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Ejercicio Resuelto Caso - Compra de Edificio

El documento presenta datos sobre un edificio construido en 2005 con un área rentable de 300,000 m2. Incluye tasas de desocupación para 2014-2016 y parámetros de precios, costos y financiamiento. Se calcula un flujo de caja proyectado hasta 2023 y se determina la rentabilidad del proyecto.

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Ejercicio Resuelto Caso - Compra de Edificio

El documento presenta datos sobre un edificio construido en 2005 con un área rentable de 300,000 m2. Incluye tasas de desocupación para 2014-2016 y parámetros de precios, costos y financiamiento. Se calcula un flujo de caja proyectado hasta 2023 y se determina la rentabilidad del proyecto.

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DATOS

Ao de construccin del edificio 2005


Area rentable en m2 300,000
Tasa de desocupacin ao 2014 30%
Tasa de desocupacin ao 2015 20%
Tasa de desocupacin ao del 2016 en adelant 10%
Precio por m2 20
Crecimiento del precio en prox 5 aos 5%
Crecimiento del precio en los aos subsecuent 3%
Tiempo de contratos 10 aos
Costo variables
Gastos operativos variables por m2 3
Crecimiento esperadado igual al precio
Costo fijos
Gastos operativos fijos en 2013 300,000
Crecimiento de gastos fijos a perpetuidad 3%

Costo de construccin y remodelacin 3,000,000


Venta del activo -
Impuesto a la renta 30%
Rentabilidad = Ke 12.5%
Beta 1.4
Tas libre de riesgo 7.0%
Tasa de rendimiento de mercado 12.5%

Financiamiento
- Deuda 70%
- Capital 30%
- Kd anual 8.00%
- Plazo deuda 3 aos (2014 - 2016)

SOLUCIN

Cronograma de pagos
2013 2014
- Prstamo 2,100,000
- Saldo de deuda 2,100,000 1,400,000
- Amortizacin constante 700,000
- Inters 168,000
- Cuotas 868,000

2013 2014
Inversin
Construccin y remodelacin 3,000,000
Amortizacin 3,000,000

Area rentable en m2 300,000


Tasa de desocupacin 30%
Alquiler (m2) 210,000

Tasa de crecimiento precio x m2


Precio x m2 20.0
Tasa de crecimiento costo variable x m2
Costo variable x m2 3.0

ESTADO DE RESULTADOS 0 1
Ingresos 4,200,000
Costos Variables -900,000
Utilidad bruta 3,300,000
Costo fijos -300,000
Amortizacin -3,000,000
Utilidad operativa 0
Venta del activo
Costo de enajenacin maq
Gastos financieros -168,000
Utilidad antes de Imp - -168,000
Impuesto 30% 0
Utilidad despues de Imp -168,000
Escudo tributario 50,400
Tributos pagar 0

FLUJO DE CAJA FINANCIERO


0 1
- EBITDA (FCO antes de Imptos) 3,000,000
- Impuestos 0
- EBITDA despus de Imptos 3,000,000

FC de Inversiones
Construccin y remodelacin -3,000,000
Total FC de Inversiones -3,000,000 0

FC de la Deuda
- Ingresos por Prstamos 2,100,000
- Egresos por Servicio de Deuda -868,000
FC de la Deuda 2,100,000 -868,000

FC Financiero total -900,000 2,132,000

Hallando Costo de capital de la empresa (ke)


Beta 1.4
Tas libre de riesgo 7.0%
Tasa de rendimiento de mercado 12.5%
Ke 14.7%

Hallando Costo Promedio Ponderado de capital (CPPC)


- Deuda 70.0%
- Capital 30.0%
- Kd anual 8.0%
- Ke (costo de capital) 14.7%
- Tasa de impuesto 30%
Ko = CPPC 8.3% Rpta c

Ko 8.3%
VPN = VANF 20,202,964 Rpta a
TIRF 239.6%
2015 2016 2017 2018 2019

700,000 -
700,000 700,000
112,000 56,000
812,000 756,000

2015 2016 2017 2018 2019

300,000 300,000 300,000 300,000 300,000


20% 10% 10% 10% 10%
240,000 270,000 270,000 270,000 270,000

5% 5% 5% 5% 5%
21.0 22.1 23.2 24.3 25.5
5% 5% 5% 5% 5%
3.2 3.3 3.5 3.6 3.8

2 3 4 5 6
5,040,000 5,953,500 6,251,175 6,563,734 6,891,920
-945,000 -992,250 -1,041,863 -1,093,956 -1,148,653
4,095,000 4,961,250 5,209,313 5,469,778 5,743,267
-309,000 -318,270 -327,818 -337,653 -347,782
0 0 0 0 0
3,786,000 4,642,980 4,881,494 5,132,125 5,395,485

-112,000 -56,000 0 0 0
3,674,000 4,586,980 4,881,494 5,132,125 5,395,485
-1,051,800 -1,376,094 -1,464,448 -1,539,638 -1,618,645
2,622,200 3,210,886 3,417,046 3,592,488 3,776,839
0 0 0 0 0
-1,001,400 -1,376,094 -1,464,448 -1,539,638 -1,618,645

2 3 4 5 6
3,786,000 4,642,980 4,881,494 5,132,125 5,395,485
-1,001,400 -1,376,094 -1,464,448 -1,539,638 -1,618,645
2,784,600 3,266,886 3,417,046 3,592,488 3,776,839

0 0 0 0 0

-812,000 -756,000 0 0 0
-812,000 -756,000 0 0 0

1,972,600 2,510,886 3,417,046 3,592,488 3,776,839


2020 2021 2022 2023

2020 2021 2022 2023

300,000 300,000 300,000 300,000


10% 10% 10% 10%
270,000 270,000 270,000 270,000

3% 3% 3% 3%
26.3 27.1 27.9 28.7
3% 3% 3% 3%
3.9 4.1 4.2 4.3

7 8 9 10
7,098,678 7,311,638 7,530,988 7,756,917
-1,183,113 -1,218,606 -1,255,165 -1,292,820
5,915,565 6,093,032 6,275,823 6,464,098
-358,216 -368,962 -380,031 -391,432
0 0 0 0
5,557,349 5,724,070 5,895,792 6,072,666
-
-
0 0 0 0
5,557,349 5,724,070 5,895,792 6,072,666
-1,667,205 -1,717,221 -1,768,738 -1,821,800
3,890,145 4,006,849 4,127,054 4,250,866
0 0 0 0
-1,667,205 -1,717,221 -1,768,738 -1,821,800

7 8 9 10
5,557,349 5,724,070 5,895,792 6,072,666
-1,667,205 -1,717,221 -1,768,738 -1,821,800
3,890,145 4,006,849 4,127,054 4,250,866

-
0 0 0 0

0 0 0 0
0 0 0 0

3,890,145 4,006,849 4,127,054 4,250,866


DATOS
Ao de construccin del edificio 2005
Area rentable en m2 300,000
Tasa de desocupacin ao 2014 30%
Tasa de desocupacin ao 2015 20%
Tasa de desocupacin ao del 2016 en adelante 10%
Precio por m2 20
Crecimiento del precio en prox 5 aos 5%
Crecimiento del precio en los aos subsecuentes 3%
Tiempo de contratos 10 aos
Costo variables
Gastos operativos variables por m2 3
Crecimiento esperadado igual al precio
Costo fijos
Gastos operativos fijos en 2013 300,000
Crecimiento de gastos fijos a perpetuidad 3%

Costo de construccin y remodelacin 3,000,000


Venta del activo -
Impuesto a la renta 30%
Rentabilidad = Ke 12.5%
Beta 1.4
Tas libre de riesgo 7.0%
Tasa de rendimiento de mercado 12.5%
Valor terminal o residual ao 2023 10,000,000 se asume es valor

Financiamiento
- Deuda 70%
- Capital 30%
- Kd anual 8.00%
- Plazo deuda 3 aos (2014 - 2016)

SOLUCIN

Cronograma de pagos
2013
- Prstamo 2,100,000
- Saldo de deuda 2,100,000
- Amortizacin constante
- Inters
- Cuotas

2013
Inversin
Construccin y remodelacin 3,000,000
Amortizacin

Area rentable en m2
Tasa de desocupacin
Alquiler (m2)

Tasa de crecimiento precio x m2


Precio x m2
Tasa de crecimiento costo variable x m2
Costo variable x m2

ESTADO DE RESULTADOS 0
Ingresos
Costos Variables
Utilidad bruta
Costo fijos
Amortizacin
Utilidad operativa
Venta del activo
Costo de enajenacin maq
Gastos financieros
Utilidad antes de Imp -
Impuesto 30%
Utilidad despues de Imp
Escudo tributario
Tributos pagar

FLUJO DE CAJA FINANCIERO


0
- EBITDA (FCO antes de Imptos)
- Impuestos
- EBITDA despus de Imptos

FC de Inversiones
Construccin y remodelacin -3,000,000
Total FC de Inversiones -3,000,000

FC de la Deuda
- Ingresos por Prstamos 2,100,000
- Egresos por Servicio de Deuda
FC de la Deuda 2,100,000

FC Financiero total -900,000

Hallando Costo de capital de la empresa (ke)


Beta 1.4
Tas libre de riesgo 7.0%
Tasa de rendimiento de mercado 12.5%
Ke 14.7%

Hallando Costo Promedio Ponderado de capital (CPPC)


- Deuda 70.0%
- Capital 30.0%
- Kd anual 8.0%
- Ke (costo de capital) 14.7%
- Tasa de impuesto 30%
Ko = CPPC 8.3%
Ko 8.3%
VPN = VANF 23,347,892
TIRF 239.6%

Rpta e)
El valor de compra del activo debe ser menor o igual a 23347,892
2014 - 2016)

2014 2015 2016 2017 2018

1,400,000 700,000 -
700,000 700,000 700,000
168,000 112,000 56,000
868,000 812,000 756,000

2014 2015 2016 2017 2018

3,000,000

300,000 300,000 300,000 300,000 300,000


30% 20% 10% 10% 10%
210,000 240,000 270,000 270,000 270,000

5% 5% 5% 5%
20.0 21.0 22.1 23.2 24.3
5% 5% 5% 5%
3.0 3.2 3.3 3.5 3.6

1 2 3 4 5
4,200,000 5,040,000 5,953,500 6,251,175 6,563,734
-900,000 -945,000 -992,250 -1,041,863 -1,093,956
3,300,000 4,095,000 4,961,250 5,209,313 5,469,778
-300,000 -309,000 -318,270 -327,818 -337,653
-3,000,000 0 0 0 0
0 3,786,000 4,642,980 4,881,494 5,132,125

-168,000 -112,000 -56,000 0 0


-168,000 3,674,000 4,586,980 4,881,494 5,132,125
0 -1,051,800 -1,376,094 -1,464,448 -1,539,638
-168,000 2,622,200 3,210,886 3,417,046 3,592,488
50,400 0 0 0 0
0 -1,001,400 -1,376,094 -1,464,448 -1,539,638

1 2 3 4 5
3,000,000 3,786,000 4,642,980 4,881,494 5,132,125
0 -1,001,400 -1,376,094 -1,464,448 -1,539,638
3,000,000 2,784,600 3,266,886 3,417,046 3,592,488

0 0 0 0 0

-868,000 -812,000 -756,000 0 0


-868,000 -812,000 -756,000 0 0

2,132,000 1,972,600 2,510,886 3,417,046 3,592,488


Rpta b
Rpta d

vo debe ser menor o igual a 23347,892


2019 2020 2021 2022 2023

2019 2020 2021 2022 2023

300,000 300,000 300,000 300,000 300,000


10% 10% 10% 10% 10%
270,000 270,000 270,000 270,000 270,000

5% 3% 3% 3% 3%
25.5 26.3 27.1 27.9 28.7
5% 3% 3% 3% 3%
3.8 3.9 4.1 4.2 4.3

6 7 8 9 10
6,891,920 7,098,678 7,311,638 7,530,988 7,756,917
-1,148,653 -1,183,113 -1,218,606 -1,255,165 -1,292,820
5,743,267 5,915,565 6,093,032 6,275,823 6,464,098
-347,782 -358,216 -368,962 -380,031 -391,432
0 0 0 0 0
5,395,485 5,557,349 5,724,070 5,895,792 6,072,666
10,000,000
-
0 0 0 0 0
5,395,485 5,557,349 5,724,070 5,895,792 16,072,666
-1,618,645 -1,667,205 -1,717,221 -1,768,738 -4,821,800
3,776,839 3,890,145 4,006,849 4,127,054 11,250,866
0 0 0 0 0
-1,618,645 -1,667,205 -1,717,221 -1,768,738 -4,821,800

6 7 8 9 10
5,395,485 5,557,349 5,724,070 5,895,792 6,072,666
-1,618,645 -1,667,205 -1,717,221 -1,768,738 -4,821,800
3,776,839 3,890,145 4,006,849 4,127,054 1,250,866

10,000,000
0 0 0 0 10,000,000

0 0 0 0 0
0 0 0 0 0

3,776,839 3,890,145 4,006,849 4,127,054 11,250,866

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