto en el artículo 11 del Decreto Ley Nº 993, en

relación con el artículo 1956 del Código Civil, que en su inciso tercero prescribe
que "Con todo, si la cosa fuere raíz y el arrendatario con el beneplácito del
arrendador hubiere pagado la renta de cualquier espacio de tiempo subsiguiente a
la terminación, se entenderá renovado el contrato bajo las mismas condiciones
que antes, pero no por más tiempo que el de tres meses en los predios urbanos y
el necesario para utilizar las labores principiadas y coger los frutos pendientes en
los predios rústicos, sin perjuicio de que a la expiración de este tiempo vuelva a
renovarse el arriendo de la misma manera", se dará por establecido que el
contrato de arrendamiento celebrado en julio de 2003 venció el 20 de febrero de
2010, por lo que se hará lugar a la demanda en tal sentido.

Órgano jurisdiccional: Corte de Apelaciones de Arica

Tipo de recurso : Apelación

Rol : 57-2010

Fecha : 01/04/2010 

Cita online : CL/JUR/2102/2010

Partes : Delgado Lázaro, Olga con Huanca Aguilar, Isabel

Magistrados: Urzúa Pacheco, Marcelo

Redactor : Urzúa Pacheco, Marcelo

Voces : arrendamiento - arrendamiento de predio rustico - contrato - derecho civil -

derecho procesal - extinción del arrendamiento - juicio de arrendamiento

Legislación relacionada : Artículo 1956 - Código Civil

TEXTO COMPLETO

Arica, uno de abril de dos mil diez.

 Visto:

Se reproduce el fallo en alzada, con excepción de los considerandos noveno,

décimo y undécimo, que se suprimen.

Y se tiene en su lugar y, además, presente:

Primero: Que el presente juicio está relacionado con la demanda de terminación

de un contrato de arrendamiento de un predio agrícola por vencimiento del plazo
convenido, que se rige por el Decreto Ley Nº 993 del año 1975.

El artículo 5º del decreto ley citado estatuye en su inciso primero que: "El
contrato de arrendamiento que recaiga sobre la totalidad o parte de un predio
rústico sólo podrá pactarse por escritura pública o privada, siendo necesario en
este último caso la presencia de dos testigos mayores de dieciocho años, quienes,
individualizados, lo suscribirán en dicho carácter".

A su vez, el inciso primero del artículo 11 señala que: "En todo lo no previsto en
este Título se aplicarán las disposiciones legales comunes que rigen los contratos,
en especial las contenidas en el Título XXVI, Libro IV, del Código Civil".

Segundo: Que por contrato celebrado entre las partes litigantes, de 3 de julio de

2003, la demandante dio en arrendamiento a la demandada cuatro hectáreas de
terreno cultivables, ubicadas en la Comuna de Arica, Valle de Azapa, kilómetro 45,
parcela Nº 78, por un período de cinco años a contar del 20 de febrero de 2004,
conviniendo que si alguna de las partes manifestare su intención de ponerle
término será mediante aviso otorgado por escrito, por carta certificada, con un mes
de anticipación, acordándose una renta anual de $ 4.000.000, pagadera los días
20 de febrero de cada año, reajustándose de mutuo acuerdo por ambas partes.

Por carta certificada de 25 de noviembre de 2008, la demandante y arrendadora

comunicó a la demandada y arrendataria su intención de poner término al
contrato, aduciendo no llegar a ningún acuerdo con respecto al reajuste anual.

Tercero: Que la demandada se opuso a la demanda aduciendo que el plazo del

arrendamiento se había extendido por la celebración de un nuevo contrato, que
acompañó al juicio, no objetado, de carácter privado también, celebrado con la
demandante, respecto del mismo predio (fojas 41), de 23 de marzo de 2006, por
tres años a contar de 20 de febrero de 2006 y hasta el 20 de febrero de 2009,
renovable tácitamente por períodos iguales si ninguna de las partes manifiesta su
intención de ponerle término mediante aviso escrito con sesenta días de
anticipación, por una renta anual de $ 4.000.000.
 Cuarto: Que, a juicio de esta Corte, el contrato privado celebrado el 23 de marzo
de 2006 formalmente no cumple con la exigencia contenida en el inciso primero
del artículo 5º del Decreto Ley Nº 993, puesto que no fue suscrito también por dos
testigos, por lo que carece de valor legal.

Quinto: Que, sin embargo, del recibo de rentas de arrendamiento acompañado

por la demandada a fojas 42, correspondiente al período del 20 de febrero de
2009 al 20 de febrero de 2010, extendido el 19 de noviembre de 2007, respecto
del cual el informe caligráfico de fojas 83 ha señalado que la firma de la actora es
genuina, peritaje que analizado conforme a la norma de la sana crítica, como lo
establece el artículo 425 del Código de Procedimiento Civil, se desprende que la
demandante recibió el 19 de noviembre de 2007 de parte de la demandada la
suma de $ 5.500.000 por concepto de arrendamiento del predio agrícola de que se
trata, por el lapso del 20 de febrero de 2009 al 20 de febrero de 2010.

Sexto: Que conforme a lo previsto en el artículo 11 del Decreto Ley Nº 993, en

relación con el artículo 1956 del Código Civil, que en su inciso tercero prescribe
que "Con todo, si la cosa fuere raíz y el arrendatario con el beneplácito del
arrendador hubiere pagado la renta de cualquier espacio de tiempo subsiguiente a
la terminación, se entenderá renovado el contrato bajo las mismas condiciones
que antes, pero no por más tiempo que el de tres meses en los predios urbanos y
el necesario para utilizar las labores principiadas y coger los frutos pendientes en
los predios rústicos, sin perjuicio de que a la expiración de este tiempo vuelva a
renovarse el arriendo de la misma manera", se dará por establecido que el
contrato de arrendamiento celebrado el 3 de julio de 2003 venció el 20 de febrero
de 2010, por lo que se hará lugar a la demanda en tal sentido.

Séptimo: Que, en consecuencia, en nada altera lo concluido la confesional de la

demandante efectuada a petición de la demandada, como tampoco la testifical
rendida por las partes, conforme lo razonado precedentemente, en cuanto la
primera reconoce la suscripción del primer contrato y no el segundo, y los testigos
de la actora se refieren al contrato primeramente celebrado entre las partes, no
impugnado, y los de la demandada a ambos, documentos respecto de los cuales
se ha efectuado el análisis correspondiente en los fundamentos de este fallo.

Por las anteriores consideraciones y normas legales citadas, y lo dispuesto en el

artículo 1702 del Código Civil, se revoca, en lo apelado, la sentencia de diecinueve
de octubre de dos mil nueve, y en su lugar se declara que se acoge la demanda
en cuanto se declara terminado el contrato de arrendamiento celebrado entre las
partes litigantes el 3 de julio de 2003 con fecha 20 de febrero de 2010, sin costas,
por haber tenido la demandada motivos plausibles para litigar.
Regístrese y devuélvase, con su agregado.

Redacción del Ministro señor Marcelo Urzúa Pacheco.

Rol Nº 57-2010 civ.

5. TÁCITA RECONDUCCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO NO
OPERA SI SE ESTIPULA UN PLAZO DE VENCIMIENTO EN LA MISMA
CONVENCIÓN

SUMARIO: En la sentencia cuestionada, los jueces del grado han concluido que se
encuentra acreditado que el contrato (de arrendamiento) que vinculaba a las
partes de manera originaria terminó por expiración del tiempo establecido en la
propia convención, en el mes de febrero de 2001, por lo que sus estipulaciones
perdieron eficacia y fuerza obligatoria desde dicho momento, no operando al
efecto la institución de la reconducción tácita del arrendamiento; que, sin
embargo, pese al término de vigencia de dicho acto jurídico, las partes siguieron
vinculadas en una relación contractual; de manera que, atendida la falta de
constancia escrita acerca de la regulación que ambas partes se darían en lo
sucesivo, se debe atener a la forma como ellas se comportaron en la ejecución
práctica de la nueva convención; razón por la cual, constando en autos que desde
el mes de enero del año 2004 a la fecha de interposición de la demanda, la
arrendataria canceló mensualmente una suma de dinero —comportamiento de
pago que no fue reclamado judicial ni extrajudicialmente por la actora— se
concluye que dicho canon es el acordado por las partes en su nuevo vínculo
jurídico.

Órgano jurisdiccional: Corte Suprema Primera Sala (Civil)

Tipo de recurso : Casación en el fondo

Rol : 8591-2009

Fecha : 13/01/2010 

Cita online : CL/JUR/367/2010

Partes : Miric Marti, Juan contra Distribuidora del Pacífico S.A.

Magistrados: Silva Gundelach, Guillermo; Oyarzún Miranda, Adalís; Araya

Elizalde, Juan

Abogado integrante : Medina Cuevas, Jorge; Gómez de la Torre, Maricruz

Voces : acto voluntario - admisibilidad del recurso - arrendamiento - contrato -

derecho civil - extinción del arrendamiento - interpretación contractual -
obligaciones
Legislación relacionada :Artículo 1956 - Código Civil;Artículo 1560 - Código Civil

TEXTO COMPLETO

Santiago, trece de enero del año dos mil diez.

Vistos y teniendo presente:

1º. Que en este juicio sumario sobre termino de contrato de arrendamiento por
no pago de rentas, Rol Nº 2.441-2008, seguido ante el Duodécimo Juzgado Civil
de Santiago, caratulado "Miric Marti Juan con Distribuidora del Pacífico S.A.", la
parte demandante recurre de casación en el fondo en contra de la sentencia de la
Corte de Apelaciones de Santiago que confirmó aquélla de primer grado que, en lo
que interesa al presente libelo, rechazó la demanda principal;

2º. Que el recurrente funda su solicitud de nulidad, expresando que en el fallo

cuestionado se han infringido los artículos 1560 y siguientes, 1956 inciso tercero,
1564 y 2493 del Código Civil, por cuanto se ha efectuado una errónea
interpretación del contrato de arrendamiento, basada en el supuesto que éste se
encuentra finiquitado y que existe uno nuevo sin escriturar, a partir de febrero de
2001.

Finalmente, señala que la prescripción debe ser alegada, lo que no ha sucedido

en este caso, de manera que es erróneo considerar el hecho de que el
demandante no haya reclamado con anterioridad las rentas;

3º. Que en la sentencia cuestionada, los jueces del grado han concluido que se
encuentra acreditado que el contrato que vinculaba a las partes de manera
originaria terminó por expiración del tiempo establecido en la propia convención,
en el mes de febrero de 2001, por lo que sus estipulaciones perdieron eficacia y
fuerza obligatoria desde dicho momento, no operando al efecto la institución de la
reconducción tácita del arrendamiento; que, sin embargo, pese al término de
vigencia de dicho acto jurídico, las partes siguieron vinculadas en una relación
contractual; de manera que, atendida la falta de constancia escrita acerca de la
regulación que ambas partes se darían en lo sucesivo, se debe atener a la forma
como ellas se comportaron en la ejecución práctica de la nueva convención; razón
por la cual, constando en autos que desde el mes de enero del año 2004 a la
fecha de interposición de la demanda, la arrendataria canceló mensualmente la
suma de $ 600.000 —comportamiento de pago que no fue reclamado judicial ni
extrajudicialmente por la actora— se concluye que dicho canon es el acordado por
las partes en su nuevo vínculo jurídico;
 4º. Que, de conformidad con lo reseñado en el motivo que precede, cabe
concluir que los sentenciadores, al rechazar la demanda principal, han efectuado
una correcta aplicación de la normativa atinente al caso de que se trata;

5º. Que en mérito de lo expuesto el recurso de casación en el fondo en estudio

no podrá prosperar por adolecer de manifiesta falta de fundamento, dada la clara
inexistencia del error de derecho que se denuncia.

Y conforme, además, a lo dispuesto en el artículo 782 del Código de

Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo interpuesto en
lo principal de fojas 176, por el abogado señor Eduardo Gálvez Johnson, en contra
de la sentencia de diez de septiembre de dos mil nueve, escrita a fojas 175 bis.

Regístrese y devuélvase, con sus agregados.

Pronunciado por la Primera Sala de esta Excma. Corte Suprema, integrada por
los Ministros Sr. Adalis Oyarzún Miranda, Sr. Juan Araya Elizalde, Sr. Guillermo
Silva Gundelach y los Abogados Integrantes Sr. Jorge Medina Cuevas y Sra.
Maricruz Gómez de la Torre Vargas.

Autoriza la Secretaria Subrogante de la Corte Suprema, Sra. Carola Herrera

Brümmer.

En Santiago, a trece de enero de dos mil diez, notifiqué en Secretaría por el

Estado Diario la resolución precedente.

Rol Nº 8.591-2009.
6. ARRENDAMIENTO DE INMUEBLE URBANO. MORA QUE AUTORIZA
TÉRMINO DE CONTRATO

SUMARIO: El artículo 1977 del Código Civil, invocado como fundamento legal de la
acción deducida de terminación del contrato de arrendamiento, prescribe que "la
mora de un período entero en el pago de la renta dará derecho al arrendador,
después de dos reconvenciones, entre las cuales medien a lo menos cuatro días,
para hacer cesar inmediatamente el arriendo, si no se presta seguridad
competente de que se verificará el pago dentro de un plazo razonable, que no
bajará de treinta días". Este precepto resulta aplicable al contrato de
arrendamiento a que se refiere esta litis pero exige, para que se configure la
causal de terminación inmediata del arrendamiento que en él se establece, que el
arrendatario se encuentre en mora de un período entero en el pago de la renta,
período que, en el caso de autos, las partes fijaron en un mes. Por ende, la mora
que según la ley autoriza al arrendador para exigir la terminación inmediata del
arrendamiento, previas las reconvenciones legales, debe abarcar, en el caso sub
lite, a lo menos un período mensual completo, y tal hecho, según reconoce la
demandante en su escrito de demanda, no se produjo, pues la arrendataria pagó,
respecto de cada período mensual a que ese libelo se refiere, una parte de la
renta, quedando adeudando las diferencias. Se ha fallado que "no debe olvidarse
a este respecto que la mora que autoriza al arrendador para pedir la terminación
del contrato es 'la de un período entero en el pago de la renta', por lo que no cabe
tomar en cuenta las fracciones de aquéllas".

Órgano jurisdiccional: Corte de Apelaciones de Valparaíso

Tipo de recurso : Apelación

Rol : 1590-2009

Fecha : 11/01/2010 

Cita online : CL/JUR/236/2010

Partes : Inversiones e Inmobiliaria Don Esteban S.A. contra Comercial de

Industrial Vivaldi S.A.

Magistrados: González, Mónica; Arancibia, Jaime; Oliver, Carlos

Redactor : Oliver Cadenas, Carlos

Abogado integrante : Oliver Cadenas, Carlos

Voces : arrendamiento - arrendamiento de predio urbano - canon - contrato -

derecho civil - derecho procesal - extinción del arrendamiento - juicio de
arrendamiento - mora - obligaciones del arrendatario - responsabilidad civil -
responsabilidad contractual

Legislación relacionada : Artículo 10 - Ley Nº 18.101; Artículo 1977 - Código

Civil

TEXTO COMPLETO

Valparaíso, once de enero de dos mil diez.-

Vistos:

Se reproduce la sentencia apelada, de fecha 29 de julio de 2009, escrita de

fojas 88 a 99 de autos, previa introducción en ella de las siguientes
modificaciones:

a) En el primer párrafo de la parte expositiva se sustituyen las palabras "la

reconvenciones" por "las reconvenciones", y "decreta" por "decrete";

b) En el segundo párrafo de la parte expositiva se intercala la preposición "a"

entre los términos "condene" y "ésta";

c) Se agrega, en punto seguido, en el cuarto párrafo de la parte expositiva, la

siguiente oración: "Consta del acta de audiencia corriente de fojas 34 a 37, y a fs.
38, que llamadas las partes a conciliación por el tribunal ésta no se produjo";

d) En el último párrafo de la parte expositiva se agrega una letra "l" al final de la

voz "pericia";

e) En el fundamento primero se intercala una preposición "a" entre los términos

"dirigida" y "la antigua";

f) En el considerando tercero se reemplaza la palabra "fundando" por

"fundándola",
 g) En el motivo cuarto, primer párrafo, se sustituye el numeral "6" por "16", y en
el segundo párrafo se reemplaza "la rentas" por "las rentas";

h) En el considerando tercero se sustituye la voz "demandada" por "demanda";

i) En el motivo cuarto se agrega una letra "s" al final del término "diferencia";

j) En el primer párrafo del fundamento quinto se sustituyen las palabras "la

reconvenciones" por "las reconvenciones" y "decreta" por "decrete";

k) En el párrafo signado "3" del considerando noveno se reemplaza la voz

"antigua" por "antiguo";

l) En el motivo décimo se sustituye el término "levanta" por "levantan";

ll) Se prescinde de los considerandos decimoquinto y decimosexto;

m) De las citas legales se elimina la mención del artículo 1945 del Código Civil,
y de las del Código de Procedimiento Civil sólo se mantiene la de sus artículos
170 y 425, y

Teniendo en su lugar y, además, presente:

1º. Que con el mérito de la copia autorizada de la escritura pública otorgada con
fecha 2 de noviembre de 1998, ante el Notario de Valparaíso don Luis Fischer Y.,
que la demandante acompañó por el primer otrosí de su escrito de demanda,
consta que la actora celebró con la demandada de autos un contrato en virtud del
cual aquélla dio en arrendamiento a esta última el inmueble compuesto de local
comercial y dependencias, ubicado en calle Maipú Nºs. 180 a 196, construidos en
el inmueble ubicado en esa dirección de la ciudad de Los Andes. Se estipuló en la
cláusula sexta de dicha escritura que el contrato de arrendamiento comenzaba a
regir desde el 1º de noviembre de1998, con una duración de seis años, renovable
en forma automática y sucesiva por períodos iguales si ninguna de las partes
manifestare a la otra su intención de no perseverar en el contrato mediante carta
certificada, enviada con una anticipación de a lo menos seis meses a la fecha de
término del período o de cualquiera de sus prórrogas. Sin embargo, la misma
cláusula faculta a la parte arrendataria para poner término al contrato, anticipada y
unilateralmente, mediante un aviso previo de seis meses, el que debe darse
mediante carta certificada enviada al domicilio del arrendador, a través de un
Notario Público.
 Al no existir en autos antecedente alguno de que las partes del contrato hayan
manifestado su voluntad en orden a que no operara la renovación automática del
plazo de duración del arriendo, en los términos estipulados, como tampoco que la
arrendataria haya ejercido su facultad de ponerle término anticipadamente,
prevista en el mismo contrato, debe concluirse que éste se renovó por seis años
más, a contar desde el 2 de noviembre de 2004, para vencer, por consiguiente, el
2 de noviembre de 2010.

2º. Que del mérito del informe pericial evacuado a fs. 80 por el perito Sr.
Armando Abdala Olivares, elaborado sobre la base de los antecedentes
probatorios de este expediente, es posible dar por acreditados los siguientes
hechos, en lo que interesa a la materia controvertida:

a) Que las rentas mensuales de arrendamiento debidamente reajustadas que la

arrendataria de autos debía pagar a la actora, por los períodos de tiempo a que se
refiere la demanda, eran los siguientes: por el mes de enero de 2008, la suma de
$ 3.690.347; por cada uno de los meses de febrero a julio de 2008, la suma de
$ 3.829.040, y por cada uno de los meses de agosto y septiembre de 2008, la
suma de $ 4.040.053.

b) Que la demandada pagó a la actora, por cada uno de los meses

comprendidos entre enero y septiembre de 2008, la suma de

$ 3.057.900, cantidades que la demandante, por lo demás, reconoce en su

demanda haber percibido;

c) Que, en consecuencia, existen las siguientes diferencias de rentas insolutas:

por el mes de enero de 2008, la suma de

$ 632.447; por cada uno de los meses de febrero a julio de 2008, la suma de
$ 771.140; y por cada uno de los meses de agosto y septiembre de 2008, la suma
de $ 982.153.

d) Que, por tanto, el total de diferencias no pagadas de rentas de

arrendamiento, correspondientes al período comprendido entre enero y
septiembre de 2008, asciende a la suma de $ 7.223.593.

3º. Que en la demanda de fs. 1 se pide al tribunal que declare terminado el

contrato de arrendamiento antes singularizado, de conformidad a lo dispuesto en
el artículo 1977 del Código Civil, por existir diferencias insolutas en las rentas de
arrendamiento pagadas por la demandada, correspondientes a los meses de
enero a septiembre de 2008, previas las reconvenciones legales, y cuyo monto la
actora estima en la suma total de $ 8.235.801. Consta de la certificación de fojas
20 que la primera de esas reconvenciones legales se practicó a la demandada por
el receptor judicial con fecha 8 de enero de 2009, y que la segunda de esas
reconvenciones la realizó el tribunal en la audiencia del 14 del mismo mes y año,
sin que conste en autos que la demandada haya pagado las sumas adeudadas
materia de esas reconvenciones, cuyo monto en realidad, según queda
establecido en el considerando segundo precedente, ascendía a $ 7.223.593.

4º. Que el artículo 1977 del Código Civil, invocado como fundamento legal de la
acción deducida de terminación del contrato de arrendamiento, prescribe que "la
mora de un período entero en el pago de la renta dará derecho al arrendador,
después de dos reconvenciones, entre las cuales medien a lo menos cuatro días,
para hacer cesar inmediatamente el arriendo, si no se presta seguridad
competente de que se verificará el pago dentro de un plazo razonable, que no
bajará de treinta días".

Este precepto resulta aplicable al contrato de arrendamiento a que se refiere

esta litis, pero exige, para que se configure la causal de terminación inmediata del
arrendamiento que en él se establece, que el arrendatario se encuentre en mora
de un período entero en el pago de la renta, período que, en el caso de autos, las
partes fijaron en un mes, según se lee en la cláusula tercera del contrato
respectivo acompañado a los autos. Por ende, la mora que según la ley autoriza al
arrendador para exigir la terminación inmediata del arrendamiento, previas las
reconvenciones legales, debe abarcar, en el caso sub lite, a lo menos un período
mensual completo, y tal hecho, según reconoce la demandante en su escrito de
demanda, no se produjo, pues la arrendataria pagó, respecto de cada período
mensual a que ese libelo se refiere, una parte de la renta, quedando adeudando
las diferencias que se han indicado en el motivo 2º precedente.

Se ha fallado que "no debe olvidarse a este respecto que la mora que autoriza
al arrendador para pedir la terminación del contrato es "la de un período entero en
el pago de la renta", por lo que no cabe tomar en cuenta las fracciones de
aquéllas" (C. de Apelaciones de San Miguel, 5 de mayo de 1992. Gaceta Jurídica
Nº 143, pág. 71).

En consecuencia, procede desestimar la acción de terminación inmediata del

contrato de arrendamiento deducida en esta causa, por no encontrarse
configurada la causal en que se funda.

5º. Que sin perjuicio de lo hasta aquí razonado, cabe tener presente que el
inciso segundo del artículo 10 de la Ley Nº 18.101, que es aplicable al contrato
sub lite, prescribe que al ejercitarse la acción de terminación del arrendamiento
por falta de pago de la renta, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1977
del Código Civil, "podrán deducirse también, conjuntamente, las de cobro de
rentas insolutas en que aquélla se funde".

De la redacción de este precepto se aprecia claramente que la acción de cobro

de las rentas insolutas no se encuentra condicionada ni subordinada al
acogimiento de la de terminación del contrato por la causal prevista en el artículo
1977 del Código Civil, por lo que no existe impedimento legal en que, desestimada
esta última, el tribunal pueda acoger la de cobro de las rentas insolutas en que se
funda.

En consecuencia, encontrándose acreditada en el proceso la deuda por

concepto de diferencias de rentas insolutas que se demandan, por el monto antes
indicado de $ 7.223.593, procede confirmar en este aspecto la sentencia en
alzada, en cuanto ordena a la demandada pagar esa cantidad a la actora, más los
reajustes previstos en el artículo 21 de la Ley Nº 18.101, sin intereses, pues no
fueron demandados.

6º. Que, además, en la demanda de autos se pide declarar que la demandada

debe pagar las rentas que se devenguen hasta la fecha de restitución del
inmueble o pago, más el reajuste indicado en el artículo 21 de la Ley Nº 18.101,
petición que no fue acogida por la sentencia de primer grado, por lo que la actora,
en su escrito de apelación, solicita que esta Corte revoque dicho fallo y declare
que la demandada debe pagar, además de la suma de $ 7.223.593 antes
indicada, la cantidad de $ 13.961.417 por concepto de rentas insolutas hasta el
mes de julio de 2009, y las rentas que se devenguen hasta la fecha de la
restitución efectiva del inmueble o pago, más el reajuste indicado en el artículo 21
de la Ley Nº 18.101.

7º. Que el inciso tercero del artículo 10 de la Ley Nº 18101, refiriéndose a la

acción de terminación del arrendamiento por falta de pago de las rentas de
conformidad al artículo 1977 del Código Civil, cuando el actor deduce también la
de cobro de rentas insolutas en que aquélla se funda, establece: "Demandadas
esas prestaciones, se entenderán comprendidas en la acción las de igual
naturaleza a las reclamadas que se devenguen durante la tramitación del juicio y
hasta que la restitución o el pago se efectúe".

Este precepto significa que, deducida por el arrendador la acción de terminación

del contrato por falta de pago de las rentas, conjuntamente con las de cobro de
éstas, no necesita accionar por cuerda separada para obtener el pago de las que
se vayan devengando durante el curso del juicio, sino que éstas se entienden
comprendidas dentro de la acción deducida, y ello hasta que ocurra uno de los
siguientes hechos: restitución efectiva del inmueble al arrendador, o pago al
arrendador de toda la deuda que se hubiere devengado y que se entendía
comprendida en la acción interpuesta.

En el caso de autos, del mérito del informe pericial evacuado a fojas 80, antes
aludido, se establece que durante el curso de este juicio, a contar desde octubre
de 2008 y hasta junio de 2009, se devengaron a favor del arrendador las
siguientes rentas mensuales: a) por cada uno de los meses de octubre de 2008 a
enero de 2009, la suma de $ 4.040.053; b) por cada uno de los meses de febrero
de 2009 a junio del mismo año, la suma de $ 4.070.942. Del mismo informe
pericial se establece que la demandada pagó a la actora, por cada uno de los
meses indicados, la suma de $ 3.075.000, produciéndose así las siguientes
diferencias insolutas: a) por cada uno de los meses de octubre de 2008 a enero de
2009 la suma de $ 965.053; b) por cada uno de los meses de febrero a junio de
2009, la suma de $ 995.942.

En consecuencia, la diferencia de rentas adeudadas por la demandada a la

actora, por el período comprendido entre octubre de 2008 y junio de 2009,
asciende a un total de $ 8.839.922, que se ordenará pagar con los reajustes
previstos en el artículo 21 de la Ley Nº 18.101.

8º. Que no hay constancia en autos de que la demandada haya pagado a la

actora las rentas de arrendamiento devengadas a contar del mes de julio de 2009,
inclusive, recayendo en la arrendataria la carga de acreditar su pago de
conformidad a lo dispuesto en el artículo 1698 del Código Civil. Por ende, se
declarará la obligación de la demandada de pagar a la actora una renta mensual
de arrendamiento ascendente a la suma de $ 4.070.942 por el mes de julio de
2009, según el mérito del peritaje de fojas 80, y todas las rentas que se
devenguen con arreglo a lo convenido en el contrato respectivo hasta el día de la
restitución del inmueble arrendado a la actora, una vez terminado el contrato, o
bien hasta el día en que la demandada se ponga al día en el pago de lo que
adeuda a la actora en virtud de lo declarado en este fallo, si este pago íntegro y
puesta al día en el cumplimiento de sus obligaciones de pagar las rentas ocurre
antes de la restitución del inmueble, con los reajustes que procedieren conforme a
lo dispuesto por el artículo 21 de la Ley Nº 18.101.

9º. Que en lo relativo a la apelación deducida por la parte demandada en contra

de la sentencia definitiva de primer grado, procede desestimada (sic), por cuanto,
contrariamente a lo que sostiene en su recurso, el artículo 1698 del Código Civil
no exige que la actora haya comunicado a la demandada la existencia de
diferencias en el pago de las rentas canceladas, sino que es en el deudor en quien
recae la carga de acreditar el cumplimiento íntegro de sus obligaciones. En lo
demás, este recurso no puede acogerse en virtud de lo ya razonado en el
presente fallo, y

Atendido lo dispuesto en el artículo 8º, párrafos 7 y 9 de la Ley Nº 18.101, y

artículo 170 del Código de Procedimiento Civil, se revoca la decisión IV de la parte
resolutiva de la sentencia apelada, de fecha 29 de julio de 2009, escrita de fojas
88 a 99 de autos, en cuanto rechaza lo solicitado en el acápite II de lo petitorio del
escrito de demanda de fojas 1 en lo relativo a que se condene a la demandada al
pago de las rentas que se devenguen, y se resuelve en su lugar que se acoge esa
petición únicamente en cuanto se formulan las siguientes declaraciones,
entendiéndose rechazada tal petición en lo demás: que la demandada Comercial e
Industrial Vivaldi S.A. debe pagar a la actora Inversiones e Inmobiliaria Don
Esteban S.A., además de las sumas indicadas en el acápite III de lo resolutivo de
la mencionada sentencia, las siguientes sumas de dinero: a) la cantidad de
$ 8.839.922, por concepto de diferencias insolutas de rentas de arrendamiento
devengadas entre los meses de octubre de 2008 a junio de 2009; b) la suma de
$ 4.070.942 por concepto de renta de arrendamiento correspondiente a julio de
2009; c) las rentas de arrendamiento que se devenguen, de acuerdo a lo pactado
en el contrato de arrendamiento respectivo, a contar desde el mes de agosto de
2009 inclusive y hasta el día en que, terminado dicho contrato, se realice la
restitución a la arrendadora del inmueble arrendado, o bien hasta el día en que la
demandada pague lo ordenado en este fallo y se ponga al día en el cumplimiento
de sus obligaciones de pagar íntegramente las rentas, si este hecho ocurriere
an tes de la indicada restitución. El monto de estas rentas se liquidará en la etapa
de cumplimiento de la presente sentencia, y d) las diferencias de rentas y rentas
de arrendamiento que la demandada deba pagar a la actora, se enterarán con los
reajustes previstos en el artículo 21 de la Ley Nº 18.101.

Se confirma en lo demás apelado la referida sentencia de primera instancia.

Por haber tenido las partes motivos plausibles para alzarse, cada parte pagará
sus costas causadas en esta instancia.

Regístrese y devuélvanse, con los autos traídos a la vista y documentos en

custodia.

Redacción del Abogado Integrante Sr. Carlos Oliver Cadenas.

Rol IC 1.590-2009.
7. SE DEBE ACOGER DEMANDA DE TÉRMINO DE CONTRATO DE ARRIENDO
SI NO SE ACREDITA PAGO DE RENTAS ADEUDADAS

Sumario: En cuanto a los depósitos en la cuenta de ahorro no obra en el proceso

antecedente que permita concluir que corresponden efectivamente a las rentas de
arrendamiento de los meses (indicados en autos), ya que por una parte están
fechados en los meses (indicados en la sentencia) y además la propia
demandante al absolver posiciones negó que se hubieran depositado las rentas
antes mencionadas en la cuenta de ahorro que tiene en el Banco. Si por la fecha
en que se efectuaron se pensara que corresponden a las devengadas durante el
juicio, aun así se estaría debiendo las que se cobran en la demanda (de término
de contrato de arriendo por no pago de las rentas).

Órgano jurisdiccional: Corte de Apelaciones de Valdivia

Tipo de recurso : Apelación

Rol : 724-2009

Fecha : 04/01/2010 

Cita online : CL/JUR/42/2010

Partes : Jara Ide, Irma Leonor

Magistrados: Díaz Yévenes, Emma; Abrego Diamantti, Rodolfo Patricio; Carretta

Navea, Darío

Redactor : Carretta Navea, Darío Ildemaro

Voces : absolución de posiciones - arrendamiento - arrendamiento de predio

urbano - carga de la prueba - contrato - derecho civil - derecho procesal - extinción
del arrendamiento - juicio de arrendamiento - medios de prueba - prueba - prueba
confesional

Legislación relacionada : Artículo 10 - Ley Nº 18.101 ; Artículo 1698 - Código

Civil

TEXTO COMPLETO

Valdivia, cuatro de enero de dos mil diez.

 Vistos:

Se reproduce la parte expositiva, considerandos y citas legales de la sentencia

en alzada.

Y teniendo, además, presente:

Primero: Que en la demanda se mencionaron impagas las rentas de los meses

de febrero, marzo, abril y mayo del año 2009, las que deberá pagar el demandado
conjuntamente con las que se devenguen durante el juicio.

Se acompañaron por la parte demandada fotocopia de los recibos de arriendos

de fojas 9, a nombre de Inmobiliaria Integral; el primero corresponde a la renta
desde el 9 de diciembre al 8 de enero de 2009; el segundo corresponde a la renta
del 9 de enero al 8 de febrero, documento que aparece agregado nuevamente a
fojas 24.

Asimismo, se acompañaron tres comprobantes de depósito en efectivo, sin

libreta, a nombre de doña Irma Leonor Jara Ide: tienen fecha 10 de julio; 13 de
agosto y 28 de septiembre de 2009, los dos primeros por $ 220.000 y el tercero
por $ 200.000. Estos mismos depósitos se acompañaron a fojas 24.

Segundo: Que en la absolución de posiciones que se llevó a efecto en esta

instancia, doña Irma Leonor Jara Ide reconoció que la renta correspondiente al
mes de febrero de 2009 la pagó el demandado en la Inmobiliaria E y M
Inmobiliaria Integral y negó que las rentas de los meses de marzo, abril y mayo de
2009 se hubieran depositado en la cuenta de ahorro del Banco del Estado de
Chile.

Tercero: Que, como bien señaló el juez de primera instancia, la documentación

de fojas 9 se refiere a períodos anteriores al mes de febrero que se cobra en la
demanda, por lo que carece de mérito para enervar la demanda.

En cuanto a los depósitos en la cuenta de ahorro no obra en el proceso

antecedente que permita concluir que corresponden efectivamente a las rentas de
arrendamiento de los meses de marzo, abril y mayo del año 2009, ya que por una
parte están fechados en los meses de julio, agosto y septiembre pasado y además
la propia demandante al absolver posiciones negó que se hubieran depositado las
rentas antes mencionadas en la cuenta de ahorro que tiene en el Banco del
Estado.
 Si por la fecha en que se efectuaron se pensara que corresponden a las
devengadas durante el juicio (agosto, septiembre y octubre, mes de la sentencia)
aun así se estaría debiendo las que se cobran en la demanda, esto es marzo, abril
y mayo.

Cuarto: Que, en razón de lo señalado precedentemente, se ajusta a derecho la

sentencia de primera instancia al acoger la demanda de terminación del contrato
de arrendamiento por no pago de rentas.

Y vistos, además, lo dispuesto en los artículos 160 y 680 del Código de

Procedimiento Civil y 1698 del Código Civil, se CONFIRMA la sentencia apelada
de veintiuno de octubre del año dos mil nueve, escrita de fojas 14 a 16, sin costas
del recurso por haber tenido la parte apelante motivo plausible para alzarse.

Regístrese, devuélvanse.

Redacción del Ministro don Darío Ildemaro Carretta Navea.

No firma el Ministro don Rodolfo Patricio Abrego Diamantti, no obstante haber

concurrido a la vista y acuerdo, por encontrarse con permiso.

Pronunciada por la Segunda Sala, Ministro Sr. Patricio Abrego Diamantti,

Ministro Sr. Darío I. Carretta Navea, Ministra Sra. Emma Díaz Yévenes. Autoriza la
Secretaria, Sra. Ana María León Espejo.

Valdivia, cuatro de enero de dos mil diez, notifiqué por el Estado Diario la
resolución precedente

Certifico: Que con esta fecha se dio cumplimiento a lo dispuesto en el artículo

162 del Código de Procedimiento Civil.

Rol Nº 724-2009.
8. PARA QUE SE RESPETE ARRENDAMIENTO ES NECESARIO QUE ÉSTE
HUBIERE SIDO CONTRAÍDO POR ESCRITURA PÚBLICA

SUMARIO: El tenor del artículo 1962 Nº 2 del Código Civil es claro al exigir, como
condición para que se respete el arrendamiento, que éste hubiere sido contraído
por escritura pública, esto es celebrado o suscrito por escritura pública, cuestión
que no acontece en la especie, toda vez que, como consta de los instrumentos
reseñados, el contrato fue contraído o celebrado por instrumento privado en el año
2003, lo que no cambia por el hecho de haber sido "reducido a escritura pública"
con posterioridad, ya que al utilizar esta modalidad los comparecientes no están
celebrando un nuevo contrato de arrendamiento, sino poniendo en un instrumento
público una convención que ya existe y que nació a la vida jurídica por medio de
un instrumento privado.

Órgano jurisdiccional: Corte de Apelaciones de Santiago

Tipo de recurso : recurso de casación en la forma y apelación

Rol : 4223-2009

Fecha : 17/03/2010 

Cita online : CL/JUR/1769/2010

Partes : Oyarce Correa, José; Inmobiliaria Batuco Limitada; Inmobiliaria Quilicura

Limitada con Cortés Vásquez, Juan

Magistrados: Villarroel Valdivia, Iván Patricio; Aguayo Pino, Pilar

Redactor : Muñoz Sánchez, Andrea

Abogado integrante : Muñoz Sánchez, Andrea

Voces : arrendamiento - contrato - derecho civil - derecho procesal - escritura

pública - extinción del arrendamiento - juicio de arrendamiento

Legislación relacionada : Artículo 1962 - Código Civil

TEXTO COMPLETO

Santiago, diecisiete de marzo de dos mil diez.

 Vistos:

En causa rol Nº 592-2009, de 21er Juzgado Civil de Santiago, sobre restitución

de propiedad arrendada, con fecha catorce de mayo de dos mil nueve, se dictó
sentencia a fojas 39, que hizo lugar a la demanda y ordenó restituir la propiedad
sub lite al demandante.

En contra de esa sentencia se ha deducido, por la parte demandada, recurso de

casación en la forma y apelación, el primero de los cuales se plantea basado en
las causales primera, cuarta y séptima del artículo 768 del Código de
Procedimiento Civil. Concedidos ambos recursos y elevados ante esta Corte, a
fojas 53, se ordenó traer los autos en relación.

Considerando:

A) En cuanto al recurso de Casación en la Forma.

1º) Que la primera causal de invalidación formal planteada se sustenta en que la

sentencia de primer grado habría sido dictada por un tribunal incompetente, toda
vez que el demandado, en calidad de arrendatario, habría acordado con el
arrendador someter el conocimiento del asunto a un juez arbitrador, como consta
de la escritura pública de 20 de mayo de 2007, acompañada por su parte a la
audiencia de estilo.

2º) Que del examen del instrumento antes mencionado se desprende que la
parte demandada, con fecha 30 de mayo de 2007, redujo a escritura pública un
contrato de arrendamiento celebrado con su arrendador por instrumento privado,
con fecha 7 de noviembre de 2003, ocasión en la que acordaron someter cualquier
dificultad suscitada en relación a dicho contrato al conocimiento de un árbitro
arbitrador que designan en ese acto.

3º) Que dicha cláusula compromisoria le es inoponible a la parte demandante,

toda vez que ella no es parte del referido contrato, por lo que la acción deducida
en estos autos se encuentra correctamente entablada ante juez ordinario.
Atendido lo antes expuesto, la nulidad basada en la causal de incompetencia del
tribunal habrá de ser desestimada.

4º) Que el segundo capítulo de nulidad invocado se funda en que la sentencia

impugnada habría otorgado más de lo pedido en la demanda, toda vez que
mientras en ésta el actor pide se le restituya la propiedad dentro de tercero día de
que la sentencia cause ejecutoria, el fallo dispone que la restitución deberá
llevarse a cabo dentro de décimo día hábil desde que dicha sentencia le sea
notificada, lo que derechamente acelera el lanzamiento y le ocasiona un perjuicio
patrimonial irreparable.

5º) Que una lectura atenta de la demanda permite apreciar que el actor señala
que procede que el demandado le haga "restitución inmediata" de la propiedad, "o
en el lapso que US. se sirva fijar", sin perjuicio que en el petitorio solicite que la
propiedad se le restituya dentro de tercero día desde que la sentencia cause
ejecutoria.

6º) Que, comoquiera sea, apareciendo de los antecedentes que el eventual vicio
estudiado no le causa al recurrente un perjuicio que sólo sea reparable a través de
la invalidación del fallo, toda vez que éste ha entablado, conjuntamente con la
casación, un recurso de apelación que permitiría corregir el vicio denunciado, debe
desestimarse también el recurso de nulidad intentado por este capítulo.

7º) Que al invocar la última causal de nulidad señalada, el recurrente sostiene

que la sentencia contendría decisiones contradictorias, toda vez que al referirse a
los artículos en que se apoya menciona el artículo 1962 del Código Civil —que es
justamente aquél en que su parte ha fundado su defensa, por cuanto es titular de
un contrato de arriendo reducido a escritura pública, lo que obliga al nuevo dueño
a respetarlo— no obstante, en definitiva el fallo decide acoger la demanda, lo que
significa quebrantar la disposición invocada.

8º) Que, como ha sostenido reiteradamente la jurisprudencia, se entiende que

una sentencia contiene decisiones contradictorias cuando toma decisiones que no
pueden cumplirse, porque se contraponen de tal modo que se anulan o hacen
fuego, como por ejemplo, si se ordena la resolución de un contrato, al mismo
tiempo que su cumplimiento.

9º) Que de la simple fundamentación de la causal de invalidación alegada, se

puede concluir que nada de eso ocurre en la especie, toda vez que el juez de la
causa se limita a acoger la demanda de restitución del inmueble y a denegar las
indemnizaciones pedidas por el demandado, cuestiones que se pueden cumplir
perfectamente. En consecuencia, la invalidación alegada por este capítulo habrá
de ser desestimada.

B) En cuanto al recurso de apelación.

10º) Que la demandada ha invocado en su defensa el artículo 1962 Nº 2 del

Código Civil, sosteniendo que los adjudicatarios del inmueble cuya restitución se
solicita en estos autos están obligados a respetar el contrato de arrendamiento
que él celebró con Hamlet Eduardo Barbaste Díaz con fecha 7 de noviembre de
2003, por cuanto éste fue reducido a escritura pública con fecha 30 de mayo de
2007; es decir, con anterioridad a la época en que los demandantes se
adjudicaron e inscribieron a su nombre el inmueble, hecho que habría ocurrido
sólo en octubre de 2008.

11º) Que consta a fojas 17 que el demandado, Juan Enrique Cortés Vásquez,
celebró un contrato de arrendamiento con Hamlet Eduardo Barbaste Díaz, por
instrumento privado, con fecha 7 de noviembre de 2003, a través del cual este
último le dio en arrendamiento la propiedad cuya restitución se solicita, ubicada en
Porto Seguro Nº 4670, de la comuna de Estación Central. En tanto, a fojas 28 rola
fotocopia autorizada de una escritura pública, en la cual los mismos
comparecientes "reducen a escritura pública" el contrato de arrendamiento antes
individualizado, transcribiéndolo, e incorporando una cláusula que modifica el
contrato anterior, en términos de extender el plazo originalmente pactado de 5
años a 15.

12º) Que el tenor del artículo 1962 Nº 2 del Código Civil es claro al exigir, como
condición para que se respete el arrendamiento, que éste hubiere sido contraído
por escritura pública, esto es celebrado o suscrito por escritura pública, cuestión
que no acontece en la especie, toda vez que, como consta de los instrumentos
reseñados, el contrato fue contraído o celebrado por instrumento privado en el año
2003, lo que no cam bia por el hecho de haber sido "reducido a escritura pública"
con posterioridad, ya que al utilizar esta modalidad los comparecientes no están
celebrando un nuevo contrato de arrendamiento, sino poniendo en un instrumento
público una convención que ya existe y que nació a la vida jurídica por medio de
un instrumento privado.

13º) Que lo que se observa en la práctica notarial es que los contratos

celebrados por instrumento privado se protocolizan, o se agregan simplemente en
los registros públicos del notario dejando constancia de los mismos, mas no se
"reducen a escritura pública", costumbre que debiera encontrar explicación en que
ello no les otorga un significado jurídico distinto, a menos que lo que hagan los
comparecientes sea celebrar derechamente un nuevo contrato por escritura
pública.

14º) Que no ha pasado inadvertido para este tribunal que el contrato de

arrendamiento celebrado en el año 2003 entre el demandado y Hamlet Eduardo
Barbaste Díaz —a la sazón, uno de los partícipes en la comunidad dueña del
inmueble sub lite— fue "reducido a escritura pública" en mayo de 2007, esto es
con posterioridad a la fecha en que el juez partidor de la referida comunidad
decretó el cese del goce gratuito respecto de dicha propiedad, que detentaba
Barbaste Díaz, a solicitud de los demás comuneros (resolución de 5 de diciembre
de 2006), como consta del expediente arbitral, tenido a la vista, del juicio de
partición en que los demandantes se adjudicaron el referido inmueble.

Y vistos, además, lo dispuesto en los artículos 768, inciso penúltimo y 186 y

siguientes del Código de Procedimiento Civil, se decide:

A. Se desestima el recurso de casación en la forma interpuesto en lo principal

de fojas 48.

B. Se confirma la sentencia apelada de catorce de mayo de dos mil nueve,

escrita a fojas 39.

Redactó la Abogado Integrante señora Muñoz.

Regístrese y devuélvase.

Pronunciada por la Cuarta Sala de esta Iltma. Corte de Apelaciones, integrada

por los ministros Patricio Villarroel Valdivia y Pilar Aguayo Pino y por la Abogado
Integrante Andrea Muñoz Sánchez.

Rol Nº 4.223-2009.
 9. SI SE HA EXTINGUIDO EL DERECHO DEL ARRENDADOR NUEVO
PROPIETARIO DE INMUEBLE NO ESTÁ OBLIGADO A RESPETAR ARRIENDO

SUMARIO: El bien raíz arrendado a la madre del actor y el que es de dominio de la

demandante, es uno solo. Así, por el hecho de la compraventa y su posterior
inscripción, se ha extinguido el derecho del arrendador sobre la cosa arrendada y
el hoy propietario del inmueble no está obligado a respetarlo por aplicación del
artículo 1962 del Código Civil, por lo que se dio lugar a la restitución solicitada.

Órgano jurisdiccional: Corte Suprema Primera Sala (Civil)

Tipo de recurso : Recurso de casación en la forma y en el fondo

Rol : 5781-2009

Fecha : 10/11/2009 

Cita online : CL/JUR/3256/2009

Partes : Arriagada Godoy, Remigio Jesús contra Inmobiliaria e Inversiones

Trinidad S.A.

Magistrados: Muñoz Gajardo, Sergio; Herreros Martínez, Margarita; Araya

Elizalde, Juan

Abogado integrante : Medina Cuevas, Jorge; Mauriz Aymerich, Benito

Voces : arrendamiento - arrendamiento de predio urbano - bien jurídico - contrato -

derecho civil - derecho procesal - derechos reales - dominio - extinción del
arrendamiento - juicio de arrendamiento

Legislación relacionada : Artículo 1962 - Código Civil

TEXTO COMPLETO

Santiago, diez de noviembre de dos mil nueve.

Vistos y teniendo presente:

 I. En cuanto a los recursos de casación en la forma y en el fondo en contra de la
sentencia definitiva deducido por el demandado.

1º. Que en este juicio sumario de restitución de inmueble por extinción del
derecho del arrendador, Rol Nº 5.092-2005, seguido ante el Segundo Juzgado
Civil de Concepción, caratulado "Inmobiliaria e Inversiones Trinidad S.A. con
Arriagada Godoy Remigio Jesús" la parte demandada recurre de casación en la
forma y en el fondo en contra de la sentencia de la Corte de Apelaciones de
Concepción que revocó aquella de primer grado en la parte que condenó al
demandado al pago de las rentas atrasadas a contar de octubre de 2004 y las que
se devenguen hasta la restitución de la propiedad y, en su lugar, se resuelve que
dicha petición queda rechazada. Asimismo, confirmó el fallo de primer grado, en
cuanto el demandado deberá restituir el inmueble sub litis dentro de tercero día
que cause ejecutoria el fallo;

En cuanto al recurso de casación en la forma:

2º. Que el recurrente, al deducir el recurso de nulidad formal, invoca la causal

contemplada en el Nº 9 del artículo 768 del Código de Procedimiento Civil, en
relación con los artículos primero de la Ley Nº 18.101, 2194 y 2195 del Código
Civil, por cuanto el procedimiento incoado no es el idóneo para lograr la restitución
de un inmueble que no fue objeto del supuesto contrato de arriendo;

3º. Que en cuanto a la causal de casación invocada, el recurso no podrá ser

admitido a tramitación, puesto que no fue preparado en los términos que exige el
artículo 769 del Código de Procedimiento Civil.

En efecto, consta en autos que las alegaciones del recurrente se encuentran

dirigidas al fallo de segunda instancia que confirmó el de primera, sentencia que,
en consecuencia, adolecería de los mismos vicios formales invocados en esta
ocasión, pero éste no fue objeto de la impugnación de nulidad que ahora se
intenta. De lo anterior, necesario es concluir que no se reclamó por el demandado,
oportunamente y en todos sus grados, del vicio que actualmente alega;

En cuanto al recurso de casación en el fondo:

4º. Que el recurrente funda su solicitud de nulidad, expresando que en el fallo

cuestionado se han infringido los artículos 578, 951, 956, 683, 1225, 1240, 1232,
1233, 1225, 1226, 1227 del Código Civil, al determinar que el demandado por ser
hijo está legitimado para soportar la acción de restitución de un inmueble que
nunca ocupó. Señala que, además, se han transgredido los artículos 1º de la Ley
Nº 18.101, 2194, 2195 del Código Civil, 680 Nº 6 del Código de Procedimiento
Civil, por cuanto el procedimiento incoado no es el idóneo para lograr la restitución
de un inmueble que no fue objeto del supuesto contrato de arrendamiento;

5º. Que en la sentencia cuestionada los jueces del grado han concluido que el
demandado, atendido que no ha acreditado o invocado que le afecte una
incapacidad para suceder a la causante arrendataria, en su calidad de hijo de
ésta, es legitimado pasivo de la acción intentada, circunstancia que se ve
corroborada al haber repudiado la herencia un año y medio después de haber
concurrido a este juicio a defenderse, sin que sea óbice la ocupación del inmueble
por una persona distinta de éste, dado que la acción tiene por fundamento y
finalidad la restitución del inmueble por extinción del derecho del arrendador.

Que la declaración del demandado, apreciada por los jueces del grado
conforme a las reglas de la sana critica, les permitió presumir que el demandado
conoce perfectamente el inmueble y que en verdad, a pesar de la escasa bondad
del contrato, el bien raíz arrendado a la madre del actor y el que es de dominio de
la demandante es uno solo.

Así, por el hecho de la compraventa y su posterior inscripción, se ha extinguido

el derecho del arrendador sobre la cosa arrendada y el hoy propietario del
inmueble no está obligado a respetarlo por aplicación del artículo 1962 del Código
Civil, por lo que se dio lugar a la restitución solicitada;

6º. Que de conformidad con lo reseñado en el motivo que precede, se observa

que los sentenciadores al acoger la demanda de extinción del derecho del
arrendador y ordenar la devolución del inmueble, han efectuado una correcta
aplicación de la normativa atinente al caso de que se trata, puesto que la
normativa legal reguló expresamente la situación planteada;

7º. Que, en mérito de lo expuesto, el recurso de casación en el fondo en estudio

no podrá prosperar por adolecer de manifiesta falta de fundamento, dada la clara
inexistencia del error de derecho que se denuncia:

II. En cuanto al recurso de casación en la forma en contra de la sentencia

definitiva deducido en representación de Luis Arriagada Godoy.

8º. Que en este juicio sumario la parte demandada recurre de casación en la

forma y en el fondo en contra de la sentencia de la Corte de Apelaciones de
Concepción que revocó aquélla de primer grado, según se ha expuesto en el
motivo primero de este fallo;
 9º. Que el recurso de casación en la forma no podrá ser admitido a tramitación,
por cuanto el recurrente don Luis Arriagada Godoy no es parte en esta causa al no
haberse presentado demanda en contra suya, en razón de afirmarse que no es
heredero de la causante arrendataria;

III. En cuanto al recurso de casación en el fondo deducido en el cuaderno de

tercería:

10º. Que en este cuaderno de tercería de estos autos Rol Nº 5092-2005, ya

individualizados, el tercerista recurre de casación en el fondo en contra de la
sentencia de la Corte de Apelaciones de Concepción que confirmó aquélla de
primer grado que rechazó la tercería invocando una calidad diversa a aquélla en
que se le ejecuta;

11º. Que el recurrente funda su solicitud de nulidad expresando que en el fallo

cuestionado se ha infringido el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, al
confundir el sentenciador la identidad física con la identidad jurídica, de manera
que si se le demanda como heredero, en representación de Lucila Godoy Castillo,
nada impide que invoque una calidad diversa por la que se le ejecuta, es decir
como Remigio Arriagada Godoy;

12º. Que en la sentencia cuestionada, los jueces del grado han concluido que la
calidad por la que se ejecuta a don Remigio Arriagada Godoy quedó establecida al
causar ejecutoria la sentencia definitiva dictada en esta causa, puesto que se le
condenó como demandado que fue durante la secuela del juicio, por ende no
puede a través de un acto jurídico posterior, como la repudiación de la herencia,
desconocer los efectos del título ejecutivo que se ha configurado en autos y
que es perfectamente oponible al haber sido demandado en la referida calidad de
heredero de doña Lucila Godoy Castillo;

13º. Que, de conformidad con lo reseñado en el motivo que precede, se observa

que los sentenciadores al rechazar la tercería han efectuado una correcta
aplicación de la normativa atinente al caso de que se trata;

14º. Que, en mérito de lo expuesto, el recurso de casación en el fondo en

estudio no podrá prosperar por adolecer de manifiesta falta de fundamento, dada
la clara inexistencia del error de derecho que se denuncia.

Y conforme, además, a lo dispuesto en el artículo 781 y 782 del Código de

Procedimiento Civil, se declaran inadmisibles los recursos de casación en la forma
deducidos en lo principal de fojas 304 y 311 y se rechazan los recurso de casación
en el fondo interpuestos en lo principal de fojas 309 y primer otrosí de fojas 311,
en contra de la sentencia de veintinueve de abril de dos mil nueve, escrita a fojas
298.

Regístrese y devuélvase, con sus agregados.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema, por los Ministros Sr.
Sergio Muñoz G., Sra. Margarita Herreros M., y Sr. Juan Araya E. y Abogados
Integrantes Sres. Benito Mauriz A. y Jorge Medina C.

Autorizado por la Secretaria, Sra. Rosa María Pinto Egusquiza.

En Santiago, a diez de noviembre de dos mil nueve, notifiqué en Secretaría por

el Estado Diario la resolución precedente.

Rol Nº 5.781-2009.
10. ARRENDAMIENTO DE INMUEBLE. CONTRATO CELEBRADO POR
ESCRITURA PRIVADA. EXTINCIÓN DE DERECHOS DE ARRENDADOR

SUMARIO: Se acredita que el contrato de arrendamiento terminó por extinción del

derecho del arrendador (demandante de autos), al quedar inscrita a nombre del
comprador mediante la cual el anterior poseedor inscrito le vendió y transfirió el
inmueble materia de dicho arrendamiento, de conformidad a lo dispuesto por el
artículo 1950 Nº 3 del Código Civil, en relación con sus artículos 686, 687 y 1961,
pues la referida inscripción en el Conservador de Bienes Raíces de la aludida
escritura pública de compraventa produjo la transferencia al comprador de todos
los derechos de que era titular la sociedad vendedora (demandante) en el
inmueble vendido, sin que el nuevo poseedor inscrito estuviera obligado a
respetar el contrato de arrendamiento preexistente sobre el mismo inmueble,
otorgado por instrumento privado autorizado por Notario. Se ha fallado que "la
causal de terminación del contrato de arrendamiento por extinción del derecho del
arrendador es un hecho que, al igual que la expiración del tiempo estipulado para
la duración del mismo, por su sola concurrencia pone término al contrato".

Órgano jurisdiccional: Corte de Apelaciones de Valparaíso

Tipo de recurso : Apelación

Rol : 712-2009

Fecha : 30/09/2009 

Cita online : CL/JUR/1632/2009

Partes : Servicios Turísticos Globales S.A. contra Juan Ignacio López Donoso y
Compañía Ltda.

Magistrados: Silva Ibáñez, Manuel; Letelier Alcaide, Inés María; Sra. Letelier;

Oliver Cadenas, Carlos

Redactor : Oliver Cadenas, Carlos

Abogado integrante : Oliver Cadenas, Carlos

Voces : arrendamiento - arrendamiento de predio urbano - bien inmueble - bien

jurídico - canon - compraventa - contrato - derecho civil - derecho procesal -
extinción del arrendamiento - instrumento privado - instrumento público - juicio de
arrendamiento - medios de prueba - posesión - posesión inscrita - procedimiento
ordinario - prueba - prueba documental - sentencia

Legislación relacionada : Artículo 1950 - Código Civil ; Artículo 10 - Ley

Nº 18.101; Artículo 1961 - Código Civil ; Artículo 687 - Código Civil ; Artículo 686 -
Código Civil ; Artículo 1977 - Código Civil.

TEXTO COMPLETO

Valparaíso, treinta de septiembre de dos mil nueve.

Vistos:

Se reproduce la sentencia apelada, de fecha doce de enero del año en curso,

corriente de fojas 97 a 109 de autos, previa introducción en ella de las siguientes
modificaciones.

a) En el primer párrafo del fundamento primero, se intercala la preposición "de"

entre las palabras "contra" y "la demandada";

b) En el motivo segundo, se intercala la locución "sic", entre paréntesis, entre

los términos "de Santiago" y "produciéndose";

c) En el considerando quinto, párrafo 1, se sustituye la fecha "23 de agosto de

2005" por "23 de agosto de 2004";

d) Se prescinde del considerando séptimo;

e) De las citas legales, se elimina la mención de los artículos 1545 y 1977 del
Código Civil, y la de los artículos 254 y "346 y siguientes" del Código de
Procedimiento Civil, y

Teniendo en su lugar y, además, presente:

1º. Que la objeción formulada por la parte demandante en el cuarto otrosí de su

escrito de fojas 51, respecto del documento acompañado por la demandada en el
comparendo de fs. 48 y que corre agregado de fs. 43 a 47, cuya ponderación dejó
el tribunal en esa ocasión para ser decidida en la sentencia definitiva, si bien no
aparece expresamente resuelta en la parte dispositiva de ésta, fue objeto de
pronunciamiento en el párrafo 1 de su considerando sexto, en que se manifiesta
por el tribunal la decisión de acogerla, por lo que tal considerando posee en esta
parte un carácter resolutivo; y como en el recurso de apelación que consta del
escrito de fs. 113 no se formula petición concreta a su respecto, ni se desarrollan
en su texto argumentaciones sobre su revocación o modificación, debe concluirse
que tal pronunciamiento, en orden a negar valor probatorio al aludido documento,
ha quedado fuera de las materias que le corresponde resolver a este tribunal de
alzada.

2º. Que de los antecedentes probatorios que obran en esta causa, y de los que
corren en los autos traídos a la vista según se ordenó a fojas 170, apreciados de
conformidad a las reglas de la sana crítica, se establece la efectividad de los
siguientes hechos:

a) Que mediante contrato celebrado con fecha 23 de agosto de 2004, por

instrumento privado autorizado por el Notario de Valparaíso don Luis Fischer Y. el
23 de septiembre del mismo año, que en copia rola a fojas 3, la sociedad
demandante Juan Ignacio López Donoso y Cía. Ltda. dio en arrendamiento a la
demandada Servicios Turísticos Globales S.A., el inmueble ubicado en calle
Bernardo Vera Nº 542 del Cerro San Juan de Dios, de la ciudad de Valparaíso, por
una renta mensual de $ 550.000, pagaderos por períodos anticipados dentro de
los primeros cinco días de cada mes, con el objeto de destinarlo a la actividad de
hospedaje para turistas juveniles o actividades relacionadas o vinculadas con
aquélla. Se pactó una duración del contrato de cinco años a contar de la fecha del
aludido instrumento, con cláusula de renovación automática por períodos iguales y
sucesivos de cinco años cada uno;

b) El inmueble arrendado se encontraba inscrito a nombre de la sociedad

arrendadora a fojas 3411 vuelta Nº 4722 en el Registro de Propiedad de 1997 del
Conservador de Bienes Raíces de Valparaíso, y estaba gravada con dos
hipotecas en favor del Banco del Estado de Chile y afecta a una prohibición
en favor del mismo banco, según consta de los documentos agregados a fs. 6 y 7
de autos;

c) En los autos Rol Nº 3073-2003 del Tercer Juzgado Civil de Valparaíso,

tenidos a la vista, el Banco del Estado de Chile dedujo en contra de la mencionada
sociedad arrendadora una demanda ejecutiva en juicio especial hipotecario, en el
cual se procedió a rematar la propiedad raíz antes singularizada con fecha 3 de
enero de 2007, siendo adjudicada al Sr. Luis Guillermo Meneses Romanque, para
Inversiones y Rentas Mediterráneo Limitada, en el precio de $ 45.600.000.

El tribunal ordenó en esa oportunidad depositar en su cuenta corriente la

garantía de $ 5.000.000 ofrecida por el adjudicatario y extender el acta de remate.
Con fecha 10 de enero de 2007 la parte ejecutada presentó un escrito en que
solicitó se declarara la nulidad de todo lo obrado por falta de emplazamiento,
confiriendo el tribunal traslado a la parte ejecutante y accediendo a la petición del
articulista de suspender el procedimiento mientras se resolviera esa incidencia
(sic).

El 13 de enero de 2007, la adjudicataria Inversiones y Rentas Mediterráneo

Limitada presentó un escrito al tribunal acompañando un comprobante de depósito
en la cuenta corriente de éste por la suma de $ 40.600.000 y pidiendo tener por
totalmente pagado el precio de adjudicación y se ordenara extender la
correspondiente escritura pública de compraventa en remate, a lo que el tribunal
proveyó tener por acompañada la boleta de consignación y que se resolviera en
su oportunidad lo pedido en cuanto a la extensión de escritura pública de
compraventa.

Tramitada la referida incidencia de nulidad de lo obrado, fue rechazada por el

tribunal por resolución de 10 de julio de 2007, en cuya contra el articulista dedujo
recurso de apelación que le fue concedido en el solo efecto devolutivo,
procediendo esta Corte a confirmar dicha resolución con fecha 6 de noviembre de
2007, que el tribunal de primer grado ordenó cumplir con fecha 3 de diciembre del
mismo año.

d) Que según consta de la copia autorizada agregada a fs. 284 de los autos rol
3073-03 del Tercer Juzgado Civil de Valparaíso, tenidos a la vista, y de la
fotocopia de la misma que corre a fs. 151 de la presente causa, la escritura pública
de compraventa en remate correspondiente a esa causa se extendió con fecha 14
de abril de 2008 ante el Notario de Valparaíso don Marcos Díaz León,
compareciendo la Juez Titular de ese tribunal en representación legal de la
ejecutada Juan Ignacio López Donoso y Compañía Limitada, y como compradora
la adjudicataria en remate Inversiones y Rentas Mediterráneo Limitada,
representada por el Sr. Luis Meneses Romanque;

e) Según consta del informe evacuado a fs. 214 de estos autos por el
Conservador de Bienes Raíces de Valparaíso, la compraventa en pública subasta
del inmueble decretada en causa del Tercer Juzgado Civil de Valparaíso, rol
Nº 3073-3, caratulada "Banco del Estado de Chile con Juan Ignacio López y Cía.
Ltda.", a la fecha de ese informe —25 de agosto de 2009—, no se encuentra
inscrita en el Registro de Propiedad a su cargo, y que el motivo de la negativa a
practicar esa inscripción requerida el 29 de julio de 2008, repertorio 5303, se debe
a que la propiedad subastada en la causa indicada, con anterioridad había sido
transferida mediante escritura pública de fecha 3 de julio de 2007, ante el Notario
de Valparaíso don Marcos Andrés Díaz León e inscrita legalmente con fecha 20 de
julio de 2007 en el Registro de Propiedad del mismo año, según consta de la copia
autorizada de inscripción que acompaña.

f) De la copia autorizada de la inscripción corriente a fs. 2406 vta. Nº 3958, de

fecha 20 de julio de 2007, del Registro de Propiedad de ese año del Conservador
de Bienes Raíces de Valparaíso, corriente a fojas 145 y 213, consta que el
inmueble materia de la demanda de fs. 8 de esta causa, y que estaba inscrita a
nombre de la sociedad demandante a fs. 3411 vta. Nº 4722 en ese mismo
Registro y Conservador del año 1997, fue vendida por la sociedad demandante al
señor Jorge Eduardo Codina Díaz mediante escritura pública otorgada ante el
Notario de Valparaíso don Marcos Andrés Díaz León con fecha 3 de julio de 2007,
en la suma de $ 60.000.000 pagadera a plazo. Dicho Conservador certifica, con
fecha 26 de agosto de 2009, que esa inscripción de dominio a nombre del Sr.
Jorge Eduardo Codina Díaz se encuentra vigente.

3º. Que de los antecedentes señalados en el considerando precedente, se

acredita que el contrato de arrendamiento reseñado en su párrafo signado con la
letra a), terminó por extinción del derecho del arrendador con fecha 20 de julio de
2007, al quedar inscrita a nombre del comprador Sr. Jorge Eduardo Codina Díaz la
escritura pública de fecha 3 de julio de 2007, mediante la cual el anterior poseedor
inscrito, la sociedad Juan Ignacio López Donoso y Cía. Ltda., le vendió y transfirió
el inmueble materia de dicho arrendamiento, de conformidad a lo dispuesto por el
artículo 1950 Nº 3 del Código Civil, en relación con sus artículos 686, 687 y 1961,
pues la referida inscripción en el Conservador de Bienes Raíces de la aludida
escritura pública de compraventa produjo la transferencia al comprador de todos
los derechos de que era titular la sociedad vendedora en el inmueble vendido, sin
que el nuevo poseedor inscrito estuviera obligado a respetar el contrato de
arrendamiento preexistente sobre el mismo inmueble, otorgado por instrumento
privado autorizado por Notario.

Se ha fallado que "la causal de terminación del contrato de arrendamiento por

extinción del derecho del arrendador es un hecho que, al igual que la expiración
del tiempo estipulado para la duración del mismo, por su sola concurrencia pone
término al contrato (la pérdida de los derechos que el arrendador tenía en la cosa
le coloca en la imposibilidad de satisfacer sus obligaciones, y por ende, determina
la extinción del contrato)" (C. Suprema 26.OCT.1988 F. del M. Nº 359, sent. 6ª,
pág. 650 Consid. 9º pág. 652).

4º. Que, en consecuencia, cuando el 13 de septiembre de 2007, según consta a

fs. 27 de autos, se notificó a la demandada la demanda interpuesta a fs. 8 en su
contra, ya se encontraba terminado desde el 20 de julio de 2007 el contrato de
arrendamiento cuya terminación se pedía en esa demanda invocándose la causal
prevista en el artículo 1977 del Código Civil, por lo que tal petición de la demanda
había perdido su objeto y, por ende, no puede ser acogida en la sentencia.

La terminación de un contrato de arrendamiento de un bien raíz urbano, por

falta de pago de las rentas, previas las reconvenciones que establece la ley, opera
en virtud de una sentencia judicial que así lo declare, por lo que es supuesto
necesario para que tal sentencia pueda dictarse y surtir sus efectos que el contrato
exista al menos al momento de trabarse la relación procesal en el juicio.

No ocurriendo así en el caso de autos, forzoso resulta rechazar la petición de la

demanda en orden a declarar terminado el contrato de arrendamiento de que se
trata. Por la misma razón, y además por la circunstancia de encontrarse
transferido el inmueble a un tercero que no es parte en este juicio, tampoco es
posible acoger la petición de la demanda de que se ordene la restitución a la
actora del inmueble en cuestión.

5º. Que, en cambio, respecto de las rentas de arrendamiento cuyo pago se

demanda, al no haber acreditado la demandada su pago al actor, como era de su
cargo, procede acoger tal pretensión, que es independiente y paralela a la acción
de terminación del arriendo y no está condicionada a la suerte que corra esta
última acción, pero limitada al tiempo anterior a la expiración del contrato.

Por ende, procede condenar a la demandada a pagar a la actora las rentas

correspondientes a los meses de febrero a junio de 2007, más la renta
proporcional a 19 días del mes de julio de ese año, habida cuenta que, según
queda dicho, el contrato terminó el 20 de julio de 2007. Como está acreditado en
autos y, por lo demás, es un hecho no controvertido entre las partes, que la renta
convenida ascendía a la suma de $ 550.000 mensuales, el monto a pagar por la
demandada a la actora por este concepto asciende a la suma de $ 3.098.333.

6º. Que los demás antecedentes probatorios acumulados en el juicio, y que se

exponen en la sentencia en alzada, y los acompañados en segunda instancia, no
ponderados expresamente en este fallo, no alteran las conclusiones
precedentemente expuestas, como tampoco lo hace el mérito de los demás
antecedentes probatorios de la causa traída a la vista no mencionados
precedentemente en forma expresa.

En cuanto a los reajustes demandados, éstos deben aplicarse, de acuerdo al

mandato contenido en el artículo 21 de la Ley Nº 18.101, desde que el
arrendatario deudor de rentas esté moroso en su pago, mora que se produjo,
según dispone el artículo 1977 del Código Civil, en el momento de practicársele la
segunda reconvención de pago el día 14 de noviembre de 2007, en la audiencia
de que da cuenta el acta de fojas 48.

7º. Que en la sentencia en alzada no se condena a la demandada a pagar

intereses a la actora sobre las rentas de arrendamiento adeudadas, sin que la
demandante haya interpuesto algún recurso al respecto, por lo que esta cuestión
escapa a la materia sometida a la decisión de esta Corte, y

Atendido lo dispuesto en el art. 8º Nº 7 de la Ley Nº 18.101, y artículo 170 del

Código de Procedimiento Civil, se declara: 1º) Que se revoca la sentencia
apelada, de fecha 12 de enero de 2009, escrita de fojas 97 a 109 de autos, en la
parte en que declara terminado el contrato de arrendamiento suscrito entre las
partes y condena a la demandada a restituir a la actora el inmueble ubicado en
calle Bernardo Vera Nº 542, Cerro San Juan de Dios, Valparaíso, dentro de veinte
días de que el fallo cause ejecutoria, bajo apercibimiento de lanzamiento con el
auxilio de la fuerza pública, y se resuelve en su lugar que se rechazan las
peticiones contenidas en el escrito de demanda de fojas 8 en las que se solicita
declarar terminado, por aplicación del artículo 1977 del Código Civil, el contrato de
arrendamiento existente entre las partes y ordenar la restitución a la actora del
inmueble ya indicado. 2º) Se revoca, asimismo, la referida sentencia en cuanto
condena a la demandada a pagar las costas de la causa, y se declara en su lugar
que, por haber tenido motivos plausibles para litigar, cada parte pagará sus costas
tanto de primera como de segunda instancia. 3º) Se confirma en lo demás apelado
la referida sentencia, con declaración de que las sumas de dinero que la
demandada Servicios Turísticos Globales S.A. debe pagar a la demandante Juan
Ignacio López Donoso y Cía. Ltda., por concepto de rentas de arrendamiento
insolutas, ascienden a la cantidad de $ 3.098.333, más el reajuste sobre esa
cantidad calculado según la variación que experimente el Índice de Precios al
Consumidor, determinado por el Instituto Nacional de Estadísticas, entre el 14 de
noviembre de 2007 y el día del pago.

Dése cuenta al Ministro Visitador del tribunal a quo la excesiva demora en

decretar la citación de las partes para oír sentencia producida por las citaciones a
comparendo de conciliación decretadas a partir del 30 de enero de 2008, según se
lee a fojas 77.

Regístrese y devuélvanse con los autos traídos a la vista.

Redacción del Abogado Integrante señor Carlos Oliver Cadenas.

Rol IC 712-2009.
 11. NUEVO DUEÑO DE INMUEBLE NO ESTÁ OBLIGADO A RESPETAR
CONTRATO DE ARRIENDO SI NO CONSTA EN ESCRITURA PÚBLICA

SUMARIO: De acuerdo al artículo 1950 Nº 3 del Código Civil, el contrato de

arrendamiento expira por la extinción del derecho del arrendador, situación que
regula el artículo 1961 del mismo texto citado, estableciéndose que se deberán
indemnizar los perjuicios al arrendatario en todos los casos en que la persona que
le sucede en el derecho no esté obligada a respetar el arriendo. El actor no se
encuentra en ninguna de las situaciones enumeradas en el artículo 1962 del
Código Civil que la obligue a respetar dicho contrato, y, por otro lado, el
arrendamiento no ha sido contratado por escritura pública.

Órgano jurisdiccional: Corte de Apelaciones de Puerto Montt

Tipo de recurso : Apelación

Rol : 413-2008

Fecha : 12/12/2008 

Cita online : CL/JUR/4310/2008

Partes : Óscar Daniel Pérez Barría con Daniel Humberto Cárdenas Nahuelquín

Magistrados: Avendaño Gómez, Ivonne; Mora Torres, Teresa

Redactor : Ibáñez Contreras, Alejandro

Abogado integrante : Ibáñez Contreras, Alejandro

Voces : arrendamiento - arrendamiento de predio urbano - contrato - derecho civil

- extinción del arrendamiento

Legislación relacionada :Artículo 1962 - Código Civil

TEXTO COMPLETO

Puerto Montt, doce de diciembre de dos mil ocho.

Vistos:
 Se reproduce la sentencia apelada, con excepción de su considerando
undécimo, que se elimina.

Y se tiene en su lugar y, además, presente:

Primero: Que don Óscar Daniel Pérez Barría ha interpuesto demanda de

restitución de la propiedad arrendada por extinción del derecho del arrendador y
cobro de rentas adeudadas en contra de don Daniel Humberto Cárdenas
Nahuelquín, arrendatario de la propiedad ubicada en calle Presidente Ibáñez
Nº 889-A de la ciudad de Puerto Montt.

Que con la fotocopia autorizada de copia de inscripción conservatoria

correspondiente al año 2007 y fotocopia autorizada de escritura de compraventa
que rolan a fojas 5 y de 6 a 8, respectivamente, se acredita que el demandante es
propietario del inmueble ubicado en calle Avenida Ibáñez esquina 22 Mayo,
Nº 889, el que adquirió a Juan Carlos Andrade Villa por escritura de compraventa
de 25 de septiembre del año 2007 y que se inscribió el 5 de octubre de 2007.

En el contrato de compraventa, cláusula sexta, se deja constancia que el

inmueble está ocupado por tres arrendatarios, entre ellos el demandado que
ocupa la propiedad con el Nº 889-A.

Que a fojas 20 el demandante presentó como testigo a Juan Carlos Andrade

Villa, éste declara que la propiedad que vendió a Daniel Pérez comprende los
locales 889 y 889-A, siendo este último el que arrienda el demandado.

El contrato de arriendo lo firmó su cónyuge Ariela Gallardo Catrilef.

Agrega que se adeudan rentas y que los pagos de las rentas las recibía él,
canceló hasta septiembre de 2007.

Segundo: Que la demandada contestando pidió el rechazo de la acción porque

la propiedad que adquirió el demandante es la ubicada en calle Presidente Ibáñez
Nº 889 y él arrienda la Nº 889-A, también indica que pide la restitución quien no ha
acreditado ser dueño.

Él ha seguido pagando las rentas de arrendamiento a su arrendadora Ariela

Gallardo Catrilef.

Agrega que en este caso no se ha extinguido el derecho del arrendador al

vender el inmueble, ya que el vendedor es Juan Carlos Andrade Villa y su
arrendadora es Ariela Gallardo Catrilef.
 Tercero: Que en segunda instancia ambas partes rindieron prueba.

La demandante acompañó, a fojas 57, copia de contrato de arrendamiento

firmado ante Notario entre Ariela Gallardo Catrilef como arrendadora y Daniel
Cárdenas Nahuelquín como arrendatario, por la propiedad consistente en un local
comercial ubicado en Presidente Ibáñez Nº 889-A de la ciudad de Puerto Montt,
que comenzó a regir el 1 de abril de 2007, de carácter indefinido, pactándose una
renta mensual de $ 150.000.

A fojas 58 se acompaña mandato especial, otorgado el 9 de febrero de 2007 por

Juan Carlos Andrade Villa, donde autoriza a su cónyuge Ariela Gallardo Catrilef
para que en su nombre y representación administre la propiedad de Avenida
Presidente Ibáñez Nº 889, expresamente la autoriza para arrendar.

También se acompaña certificado de matrimonio entre ambos y cuatro

fotografías de la propiedad.

A fojas 73 rola la absolución de posiciones del demandado Daniel Cárdenas

Nahuelquín.

Reconoce su firma puesta en el contrato de arrendamiento, también reconoce el

monto de la renta pactada y señala que habría pagado hasta marzo inclusive del
presente año.

También reconoce en las fotografías que se le exhiben la propiedad y el local

que arrienda.

Que, por su parte, a fojas 83 absuelve posiciones el demandante Óscar Daniel

Pérez Barría, que contesta que no son efectivos los hechos que se afirman a fojas
82.

Cuarto: Que la prueba rendida y los demás antecedentes del proceso,

apreciados según las reglas de la sana crítica, permite a estos sentenciadores
adquirir convicción sobre la efectividad de la extinción del derecho del arrendador
y propietario anterior Juan Carlos Andrade Villa, quien vendió el inmueble al
demandante Óscar Daniel Pérez Barría.

Por otra parte, quien figura como arrendadora del local 889-A es Ariela Gallardo
Catrilef, cónyuge de Juan Carlos Andrade Villa, la que actúa en representación de
su marido.
 Que, conforme lo previsto por el artículo 1698 del Código Civil, la carga procesal
probatoria respecto al pago de las rentas de arrendamiento demandadas recae en
la arrendataria quien, no habiéndose controvertido la ocupación material del
inmueble en el período por el que se cobran las rentas, debe acreditar por los
medios de prueba idóneos que realizó los pagos que se pretenden insólitos.

Quinto: Que la arrendataria no acreditó haber cumplido con su obligación de

pagar las rentas de arrendamiento demandadas, es decir los meses de noviembre,
diciembre de 2007 y enero de 2008, ni posteriores, reconociendo al absolver
posiciones el 12 de agosto de 2008 que se encuentra ocupando el local.

Sexto: Que, de acuerdo al artículo 1950 Nº 3 del Código Civil, el contrato de

arrendamiento expira por la extinción del derecho del arrendador, situación que
regula el artículo 1961 del mismo texto citado, estableciéndose que se deberán
indemnizar los perjuicios al arrendatario en todos los casos en que la persona que
le sucede en el derecho no esté obligada a respetar el arriendo.

Que el actor no se encuentra en ninguna de las situaciones enumeradas en el

artículo 1962 del Código Civil, que la obligue a respetar dicho contrato, y, por otro
lado, el arrendamiento no ha sido contratado por escritura pública.

Que así las cosas se dará lugar a la demanda de restitución de la propiedad

arrendada, por extinción del derecho del arrendador, y al pago de las rentas
adeudadas y las que se devenguen hasta que se efectúe la restitución.

Por estas consideraciones, y vistos además, lo dispuesto en los artículos 170,

186, 223 del Código de Procedimiento Civil; 1698, 1950, 1961, 1962 del Código
Civil; 6º y 7º de la Ley Nº 18.101, se declara que se revoca en lo apelado la
sentencia de fecha catorce de mayo de dos mil ocho escrita a fojas 46 y
siguientes, con costas del recurso, y en su lugar se declara que se acoge la
demanda de restitución de la propiedad arrendada por extinción del derecho del
arrendador y cobro de rentas interpuesta en lo principal de fojas 1 por Óscar
Daniel Pérez Barría en contra de Daniel Humberto Cárdenas Nahuelquín,
debiendo el demandado restituir el inmueble arrendado y pagar las rentas de
arrendamiento demandadas, es decir $ 450.000 correspondiente a los meses de
noviembre, diciembre de 2007 y enero de 2008, a razón de $ 150.000 mensuales,
y las que se hayan devengado o se devenguen por concepto de rentas en el
transcurso del juicio hasta la restitución efectiva del inmueble, sumas que deberán
reajustarse en la forma señalada en el artículo 21 inciso primero de la Ley
Nº 18.101.
 Regístrese y devuélvase.

Redacción de la Ministra Suplente Ivonne Avendaño Gómez.

Pronunciada por la Ministra Titular doña Teresa Inés Mora Torres, Ministra
Suplente doña Ivonne Avendaño Gómez y Abogado Integrante don Alejandro
Ibáñez Contreras.

No firma la Ministra Suplente Sra. Avendaño, quien concurrió a la vista de la

causa y acuerdo por haber cesado en su cometido.

Rol Nº 413-2008.
 12. EN JUICIO DE TÉRMINO DE ARRENDAMIENTO POR ATRASO EN PAGO
DE RENTA NO SE REQUIERE REALIZAR RECONVENCIONES DE PAGO

Sumario: Para que sea procedente la terminación del contrato de arrendamiento,

por la mora de un período entero en el pago de las rentas, (es necesario que) se
practiquen dos reconvenciones, entre las cuales medien a lo menos cuatro días
(artículo 1977 del Código Civil). Empero, tal requisito no resulta igualmente
exigible si la causal de cesación que se pretende, del contrato de arrendamiento
celebrado entre las partes, se sustenta en un incumplimiento diverso (en la
especie, por atraso en el pago de las rentas) a la falta de solución referida.
Sentado lo anterior corresponde dilucidar si la acción intentada en autos se
fundamentó en el no pago de las rentas pactadas o en un incumplimiento diverso.
El actor no ha perseguido el pago de rentas de arrendamiento supuestamente
adeudadas ni menos ha requerido la terminación del contrato habido entre las
partes por este motivo. En consideración a lo anterior, no resultaba pertinente que
los jueces de segundo grado, obviando entrar a pronunciarse sobre las acciones y
excepciones opuestas en la causa, como les era exigible, hayan dirigido su
resolución a un ámbito netamente procesal (declarando nulidad de todo lo obrado
por falta de reconvención de pago) en términos que no se condicen con el mérito
de los antecedentes sino que, además, por no ser acertado practicar las
reconvenciones de pago que aquéllos extrañan, no importaba su inobservancia
agravio alguno para las partes del pleito.

Órgano jurisdiccional: Corte Suprema Primera Sala (Civil)

Tipo de recurso : Recurso de queja

Rol : 7664-2008

Fecha : 27/01/2009 

Cita online : CL/JUR/5820/2009

Partes : Jeldes Troncoso Alfonso con Saavedra López María

Magistrados: Silva Gundelach, Guillermo; Muñoz Gajardo, Sergio; Herreros

Martínez, Margarita; Araya Elizalde, Juan

Abogado integrante : Álvarez García, Hernán

Voces : arrendamiento - contrato - derecho civil - extinción del arrendamiento

Legislación relacionada : Artículo 1942 - Código Civil; Artículo 1977 - Código
Civil

TEXTO COMPLETO

Santiago, veintisiete de enero de dos mil nueve.

Vistos:

Que a fojas 2, el abogado don Cristián Michele Zoffoli Guerra recurre de queja
en contra de los Ministros de la Corte de Apelaciones de La Serena señores don
Juan Shertzer Díaz, don Fernando Ramírez Infante y el Abogado Integrante don
Daniel Hurtado Navia, por estimar que han incurrido en falta o abuso al dictar —en
los autos sobre terminación de contrato de arrendamiento con indemnización de
perjuicios, seguidos ante el Primer Juzgado de Letras de La Serena en el Rol
Nº 1347-2008, Ingreso Corte Nº 1347-2008— la resolución de segunda instancia
de fecha veintiocho de noviembre del presente año, por la cual invalidaron de
oficio la sentencia definitiva dictada y anularon todo lo obrado en autos, ordenando
retrotraer la causa al estado de practicarse legalmente la primera reconvención de
pago y continuarse con la tramitación de la misma hasta la dictación de la
sentencia correspondiente por el juez no inhabilitado que corresponda.

El quejoso, en el libelo que contiene el recurso, explica que en la especie ha

deducido demanda de terminación de contrato de arrendamiento por atraso en el
pago de las rentas y no por no pago de las mismas, caso este último que
justificaría la realización de la primera y segunda reconvención de pago. Agrega
que lo anterior se desprende claramente de sus presentaciones y de los recursos
deducidos por la contraria.

Continúa señalando que si bien su parte citó erradamente en la demanda el

artículo 1977 del Código Civil, dicha norma en ningún caso justifica la invalidación
del fallo desde que la referencia a una disposición no es obligatoria para el
tribunal, pudiendo apartarse de ella, mas no de los términos de la demanda y su
contestación desde que son las partes las que fijan la contienda al tribunal y
ambas presentaciones se refieren exclusivamente al atraso en el pago de las
rentas de arrendamiento como causal de término del contrato y no a la falta de
pago.

Añade, finalmente, que desde el punto de vista formal claramente constituye

una ilegalidad en la forma, que ameritaría la nulidad de la misma, dado que en la
vista de la causa no se le invitó al abogado que compareciera a alegar, a hacerlo
sobre la existencia de un vicio de casación como exige el artículo 775 del Código
de Procedimiento Civil.

Evacuando el informe de rigor, a fojas 9, los Ministros ya referidos expresaron

que no han incurrido en falta o abuso grave en la dictación de la resolución
mencionada pues, para efectuar el pronunciamiento oficioso, motivado y unánime
que se les reprocha se analizaron y ponderaron fundamentalmente los siguientes
antecedentes que surgen del propio expediente:

a) Presentada por tercera vez la demanda del actor, que la fundamentó entre
otros en lo dispuesto en el artículo 1977 del Código Civil, el tribunal de la causa la
proveyó ordenando efectuar la primera reconvención de pago y la segunda en la
audiencia de contestación, conciliación y prueba, resolución ésta contra la cual el
demandante y quejoso no recurrió ni la reparó en ningún sentido, por lo que debe
entenderse desde un inicio su conformidad con los efectos de la misma, en
especial en cuanto sometió su acción al procedimiento especial por no pago de las
rentas, contemplado en el artículo 1977 del Código Civil y que exige dos
reconvenciones de pago para constituir en mora al deudor.

b) El demandante solicitó al tribunal ordenar la notificación de la demanda y el

requerimiento de pago de conformidad al artículo 44 del Código de Procedimiento
Civil, a lo que el tribunal accedió, pero sin que cumpliera el receptor encargado de
notificar la demanda con practicar la primera reconvención de pago dispuesta en
la ley y ordenada por el propio tribunal.

c) En la audiencia de rigor el abogado quejoso ratificó su demanda y el tribunal

practicó la segunda reconvención de pago, el que no se produjo.

d ) Finalmente, el tribunal al dictar el fallo definitivo específicamente en su

considerando noveno, señaló: "que se debería estimar que se practicó la segunda
reconvención de pago en el comparendo de rigor realizado a foja 61". Y en su
parte decisorio sentenció que: "se acoge la demanda en cuanto se pretende que
se condene la demandada al pago de las rentas de arrendamiento adeudadas
según lo estipulado, que se indican en el fundamento 23º, con los reajustes
intereses señalados en los fundamentos 24º y 25º".

Concluyen los informantes señalando que la redacción de la demanda, la

apreciación de la actuación procesal del actor durante la tramitación de este
expediente, más el contenido de las resoluciones pertinentes libradas por el
tribunal de la causa, llevaron a concluir fundadamente a la Corte que la acción
deducida por el demandante —más allá de los alcances que le atribuyen— se
sometió inequívocamente al procedimiento previsto por la ley para el caso de la
acción por no pago de las rentas de arrendamiento, siendo dentro de este
procedimiento la primera reconvención de pago un trámite obligatorio y su
omisión, cosa ocurrida en la especie, trae como consecuencia la invalidación de
oficio de todo lo obrado en contravención, por lo cual los recurridos, advirtiendo el
vicio, ejercieron la facultad consagrada en el artículo 775 del Código de
Procedimiento Civil.

A fojas 15, se ordenó traer los autos en relación.

Considerando:

Primero: Que atento al mérito de autos aparece que el fundamento que motivó

la dictación de la resolución que se impugna por el quejoso, esto es la nulidad de
lo actuado en el juicio de arriendo seguido ante el Primer Juzgado de Letras de La
Serena con el Rol Nº 1.347-2008 —declarada de oficio por los magistrados
recurridos—, consistió en el supuesto incumplimiento de las formalidades
previstas por la ley, de acuerdo con la naturaleza del procedimiento instaurado,
específicamente por estimarse omitida la primera reconvención de pago en un
juicio de "terminación de contrato de arrendamiento por no pago de rentas";

Segundo: Que del proceso previamente individualizado, caratulado "Jeldes

Troncoso, Alfonso Tomás con Saavedra López, María Cristina", tenido a la vista,
constan los siguientes antecedentes de relevancia para una adecuada decisión del
recurso:

a. Que se ha deducido demanda de terminación de contrato de arrendamiento y

de indemnización de perjuicios argumentando que la demandada: "no ha
efectuado el pago de ninguna de las rentas de arrendamiento tal como estaba
acordado; esto es, no ha efectuado los pagos dentro de los cinco primeros días de
cada mes, tal como aparece de la cláusula cuarta, que dispone que debe pagarse
por mensualidad anticipada, dentro de los cinco días de cada mes, adeudándose a
la fecha la cantidad de $ 410.000 correspondiente al mes de febrero de dos mil
ocho".

Adiciona en su libelo que lo anterior constituye infracción a la cláusula décimo

tercera, que dispone textualmente: "Serán motivos plausibles para que el
arrendador desahucie el contrato de arrendamiento los generales previstos en la
ley y especialmente los siguientes. Uno. Si el arrendatario se atrasa en el pago de
la renta".
 A continuación, el actor hace mención a una serie de incumplimientos
adicionales que también atribuye a la demandada, ninguno referido a la falta de
solución de las rentas pactadas. Luego de sostener que la terminación del contrato
imputable a la demandada le causa agravio, por lo que se le debe indemnizar el
lucro cesante que indica y la cláusula penal acordada, concluye solicitando que se
declare:

a) que el contrato se encuentra terminado por causa imputable a la demandada;

b) que se condene a la demandada al pago de los daños detallados en el

cuerpo del escrito, con sus respectivos reajustes e intereses;

c) que se condene a la demandada a restituir la propiedad arrendada, y

d) que se condene a la contraria al pago de las costas del juicio.

b. Que al proveer la demanda conjuntamente con tenerla por interpuesta se

ordenó practicar la primera reconvención de pago, y para efectos de la segunda
ordenó su realización en la audiencia que determina.

c. Que efectuada la notificación, de conformidad con lo que prescribe el artículo

44 del Código de Procedimiento Civil, se omitió practicar a la demandada la
primera reconvención de pago referida.

d. Que, en la audiencia fijada, se consignó que se practicó la segunda

reconvención de paga, sin que se produzca.

e. Que al momento de contestar la demandada solicita el rechazo de la

demanda argumentando, en cuanto al atraso en el pago del canon que se le
atribuye, que el pago lo comenzó a realizar en forma parcializada con ocasión de
los anticipos solicitados por el arrendador, pero siempre dentro del mes que
corresponde y nunca vencido éste, lo cual el actor siempre aceptó. Agregando
que, en todo caso, no existe estipulación alguna que lo obligue a realizar el pago
dentro de los cinco primeros días de cada mes.

f. Que por sentencia de primera instancia rolante a fojas 86 se declaró, en

cuanto importa al recurso en análisis: "Que se acoge la demanda contenida en lo
principal de la presentación de fojas uno, modificada a fojas ocho y diecisiete, por
la cual se pretende que se condene a la demandada al pago de las rentas de
arrendamiento adeudadas según lo estipulado que se indica en el fundamento
vigésimo tercero, con los reajustes e intereses señalados en los fundamentos
vigésimo cuarto y vigésimo quinto y se ordene la restitución de la propiedad
arrendada".

g. Que los recurridos, por considerar que en la especie se había verificado el

vicio de nulidad formal previsto en el Nº 9 del artículo 768 en relación con el Nº 1
del artículo 795, ambos del Código de Procedimiento Civil, procedieron a anular
todo lo obrado en estos autos, retrotrayendo la causa al estado de practicarse
legalmente la primera reconvención de pago, omitiendo, además, pronunciarse
sobre los recursos de casación en la forma y de apelación, entablados por la
demandada en contra de la sentencia de primer grado;

Tercero: Que resulta inconcuso que para que sea procedente la terminación del
contrato de arrendamiento, por la mora de un período entero en el pago de las
rentas, se practiquen dos reconvenciones, entre las cuales medien a lo menos
cuatro días (artículo 1977 del Código Civil). Empero, tal requisito no resulta
igualmente exigible si la causal de cesación que se pretende, del contrato de
arrendamiento celebrado entre las partes, se sustenta en un incumplimiento
diverso a la falta de solución referida.

Sentado lo anterior corresponde dilucidar si la acción intentada en autos se

fundamentó en el no pago de las rentas pactadas o en un incumplimiento diverso.

Tal dilema se despeja de la sola lectura del libelo que contiene la demanda, de
la cual se constata claramente que, aun cuando se haya invocado por el actor
entre las citas legales el 1977 del Código Civil, tal mención no encuentra
correspondencia con los fundamentos de hecho argüidos en el texto de la
demanda ni mucho menos se condice con las peticiones concretas planteadas al
tribunal y que limitan su competencia al momento de decidir.

En efecto, el actor no ha perseguido el pago de rentas de arrendamiento

supuestamente adeudadas ni menos ha requerido la terminación del contrato
habido entre las partes por este motivo.

Tal aserto, en el cual las partes, por cierto, están de acuerdo, se encuentra
además corroborado con la circunstancia de haberse incoado otro proceso,
seguido también entre ellas, según da cuenta el documento que se agregó a fojas
157, donde precisamente la acción impetrada según se lee es la de "terminación
de contrato de arrendamiento por no pago de rentas e indemnización de
perjuicios".
 Cuarto: Que en consideración a lo anterior no resultaba pertinente que los
jueces de segundo grado, obviando entrar a pronunciarse sobre las acciones y
excepciones opuestas en la causa, como les era exigible, hayan dirigido su
resolución a un ámbito netamente procesal en términos que no se condicen con el
mérito de los antecedentes sino que, además, por no ser acertado practicar las
reconvenciones de pago que aquéllos extrañan, no importaba su inobservancia
agravio alguno para las partes del pleito.

De manera tal que la circunstancia de haberse ordenado practicar la primera y

sólo efectuado la segunda de ellas, en nada afecta la tramitación de este proceso
que justifique que se anule y se retrotraiga a un estado anterior, omitiendo
decisión sobre los recursos enarbolados por la demandada en contra de la
sentencia definitiva dictada en los autos.

Quinto: Que el proceder de los recurridos importa la comisión de una falta

grave, pues han obviado emitir el pronunciamiento sobre los arbitrios deducidos a
que estaban obligados, impidiendo con su conducta adelantar en la tramitación del
litigio a partir del estado en que éste se encontraba, esgrimiendo un vicio de
tramitación que no se armoniza con la pretensión del demandante. Tal
incorrección es susceptible de ser remediada a través de esta vía extraordinaria,
motivo por el cual se hará lugar al recurso examinado.

Por estas consideraciones, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 545

y siguientes del Código Orgánico de Tribunales, se declara que se acoge el
recurso de queja interpuesto en lo principal de fojas 2 por don Cristián Michele
Zoffoli Guerra y, en consecuencia, se invalida la resolución de veintiocho de
noviembre de dos mil ocho, escrita a fojas 222 de la causa traída a la vista y ya
individualizada, y se dispone que vuelvan dichos autos a la Corte de Apelaciones
de La Serena a fin que un tribunal no inhabilitado se pronuncie sobre los recursos
de casación y de apelación interpuestos por la demandada en contra de la
sentencia de primera instancia.

No se ordena pasar los antecedentes al Tribunal Pleno, atendido que la falta no

es de la entidad suficiente para ello.

Agréguese copia autorizada de la presente resolución a los autos tenidos a la

vista.

Regístrese y archívese oportunamente.

 Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema, por los Ministros Sr.
Sergio Muñoz G., Sra. Margarita Herreros M., Sr. Juan Araya E. y Sr. Guillermo
Silva G. y Abogado Integrante Sr. Hernán Álvarez G.

Autorizado por la Secretaria Subrogante, Sra. Carola A. Herrera Brümmer.

Rol Nº 7.664-08.
 13. SÓLO EL PAGO ÍNTEGRO ES APTO PARA ENERVAR ACCIÓN DE
TERMINACIÓN DE CONTRATO DE ARRIENDO POR NO PAGO DE RENTAS

SUMARIO: El artículo 1977 del Código Civil dispone que la mora en un período en
el pago de las rentas da derecho al arrendador, después de dos reconvenciones
de pago, entre las cuales hayan mediado a lo menos cuatro días, para hacer
cesar inmediatamente el arriendo si el arrendatario no presta seguridad
competente que se verificará en un plazo razonable que no bajará de treinta días.
El pago a que se hace mención en el considerando precedente debe ser íntegro,
para tener la facultad de enervar la acción de terminación de contrato de arriendo
por no pago de rentas.

Órgano jurisdiccional: Corte de Apelaciones de Rancagua

Tipo de recurso : Apelación

Rol : 411-2008

Fecha : 28/10/2008 

Cita online : CL/JUR/3914/2008

Partes : Muñoz Espinoza, César Adrián con Agrocomercial San Francisco

Magistrados: Vásquez Plaza, Miguel; Pairicán García, Ricardo; Farías Pino,

Carlos

Redactor : Farías Pino, Carlos

Voces : arrendamiento - arrendamiento de predio urbano - contrato - derecho civil

Legislación relacionada : Artículo 1977 - Código Civil

TEXTO COMPLETO

Rancagua, veintiocho de octubre de dos mil ocho.

Vistos:

Se reproduce la sentencia en alzada eliminándose el motivo segundo, quinto y

sexto.
 Y teniendo en su lugar y, además, presente:

Primero: Que el artículo 1977 del Código Civil dispone que la mora en un

período en el pago de las rentas da derecho al arrendador, después de dos
reconvenciones de pago, entre las cuales hayan mediado a lo menos cuatro días,
para hacer cesar inmediatamente el arriendo si el arrendatario no presta seguridad
competente que se verificará en un plazo razonable que no bajará de treinta días.

Segundo: Que el pago a que se hace mención en el considerando precedente

debe ser íntegro, para tener la facultad de enervar la acción de terminación de
contrato de arriendo por no pago de rentas.

Tercero: Que en el caso de autos aparece de la diligencia estampada a fs. 16

que el receptor judicial, Sr. Richard Hernández Carrasco, reconvino por primera
vez al demandado con fecha 31 de diciembre de 2007, y la segunda reconvención
de pago se practicó en la audiencia de estilo el día 7 de enero del mismo año,
como consta a fs. 18, momento en el cual el demandado intenta enervar la acción
principal de autos, acompañando un vale vista bancario, emitido por el banco BCI,
por la suma de $ 570.000 a nombre de la demandante, olvidando esta parte lo
dispuesto en el artículo 21 de la Ley Nº 18.101, que dispone que en caso de mora
los pagos que deban hacerse se efectuaran reajustados en la misma proporción
en que hubiere variado el valor de la unidad de fomento entre la fecha en que
debieron realizarse y aquélla en que efectivamente se hagan, lo que en la especie
no ocurrió, por lo que el pago antes señalado al no ser íntegro careció de la
facultad de enervar la acción deducida en autos, toda vez que se refería al cobro
de las rentas de los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2007, que al
estar ya en mora no podía efectuarse tan sólo su pago nominal, como lo verificó el
demandado.

Cuarto: Que en cuanto al cobro de las nuevas rentas de arrendamiento, que se

devengaron durante la secuela del juicio, deben entenderse comprendidas
automáticamente en la misma demanda, por así haberlo solicitado el actor
respecto de la primera y por expreso mandato del artículo 10 de la Ley Nº 18.101,
respecto de las dos últimas, constituyendo un solo cobro para los efectos de la
litis.

Quinto: Que a este respecto cabe señalar que no es óbice de lo ya concluido la

prueba documental rendida en esta instancia por la demandada, rolante de fs. 56
a 62, consistentes en sendos ingresos en arcas fiscales (pagos por consignación)
de las rentas de arrendamiento correspondiente a los meses de enero a julio de
2008, puesto que todos ellos fueron efectuados en su valor nominal y en forma
atrasada.

Sexto: Que, sin perjuicio de lo señalado en los motivos precedentes, deberán

considerarse estos pagos, en la etapa procesal correspondiente, en la
correspondiente liquidación del crédito.

Séptimo: Que habiéndose acogido la acción principal deducida en lo principal

de fs. 7, no procede emitir pronunciamiento sobre la acción de desahucio,
deducida a fs. 13 por la parte demandante, toda vez que ésta se ejerció en
carácter de subsidiaria de la acción antes indicada.

Y visto, además, lo dispuesto en los artículos 1915, 1942, 1944 y 1977 del
Código Civil y 186 del Código de Procedimiento Civil, se resuelve:

I. Que se REVOCA la sentencia de fecha 25 de abril de 2008 escrita a fs. 32 a

34, sólo en cuanto ella en su numeral II accede a la acción de desahucio,
declarándose en su lugar que, habiéndose acogido la acción principal de
terminación de contrato de arrendamiento, no se emitirá pronunciamiento a su
respecto y se confirma en lo demás, con declaración que el señor secretario del
tribunal al momento de liquidar el crédito tendrá en cuenta los pagos efectuados
por la demandada en autos.

II. Que se condena en costas del recurso a la parte demandada.

Regístrese y devuélvase.

Redactada por el Ministro Sr. Carlos Farías Pino.

Pronunciada por la Primera Sala de esta Corte de Apelaciones, integrada por

los señores Ministros Titulares don Miguel Vázquez Plaza, don Ricardo Pairicán
García y don Carlos Farías Pino.

No firma el Ministro Titular don Miguel Vázquez Plaza, no obstante haber

concurrido a la vista y acuerdo de la presente causa, por estar haciendo uso de su
feriado legal.

Catalina Henríquez Díaz, Secretaria Subrogante.

En Rancagua, a veintiocho de octubre del dos mil ocho, notifiqué por el estado
diario la sentencia que antecede.
Rol Nº 411-2008.
 14. PROCEDE PONER TÉRMINO A CONTRATO DE ARRENDAMIENTO SI
MORA SE MANTIENE A PESAR DE RECONVENCIÓN

SUMARIO: El arrendatario no pagó la renta en la forma indicada, constituyéndose

en mora en un período entero en el pago de la renta, se practicaron las dos
reconvenciones en forma legal y no se prestó seguridad de que se verificara el
pago dentro de un plazo razonable, todo ello conforme al artículo 1977 del Código
Civil, lo que justifica poner término al contrato de arrendamiento.

Órgano jurisdiccional: Corte de Apelaciones de Concepción

Tipo de recurso : Recurso de casación en la forma

Rol : 1864-2004

Fecha : 09/07/2008 

Cita online : CL/JUR/2883/2008

Partes : Galdames Galdames, Pedro Fortunato con Sociedad Comercial Santa

Cecilia

Magistrados: Solís Pino, Jaime; Caro Ruiz, Jorge

Redactor : Solís Pino, Jaime Simón

Abogado integrante : Caro Ruiz, Jorge

Voces : arrendamiento - arrendamiento de cosas - contrato - derecho civil

Legislación relacionada : Artículo 1977 - Código Civil

TEXTO COMPLETO

Concepción, nueve de julio de dos mil ocho.

Visto:

En cuanto al recurso de casación:

1. Que Luis Iturrieta Burboa, Abogado, por la demandada interpone recurso de

casación en la forma en contra de la sentencia definitiva de primera instancia.
 Funda el recurso en que la sentencia no podía extenderse a puntos que no
hayan sido expresamente sometidos a juicio por las partes.

Señala que el actor demandó la terminación de contrato de arrendamiento

porque la arrendataria no le habría pagado una renta de 300 U.F. mensuales.

En la causa se demostró que la renta no era la indicada por el actor, excepción

que el sentenciador acepta, y sin embargo la demanda es acogida.

En el caso sub lite el sentenciador, a pesar de percatarse que el actor dedujo

mal su acción, que por lo demás tuvo la oportunidad de corregir o modificar su
demanda, igual la acoge y no tiene presente que la causa de pedir es el
fundamento inmediato del derecho que se reclama en juicio.

Refiere en definitiva que la sentencia adolece del vicio de ultra petita y falta de
decisión del asunto controvertido.

El juez de la causa otorgó más allá de lo pedido por el actor, quien demanda de
terminación del contrato de arrendamiento porque no se había pagado una renta
de arrendamiento.

Funda el recurso en las causales Nºs. 4, 5 y 7 del artículo 768 del Código de
Procedimiento Civil.

2. Que es necesario dejar establecido para determinar la procedencia de la

causal de ultra petita lo siguiente:

a) Que el demandante solicitó la terminación del contrato de arrendamiento por

adeudarle el demandado las rentas de los meses de octubre, noviembre y
diciembre del 2003, enero y febrero del 2004 por un total de 300 U.F. y que la
renta de arrendamiento mensual fue de 60 U.F.

b) Que el demandado se excepciona diciendo que la renta pactada fue de sólo

40 U.F., no debe 300 U.F. ni rentas atrasadas ni las que se devenguen durante el
juicio.

c) Que la sentencia definitiva tiene por acreditada la existencia y estipulaciones

del contrato invocado en la demanda, la renta pactada de 40 U.F. desde el 1 de
agosto de 2002 y se establece que el demandado no ha efectuado pago para
saldar la deuda que se le cobra, por lo que da lugar a la demanda, según se dirá, y
 d) En definitiva, en lo pertinente, acoge la demanda dándose por terminado el
contrato de arrendamiento, debiendo pagarse las rentas adeudadas ascendente a
200 U.F. y las que se devenguen durante la tramitación del juicio, rechazándose
en lo demás.

3. Que como se puede observar, lo pedido por el actor fue que se le cancelaran
las rentas de arrendamiento pactadas en 60 U.F. mensuales, y que se le adeuda
un total de 300 U.F.

El demandado acreditó que el monto de la renta era de 40 U.F. mensuales y no

probó que había cancelado las rentas que se demandan, es por eso que el
sentenciador concluyó que debía cancelar solamente 200 U.F. y no 300 U.F.

4. Que, de esta forma, no se ha otorgado más de lo pedido por las partes,

porque la controversia quedó circunscrita en los hechos discutidos en el juicio y
que fueron motivo de los puntos de prueba, y dentro de este marco el juez resolvió
lo controvertido, obteniendo en parte el demandado.

Además, los vicios que advierte el recurrente cometido en la dictación del fallo
de primer grado no se encuentran acreditados y no son de la entidad que permitan
su anulación, es decir de los antecedentes de autos aparece de manifiesto que
aquél no ha sufrido un perjuicio reparable sólo con la invalidación de la sentencia.

Por estos fundamentos y lo dispuesto en los artículos 170, 764, 765 y 768 del
Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en la forma
interpuesto en lo principal de la presentación de fs. 55, deducido por la
demandada, en contra de la sentencia definitiva de veintiséis de abril de dos mil
cuatro, escrita de fs. 48 a 49.

En cuanto a los recursos de apelación.

Visto:

Se reproduce la sentencia en alzada, a excepción de su fundamento 8º.

Y se tiene en su lugar y, además, presente:

1. Que para acreditar el demandado que la renta de arrendamiento

correspondía a la suma de 40 U.F. mensuales y no 60 como lo sostenía el actor,
rindió la documental de fs. 11 a 22 consistentes en recibos de pago de arriendo
por la cantidad de 40 U.F. desde el mes de agosto a diciembre de 2002 y de enero
de 2003 a septiembre del mismo año.
 Estos documentos se encuentran firmados por el arrendador, reconocidas las
firmas, y las rentas percibidas las declaró en su declaración anual de impuesto a la
renta, como consta de su propia confesión en la absolución de posiciones,
respuestas Nºs. 8 y 14.

2. Que habiéndose probado el pago de rentas de arrendamiento de 14 períodos

determinados y consecutivos por un canon mensual de 40 U.F., y de conformidad
al artículo 1564 inciso final del Código Civil, se debe concluir que la aplicación
práctica que hicieron ambas partes o, a lo menos, una de ellas con aprobación de
la otra, fue una renta de 40 U.F.

3. Que, además, para llegar a esta conclusión, se debe tener presente lo que
dispone el artículo 1570 del Código Civil, en cuanto a que los pagos periódicos, y
tratándose de 3 períodos determinados y consecutivos hacen presumir el pago de
los anteriores períodos, siempre que se haya debido efectuar entre el mismo
acreedor y deudor.

4. Que en este orden de ideas, el pago de la renta mensual de 40 U.F. no sólo

se debe presumir desde la fecha que dan cuenta los recibos, sino el pago de los
anteriores meses.

Entonces, la renta de arrendamiento lo fue por el monto de 40 U.F. mensuales.

5. Que, correspondiéndole al demandado el onus probandi, no acreditó el pago

de las rentas de 40 U.F. de los meses de octubre, noviembre y diciembre del
2003, enero y febrero del 2004 que se demandan (5 meses), procede ordenar su
pago por la suma total de 200 U.F., tal como lo resolvió el a quo.

6. Que el arrendatario no pagó la renta en la forma indicada, constituyéndose en

mora en un período entero en el pago de la renta, se practicaron las dos
reconvenciones en forma legal y no se prestó seguridad de que se verificara el
pago dentro de un plazo razonable, todo ello conforme al artículo 1977 del Código
Civil, lo que justifica poner término al contrato de arrendamiento.

7. Que el pago de las mejoras solicitadas por la apelante (demandante

reconvencional) no se encuentran probadas que hayan sido ejecutadas por él, ni
el valor de las mismas, motivo para desestimar la apelación.

Por estos fundamentos, y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 186 y

siguientes del Código de Procedimiento Civil, SE CONFIRMA la sentencia de
veintiséis de abril de dos mil cuatro, escrita de fs. 48 a 49.
 Regístrese y devuélvase.

Redacción del Ministro señor Jaime Simón Solís Pino.

No firma el Abogado Integrante señor Jorge Caro Ruiz, no obstante haber

concurrido a la vista y acuerdo de la causa, por estar ausente.

Rol Nº 1.864-2004.
 15. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CELEBRADO CON USUFRUCTUARIO
EXPIRA DE PLENO DERECHO A SU FALLECIMIENTO

SUMARIO: La extinción del derecho del arrendador pone fin al contrato por
aplicación del principio fundamental que enuncia el aforismo Resoluto jure dantis
resolvitur jus accipientis. El arrendador se obliga a procurar al arrendatario el goce
de la cosa y esta obligación, de carácter sucesivo, se prolonga durante la vigencia
del contrato. Sin embargo, la pérdida de los derechos que el arrendador tenía en
la cosa lo coloca en la imposibilidad de satisfacer sus obligaciones y, por ende,
determina la extinción del contrato. A la luz de lo prevenido en el inciso segundo
del artículo 1958 del Código Civil, cabe reparar que la extinción del derecho del
arrendador supone que otra persona adquiere este derecho y que, por otra parte,
la expiración de contrato de arrendamiento conllevará a que los terceros que
adquieran los derechos que el arrendador perdió no se encuentren obligados a
respetar dicha convención. Debe concluirse necesariamente que, al fallecimiento
del usufructuario, se extinguió el usufructo constituido respecto del inmueble, al
consolidarse con la propiedad plena, expirando, en consecuencia, el contrato de
arrendamiento válidamente celebrado.

Órgano jurisdiccional: Corte Suprema Primera Sala (Civil)

Tipo de recurso : recurso de casación en el fondo

Rol : 5094-2007

Fecha : 02/07/2008 

Cita online : CL/JUR/2812/2008

Partes : Medina Conejeros, Mónica Trinidad con Aravena Arriagada, Nancy del
Carmen

Magistrados: Muñoz Gajardo, Sergio; Juica Arancibia, Milton; Herreros Martínez,

Margarita; Araya Elizalde, Juan

Redactor : Juica Arancibia, Milton

Abogado integrante : Peralta Valenzuela, Ricardo

Voces : arrendamiento - arrendamiento de cosas - bien jurídico - contrato -

derecho civil - derechos reales - usufructo
Legislación relacionada :Artículo 794 - Código Civil;Artículo 1958 - Código Civil

TEXTO COMPLETO

Santiago, dos de julio de dos mil ocho.

Visto:

En estos autos rol Nº 63.059-OC, del 1 er Juzgado Civil de Melipilla, juicio en

procedimiento sumario especial de la Ley Nº 18.101, caratulado Medina
Conejeros, Mónica Trinidad c/ Aravena Arriagada, Nancy del Carmen, doña
Mónica Trinidad Medina Conejeros dedujo demanda de terminación de contrato de
arrendamiento por no pago de las rentas en contra de doña Nancy del Carmen
Aravena Arriagada.

Funda su demanda señalando que el 10 de enero de 2003 celebró ante notario

un contrato de arrendamiento con la demandada, respecto del inmueble de calle
Silva Chávez Nº 998 de la comuna de Melipilla, siendo la renta pactada de
$ 400.000, pagaderos mediante mensualidades anticipadas los cinco primeros
días de cada mes.

Expone que la demandada no le ha pagado la renta correspondiente al mes de

marzo de 2005, adeudándole $ 400.000, por lo que solicita en definitiva se declare
terminado el contrato de arrendamiento, se ordene la restitución del inmueble y se
condene a la demandada al pago de la renta indicada, más las que se devenguen
durante la secuela del juicio, hasta la restitución del inmueble, con reajustes,
intereses y costas.

En subsidio de lo anterior, solicita que se notifique a la arrendataria el desahucio

del contrato, atendida su intención de no perseverar en él.

La demandada, por su parte, opuso a la acción las excepciones dilatorias

prevenidas en el artículo 303 Nºs. 2 y 6 del Código de Procedimiento Civil y
contestando derechamente la demanda solicitó su rechazo, con costas,
manifestando que la demandante no posee ningún derecho sobre el inmueble, no
siendo dueña ni arrendataria de él, señalando que actualmente está ocupando
parte de la propiedad por mera tolerancia de los verdaderos dueños, situación que
se produjo por haber contraído matrimonio con el usufructuario vitalicio del bien
raíz, agregando que al fallecimiento del usufructuario se extinguió el usufructo y
recobraron los arrendadores la propiedad plena sobre el inmueble, circunstancia
que fue inscrita al margen de la inscripción del Registro de Hipotecas y
Gravámenes del año 2005, del Conservador de Bienes Raíces de Melipilla.
 Manifiesta que, de esta forma, el contrato de 10 de enero de 2003 ha quedado
sin efecto por la extinción del derecho del arrendador, causal prevista en el artículo
1950 del Código Civil, en relación al artículo 1958 del mismo código.

La demandada, a su vez, interpuso demanda reconvencional de término de

contrato de arrendamiento por extinción del derecho del arrendador y de
indemnización de perjuicios, de conformidad al artículo 1950 Nº 3 del Código Civil,
argumentando que la conclusión del derecho del arrendador operó en la especie
con la muerte de don Héctor Fernando Herrera Romero, razón por la que solicita
se condene a la actora a pagar la suma de $ 1.750.000 por daño emergente, más
el lucro cesante y el aumento sufrido, perjuicios cuya determinación en especie,
monto y prueba se reserva para la ejecución del fallo definitivo, con costas.

Contestando la demanda reconvencional, la demandante principal solicitó su

rechazo, con costas, señalando que el contrato de arriendo se encuentra vigente y
que no ha terminado, agregando que la existencia del usufructo es consecuencia
de la mala utilización de un mandato otorgado durante el primer matrimonio del
cónyuge de la demandada reconvencional, con el que dolosamente se ha
pretendido despojarla de un bien raíz que se encuentra en su poder, cuestión que
motivó en su oportunidad la interposición de una querella criminal en contra de
doña Holanda de las Mercedes Negrete Berríos y de sus hijos Paulina Ximena y
Fernando Patricio Herrera Negrete.

Por sentencia de veintitrés de enero de dos mil seis, escrita a fojas 118, la juez
titular del referido tribunal:

1. rechazó las excepciones opuestas por la demandada;

2. hizo lugar a la demanda y, en consecuencia, declaró terminado el contrato de

arrendamiento; condenó a la demandada al pago de $ 400.000 por la renta de
marzo de 2005, además de las que se devenguen desde esa fecha hasta la
restitución del inmueble, sumas que deberán ser canceladas debidamente
reajustadas de acuerdo a lo pactado en el contrato y con intereses de conformidad
al artículo 21 de la Ley Nº 18.101; y ordenó la restitución de la propiedad a la
demandante dentro de décimo día de ejecutoriado el fallo, bajo apercibimiento de
lanzamiento de fuerza pública;

3. desestimó en todas sus partes la demanda reconvencional, y

4. no condenó en costas a la demandada por haber tenido motivo plausible para

litigar.
 Recurrido de casación en la forma y apelado el fallo por la demandada, una de
las Salas de la Corte de Apelaciones de San Miguel, por sentencia de doce de
julio de dos mil siete, que se lee a fojas 216, rechazó la casación en la forma y, en
cuanto a la apelación, confirmó la resolución apelada.

En contra de esta última decisión la aludida parte ha deducido recurso de

casación en el fondo.

Se ordenó traer los autos en relación.

Considerando:

Primero: Que el recurrente sostiene que la sentencia de segundo grado, que

confirmó el fallo del tribunal a quo y que acogió en definitiva la demanda de autos,
rechazando a su vez la demanda reconvencional, ha sido dictada con infracción
de disposiciones legales, según pasa a explicar:

a) Estima infringidos los artículos 765, 793, 794, 806, 1950, 1958, 2163 y 2168
del Código Civil.

Sostiene que procedía en la especie la aplicación del artículo 765 del Código
Civil, porque siendo un hecho de la causa que don Héctor Herrera Romero era
sólo usufructuario del inmueble, su derecho coexistía con el de los
nudos propietarios del mismo bien y porque dada la duración limitada del
usufructo, fallecido el usufructuario, debía consolidarse la propiedad plena del
inmueble en la persona de los nudos propietarios, lo cual fue desconocido por la
sentencia, al entender que el contrato de arriendo celebrado durante la vigencia
del usufructo habría continuado en vigencia después del fallecimiento del
usufructuario.

Expone que procedía también aplicar el artículo 794 del mismo estatuto legal
que prevé que en el caso de que el usufructuario haya dado en arriendo o cedido
a cualquier título el bien objeto del usufructo, todos los contratos celebrados se
resolverán al fin del usufructo, por lo que la sentencia debió establecer que el
arrendamiento celebrado durante la vigencia de aquél se resolvió o quedó sin
efecto con el fallecimiento del usufructuario.

A este respecto, afirma, debe agregarse que de acuerdo al tenor de la cláusula

novena del contrato, el usufructuario no sólo autorizó a su cónyuge para celebrar
el convenio, sino que además prestó su consentimiento para la celebración de
aquél y sea que tal autorización permitiera a la cónyuge celebrar el contrato a su
propio nombre o como mandataria de su marido, en ambos casos habría hecho
uso el señor Herrera Romero de su facultad de dar el usufructo en arriendo o de
cederlo a cualquier título y, en ambos casos, el contrato debía resolverse a fin del
usufructo.

Señala que procedía también la aplicación del artículo 806 del mismo código,
según el cual el usufructo se extingue por la muerte del usufructuario aunque
ocurra antes del día o condición fijada para su terminación.

Afirma que se infringe la sentencia por no aplicación del artículo 1958 del citado
cuerpo normativo, en virtud del cual extinguiéndose los derechos del arrendador
sobre la cosa arrendada por una causa independiente de su voluntad, expirará el
arrendamiento aun antes de cumplirse el tiempo que para su duración se hubiere
estipulado, puesto que no obstante reconocer el fallecimiento del usufructuario
durante la vigencia del usufructo, la sentencia declaró que éste continuó en
vigencia sirviendo dicha aseveración de válido fundamento de la demanda
interpuesta en autos.

Expresa que existió también trasgresión por no aplicación del artículo 2163 Nº 5
del Código Civil a un caso en que debía ser aplicado, precepto según el cual el
mandato termina por la muerte del mandante o del mandatario, toda vez que si se
entiende que en la cláusula novena del contrato, don Héctor Herrera Romero
otorgó poder a su cónyuge para representarlo, dicho mandato terminó por la
muerte del mandante, lo que la sentencia recurrida desconoce al tener por vigente
el contrato de arriendo celebrado por la mandataria.

Lo mismo ocurre en relación al artículo 2168 del citado estatuto, según el cual,
conocida la muerte del mandante, cesará el mandatario en sus funciones.

Sostiene que, de habérseles dado aplicación a las normas citadas, debió

reconocerse por el sentenciador que el contrato quedó sometido a las reglas
especiales establecidas para dicho contrato, cuando éste recae en bienes
sometidos a usufructo, como lo son los artículos 765, 794 y 1978 del Código Civil,
extinguiéndose el arrendamiento en la forma prescrita por los artículos 794, 806 y
1958 del mismo texto legal, siendo obligatoria la aplicación de la causal de
expiración del mandato del artículo 2163, para el caso de entenderse que el
usufructuario constituyó mandato a favor de su cónyuge al autorizarla éste a
celebrar el arrendamiento en la cláusula novena del contrato.

b) Denuncia vulneración a los artículos 1977 y 1916 inciso segundo del Código
Civil.
 Señala que respecto de la aplicación indebida del artículo 1977, resulta evidente
que no correspondía su empleo, puesto que dicho precepto requiere para ello que
se encuentre vigente el contrato de arriendo respecto del cual se solicita su cese
inmediato y, en un caso como el de autos, quedó resuelto y sin efecto por el
fallecimiento del usufructuario, por lo que no procedía solicitar ni decretar la
terminación del contrato de arrendamiento en estos autos.

Sostiene que tampoco procedía la aplicación del inciso segundo del artículo
1916 del citado cuerpo legal, en que se autoriza el arrendamiento de cosa ajena,
toda vez que cuando la cosa se encuentra sometida a usufructo y el usufructuario
autoriza a otro para celebrar un contrato, no puede entenderse que se trate de una
cosa ajena, pues el bien es de aquéllos de que sólo puede disponer el
usufructuario mediante arriendo o cesión a cualquier título, como previene el 794
del Código Civil, resolviéndose o quedando sin efecto los arrendamientos o
cesiones que hubiere celebrado el usufructuario al fin del usufructo.

Afirma que, de haberse evitado la aplicación de las citadas normas, debió

rechazarse la demanda principal por entender que el contrato se resolvió o quedó
sin efecto por la muerte del usufructuario que había dado en arrendamiento o
entregando la tenencia del inmueble a quien lo arrendó a la demandada.

Segundo: Que, para la adecuada inteligencia del recurso en estudio, deben

tenerse presente las siguientes circunstancias que dicen relación con el proceso:

a) Mediante escritura pública de 6 de julio de 1981 don Héctor Fernando

Herrera Romero confirió poder amplio con administración de bienes a doña
Holanda de las Mercedes Negrete Berríos.

b) El 29 de julio de 1993 doña Holanda de las Mercedes Negrete Berríos,

actuando en representación de don Héctor Fernando Herrera Romero, celebró
cont rato de compraventa por escritura pública con doña Paulina Ximena y con
don Fernando Patricio, ambos de apellidos Herrera Negrete, quienes de este
modo adquirieron para sí la propiedad del inmueble de calle Silva Chávez Nº  998,
de la ciudad de Melipilla, manifestando en ese mismo acto que constituían
usufructo gratuito y vitalicio sobre el bien raíz materia del contrato en favor del
vendedor, aceptando expresamente en su nombre la referida mandataria.

c) Con fecha 26 de febrero de 2002 se practicaron las correspondientes

inscripciones en los Registros de Propiedad y de Hipotecas y Gravámenes del
Conservador de Bienes Raíces de Melipilla.
 d) El 10 de enero de 2003 doña Mónica Trinidad Medina Conejeros, autorizada
expresamente por su cónyuge don Héctor Fernando Herrera Romero, celebró con
doña Nancy del Carmen Aravena Arriagada un contrato de arrendamiento
respecto del inmueble de calle Silva Chávez Nº 998, de la ciudad de Melipilla,
cuya vigencia fue establecida por los contratantes entre el 1 de enero de 2003 y el
30 de abril de 2007 inclusive, conviniéndose la renovación tácita y sucesiva del
contrato por períodos de un año, si ninguna de las partes diera aviso a la otra de
su voluntad de ponerle término mediante notificación judicial, con al menos tres
meses de anticipación a la fecha del vencimiento del período que se encontrare
vigente.

e) El 7 de febrero de 2005 falleció don Héctor Fernando Herrera Romero.

Tercero: Que, sobre los antecedentes precedentemente reseñados, resulta

oportuno precisar algunos conceptos respecto del usufructo y específicamente del
arrendamiento de un bien afecto a dicho gravamen.

Al efecto, aparece adecuado recordar que, de acuerdo con el artículo 764 del
Código Civil, el usufructo es un derecho real que consiste en la facultad de gozar
de una cosa con cargo de conservar su forma y substancia, y de restituirla a su
dueño, si la cosa no es fungible; o con cargo de devolver igual cantidad y calidad
del mismo género, o de pagar su valor, si la cosa es fungible.

Por su parte, el artículo 765 del Código Civil señala que: El usufructo supone
necesariamente dos derechos coexistentes, el del nudo propietario y el del
usufructuario.

Tiene por consiguiente una duración limitada, al cabo de la cual pasa al nudo

propietario, y se consolida con la propiedad.

A su vez el artículo 806 del mismo código dispone: El usufructo se extingue

también: Por la muerte del usufructuario, aunque ocurra antes del día o condición
prefijada para su terminación.

Ahora bien, el inciso primero del artículo 794 del Código Civil establece que:
Aun cuando el usufructuario tenga la facultad de dar el usufructo en arriendo o
cederlo a cualquier título, todos los contratos que al efecto haya celebrado se
resolverán al fin del usufructo.

Y por su parte, el artículo 1958 inciso segundo del mismo código previene que:
Extinguiéndose el derecho del arrendador sobre la cosa arrendada, por una causa
independiente de su voluntad, expirará el arrendamiento aun antes de cumplirse el
tiempo que para su duración se hubiere estipulado.

Si, por ejemplo, el arrendador era usufructuario o propietario fiduciario de la

cosa, expira el arrendamiento por la llegada del día en que debe cesar el usufructo
o pasar la propiedad al fideicomisario, sin embargo de lo que se haya estipulado
entre el arrendador y el arrendatario sobre la duración del arriendo, y sin perjuicio
de lo dispuesto en el artículo 794 inciso segundo.

Cuarto: Que debe tenerse presente, además, que la extinción del derecho del
arrendador pone fin al contrato por aplicación del principio fundamental que
enuncia el aforismo Resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis.

El arrendador se obliga a procurar al arrendatario el goce de la cosa y esta

obligación, de carácter sucesivo, se prolonga durante la vigencia del contrato.

Sin embargo, la pérdida de los derechos que el arrendador tenía en la cosa lo

coloca en la imposibilidad de satisfacer sus obligaciones y, por ende, determina la
extinción del contrato.

A la luz de lo prevenido en el citado inciso segundo del artículo 1958 del Código
Civil, cabe reparar que la extinción del derecho del arrendador supone que otra
persona adquiere este derecho y que, por otra parte, la expiración de contrato de
arrendamiento conllevará a que los terceros que adquieran los derechos que el
arrendador perdió no se encuentren obligados a respetar dicha convención.

Quinto: Que, en razón de lo señalado, debe concluirse necesariamente que al

fallecimiento de don Héctor Fernando Herrera Romero, lo que aconteció el 7 de
febrero de 2005, se extinguió el usufructo constituido respecto del inmueble de
calle Silva Chávez Nº 998, de la ciudad de Melipilla, al consolidarse con la
propiedad plena, expirando, en consecuencia, el contrato de arrendamiento
válidamente celebrado el 10 de enero de 2003 entre doña Mónica Trinidad Medina
Conejeros y doña Nancy del Carmen Aravena Arriagada, toda vez que la
arrendadora dispuso del derecho de uso y goce del bien raíz, autorizada al efecto
por el usufructuario de la propiedad, su cónyuge don Héctor Fernando Herrera
Romero, quien con ocasión de la suscripción de la citada convención le cedió
expresamente su facultad de percibir los frutos civiles del inmueble.

Sexto: Que en razón de lo señalado, es posible reflexionar que los

sentenciadores del fondo no están en lo correcto cuando, en razón de haberse
establecido la validez del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes —
situación puntual no controvertida—, concluyen que no corresponde discutir el
actual dominio del inmueble, manifestando a continuación que el contrato de
arriendo sub lite de acuerdo a la vigencia que se pactara, y no habiendo sido
desahuciado por ninguna de las partes, se encuentra plenamente vigente,
estableciendo de este modo una premisa básica sobre la cual, en definitiva, se
resolvieron erradamente las pretensiones de fondo esgrimidas por ambos
litigantes en sus escritos de discusión, al no haberse aplicado la normativa legal
pertinente al conflicto sustancial materia de los autos.

Séptimo: Que la relación entre los artículos 764, 765, 794, 806 y 1958 del
Código Civil debió llevar a los magistrados de segunda instancia a su aplicación
armónica y lógica, atendido el claro sentido de la ley y el tenor literal de las citadas
normas, a la luz de lo dispuesto en los artículos 19 y siguientes del Código Civil.

Tal indebida omisión en la aplicación de la ley ha tenido influencia substancial

en lo dispositivo del fallo, al acogerse la demanda principal que debió ser
rechazada y al negarse lugar a la demanda reconvencional que debió ser
admitida, por lo que corresponde acoger el recurso de casación interpuesto.

Por estas consideraciones y de conformidad, además, con lo dispuesto por los

artículos 764, 767, 785 y 805 del Código de Procedimiento Civil, se acoge el
recurso de casación de fondo deducido en la petición principal del libelo de fojas
218, por el abogado don Lohengrin Coronel Araneda, por la parte demandada, en
contra de la sentencia de doce de julio de dos mil siete, escrita a fojas 216, la que
se invalida y se reemplaza por la que se dicta a continuación, separadamente y sin
nueva vista.

Regístrese.

Redacción a cargo del Ministro Sr. Milton Juica Arancibia.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sres.
Milton Juica A., Sergio Muñoz G., Sra. Margarita Herreros M. y Sr. Juan Araya E. y
Abogado Integrante Sr. Ricardo Peralta V.

No firma la Ministra Sra. Herreros, no obstante haber concurrido a la vista del

recurso y acuerdo del fallo, por estar en comisión de servicios.

Autorizado por la Secretaria Suplente, Sra. Beatriz Pedrals García de Cortázar.

Rol Nº 5.094-2007.
 16. PLAZOS DE DESAHUCIO. TIEMPO DE OCUPACIÓN DEL INMUEBLE A
QUE TIENE DERECHO ARRENDATARIO UNA VEZ TERMINADO EL
CONTRATO

SUMARIO: Para el caso de inmuebles destinados a vivienda le es aplicable un

término de desahucio de seis meses, aumentándose un mes por cada año de
ocupación y un límite de un año, y que las denominaciones a los demás casos
corresponden a todos aquellos inmuebles que no estén destinados a vivienda, con
un plazo básico de desahucio de doce meses, y sus aumentos de dos meses por
año de ocupación con un tope máximo de tres años. En consecuencia, en el caso
de autos, en que el inmueble arrendado no está destinado a la vivienda, puesto
que constituye un local comercial, que ha sido ocupado por el arrendatario por
más de 20 años y que estaba al día en el pago de las rentas, le era aplicable el
plazo de doce meses, por desahucio, al que se debían sumar dos meses por cada
año de ocupación, es decir 40 meses y, atendido que el resultado superaba los
tres años, se aplicaba dicho límite. Corresponde al recurrente gozar del término de
restitución de tres años, a contar de la fecha de notificación de la demanda,
previsto en el artículo 21 del Decreto Ley Nº 964, y al no declararlo así la
sentencia impugnada ha incurrido en un error de derecho.

Órgano jurisdiccional: Corte Suprema Primera Sala (Civil)

Tipo de recurso : recurso de casación en el fondo

Rol : 2065-2003

Fecha : 20/07/2004 

Cita online : CL/JUR/250/2004

Partes : Automotriz Curifor S.A. contra Sergio Pérez Jara

Magistrados: Rodríguez Espoz, Jaime; Rodríguez Ariztía, Jorge; Álvarez García,

Hernán

Redactor : Álvarez García, Hernán

Abogado integrante : Carrasco Acuña, Óscar; Abeliuk Manasevich, René

Voces : arrendador - arrendamiento - arrendamiento de casa - arrendamiento de

cosas - arrendamiento de predio rústico - arrendamiento de predio urbano -
arrendamiento financiero - arrendamiento no cancelable - arrendamiento operativo
- arrendatario - contrato

Legislación relacionada : Artículo 144 - Código de Procedimiento Civil

TEXTO COMPLETO

Santiago, veinte de julio de dos mil cuatro.

Vistos:

En este juicio de arriendo, Rol Nº 5.991-2001 del Trigésimo Juzgado Civil de

Santiago, por sentencia de 23 de octubre de 2002, escrita a fojas 135,
complementada por la de 31 de octubre de 2002, rolante a fojas 151, la titular de
dicho tribunal rechazó la demanda interpuesta en cuanto pretendía el cobro de
rentas de arriendo, ordenando la restitución del inmueble arrendado en el término
de un año de notificada la demanda.

En contra de la mencionada sentencia, la parte demandada recurrió de casación

en la forma y apelación, impugnando el plazo de restitución de un año fijado en la
sentencia, recursos que conoció la Corte de Apelaciones de Santiago, la que, en
fallo de fecha trece de marzo del año pasado, escrito a fojas 196, rechazó, con
costas, el primero de los recursos señalados y confirmó la sentencia de primer
grado.

En contra de este fallo, la parte demandada dedujo el recurso de casación en el

fondo que se lee a fojas 215.

Se trajeron los autos en relación.

Considerando:

Primero. Que el recurso se sustenta en los errores de derecho en que habría

incurrido el fallo impugnado, al infringir el artículo 21 del Decreto Ley Nº 964 de
1975, modificado por el Decreto Ley Nº 1.505 de 1976, en lo que se refiere al
plazo de restitución de los inmuebles; los artículos 52 y 53, Título preliminar
referido a la derogación de leyes del Código Civil, y el artículo 144 del Código de
Procedimiento Civil.

Respecto de la infracción al artículo 21 del Decreto Ley Nº 964, el demandado

indica que la sentencia recurrida se fundamenta en disposiciones derogadas
tácitamente, ya que el Decreto Ley Nº 1.505 había fijado nuevos plazos de
restitución para los inmuebles no destinados a la habitación, correspondiente a
tres años desde la notificación de la demanda y no de un año como lo sostienen
erróneamente los sentenciadores.

Sobre el particular expresa que el vigente artículo 21 aumenta el plazo básico

de restitución (doce meses) de los inmuebles no destinados a la vivienda en dos
meses por cada año de ocupación, plazo que no podrá exceder de tres años en
total, mientras que el texto original establecía que el aumento era de un mes por
cada año de ocupación y dicho plazo más el aumento no podía exceder de dos
años en total, el que era reducido a la mitad, tratándose de inmuebles no
destinados a la habitación.

Esta última situación, a su juicio, sería la aplicada por los jueces del fondo
quienes, desconociendo el texto de la norma señalada como infringida, le
impusieron un término de restitución de un año, no obstante que le correspondían
tres años.

En cuanto a la infracción de los artículos 52 y 53 del Código Civil sostiene que,

con la dictación del Decreto Ley Nº 1.505, se produjo una derogación tácita
parcial, por cuanto las disposiciones de la nueva ley no pueden conciliarse con la
ley anterior, primitivo artículo 21 del Decreto Ley Nº 964.

Finalmente y, en tercer lugar, denuncia la infracción al artículo 144 del Código

de Procedimiento Civil, por cuanto se le ha condenado en costas, no obstante la
única defensa de su parte ha sido el respeto al plazo de restitución que le otorga la
ley, por lo que aparecen de manifiesto sus motivos plausibles para litigar.

Segundo. Que hasta antes de la entrada en vigencia de la Ley Nº 18.101,

publicada en el Diario Oficial el 29 de enero de 1982, el arriendo de bienes raíces
urbanos se encontraba regido por el Decreto Ley Nº 964, texto legal que,
conforme al artículo 1º transitorio de la nueva legislación, seguiría rigiendo a todos
los contratos suscritos durante su vigencia.

Tercero. Que son hechos establecidos en la sentencia impugnada en los

considerandos decimotercero y decimoctavo del fallo de primer grado, que:

a) el contrato de arriendo que une a las partes fue suscrito el 1º de septiembre

de 1981, y por tanto se rige por las normas del Decreto Ley Nº 964, especialmente
su artículo 21;

b) que el contrato era de plazo indefinido;

 c) que el inmueble arrendado no está destinado a la habitación;

d) que el arrendatario ha ocupado el inmueble desde la suscripción del contrato,

y

e) que el demandado está al día en el pago de las rentas.

Cuarto. Que el artículo 21 del Decreto Ley Nº 964 expresa, en lo referente a los

plazos de restitución, que: Dicho plazo será de seis meses si el inmueble estuviere
destinado a la vivienda y de doce meses en los demás casos. (Inciso segundo)
Los plazos anteriores se aumentarán en un mes por cada año completo que el
arrendatario hubiere ocupado el inmueble, pero dicho plazo no podrá exceder en
total de un año si se tratare de viviendas. En los demás casos, el aumento
precedentemente señalado será de dos meses por cada año de ocupación y no
podrá exceder de tres años en total.

Quinto. Que el texto de la norma antes señalada, vigente a la fecha de

celebración del contrato de marras (incluida la modificación del D.L. Nº 1.505),
resulta lo suficientemente claro para establecer que para el caso de inmuebles
destinados a vivienda le es aplicable un término de desahucio de seis meses,
aumentándose un mes por cada año de ocupación y un límite de un año, y que las
denominaciones a los demás casos corresponden a todos aquellos inmuebles que
no estén destinados a vivienda, con un plazo básico de desahucio de doce meses,
y sus aumentos de dos meses por año de ocupación con un tope máximo de tres
años.

Tal conclusión se ve reafirmada si se atiende a la regulación que a continuación

expresa el mismo inciso, puesto que condiciona el goce del aumento referido para
el caso de los arrendatarios de inmuebles no destinados a la vivienda, al pago
oportuno de la renta convenida.

En consecuencia, en el caso de autos, en que el inmueble arrendado no está

destinado a la vivienda, puesto que constituye un local comercial, que ha sido
ocupado por el arrendatario por más de 20 años y que estaba al día en el pago de
las rentas, le era aplicable el plazo de doce meses, por desahucio, al que se
debían sumar dos meses por cada año de ocupación, es decir 40 meses y,
atendido que el resultado superaba los tres años, se aplicaba dicho límite.

Sexto. Que, por otra parte, el inciso final del artículo 21 antes señalado plantea
la reducción a la mitad de los plazos contemplados en la misma norma, sólo en los
casos indicados en los números 1), 2), 3) y 4) del inciso primero del artículo 14,
ninguno de los cuales corresponde al inmueble materia del contrato de autos,
puesto que el local comercial está expresamente denominado en el numeral 5,
letra a) del mismo artículo 14.

Asimismo, la facultad de reducir prudencialmente los plazos señalados en el

artículo 21 del Decreto Ley Nº 964, sólo es procedente en los eventos de los
números 4, 5 y 6 del artículo 19, los que corresponden a casos de demolición del
inmueble, enajenación o reparaciones que hagan necesaria su desocupación,
ninguno de los cuales ha sido el señalado en la demanda de autos.

Séptimo. Que, en consecuencia, corresponde al recurrente gozar del término de

restitución de tres años, a contar de la fecha de notificación de la demanda,
previsto en el artículo 21 del Decreto Ley Nº 964 y, al no declararlo así, la
sentencia impugnada ha incurrido en un error de derecho que resulta bastante
para anularla, pues ha sido sólo en razón de una errónea aplicación de dicha
norma que pudo determinarse un término de restitución de un año, sin considerar
los aumentos en razón del tiempo de ocupación y el máximo legal de tres años.

Cabe tener presente que no puede estimarse, como lo plantea el recurrente,

que se ha hecho aplicación de una norma derogada, por cuanto si se lee el
considerando duodécimo (sic) de la sentencia de primer grado, se advierte que la
norma transcrita, artículo 21 del Decreto Ley Nº 964, contiene la modificación
realizada por el Decreto Ley Nº 1.505, reconociéndose el término de doce meses
de desahucio, el aumento de dos meses por cada año de ocupación y el tope de
tres años, sin perjuicio de que dichos aumentos no son finalmente aplicados por el
sentenciador al momento de resolver. De esta manera, no se pudo producir la
infracción de los artículos 52 y 53 del Código Civil.

Octavo. Que, en tercer término, corresponde declarar inadmisible el recurso de

casación en el fondo en cuanto se sustenta en la infracción al artículo 144 del
Código de Procedimiento Civil, por cuanto la condena en costas no tiene la calidad
de sentencia definitiva o interlocutoria que ponga término al juicio, por lo demás
aquella decisión constituye un pronunciamiento accesorio al rechazo del recurso
de casación en la forma deducido en contra de la sentencia de primer grado, lo
que reafirma la imposibilidad de revisarla y modificarla por esta vía.

Por estas consideraciones, y de conformidad con lo previsto en los artículos

764, 767 y 785 del Código de Procedimiento Civil, se acoge el recurso de casación
en el fondo deducido a fojas 215 en contra de la sentencia de trece de marzo de
dos mil tres, que se lee a fojas 196, que confirma la de primer grado, la que por
consiguiente es nula y se reemplaza por la que a continuación se dicta.
 Redacción del Ministro señor Hernán Álvarez García.

Regístrese.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema, por los Ministros Sres.
Hernán Álvarez G., Jorge Rodríguez A. y Jaime Rodríguez E., y Abogados
Integrantes Sres. René Abeliuk M. y Óscar Carrasco A.

No firma el Ministro Sr. Rodríguez E., no obstante haber concurrido a la vista del
recurso y acuerdo del fallo, por encontrarse con permiso.

Autorizado por el Secretario Carlos Meneses Pizarro.

Rol Nº 2.065-2003.
CAPÍTULO IV DESAHUCIO
 1. CONCEPTO DE DESAHUCIO

SUMARIO: El desahucio es la noticia anticipada de la voluntad de cualquiera de las

partes para poner término al contrato de arrendamiento, el que tiene lugar, entre
otros casos, cuando habiéndose fijado tiempo para su duración una de las partes
anticipa a la otra la noticia de no perseverar en el contrato, noticia que en este
caso se ha materializado por medio de la notificación de la demanda de
desahucio, donde expresamente se le da noticia al demandado de la voluntad de
la arrendadora de no perseverar en el arrendamiento.

Órgano jurisdiccional: Corte de Apelaciones de Santiago

Tipo de recurso : recurso de casación en la forma

Rol : 1213-2008

Fecha : 07/08/2009

Cita online : CL/JUR/261/2009

Partes : Fernández y Brajovic Ltda. con Soup, Salad && Bowls S.A.

Magistrados: Lusic Nadal, Dobra; Fuentes Belmar, Juan

Redactor : Asenjo Zegers, Rodrigo

Abogado integrante : Asenjo Zegers, Rodrigo

Voces : arrendamiento - arrendamiento de predio urbano - casación - casación en

la forma - contrato - derecho civil - derecho procesal - desahucio - juicio de
arrendamiento - recursos

Legislación relacionada : Artículo 766 - Código de Procedimiento Civil; Artículo

768 - Código de Procedimiento Civil

TEXTO COMPLETO

Santiago, siete de agosto de dos mil nueve.

Vistos y considerando:
 En cuanto al recurso de casación en la forma.

Primero. Que la demandada Soup, Salad && Bowls S.A. ha deducido en lo

principal de fojas 149 recurso de casación en la forma en contra de la sentencia de
cuatro de enero de dos mil ocho, escrita a fojas 130 y siguientes por las causales
de los números 5 y 7 del artículo 768 del Código de Procedimiento Civil. La
primera fundada en que la sentencia no cumple con los requisitos del numeral
cuarto del artículo 170 del Código de Enjuiciamiento Civil, esto es expresar las
razones o fundamentos de hecho por los cuales acoge la solicitud de desahucio.
En relación a la causal del número 7, sostiene que la mencionada sentencia
contiene decisiones contradictorias al haber declarado por una parte el carácter de
contratante diligente de su parte y que se haya reconocido en los considerandos
que el contrato tiene plazo fijo y seguidamente se haya accedido al desahucio
unilateral del arrendador.

Segundo. Que por expreso mandato del inciso segundo del artículo 768 en
relación con el artículo 766, ambos del Código de Procedimiento Civil, en los
procedimientos especiales, regidos por leyes especiales, como ocurre con este
juicio de arrendamiento, el que está regulado por la Ley Nº 18.101, no procede
emplear como fundamento del recurso de casación la causal del número cinco del
artículo 768 del código citado, de modo que por esta razón de texto deberá
rechazarse el recurso de casación de marras en cuanto se funda en esa causal.

Tercero. Que en cuanto al recurso de casación fundado en la causal del número

7 del artículo 768 del Código de Procedimiento Civil, también debe rechazarse,
teniendo en consideración que de la lectura de la sentencia no se divisa que en la
parte resolutiva se contenga decisiones contradictorias con respecto a lo debatido
en el juicio, puesto que en una decisión se pronuncia sobre la acción principal de
término del contrato de arrendamiento por no pago de las rentas, la que fue
rechazada, y en forma separada sobre la petición subsidiaria de desahucio,
decisiones que son totalmente compatibles entre sí.

En efecto, para que proceda la causal en referencia es necesario que la

contradicción se produzca en la parte resolutiva, siendo inconducente para
aceptarla que el recurrente no comparta los fundamentos que tuvo en
consideración el Juez al resolver la litis.

En cuanto al recurso de apelación.

Se reproduce la sentencia apelada y se tiene, además, presente:

 Primero. Que el desahucio es la noticia anticipada de la voluntad de cualquiera
de las partes para poner término al contrato de arrendamiento, el que tiene lugar,
entre otros casos, cuando habiéndose fijado tiempo para su duración una de las
partes anticipa a la otra la noticia de no perseverar en el contrato, noticia que en
este caso se ha materializado por medio de la notificación de la demanda de
desahucio, donde expresamente se le da noticia al demandado de la voluntad de
la arrendadora de no perseverar en el arrendamiento.

En efecto, en la cláusula tercera del contrato, las partes acordaron un plazo de

duración de cinco años prorrogables automática y sucesivamente por períodos de
tres años, si ninguna de las partes manifestare su voluntad de ponerle término con
una anticipación mínima de seis meses a la fecha de terminación del respectivo
período. En este caso, la arrendadora y demandante de autos cumplió dentro del
plazo acordado con comunicar al demandado que no deseaba perseverar con el
contrato de arrendamiento.

En todo caso, debe tenerse en consideración que si bien corresponde por la

cláusula tercera del contrato que se dé lugar a la demanda de desahucio, en
cuanto manifiesta la voluntad de no perseverar en el contrato, no es menos cierto
que en cuanto al tiempo de restitución del inmueble lo que procedía es que se
respetara el plazo determinado en el contrato, en razón que este acuerdo de
voluntades conforme al artículo 1545 del Código Civil, por estar legalmente
celebrado, era una ley para los contratantes y no puede ser invalidado sino por su
consentimiento mutuo o por causas legales, que en este caso no concurren.

De este modo lo que procedía era ordenar la restitución del inmueble a su

expiración, esto es al diez de de octubre de 2008, en que expiraba el plazo
determinado de cinco años.

Sin embargo, aun cuando el contrato expiró al término del plazo determinado
por las partes —cinco años—, y así debió decidirse en la sentencia apelada, este
tribunal superior no tiene competencia específica para pronunciarse a este
respecto, toda vez que el apelante en su escrito de apelación no formula petición
alguna en ese sentido, limitándose a solicitar el rechazo de la demanda subsidiaria
de desahucio

Segundo. Que no corresponde condenar a la demandada al pago de las costas

del juicio, debido a que no fue totalmente vencida en éste, puesto que en la
sentencia recurrida se rechazó la demanda principal y sólo se acogió en su contra
la acción subsidiaria de desahucio.
 En cuanto a la apelación incidental:

Que debe absolverse del pago de las costas al demandado por estimarse que
tuvo motivos plausibles para deducir el incidente de oposición al cumplimiento de
la sentencia.

Con lo relacionado y lo dispuesto en los artículos 1545 y 1976 del Código Civil,
7º de la Ley Nº 18.101, 144, 186, 768 y 798 del Código de Procedimiento Civil, se
declara:

I. Que se rechaza el recurso de casación en la forma deducido en lo principal de

la presentación de fojas 149 por los abogados de la demandada en contra de la
sentencia de cuatro de enero de dos mil ocho, escrita a fojas 130 y siguientes.

II. Que se revoca la sentencia apelada de cuatro de enero de dos mil ocho,
escrita a fojas 130 y siguientes, en cuanto condena a la demandada al pago de las
costas de la causa, y en su lugar se declara que se la absuelve del pago de éstas,
y se confirma, en lo demás apelado, la referida sentencia.

III. Que se revoca la sentencia interlocutoria de dieciocho de junio de dos mil

ocho, escrita a fojas 118 y 119, en cuanto condenó al demandado al pago de las
costas del incidente, y en su lugar se declara que se le absuelve del pago de esas
costas, y se confirma, en lo demás apelado, la referida sentencia.

Regístrese y devuélvanse.

Agréguese copia autorizada de esta sentencia a la causa Rol Corte

Nº 4.793-08 acumulada.

Redacción del Ministro don Juan Eduardo Fuentes Belmar.

Pronunciada por la Quinta Sala de esta Iltma. Corte de Apelaciones de

Santiago, presidida por el Ministro señor Juan Eduardo Fuentes Belmar, e
integrada por la Ministro señora Dobra Lusic Nadal y el Abogado Integrante señor
Rodrigo Asenjo Zegers.

Rol Nº 1.213-2008 (acumulada Rol Nº 4.793-2008).

 2. EN JUICIO DE DESAHUCIO NO CABE DISCUSIÓN SOBRE PERJUICIOS
CAUSADOS POR LA ARRENDADORA

SUMARIO: No se dará lugar a la petición de reservarle el derecho a los actores de

discutir sobre la especie y monto de los posibles perjuicios en la ejecución del fallo
o en otro juicio porque, desde luego, éste es un juicio de desahucio, en el que
simplemente la arrendadora manifiesta su voluntad en orden a poner término al
contrato de arrendamiento y, por ende, ninguna discusión cabe sobre perjuicios
causados por la arrendadora. Será en otro juicio, si así lo estiman los actores, que
se discuta alguna conducta ilícita —sea contractual o extracontractual— por parte
de la demandada, si ello irrogó perjuicios a los demandantes, en caso afirmativo
su especie y monto, y si hay nexo causal entre la referida conducta y los daños.

Órgano jurisdiccional: Corte de Apelaciones de Santiago

Tipo de recurso : Apelación

Rol : 5831-2009

Fecha : 11/06/2010

Cita online : CL/JUR/3289/2010

Partes : Chaparro Baesa, Luisa con Barría Campaña, Cecilia

Magistrados: Elgueta Torres, Emilio Iván; Mera Muñoz, Juan Cristóbal

Redactor : Mera Muñoz, Juan Cristóbal

Abogado integrante : Herrera Fuenzalida, Paola

Voces : arrendamiento - contrato - derecho civil - derecho procesal - desahucio -

excepciones - ineptitud del libelo - juicio de arrendamiento - juicio ejecutivo

Legislación relacionada : artículo 3º - Ley Nº 18.101

TEXTO COMPLETO

Santiago, once de junio de dos mil diez.

Vistos:
 Se reproduce la sentencia en alzada, con excepción de sus fundamentos 4º, 5º,
14º, 15º, 16º y 17º, que se eliminan.

Y se tiene en su lugar y, además, presente:

1º) Que la ineptitud del libelo opuesta a fojas 58 debe desecharse, por cuanto
de la lectura de la demanda de fojas 4 y su ampliación de fojas 16 se comprueba
que el demandante ha pedido, en buenas cuentas, la terminación del contrato de
arrendamiento que indica por desahucio y que se le reserve el derecho a reclamar
sobre la especie y monto de los perjuicios que señala.

2º) Que el contrato de arrendamiento de que da cuenta el instrumento de fojas 1

es uno a plazo fijo, de un año contado desde el 1 de octubre de 2001, el que se
renovaría por períodos mensuales si las partes no le ponen término dando aviso.
Consecuentemente, en concepto de esta Corte, al no haberse puesto término al
contrato en la fecha correspondiente y persistiendo las partes en el arrendamiento,
este acto jurídico ha devenido en uno mes a mes.

3º) Que el artículo 3º de la Ley Nº 18.101 señala que en los contratos de

arrendamiento de predios urbanos de duración indefinida o en los pactados mes a
mes, el arrendador puede poner término al contrato por desahucio, de
manera que, habiendo manifestado los actores su voluntad en orden a poner
término al contrato mencionado, lo que le fue notificado judicialmente a la
demandada, sólo procede acoger la demanda.

4º) Que teniendo en cuenta la fecha de comienzo del arrendamiento, la

demandada tiene derecho al máximo plazo contemplado en el señalado artículo 3º
de la Ley Nº 18.101, a saber seis meses contados desde la notificación de la
demanda, esto es el 17 de marzo de 2009, como consta de fojas 56. Y como a
esta data dicho lapso se encuentra cumplido, se le otorgará a la arrendadora un
plazo de dos meses para abandonar el inmueble.

5º) Que no se dará lugar a la petición de reservarle el derecho a los actores de

discutir sobre la especie y monto de los posibles perjuicios en la ejecución del fallo
o en otro juicio porque, desde luego, éste es un juicio de desahucio, en el que
simplemente la arrendadora manifiesta su voluntad en orden a poner término al
contrato de arrendamiento y, por ende, ninguna discusión cabe sobre perjuicios
causados por la arrendadora. Será en otro juicio, si así lo estiman los actores, que
se discuta alguna conducta ilícita —sea contractual o extracontractual— por parte
de la demandada, si ello irrogó perjuicios a los demandantes, en caso afirmativo
su especie y monto, y si hay nexo causal entre la referida conducta y los daños.
 Y visto, además, lo dispuesto en el artículo 186 del Código de Procedimiento
Civil, se revoca la sentencia de quince de mayo de dos mil nueve, escrita de fojas
92 a 104, y en su lugar se decide que se rechaza la excepción de ineptitud del
libelo opuesta a fojas 58 y que se acoge la demanda de fojas 4, ampliada a fojas
16, sólo en cuanto se declara terminado, por desahucio, el contrato de
arrendamiento que liga a las partes respecto del inmueble de calle Manuel
Fischman Nº 0113, comuna de La Cisterna, Santiago, debiendo restituir el
inmueble la demandada a los actores, libre de todo ocupante, dentro del plazo de
dos meses contados desde que esta sentencia quede ejecutoriada, sin costas por
no haber sido la demandada totalmente vencida.

Acordada contra el voto del Ministro señor Elgueta, quien estuvo por confirmar
la sentencia en alzada, en virtud de los mismos fundamentos en que ésta se basó.

Redacción del Ministro señor Mera.

Regístrese y devuélvase.

No firma el ministro señor Elgueta, no obstante haber concurrido a la vista del

recurso y acuerdo del fallo, por ausencia.

Dictada por la Novena Sala de la Corte de Apelaciones de Santiago, presidida

por el Ministro don Juan Cristóbal Mera Muñoz e integrada, además, por el
Ministro señor Emilio Elgueta Torres y por la Abogado Integrante doña Paola
Herrera Fuenzalida.

Rol Nº 5.831-2009.
 3. FACULTAD DE ARRENDATARIO DE DESAHUCIAR CONTRATO A PLAZO

SUMARIO: El artículo 4º de la Ley Nº 18.101, ubicado, como se dijo, en el título de

la ley referido al desahucio y la restitución, destina el inciso primero a regular los
efectos del desahucio del arrendador y el inciso segundo es bastante claro en
permitir al arrendatario restituir el inmueble aun antes de vencer el plazo fijado
primitivamente para la restitución, quedando obligado a pagar la renta hasta el día
en que dicha restitución se materialice. En este punto del razonamiento debe
necesariamente recordarse lo dispuesto en el artículo 19 de la Ley Nº 18.101,
conforme al cual son irrenunciables los derechos que esta ley confiere a los
arrendatarios. El hecho de haberse pactado un contrato de arrendamiento por el
plazo (fijado en sentencia), independientemente de que el recurrente (arrendador)
discuta la real intención de las partes al establecer la cláusula (diplomática), como
se ha señalado, facultaba expresamente al arrendatario para poner término al
contrato, en forma unilateral y sin expresión de causa, siempre que diera aviso al
arrendador con anticipación, no puede entenderse que importa renuncia del
arrendatario de su derecho a desahuciarlo, en los términos que prevé el aludido
inciso segundo del artículo 4º.

Órgano jurisdiccional: Corte Suprema Primera Sala (Civil)

Tipo de recurso : recurso de casación en la forma y en el fondo

Rol : 3881-2008

Fecha : 29/09/2009

Cita online : CL/JUR/1543/2009

Partes : Ruiz Tagle Donoso, María Luisa contra Inversiones Anglian Water Chile
Ltda.

Magistrados: Muñoz Gajardo, Sergio; Herreros Martínez, Margarita; Araya

Elizalde, Juan

Redactor : Herreros Martínez, Margarita

Abogado integrante : Pozo Silva, Nelson; Hernández Emparanza, Domingo

Voces : arrendamiento - arrendamiento de predio urbano - clausula diplomática -

contrato - derecho civil - desahucio - efectos del contrato - interpretación
contractual - restitución de la cosa
Legislación relacionada : Artículo 19 - Ley Nº 18.101; Artículo 1545 - Código
Civil; Artículo 4º - Ley Nº 18.101; Artículo 1564 - Código Civil

TEXTO COMPLETO

Santiago, veintinueve de septiembre de dos mil nueve.

Visto:

En estos autos rol Nº 2.382-2001, del 30º Juzgado Civil de Santiago, juicio en
procedimiento sumario, caratulados "Rosemary Del Pedregal, Pablo y otra con
Inversiones Anglian Water Chile Limitada", don Pablo Rosemary del Pedregal y
doña María Luisa Ruiz Tagle Donoso, dedujeron demanda de resolución de
contrato de arrendamiento con indemnización de perjuicios, en contra de
Inversiones Anglian Water Chile Limitada, representada por don Agustín Dupré
Echeverría.

Fundan su pretensión en lo que califica de graves incumplimientos en que

habría incurrido la demandada, respecto de las obligaciones asumidas en virtud
del contrato de arrendamiento que suscribieron las partes con fecha 30 de octubre
del 2000, en razón del cual le entregaron en arriendo el inmueble ubicado en calle
El Nogal Nº 1511, comuna de Lo Barnechea, que la sociedad demandada destinó
a la habitación de su ejecutivo don Kevin Starling.

Expresan que el arrendamiento comenzó a regir el 1 de noviembre de 2000,

fijándose un plazo fijo de vigencia de dieciocho meses, venciendo, en
consecuencia, el 30 de abril de 2002 y que se pactó una renta de arrendamiento
por la suma de US$ 3.556 mensuales.

Exponen que el 6 de marzo de 2001 la demandada, invocando erróneamente

una supuesta facultad que le otorgaba la cláusula tercera del contrato, les
comunicó su decisión de poner término anticipado al arrendamiento,
incumpliéndolo de este modo, toda vez que dicha estipulación fue concebida por
las partes para el único evento de que el ejecutivo al cual el inmueble estaba
asignado para servir de casa habitación debiera abandonar el país por cualquier
motivo, modalidad denominada "cláusula diplomática".

Sostienen que la condición establecida para el ejercicio excepcional de la

cláusula no ha acontecido, por cuanto, según entienden, el mencionado ejecutivo
permanece en el país y ha procedido a arrendar otro inmueble más económico.
 Argumentan, en segundo término, que la demandada tampoco habría respetado
el plazo mínimo de anticipación del aviso de término de contrato, establecido en la
propia cláusula tercera, ya que la carta mediante la cual se les comunicó dicha
decisión a los demandantes se habría enviado sólo con cuarenta y cuatro días de
antelación y no con cuarenta y cinco, como se establece para la validez de tal
comunicación.

Manifiestan que la actitud unilateral e infractora del contrato desplegada por la

demandada les ocasionó perjuicios, al privarles de percibir las rentas de
arrendamiento por todo su período de vigencia, los que ascienden a la suma de
US$ 46.228, cantidad a la que deben adicionarse US$ 1.300 por gastos de viaje
que han debido solventar, al tener su residencia en Estados Unidos, más
$ 30.000.000 que reclaman por concepto de daño moral.

Solicitan, en consecuencia, se declare resuelto el contrato de arrendamiento y

se condene a la demandada a pagar a la demandante, a título de perjuicios, las
sumas precedentemente referidas, o la cantidad que el tribunal determine, más
reajustes, intereses y costas.

Contestando la demanda, la demandada solicitó su rechazo, con expresa

condena en costas, argumentando al efecto que no existió incumplimiento
contractual imputable a su representada, ni daños que puedan atribuírsele, ya que
en el contrato suscrito por las partes se señalaba que la propiedad que se
arrendaba y su contenido —especificado en el inventario—, se encontraban libres
de todo gravamen que pudiese entorpecer su uso y goce, pese a lo cual el 29 de
noviembre de 2000 la arrendataria, a través del usuario del inmueble don Kevin
Starling, debió comunicar a la arrendadora, quien era representada por don
Guillermo Pizarro Gatica, una serie de defectos del inmueble y de sus
instalaciones, toda vez que no funcionaba la calefacción central, el retrete del
baño, la lavadora de platos, ni la conexión de cable, además de fallas eléctricas,
tales como explosiones de ampolletas y cortes de luz, desperfectos todos que no
ofrecían a los ocupantes de la vivienda la seguridad necesaria para su residencia.

Añade que, en este contexto, el 16 de marzo del 2001, haciendo uso de su

facultad contractual y legal, contemplada en la cláusula tercera del contrato, su
parte decidió ponerle término anticipado, enviando al efecto carta certificada al
domicilio de la arrendadora, para surtir efectos a contar del día 30 de abril de
2001.

Señala que resulta igualmente improcedente la demanda de la contraria, en

cuanto alega un supuesto incumplimiento de la obligación de dar aviso del término
del contrato dentro de plazo, ya que efectuando un riguroso cómputo del mismo se
constata el efectivo cumplimiento de dicha obligación.

La demandada, por su parte, dedujo demanda reconvencional en contra de la

demandante principal, solicitando la restitución a su representada del valor
entregado por concepto de garantía, equivalente a US$ 3.200, más reajustes,
intereses y costas, atendido que la propiedad fue restituida a satisfacción de la
arrendadora el 27 de abril de 2001 y que dicha cantidad no es imputable a rentas,
habiéndose pagado éstas íntegramente hasta la fecha del vencimiento del
contrato, incluyendo los gastos de consumo que se devengaron hasta el 30 de
abril de 2001.

Contestando, a su vez, la demanda reconvencional, la demandada solicitó su

rechazo, con costas, manifestando sobre el particular que en la cláusula décimo
segunda del contrato las partes estipularon para efectos de responder, entre otras,
del fiel cumplimiento de las obligaciones que éste les imponía, que la arrendataria
hacía entrega a los arrendadores de la suma de US$ 3.200, la que en el evento de
mediar un fiel e íntegro cumplimiento por parte de la arrendataria debería ser
devuelta dentro de los noventa días siguientes a la fecha de restitución del
inmueble, pero que en el caso sub lite, imputándosele en el presente juicio a la
demandante reconvencional un grave incumplimiento a sus obligaciones
contractuales, se encuentran facultados para retener dicha suma con cargo a los
perjuicios morales ocasionados y para resarcirse del pago de las rentas
pendientes.

Por sentencia de trece de septiembre de dos mil dos, escrita a fojas 465, la
señora juez titular del tribunal a quo rechazó en todas sus partes la demanda
principal, sin costas, por haber tenido los actores motivos plausibles para litigar e
hizo lugar a la demanda reconvencional, condenando en consecuencia a los
demandados reconvencionales a pagar a Inversiones Anglian Water Chile
Limitada la suma de US$ 3.200, en su equivalente en pesos al día de su pago
efectivo, sin costas, por haber tenido los vencidos motivo plausible para litigar.

Recurrido de casación en la forma y apelado el fallo por los demandantes y

habiéndose adherido a la apelación la demandada, una de las Salas de la Corte
de Apelaciones de Santiago, por sentencia de catorce de enero de dos mil ocho,
que se lee a fojas 538, rechazó la casación en la forma y, en cuanto a los demás
recursos, lo confirmó.

En contra de esta última decisión la demandante ha deducido recursos de

casación en la forma y en el fondo.
 Se ordenó traer los autos en relación.

Considerando:

En cuanto al recurso de casación en la forma:

Primero: Que en concepto del recurrente, la sentencia impugnada ha incurrido

en causales de casación en la forma, según se pasa a exponer:

a) La contemplada en el Nº 4 del artículo 768 del Código de Procedimiento Civil,

esto es, haber sido dada ultra petita, otorgando más de lo pedido por las partes o
extendiéndola a puntos no sometidos a la decisión del tribunal.

Argumenta al efecto que la sentencia recurrida hizo suyos los vicios en que
incurrió el tribunal de primera instancia, el cual al fallar se extendió a puntos no
sometidos a su decisión, al analizar el estado o calidad del inmueble arrendado,
materia que no formó parte de las consideraciones de la demanda.

b) La causal del artículo 768 Nº 7 del Código de Procedimiento Civil, esto es
contener decisiones contradictorias.

Sostiene que resulta contradictorio que los jueces del mérito hayan reconocido
en sus sentencias que entre las partes existieron negociaciones previas referentes
a la duración del contrato y a la forma de ponerle término, cuya extensión y
alcance se acreditó con documentos y testigos que depusieron en el juicio y, no
obstante ello, se termine concluyendo que el arrendatario se encontraba facultado
para poner término al contrato sin expresión de causa;

Segundo: Que el cargo que se fundamenta en la causal Nº 4 del artículo 768 de

Código de Procedimiento Civil deberá ser desestimado, ya que los hechos
señalados por el recurrente no configuran la causal invocada.

En efecto, cabe recordar que la doctrina comparada ve en la denominada ultra

petita -más allá de lo pedido-, un vicio que ataca un principio rector de la actividad
procesal, cual es, el principio de la congruencia y ese ataque se produce,
precisamente, con la "incongruencia".

La "incongruencia", de conformidad a lo que expone el tratadista español

Manuel Serra Domínguez (Derecho Procesal Civil, Editorial Ariel, Barcelona, 1969,
pág. 395), en su acepción más simple y general, puede ser considerada "como la
falta de adecuación entre las pretensiones de las partes formuladas
oportunamente y la parte dispositiva de la resolución judicial".
 Por otra parte, resulta oportuno señalar que en el derecho comparado se ha
resuelto que la congruencia consiste en el deber de los órganos judiciales de
decidir los litigios que a su consideración se hayan sometidos, dando respuesta a
las distintas pretensiones formuladas por las partes a lo largo del proceso, a todas
ellas, pero sólo a ellas, evitando que se produzca un desajuste entre el fallo
judicial y los términos en que las partes formularon sus pretensiones.

Que ahora bien, del mérito de los autos y de lo resuelto por los jueces de fondo
en la sentencia impugnada se puede constatar que el fallo se limita a resolver lo
pedido, rechazando la demanda principal y acogiendo la demanda reconvencional,
en los términos en que dichas pretensiones fueron planteadas, en concordancia
con las defensas opuestas oportunamente a cada una de ellas, no advirtiéndose
pronunciamiento alguno que pudiera corresponder a una acción o excepción no
alegadas por las partes;

Tercero: Que el reproche que se hace consistir en una supuesta inobservancia

a la exigencia prevista en el artículo 768 Nº 7 del Código de Procedimiento Civil
deberá, asimismo, ser rechazado, puesto que los hechos en que se funda
tampoco constituyen la causal invocada.

En efecto, el numeral 7º del artículo 768 del Código de Procedimiento Civil

estatuye como causal del recurso de casación en la forma la circunstancia de
contener el fallo decisiones contradictorias, situación que no se comporta con las
alegaciones que se esgrimen en el recurso para sustentar la aludida impugnación,
las que más bien aplican a la omisión prevista en el numeral 5º del artículo 768 del
Código de Procedimiento Civil, en relación al artículo 170 Nº 6 del mismo estatuto
legal.

Sin perjuicio de lo señalado precedentemente, es menester recordar que la

causal de contener la sentencia decisiones contradictorias, se refiere a la
hipotética situación de contemplar el fallo impugnado una decisión que sea en la
práctica imposible de cumplir porque a ello se opone lo ordenado en otra, es decir
que existan dos dictámenes o deliberaciones que recíprocamente se destruyen,
evento que no ocurre en la especie, toda vez que en el particular existen
básicamente dos pronunciamientos armónicos entre sí, el primero que acoge la
demanda reconvencional impetrada en el primer otrosí de fojas 33 y la segunda,
que rechaza la acción principal de resolución de contrato con indemnización de
perjuicios deducida a fojas 1 bis.

En cuanto al recurso de casación en el fondo:

 Cuarto: Que el recurrente sostiene que la sentencia de segundo grado, que
confirmó el fallo del tribunal a quo, rechazando, en definitiva, la demanda principal
y acogiendo la demanda reconvencional, ha sido dictada con infracción a los
artículos 1560, 1563 y 1566 del Código Civil, según pasa a explicar:

Argumenta que los sentenciadores limitaron la interpretación del contrato al

tenor literal de las palabras, texto que como consta en el proceso fue elaborado
por el abogado de la recurrida, desconociéndose la verdadera voluntad de las
partes.

Afirma que en el proceso se acreditó irrefutablemente que previamente a la

suscripción del contrato de arrendamiento, existieron tratativas preliminares
tendientes a establecer los términos del mismo, negociándose específicamente la
duración del contrato y la facultad de las partes para ponerle término,
acordándose, en definitiva, la suscripción de la denominada "cláusula diplomática",
la cual según la costumbre mercantil, permite poner término anticipado al contrato
sólo en el evento hipotético de que el extranjero que habitase el inmueble tuviera
que abandonar el país por cualquier causa, estipulación que atendido su carácter
excepcional sólo podía ser invocada en esa precisa circunstancia y que en ningún
caso consagraba una facultad meramente potestativa del arrendatario para
desistirse del contrato a su sola voluntad.

Expresa que al haberse infringido las normas sobre interpretación contractual se

vulneró también el artículo 1545 del Código Civil, en cuanto dispone que "todo
contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes y no puede ser
invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales".

Sostiene que la "cláusula diplomática" es una estipulación de uso común en los

contratos de arrendamiento en los que el arrendatario es una persona extranjera,
quien normalmente arrienda el inmueble amoblado.

Asevera que de haberse aplicado debidamente las normas sobre interpretación

contractual, debió establecerse inequívocamente que el sentido de la referida
cláusula era que el arriendo sólo podía terminar anticipadamente en caso de que
el extranjero debiese abandonar el país.

Expresa, finalmente, que el contrato fue redactado por el abogado de la

recurrida y que, en tales circunstancias, de existir una estipulación oscura debió
interpretarse en contra suya, dado que la ambigüedad provino de una falta de
explicación que debió formularse en la misma cláusula;
 Quinto: Que los jueces de la instancia dieron por establecidos como hechos de
la causa, relevantes para la decisión de la controversia sub lite, los siguientes:

a) Que entre las partes se celebró un contrato de arrendamiento respecto de la

propiedad materia del juicio y de su contenido, especificado en el inventario que al
efecto ellas suscribieron.

b) Que el inmueble ubicado en calle El Nogal Nº 1511, comuna de Lo

Barnechea, sería destinado por la arrendataria, a servir de residencia a don Kevin
Starling, ejecutivo extranjero de la empresa, y a su familia.

c) Que la renta mensual pactada fue de US$ 3.556, pagadera los diez primeros
días de cada mes.

d) Que el contrato comenzó a regir el día 1 de noviembre de 2000 hasta el 30

de abril del 2001, ambas fechas inclusive, entendiéndose pactada por dieciocho
meses, prorrogable en los mismos términos, salvo que el arrendatario le pusiere
término anticipado, notificando al arrendador por carta certificada con cuarenta y
cinco días de anticipación.

e) Que el inmueble arrendado presentaba, a lo menos, defectos eléctricos en

sus instalaciones, los que fueron debidamente comunicados por el arrendatario al
representante de los arrendadores.

f) Que la cláusula tercera del contrato otorgaba al arrendatario la facultad de

terminar anticipadamente el contrato, en forma unilateral y sin expresión de causa,
siempre que diera aviso al arrendador con cuarenta y cinco días de anticipación.

g) Que la facultad del arrendatario de poner término al contrato en la forma

antes referida no se limitó a la hipótesis de que don Kevin Starling tuviera que
ausentarse del país.

h) Que la redacción de la cláusula tercera fue aceptada por las partes en el

marco de una negociación previa.

i) Que con fecha 16 de marzo de 2001, la demandada envió carta aviso a los
demandantes, manifestando su intención de poner término al contrato de
arrendamiento a contar del día 30 de abril de 2001.

j) Que no se acreditó el incumplimiento contractual del arrendatario.

 k) Que la cláusula duodécima del contrato de arrendamiento establece, respecto
de la garantía entregada por la arrendataria, que debe ser devuelta transcurrido el
plazo de noventa días siguientes a la restitución de la propiedad.

l) Que la propiedad fue devuelta conforme a su arrendador con fecha 27 de abril

de 2001 y que las cuentas básicas de consumo se encontraban pagadas a la
fecha de término del contrato;

Sexto: Que la cita de las disposiciones legales denunciadas por el recurrente,

expuestas previamente en el motivo cuarto y los argumentos esgrimidos en apoyo
de sus afirmaciones en tal sentido, tienen por objeto sustentar fundamentalmente
que los sentenciadores del mérito habrían incurrido en infracción a las normas
sobre interpretación de los contratos, al concluir que la estipulación tercera del
contrato de arrendamiento otorgaba al arrendatario la facultad de ponerle termino
anticipadamente, en forma unilateral y sin expresión de causa, siempre que diera
aviso al arrendador con cuarenta y cinco días de antelación, en circunstancias
que, según sostiene el actor, la intención de las partes habría sido la de convenir
una cláusula diplomática, que concediera al arrendatario la facultad de poner
término al contrato en forma anticipada en el solo evento de tener que abandonar
el país por cualquier causa;

Séptimo: Que no fue materia de controversia que la cláusula tercera contenida

en el contrato de arrendamiento de fecha 30 de octubre de 2000 dispone que: "No
obstante el plazo de vigencia del contrato señalado anteriormente, el arrendatario
podrá poner término anticipado al contrato, mediante notificación al arrendador por
carta certificada dirigida al domicilio del mismo, despachada con una anticipación
no inferior a 45 días respecto a la fecha en que se desee poner término anticipado
al contrato. En dicho caso se operará, para todo efecto, de la misma forma como
si hubiere terminado el contrato por vencimiento del plazo original";

Octavo: Que asentado lo anterior, es menester, entonces, dilucidar la

efectividad de la denuncia que propugna la existencia de error de derecho en la
aplicación de las normas sobre interpretación de los contratos, específicamente
respecto de los artículos 1560, 1563 y 1566 del Código Civil, imputación mediante
la cual el recurrente impugna el alcance de la estipulación contractual que se
analiza, cuyo real sentido habría sido desatendido, a su juicio, por la errónea
determinación que se efectúa de ella.

La primera norma citada establece que: "Conocida claramente la intención de

los contratantes, debe estarse a ella más que a lo literal de las palabras".
 Por su parte, el artículo 1563 del referido estatuto legal dispone que: "En
aquellos casos en que no apareciere voluntad contraria deberá estarse a la
interpretación que mejor cuadre con la naturaleza del contrato.

Las cláusulas de uso común se presumen aunque no se expresen".

Finalmente, el artículo 1566 del código sustantivo prevé que: "No pudiendo
aplicarse ninguna de las reglas precedentes de interpretación, se interpretarán las
cláusulas ambiguas a favor del deudor.

Pero las cláusulas ambiguas que hayan sido extendidas o dictadas por una de
las partes, sea acreedora o deudora, se interpretarán contra ella, siempre que la
ambigüedad provenga de la falta de una explicación que haya debido darse por
ella";

Noveno: Que en este orden de ideas, es preciso tener en cuenta que la

interpretación de los contratos queda dentro de las facultades propias de los
magistrados de la instancia, los que pueden ser revisados por esta Corte de
Casación en el evento que por tal labor se desnaturalice el acuerdo al que ellas
han llegado, transgrediéndose con lo anterior la ley del contrato prevista en el
artículo 1545 del Código Civil, además de las disposiciones pertinentes a la
interpretación de los contratos.

Ello ocurre, ciertamente, cuando se alteran las consecuencias de sus cláusulas,

desnaturalizándolas y, en tales circunstancias, "el poder soberano de los jueces
del pleito para establecer los hechos de la causa no puede extenderse a su
apreciación jurídica y a la determinación de la ley que les sea aplicable; y por
consiguiente la ilegal apreciación de las cláusulas del contrato y las erróneas
consecuencias que de esta ilegal apreciación deduzcan los jueces del pleito deben
ser sometidas a la censura de la Corte Suprema por medio del recurso de
casación por violación del artículo 1545, o sea por violación de la ley del contrato"
(Luis Claro Solar, "Derecho Civil Chileno y Comparado", pág. 474);

Décimo: Que la labor interpretativa de los actos y contratos tiene por objeto

conocer la intención común de los contratantes, la voluntad que han expresado al
celebrarlo, aquello en lo que han consentido, lo cual les unió y determinó que
contrataran, aspecto que, conforme al artículo 1560 del Código Civil, debe
conocerse "claramente" para estarse a ella más que al texto del acuerdo.

Para llevar adelante esta labor y que no se extravíe el intérprete, el legislador ha

entregado diversas reglas que sirven en la consecución de su actividad. Es la ley
la que indica al intérprete cómo debe actuar para fijar la voluntad de quienes
convinieron.

El Código Civil se refiere a estas reglas, fundamentalmente, en los artículos

1560 a 1566, las que ciertamente no tienen un orden de prelación, sino que su
importancia se deriva de la incidencia que tienen en determinar en mayor o menor
medida la intención de las partes, pero considerando todas las circunstancias que
rodearon la celebración del contrato y no únicamente su texto, en todo lo que ha
sido el iter contractual, el marco global de las relaciones que unen a las partes e
incluso lo relativo a la etapa de cumplimiento.

El primer aspecto a considerar es la determinación de lo pactado, esto es su

texto, circunstancia que ya ha sido precisada con anterioridad y en torno a la que
no existe controversia (Considerando séptimo).

En segundo lugar corresponde realizar la labor interpretativa del convenio, para

lo cual se considerará especialmente la utilidad de las cláusulas del contrato,
debiendo preferirse el sentido en que pueden producir algún efecto, como también
tener presente el riesgo de redacción del texto de la convención.

En esta labor, se ha dicho, que el sistema subjetivo de interpretación de los

contratos se atenuó al agregarse en el referido artículo 1560 del Código Civil el
adverbio "claramente", por lo que se recurrirá a la intención de las partes en la
convención o contrato cuando ella se desprenda y distinga perfectamente, no
resultando procedente construir intenciones o voluntades presuntas o virtuales,
sino que se debe recurrir a otros criterios de interpretación o mejor dicho de
determinación de la voluntad, con un carácter más objetivo;

Undécimo: Que en la determinación de lo que ha sido la voluntad de las partes

al acordar una convención es preciso, además, considerar las orientaciones que
entrega el legislador, especialmente en los artículos 1560 a 1566 del Código Civil.
De tales normas se puede observar su intención de distinguir entre las que se
extraen del contrato mismo, de aquéllas que se desprenden de las circunstancias
de la especie o que reflejan un comportamiento de las partes, conforme a lo
que estimaron fue el acto o contrato celebrado.

La doctrina ha tenido la oportunidad de estudiar este punto precisando que "la

existencia de una convención (cuestión de prueba) y el alcance de una convención
(cuestión de interpretación) son dos aspectos diferentes, que no deben
confundirse". (Jorge López Santa María, "Sistemas de interpretación de los
contratos", Ediciones Universitarias de Valparaíso, 1971, página 66).
 Así, la interpretación resulta necesaria cuando los términos de una convención
suscitan controversia entre las partes respecto de los distintos efectos que han de
tener sus estipulaciones. En esta labor se han clasificado las reglas legales entre
aquéllas referidas al contrato propiamente tal y las que reflejan un comportamiento
o acceden al contrato mismo.

De esta forma se puede señalar, siguiendo al profesor López Santa María, que
existen reglas de interpretación intrínsecas al contrato, que en nuestro país están
constituidas por: a) Armonía de las cláusulas (artículo 1564 del Código Civil);
b) Utilidad de las cláusulas (artículo 1562), y c) Términos ambiguos (artículo 1563
inciso primero).

También surgen las reglas extrínsecas: a) Aplicación restringida de la

declaración (artículo 1561); b) Extensión natural de la declaración (artículo 1565);
c) Por otros contratos (artículo 1564 inciso segundo), y d) Interpretación auténtica
(artículo 1564 inciso tercero).

Por último se encuentran las reglas supletorias de interpretación, debiendo

mencionarse: a) Presunción de cláusulas de uso común (artículo 1563 inciso final);
b) Favor del deudor (artículo 1566 inciso primero), y c) Riesgo de redacción
(artículo 1566 inciso primero).

Enunciado lo que es el principio del respeto al proceder individual y que obrar

contra acto propio no vale, la interpretación auténtica se presenta como una de las
de mayor importancia. Subrayando su capital importancia los autores chilenos,
Claro Solar por ejemplo, estiman que en un eventual orden de prelación ella
debería figurar inmediatamente a continuación del artículo 1560: "La interpretación
auténtica es la reina de todas las interpretaciones y no hay que creer a aquellos
tratadistas que rechazan esa especie de interpretación en materia contractual.

Tal error nace de la mala aplicación de un principio muy verdadero, el cual dice
que después de concluido el contrato, ninguna de las partes tiene libertad para
modificar a su capricho la voluntad ya declarada e interpretarlo a su guisa. Pero
este principio no es, ciertamente, acatado, si las dos partes se ponen de acuerdo
para interpretar su voluntad. En la hermenéutica de los contratos, la inteligencia, el
sentido que le dan los contratantes es el faro más seguro para conocer la
voluntad".

Interpretando auténticamente, la Corte Suprema ha dicho: "La regla del inciso 3º

del artículo 1564 es de importancia principalmente en la interpretación de los
contratos que contienen obligaciones de dar o hacer, ya que nada puede indicar
con más acierto la voluntad de las partes en esta materia que la ejecución llevada
a cabo por ellos mismos de las cosas que, con arreglo a lo pactado, estaban
obligadas a dar o hacer" (Jorge López Santa María, op. cit. página 96);

Duodécimo: Que en razón de lo reflexionado precedentemente y en relación a

la controversia sub lite, esta Corte estima que la cláusula tercera del contrato de
arrendamiento de 30 de octubre de 2000 debe ser interpretada a la luz de sus
propios términos y de la ejecución llevada a cabo sobre el particular por los
mismos contratantes, resultando especialmente esclarecedor al efecto que no
haya sido objeto de controversia que la propiedad fue en efecto recibida a
conformidad de la arrendadora con fecha 27 de abril de 2001, debiendo, por ello,
concluirse que la interpretación que se ha hecho del convenio que vinculaba a las
partes lo ha sido conforme a los términos de la ley, a la naturaleza del acuerdo y a
la intención de los contratantes, situación por la que el recurso de nulidad de fondo
deberá ser rechazado;

Decimotercero: Que sin perjuicio de lo señalado y sólo a mayor abundamiento

resulta, asimismo, esclarecedor para la controversia objeto de la litis, advertir que
el arrendamiento de bienes raíces urbanos se encuentra regido por las
disposiciones de la Ley Nº 18.101 y, en forma supletoria, por las que el Código
Civil contempla en el Título XXVI del Libro IV, específicamente por las del párrafo
5º, denominado "Reglas particulares relativas al arrendamiento de casas,
almacenes y otros edificios".

Estas últimas normas se caracterizan por la total libertad de las partes para
convenir la renta y porque el desahucio, esto es, la manifestación de voluntad
unilateral de alguno de los contratantes para poner fin al contrato, es enteramente
discrecional, tanto para el arrendador como para el arrendatario.

Respecto de este último punto, el plazo del desahucio es bastante breve, pues
de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1976 del citado cuerpo legal, basta
con que se dé con una anticipación igual al período que regula los pagos (Ramón
Meza Barros, "El Nuevo Régimen de los Arrendamientos Urbanos", Legislación
Comentada, Universidad de Chile, Valparaíso, página 30).

Asimismo, el régimen común del contrato de arrendamiento, previsto en el

Código Civil, dispone que el arrendatario queda obligado al pago de la renta por el
período que falte hasta el día que desahuciado hubiere podido hacer cesar el
arriendo, o en que el arriendo hubiere terminado sin desahucio —como se
pretende por el demandante—, sólo en el evento que dicha conclusión anticipada
del contrato se haya producido por su culpa, pudiendo incluso eximirse de ese
pago subarrendando bajo su responsabilidad y prestando garantía competente, de
acuerdo con lo que dispone el artículo 1945 del aludido Código.

Ahora bien, numerosa legislación que se inicia con la dictación del Decreto Ley
Nº 520, de 20 de agosto de 1932, reglamentó con más especificidad el contrato de
arrendamiento de predios urbanos, encontrándose actualmente vigente la Ley
Nº 18.101, la que sufrió una modificación sustancial con motivo de la dictación de
la Ley Nº 19.866, publicada en el Diario Oficial el 11 de abril de 2003.

La aludida Ley Nº 18.101 destina su Título II a regular el desahucio y la

restitución y, al efecto, en los artículos 3º, 4º y 5º otorga distintas reglas según se
trate de contratos en que el plazo del arrendamiento se haya pactado mes a mes o
de duración indefinida, de plazo fijo que no exceda de un año y de plazo fijo
superior a un año.

Sin embargo, una regla que es común a todas estas situaciones es la que se
refiere al pago de la renta cuando el contrato ha sido desahuciado y que determina
concluir que esta obligación subsiste para el arrendatario sólo hasta que efectúa la
restitución. Incluso más, y como corolario de lo anterior, el inciso primero del
artículo 6º de la misma Ley Nº 18.101 prescribe que cuando el arrendamiento
termine por la expiración del tiempo estipulado para su duración, por la extinción
del derecho del arrendador o por cualquier otra causa, el arrendatario continuará
obligado a pagar la renta de arrendamiento y los gastos por los servicios comunes
que sean de su cargo, "hasta que se efectúe la restitución del inmueble".

Pues bien, el artículo 4º de la Ley Nº 18.101, ubicado, como se dijo, en el título

de la ley referido al desahucio y la restitución, destina el inciso primero a regular
los efectos del desahucio del arrendador y el inciso segundo es bastante claro en
permitir al arrendatario restituir el inmueble aún antes de vencer el plazo fijado
primitivamente para la restitución, quedando obligado a pagar la renta hasta el día
en que dicha restitución se materialice.

En este punto del razonamiento debe necesariamente recordarse lo dispuesto

en el artículo 19 de la Ley Nº 18.101, conforme al cual son irrenunciables los
derechos que esta ley confiere a los arrendatarios.

Por consiguiente, el hecho de haberse pactado un contrato de arrendamiento

por el plazo de dieciocho meses, independientemente de que el recurrente discuta
la real intención de las partes al establecer la cláusula tercera del contrato que,
como se ha señalado, facultaba expresamente al arrendatario para poner término
al contrato, en forma unilateral y sin expresión de causa, siempre que diera aviso
al arrendador con cuarenta y cinco días de anticipación, no puede entenderse que
importa renuncia del arrendatario de su derecho a desahuciarlo, en los términos
que prevé el aludido inciso segundo del artículo 4º.

En una situación como la propuesta únicamente cabría exigir al arrendatario,

que pretende ejercer el derecho irrenunciable que le confiere el precepto citado,
dar cumplimiento a lo establecido en el artículo 1976 del Código Civil —aplicable
en virtud de lo estatuido en la parte final del inciso primero del artículo 1º de la Ley
Nº 18.101—, esto es dar el aviso de desahucio con la anticipación expresamente
convenida o de no existir aquélla con una antelación de un período entero de los
designados por la convención o la ley para el pago de la renta. Esta exigencia,
conforme fijaron los magistrados como hecho de la causa, fue cabalmente
satisfecha por la demandada;

Decimocuarto: Que en las condiciones descritas, sólo cabe concluir que al

desestimar los sentenciadores la demanda principal que dio origen al litigio,
acogiendo consecuencialmente la demanda reconvencional destinada a obtener el
reintegro del valor entregado a título de garantía, no han incurrido en los errores
de derecho que se le atribuyen en el recurso, motivo por el cual la casación en el
fondo interpuesta debe ser desestimada.

Por estas consideraciones y lo preceptuado en los artículos 765, 767 y 768 del
Código de Procedimiento Civil, se rechazan los recursos de casación en la forma y
en el fondo, deducidos ambos a fojas 542, por el abogado don José Luis Honorato
San Román, en representación de la parte demandante, en contra de la sentencia
de catorce de enero de dos mil ocho, escrita a fojas 538.

Redacción a cargo de la Ministro Sra. Margarita Herreros Martínez.

Regístrese y devuélvase, con sus agregados.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema, por los Ministros Sr.
Sergio Muñoz G., Sra. Margarita Herreros M. y Sr. Juan Araya E. y Abogados
Integrantes Sres. Nelson Pozo S. y Domingo Hernández E.

No firma el Abogado Integrante Sr. Hernández, no obstante haber concurrido a

la vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar ausente.

Autorizado por la Secretaria, Sra. Rosa María Pinto Egusquiza.

En Santiago, a veintinueve de septiembre de dos mil nueve, notifiqué en

Secretaría por el Estado Diario la resolución precedente.
Rol Nº 3.881-2008.
CAPÍTULO V ARRENDAMIENTO DE PREDIO RÚSTICO
 1. INTERPRETACIÓN DEL ART. 5º DEL D.L. Nº 993. DECLARACIÓN
UNILATERAL DE VOLUNTAD

SUMARIO: Del contenido del precepto transcrito (artículo 5º del D.L. Nº 993) se

desprende que la ausencia de la declaración allí exigida priva al documento de
eficacia probatoria, puesto que éste no puede ser presentado ante autoridades
judiciales o administrativas. Sin embargo, esta interpretación ha sido precisada
por esta Corte al señalar: "que la ausencia de tal declaración priva al documento
de eficacia probatoria, puesto que éste no puede ser presentado ante autoridades
judiciales o administrativas, pero ello no es óbice para que su contenido o las
estipulaciones del contrato que constan en el documento, escritura pública,
puedan ser acreditadas por otros medios, puesto que la norma legal antes
transcrita sólo priva de tal eficacia probatoria al documento en el que consta el
contrato".

Órgano jurisdiccional: Corte Suprema Primera Sala (Civil)

Tipo de recurso : casación en el fondo

Rol : 5202-2008

Fecha : 26/10/2009

Cita online : CL/JUR/2592/2009

Partes : Servicios Financieros Progreso S.A. contra Morales Saavedra, Filiberto

Magistrados: Silva Gundelach, Guillermo; Herreros Martínez, Margarita; Araya

Elizalde, Juan

Redactor : Herreros Martínez, Margarita

Abogado integrante : Mauriz Aymerich, Benito; Gorziglia Balbi, Arnaldo

Voces : acto voluntario - arrendamiento - arrendamiento de predio rústico -

contrato - derecho civil - derecho procesal - doctrina de la Corte Suprema - medios
de prueba - obligaciones - prueba - prueba documental

Legislación relacionada : Artículo 1437 - Código Civil; Artículo 1439 - Código

Civil; Artículo 1438 - Código Civil; Artículo 5º - D.L. Nº 993
TEXTO COMPLETO

Santiago, veintiséis de octubre de dos mil nueve.

Vistos:

En estos autos Rol Nº 5202-2008, seguidos ante el Octavo Juzgado Civil de

Santiago, juicio en procedimiento sumario especial de terminación de contrato de
arrendamiento de predio rústico por no pago de rentas, caratulado "Servicios
Financieros Progreso S.A. con Morales Saavedra, Filiberto", la juez titular del
tribunal, por sentencia escrita a fojas 370, de veintiocho de julio del año dos mil
cuatro, rechazó una excepción dilatoria, y en cuanto al fondo desestimó la
demanda.

La demandante interpuso recurso de apelación en contra de dicho fallo y una

Sala de la Corte de Apelaciones de Santiago, por resolución de tres de julio de dos
mil ocho, escrita a fojas 413, lo confirmó.

En contra de esta última sentencia la demandante deduce recurso de casación

en el fondo.

Se trajeron los autos en relación.

Y teniendo en consideración:

Primero: Que el actor al deducir el recurso de casación en el fondo sostiene que

el fallo impugnado ha infringido el artículo 5º del D.L. Nº 993 y los artículos 1703
del Código Civil y 419 del Código Orgánico de Tribunales.

Luego de transcribir los preceptos señalados, explica que el yerro se produce al

desatender su claro tenor y espíritu. Expresa que acompañó al proceso una
declaración jurada de cuatro de noviembre de 1999 y una escritura
complementaria de fecha treinta de diciembre de 2003 mediante las cuales se
daba por cumplida la exigencia del inciso segundo del artículo 5º del D.L. Nº 993.
Asevera que con dichos instrumentos y haciendo una correcta aplicación de la
preceptiva citada, los falladores debieron concluir que se daba cumplimiento a
dicho precepto, de manera que la escritura o documento en que constaba el
contrato de arrendamiento podía hacerse valer en juicio.

Asegura que con arreglo a lo que previene el inciso tercero de la misma norma
legal, la forma de subsanar el defecto del contrato es por medio de una escritura
complementaria. Reclama en este sentido de que la exigencia de los
sentenciado res que dicha escritura complementaria sea suscrita por todos
quienes suscribieron la anterior no tiene fundamento jurídico.

Sostiene que lo que exige el legislador es una "declaración", esto es un acto

jurídico unilateral de parte del arrendador, que fue lo que hizo al realizar primero
una declaración jurada y después por medio de una escritura pública. De otra
parte, aclara que lo que requiere la ley es una escritura, sin exigir que sea pública.

Anota que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1703 del Código Civil,
la declaración por la cual se complementa el contrato de arrendamiento se cuenta
desde que se ha presentado en juicio y/o desde que se haya copiado en registro
público, como ocurre en autos.

Refuerza lo indicado —prosigue el recurso— lo preceptuado en el artículo 419

del Código Orgánico de Tribunales.

Sostiene el actor que el artículo 5º del D.L. Nº 993 fue violado al no dar por
cumplida una exigencia legal con los documentos acompañados en tiempo y
forma y, por otra parte, al disponer exigencias no establecidas por el legislador
para dar cumplimiento a la obligación.

A su vez estima que se infringen los artículos 1703 del Código Civil y 419 del
Código Orgánico de Tribunales porque el fallo censurado no da valor a los
instrumentos para tener por cumplida la exigencia del artículo 5º, tantas veces
citado.

Añadió que por lo demás la existencia del contrato de arrendamiento se acredita

con la prueba testimonial rendida en autos.

Finalmente, señala el recurrente que las trasgresiones referidas influyen

sustancialmente en lo dispositivo del fallo por cuanto de no haberse producido, o
sea de haberse aplicado correctamente la ley, los sentenciadores debieron haber
revocado la sentencia de primer grado.

Segundo: Que se dejaron establecidos en el fallo que se impugna los siguientes

hechos:

a) Que el contrato de arrendamiento materia de autos, otorgado por escritura

pública con fecha 8 de julio de 1998, no contiene la declaración que exige el
artículo 5º del D.L. Nº 993.
 b) Que no se acompañó al proceso escritura pública complementaria del
contrato que contenga tal declaración.

c) Que la parte demandante acompañó declaración jurada de fecha 4 de

noviembre de 1999, autorizada ante Notario Público, documento protocolizado
bajo el Nº 43.026 y anotado en el repertorio con fecha 30 de diciembre de 2003,
suscrito y firmado por doña Jeannette Escandar Sabeh, en representación de la
demandante, quien declara que Leasing del Progreso S.A. a la fecha de
suscripción del contrato de arrendamiento, en la actualidad opera bajo la razón
social Leasing del Progreso S.A., y como contribuyente de primera categoría
tributa sobre la base de renta efectiva determinada por contabilidad completa.

d) Que la misma parte acompañó copia autorizada de complementación del

contrato de arrendamiento, de fecha 30 de diciembre de 2003, posterior a la
demanda de autos, suscrita por doña Jeannette Escandar Sabeh, en
representación de la demandante, que en su cláusula segunda señala que la
sucesora legal de Leasing del Progreso S.A., después denominada Servicios
Financieros Progreso S.A. y la sucesora legal de esta última, Inversiones Décima
Región S.A., hoy Servicios Financieros Progreso S.A., actual propietaria y
arrendadora del inmueble, fueron y es contribuyente de primera categoría sobre la
base de renta efectiva determinada por contabilidad completa.

e) Que no consta del contrato de arrendamiento que se haya autorizado a uno

de los contratantes para otorgar escrituras complementarias como aquélla de que
se trata.

Tercero: Que sobre la base de tales presupuestos fácticos, la juez de la causa

concluyó que ninguno de los documentos acompañados por el demandante
permite tener por subsanada la omisión en que se incurrió en la escritura de
arrendamiento, y por consiguiente, tal como prescribe el artículo 5º del D.L.
Nº 993, el documento invocado por la actora en el que consta el contrato de
arrendamiento no puede hacerse valer en esta causa mientras no se acredite —
mediante escritura complementaria suscrita por las partes— la declaración que
exige el precepto mencionado. Por ello, acoge la alegación del demandado en tal
sentido, desestimando la acción principal y atendido que la acción subsidiaria de
desahucio se funda en el mismo contrato, el que no puede hacerse valer en el
juicio, también la rechaza.

Cuarto: Que para iniciar el análisis del error de derecho denunciado, es

necesario señalar que el decreto ley que contiene las disposiciones especiales
sobre arrendamiento de predios rústicos, medierías o aparcerías y otras formas de
explotación por terceros, en su artículo 5º estatuye:

"El contrato de arrendamiento que recaiga sobre la totalidad o parte de un

predio rústico, sólo podrá pactarse por escritura pública o privada, siendo
necesario en este último caso, la presencia de dos testigos mayores de dieciocho
años, quienes individualizados lo suscribirán en dicho carácter.

El arrendador deberá declarar en la misma escritura, sea pública o privada, si

está afecto al impuesto de primera categoría sobre la base de renta efectiva
determinada por contabilidad completa, o sujeto al régimen de renta presunta para
efectos tributarios.

La falta de esta declaración impide que el documento en que conste el contrato

pueda hacerse valer ante autoridades judiciales y administrativas, y no tendrá
mérito ejecutivo mientras no se acredite mediante escritura complementaria la
constancia de la declaración referida".

Quinto: Que del contenido del precepto transcrito se desprende que la ausencia

de la declaración allí exigida priva al documento de eficacia probatoria, puesto que
éste no puede ser presentado ante autoridades judiciales o administrativas. Sin
embargo, esta interpretación ha sido precisada por esta Corte al señalar: "que la
ausencia de tal declaración priva al documento de eficacia probatoria, puesto que
éste no puede ser presentado ante autoridades judiciales o administrativas, pero
ello no es óbice para que su contenido o las estipulaciones del contrato que
constan en el documento, escritura pública, puedan ser acreditadas por otros
medios, puesto que la norma legal antes transcrita sólo priva de tal eficacia
probatoria al documento en el que consta el contrato".

No obstante lo indicado, es necesario destacar que el recurso de casación no

apunta a afirmar que el contrato de arrendamiento que invoca haya sido
acreditado por otros medios probatorios, salvo en cuanto alude tangencialmente
en el libelo a: "Por lo demás, la existencia del contrato de arrendamiento se
acredita con la prueba testimonial rendida en autos", aserto que no fue asociado a
ningún yerro jurídico y que pierde toda relevancia si se tiene en cuenta que el
demandado durante el proceso abundó en alegaciones referentes a la falta de
validez del contrato por causa ilícita y que no fueron analizadas ni resueltas por
haber sido deducidas subsidiariamente de la defensa acogida.

Sexto: Que ahora bien el impugnante, conocedor de la omisión en la escritura,

intentó subsanarla por medio de una declaración jurada y una escritura pública
posterior. No obstante, la sentencia de los falladores que hace suya la dictada por
el tribunal de primera instancia, niega valor a tales instrumentos por cuanto no
fueron otorgados por las dos partes del contrato de arrendamiento.

Al respecto, este tribunal de casación no puede sino coincidir con lo sustentado

por el fallo cuya invalidez se pretende, toda vez que en las circunstancias fácticas
asentadas, los instrumentos mencionados corresponden a declaraciones
unilaterales que carecen del efecto perseguido por quien los invoca. En este
sentido, la voluntad del arrendatario, ausente en la escritura complementaria,
debió manifestarse por sí misma o por medio de la representación y, en cualquiera
de esos casos, habría operado retroactivamente para otorgarle valor al contrato
desde su otorgamiento. No es posible en consecuencia aceptar el planteamiento
del recurso, el que persigue que una sola voluntad produzca un acto jurídico con
los efectos propios del contrato, lo que es contrario a los preceptos contemplados
en los artículos 1437, 1438 y 1439 del Código Civil.

Consecuencialmente no hay infracción a lo dispuesto en el artículo 5º del D.L.

Nº 993 como se postula en el recurso.

Séptimo: Que precisado lo anterior, deberá desestimarse la vulneración de los

artículos 1703 del Código Civil y 419 del Código Orgánico de Tribunales, toda vez
que ella presuponía básicamente la trasgresión del artículo 5º del D.L. Nº 993
conjetura que a la luz de lo razonado anteriormente resulta improcedente.

Por estas consideraciones y visto, además, lo dispuesto en las normas legales

citadas y en los artículos 765 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza
el recurso de casación en el fondo interpuesto en lo principal de la presentación de
fojas 414, en contra de la sentencia de tres de julio de dos mil ocho, escrita a fojas
413.

Regístrese y devuélvase con sus agregados.

Redacción a cargo de la Ministra Sra. Margarita Herreros.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema, por los Ministros Sra.
Margarita Herreros M., Sr. Juan Araya E. y Guillermo Silva G. y Abogados
Integrantes Sres. Benito Mauriz A. y Arnaldo Gorziglia B.

No firma el Abogado Integrante Sr. Gorziglia, no obstante haber concurrido a la

vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar ausente.

Autorizado por la Secretaria, Sra. Rosa María Pinto Egusquiza.

 En Santiago, a veintiséis de octubre de dos mil nueve, notifiqué en Secretaría
por el Estado Diario la resolución precedente.

Rol Nº 5.202-2008.
 2. INCUMPLIMIENTO DE REQUISITOS DE ART. 5 DE DECRETO LEY Nº 993
NO INVALIDA EL CONTRATO

SUMARIO: Del precepto transcrito (artículo 5º del Decreto Ley Nº 993), se advierte

que aquella norma carece de la naturaleza de reguladora de la prueba que
pretende atribuirle el actor y, asimismo, y en todo caso, de su contenido se
desprende que la ausencia de la declaración allí exigida priva al documento de
eficacia probatoria, puesto que éste no puede ser presentado ante autoridades
judiciales o administrativas, pero ello no es óbice para que el contenido o las
estipulaciones del contrato que constan en el documento puedan ser acreditadas
por otros medios, puesto que la disposición antes reproducida sólo priva de tal
validez demostrativa al documento en que consta el contrato.

Órgano jurisdiccional: Corte Suprema Primera Sala (Civil)

Tipo de recurso : recurso de casación en el fondo

Rol : 1659-2006

Fecha : 15/01/2008

Cita online : CL/JUR/1360/2008

Partes : Vega Alcayaga, Roberto Enrique con Sociedad Agrícola Viento Norte
Ltda.

Magistrados: Juica Arancibia, Milton; Künsemüller Loebenfelder, Carlos; Oyarzún

Miranda, Adalís; Herreros Martínez, Margarita; Araneda Briones, Sonia

Redactor : Herreros Martínez, Margarita

Voces : arrendamiento - arrendamiento de predio rústico - contrato - derecho civil

Legislación relacionada : artículo 5º - D.L. Nº 993

TEXTO COMPLETO

Santiago, quince de enero de dos mil ocho.

Vistos:
 En estos autos rol Nº 576-2005, seguidos ante el Tercer Juzgado de Letras de
Ovalle sobre cumplimiento forzado de contrato de arrendamiento con reserva de
acción de indemnización de perjuicios, caratulados Vega Alcayaga, Roberto
Enrique con Sociedad Agrícola Viento Norte Ltda., el juez titular del tribunal, por
sentencia escrita a fojas 187, de diecinueve de octubre del año dos mil cinco,
acogió la excepción dilatoria opuesta por la demandada, contemplada en el Nº 4
del artículo 303 del Código de Procedimiento Civil, en relación con el artículo 254
del mismo Código, de ineptitud del libelo por falta de un requisito legal en el modo
de proponer la demanda, rechazando consecuencialmente la demanda principal y
subsidiaria.

Atendido lo resuelto el sentenciador declaró, asimismo, que omite

pronunciamiento tanto respecto de la excepción dilatoria de falta de personería
opuesta por la demandada como en relación a la contestación del fondo de la
acción deducida.

El demandante interpuso recurso de apelación en contra de dicho fallo y una

Sala de la Corte de Apelaciones de La Serena, por resolución de quince de marzo
de dos mil seis, escrita a fojas 223, invalidó de oficio la sentencia de primer grado
y dictó sentencia de reemplazo por la cual rechazó las excepciones dilatorias
previstas en los numerales 2 y 4 del artículo 303 del Código de Procedimiento Civil
opuestas por la demandada a fojas 42 y, entrando al fondo del asunto
controvertido, estimó probado que el contrato en que el actor funda sus
pretensiones ya estaba extinguido al momento de deducir sus acciones motivo por
el cual rechazó en todas sus partes, con costas, las demandas principal y
subsidiaria interpuestas a fojas 24.

En contra de esta última sentencia, el demandante deduce recurso de casación

en el fondo.

Se trajeron los autos en relación.

Y teniendo en consideración:

Primero: Que el actor al deducir el recurso de casación en el fondo sostiene que

el fallo impugnado ha infringido las reglas reguladoras de la prueba, especialmente
las contenidas en el artículo 5º del D.L. Nº 993 de 1974, los artículos 1560, 1699,
1701, 1707 y 1962 del Código Civil y, asimismo, la ley del contrato.

Explica el recurrente que la vulneración de los preceptos señalados se produce

al decidir en la forma expuesta en los considerandos 12, 13 y 15 del fallo
impugnado, por cuanto las disposiciones indicadas mandan que el contrato de
arrendamiento que recaiga sobre la totalidad o parte de un predio rústico sólo
podrá pactarse por escritura pública o privada siendo necesario, en este último
caso, la presencia de dos testigos mayores de 18 años, quienes individualizados
lo suscribirán en dicho carácter.

Agrega que el arrendador deberá declarar en la misma escritura, sea pública o

privada, si está afecto al impuesto de primera categoría sobre la base de renta
efectiva determinada por contabilidad completa o sujeto al régimen de renta
presunta para los efectos tributarios.

Añade que la falta de esta declaración impide que el documento en que conste
el contrato pueda hacerse valer ante autoridades judiciales y administrativas y no
tendrá mérito ejecutivo mientras no se acredite por escritura complementaria la
constancia referida y en el caso de autos el único contrato legalmente válido, ya
que cumple con las solemnidades referidas y capaz de producir efectos en juicio y
es aquel que su parte intenta hacer valer en este juicio, celebrado el 21 de agosto
de 1986; mas no el que sirve de fundamento al fallo para rechazar su demanda,
celebrado el 30 de abril de 2003, que las omitió, razón por la cual por imperativo
legal no se puede hacer valer en juicio.

Sostiene el actor que así el artículo 5 del D.L. Nº 993 fue violado al otorgar valor
probatorio a instrumentos que carecen de solemnidades legales y que es la misma
ley la que le ha vedado toda eficacia probatoria en juicio alguno.

A su vez estima que el artículo 1560 del Código Civil ha sido transgredido
porque la intención de las partes como da cuenta la documental acompañada es la
de prorrogar el contrato de 21 de agosto de 1986, tanto es así que incluso
mediante instrumento privado se habrían confirmado los períodos 2004 y 2005 al
igual que el 2006; dichos instrumentos no pueden ser acompañados en juicio
porque carecen de eficacia legal por lo señalado al inicio.

Por otra parte, considera el demandante que el artículo 1701 del Código Civil
fue mal aplicado por los sentenciadores, ya que se ha invertido la sanción prevista
por el legislador, permitiendo suplir la falta de instrumento público cuando es
exigido como solemnidad del acto o contrato, por instrumento privado y otorgarle a
tales efectos cuando la ley lo priva de efecto alguno.

Añade que el artículo 1707 del Código Civil fue vulnerado al permitir que las
escrituras privadas puedan alterar lo pactado en un instrumento público, el cual
además se encuentra debidamente inscrito y era conocido por el nuevo
adquirente, más aun, en su título se señala el gravamen.

Además, indica, dicho acto (el contenido en la escritura) es oponible a terceros,

pues de no ser así se permitiría el fraude a los terceros que la misma norma busca
proteger.

Explica que el artículo 1962 del mismo cuerpo legal señalado se ha conculcado
gravemente porque permite dejar sin efecto respecto del nuevo adquirente a un
contrato de arrendamiento que consta por escritura pública y está debidamente
inscrito ante el Conservador de Bienes Raíces, que es oponible tanto a los
acreedores hipotecarios y mayormente al nuevo adquirente.

Agrega que, asimismo, se ha infringido la ley del contrato, aquél celebrado el 21

de agosto de 1986 e inscrito en el Conservador de Bienes Raíces de Ovalle,
porque las estipulaciones contenidas en los instrumentos privados posteriores sólo
reforman la renta; sin embargo, de un examen de ellos se observa que éstos
jamás alteraron sustancialmente lo acordado por las partes y fueron éstas las que
mantuvieron vigente dicho contrato, pues de no ser así ellas mismas hubieren
solicitado su terminación y sustitución por un nuevo contrato.

Añade que, además, la supuesta devolución de los terrenos a la primitiva

arrendadora es completamente falsa toda vez que como se observa de la fecha de
los documentos la propiedad jamás dejó de estar en poder del arrendatario don
Héctor Vega o su sucesión representada por el actor; lo anterior es sin perjuicio de
cuándo ésta fue vendida.

Indica que dicha tenencia e intención de continuar el contrato se ve no desde el

año 1986 sino desde el 6 de diciembre de 1977, fecha en la cual las partes
celebraron por escritura pública un contrato de arrendamiento, el cual no está
inscrito pero que sería la fuente que ha originado el presente juicio, y los demás
documen tos no son más que modificación que se fueron dando en el iter
contractual hasta llegar a 2005, fecha en la cual se produjo la expulsión del predio.

Sostiene el recurrente que también se han infringido las normas reguladoras de

la prueba tanto en el valor que otorga a los instrumentos privados como al
extender su sentencia a hechos no contenidos en el auto de prueba, pues de ésta
sólo cabe probar: la existencia de un contrato de arrendamiento respecto de los
Lotes 16 y 21 de la Parcela La Chimba, hecho no discutido, y la efectividad que el
demandado no respetó el contrato, hecho claramente probado.
 Finalmente, señala el recurrente que las trasgresiones referidas influyen
sustancialmente en lo dispositivo del fallo por cuanto de no haberse producido, o
sea de haberse aplicado correctamente la ley en la forma dicha, se habría tenido
que llegar necesariamente a la conclusión de que sólo existe un contrato válido,
que se encuentra vigente y que es el del año 1986, por cumplir con todas las
solemnidades legales para su existencia y validez.

Y, en consecuencia, habría debido resolver que se acoge la demanda de lo

principal debiendo el demandado restituir los predios al demandante, o que se
acoge la demanda subsidiaria interpuesta ordenando la terminación del contrato,
debiendo el demandante ser indemnizado y en mérito de lo anterior dar lugar a la
solicitud del segundo otrosí de la demanda, con costas.

Segundo: Que se dejaron establecidos en el fallo que se impugna los siguientes

hechos:

a) Que por escritura pública de fecha 21 de agosto de 1986 se celebró entre

doña Yolanda Egidia Barraza Miralles, en representación de la sucesión de doña
Dolores Yolanda Miralles Vilches, como arrendadora, y don Héctor Vega Araya,
padre del demandante de autos, como arrendatario, contrato de arrendamiento
sobre los Lotes Nºs. 16 y 21 derivados de la partición de Los Llanos de La Chimba
y Talquilla, comuna de Ovalle.

b) Que por escritura pública de fecha 21 de agosto de 1986 se celebró entre

doña Yolanda Egidia Barraza Miralles, en representación de la sucesión de doña
Dolores Yolanda Miralles Vilches, como arrendadora, y don Héctor Vega Araya,
padre del demandante de autos, como arrendatario, contrato de arrendamiento
sobre los Lotes Nºs. 16 y 21 derivados de la partición de Los Llanos de La Chimba
y Talquilla, comuna de Ovalle.

Este contrato fue inscrito a fojas 1552 Nº 433 del Registro de Hipotecas y
Gravámenes de 1990 del Conservador de Bienes Raíces de Ovalle.

c) Que el contrato de arrendamiento celebrado el 21 de agosto de 1986

estableció en su cláusula tercera que tendría una vigencia de seis años a contar
del 1 de mayo de 1986, por lo que vencería el 30 de abril de 1992, plazo que se
renovaría en forma sucesiva por períodos de cuatro años, si ninguna de las partes
diere aviso a la otra de su deseo de no perseverar en el contrato mediante
notificación judicial practicada con una anticipación mínima de seis meses.
 d) Que con fecha 8 de mayo de 1992, las mismas partes celebraron un nuevo
contrato de arrendamiento en el que convinieron el arrendamiento de los mismos
inmuebles a que se refería el contrato anterior, estableciendo esta vez un nuevo
plazo de seis años a contar desde el 1 de mayo de 1992, con vencimiento el 30 de
abril de 1998, pero sin repetir la prórroga automática a que se sometía el contrato
anterior, ni ninguna otra forma de prórroga.

e) Que el plazo del contrato suscrito en el año 1986 expiró el día 30 de abril de
1992, manteniéndose vigente el nuevo contrato hasta el 30 de abril de 1998.

f) Que don Héctor Vega Araya, arrendatario original de los citados inmuebles,
falleció con fecha 18 de julio de 2002.

g) Que a la fecha de la interposición de la demanda (22 de julio de 2005), el

dominio de los predios arrendados había sido transferido a la Sociedad Agrícola
Viento Norte Limitada (o El Estero Ltda.), según escritura pública de 25 de mayo
de 2005, inscrita a fojas 1708 Nº 1478 del Registro de Propiedad de 2005 del
Conservador de Bienes Raíces de Ovalle.

h) Que el contrato de arrendamiento celebrado por el padre del demandante,

que este último invoca para reclamar la calidad de arrendatario de los predios
referidos, había expirado antes de que el dominio de éstos fuera transferido a la
sociedad demandada, de modo que dicho vínculo contractual no estaba
subsistente entre las partes de este juicio al deducirse la demanda.

i) Que el demandante celebró el 30 de abril de 2003, directamente con el

representante de las señoras Silvia Yolanda y Yolanda Egidia Barraza Miralles,
contrato de arrendamiento sobre los mismos Lotes 16-A y 21, con vigencia desde
el 1 de mayo de 2003 hasta el 30 de abril de 2004.

Tercero: Que de lo expuesto precedentemente se concluye que los

sentenciadores han determinado que en la especie se acreditó que el contrato de
arrendamiento celebrado sobre los Lotes Nºs. 16 y 21 derivados de la partición de
Los Llanos de La Chimba y Talquilla, comuna de Ovalle, con fecha 21 de agosto
de 1986 entre doña Yolanda Egidia Barraza Miralles, en representación de la
sucesión de doña Dolores Yolanda Miralles Vilches, como arrendadora, y don
Héctor Vega Araya, como arrendatario, expiró el día 30 de abril de 1992,
manteniéndose vigente el nuevo contrato celebrado el 8 de mayo de 1992 hasta el
30 de abril de 1998, motivo por el cual, sentado este presupuesto fáctico, han
desestimado la acción intentada por la cual se persigue el cumplimiento forzado
de dicho primer contrato.
 Cuarto: Que del tenor del libelo de casación se advierte que el recurrente
pretende, no obstante lo concluido por los sentenciadores cuando han dejado
asentados los hechos de la manera que se ha expuesto, que se arribe a una
decisión en sentido opuesto, esto es que el contrato suscrito el día 21 de agosto
de 1986, mencionado con antelación, se encuentra vigente, para lo cual habría de
modificarse los hechos fijados y referidos precedentemente.

Planteamiento éste que no puede aceptarse, a menos que en su

establecimiento haya existido vulneración de normas reguladoras de la prueba,
por cuanto tales presupuestos establecidos no son susceptibles de alteración ya
que su fijación se basa en la apreciación que de las pruebas se hiciera por los
sentenciadores del fondo, lo que es inherente a las facultades que les son propias
y excluyentes.

En consecuencia, resulta imperioso analizar los preceptos a los cuales el

recurrente ha invocado y le ha dado tal carácter, de reguladores de la prueba, a fin
de constatar o descartar la vulneración que se dice existiría, a saber, el artículo 5º
del D.L. Nº 993 y los artículos 1560, 1699, 1701, 1707 y 1962 del Código Civil.

Quinto: Que la doctrina procesal ha entendido que tienen la calidad de leyes

reguladoras de la prueba sólo aquellas normas que determinan en forma
obligatoria para el juez la aceptación o rechazo de un medio de prueba para
demostrar determinado hecho, o el valor de convicción que debe asignarle a un
determinado medio probatorio, o el orden en que se debe preferir un medio sobre
otro o, por último, a quien debe asignarle la carga de probar determinados hechos.

Sexto: Que por su parte la primera norma invocada por el actor como

transgredida, que se encuentra contenida en el decreto ley que contiene las
disposiciones especiales sobre arrendamiento de predios rústicos, medierías o
aparcerías y otras formas de explotación por terceros, esto es el artículo 5º del
D.L. Nº 993, expresa: "El contrato de arrendamiento que recaiga sobre la totalidad
o parte de un predio rústico sólo podrá pactarse por escritura pública o privada,
siendo necesario en este último caso la presencia de dos testigos mayores de
dieciocho años, quienes individualizados lo suscribirán en dicho carácter.

El arrendador deberá declarar en la misma escritura, sea pública o privada, si

está afecto al impuesto de primera categoría sobre la base de renta efectiva
determinada por contabilidad completa, o sujeto al régimen de renta presunta para
efectos tributarios.
 La falta de esta declaración impide que el documento en que conste el contrato,
pueda hacerse valer ante autoridades judiciales y administrativas, y no tendrá
mérito ejecutivo mientras no se acredite mediante escritura complementaria la
constancia de la declaración referida".

Del precepto transcrito se advierte que aquella norma carece de la naturaleza

de reguladora de la prueba que pretende atribuirle el actor y, asimismo, y en todo
caso, de su contenido se desprende que la ausencia de la declaración allí exigida
priva al documento de eficacia probatoria, puesto que éste no puede ser
presentado ante autoridades judiciales o administrativas, pero ello no es óbice
para que el contenido o las estipulaciones del contrato que constan en el
documento puedan ser acreditadas por otros medios, puesto que la disposición
antes reproducida sólo priva de tal validez demostrativa al documento en que
consta el contrato.

Séptimo: Que adicionalmente, en cuanto al artículo 1701 del Código Civil

también esgrimido, cabe tener presente que dicha norma sólo impide probar por
otros medios aquellos contratos que deben constar por escritura pública, y la
celebración de un contrato de arrendamiento no requiere la solemnidad que tal
precepto contempla, puesto que éste puede ser celebrado por escritura privada.

Octavo: Que en relación con los artículos 1560, 1699, 1707 y 1962 del Código
Civil, denunciados como infringidos por la recurrente, no constituyen normas de
las características que se están analizando, por cuanto la primera de las
disposiciones legales señaladas se refiere a la forma como debe interpretarse un
contrato cuando se conoce claramente la intención de los contratantes, la segunda
contiene una definición del instrumento público, la tercera dispone que las
escrituras privadas hechas por los contratantes para alterar lo pactado en escritura
pública no producirán efecto respecto de terceros, como tampoco las
contraescrituras públicas que no reúnan las exigencias allí establecidas y,
finalmente, la última disposición se limita a indicar quiénes están obligados a
respetar el arriendo.

Por su parte, al estimar el recurrente, además, conculcada la ley del contrato

está haciendo alusión a una norma de carácter sustantiva.

Noveno: Que, en consecuencia no se ha verificado la infracción a ninguna regla

reguladora de la prueba, como pretende el recurrente, que pudiera hacer posible
la modificación de los presupuestos fácticos establecidos por los jueces del fondo.
 Motivo por el cual, constatándose que el recurrente no cuestiona propiamente la
aplicación del derecho atinente a la materia, por cuanto los cuestionamientos
esenciales del recurso dicen relación con el alcance y sentido que corresponde
conferir a la prueba rendida en el proceso y habiéndose agotado tal actividad con
la determinación que, a este respecto, hicieron los sentenciadores en uso de sus
facultades privativas, y verificándose que lo que en definitiva está reprochando es
la forma o manera en que fuera pronunciado aquel fallo, capítulo éste que no
corresponde a la naturaleza del recurso intentado, aquél no puede prosperar.

Décimo: Que en todo caso, y aun resultando lo expuesto suficiente para

desestimar la nulidad deducida, esta Corte no puede dejar de advertir que el
recurrente, según se ha dejado establecido, celebró por escritura pública de 30 de
abril de 2003 un contrato de arrendamiento con las señoras Yolanda Barraza
Miralles y Silvia Barraza Miralles, sobre los mismos predios que anteriormente, 21
de agosto de 1986 y 8 de mayo de 1992, había arrendado don Héctor Vega Araya,
padre de aquél, con lo cual el actor no sólo reconoció, tácitamente, que el vínculo
contractual que se ha esforzado por hacer revivir (el de 1986) no se encontraba
vigente, sino que la circunstancia de haber comparecido como parte en aquél lo
priva de la posibilidad de intentar ahora aprovecharse de su propia negligencia, al
intentar restarle validez a dicha convención por no reunir los presupuestos a que
se refiere el artículo 5º del D.L. Nº 993.

Undécimo: Que, además, de la lectura del escrito que contiene el recurso en

análisis, particularmente del tenor de sus peticiones, se constata que por aquél se
pretende se invalide el fallo impugnado y se dicte sentencia de reemplazo en la
cual se resuelva que se acoge la demanda debiendo el demandado restituir los
predios al demandante y reparar los daños y perjuicios y, en subsidio, se declare
que se acoge la demanda subsidiaria ordenando la terminación del contrato,
debiendo el demandante ser indemnizado y en mérito de aquello se acoja la
solicitud contenida en el segundo otrosí de la demanda.

Sin embargo tales planteamientos resultan insostenibles, uno en reemplazo del

otro. En efecto, por tratarse el recurso de casación de una impugnación de
derecho estricto no procede plantearlo con peticiones secundarias en el evento de
desestimarse aquella principal, toda vez que o ha existido infracción de ley en un
determinado sentido o bien aquélla no se ha verificado.

Duodécimo: Que por todo lo señalado cabe concluir que el recurso de casación

en el fondo intentado por el demandante debe ser rechazado.
 De conformidad, además, con lo dispuesto en los artículos 764 y 767 del Código
de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo interpuesto
por el abogado Benjamín Zárate Contreras, en lo principal de fojas 243, en contra
de la sentencia de la Corte de Apelaciones de La Serena, de fecha quince de
marzo de dos mil seis, que se lee a fojas 223.

Regístrese y devuélvase, con sus agregados.

Redacción a cargo de la Ministra señora Margarita Herreros.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sr.
Adalis Oyarzún M., Sra. Margarita Herreros M., Sr. Juan Araya E., Sra. Sonia
Araneda B. y Sr. Carlos Künsemüller L.

No firma la Ministra Sra. Herreros no obstante haber concurrido a la vista del

recurso y acuerdo del fallo, por estar con permiso.

Autorizado por la Secretaria Subrogante, Sra. Carola A. Herrera Brümmer.

Rol Nº 1.659-2006.
3. ARRENDATARIO PUEDE COSECHAR FRUTOS HASTA 60 DÍAS DESPUÉS
DE EXPIRADO EL CONTRATO

SUMARIO: Conforme al precepto citado (artículo 10 del Decreto Ley Nº 993, de

1975), la ley impone al adquirente el deber de respetar los términos convenidos, lo
que de hecho aconteció, pues el demandante compró el predio objeto del
arrendamiento y percibió la renta de los años siguientes hasta el término del
mismo. Por consiguiente, como bien lo decidieron los jueces del grado, la
vinculación entre las partes, por imperativo legal, era de naturaleza contractual.
Los artículos 4º y 5º del Código de Comercio no son aplicables a un asunto de
naturaleza civil y si en el fallo se habla de costumbre comercial, no es en el
sentido a que se refieren esos preceptos, sino que ha sido una forma impropia de
expresar que según la costumbre agrícola se entiende, en esa clase de contratos,
que el arrendatario está facultado para cosechar los frutos dentro de los 60 días
de expirado, hecho o circunstancia que perfectamente puede establecerse por
medios de prueba testimonial, sin las limitaciones que la ley comercial establece.
Esta norma (artículo 2º del Código Civil), por la naturaleza contractual del vínculo
de las partes, debe necesariamente relacionarse con la regla del artículo 1546, del
mismo cuerpo legal. De este contexto es posible inferir que la alegación del actor
en orden a que no se pactó expresamente en el contrato de arrendamiento el
plazo de 60 días para recoger los frutos carece de importancia, pues tratándose
de una convención celebrada de buena fe, las cláusulas de uso común, como es
la relativa al plazo, según se ha probado, se presumen aunque no se expresen.

Órgano jurisdiccional: Corte Suprema Cuarta Sala (Especial)

Tipo de recurso : recurso de casación en la forma y en el fondo

Rol : 3341-2003

Fecha : 22/12/2004

Cita online : CL/JUR/728/2004

Partes : Gastón Palma Valdovinos contra Luis Yuraszeck Mardones

Magistrados: Benquis Camhi, José; Álvarez Hernández, Orlando; Marín Vallejo,

Urbano; Álvarez Hernández, Orlando

Abogado integrante : Jacob Chocair, Mauricio Roberto; Infante Philippi, Juan

Voces : arrendamiento - arrendamiento de predio rústico - contrato - costumbre -
derecho civil - derecho comercial

Legislación relacionada : Artículo 2º - Código Civil; Artículo 1546 - Código Civil;

artículo 10 - Decreto Ley Nº 993

TEXTO COMPLETO

Santiago, veintidós de diciembre de dos mil cuatro.

Vistos:

En estos autos, Rol Nº 37.512-98, del Juzgado de Letras de San Vicente de

Tagua Tagua, caratulados Palma Valdovinos, Gastón con Yuraszeck Mardones,
Luis Francisco, juicio ordinario sobre indemnización de perjuicios, por sentencia de
primer grado, de treinta y uno de enero de dos mil tres, escrita a fojas 247, se
rechazó íntegramente la demanda, declarándose que cada parte pagará sus
costas.

Se alzó la parte demandante y la Corte de Apelaciones de Rancagua, en fallo

de diez de julio de dos mil tres, que se lee a fojas 268, confirmó sin modificaciones
aquella sentencia.

Respecto de esta última decisión, la demandante dedujo recursos de casación

en la forma y en el fondo.

Se ordenó traer los autos en relación.

Considerando:

I. De la casación en la forma.

Primero: Que el recurso de nulidad se sustenta en la causal del artículo 768

Nº 4 del Código de Procedimiento Civil, esto es en haberse otorgado más de lo
pedido o extendiéndose la sentencia a puntos no sometidos a la decisión del
tribunal.

Argumenta que la existencia de la costumbre local y comercial a que alude el

fallo en el considerando undécimo, mantenido por la sentencia atacada, no fue
alegada por ninguna de las partes.
 Expone que el hecho de la existencia de la costumbre no se recibió a prueba y
pese a ello el fallo la dio por establecida mediante la declaración de cinco testigos
presentados por el demandado.

Los testigos citados en el fallo —continúa— no han declarado en los términos

que afirman los jueces del grado; de los cinco a que se alude, sólo dos de ellos
depusieron al tenor del punto dos de la interlocutoria de prueba, que se refiere a si
el arrendatario poseía o no la facultad, según el contrato de arrendamiento, de
percibir los frutos sesenta días después de expirado el contrato.

Segundo: Que la lectura de la sentencia atacada basta para desechar la

casación formal que se ha pedido a su respecto, por cuanto de su parte resolutiva
aparece con claridad que los jueces recurridos desestimaron la acción intentada
en todas sus partes, de manera que mal han podido otorgar más de lo pedido.

En efecto, el fallo atacado contiene las razones que llevaron a los jueces del
grado a concluir como lo hicieron y en su análisis no se apartaron de la
controversia fijada por las partes en los escritos de discusión del juicio ni
desconocieron el mérito del proceso.

Tercero: Que, como reiteradamente lo ha decidido este tribunal, no se configura

el vicio alegado si las razones de orden legal consignadas en la parte
considerativa de la sentencia difieren de las hechas valer por las partes, pues este
defecto de forma sólo debe producirse en la parte resolutiva de la sentencia, lo
que no ocurrió en estos autos.

Cuarto: Que por lo razonado el recurso de nulidad debe ser rechazado.

II. De la casación en el fondo.

Quinto: Que el recurrente denuncia como vulnerados, en primer lugar, los

artículos 2314, 2316, 2320, 2329 del Código Civil, 10 del Decreto Ley Nº 993, de
1975, en relación con los artículos 1º y 19 del mismo texto, argumentando que es
un hecho de la causa que el demandado cosechó las naranjas del predio en
cuestión con posterioridad al vencimiento del contrato de arrendamiento celebrado
entre el antiguo dueño del inmueble y la parte demandada, el que expiró el 30 de
abril de 1998.

Agrega que para cosechar los frutos el demandado rompió los candados
puestos por el demandante a su predio, como se reconoció expresamente en la
contestación de la demanda.
 El recurrente indica que yerran también los sentenciadores al afirmar que el
problema no es propio de la responsabilidad extracontractual, sino del ámbito
contractual, por cuanto su parte jamás suscribió contrato alguno con el
demandado y, a su entender, el hecho discutido está expresamente tipificado
como delito en los artículos 457 y 458 del Código Penal.

Expone que las normas del Decreto Ley Nº 993, de 1975, son de carácter
imperativo o irrenunciable.

Por consiguiente, el deber de respetar el arrendamiento no es una obligación de

la cual el comprador del inmueble pueda eximirse, pues el legislador la impone, sin
consagrar una subrogación personal de los derechos del arrendador, como
equivocadamente lo entendieron los recurridos.

Sin perjuicio de lo anterior, sostiene que aun en el evento de considerarse que

existió entre las partes alguna vinculación de tipo contractual, ello no hace
improcedente la demanda en sede extracontractual, por cuanto un mismo hecho
puede generar dos tipos de responsabilidad, resultando improcedente accionar por
ambos conceptos, lo que no se da en la especie.

Agrega que si se entiende que el demandante estaba ligado contractualmente

con el demandado, es un hecho que el actor optó por perseguir la responsabilidad
extracontractual, decisión cuya regularidad la doctrina y jurisprudencia aceptan.

En el segundo capítulo del recurso se denuncia la vulneración de los artículos

384 del Código de Procedimiento Civil, 4º y 5º del Código de Comercio y 2º y 646
del Código Civil.

Tal violación de ley se funda, en síntesis, en que la costumbre no fue probada

en la forma que prescribe el Código de Comercio.

Argumenta que no se fijó como punto de prueba su existencia, cuando la ley es

clara en el sentido de señalar que la costumbre sólo tiene valor cuando la ley se
remita a ella o cuando suple el silencio de la ley y, en este último caso, su
existencia debe ser acreditada conforme al artículo 5º del citado texto.

Agrega que el contrato de arrendamiento de predios rústicos se rige por su

normativa especial, de naturaleza civil y no comercial.

En cuanto a la prueba testimonial, cuyo mérito sustenta la decisión, arguye que

no es efectivo que los cinco declarantes hayan depuesto sobre la materia y que,
en todo caso, los dos testigos presentados al punto segundo del auto de prueba
no cumplen las exigencias del artículo 384 del Código de Enjuiciamiento Civil.

Finalmente, estima que también se ha vulnerado el artículo 1444 del Código

Civil, ya que la facultad otorgada al arrendatario para cosechar los frutos, luego de
sesenta días de expirado el contrato, es un elemento accidental de la convención
que sólo se entiende incorporado a ella en virtud de una cláusula especial.

Sexto: Que se han establecido como hechos de la causa los siguientes:

a) la demandada no ha controvertido la calidad de dueño del predio arrendado

del demandante desde la fecha en que éste lo compró el 19 de julio de 1996;

b) el plazo de los contratos de arrendamiento celebrados entre el antecesor en

el dominio y el demandado era de tres años, dentro del período comprendido entre
el 30 de abril del año en que comenzaba el arriendo hasta el 30 de abril, vencidos
los tres años; las rentas pactadas debían pagarse anualmente;

c) el demandante sabía al comprar el predio que éste se encontraba arrendado

al demandado; el año 1998 hubo sequía y que el predio le fue entregado al actor
el 30 de abril del mismo año, fecha en que vencía el último contrato de
arrendamiento;

d) se tuvo por cierto que existe una costumbre propia del medio en que se
permite dar un plazo a fin de que los arrendatarios puedan cosechar las naranjas,
después de vencido el plazo fijado para el arrendamiento;

e) nadie impidió al actor regar el trigo sembrado, ya que los trabajadores que se
encontraban cosechando naranjas eran dependientes contratados por el
comerciante que había comprado la producción en verde de estos frutos;

f) el daño a los candados de la propiedad del actor se encuentra probado, pero

no está claro qué trabajadores lo ocasionaron.

Séptimo: Que sobre la base de los hechos anotados los sentenciadores

concluyeron que aun cuando el arrendatario hubiere entregado el predio a la
época del vencimiento del contrato, 30 de abril de 1998, la producción de naranjas
del último año del arrendamiento del predio le pertenecía a éste, consideraron que
operó una costumbre de carácter local, además de ser comercial como lo
establece el artículo 4º del Código de Comercio, la que tiene los caracteres de ser
pública o al menos seguida con aceptación uniforme por los productores del rubro.
 Los jueces del grado determinaron el rechazo de lo cobrado por daño
emergente y en relación a los demás perjuicios reclamados, la demanda
igualmente fue desestimada, por no estar probado el lucro cesante cobrado ni
haberse individualizado el responsable de los daños ocasionados por el
rompimiento de candados, cadenas y cercos.

Octavo: Que conviene dejar previamente establecido que el presente juicio es

de índole civil, pues la controversia versó sobre los efectos de un contrato de
arrendamiento de predio rústico celebrado entre el anterior dueño del predio de
propiedad del actor y la demandada, en relación a la cosecha de naranjas, un vez
vencido el plazo estipulado para su duración, así como la procedencia de
indemnizar ciertos daños cuya reparación se estima de cargo de la demandada.

Noveno: Que el contrato de arrendamiento de predios rústicos se rige por el

Decreto Ley Nº 993, publicado el 21 de abril de 1975, cuyo artículo 10 dispone que
el nuevo propietario está obligado a mantener los términos del contrato de
arrendamiento, salvo acuerdo de éste con el arrendatario.

Conforme al precepto citado, la ley impone al adquirente el deber de respetar

los términos convenidos, lo que de hecho aconteció, pues el demandante compró
el predio objeto del arrendamiento en el año 1996 y percibió la renta de los años
siguientes hasta el término del mismo.

Por consiguiente, como bien lo decidieron los jueces del grado, la vinculación
entre las partes, por imperativo legal, era de naturaleza contractual.

Décimo: Que en lo atinente a los errores de derecho cometidos al admitir la

existencia de la costumbre local que fundamenta la decisión, conforme a lo antes
razonado, debe necesariamente concluirse que las infracciones de ley
denunciadas no influyen en lo dispositivo de la sentencia atacada.

En efecto, los artículos 4º y 5º del Código de Comercio no son aplicables a un

asunto de naturaleza civil y si en el fallo se habla de costumbre comercial, no es
en el sentido a que se refieren esos preceptos, sino que ha sido una forma
impropia de expresar que según la costumbre agrícola se entiende, en esa clase
de contratos, que el arrendatario está facultado para cosechar los frutos dentro de
los 60 días de expirado, hecho o circunstancia que perfectamente puede
establecerse por medios de prueba testimonial, sin las limitaciones que la ley
comercial establece.
 Undécimo: Que el artículo 2º del Código Civil, pertinente en la especie, dispone
que: La costumbre no constituye derecho sino en los casos en que la ley se remita
a ella.

Esta norma, por la naturaleza contractual del vínculo de las partes, debe
necesariamente relacionarse con la regla del artículo 1546, del mismo cuerpo
legal, que señala: Los contratos deben ejecutarse de buena fe, y por consiguiente
obligan no sólo a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan
precisamente de la naturaleza de la obligación, o que por la ley o la costumbre
pertenecen a ella.

De este contexto es posible inferir que la alegación del actor en orden a que no
se pactó expresamente en el contrato de arrendamiento el plazo de 60 días para
recoger los frutos —naranjas— carece de importancia, pues tratándose de una
convención celebrada de buena fe, las cláusulas de uso común, como es la
relativa al plazo, según se ha probado, se presumen aunque no se expresen.

Duodécimo: Que, a mayor abundamiento, se dirá que el recurrente contraría los

presupuestos fácticos establecidos en la sentencia impugnada, desde que alega
que el demandado cosechó las naranjas del predio aludido con posterioridad al
vencimiento del mencionado contrato y que el daño reclamado se encuentra
probado, lo que se aparta absolutamente del contenido del fallo recurrido.

De esta forma, no puede sino concluirse que, en definitiva, se intenta alterar los
antecedentes fácticos asentados sobre la base de pretender una apreciación de la
prueba distinta a la realizada por los jueces del fondo, desconociendo que la
ponderación de los elementos de convicción aportados a la causa y la fijación de
los hechos son atribuciones privativas de los sentenciadores de la instancia, y no
admiten, en general, revisión por el presente recurso de casación.

Decimotercero: Que cabe agregar que el recurrente no ha denunciado como

vulneradas las normas reguladoras de la prueba, ya que no tiene ese carácter el
artículo 384 del Código de Enjuiciamiento Civil.

La doctrina procesal entiende que son de esa índole las disposiciones que
determinan en forma obligatoria para el juez la aceptación o rechazo de un medio
de prueba para demostrar un determinado hecho; el valor de convicción que debe
asignarle a un determinado medio probatorio; el orden en que se debe preferir un
medio sobre otro o, por último, a quien debe asignarle la carga de probar
determinados hechos, lo que no ha sucedido en la especie.
 Decimocuarto: Que, en estas condiciones, contrariamente a lo sostenido por el
recurrente, la sentencia no incurre en los errores de derecho que se le imputa ni
infringe las leyes citadas.

Por estas consideraciones, y de acuerdo con lo previsto en los artículos

764,765, 766 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechazan, sin costas, los
recursos de casación en la forma y en el fondo, deducidos en lo principal y primer
otrosí de fojas 269, contra la sentencia de diez de julio de dos mil tres, escrita a
fojas 268.

Regístrese y devuélvanse con sus agregados.

Pronunciada por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros
señores José Benquis C., Orlando Álvarez H. y Urbano Marín V. y los Abogados
Integrantes señores Juan Infante Ph. y Roberto Jacob Ch.

No firma el señor Álvarez H., no obstante haber concurrido a la vista y acuerdo

del fallo de la causa, por encontrarse con licencia médica.

Santiago, 22 de diciembre de 2004.

Autoriza el Secretario de la Corte Suprema, señor Carlos A. Meneses Pizarro.

Rol Nº 3.341-2003.
CAPÍTULO VI DERECHO LEGAL DE RETENCIÓN
CAPÍTULO VI DERECHO LEGAL DE RETENCIÓN
 1. ARRENDATARIO PUEDE EJERCER DERECHO LEGAL DE RETENCIÓN SI
SE LE ADEUDAN INDEMNIZACIONES POR MEJORAS EFECTUADAS

SUMARIO: El derecho legal de retención es un derecho que la ley confiere tanto al

arrendador como al arrendatario para hacer más eficaz el cobro de las rentas o el
pago de ciertas indemnizaciones, según sea el caso. Por el arrendatario, que es la
situación que nos ocupa, puede ser invocado cuando el arrendador adeuda
indemnizaciones, por las mejoras efectuadas y que deben reembolsarse por el
arrendador, que es lo que ha quedado establecido al darse por acreditado en el
fallo que el arrendador debe cancelar los montos a que ascienden los trabajos de
construcción ejecutados a costa del arrendatario, en el inmueble de propiedad del
arrendador. De acuerdo a lo expuesto, y lo pedido por el arrendatario-demandante
reconvencional, en cuanto a que el demandado reconvencional debe pagarle la
cantidad que se determine por los trabajos ejecutados, y por haberse estimado
procedente la demanda reconvencional, no se encuentra en la obligación de
restituir la propiedad hasta que se le haya cancelado dicha suma, configurándose
lo establecido en el artículo 1937 del Código Civil, al decir: En todos los casos en
que se debe indemnización al arrendatario, no podrá ser éste expelido o privado
de la cosa arrendada, sin que previamente se le pague o se le asegure el importe
por el arrendador sin encontrarse en el caso de excepción del inciso 2º del artículo
mencionado.

Órgano jurisdiccional: Corte de Apelaciones de La Serena

Tipo de recurso : Apelación

Rol : 1767-2006

Fecha : 25/01/2008

Cita online : CL/JUR/1446/2008

Partes : Ferrada Chavarría, Sergio Hernán con Jeldes Troncoso, Alfonso

Magistrados: Raúl Beltrami Lazo; Gloria Torti Ivanovich; Efraín Villalobos Aranda

Redactor : Torti Ivanovich, Gloria

Voces : arrendamiento - arrendamiento de cosas - contrato - derecho civil -

derecho legal de retención - derecho procesal - juicio de arrendamiento
Legislación relacionada : Artículo 1937 - Código Civil

TEXTO COMPLETO

La Serena, veinticinco de enero de dos mil ocho.

Vistos:

Se reproduce la sentencia en alzada de veintiuno de noviembre de dos mil seis,

escrita de fs. 196 a fs. 226 y sus complementos de fs. 259 y fs. 281, con las
siguientes modificaciones:

1) Se elimina en el Nº 9 del considerando sexto la frase final que comienza

subsistiendo así las obligaciones hasta partes contratantes.

2) Se sustituye en el considerando 7º la frase así reclamadas en la letra b) de

fojas 4 por en la forma que se determinará en este fallo.

3) Se elimina en la letra j) del considerando décimo primero, la frase que

comienza prueba en general hasta por lo que se le desestimara, excepto y se
cambia la minúscula de la por mayúscula y en punto aparte La y se agrega entre
el apellido Chavarría y la preposición en el término verbal servirán; además se
sustituye el guarismo $ 1.680.000 por $ 1.630.000 en ambas menciones, como
asimismo en el recibo de arriendo correspondiente al mes de 14 de junio a 14 de
julio de 2003, se sustituye el guarismo $ 150.000 por $ 100.000.

4) Se elimina en el primer párrafo del considerando decimotercero, la frase que

comienza con la palabra prueba hasta de párrafo separado.

5) Se eliminan en los considerandos decimotercero y decimocuarto las

expresiones sobre hechos personales del confesante.

6) Se eliminan los considerandos decimoséptimo y decimoctavo.

7) En la sentencia complementaria de fs. 259 se agrega a continuación del

numeral 39 los términos y fs. 71 tanto en el punto signado con el Nº 1, como en la
parte final del referido complemento.

Y se tiene en su lugar y, además, presente,

En cuanto a la demanda principal:

 Primero: Que el actor ha accionado pretendiendo el término del contrato de
arrendamiento por no pago de rentas y en subsidio el desahucio, teniendo como
fundamento exclusivamente un contrato suscrito por escritura pública con fecha 27
de marzo de 2003, con Alfonso Tomás Jeldes Troncoso, quien se obligaba a
cancelar una renta mensual y al mismo tiempo a la ejecución de las obras
necesarias para la habitación de dicha obra, por un monto no superior a
$ 5.670.000, lo que será en definitiva de cargo del arrendador, pero por no contar
con los recursos económicos será en principio financiada por el arrendatario, quien
pagará sólo el 50% de la renta mensual acordada para así irse resarciendo del
capital ocupado, hasta completar las sumas que demandara la ejecución de las
obras; contrato que duraría seis años, pudiendo renovarse por dos años
cumpliéndose los requisitos que se indican en la cláusula segunda del referido
contrato.

Según el demandante el arrendatario no ha cancelado las rentas a contar del 14

de abril de 2003, fecha de inicio del contrato en la modalidad acordada de
cancelar una suma inferior de la renta pactada, en tanto no se completara el valor
de las reparaciones a realizarse por el monto que se señala en el contrato,
contrato que además hace mención en su cláusula decimoséptima, a que su
suscripción se efectúa en cumplimiento a lo acordado en la cláusula vigésima de
contrato suscrito con fecha 4 de febrero de 2003 entre las mismas partes.

Segundo: Que al contestar la demanda, el demandado hace presente que entre

las partes existen tres contratos referentes al arrendamiento del inmueble en
cuestión, el primero suscrito el 4 de febrero de 2003, en el que se señala que las
rentas de arrendamiento empezarán a pagarse cuando las obras de construcción
pactadas se encontraren ejecutadas y terminadas y se hubieren obtenido los
permisos municipales y sanitarios para su funcionamiento, cuyo tiempo no podía
exceder a más de 70 días, es decir al 14 de abril del año 2003, plazo que será
materia de nuevo acuerdo si los permisos no pudieran obtenerse, indicándose en
la cláusula vigésima que se transcribirá a escritura pública; el segundo, es aquél al
cual únicamente hace mención la demandante y corresponde al que se ha suscrito
por escritura pública, según lo acordado en la cláusula vigésima del primero; y el
tercero, corresponde a uno consensual que también omite el demandante, y por el
cual se amplían las construcciones a realizar de un valor de $ 5.670.000 a una
obra consistente en la edificación de 20 locales comerciales y fachada del
inmueble, de un valor según señala de 7.126,201 unidades de fomento, monto que
fue financiado íntegramente por su parte con su dinero y trabajo personal de su
familia.
 Que en este nuevo contrato se mantuvo la intención original, en cuanto a que el
arrendatario se iría resarciendo del capital invertido con el subarriendo de
los locales y cancelando la mitad de la renta hasta que se termine la construcción
y se obtenga la recepción municipal de la obra, beneficiándose el arrendador con
dicha renta y con el hecho de quedar con todo lo construido al finalizar el arriendo.

Agrega que no se ha podido lograr que la municipalidad entregue la recepción

de la obra por oposición del arrendador, condiciones que hacen no encontrarse en
mora de pagar las rentas por cuanto éstas sólo podrían ser exigidas una vez que
el arrendador cumpliera con su obligación de autorizar, como propietario, que se
reciban las obras ya concluidas.

Tercero: Que respecto a los contratos que se dicen suscritos por el demandado

se debe entrar a analizar tanto su existencia como las cláusulas en ellas
contenidas.

En relación con el contrato de arrendamiento fechado el 4 de febrero de 2003, si

bien fue objetado por el demandante a fs. 71, rechazándose dicha objeción en la
sentencia complementaria, el propio demandante al contestar las preguntas
números 1 y 2 del pliego de posiciones agregado a fs. 101, dice ser efectivo que
suscribió dicho contrato, por lo que su existencia está probada; sin embargo, en
dicho contrato se estableció por la cláusula vigésima que en una fecha no superior
a 30 días se transcribirá a escritura pública, lo que efectivamente se cumplió,
suscribiéndose por escritura pública con fecha 27 de marzo de 2003, un nuevo
contrato de arrendamiento, que al decir del demandado ambos contratos serían
uno solo y así debieran interpretarse.

Finalmente, el tercer contrato mencionado de carácter consensual, sólo tendría

por objeto adecuar el valor de las obras construidas, y su existencia se
determinará al ponderar la prueba rendida por las partes.

Cuarto: Que en cuanto a las cláusulas estipuladas en ambos contratos, el de 4

de febrero de 2003 y el de 27 de marzo de 2003, existen entre ellos disparidades y
no habiéndose establecido en el segundo que se entienden incorporadas todas las
cláusulas del primero, se debe concluir que la intención de los contratantes fue
variar lo acordado en el primitivo, y así la cláusula octava del primer contrato no
fue transcrita en el segundo contrato, y aquélla era la que acordaba que el
arriendo solamente comenzará a regir una vez que el local esté completamente
terminado con todas sus obras ejecutadas y terminadas y se hayan obtenido todos
los permisos municipales y sanitarios para el funcionamiento de éste y, por el
contrario, en la cláusula décima del segundo contrato se establece que las sumas
de las rentas que le corresponden pagar al arrendatario disminuidas al equivalente
a un 50% por cada mes de arrendamiento, se harán a contar desde el inicio del
mismo, esto es desde el catorce de abril de dos mil tres y hasta el pago total de la
suma antes mencionada sin intereses, reajustes ni recargo alguno.

La renta pagada en esta forma se entenderá como pagada íntegramente por el

arrendatario, debiendo las partes otorgarse mutuamente los recibos respectivos.

Que no puede entenderse de otra forma dicha cláusula, en un sentido, porque si

no hubiese sido ese el acuerdo de voluntades se habría mantenido la cláusula
estipulada en el primer contrato y, por otra parte, porque el arrendatario canceló
rentas que son reconocidas tanto por el arrendador como por el arrendatario, en
circunstancias que las obras de construcción no estaban terminadas ni
recepcionadas por la Municipalidad.

Quinto: Que, en consecuencia, deberá acogerse la demanda de terminación del

contrato de arrendamiento, como se desarrolla en los considerandos tercero al
décimo de la sentencia que se revisa, con la salvedad que el monto que deberá
cancelar por rentas insolutas se calculará de acuerdo a la cláusula décima del
segundo contrato, esto es cancelando el 50% de las rentas determinadas en la
cláusula octava del referido contrato hasta, en tanto, no se alcance el valor de los
gastos que han irrogado los arreglos y que en dicho contrato se fijaron en la
cantidad de cinco millones seiscientos setenta mil pesos ($ 5.670.000), rebajando
del monto a cancelar la cantidad abonada por rentas por parte del arrendatario,
que asciende a un millón seiscientos treinta mil pesos ($ 1.630.000) según recibos
agregados a los autos, otorgados por el arrendador en abono de arriendo de
diferentes meses.

Sexto: Que, además, y como un antecedente para analizar la existencia del

tercer contrato de carácter consensual, es necesario recordar la estipulación de la
cláusula décima del contrato celebrado por escritura pública, en la que se
establece: Las partes están de acuerdo que, en definitiva, los gastos que irrogue el
arreglo del inmueble arrendado serán asumidos en parte por el arrendador, suma
que desde ya se fijó en la cantidad máxima de cinco millones seiscientos setenta
mil pesos.

Y, por otra parte, lo indicado por el demandante al contestar las preguntas

números 8, 9 y 10, en las que reconoce haber firmado el plano de ampliación y
remodelación, como también suscribió las especificaciones técnicas, y la solicitud
de permiso para la ocupación de la calzada por las obras que se ejecutaban, pero
agregando que firmó dos contratos de arriendo, estableciendo que todas las
mejoras y trabajos realizados en la propiedad, y que no constituían parte de los
contratos, quedaban en beneficio del arrendador sin costo alguno para éste.

Séptimo: Que de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1915 del Código Civil: El

arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la
una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y
la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.

De esta definición se desprenden sus características, que se pueden resumir en

ser un contrato bilateral, que origina obligaciones tanto para el arrendador como
para el arrendatario; oneroso, que reporta utilidades para ambos contratantes, y
conmutativo, porque las prestaciones de las partes se miran como equivalentes.

Que, en este contexto, corresponde analizar el posible contrato consensual al

tenor de los elementos de prueba acompañados a los autos.

Octavo: Que la prueba rendida en autos consistentes en un Proyecto de

especificaciones Técnicas referentes a la construcción de la Ampliación y
Remodelación del local comercial ubicado en Av. Francisco de Aguirre Nº 662
comuna de La Serena y de propiedad de don Sergio Ferrada Chavarría, es decir
del demandante, apareciendo su firma en dicho documento como propietario; en
un plano en que se describen la construcción de 20 locales en la misma
propiedad, con los derechos municipales cancelados y con la aprobación del
Director de Obras de La Serena de fecha 18 de agosto de 2003 y en el que
aparece la firma del demandante como propietario del inmueble donde se
ejecutarán dichas obras.

Que, además, la parte demandada ha presentado la testimonial, consistente en

la declaración del arquitecto Marcelo Leopoldo Castagneto Arancibia, ejecutor de
las obras, de Cristian Alejandro Pizarro Solar, de Carlos Ahumada Vilia, de
Amadeo Alejandro Baldechi Bravo, todos debidamente juramentados y sin tachas,
quienes están contestes en declarar conocer el estado ruinoso en que se
encontraba la propiedad, lo construido actualmente consistente en 20 locales y un
segundo piso, y saber que el trabajo como los materiales fueron costeados por el
arrendatario, cuyo reembolso lo obtendría con una renta mensual disminuida y con
los subarrendamientos que obtuviera.

Asimismo, rola informe del perito designado por el Tribunal, don José Toro
Ángel, el que presenta una inspección a la propiedad, haciendo una descripción
de la misma y acompañando fotografías que dan cuenta de la construcción
realizada en primer y segundo piso.
 Que los elementos relacionados permiten a estos sentenciadores dar por
acreditado que las obras realizadas corresponden a 20 locales ubicados en un
primer y segundo piso del inmueble, y no a las reparaciones establecidas en los
contratos escriturados.

Noveno: Que de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 8º Nº 7 de la Ley

Nº 18.101, modificada por la Ley Nº 19.866, la prueba será apreciada conforme a
las reglas de la sana crítica.

En consecuencia, se debe definir qué se entiende por sana crítica. La Corte

Suprema ha señalado que es aquélla que nos conduce al conocimiento de la
verdad por los medios que aconseja la recta razón y el criterio racional, puesto en
juicio.

Esto es, que se trata de un proceso interno y subjetivo en el que se analiza una
opinión expuesta por otro, o sea es una materia esencialmente de apreciación.

También podría decirse que consiste en las reglas de la lógica, es decir, en la

disposición para discurrir con acierto sin auxilio de la ciencia; en las máximas de la
experiencia, o sea el conjunto de juicios fundados sobre la observación y que
pueden formularse por toda persona de nivel mental medio; y, en los
conocimientos científicamente afianzados que se refieren a los conocimientos
científicos probados.

Que teniendo en cuenta estos principios, no puede menos que colegirse que la
intención de las partes fue obtener ambas un beneficio con el contrato suscrito;
que, en la especie, de no aceptarse que se ha celebrado entre las partes un
contrato consensual, por el cual se ha cambiado el monto del valor de las obras
realizadas, se produciría un enriquecimiento sin causa para el arrendador en
desmedro del arrendatario, quien debería cancelar las rentas de arrendamiento
adeudadas sin resarcirse de lo invertido en lo construido, y por contrario el
arrendador recibiría las rentas y además se haría dueño de las ampliaciones y
remodelaciones ejecutadas en su propiedad sin desembolso alguno, todo lo cual
se ve reñido con los principios que inspiran todo el derecho y la buena fe que
constituye un elemento común a toda relación contractual, principio que se
advierte no se ha plasmado en el proceder del actor litigante.

Lo expuesto, y en mérito de los principios jurídicos, conforme a las reglas de la

sana crítica, estos sentenciadores, tomando en consideración la concordancia de
los antecedentes referidos en el motivo octavo de esta sentencia, concluyen la
existencia de un contrato consensual entre las partes, de fecha posterior a los
escriturados, y por el cual se ha modificado el monto a que ascienden las obras
ejecutadas por el arrendatario, y cuyo financiamiento le ha pertenecido a este
último.

En cuanto a la demanda reconvencional:

Décimo: Que el demandado, en el primer otrosí del escrito de fs. 23, dedujo

demanda reconvencional en contra del arrendador y demandante principal don
Sergio Hernán Ferrada Chavarría, por haber suscrito tres contratos de
arrendamiento y construcción y, como consecuencia de ellos, construyó a su
entero costo una obra consistente en 21 locales comerciales, lo que equivale a la
cantidad de 7.126,201 Unidades de Fomento, construcción que se realizó con
conocimiento del propietario.

Solicita que para recobrar el inmueble, debe pagarle el valor señalado de lo

edificado más intereses y costas de la causa.

Undécimo: Que el demandado reconvencional, contestando, opone excepción

dilatoria de incompetencia del tribunal, por ser incompatible esta acción con el
procedimiento especial a que se sujeta la acción principal.

En cuanto al fondo, señala que las obras fueron realizadas con cargo a un
acuerdo adoptado entre ambos, de las que se dan cuenta en el contrato de
arriendo suscrito el 27 de marzo de 2003, por lo que solicita se rechace en todas
sus partes, por no ser efectivos los hechos en que se funda.

Duodécimo: Que de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 8º Nº 5 de la Ley

Nº 18.101, modificado por la Ley Nº 19.866, la demanda reconvencional es
procedente en este tipo de juicio, debiendo observarse la tramitación que en dicha
disposición se indica, por lo que no corresponde declararse incompetente para su
conocimiento como lo resolvió el juez a quo, a pesar de haber dado tramitación,
como se desprende del traslado dado a dicha demanda, de la fijación de puntos
de prueba y de la recepción de la prueba.

Decimotercero: Que atento a lo analizado en el considerando octavo de este

fallo, en cuanto a las pruebas rendidas en autos, y apreciándose de acuerdo a la
regla de la sana crítica, permite deducir que se hicieron trabajos muy superiores a
los indicados en los contratos escriturados, como ya se dijo, y en consecuencia el
monto de ellos deberá ser cancelado por el arrendador, por cuanto tales
construcciones han quedado en su poder, lo que hace procedente acoger la
demanda reconvencional, debiendo determinarse el valor a cancelar en la etapa
de cumplimiento de esta sentencia, por cuanto si bien ha quedado acreditado en
autos la ejecución de las obras de mayor envergadura que las mencionadas en los
contratos escriturados, la suma de 7.126,201 Unidades de Fomento demandada
no tiene respaldo, ya que el propio arquitecto de la obra, Marcelo Castagneto
Arancibia, en su declaración de fs. 73 le da un valor de 5.134 Unidades de
Fomento y el tasador, don Rodrigo Toro Ángel, uno de U.F. 3,652,33 a fs. 136.

Decimocuarto: Que, además, el demandado principal solicitó en el octavo otrosí

del escrito de fs. 23 derecho legal de retención, que si bien no fue resuelto por el
juez a quo, de conformidad a lo dispuesto en el inciso del numeral 9 del artículo 8º
de la Ley Nº 18.101, modificada por la Ley Nº 19.866, en el sentido que el tribunal
de segunda instancia podrá pronunciarse por vía de apelación sobre todas las
cuestiones que se hayan debatido en primera para ser falladas en definitiva, aun
cuando no hayan sido resueltas en el fallo apelado, podrá entrar a definirse por
esta Corte.

Decimoquinto: Que el derecho legal de retención es un derecho que la ley

confiere tanto al arrendador como al arrendatario para hacer más eficaz el cobro
de las rentas o el pago de ciertas indemnizaciones, según sea el caso.

Por el arrendatario, que es la situación que nos ocupa, puede ser invocado
cuando el arrendador adeuda indemnizaciones, por las mejoras efectuadas y que
deben reembolsarse por el arrendador, que es lo que ha quedado establecido al
darse por acreditado en el considerando decimotercero de este fallo que el
arrendador debe cancelar los montos a que ascienden los trabajos de
construcción ejecutados a costa del arrendatario, en el inmueble de propiedad del
arrendador.

Que de acuerdo a lo expuesto, y lo pedido por el arrendatario-demandante

reconvencional, en cuanto a que el demandado reconvencional debe pagarle la
cantidad que se determine por los trabajos ejecutados, y por haberse estimado
procedente la demanda reconvencional, no se encuentra en la obligación de
restituir la propiedad hasta que se le haya cancelado dicha suma, configurándose
lo establecido en el artículo 1937 del Código Civil, al decir: En todos los casos en
que se debe indemnización al arrendatario, no podrá ser éste expelido o privado
de la cosa arrendada, sin que previamente se le pague o se le asegure el importe
por el arrendador sin encontrarse en el caso de excepción del inciso 2º del artículo
mencionado.

Decimosexto: Que dado lo razonado precedentemente, corresponderá que se

declare el derecho legal de retención a favor del arrendatario, de conformidad a lo
dispuesto en el artículo 545 del Código de Procedimiento Civil, y en la forma que
se indicará en lo resolutivo de este fallo.

Por estas consideraciones y visto lo dispuesto en los artículos 1937 del Código
Civil y artículos 186 y siguientes y 545 del Código de Procedimiento Civil y
artículos 8º y siguientes de la Ley Nº 18.101, modificada por la Ley Nº 19.866, se
declara:

Que se revoca la sentencia apelada de veinticinco de noviembre de dos mil

seis, escrita de fs. 196 a fs. 226, en cuanto por ella rechazó la demanda
reconvencional, por carecer de competencia para su conocimiento y, en su lugar,
se declara que se acoge la demanda reconvencional deducida en el primer otrosí
del escrito de fs. 23, debiendo en el cumplimiento del fallo determinarse el monto
que deberá pagarle el demandado reconvencional por los gastos incurridos en las
obras ejecutadas en el inmueble objeto de los contratos de arriendo.

Que se confirma la referida sentencia, en cuanto por ella acoge la demanda

principal interpuesta a fs. 1 con declaración que el monto que el demandado
deberá pagar por rentas insolutas deberá determinarse en la etapa de
cumplimiento del fallo, debiendo considerarse las rentas canceladas por el
demandado, ascendentes a $ 1.630.000.

Que, habiéndose acogido la acción de término del contrato por no pago de

rentas, se omite pronunciamiento respecto a la demanda de desahucio interpuesta
subsidiariamente.

Que se declara a favor del arrendatario, demandado principal y demandante

reconvencional que es procedente el derecho legal de retención sobre la cosa
arrendada, en tanto no se le cancele la suma a que asciendan las construcciones
efectuadas y cuyo monto se determinará en el cumplimiento del fallo, no pudiendo
ser expelido o privado de la cosa arrendada sin que se le pague lo adeudado o se
asegure el pago de éstas.

Que se confirman, asimismo, los complementos de esta sentencia de dos de

mayo de dos mil siete, escrita de fs. 259 a fs. 263 y de trece de julio de dos mil
siete, escrita de fs. 281 a fs. 287.

Que no se condena en costas del recurso por estimar que ha tenido motivo para
alzarse.

Regístrese y devuélvase conjuntamente con los documentos y con la causa

traída a la vista.
Redacción de la Sra. Ministro Gloria Torti Ivanovich.

Rol Nº 1.767-2006.
2. VÍA DE HECHO DEL ARRENDADOR POR RETENCIÓN DE ESPECIES BAJO
LLAVE EN INMUEBLE ARRENDADO CONSTITUYE ACTO ILEGAL

SUMARIO: Al no haber actuado el arrendador recurrido en la forma establecida en

la ley para hacer efectivo el derecho de retención que le confiere el artículo 1942
inciso 2º del Código Civil, si no haber actuado de hecho, poniendo llave a la
vivienda, lo que fue reconocido expresamente por la propia cónyuge del recurrido,
fuerza es concluir que su conducta ha sido ilegal y arbitraria.

Órgano jurisdiccional: Corte de Apelaciones de Concepción

Tipo de recurso : recurso de protección

Rol : 444-2001

Fecha : 16/10/2001

Cita online : CL/JUR/1795/2001

Partes : Silvana Andrea Figueroa Contreras; Claudio Lafargue García con José
Sepúlveda Reyes

Magistrados: Chaigneau del Campo, Alberto; Juica Arancibia, Milton; Segura

Peña, Nibaldo

Redactor : Pérez Zañartu, José Luis

Abogado integrante : Castro Álamos, Fernando

Voces : arrendamiento - acto ilegal -bien inmueble - contrato - derecho civil -

derecho constitucional - derecho de propiedad - derecho procesal - derechos
constitucionales - derecho legal de retención - extinción del arrendamiento - juicio
de arrendamiento - recurso de protección

Legislación relacionada : Artículo 19 Nº 24 - Constitución Política de la

República; Artículo 1942 - Código Civil

TEXTO COMPLETO

Concepción, dieciséis de octubre de dos mil uno.

 Visto:

A fs. 3, doña Silvana Andrea Figueroa Contreras, dueña de casa, y don Claudio
Lafargue García, empleado, ambos domiciliados en Chiguayante, calle Libertad
Nº 102, recurren de protección en contra de don José Sepúlveda Reyes, que
fundan en los siguientes antecedentes: expresan que son arrendatarios de la casa
habitación sita en la parte posterior del inmueble de propiedad del recurrido,
ubicado en Chiguayante, calle San Martín Nº 115, Valle La Piedra, que tiene una
entrada común con la ubicada a la calle en que vive el señor Sepúlveda.

Explica que la renta mensual es de $ 30.000 más $ 5.000 a título de

electricidad, agregando que como durante los meses de noviembre y diciembre de
1999 y enero y febrero del 2000 se atrasaron en el pago de las rentas, se convino
con el arrendador en agregar a la renta mensual la suma de $ 10.000, hasta el
pago completo de las rentas insolutas.

Posteriormente la situación varió por cuanto el recurrido, molesto con los

ocupantes de una casa ubicada detrás de la ocupada por los recurrentes, les
cortaba constantemente el suministro de electricidad, lo que significaba también
cortes de luz para los recurrentes.

Como estos cortes dañaron su refrigerador, le comunicaron a su arrendador que

sólo cancelarían la renta normal de $ 30.000 mensuales, y que los $ 10.000
mensuales adicionales los destinarían al pago de la reparación del refrigerador.

Frente a esto, el recurrido les pidió que mejor abandonaran la vivienda a fines
del mes de diciembre, a lo que ellos accedieron, ordenando sus pertenencias para
trasladarse a un nuevo hogar.

Sin embargo, el 3 de enero de 2001, el recurrido les señaló que no permitiría el

retiro de sus muebles, y al regresar a la casa en la tarde del mismo día, se
encontraron con que había cerrado con llave el portón de entrada a la propiedad,
impidiéndoles, de esa forma, retirar sus bienes, situación que se mantenía hasta la
presentación del recurso.

Estiman que esta forma de actuar del señor Sepúlveda es ilegal y arbitraria y
viola las garantías constitucionales contempladas en el artículo 19 Nº 2, 5 y 24 de
la Carta Fundamental, por lo que solicitan protección con el objeto de que se
dispongan las providencias necesarias para restablecer el imperio del Derecho y
asegurar la debida protección de sus derechos constitucionales, con costas.

A fs. 36 informa el recurrido y a fs. 50 se ordena traer los autos en relación.

 Con lo relacionado y considerando:

1. Que el hecho ilegal y arbitrario en que se funda el presente recurso consiste

en haber el recurrido José Sepúlveda Reyes impedido a los recurrentes, sus
arrendatarios Silvana Andrea Figueroa Contreras y Claudio Lafargue García, el
retiro de sus pertenencias de la vivienda arrendada ubicada en la parte posterior
del predio de calle San Martín Nº Valle La Piedra, Chiguayante, hecho acaecido el
3 de enero del presente año;

2. Que dada la fecha en que ocurrió este hecho, el recurrido ha planteado, como
primera alegación, la extemporaneidad del recurso, pues aparece presentado el 9
de febrero de 2001, es decir cuando ya habría transcurrido largamente el plazo de
quince días corridos establecidos en el Auto Acordado de la Excma. Corte
Suprema;

3. Que según informe de 5 de marzo de 2001, que rola a fs. 12, cuando
Carabineros concurrió a casa del recurrido para notificarle del recurso, su cónyuge
les expresó que las especies de los recurrentes se encontraban bajo llave y que
no podían ser entregadas hasta mientras no se cancelaran los arriendos
pendientes.

Lo anterior prueba que la conducta del recurrido se mantenía hasta esa fecha (5
de marzo del 2001), por lo que debe entenderse que el agravio subsistía en el
tiempo, de donde se sigue que aún no había empezado a correr el referido plazo
de quince días. Por ello, cabe concluir que la petición de protección fue
presentada en tiempo, por lo se debe rechazar la alegación de extemporaneidad;

4. Que en cuanto al fondo del recurso, José Sepúlveda Reyes reconoce haber
impedido el retiro de las especies de los recurrentes, actuación que estima legal
atendido lo que dispone el artículo 1942 inciso 2º del Código Civil.

Efectivamente, esa disposición legal otorga al arrendador, para la seguridad del

pago de las rentas de arrendamiento, el derecho de retener todos los objetos con
que el arrendatario haya amoblado, guarnecido o provisto el inmueble arrendado y
que le pertenecieren.

Sin embargo, este derecho no puede ejercerse en forma arbitraria por el

arrendador sino en la forma dispuesta en el artículo 598 del Código de
Procedimiento Civil.

Ello se traduce en que el recurrido debió haber ocurrido a la policía para que
ésta impidiera el retiro de las especies, la que debió prestarle auxilio inmediato,
pero sólo por el término de dos días, a objeto de que pudiera en ese lapso hacer
efectivo ante la Justicia el derecho legal de retención, puesto que el artículo 545
del mismo Código es categórico en cuanto a que para que sea eficaz el derecho
de retención que en ciertos casos conceden las leyes en el presente caso, el
artículo 1942 inciso 2º del Código Civil es necesario que su procedencia se
declare judicialmente a petición del que pueda hacerlo valer;

5. Que al no haber actuado el señor Sepúlveda Reyes en la forma establecida

en la ley para hacer efectivo el derecho de retención que le confiere el artículo
1942 inciso 2º del Código Civil, sino haber actuado de hecho, poniendo llave a la
vivienda, lo que fue reconocido expresamente por la propia cónyuge del recurrido
(informe de Carabineros de fs. 12), fuerza es concluir que su conducta ha sido
ilegal y arbitraria;

6. Que el recurrido, en el tercer otrosí de su libelo de fs. 36, pide a esta Corte el
reconocimiento de su derecho legal de retención, petición a todas luces
improcedente, pues tal derecho sólo podrá ser declarado por el tribunal que
conozca del correspondiente juicio de arriendo.

La competencia de las Cortes de Apelaciones en los recursos de protección

está dada exclusivamente para adoptar de inmediato las providencias que juzguen
necesarias para restablecer el imperio del derecho y asegurar la debida protección
del afectado.

Así lo dispone el artículo 20 de la Carta Fundamental;

7. Que, por otra parte, la actuación de don José Sepúlveda Reyes constituye
una perturbación a la propiedad de los recurrentes sobre los derechos personales
que emanan del contrato de arrendamiento, vulnerándose en esa forma la
garantía contemplada en el artículo 19 Nº 24 de la Constitución Política de la
República, y

8. Que atendido lo reflexionado en los fundamentos anteriores, debe acogerse

la protección solicitada, por cumplirse en la especie los requisitos establecidos por
el artículo 20 de la Constitución.

Por las anteriores consideraciones, lo dispuesto en el artículo 19 Nº 24 y en el

artículo 20 de la Constitución Política de la República y en los artículos 1942 inciso
2º del Código Civil y 545 y 598 del Código de Procedimiento Civil y lo establecido
en el Auto Acordado de la Excma. Corte Suprema de junio de 1992, se acoge el
recurso de protección interpuesto en lo principal de fs. 3, sólo en cuanto se declara
que el recurrido José Sepúlveda Reyes debe permitir de inmediato a los
recurrentes el acceso al inmueble arrendado, pudiendo retirar sus pertenencias,
salvo resolución judicial en contrario, emanada de tribunal competente.

Regístrese y archívese.

Redacción del Abogado Integrante señor René Ramos Pazos.

Rol Nº 444-2001.