3/1/2018 El contrato de compraventa de terreno en Perú
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El contrato de compraventa de terreno
en el Perú
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Que dice la ley sobre el contrato de compraventa de terreno
Un terreno es un bien inmueble, por lo
tanto a la compraventa del mismo le serán
aplicables las reglas correspondientes a la
compraventa de bienes inmuebles.
En ese marco, empecemos recordando
qué nos dicen las normas peruanas con
respecto al contrato compraventa de
bienes.
La ley señala que el contrato de compraventa es el acuerdo en virtud del cual un sujeto
denominado vendedor se obliga a TRANSFERIR LA PROPIEDAD de un bien a otro sujeto (el
comprador) a cambio del pago de su precio en dinero. Siendo así, cuando el objeto que
será transferido sea un bien inmueble estaremos frente a un contrato de compraventa de
bien inmueble.
Así también, en la ley exige que el contrato de compraventa de bienes inmuebles tenga –
necesariamente- forma escrita. Por lo tanto, cuando queramos comprar o vender un
terreno – inevitablemente- tendremos que realizar la nada sencilla tarea de REDACTAR un
contrato de compraventa. Y no solamente eso, sino que, además debemos elevar dicho
documento a una escritura pública.
Sobre la base de estas ideas, en las líneas que siguen desarrollaremos, las consideraciones
más importantes sobre el contrato de compraventa de un terreno.
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Quién puede hacer un contrato de compraventa de terreno
Pueden celebrar un contrato de compraventa de terreno cualquier sujeto que sea
propietario de un terreno o que tenga el poder legal para enajenarlo. En caso de que el
vendedor sea una persona jurídica esta podrá hacerlo siempre y cuando el bien forme
parte del patrimonio de la persona.
Qué elementos deben aparecer en un contrato de compraventa
de terreno
No dejaremos de insistir en la idea de que
es distinto el acuerdo celebrado (el
contrato) que la forma en la dicho acuerdo
se ha expresado (la forma del contrato).
En ese sentido, como lo mencionamos, la
ley exige que el acuerdo de compraventa
de un bien inmueble se exprese de
manera escrita, se constituya una minuta
y que posteriormente se eleve a escritura
pública.
Bajo esta premisa, debemos saber que el contrato de compraventa de bien inmueble está
constituido por una serie de elementos de cuya concurrencia depende su validez. Estos
elementos deben estar correctamente expresados en la redacción del contrato.
Los elementos a los que se hace alusión son los siguientes:
Los sujetos
Son los titulares de los derechos y obligaciones derivados del contrato de compraventa.
Los sujetos del contrato de compraventa son EL VENDEDOR Y EL COMPRADOR.
Ambos deberán estar correctamente identi cados en el documento en el que conste el
acuerdo, con sus respectivos documentos de identidad (o RUC, en caso de que alguna de
las partes sea una persona jurídica) y sus domicilios.
No tendrá ningún valor legal aquel contrato en el que no se haya cumplido este requisito.
El objeto de la transferencia – El terreno
Es el bien cuya propiedad será transferida. En la redacción del contrato deberá incluirse
necesariamente la descripción del bien que se pretende transferir. La descripción deberá
ser lo más clara posible. En ella deberá constar su ubicación, sus dimensiones y las
condiciones en las que se encuentra el terreno.
El precio del terreno
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Es el valor del bien expresado en dinero. El monto que se constituye como el precio del
terreno también deberá constar en el documento de manera precisa.
La transferencia de la propriedad
Es la obligación principal del vendedor. En la redacción del contrato se deberá indicar el
momento y el lugar en el que se hará entrega del bien.
La forma de pago
Es el modo en el cual el comprador cumplirá con su obligación principal, esto es, con el
pago del precio del bien.
En el contrato deberá indicarse cuál será la modalidad de pago del precio del terreno. Si
será al contado o por armadas. En caso de que se haya acordado de que el pago se realice
por armadas, se deberá indicar también las fechas en las que se realizarán los pagos
parciales.
Los gastos tributarios
El pago de los tributos son obligaciones secundarias derivadas del contrato. Sin embargo
en la compraventa de inmuebles adquieren gran relevancia. Siendo así, en documento que
se redacte se deberá indicar quién deberá asumir dichos gastos.
Porque es mejor pasar por un abogado para la redacción de un
contrato de compraventa de terreno
El objetivo de los sujetos que están inmersos en la compraventa de terreno es que dicha
operación económica se realice de manera satisfactoria, sin correr riesgos de ningún tipo,
ni legales, ni pecuniarios.
Siendo así, la única forma de garantizar que dicha operación se realice de manera
satisfactoria en el aspecto legal, será que la redacción del contrato sea realizada por un
abogado especialista en derecho inmobiliario. Solamente un profesional estará en
condiciones de saber cuáles son las clausulas más convenientes y en qué forma
expresarlas en el contrato.
Además de ello, como lo dijimos, el contrato de compraventa deberá elevarse a escritura
pública y para ello deberá elaborarse una minuta y a su vez la minuta tendrá que estar
rmada por un abogado, siendo esta otra de las razones por la que se hace necesaria la
participación de un abogado en la compraventa de inmuebles.
Cuánto cuesta un contrato de compraventa de terreno con un
abogado inmobiliario
La redacción de un contrato de compraventa de un terreno tendrá un costo aproximado
de 50 a 100 dólares. Se debe tener en cuenta que para la constitución de la minuta es
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indispensable la rma de un abogado
Modelo de contrato de
compraventa de terreno
SEÑOR NOTARIO:
Sírvase Ud. extender en su Registro de
Escrituras Públicas, una de Compra
Venta que celebran de una parte, don_____________, peruano, soltero, de ocupación
empleado, identi cado con _______con domicilio en Calle ___________________, a quien en
adelante se le denominará EL VENDEDOR y de la otra parte _______________, peruana,
de ocupación empleada, identi cada con _____________ de estado civil soltera, con
domicilio en_______________, Departamento y Provincia de Lima, a quien en adelante se
le denominara LA COMPRADORA; en los términos y condiciones siguientes: ————–
PRIMERO
ANTECEDENTES: EL VENDEDOR es propietario del terreno ubicado en
_____________________.
El derecho de propiedad, área, Linderos y Medidas Perimétricas del Inmueble antes
mencionado se encuentra debidamente inscrito en la Partida __________________ del
Registro de Propiedad Inmueble de la Zona ______________ Sede Lima O cina Registral
Cañete.
SEGUNDO
TRANSFERENCIA: Por el mérito de este contrato EL VENDEDOR da en venta real y
enajenación perpetua a favor de LA COMPRADORA, el inmueble descrito en la
cláusula anterior; comprendiéndose en dicha venta, todo lo inherente y accesorio a las
propiedades materia de compra venta.
TERCERO
PRECIO: El precio total de venta por el inmueble antes descrito y pactado de común
acuerdo es de _______________que serán cancelados en su totalidad por LA
COMPRADORA a la rma de la Escritura Pública, mediante cheque de Gerencia de una
entidad nanciera, girado a favor del VENDEDOR, sin más constancia de entrega y
recepción de dicha suma que las rúbricas puestas por ambas partes en la respectiva
Escritura Pública, quienes a su vez declaran que la entrega del referido cheque tendrá
efecto cancelatorio conforme a ley.——————————————————-
CUARTO
EQUIVALENCIA DE PRECIO Y BIEN : Ambas partes declaran que la venta se realiza AD
CORPUS y que existe la más justa y perfecta equivalencia entre el precio pactado y el
valor real del inmueble, materia de venta, y que si alguna diferencia hubiere de más o
de menos que al momento no se advierte se hacen de ella mutua gracia y recíproca
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donación, renunciando desde ahora en forma expresa a toda acción o excepción que
por error, dolo, u otra causa cualquiera tienda a invalidar este contrato, así como a los
plazos para interponerlas.-
QUINTO
SANEAMIENTO DE LEY: EL VENDEDOR declara que sobre el inmueble que enajena no
pesa carga, embargo, medida judicial o extrajudicial, ni gravamen alguno que en
cualquier forma afecte o limite el derecho de su libre uso y disposición. En todo caso
EL VENDEDOR, se obliga al saneamiento de ley en caso de evicción.
SEXTO
CARGAS DEL INMUEBLE: EL VENDEDOR asume en forma exclusiva cualquier adeudo
que estuviere pendiente de pago respecto a tributos scales y/o municipales. Todos
estos conceptos, que se generen con fecha posterior a la suscripción de dicho
documento, serán de cargo exclusivo de LA COMPRADORA.
SÉPTIMO
COMPETENCIA: Los contratantes se someten expresamente a la competencia y la
jurisdicción de los Jueces y Tribunales de Lima, para el caso improbable de un litigio
derivado de cualquier efecto producido como consecuencia de la celebración del
presente contrato, renunciando de este modo a otro posible fuero que en el futuro
pudiera invocarse.——
OCTAVO
GASTOS NOTARIALES Y REGISTRALES: Todos los gastos que en su oportunidad
irrogue la elevación a Escritura Pública de la respectiva minuta de compra venta, tales
como derechos notariales y derechos registrales, serán asumidos exclusivamente por
LA COMPRADORA.———————————————————————————————-
Sírvase Ud. Señor Notario, agregar lo que fuera de ley, y enviar los partes
correspondientes al Registro de la Propiedad Inmueble para su correspondiente
inscripción.————————-
Lima, _____________
_________________
EL VENDEDOR LA COMPRADORA
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