La compra y venta de bienes inmuebles y muebles es una
constante en el mundo de los negocios. El empresario que no
sabe cules son los pasos para una compra venta exitosa,
corre el riesgo de pagar sobrecostos por los trmites o, lo que
es peor, que lo estafen.
Miriam Reyes, de la Notara Hidalgo, sostiene que para la
compraventa de bienes inmuebles, las partes deben presentar,
ante la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos
(Sunarp):
1) Minuta firmada por abogado: Esta no es otra cosa que el
contrato de compraventa. Aqu se indica dnde est ubicado
el inmueble, quin es el vendedor, quin es el comprador,
entre otros. Por la elaboracin de una minuta un abogado
puede cobrar entre S/. 100 y S/. 150.
2) Copia de la partida del inmueble actualizada: Esta copia la
adquiere el comprador en la Sunarp por S/.26, para constatar
que el vendedor es el propietario del inmueble o est
autorizado para venderlo.
3) Formularios de Hoja de Resumen (HR) y de Predio Urbano
(PU): Estos formularios se adquieren en la municipalidad en
dnde est ubicado el inmueble por S/. 2.20 cada uno. El
primero acredita que el vendedor est al da con el pago
de tributos y el segundo enumera las caractersticas del
inmueble.
4) Constancia de pago del impuesto de alcabala: Este pago
permite la venta del inmueble y lo realiza el vendedor ante el
Servicio de Administracin Tributaria (SAT). El impuesto se
determina multiplicando el valor del inmueble por el ndice de
Precios al por Mayor (IPM). A la cifra obtenida se le reducirn
10 UIT. Dicho resultado ser multiplicado por 3%.
5) Copias de los DNI de las partes.
Presentados estos documentos ante la Sunarp, el comprador,
para inscribir la compraventa, deber pagar S/. 52, si el valor
del inmueble no supera los S/. 35,000, y S/. 105 si los supera.
De otro lado, cuando la compraventa es de bienes muebles,
las partes pueden celebrar un contrato privado o presentar los
siguientes documentos ante la Sunarp para la respectiva
inscripcin:
1) Minuta firmada por abogado: Esta no es otra cosa que el
contrato de compraventa. Aqu se indica cul es el mueble,
quin es el vendedor, quin es el comprador, entre otros. Por la
elaboracin de una minuta un abogado puede cobrar entre
S/. 50 y S/. 100.
2) Copia de la partida del inmueble actualizada: Si el bien
mueble est inscrito, esta copia la adquiere el comprador en
la Sunarp por S/. 16. De este modo, constatar que el vendedor
es el propietario del inmueble o est autorizado para venderlo.
3) Copias de los DNI de las partes.
Para inscribir la compraventa de un bien mueble ante la
Sunarp, el comprador deber pagar entre S/. 16 y S/. 319,
dependiendo del bien mueble del que se trate.
La compra-venta de inmuebles es un gran negocio en el
mundo inmobiliario. Por eso se deben conocer cules son los
pasos para una compra-venta exitosa y evitar pagar
sobrecostos por los trmites o, lo que es peor, ser estafados.
As que para la compra-venta de bienes inmuebles, ambas
partes deben presentar ante la Superintendencia Nacional de
los Registros Pblicos (Sunarp), los siguientes documentos:
1. Minuta firmada por abogado
No es otra cosa que el contrato de compra-venta. All se indica
dnde est ubicado el inmueble, quin es el vendedor, quin
es el comprador, entre otros. Por la elaboracin de una minuta
un abogado puede cobrar entre S/. 100 y S/. 150.
2. Copia de la partida del inmueble actualizada
Esta copia la adquiere el comprador en la Sunarp por S/.26,
para constatar que el vendedor es el propietario del inmueble
o est autorizado para venderlo.
3. Formularios de Hoja de Resumen (HR) y de
Predio Urbano (PU)
Estos formularios se adquieren en la municipalidad en dnde
est ubicado el inmueble por S/. 2.20 cada uno. El primero
acredita que el vendedor est al da con el pago de tributos y
el segundo enumera las caractersticas del inmueble.
4. Constancia de pago del impuesto de alcabala
Este pago permite la venta del inmueble y lo realiza el
comprador ante el Servicio de Administracin Tributaria (SAT).
El impuesto se determina multiplicando el valor del inmueble
por el ndice de Precios al por Mayor (IPM). A la cifra obtenida
se le reducirn 10 UIT. Dicho resultado ser multiplicado por
3%.
5. Copias de los DNI de las partes
Presentados estos documentos ante la Sunarp, el comprador,
para inscribir la compra-venta, deber pagar S/. 52, si el valor
del inmueble no supera los S/. 35,000, y S/. 105 si los supera.
Modelo de Contrato de Compraventa de un
Inmueble
Para mejorar nuestro servicio para nuestros lectores, les
estaremos brindando a partir de hoy diferentes modelos
de contratos
civiles, comerciales y empresariales. Comenzamos con
un Modelo de Contrato de Compraventa de un Inmueble.
Conste por el presente documento e contrato de
compraventa que celebran de una parte don ___________,
identificado con D.N.I. N ________, de estado civil soltero y
con domicilio en __________, a quien en lo sucesivo se
denominar EL VENDEDOR; y de otra parte don __________,
identificado con D.N.I. N ________, de estado civil soltero y
con domicilio en __________, a quien en lo sucesivo se
denominar EL COMPRADOR; en los trminos siguientes:
PRIMERO
EL VENDEDOR es propietario del inmueble ubicado en
__________, distrito ______, provincia _______ y
departamento de _______, el mismo que se encuentra inscrito
en la partida electrnica N _____del Registro de la Propiedad
Inmueble de _____, cuyos linderos y medidas perimtricas se
hallan consignados en el referido documento registral. EL
VENDEDOR adquiri la propiedad del inmueble de su anterior
propietario Don __________, mediante escritura pblica
extendida por ante el Notario Pblico de ______ Don
__________, conforme obra en el asiento ______ de la
mencionada partida electrnica.
SEGUNDO
EL VENDEDOR deja constancia que el inmueble a que se refiere
la clusula anterior se encuentra desocupado, en perfecto
estado de conservacin y habitabilidad, y sin mayor desgaste
que el producido por el uso normal y ordinario.
TERCERO
Por el presente contrato, EL VENDEDOR se obliga a transferir
la propiedad del bien descrito en la clusula primera en favor
de EL COMPRADOR. Por su parte, EL COMPRADOR se obliga a
pagar a EL VENDEDOR el monto total del precio pactado en la
clusula siguiente, en la forma, oportunidad y lugar
convenidos.
CUARTO
El precio del bien objeto de la prestacin a cargo de EL
VENDEDOR asciende a la suma de S/. _____ (_____ y 00/100
nuevos soles), que EL COMPRADOR cancelar en dinero,
ntegramente y por armadas, en la siguiente forma y
oportunidades:
1.- S/. ______ en la fecha de suscripcin de la escritura pblica
que origine esta minuta y sin ms constancia que las firmas de
las partes puestas en dicho documento.
2.- S/. ____ el da _________
3.- S/. ____ el da _________
4.- S/. ____ el da _________
5.- S/. ____ el da _________
QUINTO
A efectos de garantizar el cumplimiento de su obligacin, EL
COMPRADOR gira en favor de EL VENDEDOR cuatro letras de
cambio por los siguientes valores: S/.______, S/.______,
S/.______y S/.______; dichas sumas incorporan los importes
establecidos en los numerales 2, 3, 4 y 5 de la clusula anterior
ms los correspondientes intereses a la fecha de vencimiento
all indicadas para cada una de ellas.
Se deja constancia, asimismo, que los citados cambiales se
encuentran avaladas por Don __________, las cuales podrn
ser descontadas en el sistema financiero.
SEXTO
El lugar de pago de todas las armadas ser el domicilio de EL
VENDEDOR.
STIMO
EL VENDEDOR se obliga a entregar el bien objeto de la
prestacin a su cargo en la fecha de la firma de la escritura
pblica a que se refiere la clusula cuarta, acto que se
verificar con la entrega de las llaves del mencionado
inmueble, procurndole a EL COMPRADOR tomar efectiva
posesin de dicho bien.
OCTAVO
EL VENDEDOR se obliga a entregar todos los documentos
relativos a la propiedad y uso del bien objeto de la prestacin
a su cargo, as como los recibos cancelados por los servicios de
agua potable y energa elctrica del ltimo periodo, y el
comprobante de pago cancelado del Impuesto a la Propiedad
Predial correspondiente a los tres periodos anuales inmediatos
anteriores a la fecha del presente contrato.
NOVENO
EL VENDEDOR se obliga a realizar todos los actos y a suscribir
todos los documentos que sean necesarios, a fin de formalizar
la transferencia de la propiedad del bien objeto de la
prestacin a su cargo, en favor de EL COMPRADOR.
DCIMO
EL COMPRADOR se obliga a pagar el precio convenido en el
momento, forma y lugar pactados en la clusula cuarta de
este documento.
DCIMO PRIMERO
EL COMPRADOR deber recibir el bien objeto de la prestacin
a cargo de EL VENDEDOR, en la forma y oportunidad pactadas,
declarando conocer el estado de conservacin y habitabilidad
en que se encuentra.
DCIMO SEGUNDO
A fin de garantizar el cumplimiento de la prestacin a cargo de
EL COMPRADOR consistente en el pago del saldo de precio
estipulado en la clusula cuarta, ste conviene en constituir en
favor de EL VENDEDOR primera y preferencial hipoteca sobre
el bien materia del presente contrato.
DCIMO TERCERO
La hipoteca a que se contrae la clusula anterior se constituye
hasta por la suma de S/. _____ (___ y 00/100 nuevos soles),
y su vigencia se extender hasta la cancelacin de la ltima
armada indicada en la clusula cuarta de este documento y, de
ser el caso, los intereses que pudieran generarse.
DCIMO CUARTO
Las partes dejan constancia que la mencionada garanta
hipotecaria comprende tanto el terreno como las
construcciones existentes y las que pudieran levantarse en el
futuro, los aires, servidumbres, lo inherente y accesorio a la
propiedad, y todo cuanto de hecho o por derecho le
corresponda al bien hipotecado, sin reserva ni limitacin
alguna.
DCIMO QUINTO
En el improbable caso de ejecucin de la garanta hipotecaria
constituida en la clusula dcimo segunda, las partes acuerdan
valorizar el inmueble hipotecado en la suma de S/. _____ (___
y 00/100 nuevos soles). Las 2/3 partes de la valorizacin
indicada servirn de base para el remate de ley.
DCIMO SEXTO
Salvo la hipoteca que se constituye en la clusula dcimo
segunda, EL VENDEDOR declara que el bien objeto de la
prestacin a su cargo se encuentra, al momento de celebrarse
este contrato, libre de toda carga, gravamen, derecho real de
garanta, medida judicial o extrajudicial y en general de todo
acto o circunstancia que impida, prive o limite la libre
disponibilidad, y/o el derecho de propiedad, posesin o uso del
bien. No obstante, EL VENDEDOR se obliga al saneamiento por
eviccin, que comprender todos los conceptos previstos en el
art. 1495 del Cdigo Civil.
DCIMO STIMO
No obstante la declaracin de EL VENDEDOR en la clusula
segunda de este documento con relacin al perfecto estado de
conservacin y habitabilidad del bien objeto de la prestacin a
su cargo, aqul se obliga al saneamiento por vicios ocultos y
por hecho propio existentes al momento de la transferencia.
DCIMO OCTAVO
Las partes acuerdan que todos los gastos y tributos que
originen la celebracin, formalizacin y ejecucin del presente
contrato sern asumidos por EL COMPRADOR.
DCIMO NOVENO
EL VENDEDOR declara que al momento de celebrarse este
contrato, no tiene ninguna obligacin tributaria pendiente de
pago respecto del bien objeto de la prestacin a su cargo.
VIGSIMO
En las relaciones personales entre las partes, EL VENDEDOR
asumir o reembolsar a EL COMPRADOR, si es el caso, los
tributos que correspondan al bien materia de la venta hasta
antes de la transferencia; mientras que EL COMPRADOR, por
su parte, asumir los tributos que se generen con motivo de
dicha transferencia y con posterioridad a ella.
VIGSIMO PRIMERO
Todo litigio o controversia, derivados o relacionados con este
acto jurdico, ser resuelto mediante arbitraje, de conformidad
con los Reglamentos Arbitrales del Centro de Arbitraje de la
Cmara de Comercio de Lima, a cuyas normas, administracin
y decisin se someten las partes en forma incondicional,
declarando conocerlas y aceptarlas en su integridad.
VIGSIMO SEGUNDO
Para la validez de todas las comunicaciones y notificaciones a
las partes, con motivo de la ejecucin de este contrato, ambas
sealan como sus respectivos domicilios los indicados en la
introduccin de este documento. El cambio de domicilio de
cualquiera de las partes surtir efecto desde la fecha de
comunicacin de dicho cambio a la otra parte, por va notarial.
VIGSIMO TERCERO
En todo lo no previsto por las partes en el presente contrato,
ambas se someten a lo establecido por las normas del Cdigo
Civil y dems del sistema jurdico que resulten aplicables.
Srvase usted, seor notario pblico, insertar la introduccin y
conclusin de ley, y cursar partes al Registro de la Propiedad
Inmueble para la correspondiente inscripcin.
Firmado en la ciudad de ______, a los ___ das del mes de
_____ de ____.
______________ ________________
EL VENDEDOR EL COMPRADOR
