Universidad ESAN

F-8462

Rev. 21 de abril de 2009

CARLOS AGUIRRE

CASO: REMODELACIN Y AMPLIACIN DE LOCAL: DE

SANTA ISABEL A PLAZA VEA 1/

INTRODUCCIN
Estamos a fines del ao 2004 y el sector del retail (groceries) viene creciendo desde
hace algunos aos de manera muy dinmica, como resultado de entre otros factores: i) cambio
de los patrones de consumo, ii) aumento de la demanda interna y iii) rivalidad entre las
empresas que operan en dicho sector.

Supermercados Peruanos S.A. es la segunda empresa en el sector y la que ha

experimentado en los ltimos aos el mayor crecimiento. Se espera que la empresa gracias al
crecimiento esperado del sector (penetracin en el Per es muy baja comparada con los pases
de Sudamrica), a un plan de inversiones muy agresivo para los prximos 5 aos y a la calidad
de su equipo directivo aumente notablemente su valor de mercado debido al valor actual de
sus oportunidades de crecimiento.

Dentro de sus planes de inversin estaba la realizacin de varios proyectos, entre los
cuales se encontraba la remodelacin y ampliacin del local la Bolichera. El proyecto consista
en reconvertir un formato o presentacin de local o tienda en otro de mayor y mejor aceptacin
(pasando del formato Santa Isabel al formato Plaza Vea) y de ampliacin (pasando de ser un
Supermercado a un Hipermercado). El local la Bolichera se ubica en surco (Ver anexo 1).

La decisin de reconversin responde estratgicamente a la necesidad de crear

barreras a la entrada a nuevos competidores. Adems, la tienda se encuentra
estratgicamente ubicada (atiende a Surco y es la puerta de entrada al Cono Sur), siendo sub-
aprovechada bajo el formato Santa Isabel (Supermercado), decidindose transformarlo a Plaza
Vea (Hipermercado) debido al xito alcanzado por este formato (Ver anexo 2) 2.

El mercado del retail ofreca una gran oportunidad como negocio debido a su gran
potencial de crecimiento sustentado en la baja penetracin existente en comparacin con el
resto de pases de la regin (Ver anexo 3).

1 Caso prctico creado por el Prof. Carlos Aguirre. Lima, Universidad ESAN, 2008. El caso ha sido
preparado por Carlos Aguirre Gamarra nicamente para su discusin en clase. No es el objetivo del
mismo ser fuente de datos primarios y/o reales o servir de modelo de una buena o deficiente
administracin, evaluacin, anlisis o toma de decisin. El caso presenta mediante su desarrollo y/o
discusin, alternativas que busquen profundizar la comprensin de los alumnos en la aplicacin de
herramientas y el entendimiento de diferentes aspectos en el negocio del supermercadismo.
2
El anexo 2 muestra como las ventas se incrementan con la remodelacin y ampliacin de los locales,
al pasar estos del formato Santa Isabel a Plaza Vea.
Caso Remodelacin y ampliacion de local: de Santa Isabel a Plaza Vea - F-8462 Pg. 2.-

El formato Plaza Vea se dirige al segmento denominado C, distinguindose del

formato Santa Isabel por: i) ser amplio, ordenado, limpio, agradable e iluminado y ii) su atencin
juvenil y dinmica.

VISION GENERAL DE LA EMPRESA Y DEL SECTOR

Antecedentes e informacin general de la compaa

Supermercados Peruanos S.A. (SPSA) es la segunda cadena de supermercados en el

Per, y se espera que cierre el ao 2004 con ventas anuales de aproximadamente US$ 296
millones y operando en la zona metropolitana de Lima el siguiente numero de locales:

10 hipermercados bajo el nombre Plaza Vea

17 supermercados bajo el nombre Santa Isabel
6 tiendas de descuento (minimarkets) bajo el nombre Minisol

SPSA inici sus operaciones con el nombre de Supermercados Santa Isabel S.A. en
1993, cuando la cadena de supermercados chilena Santa Isabel adquiri los supermercados
que pertenecan a la empresa peruana Scala. La cadena creci durante la dcada de los
noventa mediante la adquisicin de las cadenas Mass y Top Market, y el arrendamiento del
supermercado San Jorge. Gracias a estas adquisiciones, SPSA se consolid como la segunda
cadena de supermercados en el Per.

En 1998, el grupo holands Royal Ahold, tercer minorista del mundo, se convirti en co-
propietario de Santa Isabel, y fue incrementando su participacin hasta asumir el control total
de la empresa en mayo del 2002. Bajo la administracin de Ahold, la empresa lanz
exitosamente el formato de hipermercados Plaza Vea. A inicios del ao 2003, Ahold tom la
decisin de vender sus operaciones en Sudamrica.

El 11 de diciembre del 2003, el grupo financiero Interbank y el fondo de inversiones

Compass Capital Partners Corp adquirieron la totalidad de las acciones de Supermercados
Santa Isabel, brindando a la empresa el respaldo financiero y el prestigio necesarios para
continuar con el proceso de expansin iniciado por Ahold.

En marzo de 2004, la Junta General de Accionistas decidi cambiar la denominacin

social de Supermercados Santa Isabel S.A. por Supermercados Peruanos S.A.

La composicin accionara es la siguiente:

Accionista Participacin % Nacionalidad

Interseguro Compaa de Seguro de Vida 47.94% Peruana
Compass Capital Partners Corporation 38.70% Panamea
Banco Internacional del Per 11.98% Peruana
Otros 1.38% Peruana

Anlisis y evolucin del sector del Retail (Grocery)

Para el ao 2004 se esperaba que la economa peruana creciera en ms del 5%,

superando al crecimiento del ao anterior. Los componentes que ms influiran en esta
expansin serian las exportaciones y la inversin privada, con tasas de crecimiento de
aproximadamente 12.5% y 8.7%, respectivamente.

Estos indicadores favorables en cuanto al crecimiento de la inversin, demanda interna

y consumo interno se reflejaran en proyectos de expansin en el sector de abarrotes y en
proyectos de expansin en el sector de los supermercados e hipermercados.
Caso Remodelacin y ampliacion de local: de Santa Isabel a Plaza Vea - F-8462 Pg. 3.-

Cabe mencionar que mientras la economa creci aproximadamente en un 5%, los

supermercados crecieron alrededor de 10% en los ltimos aos. En el ao 2004 las ventas en
Supermercados ascenderan a aproximadamente 965 millones de dlares, mostrado una
subida de 7 por ciento respecto al 2003, ao en que las ventas alcanzaron 890 millones de
dlares (800 millones de dlares en el 2002).

Aunque la tendencia es abrir ms sper e hipermercados para atender al consumidor

moderno, la tradicin de compra en las bodegas an no se ha perdido existiendo tres clases
de bodegas: i) las tradicionales que atienden al pblico detrs del mostrador y tienen una gran
variedad de productos; ii) los minimarket (utilizan el mismo sistema de los supermercados y sus
productos estn en gndolas) y iii) las bodegas de tipo ventana que son las que no tienen un
lugar de exhibicin pero la gente sabe que en dicha casa expenden productos. Es importante
mencionar que las tradicionales son las que lideran el mercado (se calcula que en Lima hay
alrededor de 40 mil).

Sin embargo, es de destacar que la tendencia es hacia la compra en Supermercados e

Hipermercados. Tal como presentamos en el punto siguiente la penetracin es muy baja en el
Pas con respecto a otros pases de Amrica Latina. Conforme la economa crezca y con ello
los ingresos y se cambien los patrones de consumo, esta diferencia se ira acortando.

Participacin

La participacin de los supermercados en el Per se encuentra repartida en tres grupos (Ver

figura 1):

Figura 1: Participacin de mercado

PARTICIPACION DE MERCADO

5% 63%

32%

Grupo Wong SPSA Tottus

Fuente: Diario El Peruano, Suplemento de Econ. Y Negocios, 25 de febrero de 2005 (Datos 2004)

En menos de diez aos el nmero de locales ha aumentado en ms del doble pasando

de 31 locales en el ao 1997 a 65 locales al ao 20043.

3
De los 65 locales, Supermercados Peruanos tiene 34, con sus tiendas Santa Isabel (18), Plaza Vea
(10) y Minisol (6); mientras que Corporacin Wong tiene 28 locales con sus supermercados E. Wong
(12) hipermercados Metro (16); por ltimo el grupo Saga Falabella cuenta con tres
hipermercados Tottus (En diciembre de 2004 el Grupo Wong abri un nuevo
Caso Remodelacin y ampliacion de local: de Santa Isabel a Plaza Vea - F-8462 Pg. 4.-

Nivel de Penetracin

Tal como se ha mencionado anteriormente, la tasa de penetracin de los

supermercados e hipermercados en las ventas minoristas es muy baja en el Per con respecto
al resto de pases latinoamericanos (Ver anexo 3).

El aumento del rea de ventas y nmero de locales es un factor clave para mantener o
incrementar la participacin de mercados de los operadores por lo que es necesario que estos
obtengan financiamiento a fin de mantener el ritmo de crecimiento apropiado en relacin a su
competencia. Los analistas coinciden en que la expansin de los supermercados e
hipermercados se dirigir ms hacia los conos, particularmente a los niveles C y D, donde se
concentra la mayor parte de la poblacin, y a provincias.

El Per con tan pocos supermercados e hipermercados tiene aspiraciones ms

entusiastas de crecimiento en este sector lo cual parece haber sido percibido por el Grupo
Saga Falabella, grupo que no tiene inversiones en supermercados en ningn lugar del resto de
la regin y ha elegido al Per para sus primeros proyectos.

Una encuesta del libro Ciudad de los Reyes, precisa que los sistemas tradicionales de
venta como las bodegas solo tienen como nico atributo importante y diferenciador el estar
cerca de la casa, mientras que ambulantes y mercados son visitados slo por ser econmicos.
Todos los aspectos positivos (puestos en relieve mediante encuestas) como calidad, higiene,
variedad y comodidad estn relacionadas directamente con los sistemas modernos, lo que
demuestra que de haber mayor oferta, sern altamente preferidos por los pobladores al ser
estos cada ms sofisticados y exigentes.

En resumen, el sector es muy dinmico y con extraordinarias oportunidades de

crecimiento.

Evolucin y Perspectivas del Sector

Para el ao 2005 se espera que los hipermercados tengan un crecimiento fuerte y por
encima de los supermercados y que las ventas superen los mil millones de dlares, lo que
llevara a elevar el nivel de penetracin al 30% de las ventas minoristas.

La Corporacin E. Wong ha adelantado que en el 2005 abrirn ms sucursales,

esperndose una mayor participacin del formato Metro.

Asimismo, se proyecta que supermercados Santa Isabel e hipermercados Plaza Vea

registren este ao un incremento aproximado de 10% en sus niveles de ventas. El grupo ha
previsto la apertura de dos nuevos hipermercados, habindose ya inaugurado el local ubicado
en La Molina. En una entrevista en el diario Gestin el Sr. Norberto Rossi, Gerente General de
SPSA inform que en el ao 2005 esperan invertir agresivamente en la ampliacin y apertura
de nuevas tiendas (se encuentra en cartera la conversin de dos supermercados Santa Isabel
en hipermercados Plaza Vea para el tercer trimestre de 2005). Manifest que el foco de
concentracin del grupo son los hipermercados por ser ms rentables por su tamao y
canalizar entre el 40% y 50% de las ventas totales. Finalmente, estim que el grupo alcanzara
una facturacin de US$ 300 millones en el 2005, representado un incremento del 10%
respecto al ao anterior. Agreg que su ingreso a provincias podra darse en el lapso de tres a
cuatro aos, luego de conseguir un 60% de participacin en Lima.

establecimiento de tiendas Wong ubicado en el centro comercial Sur Plaza Asia, con el que
incorpor 2,500 metros cuadrados a los 130 mil que tena como piso de venta).
Caso Remodelacin y ampliacion de local: de Santa Isabel a Plaza Vea - F-8462 Pg. 5.-

Las empresas operando actualmente en el sector tienen un agresivo plan de

crecimiento para los prximos aos a fin de incrementar su participacin o conservarla y para
establecer una barrera de entrada a potenciales competidores. Cabe mencionar que la
empresa SPSA es la que ms ha crecido en los ltimos aos y tiene un plan de crecimiento
muy importante hasta el ao 2009, el cual esta en marcha desde el ao 2004.

Las cadenas chilenas importantes como Pre Unic y Casa & Ideas han manifestado en
los medios masivos su inters en ingresar al mercado peruano en el 2005.

Anlisis FODA de Supermercados Peruanos S.A.

El anlisis FODA se puede apreciar en el anexo 4. La Misin, Visin, Valores de la

empresa se presentan en el anexo 5. Asimismo debemos resaltar que la estrategia de
crecimiento de la empresa se sustenta en la operacin y desarrollo de su formato principal:
Plaza Vea (Ver anexo 6).

Factores crticos del xito (FCE)

Los Factores crticos del xito de Supermercados Peruanos S.A. son los siguientes:

Ofrecer productos de calidad en base una buena gestin comercial y relaciones con los
proveedores.
Precios competitivos.
Ubicacin geogrfica estratgica de las tiendas.
Presentacin agradable de la tienda al cliente (Organizacin de los productos, sealtica,
abastecimiento de gndolas, limpieza, iluminacin, etc).
Adecuada y amable atencin al cliente por parte del personal de la tienda.
Capital Humano de primer nivel (Ver anexo 7).

Estos factores determinarn una buena experiencia de compra para el cliente y de esta
manera percibirn a Supermercados Peruanos S.A. como una imagen de marca superior.
Anlisis de las Cinco fuerzas (Ver figura 2)

Intensidad de la Rivalidad

La participacin se ha visto redefinida por la entrada de un nuevo competidor a este

sector de supermercadsmo. Tottus, seguir incrementado su participacin ya que espera
superar 27 millones de dlares en ventas anuales en el 2005. El lder del sector es el Grupo
E.Wong seguido de Supermercados Peruanos S.A. que es la compaa que viene
implementando un plan de expansin desde el 2001. SPSA se encuentra en pleno proceso de
expansin mediante un plan de inversiones programada hasta el 2009. El sector se maneja
principalmente en base a costos variables y los mrgenes se reducen mediante la
competencia, lo cual reduce significativamente la rentabilidad. Adems existen barreras a la
salida (costos hundidos) que hacen relativamente costoso salir del sector (negociaciones,
contratos futuros, etc).

El objetivo del sector es llegar a los niveles socioeconmicos B, C y D, siendo estos

donde se concentran la mayor parte de la poblacin.

Todo lo anterior implica una gran intensidad competitiva que se incrementa con los
planes de expansin y remodelaciones, ante la espera del incremento de la penetracin en el
sector. Esto reduce los mrgenes y los niveles de rentabilidad actuales obligando a racionalizar
los costos operativos. Las empresas esperan que en el mediano y largo plazo los niveles de
rentabilidad mejoren junto con el crecimiento del mercado.
 Caso Remodelacin y ampliacion de local: de Santa Isabel a Plaza Vea - F-8462 Pg. 6.-

Figura 2: 05 Fuerzas de Porter

Nuevos Ingresos (Barreras a la

entrada).

1. Estrechez de Mercado
Empresas Grandes no
generan Economas de
escala.
2. Escasez de terrenos para
nuevos Hipermercados.
3. Costos Hundidos
Costos de salida.

Intensidad de la
Proveedores. Clientes.
rivalidad.
1. Competidores y
1. Alto poder de 1. Sin capacidad de
participacin:
negociacin con integrarse hacia
E.Wong (63%)
los proveedores. atrs.
SPSA (32%),
En cuanto a 2. Atomizado. Sin
Tottus (5%)
precio y calidad. poder de
2. Agresividad en
2. No existe negociacin
crecimiento de la
amenaza de individual.
competencia
integracin hacia
(especialmente
adelante.
Tottus).
3. Mercados
3. Concentracin
competitivos.
en captacin de
clientes de
niveles B, C y D.
identidad de
marca.

Sustitutos.

1. Bodegas
2. Mercados
3. Minimarkets de
Barrio.

Nuevos Ingresos Barreras de Entrada

La variable determinante es la escasez de terrenos lo suficientemente grandes como

para la implementacin de Supermercados e Hipermercados. Las grandes cadenas
internacionales como Wall mart y Carrefour (tiendas de 10,000 m2 de sala de venta)
encuentran esto como una barrera para ingresar al pas (es de mencionar que Carrefour hace
Caso Remodelacin y ampliacion de local: de Santa Isabel a Plaza Vea - F-8462 Pg. 7.-

un ao vendi sus posiciones en Mxico sealando lo reducido del mercado, lo mismo que no
le permita aprovechar economas de escala). La opcin que tendran estas cadenas sera la
de adquirir una de las compaas que operan actualmente. Por ejemplo, cuando estuvo a la
venta Supermercados Santa Isabel, una de estas cadenas internacionales estuvo presente en
el proceso de negociacin de compra.

Proveedores

La Compaa cuenta con un alto poder de negociacin con los proveedores. Tiene la
capacidad de exigir mejores precios, mejor calidad de los productos, cumplimiento de los
plazos de entrega y margen para determinar la poltica crediticia. Esto ultimo debido al gran
volumen de ventas que se maneja en las tiendas lo que determina el deseo de los diferentes
proveedores de mantener su presencia en las mismas.

Clientes

Como resultado del nfasis puesto en la atencin al cliente se logra la fidelizacin del
mismo con la tienda y se lograr de esta manera ser la primera opcin de compra para los
consumidores. No tiene poder de negociacin individual ni capacidad de integrarse hacia atrs.

Sustitutos

Los sustitutos a este sector del supermercadismo son los mercados, seguidos de las
bodegas y minimarkets de barrio, principalmente por costumbre y cercana a los hogares. Sin
embargo y tal como se explic anteriormente, los patrones de consuno estn cambiando hacia
los supermercados e hipermercados.

Anlisis de Ratios Financieros del ao 2000 al 2004E (Ver Cuadro 1)

Cuadro 1: Ratios Financieros

RATIOS FINANCIEROS 2000 2001 2002 2003 2004

RATIO DE LIQUIDEZ

Razn circulante 0.72 0.63 0.44 0.43 0.56

RATIOS DE SOLVENCIA

Razn Deuda / Patrimonio 1.87 2.37 2.60 2.69 2.17

Grado de endeudamiento del Activo 0.65 0.70 0.72 0.73 0.68

RATIOS DE GESTIN

Rotacin del Activo Total 2.23 1.78 1.70 2.01 1.87

Perodo promedio de cobranza 1 1 3 2 2

Perodo promedio de rotacin de

inventarios 35 46 45 39 39

Perodo promedio de pago 64 77 70 84 69

RATIOS DE RENTABILIDAD

Rendimiento sobre ventas 0% -1% -2% -5% 1%

Rentabilidad del activo (ROA) -1% -2% -3% -10% 3%

Rentabilidad del Patrimonio (ROE) -3% -6% -10% -38% 8%

Caso Remodelacin y ampliacion de local: de Santa Isabel a Plaza Vea - F-8462 Pg. 8.-

o Ratios de Liquidez

La razn circulante de la empresa comparndola durante el periodo 2000 al 2004 se ha

mantenido en un promedio de 0.50.

o Ratios de Gestin

En lo referente al Perodo medio de cobranza, debido a la naturaleza de las ventas de

la Compaa ste se ubica en 2 das en promedio (las ventas son al contado en efectivo y con
tarjetas de crdito, siendo las primeras las de mayor participacin).

o Ratios de Solvencia

El grado de endeudamiento de la Compaa se mantiene en el perodo de 2001 a 2005

en 0.70, pese a la emisin de bonos efectuada en 2004 por US$ 35 millones (tuvo por objeto
reestructurar pasivos y efectuar inversiones para remodelacin e instalacin de tiendas).

o Ratios de Rentabilidad

La Compaa ha mejorado su rentabilidad al 2005 con la nueva administracin. Ha

pasado de obtener prdidas del 2001 al 2003 a utilidades al 2004 debido a un incremento en
las ventas, disminucin de los gastos administrativos y estabilidad en el costo de arriendo de
locales. Sin embargo, sus niveles de rentabilidad son an muy bajos debido a la intensidad de
la rivalidad y a la actual estrechez del mercado.

En la figura 3 y 4 podemos observar la evolucin del los Ciclos de operacin y de efectivo y la

evolucin del capital de trabajo de SPSA respectivamente.

Figura 3: Evolucin del Ciclo Operativo y de Efectivo

EVOLUCIN DEL CICLO OPERATIVO Y DE EFECTIVO

100

80

60

40

20

-20 Periodo Promedio de Periodo Promedio de Periodo Promedio de Ciclo Operativo (das) Ciclo de Caja (das)
Cobranza (das) Inventarios (das) Pagos (das)
-40

-60

2000 2001 2002 2003 2004

Conceptos 2000 2001 2002 2003 2004

Periodo Promedio de Cobranza (das) 1 1 3 2 2
Periodo Promedio de Inventarios (das) 35 46 45 39 39
Periodo Promedio de Pagos (das) 64 77 70 84 69
Ciclo Operativo (das) 36 47 48 41 41
Ciclo de Caja (das) -28 -30 -22 -43 -28
Caso Remodelacin y ampliacion de local: de Santa Isabel a Plaza Vea - F-8462 Pg. 9.-

Figura 4: Evolucin del Capital de Trabajo

EVOLUCIN DEL CAPITAL DE TRABAJO
350,000

300,000

250,000

200,000

150,000

100,000

50,000

0
2000 2001 2002 2003 2004
-50,000

-100,000
Ao

Capital de Trabajo Ventas Activo Corriente

Rubros (Miles de US$) 2000 2001 2002 2003 2004

Ventas 196,561 162,636 228,611 286,154 291,452
Activo Corriente 25,827 28,005 35,817 36,749 38,218
Capital de Trabajo -9,912 -16,149 -45,076 -48,078 -29,756

La empresa haba colocado en el mes de Junio bonos titulizados por US$ 35 Millones, tal como
se aprecia en la figura 5 y Nota 16 del Informe Auditado del ao 2004.

Figura 5: Condiciones generales de la emisin

Caso Remodelacin y ampliacion de local: de Santa Isabel a Plaza Vea - F-8462 Pg. 10.-

Nota 16

Fuente: Informe auditado del ao 2004 (Nota 16)

CONCEPTUALIZANDO EL PROYECTO

Definicin y consideracin estratgica

El proyecto pertenece a la empresa Supermercados Peruanos S.A. que opera en el

negocio de Groceries y consiste en un proyecto de ampliacin (pasar de Supermercado a
Hipermercado) y de reconversin de formato en uno de mayor aceptacin y xito (pasar de
Santa Isabel a Plaza Vea).

Responde a la necesidad de crear barreras a la entrada a nuevos competidores. La

tienda se ubica estratgicamente (atiende a Surco y es la puerta de entrada al Cono Sur),
siendo sub - aprovechada bajo el formato actual Santa Isabel como Supermercado (Ver anexo
8).

Estimaciones econmicas y financieras

Para la estimacin de la Demanda Potencial y Venta Bruta del local, la empresa

contrato a la empresa Apoyo y Asociados SAC cuyos resultados de observan en los anexos 9 y
10. Las Ventas Brutas y Netas con el nuevo formato ascenderan a US$ 19,070 mil y US$
15,484 mil al ao respectivamente4, mientras que las ventas con el formato actual disminuiran
(Ver anexo 11).

4 La Venta Bruta incluye el IGV considerndose para el clculo de la venta neta un 17% en promedio,
debido a los productos exonerados del IGV.
Caso Remodelacin y ampliacion de local: de Santa Isabel a Plaza Vea - F-8462 Pg. 11.-

El Billing Margin se define como la ganancia por venta y resulta de sumar el Margen
Scanner5 y el Aporte de Proveedores. Estos rubros fueron estimados por la empresa para la
situacin actual y nueva en funcin a los mrgenes histricos de otros locales con los mismos
formatos (Ver anexos 12 y 13). Gran parte de las proyecciones econmicas y financieras se
sustentaban en supuestos estndar utilizados para evaluar todos los locales de la empresa,
limitando con ello la incidencia de la percepcin individual sobre las proyecciones 6.

El resto de rubros del Estados de Ganancias y Prdidas para ambas situaciones se

determinan en base a los porcentajes mostrados en los anexos 12 y 13 calculados en funcin a
las ventas de locales de similar magnitud y formato que los evaluados.

En este tipo de negocio las ventas se estiman por el rea de ventas en metros
cuadrados del local.

Los aportes de proveedores son los pagos que realizan los principales proveedores por
mostrarse en las gndolas del local, por ser incluidos en la publicidad (folletos, publicaciones,
encartes, etc.) y por gozar de una ubicacin preferente en las mismas.

La empresa tiene un rea de compras y un almacn central del cual se distribuyen los
productos a los diferentes locales. Este servicio es prestado por la empresa RAMSA SA
significando dicho servicio importantes costos logsticos. Los principales proveedores participan
de este costo (costos logsticos).

Los ingresos por apertura lanzamiento se explican por el pago que realizan los
principales proveedores por participar en la inauguracin y operacin del nuevo local7.

La empresa acostumbra a evaluar sus proyectos con un horizonte de evaluacin de 10

aos. Asimismo, se asume que la inflacin seria similar a la devaluacin 8.

Las inversiones ascienden a US$ 3.070 mil. Las inversiones contemplan Obra,
Equipamiento, Sealtica e Informtica (ver anexo 13). En cuanto el equipamiento, sealtica
e informtica se estimo un valor residual de cero. El valor residual de la inversin en
construccin (demolicin de paredes y construccin de nuevas) no se considera debido a la
dificultad de venderla o aislar su valor con respecto al local.

Los ratios proyectados presentados en el anexo 12 y 13 se determinaron en funcin a

las cifras actuales promedio y a los objetivos de la empresa.

La empresa considera que producto del lanzamiento del nuevo local se dara una
canibalizacin de las ventas de los locales prximos (Plaza Vea Higuereta y Santa Isabel
Mercaderes), para lo cual y de acuerdo a lo mostrado en los anexos 14 y 15 la empresa
considera y cuantifica su impacto en el EBITDA Pre-overhead.

Para la estimacin de la tasa de descuento la empresa utiliza los datos mostrados en

los anexos 16, 17, 18 y 19. El Director Financiero de la empresa9 tena como poltica agregar a

5 Margen Scanner = Venta Neta menos Costo de Mercadera Vendida.

6 Esta metodologa es utilizada por muchas empresas tal como Marriott Corporation. As tenemos que
uno de sus ejecutivos afirmo en alguna oportunidad: Nuestros proyectos son como un montn de
cajitas parecidas. Este parecido impone disciplina en el anlisis previo. Hay macro datos corporativos
sobre inflacin, mrgenes, vida de los proyectos, valores residuales, porcentaje de ventas requerido
para la remodelacin, y otros (Fuente: Caso HBS 202 S08 Marriott Corporation: el costo de
capital).
7 Inicialmente los proveedores donaban loa primeros stocks de las tiendas. Por problemas en su
tratamiento tributario, se empez a cobrar y a facturar por el servicio.
8 Este supuesto era muy razonable en el ao 2004.
Caso Remodelacin y ampliacion de local: de Santa Isabel a Plaza Vea - F-8462 Pg. 12.-

la tasa resultante de aplicar el modelo CAPM un ajuste ad hoc (spread) del 5%. Como se
preciso anteriormente la empresa haba colocado recientemente Bonos titulizados por US$ 35
Millones a las tasas de colocacin mostradas en el anexo 17.

En el Comit de Gerencia de la empresa se discuta arduamente sobre la

implementacin del proyecto. La discusin giraba en torno a las siguientes interrogantes: El
proyecto encaja con la estrategia de la empresa? El proyecto genera valor para los
accionistas? A cunto ascendera esta creacin de valor, de existir esta? Influira en la
creacin de valor el hecho de que la empresa financiara el 100% de la inversin con un
prstamo bancario directamente vinculado al proyecto? Por qu se debera realizar un ajuste
ad-hoc al Costo de Oportunidad del Accionista con un spread del 500pbs? Es razonable dicho
ajuste? Cmo se debera proceder en el caso de que el proyecto, siendo relevante
estratgicamente, destruyera valor? Por qu el proyecto puede ser necesario y rentable
estratgicamente pero no viable econmicamente?

Aunque el comit se extenda ms de lo acostumbrado, el equipo gerencial sabe que el

da no terminara sin antes haber tomado una decisin sobre la implementacin o no del
proyecto.

9 Egresado de la escuela de negocios The Wharton School de la universidad de Pennsylvania.

Caso Remodelacin y ampliacion de local: de Santa Isabel a Plaza Vea - F-8462 Pg. 13.-

ANEXO 1

ZONA DE INFLUENCIA A 2 MINUTOS

Demanda Potencial
De 0 a 2 minutos $24mm
o
ch

Inca
cu

Ventas 2004E $7.2mm

a
Ay

s del
.
Av

amino
Av

Av. C
.
To

San Juan de
m
s

Miraflores
M
ar
sa
no

Sur
Santiago de ricana
Surco
e
Panam

ZONA DE INFLUENCIA A 5 MINUTOS

Demanda Potencial
De 0 a 2 minutos $24mm
Vista De 2 a 5 minutos $86mm
Alegre Total $110mm

Ventas 2004E $7.2mm

Monterrico
Los San Juan de
Rosales
Miraflores

Villa FAP

Santiago de
Surco
Caso Remodelacin y ampliacion de local: de Santa Isabel a Plaza Vea - F-8462 Pg. 14.-

ANEXO 1 (Continuacin)

ZONA DE INFLUENCIA A 8 MINUTOS

Demanda Potencial
De 0 a 2 minutos $24mm
De 2 a 5 minutos $86mm
De 5 a 8 minutos $107mm
Total $217mm

Ventas 2004E $7.2mm

San Juan de
Miraflores

Villa Mara del

Triunfo
Santiago de
Surco

Fuente: Apoyo y Asociados SAC

 0
0

200
400
600
800
500

1,000
1,200
1,400
1,600
1,800
1,000
1,500
2,000
2,500
3,000
3,500
4,000
Ene-00 Ene-00
Mar-00 Mar-00
May-00 May-00
Jul-00 Jul-00
Sep-00 Sep-00

Ventas Brasil
Nov-00 Nov-00

Fuente: La empresa.
Ene-01 Ene-01
Mar-01 Mar-01

(US$00 0)
May-01 May-01

Ventas Jockey Plaza

Jul-01 Jul-01

3.5x
Sep-01 Sep-01
Nov-01 Nov-01

(US$0 00 )
Ene-02 Ene-02
Mar-02 Mar-02
May-02 May-02

2.5x
Jul-02 Jul-02
Sep-02 Sep-02
Nov-02 Nov-02
Ene-03 Ene-03
Mar-03 Mar-03
May-03 May-03
Jul-03 Jul-03
Sep-03 Sep-03
Nov-03 Nov-03

Venta com o S ant a Is abel

ANEXO 2

1,000
1,500
2,000
2,500
3,000
3,500
4,000

1,000
1,500
2,000
2,500
3,000
500

500
0

0
Ene-00 Ene-00
Mar-00 Mar-00
May-00 May-00
Jul-00 Jul-00
Sep-00 Sep-00
Nov-00 Nov-00
Ene-01 Ene-01

Ventas San Borja

Ventas Higuereta

Mar-01 Mar-01
May-01 May-01
Jul-01 Jul-01
Venta com o Plaza Ve a

Sep-01 (US$00 0) Sep-01

(US$ 000 )

Nov-01 Nov-01
3.7x
Caso Remodelacin y ampliacion de local: de Santa Isabel a Plaza Vea - F-8462

Ene-02 Ene-02
Mar-02 Mar-02
May-02 May-02
Jul-02 Jul-02
multiplicaron despus de su lanzamiento

1.9x

Sep-02 Sep-02
Nov-02 Nov-02
Ene-03 Ene-03
Mar-03 Mar-03
Las ventas en los Plaza Vea reconvertidos se

May-03 May-03
Jul-03 Jul-03
Sep-03 Sep-03
Nov-03 Nov-03
Pg. 15.-
 Caso Remodelacin y ampliacion de local: de Santa Isabel a Plaza Vea - F-8462 Pg. 16.-

ANEXO 3

El ratio de penetracin en Per y Lima es el ms

bajo en Latinoamrica

% de penetracin Retailers Latinoamrica % de penetracin de Retailers en principales

ciudades

PBI percapita

4,647 5,967 nd 3,128 4,286 3,313 2,100 2,193

20 20 20
30 30 30
41 40
48 50 50 55 60 65 72
90

80 80 80
70 70 70
59 60
52 50 50 45 40 35 28
10

Chile Mexico Colombia Venezuela Argentina Brasil Ecuador Peru Santiago Mexico Rio Bss Aires Caracas Bogota Quito Lima

Retailers Formales Mercados y Bodegas Retailers Formales Mercados y Bodegas

Fuente: Apoyo y Asociados 2003

Caso Remodelacin y ampliacion de local: de Santa Isabel a Plaza Vea - F-8462 Pg. 17.-

ANEXO 4

OPORTUNIDADES RIESGOS
- Entrada de nuevos competidores
- Baja penetracin de mercado: En
(Limitada por disponibilidad de terrenos
base a las expectativas de crecimiento
y estrechez del mercado)
- Entrada de nuevos competidores
- Potencial de crecimiento en conos y
(Limitada por disponibilidad de terrenos
provincias
y estrechez del mercado)
- Cambio en patrones de consumo. - Deterioro de la economa
- Crecimiento de la economa gracias a - Saturacin de segmentos ya
sus fundamentos. atendidos
- Marcas propias
- Numero limitado de competidores

FORTALEZAS DEBILIDADES
- Managment (Know How) - Menor participacin que la empresa
lder
- Estrategia Multiformato - Percepcin de compaa chilena
- Formato Exitoso (Plaza vea) - Carencias en la calidad del servicio
- Ubicaciones estratgicas
- Desarrollo de marcas propias
- Capital Humano de primer nivel y con
amplia experiencia
- Estructura preparada para el
crecimiento
- Tarjeta de crdito vea
El autor
Caso Remodelacin y ampliacion de local: de Santa Isabel a Plaza Vea - F-8462 Pg. 18.-

ANEXO 5

Estrategia:
Formular una estrategia e fectiva pa ra la
compaa

Crea r ex cele nt es ex pe rie nci as de co mpra en un

Misin ambie nt e dive rt ido y di n mi co , cont ribuye ndo al

cre ci mie nt o de nue st ros colabo radores y co munidade s
en la s que o pera mos.

Visin Se r la pri mera o pci n de co mpra para t odo s l os

perua no s.

Se r Ho nest o

Se r Cui da doso y O rdena do

Se r Servi cia l
Valores
Se r Muy Trabaja do r

Se r Cre at ivo e I nnova do r

Se r Buen Mi e mbro de Equipo

Caso Remodelacin y ampliacion de local: de Santa Isabel a Plaza Vea - F-8462 Pg. 19.-

ANEXO 6

Plaza Vea contina siendo el foco de

crecimiento de la empresa
Concept o exit oso desde un inicio Ventas trimestrales Plaza Vea
en US$ MM Miraflores
Ate
Tamao ptimo para Per: 4000 m2 50
31.5 31.5
Ventas m2
45 Cortijo
Concepto novedoso: Hipermercado con 40 Brasil
Callao
31.5

precios bajos , infraestrucutura de primer 35 San Borja

19.6 22.7

nivel y ambiente limpio y ordenado 30

25 Higuereta
15.4
Introduccin de innovaciones y 20 Jockey 8.7

estndares internacionales 15
10
4.3
8.7

Amplio surtido de non- food 5

0
Ubicaciones estratgicas 4T2001 1T2002 2T 3T 4T 1T2003 2T 3T 4T

8 hipermercados abiertos en 19 meses 2004-2006: Reinicio de crecimient o

4 supermercados remodelados 2003 2004E 2005E 2006E 2007E
(ventas triplicadas) Nro. de tiendas 8 10 13 16 16
4 tiendas nuevas M2 rea de venta 31,477 36,786 48,786 60,786 60,786
Excelente posicionamiento: precios bajos, Ventas mes por m2 440.3 410.4 405.8 391.9 388.2
buena experiencia de compra, la mejor Ventas 144,322 157,186 192,109 259,213 283,200
infraestructura % crecimiento 96% 9% 22% 35% 9%
56% de las ventas, 62% del EBITDA de la EBITDA 8,866 12,980 17,230 23,089 26,891
empresa % 6.1% 8.3% 9.0% 8.9% 9.5%
Caso Remodelacin y ampliacion de local: de Santa Isabel a Plaza Vea - F-8462 Pg. 20.-

ANEXO 7

Gerencia integrada por profesionales con

experiencia internacional en la industria

Equipo internacional conformado por especialistas de retail y consumo

Comercial
masivo con experiencia en Espaa, Colombia, Chile, Alemania y China

Equipo entrenado por ex director de Carrefour Argentina, actualmente

Operac iones liderado por profesional con ms de 10 aos de experiencia en retail -
Argentina

Equipo liderado por director de Logstica de Carrefour y Unilever -

L ogs tic a
Argentina

D esarrollo e
Equipo liderado por director de Operaciones de Carrefour Mxico
I nfraes tructura

Equipo liderado por ex gerente de Recursos Humanos de Interbank,

Rec ursos H umanos entidad ganadora de premios consecutivos en los ltimos aos como uno
de los mejores 10 lugares para trabajar en el Per

Adminis tracin y
rea a cargo de profesional de Nexus Group
Finanzas
Caso Remodelacin y ampliacion de local: de Santa Isabel a Plaza Vea - F-8462 Pg. 21.-

ANEXO 8

Plano de la Tienda

Layout Proyecto
Actual

Av. Tomas Marsano

Av. Precursores (Cont. Caminos del Inca)
Caso Remodelacin y ampliacion de local: de Santa Isabel a Plaza Vea - F-8462 Pg. 22.-

ANEXO 9:
ESTIMACION DE LA DEMANDA POTENCIAL

Paso 1:
Para cada rea de influencia se estima el nmero de hogares por Nivel Socio Econmico
(NSE).
Se identifica el nmero de hogares que compran en el mercado de retail formal
(supermercados e hipermercados).
Paso 2:
Se estiman los niveles de ingresos y gastos por hogar segn NSE basados en informacin
de Apoyo S.A.
Se analiza la estructura del gasto por categoras.
Paso 3:
Se estima la demanda global.
Paso 4:
Se estima el porcentaje de apropiacin de la demanda proveniente del mercado formal y
del resto del mercado.

Paso 1: Nmero de Hogares en Zona de Influencia

Estructura por Nivel Socio Econmico

Zona de Influencia A B C D E Total
De 0 a 2 minutos 650 3,105 612 - - 4,367
De 2 a 5 minutos 3,120 7,575 4,068 377 104 15,244
De 5 a 8 minutos 3,666 7,350 8,629 1,249 738 21,632
Total 7,436 18,030 13,309 1,626 842 41,243

Penetracin Supermercados (%) 82% 48% 11% 3% 0% 39%

Nmero de Hogares 6,098 8,654 1,464 49 - 16,265

Paso 2: Nivel de Gastos e Ingresos del Hogar (US$)

Gastos e Ingresos del Hogar por NSE

A B C D E

Rubros de Gasto

Actuales
Alim entos 514 265 156 128 103
As eo pers onal 47 10 4 2 1
Lim pieza 22 6 2 1 0
Medicinas 71 7 2 1 0
Utens ilios para el hogar 34 9 3 1 1
Librera 120 16 7 4 2
Licores y cigarrillos 32 12 7 5 3
Juguetes 5 1 0 0 0
Dis cos o cas s ettes 5 1 0 0 0
Fotografa 3 0 0 0 0
Total 853 326 181 142 111

Potenciales
Ropa y calzado/diario y ves tir 187 45 18 10 6
Electrodom s ticos 80 16 6 3 1
Muebles 24 6 2 1 -
Lavandera 2 - - - -
Total 292 68 26 14 7

Total Gasto $1,144 $394 $207 $156 $118

Ingreso $2,632 $658 $289 $165 $110

Caso Remodelacin y ampliacion de local: de Santa Isabel a Plaza Vea - F-8462 Pg. 23.-

ANEXO 9 (Continuacin)

Paso 3: Tamao del Mercado en Zonas de Influencia

En US$mm
Tamao del Mercado Anual por NSE
Zona de Influencia A B C D E Total
De 0 a 2 minutos 9 14 2 0 0 24
De 2 a 5 minutos 41 34 10 1 0 86
De 5 a 8 minutos 48 34 22 2 1 107
Total 97 82 34 3 1 217

Penetracin Supermercados (%) 82% 48% 10% 2% 0% 56%

Tamao Mercado de Supermercados 80 39 4 0 0 123

Fuente: Apoyo y Asociados SAC

Caso Remodelacin y ampliacion de local: de Santa Isabel a Plaza Vea - F-8462 Pg. 24.-

ANEXO 10

Clculo de la Cifra de Venta Bruta

Local La Bolichera

COMPRAN EN NO COMPRAN
SP HP EN SP HP

DEMANDA DEMANDA
HOGARES POTENCI HOGARES POTENCI
Q' AL Q' NO AL Q NO
DEMANDA COMPRAN QCOMPR COMPRA COMPRA
POTENCIA EN SP A EN SP N EN SP EN SP
ISOCRONA HOGARES L HP HP HP HP Share % CV Share % CV Share % CV
0-2 minutes 4,367 23.7 2,091 13.7 2,276 10.0 28.0% 3.84 18.0% 1.80 24% 5.64
2-5 minutes 15,244 86.2 6,653 51.0 8,591 35.2 12.0% 6.12 10.0% 3.52 11% 9.64
5-8 minutes 21,631 107.1 7,520 57.9 14,111 49.2 4.0% 2.32 3.0% 1.48 4% 3.79
TOTAL 41,242 217.0 16,264 122.6 24,978 94.4 5.7% 12.3 3.1% 6.8 8.8% 19.07

Determinacin del Market share Medianas Superficies

Depende de la Fortaleza de la Competencia en cada Isocrona

Nivel de Competencia
Isocrona
Dbil Mediana Fuerte
0-2 minutos 28% - 30% 18% - 20% 13% - 15%
2- 5 minutos 20% - 23% 13% - 15% 5% - 10%
5- 8 minutos 10% - 12% 4% - 5% 1.5% - 2%

Fuente: Apoyo y Asociados SAC

Caso Remodelacin y ampliacion de local: de Santa Isabel a Plaza Vea - F-8462 Pg. 25.-

ANEXO 11

Ventas histricas y proyectadas La Bolichera

Miles de Dlares

129.5% -4.6% 25.9% 0.7% -12.6% -10.5%

9,143 9,203
7,610 8,039
7,260 7,191

3,316

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 E

 Caso Remodelacin y ampliacion de local: de Santa Isabel a Plaza Vea - F-8462 Pg. 26.-

ANEX0 12

DATOS BASE (Miles de US$ y %)

Aos Ao 1 Ao 2 Ao 3 Ao 4 Ao 5 Ao 6 Ao 7 Ao 8 Ao 9 Ao 10
Situacin Actual
Datos Generales
rea de Venta (m2) 2,825
Ventas por m2 en US$ / mes 212.1
Datos de Estado de Resultado
Incremento en Ventas % -5.0% -5.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0%
Margen Scanner % 18.2% 18.2% 18.2% 18.2% 18.2% 18.2% 18.2% 18.2% 18.2% 18.2%
Aporte de proveedores % 6.6% 6.6% 6.6% 6.6% 6.6% 6.6% 6.6% 6.6% 6.6% 6.6%
Merma % -2.5% -2.5% -2.5% -2.5% -2.5% -2.5% -2.5% -2.5% -2.5% -2.5%
Ingresos Logsticos % 1.4% 1.4% 1.4% 1.4% 1.4% 1.4% 1.4% 1.4% 1.4% 1.4%
Costos Logsticos % -1.6% -1.6% -1.6% -1.6% -1.6% -1.6% -1.6% -1.6% -1.6% -1.6%
Gastos de Personal % -6.6% -6.6% -6.6% -6.6% -6.6% -6.6% -6.6% -6.6% -6.6% -6.6%
Gastos de Tienda Fijos -248 -248 -248 -248 -248 -248 -248 -248 -248 -248
Gastos de Tienda Variables % -1.6% -1.6% -1.6% -1.6% -1.6% -1.6% -1.6% -1.6% -1.6% -1.6%
Gastos de Publicidad % -2.0% -2.0% -2.0% -2.0% -2.0% -2.0% -2.0% -2.0% -2.0% -2.0%
Alquiler de local 0.0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Ingresos por subarriendos 81 81 81 81 81 81 81 81 81 81
Alquiler de equipos -46.9 -47 -47 -24 -24 -24 -24 -24 -24 -24
Gastos de Apertura/ Lanzamiento -
Ingresos de Lanzamiento -
Ratios proyectados
Caja y Bancos mnima (% sobre ventas) 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1%
Das de Cuentas por Cobrar 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2
Das de Inventarios 35 35 35 35 35 35 35 35 35 35
Das de pago a proveedores 65 65 65 65 65 65 65 65 65 65
Cronograma de inversiones
Inversin en Obra Civil 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Inversin en Equipamiento 0 0 0 -1,200 0 0 0 0 0 0
Inversin en Sealetica 0 0 -150 0 0 0 0 -150 0 0
Inversin en Informtica -120 0 0 0 -120 0 0 0 -120 0
Depreciacin y amortizacin Activos Existentes
Obra Civil 48 48 48 48 48 48 48 48 48 48
Equipamiento 100 100 100 100 0 0 0 0 0 0
Sealetica 25 25 25 0 0 0 0 0 0 0
Informtica 25 0 0 0 0 0 0 0 0 0
 Caso Remodelacin y ampliacion de local: de Santa Isabel a Plaza Vea - F-8462 Pg. 27.-

ANEXO 13

DATOS BASE (Miles de US$ y %)

Aos Ao 1 Ao 2 Ao 3 Ao 4 Ao 5 Ao 6 Ao 7 Ao 8 Ao 9 Ao 10
Nueva Situacin
Datos Generales
rea de Venta (m2) 2,989.0
Ventas por m2 en US$ / mes 431.7
Datos de Estado de Resultado
Incremento en Ventas % 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0%
Margen Scanner % 17.6% 17.6% 17.6% 17.6% 17.6% 17.6% 17.6% 17.6% 17.6% 17.6%
Aporte de proveedores % 6.6% 6.6% 6.6% 6.6% 6.6% 6.6% 6.6% 6.6% 6.6% 6.6%
Merma % -2.5% -2.5% -2.5% -2.5% -2.5% -2.5% -2.5% -2.5% -2.5% -2.5%
Ingresos Logsticos % 1.2% 1.2% 1.2% 1.2% 1.2% 1.2% 1.2% 1.2% 1.2% 1.2%
Costos Logsticos % -1.3% -1.3% -1.3% -1.3% -1.3% -1.3% -1.3% -1.3% -1.3% -1.3%
Gastos de Personal % -4.7% -4.7% -4.7% -4.7% -4.7% -4.7% -4.7% -4.7% -4.7% -4.7%
Gastos de Tienda Fijos -459 -459 -459 -459 -459 -459 -459 -459 -459 -459
Gastos de Tienda Variables % -2.2% -2.2% -2.2% -2.2% -2.2% -2.2% -2.2% -2.2% -2.2% -2.2%
Gastos de Publicidad % -2.1% -2.1% -2.1% -2.1% -2.1% -2.1% -2.1% -2.1% -2.1% -2.1%
Alquiler de local 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0
Incremento Anual en el alquiler %
Alquiler de Edificacin 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Ingresos por subarriendos 84.0 84.0 84.0 84.0 84.0 84.0 84.0 84.0 84.0 84.0
Alquiler de equipos -85.6 -85.6 -85.6 -24.0 -24.0 -24.0 -24.0 -24.0 -24.0 -24.0
Gastos de Apertura/ Lanzamiento -350
Ingresos de Lanzamiento 750
Datos de Inversin
Inversin en Terreno
Inversin en Obra Civil -1,600
Inversin en Equipamiento -1,200
Inversin en Sealetica -150
Inversin en Informtica -120
Total Inversin -3,070
% a financiar de Obra civil por tercero 0%
Monto de Obra Civil a financiar 0
Tasa Anual 12%
Plazo aos 10
Alquiler Anual esperado por Edificacin 0
Alquiler Mensual por Edificacin 0
Vida til Econmica Vida Tributaria
Obra Civil 33 33
Equipamiento 10 10
Sealetica 5 5
Informtica 4 4
Ratios proyectados
Caja y Bancos mnima (% sobre ventas) 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1%
Das de caja 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0
Das de Inventarios 35.0 35.0 35.0 35.0 35.0 35.0 35.0 35.0 35.0 35.0
Das de pago a proveedores 65.0 65.0 65.0 65.0 65.0 65.0 65.0 65.0 65.0 65.0
 Caso Remodelacin y ampliacion de local: de Santa Isabel a Plaza Vea - F-8462 Pg. 28.-

ANEXO 14:
Canibalizacin Santa Isabel Mercaderes

Mercaderes antes de Apertura PV Bolichera

2004 2005 2006 2007 2008 2009

VENTA NETA 6,763 6,763 6,763 6,764 6,764 6,764

EBITDA pre-overhead
399 443 443 443 443 443
6.5% 6.5% 6.5% 6.5% 6.5%

Mercaderes despus de Apertura PV Bolichera

Miles de US$
Canibalizacin -5.0% -5.0% -5.0% -5.0% -5.0%
2004 2005 2006 2007 2008 2009

VENTA NETA 6,763 6,425 6,425 6,426 6,426 6,426

EBITDA pre-overhead 399 366 366 366 366 366
5.7% 5.7% 5.7% 5.7% 5.7%

Total Variacin en EBITDA 0 (76) (76) (76) (76) (76)

 Caso Remodelacin y ampliacion de local: de Santa Isabel a Plaza Vea - F-8462 Pg. 29.-

ANEXO 15:
Canibalizacin Plaza Vea Higuereta

Higuereta antes de Apertura PV Bolichera

2004 2005 2006 2007 2008 2009

VENTA NETA 24,851 23,608 23,608 23,608 23,608 23,608

EBITDA pre-overhead
2,280 2,495 2,495 2,516 2,516 2,516

Higuereta despus de Apertura PV Bolichera

Miles de US$
Canibalizacin -5.0% -5% -5% -5% -5%
2004 2005 2006 2007 2008 2009

VENTA NETA 24,851 22,428 22,428 22,428 22,428 22,428

EBITDA pre-overhead 2,280 2,322 2,322 2,342 2,342 2,342
-

Total Variacin en EBITDA 0 (173) (173) (174) (174) (174)

 Caso Remodelacin y ampliacion de local: de Santa Isabel a Plaza Vea - F-8462 Pg. 30.-

ANEXO 16

INFORMACION BASE

Rm prom. S&P 1928 - 2004 11.81% **

T - Bill 3.80% **
T - Bond 5.27% **
Tasa Impuesto a la Renta EEUU 34%
Tasa Impuesto a la Renta Per 30%
EMPRESA Market Cap Market Cap Millones Be * Deuda Total (D.T.) D/K *
M.C. * M.C. * Millones ***
Arden Group Inc (ARDNA) 258.73 M 259 0.47 2 0.03
Distribution & Servicio (D&S) 2.15 B 2,150 1.24 596 0.74
Great Atlantic & Pacific Tea Co Inc (GAP) 879.42 M 879 1.98 780 3.34
Group Delhaize (DEG) 5.64 B 5,640 1.92 4,560 1.17
Ingles Market Inc (IMKTA) 308.25 M 308 0.20 595 2.26
Koninklijke Ahold NV (AHO) 11.90 B 11,900 1.28 11,720 2.02
Kroger Co (KR) 13.10 B 13,100 0.50 7,970 2.25
Pathmark Stores Inc (PTMK) 262.00 M 262 0.17 675 10.35
Publix Super Markets Inc (PUSH.OB) 8.50 B 8,500 0.68 1,981 0.12
Supervalu Inc (SVU) 4.45 B 4,450 0.59 1,680 0.67
Spartan Stores Inc (SPTN) 256.40 M 256 0.63 102 0.85
J Sainsbury PLC (JSAIY.PK) 9.90 B 9,900 0.47 3,170 0.40
Village Super Market Inc (VLGEA) 146.02 M 146 0.62 42 0.33
Whole foods Market Inc (WFMI) 8.02 B 8,020 0.97 91 0.08
Wild Oats Markets Inc (OATS) 313.89 M 314 1.24 171 1.70
Winn - Dixie Stores Inc (WNDXQ.PK) 172.00 M 172 0.47 468 1.28
M: Miles US$ y B: Billones US$
(*) Los datos son obtenidos de la Pagina Web Yahoo - Finance (2004).
(**) Promedio historico 1928 - 2004 (Fuente: http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/)
(***) Obtenido de los ultimos balances trimestrales de las empresas seleccionadas (2004).

INFORMACION ADICIONAL

SECTOR NUMERO DE D/K PROMEDIO TASA IMPOSITIVA Boa

EMPRESAS PROMEDIO
Grocery 23 0.58 27.24% 0.55
Fuente: http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/ (2004)
Caso Remodelacin y ampliacion de local: de Santa Isabel a Plaza Vea - F-8462 Pg. 31.-

ANEXO 17

PRESTAMOS BANCARIOS

TASA Y MONTO US$ (000)

BANCO SUDAMERICANO 8% 850
BIF * 5.56% 505
BANCO WIESE * 5.56% 200
TOTAL 1,555
Fuente: Estados Financieros SPSA 2004
* Libor a 03 meses + 3%

BONOS TITULIZADOS

TASA DE COLOCACIN Y SALDO US$ (000)

Rendimiento Bonos Serie A 6.75% 25,000

Rendimiento Bonos Serie B 6.72% 10,000
TOTAL 35,000
Costos de emision * 2.01%
Fuente: Estados Financieros SPSA 2004
* El costo de emision fue estimado por la propia empresas.
 Caso Remodelacin y ampliacion de local: de Santa Isabel a Plaza Vea - F-8462 Pg. 32.-

ANEXO 18

SUPERMERCADOS PERUANOS S.A.

BALANCE GENERAL CONSOLIDADO

EXPRESADO EN MILES DE US$

AOS 2000 2001 2002 2003 2004

ACTIVO

ACTIVO CORRIENTE
Caja y bancos 6,607 5,863 3,664 8,859 7,392
Cuentas por cobrar comerciales 571 676 2,006 1,483 1,686
Otras cuentas por cobrar 1,176 966 913 2,555 2,267
Inventarios 14,773 17,302 26,240 22,551 25,478
Crdito fiscal IGV - - 1,138 - -
Gastos pagados por anticipado 2,700 3,198 1,856 1,301 1,396
Total activo corriente 25,827 28,005 35,817 36,749 38,218

ACTIVO FIJO
Activos tangibles 69,442 48,940 85,355 125,686 145,445
Depreciacin y amortizacin acumulada (22,505) - - (36,945) (46,494)
Total activo fijo 46,937 48,940 85,355 88,741 98,951

OTROS ACTIVOS
Crdito fiscal renta 1,403 1,287 2,538 2,444 1,969
Activo tributario diferido 651 1,598 3,087 6,875 8,044
Goodwill 1,253 1,079 337 925 921
Activos intangibles 7,963 7,129 6,056 6,262 5,079
Fondo de Reserva - Bonos Titulizados 2,363
Otros activos no corrientes 3,974 3,103 1,220 612 390
Total otros activos 15,244 14,196 13,238 17,118 18,766

Total activo 88,008 91,141 134,410 142,608 155,936

Caso Remodelacin y ampliacion de local: de Santa Isabel a Plaza Vea - F-8462 Pg. 33.-

ANEXO 18 (Continuacin)

SUPERMERCADOS PERUANOS S.A.

BALANCE GENERAL CONSOLIDADO

EXPRESADO EN MILES DE US$

AOS 2000 2001 2002 2003 2004

PASIVO Y PATRIMONIO

PASIVO CIRCULANTE
Impuesto a la renta por pagar - - - - -
Cuentas por pagar - mercadera 27,031 28,218 35,749 54,544 45,239
Cuentas por pagar - no mercadera 3,084 3,619 16,565 11,901 10,226
Ingresos percibidos por anticipado - - - - -
Remuneraciones por pagar 1,063 913 1,233 1,561 2,294
Impuestos por pagar 584 810 1,312 3,756 2,015
Intereses 81 62 63 83 10
Obligaciones con bancos 1,735 6,127 8,328 6,275 1,555
Porcin corriente de deuda lp 1,177 3,474 6,797 6,707 6,634
Cuentas por pagar intercompaa 984 931 10,846 - -
Total pasivo circulante 35,739 44,154 80,893 84,827 67,974

PASIVO A LARGO PLAZO

Deuda a largo plazo 21,635 19,969 16,138 9,112 29,062
Alquiler cobrado por adelantado - 10,000 9,763
Goodwill 12 - - - -
21,647 19,969 16,138 19,112 38,825
PATRIMONIO
Capital social 26,805 26,028 40,774 56,678 65,192
Resultados acumulados 3,817 990 (3,395) (18,009) (16,055)
Total patrimonio 30,622 27,018 37,379 38,669 49,137

Total pasivo y patrimonio 88,008 91,141 134,410 142,608 155,936

Caso Remodelacin y ampliacion de local: de Santa Isabel a Plaza Vea - F-8462 Pg. 34.-

ANEXO 19

RIESGO PAIS PER

Meses Riesgo
May-04 474
Jun-04 439
Jul-04 425
Ago-04 370
Sep-04 319
Oct-04 334
Nov-04 283
Prom. Mensual 378
Prom. Mensual 3.78%

(*) Fuente BCRP: EMBI + (JP MORGAN)