Facultad de Derecho

Curso Integrador

Caso N°5:
(¿Me bastará?)
Clase: Integrantes:
……………………………………………. Luis Zegarra Chavez
Docente: Mg. Alexander Joao Peñaloza Alejandra Guillen Vizcarra
Mamani Henry Sarmiento Chavez
Unidad: 3 Juliana Gómez Suarez

Instrucciones: Hola, lee el presente caso, analízalo conforma los conceptos doctrinarios conocidos durante tu quehacer universitario y a la luz
de la legislación de la materia y lo desarrollado en clase, resuelve el caso en forma personal según tu criterio, luego, una vez tengas una
postura sobre el caso y las eventuales alternativas de solución a las interrogantes que se han planteado, forma grupos de 4 integrantes,
comparte y debate tu postura personal sobre el caso. En grupo asuman una postura y expongan su punto de vista al salón.

I. Propósito
El alumno identifica las situaciones fácticas del problema planteado subsumiendo los hechos a las normas jurídicas existentes, e identifica las
instituciones jurídicas vinculadas al caso

II. Descripción o presentación del caso

CASO: “¿Me bastará?”
Juan, un joven empresario, al término de la cuarentena del COVID – 19, desea aprovechar la oportunidad del mercado inmobiliario,
pues se evidencia una baja en el precio de los inmuebles, por lo que al revisar el diario El Pueblo, encuentra varios avisos de venta de
bienes inmuebles, procediendo a contactarse con diferentes vendedores, averigua el precio de los mismos, y finalmente se inclina por
comprar un bien inmueble ubicado en la Urb. Los Cedros del Distrito de Yanahuara, acordando con el vendedor la transferencia del
bien a un valor ascendente de USD 400,000.00 dólares americanos (CUATROCIENTOS MIL CON 00/100 DÓLARES
AMERICANOS), por lo que toma las siguientes precauciones
1. Recaba una constancia de identidad del vendedor en el Reniec
2. Recaba la partida registral, donde se desprende del análisis de los asientos registrales que el titular registral efectivamente es el
vendedor, en este caso Pablo

Ahora bien de la información que aparece en el RENIEC, se desprende que el estado civil de Pablo es el de casado, al requerirle a
Pablo, que debe firmar la minuta y la escritura pública su cónyuge, en este caso, María; Pablo aduce que ya se ha divorciado de María,
que si bien no modifico la información de RENIEC, si inscribió en el registro personal el divorcio, y que el bien materia de venta es un
bien adquirido por herencia de su padre

Asimismo de la información que aparece en los títulos archivados se desprende que obra en el registro la inscripción de la resolución
judicial por la cual se le declara heredero a Pablo y a Josefina, quien en vida fuera su madre, la misma que acaba de fallecer en julio del
2020 a causa del COVID – 19

Acreditándole Pablo a Juan, que ya inició el tramite de sucesión intestada de su madre, y que es hijo único; por lo que Juan queda
convencido de realizar la compra, una vez Pablo inscriba en el Registro Público la sucesión intestada de su madre Josefina, por lo que
celebran un contrato de promesa de compra – venta con arras

Una vez inscrito la sucesión intestada, es que tomando seguridad Juan que Pablo reúne todos los requisitos para que la venta sea válida,
decide celebrar el contrato, no procediendo a verificar la posesión del bien inmueble, pues tuvo que viajar de urgencia a la ciudad de
Lima, en la tarde del día que Pablo le propuso ir a verificar las instalaciones del inmueble, pues cuando Juan se apersono al inmueble
para contactar con el que aparecía como vendedor en el aviso del Diario El Pueblo, encontró justo en la entrada de la casa a Pablo, por
lo que no considero que sea relevante verificar el bien; celebrándose la escritura pública en la tarde de ese día

Datos relevantes
 Determina los datos relevantes del caso
 bien adquirido por herencia de su padre
 celebran un contrato de promesa de compra – venta con arras
 no procediendo a verificar la posesión del bien inmueble
 divorciados
III. Consignas o preguntas reflexivas o actividades de resolución
III.1. De presentarse un tercero que adujera ser el verdadero propietario, pues aduce este (Ángel) que Pablo le vendió el
bien en anterioridad, contando para tal efecto con una escritura pública de una semana anterior a la escritura pública
celebrada por Juan, tomando en consideración que Ángel no llego a inscribir la compra del bien en el registro, y Juan sí.
Toma en cuenta que apenas Ángel celebró la escritura pública, inmediatamente tomo la posesión del bien, bajo este caso.
¿Juan estaría protegido por el art. 2014 del C.C., o no?
Es entonces que juan es fue el primero en regístralo, sin saber tener en cuenta que ya había sido vendido a otra persona el artículo
2014 del cc, De acuerdo a este principio de buena fe registral, La buena fe del tercero se presume mientras no se prueba que
conocía la inexactitud del registro.

Ya habiendo tenido que cerciorase que este sin efectos adversos para que se configure un fraude no confirmo si el señor Ángel
esta en posesión de la propiedad.
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2668-2014- lima

- Según la STC. 018-2015.

Según fundamento 54: esta forma, únicamente podrá considerarse configurada la buena fe del tercero, en estos supuestos,
cuando la apariencia de titularidad sea tal que, razonablemente, no sea posible para el común de las personas identificar la
inexactitud del registro por causa de falsificación de documentos y suplantación de identidad.

Para que finalice un contrato es necesario registrar el acto de la compraventa en la SUNARP, de manera que pueda ser de
conocimiento público y cuente con todos los mecanismos de seguridad jurídica que brinda el registro.

III.2. ¿De presentarse pretender la esposa de Pablo, iniciar acción alguna de nulidad por la venta del bien, procedería o
no la demanda, está a su criterio sería declarada fundada o no?

Se declara improcedente por que no cumple con condiciones acción, no es titular del derecho, ya que la propiedad es un bien
adquirido por herencia y ellos se divorciaron, con la finalidad de poder fundamentar nuestra respuesta la base legal de artículo 427,
la cual habla acerca de la Improcedencia de la demanda, específicamente cuando “no existe legitimidad para obrar por parte del
accionante”.
Asimismo, mediante la Cas-2060-2017-CALLAO menciona que: “la legitimidad para obrar es tener facultad, de poder afirmar, en
demanda, ser titular de un determinado derecho subjetivo material que será objeto de pronunciamiento de fondo. Tal facultad no se
refiere al hecho en sí, sino se refiere únicamente a la posibilidad de recurrir al Poder Judicial, afirmando tener derecho a algo o
sobre algo, en su caso, como parte demandante consiste en ser la persona que de conformidad con la relación sustancial está
legitimada para que por sentencia de fondo o mérito se resuelva si existe o no el derecho o la relación jurídica sustancial pretendida
en la demanda.”
Por otro lado, Juan Montero Aroca menciona que: “La capacidad para ser parte se encuentra en la aptitud para ser titular de los
derechos, cargas y obligaciones que se derivan de la relación jurídica que es el proceso y es el correlativo en el campo procesal de
la capacidad jurídica civil, mientras que la capacidad para comparecer en juicio lo es de la capacidad de obrar y atendiendo a la
posibilidad de realizar con eficacia los actos procesales.”
En consecuencia, teniendo lo regulado a través en derecho comparado, el art. 1346 del Código Civil español dice: ...son privativos
de cada uno de los cónyuges:(...) Los que adquiera después por título gratuito..." Entonces, pesar de que dos personas hayan
contraído matrimonio en régimen de gananciales, los bienes o derechos que cualquiera de ellas adquieran a título gratuito por
medio de la institución de la herencia. Mientras que, en lo que respecta a nuestra legislación podemos decir que el art. 302
menciona que: “Son bienes propios de cada cónyuge: los que adquiere durante la vigencia del régimen a título gratuito”

III.3. ¿De haber sido el asesor legal de Juan, que medidas hubieses tomado?

Primero cerciorarse si el bien propio está registrado en registro de posesión, los asientos registrales y los títulos archivados.
Segundo, comprobar si el inmueble tiene alguna carga o gravamen.
Para poder fundamentar nuestra posición es necesario citar a Hubert Alejo Zea, quien menciona que los requisitos para poder lograr
la buena fe registral son necesarios tres requisitos: En primer lugar, haber adquirido el título oneroso, por lo que si cumpliría con el
presente requisito. En segundo lugar, revisar los registros públicos, los asientos registrales y títulos archivados, por lo que no fue
negligente y no revisó los asientos registrales y títulos archivados, supuesto en el cual de ninguna forma podría alegar ser tercero de
buena fe registral. En tercer lugar, la inexactitud del registro, donde menciona que revisar los asientos registrales y títulos
archivados debe validar tal información en el contexto de la realidad, por lo que, en un caso de transferencia de un bien inmueble,
lo mínimo y razonable que se puede exigir al adquirente es que se haya cerciorado quien se encontraba en posesión del mismo y
averiguar a título de quien estaba.
Por ello, ante esto Juan debió conocer los requisitos antes mencionados materializados en la legislación mediante el art. 2014 que
menciona: “El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades
para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante
por virtud de causas que no consten en los registros públicos. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía
la inexactitud del registro.” amparándonos también en la STC 085-2015-PI/TC

III.4. ¿Si fueras asesor de Ángel, que acción judicial ejercerías y cuáles serían los fundamentos de tu demanda?
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Se aplicaría el artículo 2014° para demostrar que juan no se configura con un tercero de buena fe que adquiere la propiedad puesto
que recae en el erro de no haber revisado quien tiene la posesión del inmueble por lo cual, se perdería la inscripción ante los
registros públicos ante este hecho se aplicaría el artículo 1135° del código civil el cual tipifica la concurrencia de acreedores el
cual señala lo siguiente: Cuando el bien es inmueble y concurren diversos acreedores a quienes el mismo deudor se ha obligado a
entregarlo, se prefiere al acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito o, en defecto de inscripción, al acreedor
cuyo título sea de fecha anterior. Se prefiere, en este último caso, el título que conste de documento de fecha cierta más antigua.
Por lo tanto, juan al no contar con la inscripción ante los registros públicos, el mejor derecho de propiedad le correspondería a
Ángel puesto el posee el documento de fecha cierta mas antiguo, el cual seria el contrato de compraventa celebrado por su persona
y pablo.
Por otro lado, también se podría plantear la nulidad de acto jurídico y por consecuencia la cancelación del asiento registral.
La nulidad de acto jurídico se encuentra tipificada en el artículo 219° del código civil, invocando la tercera causal descrita en este
articulo “Cuando su objeto es física o jurídicamente imposible o cuando sea indeterminable. Siendo esta la mas adecuada para le
acaso propuesto, recordemos que la nulidad de acto jurídico en palabras de Lizardo Taboada: el negocio jurídico nulo es aquel al
que le falte un elemento, o un presupuesto, o un requisito, o sea contrario a las leyes que interesan al orden público o a las buenas
costumbres, o cuando infrinja una norma imperativa.
Teniendo en cuenta la doctrina y la base legal de la nulidad de acto jurídico proponemos como pretensión accesoria la cancelación
del asiento registral que se encuentra a favor de juan.
La resolución N°136-2007-SUNARP-TR-L del 5 de marzo del 2007 señala “La sentencia firme que declara la nulidad de una
transferencia de dominio, cualquiera sea el rubro en que se encuentre inscrita, retrotrae sus efectos a la fecha del asiento de
presentación de la anotación de la demanda respectiva, enervando los asientos registrales incompatibles que hubieran sido
extendidos luego de la referida anotación, tales como transferencias de propiedad, embargos, hipotecas, etc. En consecuencia, en la
expedición de certificados de dominio y de gravámenes no serán considerados dichos asientos enervados”
Esto quiere decir que una vez nuestra pretensión principal tenga la condición de fundada se podrá proseguir con la cancelación del
asiento registral que esta a favor de juan, y así logrando que dicho asiento este en nombre de Ángel el cual el verdadero dueño de
la propiedad del caos planteado

III.5. ¿Si fueras asesor de Juan, que acción judicial ejercerías y cuáles serían los fundamentos de la demanda?

Reivindicación:
La sala civil transitoria de la corte suprema ha expresado a través de la casación n°3312-2013 Junín, que un “Un proceso de mejor
derecho de propiedad no puede resolverse sobre la base de las reglas de concurrencia de acreedores (previstas en los artículos 1135
y 1136 del Código Civil), pues estas se encuentran previstas para resolver situaciones de tipo obligacional. Para solucionar el
mencionado conflicto sobre derechos reales deberán aplicarse solo las reglas de los artículos 923 y siguientes del Código Civil
(referidos a la propiedad) y el artículo 2014 del mismo cuerpo legal (principio de buena fe pública registral). 

III.6. Vincula el caso a los demás ejes temáticos del curso

IV.Resultados/conclusiones
Concluida la actividad deberán exponer los puntos hallados ante el salón

V. Actividades complementarias para realizar (opcional)

V.1. Lectura de la STC. 085-2015-PI/TC
V.2. Análisis del material desarrollado en clase