2.4 CONTRATOS TRASLATIVOS DE USO O DISFRUTE.
El comodato es quizá uno de los contratos menos conocidos fuera del gremio de la
abogacía. Y su uso en un ambiente no jurídico es discutible, quizá muchas veces
pueda hacerse uso de este rozando los extremos de un usufructo parcial (o usufructo
de habitación) en el que se da el uso de un inmueble y los frutos esenciales para la
subsistencia del usufructuario y/o su familia.
Para el caso del contrato que nos ocupa, se trata de un contrato gratuito, es decir
no existen prestaciones reciprocas, el Código Civil Federal de México, refiere en
su artículo 2497 que es el contrato en que el comodante da el uso gratuito de un
bien al comodatario, quien tiene la obligación de devolverla al terminar dicho
contrato.
El comodato, constituye una posesión precaria por parte del comodatario, es decir
que este no se ostenta como dueño del bien que usa, por lo que no podrá apropiarse
de él a través de la prescripción positiva.
Las obligaciones del comodatario se limitan a la conservación del bien
concretamente este deberá, por Ley, poner todo su esfuerzo en conservarlo pues
será responsable de cualquier daño que sufriera por su culpa. Si el bien tuviera un
daño tal que ya no pudiera usarse de la forma en que debería, el comodante podrá
exigir que se le pague el valor de la misma (antes del deterioro) y dejarle la propiedad
al comodatario.
De acuerdo al artículo 2504 del Código Civil Federal, un uso que no corresponda al
establecido o que se extienda por más tiempo tendrá la consecuencia de que en caso
de alguna situación, aunque fuere ajena al comodatario ocasionara la destrucción
del bien, tendrá este la obligación de responder por esta.
Si el comodatario destruyera o dejará destruir el bien en comodato, para salvar o no
destruir un bien suyo deberá responder por la pérdida del primero.
Por cuanto hace al desgaste natural, producto de un uso normal, este no será
responsabilidad del comodatario y solo será asumido por el comodante.
Por ningún motivo, el comodatario podrá retener el bien dado en comodato, por lo
que una vez terminado este deberá restituirlo. El plazo del comodato puede
establecerse, si esto no se hiciera, el comodante podrá exigir que se entregue el bien
en cualquier momento.
Según lo establece el artículo 2512 del Código Civil Federal, el comodato
podrá terminar de manera anticipada si tuviere necesidad urgente del bien dado en
comodato, si hubiere peligro de que sea destruido si continúa en manos del
comodatario o si este deja que sea usado por alguien más. Adicionalmente, de
acuerdo al artículo 2515 del Código Civil Federal, la muerte del comodatario pone fin
al comodato.
Si el bien en comodato tuviere defectos que le causen perjuicios al comodatario, y el
comodante no hubiera avisado de estos al primero, deberá indemnizarlo por ellos.
El arrendamiento.
El arrendamiento es un contrato de los más comunes, sin embargo, no suele
celebrarse de forma escrita como lo establece la Ley, en palabras simples de la
interpretación del artículo 2398 del Código Civil Federal: es cuando el dueño de algo
(o quien tenga derecho para hacerlo como un usufructuario o administrador) le
permite a otra el usarla a cambio de un pago, generalmente en dinero. Lo cual es
solo por un tiempo determinado, por lo que una vez cumplido el tiempo
establecido el que paga a quien se conoce como arrendatario debe devolver la cosa
al dueño, a quien se conoce como arrendador.
En el mismo Código en el Capítulo Siguiente se establecen las obligaciones del
arrendatario, a saber: pagar la renta, esto en los términos pactados, es decir en
fechas, y lugares establecidos, en caso contrario la ley en el lugar de trabajo o
vivienda del arrendatario; no modificar, destruir ni permitir que sea destruida la cosa
arrendada, ni directamente ni alguna de las personas a su cargo.
Una situación que es de importancia son ciertas reglas sobre cómo proceder cuando
no se pueda usar el bien. A estos casos se les conoce como casos fortuitos o de fuerza
mayor, para el caso, si el impedimento es total, el arrendatario no deberá pagar la
renta totalmente, mientras que, si fuere parcial, se pagará en proporción a dicho
impedimento (Artículo 2296 del Código Civil Federal de México).
El contrato de arrendamiento debe celebrarse por escrito, sin embargo, el no hacerlo
no implica su inexistencia, por lo que la parte que desee hacerlo cumplir o rescindirlo
podrá demandar a su contraparte el otorgamiento del mismo. No obstante, es
importante acotar que la carga de la prueba corresponde al demandante. Por lo que
la recomendación será siempre celebrar este contrato por escrito y ante testigos de
confianza. Indicar la fecha de terminación, así como los montos del contrato, además
de dejar constancia documental del estado del bien entregado a afecto de acreditar
daños de ser necesario, adicionalmente se puede designar un fiador u otorgar otra
garantía como puede ser una hipoteca o una prenda.
Finalmente, es necesario aclarar que el contrato de arrendamiento por regla general
se rige por la legislación local, específicamente por el Código Civil del Estado en que
se encuentre el bien arrendado. Si bien puede haber excepciones pactadas mediante
el contrato o bien si se tratase de contratos celebrados con alguno organismo o
entidad el Gobierno Federal.
EL SUBARRIENDO.
El subarriendo es un contrato mediante el cual el arrendatario cede a un tercero
denominado subarrendatario el uso como arrendatario de toda o parte de la
vivienda que tiene arrendada.
El subarriendo no extingue la relación contractual entre el arrendador y el
arrendatario, que sigue subsistente en los mismos términos pactados entre ambos.
El subarriendo implica el nacimiento de una nueva relación contractual entre el
arrendatario y el subarrendatario. Para que el subarriendo tenga plena validez
jurídica necesita el consentimiento expreso y por escrito del arrendador.
El contrato de subarriendo será afectado por las mismas normas que el contrato de
arrendamiento, y quedará extinguido cuando se extinga el propio contrato de
arrendamiento y la renta que pague el subarrendatario no podrá ser superior a la
renta que pague el inquilino o arrendatario al arrendador.
