SANEAMIENTO REGISTRAL

INMOBILIARIO
Jorge Luis Gonzáles Loli
Informes: 921492114
PROBABLES CAUSAS DE LAS INEXACTITUDES EN
LOS DATOS DESCRIPTIVOS DE LOS PREDIOS

Inexistencia de un soporte
Simplicidad en los medios de
catastral (base gráfica oficial)
inmatriculación.
del Registro de Predios.

Falta de uniformidad en la
forma de identificación de los
Falta de interconexión con los
predios, además distintos
entes generadores de
sistemas de medición, que
catastro.
origina inexactitudes y
superposiciones.
 RECTIFICACIÓN DE ÁREAS O LINDEROS
La rectificación de
áreas o linderos (deslinde)
procede cuando es necesario
determinar el área, linderos y
medidas perimétricas del
terreno o cuando existan
discrepancias sobre
el área real del terreno, sus
medidas perimétricas
y/o linderos que figuren en la
partida registral del predio.
 NATURALEZA DE LA RECTIFICACIÓN DE ÁREA

En principio, la rectificación de área no determina el

incremento o reducción de la extensión de un predio, sino el
reconocimiento del área real que siempre tuvo, a efectos de
eliminar la inexactitud publicada por el registro.

La realidad tabular del predio discrepa de la realidad física. El

área publicitada del predio es mayor o menor o con linderos
total o parcialmente diferentes.
NATURALEZA DE LA RECTIFICACIÓN DE ÁREA

La incorporación de un predio al Registro desde su inicio estuvo

carente de documentos gráficos.

Sin embargo, aún cuando los títulos inscritos contenían los

planos o la representación grafica del predio elaborados por
profesionales especializados, cabe siempre un error humano, el
cual puede originarse por una deficiente o errónea apreciación
de la realidad o en una plasmación inexacta del titulo.
NATURALEZA DE LA RECTIFICACIÓN DE ÁREA

A través de estos mecanismos

de rectificación registral
jamás debe admitirse un
aumento del área so pretexto
de adecuar la realidad de la
partida, incorporando área
contigua que nunca formo
parte del predio
 SUPUESTOS EN LOS QUE ES NECESARIA LA
RECTIFICACIÓN
No consta en el titulo o en la partida registral, el área, linderos
y medidas perimétricas del predio, o alguno de estos datos:

Cuando los datos

relativos al área,
Se señala en la
Sólo se consignan linderos y medidas
partida otras
las denominadas UC Se indica el área perimétricas del
características del
o unidades pero no los linderos predio discrepan
predio, sin
catastrales con los que constan
delimitarlo
en el titulo o en la
partida registral
Resolución : 015-2007-SUNARP-TR-T de 18/01/2007
Tribunal : TRUJILLO
Sede : CHICLAYO
Nro. de Título : 48471-06
Tipo de Registro : PROPIEDAD INMUEBLE
Tema :
Tema de Sumilla : RECTIFICACIÓN DE ÁREA En principio, la
rectificación de área no determina el incremento o reducción de la extensión
de un predio, sino el reconocimiento del área real que siempre tuvo a efectos
de eliminar la inexactitud publicada por el Registro. Sin embargo, cabe la
posibilidad de un incremento de área en el supuesto excepcional de la
incorporación por accesión, en cuyo caso el predio resultante siempre será
considerado como uno solo.
SANEAMIENTO DE ÁREA Y LINDEROS
SANEAMIENTO DE ÁREA Y LINDEROS
 JURISPRUDENCIA

Procede verificar la inexactitud de la

información contenida en los Informes
Técnicos de Catastro que obran en los
INEXACTITUD DE LOS INFORMES DE
títulos archivados, mediante la emisión
CATASTRO
de un nuevo informe técnico que
aclare o rectifique posibles
inexactitudes. (R. 813-2008-L)
 MODALIDADES
Unilateralmente
• Igual o menor área
• Error de cálculo

Mutuo acuerdo
• Ley 27333

Procedimiento notarial

Procedimiento judicial
• Art. 504 CPC
 MODALIDADES
Saneamiento catastral
• Ley 28294

Documentación fehaciente
• Art. 85 del RGRP

Rectificaciones masivas
• Urbano (Ley 28391)
• Rural (DL 1089)
Saneamiento de bienes estatales
• DS 133.2001-EF
 LEY 27333 (ART. 130): DEL SANEAMIENTO DEL ÁREA,
LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS DEL TERRENO
• La Ley número 27333, en su artículo 13 establece que Cuando sea
necesario determinar el área, linderos y medidas perimétricas del
terreno, o cuando existan discrepancias entre el área real del terreno, sus
medidas perimétricas y/o linderos, con los que figuren en la partida
registral del predio, éstas podrán determinarse o rectificarse de acuerdo
con los siguientes procedimientos:

a) Por mutuo acuerdo: Mediante escritura pública suscrita por el

propietario del predio y los propietarios de todos los predios
colindantes, en la que éstos últimos manifiesten su conformidad con el
área, medidas perimétricas y/o linderos, según corresponda.
 LEY 27333 (ART. 130): DEL SANEAMIENTO DEL ÁREA,
LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS DEL TERRENO
b) Procedimiento Notarial: Se podrá tramitar como un asunto no contencioso
de competencia notarial, según los procedimientos a los que se refieren los
artículos 504o y siguientes del Código Procesal Civil, en lo que sea aplicable,
siempre y cuando el área real del predio sea igual o inferior a la registrada en
la partida. Cuando el área real es superior a la registrada procederá este
trámite siempre y cuando exista una certificación registral de que la mayor
área no se superpone a otra registrada. Este procedimiento se tramita de
conformidad con lo establecido en el Reglamento de la Ley No 27157.
c) Procedimiento Judicial: Se tramita por el procedimiento judicial previsto en
los artículos 504o y siguientes del Código Procesal Civil, toda rectificación que
suponga superposición de áreas o linderos, o cuando surja oposición de
terceros
 No obstante las alternativas anteriores, si Tener en cuenta en este proceso el alto
durante el proceso no contencioso o componente catastral, concordando el
judicial, se produce el mutuo acuerdo entre mismo con la ley del sistema nacional de
todos los propietarios, la escritura pública catastro 28294, ha sido reglamentada por
dará por concluido el proceso iniciado. el DS 005-2006-JUS.
 ERROR DE CÁLCULO
RECTIFICACIÓN DE ÁREA POR b) El precedente
ERROR EN EL CÁLCULO a) El precedente
aprobado en el CXV
aprobado en el XIX
Pleno realizado los días
• En relación a la rectificación Pleno realizado los días
12 y 13 de diciembre de
por error de cálculo el Pleno 3 y 4 de agosto de 2006
2013
del Tribunal Registral ha
aprobado los siguientes
criterios en los siguientes c) El acuerdo aprobado
precedentes y acuerdos: en el CXLIII Pleno
realizado el 11/2/2016
a. EL PRECEDENTE APROBADO EN EL XIX PLENO
REALIZADO LOS DÍAS 3 Y 4 DE AGOSTO DE 2006:

“Es inscribible la rectificación del área de un predio urbano en

mérito al plano y memoria descriptiva visados por la autoridad
municipal correspondiente, prescindiendo de los mecanismos
rectificatorios previstos por el artículo 13 de la Ley 27333, si el
error surgió del equivocado o inexacto cálculo de su área,
siempre que el Área de Catastro determine que los linderos,
medidas perimétricas y ubicación espacial del predio no han
sufrido variación alguna”.
RESOLUCIÓN 050-2013-SUNARP-TR-A DEL
7/2/2013

RECTIFICACIÓN DE ÁREA POR ERROR DE CÁLCULO

“La imposibilidad del área de catastro de determinar si el
predio no ha sufrido modificación alguna, impide la
inscripción de la rectificación de área sustentado en el tercer
precedente de observancia obligatoria aprobado en el Décimo
Noveno Pleno del Tribunal Registral”.
 b. EL PRECEDENTE APROBADO EN EL CXV PLENO
REALIZADO LOS DÍAS 12 Y 13 DE DICIEMBRE DE 2013:
PRECISIONES AL PRECEDENTE SOBRE RECTIFICACIÓN DE ÁREA POR
ERROR DE CÁLCULO

“No procede la rectificación de área, con la sola presentación de plano

visado por la municipalidad, en supuestos distintos al error de cálculo.
También procede la rectificación por error de cálculo respecto de predios
rurales, para lo cual se adjuntará la documentación a que se refiere el
artículo 20 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. No
procede la rectificación por error de cálculo si el área de catastro no puede
determinar si los linderos, medidas perimétricas y ubicación espacial del
predio han sufrido variación”. (Criterio sustentando en la Resolución 138-
2009-SUNARP-TR-T del 16/04/2009)
 c. EL ACUERDO APROBADO EN EL CXLIII
PLENO REALIZADO EL 11/2/2016:
“No impide la inscripción de la rectificación o determinación
del área, linderos o medidas perimétricas de un predio que la
Oficina de Catastro informe que está imposibilitada de
establecer que corresponde al predio al que se refiere la
rogatoria. Esto no es aplicable a la rectificación por error de
cálculo ni a la rectificación de área, linderos y medidas
unilateral recogida en acuerdo del Pleno 115º.”
Como puede notarse, en los casos en que exista error en la operación
aritmética, pero no se haya obtenido el informe favorable de la Oficina
de Catastro, debido a la inexistencia de planos en el título archivado o,
que existiendo, sea deficiente o incompleta, no procedería la
rectificación de área por error en el cálculo, tanto de predios urbanos
como rurales.

No obstante, en el acuerdo plenario del 11/2/2016 se admite que la

rectificación o determinación de área, linderos o medidas perimétricas
será procedente aun cuando la Oficina de Catastro se encuentre
imposibilitada de establecer que corresponde al predio al que se
refiere la rogatoria.

En otras palabras, si el Área de Catastro no pudiera determinar si el

predio de su objeto hubiere variado o no, no será obstáculo para la
procedencia de la rectificación o determinación de área, linderos o
medidas perimétricas.
PRECEDENTE DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA Y DE ACUERDO PLENARIO QUE DEJA
SIN EFECTO EL SEGUNDO PÁRRAFO DEL PRECEDENTE APROBADO EN EL CXV PLENO
Y MODIFICA EL ACUERDO PLENARIO APROBADO EN EL CXLIII PLENO

RESOLUCIÓN DEL PRESIDENTE DEL TRIBUNAL REGISTRAL Nº 157-

2017-SUNARP/PT
Artículo Primero.- Disponer la publicación del precedente de
observancia obligatoria y el acuerdo plenario aprobados en Sesión
extraordinaria, modalidad no presencial, realizada los días 27 y 28
de febrero de 2017 continuada en Sesión extraordinaria, modalidad
presencial, el 06 de marzo de 2017, que deja sin efecto el segundo
párrafo del precedente aprobado en el CXV Pleno y modifica el
acuerdo plenario aprobado en el CXLIII Pleno, siendo el texto del
precedente y del acuerdo, los siguientes:
 PRECEDENTE DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA
REGISTRO: PREDIOS
TEMA: RECTIFICACIÓN DE ÁREA POR ERROR DE CÁLCULO
SUMILLA: PRECISIONES AL PRECEDENTE SOBRE RECTIFICACIÓN DE ÁREA
POR ERROR DE CÁLCULO

“No procede la rectificación de área, con la sola presentación de plano

visado por la municipalidad, en supuestos distintos al error de cálculo.
También procede la rectificación por error de cálculo respecto de predios
rurales, para lo cual se adjuntará la documentación a que se refiere el
artículo 20 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.”
 ACUERDO PLENARIO
REGISTRO: PREDIOS
TEMA: RECTIFICACIÓN DE ÁREA POR ERROR DE CÁLCULO
SUMILLA: PRECISIONES AL PRECEDENTE SOBRE RECTIFICACIÓN DE ÁREA
POR ERROR EN EL CÁLCULO

“Es procedente la rectificación de área por error de cálculo de predios

urbanos y rurales, aun cuando el área de catastro no pueda determinar
que los linderos, medidas perimétricas y ubicación espacial han sufrido
variación alguna, por inexistencia de la información gráfica en los
antecedentes registrales o por defectos de ella”.
JURISPRUDENCIA
PROCEDERÍA, POR EJEMPLO, SI FIGURARA EN LA PARTIDA
REGISTRAL LOS MISMOS LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS,
PERO EL ÁREA FUERA 297.00 M2
Resolución : 606-2011-SUNARP-TR-T de 24/11/2011
Tribunal : TRUJILLO
Sede : HUARAZ
Nro. de Título : 14130

Tema : IMPROCEDENCIA DE RECTIFICACIÓN DE ÁREA POR ERROR DE CÁLCULO RECTIFICACIÓN EN ÁREA EN

MENOS COMPETENCIA PARA DETERMINAR LA PROCEDENCIA DE LA RECTIFICACIÓN DE ÁREA POR ERROR DE
CÁLCULO FALTA DE VINCULATORIEDAD DEL INFORME TÉCNICO DE LA OFICINA DE CATASTRO

Tema de Sumilla : IMPROCEDENCIA DE RECTIFICACIÓN DE ÁREA POR ERROR DE CÁLCULO No es

inscribible la rectificación del área de un predio si las medidas reales del predio discrepan con las inscritas.
RECTIFICACIÓN EN ÁREA EN MENOS Es inscribible la rectificación de área para hacer constar en el Registro un
área inferior a la inscrita en mérito al consentimiento del titular registral contenido en instrumento público aunado
al plano visado por la autoridad competente, siempre que no se afecten derecho de terceros, y la Oficina de
Catastro determine tanto que la poligonal ya rectificada se emplaza íntegramente dentro de la poligonal errónea y
que además no existe superposición con predios colindantes.
COMPETENCIA PARA DETERMINAR LA PROCEDENCIA DE LA RECTIFICACIÓN DE ÁREA POR ERROR DE
CÁLCULO Compete exclusiva y excluyentemente a las instancias registrales determinar si cabe inscribir la
rectificación de área de un predio por error de cálculo.
FALTA DE VINCULATORIEDAD DEL INFORME TÉCNICO DE LA OFICINA DE CATASTRO Carece de vinculatoriedad
el informe técnico de la Oficina de Catastro que se pronuncie sobre la procedencia o no de dicha rectificación,
debiendo limitarse dicho órgano técnico a informar solamente si los linderos, medidas perimétricas y ubicación
espacial del predio no han sufrido variación alguna, o alguna otra cuestión técnica que sea relevante a su criterio o
a pedido de la instancia registra¡ correspondiente
 Las medidas y
linderos del
predio se
mantienen
inalterables.

El error haya No se produzca

surgido del una
REQUISITOS modificación
inexacto en la ubicación
cálculo de su espacial del
área predio

Se cuente con
informe
favorable del
área de
catastro.
DEL ERROR DE CÁLCULO A LA RECTIFICACIÓN
UNILATERAL – LA RESOLUCIÓN 106-2009-TR-L (23-01-
2009)
DEL ERROR DE CÁLCULO A LA RECTIFICACIÓN
UNILATERAL – LA RESOLUCIÓN 106-2009-TR-L (23-01-
2009)
DEL ERROR DE CÁLCULO A LA RECTIFICACIÓN
UNILATERAL – LA RESOLUCIÓN 106-2009-TR-L (23-01-
2009)
DEL ERROR DE CÁLCULO A LA RECTIFICACIÓN
UNILATERAL – LA RESOLUCIÓN 106-2009-TR-L (23-01-
2009)
DEL ERROR DE CÁLCULO A LA RECTIFICACIÓN
UNILATERAL – LA RESOLUCIÓN 106-2009-TR-L (23-01-
2009)
DEL ERROR DE CÁLCULO A LA RECTIFICACIÓN
UNILATERAL – LA RESOLUCIÓN 106-2009-TR-L (23-01-
2009)
 SANEAMIENTO UNILATERAL SOLO POR EL
PROPIETARIO
• Resolución 1849-2011-SUNARP-TR-L
• DETERMINACIÓN Y/O RECTIFICACIÓN DE ÁREA, LINDEROS Y MEDIDAS
PERIMÉTRICAS
La determinación y/o rectificación del área, linderos y medidas
perimétricas de los predios urbanos o ubicados en zona urbana deberá
efectuarse en virtud a alguno de los procedimientos previstos en el
artículo 13 de la Ley 27333 o en mérito a procedimiento de saneamiento
catastral y registral regulado en el reglamento de la Ley 28294, pudiendo
efectuarse de manera unilateral por el propietario sólo si no se afecta a
los colindantes y siempre que se presenten los documentos pertinentes
emitidos por entes generadores de catastro.
 DISMINUCIÓN DEL ÁREA INSCRITA
• Resolución 299-2013-SUNARP-TR-A del 26/6/2013
• RECTIFICACIÓN DE ÁREA, LINDEROS Y MEDIDAS
PERIMÉTRICAS
"Procede la rectificación del área de un predio, así como sus
medidas perimétricas, con la presentación de escritura pública
donde interviene sólo el titular registral, acompañado de los
respectivos planos de ubicación y perimétrico autorizados por la
municipalidad; siempre que con dicha rectificación se disminuya
el área inscrita y la nueva área se ubique íntegramente dentro
de la partida del predio sin afectar a terceros".
 IMPROCEDENCIA POR AUMENTO DEL ÁREA
• Resolución 683-2012-SUNARP-TR-L
• RECTIFICACIÓN DE ÁREA Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS
No procede la rectificación del área de un predio, así como de
sus medidas perimétricas, con la presentación de documento en
el que conste la conformidad del titular del predio, acompañado
de los respectivos planos de ubicación y perimétrico, así como la
memoria descriptiva, autorizados por la municipalidad, o
mediante resolución de alcaldía que disponga dicha rectificación;
cuando ésta incremente el área inscrita y esta se ubique fuera de
la partida del predio afectando a terceros colindantes.
RECTIFICACIÓN UNILATERAL: RECTIFICACIÓN
IGUAL O MENOR ÁREA
PRECEDENTE VINCULANTE CLV PLENO
TOLERANCIAS CATASTRALES Y REGISTRALES
• Establecer rangos de Resolución 03-2008-
tolerancias de las áreas SNCP/CNC aprobó la:
de los predios urbanos y
rurales, que permita la “Directiva 01-2008-SNCP/CNC
inscripción de actos de de Tolerancias Catastrales y
transferencia y gravamen Regístrales ”, modificada por
en el Registro de Predios. Resolución 02-2010-
SNCP/CNC
Objetivo
 En el caso de
En el caso de
inmatriculaciones, si los
inmatriculaciones que
valores de los planos no
colinden con los predios
coinciden con el título de
inscritos se aplicará la
propiedad, no se aplicará
tolerancia, siempre que
éstos rangos de
no afecte a terceros.
tolerancias.
 Estos rangos de tolerancia no se
aplicarán, cuando, a pesar de la
discrepancia de valores de áreas
entre las consignadas en el título y la
que aparece en la partida registral, el
Área de Catastro determina que se
trate del mismo predio y no se afecta
áreas de otros predios.
 TOLERANCIA CATASTRAL REGISTRAL
BASE LEGAL Directiva 01-2008-SNCP/CNC – TOLERANCIAS CATASTRAL Y REGISTRAL
Resolución 02-2010-SNCP/CNC - MODIFICACION Dir. 01-2008-SNCP/CNC
Resolución 04-2010-SNCP/CNC - MODIFICACION Dir. 01-2008-SNCP/CNC

DEFINICION: Rango aceptable en la diferencia de areas de un mismo predio, esta

diferencia puede generarse por variación en las medidas perimétricas y /o
perímetro.

RANGO 1% - 2.5% PREDIO URBANO (M2)

TOLERANCIA
3% - 7.5% PREDIO RURAL (Ha)
 TOLERANCIA CATASTRAL REGISTRAL
• Cuando las diferencias de area esten dentro del rango de
tolerancias establecidas, el registrador no extiende el asiento
IMPLICANCIAS de rectificacion en la partida registral.
REGISTRALES:

• Cuando las mediciones catastrales esten dentro del rango de

tolerancias establecidas , los datos catastrales previos no se
IMPLICANCIAS modificaran a fin de no afectar a propiedad de terceros.
CATASTRALES:
SANEAMIENTO MEDIANTE ESCRITURA
PÚBLICA
• En esta primer alternativa, es posible que exista o no superposición,
dado que la intervención de todos los colindantes, implica su
aceptación a la determinación o rectificación, aunque afectara sus
derechos. Res.248-2010-SUNARP-TR-T:

• ¿ Podría tratarse de una venta encubierta de parte del predio vecino?

SANEAMIENTO MEDIANTE ESCRITURA PÚBLICA
¿QUIENES SON LOS COLINDANTES QUE DEBEN INTERVENIR EN
LA E.P?

Empero en el reciento pleno del CCXX del Tribunal Registral, aunque no se

alcanzó la mayoría suficiente para lograr un precedente de observancia
obligatoria se adoptó el Acuerdo Plenario en el sentido que en este tipo de
saneamiento SÍ ERA NECESARIA LA INTERVENCIÓN DE TODOS LOS
COLINDANTES, QUEDANDO CLARAMENTE DIFERENCIADO DEL
SANEAMIENTO UNILATERAL COMO MEDIO REGISTRAL EN EL QUE SÍ ES
NECESARIA LA INDUBITABILIDAD DE LA NO SUPERPOSICIÓN CON
TERCEROS Y LA VISACIÓN DE LOS PLANOS MUNICIPALES.
SANEAMIENTO MEDIANTE ESCRITURA
PÚBLICA
CRITERIOS DISCREPANTES SOBRE
RECTIFICACIÓN POR MUTUO ACUERDO
Deben intervenir todos
los colindantes

Basta la intervención de
los potencialmente
afectados
CRITERIOS DISCREPANTES SOBRE
RECTIFICACIÓN POR MUTUO ACUERDO
DIÁLOGO CON EL TRIBUNAL REGISTRAL
(MOQUEGUA 02-08-2019
• “Deben intervenir sólo aquellos propietarios de los
propietarios colindantes que pudieran verse afectados
con la rectificación de áreas, linderos y medidas
perimétricas, en los supuestos de superposición,
modificación de linderos y determinación de la forma del
polígono”
 RECTIFICACIÓN UNILATERAL VS
RECTIFICACIÓN DE MUTUO ACUERDO
Escritura Pública
RECTIFICACIÓN
UNILATERAL Para área menor o mayor

Requiere Planos Art. 20º RIRP

Requiere informe favorable de Catastro sobre no

superposición
Intervención en caso de derechos de acreedores inscritos
o medidas cautelares
 RECTIFICACIÓN UNILATERAL VS
RECTIFICACIÓN DE MUTUO ACUERDO

RECTIFICACIÓN MUTUO ACUERDO

No requiere
informe ¿Intervención en
indubitable de caso de
Catastro (aún derechos de
Para área menor No requiere
Escritura Pública con acreedores
o mayor Planos visados
superposición si inscritos o
hay medidas
consentimiento cautelares?
y modificación)
RECTIFICACIÓN MUTUO ACUERDO
COLINDANTES DEBEN TENER DOMINIO INSCRITO
NO SE EXIGE INTERVENCIÓN DE
ACREEDORES HIPOTECARIOS
INTERVENCIÓN DE LA MUNICIPALIDAD EN
CASO DE VÍAS PÚBLICAS
ACUERDO: CVI PLENO
RECTIFICACIÓN DE ÁREA EN MÉRITO A ESCRITURA PÚBLICA: DOBLE RECTIFICACIÓN

“Puede rectificarse el área, medidas perimétricas y linderos de un

predio urbano mediante escritura pública según el literal a) del art.
13.1 de la Ley 27333, aunque exista superposición con área de predio
inscrito, debiendo indicarse en la escritura tanto la nueva área,
medidas perimétricas y linderos del predio rectificado, como del
predio que ha resultado afectado con la rectificación. En tal sentido,
deberá rectificarse también el área y medidas perimétricas de los
predios colindantes materia de la superposición”.
 ACUERDO: CXV PLENO

“A efectos de rectificar el área,

linderos y/o medidas perimétricas de
un predio por mutuo acuerdo no se
RECTIFICACIÓN DE ÁREA POR MUTUO requerirá que los predios colindantes
ACUERDO se encuentren inmatriculados.
En ese caso, no será necesario
acreditar el dominio de dichos
colindantes”.
PRECEDENTE VINCULANTE CLV PLENO
ACUERDO PLENARIO CLXXIV (MARZO 2017)
 SANEAMIENTO COMO ASUNTO NO
CONTENCIOSO DE COMPETENCIA NOTARIAL
• Se acredita con Certificado
de Zonificación o de
Parámetros emitido por la
Predios urbanos,
Municipalidad Distrital.
• Inmuebles con o sin
edificaciones materia de
regularización. (Reg. Ley
Predios ubicados en zonas 27157:Arts. 4 y 35/
urbanas consolidadas que se Modificatoria D.S- 011-
Terrenos que cuenten con
encuentren como urbanos 2005-VIV)
proyecto aprobado de
en la Municipalidad
habilitación urbana con • Comprende terrenos (LEY
correspondiente e inscritos
construcción simultánea, 27333:Art. 5 inciso K).
como rústicos en el Registro
de predios.
 SANEAMIENTO COMO ASUNTO NO
CONTENCIOSO DE COMPETENCIA NOTARIAL
• En su procedimiento, nos remite al reglamento de la ley 27157
que sólo se refiere al procedimiento de prescripción, debiendo
entenderse que tiene el mismo procedimiento de ella, pero de
acuerdo con las modificaciones contenidas en el artículo 5 de
la ley 27333. obviamente, en este caso, existiendo titularidad
dominial, no tiene que acreditarse la posesión, sino los
aspectos físicos de la conformación del terreno.
• A través de ella no puede pretender más que corregir
imprecisiones o subsanar falta de delimitación. no sustituir una
prescripción.
 SANEAMIENTO COMO ASUNTO NO
CONTENCIOSO DE COMPETENCIA NOTARIAL
A.- Falta de una precisa regulación, por tener sólo remisión a la normas de
prescripción adquisitiva. Necesidad de una regulación específica.

B.- ¿Notificación a Colindantes inscritos o a colindantes físicamente ubicados

en el predio?

C.- Problemas en la identificación de los colindantes: Necesidad de creación de

una certificación registral de predios colindantes (comparación con el
procedimiento de saneamiento catastral)
SANEAMIENTO COMO ASUNTO NO
CONTENCIOSO DE COMPETENCIA NOTARIAL
D.- Exigibilidad de Planos Catastrales, Código Único Catastral o Planos
visados por la Municipalidad respectiva - Memoria Descriptiva (aplicación
supletoria del Artículo 505° inciso 2) del CPC)

E.- Casos especiales de Colindantes:

• Predios sujetos al régimen de unidades inmobiliarias y de dominio exclusivo y de dominio común
• Áreas con sólo proyecto de habilitación urbana.
• Vías Públicas.
• Predios no Inmatriculados.

F.- Saneamiento de área y linderos por incorporación de áreas no

inmatriculadas vs. Prohibición de prescripción de bienes de dominio privado
del Estado.
 SANEAMIENTO COMO ASUNTO NO
CONTENCIOSO DE COMPETENCIA NOTARIAL
FORMALIDAD

• Escritura Pública: Se insertará la solicitud, acta de presencia,

declaración de testigos, publicaciones, y demás instrumentos
que el solicitante o el Notario estime por conveniente (Art. 5
Inc. f Ley 27333).
• Suscrita por solicitantes.
• Planos en copia certificada por el Notario. (Art. 5 Inc. H de la
Ley 27333).
 PRECEDENTE
• FORMALIDAD DE LOS PLANOS NECESARIOS PARA LA ANOTACIÓN
PREVENTIVA DE LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO
• “Es de competencia y responsabilidad exclusiva del notario
determinar si los planos que se presentan al Registro para inscribir los
actos relacionados con los procedimientos no contenciosos de
prescripción adquisitiva, títulos supletorios o saneamiento de
características físicas tramitados por aquél, deben ser visados por
autoridad municipal o autorizados por verificador técnico”.
• XC PLENO: Sesión extraordinaria presencial realizada los días 27 y 28 de
junio de 2012.<
PREDICTIBILIDAD EN LA CALIFICACIÓN

DIRECTIVA 013- • Uniformiza los criterios de calificación registral en

2003-SUNARP/SN asuntos no contenciosos notariales de prescripción
adquisitiva, títulos supletorios, saneamiento de área y
(RESOLUCIÓN linderos.
490-2003- • La calificación registral no comprende la validez de los
SUNARP/SN, actos procesales de competencia del notario, ni el
fondo o motivación de la declaración notarial.
PUBLICADA EL 09 • Para la anotación preventiva: Oficio, copia certificada
DE OCTUBRE DEL de la solicitud y copia certificada de los planos de
ubicación y localización de los predios.
2,003)
ACUERDO: PLENO CXV

CALIFICACIÓN REGISTRAL DE ASUNTOS NO

CONTENCIOSOS DE COMPETENCIA NOTARIAL

“No corresponde a las instancias registrales calificar la

validez de los actos procedimentales ni el fondo o motivación
de la declaración notarial, en los títulos referidos a los
asuntos no contenciosos de competencia notarial”.
PRECEDENTE: PLENO CXXXII
PRECEDENTE: PLENO CCXIV
¿Y QUÉ OCURRE CUANDO CATASTRO DE SUNARP NO
PUEDE DETERMINAR SI HAY O NO SUPERPOSICIÓN?
• ACUERDO PLENARIO DEL CXXX PLENARIO DEL TRIBUNAL REGISTRAL
ACUERDO PLENARIO SOBRE
SUPERPOSICIÓN
PRECEDENTE: PLENO CXXXII

‘‘La existencia de la anotación preventiva

del inicio de procedimiento de
CALIFICACIÓN DE ACTO competencia notarial no impide la
DEFINITIVO DERIVADO DE calificación registral del acto definitivo
PROCEDIMIENTO DE conforme al ámbito de competencia
COMPETENCIA NOTARIAL registral”.
Criterio sustentado en la Resolución N°
445-2015-SUNARP-TR-T del 11/9/2015.
CERTIFICACIÓN PREVIA
¿Y LA RENUNCIA DE ÁREA ?

Supuesto no previsto ni regido por la Ley 27333.

Recogido en la Jurisprudencia Registral, fijando sus condiciones. Resolución 054-

2007-SUNARP-TR-T de 12-03-2007.

EL TR considera que se trata de una “abdicación o dejación voluntaria y

consciente de un derecho que se tiene adquirido o reconocido”, en el que resulta
innecesaria la participación de los colindantes, en la que “ de no existir posible
afectación a tercero por la disminución del área del predio, es suficiente la
intervención del propietario a fin de hacer la renuncia respectiva”.
 CONDICIONES PARA LA RENUNCIA DE ÁREA
Según la 1. La renuncia procederá siempre que pueda identificarse el
Res. 054- predio inscrito, vale decir sus linderos espaciales. (Informe de
2007- Catastro), para establecer si la descripción última del predio
(excluyendo el área renunciada) se haya dentro de los
SUNARP- linderos del predio inscrito. (Descartar superposiciones)
TR-T las
condiciones 2. Presentación de planos de ubicación y perimétricos
son: suscritos por ingeniero o arquitecto colegiado, los mismos
que deben estar visados por la autoridad competente, en
aplicación analógica del artículo 505° del Código Procesal Civil
(Planos cumpliendo con las exigencias técnicas del RIRP)
LA RENUNCIA DA LUGAR A LA
“DESINMATRICULACIÓN”
JURISPRUDENCIA
Resolución 393-2012-SUNARP-TR-T de 4/25/2012

RENUNCIA DE ÁREA
Es inscribible la renuncia de una sección del predio, siempre
que el Área de Catastro determine que los linderos y ubicación
espacial del predio inscrito no han sufrido variación alguna,
salvo por la porción renunciada que se desinscribe.
 SANEAMIENTO CATASTRAL Y REGISTRAL
Procedimiento (Art. 62 del Reg.): Existen discrepancias entre la información registral
y catastral respecto a áreas, linderos y medidas perimétricas del predio:
Notificación a los
colindantes, mediante
esquela. (Informe
Catastro respecto a
colindantes
Presentación de CUC registrales)

Anotación Preventiva Publicación en el

Peruano y en otro de
mayor circulación
(Gastos a cargo del
solicitante)
 SANEAMIENTO CATASTRAL Y REGISTRAL

Si hay oposición resuelve la

Plazo de oposición para los Gerencia Registral. En segunda
Si no hay oposición, anotación
titulares de los predios instancia el Tribunal Registral y
preventiva se convierte en
colindantes (30 días calendarios luego existe posibilidad de
inscripción.
desde la última publicación) acción contenciosa
administrativa.
SANEAMIENTO CATASTRAL Y REGISTRAL
Detalles Procedimentales: Directiva 002-2013-SUNARP/SN
publicada el 17 de Abril del 2,013. Fija documentos necesarios
para la anotación preventiva, oportunidad de la anotación
preventiva (con ocasión de la inscripción del CUC), forma y
contenido de las notificaciones y publicaciones así como la
conversión en definitiva de dichas anotaciones.
SANEAMIENTO CATASTRAL Y REGISTRAL
• Este procedimiento permite rectificar aunque exista
superposicion con los predios colindantes. En nuestro
concepto , como ha considerado el TR en las resoluciones
antes expuestas, es otra vía para lograr las rectificaciones
pero no excluye los medios anteriores que no cuentan con
CUC sino con planos visados o planos catastrales ordinarios.
CERTIFICADO CATASTRAL CON CUC
CERTIFICADO CATASTRAL CON CUC
ANOTACIÓN PREVENTIVA DE SANEAMIENTO CATASTRAL
INSCRIPCIÓN DEFINITIVA DE SANEAMIENTO CATASTRAL
 NORMATIVA

Decreto Supremo 005-

Ley 28294 (Publicada el Directiva 01-2007- Directiva 002-2013-
2006-JUS (Publicado el
21/7/2004) SUNARP/SN. SUNARP/SN
12/2/2006).

Reglamento de Nuevo Reglamento de

TUO del Reglamento
Inscripciones del Registro Inscripciones del Registro
General de los Registros
de Predios (aprobado por de Predios (aprobado por
Públicos (Publicado el
Res. 248-2008-SUNARP/SN Res. 097-2013-SUNARP/SN
21/3/2005).-
del 28/08/2008). del 03/05/2013).
ACTOS INSCRIBIBLES EN EL REGISTRO DE
PREDIOS

1. Inscripción del Código

Único Catastral.
2. Saneamiento Catastral
y Registral.
 CÓDIGO ÚNICO CATASTRAL
Es la IDENTIFICACIÓN alfanumérica de predios. El registro de predios
inscribe el código único catastral.

Es el código único de identificación predial, compuesto por doce (12) dígitos

alfanuméricos que vincula la información catastral con el Registro de
Predios.-

Su aplicación constituye el inicio del proceso de unificación de la

información catastral con el Registro de Predios y el SNCP.
CÓDIGO ÚNICO CATASTRAL
Esta Los primeros 8 dígitos corresponden al RANGO por distrito,
compuesto asignado por el SNCP con directiva (01-2006)
por 12
dígitos: Los últimos 4 dígitos serán asignados por cada Ente Generador
de Catastro, de acuerdo a las unidades inmobiliarias
físicamente independientes que existe en el PREDIO.

Es único e inequívoco, no existiendo dentro del territorio

nacional dos predios con el mismo código de identificación.-
SANEAMIENTO
CATASTRAL REGISTRAL

Información Discrepancia Información

registral catastral

Saneamiento Catastral Y
Registral
DISCREPANCIA ENTRE
REGISTRO Y CATASTRO
Discrepancia entre la información Registral y Catastral:
Resolución 651-2011-SUNARP-TR-L de 9/5/2011
"La anotación preventiva que da inicio al procedimiento de
saneamiento se efectuara dentro del procedimiento de
inscripción del CUC, cuando no sea posible la inscripción de
éste por existir discrepancia entre la información registral y la
catastral."
SANEAMIENTO CATASTRAL y REGISTRAL

Es el conjunto de procedimientos
técnicos y legales que se ejecutan de
manera progresiva, a fin de rectificar
las inexactitudes y actualizar la
información registral de un predio,
adecuándola a la realidad física del
mismo.
 SANEAMIENTO CATASTRAL Y REGISTRAL

Informe Técnico de Catastro

• El área de catastro de la Zona Registral respectiva verificará la existencia de
correspondencia o discrepancia entre la información registral y catastral del
predio sobre el cual se está solicitando la inscripción del CUC.
• En caso advierta discrepancia las comunicará debiendo darse inicio al
saneamiento catastral y registral.
• Dentro de este procedimiento el área de catastro deberá determinar los
titulares registrales y el verificador catastral a los titulares catastrales, a los
cuales se les hará llegar las notificaciones.
Reglamento de la Ley de Catastro y Directiva 02-2013-SUNARP/SN.
 TÍTULO INSCRIBIBLE: ANTES
• Reglamento: Art. 27: “… El Registro de Predios inscribe el CUC,
con la presentación de la Hoja Informativa Catastral y la
documentación requerida por las demás normas registrales …”
• Directiva 001-2007-SUNARP/SN: 5.1: “… El Código único
catastral – CUC del predio se inscribe en mérito del respectivo
plano catastral referenciado al Sistema de Referencia
Geodésica Oficial al que la entidad generadora de catastro le
ha asignado el CUC y, según corresponda, de la Hoja
Informativa Catastral contenida en la respectiva base de datos
catastral …”
 SANEAMIENTO CATASTRAL Y REGISTRAL

• Solicitud de inscripción del CUC.

Hoja Informativa Catastral emitida por la entidad generadora de catastro, según formato
ZONA establecido en la Directiva 03-2009.
CATASTRADA

• Solicitud de inscripción del CUC.

Plano Catastral y Digital, georeferenciado en el sistema geodésico oficial (WGS84) según formato
establecido por la Secretaría Técnica – SNCP, en el que se deberá identificar a los colindantes
ZONA NO catastrales y registrales y en donde deberá constar la asignación del CUC. El plano es elaborado y
firmado por el verificador catastral pero además visado por la municipalidad correspondiente.
CATASTRADA
ASIGNACIÓN DE CUC POR
SECRETARÍA TÉCNICA
• Resolución 894-2010-SUNARP-TR-L de 6/23/2010
Tribunal : LIMA
Sede : LIMA
Gerencia : PROPIEDAD INMUEBLE
Sumilla : CÓDIGO ÚNICO CATASTRAL
La Secretaría Técnica del SNCP sí se encuentra autorizada para asignar
de oficio el Código Único Catastral (CUC) bajo el supuesto establecido
en la segunda disposición transitoria del D.S. Nº 005-2006-JUS
mediante el cual se aprueba el Reglamento de la Ley que crea el
Sistema Nacional Integrado de Catastro y su vinculación con el Registro
de Predios - Ley 28294.
AUSENCIA DE INFORMACIÓN TÉCNICA DE
LOS COLINDANTES
• Caso: Resolución 646-2013-SUNARP-TR-L de 18/4/2013
“Revisados los informes técnicos emitidos por la Oficina de
Catastro, se advierte que en el Informe Técnico 544-2013-
SUNARP-Z.R.N°IX/OC del 14/1/2013 se ha señalado lo
siguiente:
 AUSENCIA DE INFORMACIÓN TÉCNICA DE
LOS COLINDANTES
“Colindante por el Fondo:
Tomo 578 Fojas 195 y continuación en la Partida N° 47512565 y sus
independizaciones (Cabe indicar que no es posible determinar qué
independizaciones colinden exactamente con el predio en consulta
debido a que no se cuenta con documentación gráfica según antecedente
registral)".
Como se advierte de dicho informe, el Área de Catastro ha señalado como
colindantes del fondo al predio inscrito en la Partida N° 47512565 y a los
inscritos en sus partidas independizadas, sin embargo ha dejado
constancia de que, por falta de información gráfica en los antecedentes
registrales, no puede especificar cuáles predios inscritos en dichas
partidas independizados son los colindantes exactos.
AUSENCIA DE INFORMACIÓN TÉCNICA DE
LOS COLINDANTES
• Resolución 646-2013-SUNARP-TR-L de 18/4/2013
La anotación preventiva que da inicio al procedimiento de
saneamiento catastral y registral se efectuara dentro del
procedimiento de inscripción de CUC, cuando no sea posible
la inscripción de éste por existir discrepancia entre la
información registral y la catastral. No constituye obstáculo
para la anotación preventiva, la falta de información técnica
en los antecedentes registrales de los predios colindantes.
 AUSENCIA DE INFORMACIÓN TÉCNICA DE
LOS COLINDANTES
• Resolución 646-2013-SUNARP-TR-L de 18/4/2013
“Por cuanto la notificación del inicio de dicho procedimiento
puede ser efectuada a los titulares registrales de los predios
inscritos en la partida matriz N° 47512565 y de los inscritos en
todas las partidas independizadas de esta, con lo cual se
garantiza que todos tomen conocimiento del procedimiento y,
de considerarlo pertinente, ejerciten los mecanismos previstos
en las normas de la materia para cautelar sus derechos”.
Solución del TR: Notificar a todos los propietarios de las partidas
independizadas.
AUSENCIA DE INFORMACIÓN TÉCNICA DEL
PREDIOS Y LOS COLINDANTES
• Resolución 2434-2014-SUNARP-TR-L de 19/12/2013
SANEAMIENTO CATASTRAL Y REGISTRAL "No constituye
obstáculo para la anotación preventiva de inicio de
procedimiento de saneamiento catastral y registral, la
ausencia de información técnica respecto al predio en estudio
y sus colindantes."
 NOTIFICACIÓN A
COLINDANTE
1. En el predio: solicitante y colindantes.

2. En el domicilio del DNI.

3. En el domicilio que conste en la escritura de constitución o modificación de estatutos. En caso no

se cuente, en el domicilio que consta en la página web de SUNAT.

4. En entidades del Estado, en su domicilio institucional.

5. En caso no se cuente con información de los colindantes registrales ni catastrales, se notificará a la

SBN.
Regulación en Directiva 002-2013-SUNARP/SN
NOTIFICACIÓN A
COLINDANTES CATASTRALES Y REGISTRALES

REGISTRAL: CATASTRAL:
determinado por el determinado por el
área de catastro de verificador o por el
cada zona registral EGC
DETERMINACIÓN DE LOS TITULARES
CATASTRALES DE PREDIOS COLINDANTES
• Resolución 1814-2011-SUNARP-TR-L:
“…No obstante, en lo que concierne al colindante registral por
la derecha, vemos que el área de Catastro señala una serie de
independizaciones, cuyos titulares no coinciden plenamente
con los enumerados en el plano de colindancia(…)
(…)por lo que se requiere la presentación de un nuevo plano
de colindancia, o documento análogo donde se indique los
presuntos titulares catastrales en su integridad (…)”.
FALTA DE NOTIFICACIÓN A LOS
COLINDANTES
• Resolución 261-2011-SUNARP-TR-L de 18/02/2011
En caso de saneamiento catastral y registral, en virtud a la Ley
28294 y normas reglamentarias, no debe ser materia de
observación la falta de notificación a los colindantes a que se
refiere el literal a) del numeral 5.5 de la Directiva 001-2007-
SUNARP/SN, por ser de exclusiva responsabilidad del Registro.
NOTIFICACIÓN EN EL PREDIO
• Resolución 756-2011-SUNARP-TR-L de 6/3/2011
Conforme a lo previsto por el artículo 62 DS 005-2006-JUS, la
notificación que realiza el Registrador al solicitante del
saneamiento catastral registral para que efectúe las
publicaciones en el diario oficial El Peruano y en otro de
mayor circulación, debe efectuarse en el predio objeto del
saneamiento.
SANEAMIENTO CON
SUPERPOSICIÓN EN NUEVA DIRECTIVA
• Artículo 5.3 de la Directiva 02-2013-SUNARP/SN:
“…Cuando el Informe técnico del área de Catastro determine
que la información contenida en el plano catastral grafica el
predio superpuesto con otros predios inscritos a nombres de
terceros, tal circunstancia deberá constar expresamente en el
asiento de anotación preventiva. En este caso, se extenderá
simultáneamente anotaciones de correlación que publiciten
tal circunstancia en las partidas involucradas.”